第一篇：關(guān)于加強(qiáng)中心城區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報(bào)告(修改)-邱

關(guān)于加強(qiáng)中心城區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策研究

課題調(diào)研組

近年來，市委、市政府，區(qū)委、區(qū)政府高度重視老小區(qū)居住環(huán)境的改善和提升工作，先后實(shí)施了老居住區(qū)消防安全整治、老小區(qū)綜合整治、城市社區(qū)有機(jī)更新和城市網(wǎng)格化管理工作，老小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境明顯改善，老小區(qū)品位不斷提升，受到了居民群眾廣泛贊譽(yù)。隨著現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市建設(shè)的快速推進(jìn)，南太湖幸福社區(qū)建設(shè)的深入推進(jìn)，老小區(qū)居民群眾對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的要求不斷提升，要求改善和提升老小區(qū)管理的愿望日益迫切。為全面推進(jìn)老小區(qū)物業(yè)管理工作，進(jìn)一步改善居住環(huán)境，根據(jù)區(qū)政府的要求，區(qū)社管辦牽頭，邀請(qǐng)市規(guī)劃建設(shè)局房管處、市萬眾物業(yè)公司等力量，對(duì)中心城區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、我區(qū)老小區(qū)的基本情況

（一）老小區(qū)界定：老小區(qū)主要是指80—90年代初建造的（含部分建國(guó)前建造的木結(jié)構(gòu)為主的老居住區(qū)），無物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，而由社區(qū)居民委員會(huì)和市規(guī)劃建設(shè)局等相關(guān)部門共同管理的居民小區(qū)；部分由政府定價(jià)（全年物業(yè)費(fèi)每戶120元、維修基金每戶40元），有市建設(shè)系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)的老居民小區(qū)，收費(fèi)、管理標(biāo)準(zhǔn)較低，不同于一般物業(yè)管理。

（二）我區(qū)老小區(qū)基本情況

我區(qū)中心城區(qū)五個(gè)街道共有老小區(qū)49個(gè)，建筑面積272.66萬平方米、共有住戶4.5萬戶。其中已實(shí)施政府定價(jià)物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)有13個(gè)，建筑面積39.75萬平方米，共有住戶 4000 戶。目前，亟待實(shí)施和完善物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)共36個(gè)多，建筑面積232.91萬平方米，共有住戶4.1萬多戶，居住人口近13

萬人。

二、老小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題

1、管理主體不明，存在管理空白。老小區(qū)住宅中既有全產(chǎn)權(quán)商品房，又有單位房改房、直管房、企業(yè)職工宿舍，還有城郊村建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。住宅產(chǎn)權(quán)的多樣性以及企業(yè)改制等原因，帶來了管理主體的不明晰，特別是由原由單位、企業(yè)建設(shè)的職工宿舍和村開發(fā)的小區(qū)住宅，有的已經(jīng)沒有管理主體和單位，有的沒有納入城市系統(tǒng)進(jìn)行管理，存在“三不管”（環(huán)衛(wèi)、社區(qū)、單位）現(xiàn)象。

2、管理部門多頭，造成相互推諉。目前老小區(qū)的管理模式主要是由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)衛(wèi)生保潔，市規(guī)劃建設(shè)局環(huán)衛(wèi)處負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，公用事業(yè)中心負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，萬眾物業(yè)公司負(fù)責(zé)公共部位維修（現(xiàn)采取合同約定形式），也有由單位和村自行管理的小區(qū)。管理中容易造成相互扯皮、推諉的現(xiàn)象。

3、物業(yè)費(fèi)收繳難，管理標(biāo)準(zhǔn)不高。按物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，老小區(qū)成套房衛(wèi)生費(fèi)為每月每戶5元（部分老居住區(qū)每年每戶20—30元）、公共部位維修費(fèi)用為每年每戶40元。目前，社區(qū)居委會(huì)衛(wèi)生費(fèi)的收繳率平均在75%左右，公共部位維修保養(yǎng)費(fèi)用收繳率一般在40%左右。低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和低收繳率，使社區(qū)和管理部門運(yùn)作經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，造成管理內(nèi)容單

一、管理標(biāo)準(zhǔn)明顯不高，存在門衛(wèi)保安、秩序維護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)嚴(yán)重不到位的現(xiàn)象。

4、居住人群復(fù)雜，市場(chǎng)化運(yùn)作難。老小區(qū)居住的人群大多為老年人、社會(huì)困難家庭、外地租房農(nóng)民工，住戶消費(fèi)專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)的能力有限。因此，老小區(qū)居住人群中對(duì)改善居住環(huán)境的要求較為迫切，但對(duì)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理的意識(shí)不強(qiáng)，認(rèn)為老小區(qū)物業(yè)管理是政府的事，難以通過提高收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)實(shí)施市場(chǎng)運(yùn)作模式。

