第一篇：全房地產(chǎn)去庫存和城棚戶區(qū)改造

全市房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造

工作督查情況通報

（2016年6月23日）

6月13-21日，市住建委對各旗縣市區(qū)房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造工作進行專項督查，現(xiàn)將相關(guān)情況通報如下：

一、房地產(chǎn)市場情況

（一）房地產(chǎn)去庫存工作情況。

從督查總體情況看，各地區(qū)對房地產(chǎn)去庫存工作高度重視，積極研究部署房地產(chǎn)去庫存工作，采取切實可行的工作措施，認真貫徹落實國家、自治區(qū)、通遼市已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)去庫存政策，房地產(chǎn)去庫存工作成績顯著，房地產(chǎn)市場總體運行情況平穩(wěn)。

從項目開工情況看，全市房地產(chǎn)開工情況較去年同期下降幅度較大，1-5月份，全市房地產(chǎn)項目開工面積累計352萬平方米，其中新建項目開工面積53萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)項目開工面積299萬平方米，同比分別增長-56%、-72%和-50%。

從商品房銷售情況看，全市商品房銷售各項指標比上年同期增長幅度較大，1-5月份，全市商品房銷售14795套、165.12萬平方米、61.39億元，同比分別增長20%、21%和27%。其中，住宅銷售11003套、119.74萬平方米、40.24億元，同比分別增長16%、23%和37%。

從房屋待售情況看，全市商品房待售面積下降幅度較大，庫存消化較好，截至5月末，全市商品房待售面積460萬平方米，比2015年末減少90萬平方米，其中，住宅待售面積290萬平方米，比2015年末減少45萬平方米。

（二）老舊危房排查整治情況。

2014年和2015年按照屬地管理的原則，各旗縣市區(qū)對各自轄區(qū)的老舊房屋進行了安全排查，全市共排查老舊房屋2313棟、面積710萬平方米。共發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋109棟、面積29萬平方米。各地對發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋也都采取了相應(yīng)的整改措施。

科爾沁區(qū)已將存在安全隱患的61棟建筑物全部納入老舊小區(qū)改造項目當中，目前正在維修改造。

霍林郭勒市對排查出存在問題的房屋進一步細化，對有修繕價值的進行維修加固繼續(xù)使用，對已沒有修繕價值的全部納入棚戶區(qū)改造范圍，拆除安置。

開魯縣有3棟住宅樓存在的問題較為嚴重，其中2棟已整改完成，安全隱患已排除；另外1棟現(xiàn)已將十幾戶住戶進行安排，列為2016年棚戶區(qū)改造項目。

科左中旗未發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的老樓危樓。

科左后旗發(fā)現(xiàn)17棟建筑物存在安全隱患，除1棟需停止使用外，其余16棟建筑物多數(shù)是外墻皮空鼓或女兒墻裂紋，需要維修加固處理。目前，正在抓緊進行修繕。

奈曼旗發(fā)現(xiàn)2家直管公房和1棟辦公樓存在安全隱患。對存在安全隱患的2家直管公房已停止使用；存在安全隱患的黃花塔拉蘇木政府辦公樓已修繕完工。

扎魯特旗發(fā)現(xiàn)扎魯特旗原賓館存在安全隱患，現(xiàn)已停止使用。

庫倫旗發(fā)現(xiàn)3棟樓存在女兒墻裂縫、陽臺局部抹灰層脫落、房屋棚頂抹灰層脫落、外墻貼磚少量脫落等現(xiàn)象，沒有發(fā)現(xiàn)整體承重結(jié)構(gòu)裂縫或喪失使用功能的現(xiàn)象。已督促建筑物產(chǎn)權(quán)人進行修繕和整治。

開發(fā)區(qū)未發(fā)現(xiàn)老舊危樓。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)情況。

截至5月末，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)351家。其中，一級資質(zhì)企業(yè)1家，二級資質(zhì)企業(yè)7家、三級資質(zhì)企業(yè)24家，四級資質(zhì)企業(yè)251家、暫定資質(zhì)企業(yè)68家。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書過期問題嚴重。全市共有112家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)過期，其中市主城區(qū)77家、霍林郭勒9家、科左中旗3家、科左后旗6家、庫倫旗1家、奈曼旗16家。對于資質(zhì)過期的開發(fā)企業(yè)，各地房地產(chǎn)主管部門要進行催辦，并逐一排查，結(jié)合實際進行處理；如對有在建項目的企業(yè)，要幫助其盡快完成資質(zhì)延續(xù)工作；對無在建項目的企業(yè)，催辦無果后要及時公示，并將結(jié)果送達規(guī)劃、土地等主管部門。

二、全市城市棚戶區(qū)改造工作進展情況

（一）城市棚戶區(qū)改造進度。

2016年，我市城市棚戶區(qū)改造計劃12445套，其中承擔自治區(qū)下達城市棚戶區(qū)改造開工任務(wù)7961套，其中貨幣化安置任務(wù)3105套。截止6月20日，全市報備的41個城市棚戶區(qū)改造項目共計開工5306套，其中新建開工20套、貨幣補償3314套、政府購買存量房源1972套，開工率為66.65%。已開工量的貨幣化安置比例達到99.62%，已超額完成貨幣化安置任務(wù)。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)開工任務(wù)3691套，報備項目8個，已開工2584套，其中新建開工20套、貨幣補償2510套、政府購買存量房源54套，開工率為70%；開發(fā)區(qū)開工任務(wù)750套，報備項目1個，已開工449套，全部為政府購買存量房源，開工率為59.9%；霍林郭勒市開工任務(wù)422套，報備項目5個，已開工292套，全部為政府購買存量房源，開工率為69.2%；開魯縣開工任務(wù)638套，報備項目3個，已開工402套，全部為貨幣補償，開工率為63%；科左中旗開工任務(wù)1073套，報備項目7個，已開工581套，其中貨幣補償57套、政府購買存量房源524套，開工率為54.1%；科左后旗開工任務(wù)368套，報備項目1個，已開工344套，全部為貨幣補償，開工率為93.5%；庫倫旗開工任務(wù)136套，報備項目1個，已開工85套，全部為政府購買存量房源，開工率為62.5%；奈曼旗開工任務(wù)461套，報備項目9個，已 開工309套，其中貨幣補償1套、政府購買存量房源308套，開工率為67%；扎魯特旗開工任務(wù)422套，報備項目6個，已開工260套，全部為政府購買存量房源，開工率為61.6%。

