第一篇：關(guān)于中心城區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟調(diào)研報告

總部經(jīng)濟是指一個區(qū)域利用一些特有的條件，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群，而將生產(chǎn)加工基地安排在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，從而形成合理的價值鏈分工，并帶動該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的高端經(jīng)濟形態(tài)?？偛拷?jīng)濟概念提出后，引起了全國許多中心城市的強烈反響，紛紛將發(fā)展總部經(jīng)濟作為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的戰(zhàn)略選擇。目前北京、上海、深圳、廣州四市總部經(jīng)濟最

發(fā)達，對“總部”的爭奪最為激烈?！痢林行某菂^(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的優(yōu)勢和劣勢何在？模式和路徑何方？筆者經(jīng)過調(diào)研，略有管見。

一、優(yōu)勢和劣勢的比較

根據(jù)總部經(jīng)濟理論的有關(guān)原理，發(fā)展總部經(jīng)濟需要具備基礎(chǔ)條件、商務(wù)設(shè)施、研發(fā)能力、專業(yè)服務(wù)、政府服務(wù)和開放程度等六大基本要素。圍繞基本要素，相比較周邊區(qū)域范圍而言：

（一）相對比較優(yōu)勢

1、交通區(qū)位優(yōu)勢?！痢潦恰伴L珠閩”的共同腹地，滬昆高速、贛粵高速、105國道、320 國道、京九鐵路、浙贛電氣化鐵路從境內(nèi)穿過。中心城區(qū)距南昌昌北、長沙黃花機場均只有2個小時車程，并已納入上海、杭州、廣州８小時經(jīng)濟圈。作為發(fā)展總部經(jīng)濟必要的空中交通，××明月山機場將成為××占領(lǐng)贛西地區(qū)發(fā)展制高點的關(guān)鍵?！痢林行某菂^(qū)較為完善的立體式交通網(wǎng)絡(luò)，為發(fā)展總部經(jīng)濟提供了便捷的交通條件。

2、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢。全市9個工業(yè)園均為國家批準(zhǔn)的省級開發(fā)區(qū)。經(jīng)過近年來的發(fā)展，全市已基本建成醫(yī)藥、紡織、鹽化工、煤電、建筑陶瓷、鞋革等6大特色產(chǎn)業(yè)基地，中心城區(qū)也已形成以醫(yī)藥、機械、機電汽摩配件、新型建材等為重點的支柱產(chǎn)業(yè)。這些特色產(chǎn)業(yè)基地的建立和一批支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，為中心城區(qū)充分依托這些現(xiàn)有優(yōu)勢企業(yè)的集聚發(fā)展，有效鼓勵引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)的行政總部、營銷總部或結(jié)算中心入駐××提供了良好條件。

3、城市品牌優(yōu)勢。良好的生態(tài)環(huán)境是××最大的品牌?！痢潦侨珖谝慌鷳B(tài)試點城市，具備既適宜投資興業(yè)又適宜居住的環(huán)境。近年來，中心城區(qū)已獲得五張國家級名片。目前正在大力實施“13579”工程和人口五年倍增計劃，致力打造中部最佳宜居城市，使××真正成為宜業(yè)的熱土、宜居的福地。隨著××對外知名度的進一步提高，生態(tài)宜居這一城市品牌將最有可能成為引進企業(yè)總部落戶××的一個賣點。

4、人力資源優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，全市擁有勞動力總數(shù)達337 萬人。設(shè)在××的贛西實訓(xùn)中心規(guī)模位居全省之首，年培訓(xùn)能力達1萬人左右。尤其是中心城區(qū)設(shè)有××學(xué)院和××職業(yè)技術(shù)學(xué)院兩所全日制高校，其中，××學(xué)院是擁有800多萬人口的贛西地區(qū)唯一的一所本科大學(xué)，在校學(xué)生達1.6萬人；××職業(yè)技術(shù)學(xué)院在校學(xué)生達1.1萬人。這兩所高校將在人才培養(yǎng)和引進上為發(fā)展總部經(jīng)濟提供有力保障。

5、興業(yè)成本優(yōu)勢。除勞動力資源豐富外，××的特色礦產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品資源都非常豐富，土地、用水、用電等價格相對較低廉，企業(yè)職工年工資也大大低于沿海發(fā)達地區(qū)。

6、政策環(huán)境優(yōu)勢。近年來，市委、市政府始終高度重視經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化，大力推行政務(wù)公開和服務(wù)承諾制度，深化市直單位行政審批“兩集中、兩到位”改革，著力解決市直部門“中梗阻”頑癥，嚴(yán)肅查處損害經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的人和事，在去年的全省民主評議政風(fēng)行風(fēng)的52個行業(yè)、系統(tǒng)中，我市總評列全省第一名。

（二）相對比較劣勢

1、經(jīng)濟實力不夠強。與全省相比，我市經(jīng)濟總量偏小，人均水平較低。僅以去年為例，我市g(shù)dp總量和增幅分別列全省第5位和第9位；人均gdp只有萍鄉(xiāng)的54.8%、新余的38.1%。總體實力不強還表現(xiàn)在市本級經(jīng)濟較薄弱，去年市本級財政總收入列全省倒數(shù)第二，只占南昌的6.67%、新余的20.8%。中心城區(qū)目前的經(jīng)濟規(guī)模尚難以形成對企業(yè)總部落戶的吸引力。

2、配套服務(wù)不完善?！痢恋靥広M西內(nèi)陸，不臨江不靠海，大宗貨物運輸只能通過鐵路和公路，不但貨物吞吐量小，且運輸成本高。中心城區(qū)到目前仍沒有大型的物流企業(yè)和現(xiàn)代物流市場，加上信息流不甚暢通等因素，一定程度上影響和制約了企業(yè)的發(fā)展。在服務(wù)行業(yè)方面，總體上仍處于初級發(fā)展階段，難以滿足較高層次消費群體的需求，更無法對外產(chǎn)生吸引力。特別是在五星級大酒店、高爾夫球場等一些高端服務(wù)設(shè)施方面的空白，難以讓企業(yè)高管人員在××真正進得來、留得住，這也成為加快總部經(jīng)濟發(fā)展的一大“軟肋”。

3、金融服務(wù)水平較低。一個地方發(fā)展總部經(jīng)濟，需要這個地方在資金信貸、企業(yè)融資、資金結(jié)算等方面有方便快捷的優(yōu)勢。就當(dāng)前中心城區(qū)來說，存在信貸總量相對較小與金融資源相對豐富不匹配、信貸投向分散與信貸需求集中不匹配、融資渠道單一與行政資源豐富不匹配等矛盾。以企業(yè)融資為例

