第一篇：e6析住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理 高宏亮

（88）北京理工大學遠程教育學院2008--2009學年第二學期

《商品學概論》期末論文考核（A卷）

教學站:山西學號: 2008083031006姓名: 高宏亮成績:

淺析住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理

摘要：本文是介紹物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀及物業(yè)管理前期介入的作用、管理內容、特征，結合物業(yè)管理蘇州分公司的實例，重點論述了住宅小區(qū)物業(yè)管理前期介入應把握的重點環(huán)節(jié)。接管驗收階段主要介紹了驗收的內容、方式、應注意問題和資料的收集整理等問題；站在物業(yè)管理公司的立場上，對住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理提出一些建議和看法。

關鍵詞： 物業(yè)管理前期介入、管理內容、特征

物業(yè)管理作為一個獨立的、專門的企業(yè)行為，于20世紀80年代初首先在我國的深圳、廣州出現(xiàn)。其后，隨著我國國民經濟的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產產業(yè)的支柱性、先導性產業(yè)地位的確立，至今已有2萬多個物業(yè)管理公司，從業(yè)人員超過百萬星羅棋布般分布在華廈遼闊大地的四面八方；作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳，其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達到90%以上；1997年我國便已涌現(xiàn)出122個優(yōu)秀住宅小區(qū)和優(yōu)秀管理示范小區(qū)；全國性物業(yè)管理法規(guī)相繼出臺，全國性的物業(yè)管理協(xié)會也在前不久誕生；物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心，總之，物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國服務性行業(yè)中的佼佼者，成為了一個熱門行業(yè)，一個前程看好的朝陽行業(yè)。

一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。

1、前期物業(yè)管理是小區(qū)未建成的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成，一個 10萬平方米左右的小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。

2、前期物業(yè)管理是由建設單位指定的公司實施的管理。國務院《物業(yè)管理條例》和建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，建設單位可以選聘物管公司實施前期物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標來選聘物業(yè)公司。

3、前期從事物業(yè)管理的物管公司未經業(yè)主委員會選聘。對新建住宅小區(qū)來說，在業(yè)主入住前需要提前實施物業(yè)管理。物管公司先于業(yè)主入伙開展物業(yè)管理時，業(yè)主很少，沒有成立業(yè)主委員會，談不上物管公司由業(yè)主委員會選聘。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實施物業(yè)管理，物管公司前期基礎工作就無法開展。對于老小區(qū)來說，由于沒有成立業(yè)主委員會，一直是由建設單位指定的物管公司實施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當別論。

4、細節(jié)的管理尤其突出。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設之中，各種配套設施不健全，管理的內容也在逐步擴展，但對管理的細節(jié)要求非常高。譬如在裝-1-

潢過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場盯。裝潢戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝潢損壞公共部位事件，誰也不會承認，這種現(xiàn)象屢見不鮮。

5、各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎在物業(yè)的基礎資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設施設備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。

二、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內容。

1、房屋交接驗收。房屋交接驗收是開發(fā)商委托物業(yè)公司承辦的一項重要工作，是物管公司實施前期物業(yè)管理的一項重要內容。由于開發(fā)商在交房之前已經請質檢部門將房屋質量進行了檢查驗收，應該說房屋的質量已經符合居住要求，物管公司只是辦理手續(xù)，收取有關費用，移交住房鑰匙就完事了。事實上物管公司在交房過程中的工作遠不止這些。除了辦好正常的交接手續(xù)外，物管人員必須熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)配套設施的建設情況等等，以便于業(yè)主的查詢。其次，要派人伴隨業(yè)主看房，及時發(fā)現(xiàn)室內水電、門窗、墻壁、地面出現(xiàn)的瑕疵，解答業(yè)主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改。三是要當作業(yè)主的面再次進行蓄水試驗，沒有問題請業(yè)主簽字，以免業(yè)主在裝潢時，因人為造成管根、地面向下滲水而推卸責任。我公司在這方面做的較好，在接管高爾夫花園小區(qū)時公司專門制訂一份《高爾夫花園收樓驗收表》，由客服管理員、工程人員和業(yè)主一起對房屋進行驗收，發(fā)現(xiàn)問題先記錄在表上，然后協(xié)調有關部門解決問題。

