第一篇：中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調研報告

當前，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價無市等現(xiàn)象。如何促進××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)國家發(fā)改委公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%；在我國東南部某些地區(qū)，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應總量同比減少25.27%，供應的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。

××中心城區(qū)房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房價低10%左右。然而，1-8月，××中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%；成交金額27860.29萬元，同比下降59%。××中心城區(qū)樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國家宏觀調控、媒體大肆宣傳、購買者理性應對持觀望態(tài)度等原因造成。

二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件

房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力是工業(yè)化、城市化推進和居民收入增加，三者共同作用推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。

1、工業(yè)化進程的快慢。工業(yè)化進程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進房地產(chǎn)其他動力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等；另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關，兩者相互促進，這種相關性在工業(yè)化由初期向中期邁進的加速時期表現(xiàn)得尤為明顯。美國經(jīng)濟學家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達到40%-60%時，工業(yè)化進入中期。2007年，××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達到42.9%。從數(shù)據(jù)上看，××已經(jīng)進入工業(yè)化中期。

2、城市化進程的快慢。城市化進程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況有直接的正相關性。一方面，城市化進程推動房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強中心城區(qū)，繁榮房地產(chǎn)市場，出臺并實施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設“中部地區(qū)最佳宜居城市”，從全面推進“三大戰(zhàn)役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程，從實施“一心三軸五組團”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實施人口倍增計劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。2007年，××中心城區(qū)面積45平方公里，比2000年擴大26平方公里；城市化率為35.62%，比2000年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當城市化率在30%－60%時，城市化進程處于高速發(fā)展階段；當城市化高速發(fā)展時，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，××中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計劃，2012年人口將達50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到2012年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進程的加快，這一數(shù)字還將擴大。因此，××房地產(chǎn)市場 “低迷” 是暫時的，從長遠來看，隨著全國房地產(chǎn)業(yè)調整結束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來一個較長的快速發(fā)展期。

3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。2000年，××居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮(zhèn)居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。2007年，××人均gdp為1242美元（按照2007年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算）。依據(jù)國際統(tǒng)計經(jīng)驗數(shù)據(jù)，當人均gdp在800－4000美元時，房地產(chǎn)市場將進入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，××房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gdp增長率計算，達到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是說，××房地產(chǎn)市場快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于××撤區(qū)設市時間較晚，居民消費的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展的“黃金期”還將更長。

三、幾點建議

近期，國家陸續(xù)出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調0.27百分點，首次購買90平米以下住房契稅從3%－5%統(tǒng)一下調到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快

擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎上，建議從以下幾個方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1、繼續(xù)穩(wěn)定房價。××房地產(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費引導等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢”，市場相對健康，其發(fā)展應以“穩(wěn)定”為主基調。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進行調節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會等民間

組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導、鼓勵企業(yè)主動采取措施贏得市場，實現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。

2、控制供地規(guī)模。2007年，××中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場投放量達到2004、2005、2006三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學合理的土地投放機制，按照“控制總量、協(xié)調發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護房地產(chǎn)市場秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度，由市政府分管領導主持，市政府辦、發(fā)改委、國土、城建、房產(chǎn)等相關部門參加，制定房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃、土地供應計劃，確定開發(fā)建設規(guī)模、區(qū)域分布及結構比例、基礎設施配套建設項目。同時，調節(jié)城市投資規(guī)模，控制國民經(jīng)濟和城市發(fā)展節(jié)奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達到最優(yōu)化。

3、加大扶持力度。一是對房地產(chǎn)信貸資金實行區(qū)別對待。鼓勵和引導金融機構支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對開發(fā)企業(yè)資質好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項目，加大信貸支持力度。二是適度下調土地競買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時期以及客戶情況，適當降低交易起始價。三是適當放寬項目開竣工期限。四是調整商品房預售許可條件。對開發(fā)企業(yè)完成項目用地的征地拆遷、建筑報建、開始房屋基礎全面施工、確定施工進度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費。對房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費進行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅決取消，能降低標準的盡量降低標準，能后置的盡量后置，能放開的堅決放開。

4、出臺購房優(yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區(qū)購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩(wěn)定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調購房首付比例。五是實行購房退稅或減免稅費。如對個人購買相應區(qū)域內普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。

5、調整經(jīng)濟適用房和廉租房政策。2007年，××中心城區(qū)經(jīng)濟適用住房建設總量為8萬平方米，銷售最高限價為960元/平方米，遠低于商品房市場均價。要調整經(jīng)濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經(jīng)濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障范圍，做到應保盡保。

6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基于市場未定的預期，在一定的時期內，市場會保持穩(wěn)定的供給量，政府持有土地對住房價格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對住房價格的促進作用。在房地產(chǎn)市場暫時低迷時，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規(guī)劃擴建新增土地、城區(qū)內分散的閑置土地、無使用權人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統(tǒng)一儲備起來，以規(guī)避風險、延后開發(fā)，獲取土地增值收益，保護房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。

第二篇：關于中心城區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟調研報告

總部經(jīng)濟是指一個區(qū)域利用一些特有的條件，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群，而將生產(chǎn)加工基地安排在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，從而形成合理的價值鏈分工，并帶動該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的高端經(jīng)濟形態(tài)?？偛拷?jīng)濟概念提出后，引起了全國許多中心城市的強烈反響，紛紛將發(fā)展總部經(jīng)濟作為城市產(chǎn)業(yè)結構升級的戰(zhàn)略選擇。目前北京、上海、深圳、廣州四市總部經(jīng)濟最

發(fā)達，對“總部”的爭奪最為激烈?！痢林行某菂^(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的優(yōu)勢和劣勢何在？模式和路徑何方？筆者經(jīng)過調研，略有管見。

一、優(yōu)勢和劣勢的比較

根據(jù)總部經(jīng)濟理論的有關原理，發(fā)展總部經(jīng)濟需要具備基礎條件、商務設施、研發(fā)能力、專業(yè)服務、政府服務和開放程度等六大基本要素。圍繞基本要素，相比較周邊區(qū)域范圍而言：