（二）國開行政策性貸款到位情況。

2013-2015年度，通過“三統(tǒng)一”模式，我市共有105個棚改項目獲批國開行政策性貸款，承諾貸款額度81.46億元。其中，科左后旗由于自身原因，超過時限，國開行已將其獲得承諾貸款的13個項目，4.34億元額度作廢。因此我市實際能獲得貸款的棚改項目為92個，承諾貸款額度77.12億元。截至6月20日，承諾貸款中已到位金額41.4億元，占承諾貸款額度的53.68%。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)21個項目，承諾貸款額度40.54億元，已有10個項目到位19.86億元；開發(fā)區(qū)3個項目，承諾貸款額度3.425億元，已有1個項目到位0.86億元；霍林郭勒市7個項目，承諾貸款額度7.51億元，已有2個項目到位1.94億元；開魯縣16個項目，承諾貸款額度6.135億元，已有10個項目到位3.265億元；科左中旗20個項目，承諾貸款額度8.135億元，已有9個項目到位6.685億元；庫倫旗3個項目，承諾貸款額度0.95億元，已有1個項目到位0.52億元；奈曼旗9個項目，承諾貸款額度1.615億元，已有5個項目到位1.145億元；扎魯特旗13個項目，承諾貸款額度8.97億元，已有7個項目到位7.13億元。

（三）債券棚改專項建設(shè)基金到位情況。2016年，債券棚改專項建設(shè)基金已開展兩個批次，我市共有12個項目獲得94966萬元。其中，第一批次1個項目21200萬元，第二批次11個項目73766萬元。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)3個項目，47871萬元，分別為城東棚戶區(qū)2015期15800萬元、城東棚戶區(qū)2016期21200萬元、萬達廣場26801萬元；開發(fā)區(qū)1個項目，河西老區(qū)片區(qū)7239萬元；科左中旗西道爾吉花村片區(qū)等7個打捆項目，8656萬元；其他地區(qū)尚未獲得。近期，債券棚改專項建設(shè)基金第三批次申報工作即將開展，各旗縣市區(qū)要積極申報。

（四）2017年城市棚戶區(qū)改造計劃情況。

按照國家和自治區(qū)大力推進棚戶區(qū)改造，到2020年基本完成棚改工作的總體要求，我市本著搶抓機遇、改善民生的原則，要求各旗縣市區(qū)認真研究制定2017年改造計劃。經(jīng)過兩輪上報工作，最終確定我市2017年城市棚戶區(qū)改造計劃23458戶，并已將擬定實施的棚改項目清單逐級上報至國家住建部。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)計劃改造16875戶，開發(fā)區(qū)計劃改造480戶，霍林郭勒市計劃改造1567戶，開魯縣計劃改造629戶，科左中旗計劃改造659戶，科左后旗計劃改造727戶，庫倫旗計劃改造1262戶，奈曼旗計劃改造789戶，扎魯特旗計劃改造470戶。

三、保障性住房相關(guān)工作情況

（一）公共租賃住房建設(shè)情況。

2016年，自治區(qū)下達我市基本建成公共租賃住房任務(wù)1094套，現(xiàn)已全部達到基本建成。其中市本級160套、科區(qū)200套已竣工，開發(fā)區(qū)458套、科左中旗80套、扎魯特旗100套正在進行室內(nèi)裝修，開魯縣96套已基本建成。

（二）廉租住房租賃補貼發(fā)放情況。

截至目前，全市已對城鎮(zhèn)低保、低收入家庭發(fā)放廉租住房租賃補貼3578戶、214.04萬元。其中市主城區(qū)完成1-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放1635戶、累計發(fā)放金額93.02萬元?；袅止帐型瓿?-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放171戶、27.63萬元；開魯縣完成1-4月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放584戶、23.98萬元；科左后旗完成1-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放317戶、27.36萬元；奈曼旗完成1-3月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放546戶、31.11萬元；庫倫旗完成1-2月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放325戶、10.94萬元?？谱笾衅?、扎魯特旗因核查低保，今年的租賃補貼沒有發(fā)放，待核實完補發(fā)。

四、工作中的亮點

1、霍林郭勒市把去庫存與棚改回遷安置緊密結(jié)合，由市政府組建了房地產(chǎn)超市既存量房源信息平臺，通過政府限定最高價格、居民自選政府結(jié)算的購買方式，實施棚改貨幣化安置，在去庫存的同時得到了被征拆居民的一致好評。

2、科左中旗在爭取政策性貸款方面非常積極，直接由旗政府利用貸款資金回購了2400套安置房，并利用貸款資金由 政府接盤4個遺留棚改項目，維護了被征收居民的利益。除此之外，選定鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)邊邊角角無開發(fā)價值的區(qū)域作為改造重點，利用貸款實施貨幣化安置，提升了鎮(zhèn)區(qū)品質(zhì)。

3、科爾沁區(qū)結(jié)合創(chuàng)城和高鐵建設(shè)，下大力氣推進棚改進度，提高貨幣化安置比例，并緊鑼密鼓的籌備58棟土樓、81片平房區(qū)綜合整治工作。與此同時，政策性貸款已爭取到位近20億元，債券專項建設(shè)基金已爭取到位10.5億元，有效緩解了棚改資金緊缺的問題。

4、霍林郭勒市、科左中旗已著手開展2017年城市棚戶區(qū)改造工作，為明年棚改工作的順利進行奠定了堅實的基礎(chǔ)。

五、存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場存在的問題。

1、個別地區(qū)庫存數(shù)據(jù)掌握不準確。扎魯特旗存在每月上報的數(shù)據(jù)與當?shù)貙嶋H情況出入較大，不能反映房地產(chǎn)市場的真實情況，影響了對房地產(chǎn)市場形勢的判斷。

