第一篇：對(duì)農(nóng)村宅基地問(wèn)題的調(diào)研對(duì)策[小編推薦]

“村容整潔”是黨的十六屆五中全會(huì)提出的建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村“二十字”方針的重要內(nèi)容之一，目的是為了改變農(nóng)村的生產(chǎn)、生活、生態(tài)條件。本文試圖結(jié)合一年來(lái)農(nóng)村指導(dǎo)員工作的所見(jiàn)所聞，對(duì)當(dāng)前農(nóng)村宅基地問(wèn)題與對(duì)策，談一些自己的思考。

一、當(dāng)前農(nóng)村宅基地存在的主要問(wèn)題

（一）集體土地“私有化”傾向比較突出。農(nóng)村土地“私有

化”現(xiàn)象是由農(nóng)村這一特殊環(huán)境、文化傳承和歷史原因造成的。大多數(shù)農(nóng)村群眾接受文化教育少，造成農(nóng)村群眾對(duì)國(guó)家法律法規(guī)在認(rèn)識(shí)上存在一些偏差，大多數(shù)農(nóng)村群眾認(rèn)為上級(jí)批準(zhǔn)給自己的以及祖上遺留的宅基地，都屬于自己私有的；有的農(nóng)村在批準(zhǔn)新宅基地之后，沒(méi)有及時(shí)收回舊宅基地，造成部分宅基地滯留在個(gè)別農(nóng)村群眾手中；特別是城市房地產(chǎn)“過(guò)熱”，征用農(nóng)村宅基地中，也出現(xiàn)了“地價(jià)”節(jié)節(jié)高攀等現(xiàn)象，直接影響著農(nóng)村群眾期望擁有一塊宅基地，以便日后獲取高價(jià)土地補(bǔ)償費(fèi)。據(jù)聞，**縣**鄉(xiāng)因修建公路征用xx村二處村民的房屋，而征用費(fèi)用已經(jīng)相當(dāng)高。上述種種原因都使得大多數(shù)農(nóng)村群眾無(wú)法接受宅基地是農(nóng)村集體所有這一明確的法律規(guī)定。由此，也導(dǎo)致了糾紛多發(fā)、工作難做，影響了農(nóng)村社會(huì)的和諧與安定。

（二）涉及宅基地原因的糾紛占較大比例。農(nóng)村中各類矛盾和糾紛涉及到宅基地問(wèn)題的占了80—90%。從發(fā)生的這類糾紛看，有出入相鄰?fù)ㄐ蟹奖恪⑽鬯懦m紛，有安裝自來(lái)水管占地權(quán)屬糾紛，有新建房后影響鄰居采光、雨水流向、通行糾紛，有糞坑拆除、樹苗遷移原始占地糾紛等等，糾紛雙方始終互不相讓，往往會(huì)因?yàn)橐淮缤恋?，雙方大打出手，造成流血事件而世代結(jié)怨。

（三）違法侵占集體土地的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。一是少數(shù)村民私心較重，明知違法占用集體土地，依然我行我素，甚至不顧及村集體利益；二是個(gè)別村干部出于私心，明知違法占地，卻睜一眼閉一眼；還有的村干部手軟，不敢碰硬，導(dǎo)致村內(nèi)違法占用問(wèn)題逐步蔓延；三是對(duì)農(nóng)村違法占用集體土地建房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)有關(guān)職能部門缺乏有效的管理和監(jiān)督機(jī)制。

（四）公益事業(yè)使用收歸集體土地比較難。最近一年時(shí)間里，村里有自來(lái)水安裝工程、市級(jí)環(huán)境整治村工程和新農(nóng)村電網(wǎng)全面改造工程等公益建設(shè)事業(yè)。在這些村公益事業(yè)面前，大多數(shù)農(nóng)村群眾思想好、覺(jué)悟高，對(duì)村公益事業(yè)給予積極支持與配合。然而，也有一些村民顯得比較斤斤計(jì)較。比如：環(huán)境整治工程，需要收回村里出租的廠房和場(chǎng)地，然而卻要用錢買回來(lái)，等于幾年來(lái)白白讓人租用了廠房和場(chǎng)地，村里實(shí)際上是毫無(wú)收入；自來(lái)水安裝工程，需要穿越村民的宅基地，村里只能給錢，否則，村里就多花錢、繞道走；新農(nóng)村電網(wǎng)改造工程，需要占用村民宅基地、打個(gè)墻洞固定電線桿，同樣需要線，否則，事情就辦不成。

（五）處理新舊宅基地缺問(wèn)題少有效辦法。如前所說(shuō)，不少宅基地都是由祖上傳下來(lái)的。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，國(guó)家保護(hù)私有房屋合法買賣，繼承、增與等權(quán)利。因房屋和宅基地連同一體，不可分離，所以，宅基地使用權(quán)往往連同房屋一并轉(zhuǎn)移。農(nóng)村中，一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)而又突出的問(wèn)題，就是祖上傳下來(lái)的房子連同宅基地，農(nóng)村群眾的宅基地?fù)碛械恼赝嵌嗵帲皇且惶帯，F(xiàn)行的立法，只有“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的原則性規(guī)定，上述情形不在立法規(guī)定的“不予批準(zhǔn)”、“可以收回”之列。比如：甲乙系夫妻，子丙結(jié)婚因分戶建房申請(qǐng)宅基地，甲乙過(guò)世后，丙繼承甲乙房子并宅基地，這時(shí)丙就擁有了二處宅基地上的房子，丙屬合法繼承房子，顯然不能收回。依此發(fā)展，農(nóng)村宅基地的狀況，只會(huì)越來(lái)越惡化，步入困境。新的問(wèn)題也在不斷呈現(xiàn)。比如：高山移民至城市之后，就遇到一個(gè)舊居未拆除，被鄰村村民拆了門板、木塊等物，引發(fā)了糾紛的問(wèn)題。還有不少農(nóng)村群眾在城里打工，有了錢就地買房在城里安家，農(nóng)村的房子和宅基地如何處理問(wèn)題，均無(wú)明確的立法規(guī)定。

二、解決農(nóng)村宅基地問(wèn)題的對(duì)策思考

當(dāng)前，農(nóng)村人口占居全國(guó)人口多數(shù)。因此，實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的關(guān)鍵在農(nóng)村。農(nóng)村“兩委一社”是黨和國(guó)家的最基層組織形式，農(nóng)村宅基地的問(wèn)題，從一個(gè)側(cè)面折射了各級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)農(nóng)村工作存在的某些問(wèn)題，更需要各級(jí)機(jī)關(guān)從農(nóng)村工作的實(shí)際情況出發(fā)，認(rèn)真研究，盡快破解。

（一）必須加強(qiáng)法規(guī)宣傳，轉(zhuǎn)變宅基地權(quán)屬的傳統(tǒng)觀念。農(nóng)村群眾對(duì)宅基地的問(wèn)題，歸根到底是一個(gè)思想觀念和經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題。思想觀念問(wèn)題要靠宣傳教育來(lái)引導(dǎo)、來(lái)解決；經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題要靠政策規(guī)定來(lái)調(diào)節(jié)、來(lái)化解。宣傳教育的側(cè)重點(diǎn)：在對(duì)象上，首先是村干部、村民代表，他們是農(nóng)村自治組織的權(quán)力行使者，他們思想觀念的轉(zhuǎn)變，起著引導(dǎo)村民思想觀念轉(zhuǎn)變、改變農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀、決定宅基地分配使用的決定作用；其次是多占宅基地的村民，他們是實(shí)際占有、使用宅基地的當(dāng)事人，他們的思想觀念不轉(zhuǎn)變，農(nóng)村宅基地問(wèn)題就得不到最終的解決。在內(nèi)容上，充分體現(xiàn)實(shí)在性，把村內(nèi)的宅基地現(xiàn)實(shí)問(wèn)題與各地法院的判例相結(jié)合，與鄰村的舊村改造