2、裝潢管理。裝潢管理是前期物業(yè)管理的另一項重要工作，也是容易引起房屋質量投訴的重要環(huán)節(jié)，弄不好就發(fā)生推諉扯皮。物管公司在業(yè)主裝潢之前要制定周密的管理計劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行。一些高檔住宅小區(qū)對裝潢的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可組織統(tǒng)一裝卸，以免分散裝卸時，碰壞墻壁、樓梯等公用部位和設施。其次要抓好裝潢方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的方案要及時發(fā)現(xiàn)糾正，做好說服解釋。三是要不斷巡查裝潢施工現(xiàn)場，及時制止違規(guī)裝潢現(xiàn)象。在巡查裝潢施工過程中，重點是巡查水電安裝，敲墻打洞階段，俗稱瓦工、水電工階段，業(yè)主擅自更改裝潢方案，拆改房屋墻體也就在這一階段，這一階段如果沒有發(fā)生問題，一般情況下這一戶的裝潢就不會發(fā)生問題。

3、衛(wèi)生保潔工作。衛(wèi)生保潔工作是小區(qū)管理最直觀最形象的環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應根據收費標準來確定保潔的方法和任務。通常情況下，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔會出現(xiàn)這種情況，由于裝潢的戶數(shù)比較集中，前邊掃了后邊倒，保潔無法達到應有的效果，小區(qū)始終處于一種臟亂的狀態(tài)。另外裝潢工人隨地大小便，個別業(yè)主圖方便，從樓上向下拋雜物和垃圾，等等。針對這種實際，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝潢施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。

4、抓好小區(qū)秩序維護。前期物業(yè)管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，由于進出小區(qū)人員比較多且雜，加之小區(qū)安全防范的配套設施沒有到位，容易給一些偷盜者可乘之機，因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。二是要對進出小區(qū)人員進行及時登記，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區(qū)。三是要充分利用好已有的安全設施，如防盜門、窗、電子對講門等，減少失竊案件發(fā)生機率。四是抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導，特別是各種運送裝潢材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區(qū)交通壓力，維護好小區(qū)生活秩序。

5、協(xié)調各種矛盾。前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質量問題，購房合同規(guī)定的內容沒有兌現(xiàn)問題、小區(qū)配套設施沒有到位問題、衛(wèi)生保潔問題、小區(qū)安全秩序問題等，甚至因裝飾裝潢引起的鄰里糾紛亦找物管公司協(xié)調解決。在這些矛盾當中絕大多數(shù)不是物管公司造成的，也不是物管公司能夠解決的，但業(yè)主認為交了物管費，物管公司就應該負責解決。另外，業(yè)主認為既然開發(fā)商指定的物管公司，那么開發(fā)商與物管公司就是一家，發(fā)生問題理所當然找物管公司解決。對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給開發(fā)商，認為與己無關，更不能大拍胸口承諾解決。因為開發(fā)商既然指定物管公司實施前期物業(yè)管理，就希望物管公司能為開發(fā)商分憂解難，替開發(fā)商撐一把，如物管公司將業(yè)主反映的問題不分青紅皂白，直接推到開發(fā)商身上，開發(fā)商不滿意，業(yè)主也不滿意。同時物管公司決不能將業(yè)主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。物管公司對業(yè)主反映的問題，首先要分清性質，弄清情況，做好解釋工作，以使業(yè)主了解實情真相和解決處理的程序。同時積極協(xié)調，根據存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業(yè)主反映的問題。

三、前期物業(yè)管理中應把握的重點環(huán)節(jié)。

1、簽訂協(xié)議。國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是開發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以協(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨立管理運作的權利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務水平。

2、合理收費。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費要經當?shù)匚飪r部門批準才能實施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業(yè)要根據小區(qū)建設的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務收費。有的物管企業(yè)由于不主動向物價部門申報收費，擅自確定收費標準，引起了業(yè)主的不滿和投訴，受到物價部門的查處和經濟罰款，既影響了物管公司在業(yè)主中的形象，又使企業(yè)蒙受了經濟損失。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經理既要懂得管理，更要熟悉有關的法律法規(guī)，要有依法經營的意識，切不可盲目蠻干。

3、處理好三者關系。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關聯(lián)制約的關系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關系，是上下級關系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務與被管理服務的關系，是主與從的關系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關系

純粹是一種買賣關系，契約關系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調和媒介作用。所以物管公司要特別注意協(xié)調好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔起開發(fā)商賦予的管理服務職責，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為最終目標。

4、安民告示。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的，業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設規(guī)劃、服務內容及標準、公眾應急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務水平。我公司每年在節(jié)假日前都會發(fā)出一份“溫馨提示”，告之業(yè)主在節(jié)假日期間應注意的問題，出現(xiàn)問題以便在第一時間能夠找到我們，及時的幫助業(yè)主解決問題。