2、商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。棚戶區(qū)改造安置住房市場回購所需的戶型主要以90平方米以下為主，市場上對90平方米以下的剛性需求也較大，而目前我市庫存中90平方米左右的房屋嚴重不足，供需矛盾突出。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目品質(zhì)不高。雖然各地品質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)項目逐年增加，但數(shù)量相對仍然較少，大部分房地產(chǎn)項目規(guī)劃起點低，設(shè)計理念落后，施工質(zhì)量不高，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及綠化亮化指標嚴重不足，一定程度上限制了 購房者的選擇。

4、庫倫旗存在挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金問題。按照《住房公積金管理條例》第二十九條：住房公積金的增值收益應(yīng)當用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設(shè)城市廉租住房的補充資金。庫倫旗存在挪用這部分資金未投入到廉租房建設(shè)的問題。

（二）城市棚戶區(qū)改造工作存在的問題。

1、個別地區(qū)，對棚改最新政策研究不深、把握不準甚至是尚不知曉，造成棚改相關(guān)工作滯后，爭取資金明顯不足。

2、經(jīng)審計部門查實，庫倫旗、扎魯特旗兩個地區(qū)將部分棚改政策性貸款挪作他用。

3、開發(fā)區(qū)棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)因其他公務(wù)繁忙，對棚改工作無暇過問，致使2016年征收工作至今尚未啟動。

六、下一步工作要求

1、庫存數(shù)據(jù)掌握不準確的地區(qū)要認真開展房地產(chǎn)庫存情況調(diào)查摸底，摸清底數(shù)，同時，各地區(qū)上報的數(shù)據(jù)必須經(jīng)過主要領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)，保證數(shù)據(jù)的真實性、準確性。

2、加大力度引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加中小戶型、中低價位的商品住宅供應(yīng)。對增加小戶型和完善小區(qū)功能擬做出規(guī)劃調(diào)整的，在不增加容積率、不增加建筑密度、不影響綠地率的情況下，可根據(jù)實際和企業(yè)申請，按照有關(guān)規(guī)劃審批程序辦理，擴大市場適銷對路產(chǎn)品供應(yīng)，增加有效供給，防止產(chǎn)生新的庫存。

3、提高住宅小區(qū)建設(shè)品質(zhì)。一是各旗縣市在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計上，要高質(zhì)量、高標準、高水平進行住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。二是加強質(zhì)量安全管理，各地要始終把質(zhì)量安全放在首位，開發(fā)企業(yè)要牢固樹立質(zhì)量安全觀念，把質(zhì)量安全同企業(yè)品牌建設(shè)結(jié)合起來，杜絕偷工減料，落實精細管理，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加強質(zhì)量管理，多出精品樓盤。

4、庫倫旗要將挪用的住房公積金廉租房建設(shè)基金盡快返還，確保廉租房按時完工。

5、各旗縣市區(qū)要認真學習領(lǐng)悟政策，務(wù)必做到從上到下所有相關(guān)工作人員熟練掌握政策，并結(jié)合實際工作，發(fā)揮作用。

6、庫倫旗、扎魯特旗兩地盡快落實整改，挪用的棚改貸款資金立刻歸還，并使用在棚改項目上。

7、開發(fā)區(qū)要合理安排領(lǐng)導(dǎo)工作，使棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)有時間和精力抓棚改工作進度。

通報下發(fā)一周后，市政府督查室將組織相關(guān)單位對庫倫旗挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金返還情況、庫倫旗和扎魯特旗挪用棚改貸款資金歸還情況、開發(fā)區(qū)2016年征收工作啟動情況進行專項督查。

第二篇：全國房地產(chǎn)去庫存背景及政策

全國房地產(chǎn)去庫存背景及政策

當前，受到國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響，我國經(jīng)濟增長逐步放緩。在經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時刻，多行業(yè)產(chǎn)品積壓以及產(chǎn)能過剩，成為制約經(jīng)濟進一步增長的重要因素。對于房地產(chǎn)而言，前幾年地方政府在土地財政的影響下大規(guī)模地進行開發(fā)，但未能有效消化，從而導(dǎo)致市場庫存逐步走高，明顯阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)去庫存的意義來看，主要有以下四點：首先，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中作為支柱性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)去庫存不僅對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有推動作用，而且對于經(jīng)濟穩(wěn)增長具有重要意義；其次，房地產(chǎn)去庫存也有助于地方政府擺脫土地財政依賴，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和創(chuàng)新驅(qū)動去拓展新的財政收入來源；再次，房地產(chǎn)去庫存也有利于產(chǎn)業(yè)的進一步轉(zhuǎn)型；最后，房地產(chǎn)去庫存有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸“居住”功能，對于老百姓居住問題的改善具有積極意義。

一、全國房地產(chǎn)去庫存政策脈絡(luò)

近些年，房地產(chǎn)去庫存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會議上，房地產(chǎn)去庫存被多次提及：

2015年11月10日，習近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議時提到，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革，要針對突出問題、抓住關(guān)鍵點。要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這是中央領(lǐng)導(dǎo)首次提及房地產(chǎn)庫存問題。

2015年12月14日，中央政治局會議再次提出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2015年12月18日，中央經(jīng)濟工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一，并提出六個方面的工作部署：一要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；二要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求；三要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要

出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口；四要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；五要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；六要取消過時的限制性措施。

可見，房地產(chǎn)去庫存已成為2016年中國經(jīng)濟工作與房地產(chǎn)政策的主要目標。從今年以來國家出臺的降房貸首付比例、調(diào)降房產(chǎn)交易稅費等一系列力度更大的政策看，無疑也彰顯了中央刺激樓市、化解房地產(chǎn)庫存的決心。

2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

2月2日，國務(wù)院出臺《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》指出，要加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。通過實施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，培育專業(yè)化市場主體，引導(dǎo)企業(yè)投資購房用于租賃經(jīng)營，支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營新建租賃住房；健全房地產(chǎn)市場調(diào)控機制，調(diào)整完善差別化住房信貸政策，發(fā)展個人住房貸款保險業(yè)務(wù)，提高對農(nóng)民工等中低收入群體的住房金融服務(wù)水平；進一步提高城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造以及其他房屋征收項目貨幣化安置比例，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民在中小城市就近購房。