和新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，與政策、規(guī)定、法律宣傳相結(jié)合，把事說(shuō)清，把理講正，把法析透。在方法上，要發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)機(jī)關(guān)職能部門的一線作用，深入農(nóng)村進(jìn)行宣傳宣講；要采取多種形式，造大聲勢(shì)，擴(kuò)大影響，形成氛圍，使宅基地的“法”與“理”深入農(nóng)村群眾，家喻戶曉；對(duì)正在進(jìn)行舊村改造和環(huán)境整治、示范村建設(shè)的行政村，重點(diǎn)配合村干部做好收回、注銷宅基地農(nóng)戶的思想工作。在做好思想疏導(dǎo)工作的同時(shí)，要采用必要的經(jīng)濟(jì)手段做好調(diào)節(jié)工作。

（二）必須采取執(zhí)法手段，糾正違法侵占宅基地等問(wèn)題。當(dāng)前，解決農(nóng)村空閑宅基地問(wèn)題，并非都要用經(jīng)濟(jì)手段補(bǔ)償來(lái)化解，有些問(wèn)題也可以采用行政執(zhí)法手段來(lái)解決。不同的宅基地情況、不同的行政村條件，可以采取不同的方法。對(duì)村內(nèi)的空閑宅基地，就應(yīng)當(dāng)采取收回的措施；對(duì)于宅基地上的空閑房屋，則應(yīng)當(dāng)采用收買的方法；經(jīng)濟(jì)條件好的行政村可以多些補(bǔ)償款；經(jīng)濟(jì)條件差的行政村，則可以少些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。但是，要注意兼顧一定區(qū)域內(nèi)的平衡性。要采取“普查”與“點(diǎn)查”相結(jié)合的方法，對(duì)于批準(zhǔn)建房之后，違法侵占集體土地的，要組織力量，采取一定的形式，逐個(gè)村莊、逐個(gè)農(nóng)戶進(jìn)行全面清理，做到發(fā)現(xiàn)一戶，清理一戶，堅(jiān)決剎住違法侵占不良風(fēng)氣；同時(shí)，又要暢通情況渠道，擴(kuò)大舉報(bào)線索，堅(jiān)決查處舉報(bào)的行政案件。行政執(zhí)法部門也必須依照行政法規(guī)辦事，嚴(yán)格程序，規(guī)范執(zhí)法，不徇私情。

（三）必須規(guī)范管用程序，防止宅基地被違法侵占問(wèn)題。對(duì)農(nóng)村宅基地的管理，要依靠農(nóng)村的自治組織；對(duì)農(nóng)村宅基地的使用，則要靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)職能部門依法把關(guān)。農(nóng)村中的“兩委一社”是農(nóng)村宅基地的第一線直接管理組織，負(fù)有查明情況、集體研究、公示調(diào)查、如實(shí)上報(bào)的責(zé)任，必須按照呈報(bào)程序履行好職責(zé)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)職能部門負(fù)有核實(shí)情況、依法審批、嚴(yán)格把關(guān)、督促實(shí)施的責(zé)任，必須按照審批和實(shí)施的程序履行好職責(zé)。村級(jí)自治組織要及時(shí)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)職能部門反映本村宅基地的現(xiàn)狀情況，征求具體處理辦法；鄉(xiāng)鎮(zhèn)職能部門也要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村自治組織的指導(dǎo)、培訓(xùn)、檢查、督促，幫助解決具體問(wèn)題。只有二者必須緊密配合，互通情況，才能有效遏制違法侵占宅基地。從農(nóng)村存在的問(wèn)題看，管理不嚴(yán)，把關(guān)不當(dāng)，二方面都有些問(wèn)題，尤其是在嚴(yán)格依法、嚴(yán)格按程序的終端落實(shí)上，農(nóng)村自治組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)職能部門都存在工作上的失誤，以致被個(gè)別村民占了空子。比如：注銷宅基地使用權(quán)的運(yùn)用、開(kāi)工前報(bào)告和查驗(yàn)制度的實(shí)施、拆除舊房保證金的繳納、舊房拆除和宅基地的收回、完工后經(jīng)驗(yàn)收合格再發(fā)證規(guī)定的執(zhí)行等，立法已有明確規(guī)定，有些就未能付之實(shí)施。

（四）必須尋求應(yīng)因?qū)Σ撸七M(jìn)集體土地依法有序解決。一要深化高山移民工作的探討。高山移民是黨和國(guó)家的一項(xiàng)扶助政策，在農(nóng)村宅基地問(wèn)題上，不能搞特殊化，必須納入現(xiàn)行的法律法規(guī)來(lái)實(shí)施。比如：對(duì)移民之后，仍然要按照農(nóng)村宅基地“建新、拆舊、交宅”規(guī)定執(zhí)行，避免農(nóng)村宅基地出現(xiàn)“死角”問(wèn)題。二要深化農(nóng)村群眾移居城鎮(zhèn)工作的探討。當(dāng)前，黨和國(guó)家政策明文規(guī)定“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。”然而，當(dāng)農(nóng)村居民購(gòu)買城鎮(zhèn)住房后，其戶籍遷居城鎮(zhèn)，成為城鎮(zhèn)居民之后，在農(nóng)村的宅基地上住房該如何處理？這是一個(gè)值得深思的問(wèn)題。否則，當(dāng)大量農(nóng)村群眾擁入城鎮(zhèn)之后，與“城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，又何區(qū)別？三要深化農(nóng)村宅基地方面法律法規(guī)的完善、修訂和轉(zhuǎn)化。比如：對(duì)房屋自然倒塌、火災(zāi)、申請(qǐng)宅基地當(dāng)事人自然死亡等長(zhǎng)期空閑的宅基地，是否可以收回，就需要立法完善。四要深化對(duì)農(nóng)村宅基地調(diào)查研究。解決農(nóng)村宅基地問(wèn)題是一項(xiàng)復(fù)雜的工程。既有歷史遺留問(wèn)題，也有新情況新問(wèn)題；既有農(nóng)村群眾的思想覺(jué)悟問(wèn)題，也有法律法規(guī)不完善和相互沖突問(wèn)題；既有農(nóng)村自治組織的自身管理問(wèn)題，也有上級(jí)把關(guān)監(jiān)督不嚴(yán)問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題，需要人大、政府組織力量，逐個(gè)研究解決，從而，使農(nóng)村宅基地工作走上有章可循、有法可依的軌道，為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)“村容整潔”的環(huán)境提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第二篇：農(nóng)村宅基地管理的問(wèn)題和對(duì)策

農(nóng)村宅基地管理的問(wèn)題和對(duì)策

摘要：農(nóng)村宅基地問(wèn)題，面廣量大，情況復(fù)雜，涉及廣大農(nóng)民的切身利益，長(zhǎng)期以來(lái)一直是農(nóng)村基層工作的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題之一。搞好農(nóng)村宅基地管理，對(duì)于節(jié)約集約用地和保護(hù)耕地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，具有重要意義。黨的十七屆三中全會(huì)指出，要“完善農(nóng)村宅基地管理制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”。那么農(nóng)村宅基地管理中存在哪些問(wèn)題？如何改革和完善農(nóng)村宅基地管理制度，才能更好地保障農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)？

關(guān)鍵詞：農(nóng)村 宅基地 農(nóng)民 保障 管理 對(duì)策

一、當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，已經(jīng)確定了宅基地集體所有、村民使用、審批取得、一戶一宅、面積法定、權(quán)力登記、不得流轉(zhuǎn)等基本制度，為農(nóng)村宅基地管理提供了基本的法律依據(jù)。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立、城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民生活水平的改善與提高、農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移和新農(nóng)村建設(shè)的全面推進(jìn)，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理制度已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的需要和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，主要表現(xiàn)在：

一是宅基地管理不規(guī)范。農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，操作性差，缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性，相互之間還不銜接，國(guó)家也沒(méi)有指定法律、法規(guī)或者規(guī)章，宅基地管理缺少規(guī)范。

二是宅基地缺乏規(guī)劃。第二輪土地利用總體規(guī)劃基本上沒(méi)有預(yù)留新的宅基地規(guī)劃點(diǎn)，沒(méi)有為發(fā)展預(yù)留空間，無(wú)法適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)對(duì)宅基地管理的需求，致使新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃、村莊規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃很難銜接。

三是農(nóng)村居民點(diǎn)分布零散，面積大，超面積占用宅基地現(xiàn)象普遍。我區(qū)農(nóng)村宅基地總體以自然村落為主，布局分散，30戶以下的自然村分布普遍，占地面積大。