（一）相對比較優(yōu)勢

1、交通區(qū)位優(yōu)勢?！痢潦恰伴L珠閩”的共同腹地，滬昆高速、贛粵高速、105國道、320 國道、京九鐵路、浙贛電氣化鐵路從境內穿過。中心城區(qū)距南昌昌北、長沙黃花機場均只有2個小時車程，并已納入上海、杭州、廣州８小時經(jīng)濟圈。作為發(fā)展總部經(jīng)濟必要的空中交通，××明月山機場將成為××占領贛西地區(qū)發(fā)展制高點的關鍵?！痢林行某菂^(qū)較為完善的立體式交通網(wǎng)絡，為發(fā)展總部經(jīng)濟提供了便捷的交通條件。

2、產(chǎn)業(yè)基礎優(yōu)勢。全市9個工業(yè)園均為國家批準的省級開發(fā)區(qū)。經(jīng)過近年來的發(fā)展，全市已基本建成醫(yī)藥、紡織、鹽化工、煤電、建筑陶瓷、鞋革等6大特色產(chǎn)業(yè)基地，中心城區(qū)也已形成以醫(yī)藥、機械、機電汽摩配件、新型建材等為重點的支柱產(chǎn)業(yè)。這些特色產(chǎn)業(yè)基地的建立和一批支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，為中心城區(qū)充分依托這些現(xiàn)有優(yōu)勢企業(yè)的集聚發(fā)展，有效鼓勵引導相關企業(yè)的行政總部、營銷總部或結算中心入駐××提供了良好條件。

3、城市品牌優(yōu)勢。良好的生態(tài)環(huán)境是××最大的品牌?！痢潦侨珖谝慌鷳B(tài)試點城市，具備既適宜投資興業(yè)又適宜居住的環(huán)境。近年來，中心城區(qū)已獲得五張國家級名片。目前正在大力實施“13579”工程和人口五年倍增計劃，致力打造中部最佳宜居城市，使××真正成為宜業(yè)的熱土、宜居的福地。隨著××對外知名度的進一步提高，生態(tài)宜居這一城市品牌將最有可能成為引進企業(yè)總部落戶××的一個賣點。

4、人力資源優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，全市擁有勞動力總數(shù)達337 萬人。設在××的贛西實訓中心規(guī)模位居全省之首，年培訓能力達1萬人左右。尤其是中心城區(qū)設有××學院和××職業(yè)技術學院兩所全日制高校，其中，××學院是擁有800多萬人口的贛西地區(qū)唯一的一所本科大學，在校學生達1.6萬人；××職業(yè)技術學院在校學生達1.1萬人。這兩所高校將在人才培養(yǎng)和引進上為發(fā)展總部經(jīng)濟提供有力保障。

5、興業(yè)成本優(yōu)勢。除勞動力資源豐富外，××的特色礦產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品資源都非常豐富，土地、用水、用電等價格相對較低廉，企業(yè)職工年工資也大大低于沿海發(fā)達地區(qū)。

6、政策環(huán)境優(yōu)勢。近年來，市委、市政府始終高度重視經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化，大力推行政務公開和服務承諾制度，深化市直單位行政審批“兩集中、兩到位”改革，著力解決市直部門“中梗阻”頑癥，嚴肅查處損害經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的人和事，在去年的全省民主評議政風行風的52個行業(yè)、系統(tǒng)中，我市總評列全省第一名。

（二）相對比較劣勢

1、經(jīng)濟實力不夠強。與全省相比，我市經(jīng)濟總量偏小，人均水平較低。僅以去年為例，我市gdp總量和增幅分別列全省第5位和第9位；人均gdp只有萍鄉(xiāng)的54.8%、新余的38.1%?？傮w實力不強還表現(xiàn)在市本級經(jīng)濟較薄弱，去年市本級財政總收入列全省倒數(shù)第二，只占南昌的6.67%、新余的20.8%。中心城區(qū)目前的經(jīng)濟規(guī)模尚難以形成對企業(yè)總部落戶的吸引力。

2、配套服務不完善?！痢恋靥広M西內陸，不臨江不靠海，大宗貨物運輸只能通過鐵路和公路，不但貨物吞吐量小，且運輸成本高。中心城區(qū)到目前仍沒有大型的物流企業(yè)和現(xiàn)代物流市場，加上信息流不甚暢通等因素，一定程度上影響和制約了企業(yè)的發(fā)展。在服務行業(yè)方面，總體上仍處于初級發(fā)展階段，難以滿足較高層次消費群體的需求，更無法對外產(chǎn)生吸引力。特別是在五星級大酒店、高爾夫球場等一些高端服務設施方面的空白，難以讓企業(yè)高管人員在××真正進得來、留得住，這也成為加快總部經(jīng)濟發(fā)展的一大“軟肋”。

3、金融服務水平較低。一個地方發(fā)展總部經(jīng)濟，需要這個地方在資金信貸、企業(yè)融資、資金結算等方面有方便快捷的優(yōu)勢。就當前中心城區(qū)來說，存在信貸總量相對較小與金融資源相對豐富不匹配、信貸投向分散與信貸需求集中不匹配、融資渠道單一與行政資源豐富不匹配等矛盾。以企業(yè)融資為例

第三篇：中心城區(qū)公共交通調研報告

中心城區(qū)公共交通調研報告

（2017年11月）

公共交通是重要的城市基礎設施和公益事業(yè)，關系到市民生活、整體形象、文明程度和環(huán)境質量。隨著我市中心城區(qū)規(guī)?？焖贁U大，機動車保有量迅速增加，城市交通擁堵、群眾出行不便等問題日益突出。近年來，為解決城區(qū)公共交通問題，市政府統(tǒng)一調度，各部門密切配合，積極落實優(yōu)先發(fā)展公共交通政策，不斷優(yōu)化城市路網(wǎng)和停車系統(tǒng)，加強智能交通控制系統(tǒng)建設，倡導文明綠色出行，公共交通取得長足發(fā)展。

一、我市城區(qū)交通發(fā)展基本情況

近年來，我市把優(yōu)先發(fā)展城區(qū)公共交通做為工作重中之重，加大基礎設施建設，科學優(yōu)化交通組織，努力提升服務水平，城區(qū)公共交通取得較快發(fā)展。