2月19日，財政部、國稅總局、住建部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知。通知自2016年2月22日起執(zhí)行。通知指出，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。通知還指出，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。另外，關(guān)于營業(yè)稅政策，個人將購買不足2年的住房

對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。通知強調(diào)，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

3月5日，李克強總理作兩會政府工作報告，其中涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容主要是：推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

4月12日，國土資源部發(fā)布《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，實施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)；允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。

4月20日，財政部官網(wǎng)公布《關(guān)于進一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》指出，對于商品住房庫存量較大、市場房源充足的地方，進一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。通過貨幣化安置，由棚戶區(qū)改造居民自主到市場上購買安置住房，或者由市縣相關(guān)部門搭建平臺，組織棚戶區(qū)改造居民采取團購方式購置安置住房，切實化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。對于房地產(chǎn)方面，會議強調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策。

5月4日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

二、地方房地產(chǎn)去庫存政策的分類與特征

隨著2015年底中央經(jīng)濟工作會議的結(jié)束，一些地方政府陸續(xù)出臺了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存也逐步在各地得到落實。今年以來，截止到4月中旬，全國各地出臺的以去庫存為目標的刺激型政策主要可歸納為六大類：

1、采取寬松的財政稅費政策

多地出臺了包括減免稅收、清理房企開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費等措施，為房企減輕負擔，推動市場和企業(yè)走出低潮期。列舉如下：

重慶市：對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

江西?。喝嫦抡{(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，具體到南昌市，在市區(qū)范圍內(nèi)多個開發(fā)項目的銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，由原來的24%調(diào)整為22%，其他經(jīng)濟適用房、限價房和危改房計稅毛利率由7%調(diào)整為3%。

遼寧省：降低開發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，將非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。

同時，在房地產(chǎn)需求端，為購房者降低交易稅費或者實施交易契稅補貼等措施。列舉如下：

甘肅省：將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼。

新疆維吾爾自治區(qū)：將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。

2、積極利用公積金杠桿工具

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。列舉如下：

江西省和甘肅?。洪_始落實公積金貸款全省“一體化”政策。

四川?。号c全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認協(xié)議，積極推進異地購房。并推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

湖北?。禾剿髟卩l(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。

陜西省：活化了公積金的用途，支持職工租房、購房、“養(yǎng)房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

3、多舉措鼓勵支持農(nóng)民進城購房

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。今年的政府工作報告再次強調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動農(nóng)民工在中小城市安家。截止今年4月，全國已有20余省先后出臺政策鼓勵農(nóng)民工進城購房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購房租房等補貼、允許申請公租房、推出針對性的信貸支持等。列舉如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅?。阂笥霉挝灰獙⒔⒎€(wěn)定勞動關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等省份：通過發(fā)放購房補貼、租賃補貼、搬遷補貼、物業(yè)補貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來當?shù)刭彿康恼\意。

廣東、湖南、吉林、浙江等省份：多地與當?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，可以較為靈活地處理貸款業(yè)務(wù)。

四川?。簩ｉT拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

4、推進棚改、商品房回購等工作

不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。列舉如下：

甘肅?。河媱澖衲?.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。福建、新疆、湖南等?。阂笈锔呢泿呕仓帽壤坏玫陀?0%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵開發(fā)商自持、各類機構(gòu)投資者購買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù)，扶持以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

河南?。撼雠_新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

湖北?。簩嵭小笆袌鲎饨稹⒎诸愌a貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅決打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售，嚴格規(guī)范私人建房。

珠海市：積極鼓勵社會力量投資建設(shè)保障性住房，政府按規(guī)定給予稅費減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

5、實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營等措施，已經(jīng)逐步在庫存量較大的地區(qū)出臺。列舉如下：

山東、海南、遼寧、新疆、江西等?。禾剿鲗⒖罩煤＞胺俊⑸骄胺扛脑鞛榉謺r度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

新疆、遼寧、江西等省：鼓勵企業(yè)通過兼并重組等方式整合資源，提高產(chǎn)業(yè)集中度，做大做強。

6、進一步拓展購房群體

北京市：允許港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學習和居留的，境外個人在境內(nèi)工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房；境外機構(gòu)在北京市設(shè)立分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽市：支持高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。

海南?。汗膭罡咧藛T購房，并給予補貼，國家985和211高校畢業(yè)生等在?？谑泄ぷ鞑⒗U納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。

廣東省：允許有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

第三篇：龍里2018年城區(qū)城棚戶區(qū)改造項目

龍里縣2018年縣城區(qū)城市棚戶區(qū)改造項目

東城片區(qū)房屋征收與補償方案

龍里縣東城片區(qū)棚戶區(qū)位于縣城東側(cè), 規(guī)劃面積約1.2平方公里,含冠山街道龍坪社區(qū)東關(guān)坡、羊角井和大沖社區(qū)黑山、大沖自然村寨，常駐居民800余戶6000余人。多年來，由于缺乏合理規(guī)劃，居民房屋布局散亂、低矮破舊，供排水、供電、通信、道路等配套基礎(chǔ)設(shè)施落后，環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象突出，治安、消防等安全隱患較大，嚴重制約城市經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。為完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善人居環(huán)境，推進同步小康，提升城鎮(zhèn)品位，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，經(jīng)縣人民政府研究，決定通過實施城市棚戶區(qū)改造項目建設(shè)，對東城區(qū)棚戶區(qū)道路交通、供水供電、網(wǎng)絡(luò)通訊、綠化亮化等城市配套基礎(chǔ)設(shè)施進行全面提質(zhì)改造，將該區(qū)域建設(shè)成為東城新區(qū)，并對項目建設(shè)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋依法予以征收。為規(guī)范房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院590號令）、《貴州省國有土地上房屋征收與補償指導(dǎo)意見》、《龍里縣國有土地上房屋征收與補償實施細則》、《龍里縣國有土地上房屋征收與補償工作指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)、規(guī)范性文件和國家關(guān)于棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本地實際，制定本方案。