參考文獻：

1，黃永安，《物業(yè)管理實務》，中國建材工業(yè)出版社，1999年2月版

2，鄭健壯，《物業(yè)管理經營》，中國輕工業(yè)出版社

3，楊榮元，《物業(yè)管理質量認證》，中國建材工業(yè)出版社

4，《中外房地產導報》，2007年第2期

第二篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

——前期開發(fā)遺留問題探究

城建工管班王志明學號：0811010051

摘要：小區(qū)前期物業(yè)管理是對在建住宅小區(qū)進行安裝工程、裝修工程及小區(qū)綠化等多方面的管理。前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應根據物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理建議。但是在建設單位與物業(yè)管理公司交接的過程中，常常因為信息不對稱或是互相推脫責任留下諸多難以解決的問題，被稱為前期開發(fā)遺留問題。我謹以此論文闡述自己愚見，簡單探究一下我國住宅小區(qū)前期開發(fā)中有哪些遺留問題及相應的處理對策。

關鍵詞：前期物業(yè)管理業(yè)主大會物業(yè)交接物業(yè)費房屋維修基金

一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。

1、管理的是未建成的小區(qū)。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成，一個小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。

2、服務業(yè)主是建設單位。國務院《物業(yè)管理條例》和建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，建設單位可以選聘物管公司實施前期物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標來選聘物業(yè)公司。

3、細節(jié)決定成敗。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設之中，各種配套設施不健全，管理的內容也在逐步擴展，但對管理的細節(jié)要求非常高。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰也不會承認，這種現(xiàn)象屢見不鮮。

4、工作展開在業(yè)主大會召開之前。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質疑，既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。

5、需大量收集各種資料。物業(yè)管理的基礎在物業(yè)的基礎資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設施設備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。

二、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內容

1、通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務

無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務。

2、建立與業(yè)主式租戶的關系

物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應與第一業(yè)主（開發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見

3、察看工程建設現(xiàn)場

前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應根據物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理建議。

4、衛(wèi)生保潔工作

前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝潢施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。

5、治安維護工作

小區(qū)在建期間各種工人機械出入頻繁，很多不法分子會趁機潛入工地進行盜竊、勒索等違法行為。小區(qū)保安必須做好人員的登記識別工作，盡量做到出入有證件，請假有假條，記住出入車輛的外形及車牌號，做到見車思人。

三、前期物業(yè)管理中常出現(xiàn)的問題。

1、協(xié)議問題。國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！币詤f(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨立管理運作的權利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務水平。

2、收費問題。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費要經當?shù)匚飪r部門批準才能實施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業(yè)要根據小區(qū)建設的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務收費。

《物業(yè)管理服務費用收取標準》

第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的 倍收取。

第十二條 乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護及其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。

3、三者關系問題。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關聯(lián)制約的關系。物管公司與業(yè)主是管理服務與被管理服務的關系，是主與從的關系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關系純粹是一

種買賣關系，契約關系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調和媒介作用。在這三者關系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔起開發(fā)商賦予的管理服務職責，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為最終目標。

4、安民告示問題。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的，業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設規(guī)劃、服務內容及標準、公眾應急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務水平。

四、前期開發(fā)遺留問解決辦法

“物業(yè)管理矛盾”已經成為當前社會普遍關注的熱點、難點問題。其中，前期開發(fā)遺留問題已經成為物業(yè)管理矛盾的核心癥結。據統(tǒng)計，在物業(yè)管理矛盾中，70％是由前期開發(fā)遺留的問題引發(fā)。那我們有哪些解決的對策呢？

以下是5月26號北京市委發(fā)布的《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）中的規(guī)定。

北京市新建小區(qū)將由開發(fā)商負責提供前期物業(yè)服務，并且在業(yè)主大會沒有成立、物業(yè)沒有交接前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及街道辦事處有義務幫助籌備業(yè)主大會；物業(yè)服務分成五個等級，業(yè)主可以選擇需要的服務等級??