一是市區(qū)交通組織漸趨合理。近年來，對市區(qū)26個支路的交通組織進行優(yōu)化再造，對市區(qū)260公里的道路交通設施進行完善，調整和新增交通信號燈178處、交通隔離護欄58.8公里、完善道路交通標志1686個、交通標線256公里、在學校周邊等路段新增減速雨帶21組，增設了10余處接送學生車輛專用車道提示牌等，有效規(guī)劃行車流，減少擁堵節(jié)點，市區(qū)交通組織更趨合理。

二是智能交通服務水平顯著提升。目前，市區(qū)173處路口的信號控制系統(tǒng)、104處電子警察、24處高清卡口、16處交通誘導屏、161處監(jiān)控球機以及交警指揮中心機房和后臺管理系統(tǒng)已經(jīng)投入運行，智能交通管控系統(tǒng)已經(jīng)發(fā)揮功效。市區(qū)公交運行采用GPRS公交智能調度系統(tǒng)、GPS衛(wèi)星定位自動報站系統(tǒng)、智能公交APP和IC卡收費系統(tǒng)，提高公交準點率和便捷性，在高鐵東站等主要場站安裝了公交電子站牌，使乘客能夠及時了解相關線路運營信息，方便乘客換乘和出行。

三是公交網(wǎng)絡逐步健全。中心城區(qū)現(xiàn)有營運公交車輛700輛，年輸送乘客近4000萬人次，萬人擁有公交車數(shù)量達到7.3標臺，營運線路41條，線路總長度800余公里，基本覆蓋中心城區(qū)主要干支道路。2016、17年，先后新增、更新公交車400余輛，其中80%為高新能源公交車，公交形象明顯改觀。

四是形成市政府統(tǒng)一管理，各部門密切合作的城市交通發(fā)展模式。市政府相關部門為發(fā)展城市交通、緩解交通擁堵做了大量卓有成效的工作。市財政局及時撥付公交企業(yè)中央財政燃油補貼及省清潔能源車輛補助款，將老年人、殘疾人及現(xiàn)役軍人、學生等特殊人群乘坐公交補助列入財政預算；市國土資源局積極落實新能源公交保養(yǎng)場用地，對城區(qū)6處公交場站建設前期土地問題給予支持；市住建局加快道路改造力度，對現(xiàn)有不合理路網(wǎng)進行改擴建，從而全面提升通行效率，通過加快人行道、非機動車道的改造步伐，為倡導低碳、綠色交通提供硬件支撐。市規(guī)劃局優(yōu)——

化、完善停車系統(tǒng)和自行車專用車道規(guī)劃，積極開展公交場站建設前期工作；市交通運輸局累計補助公交車輛購置款2000萬元，牽頭編制公交發(fā)展專項規(guī)劃，及時調度開通新的公交線路，實現(xiàn)新、老城區(qū)公交高效對接，先后開通了德平105路、德陵104路城際公交，為促進區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用，全面實行IC卡收費乘車，積極推進交郵IC卡代售點合作和全國交通一卡通，落實老年人、殘疾人、現(xiàn)役及傷殘軍人、學生等特殊群體優(yōu)待免費乘車政策，落實大氣污染紅色預警期間免費乘坐公交政策，開通了行政中心通勤班線和故城機場擁軍專線兩條公益線路，經(jīng)濟與社會效益明顯；市城管執(zhí)法局采取五項措施加強交通擁堵問題整治，一是加強人行道停車管理，規(guī)范車輛停放，二是嚴管主干道，加大對違章占道亂擺賣行為的清理，三是規(guī)范施工圍擋，最大限度減少施工作業(yè)對交通的影響，四是調整環(huán)衛(wèi)作業(yè)時間，清掃保潔作業(yè)規(guī)避交通高峰，五是對影響交通指示的樹木進行修剪，確保車輛順暢通行；市公安局交警支隊大力加強道路交通指揮疏導，全力加快智能交通建設，提高交通管理科技水平，確保重點路段、易堵路段、重要區(qū)域、施工路段、高峰時段管控到位，在遇有交通擁堵時，指揮協(xié)調公交先行，交通事故現(xiàn)場快速處置，保障城區(qū)道路交通安全暢通和城區(qū)道路整治重點工程順利實施。

二、存在的問題與不足

雖然我市公共交通發(fā)展取得一定成績，但是與城市發(fā)展需要

相比，與人民群眾出行要求相比，還存在著許多問題和不足。通過調研，這些問題和不足主要體現(xiàn)在：

一是市區(qū)路網(wǎng)結構不盡合理。在城市建設過程中，由于歷史條件的限制等原因，城建規(guī)劃與城區(qū)道路交通的可持續(xù)發(fā)展還沒有完全協(xié)調統(tǒng)一。從城區(qū)主要功能分布來看，生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、學校等功能區(qū)扎堆，主要集中在老城區(qū)范圍內。由此導致各條道路交通流量飽和，交通擁堵頻繁。加之老城區(qū)道路狹窄，街道功能不健全，還存在不少斷頭路，過街天橋數(shù)量較少，路口平面交叉過于密集，大量人流與車流形成平面交叉，不能在空間上形成有效分離等諸多原因，嚴重影響了通行速度和通行能力。雖然近年來市政府花大力，積極加大市政交通基礎設施建設力度，但仍不能滿足交通流量的需求，經(jīng)常導致交通高峰時段交通擁堵。

二是停車系統(tǒng)既有配建不足，路內停車比例過高。特別是在老城區(qū)的人民醫(yī)院、德百商場等大型公建設施周邊，每天的停車需求量相當大，但本身的配建泊位數(shù)遠遠不能滿足需求，停車供需矛盾相當突出，高峰時段更為明顯。頻繁的尋找車位大大增加了車輛在路網(wǎng)上的繞行距離，這些無效交通量又進一步增加了道路擁堵。目前，中心城區(qū)很多停車泊位都是擠占人行道、非機動車道劃出來的，對行人、非機動車通行影響很大，并且路內停車泊位比例過高，使本應以臨時停車為主的路內停車成為公共停車的主體，長時間占用道路資源及違章停車對動態(tài)交通產(chǎn)生很大影響。

