第一篇：2016年物業(yè)服務(wù)學(xué)習(xí)資料

2016年基地物業(yè)服務(wù)主要工作任務(wù)、目標(biāo)要求、考核辦法和工作推進(jìn)方式

一、主要工作任務(wù)

圍繞17萬(wàn)培訓(xùn)人次目標(biāo)，合理配置管理物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和員工，規(guī)范物業(yè)服務(wù)與管理，不斷提升前臺(tái)接待服務(wù)、客房（含學(xué)員宿舍）服務(wù)管理、會(huì)議接待服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、設(shè)備運(yùn)行管理及維護(hù)維修服務(wù)、安保服務(wù)、書吧、健身房等工作水平，為基地培訓(xùn)學(xué)員、教職員工提供干凈、整潔、及時(shí)、溫馨的物業(yè)服務(wù)。

二、目標(biāo)要求

1、合理配置、管理物業(yè)團(tuán)隊(duì)和員工。合理配備物業(yè)人員，管理人員及主要工作人員需符合招標(biāo)書的要求，聘用員工實(shí)行實(shí)名登記合同管理，員工入職前需證件齊全，符合標(biāo)書要求（如健康證、無(wú)犯罪記錄證明等）；崗位制度要明確完善，檔案資料齊全；要定期對(duì)員工進(jìn)行考核及培訓(xùn)。

2、規(guī)范物業(yè)服務(wù)與管理。按照投標(biāo)書響應(yīng)內(nèi)容，結(jié)合基地實(shí)際，建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位作業(yè)流程、工作計(jì)劃，并具有系統(tǒng)性；檢查制度的落實(shí)情況及執(zhí)行情況。

3、前臺(tái)接待服務(wù)。前臺(tái)接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，工作制度及流程完善；有完善的前臺(tái)資金管理制度，按時(shí)上繳現(xiàn)金，記錄完整；客房布草管理規(guī)范、手續(xù)記錄完整；區(qū)域物品擺放合理；清潔衛(wèi)生。

4、客房（含學(xué)員宿舍）服務(wù)管理?？头拷哟?wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，工作制度及流程完善；客房布草管理規(guī)范、手續(xù)記錄完整；區(qū)域物品擺放合理；清潔衛(wèi)生。

5、會(huì)議接待服務(wù)。會(huì)務(wù)接待服務(wù)流程合理，接待規(guī)范；會(huì)前、會(huì)中、會(huì)后服務(wù)良好，無(wú)投訴；當(dāng)天的物料工具準(zhǔn)備充分；對(duì)本周會(huì)場(chǎng)的服務(wù)有詳細(xì)的計(jì)劃和安排；區(qū)域物品擺放合理；會(huì)場(chǎng)內(nèi)部、走廊、通道、洗手間清潔衛(wèi)生。

5、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。環(huán)境清潔有年度月度計(jì)劃衛(wèi)生；日常衛(wèi)生安排及清潔情況；外圍區(qū)域衛(wèi)生安排及清潔情況；工作無(wú)投訴。

6、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。綠化工作達(dá)到相關(guān)要求，草坪、苗木的日常 栽種補(bǔ)種及修剪，綠地、綠植的日常施肥除蟲噴藥及綠地衛(wèi)生清理；對(duì)綠植花卉租擺日常的監(jiān)管。

7、設(shè)備運(yùn)行管理及維護(hù)維修服務(wù)。按要求認(rèn)真做好物業(yè)所屬設(shè)施設(shè)備、房建構(gòu)筑物和日常用品用具等資產(chǎn)的管理維護(hù)；設(shè)施設(shè)備（含弱電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水設(shè)備、供電照明設(shè)備、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、鍋爐、家具）和日常用品用具良好，運(yùn)行正常、無(wú)違規(guī)操作，無(wú)事故隱患，做到報(bào)修急修及時(shí)，返修率小，設(shè)備完好率98%，維修及時(shí)率100%；從嚴(yán)控制日常用品的損耗；按要求從嚴(yán)控制水、電、氣、油等運(yùn)行費(fèi)用。

8、安保服務(wù)。安保接待標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化服務(wù)，嚴(yán)格作業(yè)流程；重點(diǎn)崗位重點(diǎn)區(qū)域的安全管理及防范；配合培訓(xùn)處對(duì)學(xué)員基地內(nèi)的晝夜管理；安防設(shè)備的使用及管理；監(jiān)控及打點(diǎn)的安排及管理；消防設(shè)施系統(tǒng)運(yùn)行狀況及配合工程部管理消防維保公司；嚴(yán)格執(zhí)行消防安全操作規(guī)程，崗位責(zé)任制和操作規(guī)程健全；員工消防培訓(xùn)及演練；消防檔案的建立及增加內(nèi)容；各值班崗位的管理及記錄；應(yīng)急處理相關(guān)工作；無(wú)偷盜、打架等治安、刑事事件發(fā)生。

9、書吧健身房服務(wù)。書吧室內(nèi)環(huán)境寧?kù)o，衛(wèi)生干凈，領(lǐng)用登記及時(shí)準(zhǔn)確。提供分類明確、涉及全面的各類書籍，保證客人的閱讀需求，提供書籍供教職員工借閱服務(wù)，設(shè)備維護(hù)及防火、防盜管理。健身房提供各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)健身器材的免費(fèi)使用，領(lǐng)用登記及時(shí)準(zhǔn)確。保證健身器材的安全性、可用性。提供部分室外健身器材外借使用。對(duì)部分復(fù)雜健身器材進(jìn)行使用說明及安全注意事項(xiàng)解說。安全提示服務(wù)，對(duì)于使用不當(dāng)或錯(cuò)誤使用健身器材的客人，進(jìn)行相關(guān)安全提示并予以正確疏導(dǎo)。