四是宅基地管理薄弱。由于前幾年鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革，人員變動(dòng)較大，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國(guó)土資源人員少，再加上基層國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)改革不到位，辦公經(jīng)費(fèi)不足，我區(qū)將工作的重點(diǎn)放在，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府安排的農(nóng)村，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工作上，國(guó)土資源管理職能在基層不落到實(shí)處，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府第一把手，第一責(zé)任人意識(shí)不到位，對(duì)農(nóng)村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出來(lái)，新的宅基地隨意擴(kuò)張，甚至占用農(nóng)用地而無(wú)人問(wèn)津。

五是管理方式落后。農(nóng)村宅基地管理制度仍然停留在上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初的管理理念和管理模式上，程序繁雜重復(fù)，效率低下，管得多服務(wù)的少。

六是缺乏有效的監(jiān)督管理手段。農(nóng)村宅基地管理重審批輕監(jiān)管，管理缺乏依據(jù)，造成宅基地一批了之，越批越多，空閑的宅基地卻無(wú)人過(guò)問(wèn)，村民提出申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)后，監(jiān)管人員不能到場(chǎng)監(jiān)管建設(shè)情況，村民超批準(zhǔn)面積建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。七是宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制缺失。法律和政策限制宅基地流轉(zhuǎn)，特別是禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地，但又沒(méi)有農(nóng)村村民退出宅基地的機(jī)制，不但存在大量的隱性流轉(zhuǎn)，而且致使已定居城鎮(zhèn)或他鄉(xiāng)的居民不能將其合法擁有的宅基地轉(zhuǎn)讓出去，使宅基地使用權(quán)的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)，宅基地空置、空心村現(xiàn)象普遍，土地不能得到充分利用，同時(shí)由于宅基地禁止抵押，農(nóng)民無(wú)法通過(guò)抵押宅基地在銀行進(jìn)行融資，進(jìn)一步發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和壯大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等等。宅基地轉(zhuǎn)讓受現(xiàn)行法律法規(guī)限制，農(nóng)村出現(xiàn)大量閑置宅基地、閑置住房。農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒(méi)有處置權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但從現(xiàn)在情況看，除了本行政村內(nèi)相鄰戶間的調(diào)劑和父母與子女間因分家析產(chǎn)以及農(nóng)戶經(jīng)批準(zhǔn)后因客觀原因由村委重新安排而發(fā)生的流轉(zhuǎn)外，沒(méi)有其他形式的流轉(zhuǎn)。由于宅基地的不可交易性，一方面大量農(nóng)民進(jìn)城或者外出打工后，農(nóng)村的房子都閑置著;另一方面有的農(nóng)民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時(shí)，又在農(nóng)村修建新房，舍棄老宅破屋，進(jìn)一步擴(kuò)大了宅基地占用的土地面積，也使農(nóng)村出現(xiàn)大量的閑置宅基地、閑置住房。八是農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，查處難執(zhí)行難。符合村莊規(guī)劃和用地條件的農(nóng)戶，由于種種原因未經(jīng)批準(zhǔn)就建設(shè)了房屋，造成違法占地。不符合規(guī)劃也不符合宅基地審批條件，個(gè)人搶占宅基地的。由于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基層國(guó)土資源管理人員編制少，人員不夠，很難實(shí)施有效監(jiān)管，對(duì)這些違法案件的查處在現(xiàn)實(shí)中很難執(zhí)行。國(guó)土資源管理部門只有查處權(quán)又沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，申請(qǐng)法院執(zhí)行又要履行繁瑣的程序，具體執(zhí)行起來(lái)也很困難。

二、完善宅基地制度應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

（一）推進(jìn)節(jié)約集約用地，建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、“一戶一宅”、節(jié)約集約用地原則，強(qiáng)化宅基地規(guī)劃在宅基地管理中的地位和作用，明確并細(xì)化各類不同地區(qū)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，明確農(nóng)民住宅小區(qū)即新農(nóng)村用地標(biāo)準(zhǔn)，明確多余宅基地及宅基地轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)予、收回的監(jiān)管措施，規(guī)范設(shè)立登記、變更登記及注銷登記的程序，強(qiáng)化批后監(jiān)督監(jiān)管的措施和手段，正確處理政府干預(yù)和市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系，充分發(fā)揮干預(yù)職能，強(qiáng)化宅基地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和權(quán)利保護(hù)。

（二）必須堅(jiān)持以人為本的理念，把服務(wù)人民、方便群眾為準(zhǔn)則。一是符合條件的，農(nóng)村村民一次申請(qǐng)即可取得宅基地使用權(quán)證，減少辦事環(huán)節(jié)和重復(fù)程序；二是充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地管理中的作用，確立本集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地決定權(quán)，如果本集體經(jīng)濟(jì)組織是村民小組的，原則不需要經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)的同意，村民即可向國(guó)土資源部門申請(qǐng)；三是建立政府干預(yù)制度，防止弱勢(shì)個(gè)體法定的宅基地使用權(quán)受到侵害，通過(guò)聽(tīng)證形式，對(duì)符合條件的村民由政府直接批準(zhǔn)其宅基地。

（三）明確基層國(guó)土資源管理所的法律地位，充分發(fā)揮其在國(guó)土資源管理中的橋頭堡作用。隨著國(guó)土資源管理體制改革的到位，在宅基地管理中，必須把國(guó)土資源所放在首要位置，無(wú)論是宅基地申請(qǐng)的受理、初審、證書送達(dá)，還是宅基地面積的丈量、確認(rèn)、糾紛的調(diào)處、權(quán)力的保護(hù)、宅基地的日常管理等都必須發(fā)揮國(guó)土資源管理所的作用，并在法律上予明確規(guī)定，從而確立國(guó)土資源管理所在土地管理中的法律地位，為其依法行政，發(fā)揮管理作用提供法律依據(jù)。

（四）必須依法加強(qiáng)各級(jí)政府第一把手責(zé)任制制度和離任審計(jì)制度，依法追究責(zé)任制度。

三、創(chuàng)新制度、強(qiáng)力改革宅基地管理落后的對(duì)策(一)加快宅基地管理制度改革步伐。

一是建立農(nóng)村宅基地規(guī)劃制度。把宅基地規(guī)劃作為宅基地管理的基礎(chǔ)，明確農(nóng)村宅基地規(guī)劃的內(nèi)容和法律地位。各居民點(diǎn)內(nèi)各戶宅基地的位置和界址范圍，擬調(diào)整、控制、整治、新建的宅基地及居民點(diǎn)的布局、利用方案，規(guī)劃實(shí)施的保障措施。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)村宅基地規(guī)劃作為審批農(nóng)村宅基地的依據(jù)，發(fā)揮規(guī)劃的控制、引導(dǎo)作用。

二是確定宅基地登記生效制度?，F(xiàn)行的宅基地登記是一種登記對(duì)抗原則，即不登記權(quán)力仍然有效，但登記了可以對(duì)抗第三人，物權(quán)法在建設(shè)用地使用權(quán)登記中首次規(guī)定了登記生效原則，而對(duì)宅基地管理則沒(méi)有規(guī)定登記是對(duì)抗還是生效，為便于宅基地管理，強(qiáng)化宅基地使用權(quán)人的權(quán)利意識(shí)，充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的權(quán)能，宅基地登記也應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法管理建設(shè)用地使用權(quán)登記生效原則的規(guī)定，確立宅基地登記生效制度，規(guī)定不登記的法律后果。

三是建立農(nóng)民住宅小區(qū)用地制度。為了適應(yīng)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求，提高農(nóng)村村民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，享受改革開(kāi)放的成果，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，鼓勵(lì)農(nóng)民集中居住，應(yīng)當(dāng)允許在集體建設(shè)用地上興建農(nóng)民住宅小區(qū)，向本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民出售，建立農(nóng)民住宅小區(qū)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度，明確建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的條件和范圍，規(guī)范建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的用地及辦理宅基地使用權(quán)證的程序等。

