第一篇：2012上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告

2012上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告

2012年國家仍然延續(xù)上年度的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強成長。

由于上年度對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達到預(yù)期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮(zhèn)住房剛性需求根本不會逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也絕對不會崩盤，商品房開發(fā)商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產(chǎn)業(yè)政策松動的光環(huán)，要等到下半年。

2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟放緩做貢獻，為國家調(diào)控GDP走勢的杠桿之一。

一、房地產(chǎn)政策調(diào)整

2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

1、國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

2、國家進一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策；

3、一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時，就是限購房政策自動取消之日；

4、國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策；

5、下半年對商品房的金融政策將適度調(diào)整；

6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大。

二、土地供應(yīng)量走勢

土地供應(yīng)量走勢為：2012年土地供應(yīng)總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應(yīng)向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應(yīng)仍屬于嚴控范圍。呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應(yīng)量會適量放開。對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。

1、保障性住房土地供應(yīng)方式：以計劃經(jīng)濟形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量15%。

2、政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計劃加市場經(jīng)濟形式供應(yīng)，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量50%。

3、商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟形式供應(yīng)，招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量35%。這樣的土地供應(yīng)格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉(zhuǎn)，地方土地財政的態(tài)勢暫時無法緩解。

三、房地產(chǎn)資金走勢

對房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的：

1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調(diào)整不到位；

2、連續(xù)出臺的金融政策沒有到達預(yù)期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

3、區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化現(xiàn)象沒有進行合理調(diào)整，政府需構(gòu)建防范經(jīng)濟泡沫風(fēng)險圍墻；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品全額由中央財政與地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財政預(yù)算的總盤子；

5、仍然要利用房地產(chǎn)把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經(jīng)濟目標。

所以，2012年金融管理對房地產(chǎn)資金走勢仍處于貨幣從緊的態(tài)勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產(chǎn)業(yè)政策就會松動，要等到下半年。

四、保障性住房走勢

國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，參加保障性住房建設(shè)。同時加強對保障性住房建設(shè)監(jiān)管，加強對保障性住房使用監(jiān)管。保障性住房建設(shè)資與使用管理資金將以地方政府公共產(chǎn)品指令性任務(wù)按年度分配，納入中央與地方政府年度財政預(yù)算。

一線城市：第一批廉租房與公租房陸續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開建；

二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝陨唐纷》夸N售，用來保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務(wù)。

三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。

四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調(diào)配，要等到2013年啟動。

五、政策性商品住房——限價房走勢

限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮(zhèn)人口對房產(chǎn)的需求市場，30年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產(chǎn)實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪?。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現(xiàn)政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產(chǎn)開發(fā)商新的相互角逐的戰(zhàn)場。

六、商品房走勢

無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經(jīng)濟共存的怪

圈。土地在市場經(jīng)濟模式下循環(huán)，建設(shè)在計劃經(jīng)濟模式下循環(huán)。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔莶豢赡孓D(zhuǎn)，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴峻。

一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟運行，建設(shè)按計劃經(jīng)濟模式中運行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向為商業(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個危險信號。

線城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

地方政府是持續(xù)土地財政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財政稅收。四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應(yīng)該說四線城市房地產(chǎn)商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。

七、商品房價格走勢一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然2011年一樣，上漲空間較大。

一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。

二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

三線城市價格: 將上漲空間3%—5%。

四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

八、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標準化走勢

在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題。

2012年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標準化會有四點突破：

1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標準化；

2、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；

3、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品標準化；

4、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化。

現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量標準化與質(zhì)量工藝化是我國房地業(yè)必經(jīng)之路。

九、2012年房地產(chǎn)業(yè)的警示

1、房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場原因不得已轉(zhuǎn)入到商品辦公用房開發(fā)時，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發(fā)周期，如果沒有資金實力，進

入商品辦公用房開發(fā)請三思。

2、2012年房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)政策對土地的供應(yīng)及土地價格問題會出現(xiàn)：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉(zhuǎn)移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開發(fā)時，房地產(chǎn)泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現(xiàn)建設(shè)資金鏈斷裂。

3、由于城市化進程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

結(jié)束語

2012年國家對房地產(chǎn)政策是堅持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。我國公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的特點

（1）內(nèi)容豐富。報告涉及的調(diào)查內(nèi)容很豐富，從宏觀到微觀，從大環(huán)境到小環(huán)境，從消費者到產(chǎn)品等都進行全面的調(diào)查。

（2）篇幅較長。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調(diào)查的內(nèi)容說完。

（3）多為集體負責(zé)完成。由不同專業(yè)的人員組成一個小組，統(tǒng)一分工，共同完成。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的內(nèi)容。

第一部分房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查。

1）國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。

2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。

3）有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查。

1）國家地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

2）項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

4）國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5）居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。

6）項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

7）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。

8）財政收支

第二部分社區(qū)環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場需求。

1）消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。

2）房地產(chǎn)市場影響因素調(diào)查。（如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查和變化；消費者和構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費行為調(diào)查。

1）需求行為調(diào)查。（如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

2）購買行為調(diào)查。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命同期。

（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。

（4）本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

第四部分房地產(chǎn)價格調(diào)查

（1）影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。

（2）房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產(chǎn)商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

（5）國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場和價格。

（6）開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。

（7）價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。

第五部分房地產(chǎn)促銷調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告時空分布及廣告效果測定。

（2）房地產(chǎn)廣告媒體用情況的調(diào)查。

（3）房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關(guān)活動對租售績效的影響。

（6）各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

第六部分房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查

（1）房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

（2）房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

（4）房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。

第七部分房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)勢調(diào)查。

（2）對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。

（3）對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。

（4）對競爭者廣告監(jiān)視和廣告策略、廣告費用的研究。

（5）對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調(diào)查和分析。

（6）對未來競爭者的情況的分析和估計等。

（7）整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。

第二篇：2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當?shù)卣{(diào)控政策以促進需求釋放。

(1)中央新思路：堅持調(diào)控整體平穩(wěn)，推進全面深化改革

年初國五條加碼調(diào)控，堅持從緊遏制房價快速上漲

“國五條”為全年調(diào)控定調(diào)，力保房價平穩(wěn)。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號】），表明中央政府高度重視堅持房地產(chǎn)調(diào)控，彰顯調(diào)控決心，“國五條”細則的推出旨在為房地產(chǎn)市場尤其是一線及重點二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定市場預(yù)期。兩會前后中央及部委密集表態(tài)堅持調(diào)控不放松，彰顯調(diào)控決心。2010年《政府工作報告》中表態(tài)“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”，2011-2012年分別為“堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”和“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”后，2013年更是提出“加強”房地產(chǎn)市場調(diào)控。兩會期間，住建部多次表態(tài)一定嚴格執(zhí)行“國五條”；前國土資源部部長徐紹史表示今年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量不會低于前5年平均數(shù)；央行行長周小川答記者問時表示可以通過結(jié)構(gòu)性的信貸政策實現(xiàn)控制房價的目標。