三、考核辦法

1、年度考核。一年一次，一般安排在每年12月上旬開始，分別通過實(shí)地檢查、談話問詢、征求意見、日?？己说确绞綄?duì)物業(yè)年度服務(wù)工作進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)和評(píng)分，計(jì)算方法為：年度最終考核得分=實(shí)地檢查×40%+征求意見×5%+談話問卷×5%+日常考核×50%。

2、日?？己?。按月進(jìn)行，以合同內(nèi)硬性指標(biāo)完成抽查情況、日常工作記錄的負(fù)面問題清單（已直接扣履約保證金的不重復(fù)計(jì)算）、學(xué)員和基地員工滿意度調(diào)查等為主要內(nèi)容，進(jìn)行考核。

3、專項(xiàng)考核。

（1）綠化工作單獨(dú)考核?？己宿k法及標(biāo)準(zhǔn)另訂，不定期督查，按月考核此項(xiàng)工作。

（2）工作量考核。2016年達(dá)到17萬(wàn)人次的工作量目標(biāo)，包干費(fèi)不增不減；超額完成17萬(wàn)人次的工作量目標(biāo)，按照一定的比例給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（3）低值易耗品成本控制考核：在2015年用量的基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)單位提供2016年服務(wù)人次及營(yíng)業(yè)額，基地倉(cāng)庫(kù)提供低值易耗品用量，考核小組會(huì)同辦公室財(cái)務(wù)核定數(shù)據(jù)后，計(jì)算下降率，如下降率達(dá)標(biāo)，則按一定比率給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（4）節(jié)能降耗考核。2016年節(jié)能降耗考核以2015年水電油汽的人均天用量（適量考慮2016新增和減少的用電設(shè)施設(shè)備）為基數(shù)，以加權(quán)下降率[加權(quán)下降率=（水、電、油、汽各單項(xiàng)權(quán)重×各單項(xiàng)下降率）之和，水、電、油、汽各單項(xiàng)權(quán)重=各單項(xiàng)全年實(shí)際消耗費(fèi)用÷水電油全年實(shí)際消耗費(fèi)用總額]為衡量依據(jù)，加權(quán)下降率≥0為達(dá)到或超額完成降耗目標(biāo)，加權(quán)下降率＜0則為未完成降耗目標(biāo)。2016年達(dá)到降耗目標(biāo)給與全年一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)；超過降耗目標(biāo)，則按加權(quán)下降率與全年目標(biāo)獎(jiǎng)相乘的積另行加獎(jiǎng)；如未達(dá)目標(biāo)，完成目標(biāo)90%（含）以上按目標(biāo)獎(jiǎng)的80%計(jì)獎(jiǎng)，完成目標(biāo)85%（含）以上按目標(biāo)獎(jiǎng)的50%計(jì)獎(jiǎng)，完成目標(biāo)85%以下不計(jì)獎(jiǎng)；如2016年物業(yè)成本上升、水電油汽人均天消耗量比目標(biāo)遞增，則按上升成本和遞增部分經(jīng)費(fèi)的20%扣罰包干費(fèi)用。

月度和年度考核與物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)掛鉤，連續(xù)2個(gè)月在甲方組織的月度服務(wù)質(zhì)量考核中被評(píng)為不合格或年內(nèi)有3個(gè)月月度考核不合格、年度考核不合格，基地有權(quán)單方面終止合同，由此帶來的經(jīng)濟(jì)損失由服務(wù)單位負(fù)責(zé)。

四、工作推進(jìn)方式

1、后勤工作聯(lián)席會(huì)議。按月召開，后勤管理處工作人員、物業(yè) 服務(wù)單位、餐飲服務(wù)單位執(zhí)行經(jīng)理參與，主要內(nèi)容是通報(bào)近期工作情況及存在問題，協(xié)調(diào)解決部分問題，下一步工作打算。

2、工作周報(bào)。物業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)起草周報(bào)并每周二按時(shí)報(bào)送至后勤管理處，主要內(nèi)容為：按周統(tǒng)計(jì)物業(yè)服務(wù)數(shù)據(jù)，收集一周內(nèi)發(fā)生的問題，提出需協(xié)調(diào)解決的問題，并作出下周工作安排。后勤管理處根據(jù)周報(bào)反應(yīng)內(nèi)容處理解決當(dāng)前問題，并上報(bào)至基地管理中心領(lǐng)導(dǎo)審閱。

3、工作督查。不定期對(duì)物業(yè)工作情況進(jìn)行督查，對(duì)督查中收集和反應(yīng)出的問題，以負(fù)面問題清單的形式，書面發(fā)至物業(yè)服務(wù)單位，要求限期整改，并記錄在月度考核中。

4、工作聯(lián)系單。對(duì)一些特殊性、臨時(shí)性的工作，主要以工作聯(lián)系單形式交辦，口頭交辦為輔。

5、專項(xiàng)工作會(huì)議。遇重大事件或緊急工作時(shí)召開，主要目的是為了推進(jìn)單個(gè)項(xiàng)目或某項(xiàng)重點(diǎn)工作，如部級(jí)重大接待準(zhǔn)備工作、基建項(xiàng)目改造推進(jìn)會(huì)。