四是建立宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃專項(xiàng)指標(biāo)制度，確保宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)落到實(shí)處。針對(duì)宅基地審批的不確定性和宗地的分散性，改革現(xiàn)行的宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批次審批辦法，實(shí)行先批后核，即每年年初在具體的宅基地宗地地塊未落實(shí)的情況，地，縣國(guó)土資源行政主管部門在自治區(qū)人民政府規(guī)定的專項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)里，申請(qǐng)宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，經(jīng)批準(zhǔn)后當(dāng)年內(nèi)落實(shí)到具體地塊，并在年終上報(bào)核實(shí)，以解決申請(qǐng)宅基地?zé)o農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃而長(zhǎng)期無(wú)法批準(zhǔn)農(nóng)民未批先用，以及每家每戶單獨(dú)分散申請(qǐng)難以一次批準(zhǔn)等問(wèn)題。

（二）、加大宣傳力度，嚴(yán)格依法行政。

各級(jí)政府和國(guó)土資源管理部門要加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，在農(nóng)村特別要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的宣傳和普及力度，在全社會(huì)形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍，提高廣大農(nóng)民群眾依法用地意識(shí)。要切實(shí)加強(qiáng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國(guó)土資源管理隊(duì)伍建設(shè)，充分發(fā)揮其在宅基地管理中的作用。要進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度，發(fā)揮村級(jí)土地信息員（協(xié)管員）的作用，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。對(duì)亂占亂用耕地建房等違法行為，國(guó)土、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察，公安，法院等多部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成大家管大家用的濃厚氛圍，形成執(zhí)法合力，堅(jiān)決依法查處。

(三)深入開(kāi)展調(diào)查清理工作，規(guī)范和保護(hù)農(nóng)民建房行為。要以開(kāi)展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī)，因地制宜地組織開(kāi)展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。要嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件，堅(jiān)決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。要規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序，健全公開(kāi)辦事制度,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅，要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及未利用地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地，未利用地的，不得批準(zhǔn)占用耕地。

（四）加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理。

立足內(nèi)涵挖潛，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地逐步推進(jìn)宅基地集居化建設(shè)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的客觀要求，科學(xué)預(yù)測(cè)農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量和用地規(guī)模。結(jié)合新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作，完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，安排專項(xiàng)資金編制村莊土地利用規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃和開(kāi)展村莊治理試點(diǎn)，從嚴(yán)控制村莊建設(shè)用地及宅基地用地規(guī)模和布局。通過(guò)充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點(diǎn)布局和用地，從而有計(jì)劃、有步驟地改善農(nóng)村生活水平和村容村貌。

要明確舊村改造騰退土地的產(chǎn)權(quán)界定、處置及土地收益分配關(guān)系，充分考慮農(nóng)民土地補(bǔ)償騰退土地收益，讓農(nóng)民真正從中獲益。嚴(yán)禁地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借新農(nóng)村建設(shè)、村莊整治、舊村改造的名義，利用騰退土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，規(guī)避建設(shè)用地指標(biāo)的審批與管理。充分考慮土地權(quán)益均衡的原則，建立宅基地整理激勵(lì)機(jī)制。參考文獻(xiàn)：(1)《土地管理法》

（2）《中國(guó)土地》第1期3期10期

（3）《農(nóng)村宅基地?fù)Q房流轉(zhuǎn)績(jī)效研究––以天津市華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房為例》，《小城鎮(zhèn)建設(shè)》，2008年4期。（4）《集體土地流轉(zhuǎn)與工業(yè)用地模式的思考》，《中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》，2004年第2期。（4）《山東國(guó)土資源》 2009 第1期（5）《資源導(dǎo)刊（河南）》 2008 第3期

（6）“農(nóng)村土地問(wèn)題立法研究”課題組 《華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版）》 2010 第2期

第三篇：新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)村宅基地整理問(wèn)題及對(duì)策

新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)村宅基地整理問(wèn)題及對(duì)策

2008-01-31 | 作者：范德種 | 來(lái)源： 資源網(wǎng) | 【大 中 小】【打印】【關(guān)閉】

近年來(lái)，農(nóng)村城鎮(zhèn)化步伐加快，土地供需矛盾突出，一方面鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商引資及集鎮(zhèn)發(fā)展無(wú)用地指標(biāo)可用；而另一方面農(nóng)村建設(shè)用地使用方式粗放。改革開(kāi)放后，農(nóng)村面貌煥然一新，村莊建設(shè)用地呈日益增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，農(nóng)村人居環(huán)境改善的背后是出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題，可以說(shuō)農(nóng)村宅基地管理一直是農(nóng)村國(guó)土資源管理工作中薄弱環(huán)節(jié)。農(nóng)村建設(shè)用地缺乏規(guī)劃，農(nóng)房分布散亂，布局混亂，沿鄉(xiāng)村公路“一字長(zhǎng)蛇陣”建新房，致使舊村莊出現(xiàn)大量閑置廢棄的宅基地，形成了“空心村”；規(guī)劃及監(jiān)管工作跟不上，違法占地建房未能遏制??；農(nóng)村無(wú)宅基地或宅基地不夠農(nóng)戶建房問(wèn)題得不到解決，影響了農(nóng)村穩(wěn)定。時(shí)下舉國(guó)各地吹起建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村號(hào)角，不少地方正在開(kāi)展聲勢(shì)浩大的農(nóng)村宅基地整理工作，改善農(nóng)村生存環(huán)境，集約節(jié)約土地；通過(guò)農(nóng)村宅基地整理、置換，探索一條農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加相掛鉤的路子，實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，緩解用地矛盾，較好處理“吃飯”與“建設(shè)”的關(guān)系。

一、存在問(wèn)題

1、居民點(diǎn)布局零亂。筆者對(duì)A縣幾個(gè)鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，A縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)多屬典型江南圩區(qū),村居沿圩埂發(fā)展,其中不乏磚瓦結(jié)構(gòu),上世紀(jì)六七十年代江南農(nóng)村農(nóng)宅絕大多數(shù)是土坯房；八十年代少部分農(nóng)民建瓦房；時(shí)至今日低矮破舊的土磚瓦房逐漸減少，被歐式風(fēng)格的新型房屋替代。農(nóng)民建房是先富先建，后富后建，經(jīng)濟(jì)困難無(wú)錢建，村民建房隨意，村民建房未批先建，少批多占、一戶兩宅現(xiàn)象突出。舊村莊土地利用粗放，歷史上缺乏規(guī)劃，呈滿天星分布，造成村莊布局零亂不堪，農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)各類用地交叉分布，村民建房布局零亂，如犬牙交錯(cuò)，建設(shè)用地與農(nóng)用地雜亂分布，村內(nèi)公共設(shè)施無(wú)法合理布局影響了農(nóng)村生活環(huán)境狀況的提高和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

２、內(nèi)部閑置。宅基地為農(nóng)民集體組織所有，作為一種福利分配給農(nóng)民使用。但超占、多占有一定歷史積習(xí)。在農(nóng)村不少農(nóng)民認(rèn)為宅基地私有,誰(shuí)先霸到是誰(shuí)的,甚至搶占村內(nèi)公共通道。村莊規(guī)劃滯后，大多數(shù)不能很好地指導(dǎo)村莊建設(shè)，盲目建設(shè)、亂占亂建。同時(shí)基層土地執(zhí)法中存在“軟肋”，農(nóng)民違法超占、圈占土地沒(méi)有得到有效及時(shí)制止和處罰。農(nóng)民富裕后建房棄舊建新未及時(shí)退宅還耕,因老村莊公共設(shè)施缺乏，不方便生產(chǎn)生活，時(shí)下農(nóng)建房像“攤大餅”向村莊外圍發(fā)展或是沿鄉(xiāng)村公路“線狀爬”，農(nóng)民棄舊建新占用交通要道口土質(zhì)肥沃、生產(chǎn)設(shè)施好的農(nóng)田。村莊內(nèi)破舊，而村莊四周公路新房林立，造成土地浪費(fèi)，形成內(nèi)糠外光的“空心村”。