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三是公交企業(yè)政策性虧損較重，基礎設施不足。由于公交價格一直執(zhí)行低票價政策，票價成本倒掛，造成公交企業(yè)政策性虧損嚴重。公共汽車年虧損3000余萬元，中央財政燃油補貼后全年仍嚴重虧損?；A設施不足主要表現(xiàn)在車輛更新和公交停車場站兩個方面。車輛更新主要靠市政府撥付中央燃油補貼、主管部門補助、職工集資、廠家賒銷、企業(yè)貸款等措施解決，籌集能力有限，制約車輛更新步伐。城市公交站場（停車保養(yǎng)場、樞紐站、首末站等）是重要的公益性基礎設施，對于完善公交網(wǎng)絡、提高運行效率、方便群眾換乘具有重要意義和作用。我市中心城區(qū)現(xiàn)有公交站場4處，占地面積70畝（含借用、租賃2處，占地20畝）。根據(jù)城市發(fā)展和市民出行需求，2017年中心城區(qū)公交車保有量將達到700多輛，公交站場面積應達到330畝。

四是中心城區(qū)沒有公交優(yōu)先通行具體措施。隨著機動車數(shù)量的劇增，城市交通擁堵現(xiàn)象日益嚴重，由于中心城區(qū)沒有公交優(yōu)先通行具體措施，直接造成公交車正班正點率下降，通行效率低，影響了市民的出行效率及乘公交出行的依賴性，公交效能沒有得到充分發(fā)揮。同時，根據(jù)我市公交線網(wǎng)布局情況，經(jīng)開區(qū)、高鐵區(qū)、運河區(qū)主要公交線路大部分為中心城區(qū)延伸線路，通行效率均受主城區(qū)道路擁堵影響，三區(qū)內總體公交運行效率不高。

三、推進城市交通良性發(fā)展的目標和思路

（一）加大力度優(yōu)化路網(wǎng)結構和泊位建管。一是進一步優(yōu)化城市路網(wǎng)結構，加快道路改造力度，對現(xiàn)有不合理路網(wǎng)進行改擴

建，形成便捷快速、功能明晰的路網(wǎng)體系，從而全面提升通行效率。今年，通過對城建道路、背街小巷進行拓寬改造，將進一步改善城市路網(wǎng)結構，緩解城市交通壓力。二是進一步加快人行道、非機動車道的改造步伐，規(guī)劃自行車專用車道建設，建立安全、連續(xù)、舒適、暢通的行人、非機動車交通系統(tǒng)，為倡導低碳、綠色交通提供硬件支撐。三是進一步加強停車泊位建設與管理，根據(jù)目前中心城區(qū)機動車增長特點，圍繞停車設施建設、停車泊位施劃、違法停車查處等專門研究出臺政策措施，做到疏堵結合，整體提高停車設施規(guī)劃建設和管理水平。

（二）加快城區(qū)公共交通發(fā)展。綜觀公交發(fā)展較好的城市，普遍都在產(chǎn)業(yè)政策、稅費收繳、財政投入方面都給予傾斜，在企業(yè)體制和機制等方面進行較大改革，我省做的較好的地市有棗莊、濟寧等市。借鑒外市經(jīng)驗，結合德州實際，我市近期公交發(fā)展的任務和目標是：每年新增100輛公交車，按照全市優(yōu)先發(fā)展公共交通的意見，利用三年的時間，全面提升公交通行水平。一是加快公交車輛更新步伐，分階段更換老舊車輛。二是合理規(guī)劃建設公交樞紐場站、站亭、公交專用道等公共交通設施。三是在新建居住小區(qū)、開發(fā)區(qū)、大型公共場所等工程，公共交通設施同步設計、同步建設、同步竣工、同步交付使用。四是加快大容量公共交通設施建設，做好新老城區(qū)間的BRT公交線路前期工作，條件成熟后開工建設。

（三）落實優(yōu)先發(fā)展公交政策。一是強化領導，成立優(yōu)先發(fā)——

展公共交通工作領導機構,制定工作方案,明確責任分工,落實優(yōu)先發(fā)展公共交通的各項措施和任務。二是建立規(guī)范的財政補貼長效機制、加大對公交車輛新增和更新的投入、實行適度傾斜的產(chǎn)業(yè)政策。三是將公交站點、停車場建設納入城市總體規(guī)劃，有效解決小區(qū)開發(fā)、舊城改造、道路建設中的公交場站建設問題。四是對公交場站建設用地實行行政劃撥，免收場站建設中所需的各種稅費。免除新增公交車輛的購置稅，減免企業(yè)營業(yè)稅或者實行先征后返。五是賦予公交車輛道路優(yōu)先通行權，確保公交暢通。

第四篇：莒南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調研報告

莒南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調研報告

一、房地產(chǎn)市場發(fā)展基本情況

近幾年來，我縣的房地產(chǎn)市場保持了高位運行、快速發(fā)展的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、預銷售面積等各個方面都有較大幅度的增長，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供銷兩旺的局面。

從2005年開始，我縣的房地產(chǎn)投資規(guī)模出現(xiàn)迅速增長，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2億元，同比增長300%；新開工商品房建筑面積19.3萬平方米，同比增長260%；竣工面積5.8萬平方米，同比增長167%；預銷售面積8.8萬平方米，同比增長131%。

2006年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持高位運行，商品房投資規(guī)模保持了強勁的增長勢頭，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.9億元，同比增長45%；新開工商品房建筑面積32.19萬平方米，同比增長66.8%；竣工面積16萬平方米，同比增長176%；預銷售面積15.3萬平方米，同比增長198%。

2007年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.0億元，同比增長3.4%；新開工商品房建筑面積22.78萬平方米，同比降低29.2%；竣工面積28.57萬平方米，同比增長78.6%；預銷售面積23.9萬平方米，同比增長56.2%。

2008年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.77億元，同比下降7.7%；新開工商品房建筑面積18.59萬平方米，同比下降18.4%；竣工面積18.16萬平方米，同比下降36.4%；預銷售面積28.59萬平方米，同比增長19.6%。

2009年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.2億元，同比增長15.5%；新開工商品房建筑面積20.38萬平方米，同比增長9.6%；竣工面積18.32萬平方米，同比增長0.9%；預銷售面積21.55萬平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)新的高峰期，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7.2億元，同比增長125%；新開工商品房建筑面積46.74萬平方米，同比增長129%；竣工面積16.54萬平方米，同比下降9.7%；預銷售面積28.36萬平方米，同比增長31.6%。

2011年上半年，全縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.83億元，新開工商品房建筑面積16.4萬平方米，竣工面積2.68萬平方米，預銷售面積9.3萬平方米，完成預銷售額2.67億元。