5、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，專業(yè)管理?xiàng)l件不成熟。我區(qū)已有23個(gè)老小區(qū)列入2010—2011年老小區(qū)綜合整治，整治后人居環(huán)境明顯提升，但建于90年代初尚未進(jìn)行綜合整治的老小區(qū)尚有20多個(gè)區(qū)塊，建筑面積達(dá)130多萬平方米。由于建設(shè)年代較早，普遍存在著基礎(chǔ)設(shè)施落后、公共配套不全、環(huán)境秩序差的問題，特別是停車難問題尤為突出，將給老小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理帶來很多困難。同時(shí)，由于老小區(qū)房屋、管道老化破損問題日益突出，維修需求遠(yuǎn)高于一般實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)，高企的維修養(yǎng)護(hù)成本勢(shì)必會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)造成很大壓力。

6、保障投入不足，企業(yè)入駐積極性不高。由于勞動(dòng)力和保潔設(shè)施成本不斷提高，老小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)作成本提高較快，加上老小區(qū)又沒有配套物管用房，物業(yè)管理收支嚴(yán)重不平衡。經(jīng)測(cè)算，保障老小區(qū)物業(yè)管理成本需要2300萬元左右，除環(huán)衛(wèi)清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用繼續(xù)由相關(guān)部門負(fù)責(zé)外，按現(xiàn)物業(yè)費(fèi)收繳情況來看，每年缺口資金達(dá)1000萬元，在目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以提高和政府沒有貼補(bǔ)的情況下，根本沒有物業(yè)管理企業(yè)愿意入駐老小區(qū)進(jìn)行管理服務(wù)，原已實(shí)施物業(yè)管理的老小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)都在陸續(xù)退出。

三、加強(qiáng)老小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策措施

老小區(qū)管理不到位、公共配套不全、居住環(huán)境差已成為廣大群眾密切關(guān)注的重大民生問題，加強(qiáng)老小區(qū)物業(yè)管理事關(guān)和諧文明社區(qū)創(chuàng)建，事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定和幸福吳興建設(shè)，同時(shí)也體現(xiàn)政府公共管理能力，必須進(jìn)一步健全完善體制機(jī)制、探索創(chuàng)新管理辦法，推進(jìn)規(guī)范化、專業(yè)化管理。通過調(diào)研分析，以及學(xué)習(xí)參考杭州、寧波、南京等地有關(guān)做法，對(duì)下一步老小區(qū)實(shí)施物業(yè)長(zhǎng)效管理，提出以下幾個(gè)方面的對(duì)策建議。

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，健全管理體制。按照“政府主導(dǎo)、業(yè)主自治，分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理”的原則，進(jìn)一步理順市、區(qū)、街道、社區(qū)管理關(guān)系，健全四級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)。

區(qū)成立老小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，街道、社區(qū)管理、建設(shè)、行政執(zhí)法、財(cái)政、民政、衛(wèi)生、公安、環(huán)保、工商、物價(jià)等為成員單位，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)老小區(qū)物業(yè)管理的組織協(xié)調(diào)、標(biāo)準(zhǔn)制定、成本測(cè)算、考核監(jiān)督、補(bǔ)助核定等事項(xiàng)。

街道建立老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，配備專職人員，具體組織實(shí)施老小區(qū)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)指導(dǎo)老小區(qū)業(yè)主大會(huì)確定物業(yè)管理方式，并配合業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍的管理、考核監(jiān)督等工作。

社區(qū)協(xié)助指導(dǎo)老小區(qū)建立業(yè)主委員會(huì)，引導(dǎo)老小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下和居委會(huì)的指導(dǎo)下，履行自治管理，負(fù)責(zé)管理主體的確定，按物價(jià)部門要求確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做好費(fèi)用收繳、參與管理考核監(jiān)督、糾紛協(xié)調(diào)和業(yè)主維權(quán)等事項(xiàng)。

（二）注重實(shí)際實(shí)效，實(shí)施分類管理。目前國(guó)內(nèi)對(duì)老小區(qū)的物業(yè)管理，普遍是根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況及業(yè)主意愿，綜合采取物業(yè)管理、準(zhǔn)物業(yè)管理、自主管理、平安小區(qū)管理等管理模式，以社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式居多。所謂社區(qū)化物業(yè)管理，是由街道或社區(qū)牽頭成立物業(yè)公司或物業(yè)管理指導(dǎo)中心，根據(jù)轄區(qū)老小區(qū)家庭實(shí)際情況確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為居民提供“菜單式”服務(wù)，整個(gè)物業(yè)管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補(bǔ)貼。

我區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理模式的選擇，建議從各老小區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，按照“有門衛(wèi)安保、有綠化保潔、有維修維護(hù)、有停車

管理、有規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、有考核監(jiān)督、有獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助”的要求，采取分類指導(dǎo)、分步實(shí)施、有序推進(jìn)的原則，逐步落實(shí)市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理。具體為：

（1）已實(shí)施綜合整治，基礎(chǔ)條件較好，具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的老小區(qū)，成立業(yè)委會(huì)，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主意愿，通過市場(chǎng)化機(jī)制，聘請(qǐng)專業(yè)的一般物業(yè)公司實(shí)施企業(yè)化物業(yè)管理；