第二篇：關(guān)于中心城區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟調(diào)研報告

總部經(jīng)濟是指一個區(qū)域利用一些特有的條件，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群，而將生產(chǎn)加工基地安排在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，從而形成合理的價值鏈分工，并帶動該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的高端經(jīng)濟形態(tài)?？偛拷?jīng)濟概念提出后，引起了全國許多中心城市的強烈反響，紛紛將發(fā)展總部經(jīng)濟作為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的戰(zhàn)略選擇。目前北京、上海、深圳、廣州四市總部經(jīng)濟最 發(fā)達，對“總部”的爭奪最為激烈。××中心城區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的優(yōu)勢和劣勢何在？模式和路徑何方？筆者經(jīng)過調(diào)研，略有管見。

一、優(yōu)勢和劣勢的比較

根據(jù)總部經(jīng)濟理論的有關(guān)原理，發(fā)展總部經(jīng)濟需要具備基礎(chǔ)條件、商務(wù)設(shè)施、研發(fā)能力、專業(yè)服務(wù)、政府服務(wù)和開放程度等六大基本要素。圍繞基本要素，相比較周邊區(qū)域范圍而言：

（一）相對比較優(yōu)勢

1、交通區(qū)位優(yōu)勢?！痢潦恰伴L珠閩”的共同腹地，滬昆高速、贛粵高速、105國道、320 國道、京九鐵路、浙贛電氣化鐵路從境內(nèi)穿過。中心城區(qū)距南昌昌北、長沙黃花機場均只有2個小時車程，并已納入上海、杭州、廣州８小時經(jīng)濟圈。作為發(fā)展總部經(jīng)濟必要的空中交通，××明月山機場將成為××占領(lǐng)贛西地區(qū)發(fā)展制高點的關(guān)鍵?！痢林行某菂^(qū)較為完善的立體式交通網(wǎng)絡(luò)，為發(fā)展總部經(jīng)濟提供了便捷的交通條件。

2、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢。全市9個工業(yè)園均為國家批準(zhǔn)的省級開發(fā)區(qū)。經(jīng)過近年來的發(fā)展，全市已基本建成醫(yī)藥、紡織、鹽化工、煤電、建筑陶瓷、鞋革等6大特色產(chǎn)業(yè)基地，中心城區(qū)也已形成以醫(yī)藥、機械、機電汽摩配件、新型建材等為重點的支柱產(chǎn)業(yè)。這些特色產(chǎn)業(yè)基地的建立和一批支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，為中心城區(qū)充分依托這些現(xiàn)有優(yōu)勢企業(yè)的集聚發(fā)展，有效鼓勵引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)的行政總部、營銷總部或結(jié)算中心入駐××提供了良好條件。

3、城市品牌優(yōu)勢。良好的生態(tài)環(huán)境是××最大的品牌?！痢潦侨珖谝慌鷳B(tài)試點城市，具備既適宜投資興業(yè)又適宜居住的環(huán)境。近年來，中心城區(qū)已獲得五張國家級名片。目前正在大力實施“13579”工程和人口五年倍增計劃，致力打造中部最佳宜居城市，使××真正成為宜業(yè)的熱土、宜居的福地。隨著××對外知名度的進一步提高，生態(tài)宜居這一城市品牌將最有可能成為引進企業(yè)總部落戶××的一個賣點。

4、人力資源優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，全市擁有勞動力總數(shù)達337 萬人。設(shè)在××的贛西實訓(xùn)中心規(guī)模位居全省之首，年培訓(xùn)能力達1萬人左右。尤其是中心城區(qū)設(shè)有××學(xué)院和××職業(yè)技術(shù)學(xué)院兩所全日制高校，其中，××學(xué)院是擁有800多萬人口的贛西地區(qū)唯一的一所本科大學(xué)，在校學(xué)生達1.6萬人；××職業(yè)技術(shù)學(xué)院在校學(xué)生達1.1萬人。這兩所高校將在人才培養(yǎng)和引進上為發(fā)展總部經(jīng)濟提供有力保障。

5、興業(yè)成本優(yōu)勢。除勞動力資源豐富外，××的特色礦產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品資源都非常豐富，土地、用水、用電等價格相對較低廉，企業(yè)職工年工資也大大低于沿海發(fā)達地區(qū)。

6、政策環(huán)境優(yōu)勢。近年來，市委、市政府始終高度重視經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化，大力推行政務(wù)公開和服務(wù)承諾制度，深化市直單位行政審批“兩集中、兩到 位”改革，著力解決市直部門“中梗阻”頑癥，嚴(yán)肅查處損害經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的人和事，在去年的全省民主評議政風(fēng)行風(fēng)的52個行業(yè)、系統(tǒng)中，我市總評列全省第一名。

（二）相對比較劣勢

1、經(jīng)濟實力不夠強。與全省相比，我市經(jīng)濟總量偏小，人均水平較低。僅以去年為例，我市g(shù)dp總量和增幅分別列全省第5位和第9位；人均gdp只有萍鄉(xiāng)的54.8%、新余的38.1%?？傮w實力不強還表現(xiàn)在市本級經(jīng)濟較薄弱，去年市本級財政總收入列全省倒數(shù)第二，只占南昌的6.67%、新余的20.8%。中心城區(qū)目前的經(jīng)濟規(guī)模尚難以形成對企業(yè)總部落戶的吸引力。

2、配套服務(wù)不完善?！痢恋靥広M西內(nèi)陸，不臨江不靠海，大宗貨物運輸只能通過鐵路和公路，不但貨物吞吐量小，且運輸成本高。中心城區(qū)到目前仍沒有大型的物流企業(yè)和現(xiàn)代物流市場，加上信息流不甚暢通等因素，一定程度上影響和制約了企業(yè)的發(fā)展。在服務(wù)行業(yè)方面，總體上仍處于初級發(fā)展階段，難以滿足較高層次消費群體的需求，更無法對外產(chǎn)生吸引力。特別是在五星級大酒店、高爾夫球場等一些高端服務(wù)設(shè)施方面的空白，難以讓企業(yè)高管人員在××真正進得來、留得住，這也成為加快總部經(jīng)濟發(fā)展的一大“軟肋”。

3、金融服務(wù)水平較低。一個地方發(fā)展總部經(jīng)濟，需要這個地方在資金信貸、企業(yè)融資、資金結(jié)算等方面有方便快捷的優(yōu)勢。就當(dāng)前中心城區(qū)來說，存在信貸總量相對較小與金融資源相對豐富不匹配、信貸投向分散與信貸需求集中不匹配、融資渠道單一與行政資源豐富不匹配等矛盾。以企業(yè)融資為例，目前中心城區(qū)企業(yè)中，僅有江特電機獲得交通銀行3000萬元貸款，占比不足全市異地融資（不含豐電）的5%。目前，除幾家國有商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社外，股份制銀行、合作銀行和跨區(qū)域的其他商業(yè)銀行及其辦事機構(gòu)在中心城區(qū)還是空白，這不僅限制了企業(yè)的融資渠道，也給企業(yè)在資金結(jié)算上帶來了不便。