３、戶均用地參差不一。千百年來(lái)小而全,自給自足小農(nóng)經(jīng)濟(jì),農(nóng)民建房時(shí)每戶分散,且農(nóng)民建房貪大求洋，主房、曬場(chǎng)、廚房等一應(yīng)俱全，根據(jù)《安徽省實(shí)施《土地管理法》規(guī)定》，A鎮(zhèn)的農(nóng)村集鎮(zhèn)和圩區(qū)宅基地每戶不超過(guò)160平方米,本次對(duì)T鎮(zhèn)22個(gè)村調(diào)查發(fā)現(xiàn)有18個(gè)村，宅基地面積超過(guò)省規(guī)定宅基地標(biāo)準(zhǔn)及該縣《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)劃戶均用地120平方米。村最高戶均用地標(biāo)準(zhǔn)為346.4平方米,村最低戶均用地標(biāo)準(zhǔn)為72.2平方米,兩比為4.8倍,懸殊大。

二、原因

農(nóng)民思想認(rèn)識(shí)——錯(cuò)誤

農(nóng)民建新不愿意交舊宅基地其原因有，認(rèn)為宅基地是祖上傳下來(lái)不能在自己手里丟了；另外農(nóng)民舊思想作崇，狹隘地認(rèn)為“肥水不流外人田”，空余宅基地寧可空了也不愿意讓他人建設(shè)。這與土地法律宣傳缺乏有關(guān)。生活富足起來(lái)的農(nóng)民住房求寬敞、圖方便，錯(cuò)誤的思想導(dǎo)致錯(cuò)誤的行動(dòng)，本著“要想富，臨公路”任意在鄉(xiāng)村公路建設(shè)，導(dǎo)致“滿眼新房不見(jiàn)新新村”。

村鎮(zhèn)規(guī)劃——滯后

不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)在新農(nóng)村建設(shè)中十分注重新房整齊劃一，但長(zhǎng)期以來(lái)村鎮(zhèn)規(guī)劃滯后缺乏科學(xué)性沒(méi)能很好地指導(dǎo)農(nóng)民建房。目前，農(nóng)民生活狀況套用一首老歌，“再也不是舊模樣了”，農(nóng)民是生活是芝麻開(kāi)花——節(jié)節(jié)高。富裕后的農(nóng)民舍得花錢用于建房。但就時(shí)下農(nóng)民建房經(jīng)濟(jì)承受能力是“十個(gè)手指伸出有長(zhǎng)短”，是“出水荷花有深淺”。農(nóng)民建房是先富先建，后富后建，造成村內(nèi)房屋朝向不一，雜亂橫陳。在農(nóng)村宅基地整理中廢棄房、舊房拆遷難度很大。據(jù)筆者對(duì)某村16戶64人農(nóng)宅調(diào)查，房屋成新度為，舊房占75%，較新12%，新的占13%。農(nóng)民建新房舊房給老年人住，對(duì)于宅基地整理，舊房拆遷沒(méi)有補(bǔ)償農(nóng)民不愿拆，新房不肯拆。另外拆除農(nóng)民原先居住的房屋要異地建設(shè)，但二輪土地承包后村里沒(méi)公共設(shè)施用地預(yù)留地。這樣統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施難。

整理拆遷資金——短缺

農(nóng)村宅基地整理是件好事，但要辦成百姓盛贊的“民心工程”，需要資金支撐。征拆中對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償安置，中心村或基層村基礎(chǔ)設(shè)施配套都需資金。目前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村集體籌資難。鄉(xiāng)鎮(zhèn)是吃飯型財(cái)政；村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)是捉襟見(jiàn)肘。在沒(méi)有項(xiàng)目資金帶動(dòng)下，這使農(nóng)村宅基地整理出現(xiàn)兩難境地，沒(méi)有征拆補(bǔ)償或補(bǔ)償不到位，農(nóng)民不樂(lè)意，征拆積極性不高；要使農(nóng)民支持宅基地整理，是百家姓里缺第二位——缺錢，無(wú)錢農(nóng)村宅基地整理是“巧婦難為無(wú)米之炊”。

基層建房管理部門關(guān)系未理順，工作——掣肘

隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并后，區(qū)域變大，合并鄉(xiāng)鎮(zhèn)后，新設(shè)鎮(zhèn)往往由原先幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并組成，管理區(qū)域也相對(duì)大了，基層國(guó)土員配置還很少，每個(gè)基層國(guó)土員要管理十多平方公里，管理難度隨之加大。另外，不少地方國(guó)土所剛剛上劃，國(guó)土所、村鎮(zhèn)建設(shè)辦人員處于“磨合期”，建設(shè)辦認(rèn)為國(guó)土所人員上劃端上“皇糧”可高枕無(wú)憂，而自己處在鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理之中，執(zhí)法硬不起來(lái)腰桿。有的礙于人情消極對(duì)待，影響了土地管理工作及時(shí)、有效開(kāi)展。鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整，交通偏遠(yuǎn)等因素，管理上常常是鞭長(zhǎng)莫及，造成土地管理上的漏洞，給違法建設(shè)提供了有利時(shí)機(jī)。一些農(nóng)民瞅準(zhǔn)管理上“空檔”，違規(guī)建房。但對(duì)超占、多占，一戶兩宅，如何缺乏詳盡的法律處置措施。另外基層以編制規(guī)劃，凍結(jié)村民建房。規(guī)劃遲遲未出臺(tái)，幾年農(nóng)民等不及。這樣就要提高辦事效率，縮短審批時(shí)間，使具備條件的農(nóng)民合法用地。

三、農(nóng)村宅基地整理模式構(gòu)想：

土地是農(nóng)民的命根子，是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的物質(zhì)支撐和基礎(chǔ)條件。在土地資源越來(lái)越緊缺的情況下，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)變到存量挖潛上。農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)地構(gòu)想:

1、零散自然村合并，建設(shè)中心村。是從利于群眾生活生產(chǎn)原則出發(fā)，通過(guò)歸并零散村落。在實(shí)際操作中，以交通相對(duì)便捷，居民點(diǎn)村對(duì)集中的地點(diǎn)為中心，輻射帶動(dòng)鄰近小村落來(lái)此“安營(yíng)扎寨”以達(dá)到從總體上減少小村落數(shù)量，進(jìn)而對(duì)騰出的小村落、分散村落進(jìn)行整理，既可新增一定耕地，又使零散局面得以改觀，真正實(shí)現(xiàn)“雙贏”。六郎鎮(zhèn)強(qiáng)灣村耕地面積不足3000畝，人口3600人。村兩委經(jīng)過(guò)走訪，并請(qǐng)縣里以六咸、殷強(qiáng)路交匯處為中心，沿路向四周發(fā)展作了中心村規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶均建房用地0.2畝，零散居住在蜿蜓2公里的圩埂上農(nóng)民重點(diǎn)遷移。如今的強(qiáng)灣中心村不僅架通了電話、有線電視、自來(lái)水，還興建了公廁和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，聘請(qǐng)了環(huán)衛(wèi)工人。中心村常住人口達(dá)1500人，原來(lái)的850戶村民戶均占地0.7畝；而遷到中心村后，戶均用地0.2畝；同時(shí)村里正抓緊申報(bào)土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾，將遷出的約300畝的空心村進(jìn)行治理。

2、整村搬遷。從地質(zhì)災(zāi)害、地勢(shì)低洼、易洪易澇的地區(qū)及萬(wàn)畝圩圩堤拆遷控制線內(nèi)的村莊，因地制宜整體遷出。

3、舊村改造，縮實(shí)填空，整治空心村。農(nóng)民建房棄舊建新，舊房破舊不堪無(wú)人居住，村內(nèi)宅基地閑置。在這其中還有祖上遺留的宅

基地。開(kāi)展土地整事可有效增加耕地面積。方村鎮(zhèn)下元自然村只有10戶人家，村界與周邊農(nóng)田相連，一些農(nóng)民陸續(xù)在菖蒲中心村建起樓房，村內(nèi)形成空心村。合心，全村有15個(gè)自然村，700戶，2600人，自1996年開(kāi)始提出對(duì)小村落限制發(fā)展，要在規(guī)劃引導(dǎo)，有步驟拆除舊房、危房，優(yōu)化村莊布局的工作思路，規(guī)劃了北上、菖蒲、黑魚壩三個(gè)中心村，戶均用地0.2畝，5 個(gè)空心村僅住戶70戶，空心村整治，凈增耕地1000畝

