第一篇：農(nóng)村宅基地管理的問題和對(duì)策

農(nóng)村宅基地管理的問題和對(duì)策

摘要：農(nóng)村宅基地問題，面廣量大，情況復(fù)雜，涉及廣大農(nóng)民的切身利益，長(zhǎng)期以來一直是農(nóng)村基層工作的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題之一。搞好農(nóng)村宅基地管理，對(duì)于節(jié)約集約用地和保護(hù)耕地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，具有重要意義。黨的十七屆三中全會(huì)指出，要“完善農(nóng)村宅基地管理制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”。那么農(nóng)村宅基地管理中存在哪些問題？如何改革和完善農(nóng)村宅基地管理制度，才能更好地保障農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)？

關(guān)鍵詞：農(nóng)村 宅基地 農(nóng)民 保障 管理 對(duì)策

一、當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問題

《中華人民共和國(guó)土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，已經(jīng)確定了宅基地集體所有、村民使用、審批取得、一戶一宅、面積法定、權(quán)力登記、不得流轉(zhuǎn)等基本制度，為農(nóng)村宅基地管理提供了基本的法律依據(jù)。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立、城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民生活水平的改善與提高、農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移和新農(nóng)村建設(shè)的全面推進(jìn)，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理制度已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的需要和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，主要表現(xiàn)在：

一是宅基地管理不規(guī)范。農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，操作性差，缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性，相互之間還不銜接，國(guó)家也沒有指定法律、法規(guī)或者規(guī)章，宅基地管理缺少規(guī)范。

二是宅基地缺乏規(guī)劃。第二輪土地利用總體規(guī)劃基本上沒有預(yù)留新的宅基地規(guī)劃點(diǎn)，沒有為發(fā)展預(yù)留空間，無法適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)對(duì)宅基地管理的需求，致使新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃、村莊規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃很難銜接。

三是農(nóng)村居民點(diǎn)分布零散，面積大，超面積占用宅基地現(xiàn)象普遍。我區(qū)農(nóng)村宅基地總體以自然村落為主，布局分散，30戶以下的自然村分布普遍，占地面積大。

四是宅基地管理薄弱。由于前幾年鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革，人員變動(dòng)較大，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國(guó)土資源人員少，再加上基層國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)改革不到位，辦公經(jīng)費(fèi)不足，我區(qū)將工作的重點(diǎn)放在，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府安排的農(nóng)村，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工作上，國(guó)土資源管理職能在基層不落到實(shí)處，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府第一把手，第一責(zé)任人意識(shí)不到位，對(duì)農(nóng)村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出來，新的宅基地隨意擴(kuò)張，甚至占用農(nóng)用地而無人問津。

五是管理方式落后。農(nóng)村宅基地管理制度仍然停留在上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初的管理理念和管理模式上，程序繁雜重復(fù)，效率低下，管得多服務(wù)的少。

六是缺乏有效的監(jiān)督管理手段。農(nóng)村宅基地管理重審批輕監(jiān)管，管理缺乏依據(jù)，造成宅基地一批了之，越批越多，空閑的宅基地卻無人過問，村民提出申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)后，監(jiān)管人員不能到場(chǎng)監(jiān)管建設(shè)情況，村民超批準(zhǔn)面積建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。七是宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制缺失。法律和政策限制宅基地流轉(zhuǎn)，特別是禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地，但又沒有農(nóng)村村民退出宅基地的機(jī)制，不但存在大量的隱性流轉(zhuǎn)，而且致使已定居城鎮(zhèn)或他鄉(xiāng)的居民不能將其合法擁有的宅基地轉(zhuǎn)讓出去，使宅基地使用權(quán)的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)，宅基地空置、空心村現(xiàn)象普遍，土地不能得到充分利用，同時(shí)由于宅基地禁止抵押，農(nóng)民無法通過抵押宅基地在銀行進(jìn)行融資，進(jìn)一步發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和壯大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等等。宅基地轉(zhuǎn)讓受現(xiàn)行法律法規(guī)限制，農(nóng)村出現(xiàn)大量閑置宅基地、閑置住房。農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但從現(xiàn)在情況看，除了本行政村內(nèi)相鄰戶間的調(diào)劑和父母與子女間因分家析產(chǎn)以及農(nóng)戶經(jīng)批準(zhǔn)后因客觀原因由村委重新安排而發(fā)生的流轉(zhuǎn)外，沒有其他形式的流轉(zhuǎn)。由于宅基地的不可交易性，一方面大量農(nóng)民進(jìn)城或者外出打工后，農(nóng)村的房子都閑置著;另一方面有的農(nóng)民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時(shí)，又在農(nóng)村修建新房，舍棄老宅破屋，進(jìn)一步擴(kuò)大了宅基地占用的土地面積，也使農(nóng)村出現(xiàn)大量的閑置宅基地、閑置住房。八是農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，查處難執(zhí)行難。符合村莊規(guī)劃和用地條件的農(nóng)戶，由于種種原因未經(jīng)批準(zhǔn)就建設(shè)了房屋，造成違法占地。不符合規(guī)劃也不符合宅基地審批條件，個(gè)人搶占宅基地的。由于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基層國(guó)土資源管理人員編制少，人員不夠，很難實(shí)施有效監(jiān)管，對(duì)這些違法案件的查處在現(xiàn)實(shí)中很難執(zhí)行。國(guó)土資源管理部門只有查處權(quán)又沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，申請(qǐng)法院執(zhí)行又要履行繁瑣的程序，具體執(zhí)行起來也很困難。

二、完善宅基地制度應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問題

（一）推進(jìn)節(jié)約集約用地，建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、“一戶一宅”、節(jié)約集約用地原則，強(qiáng)化宅基地規(guī)劃在宅基地管理中的地位和作用，明確并細(xì)化各類不同地區(qū)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，明確農(nóng)民住宅小區(qū)即新農(nóng)村用地標(biāo)準(zhǔn)，明確多余宅基地及宅基地轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)予、收回的監(jiān)管措施，規(guī)范設(shè)立登記、變更登記及注銷登記的程序，強(qiáng)化批后監(jiān)督監(jiān)管的措施和手段，正確處理政府干預(yù)和市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系，充分發(fā)揮干預(yù)職能，強(qiáng)化宅基地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和權(quán)利保護(hù)。

（二）必須堅(jiān)持以人為本的理念，把服務(wù)人民、方便群眾為準(zhǔn)則。一是符合條件的，農(nóng)村村民一次申請(qǐng)即可取得宅基地使用權(quán)證，減少辦事環(huán)節(jié)和重復(fù)程序；二是充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地管理中的作用，確立本集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地決定權(quán)，如果本集體經(jīng)濟(jì)組織是村民小組的，原則不需要經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)的同意，村民即可向國(guó)土資源部門申請(qǐng)；三是建立政府干預(yù)制度，防止弱勢(shì)個(gè)體法定的宅基地使用權(quán)受到侵害，通過聽證形式，對(duì)符合條件的村民由政府直接批準(zhǔn)其宅基地。