4、高端人才較為緊缺。發(fā)展總部經(jīng)濟，需要大

批量的高級專門人才?？傮w上說，當(dāng)前我市人才總量不大，高層次人才缺乏，尤其是企業(yè)所需的經(jīng)營管理、熟練技術(shù)工人非常緊缺，且行業(yè)分布結(jié)構(gòu)不盡合理的問題較突出。在人才引進上，也存在著“難引進、易外流”的現(xiàn)象。不少企業(yè)反映，由于中心城區(qū)人才市場發(fā)育不完善，人才管理工作相對滯后，使得許多企業(yè)普遍存在招工難的現(xiàn)象，特別是難以聘到企業(yè)緊缺的中高級管理和技術(shù)人才。

二、模式和路徑的探討

從以上分析可以看出，××中心城區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟，具有一定的比較優(yōu)勢和條件，但相對劣勢和差距不少，我們只有進一步理清思路，揚長避短，尋找自己的模式和路徑，才能不斷培育、發(fā)展和壯大總部經(jīng)濟，不斷提高經(jīng)濟增長質(zhì)量，增強城市集聚力和輻射力。

1、明確發(fā)展思路。以打造中部地區(qū)最佳宜居環(huán)境為目標(biāo)，以提升城市綜合服務(wù)功能和構(gòu)建適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、生活居住的軟硬環(huán)境為支撐，堅持市場主導(dǎo)與政府扶持相結(jié)合、本土培育與引進做強相結(jié)合、發(fā)展總部經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)項目經(jīng)濟相結(jié)合，加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，努力建設(shè)區(qū)域性企業(yè)總部中心。尤其要重點吸引、扶持和培育與我市幾大支柱特色產(chǎn)業(yè)相關(guān)的總部企業(yè)入駐，加快形成具有比較優(yōu)勢和核心競爭力的產(chǎn)業(yè)集群。經(jīng)過5－10年的努力，建立比較完善的總部經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境、政策框架和服務(wù)體系。

2、制定發(fā)展規(guī)劃。按照總部經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律和要求，充分調(diào)動市、區(qū)政府和企業(yè)三方共建的積極性，加快構(gòu)建分工合理、功能突出、配套完善、優(yōu)勢互補的總部企業(yè)區(qū)域布局。精心規(guī)劃宜陽新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、明月山風(fēng)景旅游名勝區(qū)的功能定位，宜陽新區(qū)以打造中心商務(wù)區(qū)為核心，強化金融、信息、中介、商貿(mào)、會展等服務(wù)功能，吸引現(xiàn)代商業(yè)、金融、保險、咨詢、證券以及各類中介服務(wù)機構(gòu)；××經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以生物醫(yī)藥、電子信息、機械裝備等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為依托，集中設(shè)置企業(yè)管理總部、研發(fā)中心、設(shè)計中心、成果孵化中心等建設(shè)項目以及物流配送中心、培訓(xùn)中心等職能型總部；明月山風(fēng)景名勝區(qū)主要定位為休閑娛樂區(qū)，進一步加快完善酒店、娛樂、餐飲、住宿等配套服務(wù)設(shè)施，大力發(fā)展休閑、娛樂、健身、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

3、出臺優(yōu)惠政策。借鑒外地促進總部經(jīng)濟發(fā)展的成功做法，抓緊制定促進總部經(jīng)濟發(fā)展的有關(guān)扶持措施，細化促進總部經(jīng)濟的配套政策，形成政策合力。在出臺扶持總部經(jīng)濟的有關(guān)政策時，一是在稅收優(yōu)惠上，要在××經(jīng)濟開發(fā)區(qū)招商引資優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，再適當(dāng)放寬；二是在辦公條件上，要提供舒適的場地、場所，并在房產(chǎn)過戶時給予一定的減免，在擬規(guī)劃的商務(wù)集中辦公區(qū)，要預(yù)留部分地塊，用于建造商務(wù)辦公樓的建設(shè)用地，必要時為其免費提供辦公場地；三是在生活條件上，對引入的企業(yè)總部的領(lǐng)導(dǎo)、員工及家屬子女在轄區(qū)內(nèi)落戶、就業(yè)、就學(xué)等方面給予一定關(guān)照和減免；四是在金融服務(wù)上，給予總部企業(yè)優(yōu)先信貸、融資，上門服務(wù)；五是在資金獎勵上，設(shè)立總部經(jīng)濟發(fā)展專項資金，對企業(yè)集團總部遷入××的直接給予獎勵。同時要注重政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，切實增強總部企業(yè)對××的信心。在具體工作中對有可能把總部遷入××的大公司、大集團，例如寶成鞋業(yè)、百神藥業(yè)、金特建材等，要列出單子并組織力量，有針對性地靠上做工作。

4、加大引進力度。突出以××經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為平臺，以具有較好基礎(chǔ)、形成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)（如以濟民可信、仁和藥業(yè)等為龍頭的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，以江特電機、沃得集團等為龍頭的機電產(chǎn)業(yè)）為依托，積極引進一批國內(nèi)、省內(nèi)知名企業(yè)入駐××設(shè)立地區(qū)總部或分支機構(gòu)；積極引導(dǎo)一批國內(nèi)外名牌產(chǎn)品在××設(shè)立總經(jīng)銷或分銷中心（贛西片區(qū)）；鼓勵跨國公司和國內(nèi)知名公司在××設(shè)立物流、信息、會計審計、投資顧問、咨詢評估、法律服務(wù)、會議展覽等中介服務(wù)企業(yè)總部。具體操作上可采取“內(nèi)強外引”的辦法：一是大力支持市內(nèi)企業(yè)特別是龍頭企業(yè)或具有一定規(guī)模的企業(yè)做大做強，鼓勵其總部設(shè)立在中心城區(qū)；二是采取分拆引進方式，對于轄內(nèi)企業(yè)，如高安、豐城大型建筑陶瓷企業(yè)、上高鞋革企業(yè)、奉新紡織企業(yè)等，利用中心城人才、行政、運輸、市場方面的優(yōu)勢，引導(dǎo)其將行政總部、銷售總部和研發(fā)中心遷至中心城區(qū)；三是積極鼓勵××籍在外創(chuàng)業(yè)成功人士將企業(yè)總部遷至中心城區(qū)或設(shè)立分支機構(gòu)，為家鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。