4、平改樓多層發(fā)展模式。村民建房向空間發(fā)展，形成立體，占地少、房屋內(nèi)部功能多，如衛(wèi)生間、廚房、工具庫(kù)。石橋村人口0.204萬(wàn)人，18個(gè)自然村，平房建于上世紀(jì)80年代，居住不集中。老基點(diǎn)386人，75 戶，房屋90幢，樓房65幢。整治后，今年將達(dá)到350戶，人口來(lái)自奚村、石橋村等萬(wàn)畝達(dá)標(biāo)安置戶，吸收石橋村17個(gè)自然村村民。

四、農(nóng)村宅基地整治工作的措施

１、要有正確的輿論導(dǎo)向

農(nóng)民宅基地使用面超標(biāo)在農(nóng)村是個(gè)司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象。農(nóng)村居民點(diǎn)分散、農(nóng)民對(duì)宅基地私有觀念的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)有著復(fù)雜的歷史原因，給農(nóng)村宅基地整理工作帶來(lái)一定障礙。因而要運(yùn)用多種形式宣傳國(guó)土資源管理法律法規(guī)，宣傳開(kāi)展農(nóng)村宅基地整治的意義，營(yíng)造全社會(huì)共同參與宅基地整治的氛圍，破除農(nóng)民思想認(rèn)識(shí)上堅(jiān)冰，破除宅基地私有觀念，樹立集體公有意識(shí)，為農(nóng)村宅基地整理掃清思想和認(rèn)識(shí)障礙。

2、科學(xué)編制農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃

可以這樣說(shuō)規(guī)劃是建設(shè)的龍頭。目前農(nóng)民生活富足，建房面積大了，實(shí)行計(jì)劃生育后家庭人口相對(duì)于以前大戶家庭少了；農(nóng)民對(duì)公共設(shè)施要求高了。因而要根據(jù)土地利用現(xiàn)狀，聘請(qǐng)專家編制村莊規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，繪制村莊建設(shè)發(fā)展藍(lán)圖。

3、農(nóng)村宅基地整理是個(gè)漸漸過(guò)程,讓農(nóng)民看到整理的好處比硬性趕農(nóng)民集中要好得多

規(guī)劃方案完成后，鄉(xiāng)村召開(kāi)村民代表會(huì)進(jìn)行討論，在充分尊重農(nóng)民意愿情況下進(jìn)行完善在整理過(guò)程中，要讓農(nóng)民看到整理的好處比硬性趕農(nóng)民集中要好得多，整理后改善了生產(chǎn)生活條件。就農(nóng)民而言，農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地地整理認(rèn)識(shí)不足影響此項(xiàng)”民心工程”開(kāi)展。農(nóng)民對(duì)中心村進(jìn)退兩難,既希望享受公共設(shè)施,又想念故土。農(nóng)民對(duì)舊村莊眷念根深蒂固,非一朝一奏效。集中建設(shè)強(qiáng)行將農(nóng)民搬到一起，實(shí)行像城市社區(qū)管理居民戶。這種農(nóng)戶社區(qū)管理,增加了農(nóng)民耕種運(yùn)輸成本，且不利于農(nóng)民之間交流。新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)村宅基地整理是一個(gè)漸漸過(guò)程,其思路：

1、對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，靠近集鎮(zhèn)的村莊，納入集鎮(zhèn)規(guī)劃，鼓勵(lì)建多層新型農(nóng)民公寓。

2、零星村落控制發(fā)展，待房屋自然老化后村民建房統(tǒng)一納入新區(qū)規(guī)劃。

3、對(duì)大村落，可歸并附近零星小村落。新農(nóng)村建設(shè)立足于布局合理節(jié)約集約土地，又有老村莊整治，積極推行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤工作。對(duì)村莊改造中騰出的土地，復(fù)耕經(jīng)國(guó)土部門驗(yàn)收。舊村改造，歸并零散村落，可有效改變農(nóng)村面貌，提高農(nóng)民居往水平，增加土地面積，讓農(nóng)民切切實(shí)實(shí)感受到新農(nóng)村的美好圖景。

4、開(kāi)展農(nóng)村建設(shè)用地調(diào)查

調(diào)查各村莊用地、宅基地面積、房屋成新度、閑置土地面積等，從而摸清家底，為農(nóng)村宅基地整理提供科學(xué)決策依據(jù)。

5、政府加強(qiáng)被征拆農(nóng)民利益保障

農(nóng)村宅基地整理實(shí)施過(guò)程中不搞強(qiáng)制拆遷，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民個(gè)人合法權(quán)益。在宅基地整理中，多考慮老百姓切身關(guān)心的問(wèn)題，并妥

善解決。被調(diào)查的16戶，在選擇“一次性貨幣安置”還是“房屋安置”的調(diào)查中，需要房屋安置的選擇達(dá)90%的；需要解決生活保障的達(dá)80%。因而政府為保證失地農(nóng)民創(chuàng)業(yè)有基礎(chǔ)，致富有奔頭，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格上讓利于民，且保證農(nóng)民生活水平不降低，如開(kāi)展就業(yè)崗前培訓(xùn)，建立最低生活保障制度。

6、抓住新農(nóng)村建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，充分發(fā)揮農(nóng)民群眾的作用

農(nóng)民群眾的參與，增強(qiáng)了民主意識(shí)，保障了農(nóng)村宅基地整理工作順利進(jìn)行。鄉(xiāng)村成立新農(nóng)村建設(shè)理事會(huì)，通過(guò)民主議事來(lái)解決相關(guān)問(wèn)題。在統(tǒng)一規(guī)劃下，如何建設(shè)，建設(shè)什么由農(nóng)民發(fā)言，提高參與度。爭(zhēng)取廣大農(nóng)民群眾理解、支持。

7、要有精誠(chéng)團(tuán)結(jié)的領(lǐng)導(dǎo)班子

俗話說(shuō)＂上面千條線，下面一根針＂。農(nóng)村宅基地整治中，涉及千家萬(wàn)戶的利益，其中離不開(kāi)村集體的協(xié)調(diào)。村干部生活在群眾之中，有著豐富的農(nóng)村工作經(jīng)驗(yàn)，有著深厚的人緣關(guān)系，是矛盾的“減壓器”，能處理政府干部處理不好，做不好的事。鄉(xiāng)鎮(zhèn)具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施，探索農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加的政策，為此團(tuán)結(jié)有戰(zhàn)斗力的班子是確保工作順利開(kāi)展的組織保證。

8、要有能支配的啟動(dòng)資金

就目前而言，鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)力是吃飯型財(cái)政，經(jīng)濟(jì)是捉襟見(jiàn)肘。缺乏資金難以調(diào)動(dòng)干群參與積極性，難以安撫民心。因此一是要用好用活國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)展土地置換政策，實(shí)行退宅還耕。二是農(nóng)村宅基地整理市場(chǎng)化。對(duì)村莊征拆進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，籌措籌措資金。

9、把農(nóng)村居民點(diǎn)整理后的利益分配與土地整理工作相互聯(lián)系起來(lái)，建立農(nóng)村建設(shè)用地整理的激勵(lì)機(jī)制

按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，制定開(kāi)展農(nóng)村居民點(diǎn)整理的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)單位、個(gè)人投資農(nóng)村建設(shè)用地整理，可以將通過(guò)整理增加的有效耕地劃歸投資者有限期使用，使用期限一般不少于30年。凡開(kāi)展農(nóng)村宅基地整理的村，可獲得一定數(shù)量的折抵建設(shè)用地指標(biāo)?？h里全拿走置換的用地指標(biāo)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)無(wú)用地指標(biāo)而整理積極性主不高。因此，合理分配調(diào)劑，多余的公開(kāi)出讓，所得出讓金用于拆舊補(bǔ)償或基礎(chǔ)配套建設(shè)。對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)整理后按比例獲得的建設(shè)用地指標(biāo)，如新增耕地指標(biāo)分配機(jī)制，激勵(lì)、調(diào)動(dòng)基層人民政府參與農(nóng)村建設(shè)用地整理的積極性。

10、規(guī)范村民建房用地，堅(jiān)守耕地“紅線”