6、滿意度調(diào)查。以基地培訓(xùn)的所有學(xué)員、基地管理中心所有工作人員（含全體教職工、志愿者和后勤聘用員工）為對(duì)象，定期發(fā)放意見調(diào)查表，按月統(tǒng)計(jì)，根據(jù)收集到的意見對(duì)當(dāng)前工作進(jìn)行完善和改進(jìn)。

第二篇：物業(yè)服務(wù)合同備案資料

物業(yè)服務(wù)合同備案如何辦理? 導(dǎo)讀：物業(yè)服務(wù)合同備案如何辦理?物業(yè)服務(wù)合同備案辦理需要什么條件?對(duì)物業(yè)服務(wù)合同備案審查的項(xiàng)目有哪些?請(qǐng)看本文為您一一解答上述問題：

物業(yè)服務(wù)合同備案需要材料：

1、物業(yè)服務(wù)合同備案申請(qǐng)表

2、《物業(yè)服務(wù)合同》;

3、企業(yè)資質(zhì)證書正、副本;

4、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本;

5、組織機(jī)構(gòu)代碼證;

6、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證明、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的勞動(dòng)合同、社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況證明原件、聘任證明材料及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人考試合格證書;

7、物業(yè)項(xiàng)目的合法來源證明文件;

8、事實(shí)服務(wù)的項(xiàng)目需提供原物業(yè)服務(wù)合同、服務(wù)現(xiàn)狀的情況說明、仲裁或司法文書等相關(guān)材料。

三、物業(yè)服務(wù)合同備案應(yīng)提交下列材料：

（一）《濰坊市物業(yè)服務(wù)合同備案表》；

（二）物業(yè)服務(wù)合同；

（三）管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書；

（五）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的任職文件、身份證復(fù)印件、勞動(dòng)合同；

（六）通過招標(biāo)方式獲取物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的應(yīng)提交招標(biāo)公告及招標(biāo)文件，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)過程報(bào)告及中標(biāo)通知書、中標(biāo)文件等；

（七）通過協(xié)議方式獲取物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的提供協(xié)議選聘過程報(bào)告；

（八）物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)資料。

第（一）項(xiàng)材料填報(bào)一式兩份，第（二）至

（八）項(xiàng)材料提報(bào)復(fù)印件，加蓋單位公章，并提交相應(yīng)原件審核。縣市區(qū)物業(yè)主管部門可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況要求物業(yè)企業(yè)提供其他必要的資料。

物業(yè)服務(wù)合同備案

一、申請(qǐng)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起10日內(nèi)向物業(yè)管理主管部門提出備案申請(qǐng)，辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

二、申報(bào)材料

（一）《臨沂市物業(yè)服務(wù)合同備案申請(qǐng)書》（蓋章）;

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（三）簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》（一式三份）；

（四）該項(xiàng)目原物業(yè)服務(wù)合同；

（五）原物業(yè)服務(wù)合同未到期的，建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)關(guān)于重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況說明；

（六）通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的還應(yīng)提交：

1、招標(biāo)公告及招標(biāo)文件；

2、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)過程報(bào)告及中標(biāo)通知書；

3、中標(biāo)人的投標(biāo)文件。

（七）通過協(xié)議選聘方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提交協(xié)議選聘過程報(bào)告。

以上第（二）、（四）、（六）項(xiàng)要件需核對(duì)原件后留存復(fù)印件。

三、受理

申請(qǐng)人提交申請(qǐng)要件齊全的，物業(yè)管理主管部門當(dāng)場(chǎng)受理備案申請(qǐng)；申請(qǐng)人提交申請(qǐng)要件不齊全的，當(dāng)場(chǎng)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。

四、審查

物業(yè)管理主管部門受理后，需對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行審查：

（一）所提供的證件和資料是否齊全有效；

（二）接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具備管理資格；

（三）《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容是否符合物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

經(jīng)審查符合條件的在物業(yè)服務(wù)合同上加蓋備案章。

第三篇：物業(yè)資料

物業(yè)管理費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：（1）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

（2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；（3）綠化管理費(fèi)；（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)；（5）保安費(fèi)；（6）辦公費(fèi)；（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（8）法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。

與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)方式。

物業(yè)與物業(yè)管理的概念

（一）物業(yè)的概念

“物業(yè)”一詞來自于香港方言。它評(píng)自 Real Property或Real Estate，表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在港澳及東南亞一些國(guó)家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱或同義詞。在《香港房地產(chǎn)法》一書中，作者李宗鋒先生稱“物業(yè)”是單元性的房地產(chǎn)。它既可以是單元性的地產(chǎn)，也可以是單元性的房產(chǎn)；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。應(yīng)注意的是，盡管物業(yè)詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞，但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念 在很多方面還存在著差別。一般來說，房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整 個(gè)房地產(chǎn)；而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念，它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)，或一項(xiàng)具體的實(shí) 物資產(chǎn)。

1．物業(yè)的特征。物業(yè)與其他事物一樣，也有自己獨(dú)特的性質(zhì)。首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征：

（1）固定性。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移動(dòng)性或位置的確定性。

（2）耐久性。表現(xiàn)于長(zhǎng)久的使用壽命期。

（3）多樣性。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。

2．物業(yè)的社會(huì)屬性。物業(yè)的社會(huì)屬性，主要包括以下內(nèi)容：

（1）經(jīng)濟(jì)屬性。表現(xiàn)于物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、交換、分配及消費(fèi)等，必然也是商品化的運(yùn)行過程，物業(yè)的一切運(yùn)行須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。