一、征收范圍

被征收人按2000元／㎡向房屋征收實施單位補差；超過20㎡不足30㎡（含30㎡）的部分，被征收人按2600元/㎡向房屋征收實施單位補差；超過30㎡以上的部分，被征收人按市場價向房屋征收實施單位補差。被征收人選購的經(jīng)營性商業(yè)用房（門面）建筑面積大于其選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收經(jīng)營性用房建筑面積10㎡以內(nèi)（含10㎡）的部分，被征收人按8000元／㎡向房屋征收實施單位補差；超過10 ㎡不足20㎡（含20㎡）的部分，被征收人按12000元／㎡向房屋征收實施單位補差；超過20㎡以上的部分，被征收人按市場價向房屋征收實施單位補差。被征收人選購的經(jīng)營性商業(yè)用房（門面）建筑面積原則上不超過其選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收經(jīng)營性用房建筑面積20㎡。被征收人選購的商品住房（或經(jīng)營性商業(yè)用房）建筑面積小于其選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收住房（或經(jīng)營性商業(yè)用房）建筑面積的，剩余部分由房屋征收實施單位按本方案中貨幣補償標準（私人住房2600元/㎡，經(jīng)營性用房8000元/㎡）向被征收人補差。本條款關(guān)于被征收人向房屋征收實施單位補差的市場價為被征收人選購的商品房具備交付條件時的房地產(chǎn)市場評估價。

（3）優(yōu)先選房條件。按照簽約優(yōu)先和就近優(yōu)先原則，根據(jù)被征收人與房屋征收實施單位簽訂《房屋征收與補償協(xié)議》時的先后順序，先簽訂協(xié)議的，具有優(yōu)先選房權(quán)。選購商品住房的，優(yōu)先選擇樓棟、樓層和戶型。選購經(jīng)營性商業(yè)用房（門面）的，優(yōu)先在集中安臵區(qū)內(nèi)臨街地段選購；臨街地段經(jīng)營性商業(yè)用房面積不足選購的，按1比1.2比例優(yōu)先在非臨街地段選購。

2.附屬設(shè)施征收補償。對被征收房屋附屬設(shè)施的征收補償，由房屋征收實施單位與被征收人協(xié)商選定并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)對被征收房屋附屬設(shè)施價值進行評估，按評估確定的市場價值進行補償；被征收人也可自愿選擇按照《龍里縣城市建設(shè)房屋征收附屬設(shè)施補償標準》（龍府發(fā)?2017?1號）進行補償。

3.被征收房屋合法所占土地和合法使用空地征收補償。參照龍里縣人民政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別現(xiàn)行土地基準地價標準進行補償，其中：

被征收房屋合法所占土地征收補償=（被征收房屋合法所占土地份額面積－產(chǎn)權(quán)調(diào)換商品房所占土地份額面積）×土地基準地價。

合法使用空地征收補償=合法使用空地面積×土地基準地價。4.因征收房屋造成的搬遷補償。以被征收房屋建筑面積計算（不含附屬房屋），住房按8元/㎡、經(jīng)營性用房按18元/㎡標準給予兩次補償。

5.因征收房屋造成的臨時過渡安臵補償。以被征收房屋建筑面積計算（不含附屬房屋），住房按8元/㎡/月、經(jīng)營性用房按18元/㎡/月標準給予補償。臨時過渡期限暫定2年，首期支付1年的補償，以后每6個月支付一次，直至房屋征收實施單位將被征收人選購的商品房交付給被征收人之日后2個月止。

6.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補償及職工失業(yè)補助。（1）停產(chǎn)停業(yè)損失補償。被征收房屋被認定為經(jīng)營性用房，被征收人能夠提供稅務(wù)部門出具的應(yīng)納稅所得額的，按照上一月均應(yīng)納稅所得額計算每月的經(jīng)營性損失，逐月計發(fā)經(jīng)營性損失補償；被征收人不能提供稅務(wù)部門出具的應(yīng)納稅所得額證明的，6

（2）職工失業(yè)補助。在縣人民政府作出房屋征收決定前，被征收房屋連續(xù)6個月以上用于從事企業(yè)（含微小企業(yè)）生產(chǎn)經(jīng)營活動且生產(chǎn)經(jīng)營手續(xù)合法有效的，被征收人能夠提供該企業(yè)向社會保險經(jīng)辦機構(gòu)繳納職工社會保險費憑證的，按照上一該企業(yè)職工月均工資計算，一次性給予3個月的職工失業(yè)補助。

八、獎勵補助

（一）被征收房屋產(chǎn)權(quán)屬私人所有，被征收人在收到《房屋征收告知書》后60日以內(nèi)與房屋征收實施單位簽訂《房屋征收與補償協(xié)議》并搬空移交被征收房屋的，按被征收房屋建筑面積計算，由房屋征收實施單位按住房300元/㎡、經(jīng)營性用房600元/㎡標準，一次性給予優(yōu)先簽約及搬遷獎勵補助。

（二）被征收人在收到《房屋征收告知書》后60日內(nèi)未與房屋征收實施單位簽訂《房屋征收與補償協(xié)議》的，不給予獎勵補助。

九、結(jié)算

被征收人與房屋征收實施單位簽訂《房屋征收與補償協(xié)議》并將被征收房屋搬空移交后，憑《房屋征收與補償協(xié)議》和《被征收房屋移交確認書》于15個工作日內(nèi)到房屋征收實施單位辦理補償款兌現(xiàn)結(jié)算手續(xù)。被征收人選購的商品住房（或經(jīng)營性商業(yè)用房）具備交付條件后，被征收人憑《房屋征收與補償協(xié)議》、《商品房買賣合同》和《商品房交付確認書》與房屋征收實施單位辦理相互補差及臨時過渡安臵補償、停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)冉Y(jié)算手續(xù)。

十、其他相關(guān)問題的處理

（一）被征收房屋屬國有資產(chǎn)（含省州駐縣企事業(yè)單位）或集體、民營企業(yè)資產(chǎn)的，由房屋征收實施單位參照中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》和《貴州省國有土地上房屋征收評估機構(gòu)選定辦法（暫行）》與被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)對被征收房屋及附屬物價值進行評估，按評估確定的價值進行貨幣補償。被征收人也可與房屋征收實施單位協(xié)商，參照本方案規(guī)定的貨幣補償方式進行補償。