年末三中全會定調(diào)全面深化改革，更加注重長效機制建設(shè)

三中全會強調(diào)全面深化改革，促進房地產(chǎn)長效機制建立健全。11月12日，十八屆三中全會勝利閉幕。會議審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，強調(diào)進行全面深化改革，放眼于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，從頂層設(shè)計上為房地產(chǎn)長效機制建立建全指明方向。未來政府將更多的集中在房地產(chǎn)民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，而由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其它結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來更加市場化的機遇和挑戰(zhàn)，市場供需關(guān)系將更趨良性，保障行業(yè)的長期健康發(fā)展。

(2)地方新局面：市場分化推動政策調(diào)整，地方調(diào)控導(dǎo)向分化 各地落實“國五條”力度不一，北京最為嚴厲

年初“國五條”出臺后，北京、廣州等熱點城市隨之出臺地方細則，而大多數(shù)城市僅公布了本的房價控制目標。在公布細則的城市中，對國五條各項調(diào)控政策的落實力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細則中嚴格落實國五條相關(guān)要求。同時，部分城市繼“國五條”細則落地后調(diào)控政策進一步細化加碼。北京提高二套房首付比例、限制開發(fā)商資金、調(diào)高非普通住宅的預(yù)售許可門檻，廣州、鄭州加強住宅預(yù)售價格和預(yù)售許可控制發(fā)放，上海、廈門、天津、等十余城市相繼出臺政策收緊公積金貸款。

三中全會前后市場走勢不同促地方政策調(diào)整分化

一線城市調(diào)控政策全面升級，二線城市扎堆加碼。熱點城市房價持續(xù)高位，控制目標難以達成，在此壓力下，一線城市和部分二線城市調(diào)控政策陸續(xù)收緊，地方政府繼續(xù)加大調(diào)控力度，通過各種方式平抑市場預(yù)期。9月鄭州首先對調(diào)控加碼，開啟政策收緊的大幕。繼10月深圳、北京出臺“深八條”、“京七條”加碼調(diào)控后，11月上海和廣州分別出臺“滬七條”和“穗五條”，至此一線城市調(diào)控政策全面收緊。隨后這一趨勢蔓延至二線城市。11月25-27日短短三天內(nèi)，七個二線城市扎堆頒布相關(guān)措施?？v觀各地調(diào)控內(nèi)容，可以看出，地方政府調(diào)控思路有所轉(zhuǎn)變，除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數(shù)城市更加強調(diào)增加土地和普通房供應(yīng)，改善供需平穩(wěn)房價。

圖：各城市出臺收緊政策時間表

資料來源：中國指數(shù)研究院整理

少數(shù)三四線城市靈活調(diào)整，適時松綁政策。與熱點一二線城市不同的是，三四線城市更多面臨的是市場發(fā)展問題。受前期房地產(chǎn)市場相對低迷影響，8月溫州首先放松限購人群，成為46個限購城市中首個對限購令調(diào)整并得到中央默許的城市。其后蕪湖也對政策松綁，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬元補助。11月徐州對限購進行調(diào)整，不僅提出通過區(qū)域上的放寬來推動本地購買需求，還嘗試從限購戶型和限購人群的調(diào)整來刺激市場，在保證自住型需求的同時釋放高檔需求以推動市場發(fā)展。

2.新房：百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高(1)價格：今年以來百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，一線及少數(shù)二線城市漲幅尤為突出

百城均價絕對水平持續(xù)上揚，11月環(huán)比漲幅明顯縮小

圖：百城住宅均價及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

百城均價絕對水平創(chuàng)新高，今年累計漲幅明顯高于去年，但11月漲幅降至今年以來最低。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價自2012年6月止跌后連續(xù)18個月環(huán)比上漲，今年以來整體漲幅明顯高于去年。具體來看，一季度百城均價漲幅明顯，環(huán)比上漲1%左右，二季度漲幅逐漸收窄，7月漲幅進一步擴大，至10月環(huán)比上漲1.24%，漲幅達到今年以來的最高水平。隨著10-11月多個城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺，市場看漲預(yù)期得到有效控制，11月均價達10758元/平方米，為2010年6月以來的最高水平，但環(huán)比漲幅明顯收窄至0.68%，為今年以來的最低水平，分別比10月和今年以來的平均水平（0.93%）低0.56和0.25個百分點。同比來看，百城住宅均價自2012年12月以來連續(xù)12個月上漲，漲幅持續(xù)擴大至10.98%。

(2)需求：政策預(yù)期加速市場變化，全年成交總量為近四年最高

整體表現(xiàn)：全年總量為近四年同期最高，3月成交量創(chuàng)2010年調(diào)控以來高點

圖：2010年至今代表城市月度成交量走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

全年總成交量為近四年同期最高，3月為2010年調(diào)控以來高點。2013年1-11月，50個代表城市 住宅月均成交2626萬平方米，同比增長16%，比2011年和2010年同期均高出25%以上，處于近四年同期最高水平。

具體來看，1-2月房地產(chǎn)市場淡季不淡，市場趨熱導(dǎo)致“國五條”政策出臺，在政策預(yù)期和推盤量低位回升等多重因素帶動下，3月成交量超過3000萬平方米，達到2010年調(diào)控以來單月最高。二季度以來，“國五條”細則落地促使成交量高位持續(xù)回落，新政出臺后3個月內(nèi)代表城市月均成交量較出臺當月（3月）下降18%，明顯低于“國十條”的42%和“國八條”的39%。伴隨政策效應(yīng)的逐漸淡化以及供應(yīng)加大，成交量自8月起止降回升，10月成交量比3月高點僅低4%，達到年內(nèi)次高水平。11月，受部分熱點城市調(diào)控政策陸續(xù)升級影響，成交量小幅回落，但仍處于較高水平。

(3)供應(yīng)：新增供應(yīng)為近四年最高，多數(shù)城市高于上年

整體表現(xiàn)：新增供應(yīng)為近四年最高，“金九”仍為年內(nèi)高點

圖：2010年至今代表城市新批上市面積走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com 新增供應(yīng)總量為近四年同期最高，“金九”達年內(nèi)高峰。2013年1-11月，20個代表城市 住宅月均新批上市1419萬平方米，同比增長15%，比2011年和2010年同期分別高9%和17%，為近四年同期最高水平。單月來看，今年以來新增供應(yīng)逐步回升，供應(yīng)量在4月達到階段性高點后持續(xù)回落，7月起供應(yīng)量止跌反彈并于“金九”達到全年最高峰，單月新批上市面積近2000萬平方米，10月供應(yīng)量季節(jié)性回落（回落幅度低于歷年同期），11月受企業(yè)年底加大推盤帶動，新增供應(yīng)量環(huán)比增長6.5%，超過1800萬平方米，為年內(nèi)第二高，處于最近四年的較高水平。