（2）法律屬性。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。在中國(guó)的法律中，房地產(chǎn)物權(quán)即為房地產(chǎn)物權(quán)人在法律范圍內(nèi)享有房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。

（二）物業(yè)管理

物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management，Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。

1．廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。

2．狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周圍的環(huán)境、清潔

衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管 理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而 進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在 建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。

物業(yè)管理消費(fèi)的特征和功能

一、物業(yè)管理費(fèi)的支出是一種消費(fèi)性支出

消費(fèi)是作為社會(huì)成員的人們?yōu)闈M足個(gè)人物質(zhì)和文化生活需要對(duì)各種產(chǎn)品和勞務(wù)的使用。消費(fèi)性支出是貨幣的持有者購(gòu)買最終產(chǎn)品或服務(wù)來滿足自身的需求或獲得某種滿意而發(fā)生的支出。而投資性支出是為了實(shí)現(xiàn)資本的增值，實(shí)現(xiàn)資本的積累。很顯然，在目前的物業(yè)管理市場(chǎng)，大部分業(yè)主的物業(yè)管理支出為消費(fèi)性支出，享受物業(yè)管理的過程也是一種消費(fèi)行為。附著在居住消費(fèi)之上的物業(yè)管理服務(wù)是大部分業(yè)主作為住房消費(fèi)的一部分來獲得的。在現(xiàn)代消費(fèi)理念中，業(yè)主購(gòu)買了房產(chǎn)，實(shí)際上只完成了住房消費(fèi)的一部分，物業(yè)管理消費(fèi)才剛開始。這一消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)而漫長(zhǎng)的過程，直至發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)自然終止為止。因此，對(duì)于大部分業(yè)主而言，物業(yè)管理的消費(fèi)屬性是十分確定的。然而由于目前我國(guó)的絕大部分物業(yè)管理公司是從過去的“房管所”衍生出來的，加之政府的“福利”觀念、“福利面前人人平等”的觀念等的影響，致使業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)理念遲遲不能完整樹立起來，消費(fèi)行為也被嚴(yán)重扭曲。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)積極性，也湮滅了業(yè)主的許多消費(fèi)欲望，從而嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。因此，明確物業(yè)管理的業(yè)主消費(fèi)屬性，具有十分重要的意義。

1、有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。明確了業(yè)主的消費(fèi)者地位和消費(fèi)者行為，則意味著物業(yè)管理企業(yè)的收入來源是消費(fèi)者的消費(fèi)。而不同的消費(fèi)群體或物業(yè)小區(qū)，其消費(fèi)理念、消費(fèi)能力、消費(fèi)行為、消費(fèi)心理、消費(fèi)要求差異很大，則要求物業(yè)管理企業(yè)必須更加貼近消費(fèi)者，不斷挖掘業(yè)主的潛在需求，為業(yè)主提供更全面、及時(shí)、周到和細(xì)致的服務(wù)，特別注重“個(gè)性化服務(wù)”的提供。

2、有助于業(yè)主理性地消費(fèi)。只有樹立了業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)，業(yè)主才能根據(jù)自己所支付的價(jià)格來定位自己的物業(yè)管理消費(fèi)層次，而不是攀比。并對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量的好壞，質(zhì)價(jià)比的合理度以及在物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題提出相應(yīng)的意見、建議，行使自己的權(quán)力，積極參加管理。

3、有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費(fèi)政策。明確了物業(yè)管理的消費(fèi)屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式和消費(fèi)趨勢(shì)制定出意在使物業(yè)管理消費(fèi)機(jī)制正常運(yùn)行、物業(yè)管理消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費(fèi)模式與消費(fèi)政策相匹配，從而促進(jìn)物業(yè)管理消費(fèi)的健康發(fā)展。

二、物業(yè)管理消費(fèi)的特征

1、物業(yè)管理消費(fèi)的高消費(fèi)性。物業(yè)管理消費(fèi)不是一種本能性消費(fèi)，而是一種社會(huì)性消費(fèi)。物業(yè)管理消費(fèi)和單純的物質(zhì)消費(fèi)相比，消費(fèi)支出明顯偏高。物業(yè)管理行業(yè)是建設(shè)于良好的社會(huì)再生產(chǎn)能力之上的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。目前，物業(yè)管理服務(wù)除了深圳、廣州、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和中心城市發(fā)展良好以外，在相當(dāng)多的內(nèi)地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念的因素以外，起決定作用的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國(guó)前列，現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按平均每平方米3元、月

支出300元計(jì)算，也只占到其家庭收入的3％左右。而這一比例到內(nèi)地，則可能上升到30％。即便按大大低于這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低成本運(yùn)作模式來計(jì)算，其物業(yè)管理費(fèi)支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。因此，對(duì)大多數(shù)人而言物業(yè)管理消費(fèi)是一種高消費(fèi)的支出。將物業(yè)管理消費(fèi)定位于高消費(fèi)意在將之區(qū)別于傳統(tǒng)的“房屋管理”。傳統(tǒng)的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費(fèi)。明確物業(yè)管理的高消費(fèi)特性，有利于各級(jí)政府立足于國(guó)情、省清、市情，考慮居民消費(fèi)水平的差異，來定位物業(yè)管理消費(fèi)的時(shí)間和空間及“房屋管理”消費(fèi)的時(shí)間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個(gè)行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主進(jìn)行正確的消費(fèi)定位，采取正確的消費(fèi)行為，避免出現(xiàn)目前許多人有意無(wú)意排斥物業(yè)管理消費(fèi)的現(xiàn)象。只有當(dāng)社會(huì)發(fā)展到一定程度后，物業(yè)管理消費(fèi)才會(huì)成為人們的內(nèi)在需求。

