第一篇：中信物業(yè)相關(guān)資料

在中國(guó)，中信物業(yè)根據(jù)中信房地產(chǎn)股份公司的整體戰(zhàn)略構(gòu)想分別在北京、廣州、深圳、上海、長(zhǎng)春、東莞、汕頭、惠州、長(zhǎng)沙、成都、重慶、大連、蘇州、寧波等城市設(shè)立了專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)類型涵蓋高檔住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、別墅、工業(yè)區(qū)及政府辦公樓等物業(yè)，物業(yè)服務(wù)的面積超千萬(wàn)平方米。特別是對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)典標(biāo)志性建筑提供成功的物業(yè)管理，在國(guó)內(nèi)外贏得良好聲譽(yù)和信任。

公司致力于完善管理制度、通過(guò)用精致的服務(wù)營(yíng)造和諧社區(qū)，打造精品、提高中信地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造客戶滿意、員工擁戴、社會(huì)稱贊的“中信物業(yè)”服務(wù)品牌。

深圳市中信物業(yè)管理有限公司為中信地產(chǎn)深圳投資有限公司下屬的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，成立于2000年，是全國(guó)首家一次性順利通過(guò)質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，具有國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。目前公司共有員工510人，所有管理崗員工均有大專以上學(xué)歷，管修人員全部持證上崗。

2007年，深圳中信物業(yè)獲得了“中國(guó)物業(yè)管理金榜企業(yè)Top100”光榮稱號(hào)，2008年又獲得第五屆“深圳知名品牌”殊榮，并成為深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。

經(jīng)過(guò)8年的發(fā)展，深圳中信物業(yè)憑借中信深圳集團(tuán)的強(qiáng)大實(shí)力和高品質(zhì)的管理服務(wù)，在深圳打造了“誠(chéng)信的物業(yè)人，可信賴的管家”的物業(yè)管理品牌。

誠(chéng)信的物業(yè)人，可信賴的管家。誠(chéng)信決定物業(yè)管理企業(yè)的生存空間，中信物業(yè)深諳個(gè)中道理，從成立之初，深圳中信物業(yè)以“以信譽(yù)謀發(fā)展，用服務(wù)創(chuàng)效益”為指導(dǎo)，秉承“明明白白，實(shí)實(shí)在在”的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，運(yùn)用科學(xué)的管理手段和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，重視顧客長(zhǎng)遠(yuǎn)的服務(wù)需求，持續(xù)進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)研究與探索，積極參與行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)品質(zhì)，帶給顧客舒適的生活環(huán)境，提升了品牌和美譽(yù)度，使中信物業(yè)的發(fā)展步伐越來(lái)越快，管理規(guī)模不斷擴(kuò)大，在行業(yè)間的知名度越來(lái)越高。

深圳中信物業(yè)管理類型涵蓋高檔住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、別墅、工業(yè)區(qū)及政府公共物業(yè)等。自2004年以來(lái)，深圳中信物業(yè)緊跟中信深圳（集團(tuán)）公司區(qū)域性開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的發(fā)展步伐，在惠州、蘇州、重慶、寧波成立了分公司，并在惠州，長(zhǎng)沙、重慶、成都、蘇州、寧波、井岡山等地成功接管了項(xiàng)目，目前管理面積逾300萬(wàn)平方米。

深圳中信物業(yè)以誠(chéng)信、高品質(zhì)、人性化的管理，成為顧客的貼心朋友，可信賴的管家。

東莞市中信物業(yè)管理有限公司成立于1995年，是中信華南（集團(tuán)）東莞有限公司的全資企業(yè)，是專門(mén)從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化公司，具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，也是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位和東莞市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)單位。

目前公司員工逾1000人，公司總部設(shè)置在廣東東莞，同時(shí)在廣東中山和吉林長(zhǎng)春設(shè)立異地分公司。所服務(wù)的區(qū)域包括中信東泰花園、中信陽(yáng)光假日、中信陽(yáng)光澳園、中信新天地、中信凱旋城、中信森林湖、中山中信美景康城、長(zhǎng)春中信城等較大規(guī)模的樓盤(pán)以及東莞市建設(shè)局、質(zhì)監(jiān)站等承接管理項(xiàng)目，服務(wù)面積逾二百六十萬(wàn)平方米。

公司非常重視規(guī)范內(nèi)部管理，致力質(zhì)量體系建設(shè)和社區(qū)環(huán)境管理，于2003年2月通過(guò)

德國(guó)ＴüＶISO9001認(rèn)證并持續(xù)地通過(guò)監(jiān)督審核和換證復(fù)審，又于2008年2月通過(guò)深圳鵬程國(guó)際ISO14001認(rèn)證審核。公司以“顧客滿意、持續(xù)改進(jìn)、中和信達(dá)、物華業(yè)成”為質(zhì)量方針，視“服務(wù)打造品質(zhì)生活”為公司使命，以“樹(shù)環(huán)保意識(shí)，創(chuàng)綠色社區(qū)，堅(jiān)定地為環(huán)保社會(huì)做出努力”為環(huán)境方針。公司盡力履行優(yōu)秀企業(yè)公民的社會(huì)責(zé)任，除了積極引導(dǎo)社區(qū)居民投入綠色環(huán)?；顒?dòng)外，還持續(xù)地組織并積極地參與社會(huì)救助扶貧活動(dòng)。公司倡導(dǎo)“六個(gè)一”的經(jīng)營(yíng)理念，即一個(gè)中心就是以社區(qū)居民滿意為中心；一個(gè)產(chǎn)品就是專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)；一個(gè)規(guī)范就是以 ISO9001 質(zhì)量體系為運(yùn)作規(guī)范；一個(gè)特色就是具有特色的社區(qū)文化；一種文化就是中信的企業(yè)文化；一個(gè)團(tuán)隊(duì)就是要建立一支永遠(yuǎn)創(chuàng)新的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。