（三）明確基層國(guó)土資源管理所的法律地位，充分發(fā)揮其在國(guó)土資源管理中的橋頭堡作用。隨著國(guó)土資源管理體制改革的到位，在宅基地管理中，必須把國(guó)土資源所放在首要位置，無論是宅基地申請(qǐng)的受理、初審、證書送達(dá)，還是宅基地面積的丈量、確認(rèn)、糾紛的調(diào)處、權(quán)力的保護(hù)、宅基地的日常管理等都必須發(fā)揮國(guó)土資源管理所的作用，并在法律上予明確規(guī)定，從而確立國(guó)土資源管理所在土地管理中的法律地位，為其依法行政，發(fā)揮管理作用提供法律依據(jù)。

（四）必須依法加強(qiáng)各級(jí)政府第一把手責(zé)任制制度和離任審計(jì)制度，依法追究責(zé)任制度。

三、創(chuàng)新制度、強(qiáng)力改革宅基地管理落后的對(duì)策(一)加快宅基地管理制度改革步伐。

一是建立農(nóng)村宅基地規(guī)劃制度。把宅基地規(guī)劃作為宅基地管理的基礎(chǔ)，明確農(nóng)村宅基地規(guī)劃的內(nèi)容和法律地位。各居民點(diǎn)內(nèi)各戶宅基地的位置和界址范圍，擬調(diào)整、控制、整治、新建的宅基地及居民點(diǎn)的布局、利用方案，規(guī)劃實(shí)施的保障措施。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)村宅基地規(guī)劃作為審批農(nóng)村宅基地的依據(jù)，發(fā)揮規(guī)劃的控制、引導(dǎo)作用。

二是確定宅基地登記生效制度?，F(xiàn)行的宅基地登記是一種登記對(duì)抗原則，即不登記權(quán)力仍然有效，但登記了可以對(duì)抗第三人，物權(quán)法在建設(shè)用地使用權(quán)登記中首次規(guī)定了登記生效原則，而對(duì)宅基地管理則沒有規(guī)定登記是對(duì)抗還是生效，為便于宅基地管理，強(qiáng)化宅基地使用權(quán)人的權(quán)利意識(shí)，充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的權(quán)能，宅基地登記也應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法管理建設(shè)用地使用權(quán)登記生效原則的規(guī)定，確立宅基地登記生效制度，規(guī)定不登記的法律后果。

三是建立農(nóng)民住宅小區(qū)用地制度。為了適應(yīng)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求，提高農(nóng)村村民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，享受改革開放的成果，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，鼓勵(lì)農(nóng)民集中居住，應(yīng)當(dāng)允許在集體建設(shè)用地上興建農(nóng)民住宅小區(qū)，向本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民出售，建立農(nóng)民住宅小區(qū)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度，明確建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的條件和范圍，規(guī)范建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的用地及辦理宅基地使用權(quán)證的程序等。

四是建立宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃專項(xiàng)指標(biāo)制度，確保宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)落到實(shí)處。針對(duì)宅基地審批的不確定性和宗地的分散性，改革現(xiàn)行的宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批次審批辦法，實(shí)行先批后核，即每年年初在具體的宅基地宗地地塊未落實(shí)的情況，地，縣國(guó)土資源行政主管部門在自治區(qū)人民政府規(guī)定的專項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)里，申請(qǐng)宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，經(jīng)批準(zhǔn)后當(dāng)年內(nèi)落實(shí)到具體地塊，并在年終上報(bào)核實(shí)，以解決申請(qǐng)宅基地?zé)o農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃而長(zhǎng)期無法批準(zhǔn)農(nóng)民未批先用，以及每家每戶單獨(dú)分散申請(qǐng)難以一次批準(zhǔn)等問題。

（二）、加大宣傳力度，嚴(yán)格依法行政。

各級(jí)政府和國(guó)土資源管理部門要加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，在農(nóng)村特別要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的宣傳和普及力度，在全社會(huì)形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍，提高廣大農(nóng)民群眾依法用地意識(shí)。要切實(shí)加強(qiáng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國(guó)土資源管理隊(duì)伍建設(shè)，充分發(fā)揮其在宅基地管理中的作用。要進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度，發(fā)揮村級(jí)土地信息員（協(xié)管員）的作用，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。對(duì)亂占亂用耕地建房等違法行為，國(guó)土、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察，公安，法院等多部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成大家管大家用的濃厚氛圍，形成執(zhí)法合力，堅(jiān)決依法查處。

(三)深入開展調(diào)查清理工作，規(guī)范和保護(hù)農(nóng)民建房行為。要以開展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī)，因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。要嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件，堅(jiān)決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。要規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序，健全公開辦事制度,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅，要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及未利用地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地，未利用地的，不得批準(zhǔn)占用耕地。

（四）加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理。

立足內(nèi)涵挖潛，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地逐步推進(jìn)宅基地集居化建設(shè)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的客觀要求，科學(xué)預(yù)測(cè)農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量和用地規(guī)模。結(jié)合新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作，完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，安排專項(xiàng)資金編制村莊土地利用規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃和開展村莊治理試點(diǎn)，從嚴(yán)控制村莊建設(shè)用地及宅基地用地規(guī)模和布局。通過充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點(diǎn)布局和用地，從而有計(jì)劃、有步驟地改善農(nóng)村生活水平和村容村貌。

要明確舊村改造騰退土地的產(chǎn)權(quán)界定、處置及土地收益分配關(guān)系，充分考慮農(nóng)民土地補(bǔ)償騰退土地收益，讓農(nóng)民真正從中獲益。嚴(yán)禁地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商借新農(nóng)村建設(shè)、村莊整治、舊村改造的名義，利用騰退土地從事房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)避建設(shè)用地指標(biāo)的審批與管理。充分考慮土地權(quán)益均衡的原則，建立宅基地整理激勵(lì)機(jī)制。參考文獻(xiàn)：(1)《土地管理法》

（2）《中國(guó)土地》第1期3期10期

（3）《農(nóng)村宅基地?fù)Q房流轉(zhuǎn)績(jī)效研究––以天津市華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房為例》，《小城鎮(zhèn)建設(shè)》，2008年4期。（4）《集體土地流轉(zhuǎn)與工業(yè)用地模式的思考》，《中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》，2004年第2期。（4）《山東國(guó)土資源》 2009 第1期（5）《資源導(dǎo)刊（河南）》 2008 第3期

（6）“農(nóng)村土地問題立法研究”課題組 《華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版）》 2010 第2期

第二篇：農(nóng)村宅基地管理的問題與對(duì)策

本文作者：賀潤(rùn)仁 好范文原創(chuàng)投稿

農(nóng)村宅基地管理的問題與對(duì)策

農(nóng)村宅基地管理是國(guó)土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定與和諧。近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平不斷提高，加上新農(nóng)村建設(shè)、土地綜合整治、集體土地流轉(zhuǎn)等新方針政策的出臺(tái)與實(shí)施，農(nóng)村宅基地管理成為