規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序。農(nóng)民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，經(jīng)基層國(guó)土所審查建房用地條件并在村務(wù)公開(kāi)欄和交通要道口張榜公布，接受群眾監(jiān)督。要縮短建房審批時(shí)間。農(nóng)民建房從申請(qǐng)到最終送到行政服務(wù)中心審批要一、二個(gè)月，農(nóng)民建房時(shí)間上等不及。因而要健全公開(kāi)辦事制度，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)里要將宅基地申請(qǐng)條件、申報(bào)審批程序、審批工作時(shí)限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示，并公開(kāi)約定辦結(jié)時(shí)間，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

加強(qiáng)閑置土地管理。農(nóng)民外出打工，姣姣者在城市購(gòu)房安家置業(yè)，農(nóng)民子女升學(xué)等流動(dòng)現(xiàn)象，致使宅基地空閑。這樣不僅浪費(fèi)了寶貴且有限的土地資源，且加劇社會(huì)人多地少矛盾。因而要對(duì)舊宅基地進(jìn)行處置。對(duì)舊宅基地，農(nóng)民申請(qǐng)建房時(shí)，必須建新交舊，交由集體統(tǒng)一支配。對(duì)收歸集體的舊宅基地根據(jù)實(shí)際和規(guī)劃情況，或用于分配農(nóng)民建設(shè)，或用于復(fù)耕，增加耕地。一進(jìn)不能交出舊宅基地的，如農(nóng)村老人居住的，也要簽訂拆舊協(xié)議繳納保證金，協(xié)議規(guī)定時(shí)間不能及時(shí)拆除的用保證金作強(qiáng)制拆除資金。對(duì)超占的，用經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，以遏制農(nóng)村超占趨勢(shì)。

推行土地置換政策。建立建新宅交出老宅基地等相關(guān)傾斜政策，引導(dǎo)鼓勵(lì)基層及農(nóng)民群眾在農(nóng)村宅基地置換中，農(nóng)民向集鎮(zhèn)或在中心村購(gòu)房后，應(yīng)限期拆除舊房，退宅還耕，減少農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)村宅基置換按照“一戶一宅”原則，采取多種形式置換。如對(duì)建設(shè)中心村、整治“空心村”過(guò)程中進(jìn)行退宅還耕的按退一補(bǔ)一原則，在中心村、基層村規(guī)劃內(nèi)置換，建筑土地面積與宅基地面積相抵后，余出部分給予一定補(bǔ)償。

造成農(nóng)村居民點(diǎn)星羅棋布的格局與多頭管理不無(wú)關(guān)系。鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地所管理體制上劃，目前農(nóng)村村民建房歸屬國(guó)土所、村鎮(zhèn)建設(shè)辦兩個(gè)部門管理?；鶎訃?guó)土所作為縣土局派出機(jī)構(gòu)；與之對(duì)應(yīng)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立了村鎮(zhèn)建設(shè)辦?；鶎訃?guó)土所主要管理建房農(nóng)民申請(qǐng)的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃、土地預(yù)審、村民建房用地勘察及放樣；村鎮(zhèn)建設(shè)辦負(fù)責(zé)村民建房的選址、規(guī)劃、新建房屋的層高、立面等，而對(duì)村民建房是否符合土地利用總體規(guī)劃，建設(shè)布局缺乏統(tǒng)一管理。此外農(nóng)民建房是多頭請(qǐng)示。因此，基層要成立建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一協(xié)調(diào)和督促，兩部門各司其職。

對(duì)農(nóng)村違法用地，尤其是頂風(fēng)作案，亂占耕地，針對(duì)基層國(guó)土所人員少事多的特點(diǎn)，將管理區(qū)域劃成若干片，實(shí)行動(dòng)態(tài)巡查，對(duì)突出的違法案件，整合國(guó)土執(zhí)法力量從重從快給予打擊?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地，實(shí)行嚴(yán)格管理，確保耕地總量不減，質(zhì)量不降。

結(jié)語(yǔ)：農(nóng)村宅基地整理是件利國(guó)利民大事，當(dāng)然農(nóng)村宅基地整理工作情況在農(nóng)村千差萬(wàn)別，不可套用一種模式。新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)宅不宜太集中,這樣不僅資金難以保證,且選擇土地平整的地方建設(shè)中心村占用良田，得不償失。集中建設(shè)強(qiáng)行將農(nóng)民搬到一起，實(shí)行像城市社區(qū)管理居民戶。這種農(nóng)戶社區(qū)管理,增加了農(nóng)民耕種運(yùn)輸成本，且不利于農(nóng)民之間交流。須順應(yīng)時(shí)代潮流，尊重農(nóng)民意愿，以改善農(nóng)村人居環(huán)境，解決土地供需突出矛盾，實(shí)現(xiàn)人和地和諧發(fā)展。讓農(nóng)民共享發(fā)展權(quán)，這樣發(fā)展才有永不枯竭的源泉，讓農(nóng)村宅基地整理這件“惠民工程”成為農(nóng)民“放心工程”。

第四篇：農(nóng)村宅基地管理的問(wèn)題與對(duì)策

本文作者：賀潤(rùn)仁 好范文原創(chuàng)投稿

農(nóng)村宅基地管理的問(wèn)題與對(duì)策

農(nóng)村宅基地管理是國(guó)土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定與和諧。近年來(lái)，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平不斷提高，加上新農(nóng)村建設(shè)、土地綜合整治、集體土地流轉(zhuǎn)等新方針政策的出臺(tái)與實(shí)施，農(nóng)村宅基地管理成為

了國(guó)土資源管理的重點(diǎn)、熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題之一。

一、現(xiàn)狀與問(wèn)題

經(jīng)過(guò)二十余年土地管理法律法規(guī)的貫徹實(shí)施，農(nóng)村宅基地管理基本走上了法制化、規(guī)范化的軌道，對(duì)于保障農(nóng)民居住權(quán)利、加強(qiáng)耕地保護(hù)等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村宅基地本身性質(zhì)以及面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，農(nóng)村宅基地管理也不斷顯現(xiàn)一些問(wèn)題，有的問(wèn)題還表現(xiàn)得比較突出。加快對(duì)宅基地管理的改革創(chuàng)新成為當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注與熱議的重點(diǎn)，當(dāng)前有些地區(qū)探索實(shí)施的一些改革模式也招致評(píng)論與爭(zhēng)議。歸納起來(lái)，當(dāng)前宅基地管理存在的問(wèn)題主要有：

1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農(nóng)村建房缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，盡管在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中有些地方制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的控管作用并不明顯，加上農(nóng)村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農(nóng)民建房選址比較困難，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中往往出現(xiàn)公路修到哪、自己的責(zé)任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現(xiàn)象，造成“滿眼新屋卻不見(jiàn)新村”。由于農(nóng)民大多屬單門獨(dú)院選址建房，加上在宅基地供應(yīng)上現(xiàn)行的是集體所有、農(nóng)民無(wú)償獲得和無(wú)償使用的制度，造成農(nóng)村宅基地供應(yīng)上的“大鍋飯”，讓農(nóng)民有多占地、占好地的沖動(dòng)，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設(shè)施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會(huì)突破各地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。另外，農(nóng)民圖進(jìn)出方便，各家各戶還要獨(dú)修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。

2、違法占地現(xiàn)象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現(xiàn)實(shí)需求與土地法規(guī)政策約束之間的矛盾，農(nóng)民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險(xiǎn)；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉(zhuǎn)讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農(nóng)民不等批準(zhǔn)“先斬后奏”。這些都導(dǎo)致農(nóng)村違法建房案件易發(fā)多發(fā)。在農(nóng)民建房違法案件查處當(dāng)中，法律規(guī)定只能補(bǔ)辦手續(xù)或強(qiáng)制拆除，而農(nóng)民違法所建的房屋按照規(guī)定能補(bǔ)辦手續(xù)的僅為少數(shù)，大部分要強(qiáng)制拆除。但真正要拆除農(nóng)民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來(lái)的房屋，現(xiàn)實(shí)情況中是很難行得通的。正因?yàn)檫`法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無(wú)恐的心理，造成違法建房惡性循環(huán)。