2、物業(yè)管理消費(fèi)的發(fā)展性。即物業(yè)管理消費(fèi)的深度和廣度隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)或時(shí)期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時(shí)）的物業(yè)管理內(nèi)容單

一、功能單

一、層次較低。即使個(gè)別地區(qū)（時(shí)期）具有現(xiàn)代意義的物業(yè)管理，但能有資格享受這一消費(fèi)的也只是個(gè)別群體。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無(wú)法得到滿足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物質(zhì)財(cái)富的豐富，物業(yè)管理消費(fèi)將遞進(jìn)增長(zhǎng)。

3、物業(yè)管理消費(fèi)的層次性和群體性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于其價(jià)值觀、審美觀的不同，對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區(qū)，偏重于對(duì)物業(yè)管理硬件消費(fèi)的要求。而收入較高、文化層次較高的消費(fèi)群體或業(yè)主，既重視對(duì)物業(yè)管理硬件的消費(fèi)，更重視對(duì)物業(yè)管理軟件的消費(fèi)。

4、物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性。物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性表現(xiàn)為消費(fèi)空間和容量的彈性。從空間上講，物業(yè)管理消費(fèi)的空間可大可小，小到業(yè)主自己的家庭，大到整個(gè)社區(qū)，甚至整個(gè)城市，到處都有物業(yè)管理消費(fèi)的內(nèi)容。物業(yè)管理的消費(fèi)容量也是如此。物業(yè)管理消費(fèi)不同于物質(zhì)消費(fèi)那樣，不享受物業(yè)管理的某些內(nèi)容，不會(huì)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生某些身心影響或嚴(yán)重影響。

5、物業(yè)管理消費(fèi)的公共性。物業(yè)管理消費(fèi)是一種公共消費(fèi)。因?yàn)椋溆袃蓚€(gè)基本特性。一是非他性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，便會(huì)有眾多的受益者，業(yè)主將共同消費(fèi)這一服務(wù)，不可能將其中任何人排斥在外，每個(gè)人也不可能拒絕消費(fèi)。二是非競(jìng)爭(zhēng)性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，在達(dá)到充分消費(fèi)之前，多一個(gè)業(yè)主的加入或少一個(gè)業(yè)主的加入并不影響他人的消費(fèi)。為消費(fèi)某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開展競(jìng)爭(zhēng)或爭(zhēng)奪。

三、物業(yè)管理消費(fèi)的功能

物業(yè)管理消費(fèi)具有許多其他消費(fèi)不可替代的功能。“有限的價(jià)格，無(wú)限的享受”為物業(yè)管理的基本功能。

一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)除了能提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)能達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度。在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值；在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務(wù)提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)概念的引入，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間。

具體而言，現(xiàn)代物業(yè)管理具有如下功自能：

1、教化和益智的功能?，F(xiàn)代物業(yè)管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統(tǒng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上了。現(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。這樣的物業(yè)管理消費(fèi)，能增長(zhǎng)消費(fèi)者的見識(shí)，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業(yè)主的素養(yǎng)。

2、促進(jìn)身心健康的功能。在衣食無(wú)憂的現(xiàn)代都市人群中，越來越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個(gè)性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)，“買房買環(huán)境，買房買享受”的理念也為越來越多的現(xiàn)代人所接受。因?yàn)槿说囊簧蟛糠謺r(shí)間將在小區(qū)度過。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的高度體驗(yàn)。這樣人就會(huì)心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。

3、社交和繁榮文化的功能。物業(yè)管理消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動(dòng)的規(guī)律。物業(yè)管理消費(fèi)的層次越高，越表現(xiàn)出對(duì)高品位服務(wù)、高品位文化和精神服務(wù)的需求，以滿足其自身高層次的需求。而現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來促進(jìn)業(yè)主的交流，繁榮社區(qū)文化。而社區(qū)文化的振興和繁榮將推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。因此，從這個(gè)意義上講，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了人們的社會(huì)交流和情感的交融。

4、具有凈化社會(huì)空氣、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的功能。營(yíng)造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質(zhì)有明顯而易見提高，是現(xiàn)代物業(yè)管理的基本目標(biāo)之一。高質(zhì)量的物業(yè)管理消費(fèi)可以提高人的整體素質(zhì)，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的和諧發(fā)展。

恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費(fèi)上的支出比例不斷下降，花在物業(yè)管理等社會(huì)性消費(fèi)上的支出比例將不斷上漲。根據(jù)這種社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)管理這一消費(fèi)市場(chǎng)將越來越巨大。

物業(yè)管理公司類型劃分

隨著房改的逐步深入，物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生，據(jù)統(tǒng)計(jì)全市已達(dá)959家注冊(cè)經(jīng)營(yíng)，但是許多人對(duì)它還是膚淺的認(rèn)識(shí)，感興趣的是成立業(yè)主委員會(huì)，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司為業(yè)主服務(wù)，如管理服務(wù)不盡人意，有權(quán)中止合同，炒物業(yè)管理公司的“魷魚”，選擇大家滿意的物業(yè)公司上崗。而實(shí)際情況遠(yuǎn)非想象的那么簡(jiǎn)單。

在新舊矛盾交錯(cuò)、類型復(fù)雜的情況下，物業(yè)管理公司嚴(yán)格規(guī)范住宅小區(qū)管理制度，提供方便快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得業(yè)主的滿意，是占領(lǐng)市場(chǎng)的首要選擇。況且類型繁多，有必要對(duì)各種類型的物業(yè)管理公司有初步的認(rèn)識(shí)，相互了解，勤于溝通，共建美好家園才是物業(yè)公司與業(yè)主的共同心愿。