（二）保障政策。被征收房屋為住宅，且被征收人符合住房保障條件的，按照《貴州省國有土地上房屋征收補償住房保障辦法（暫行）》予以保障。

為保障被征收人的生產(chǎn)生計，被征收人為國家政策性移民搬遷戶或本地原住戶（即在本項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)具有第二輪土地承包經(jīng)營權(quán)證書的住戶及其自然分戶以及本地農(nóng)轉(zhuǎn)非的原住居民），選擇由政府組織購買商品房安臵（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）方式且被征收房屋均為住宅的，被征收人可按被征收房屋合法所占土地面積的20%選購二樓以上（含二樓）保障性商業(yè)用房進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安臵，所選購的保障性商業(yè)用房建筑面積抵扣其住房安臵面積，該保障性商業(yè)用房權(quán)屬為共有產(chǎn)權(quán)，按份共有，由被征收人聯(lián)戶經(jīng)營管理和使用；并根據(jù)簽約優(yōu)先的原則，先簽訂《房屋征收與補償協(xié)議》的，優(yōu)先選擇二樓保障性商業(yè)用房，在二樓保障性商業(yè)用房不足選購時，依次在三樓、四樓選購。被征收人為國家政策性移民搬遷戶及本地原住戶，選擇由政府組織購買商品房安臵（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）方式但被征收房屋中有經(jīng)營性用房的，先按選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收房屋合法所占土地面積的20%計算其應(yīng)得保障性

參照《龍里縣城市建設(shè)房屋征收附屬設(shè)施補償標準》（龍府發(fā)?2017?1號）中關(guān)于拆除臨時建筑和其它附屬建筑的補償標準給予建安成本補助。

1.被征收人屬國家政策性移民搬遷戶或本地原住戶（即在本項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)具有第二輪土地承包經(jīng)營權(quán)證書的住戶及其自然分戶以及本地農(nóng)轉(zhuǎn)非的原住居民），在2015年6月30日后新建并經(jīng)縣相關(guān)執(zhí)法部門認定為違法違章建筑且已下達《責令停止違法違章行為通知書》、《行政處罰告知書》等行政處罰文書的。

2.被征收人非國家政策性移民搬遷戶或非本地原住戶，在2013年10月31日后新建并經(jīng)縣相關(guān)執(zhí)法部門認定為違法違章建筑且已下達《責令停止違法違章行為通知書》、《行政處罰告知書》等行政處罰文書的。

被征收人在收到《房屋征收告知書》后60日內(nèi)未簽訂《房屋征收與補償協(xié)議》的，其違法違章建筑由縣相關(guān)執(zhí)法主管部門強制拆除且不給予任何補償，其合法建筑由房屋征收實施單位依法征收并給予補償。

（七）被征收房屋已設(shè)立抵押，被征收人選擇由政府組織購買商品房安臵（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議；選擇貨幣補償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押物或由債務(wù)人清償債務(wù)后，方可兌現(xiàn)補償。在房屋征收決定規(guī)定的期限內(nèi)達不成征收補償協(xié)議的，參照《龍里縣國有土地上房屋征收與補償實施細則》執(zhí)行。

（八）被征收房屋產(chǎn)權(quán)存在爭議的，由房屋征收實施單位組織對被征收房屋及相關(guān)附屬物進行勘測登記，并通過公證機關(guān)辦

理證據(jù)保全后，報請縣人民政府依法作出征收補償決定；征收補償決定在房屋征收范圍內(nèi)公告后，由房屋征收實施單位組織對被征收房屋進行搬遷及拆除，并預(yù)留產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及將相關(guān)征收補償款額進行公證提存，待被征收房屋產(chǎn)權(quán)存爭議問題依法解決后，再與被征收房屋所有權(quán)人簽訂《房屋征收與補償協(xié)議》并兌現(xiàn)相關(guān)補償。

（九）征收已租賃的房屋，只對被征收房屋所有權(quán)人進行補償，被征收人應(yīng)當在征收范圍公告發(fā)布后及時與房屋承租人解決處理房屋租賃的相關(guān)事宜。

（十）房屋征收實施單位與被征收人在征收補償方案確定的搬遷期限內(nèi)達不成征收補償協(xié)議的，由房屋征收實施單位報請縣人民政府按照征收補償方案作出征收補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對征收補償決定既不在法定期限內(nèi)申請行政復(fù)議或者依法提起行政訴訟，又不在征收補償決定規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷的，由縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。申請人民法院強制執(zhí)行前，房屋征收實施單位應(yīng)當向公證機構(gòu)辦理被征收房屋的證據(jù)保全，并對征收補償決定中明確的補償金額和銀行專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料進行公證。

（十一）被征收人在簽訂征收補償協(xié)議時，應(yīng)將被征收房屋的所有權(quán)證和國有土地使用證一并交給房屋征收實施單位，由房屋征收實施單位到有關(guān)部門辦理注銷手續(xù)。選擇由政府組織購買商品房安臵（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）的，房屋征收實施單位應(yīng)協(xié)助被征收人辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，有關(guān)稅費繳納按相關(guān)法律法規(guī)及政策

314 的，由上級人民政府或本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（三）采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（四）貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責任單位進行通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予紀律處分。

十二、解釋權(quán)

本方案由龍里縣房屋產(chǎn)業(yè)征收局負責解釋。

第四篇：棚戶區(qū)改造給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新機遇

棚戶區(qū)改造給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新機遇

棚戶區(qū)改造的大戲即將上演。大規(guī)模棚戶區(qū)改造不僅能直接拉動房地產(chǎn)投資，帶動家具、家電及裝飾等多個行業(yè)發(fā)展，進而增加更多的消費需求，同時也有利于改善民生、提高房地產(chǎn)市場供應(yīng)量、平抑房價。不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，推進棚戶區(qū)改造所面臨的資金問題并沒有得到有效解決。一方面是推進棚戶區(qū)改造需要的大量資金從何而來；另一方面是對參與棚戶區(qū)改造項目的資金而言，如何保證其回報率。

業(yè)內(nèi)人士認為，應(yīng)充分利用多種途徑解決資金問題，提高地方政府和開發(fā)商參與的積極性。同時，積極出臺各種配套措施，加快棚戶區(qū)改造進度。其中，引入民間資金應(yīng)當成為重點。房企把握棚戶區(qū)改造所帶來的機遇，應(yīng)建立在對相應(yīng)風險評估的基礎(chǔ)之上。如何在棚改過程中將盈利性、公益性、長效性有效結(jié)合，是目前房企面臨的一個挑戰(zhàn)。