1、重點城市共50個，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、?？?、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個城市，主要是各省會城市和計劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、衢州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通21個城市，主要指地級市。

2、重點城市一共20個，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市；二線包括杭州、武漢、南昌、蘇州、大連、重慶、天津、長沙、無錫、沈陽、鄭州等11個城市；三線城市包括蕪湖、東莞、揚州、南通、惠州5個城市。

(4)供求對比：不同城市供求關(guān)系表現(xiàn)分化，庫存小幅回升，出清周期略有延長

銷供比：總體接近于1，下半年供應(yīng)逐漸超過需求，不同城市表現(xiàn)分化

圖：重點城市銷供比

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

2013年下半年新增供應(yīng)逐漸超過需求，使得今年成交量增速略低于供應(yīng)量。今年1-11月，10個代表城市成交量同比增長10%，供應(yīng)量同比增長12%，銷供比達到1.02。其中，受供應(yīng)不足影響，北京今年市場供不應(yīng)求矛盾加劇，銷供比提高至1.55；大連銷供比也明顯提高，達到1.44；上海、廣州、武漢、長沙雖銷供比略有提高，但市場整體供需基本均衡；蘇州由于去年大量保障性住房入市，今年成交量明顯下降，銷供比由去年的1.87大幅降至0.92；惠州和杭州銷供比下降，由上年供不應(yīng)求態(tài)勢轉(zhuǎn)為供過于求；盡管深圳銷供比略有提高，但在代表城市中仍為最低，為0.78。

庫存及去化：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長但仍處低位

圖：2010年以來代表城市 庫存量與出清周期對比

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

2013年上半年，代表城市庫存高位盤整；下半年，隨著供應(yīng)量的增長和成交量的小幅下滑，庫存逐步回升。截至11月底，10個代表城市可售面積為7894萬平方米，環(huán)比增長2.5%，與年初相比增長9.1%，比2012年底增長3.5%，已高于2012年階段性高點。從出清周期來看，截至11月底，代表城市平均出清周期為11.1個月，較今年年初延長2.0個月，但仍處2010年來的較低水平。

3.二手房：十大城市量價創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

(1)價格：持續(xù)上漲但下半年漸趨平穩(wěn)，絕對水平創(chuàng)新高，熱點城市漲幅尤為突出

圖：十大城市主城區(qū)二手住宅均價環(huán)比漲跌幅

注：十大城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

十大城市二手住宅均價環(huán)比連續(xù)第21個月上漲，同比連續(xù)第15個月上漲，價格創(chuàng)歷史新高。根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價累計上漲18.5%，11月價格達26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。具體來看，一季度二手住宅價格環(huán)比漲幅逐月擴大，3月受“國五條”預(yù)期影響，環(huán)比上漲2.8%，漲幅突出；二季度價格漲幅明顯收窄，6月環(huán)比漲幅收窄至1%以下；三季度以來，伴隨政策效應(yīng)淡化價格漲幅再度擴大至1%以上，但漲幅逐漸趨穩(wěn)；受近期部分城市調(diào)控政策陸續(xù)出臺影響，11月價格環(huán)比漲幅收窄至1.56%，連續(xù)第21個月上漲，同比連續(xù)第15個月上漲，漲幅超過20%。(2)成交：受3月成交量激增帶動，今年以來成交總量大幅超過去年

圖：十大代表城市二手房 成交總量及同比增速

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

3月成交激增帶動今年累計成交量為近四年來同期最高。2013年1-11月，十大城市二手住宅累計成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年同期最高。具體來看，受3月二手住宅成交量激增影響，一季度成交量同比大幅增長2.5倍，3月成交量（18.85萬套）達歷史單月最高；二季度，政策落地促使成交量明顯回落，但同比仍增長44.5%；三季度起成交量逐步回升，截至8月，今年累計成交量（69.8萬套）已超去年全年水平；10月成交量季節(jié)性回落后，11月止降回升，環(huán)比增長10.7%，比去年同期高出19.5%，達8.45萬套，處于今年較高水平。

4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出(1)供求：成交量增速高于推出量，住宅用地增長更為突出

圖：2009年至今全國300個城市住宅和商辦用地推出面積及增長率

注：如無特殊說明，土地面積指占地面積。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。2013年1-11月，全國300個城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較2012年全年擴大13.0個百分點。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%；商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較2012年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個百分點。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%；商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴大13.3個百分點。

圖：2009年至今全國300個城市住宅和商辦用地成交面積及增長率

注：如無特殊說明，土地面積指占地面積。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。2013年1-11月，全國300個城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較2012年全年擴大13.0個百分點。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%；商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較2012年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個百分點。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%；商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴大13.3個百分點。

圖：2009年至今全國300個城市住宅和商辦用地成交面積及增長率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地成交量同比增長13.1%，增速高于推出量，其中住宅用地增速高達34.2%，為2010年以來增速首次超過商辦用地。2013年1-11月，全國300個城市各類土地共成交12.6億平方米，同比增長13.1%，增速明顯高于推出量，而2012年全年為下降8.7%。其中，住宅用地成交4.6億平方米，超過去年全年總量，同比大幅增長34.2%，結(jié)束連續(xù)兩年的同比下降趨勢，且增速自2010年后首次超過商辦用地；商辦用地成交1.9億平方米，同比增長27.8%，增幅較2012年擴大15.0個百分點。從不同季度來看，住宅用地在前三季度同比增幅均超過30%，其中二季度增速最大為46.6%，10-11月同比增長18.5%，增速較第三季度縮小11.8個百分點；商辦用地在一季度大幅增長75.3%，10-11月同比增長4.8%，增速較第三季度縮小28.3個百分點。

(2)價格：樓面均價上漲明顯，溢價率止跌反彈，住宅用地尤為突出 圖：2009年至今全國300個城市住宅和商辦用地樓面均價及平均溢價率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類用地樓面均價同比上漲顯著，住宅、商辦用地增幅均超過25%。2013年1-11月，全國300個城市各類用地樓面均價為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價為1610元/平方米，同比上漲25.9%，商辦用地為1428元/平方米，同比上漲26.6%。具體來看，今年以來住宅用地樓面均價上漲明顯，特別是9月，樓面均價達2165元/平方米，為歷年唯一一次突破2000元/平方米，11月價格為1897元/平方米，為2010年來次高水平。今年以來開發(fā)商回歸一二線熱點城市，拿地積極性高，總價和單價“地王”頻現(xiàn)，不斷拉高全國住宅用地價格水平，特別是9月4日由融創(chuàng)競得的北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，在剔除配建醫(yī)院后樓面均價達7.3萬/平方米。商辦用地6月以來樓面均價低于住宅，價格較平穩(wěn)，保持在1300-1800元/平方米之間。