第一，由商品房開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司，由于硬件環(huán)境優(yōu)越，人員素質(zhì)高，各種服務(wù)設(shè)施齊備，商業(yè)娛樂休閑場(chǎng)所全都具備，再加上有千畝森林，百畝水面，自然環(huán)境優(yōu)越，使小區(qū)物業(yè)管理水平能很快向智能化管理邁進(jìn)，這是很大優(yōu)勢(shì)，但也存在管理脫節(jié)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下“官商”意識(shí)，服務(wù)質(zhì)量不高的問題，提高“軟件”水平是當(dāng)務(wù)之急。

第二，是中央國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位委托市房管部門管理的住宅小區(qū)，由于雙方有幾十年的良好合作基礎(chǔ)，資金充足，即便國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)整，人員分流，給物業(yè)管理帶來一定困難，但經(jīng)過溝通，達(dá)成共識(shí)。委托管理改為物業(yè)管理后，良好的合作基礎(chǔ)，經(jīng)費(fèi)到位。使住宅小區(qū)維護(hù)修繕，設(shè)施改造逐步完善，物業(yè)管理水平的提高有目共睹。

第三，由房管所改制為物業(yè)管理公司，經(jīng)費(fèi)短缺嚴(yán)重，由于小區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)年代長(zhǎng)，設(shè)施改造項(xiàng)目過多，無(wú)資金保障，運(yùn)行最為困難。

由于接收建設(shè)單位遺留下的問題，一直沒予解決，住戶以拒交各種費(fèi)用為報(bào)復(fù)手段，多年積累，成了這些公司很大的虧損黑洞。再加上許多設(shè)施的強(qiáng)制更新，為提高首都大氣質(zhì)量，供暖燃料改為油料和天然氣。成本不斷上漲，供暖費(fèi)收繳由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利怪圈沒有改革，成了老大難問題，多年未果。在這種情況下，房管所改為物業(yè)管理公司，難度之大可想而知。況且改制難，生存更難。在這種情況下輕管理、重開發(fā)經(jīng)營(yíng)，餐館擾民事件屢有發(fā)生。求生存如此之難，哪里有什么精力提高物業(yè)管理水平。據(jù)一家媒體報(bào)道，西郊一住宅小區(qū)垃圾成堆，環(huán)衛(wèi)部門不予清運(yùn)，原因是小區(qū)物業(yè)公司拒交清運(yùn)費(fèi)，而物業(yè)小區(qū)則辯稱，我們是房管所改制的，奉上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)之命改的，既不可能，又無(wú)能力交納垃圾清運(yùn)費(fèi)，而環(huán)衛(wèi)部

門反駁說：既掛牌改制，就應(yīng)按章交費(fèi)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不休，遭殃自然是小區(qū)的居民。這樣無(wú)能力交納費(fèi)用的物業(yè)公司，何必掛牌改制呢？

第四，是企事業(yè)單位行政房管部門改為的物業(yè)公司，由于歷史原因和各種因素，企事業(yè)單位蓋職工宿舍，社會(huì)化問題的矛盾越來越突出，成了阻礙企事業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大包袱。如何讓行政房管部門分離出去，減輕企事業(yè)負(fù)擔(dān)成了企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)頭痛的問題，而讓行政后勤分離，成立物業(yè)公司，扶持幾年后，完全斷奶，成了最好的選擇。但人員素質(zhì)低，住宅設(shè)施老化，急待修繕的房產(chǎn)居多，資金短缺就更讓物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)頭痛的首要問題，求生存發(fā)展，廣拓門路，增加員工凝聚力，盡管保證員工收入不低于過去水平。這一切一切都需要資金支持，而企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)恨不得立竿見影，改制后減少投入，直到逐年遞減，最后能夠反過來上交企事業(yè)利潤(rùn)，這種急功近利的做法，很難讓物業(yè)公司有什么發(fā)展前景，提高物業(yè)管理水平，讓物業(yè)公司健康發(fā)展。

一輪又一輪的討價(jià)還價(jià)的資金投入討論，雙方絞盡腦汁，衡量輕重，員工生存成了首要選擇。多開商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增加服務(wù)種類，這種不顧具體情況的經(jīng)營(yíng)方式很難奏效。面對(duì)大型超市以連鎖方式，步步緊追的擴(kuò)大服務(wù)范圍，除了交通干道附近和繁華路口外，小而全的服務(wù)經(jīng)營(yíng)小店只能慘淡經(jīng)營(yíng)。

第五，也是幾種物業(yè)公司里最為復(fù)雜的類型，就是企事業(yè)單位過去相互委托管理的住宅小區(qū)和宿舍樓，由于過去的歷史原因和各種因素，住宅樓產(chǎn)權(quán)分屬幾個(gè)單位，然而委托其中一個(gè)單位管理，每年按分?jǐn)偯娣e，交納費(fèi)用。這種情況實(shí)際很復(fù)雜，這里有過去年代，由于經(jīng)費(fèi)不足，幾個(gè)單位分別購(gòu)買一棟樓，有上下級(jí)單位合蓋的宿舍樓，有出賣地皮和出資金共建的房子，一個(gè)單位分成幾個(gè)小單位，產(chǎn)權(quán)變更的宿舍，中央和本市企事業(yè)單位合蓋的住宅，在改制前，許多單位由于關(guān)停并轉(zhuǎn)，人員分流遺留下的矛盾令人揮之不去，資金缺口嚴(yán)重妨礙了對(duì)住宅樓日常管理修繕。你中有我，我中有你的房產(chǎn)關(guān)系，互相拖欠經(jīng)費(fèi)，形成三角債。鍋爐改造、一戶一表改造工程都需要資金實(shí)施。你急他不急的策略，令改制后的物業(yè)公司束手無(wú)策。怎么辦？