（2）已實(shí)施綜合整治，但基礎(chǔ)條件一般或尚未實(shí)施綜合整治、但規(guī)模較大的老小區(qū)，通過街道、社區(qū)委托非營(yíng)利性物業(yè)公司或?qū)I(yè)服務(wù)單位的形式，實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理；

（3）規(guī)模較小、硬件設(shè)施差的老小區(qū)或者業(yè)主意見嚴(yán)重不統(tǒng)一的，先通過加強(qiáng)自管、實(shí)行托管等形式，提高管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，加快完善硬件，搞好前期宣傳，待條件成熟后再視情況選擇合適的管理模式；

（4）對(duì)少數(shù)木結(jié)構(gòu)房屋為主的老小區(qū)或單體住宅樓，根據(jù)業(yè)主意愿，以平安建設(shè)和環(huán)境保潔為重點(diǎn)，由社區(qū)委托專業(yè)服務(wù)單位提供服務(wù)，或采取自主管理方式實(shí)施管理。

（三）完善軟硬條件，提升管理標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施是否完善，是物業(yè)公司入駐的首要考慮問題，而提高老小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)率，保障物業(yè)經(jīng)費(fèi)是物業(yè)公司留存的核心問題，也是老小區(qū)物業(yè)管理能否實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理的關(guān)鍵。在現(xiàn)實(shí)條件下，應(yīng)該爭(zhēng)取各種有效辦法加以改善。一是加大改善力度，完善基礎(chǔ)設(shè)施。進(jìn)一步爭(zhēng)取市政府支持，繼續(xù)實(shí)施老小區(qū)綜合整治。對(duì)尚未實(shí)施綜合整治的老小區(qū)，按照統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、逐年推進(jìn)的思路，繼續(xù)推進(jìn)綜合整治工作，改善老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，為推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)造條件。二是加強(qiáng)宣傳力度，轉(zhuǎn)變業(yè)主意識(shí)。通過各個(gè)街道、社區(qū)層面，各種媒體手段加強(qiáng)對(duì)老小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)花錢買

服務(wù)的意識(shí)，轉(zhuǎn)變業(yè)主的消費(fèi)觀念，爭(zhēng)取廣大居民對(duì)老小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的認(rèn)同。同時(shí)通過宣傳，努力擴(kuò)大社區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理的參與度，從而提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理、物業(yè)公司的認(rèn)可度。三是規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。按照“低收費(fèi)、有補(bǔ)貼”原則，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況，適當(dāng)提高政府指導(dǎo)價(jià)，并對(duì)困難家庭實(shí)行減免或優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)的辦法。

（四）強(qiáng)化政策扶持，提供經(jīng)費(fèi)保障。鑒于老小區(qū)的實(shí)際情況，入駐的物業(yè)公司一般是低收益或者是非營(yíng)利的，要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理，提高物業(yè)公司的生存發(fā)展能力十分必要，應(yīng)該探索建立一套針對(duì)老小區(qū)物業(yè)管理的特殊機(jī)制，由政府給予一定的扶持，創(chuàng)造必要的生存條件。

（1）建立老小區(qū)物業(yè)管理基金，用于老小區(qū)物業(yè)管理的獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼，目前杭州、寧波、南京等地按照每年每平方米0.6元-1元的額度，對(duì)實(shí)施物業(yè)管理的老小區(qū)進(jìn)行補(bǔ)貼。

（2）財(cái)稅部門對(duì)承擔(dān)老小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)和部門出臺(tái)先征后返的優(yōu)惠政策；

（3）財(cái)政、民政、勞動(dòng)等部門出臺(tái)對(duì)特困戶、下崗失業(yè)人員就業(yè)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)物業(yè)公司將保潔、保安、保綠等崗位作為公益性崗位，優(yōu)先聘請(qǐng)轄區(qū)內(nèi)的零就業(yè)家庭人員、困難家庭人員和“4050”人員，并給予適當(dāng)補(bǔ)助；

（4）對(duì)農(nóng)民拆遷安置的住宅小區(qū)出臺(tái)統(tǒng)一的物業(yè)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)。

（五）加強(qiáng)考核監(jiān)督，優(yōu)化管理服務(wù)。老社區(qū)物業(yè)管理的考核監(jiān)督按照市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)的辦法實(shí)施，由區(qū)根據(jù)管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求，確定考核標(biāo)準(zhǔn)，明確考核內(nèi)容，堅(jiān)持政府考核與業(yè)主評(píng)議相結(jié)合和公開、公正和公平的原則，落實(shí)考核

措施。實(shí)施老小區(qū)物業(yè)管理考核業(yè)績(jī)同政府補(bǔ)貼掛鉤政策，每個(gè)老小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)實(shí)際補(bǔ)貼額度根據(jù)老小區(qū)管理業(yè)績(jī)考核分值，按不同比例于次年度一次性撥給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)單位。

四、建議要求

（一）爭(zhēng)取市政府的支持，落實(shí)老小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)資金。區(qū)財(cái)政安排一定的專項(xiàng)資金，與市安排的專項(xiàng)資金一起，建立老小區(qū)物業(yè)管理基金，用于老小區(qū)物業(yè)管理的獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助；