溢價率止跌反彈，住宅用地明顯高于商辦用地。1-11月，全國300個城市各類用地平均溢價率為16.3%，較去年同期提高9.4個百分點。其中，住宅用地溢價率為19.5%，商辦用地為12.7%，分別比去年同期高11.3、6.0個百分點。具體來看，今年以來各月住宅用地的溢價率均超過10%，其中7月突破20%，9月溢價率提升至今年以來的最高水平25.1%，近兩個月略有回落，11月溢價率為20.9%；商辦用地各月的溢價率普遍在10%以上，4月達到最高18.4%，8月以來溢價率持續(xù)下滑，11月降至9.4%，今年以來波動較大。(3)出讓金：總額超去年全年，十大城市較去年同期增長一倍

圖：2009年至今全國300個城市土地出讓金總額及同比增長率

1-11月出讓金總額已大幅超過去年全年，同比大幅上漲。2013年1-11月，全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元，已大幅超過去年全年（2.1萬億元），同比增長62.2%。其中住宅用地出讓金為1.8萬億元，同比增長69.8%；商辦用地出讓金為6611億元，同比增長72.7%。從不同階段來看，三季度各類土地出讓金最高，達8957億元，同比增長69.0%；10-11月漲幅回落至35.7%，漲幅較三季度收窄33.2個百分點，其中住宅用地10月以來出讓金同比增長34.6%，漲幅低于商辦用地。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

(1)銷售業(yè)績：品牌房企業(yè)績穩(wěn)步攀升，千億俱樂部擴容，行業(yè)集中度進一步提高

圖：2010年至今代表企業(yè)月度銷售額及銷售面積總和

注：代表企業(yè)包括萬科、恒大、中海、保利、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、富力、金地。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

今年以來，代表企業(yè)銷售業(yè)績顯著增長。受益于企業(yè)加大推盤力度以及市場活躍度攀升，2013年1-11月，十家代表企業(yè)銷售金額及銷售面積分別為8172億元和7942萬平方米，同比分別增長32%和26%。具體來看，一季度受“國五條”預(yù)期和季節(jié)性回升等多重因素帶動，購房需求持續(xù)釋放，銷售額同比增速持續(xù)在40%以上。二季度伴隨調(diào)控細則落地，企業(yè)業(yè)績增速回落。三季度以來企業(yè)主動加大推盤促銷售業(yè)績逐月上升，10月份達到全年峰值，多家房企 取得歷史最高單月銷售額，11月部分企業(yè)在實現(xiàn)銷售目標后放緩?fù)票P導(dǎo)致銷售業(yè)績環(huán)比下降，但總體依然處于近幾年高位。

(2)拿地情況：規(guī)模大幅增長，一二線城市占比上升使得平均成本明顯提高

圖：2010年至今十大代表性企業(yè)拿地情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

品牌房企拿地規(guī)模和金額大幅增長。2013年前11月，十大代表性企業(yè)累計拿地金額為3086億元，同比大幅增長87%，比去年全年水平高出31%；累計拿地面積為10435萬平方米（按建筑面積計算，下同），同比增長47%。具體來看，一季度企業(yè)延續(xù)去年下半年拿地積極態(tài)度，隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出，二三季度企業(yè)拿地?zé)崆橛性鰺o減，9月達到全年最高水平。總體上，品牌房企在良好銷售業(yè)績和積極融資的支撐下，對于優(yōu)質(zhì)地塊的儲備趨于迫切，與去年謹慎拿地不同的是，品牌房企針對一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭奪，催生出高總價、高溢價地塊不斷出現(xiàn)。

(3)資金狀況：不同企業(yè)分化加劇，融資多元化保證長期發(fā)展

短期資金償付壓力不大，現(xiàn)金覆蓋比例小幅提高，不同企業(yè)分化加劇。截至2013年前三季度，A股房地產(chǎn)上市公司因銷售回款良好，償債能力得到提升，其貨幣資金對短期負債的覆蓋比為105.7%，較2013年中期提升3.7個百分點，明顯高于2011年最差時93.2%的水平，上市房企整體資金償付能力在融資環(huán)境改善情況下繼續(xù)提升。但不同企業(yè)分化明顯，中小企業(yè)面臨更大的資金壓力和融資成本，從三季度末短期償債壓力的角度觀察，去除招保萬金的A股房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金覆蓋比例僅為96.8%，遠低于招保萬金的平均值138.3%。年中由于銀行資金流動性緊縮導(dǎo)致的“錢荒”導(dǎo)致房企資金鏈面臨緊張局面，融資渠道較為單一的中小企業(yè)中長期資金風(fēng)險仍然存在。2013年進入海外融資潮，低利率環(huán)境下獲取廉價資金。2012年下半年以來，各國政府普遍實施寬松的貨幣政策，境外資本市場低利率環(huán)境得以持續(xù)，房企海外發(fā)債持續(xù)升溫。由于在當前的監(jiān)管環(huán)境下，無論是人民幣或是外幣債券，大陸上市房企以境內(nèi)母公司身份在海外市場直接發(fā)行債券的難度較高，內(nèi)地龍頭房企紛紛通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評級，實現(xiàn)低成本融資，萬科、保利、綠地、萬達等龍頭企業(yè)在2013年均首次通過境外上市子公司發(fā)債，并通過創(chuàng)新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實力大大增強。

第三篇：2017年中國房地產(chǎn)市場總結(jié) 2018市場展望

2017年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)2018市場展望

一、2017年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策：地方調(diào)控深化，長效機制加速推進，積極引導(dǎo)預(yù)期

2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端調(diào)整向供給側(cè)增加進行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時短期調(diào)控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)制度，推動長效機制的建立健全。

未來房地產(chǎn)政策短期將堅持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢不變，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。中長期逐步構(gòu)建并完善長效機制，中央政治局會議指出要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)，2018年長效機制落實將進一步加快。同時，短期調(diào)控與長效機制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強化，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

2.成交：重點城市成交下行，三四線城市增長顯著

2017年1-11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%，全年銷售將創(chuàng)新高。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。價格方面，百城新建住宅均價環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動全國銷售面積上揚。另一方面，重點城市在嚴厲政策調(diào)控下，市場趨于穩(wěn)定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著。

(1)重點城市成交規(guī)模：供應(yīng)受限，全年成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降幅最大

圖：2010-2017年11月50個代表城市商品住宅月度成交量走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

全年成交規(guī)模明顯縮減。據(jù)初步統(tǒng)計，2017年1-11月50個代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對值低于2015年同期水平。不同級別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當。二線代表城市成交面積降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對規(guī)模居相對高位。

(2)重點城市成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)分化

基于套總價、結(jié)合成交量，我們將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價對所有新房樓盤進行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%-40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。