讓人著急，卻暫無(wú)良策，但有一點(diǎn)卻令物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)馬虎不得，那就是改為物業(yè)管理公司就要在國(guó)家主管部門統(tǒng)一規(guī)范下按照物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行資格審核認(rèn)證合格后，合法經(jīng)營(yíng)。逐年檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定取消你的經(jīng)營(yíng)資格。

內(nèi)地的物業(yè)管理主要存在三種管理模式

1、專業(yè)物業(yè)管理模式

管理內(nèi)容為住戶提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓管理于服務(wù)中；經(jīng)費(fèi)來源主要是通過收取管理費(fèi)和多種經(jīng)營(yíng)來解決，為住戶提供有償服務(wù)；服務(wù)對(duì)象主要是高檔物業(yè)，如寫字樓、別墅、賓館、公寓等。

2、專業(yè)化與行政性相結(jié)合的管理模式

大多由發(fā)展商自行組建，管理對(duì)象以住宅小區(qū)為主；由于福利性管理的影響，這類公司很難實(shí)現(xiàn)資金平衡，只能靠經(jīng)營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)，或者由發(fā)展商支持獲得平衡；管理目標(biāo)是為居民提供一個(gè)安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境，以支持發(fā)展商的開發(fā)。

3、傳統(tǒng)行政性福利管理模式

即由北京市房地局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。從管理服務(wù)質(zhì)量看，市場(chǎng)上有影響的專業(yè)物業(yè)管理公司有10多家，主要是合資或外資企業(yè)，如怡信、魏理仕、梁振英測(cè)量行、第一太平洋戴維斯、九龍倉(cāng)物業(yè)、萬(wàn)通璐頓、威格斯、太聯(lián)物業(yè)等。中資的以萬(wàn)科物業(yè)較為知名。

第四篇：物業(yè)服務(wù)

*****物業(yè)服務(wù)、管理公示欄

根據(jù)***政府()規(guī)定，*****與***物業(yè)公司，在雙方自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，經(jīng)***小區(qū)業(yè)主委員會(huì)大會(huì)通過將***物業(yè)服務(wù)管理工作，委托給***物業(yè)公司。雙方制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)管理范圍予以公示。

一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):

1、住宅月收費(fèi)1平米×0.35元非住宅月收費(fèi)每平方米×0.34元。

2、空置房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

3、房屋產(chǎn)權(quán)變更后，新房主要繳納前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)。

4、業(yè)主未及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)可以限期催繳，逾期不繳納，物業(yè)公司可按合同向人民法院訴訟。

二、物業(yè)服務(wù)范圍

1、維護(hù)管理

樓梯面、消防通道設(shè)施，樓道聲控?zé)?、小區(qū)公共照明設(shè)施、自行車棚、單元門、道路、綠地。

2、衛(wèi)生保潔服務(wù)

小區(qū)公共場(chǎng)所，樓道衛(wèi)生無(wú)死角無(wú)灰網(wǎng)。垃圾及時(shí)收集做到無(wú)散垃圾日產(chǎn)日清。公共環(huán)境部位要清潔養(yǎng)護(hù)及時(shí)清運(yùn)。裝修垃圾業(yè)主自負(fù)，小區(qū)內(nèi)道路保持整潔干凈。

3、化糞池、下水井定時(shí)清掏保證排污水通暢。

4、落雪停后48小時(shí)內(nèi)清理，72小時(shí)內(nèi)清理完畢。

5、公共綠地適時(shí)栽種花草，及時(shí)修剪，草坪無(wú)雜草，樹木花草成活率達(dá)到95%以上。

6、樓梯間院區(qū)公共照明發(fā)現(xiàn)損壞二日內(nèi)修復(fù)。

7、其它設(shè)施發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)處理。

三、業(yè)主責(zé)任化分

1、異戶因此連部位、室內(nèi)滲漏由造成責(zé)任的承擔(dān)責(zé)任。

2、室內(nèi)管道發(fā)生堵塞由被堵塞部位以上業(yè)戶承擔(dān)疏通維修責(zé)任及費(fèi)用。

13、自用部分室內(nèi)裝修所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。

4、物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，只用于房屋共用部位和公用設(shè)施的小型維修。小區(qū)配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)按下列分工劃分責(zé)任 以據(jù)***政發(fā)***號(hào)文件

一、共電設(shè)施：進(jìn)戶內(nèi)線由物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)，維修費(fèi)用成本由業(yè)主承擔(dān)。進(jìn)戶外線（含電表箱）由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。

二、自來水管線：室內(nèi)管線由物業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，室外供水管線由二次供水負(fù)責(zé)，一次供水由供水企業(yè)負(fù)責(zé)。

三、電話、電視、網(wǎng)線，室內(nèi)由業(yè)主負(fù)責(zé)，室外由電信、電視單位負(fù)責(zé)。

四、供熱網(wǎng)線：室內(nèi)供熱管線由供熱單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)樓內(nèi)共用和樓外地下管線由供熱單位負(fù)責(zé)。