經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐和歷練，公司專業(yè)化的管理、人性化的服務(wù)不僅贏得了廣大客戶和社會(huì)公眾的高度稱贊，更得到了國(guó)家建設(shè)部、廣東省、東莞市有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)的肯定，先后曾榮獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”、“廣東省城市物業(yè)管理住宅示范小區(qū)”、“東莞市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“東莞市社會(huì)治安綜合治理安全文明小區(qū)”、“全國(guó)優(yōu)秀度假社區(qū)”、“泛珠區(qū)域物業(yè)管理品牌企業(yè)”等榮譽(yù)。

公司除了持續(xù)地保持原有的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的社會(huì)美譽(yù)，還一直追求著不斷創(chuàng)新的服務(wù)精神，2008年初啟動(dòng)“四心服務(wù)”系列行動(dòng)，進(jìn)一步提升客戶滿意，努力營(yíng)造更安全、更優(yōu)美、更舒適、更便捷的物業(yè)社區(qū)環(huán)境，讓社區(qū)居民出門(mén)放心、回家開(kāi)心、住得舒心及生活省心。

2006年9月份，中信物業(yè)成為首批加入國(guó)際 “金鑰匙”物業(yè)聯(lián)盟組織的物業(yè)服務(wù)單位，率先在東莞引入首個(gè)“金鑰匙物業(yè)服務(wù)體系”，它吸收和借鑒國(guó)際高星級(jí)酒店“人性化服務(wù)”和“滿意加驚喜”的服務(wù)理念，在提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)基礎(chǔ)上，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理，增加專項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目和特約性增值服務(wù)內(nèi)容，以委托代辦（代購(gòu)、代修、代租、代送、代訂、代買(mǎi)等）為滿足客戶需求的表現(xiàn)形式，全方位凸顯服務(wù)的差異化和增值度。東莞市中信物業(yè)管理有限公司正在積極參與世界金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟的標(biāo)準(zhǔn)制定，這將對(duì)中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展起到里程碑式的作用。

東莞市中信物業(yè)管理有限公司一直視員工為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，本著“人本、卓越、創(chuàng)新”的企業(yè)特征，不斷進(jìn)行自我建設(shè)與完善，將中信物業(yè)締造成為一個(gè)值得信賴的中國(guó)物業(yè)管理品牌。

北京中信國(guó)際大廈物業(yè)管理有限公司是中國(guó)中信集團(tuán)公司下屬企業(yè),是中國(guó)最早從事專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)之一，于1985年7月15日開(kāi)業(yè)，受中信集團(tuán)公司委托全面經(jīng)營(yíng)管理國(guó)際大廈，公司開(kāi)業(yè)以來(lái)每年都超額完成中信集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)，為中信集團(tuán)公司和國(guó)家創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益，獲國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì)。

與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新是公司生存和發(fā)展的源泉和動(dòng)力，公司持續(xù)不斷創(chuàng)新改進(jìn)各項(xiàng)管理和服務(wù)，把管理和服務(wù)與國(guó)際接軌，不斷提高管理和服務(wù)水平，得到了市場(chǎng)承認(rèn)和贊譽(yù)。面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)一體化和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，近年來(lái)公司在經(jīng)營(yíng)管理好國(guó)際大廈的同時(shí)，勇敢走向市場(chǎng)，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，全力塑造中信國(guó)際物業(yè)管理品牌，認(rèn)真完成每一個(gè)物業(yè)管理合同的條款和承諾，將公司的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)、模式、理念、技術(shù)引入到各物業(yè)管理項(xiàng)目，確保每個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)局好、起步高、樹(shù)形象、創(chuàng)效益。

第二篇：中信物業(yè)2012年工作總結(jié)

2012年中信物業(yè)工作總結(jié)

龍?bào)J盛世、蛇報(bào)新春。伴隨新春的喜慶氣息，我們正跨步走在2013年希望的大道上，總結(jié)過(guò)去兩年在物業(yè)服務(wù)工作中的得與失，結(jié)合集團(tuán)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，我們將繼續(xù)以“穩(wěn)步提升服務(wù)水平，向零投訴挑戰(zhàn)”為服務(wù)宗旨，全心全意為城市花園業(yè)主服務(wù)?，F(xiàn)將2012年工作總結(jié)如下：

第一部分：2012年工作完成情況

1.物業(yè)收費(fèi)及二期交房情況：

⑴.一期交房232戶，物業(yè)費(fèi)收取率為 95%，入住率為72%；

⑵.二期七、八號(hào)樓順利完成交房：78戶，前期開(kāi)發(fā)公司質(zhì)量過(guò)硬，物業(yè)準(zhǔn)備充分，交房過(guò)程相對(duì)平和、順暢，交房流程更加完善。