了國(guó)土資源管理的重點(diǎn)、熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題之一。

一、現(xiàn)狀與問題

經(jīng)過二十余年土地管理法律法規(guī)的貫徹實(shí)施，農(nóng)村宅基地管理基本走上了法制化、規(guī)范化的軌道，對(duì)于保障農(nóng)民居住權(quán)利、加強(qiáng)耕地保護(hù)等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村宅基地本身性質(zhì)以及面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，農(nóng)村宅基地管理也不斷顯現(xiàn)一些問題，有的問題還表現(xiàn)得比較突出。加快對(duì)宅基地管理的改革創(chuàng)新成為當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注與熱議的重點(diǎn)，當(dāng)前有些地區(qū)探索實(shí)施的一些改革模式也招致評(píng)論與爭(zhēng)議。歸納起來，當(dāng)前宅基地管理存在的問題主要有：

1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農(nóng)村建房缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，盡管在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過程中有些地方制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的控管作用并不明顯，加上農(nóng)村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農(nóng)民建房選址比較困難，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中往往出現(xiàn)公路修到哪、自己的責(zé)任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現(xiàn)象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。由于農(nóng)民大多屬單門獨(dú)院選址建房，加上在宅基地供應(yīng)上現(xiàn)行的是集體所有、農(nóng)民無償獲得和無償使用的制度，造成農(nóng)村宅基地供應(yīng)上的“大鍋飯”，讓農(nóng)民有多占地、占好地的沖動(dòng)，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設(shè)施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會(huì)突破各地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。另外，農(nóng)民圖進(jìn)出方便，各家各戶還要獨(dú)修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。

2、違法占地現(xiàn)象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現(xiàn)實(shí)需求與土地法規(guī)政策約束之間的矛盾，農(nóng)民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險(xiǎn)；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉(zhuǎn)讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農(nóng)民不等批準(zhǔn)“先斬后奏”。這些都導(dǎo)致農(nóng)村違法建房案件易發(fā)多發(fā)。在農(nóng)民建房違法案件查處當(dāng)中，法律規(guī)定只能補(bǔ)辦手續(xù)或強(qiáng)制拆除，而農(nóng)民違法所建的房屋按照規(guī)定能補(bǔ)辦手續(xù)的僅為少數(shù)，大部分要強(qiáng)制拆除。但真正要拆除農(nóng)民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來的房屋，現(xiàn)實(shí)情況中是很難行得通的。正因?yàn)檫`法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無恐的心理，造成違法建房惡性循環(huán)。

3、流轉(zhuǎn)遭遇瓶勁，改革勢(shì)在必行。隨著近年來經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)集中，一些在農(nóng)村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長(zhǎng)期空置的房屋給予變現(xiàn)處置。另外在某些情況下，如城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村，城鎮(zhèn)人口和貧困地區(qū)的農(nóng)民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購(gòu)買宅基地，這些年出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)”房就是鮮例。按照現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅(qū)使，這些年農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時(shí)有發(fā)生，自發(fā)形成農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)的隱形市場(chǎng)。加快集體土地管理改革創(chuàng)新，促進(jìn)集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機(jī)制體制方面的原因。

1、現(xiàn)行法規(guī)政策欠完善，操作性不強(qiáng)。至今，我國(guó)還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，數(shù)量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強(qiáng)。如對(duì)農(nóng)民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴(yán)肅的，但從多年的執(zhí)法實(shí)踐來看，在以人為本的執(zhí)法環(huán)境中，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，可操作性不強(qiáng)且難以執(zhí)行到位，導(dǎo)致村民違法占地建房得不到有效制止。

2、規(guī)劃管理滯后，農(nóng)村陋習(xí)影響深遠(yuǎn)。長(zhǎng)期以來，在規(guī)劃管理上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對(duì)農(nóng)村規(guī)劃投入很少，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊沒有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無章可循，雜亂無序?？傮w上來看，農(nóng)村宅基地只在土地利用總體規(guī)劃上確定一個(gè)數(shù)字規(guī)劃，與實(shí)際差距較大，沒有落實(shí)到具體村莊和地塊的點(diǎn)面上，村莊規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃普遍缺乏。近些年來，少數(shù)經(jīng)濟(jì)條件好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然搞了規(guī)劃，但大都不夠成熟，有的規(guī)劃不是十分科學(xué)合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對(duì)舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。另外，農(nóng)民建房受農(nóng)村一些陋習(xí)的影響十分深遠(yuǎn)，如農(nóng)民在修建房屋時(shí)，就坐向、看風(fēng)水、講龍脈相當(dāng)盛行，選宅基地不是先請(qǐng)基層國(guó)土資源所人員察看，而是先請(qǐng)“風(fēng)水”先生，“風(fēng)水”好了就行，哪怕法律禁止也要強(qiáng)行修建，特別是“風(fēng)水”好的地段甚至出現(xiàn)

搶建現(xiàn)象。

3、執(zhí)法過于疲軟，監(jiān)管存在缺位越位。雖然近些年來，國(guó)家對(duì)土地管理的重視程度一度上升，監(jiān)管政策也相繼出臺(tái)，但在土地執(zhí)法上，還一直處于“軟肋”狀態(tài)，主要表現(xiàn)在土地強(qiáng)制執(zhí)行力弱。國(guó)土資源管理部門只能向違法主體下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規(guī)未賦予土地執(zhí)法監(jiān)察人員一些必要的強(qiáng)制執(zhí)行方面的權(quán)力。土地問責(zé)過松過軟。對(duì)農(nóng)民違法建房大都采取罰款方式變通了結(jié)其違法行為，真正拆除違法建筑物、追究法律責(zé)任的寥寥可數(shù)。在監(jiān)管問責(zé)上，失之過寬，究之過軟，起不到應(yīng)有的警示作用，在基層干部職工心中，對(duì)農(nóng)民建房管理“因公違法”、“法不責(zé)眾”的心理普遍存在。有些地方土地問責(zé)的地方保護(hù)主義還比較突出。在日常監(jiān)管方面，存在缺位越位的現(xiàn)象，如有些國(guó)土資源部門處于唯錢管地的狀態(tài)，出于部門利益追求和生存考慮，忽視、放松甚至“放縱”農(nóng)民建房用地管理；有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在國(guó)土資源管理體制改革后，對(duì)農(nóng)村土地管理重視不夠，履責(zé)不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的雙重身份，越權(quán)、越位審批；另外，涉土管理的相關(guān)部門在政策銜接和工作步調(diào)上也不是很協(xié)調(diào)有序。