此法規(guī)將于今年10月1日正式施行。與此同時，北京市住房城鄉(xiāng)建設委員會目前正在研究制定30余個配套政策、技術標準、操作規(guī)范和示范文本，將為《辦法》的貫徹落實提供支撐。

北京出臺的這一新法規(guī)雖然沒有解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，但卻從根本上解決了物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間權責糾紛問題，我個人認為這種解決問題的方式很值得其他地方借鑒。

1、在業(yè)主大會成立之前，由建設單位承擔物業(yè)的維修養(yǎng)護和管理完善責任?！掇k法》的配套措施還將規(guī)定在合理的期限內，建設單位應當按照約定的服務等級標準提供前期物業(yè)服務。也就是說，當業(yè)主大會主體沒有出現(xiàn)時，建設單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費。

2、明確了前期開發(fā)與后期管理的責任分界點，把物業(yè)共用部分交接查驗作為前期開發(fā)與后期管理的分界點。業(yè)主大會成立并確定物業(yè)管理方式后，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接。

3、業(yè)主可選擇物業(yè)服務等級。長期以來，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)就物業(yè)服務收費、物業(yè)服務質量等問題糾紛不斷，直接影響了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)和諧互信關系的建立。

4、物業(yè)公司須每年“晾”賬單。一是實施物業(yè)服務企業(yè)動態(tài)監(jiān)管，推動企業(yè)資質管理向信用管理轉變，逐步實現(xiàn)對物業(yè)服務企業(yè)由傳統(tǒng)的資質管理向行為管理過渡。二是調整行業(yè)監(jiān)管重心，建立物業(yè)項目備案制度。三是創(chuàng)新項目管理模式，建立項目負責人制度。四是制定物業(yè)項目接撤管辦法，規(guī)范物業(yè)項目變更物業(yè)管理方式和物業(yè)服務企業(yè)時的接撤管活動。

參考文獻：《北京：開發(fā)商“離場”不得遺留問題 》——房產——人民網

《北京市物業(yè)管理辦法》

《前期物業(yè)管理》——百度百科

《住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征》——中國物業(yè)管理培訓信息網

《關于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考》——裝飾裝修——大把論壇

第三篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作計劃

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作計劃

依據管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

<一>介入期

根據房地產公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于房地產公司的銷售服務，（物業(yè)管理有限公司）申報物業(yè)服務收費(初次定價)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，物業(yè)公司做好以下各項前期準備工作：

（1）根據房地產公司相關銷售承諾內容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》；對房地產公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；

（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售中心物業(yè)管理咨詢，同時與銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內容、契約的互動溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

（9）與公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與公司協(xié)商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

（12）擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主

入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

2、開展業(yè)主服務需求調查

積極參與地產公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調查，以求了解業(yè)主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對房地產負責”的宗旨，進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

<二>入住期

1、便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此物業(yè)公司做好如下幾項工作：

（1）與銷售中心配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應收的有關費用，以便業(yè)主事前做好準備；

（2）銷售中心應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務；

（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關專業(yè)部門，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經營創(chuàng)收；

（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接收樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓。根據建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及中山市有關裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓。

（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

（3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。

（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理

（1）建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。

（2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。

車位、車主、車型、車色）

（3）實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；

（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

6、入住期管理工作計劃表

<三>常規(guī)期管理

培訓工作

通過培訓，提高物業(yè)公司員工的文化素質、業(yè)務技能和管理服務水平，為物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

（1）安管培訓計劃

（2）綠化培訓計劃

（3）行政培訓計劃

1、小區(qū)工程部培訓計劃

2、常規(guī)期工作計劃表

第四篇：淺談住宅小區(qū)前期物業(yè)管理論文

上海第二工業(yè)大學成人與繼續(xù)教育學院本科畢業(yè)設計（論文）

淺談住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

目 錄

一、前期物業(yè)管理(一)前期物業(yè)管理的含義(二)前期物業(yè)管理的作用(三)前期物業(yè)管理的必要性(四)前期物業(yè)管理的內容

二、前期物業(yè)管理的時機和方法

(一)在規(guī)劃設計階段積極參與物業(yè)建設項目的設計(二)在項目建設期強化物業(yè)的施工監(jiān)理(三)在物業(yè)的驗收期及時發(fā)現(xiàn)存在問題落實整改

三、物業(yè)管理前期階段怎樣與開發(fā)商配合

四、物業(yè)管理前期的意義

(一)物業(yè)前期管理是為業(yè)主把好驗收關

（二）物業(yè)前期管理是后期管理的基礎(三)物業(yè)前期管理是社區(qū)服務持續(xù)發(fā)展的保證

五、結論 參考文獻

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淺談住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

摘要：前期物業(yè)管理，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服務”的理念，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的，符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務。

關鍵詞：物業(yè)管理；前期管理；管理的意義；作用；必要性；

一、前期物業(yè)管理(一)前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司正式接管物業(yè)前，參與該物業(yè)項目的可行性研究，從物業(yè)管理和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃設計、樓宇設計、設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、租賃等方面的建設性意見，制定物業(yè)管理方案以便建成后的物業(yè)更能滿足業(yè)主或用戶的要求，前期物業(yè)管理是為以后的物業(yè)管理工作打下良好基礎。