2.裝修管理：

⑴.2012上半年大部分業(yè)主集中裝修，我們?cè)诟鳂侵g巡邏檢查，宣傳《裝飾裝修管理辦法》，對(duì)于業(yè)主提出的問(wèn)題及時(shí)給予解釋，整體裝修過(guò)程沒(méi)有出現(xiàn)大的違規(guī)現(xiàn)象。

⑵.對(duì)于裝修過(guò)程單元對(duì)講門(mén)經(jīng)常有人用東西抵住的現(xiàn)象，我們通過(guò)文字宣傳，同時(shí)發(fā)動(dòng)各單元的老年同志幫忙監(jiān)督，此問(wèn)題已基本上杜絕。

⑶.個(gè)別業(yè)主房屋裝修過(guò)程中存在的小問(wèn)題，合理的訴求，我們通過(guò)有效協(xié)調(diào)，處理得當(dāng)，全年無(wú)直接在上級(jí)主管部門(mén)投訴的現(xiàn)象發(fā)生。

3．物業(yè)內(nèi)部工作：

⑴.物業(yè)綜合信息平臺(tái)已經(jīng)初步建立：業(yè)主信息、裝修情況、車(chē)輛信息等我們進(jìn)行匯編，整理成冊(cè)，查找方便。

⑵.構(gòu)建中信物業(yè)理論庫(kù)工作邁出堅(jiān)實(shí)的一步：物業(yè)管理法規(guī)、裝修管

理及其相關(guān)的物業(yè)服務(wù)理論知識(shí)已裝在心中，物業(yè)員工服務(wù)方式和方法更加靈活、有效。

⑶.物業(yè)員工品德高尚、助人為樂(lè)氛圍日漸濃厚：小區(qū)保安、保潔多次幫助小區(qū)內(nèi)老人提東西上樓，保安員劉云拾到業(yè)主錢(qián)包及時(shí)交還業(yè)主，業(yè)主送“拾金不昧”錦旗一面以示表?yè)P(yáng)。

4.安全管理工作：

⑴.全年每個(gè)星期一早會(huì)，保安集中訓(xùn)練和訓(xùn)話：每季度保安隊(duì)伍進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)演練，拋水帶、滅柴火、油火等類別，以讓保安隊(duì)員都能孰練掌握相關(guān)消防安全的基本知識(shí)。總結(jié)平時(shí)工作存在的問(wèn)題，大家暢所欲言，獻(xiàn)言獻(xiàn)策。

⑵.上半年七、八號(hào)交房后邊路口加裝了4個(gè)攝像頭，小區(qū)內(nèi)目前有20個(gè)攝像機(jī)24小時(shí)的運(yùn)行，同時(shí)保安繼續(xù)全年24小時(shí)不間斷巡邏，辦公室不定期對(duì)巡邏效果進(jìn)行抽查監(jiān)督，全年小區(qū)沒(méi)有出現(xiàn)事故。

⑶.業(yè)主反應(yīng)比較強(qiáng)烈的停車(chē)問(wèn)題，首先我們積極面對(duì)，由于小區(qū)還在建設(shè)之中，我們盤(pán)查外來(lái)車(chē)輛停放，對(duì)于業(yè)主車(chē)輛停放不整齊的，我們通過(guò)貼宣專標(biāo)語(yǔ)、警示提示等方法進(jìn)行排解。

5.綠化管理：

⑴.小區(qū)綠化實(shí)行專人負(fù)責(zé)，根據(jù)實(shí)際需要，澆水、施肥、修剪、除蟲(chóng)，初步總結(jié)出一套形之有效的管理方法，為今后的綠化管理打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

⑵.公司制作了一批簡(jiǎn)易的溫馨提示牌，并通過(guò)保安巡邏時(shí)宣傳提醒，業(yè)主愛(ài)護(hù)花草的意識(shí)有所提升，綠化沒(méi)有大面積的損壞現(xiàn)象。

6.小區(qū)衛(wèi)生管理工作：

⑴.統(tǒng)一管理，劃分區(qū)域，責(zé)任到人。小區(qū)衛(wèi)生區(qū)域根據(jù)工作要求劃分若干個(gè)責(zé)任區(qū)，定人負(fù)責(zé)，衛(wèi)生區(qū)域每天打掃2次，欄桿每天擦拭1次，小區(qū)衛(wèi)生效果整體比較好，受到了業(yè)主的稱贊。

⑵.小區(qū)衛(wèi)生有檢查有評(píng)比。物業(yè)辦公室人員不定時(shí)進(jìn)行衛(wèi)生抽查，同時(shí)通過(guò)對(duì)業(yè)主走訪聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，合理取舍，對(duì)于業(yè)主意見(jiàn)比較大的地方重點(diǎn)督導(dǎo)，積極改善，效果明顯。

二、存在不足：

1．全年培訓(xùn)工作開(kāi)展的不夠積極，與業(yè)主溝通不夠，收效不明顯。

2．員工隊(duì)伍的穩(wěn)定性較差，基層員工的服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，存在當(dāng)一天和尚撞一天鐘的不良現(xiàn)象。

3．個(gè)別員工的自私自利的心理太重，影響公司隊(duì)伍的團(tuán)結(jié)，需要進(jìn)一步加強(qiáng)引導(dǎo)。

4．收取物業(yè)費(fèi)的方法不夠多，靈活性較差。

三、個(gè)人感言：

1．凡事感恩，感謝給我們壓力的人，感謝給你提出中肯意見(jiàn)的人，因?yàn)槲蚁胄胖挥姓嬲冻隽瞬庞谢貓?bào)-----天道酬勤。

2．在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)現(xiàn)實(shí)下，必須保持一顆善于學(xué)習(xí)，會(huì)學(xué)習(xí)的良好心態(tài)，全面提升自己的綜合素質(zhì)，為今后的工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3．最后送大家一句話：管理上哪里有關(guān)注，哪里就會(huì)有成效。