三、工作建議

加強(qiáng)新形勢(shì)下的農(nóng)村宅基地管理，必須對(duì)當(dāng)前宅基地本身的性質(zhì)、功能以及外圍環(huán)境有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規(guī)、機(jī)制體制入手，勇于創(chuàng)新，大膽探索新形勢(shì)下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法規(guī)。要借《土地管理法》修改之機(jī)，加快農(nóng)村宅基地立法工作，國(guó)家可出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，同時(shí)要配套建立完善的違法處理、管理收費(fèi)、失職問責(zé)等方面的政策文件，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政的措施，使農(nóng)村宅基地的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對(duì)現(xiàn)有關(guān)于宅基地管理方面的法規(guī)政策要進(jìn)行修改完善，特別要注重其可操作性，增強(qiáng)法規(guī)政策的執(zhí)行力。

2、加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理。嚴(yán)格按照控制建設(shè)用地總量、合理布局、改善居住條件、保護(hù)耕地的原則，因地制宜，科學(xué)制定適合農(nóng)村宅基地發(fā)展的村莊建設(shè)規(guī)劃，合理地規(guī)劃村莊、農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，同時(shí)要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，創(chuàng)造農(nóng)民集中成片建房、節(jié)約集約用地的平臺(tái)。要本著節(jié)約集約用地的原則，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃控制，嚴(yán)格控制新增宅基地用地計(jì)劃，嚴(yán)格控制新增宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，把農(nóng)村宅基地新增用地計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村建設(shè)用地整理新增的耕地面積掛鉤，對(duì)宅基地實(shí)行總量控制。

3、規(guī)范宅基地審批管理。要加強(qiáng)鄉(xiāng)、村、組三級(jí)的審核作用，基層國(guó)土資源所要全程參與農(nóng)村宅基地從申請(qǐng)到確權(quán)登記的整個(gè)過程，真正做到“三到場(chǎng)”。要嚴(yán)格控制農(nóng)村宅基地申請(qǐng)條件，認(rèn)真貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，堅(jiān)決貫徹各地農(nóng)村宅基地面積規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序，對(duì)農(nóng)村村民需要申請(qǐng)宅基地和經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，要在其所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公示。要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的初始、變更登記工作，對(duì)農(nóng)村宅基地登記實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地檔案建設(shè)，推行電子檔案管理信息化，充分發(fā)揮地籍檔案在農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理上的作用。

4、穩(wěn)妥推進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)。要修訂現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理制度，完善農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)制度，建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)體系，讓農(nóng)村宅基地在一定范圍區(qū)域有序流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)民在一定期限內(nèi)能對(duì)宅基地及其上面的住宅享有充分的處置權(quán)，建立集體與農(nóng)戶合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制，讓農(nóng)民享有更大的土地收益權(quán)利。制定農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)的獎(jiǎng)勵(lì)政策，農(nóng)民主動(dòng)將空閑的宅基地返還給集體的，地方政府給予他們一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，對(duì)那些符合宅基地申請(qǐng)條件而又主動(dòng)放棄農(nóng)村宅基地進(jìn)城居住的農(nóng)民，地方政府在購(gòu)房上給予政策獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。鼓勵(lì)農(nóng)民將空閑的宅基地退出來，由集體經(jīng)濟(jì)組織再重新分配或者由地方政府規(guī)劃進(jìn)行土地整理。

5、加強(qiáng)宅基地日常監(jiān)管。要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理法律法規(guī)政策的宣傳，結(jié)合廣大農(nóng)村實(shí)際，按照“貼近群眾、貼近實(shí)際、貼近生活”的原則，采取行之有效的宣傳形式，加強(qiáng)對(duì)廣大農(nóng)民以及基層干部的國(guó)土資源法律法規(guī)及有關(guān)方針政策的宣傳教育，加大對(duì)所謂“風(fēng)水先生”的教育管理，引導(dǎo)農(nóng)民依法依規(guī)和節(jié)約集約用地。要進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理工作格局，要設(shè)立基本農(nóng)田保護(hù)基金，通過成立“耕地保護(hù)協(xié)會(huì)”、“宅基地審批集中會(huì)審小組”等方面的形式，吸引農(nóng)民參與到宅基地管理當(dāng)中來，調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性。黨委、政府要當(dāng)好農(nóng)村宅基地管理的堅(jiān)強(qiáng)后盾，國(guó)土資源部門要擔(dān)當(dāng)宅基地管理的“排頭兵”，相關(guān)部門要通力合作，變一家管為大家管，形成黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、部門協(xié)作、公眾參與、齊抓共管的農(nóng)村宅基地管理工作格局。

作者：隆回縣國(guó)土資源局副局長(zhǎng)、紀(jì)檢組長(zhǎng) 賀潤(rùn)仁

第三篇：當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理面臨的問題及對(duì)策

當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理面臨的問題及對(duì)策

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村宅基地矛盾日益突出，因宅基地糾紛引起的農(nóng)民上訪案件呈上升趨勢(shì)，已成為影響農(nóng)村社會(huì)安定的重要因素，農(nóng)村宅基地管理成為國(guó)土管理工作的熱點(diǎn)、難點(diǎn)，如何管理好、利用好農(nóng)村宅基地，縮小城鄉(xiāng)差距，確保社會(huì)穩(wěn)定等問題的解決已迫在眉睫。同時(shí)也給我們國(guó)土資源管理工作提出了更高的要求。

一、存在的問題及原因分析

（一）存在搶占宅基地現(xiàn)象。這種情況多發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合部或主要交通道路兩側(cè)。建房者往往不具備依法獲得宅基地的條件，就私自花錢買土地或者與他人私自交換承包地建房，房子建成后自己居住或轉(zhuǎn)讓、出租；有的干脆在自己承包的路邊地里建房經(jīng)商賺取大額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。造成這種現(xiàn)象的主要原因是近年來城區(qū)房地產(chǎn)升值較快，帶動(dòng)了周邊民房的升值，使宅基地成為投機(jī)者的香餑餑。

（二）村干部私自規(guī)劃宅基地。個(gè)別村居干部不經(jīng)過法定程序?qū)徟徒o村民劃宅基地，以至于房子建成后，辦不出房產(chǎn)證、土地證，致使村民到處上訪。村干部私批宅基地現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，一方面反映有些村干部土地法律意識(shí)淡薄，另一方面跟執(zhí)法不嚴(yán)有關(guān)，很少有村干部因私自劃宅基地受到嚴(yán)厲處罰的，往往是寫一份檢討，補(bǔ)辦手續(xù)了事。這給一些村干部造成錯(cuò)覺，認(rèn)為私劃宅基地不會(huì)出現(xiàn)大的問題，因此屢禁不止。

（三）宅基地分配不公。有些宅基地雖然是按照審批程序批準(zhǔn)的，但由于把關(guān)不嚴(yán)，甚至有意疏忽，出現(xiàn)了“人情宅基”、“權(quán)力宅基”，造成了不符合審批宅基地的有宅地、甚至多處，急需住宅的村民反而得不到宅基地，形成分配不公，引發(fā)矛盾沖突，影響了農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。分配不公，主要原因是審批程序不透明，缺乏必要的監(jiān)督制約措施，村里給誰規(guī)劃宅基地，事前往往只有村“兩委”少數(shù)幾個(gè)人知道，有的村甚至?xí)浺粋€(gè)人就決定了，審批后不按規(guī)定公示，欺上瞞下。