（二）前期物業(yè)管理的作用

1、完善物業(yè)管理的規(guī)劃設計

由于社會發(fā)展水平存在差異造成房屋設計要求也不同。因此，必須恰當?shù)氖褂脟业慕ㄔO設計標準。一些物業(yè)管理中經常出現(xiàn)的實際問題，設計單位預先想不到的，物業(yè)服務企業(yè)通過前期管理，可以將跟多的信息傳遞給設計和使用單位。

2、更好地監(jiān)督施工質量

物業(yè)服務企業(yè)面臨著以后接管驗收及維修保養(yǎng)的任務，而工程質量的任何隱患和疏忽都會增加物業(yè)服務企業(yè)的工作難度，因此，物業(yè)服務企業(yè)更加重視房屋的質量，而且，由于物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理方面掌握第一手的資料，對所發(fā)現(xiàn)的缺陷問題或遺漏項目則可在現(xiàn)場與開發(fā)商和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案，配合設備安裝，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質量，對內外裝修方式，布局、用料等從物業(yè)管理角度提供有關意見。

3、為竣工驗收和接管驗收打下基礎

由于有了物業(yè)服務企業(yè)的前期管理，物業(yè)服務企業(yè)對即將接管的建筑物的結構在《土建結構、管狀結構、設施建設、設備安裝等》中的規(guī)定應相當熟悉，可以提 2

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高驗收工作的質量、節(jié)約驗收時間，對于驗收中發(fā)現(xiàn)的問題也容易交涉和協(xié)調，便于整改。

4、為以后的物業(yè)管理打下基礎

物業(yè)服務企業(yè)提前管理物業(yè)開發(fā)，熟悉了物業(yè)的各個部分，設備和環(huán)境等，對于以后的物業(yè)管理將帶來很多便利，提高了管理的質量和效益。

(三）前期物業(yè)管理的必要性

從表面上看，物業(yè)管理只是對物業(yè)接管后物業(yè)的使用管理，及物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時管理即可，然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成后管理的狀況已不適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。很多人把物業(yè)管理看成是開發(fā)商進行房地產開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立的行業(yè)，但是，在開發(fā)建設的前期，物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入活動，本著“服務第一，誠信服務，以質取勝”的態(tài)度，將長期積累的物業(yè)知識與經驗應用與規(guī)劃設計，并且在建設施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發(fā)生，減少房地產開發(fā)建設的糾紛，使房地產開發(fā)建設得以順利進行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。物業(yè)管理提前管理物山仁建設，從開發(fā)項目的規(guī)劃設計、審批、施工建設、設備安裝運行到工程竣工驗收期間以物業(yè)管理的角度㈩發(fā)提前發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，能夠避免以后在實際的物業(yè)管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業(yè)管理服務中的諸多麻煩。

第一，能最大限度上滿足客戶的要求，體現(xiàn)“以人為本，客戶至上”的精神。業(yè)主希望有什么樣的設施和條件，這樣物業(yè)前期物業(yè)管理就有利于開發(fā)商采納合理化建議，使業(yè)主解除利吁十顧慮。

第二，有利于后續(xù)工作的順利進行。早期物業(yè)管理可以優(yōu)化設計，減少不必要的后期麻煩，物業(yè)管理公司可以在早期就與該物叫卜有關部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進行。

第三，為驗收接管打下基礎。物業(yè)管理在驗收接管的前期，有利于對土建結構、設施建設、設備安裝等情況的了解，能為驗收接管以及門后的管理、養(yǎng)護等打下基礎。

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因此說重視物業(yè)管理的前期管理對于開發(fā)商和購房者來說都是一個雙贏的策略。

(四)前期物業(yè)管理的內容

（一）規(guī)劃設計階段物業(yè)管理

物業(yè)管理在規(guī)劃設計階段的內容：從項目設計開始提前管理，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，因此會造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需求的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)服務企業(yè)作為物業(yè)的管理經營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。例如，配套設施的完善、水電供應容量問題、生活垃圾處理方式，以及消防設施等。

（二）工程監(jiān)理中物業(yè)管理

物業(yè)管理在工程監(jiān)理中介入的內容：積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。物業(yè)管理公司選派相應的管理人員在物業(yè)的建設過程中參與監(jiān)理，可以在施工單位自我質量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，這不僅強化了房屋建造中的生產技術的監(jiān)控，而且還落實、保證了質量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質量；對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎；在工程驗收時，前期介入使物業(yè)管理公司能夠對物業(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。