5、完善配套服務(wù)。大力提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，尤其要有意識地搞好五星級酒店、高爾夫球場等一批高端服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)。在加大對市內(nèi)物流企業(yè)的整合扶持力度，鼓勵其做大做強的同時，積極做好大型物流公司的引進工作，加快推進贛西物流中心以及省級建筑陶瓷專業(yè)市場的建設(shè)，使中心城區(qū)成為全市和贛西片區(qū)物流的集散中心。鼓勵和引導(dǎo)外埠商業(yè)銀行、證券、保險、信托等在中心城區(qū)設(shè)立分支機構(gòu)或辦事處，抓緊市農(nóng)村商業(yè)銀行的組建，加大融資模式（如借鑒推廣奉新縣孵化式融資模式）創(chuàng)新力度，使中心城區(qū)成為全市的金融網(wǎng)點中心、生態(tài)示范中心和產(chǎn)品創(chuàng)新中心，為總部企業(yè)的引進和發(fā)展提供良好的金融服務(wù)。大力整合扶持企業(yè)上市的政策和資金資源，支持總部企業(yè)利用資本市場進行融資，積極協(xié)調(diào)解決總部企業(yè)在境內(nèi)外上市融資過程中的問題。加大總部企業(yè)緊缺人才的引進和培養(yǎng)力度，建立總部人力資源貯備庫，盡快使中心城區(qū)成為贛西區(qū)域性的人才集聚中心、人才信息中心和人才配置中心。

6、優(yōu)化政務(wù)環(huán)境。建立總部經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議召集人由政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，市直有關(guān)職能部門任聯(lián)席會議成員，負責(zé)制定促進總部經(jīng)濟發(fā)展的政策，統(tǒng)籌總部企業(yè)的認定，審定有關(guān)補貼和獎勵，協(xié)調(diào)處理總部經(jīng)濟發(fā)展的重大問題。從市直部門抽調(diào)一些業(yè)務(wù)精、事業(yè)心強的同志，組建專門的工作班子，做好總部已進駐和有進駐意向企業(yè)的跟蹤、聯(lián)絡(luò)和日常協(xié)調(diào)等服務(wù)工作。加強對總部經(jīng)濟的運行分析和監(jiān)管，建立總部經(jīng)濟統(tǒng)計分析核算制度，全面準(zhǔn)確掌握我市總部經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。繼續(xù)優(yōu)化政務(wù)環(huán)境，增強政府的服務(wù)功能，尤其是工商、稅務(wù)、金融、商檢等職能部門要圍繞培育和引進總部經(jīng)濟目標(biāo)，靈活掌握政策，簡化辦事程序，提高辦事效率，注重協(xié)調(diào)配合，切實做到多服務(wù)、少設(shè)卡，多說行、少說不，使本地民營企業(yè)真正做得大、長得高，外地企業(yè)總部真正引得進、留得住。

第三篇：中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報告

當(dāng)前，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價無市等現(xiàn)象。如何促進××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)國家發(fā)改委公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%；在我國東南部某些地區(qū)，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應(yīng)總量同比減少25.27%，供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。

××中心城區(qū)房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房價低10%左右。然而，1-8月，××中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%；成交金額27860.29萬元，同比下降59%?！痢林行某菂^(qū)樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國家宏觀調(diào)控、媒體大肆宣傳、購買者理性應(yīng)對持觀望態(tài)度等原因造成。

二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件

房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力是工業(yè)化、城市化推進和居民收入增加，三者共同作用推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。

1、工業(yè)化進程的快慢。工業(yè)化進程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進房地產(chǎn)其他動力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等；另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)，兩者相互促進，這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進的加速時期表現(xiàn)得尤為明顯。美國經(jīng)濟學(xué)家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達到40%-60%時，工業(yè)化進入中期。2007年，××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達到42.9%。從數(shù)據(jù)上看，××已經(jīng)進入工業(yè)化中期。

2、城市化進程的快慢。城市化進程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有直接的正相關(guān)性。一方面，城市化進程推動房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強中心城區(qū)，繁榮房地產(chǎn)市場，出臺并實施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設(shè)“中部地區(qū)最佳宜居城市”，從全面推進“三大戰(zhàn)役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程，從實施“一心三軸五組團”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實施人口倍增計劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。2007年，××中心城區(qū)面積45平方公里，比2000年擴大26平方公里；城市化率為35.62%，比2000年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當(dāng)城市化率在30%－60%時，城市化進程處于高速發(fā)展階段；當(dāng)城市化高速發(fā)展時，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，××中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計劃，2012年人口將達50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到2012年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進程的加快，這一數(shù)字還將擴大。因此，××房地產(chǎn)市場 “低迷” 是暫時的，從長遠來看，隨著全國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來一個較長的快速發(fā)展期。

3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。2000年，××居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮(zhèn)居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。2007年，××人均gdp為1242美元（按照2007年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算）。依據(jù)國際統(tǒng)計經(jīng)驗數(shù)據(jù)，當(dāng)人均gdp在800－4000美元時，房地產(chǎn)市場將進入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，××房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gdp增長率計算，達到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是說，××房地產(chǎn)市場快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于××撤區(qū)設(shè)市時間較晚，居民消費的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展的“黃金期”還將更長。

三、幾點建議

近期，國家陸續(xù)出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點，首次購買90平米以下住房契稅從3%－5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快

擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1、繼續(xù)穩(wěn)定房價?！痢练康禺a(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢”，市場相對健康，其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進行調(diào)節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會等民間

組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導(dǎo)、鼓勵企業(yè)主動采取措施贏得市場，實現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。

2、控制供地規(guī)模。2007年，××中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場投放量達到2004、2005、2006三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴(yán)格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機制，按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護房地產(chǎn)市場秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，市政府辦、發(fā)改委、國土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門參加，制定房地產(chǎn)開發(fā)計劃、土地供應(yīng)計劃，確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項目。同時，調(diào)節(jié)城市投資規(guī)模，控制國民經(jīng)濟和城市發(fā)展節(jié)奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達到最優(yōu)化。

3、加大扶持力度。一是對房地產(chǎn)信貸資金實行區(qū)別對待。鼓勵和引導(dǎo)金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項目，加大信貸支持力度。二是適度下調(diào)土地競買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時期以及客戶情況，適當(dāng)降低交易起始價。三是適當(dāng)放寬項目開竣工期限。四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件。對開發(fā)企業(yè)完成項目用地的征地拆遷、建筑報建、開始房屋基礎(chǔ)全面施工、確定施工進度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費。對房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費進行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)，能后置的盡量后置，能放開的堅決放開。

4、出臺購房優(yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區(qū)購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩(wěn)定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調(diào)購房首付比例。五是實行購房退稅或減免稅費。如對個人購買相應(yīng)區(qū)域內(nèi)普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。

5、調(diào)整經(jīng)濟適用房和廉租房政策。2007年，××中心城區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)總量為8萬平方米，銷售最高限價為960元/平方米，遠低于商品房市場均價。要調(diào)整經(jīng)濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經(jīng)濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴大租賃補貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。