（二）建立由區(qū)社管辦牽頭的老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)指導(dǎo)中心，增加3名社區(qū)工作者編制。具體承擔(dān)老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作。

附件：

中心城區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

吳興區(qū)社管辦

為進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理工作，不斷改善人居環(huán)境，提升城市社區(qū)整體形象，促進(jìn)南太湖幸福社區(qū)建設(shè)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和市政府關(guān)于推進(jìn)中心城區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理的要求，結(jié)合中心城區(qū)老小區(qū)管理實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)中心城區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理工作提出以下實(shí)施意見：

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、科技新

城、生態(tài)家園、幸福吳興”的總體要求，以切實(shí)改善人民群眾居住環(huán)境，不斷提升城市社區(qū)管理水平為宗旨，堅(jiān)持“政府指導(dǎo)、資源整合、分級(jí)管理、立足社區(qū)、分類實(shí)施”的原則，建立健全專業(yè)服務(wù)、民主管理和行政監(jiān)督相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制，培育業(yè)主民主自治能力，發(fā)揮產(chǎn)權(quán)人的主體作用，促進(jìn)老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化，使老小區(qū)的環(huán)境整潔、設(shè)施完善和秩序良好，有效提升居民生活質(zhì)量和居民群眾的幸福感，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

二、工作目標(biāo)

通過進(jìn)一步完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，建立健全物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，力爭(zhēng)經(jīng)過2—3年的努力，基本實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，全面提升老小區(qū)物業(yè)管理水平。

三、物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作方式

根據(jù)老小區(qū)建設(shè)實(shí)際，以社區(qū)為單位，劃分1個(gè)或多個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域，根據(jù)物業(yè)區(qū)域的房屋規(guī)模、環(huán)境、配套設(shè)施和產(chǎn)權(quán)狀況，居民的承受能力，服務(wù)需求以及消費(fèi)意愿等實(shí)際情況，確定具體管理模式：

（一）小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的老小區(qū)，業(yè)主對(duì)專業(yè)化物業(yè)管理的要求迫切，并有一定經(jīng)濟(jì)承受能力的，按照“政府扶持引導(dǎo)、業(yè)主共同參與、市場(chǎng)化運(yùn)作趨向”的運(yùn)作思路，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)按照相關(guān)法律法規(guī)，選聘物業(yè)管理企業(yè)管理。

（二）小區(qū)配套設(shè)施齊全且具有專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件，但業(yè)主對(duì)專業(yè)化物業(yè)管理的要求不迫切，經(jīng)濟(jì)承受有困難的老小區(qū)，按照政府支持、社區(qū)主體、業(yè)主參與的方式，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可將所需服務(wù)的內(nèi)容分別委托專業(yè)服務(wù)單位提供服務(wù)，或委托

社區(qū)組織建立相應(yīng)組織，實(shí)施管理。

（三）小區(qū)配套設(shè)施滯后或規(guī)模較小，暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的老小區(qū)，按照業(yè)主自治、社區(qū)組織、政府適當(dāng)補(bǔ)助的辦法，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以委托社區(qū)落實(shí)專業(yè)服務(wù)單位實(shí)施管理，或采取自主管理方式實(shí)施管理。

（四）對(duì)少數(shù)木結(jié)構(gòu)房屋為主的老小區(qū)或單體住宅樓，按照尊重業(yè)主意愿、社區(qū)組織、政府適當(dāng)補(bǔ)助的辦法，由社區(qū)委托專業(yè)服務(wù)單位提供服務(wù)，或采取自主管理方式實(shí)施管理。

四、物業(yè)管理的內(nèi)容

根據(jù)《湖州市市區(qū)老小區(qū)長(zhǎng)效管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)要求，老小區(qū)物業(yè)管理主要提供以下管理服務(wù)：

（一）公共區(qū)域保潔服務(wù)；

（二）小區(qū)秩序維護(hù)服務(wù)；

（三）停車秩序管理服務(wù)；

（四）共用設(shè)施維保服務(wù)；

（五）公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；

（六）房屋共用部位維修管理服務(wù)。

老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的確定，在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)居民的承受能力、服務(wù)需求以及消費(fèi)意愿等實(shí)際情況，按照分類管理、一區(qū)一策的要求，確定管理具體的服務(wù)內(nèi)容。

五、管理主體

老小區(qū)物業(yè)管理主體根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理方式，在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，由業(yè)主委員會(huì)或居民委員會(huì)選定。

（一）物業(yè)管理企業(yè)；

（二）市萬眾物業(yè)公司（主要負(fù)責(zé)公共部位維保）；

（三）市環(huán)衛(wèi)處（主要負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)）；

（四）市公用事業(yè)中心（主要負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)）；

（五）社區(qū)自行建立管理組織。

六、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

按照業(yè)主為主、政府補(bǔ)助的要求，根據(jù)老小區(qū)管理服務(wù)的方式和內(nèi)容，核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

（一）實(shí)施專業(yè)化物業(yè)企業(yè)管理，提供綜合管理服務(wù)的老小區(qū)，按照政府扶持、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，核定管理成本，確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)企業(yè)管理的老小區(qū)，按照政府補(bǔ)助、業(yè)主負(fù)擔(dān)的原則，根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)容核定管理成本，確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）車位費(fèi)根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際由業(yè)主委員會(huì)提出意見。