小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定

1、要求各業(yè)主在早6:30-7:30中午12:00-13:00前將垃圾堆到指定地點(diǎn)，不得亂倒亂放。

2、不準(zhǔn)在公共建筑、住宅外、墻面及樓梯間亂寫亂畫，如有小孩所為由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)清理。

3、不準(zhǔn)在陽(yáng)臺(tái)窗口堆放箱柜雜物等物品嚴(yán)禁在樓道內(nèi)停放自行車、摩托車。

4、小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽家畜及犬類。

5、機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入小區(qū)如損壞建筑物、公共設(shè)施、硬鋪蓋及花草必須照價(jià)償。

6、小區(qū)地面、綠地及花草樹木，任何人都不得隨意侵占損壞、踩踏花草。

7、不準(zhǔn)在樹木、綠地上掛曬衣物堆放物品。

8、嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)私搭亂建違章建筑。

凡違反上述規(guī)定造成損失，損壞者根據(jù)情節(jié)給與批評(píng)教育賠償損失或處以罰款。

第五篇：淺談物業(yè)服務(wù)

淺談物業(yè)服務(wù)

在日常人們認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)、接受物業(yè)服務(wù)的過程中，是否能理性看待住宅類物業(yè)服務(wù)工作尤為重要，這是因?yàn)樵谖飿I(yè)管理工作中，住宅類物業(yè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶，并與構(gòu)建和諧社會(huì)有著較多的關(guān)聯(lián)。怎樣才能理性地看待現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)工作，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面去認(rèn)識(shí)。

第一、要充分認(rèn)識(shí)從事物業(yè)服務(wù)工作的核心價(jià)值。物業(yè)單位從事的物業(yè)服務(wù)工作所確定的物業(yè)服務(wù)范圍和工作標(biāo)準(zhǔn)是有合同約定的，這種合同約定雖對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)多一些，但對(duì)業(yè)主和物業(yè)單位雙方還是可以起到保護(hù)作用的。業(yè)主履行合同中的權(quán)利和義務(wù)，有權(quán)要求物業(yè)單位按合同約定的范圍和確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，物業(yè)單位要履行合同中的權(quán)利和義務(wù)。首先是按照物業(yè)服務(wù)范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)工作，從而提升業(yè)主滿意度，在這個(gè)前提下物業(yè)服務(wù)單位向業(yè)主收取業(yè)主認(rèn)定的服務(wù)費(fèi)用對(duì)雙方都是公正的。

第二、要充分認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)工作隨著社會(huì)的發(fā)展，其物業(yè)費(fèi)也應(yīng)適時(shí)調(diào)整?；ㄥX買服務(wù)，體現(xiàn)了人性化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特性。但對(duì)居民住宅物業(yè)費(fèi)的確定，政府部門始終是按嚴(yán)格的指導(dǎo)價(jià)格來操作的，并進(jìn)行價(jià)格備案。目前，物業(yè)單位管理的住宅小區(qū)中在原確定服務(wù)費(fèi)的基礎(chǔ)上，上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)的住宅小區(qū)非常少，這是當(dāng)前造成物業(yè)企業(yè)虧損和退出管理的主要原因之一。同時(shí)要充分認(rèn)識(shí)物業(yè)單位要充分維護(hù)的是業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)企業(yè)是廣大業(yè)主花錢雇用的管理服務(wù)者，這就決定了物業(yè)企業(yè)必須為業(yè)主服務(wù)，必須維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。第三、物業(yè)管理服務(wù)是屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)人員的“服務(wù)”，是作為一種勞動(dòng)提供的。服務(wù)就是市場(chǎng)，搞不好服務(wù)不僅不能有效地開發(fā)市場(chǎng)，就是已經(jīng)占領(lǐng)的市場(chǎng)也會(huì)失去。因此，物業(yè)管理服務(wù)人員在服務(wù)過程中，既要文明待客、周到服務(wù)、盡心盡責(zé)滿足業(yè)主的消費(fèi)需求，體現(xiàn)出全心全意為業(yè)主服務(wù)的敬業(yè)精神。同時(shí)物業(yè)企業(yè)要加大對(duì)物業(yè)法規(guī)、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)常識(shí)的宣傳力度，要進(jìn)一步明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。

其次，政府物價(jià)管理部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)價(jià)格的宏觀指導(dǎo)，物價(jià)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家政策和物價(jià)上漲指數(shù)，適時(shí)出臺(tái)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的浮動(dòng)指導(dǎo)價(jià)格，比如油價(jià)等能源上調(diào)、社會(huì)保險(xiǎn)基數(shù)上調(diào)、人工費(fèi)適度調(diào)整等，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)剛性成本增加。

在現(xiàn)實(shí)的物管中，政府行政部門應(yīng)加大房地產(chǎn)企業(yè)特別是住宅類房屋施工質(zhì)量的監(jiān)督，嚴(yán)把質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)。目前，從住宅類物業(yè)服務(wù)工作看，業(yè)主的意見大多還是集中在房地產(chǎn)企業(yè)承諾不能兌現(xiàn)或?qū)Ψ课荽嬖谫|(zhì)量問題，維修不及時(shí)、不徹底等多個(gè)方面。這其中部分業(yè)主由于多次奔走尋求解決但由于久拖不決對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)失去了信任，同時(shí)，也將如何解決房屋質(zhì)量問題自然地轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了超服務(wù)范圍的服務(wù)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)調(diào)結(jié)果仍不能使業(yè)主滿意時(shí)，便對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表誰(shuí)產(chǎn)生了疑慮，因此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)從房屋質(zhì)量的源頭抓起。