6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基于市場未定的預(yù)期，在一定的時期內(nèi)，市場會保持穩(wěn)定的供給量，政府持有土地對住房價格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對住房價格的促進作用。在房地產(chǎn)市場暫時低迷時，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規(guī)劃擴建新增土地、城區(qū)內(nèi)分散的閑置土地、無使用權(quán)人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統(tǒng)一儲備起來，以規(guī)避風(fēng)險、延后開發(fā)，獲取土地增值收益，保護房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。

第四篇：中心城區(qū)公共交通調(diào)研報告

中心城區(qū)公共交通調(diào)研報告

（2017年11月）

公共交通是重要的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)，關(guān)系到市民生活、整體形象、文明程度和環(huán)境質(zhì)量。隨著我市中心城區(qū)規(guī)?？焖贁U大，機動車保有量迅速增加，城市交通擁堵、群眾出行不便等問題日益突出。近年來，為解決城區(qū)公共交通問題，市政府統(tǒng)一調(diào)度，各部門密切配合，積極落實優(yōu)先發(fā)展公共交通政策，不斷優(yōu)化城市路網(wǎng)和停車系統(tǒng)，加強智能交通控制系統(tǒng)建設(shè)，倡導(dǎo)文明綠色出行，公共交通取得長足發(fā)展。

一、我市城區(qū)交通發(fā)展基本情況

近年來，我市把優(yōu)先發(fā)展城區(qū)公共交通做為工作重中之重，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，科學(xué)優(yōu)化交通組織，努力提升服務(wù)水平，城區(qū)公共交通取得較快發(fā)展。

一是市區(qū)交通組織漸趨合理。近年來，對市區(qū)26個支路的交通組織進行優(yōu)化再造，對市區(qū)260公里的道路交通設(shè)施進行完善，調(diào)整和新增交通信號燈178處、交通隔離護欄58.8公里、完善道路交通標(biāo)志1686個、交通標(biāo)線256公里、在學(xué)校周邊等路段新增減速雨帶21組，增設(shè)了10余處接送學(xué)生車輛專用車道提示牌等，有效規(guī)劃行車流，減少擁堵節(jié)點，市區(qū)交通組織更趨合理。

二是智能交通服務(wù)水平顯著提升。目前，市區(qū)173處路口的信號控制系統(tǒng)、104處電子警察、24處高清卡口、16處交通誘導(dǎo)屏、161處監(jiān)控球機以及交警指揮中心機房和后臺管理系統(tǒng)已經(jīng)投入運行，智能交通管控系統(tǒng)已經(jīng)發(fā)揮功效。市區(qū)公交運行采用GPRS公交智能調(diào)度系統(tǒng)、GPS衛(wèi)星定位自動報站系統(tǒng)、智能公交APP和IC卡收費系統(tǒng)，提高公交準(zhǔn)點率和便捷性，在高鐵東站等主要場站安裝了公交電子站牌，使乘客能夠及時了解相關(guān)線路運營信息，方便乘客換乘和出行。

三是公交網(wǎng)絡(luò)逐步健全。中心城區(qū)現(xiàn)有營運公交車輛700輛，年輸送乘客近4000萬人次，萬人擁有公交車數(shù)量達到7.3標(biāo)臺，營運線路41條，線路總長度800余公里，基本覆蓋中心城區(qū)主要干支道路。2016、17年，先后新增、更新公交車400余輛，其中80%為高新能源公交車，公交形象明顯改觀。

四是形成市政府統(tǒng)一管理，各部門密切合作的城市交通發(fā)展模式。市政府相關(guān)部門為發(fā)展城市交通、緩解交通擁堵做了大量卓有成效的工作。市財政局及時撥付公交企業(yè)中央財政燃油補貼及省清潔能源車輛補助款，將老年人、殘疾人及現(xiàn)役軍人、學(xué)生等特殊人群乘坐公交補助列入財政預(yù)算；市國土資源局積極落實新能源公交保養(yǎng)場用地，對城區(qū)6處公交場站建設(shè)前期土地問題給予支持；市住建局加快道路改造力度，對現(xiàn)有不合理路網(wǎng)進行改擴建，從而全面提升通行效率，通過加快人行道、非機動車道的改造步伐，為倡導(dǎo)低碳、綠色交通提供硬件支撐。市規(guī)劃局優(yōu)——

化、完善停車系統(tǒng)和自行車專用車道規(guī)劃，積極開展公交場站建設(shè)前期工作；市交通運輸局累計補助公交車輛購置款2000萬元，牽頭編制公交發(fā)展專項規(guī)劃，及時調(diào)度開通新的公交線路，實現(xiàn)新、老城區(qū)公交高效對接，先后開通了德平105路、德陵104路城際公交，為促進區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用，全面實行IC卡收費乘車，積極推進交郵IC卡代售點合作和全國交通一卡通，落實老年人、殘疾人、現(xiàn)役及傷殘軍人、學(xué)生等特殊群體優(yōu)待免費乘車政策，落實大氣污染紅色預(yù)警期間免費乘坐公交政策，開通了行政中心通勤班線和故城機場擁軍專線兩條公益線路，經(jīng)濟與社會效益明顯；市城管執(zhí)法局采取五項措施加強交通擁堵問題整治，一是加強人行道停車管理，規(guī)范車輛停放，二是嚴(yán)管主干道，加大對違章占道亂擺賣行為的清理，三是規(guī)范施工圍擋，最大限度減少施工作業(yè)對交通的影響，四是調(diào)整環(huán)衛(wèi)作業(yè)時間，清掃保潔作業(yè)規(guī)避交通高峰，五是對影響交通指示的樹木進行修剪，確保車輛順暢通行；市公安局交警支隊大力加強道路交通指揮疏導(dǎo)，全力加快智能交通建設(shè)，提高交通管理科技水平，確保重點路段、易堵路段、重要區(qū)域、施工路段、高峰時段管控到位，在遇有交通擁堵時，指揮協(xié)調(diào)公交先行，交通事故現(xiàn)場快速處置，保障城區(qū)道路交通安全暢通和城區(qū)道路整治重點工程順利實施。

二、存在的問題與不足

雖然我市公共交通發(fā)展取得一定成績，但是與城市發(fā)展需要

相比，與人民群眾出行要求相比，還存在著許多問題和不足。通過調(diào)研，這些問題和不足主要體現(xiàn)在：

一是市區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理。在城市建設(shè)過程中，由于歷史條件的限制等原因，城建規(guī)劃與城區(qū)道路交通的可持續(xù)發(fā)展還沒有完全協(xié)調(diào)統(tǒng)一。從城區(qū)主要功能分布來看，生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、學(xué)校等功能區(qū)扎堆，主要集中在老城區(qū)范圍內(nèi)。由此導(dǎo)致各條道路交通流量飽和，交通擁堵頻繁。加之老城區(qū)道路狹窄，街道功能不健全，還存在不少斷頭路，過街天橋數(shù)量較少，路口平面交叉過于密集，大量人流與車流形成平面交叉，不能在空間上形成有效分離等諸多原因，嚴(yán)重影響了通行速度和通行能力。雖然近年來市政府花大力，積極加大市政交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，但仍不能滿足交通流量的需求，經(jīng)常導(dǎo)致交通高峰時段交通擁堵。