第三部分：2012年工作打算

一、總體思路：

圍繞總經(jīng)辦提出的“先品牌，后規(guī)?！钡目傮w經(jīng)營(yíng)思路，強(qiáng)化執(zhí)行力建設(shè)，注重物業(yè)員工理論培訓(xùn)和小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)細(xì)節(jié)管理，全面提升中信物業(yè)的綜合服務(wù)水平。

二、2012年工作計(jì)劃及保障措施：

①.強(qiáng)化執(zhí)行力建設(shè)，打造一流小區(qū)：高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，發(fā)揮小區(qū)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目影響力，做好每一件事，為開(kāi)發(fā)公司戰(zhàn)略服務(wù)。

②.注重基層員工物業(yè)理論培訓(xùn)：整理當(dāng)前公司的制度、相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、業(yè)主規(guī)約及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面培訓(xùn)，提升物業(yè)的生存能力。

③.綜合城市花園業(yè)主群體現(xiàn)狀，摸索出一套行之有效的管理方法：對(duì)小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)狀（工作單位、年齡階段、心態(tài)），進(jìn)行分類管理，促進(jìn)物業(yè)管理效率，提升收費(fèi)率。

④.注重細(xì)節(jié)管理，從小事做起：從城市花園的衛(wèi)生死角、公共秩序、物業(yè)員工形象抓起，真正做到用心服務(wù)，用實(shí)際行動(dòng)去感化人，為創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明的小區(qū)努力奮斗。

雄關(guān)漫道驟如鐵，而今邁步從頭躍。中信物業(yè)公司在全體員工的共同努下，順利地走完了2012年，總結(jié)過(guò)去一年得與失，使我們更加清醒的認(rèn)識(shí)到與同行之間的差距，鞭策我們不斷學(xué)習(xí)創(chuàng)新，展望2013年信心百倍，我們將以更加開(kāi)放和包容的心態(tài)去努力工作。

最后，祝大家新年愉快，身體健康，萬(wàn)事如意！

中信物業(yè)公司

2012-12-28

第三篇：物業(yè)資料

物業(yè)管理費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：（1）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

（2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；（3）綠化管理費(fèi)；（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)；（5）保安費(fèi)；（6）辦公費(fèi)；（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（8）法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。

與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)方式。

物業(yè)與物業(yè)管理的概念

（一）物業(yè)的概念

“物業(yè)”一詞來(lái)自于香港方言。它評(píng)自 Real Property或Real Estate，表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在港澳及東南亞一些國(guó)家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱或同義詞。在《香港房地產(chǎn)法》一書(shū)中，作者李宗鋒先生稱“物業(yè)”是單元性的房地產(chǎn)。它既可以是單元性的地產(chǎn)，也可以是單元性的房產(chǎn)；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。應(yīng)注意的是，盡管物業(yè)詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞，但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念 在很多方面還存在著差別。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整 個(gè)房地產(chǎn)；而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念，它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)，或一項(xiàng)具體的實(shí) 物資產(chǎn)。

1．物業(yè)的特征。物業(yè)與其他事物一樣，也有自己獨(dú)特的性質(zhì)。首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征：

（1）固定性。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移動(dòng)性或位置的確定性。

（2）耐久性。表現(xiàn)于長(zhǎng)久的使用壽命期。

（3）多樣性。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。

2．物業(yè)的社會(huì)屬性。物業(yè)的社會(huì)屬性，主要包括以下內(nèi)容：

（1）經(jīng)濟(jì)屬性。表現(xiàn)于物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、交換、分配及消費(fèi)等，必然也是商品化的運(yùn)行過(guò)程，物業(yè)的一切運(yùn)行須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。

（2）法律屬性。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。在中國(guó)的法律中，房地產(chǎn)物權(quán)即為房地產(chǎn)物權(quán)人在法律范圍內(nèi)享有房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。

（二）物業(yè)管理

物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management，Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。

1．廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過(guò)程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。如物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。

2．狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周?chē)沫h(huán)境、清潔

衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

從以上概念的比較可見(jiàn)，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過(guò)程。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管 理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而 進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在 建立中，目前開(kāi)展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。