七、組織領(lǐng)導(dǎo)

按照“重心下移、屬地為主”的要求，從老小區(qū)物業(yè)管理的復(fù)雜性和管理的多樣化出發(fā)，健全以屬地街道為主，市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理體制，充分發(fā)揮街道的綜合協(xié)調(diào)作用和社區(qū)的主體作用。

區(qū)政府建立分管副區(qū)長(zhǎng)為組長(zhǎng)，區(qū)府辦、發(fā)改、財(cái)政、民政、建設(shè)、衛(wèi)生與計(jì)生、行政執(zhí)法、社區(qū)管理、街道等部門負(fù)責(zé)人參加的領(lǐng)導(dǎo)小組。具體負(fù)責(zé)老小區(qū)物業(yè)管理推進(jìn)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)、考核監(jiān)督、經(jīng)費(fèi)保障等事項(xiàng)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在區(qū)社管辦）。區(qū)建立由社管辦牽頭、街道參與的老小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)服務(wù)中心，在市物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)老小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的制訂、管理考核監(jiān)督、補(bǔ)助資金核算與管理、管理設(shè)施配備等工作。

街道相應(yīng)建立領(lǐng)導(dǎo)小組，由街道辦事處主任任組長(zhǎng)、分管城建的副主任副組長(zhǎng)，并負(fù)責(zé)日常管理工作。具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的選舉、管理內(nèi)容和方式的確定、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核定、管理的考核監(jiān)督等事項(xiàng)。街道建立聯(lián)席會(huì)議制度，由辦事處主任或分管理城管的副主任召集，對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重大或疑難問題，及時(shí)召開社區(qū)黨組織和居委會(huì)負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)單位、轄區(qū)內(nèi)公安派出所、市區(qū)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加的聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)協(xié)調(diào)解決重大或疑難問題。

社區(qū)建立以黨組織為領(lǐng)導(dǎo)、居民委員會(huì)指導(dǎo)與監(jiān)督、業(yè)主自治的管理機(jī)制。做好管理主體與方式的確定、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的議定、業(yè)主維權(quán)、矛盾協(xié)調(diào)與化解、監(jiān)督考評(píng)等工作。建立小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，負(fù)責(zé)日常管理、費(fèi)用收繳、居民投訴受理與辦理、矛盾化解等工作。

八、政策保障

老社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)按照居民負(fù)擔(dān)為主、政府適當(dāng)補(bǔ)助、社會(huì)資助的原則和服務(wù)費(fèi)用與服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的要求核定。

區(qū)建立老小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)資金（主要爭(zhēng)取市財(cái)政和市規(guī)劃建設(shè)局支持）。按照以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式給予適當(dāng)補(bǔ)助。具體考核補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)如下：

（1）分值在90分以上的，按計(jì)劃補(bǔ)貼額度的100%劃撥；

（2）分值在80-90分之間的，按計(jì)劃補(bǔ)貼額度的80%劃撥；

（3）分值在70-80分之間的，按計(jì)劃補(bǔ)貼額度的70%劃撥；

（4）分值在60-70分之間的，按計(jì)劃補(bǔ)貼額度的60%劃撥；

（5）分值在60分以下的，不予劃撥。

九、工作要求

（一）高度重視，合力推進(jìn)。街道社區(qū)要從改善民生，建設(shè)和諧社會(huì)的高度出發(fā)，確實(shí)履行屬地管理職責(zé)，明確工作目標(biāo)，確定專人負(fù)責(zé)，扎實(shí)推進(jìn)老小區(qū)物業(yè)管理工作。區(qū)相關(guān)部門要積極協(xié)調(diào)市、區(qū)相關(guān)部門，全力支持街道社區(qū)工作。老小區(qū)物業(yè)管理工作納入街道年度綜合考核和季度重點(diǎn)工作考核，進(jìn)一步完善激勵(lì)機(jī)制。

（二）規(guī)范運(yùn)作，有序推進(jìn)。堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、充分發(fā)揚(yáng)民主、依法辦事的原則，依法做老小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉工作。對(duì)已建業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，任屆期滿后如期做好改選工作。把政治素質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、群眾信任、身體健康、具有一定管理能力的人選入業(yè)主委員會(huì)，選好配優(yōu)業(yè)主委員會(huì)。堅(jiān)持公開、公平、公正的要求，尊重業(yè)主意愿，做好管理單位選聘和落實(shí)工作。年內(nèi)做好政策完善、組織機(jī)構(gòu)建設(shè)、業(yè)委會(huì)組織規(guī)范、分小區(qū)制定實(shí)施方案等工作，待市政府總體方案出臺(tái)后，按照先試點(diǎn)后推開的原則，組織實(shí)施。