二是停車系統(tǒng)既有配建不足，路內(nèi)停車比例過高。特別是在老城區(qū)的人民醫(yī)院、德百商場等大型公建設(shè)施周邊，每天的停車需求量相當(dāng)大，但本身的配建泊位數(shù)遠遠不能滿足需求，停車供需矛盾相當(dāng)突出，高峰時段更為明顯。頻繁的尋找車位大大增加了車輛在路網(wǎng)上的繞行距離，這些無效交通量又進一步增加了道路擁堵。目前，中心城區(qū)很多停車泊位都是擠占人行道、非機動車道劃出來的，對行人、非機動車通行影響很大，并且路內(nèi)停車泊位比例過高，使本應(yīng)以臨時停車為主的路內(nèi)停車成為公共停車的主體，長時間占用道路資源及違章停車對動態(tài)交通產(chǎn)生很大影響。

——

三是公交企業(yè)政策性虧損較重，基礎(chǔ)設(shè)施不足。由于公交價格一直執(zhí)行低票價政策，票價成本倒掛，造成公交企業(yè)政策性虧損嚴(yán)重。公共汽車年虧損3000余萬元，中央財政燃油補貼后全年仍嚴(yán)重虧損?；A(chǔ)設(shè)施不足主要表現(xiàn)在車輛更新和公交停車場站兩個方面。車輛更新主要靠市政府撥付中央燃油補貼、主管部門補助、職工集資、廠家賒銷、企業(yè)貸款等措施解決，籌集能力有限，制約車輛更新步伐。城市公交站場（停車保養(yǎng)場、樞紐站、首末站等）是重要的公益性基礎(chǔ)設(shè)施，對于完善公交網(wǎng)絡(luò)、提高運行效率、方便群眾換乘具有重要意義和作用。我市中心城區(qū)現(xiàn)有公交站場4處，占地面積70畝（含借用、租賃2處，占地20畝）。根據(jù)城市發(fā)展和市民出行需求，2017年中心城區(qū)公交車保有量將達到700多輛，公交站場面積應(yīng)達到330畝。

四是中心城區(qū)沒有公交優(yōu)先通行具體措施。隨著機動車數(shù)量的劇增，城市交通擁堵現(xiàn)象日益嚴(yán)重，由于中心城區(qū)沒有公交優(yōu)先通行具體措施，直接造成公交車正班正點率下降，通行效率低，影響了市民的出行效率及乘公交出行的依賴性，公交效能沒有得到充分發(fā)揮。同時，根據(jù)我市公交線網(wǎng)布局情況，經(jīng)開區(qū)、高鐵區(qū)、運河區(qū)主要公交線路大部分為中心城區(qū)延伸線路，通行效率均受主城區(qū)道路擁堵影響，三區(qū)內(nèi)總體公交運行效率不高。

三、推進城市交通良性發(fā)展的目標(biāo)和思路

（一）加大力度優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和泊位建管。一是進一步優(yōu)化城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，加快道路改造力度，對現(xiàn)有不合理路網(wǎng)進行改擴

建，形成便捷快速、功能明晰的路網(wǎng)體系，從而全面提升通行效率。今年，通過對城建道路、背街小巷進行拓寬改造，將進一步改善城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，緩解城市交通壓力。二是進一步加快人行道、非機動車道的改造步伐，規(guī)劃自行車專用車道建設(shè)，建立安全、連續(xù)、舒適、暢通的行人、非機動車交通系統(tǒng)，為倡導(dǎo)低碳、綠色交通提供硬件支撐。三是進一步加強停車泊位建設(shè)與管理，根據(jù)目前中心城區(qū)機動車增長特點，圍繞停車設(shè)施建設(shè)、停車泊位施劃、違法停車查處等專門研究出臺政策措施，做到疏堵結(jié)合，整體提高停車設(shè)施規(guī)劃建設(shè)和管理水平。

（二）加快城區(qū)公共交通發(fā)展。綜觀公交發(fā)展較好的城市，普遍都在產(chǎn)業(yè)政策、稅費收繳、財政投入方面都給予傾斜，在企業(yè)體制和機制等方面進行較大改革，我省做的較好的地市有棗莊、濟寧等市。借鑒外市經(jīng)驗，結(jié)合德州實際，我市近期公交發(fā)展的任務(wù)和目標(biāo)是：每年新增100輛公交車，按照全市優(yōu)先發(fā)展公共交通的意見，利用三年的時間，全面提升公交通行水平。一是加快公交車輛更新步伐，分階段更換老舊車輛。二是合理規(guī)劃建設(shè)公交樞紐場站、站亭、公交專用道等公共交通設(shè)施。三是在新建居住小區(qū)、開發(fā)區(qū)、大型公共場所等工程，公共交通設(shè)施同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步竣工、同步交付使用。四是加快大容量公共交通設(shè)施建設(shè)，做好新老城區(qū)間的BRT公交線路前期工作，條件成熟后開工建設(shè)。

（三）落實優(yōu)先發(fā)展公交政策。一是強化領(lǐng)導(dǎo)，成立優(yōu)先發(fā)——

展公共交通工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu),制定工作方案,明確責(zé)任分工,落實優(yōu)先發(fā)展公共交通的各項措施和任務(wù)。二是建立規(guī)范的財政補貼長效機制、加大對公交車輛新增和更新的投入、實行適度傾斜的產(chǎn)業(yè)政策。三是將公交站點、停車場建設(shè)納入城市總體規(guī)劃，有效解決小區(qū)開發(fā)、舊城改造、道路建設(shè)中的公交場站建設(shè)問題。四是對公交場站建設(shè)用地實行行政劃撥，免收場站建設(shè)中所需的各種稅費。免除新增公交車輛的購置稅，減免企業(yè)營業(yè)稅或者實行先征后返。五是賦予公交車輛道路優(yōu)先通行權(quán)，確保公交暢通。

第五篇：豐臺總部經(jīng)濟調(diào)研

中關(guān)村（豐臺）總部基地調(diào)研報告

杭州市下城區(qū)經(jīng)合辦

10月25日至27日，下城區(qū)經(jīng)合辦隨杭州市經(jīng)合辦赴北京中關(guān)村（豐臺）總部基地進行了調(diào)研考察。期間，我們聽取了總部基地的有關(guān)介紹，參觀了部分總部樓宇，走訪了一些入駐企業(yè)，并與總部基地市場部周宜晴主管、建龍鋼鐵行政部岳桂菊部長等進行了座談交流，基本了解了總部基地的建設(shè)情況，現(xiàn)將有關(guān)情況總結(jié)如下。