物業(yè)管理消費(fèi)的特征和功能

一、物業(yè)管理費(fèi)的支出是一種消費(fèi)性支出

消費(fèi)是作為社會(huì)成員的人們?yōu)闈M足個(gè)人物質(zhì)和文化生活需要對(duì)各種產(chǎn)品和勞務(wù)的使用。消費(fèi)性支出是貨幣的持有者購(gòu)買(mǎi)最終產(chǎn)品或服務(wù)來(lái)滿足自身的需求或獲得某種滿意而發(fā)生的支出。而投資性支出是為了實(shí)現(xiàn)資本的增值，實(shí)現(xiàn)資本的積累。很顯然，在目前的物業(yè)管理市場(chǎng)，大部分業(yè)主的物業(yè)管理支出為消費(fèi)性支出，享受物業(yè)管理的過(guò)程也是一種消費(fèi)行為。附著在居住消費(fèi)之上的物業(yè)管理服務(wù)是大部分業(yè)主作為住房消費(fèi)的一部分來(lái)獲得的。在現(xiàn)代消費(fèi)理念中，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，實(shí)際上只完成了住房消費(fèi)的一部分，物業(yè)管理消費(fèi)才剛開(kāi)始。這一消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)而漫長(zhǎng)的過(guò)程，直至發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)自然終止為止。因此，對(duì)于大部分業(yè)主而言，物業(yè)管理的消費(fèi)屬性是十分確定的。然而由于目前我國(guó)的絕大部分物業(yè)管理公司是從過(guò)去的“房管所”衍生出來(lái)的，加之政府的“福利”觀念、“福利面前人人平等”的觀念等的影響，致使業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)理念遲遲不能完整樹(shù)立起來(lái)，消費(fèi)行為也被嚴(yán)重扭曲。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)積極性，也湮滅了業(yè)主的許多消費(fèi)欲望，從而嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。因此，明確物業(yè)管理的業(yè)主消費(fèi)屬性，具有十分重要的意義。

1、有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。明確了業(yè)主的消費(fèi)者地位和消費(fèi)者行為，則意味著物業(yè)管理企業(yè)的收入來(lái)源是消費(fèi)者的消費(fèi)。而不同的消費(fèi)群體或物業(yè)小區(qū)，其消費(fèi)理念、消費(fèi)能力、消費(fèi)行為、消費(fèi)心理、消費(fèi)要求差異很大，則要求物業(yè)管理企業(yè)必須更加貼近消費(fèi)者，不斷挖掘業(yè)主的潛在需求，為業(yè)主提供更全面、及時(shí)、周到和細(xì)致的服務(wù)，特別注重“個(gè)性化服務(wù)”的提供。

2、有助于業(yè)主理性地消費(fèi)。只有樹(shù)立了業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)，業(yè)主才能根據(jù)自己所支付的價(jià)格來(lái)定位自己的物業(yè)管理消費(fèi)層次，而不是攀比。并對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量的好壞，質(zhì)價(jià)比的合理度以及在物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題提出相應(yīng)的意見(jiàn)、建議，行使自己的權(quán)力，積極參加管理。

3、有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費(fèi)政策。明確了物業(yè)管理的消費(fèi)屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式和消費(fèi)趨勢(shì)制定出意在使物業(yè)管理消費(fèi)機(jī)制正常運(yùn)行、物業(yè)管理消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費(fèi)模式與消費(fèi)政策相匹配，從而促進(jìn)物業(yè)管理消費(fèi)的健康發(fā)展。

二、物業(yè)管理消費(fèi)的特征

1、物業(yè)管理消費(fèi)的高消費(fèi)性。物業(yè)管理消費(fèi)不是一種本能性消費(fèi)，而是一種社會(huì)性消費(fèi)。物業(yè)管理消費(fèi)和單純的物質(zhì)消費(fèi)相比，消費(fèi)支出明顯偏高。物業(yè)管理行業(yè)是建設(shè)于良好的社會(huì)再生產(chǎn)能力之上的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。目前，物業(yè)管理服務(wù)除了深圳、廣州、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和中心城市發(fā)展良好以外，在相當(dāng)多的內(nèi)地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念的因素以外，起決定作用的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國(guó)前列，現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按平均每平方米3元、月

支出300元計(jì)算，也只占到其家庭收入的3％左右。而這一比例到內(nèi)地，則可能上升到30％。即便按大大低于這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低成本運(yùn)作模式來(lái)計(jì)算，其物業(yè)管理費(fèi)支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。因此，對(duì)大多數(shù)人而言物業(yè)管理消費(fèi)是一種高消費(fèi)的支出。將物業(yè)管理消費(fèi)定位于高消費(fèi)意在將之區(qū)別于傳統(tǒng)的“房屋管理”。傳統(tǒng)的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費(fèi)。明確物業(yè)管理的高消費(fèi)特性，有利于各級(jí)政府立足于國(guó)情、省清、市情，考慮居民消費(fèi)水平的差異，來(lái)定位物業(yè)管理消費(fèi)的時(shí)間和空間及“房屋管理”消費(fèi)的時(shí)間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個(gè)行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主進(jìn)行正確的消費(fèi)定位，采取正確的消費(fèi)行為，避免出現(xiàn)目前許多人有意無(wú)意排斥物業(yè)管理消費(fèi)的現(xiàn)象。只有當(dāng)社會(huì)發(fā)展到一定程度后，物業(yè)管理消費(fèi)才會(huì)成為人們的內(nèi)在需求。

2、物業(yè)管理消費(fèi)的發(fā)展性。即物業(yè)管理消費(fèi)的深度和廣度隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)或時(shí)期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時(shí)）的物業(yè)管理內(nèi)容單

一、功能單

一、層次較低。即使個(gè)別地區(qū)（時(shí)期）具有現(xiàn)代意義的物業(yè)管理，但能有資格享受這一消費(fèi)的也只是個(gè)別群體。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無(wú)法得到滿足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物質(zhì)財(cái)富的豐富，物業(yè)管理消費(fèi)將遞進(jìn)增長(zhǎng)。

3、物業(yè)管理消費(fèi)的層次性和群體性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于其價(jià)值觀、審美觀的不同，對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區(qū)，偏重于對(duì)物業(yè)管理硬件消費(fèi)的要求。而收入較高、文化層次較高的消費(fèi)群體或業(yè)主，既重視對(duì)物業(yè)管理硬件的消費(fèi)，更重視對(duì)物業(yè)管理軟件的消費(fèi)。