（三）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。加強(qiáng)多形式、多途經(jīng)的宣傳教育，教育居民群眾正確處理眼前與長(zhǎng)遠(yuǎn)、黨的領(lǐng)導(dǎo)與業(yè)主自治、個(gè)體利益與整體利益的關(guān)系，營(yíng)造政府指導(dǎo)、社區(qū)主體、社會(huì)支持、業(yè)主參與的齊抓共管理的氛圍。

第二篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

V:1.0 精選管理方案

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

2020--6 6--8 8

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位日益突出，對(duì)于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費(fèi)不能像物價(jià)一樣上漲，社保問題無力購(gòu)買，有的職工故意找物業(yè)公司麻煩，由于工資低，形成嚴(yán)重老年化，成為一個(gè)高危行業(yè)。加上物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的問題。一部分物管企業(yè)面臨這生存和發(fā)展的威脅，制約這物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合實(shí)際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀 我縣物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因 （一）業(yè)主缺乏自覺繳費(fèi)意識(shí)，存在觀望攀比心態(tài)。覺得自己先交費(fèi)“吃了虧”，在繳費(fèi)的時(shí)候就會(huì)左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業(yè)。

（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不明顯。由于業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，沒有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇，也沒有進(jìn)行培訓(xùn)，不知業(yè)委會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，造成業(yè)主委員會(huì)不能正常開展活動(dòng)。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識(shí)、法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會(huì)的辛苦，許多人

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

不參加業(yè)主人會(huì)，小區(qū)大大小小的事務(wù)該由業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司維權(quán)處理，所以難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。日前，我縣有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專業(yè)人匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)降低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主欠繳拒繳物管費(fèi)的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠費(fèi)和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí)，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對(duì)業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對(duì)于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國(guó)司法程序復(fù)雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連帶效應(yīng)，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情況。

（五））政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來影響。

（六）高空拋物、設(shè)施設(shè)備損壞造成業(yè)主不交費(fèi)的理由，最近幾年，一是隨著農(nóng)村轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習(xí)慣與城市的差異，把農(nóng)村習(xí)慣帶進(jìn)小區(qū)，形成高空拋物，這樣給樓下業(yè)主造成損失。二是認(rèn)為小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)是兒百上千家人的，不是我一家人的，損

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壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業(yè)公司成木增加，如及時(shí)不能修復(fù)就會(huì)復(fù)造成收費(fèi)困難。

三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的建議 物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新生事物，我縣也不過十多年時(shí)間，必然要經(jīng)歷一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對(duì)和解決我縣物業(yè)管理收費(fèi)難問題，推動(dòng)物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、順暢化、健康化發(fā)展，建議：

（一）、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)每月如實(shí)公布公攤費(fèi)用計(jì)算方式，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。

（二）、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程。

一是按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到保護(hù)，經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要有公平正義和熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反應(yīng)給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋，消除二者間誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。

二是政府主管部門要多把業(yè)委會(huì)召集開會(huì)，進(jìn)行權(quán)利和義務(wù)的引道指點(diǎn)，使其向正規(guī)化、合法化邁進(jìn)。

三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現(xiàn)一些誤會(huì)。

（三）、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)作好以卜幾方面工作：

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l、提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平； 2、制定計(jì)劃，由房管局分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗； 3、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手，說話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

（四）、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)。事實(shí)證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收日相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴(kuò)大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

（五）、規(guī)范收費(fèi)管理。

（六）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，提高業(yè)主的物業(yè)價(jià)值，物業(yè)公司也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的權(quán)益，同時(shí)通過宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我縣住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

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第三篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位日益突出，對(duì)于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費(fèi)不能像物價(jià)一樣上漲，社保問題無力購(gòu)買，有的職工故意找物業(yè)公司麻煩，由于工資低，形成嚴(yán)重老年化，成為一個(gè)高危行業(yè)。加上物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的問題。一部分物管企業(yè)面臨這生存和發(fā)展的威脅，制約這物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合實(shí)際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀

我縣物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因

（一）業(yè)主缺乏自覺繳費(fèi)意識(shí)，存在觀望攀比心態(tài)。覺得自己

先交費(fèi)“吃了虧”，在繳費(fèi)的時(shí)候就會(huì)左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業(yè)。

（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委

員會(huì)作用發(fā)揮不明顯。由于業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，沒有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇，也沒有進(jìn)行培訓(xùn)，不知業(yè)委會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，造成業(yè)主委員會(huì)不能正常開展活動(dòng)。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識(shí)、法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會(huì)的辛苦，許多人不參加業(yè)主大會(huì)，小區(qū)大大小小的事務(wù)該由業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司維權(quán)處理，所以難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。目前，我縣有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)

制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)降低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制

約手段。對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主欠繳拒繳物管費(fèi)的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)

管理?xiàng)l例》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠費(fèi)和拒繳行

為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí)，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對(duì)業(yè)主欠繳

拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對(duì)于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國(guó)司法程序復(fù)雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連帶效應(yīng)，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情

況。

（五））政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不

力給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來影響。

（六）高空拋物、設(shè)施設(shè)備損壞造成業(yè)主不交費(fèi)的理由，最近

幾年，一是隨著農(nóng)村轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習(xí)慣與城

市的差異，把農(nóng)村習(xí)慣帶進(jìn)小區(qū)，形成高空拋物，這樣給樓下業(yè)主造成損失。二是認(rèn)為小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)是幾百上千家人的，不是我一家