表：2017年30個城市樓盤套總價的分類及其對應(yīng)的成交價格區(qū)間

注：不同城市樓盤成交數(shù)據(jù)覆蓋區(qū)域不同，如北京、上海等地包括所有區(qū)縣，重慶、廊坊等僅覆蓋主城區(qū)，不包括下轄縣市；北京不含自住型商品房；不同城市成交數(shù)據(jù)的物業(yè)類型均不含保障性住房。具體覆蓋區(qū)域和物業(yè)類型請參考CREIS中指數(shù)據(jù)詳細說明。2017年數(shù)據(jù)均為1-11月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，下同。

展望未來，在樓市長效機制作用下，房屋自住屬性強化，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)不斷增多，剛需和中小戶型產(chǎn)品成交占比有望提升。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產(chǎn)品購買力，部分城市住宅高端化步伐或?qū)⒎啪?。對于大多?shù)二三線城市來說，首次購房者更傾向于購買大戶型產(chǎn)品，且隨著時間的推移，改善需求也將陸續(xù)釋放，未來這類城市中高端大戶型房源銷量占比將進一步上升。

3.圖：2011-2017年全國300個城市住宅和商辦用地推出面積 土地：成交規(guī)模近四年首增長，緩解供應(yīng)壓力，但高價地存風(fēng)險

注：如無特殊說明，土地面積指規(guī)劃建筑面積；所有土地數(shù)據(jù)來自公開招拍掛市場

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

全國各類土地推出量由降轉(zhuǎn)升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以來，為緩解供求壓力，政府積極推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。全國300個城市共推出各類用地20.1億平方米，同比增長9.7%，增幅較2016年上升了20.2個百分點，推地總量與2015年基本持平。成交方面，各類土地成交量開始回升，2017年共成交17.1億平方米，同比增長10.2%，其中，住宅用地成交8.2億平方米，同比增長19.5%。

圖：2011-2017年全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面均價及平均溢價率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

住宅用地成交樓面均價繼續(xù)上漲，溢價率開始回落。2017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2374元/平方米，較2016年同期上漲26.1%。其中住宅用地樓面均價為4069元/平方米，同比上漲22.5%；商辦用地為2401元/平方米，同比上漲19.3%。溢價率方面，2017年全國300個城市各類用地平均溢價率為28.9%，較2016年下降14.0個百分點。其中，住宅用地平均溢價率33.7%，較2016年下降21.2個百分點；商辦用地平均溢價率為12.9%，較2016年下降1.3個百分點。

4.2017年，品牌房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，龍頭房企提前完成全年銷售目標，市場占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵。企業(yè)拿地補倉熱情不減，品牌房企拿地金額占同期商品房銷售金額四成左右，整體趨于理性，拿地重心向三四線城市下沉。行業(yè)分化加劇，兼并重組成為一種趨勢。同時，行業(yè)進入發(fā)展新周期，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式亟待重構(gòu)，品牌企業(yè)通過全產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)合布局保持規(guī)模增長。

(1)銷售業(yè)績：144家百億房企，市場集中度超60%

圖：2017年百億房企各陣營數(shù)量 企業(yè)：龍頭加速領(lǐng)跑、中型企業(yè)進退分化，競爭格局面臨巨變

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

2017年，百億房企達到144家，市場集中度快速提升。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，2017年，共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身銷售額百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。

百億陣營梯隊化格局逐步固化，500億分水嶺顯現(xiàn)。百億企業(yè)演變成五個明顯的陣營：5000億以上、1000-5000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元，對應(yīng)的企業(yè)數(shù)量分別為3家、13家、24家、27家、77家。其中，千億以上、500-1000億企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增長，實現(xiàn)穩(wěn)中有進；而300-500億、100-300億陣營數(shù)量則略有減少。大中型房企積極力爭上游、銷售規(guī)模更上臺階，而500億以下房企競爭優(yōu)勢逐漸減弱。

(2)拿地融資：品牌房企拿地規(guī)模增加，境外融資規(guī)模增長

圖：2012年-2017年20家代表企業(yè)拿地面積和金額情況

注：品牌房企包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀

圖：2011-2017年20家代表企業(yè)拿地金額在各等級城市的分布

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

企業(yè)加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地規(guī)模增長顯著。2017年，品牌房企拿地積極，20家代表企業(yè)累計拿地26705萬平方米，同比增長59.1%；累計拿地金額15994億元，同比增長70.3%。其中，碧桂園拿地金額2802億元，位于房企之首。保利、世茂、金地和富力等企業(yè)拿地金額同比翻番。從房企拿地分布來看，大型房企重點把握主要城市群市場。在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝5個城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上。2017年企業(yè)在三四線城市拿地占比為25.1%，較去年提高了8.9個百分點。

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。大型房企業(yè)績高速增長，市場占有率越來越高。中型房企在復(fù)雜的競爭環(huán)境下分化趨勢愈加明顯，行業(yè)加速邁向寡頭競爭時代。對于開發(fā)企業(yè)來說，一方面要繼續(xù)把握增量市場空間，深耕重點都市圈及城市群，關(guān)注不同城市發(fā)展進程，把握重點和潛力城市發(fā)展規(guī)律，擴大自身規(guī)模。同時，可積極發(fā)展租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文化等領(lǐng)域，通過開發(fā)主業(yè)與新業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供長期驅(qū)動力。另一方面，企業(yè)可大力挖掘存量資產(chǎn)運營價值，借助產(chǎn)品創(chuàng)新促進居民消費升級，提高開發(fā)主業(yè)服務(wù)附加值。通過業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、2018年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

經(jīng)濟貨幣環(huán)境，央行在三季度貨幣政策報告中指出堅決落實好十九大精神和全國工作會議部署，關(guān)注點將更多集中于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和質(zhì)量效益的提高，宏觀政策保持連續(xù)性穩(wěn)定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。展望2018年，經(jīng)濟增長向好趨勢不變，就業(yè)情況保持良好，同時金融嚴監(jiān)管、去杠桿政策延續(xù)，物價存一定上漲壓力，外圍貨幣環(huán)境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內(nèi)外因素共同決定短期內(nèi)貨幣政策不存在放松的基礎(chǔ)，而適度的中性調(diào)控更符合國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。

政策方面，長效機制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場中長期運行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期。未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期。長效機制繼續(xù)深化促發(fā)展。年末中央政治局會議分析研究2018年經(jīng)濟工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)。明年將是長效機制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點，將進一步加快相關(guān)長效機制政策的落實和細化。