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(三)設備設施安裝階段物業(yè)管理

物業(yè)管理在設備設施安裝階段介入的內容：物業(yè)公司維修人員提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用入住前就能正常運行。由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經營、使用之間的過渡期。物業(yè)服務企業(yè)在接管后即能投入使用，保證以后為業(yè)主提供可靠的服務。

（四）清潔綠化方面

1、清潔方面

可以關注各樓層垃圾桶的設置是否合理；樓層清潔用水是否方便；電梯廳內吸塵用電是否方便，天臺是否設置照明及水龍頭，以方便清潔用；是否設計垃圾收集點及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關的問題。

2、綠化及泳池方面

對綠化設計的品種是否適宜以后的物業(yè)管理；是否適宜以后長期保持相應的花期；各種自動澆水系統(tǒng)說否完善；花池的排水是否恰當；泳池的設備設計是否合理；補水、溢水、排水是否完善。

（五）在小區(qū)安全方面

關注其智能防盜設備是否完善；周邊防翻越 是否合理；各種監(jiān)控鏡頭的設置是否足夠以及合理，對住戶與商場的門 是否進行控制；能否有效的隔離商場人員進入住戶空間；對出入口的設置是否合理；停車場的智能化有否安全隱患；管道井是否存在安全隱患。

（六）接管驗收階段物業(yè)管理

物業(yè)管理在接管驗收階段介入的內容：開發(fā)商在接管驗收時往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務

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帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關。

二、前期物業(yè)管理的時機和方法

(一)在規(guī)劃設計階段積極參與物業(yè)建設項目的設計

完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理[：的問題規(guī)劃設計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質服務的關鍵。物業(yè)的設計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設訓‘細’節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設計更有利于閂后的使用和管理。有效的避免因設計的合理性而給業(yè)主使用和物、比管理帶來的不必要的麻煩。

(二)在項目建設期強化物業(yè)的施工監(jiān)理

從物業(yè)管理的角度對施工、設備安裝的質量進行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業(yè)建設期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設質量的關切非常強烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進物業(yè)各項相關設七十在施工過程中的落實情況，及時提山調整改進不合理的設計，及時監(jiān)督存在的問題，糾正巧；符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設進行監(jiān)督，確保建設質量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。

(三)在物業(yè)的驗收期及時發(fā)現(xiàn)存在問題落實整改

物業(yè)管理公司介入竣工驗收，嚴把物業(yè)驗收關，可以明確責任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進建設單位嚴格按照國家有關規(guī)范和設計要求對工程進行認真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責任，及時為業(yè)主追時應得的補償，避免業(yè)主不必要的負擔。提前介入，做好接管驗收工作，做到管理到位，服務創(chuàng)優(yōu)，業(yè)主滿意。

三、物業(yè)管理在前期階段怎樣與開發(fā)商配合

物業(yè)管理公司的前期管理工作能否順利進行，關鍵在于與刀：發(fā)商的配合。我們應依據和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服

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務中的經驗和教訓告知相關人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發(fā)土的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在

萌芽狀態(tài)。重大問題一定要：書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責任。開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決丁以下幾個方面：

一是會不會增加其成本；

二是難度大不大；

三是對設計風格和外立面的影響：

四是對其房屋銷售有無好處?；诟鞣矫娴囊蛩乜紤]，開發(fā)商刁工會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調得越好，采納得越多。同時，物業(yè)管理公司前期介入時應注意幾點：對開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽；分析產生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包尚和物業(yè)管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業(yè)管理公司要減心實意地溝通，全心全意地服務，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設。

四、前期物業(yè)管理的意義

(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關

l、我國的房地產開發(fā)經過多年的發(fā)展，從以生產為龍頭的建設階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經發(fā)展到現(xiàn)代房地產開發(fā)的營銷為龍頭導向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務要求也相應發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理丌發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設的設計合理和質量良好。

2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期管理開始為維護業(yè)主共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的

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物業(yè)的質量、管理資料、配套設施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格咀是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

(二)物業(yè)的前期管理是后期管理的基礎

1、物業(yè)前期管理是后期物業(yè)管理的一項基礎性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工進程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過前期管理對物業(yè)的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作。山于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。同時，通過前期管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期管理完善的記錄和相應的證據在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業(yè)的使用質量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎的極為重要的物業(yè)管理工作。