二、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的思路及做法

第 一 頁

為了進一步落實十七大和中央經(jīng)濟工作會議精神，繼續(xù)擴大內需、拉動縣域經(jīng)濟增長，我們把搞活房地產(chǎn)市場，啟動住房消費作為近期的主要工作目標。通過轉變思想觀念，開拓工作思路，改進工作作風，規(guī)范管理，嚴格執(zhí)法，實行市場監(jiān)管、項目監(jiān)管、企業(yè)監(jiān)管“三位一體”的動態(tài)監(jiān)管模式，努力促進我縣的房地產(chǎn)市場供需均衡，房價穩(wěn)定，保障住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

1、加快舊城改造、棚戶區(qū)改造的步伐

目前我縣舊城改造、棚戶區(qū)改造正處于啟動和發(fā)展階段，運作模式主要依托房地產(chǎn)開發(fā)這一途徑。近幾年來，國家宏觀調控房地產(chǎn)市場首先調控了土地市場的供給和開發(fā)資金的獲取，房地產(chǎn)開發(fā)在新征土地困難的情況下，就必須充分利用存量土地做文章。舊城改造、棚戶區(qū)改造不但為房地產(chǎn)市場提供了發(fā)展的平臺和新的方向，還提供了大量的存量土地和有效需求。這必將為房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展提供新的動力。

2、北城新區(qū)的開工建設具有很大的拉動作用

從2011年開始，我縣把打造北城文化新區(qū)的工作列入縣委、縣政府工作的重要議事議程，專門成立建設指揮部，納入重點項目管理，列入縣委組織部績效考核辦考核范圍，進行全方位的支持和扶持。北城新區(qū)項目的啟動，必將給我縣房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機遇，帶動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新的增長期。

三、存在的主要問題

1、房價需進一步加強調控

目前，我縣的房地產(chǎn)市場處于高位運行階段，供給量和需求量都比較大。據(jù)了解，全縣每年的住房需求量在60萬平方米左右，每年的供給量在30-40萬平方米，房地產(chǎn)市場供求不均衡，存在較大剛性需求，具有賣方市場的特征，整個房地產(chǎn)市場需求量大于供給量，使得許多樓盤在預售階段就基本銷售完畢。

近幾年，我縣的商品房價格在全市一直處于中等偏上價位，從去年下半年至今年上半年才出現(xiàn)了較大幅度的上漲，房價上漲除了存在剛性需求外，還存在以下幾個方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工費、機械費、建筑材料費。三是地段和區(qū)位較好。四是住宅精裝修程度高。五是收費項目增加及上調。六是個別公司為了應對國家有關調控政策追求自身利益最大化。房價上漲幅度超過居民可支配收入時，勢必造成城鎮(zhèn)居民購房困難，特別是中低收入階層更承受不起過高的房價，因此對房價監(jiān)管的工作需要進一步

加強。

2、房地產(chǎn)市場秩序需進一步整頓和規(guī)范

近幾年，我縣的房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時，也存在開發(fā)混亂的狀況，沒有充分發(fā)揮政府調控和城市規(guī)劃的指導作用。一是縣城規(guī)劃區(qū)內無論是地塊大小，也不論用地性質和規(guī)劃用途，只可容納1幢樓、2幢樓的土地都進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，形成縣城內遍地開花的現(xiàn)象；二是開發(fā)的住宅小區(qū)大部分在幾千平方米到1—2萬平方米左右，超過10萬平方米的小區(qū)不多，這樣不僅造成縣城功能分區(qū)不清，重復配套建設,浪費資源和資金，更是脫離了“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的開發(fā)建設原則；三是舊村改造過程中，個別村居鉆政策的空子，除拆遷還建本村居民住房外，隨意擴大商品房的開發(fā)規(guī)模，對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，造成房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊，同時造成了大量房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。

3、對房地產(chǎn)市場缺乏科學的信息化管理

目前，我縣的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制也沒形成。造成了市場信息不對稱，透明度不高，不利于及時便捷地進行市場監(jiān)控，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。

4、缺乏市場調控機制

一是土地儲備供給機制運行效率不高，土地供應沒有結合市場供求情況進行有計劃有步驟供給，這很容易造成土地供給“大小年”的現(xiàn)象發(fā)生；二是沒有建立控制開發(fā)建設規(guī)模的相應制度和具體措施。使房地產(chǎn)市場供求結構不穩(wěn)定，出現(xiàn)商品房供不應求或大批積壓等失衡情況的發(fā)生?？梢哉f，以上幾個方面的問題，是影響和制約我縣房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的主要因素。

5、開發(fā)資金不足，影響項目的建設進度

近幾年來，國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺的各項調控政策，對我縣房地產(chǎn)業(yè)最大的影響是銀行貸款難度增大。企業(yè)從土地的取得到項目的建設都需要大量的資金，而企業(yè)在銀行獲得的資金只占一小部分，大部分資金靠企業(yè)通過其他方式獲得，對于資質等級低的企業(yè)則更難獲得貸款。資金的不足使得開發(fā)項目建設進度受到較大影響，進而影響竣工交付時間，據(jù)了解，我縣大部分開發(fā)項目都存在延期交付的情況。

四、下一步加快發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的應對措施及建議

1、加強規(guī)劃的龍頭作用和剛性作用

房地產(chǎn)開發(fā)必須按規(guī)劃進行，實行成片區(qū)、成規(guī)模的開發(fā)。堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結合，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危舊棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴禁企事業(yè)單位自建自用和零星開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開發(fā)模式。房地產(chǎn)開發(fā)必須按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。