4、物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性。物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性表現(xiàn)為消費(fèi)空間和容量的彈性。從空間上講，物業(yè)管理消費(fèi)的空間可大可小，小到業(yè)主自己的家庭，大到整個(gè)社區(qū)，甚至整個(gè)城市，到處都有物業(yè)管理消費(fèi)的內(nèi)容。物業(yè)管理的消費(fèi)容量也是如此。物業(yè)管理消費(fèi)不同于物質(zhì)消費(fèi)那樣，不享受物業(yè)管理的某些內(nèi)容，不會(huì)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生某些身心影響或嚴(yán)重影響。

5、物業(yè)管理消費(fèi)的公共性。物業(yè)管理消費(fèi)是一種公共消費(fèi)。因?yàn)?，其有兩個(gè)基本特性。一是非他性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，便會(huì)有眾多的受益者，業(yè)主將共同消費(fèi)這一服務(wù)，不可能將其中任何人排斥在外，每個(gè)人也不可能拒絕消費(fèi)。二是非競(jìng)爭(zhēng)性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，在達(dá)到充分消費(fèi)之前，多一個(gè)業(yè)主的加入或少一個(gè)業(yè)主的加入并不影響他人的消費(fèi)。為消費(fèi)某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)或爭(zhēng)奪。

三、物業(yè)管理消費(fèi)的功能

物業(yè)管理消費(fèi)具有許多其他消費(fèi)不可替代的功能?！坝邢薜膬r(jià)格，無(wú)限的享受”為物業(yè)管理的基本功能。

一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)除了能提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)能達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度。在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值；在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務(wù)提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)概念的引入，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間。

具體而言，現(xiàn)代物業(yè)管理具有如下功自能：

1、教化和益智的功能。現(xiàn)代物業(yè)管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統(tǒng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上了?，F(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺(jué)、小區(qū)的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。這樣的物業(yè)管理消費(fèi)，能增長(zhǎng)消費(fèi)者的見(jiàn)識(shí)，開(kāi)闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業(yè)主的素養(yǎng)。

2、促進(jìn)身心健康的功能。在衣食無(wú)憂的現(xiàn)代都市人群中，越來(lái)越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個(gè)性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)，“買(mǎi)房買(mǎi)環(huán)境，買(mǎi)房買(mǎi)享受”的理念也為越來(lái)越多的現(xiàn)代人所接受。因?yàn)槿说囊簧蟛糠謺r(shí)間將在小區(qū)度過(guò)。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的高度體驗(yàn)。這樣人就會(huì)心情舒暢，心胸開(kāi)闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。

3、社交和繁榮文化的功能。物業(yè)管理消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動(dòng)的規(guī)律。物業(yè)管理消費(fèi)的層次越高，越表現(xiàn)出對(duì)高品位服務(wù)、高品位文化和精神服務(wù)的需求，以滿足其自身高層次的需求。而現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過(guò)建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來(lái)促進(jìn)業(yè)主的交流，繁榮社區(qū)文化。而社區(qū)文化的振興和繁榮將推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。因此，從這個(gè)意義上講，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了人們的社會(huì)交流和情感的交融。

4、具有凈化社會(huì)空氣、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的功能。營(yíng)造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質(zhì)有明顯而易見(jiàn)提高，是現(xiàn)代物業(yè)管理的基本目標(biāo)之一。高質(zhì)量的物業(yè)管理消費(fèi)可以提高人的整體素質(zhì)，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的和諧發(fā)展。

恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費(fèi)上的支出比例不斷下降，花在物業(yè)管理等社會(huì)性消費(fèi)上的支出比例將不斷上漲。根據(jù)這種社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)管理這一消費(fèi)市場(chǎng)將越來(lái)越巨大。

物業(yè)管理公司類型劃分

隨著房改的逐步深入，物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生，據(jù)統(tǒng)計(jì)全市已達(dá)959家注冊(cè)經(jīng)營(yíng)，但是許多人對(duì)它還是膚淺的認(rèn)識(shí)，感興趣的是成立業(yè)主委員會(huì)，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司為業(yè)主服務(wù)，如管理服務(wù)不盡人意，有權(quán)中止合同，炒物業(yè)管理公司的“魷魚(yú)”，選擇大家滿意的物業(yè)公司上崗。而實(shí)際情況遠(yuǎn)非想象的那么簡(jiǎn)單。

在新舊矛盾交錯(cuò)、類型復(fù)雜的情況下，物業(yè)管理公司嚴(yán)格規(guī)范住宅小區(qū)管理制度，提供方便快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得業(yè)主的滿意，是占領(lǐng)市場(chǎng)的首要選擇。況且類型繁多，有必要對(duì)各種類型的物業(yè)管理公司有初步的認(rèn)識(shí)，相互了解，勤于溝通，共建美好家園才是物業(yè)公司與業(yè)主的共同心愿。

第一，由商品房開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)管理公司，由于硬件環(huán)境優(yōu)越，人員素質(zhì)高，各種服務(wù)設(shè)施齊備，商業(yè)娛樂(lè)休閑場(chǎng)所全都具備，再加上有千畝森林，百畝水面，自然環(huán)境優(yōu)越，使小區(qū)物業(yè)管理水平能很快向智能化管理邁進(jìn)，這是很大優(yōu)勢(shì)，但也存在管理脫節(jié)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下“官商”意識(shí)，服務(wù)質(zhì)量不高的問(wèn)題，提高“軟件”水平是當(dāng)務(wù)之急。