2、作為管理者從物業(yè)前期管理開始，為物業(yè)管理公司設計合理人事組織架構，制定各部門之間的配合協(xié)調程序與備崗位職責，采購管理服務所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓，就物業(yè)項目的設計、物料、能源分布、設備安裝等向發(fā)展商提出有關建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎。

(三)物業(yè)前期管理是社區(qū)服務持續(xù)發(fā)展的保證

1、物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)實行社會化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個產權單位、產權人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務水平，勢必不斷滿足住、用戶閂益增長的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設相輔相成。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會生活服務項目的展開以及社區(qū)意識的培養(yǎng)，來實現(xiàn)“讓業(yè)主擁有一個居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園。

2、社區(qū)服務建設與發(fā)展是衡量社會生存質量和整個城市文明程度的管理是一項

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以各類房屋和公建配套設施的使用、維修、養(yǎng)護為核心的—與業(yè)鋁；理，是以人為中心發(fā)展活動，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對社區(qū)文化項目和社區(qū)配套設施建設的專業(yè)意見，保障了社區(qū)生活服務項目的開展。同時不斷完善社區(qū)服務功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業(yè)服務、管理贏得主動，為社區(qū)服務發(fā)展開辟廣闊的空間。

3、物業(yè)前期管理同時也是—件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期管理作為物業(yè)管理服務的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)的前期管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。前期管理的同時，物業(yè)各工種交叉，提倡—專多能和發(fā)揚團隊精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術人員在前期管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術人員的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期管理應按照公司的各項管理制度進行嚴格的內部管理，在此基礎上建立一套行之有效的工作制度。

五、結論

綜上所述，實踐證明由于目前設計、建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決問題，應從根本上改變人們對物業(yè)管理的觀念，要認識到物業(yè)建設只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量、物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等工作，有無可替代的重要作用；做好物業(yè)管理前期管理工作對于提高物業(yè)質量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用，在相關物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期管理納入法規(guī)，這將對我國今后的整體物業(yè)建設質量和物業(yè)管理質量乃至人民生活質量將產生極大的促進作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競爭機制的形成，物業(yè)管理人員素質和管理服務水平的提高，將會促進物業(yè)管理前期管理的發(fā)展并能促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

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參考文獻

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第五篇：關于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考

公元物業(yè)管理網——關于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考

關于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考

天水在線

一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。

1、前期物業(yè)管理是小區(qū)未建成的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成，一個小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。

2、前期物業(yè)管理是由建設單位指定的公司實施的管理。國務院《物業(yè)管理條例》和建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，建設單位可以選聘物管公司實施前期物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標來選聘物業(yè)公司。

3、前期從事物業(yè)管理的物管公司未經業(yè)主委員會選聘。對新建住宅小區(qū)來說，在業(yè)主入住前需要提前實施物業(yè)管理。物管公司先于業(yè)主入伙開展物業(yè)管理時，業(yè)主很少，沒有成立業(yè)主委員會，談不上物管公司由業(yè)主委員會選聘。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實施物業(yè)管理，物管公司前期基礎工作就無法開展。對于老小區(qū)來說，由于沒有成立業(yè)主委員會，一直是由建設單位指定的物管公司實施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當別論。

4、細節(jié)的管理尤其突出。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設之中，各種配套設施不健全，管理的內容也在逐步擴展，但對管理的細節(jié)要求非常高。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰也不會承認，這種現(xiàn)象屢見不鮮。

5、面對的是全體業(yè)主。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質疑，既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。

6、各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎在物業(yè)的基礎資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設施設備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。

二、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內容。

1、房屋交接驗收。房屋交接驗收是開發(fā)商委托物業(yè)公司承辦的一項重要工作，是物管公司實施前期物業(yè)管理的一項重要內容。由于開發(fā)商在交房之前已經請質檢部門將房屋質量

進行了檢查驗收，應該說房屋的質量已經符合居住要求，物管公司只是辦理手續(xù)，收取有關費用，移交住房鑰匙就完事了。事實上物管公司在交房過程中的工作遠不止這些。除了辦好正常的交接手續(xù)外，物管人員必須熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)配套設施的建設情況等等，以便于業(yè)主的查詢。其次，要派人伴隨業(yè)主看房，及時發(fā)現(xiàn)室內水電、門窗、墻壁、地面出現(xiàn)的瑕疵，解答業(yè)主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改。三是要當作業(yè)主的面再次進行蓄水試驗，沒有問題請業(yè)主簽字，以免業(yè)主在裝修時，因人為造成管根、地面向下滲水而推卸責任。