一、基本情況

中關(guān)村（豐臺）總部基地位于北京西四環(huán)與南四環(huán)交匯處，占地65公頃，總建筑面積140萬平方米，由中關(guān)村科技園區(qū)與英國道豐國際集團合作開發(fā)，是中關(guān)村有史以來最大的中外合資單體項目，也是我國首個總部經(jīng)濟區(qū)。該項目建成后，將可吸納500家大型企業(yè)、2000家中小型企業(yè)總部入駐。目前，該項目建設(shè)工程已過半，建成樓宇303棟，入駐企業(yè)200余家。

二、基本特點

1、理念新，打造及時。2003年，學(xué)術(shù)界提出了總部經(jīng)濟的概念，在理論界、經(jīng)濟圈、傳媒和政府部門等都對其還處于關(guān)注階段時，中關(guān)村科技園區(qū)和英國道豐國際集團抓住時機，率先利用這個先進理念，提出了總部基地的概念，并依托北京密集的科技、人才資源，在吸引IT產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部及國內(nèi)外企業(yè)研發(fā)總部等方面具有的優(yōu)勢，打造了中國首個專屬總部經(jīng)濟基地。正是這一項目的開發(fā)建設(shè)，總部經(jīng)濟掀起熱潮，成為全國乃至全球的新經(jīng)濟課題。中關(guān)村（豐臺）總部基地是第一家真正以自己的行動實現(xiàn)總部經(jīng)濟理論的一個科技園區(qū)。

2、規(guī)模大，功能齊全。中關(guān)村（豐臺）總部基地占地65公頃，投資額達45億元，計劃3至5年建成700棟獨立辦公樓，每棟面積

1000-5000平方米，其中500棟企業(yè)作為總部使用，200棟分層出售，吸引500家大型企業(yè)總部和2000家中小企業(yè)入駐。入駐企業(yè)對總部樓擁有獨立的產(chǎn)權(quán)和冠名權(quán)。該項目被列為北京市60大重點外資工程之一，北京市69大重點工程之一。根據(jù)規(guī)劃，基地建成后，將配套有六星級大酒店、商務(wù)酒店、小公寓、高級商業(yè)街、總部大講堂、高級會所、健身中心、小酒吧等商業(yè)商務(wù)設(shè)施以及高智能化基礎(chǔ)系統(tǒng)，會務(wù)、休閑、娛樂、商洽等場所一應(yīng)俱全，足不出基地便能滿足入駐人員學(xué)習(xí)、工作和生活的需要。

3、機制巧，經(jīng)營靈活。中關(guān)村（豐臺）總部基地的開發(fā)機制，簡單的說，就是政府引入外資，共同開發(fā)園區(qū)土地二級市場，關(guān)鍵點是擺正了園區(qū)管委會、園區(qū)下屬土地開發(fā)總公司和外資公司三者之間的關(guān)系。隸屬于中關(guān)村豐臺管委會的北京豐臺科技園建設(shè)有限公司，對園區(qū)土地進行一級開發(fā)，將生地整理成熟地，以土地入股（每畝130萬元），與英國道豐國際集團、北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司共同組建中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡稱道豐公司，其中北京豐臺科技園建設(shè)有限公司占40%股份、英國道豐國際集團45%股份、北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司15%股份）。在新的開發(fā)模式下，道豐公司作為園區(qū)開發(fā)商，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)的要求，先期完成房地產(chǎn)一級開發(fā)，再對外進行招商，出售給進駐園區(qū)的企業(yè)，并負責(zé)以后的物業(yè)管理；中關(guān)村豐臺園管委會不再直接進行園區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)與對外招商，重點負責(zé)園區(qū)內(nèi)的整體發(fā)展規(guī)劃，把好入園企業(yè)性質(zhì)關(guān)，為入園企業(yè)做好公共服務(wù)，保證土地的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不被改變；北京豐臺科技園建設(shè)有限公司，除負責(zé)土地一級開發(fā)外，同時參與董事會、經(jīng)理層決策，協(xié)助園區(qū)管委會控制入園企業(yè)的質(zhì)量，派出財務(wù)總監(jiān)，全面掌握道豐公司的經(jīng)營情況。三者之間的協(xié)作機制，既規(guī)范了政府的行為，又充分發(fā)揮了各自的積極性和優(yōu)勢。

4、服務(wù)精，政策完善。優(yōu)質(zhì)服務(wù)主要表現(xiàn)在：一是為企業(yè)提供一條龍的入駐基礎(chǔ)服務(wù)；二是定期引進和組織高端的經(jīng)濟和學(xué)術(shù)交流會議；三是每月組織一次總裁沙龍活動，為入駐企業(yè)的決策層提供交流平臺；四是根據(jù)企業(yè)員工的需求，不定期組織一些專業(yè)講座或培訓(xùn)，幫助企業(yè)員工充電；五是配套各類工作和生活設(shè)施，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在：凡入駐總部基地的高新技術(shù)企業(yè)，皆享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策（詳見《中關(guān)村科技管理條例》），企業(yè)經(jīng)營所得稅按15%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)自注冊之日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第五年減免按7.5%的稅率征收；在人事關(guān)系、戶籍、居住等方面給予特殊的優(yōu)惠。

5、宣傳廣，招商有力?？偛炕貫殪柟虆^(qū)域形象，盡一切機會增強社會認可度。通過開辟多維接觸點，積極與政府領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者和企業(yè)家進行廣泛溝通和交流，推廣“總部基地”、“總部經(jīng)濟”概念。兩年多來，總部基地參加了國家級、國際論壇達20多個，包括諾貝爾獎獲得者、歐元之父羅伯特A.蒙代爾、中國著名經(jīng)濟學(xué)家厲以寧、吳敬鏈等百余位中外學(xué)者、專家參加了有關(guān)總部經(jīng)濟的論壇；接待了國務(wù)院10多個部委、地方20多個省市和40多個城市及地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的視察和考察。目前，總部基地、總部經(jīng)濟已經(jīng)成為媒體的焦點。在招商方面，總部基地打出了兩面旗幟，采取了六大措施。兩面旗幟，一面是“首都”，利用首都的號召力，提高總部基地形象與品位，增強總部基地的吸引力；另一面是“中關(guān)村”，利用中關(guān)村的無形資產(chǎn)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)惠措施，吸引企業(yè)總部入駐。六大措施，一是主動聯(lián)系外地企業(yè)，擴大成交客戶基數(shù)；二是拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場；三是主動參加各種經(jīng)濟會議，宣傳總部經(jīng)濟，帶動招商；四是發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘?qū)俚乜蛻?；五是積極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機構(gòu)，促進母體企業(yè)對總部基地的了解，帶動招商；六是組織營銷策劃活動，帶動客戶基數(shù)的產(chǎn)生并促進招商的實現(xiàn)。