2、調整住房供應結構，引導普通商品房建設，加快經(jīng)濟適用房和廉租房的建設

我縣住房供給結構不合理，經(jīng)濟適用住房、廉租房供給數(shù)量少，高檔房、大面積房偏多。經(jīng)濟適用住房的供給數(shù)量，每年平均在7-8千平方米，僅能滿足不到100戶中低收入階層的購房需求，根據(jù)我縣住房收入狀況普查結果，每年的經(jīng)濟適用住房需求量在300套左右，供應數(shù)量遠遠滿足不了需求，造成經(jīng)濟適用住房供給緊張、價格上漲。目前我縣還沒有建立完善的廉租房供給體系，不能解決最低收入階層的住房問題。發(fā)展經(jīng)濟適用住房和廉租房既是體現(xiàn)政府為民、利民、親民的形象工程，同時也對房價的過快上漲起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建設，促進我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不要局限于提房地產(chǎn)就是買房和賣房，要著眼于房地產(chǎn)業(yè)概念的內涵和外延，用大房地產(chǎn)業(yè)的理念來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，學習香港等地的先進發(fā)展理念，用好現(xiàn)有資源，建一批適合低收入家庭租住的房屋，以靈活多樣的租賃方式，盤活縣域內的房屋資源，大興房地產(chǎn)租賃業(yè)。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要規(guī)范土地市場，在當前及今后一個時期，政府和有關部門要從體制、機制、法制三位一體的角度，多管齊下，規(guī)范土地價格，特別是要規(guī)范土地一、二級市場，從而為降低房價打下基礎。

二、推廣新型建材，降低成本消耗。要堅持采用技術含量高、建筑成本低，污染程度輕的建材；

三、加強招投標管理。要通過工程技術招投標，把技術能力高、造價成本低、管理規(guī)范的建筑企業(yè)擴大到普通商品房建設中來；

四、剔除不合理收費，2007年我縣房產(chǎn)成本中的各項費用為213元／平方米，比重高達２６％，這其中有些不合理必須予以剔除，主要減輕住宅建設不分攤的基礎設施負擔，分流基礎設施費用：一是公益性和非盈利性的市政建設，如道路交通、給排水配套等應由政府投資；二是公共服務設施，如文化教育、學校、醫(yī)療衛(wèi)生等，也應由政府投資；三是商品性或營利性基礎設施建設，如能源供應、通訊設施等，應按市場經(jīng)濟原則，由相關企業(yè)投資建設，投入的資金由營業(yè)收入回收，并獲得利潤，不應納入房價；四是住房內部直接為生活服務的配套設施和某些外部環(huán)境，如水、電氣管道，綠地及住宅小區(qū)內的道路等設施，應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，并納入房屋建造成本，構成房價組成部分。

5、加快房地產(chǎn)金融改革步伐、用足用好住房公積金。金融機構與房地產(chǎn)開發(fā)商要緊密合作，開展各種較為靈活的房地產(chǎn)金融業(yè)務，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷注入新的血液、新的功能。同時，用足用好住房公積金。1996年實施城鎮(zhèn)住房制度改革至今，我縣已收繳住房公積金3.04億元，如何用活這部分資金，加快公積金貸款，并結合商業(yè)銀行住房抵押貸款，以多種形式提高居民購房能力、努力擴大有效需求，促進我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有更重要的作用。

6、住房專項維修基金應盡快建立

設立住房專項維修基金的目的就是為了保障商品住宅及其相關公共設施的大中修和更新改造，延長房屋的使用壽命，為維護住宅小區(qū)的良好環(huán)境，保證住宅小區(qū)設施設備的正常運行和使用創(chuàng)造必要的條件。

住房專項維修基金設立的有利因素：一是建立起住房專項維修基金，解除了人民政府、主管部門、購房人等多方面的后顧之憂。二是維修基金是為房屋的共用部位、共用設施設備大中修和更新改造而建立的儲備資金，對延長房屋的使用壽命、實現(xiàn)物業(yè)的保值增值起到了積極作用。三是維修基金的建立，可以有效地解決房屋共用部位、共用設施設備的修繕、更新、改造，化解業(yè)主之間的矛盾，有利于明確物業(yè)管理收費與維修基金的關系。因此，建議在我縣應盡快建立住宅專項維修基金。

總之，我們要通過不懈的努力，使我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展，促進我縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

第五篇：關于中心城區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟調研報告

總部經(jīng)濟是指一個區(qū)域利用一些特有的條件，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群，而將生產(chǎn)加工基地安排在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，從而形成合理的價值鏈分工，并帶動該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的高端經(jīng)濟形態(tài)?？偛拷?jīng)濟概念提出后，引起了全國許多中心城市的強烈反響，紛紛將發(fā)展總部經(jīng)濟作為城市產(chǎn)業(yè)結構升級的戰(zhàn)略選擇。目前北京、上海、深圳、廣州四市總部經(jīng)濟最 發(fā)達，對“總部”的爭奪最為激烈?！痢林行某菂^(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的優(yōu)勢和劣勢何在？模式和路徑何方？筆者經(jīng)過調研，略有管見。

一、優(yōu)勢和劣勢的比較

根據(jù)總部經(jīng)濟理論的有關原理，發(fā)展總部經(jīng)濟需要具備基礎條件、商務設施、研發(fā)能力、專業(yè)服務、政府服務和開放程度等六大基本要素。圍繞基本要素，相比較周邊區(qū)域范圍而言：

（一）相對比較優(yōu)勢

1、交通區(qū)位優(yōu)勢?！痢潦恰伴L珠閩”的共同腹地，滬昆高速、贛粵高速、105國道、320 國道、京九鐵路、浙贛電氣化鐵路從境內穿過。中心城區(qū)距南昌昌北、長沙黃花機場均只有2個小時車程，并已納入上海、杭州、廣州８小時經(jīng)濟圈。作為發(fā)展總部經(jīng)濟必要的空中交通，××明月山機場將成為××占領贛西地區(qū)發(fā)展制高點的關鍵。××中心城區(qū)較為完善的立體式交通網(wǎng)絡，為發(fā)展總部經(jīng)濟提供了便捷的交通條件。

2、產(chǎn)業(yè)基礎優(yōu)勢。全市9個工業(yè)園均為國家批準的省級開發(fā)區(qū)。經(jīng)過近年來的發(fā)展，全市已基本建成醫(yī)藥、紡織、鹽化工、煤電、建筑陶瓷、鞋革等6大特色產(chǎn)業(yè)基地，中心城區(qū)也已形成以醫(yī)藥、機械、機電汽摩配件、新型建材等為重點的支柱產(chǎn)業(yè)。這些特色產(chǎn)業(yè)基地的建立和一批支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，為中心城區(qū)充分依托這些現(xiàn)有優(yōu)勢企業(yè)的集聚發(fā)展，有效鼓勵引導相關企業(yè)的行政總部、營銷總部或結算中心入駐××提供了良好條件。