（四）“空心村”現(xiàn)象依然存在。特別是在人均土地多的偏遠(yuǎn)農(nóng)村，空心村現(xiàn)象比較嚴(yán)重。其主要原因是無村莊建設(shè)規(guī)劃，外延擴(kuò)張，建新不拆舊。另外，近年來由于城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)民到城里經(jīng)商居住，農(nóng)村還出現(xiàn)了大量房屋空置現(xiàn)象。

（五）針對(duì)違法行為的執(zhí)法難。對(duì)符合村莊規(guī)劃和用地條件的農(nóng)戶，由于種種原因未經(jīng)批準(zhǔn)就建設(shè)了房屋，如果堅(jiān)決拆除，退還土地，就會(huì)給農(nóng)民造成很大的經(jīng)濟(jì)損失，如果不處理，執(zhí)法部門就是不作為，使執(zhí)法者左右為難。即使對(duì)不符合“兩個(gè)規(guī)劃”的住宅想依法進(jìn)行強(qiáng)制拆除也很難，因?yàn)閲?guó)土資源部門沒有強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，申請(qǐng)法院執(zhí)行又要履行繁瑣的程序，具體執(zhí)行起來也很困難。

二、對(duì)策措施

（一）實(shí)行宅基地超占部分有償使用制度。集中開展一次農(nóng)村宅基地清查整治活動(dòng)，摸清轄區(qū)內(nèi)宅基地家底，對(duì)符合鄉(xiāng)村規(guī)劃，面積不超標(biāo)，一戶一宅的宅基地可以繼續(xù)無償使用；對(duì)雖然符合鄉(xiāng)村規(guī)劃，但面積超過法定標(biāo)準(zhǔn)的，超出部分實(shí)行有償使用一戶多宅的，多出的宅基地實(shí)行有償使用。對(duì)宅基地實(shí)行超面積收費(fèi)，不是增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)，只是對(duì)極少數(shù)亂占、多占宅基地者的制約措施，符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律、土地集約利用和保護(hù)耕地的要求。超占宅基地有償使用費(fèi)按交納，張榜公布，讓投機(jī)宅基地?zé)o利可圖，杜絕宅基地投機(jī)。

（二）嚴(yán)格宅基地規(guī)劃、審批管理。建立宅基地審批責(zé)任和過錯(cuò)追究制度，嚴(yán)把審批關(guān)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所要對(duì)申請(qǐng)人的情況審查清楚，審查其是否具備申請(qǐng)條件，村委會(huì)上報(bào)前是否按程序張榜公示，村民有無反映，房址是否符合“兩個(gè)規(guī)劃”。審查人要簽字蓋章，以示負(fù)責(zé)?？h級(jí)國(guó)土資源部門在審查時(shí)，要隨機(jī)抽樣復(fù)審，確認(rèn)無誤后報(bào)縣政府批準(zhǔn)。搞好村莊規(guī)劃，結(jié)合新一輪土地利用總體規(guī)劃修編，合理確定不同類型村居用地規(guī)模。對(duì)一般農(nóng)村要圈定村界，“畫地為牢”，嚴(yán)禁無度擴(kuò)展；偏僻的小村、自然村要逐漸向中心村集中，以達(dá)到集約用地的要求。在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，應(yīng)允許鄉(xiāng)村結(jié)合本地實(shí)際制定相應(yīng)的村莊用地規(guī)劃，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后實(shí)施。對(duì)城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部的村居可以每年統(tǒng)一規(guī)劃一次宅基地，但應(yīng)以建樓房住宅為主，禁止建平房，這樣既可以滿足村民居住需要，又能防止2次拆遷造成的損失，節(jié)約用地。

（三）加強(qiáng)“空心村”治理。各級(jí)政府應(yīng)把村莊規(guī)劃、改造“空心村”作為目前農(nóng)村工作的大事來抓，制定計(jì)劃，統(tǒng)籌安排，分步實(shí)施。政府應(yīng)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，有關(guān)部門要密切配合，對(duì)個(gè)別阻撓村莊改造的“釘子戶”，政府應(yīng)協(xié)調(diào)公安、法院等部門依法懲處，以儆效尤。把“空心村”治理與宅基地的審批掛鉤，對(duì)“空心村”嚴(yán)重的村居，不再審批新的土地作為宅基地。在“空心村”改造、村莊搬遷中，對(duì)舊房沒拆完就建新房的，可收取一定數(shù)量的拆除舊房押金，待舊房自行拆除后，退還押金；否則，不予返還，可用作雇人拆房傭金和強(qiáng)制拆除費(fèi)用，以防止建新房不拆舊房、多占宅基地的現(xiàn)象。舊村改造工作不可搞一刀切，應(yīng)結(jié)合鄉(xiāng)村實(shí)際有計(jì)劃分步實(shí)施，合理統(tǒng)籌資金，盡量減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

（四）強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察。建立國(guó)土、公安、司法等部門聯(lián)合執(zhí)法辦案體系，強(qiáng)化執(zhí)法能力。對(duì)那些不聽勸阻、頂風(fēng)而上的違法者要敢于碰硬，該拆除的要堅(jiān)決拆除。要健全執(zhí)法監(jiān)督舉報(bào)體系和舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)辦法，鼓勵(lì)村民互相監(jiān)督。特別是要強(qiáng)化基層國(guó)土資源所執(zhí)法巡查職能，對(duì)各種非法占用宅基地現(xiàn)象，做到早發(fā)現(xiàn)，早制止，將問題解決在萌芽狀態(tài)。要加強(qiáng)對(duì)村干部的國(guó)土資源法制教育，強(qiáng)化村干部的宅基地管理第一責(zé)任人意識(shí)，把好第一關(guān)。對(duì)宅基地規(guī)劃管理好的村居干部給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，以提高村干部參與管理的積極性和主動(dòng)性。

第四篇：農(nóng)村宅基地管理的現(xiàn)狀問題與對(duì)策

農(nóng)村宅基地管理的現(xiàn)狀、問題與對(duì)策

張濤

“農(nóng)村工作兩臺(tái)戲，計(jì)劃生育宅基地?！?客觀的反應(yīng)出長(zhǎng)期以來宅基地問題是我國(guó)農(nóng)村生產(chǎn)生活中最復(fù)雜、最棘手的問題。農(nóng)村宅基地管理是土地管理工作最前沿、最基礎(chǔ)性的工作，它直接關(guān)系到土地特別是耕地資源的保護(hù)與利用和農(nóng)民的生產(chǎn)生活，直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生問題。目前，我國(guó)農(nóng)村因宅基地而引起的問題表現(xiàn)較為突出，直接影響到農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定以及新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程。深入研究剖析農(nóng)村宅基地管理的現(xiàn)狀及問題，研究解決的辦法具有十分重要的意義。