人的，損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業(yè)公司成本增加，如及時(shí)不能修復(fù)就會(huì)復(fù)造成收費(fèi)困難。

三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的建議

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新生事物，我縣也不過十多年時(shí)間，必

然要經(jīng)歷一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對(duì)和解決我縣物業(yè)管理收費(fèi)難問題，推動(dòng)物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、順

暢化、健康化發(fā)展，建議：

（一）、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)

根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)每月如實(shí)公布公攤費(fèi)用計(jì)算方式，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。

（二）、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程。一是按照《物業(yè)管理

條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到保護(hù)，經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)

主委員會(huì)要有公平正義和熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將

業(yè)主意愿反應(yīng)給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋，消除二者間誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理

在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。二是政府主管部門要多把業(yè)委會(huì)召集開會(huì)，進(jìn)行權(quán)利和義務(wù)的引道指點(diǎn)，使其向正規(guī)化、合法化邁進(jìn)。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現(xiàn)一些誤會(huì)。

（三）、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和

道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)作好以下幾方面工作：

1、提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

2、制定計(jì)劃，由房管局分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3、多渠道吸納有經(jīng)念的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力

從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手，說話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

（四）、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)。事實(shí)證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴(kuò)大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

（五）、規(guī)范收費(fèi)管理。

（七）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，提高業(yè)主的物業(yè)價(jià)值，物業(yè)公司也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的權(quán)益，同時(shí)通過宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我縣住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢(shì)下一項(xiàng)重大社會(huì)管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項(xiàng)事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號(hào)、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過實(shí)地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對(duì)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)查，具體情況如下：

一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì)，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實(shí)行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財(cái)政小區(qū)、國(guó)稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場(chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號(hào)等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財(cái)政、國(guó)稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問題，還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的安全隱患。

（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級(jí)階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級(jí)資質(zhì)1家，三級(jí)資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè)，面積達(dá)86萬平方米。

2、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會(huì)，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。

3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對(duì)立，出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對(duì)提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購(gòu)房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項(xiàng)，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺(tái)與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項(xiàng)維修資金難落實(shí)，公用部位維修難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會(huì)和權(quán)力。四是業(yè)主委員會(huì)的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆?wù)而有意見，一些沒有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對(duì)這些具體問題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對(duì)相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會(huì)不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對(duì)待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識(shí)差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等，有的甚至只收費(fèi)不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來維護(hù)自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費(fèi)等辦法來激化矛盾。

（四）物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級(jí)階段，還沒走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對(duì)住戶反映的問題不能積極主動(dòng)解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長(zhǎng)期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。

三、建議

針對(duì)當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

（一）嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個(gè)高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。同時(shí)，要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實(shí)施，穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

（二）加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場(chǎng)公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗(yàn)收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會(huì)相互配合，組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度，對(duì)業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時(shí)予以解決和調(diào)處。

（三）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，探索一套良好的運(yùn)行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議、板報(bào)等多種形式，廣泛深入宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會(huì)要注重加強(qiáng)對(duì)居民的宣傳教育，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會(huì)，組建好業(yè)委會(huì)。要強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強(qiáng)化分類指導(dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏；針對(duì)老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題，試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。）

第五篇：某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

這是一篇關(guān)于調(diào)研報(bào)告的范文，可以提供大家借鑒！

物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了xx城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。

一、xx城區(qū)物業(yè)管理的基本情況

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，截至2007年底，在我區(qū)注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)15家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務(wù)的約50家，從業(yè)人員約2850人。

（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個(gè)，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個(gè)，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個(gè)住宅小區(qū)獲得全國(guó)物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)；天驕俊園等11個(gè)住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)；富悅新城等32個(gè)小區(qū)獲得區(qū)級(jí)物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會(huì)集資房、直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房四類。

（1）單位自管房：包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計(jì)324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請(qǐng)人員進(jìn)行小區(qū)的簡(jiǎn)單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé)，整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負(fù)責(zé)。

（2）社會(huì)集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會(huì)集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全區(qū)社會(huì)集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達(dá)到了90%。

（3）直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會(huì)公共團(tuán)體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房是政府對(duì)征用土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”拆遷戶進(jìn)行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費(fèi)按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：“凡以征地經(jīng)費(fèi)修建的拆遷戶住房，系國(guó)家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國(guó)家公房管理。”因此，區(qū)房管局對(duì)全區(qū)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置統(tǒng)建房進(jìn)行全面接管。截至2007年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房共計(jì)77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費(fèi)的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始?xì)w集物業(yè)專項(xiàng)維修資金以來，累計(jì)歸集專項(xiàng)資金8.23億元，使用300余萬元。

（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀

截止2007年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)181個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，

90.5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會(huì)，沒有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。

（四）xx城區(qū)物業(yè)管理行政體制機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對(duì)物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬，對(duì)工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會(huì)的正常工作。