3、城市品牌優(yōu)勢。良好的生態(tài)環(huán)境是××最大的品牌?！痢潦侨珖谝慌鷳B(tài)試點城市，具備既適宜投資興業(yè)又適宜居住的環(huán)境。近年來，中心城區(qū)已獲得五張國家級名片。目前正在大力實施“13579”工程和人口五年倍增計劃，致力打造中部最佳宜居城市，使××真正成為宜業(yè)的熱土、宜居的福地。隨著××對外知名度的進一步提高，生態(tài)宜居這一城市品牌將最有可能成為引進企業(yè)總部落戶××的一個賣點。

4、人力資源優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，全市擁有勞動力總數(shù)達337 萬人。設在××的贛西實訓中心規(guī)模位居全省之首，年培訓能力達1萬人左右。尤其是中心城區(qū)設有××學院和××職業(yè)技術學院兩所全日制高校，其中，××學院是擁有800多萬人口的贛西地區(qū)唯一的一所本科大學，在校學生達1.6萬人；××職業(yè)技術學院在校學生達1.1萬人。這兩所高校將在人才培養(yǎng)和引進上為發(fā)展總部經(jīng)濟提供有力保障。

5、興業(yè)成本優(yōu)勢。除勞動力資源豐富外，××的特色礦產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品資源都非常豐富，土地、用水、用電等價格相對較低廉，企業(yè)職工年工資也大大低于沿海發(fā)達地區(qū)。

6、政策環(huán)境優(yōu)勢。近年來，市委、市政府始終高度重視經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化，大力推行政務公開和服務承諾制度，深化市直單位行政審批“兩集中、兩到 位”改革，著力解決市直部門“中梗阻”頑癥，嚴肅查處損害經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的人和事，在去年的全省民主評議政風行風的52個行業(yè)、系統(tǒng)中，我市總評列全省第一名。

（二）相對比較劣勢

1、經(jīng)濟實力不夠強。與全省相比，我市經(jīng)濟總量偏小，人均水平較低。僅以去年為例，我市gdp總量和增幅分別列全省第5位和第9位；人均gdp只有萍鄉(xiāng)的54.8%、新余的38.1%?？傮w實力不強還表現(xiàn)在市本級經(jīng)濟較薄弱，去年市本級財政總收入列全省倒數(shù)第二，只占南昌的6.67%、新余的20.8%。中心城區(qū)目前的經(jīng)濟規(guī)模尚難以形成對企業(yè)總部落戶的吸引力。

2、配套服務不完善?！痢恋靥広M西內陸，不臨江不靠海，大宗貨物運輸只能通過鐵路和公路，不但貨物吞吐量小，且運輸成本高。中心城區(qū)到目前仍沒有大型的物流企業(yè)和現(xiàn)代物流市場，加上信息流不甚暢通等因素，一定程度上影響和制約了企業(yè)的發(fā)展。在服務行業(yè)方面，總體上仍處于初級發(fā)展階段，難以滿足較高層次消費群體的需求，更無法對外產(chǎn)生吸引力。特別是在五星級大酒店、高爾夫球場等一些高端服務設施方面的空白，難以讓企業(yè)高管人員在××真正進得來、留得住，這也成為加快總部經(jīng)濟發(fā)展的一大“軟肋”。

3、金融服務水平較低。一個地方發(fā)展總部經(jīng)濟，需要這個地方在資金信貸、企業(yè)融資、資金結算等方面有方便快捷的優(yōu)勢。就當前中心城區(qū)來說，存在信貸總量相對較小與金融資源相對豐富不匹配、信貸投向分散與信貸需求集中不匹配、融資渠道單一與行政資源豐富不匹配等矛盾。以企業(yè)融資為例，目前中心城區(qū)企業(yè)中，僅有江特電機獲得交通銀行3000萬元貸款，占比不足全市異地融資（不含豐電）的5%。目前，除幾家國有商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社外，股份制銀行、合作銀行和跨區(qū)域的其他商業(yè)銀行及其辦事機構在中心城區(qū)還是空白，這不僅限制了企業(yè)的融資渠道，也給企業(yè)在資金結算上帶來了不便。

4、高端人才較為緊缺。發(fā)展總部經(jīng)濟，需要大

批量的高級專門人才?？傮w上說，當前我市人才總量不大，高層次人才缺乏，尤其是企業(yè)所需的經(jīng)營管理、熟練技術工人非常緊缺，且行業(yè)分布結構不盡合理的問題較突出。在人才引進上，也存在著“難引進、易外流”的現(xiàn)象。不少企業(yè)反映，由于中心城區(qū)人才市場發(fā)育不完善，人才管理工作相對滯后，使得許多企業(yè)普遍存在招工難的現(xiàn)象，特別是難以聘到企業(yè)緊缺的中高級管理和技術人才。

二、模式和路徑的探討

從以上分析可以看出，××中心城區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟，具有一定的比較優(yōu)勢和條件，但相對劣勢和差距不少，我們只有進一步理清思路，揚長避短，尋找自己的模式和路徑，才能不斷培育、發(fā)展和壯大總部經(jīng)濟，不斷提高經(jīng)濟增長質量，增強城市集聚力和輻射力。

1、明確發(fā)展思路。以打造中部地區(qū)最佳宜居環(huán)境為目標，以提升城市綜合服務功能和構建適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、生活居住的軟硬環(huán)境為支撐，堅持市場主導與政府扶持相結合、本土培育與引進做強相結合、發(fā)展總部經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)項目經(jīng)濟相結合，加快現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展，努力建設區(qū)域性企業(yè)總部中心。尤其要重點吸引、扶持和培育與我市幾大支柱特色產(chǎn)業(yè)相關的總部企業(yè)入駐，加快形成具有比較優(yōu)勢和核心競爭力的產(chǎn)業(yè)集群。經(jīng)過5－10年的努力，建立比較完善的總部經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境、政策框架和服務體系。