1.市場趨勢：成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長

在對國外房地產(chǎn)市場模型研究基礎(chǔ)上，同時借鑒國內(nèi)外的理論成熟、操作實際的國民經(jīng)濟動態(tài)模型和行業(yè)模型，中國指數(shù)研究從中國房地產(chǎn)發(fā)展實際出發(fā)，設(shè)計建立了“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”來研究房地產(chǎn)市場的長期內(nèi)在規(guī)律和進行政策評估設(shè)計。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，對2018年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中穩(wěn)中向好（GDP增長6.7%）；

假設(shè)2：貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長10.1%，人民幣貸款余額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元）；

假設(shè)3：2018年基準利率不變，熱點城市信貸政策收緊不放松；

假設(shè)4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)理性。

在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點。

表：2018年全國房地產(chǎn)市場各項指標預(yù)測結(jié)果

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算

總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長時間，預(yù)計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達到9.3%~11.3%，其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預(yù)計全年新開工的增幅會維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預(yù)計2018年企業(yè)補倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，范圍在5.1%~7.1%之間。價格受到銷售回落影響，預(yù)計全年保持平穩(wěn)。

2.關(guān)注點：因勢而變，把握增量、突破存量

(1)發(fā)展階段：經(jīng)濟增速與人口紅利仍是我國比較優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場規(guī)模將維持相對高位

我國房地產(chǎn)市場化運行時間較短，依據(jù)歷史經(jīng)驗不足以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律，市場參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長周期房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史的國家經(jīng)驗顯得尤為重要。為了明確了解國家發(fā)展階段歷程，我們從經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、人口紅利、城市化發(fā)展程度三個維度，選取人均GDP、三產(chǎn)占比、人口增速、撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化率、城市群聚合力等六個指標，將不同年份的美國、日本和中國看做獨立樣本，通過聚類分析各國發(fā)展階段并判斷我國未來的發(fā)展趨勢。

結(jié)果顯示，美國經(jīng)濟水平達到頂層，日本在發(fā)展過程中經(jīng)濟開始倒退，目前我國的經(jīng)濟人口發(fā)展水平處于第二發(fā)展階段，與70年代的美國、80年代前后的日本處于同一水平。不過與發(fā)達國家相比，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度和人口數(shù)量紅利仍是優(yōu)勢。一方面，與相應(yīng)時期的發(fā)達經(jīng)濟體相比，我國經(jīng)濟增速突出。同處第二發(fā)展階段的70年代后期的美國與80年代左右的日本的經(jīng)濟增速在2.5%-4.5%之間，與之相比，我國目前的經(jīng)濟增速仍處高位。另一方面，我國人口數(shù)量紅利仍有一定釋放空間，質(zhì)量紅利提升助力經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化。與發(fā)達國家相比，我國的撫養(yǎng)比明顯較低，具備一定的人口紅利優(yōu)勢。

我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個非常重要的轉(zhuǎn)折點。從對比美國新開工情況來看，我國仍處于新房擴張末期，租購并舉體系下增量市場將保持相對高位運行。縱觀美國房地產(chǎn)周期與市場結(jié)構(gòu)變化，長期來看市場規(guī)模變化是相對平穩(wěn)的，需求存在慣性，除非有高強度利空刺激，市場并不會出現(xiàn)斷崖式下跌。隨著我國樓市長效機制落地，住房保障等政策調(diào)控會更為長期化，租購并舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規(guī)模仍會處于相對高位。

(2)租賃市場機會：主要市場集中在重點城市群，核心城市中高端租賃發(fā)展空間大

2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關(guān)注，各級政府先后出臺多個政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場發(fā)展。我們對我國當前住房租賃市場的市場規(guī)模及未來市場空間進行了詳細測算，結(jié)果顯示，2016年我國住房租賃市場規(guī)模達1.38萬億元，至2020年可達近2萬億元。

從流動人口數(shù)量看，根據(jù)國家衛(wèi)計委數(shù)據(jù)，2016年，我國流動人口總數(shù)為2.45億人，約占全國總?cè)丝诘牧种?。流動人口主要集中于城市群?nèi)的一二線城市，是未來租賃市場發(fā)展的主要陣地。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國流動人口數(shù)量最多的十個城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。

從流動人口收入來看，我國流動人口收入增長較快。根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告》，2015年我國流動人口平均月收入4598元，較2014年同比增長19.0%，較2013年增長34.5%，漲幅顯著高于全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

從流動人口家庭房租支出占收入比值看，我國主要城市房租收入比較低，多數(shù)城市不足20%。這一結(jié)果與我國當前發(fā)展所處階段及當下人民生活習(xí)慣是相符的。一方面，我國目前尚處于發(fā)展中國家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發(fā)達國家尚有不少差距。流動人口家庭總體而言相對當?shù)鼐用袷杖敫停沂杖胫杏邢喈敱壤栌糜谌粘Ｉ钕M支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質(zhì)。另一方面，由于流動人口在流入地“根基”并不牢靠，中國家庭普遍儲蓄及購房意識較強，因此也不愿在租房上付出更高資金。

綜合上文分析，我們認為，在判斷我國城市未來租賃市場發(fā)展空間上，應(yīng)主要考慮租賃人口的絕對數(shù)量、流動人口流動范圍及租金增長空間。此外，各城市流動人口的長期居留意愿、房價與租金差值、落戶門檻等也將影響各城市租賃市場發(fā)展的差異化。

人口的流動對住房租賃市場的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展均至關(guān)重要。近年來隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到中小城鎮(zhèn)中落戶定居，然而這些城鎮(zhèn)不能提供足夠的就業(yè)機會，更多的就業(yè)機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內(nèi)，未來仍將有大量人口向城市群內(nèi)移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護機制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續(xù)健康發(fā)展。

第四篇：2013年中國房地產(chǎn)市場形勢分析

2013年中國房地產(chǎn)市場形勢分析

文/李驍（原載《湖南房地產(chǎn)》）

房地產(chǎn)調(diào)控或已發(fā)生質(zhì)變

2011年中央經(jīng)濟工作會議設(shè)定的房地產(chǎn)調(diào)控目標是，堅持房地產(chǎn)巿場調(diào)控政策不動搖，要讓房價回歸到一個合理水平。而2012年中央經(jīng)濟工作會議，對房地產(chǎn)調(diào)控，只提了前半句，少了后半句，沒再繼續(xù)提出要讓房價回歸到一個合理水平。

看似漫步經(jīng)心的半句話，可能預(yù)示中國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的變化。如果說，今年中央經(jīng)濟工作會議之前的房地產(chǎn)調(diào)控，重在對價格的調(diào)控，那么，今年中央經(jīng)濟工作會議之后的房地產(chǎn)調(diào)控，可能會更加注重內(nèi)在的質(zhì)的調(diào)控，由過去降房價為主旨調(diào)整為穩(wěn)定房價（至少要控制房價上漲幅度）為主旨的調(diào)控。2012年中央經(jīng)濟工作會議之前的房地產(chǎn)調(diào)控，很容易看出是重在對價格的調(diào)控。溫家寶總理曾在多個場合強調(diào)要降房價，要使房價合理回歸，回歸到合理水平。問題是，何謂房價合理回歸？何謂合理水平？降多少才合理？難道是兩會期間總理所說的“總理房價”？上海每平方米4800元，北京每平方米4700元？這也顯然是不可能的，難怪“總理房價”會引發(fā)網(wǎng)上嘲聲一片。