拉動投資穩(wěn)定增長

“第二輪”大規(guī)模的棚戶改造即將開啟，這也被認為是拉動投資、穩(wěn)定經(jīng)濟、改善民生的重要舉措。2013年6月26日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經(jīng)濟發(fā)展和民生改善。隨后，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，提出在過去五年大規(guī)模改造棚戶區(qū)取得顯著成效的基礎(chǔ)上，今后五年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶，逐步將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍。

與之前各地開展的舊城改造有所不同，棚戶區(qū)是指建筑密度大、結(jié)構(gòu)簡陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎(chǔ)設(shè)施不配套的住房較為集中的區(qū)域。目前棚戶區(qū)分為城市及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)和中央下放地方煤礦棚戶區(qū)五大類。棚戶區(qū)居民多為低收入群體，包括眾多企業(yè)老職工。

棚戶區(qū)改造傳遞出決策層意在穩(wěn)定增長的信號，棚戶區(qū)改造對拉動投資具有一定意義，緩解了市場此前對于經(jīng)濟增速的擔憂。中金公司分析師寧靜鞭表示，假設(shè)按每套面積50平米，每平米投資2000元簡單測算，每年200萬至300萬套棚戶區(qū)改造房建設(shè)將拉動2000億至3000億元左右的投資額，貢獻投資增速3%左右。

銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析報告指出，根據(jù)2012年9月住建部相關(guān)負責人的表態(tài)，棚戶區(qū)改造的安置房戶均面積在45平米/戶以上，若按照每戶50平米、2000元/平米的建安成本計算，未來5年完成1000萬戶的改造需直接投資1萬億元，年均拉動投資達到2000億元；若考慮對后續(xù)家電、裝飾等需求，將帶動更多的消費需求。這有利于部分抵消樓市調(diào)控帶來對投資的負面效應(yīng)，起到保投資、拉消費、穩(wěn)經(jīng)濟的作用。

除了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，銀河證券還指出，棚戶區(qū)改造還可以起到促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的作用，因為棚戶區(qū)改造需要建安置房、保障房，在解決居民住房問題的同時，也對房價起到平衡作用，至少可以攤薄整體房價。

光大證券分析師徐高認為，從數(shù)量上來看，棚戶區(qū)改造計劃對經(jīng)濟增長影響有限，但這一政策傳遞出決策者穩(wěn)增長的意圖。不過，有專家表示，鑒于棚戶區(qū)改造的數(shù)量目標意義有限，涉及棚戶區(qū)改造的融資舉措需要有關(guān)部門后續(xù)支持，因此棚戶區(qū)改造能否按時按量完成，以及其穩(wěn)增長的效果還需觀察。

房企面臨新機遇

隨著棚戶區(qū)改造規(guī)劃的出臺，多家房地產(chǎn)企業(yè)已開始積極參與其中，尤其是具有地方國資背景的房企，以及一些有舊城改造經(jīng)驗的房企，積極涉足棚戶區(qū)改造。

上市房企新湖中寶率先推出定向增發(fā)方案，投向上海棚戶區(qū)改造項目。定向增發(fā)股票價格不低于3.07元/股，發(fā)行數(shù)量不超過17.91億股，募集資金總額不超過55億元，全部用于公司在上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項目，即“上海新湖明珠城三期三標段、四標段”項目及“上海新湖。青藍國際”項目。

新疆城建8月13日晚間公告稱，公司中標烏魯木齊市天山區(qū)黑甲山片區(qū)棚戶區(qū)改造工程規(guī)劃幾處安置樓、地塊和地下車庫工程，中標金額1.39億元，預(yù)計竣工日期為2014年9月30日。新華聯(lián)也在8月16日晚間發(fā)布定增預(yù)案，公司擬定增募資不超過21億元，發(fā)行數(shù)量不超過5億股，具體投向湖南醴陵市馬放塘棚戶區(qū)改造建設(shè)項目、寧夏銀川火車站棚戶區(qū)改造項目以及北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)兩塊居住及社會停車場庫項目。榮盛發(fā)展8月19日發(fā)布定增預(yù)案，擬非公開發(fā)行不超過34802.78萬股，募資總額不超過45億元，用于投入唐山丹瑰苑、蚌埠錦繡香堤、徐州香榭蘭庭及南京莉湖春曉四個地產(chǎn)項目。其中，唐山丹瑰苑系唐山市豐南區(qū)保障性安居工程，屬棚戶區(qū)改造項目。

棚戶區(qū)改造給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新機遇。業(yè)內(nèi)人士分析，除住宅之外，同步建設(shè)的配套設(shè)施也將帶來巨大的商業(yè)物業(yè)開發(fā)機會。符合規(guī)定的企業(yè)被允許發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，資本市場再融資對涉及棚戶區(qū)改造的項目提供便利，可以降低融資成本，大大緩解了房企的資金問題。

有房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，若資金支持政策破題，參與過保障性安居工程的房企或率先受益。增加房企的財政補貼、減少稅收等政策措施若真正有效落實，房企利潤就會提高。從這個意義上講，保障性安居工程將成為房企新的利潤增長點。

對于如何吸引民間資金進入棚戶區(qū)改造，中金公司有關(guān)人士稱，未來開發(fā)商將可以介入一級開發(fā)市場，以棚戶區(qū)改造方式逐步參與土地收儲，而政府職能轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃審批，原有模式下的土地凈收益將逐步以土地成交手續(xù)費加物業(yè)持有稅等形式來兌現(xiàn)，當?shù)刭Y源豐富的企業(yè)、品牌資金實力較強的龍頭企業(yè)將顯著受益。