2、制定發(fā)展規(guī)劃。按照總部經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律和要求，充分調動市、區(qū)政府和企業(yè)三方共建的積極性，加快構建分工合理、功能突出、配套完善、優(yōu)勢互補的總部企業(yè)區(qū)域布局。精心規(guī)劃宜陽新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、明月山風景旅游名勝區(qū)的功能定位，宜陽新區(qū)以打造中心商務區(qū)為核心，強化金融、信息、中介、商貿(mào)、會展等服務功能，吸引現(xiàn)代商業(yè)、金融、保險、咨詢、證券以及各類中介服務機構；××經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以生物醫(yī)藥、電子信息、機械裝備等主導產(chǎn)業(yè)為依托，集中設置企業(yè)管理總部、研發(fā)中心、設計中心、成果孵化中心等建設項目以及物流配送中心、培訓中心等職能型總部；明月山風景名勝區(qū)主要定位為休閑娛樂區(qū)，進一步加快完善酒店、娛樂、餐飲、住宿等配套服務設施，大力發(fā)展休閑、娛樂、健身、旅游等現(xiàn)代服務業(yè)。

3、出臺優(yōu)惠政策。借鑒外地促進總部經(jīng)濟發(fā)展的成功做法，抓緊制定促進總部經(jīng)濟發(fā)展的有關扶持措施，細化促進總部經(jīng)濟的配套政策，形成政策合力。在出臺扶持總部經(jīng)濟的有關政策時，一是在稅收優(yōu)惠上，要在××經(jīng)濟開發(fā)區(qū)招商引資優(yōu)惠政策的基礎上，再適當放寬；二是在辦公條件上，要提供舒適的場地、場所，并在房產(chǎn)過戶時給予一定的減免，在擬規(guī)劃的商務集中辦公區(qū)，要預留部分地塊，用于建造商務辦公樓的建設用地，必要時為其免費提供辦公場地；三是在生活條件上，對引入的企業(yè)總部的領導、員工及家屬子女在轄區(qū)內落戶、就業(yè)、就學等方面給予一定關照和減免；四是在金融服務上，給予總部企業(yè)優(yōu)先信貸、融資，上門服務；五是在資金獎勵上，設立總部經(jīng)濟發(fā)展專項資金，對企業(yè)集團總部遷入××的直接給予獎勵。同時要注重政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，切實增強總部企業(yè)對××的信心。在具體工作中對有可能把總部遷入××的大公司、大集團，例如寶成鞋業(yè)、百神藥業(yè)、金特建材等，要列出單子并組織力量，有針對性地靠上做工作。

4、加大引進力度。突出以××經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為平臺，以具有較好基礎、形成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)（如以濟民可信、仁和藥業(yè)等為龍頭的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，以江特電機、沃得集團等為龍頭的機電產(chǎn)業(yè)）為依托，積極引進一批國內、省內知名企業(yè)入駐××設立地區(qū)總部或分支機構；積極引導一批國內外名牌產(chǎn)品在××設立總經(jīng)銷或分銷中心（贛西片區(qū)）；鼓勵跨國公司和國內知名公司在××設立物流、信息、會計審計、投資顧問、咨詢評估、法律服務、會議展覽等中介服務企業(yè)總部。具體操作上可采取“內強外引”的辦法：一是大力支持市內企業(yè)特別是龍頭企業(yè)或具有一定規(guī)模的企業(yè)做大做強，鼓勵其總部設立在中心城區(qū)；二是采取分拆引進方式，對于轄內企業(yè)，如高安、豐城大型建筑陶瓷企業(yè)、上高鞋革企業(yè)、奉新紡織企業(yè)等，利用中心城人才、行政、運輸、市場方面的優(yōu)勢，引導其將行政總部、銷售總部和研發(fā)中心遷至中心城區(qū)；三是積極鼓勵××籍在外創(chuàng)業(yè)成功人士將企業(yè)總部遷至中心城區(qū)或設立分支機構，為家鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。

5、完善配套服務。大力提升現(xiàn)代服務業(yè)水平，尤其要有意識地搞好五星級酒店、高爾夫球場等一批高端服務設施的規(guī)劃和建設。在加大對市內物流企業(yè)的整合扶持力度，鼓勵其做大做強的同時，積極做好大型物流公司的引進工作，加快推進贛西物流中心以及省級建筑陶瓷專業(yè)市場的建設，使中心城區(qū)成為全市和贛西片區(qū)物流的集散中心。鼓勵和引導外埠商業(yè)銀行、證券、保險、信托等在中心城區(qū)設立分支機構或辦事處，抓緊市農(nóng)村商業(yè)銀行的組建，加大融資模式（如借鑒推廣奉新縣孵化式融資模式）創(chuàng)新力度，使中心城區(qū)成為全市的金融網(wǎng)點中心、生態(tài)示范中心和產(chǎn)品創(chuàng)新中心，為總部企業(yè)的引進和發(fā)展提供良好的金融服務。大力整合扶持企業(yè)上市的政策和資金資源，支持總部企業(yè)利用資本市場進行融資，積極協(xié)調解決總部企業(yè)在境內外上市融資過程中的問題。加大總部企業(yè)緊缺人才的引進和培養(yǎng)力度，建立總部人力資源貯備庫，盡快使中心城區(qū)成為贛西區(qū)域性的人才集聚中心、人才信息中心和人才配置中心。

6、優(yōu)化政務環(huán)境。建立總部經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議召集人由政府主要領導擔任，市直有關職能部門任聯(lián)席會議成員，負責制定促進總部經(jīng)濟發(fā)展的政策，統(tǒng)籌總部企業(yè)的認定，審定有關補貼和獎勵，協(xié)調處理總部經(jīng)濟發(fā)展的重大問題。從市直部門抽調一些業(yè)務精、事業(yè)心強的同志，組建專門的工作班子，做好總部已進駐和有進駐意向企業(yè)的跟蹤、聯(lián)絡和日常協(xié)調等服務工作。加強對總部經(jīng)濟的運行分析和監(jiān)管，建立總部經(jīng)濟統(tǒng)計分析核算制度，全面準確掌握我市總部經(jīng)濟發(fā)展狀況。繼續(xù)優(yōu)化政務環(huán)境，增強政府的服務功能，尤其是工商、稅務、金融、商檢等職能部門要圍繞培育和引進總部經(jīng)濟目標，靈活掌握政策，簡化辦事程序，提高辦事效率，注重協(xié)調配合，切實做到多服務、少設卡，多說行、少說不，使本地民營企業(yè)真正做得大、長得高，外地企業(yè)總部真正引得進、留得住。