第二，是中央國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位委托市房管部門(mén)管理的住宅小區(qū)，由于雙方有幾十年的良好合作基礎(chǔ)，資金充足，即便國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)整，人員分流，給物業(yè)管理帶來(lái)一定困難，但經(jīng)過(guò)溝通，達(dá)成共識(shí)。委托管理改為物業(yè)管理后，良好的合作基礎(chǔ)，經(jīng)費(fèi)到位。使住宅小區(qū)維護(hù)修繕，設(shè)施改造逐步完善，物業(yè)管理水平的提高有目共睹。

第三，由房管所改制為物業(yè)管理公司，經(jīng)費(fèi)短缺嚴(yán)重，由于小區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)年代長(zhǎng)，設(shè)施改造項(xiàng)目過(guò)多，無(wú)資金保障，運(yùn)行最為困難。

由于接收建設(shè)單位遺留下的問(wèn)題，一直沒(méi)予解決，住戶以拒交各種費(fèi)用為報(bào)復(fù)手段，多年積累，成了這些公司很大的虧損黑洞。再加上許多設(shè)施的強(qiáng)制更新，為提高首都大氣質(zhì)量，供暖燃料改為油料和天然氣。成本不斷上漲，供暖費(fèi)收繳由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利怪圈沒(méi)有改革，成了老大難問(wèn)題，多年未果。在這種情況下，房管所改為物業(yè)管理公司，難度之大可想而知。況且改制難，生存更難。在這種情況下輕管理、重開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，餐館擾民事件屢有發(fā)生。求生存如此之難，哪里有什么精力提高物業(yè)管理水平。據(jù)一家媒體報(bào)道，西郊一住宅小區(qū)垃圾成堆，環(huán)衛(wèi)部門(mén)不予清運(yùn)，原因是小區(qū)物業(yè)公司拒交清運(yùn)費(fèi)，而物業(yè)小區(qū)則辯稱，我們是房管所改制的，奉上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)之命改的，既不可能，又無(wú)能力交納垃圾清運(yùn)費(fèi)，而環(huán)衛(wèi)部

門(mén)反駁說(shuō)：既掛牌改制，就應(yīng)按章交費(fèi)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不休，遭殃自然是小區(qū)的居民。這樣無(wú)能力交納費(fèi)用的物業(yè)公司，何必掛牌改制呢？

第四，是企事業(yè)單位行政房管部門(mén)改為的物業(yè)公司，由于歷史原因和各種因素，企事業(yè)單位蓋職工宿舍，社會(huì)化問(wèn)題的矛盾越來(lái)越突出，成了阻礙企事業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大包袱。如何讓行政房管部門(mén)分離出去，減輕企事業(yè)負(fù)擔(dān)成了企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)頭痛的問(wèn)題，而讓行政后勤分離，成立物業(yè)公司，扶持幾年后，完全斷奶，成了最好的選擇。但人員素質(zhì)低，住宅設(shè)施老化，急待修繕的房產(chǎn)居多，資金短缺就更讓物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)頭痛的首要問(wèn)題，求生存發(fā)展，廣拓門(mén)路，增加員工凝聚力，盡管保證員工收入不低于過(guò)去水平。這一切一切都需要資金支持，而企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)恨不得立竿見(jiàn)影，改制后減少投入，直到逐年遞減，最后能夠反過(guò)來(lái)上交企事業(yè)利潤(rùn)，這種急功近利的做法，很難讓物業(yè)公司有什么發(fā)展前景，提高物業(yè)管理水平，讓物業(yè)公司健康發(fā)展。

一輪又一輪的討價(jià)還價(jià)的資金投入討論，雙方絞盡腦汁，衡量輕重，員工生存成了首要選擇。多開(kāi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增加服務(wù)種類，這種不顧具體情況的經(jīng)營(yíng)方式很難奏效。面對(duì)大型超市以連鎖方式，步步緊追的擴(kuò)大服務(wù)范圍，除了交通干道附近和繁華路口外，小而全的服務(wù)經(jīng)營(yíng)小店只能慘淡經(jīng)營(yíng)。

第五，也是幾種物業(yè)公司里最為復(fù)雜的類型，就是企事業(yè)單位過(guò)去相互委托管理的住宅小區(qū)和宿舍樓，由于過(guò)去的歷史原因和各種因素，住宅樓產(chǎn)權(quán)分屬幾個(gè)單位，然而委托其中一個(gè)單位管理，每年按分?jǐn)偯娣e，交納費(fèi)用。這種情況實(shí)際很復(fù)雜，這里有過(guò)去年代，由于經(jīng)費(fèi)不足，幾個(gè)單位分別購(gòu)買(mǎi)一棟樓，有上下級(jí)單位合蓋的宿舍樓，有出賣(mài)地皮和出資金共建的房子，一個(gè)單位分成幾個(gè)小單位，產(chǎn)權(quán)變更的宿舍，中央和本市企事業(yè)單位合蓋的住宅，在改制前，許多單位由于關(guān)停并轉(zhuǎn)，人員分流遺留下的矛盾令人揮之不去，資金缺口嚴(yán)重妨礙了對(duì)住宅樓日常管理修繕。你中有我，我中有你的房產(chǎn)關(guān)系，互相拖欠經(jīng)費(fèi)，形成三角債。鍋爐改造、一戶一表改造工程都需要資金實(shí)施。你急他不急的策略，令改制后的物業(yè)公司束手無(wú)策。怎么辦？