6、起步快，效益明顯?？偛炕卣猩膛c建設(shè)同步啟動。從2003年7月總部基地舉行首屆招商會以來，已經(jīng)吸引了美國江森、樂華梅蘭、中國誠通控股公司、中華通信系有限公司、中國汽車研究中心、正泰電氣股份有限公司等200余家、涉及30多個行業(yè)的高技術(shù)企業(yè)總部簽約入駐。經(jīng)預(yù)測，總部基地順利建成后，實現(xiàn)預(yù)定的招商目標(biāo)，就可以實現(xiàn)1000億元的技工貿(mào)收入，30億元的稅費收入，吸引5萬人就業(yè)，并帶動周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。我們從側(cè)面了解到，目前總部基地周邊的餐飲、商貿(mào)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)正在迅速匯聚，房價已由每平方3000左右漲至每平方7000多元。

三、幾點建議

北京是國家的政治、經(jīng)濟、文化中心，政策、信息、技術(shù)、人才等各方面的優(yōu)勢不言而喻。2005年世界500強企業(yè)中已有300余家落戶北京，中國500強企業(yè)有91家總部標(biāo)定北京，發(fā)展總部經(jīng)濟的條件可謂得天獨厚，豐臺總部基地的建成，也是水到渠成的結(jié)果。上海是長三角的龍頭，對企業(yè)總部具有強磁效應(yīng)，總部經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，杭州緊鄰上海，既有接軌上海的優(yōu)勢，又有與上海分割市場、錯位發(fā)展的要求。下城區(qū)是杭州的中心城區(qū)，集中了省市主要的經(jīng)濟、文化、科研、新聞、金融等企事業(yè)單位和中介服務(wù)機構(gòu)，利用武林中央商務(wù)區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢，吸引企業(yè)總部入駐，具有一定的比較優(yōu)勢。我們認為，下城區(qū)培育總部經(jīng)濟，要處理好下面幾個方面的問題。

1、正確定位。我們認為，發(fā)展總部經(jīng)濟要有所為有所不為，從“省會意識”、“本土意識 ”出發(fā)，發(fā)展“駐地經(jīng)濟”，應(yīng)該是下城區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的基本定位，主要有三個方面：一是企業(yè)定位，以引進本省的大、中型企業(yè)，尤其是民營企業(yè)、縣市的龍頭企業(yè)為主；二是產(chǎn)業(yè)定位，以引進金融、商貿(mào)、營銷、研發(fā)、采購中心、信息傳媒等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)的地區(qū)總部為主，強化金融、貿(mào)易地位；三是與錢江

新城（杭州中央商務(wù)區(qū)）錯位發(fā)展，避免出現(xiàn)錢江新城建成后大批企業(yè)遷離下城的局面。

2、完善政策。發(fā)展總部經(jīng)濟，需要相關(guān)配套的、針對性強的政策支撐，尤其是杭州這樣的城市，與北京、上海等地相較，在各類資源的飽有量上，明顯處于劣勢。要吸引企業(yè)總部入駐，必須進一步完善政策，在明確界定引進總部企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，從人才、融資、居住、稅收、補貼、高級員工落戶等方面制定比較完善且吸引力強的政策，既要系統(tǒng)科學(xué)、又要便于操作，處理好政策打架和不兌現(xiàn)的問題。

3、建好平臺。北京豐臺模式是總部經(jīng)濟，我們下城區(qū)慶春路金融街也是總部經(jīng)濟，武林CBD也是總部經(jīng)濟的一部分。因此，打造CBD，積極發(fā)展金融、保險、會計、法律服務(wù)、中介咨詢、教育培訓(xùn)等各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，逐步形成總部經(jīng)濟發(fā)展所需要的現(xiàn)代化專業(yè)服務(wù)支撐體系，是壯大總部經(jīng)濟的必由之路。概括地講，就是要營造好3個平臺，一是金融平臺；二是信息平臺；三是政策平臺。

4、整合資源。下城區(qū)地幅狹小，土地資源緊缺，不可能象北京豐臺、錢江新城那樣大規(guī)模地開發(fā)。政府部門可以通過整合部分商務(wù)樓宇、引導(dǎo)部分街區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟，采取相對集中、分片打造的辦法，逐漸形成總部集聚效應(yīng)。目前，杭州的商務(wù)樓宇，大多是分割出售，業(yè)主零散，政府部門沒有主導(dǎo)權(quán)，對部分目標(biāo)樓宇采取適當(dāng)?shù)墓膭钫撸龑?dǎo)企業(yè)總部入駐是行之有效的舉措；利用舊城改造、工業(yè)企業(yè)外遷的有利時機，在下城北部地區(qū)規(guī)劃建設(shè)若干“衛(wèi)星型總部基地”，參照豐臺的模式與企業(yè)合作開發(fā)，改造、擴大現(xiàn)在的（天堂、沈家、華豐、永豐）傳統(tǒng)園，或規(guī)劃新設(shè)若干總部樓宇，引進不同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部入駐，也是符合下城特點的總部經(jīng)濟發(fā)展模式；在鞏固金融街（慶春路）、汽車精品街（紹興路）、女裝街（武林路）、商業(yè)街（延安路）、絲綢城等特色街的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)中心城區(qū)的特點，進一

步打造律師街、教育產(chǎn)業(yè)街、投資咨詢街、動漫街、文化娛樂街、會計事務(wù)街等特色街區(qū)或樓宇，打造出中心城區(qū)特色的總部經(jīng)濟。

5、服務(wù)宣傳。俗話說，天時不如地利，地利不如人和，杭州沒有北京、上海的天時地利，打造良好的投資環(huán)境，營造一流的服務(wù)氛圍，發(fā)揮無時不在、無處不在的人和優(yōu)勢，是杭州與北京、上海等城市分切總部經(jīng)濟蛋糕的最好寶器。下城只有搶占“服務(wù)環(huán)境”的高地，才能獲得總部經(jīng)濟先發(fā)優(yōu)勢。主要抓好三個方面的工作：一是提高政府服務(wù)水平和行政效率，進一步強化商務(wù)環(huán)境建設(shè)；二是建立健全信息溝通機制，加大宣傳力度，不斷提升下城區(qū)的知名度和影響力，利用網(wǎng)絡(luò)、媒體、駐上海辦事處、參加各類投洽會以及組團外出招商等方式，引進有實力、有品牌、有信譽的企業(yè)總部落戶下城；三是積極改善道路交通、信息等基礎(chǔ)設(shè)施，加強生態(tài)環(huán)境建設(shè)，想方設(shè)法為各總部企業(yè)創(chuàng)造良好的工作、生活和發(fā)展環(huán)境。