一、現(xiàn)狀及問題

近年來，黨和政府高度重視把土地資源定位為參與宏觀調(diào)控的主要手段，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》下發(fā)后，特別是《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任文件精神，明確各級(jí)政府是土地管理和耕地保護(hù)的第一責(zé)任人。各級(jí)地方政府和國(guó)土資源管理部門加大了對(duì)《土地管理法》的宣傳和實(shí)施力度，執(zhí)法部門也加大了對(duì)違法用地的查處力度，對(duì)農(nóng)村土地管理尤其是耕地保護(hù)作出了巨大努力。在農(nóng)村中，違法用地，亂占、濫用耕地建房的現(xiàn)象雖然得到了有效制止，農(nóng)民建房也正在走上依法管理的道路。但是，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民生活觀念的逐漸變化，特別是在中央惠農(nóng)政策的大環(huán)境下，農(nóng)村農(nóng)民住宅建設(shè)空前活躍，由于各地的地理位置、自然條件不盡相同，導(dǎo)致目前農(nóng)民建房還存在著不少的問題，破壞、閑置浪費(fèi)耕地現(xiàn)象隨之大量出現(xiàn)，土地尤其是耕地資源被浪費(fèi)、被占用的違法現(xiàn)象屢禁不止，日益嚴(yán)重。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一、村莊規(guī)劃執(zhí)行困難。近兩年，黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的高度重視，各相關(guān)部門也要求各地必須制訂村莊發(fā)展規(guī)劃，今后各村莊的發(fā)展和建設(shè)必須按規(guī)劃進(jìn)行。這一政策的出臺(tái)，對(duì)于今后合理利用土地、優(yōu)化村莊環(huán)境，改善村容村貌起了很好的規(guī)范作用。但是在實(shí)際操作中，由于有的規(guī)劃起點(diǎn)高、標(biāo)準(zhǔn)高，不太符合實(shí)際，在實(shí)踐中無法操作；有的雖然符合實(shí)際，但要損害到大多數(shù)人的眼前利益，操作起來也困難重重，阻力不小。舊房拆不了，新房又要建，因此就采取見縫插針，因空補(bǔ)缺的形式建房，有的干脆就在村莊四周隨意而建，造成新房不成排，巷道不成線，村內(nèi)交通堵塞，排水不暢，使規(guī)劃形成一紙空文。

第二、一戶多宅普遍存在。目前在農(nóng)村，大多數(shù)農(nóng)戶都有兩處或多處以上的宅基地。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因，主要是因?yàn)殡S著人口的增加，原有的居住面積已經(jīng)滿足不了人們的需求。人口增加了，居住面積也應(yīng)相應(yīng)增加，而原有的舊房由于受到前后左右四至限制，要想擴(kuò)大使用面積很困難，而是只好另辟新居，另外一種原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，農(nóng)民生活水平提高了，對(duì)住房的要求也在不斷發(fā)生變化，特別是一些青年農(nóng)民通過進(jìn)城務(wù)工，賺錢了?；剜l(xiāng)之后他們首先想到的是要改善自己的住房條件，于是又棄舊建新。而原來的舊房大多數(shù)都閑置或用來堆放一些柴草雜物。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，既造成了農(nóng)村宅基地浪費(fèi)，又造成農(nóng)村宅基地緊張的局面，農(nóng)村土地得不到合理利用。

第三、蠶食耕地仍有發(fā)生。這一現(xiàn)象主要表現(xiàn)在一些人口規(guī)模較大的村莊，由于村莊人口基數(shù)較大，人口增長(zhǎng)較快，村內(nèi)的宅基地用完之后，只好向耕地進(jìn)軍。目前，由于我國(guó)加大了對(duì)耕地的保護(hù)力度，專門制訂了基本農(nóng)田保護(hù)制度，村民再也不能大面積占用耕地建房了，于是便采用了化大為小、化整為零、先荒后建的形式對(duì)耕地進(jìn)行蠶食。其后果是耕地面積逐步萎縮，直接影響到今后的國(guó)計(jì)民生。

第四、村委會(huì)干部存在著短期行為。根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》，村民委員會(huì)每屆任期三年，屆滿應(yīng)當(dāng)及時(shí)舉行換屆選舉。村民委員會(huì)特別是村委主任選舉，往往是村中的大戶家族在選舉中占優(yōu)勢(shì)，上任后，首先要為在選舉中出過力的人解決宅基地等問題；二是不愿得罪人，為在下一屆選舉中多拉選票等等。這樣勢(shì)必造成執(zhí)行規(guī)劃、舊房拆遷等問題難執(zhí)行，遇著矛盾繞著走的現(xiàn)象。

第五、按照現(xiàn)有法律法規(guī)，農(nóng)村村民建房用地以戶為單位限定宅基地，這種規(guī)定不僅與“節(jié)

約集約”用地的本意是相悖的，實(shí)際上農(nóng)村村民用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了法律本意上規(guī)定的面積范圍。因?yàn)榉煞ㄒ?guī)關(guān)于“拆除在非法占用的土地上新建的房屋”的規(guī)定難以落到實(shí)處，國(guó)土資源系統(tǒng)制止和處罰違法用地乏力，農(nóng)民違規(guī)建設(shè)住宅呈難以遏制之勢(shì)。

二、原因分析

1、農(nóng)民對(duì)惠農(nóng)政策在認(rèn)識(shí)上產(chǎn)生誤區(qū)。農(nóng)村稅費(fèi)改革取消了對(duì)農(nóng)民建自用住宅的收費(fèi)，這一政策深受廣大農(nóng)民群眾的擁護(hù)。但是農(nóng)村村民片面理解農(nóng)村稅費(fèi)改革的政策，認(rèn)為無論在何種情況下，只需要5元錢的工本費(fèi)。于是，農(nóng)村搶占耕地建房成風(fēng)。同時(shí)，無償使用宅基地，使農(nóng)民認(rèn)為耕地保護(hù)與己無關(guān)，對(duì)土地(耕地)的重要性、耕地減少的危險(xiǎn)性認(rèn)識(shí)不足或根本沒有認(rèn)識(shí)，助長(zhǎng)了濫占亂用耕地現(xiàn)象禁而不止。尤其是近幾年在減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的大環(huán)境下，進(jìn)一步助長(zhǎng)了農(nóng)民濫占土地亂建住房，農(nóng)民建房用地處于無序狀態(tài)，農(nóng)民違法占用耕地的現(xiàn)象十分普遍。