再者，房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標是促使房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。那么，如果說房價連年快速上漲是不健康的表現(xiàn)，房價大幅下挫就是健康的表現(xiàn)了嗎？ 過去10多年來，房地產(chǎn)業(yè)為中國的宏觀經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻，這是有目共睹的。盡管出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱，出現(xiàn)了經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴，但房地產(chǎn)去經(jīng)濟支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏觀經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也不可能短期就能見到顯著成效。可以說，在今后相當長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都將是中國宏觀經(jīng)濟的重要支撐因素。立足于長遠的房地產(chǎn)調(diào)控，才是科學(xué)合理的。

從民眾高度關(guān)注的房價問題上看，“十八大”報告提出了“加速城鎮(zhèn)化”及“收入倍增”，那么，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，將會有大批農(nóng)民成為城鎮(zhèn)居民。

若與之配套，放寬中小城鎮(zhèn)的戶籍政策，將在一定程度上會增大購房需求。無疑，城鎮(zhèn)化進程會拉動內(nèi)需，增加城市居民的可支配收入，其結(jié)果將為房地產(chǎn)發(fā)展注入動力。若到2020年人們年均收入增長幅度高于房價上漲幅度，那么，可以說，房價實際上是相對下降了。

此外，“十八大”報告提出，“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，在住有所居上持續(xù)取得新進展。將這一提法與“收入倍增”聯(lián)系起來看，實際上是為中國房地產(chǎn)市場勾畫了清晰的路線圖：一方面控房價，一方面增收入。在控房價方面，“市場配置”和“政府保障”相結(jié)合。這個思路中，“雙軌制”的特征明顯：中高收入者通過購買商品房改善居住條件，低收入群體由保障房有效覆蓋。一方面，房價合理回歸，同時居民因收入不斷提高而將有能力承接較高的房價。這樣雙管齊下，“美麗房地產(chǎn)”就可實現(xiàn)了。

當然，也要注意到的是，此前，業(yè)內(nèi)預(yù)期“十八大”后房地產(chǎn)調(diào)控會有所放松。但從“十八大”會議精神及隨后召開的中共中央政治局會議決議都強調(diào)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控來看房地產(chǎn)調(diào)控是不可能放松的。雖然會議對房地產(chǎn)調(diào)控的著墨不多，但都旗幟鮮明地表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持持續(xù)性、延續(xù)性。

可見，從決策層的思路看，宏觀經(jīng)濟政策將容忍中國經(jīng)濟中速增長，房地產(chǎn)將走逐步去經(jīng)濟支柱化之路，即降低房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的比重，降低經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴。這樣，2013年，房地產(chǎn)恐難再現(xiàn)爆發(fā)性增長，而將逐步撇去投資屬性，向居住屬性回歸。

應(yīng)該說，“十八大”以及今年的中央經(jīng)濟工作會議，對房地產(chǎn)調(diào)控定下了基調(diào)，業(yè)內(nèi)不要過分憧憬房地產(chǎn)調(diào)控有大幅的放松或調(diào)整。

房價不存大幅快速上漲基礎(chǔ)

2012年，4-5月份后，全國房地產(chǎn)市場成交溫和放大，到了7-8月份，一、二線城市房價開始上漲，三、四城市房價下跌跌幅收縮。直至目前，房地產(chǎn)市場延續(xù)著淡季不淡、房價反彈的行情。

究其原因，主要不外乎以下幾個方面：

一、調(diào)控兩年之后，市場逐漸適應(yīng)，市場節(jié)奏得已恢復(fù)；

二、原來無資格購房的購房者在限購兩年之后，達到購房條件，此類需求得已釋放。

三、央行降息、降準及首套房貸利率利好的刺激；

四、“房價或?qū)⑸蠞q”的輿論導(dǎo)向致購房者心理預(yù)期的改變；

五、PMI指數(shù)站上榮枯線，房地產(chǎn)景氣指數(shù)等指標，顯示中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)基本面向好。

正因為成交放大，房企資金鏈得已緩解，購房者心理預(yù)期改變，行業(yè)景氣向好，在此背景下，房價的確存在止跌反彈的隱憂。但我們相信，只要房地產(chǎn)調(diào)控不放松，未來房地產(chǎn)市場就將維持長期、穩(wěn)定發(fā)展局面。

大家常稱中國房地產(chǎn)市場是一個“政策市”，這并不過份。在中國內(nèi)地，房價的走勢，確實關(guān)鍵是看政策。這兩年房地產(chǎn)市場的波動主要原因就是受政策波動的影響。

這樣，從政策方面看，“十八大”之后的房地產(chǎn)政策走勢不會有很大的變化。因此，可見，在2013年，已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)政策不會松動，限購、限貸等調(diào)控政策顯然不會退出，甚至房產(chǎn)稅試點還會加快。這就意味著，房地產(chǎn)調(diào)控不但不會松動，而可能因擴大房產(chǎn)稅試點范圍而變成事實上的加碼。

但我們也要相信，房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是要將房地產(chǎn)一棒子 “打死”，“控房價”不是調(diào)控的唯一目標，調(diào)控的指向應(yīng)是消除房價快速上漲的形成機制，或解決導(dǎo)致房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展的內(nèi)在問題。

可以設(shè)想，如果“市場”+“保障”的“雙軌制”機制得已確立，市場的歸市場，保障的歸保障，中高收入者與低收入群體分鍋“吃飯”，那么，隨著人民收入不斷提高，也就無需過度擔(dān)憂房價溫和上漲的問題了。

再則，從住宅供給面看，經(jīng)過兩年的市場慣性后，供給已經(jīng)趨緩。如果調(diào)控不放松，庫存相對偏高的情況，會隨著時間推移逐步改善。但由于市場供給增速放緩，庫存持續(xù)減少，就可能讓人建立起供不應(yīng)求導(dǎo)致房價上漲的預(yù)期。這正是任志強的“明年三月房價暴漲論”的論據(jù)之一。

只是，從需求面來看，因限購、限貸的政策依然存在，并不會松動，加之擴大房產(chǎn)稅試點范圍的影響，投資性需求、改善型需求都將保持謹慎，而剛性需求之前已得到一定程度的釋放，就難以再次大規(guī)模釋放，這樣，市場需求難以有效

擴大。

不過，可以預(yù)期，偏緊的貨幣政策，持續(xù)從緊的房地產(chǎn)信貸政策，可能會進一步松動或調(diào)整，央行繼續(xù)降息、降準的政策有望出臺，這又將利好房企及購房者。