按照《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國(guó)土房管局出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[2007]280號(hào)）和《關(guān)于物業(yè)管理若干問題的指導(dǎo)意見》（渝國(guó)土房管發(fā)[2006]548號(hào)）文件中有關(guān)職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價(jià)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的思想，沒有形成工作合力，對(duì)物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

1999年以來，我區(qū)針對(duì)物業(yè)管理工作相繼出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》（xx府發(fā)[1999]129號(hào)）等5個(gè)文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

二、xx城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊?，F(xiàn)平均每個(gè)物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國(guó)際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費(fèi)引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，低價(jià)傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個(gè)項(xiàng)目的結(jié)果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有“消化”來源，導(dǎo)致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬低于社會(huì)平均工資24%，平均福利水平不足國(guó)家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是物業(yè)收費(fèi)規(guī)定不合理。不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)具體的服務(wù)項(xiàng)目不明確，存在同質(zhì)不同價(jià)或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費(fèi)。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

2、建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時(shí)得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫(kù)用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項(xiàng)維修基金。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時(shí)配套建設(shè)水平低,基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修基金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實(shí)行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，人員來往較復(fù)雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時(shí)繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費(fèi)難。一是水、電、氣費(fèi)代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對(duì)注冊(cè)的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計(jì)費(fèi)。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費(fèi)用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)偅行┪飿I(yè)公司就自行提高水、電、氣的價(jià)格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費(fèi)。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費(fèi)存在著欠費(fèi)現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對(duì)終端客戶服務(wù)，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費(fèi)用后，并不及時(shí)繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收，最后導(dǎo)致對(duì)住戶停止供應(yīng)水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級(jí)。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化，需要維護(hù)、更換時(shí)費(fèi)用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責(zé)權(quán)不明。向業(yè)主收費(fèi)既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。

（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)存在的主要問題及原因分析

1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會(huì)的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù)，在實(shí)際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會(huì)成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會(huì)，為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦?。業(yè)主委員會(huì)成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實(shí)踐中，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對(duì)淡薄。

3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源無法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來獲取費(fèi)用；三是通過贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實(shí)行。由于沒有經(jīng)費(fèi)來源，業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會(huì)沒有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。

5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無法決定。

（四）xx城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明；法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格；等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而xx燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。xx區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)還沒有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查，xx區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務(wù)企業(yè)占22％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施

（一）加強(qiáng)xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運(yùn)用現(xiàn)代化手段實(shí)施監(jiān)督管理。

3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

（二）加快xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程；完善業(yè)主自管項(xiàng)目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制；對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國(guó)有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、實(shí)施“分類管理”。督促水電氣供應(yīng)部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，向最終水電氣使用人收取費(fèi)用，并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門和物業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應(yīng)管理，水電氣價(jià)格及代收費(fèi)問題。使老問題有解決推進(jìn)計(jì)劃，同時(shí)又杜絕新問題產(chǎn)生。

3、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),將收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)以醒目方式予以公布。對(duì)隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的,小區(qū)管理委員會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費(fèi)主管部門投訴,對(duì)構(gòu)成價(jià)格違法行為者,由政府物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái)，按每個(gè)小區(qū)（大廈）開一個(gè)總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶，每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng)，同時(shí)對(duì)大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

5、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施

１、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下，在區(qū)房管、公安、物價(jià)、市政等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì)，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全xx城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制的建議和措施

1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時(shí)制定物業(yè)管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》，出臺(tái)相關(guān)政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗(yàn)收管理辦法》、《業(yè)主委員會(huì)管理辦法》等。同時(shí)，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責(zé)任保險(xiǎn)制度。

2、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的xx區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。按照“費(fèi)隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走”的原則，進(jìn)一步將物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，在街道、社區(qū)居委會(huì)設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機(jī)制，建議將房屋公共維修基金的歸集時(shí)間前置在商品房預(yù)售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個(gè)工作程序，直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專門窗口收取，切實(shí)杜絕無法及時(shí)繳交入庫(kù)的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制。前期物業(yè)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)報(bào)社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處初審，由區(qū)物價(jià)部門核定。物業(yè)收費(fèi)按協(xié)商價(jià)執(zhí)行，但不得高于或低于物價(jià)部門最終核定價(jià)的20-30%，并應(yīng)按上述程序報(bào)物價(jià)部門備案。實(shí)行傭金制的物業(yè)公司每半年應(yīng)公布服務(wù)費(fèi)的收支情況。

4、建立信息化管理機(jī)制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項(xiàng)維修資金等方面的管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化。

5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

6、建立物業(yè)管理用房長(zhǎng)效機(jī)制。在開發(fā)建設(shè)過程中，各相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格按渝府發(fā)[2005]86號(hào)和渝國(guó)土房管發(fā)[2006]548號(hào)文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會(huì)用房）。其中：開發(fā)建設(shè)單位對(duì)社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進(jìn)行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進(jìn)行核定。對(duì)開發(fā)建設(shè)規(guī)模較小的項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建設(shè)成本價(jià)款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購(gòu)買。

7、建立和推行補(bǔ)助金制度。建議對(duì)還建房、廉租房、城市低保群體實(shí)行物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。