讓人著急，卻暫無(wú)良策，但有一點(diǎn)卻令物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)馬虎不得，那就是改為物業(yè)管理公司就要在國(guó)家主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)范下按照物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行資格審核認(rèn)證合格后，合法經(jīng)營(yíng)。逐年檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定取消你的經(jīng)營(yíng)資格。

內(nèi)地的物業(yè)管理主要存在三種管理模式

1、專業(yè)物業(yè)管理模式

管理內(nèi)容為住戶提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓管理于服務(wù)中；經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是通過(guò)收取管理費(fèi)和多種經(jīng)營(yíng)來(lái)解決，為住戶提供有償服務(wù)；服務(wù)對(duì)象主要是高檔物業(yè)，如寫(xiě)字樓、別墅、賓館、公寓等。

2、專業(yè)化與行政性相結(jié)合的管理模式

大多由發(fā)展商自行組建，管理對(duì)象以住宅小區(qū)為主；由于福利性管理的影響，這類公司很難實(shí)現(xiàn)資金平衡，只能靠經(jīng)營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)，或者由發(fā)展商支持獲得平衡；管理目標(biāo)是為居民提供一個(gè)安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境，以支持發(fā)展商的開(kāi)發(fā)。

3、傳統(tǒng)行政性福利管理模式

即由北京市房地局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。從管理服務(wù)質(zhì)量看，市場(chǎng)上有影響的專業(yè)物業(yè)管理公司有10多家，主要是合資或外資企業(yè)，如怡信、魏理仕、梁振英測(cè)量行、第一太平洋戴維斯、九龍倉(cāng)物業(yè)、萬(wàn)通璐頓、威格斯、太聯(lián)物業(yè)等。中資的以萬(wàn)科物業(yè)較為知名。

第四篇：中信銀行貸款所需資料111

中信銀行貸款所需資料

1、身份證、戶口本，非本地戶口的申請(qǐng)人應(yīng)在當(dāng)?shù)赜蟹€(wěn)定工作，居住一年以上；

2、本人或其家庭成員名下在當(dāng)?shù)赜蟹慨a(chǎn)；

3、結(jié)婚證（夫妻雙方/原件復(fù)印件）；單身應(yīng)提供單身證明（民政局出示證明）；離異的應(yīng)提供離婚證或法院的判決書(shū)及未再婚證明；

4、收入證明；（加蓋公章或財(cái)務(wù)章）

5、公務(wù)員、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)的職工需提供近三個(gè)月代發(fā)銀行的銀行賬戶明細(xì)（工資表需加蓋單位公章或財(cái)務(wù)章）；民營(yíng)企業(yè)職工需提供近三個(gè)月工資表和代發(fā)銀行的銀行卡明細(xì)或家庭存折流水；個(gè)體工商戶需提供企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（年檢后），國(guó)稅、地稅登記證、近三個(gè)月稅票，如貸款金額超過(guò)50萬(wàn)元以上者，需提供公司章程和驗(yàn)資報(bào)告；

6、首付款收據(jù)原件及復(fù)印件；（需加蓋開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)章）

7、購(gòu)車(chē)合同原件；

8、如戶口與身份證不符的應(yīng)到本地派出所出具相關(guān)證明；

9、如果結(jié)婚證與身份證不符的應(yīng)到本地民政局出具相關(guān)證明；

10、主貸人、參貸人一寸照片各一張。

注意事項(xiàng)：

（1）經(jīng)面談、家訪或第三方調(diào)查，確認(rèn)借款申請(qǐng)人真實(shí)情況與其提供書(shū)面材料嚴(yán)重不符的；（不能辦理）

（2）在人行征信報(bào)告中顯示有逾期超30天記錄或5次（含）以上30天以內(nèi)逾期記錄，且不能提供合理證明的；（不能辦理）

（3）當(dāng)前有貸款處于逾期狀態(tài)的；（不能辦理）

（4）已有兩筆或以上未結(jié)清購(gòu)車(chē)貸款的，或同時(shí)申請(qǐng)兩筆（不含）以上汽車(chē)貸款的；（不能辦理）

（5）單一借款人發(fā)放汽車(chē)貸款金額不超過(guò)100萬(wàn)元；

（6）借款人必須在貸款期限內(nèi)投保車(chē)輛損失險(xiǎn)、盜搶險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)、交強(qiáng)險(xiǎn)、不計(jì)免賠險(xiǎn)，自燃險(xiǎn)在生產(chǎn)廠商賠償責(zé)任期結(jié)束后必須投保。以上保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金優(yōu)先受償權(quán)人應(yīng)為中信銀行股份有限公司包頭分行。

第五篇：中信銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款流程

銀行授信流程：

1、收集資料

2、評(píng)級(jí)

3、送審

4、評(píng)審

5、放款

6、貸后檢查

我行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、公司近三年經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況良好、管理規(guī)范具備還本付息能力。借款人資信良好無(wú)不良記錄。貸款額度：該物業(yè)評(píng)估凈值的60% 期限：不超過(guò)15年

利率：基準(zhǔn)利率上浮30%左右