2、裝修管理。裝修管理是前期物業(yè)管理的另一項重要工作，也是容易引起房屋質量投訴的重要環(huán)節(jié)，弄不好就發(fā)生推諉扯皮。物管公司在業(yè)主裝修之前要制定周密的管理計劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行。一些高檔住宅小區(qū)對裝修的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可組織統(tǒng)一裝卸，以免分散裝卸時，碰壞墻壁、樓梯等公用部位和設施。其次要抓好裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的方案要及時發(fā)現(xiàn)糾正，做好說服解釋。三是要不斷巡查裝修施工現(xiàn)場，及時制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。在巡查裝修施工過程中，重點是巡查水電安裝，敲墻打洞階段，俗稱瓦工、水電工階段，業(yè)主擅自更改裝修方案，拆改房屋墻體也就在這一階段，這一階段如果沒有發(fā)生問題，一般情況下這一戶的裝修就不會發(fā)生問題。

3、衛(wèi)生保潔工作。衛(wèi)生保潔工作是小區(qū)管理最直觀最形象的環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應根據收費標準來確定保潔的方法和任務。通常情況下，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔會出現(xiàn)這種情況，由于裝修的戶數(shù)比較集中，前邊掃了后邊倒，保潔無法達到應有的效果，小區(qū)始終處于一種臟亂的狀態(tài)。另外裝修工人隨地大小便，個別業(yè)主圖方便，從樓上向下拋雜物和垃圾，等等。針對這種實際，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝修施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。

4、抓好小區(qū)秩序維護。前期物業(yè)管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，由于進出小區(qū)人員比較多且雜，加之小區(qū)安全防范的配套設施沒有到位，容易給一些偷盜者可乘之機，因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。二是要對進出小區(qū)人員進行及時登記，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區(qū)。三是要充分利用好已有的安全設施，如防盜門、窗、電子對講門等，減少失竊案件發(fā)生機率。四是抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導，特別是各種運送裝修材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區(qū)交通壓力，維護好小區(qū)生活秩序。

5、協(xié)調各種矛盾。前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質量問題，購房合同規(guī)定的內容沒有兌現(xiàn)問題、小區(qū)配套設施沒有到位問題、衛(wèi)生保潔問題、小區(qū)安全秩序問題等，甚至因裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦找物管公司協(xié)調解決。在這些矛盾當中絕大多數(shù)不是物管公司造成的，也不是物管公司能夠解決的，但業(yè)主認為交了物管費，物管公司就應該負責解決。另外，業(yè)主認為既然開發(fā)商指定的物管公司，那么開發(fā)商與物管公司就是一家，發(fā)生問題理所當然找物管公司解決。對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給開發(fā)商，認為與己無關，更不能大拍胸口承諾解決。因為開發(fā)商既然指定物管公司實施前期物業(yè)管理，就希望物

管公司能為開發(fā)商分憂解難，替開發(fā)商撐一把，如物管公司將業(yè)主反映的問題不分青紅皂白，直接推到開發(fā)商身上，開發(fā)商不滿意，業(yè)主也不滿意。同時物管公司決不能將業(yè)主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。物管公司對業(yè)主反映的問題，首先要分清性質，弄清情況，做好解釋工作，以使業(yè)主了解實情真相和解決處理的程序。同時積極協(xié)調，根據存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業(yè)主反映的問題。

三、前期物業(yè)管理中應把握的重點環(huán)節(jié)。

1、簽訂協(xié)議。國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是開發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以協(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨立管理運作的權利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務水平。

2、合理收費。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費要經當?shù)匚飪r部門批準才能實施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業(yè)要根據小區(qū)建設的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務收費。有的物管企業(yè)由于不主動向物價部門申報收費，擅自確定收費標準，引起了業(yè)主的不滿和投訴，受到物價部門的查處和經濟罰款，既影響了物管公司在業(yè)主中的形象，又使企業(yè)蒙受了經濟損失。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經理既要懂得管理，更要熟悉有關的法律法規(guī)，要有依法經營的意識，切不可盲目蠻干。

3、處理好三者關系。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關聯(lián)制約的關系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關系，是上下級關系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務與被管理服務的關系，是主與從的關系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關系純粹是一種買賣關系，契約關系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調和媒介作用。在這三者關系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔起開發(fā)商賦予的管理服務職責，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為最終目標。

4、安民告示。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的，業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設規(guī)劃、服務內容及標準、公眾應急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務水平