2、立法本意與管理現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)偏差?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。而沒有明確分家立戶的具體條件，對(duì)“一戶一基”可以有不同的理解。使農(nóng)民建房立戶“一戶一基”的原則被曲解。立法本意認(rèn)為：祖孫三代、父子兩代構(gòu)成傳統(tǒng)“戶”的，每戶100余平方米是能夠滿足居住需要的，卻忽視了在農(nóng)民收入提高后，或在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下的新立戶現(xiàn)象。年滿18歲的單身公民能否立戶？沒有明確的規(guī)定。無論每戶人數(shù)多寡，農(nóng)村村民子女年滿18周歲便可以分家立戶，新建住房，占用宅基地，以一戶五口之家農(nóng)戶為例，其祖輩健在單獨(dú)立戶，可建一棟住宅，父輩成家可單獨(dú)立戶，申請(qǐng)建一棟住宅，孫輩年滿18歲，也可申請(qǐng)單獨(dú)立戶，申請(qǐng)修建住宅，以每戶占用140平方米為標(biāo)準(zhǔn)，該戶五口人可占用耕地面積達(dá)420平方米，人均達(dá)到84平方米，造成了土地資源的浪費(fèi)，“一戶一基”政策在實(shí)踐中與立法初衷發(fā)生了背離。另外，對(duì)農(nóng)民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴(yán)肅的，但從多年的執(zhí)法實(shí)踐來看，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，難以操作到位。

3、農(nóng)村土地管理配套政策滯后。農(nóng)村村民建房收費(fèi)政策改變以后，農(nóng)村土地管理的配套政策沒有跟上，對(duì)占用耕地的占補(bǔ)平衡政策空泛，而不具備操作性，具體業(yè)務(wù)沒有配套政策支持，法律與政策的規(guī)定在操作層面上出現(xiàn)真空，耕地“占一補(bǔ)一”缺乏政策保障，使之流于形式，無法落實(shí)。

4、鼓勵(lì)農(nóng)民建房使用荒地不切合時(shí)代發(fā)展的需要和農(nóng)村實(shí)際。我國(guó)農(nóng)村未來的發(fā)展方向是農(nóng)村城鎮(zhèn)化，城鄉(xiāng)一體化。在交通不便，信息不靈，水源有限的荒地上建住宅，怎么做到“農(nóng)村城鎮(zhèn)化”？由此可見，這一政策與農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化,特別是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)是背道而馳的。如果農(nóng)民都把住宅建到荒坡上，“十一五”我們要實(shí)現(xiàn)“城鎮(zhèn)化水平明顯提高”和小康的奮斗目標(biāo)，那也只是一句空話。同時(shí)，農(nóng)民以耕種農(nóng)田為生，為方便耕作管理，也不愿意和不可能把宅基地建在離承包地太遠(yuǎn)的地方，大多數(shù)農(nóng)民新建住房極難做到不占耕地。特別是在現(xiàn)行無償使用宅基地的政策下，誰還愿去開荒地來建房？其地基開挖成本就是一筆不小的支出。因而，鼓勵(lì)農(nóng)民使用荒地建房得到的響應(yīng)甚少，是一種不切實(shí)際的要求和規(guī)定。

三、對(duì)策及建議

第一、因地制宜，制訂科學(xué)合理村莊發(fā)展規(guī)劃。要科學(xué)合理利用土地，首先要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，制訂和編訂與本村相適應(yīng)的村莊發(fā)展規(guī)劃和用地規(guī)劃。這也是合理用地的前提和基礎(chǔ)。其次，要嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行操作，避免亂圈亂建。造成土地資源的浪費(fèi)。

第二、改革農(nóng)村村民建房用地指標(biāo)以戶為單位的核定方式，實(shí)行按人均用地指標(biāo)來確定每戶用地面積和有償使用的政策。為遏制土地浪費(fèi)，對(duì)每戶占地指標(biāo)，應(yīng)按人均占用宅基地的多少，確定一定的面積基數(shù)，對(duì)基數(shù)范圍內(nèi)也應(yīng)適當(dāng)收取土地有償使用費(fèi)(符合有償使用的法定原則)，對(duì)超過基數(shù)面積的用地，實(shí)行分級(jí)加倍收取有償占用費(fèi)的辦法，以遏制多占、濫占土地建房。占用耕地必須交納開墾費(fèi)，由專門部門實(shí)施復(fù)墾，確?！罢家谎a(bǔ)一”的政策規(guī)定落到實(shí)處。對(duì)在原宅基地上翻建的要限制面積標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)非移民（工程、地災(zāi)）和婚姻原因，遷入他村的農(nóng)民，原宅

基地必須拆除復(fù)墾后，才能在新的居住地申請(qǐng)建房用地；原房屋出賣的，新的宅基地必須加倍支付有償使用費(fèi)。

第三、要堵疏結(jié)合，加強(qiáng)村莊建設(shè)管理。對(duì)村民建房用地要切實(shí)加強(qiáng)控制管理，要做到科學(xué)規(guī)劃，合理安排，要結(jié)合舊村改造，鼓勵(lì)村民拆舊建新，要嚴(yán)格控制村民超標(biāo)準(zhǔn)用地建房，對(duì)嚴(yán)重超標(biāo)的，一律不安排新的用地指標(biāo)。在“堵”的同時(shí)，對(duì)需要建房的村民要進(jìn)行疏導(dǎo)，鼓勵(lì)他們都到集鎮(zhèn)上建房。這樣他們就可亦農(nóng)亦商：農(nóng)忙時(shí)可以回去搞生產(chǎn)；農(nóng)閑時(shí)可以住到集鎮(zhèn)上經(jīng)商，既增加了他們的收入，又緩解了農(nóng)村建房用地的供需矛盾，還進(jìn)一步促進(jìn)了小城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展，是一項(xiàng)一舉多得的好事。

第四、要強(qiáng)化監(jiān)督，加大違法用地查處力度。對(duì)一些違規(guī)建房、占用耕地建房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處，做到嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事，該罰的就罰，該拆的依法拆除，加大處罰力度，這對(duì)于規(guī)范農(nóng)村建房是一項(xiàng)必要的措施。

第五、改革違法處罰執(zhí)法依據(jù)和有關(guān)規(guī)定。改革現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)違法占地的處罰規(guī)定，對(duì)違法占地由拆除為主，改變?yōu)榻?jīng)濟(jì)處罰為主。對(duì)農(nóng)村村民違法建房行為作出嚴(yán)格地罰款處罰規(guī)定，即對(duì)農(nóng)村村民違法建房的，可處以超過正常建房有償使用費(fèi)數(shù)倍的罰款，以增強(qiáng)法律的可操作性?？梢蕴剿鲗?duì)違法占地的簡(jiǎn)易處罰程序，從法律角度予以規(guī)定，對(duì)初期的違法建筑物可以先行強(qiáng)制拆除，以防違法占地建房既遂后難以執(zhí)法。

第六、深化改革，加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)。要從有利于國(guó)家發(fā)展大計(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，站在保護(hù)國(guó)家糧食安全的高度，重視農(nóng)民建房占地的問題，重視國(guó)土資源及其體制改革工作。要進(jìn)一步完善體制，調(diào)整基層國(guó)土所人員編制，充實(shí)基層國(guó)土干部隊(duì)伍，切實(shí)搞好系統(tǒng)人員經(jīng)費(fèi)保障。第七、要暢通信訪渠道，使違法用地處理在萌芽狀態(tài)。要充分調(diào)動(dòng)廣大村民的積極性，鼓勵(lì)他們積極加入到村莊的建設(shè)管理中來，對(duì)違規(guī)建房進(jìn)行舉報(bào)，使違規(guī)建房的現(xiàn)象能夠早發(fā)現(xiàn)、早處理，從而可以減輕工作的壓力和阻力，促使村民建房進(jìn)入規(guī)范化的軌道。