綜合以上分析可知，2013年，中國房地產(chǎn)市場或?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)中有升的格局，房價大幅下跌的概率小，但漲幅將進一步收窄。不過，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化特征：

一、二線城市相對樂觀，成交將穩(wěn)中有增，房價上行概率較大；

三、四線城市由于高庫存等客觀原因的存在，而人口數(shù)量難以暴增，行情可能不會很理想。

幾個主要政策預(yù)期分析

房產(chǎn)稅

“十八大”之后，房產(chǎn)稅被決策層、相關(guān)部委屢屢提及。毫無疑問，房地產(chǎn)調(diào)控，從用限貸、限購等行政過渡到市場調(diào)控，是未來的方向。房產(chǎn)稅擴容乃至全國普征，是大勢所趨。但要看到，房產(chǎn)稅推進會有一個過程，時間進度或許要比以往預(yù)期稍晚一些。國家稅務(wù)總局總會計師汪康表示，雖然稅務(wù)總局、財政部等部門正在積極研究房產(chǎn)稅擴大試點范圍的方案，但目前要提出一個完善的方案還有難度。

房產(chǎn)稅的開征路線圖，或?qū)沁@樣：先增加試點范圍，然后二線城市試運行，最后全國普征。也就是說，首先應(yīng)對重慶及上海這兩個城市的試點工作進行評估，總結(jié)經(jīng)驗，然后再擴大試點范圍，最后推廣到全國。

土地市場

最近，國土資源部部長徐紹史強調(diào)，今年國土部將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動搖，對大企業(yè)大地塊監(jiān)督將常態(tài)化。同時，要確保普通商品住房用地供應(yīng)不低于過去5年年均實際供應(yīng)，保持土地市場平穩(wěn)運行。這就是說，土地市場調(diào)控還將繼續(xù)，并加大對“地王”、囤地等現(xiàn)象、行為的監(jiān)控、打擊，并確保土

地供應(yīng)，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

貨幣供應(yīng)

巴克萊對2013年中國經(jīng)濟的基本預(yù)期是財政政策溫和擴張，貨幣政策中性和金融漸進式改革，通貨膨脹更高但仍可控。過去兩三年來，“穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財政政策”的說法基本上沒有變，但實際上在政策執(zhí)行上是在不斷的調(diào)整。可以預(yù)期，2013年，中國的貨幣政策和財政政策都應(yīng)該回歸中性。

（李驍，著名房地產(chǎn)專家，上海乘星行行銷服務(wù)機構(gòu)董事長）

第五篇：2014年中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析

2014年中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析

智研數(shù)據(jù)研究中心網(wǎng)訊：

內(nèi)容提要：2014年的房地產(chǎn)市場明顯比較冷，從各大媒體報道的一些新聞以及根據(jù)全國住宅成交面積數(shù)據(jù)來看。

智研數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示：全國住宅成交面積大幅下降了18.9%；十大城市二手房總成交32.29萬套，較去年同期大幅下跌了41.77%；全國商品房新開工面積為8.01億元，也同比下降了16.4%。所以從這些數(shù)據(jù)很容易就看出上半年的房地產(chǎn)市場在下滑，并且下滑的比較明顯。

但是購買房產(chǎn)往往都是投資未來。面對相同的市場環(huán)境，有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風(fēng)景。7月16號舉行的博鰲論壇就拋出“房地產(chǎn)市場新常態(tài)是波動，下半年樓市將轉(zhuǎn)好”的判斷。

每個人都有自己的判斷。無論從城鎮(zhèn)化率亦或是人口紅利等，當前的市場調(diào)整與崩盤還相距甚遠。這一輪調(diào)整更多的僅是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，或者說樓市階段性的消化不良。從住建部陳政高部長的三點意見也能看：“千方百計的消化庫存；進一步加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施。”

也恰恰因為市場的深度觀望，為部分有前瞻眼光的投資者提供了最佳窗口期。從大的方向而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)整將呈現(xiàn)大U型的走勢。但各個城市的U型底部的長度各不相同。一線城市的調(diào)整時間相對較短，二三線城市的調(diào)整時間較長。尤其是對于一線城市的北京，基于得天獨厚的醫(yī)療、教育、文化等配套資源，其投資窗口期更是有限，短則幾個月，長則半年，而現(xiàn)在已經(jīng)過去了2個月?？纯粗兄笖?shù)據(jù)的數(shù)字也能佐證相關(guān)判斷，6月份北京商品住宅（不含保障房）市場成交均價為26,232元/㎡，環(huán)比上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業(yè)市場共成交15.24萬㎡，環(huán)比增長了63.87%，同比上漲了96.14%。

數(shù)據(jù)的背后往往是市場邏輯的梳理。之所以判斷下半年會好于上半年，主要基于信貸市場放寬、地方政府松綁以及開發(fā)商促銷這三大驅(qū)動力。

1、市場調(diào)整起源于信貸市場的收緊，但下半年信貸環(huán)境會明顯好于上半年

中央的信貸投放已經(jīng)從過去的管理調(diào)整為當前的月度管理和額度管理，信貸投放的實效性和靈活性將增強；二者，基于上半年經(jīng)濟增速的不樂觀，下半年政府的微刺激將會更加密集出臺。甚至不排除降低利率的可能。

2、城市確定取消或者放寬了限購

典型的城市如武漢，已經(jīng)不再限購大戶型；呼和浩特已正式取消限購；蘇州更徹底的開放90㎡的大戶型和90㎡以下的精裝小戶型；重慶對于90㎡以下的貸款

首付比例降至20%；鄭州推出住房公積金組合貸；蕪湖允許二套房申請貼息貸款；北京公積金提取從一年一次提高至3個月一次等。預(yù)計下半年地方政府各種曲線救市的政策將陸續(xù)出臺。限購的取消將推高成交量和市場活躍度。

3、下半年品牌開發(fā)商主動降價促銷的現(xiàn)象將更多

雖然市場成交低迷，但上市房企的高管絕不敢在年中就下調(diào)今年的銷售目標，否則資本市場會用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個項目降價沖全年的銷售業(yè)績，尤其是選擇個別非核心區(qū)域的、降價能大幅去化的樓盤或個別項目的尾房。如近期熱銷的昌平區(qū)的首開國風(fēng)美唐，通過一萬抵減三萬以及老客戶帶新客戶大幅優(yōu)惠等變相降價的方式，提升銷售業(yè)績。

總體而言，今年下半年對于一線城市的投資者而言是最佳的窗口期。對于機構(gòu)投資者而言，今年下半年也是購買資產(chǎn)的好機會。而6月份全國商品房成交面積環(huán)比上漲超過40%，是下半年預(yù)期好于上半年的開端吧。