探索吸引民資新手段

“對棚戶區(qū)改造而言，房企面臨的機會就是有新的投資機會和市場需求。挑戰(zhàn)就是棚戶區(qū)的改造成本由誰來承擔。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對中國證券報記者表示，首先棚戶區(qū)的改造成本越來越高，大規(guī)模棚戶區(qū)改造的成本是多少，成本由誰來承擔？如果由地方政府來承擔，又可能會進一步推升地方政府債務(wù)規(guī)模；如果由參與棚戶區(qū)改造的開發(fā)商來承擔，高成本的改造費用不是所有開發(fā)商都可以承擔的，開發(fā)商的利潤率有可能因此而降低，這有可能損傷開發(fā)商參與棚戶區(qū)改造的積極性。中央不斷鼓勵社會資金進入，但參建保障性安居工程的企業(yè)大多數(shù)是央企和地方性國企，用怎樣的手段吸引民資還需要探索。

“進行棚戶區(qū)改造，處理好各方訴求有一定難度。”有業(yè)內(nèi)人士坦言，在棚戶區(qū)改造過程中，雖然會有一些對參與企業(yè)的利好政策出臺，銀行也會對棚戶區(qū)的改造給予支持，但是改造的難度還是比較大。

上海一家上市房企總經(jīng)理表示，現(xiàn)在許多房企對棚戶區(qū)改造項目并不敢輕易參與，最大的難題就是拆遷。當前棚戶區(qū)改造的拆遷成本較高，以上海內(nèi)環(huán)附近為例，一畝地的拆遷成本已經(jīng)超過一億元，前幾年可能只需要兩千萬元。而且受各種因素影響，拆遷進度無法預(yù)料，很可能長期拖延，那樣投入資金的利息成本也十分沉重。

國務(wù)院對棚戶區(qū)改造提出了六項政策支持措施，主要包括增加財政投入，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持，擴大棚戶區(qū)改造安置住房的稅收優(yōu)惠政策范圍，鼓勵和引導(dǎo)民間資本通過投資參股、委托代建等形式參與棚戶區(qū)改造等。

業(yè)內(nèi)人士認為，房企把握棚戶區(qū)改造帶來的機遇，應(yīng)建立在對相應(yīng)風險評估的基礎(chǔ)之上。對于棚戶區(qū)改造，如何將盈利性、公益性、長效性三要素進行有效結(jié)合，是目前房企面臨的一個挑戰(zhàn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從機會的角度來說，由于當前土地市場價格已經(jīng)處于實質(zhì)性上漲階段，房企之間對于優(yōu)質(zhì)地塊的競爭已非常激烈，在土地市場通過招拍掛獲得土地代價已相對較高。因此，房企有可能借道棚戶區(qū)改造的機會進入重點城市的中心區(qū)域市場。但是，房企也有可能借機利用棚戶區(qū)改造的機會拖延改造進度，成為圈地囤地的借口。因此，在推進棚戶區(qū)改造過程中，應(yīng)該防止囤地圈地現(xiàn)象的發(fā)生。還有專家表示，除了建設(shè)資金、拆遷等問題，還必須警惕少數(shù)權(quán)力部門利用棚戶區(qū)改造尋租的傾向。

第五篇：2015年呼和浩特各區(qū)房地產(chǎn)去庫存報告

2015年呼和浩特各區(qū)住宅去庫存報告

房天下媒體中心：郝赟

自2014年下半年伊始，樓市庫存積壓已經(jīng)初見端倪；2015年年底召開的2016經(jīng)濟工作會議中明確提出樓市化庫存要當作2016年經(jīng)濟工作的重中之重。會議指出：要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，分析政策內(nèi)容，綜合起來無非以下三點。一增，讓農(nóng)民工市民化增加有效需求；二扶，扶持租賃企業(yè)購買庫存商品；三降，讓開發(fā)商降低商品房價格、促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

在全國樓市轟轟烈烈的去庫存大軍中，呼和浩特住宅市場顯得尤為突出；37個月的去化周期高居全國榜首，根據(jù)呼和浩特住建局給出的官方數(shù)據(jù)，在去除掉棚戶區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團購房，截至2015年年底，呼市純商品住宅的庫存量超過1000萬平方米。

2015年全年，呼和浩特商品住宅共去化25806套，環(huán)比去年同期上漲102%；共計去化面積2960836平方米，成交均價5416元/㎡，累計成交總額154億元。

2015年呼和浩特新城區(qū)共計消化庫存3744套，去化總面積454594.46平方米，成交均價5872.25元/㎡，成交總額26.2億元。其中新城區(qū)去化量最高的階段在第四季度，共計去化1235套，一季度則延續(xù)了14年下半年低迷的市場態(tài)勢，數(shù)據(jù)萎靡。

2015年回民區(qū)全年去化面積2916套，成交總面積308992.07平方米，成交均價5277.5元/㎡，成交總額16.3億元?；孛駞^(qū)15年去化量在四個區(qū)域中成交數(shù)量墊底。其中四季度成交量依然最高，一至三季度去化量較為平均，穩(wěn)定在500—600套之間。

2015年全年賽罕區(qū)共消庫存16032套，累計總面積超過1871646.12平方米，成交均價5010.25元/㎡，成交總額93.31億元。值得一提的是，賽罕區(qū)的成交均價為四個區(qū)域中最低，對比14年及16年上半年數(shù)據(jù)來說，5010元/㎡的價格接近三年之內(nèi)的觸底價格。對比賽罕區(qū)各個季度的成交數(shù)據(jù)來看，每季度的網(wǎng)簽數(shù)量較為平均，二、三季度較高，一四季度的成交也十分客觀。

2015年全年玉泉區(qū)住宅去化3068套，玉泉區(qū)季度成交數(shù)據(jù)極為不穩(wěn)定，一季度僅有355套住宅網(wǎng)簽，二季度環(huán)比翻番，三季度環(huán)比增長量超過16%，四季度環(huán)比三季度又接近翻番趨勢。玉泉區(qū)住宅成交價格偏高，為5490.25元/㎡，僅次于寸土寸金的新城區(qū)。

縱觀2015年呼和浩特樓市，商品房成交價格趨勢平穩(wěn)，均價在5500-5800元之間浮動。內(nèi)蒙古自治區(qū)社會科學院經(jīng)濟研究所所長于光軍認為：2016年呼和浩特房價波動不大，質(zhì)量高、五證齊全的項目房價可能會小幅上漲；手續(xù)不全、口碑不好的項目將會有小幅下降，但大部分項目房價不會出現(xiàn)明顯變化。