第五篇：如何加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理

如何加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理

【摘要】農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民在集體所有的土地上為了滿足本身基本的生活居住的需要所占有土地，實(shí)現(xiàn)耕者有其田，居者有其屋。對(duì)農(nóng)村宅基地的管理是直接涉及農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定與和諧。

【關(guān)鍵詞】加強(qiáng)管理農(nóng)村宅基用地1．要認(rèn)真做好鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊規(guī)劃，因地制宜，制訂科學(xué)合理的村莊發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地規(guī)劃計(jì)劃控制。

要結(jié)合土地利用總體規(guī)劃修編工作，抓緊編制完善鄉(xiāng)、村莊土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格按照控制建設(shè)用地總量、合理布局、改善居住條件、保護(hù)耕地的原則，合理規(guī)劃村莊、農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。本著節(jié)約集約用地的原則，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃控制。嚴(yán)格控制新增宅基地用地計(jì)劃，嚴(yán)格控制新增宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，要真正地把農(nóng)村宅基地新增用地計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村建設(shè)用地整理新增的耕地面積掛鉤。

2．改革和完善農(nóng)村宅基地審批管理辦法。

嚴(yán)控申請(qǐng)宅基地的條件對(duì)于申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的條件，《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！边@一規(guī)定在實(shí)際執(zhí)行中又被概括為“一戶一宅”原則，要將“一戶一宅”原則細(xì)化。宅基地的申請(qǐng)條件應(yīng)當(dāng)包括兩個(gè)條件，一是分戶條件，一是宅基地面積與人口住房滿足的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于分戶條件應(yīng)當(dāng)規(guī)定多子女戶的成年子女可以依據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)慣與父母和兄弟姐妹分戶，但只有一個(gè)子女與父母共同生活的不得再分戶；獨(dú)子女不得與父母分戶。對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有宅基地上房屋的建筑容積率和人口的住房面積計(jì)算，在我國(guó)，因歷史沿革，大多數(shù)宅基地都早已形成院落，其面積也大小不等，有一些面積比較大的宅基地能容納三代同堂在一起居住，所以每戶宅基地的面積必須要規(guī)定一定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，其只能在原有宅基地上進(jìn)行分戶，不能給予新批宅基地，面積不夠分戶標(biāo)準(zhǔn)的，不能容納居住人口的，可以以戶為單位申請(qǐng)新宅基地。

3．完善宅基地使用權(quán)的取得制度

（1）由集體經(jīng)濟(jì)組織劃撥宅基地的取得應(yīng)當(dāng)是無償取得。因?yàn)檎厥寝r(nóng)民集體所有的土地，是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)后由集體分配給農(nóng)民的，因此作為集體土地的所有者成員，只要符合申請(qǐng)宅基地的條件由本集體經(jīng)濟(jì)組織村民代表大會(huì)審議通過，在經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)就可無償取得宅基地的使用權(quán)。

（2）通過房屋繼承或者買受取得。農(nóng)民的房屋是農(nóng)民合法所有的私人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)允許所有人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，在所有人死亡后也應(yīng)當(dāng)由其繼承人繼承房屋所有權(quán)。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)是建立在集體所有的宅基地上的，因此集體成員為了滿足其居住需要購(gòu)買了本集體成員的房屋或者繼承本集體成員的房屋，且符合申請(qǐng)宅基地的條件由本集體經(jīng)濟(jì)組織村民代表大會(huì)審議通過，在經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)就可取得宅基地使用權(quán).但非集體成員因買受或者繼承房屋取得集體土地的宅基地使用權(quán)不符合宅基地使用權(quán)的設(shè)定目的，因此，就不應(yīng)當(dāng)允許其通過轉(zhuǎn)讓或者繼承房屋的方式取得宅基地使用權(quán)。集體成員非出于滿足基本居住目的買受或者繼承本集體成員的房屋，取得宅基地使用權(quán)的，也不符合宅基地使用權(quán)的設(shè)定目的，因此，也不應(yīng)當(dāng)允許其以買受或者繼承房屋的方式取得宅基地使用權(quán)。

（3）制定符合我國(guó)農(nóng)村實(shí)情的宅基地退出和流轉(zhuǎn)的法律制度，盤活農(nóng)村宅基地存量。《土地管理法》規(guī)定農(nóng)民放棄已取得的宅基地，理應(yīng)無條件退還本集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行再分配或復(fù)墾耕種?？墒寝r(nóng)民應(yīng)有的房屋宅基地權(quán)益得不到合理補(bǔ)償，導(dǎo)致宅基地閑置、空置?；谶@種情況，我認(rèn)為當(dāng)前要加快立法步伐，進(jìn)一步培育和建立農(nóng)村宅基地土地市場(chǎng)，進(jìn)一步明晰農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范和改革宅基地與其上面的房屋權(quán)利主體不一致這種矛盾情況，加強(qiáng)和放寬農(nóng)民對(duì)宅基地的處置權(quán)，積極建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制，維護(hù)農(nóng)民住宅的合法權(quán)益。

4．規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序。

我們都知道農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其內(nèi)部成員建造住宅等無償劃撥的土地，在農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序方面一定要做到集體經(jīng)濟(jì)組織及其內(nèi)部成員有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對(duì)農(nóng)村村民需要申請(qǐng)宅基地的，一定要在其所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公示，讓群眾有發(fā)言權(quán)和決定權(quán)，對(duì)公示無異議的，由村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報(bào)縣級(jí)政府批準(zhǔn)。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，要在土地所在的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組對(duì)土地性質(zhì)、地類、面積等進(jìn)行張榜公示，接受監(jiān)督。只有這樣，才能保證農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批的公平公正。

5．加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。

及時(shí)做好農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作，是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的一個(gè)重要手段。這樣既能切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，同時(shí)又能掌握農(nóng)村宅基地動(dòng)態(tài)變化情況，要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的初始、變更登記工作，審批一宗，登記一宗，對(duì)農(nóng)宅登記實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地檔案建設(shè)，推行電子檔案管理信息化，充分發(fā)揮地籍檔案在農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理上的作用，切實(shí)保障“一戶一宅”法律制度落到實(shí)處。要依法、及時(shí)調(diào)處宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

6．打擊宅基地使用中的違法行為

在宅基地使用中存在占用耕地、未批或少批多占、一戶多宅、非法倒賣等行為。這就要求我們土地執(zhí)法部門深入開展土地法律宣傳喚醒農(nóng)民對(duì)宅基地使用中違法行為的意識(shí)，對(duì)違法現(xiàn)象早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。特別是對(duì)侵占耕地，惡意圈地造成嚴(yán)重后果的要依法嚴(yán)厲打擊，追究其法律責(zé)任。