3、流轉(zhuǎn)遭遇瓶勁，改革勢(shì)在必行。隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)集中，一些在農(nóng)村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長(zhǎng)期空置的房屋給予變現(xiàn)處置。另外在某些情況下，如城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村，城鎮(zhèn)人口和貧困地區(qū)的農(nóng)民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購(gòu)買宅基地，這些年出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)”房就是鮮例。按照現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅(qū)使，這些年農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時(shí)有發(fā)生，自發(fā)形成農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)的隱形市場(chǎng)。加快集體土地管理改革創(chuàng)新，促進(jìn)集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機(jī)制體制方面的原因。

1、現(xiàn)行法規(guī)政策欠完善，操作性不強(qiáng)。至今，我國(guó)還沒(méi)有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，數(shù)量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強(qiáng)。如對(duì)農(nóng)民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴(yán)肅的，但從多年的執(zhí)法實(shí)踐來(lái)看，在以人為本的執(zhí)法環(huán)境中，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，可操作性不強(qiáng)且難以執(zhí)行到位，導(dǎo)致村民違法占地建房得不到有效制止。

2、規(guī)劃管理滯后，農(nóng)村陋習(xí)影響深遠(yuǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，在規(guī)劃管理上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對(duì)農(nóng)村規(guī)劃投入很少，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊沒(méi)有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無(wú)章可循，雜亂無(wú)序?？傮w上來(lái)看，農(nóng)村宅基地只在土地利用總體規(guī)劃上確定一個(gè)數(shù)字規(guī)劃，與實(shí)際差距較大，沒(méi)有落實(shí)到具體村莊和地塊的點(diǎn)面上，村莊規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃普遍缺乏。近些年來(lái)，少數(shù)經(jīng)濟(jì)條件好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然搞了規(guī)劃，但大都不夠成熟，有的規(guī)劃不是十分科學(xué)合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對(duì)舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。另外，農(nóng)民建房受農(nóng)村一些陋習(xí)的影響十分深遠(yuǎn)，如農(nóng)民在修建房屋時(shí)，就坐向、看風(fēng)水、講龍脈相當(dāng)盛行，選宅基地不是先請(qǐng)基層國(guó)土資源所人員察看，而是先請(qǐng)“風(fēng)水”先生，“風(fēng)水”好了就行，哪怕法律禁止也要強(qiáng)行修建，特別是“風(fēng)水”好的地段甚至出現(xiàn)

搶建現(xiàn)象。

3、執(zhí)法過(guò)于疲軟，監(jiān)管存在缺位越位。雖然近些年來(lái)，國(guó)家對(duì)土地管理的重視程度一度上升，監(jiān)管政策也相繼出臺(tái)，但在土地執(zhí)法上，還一直處于“軟肋”狀態(tài)，主要表現(xiàn)在土地強(qiáng)制執(zhí)行力弱。國(guó)土資源管理部門只能向違法主體下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規(guī)未賦予土地執(zhí)法監(jiān)察人員一些必要的強(qiáng)制執(zhí)行方面的權(quán)力。土地問(wèn)責(zé)過(guò)松過(guò)軟。對(duì)農(nóng)民違法建房大都采取罰款方式變通了結(jié)其違法行為，真正拆除違法建筑物、追究法律責(zé)任的寥寥可數(shù)。在監(jiān)管問(wèn)責(zé)上，失之過(guò)寬，究之過(guò)軟，起不到應(yīng)有的警示作用，在基層干部職工心中，對(duì)農(nóng)民建房管理“因公違法”、“法不責(zé)眾”的心理普遍存在。有些地方土地問(wèn)責(zé)的地方保護(hù)主義還比較突出。在日常監(jiān)管方面，存在缺位越位的現(xiàn)象，如有些國(guó)土資源部門處于唯錢管地的狀態(tài)，出于部門利益追求和生存考慮，忽視、放松甚至“放縱”農(nóng)民建房用地管理；有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在國(guó)土資源管理體制改革后，對(duì)農(nóng)村土地管理重視不夠，履責(zé)不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的雙重身份，越權(quán)、越位審批；另外，涉土管理的相關(guān)部門在政策銜接和工作步調(diào)上也不是很協(xié)調(diào)有序。

三、工作建議

加強(qiáng)新形勢(shì)下的農(nóng)村宅基地管理，必須對(duì)當(dāng)前宅基地本身的性質(zhì)、功能以及外圍環(huán)境有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規(guī)、機(jī)制體制入手，勇于創(chuàng)新，大膽探索新形勢(shì)下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法規(guī)。要借《土地管理法》修改之機(jī)，加快農(nóng)村宅基地立法工作，國(guó)家可出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，同時(shí)要配套建立完善的違法處理、管理收費(fèi)、失職問(wèn)責(zé)等方面的政策文件，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政的措施，使農(nóng)村宅基地的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對(duì)現(xiàn)有關(guān)于宅基地管理方面的法規(guī)政策要進(jìn)行修改完善，特別要注重其可操作性，增強(qiáng)法規(guī)政策的執(zhí)行力。

2、加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理。嚴(yán)格按照控制建設(shè)用地總量、合理布局、改善居住條件、保護(hù)耕地的原則，因地制宜，科學(xué)制定適合農(nóng)村宅基地發(fā)展的村莊建設(shè)規(guī)劃，合理地規(guī)劃村莊、農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，同時(shí)要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，創(chuàng)造農(nóng)民集中成片建房、節(jié)約集約用地的平臺(tái)。要本著節(jié)約集約用地的原則，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃控制，嚴(yán)格控制新增宅基地用地計(jì)劃，嚴(yán)格控制新增宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，把農(nóng)村宅基地新增用地計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村建設(shè)用地整理新增的耕地面積掛鉤，對(duì)宅基地實(shí)行總量控制。

3、規(guī)范宅基地審批管理。要加強(qiáng)鄉(xiāng)、村、組三級(jí)的審核作用，基層國(guó)土資源所要全程參與農(nóng)村宅基地從申請(qǐng)到確權(quán)登記的整個(gè)過(guò)程，真正做到“三到場(chǎng)”。要嚴(yán)格控制農(nóng)村宅基地申請(qǐng)條件，認(rèn)真貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，堅(jiān)決貫徹各地農(nóng)村宅基地面積規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序，對(duì)農(nóng)村村民需要申請(qǐng)宅基地和經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，要在其所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公示。要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的初始、變更登記工作，對(duì)農(nóng)村宅基地登記實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地檔案建設(shè)，推行電子檔案管理信息化，充分發(fā)揮地籍檔案在農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理上的作用。

4、穩(wěn)妥推進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)。要修訂現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理制度，完善農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)制度，建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)體系，讓農(nóng)村宅基地在一定范圍區(qū)域有序流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)民在一定期限內(nèi)能對(duì)宅基地及其上面的住宅享有充分的處置權(quán)，建立集體與農(nóng)戶合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制，讓農(nóng)民享有更大的土地收益權(quán)利。制定農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)的獎(jiǎng)勵(lì)政策，農(nóng)民主動(dòng)將空閑的宅基地返還給集體的，地方政府給予他們一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，對(duì)那些符合宅基地申請(qǐng)條件而又主動(dòng)放棄農(nóng)村宅基地進(jìn)城居住的農(nóng)民，地方政府在購(gòu)房上給予政策獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。鼓勵(lì)農(nóng)民將空閑的宅基地退出來(lái)，由集體經(jīng)濟(jì)組織再重新分配或者由地方政府規(guī)劃進(jìn)行土地整理。

5、加強(qiáng)宅基地日常監(jiān)管。要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理法律法規(guī)政策的宣傳，結(jié)合廣大農(nóng)村實(shí)際，按照“貼近群眾、貼近實(shí)際、貼近生活”的原則，采取行之有效的宣傳形式，加強(qiáng)對(duì)廣大農(nóng)民以及基層干部的國(guó)土資源法律法規(guī)及有關(guān)方針政策的宣傳教育，加大對(duì)所謂“風(fēng)水先生”的教育管理，引導(dǎo)農(nóng)民依法依規(guī)和節(jié)約集約用地。要進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理工作格局，要設(shè)立基本農(nóng)田保護(hù)基金，通過(guò)成立“耕地保護(hù)協(xié)會(huì)”、“宅基地審批集中會(huì)審小組”等方面的形式，吸引農(nóng)民參與到宅基地管理當(dāng)中來(lái)，調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性。黨委、政府要當(dāng)好農(nóng)村宅基地管理的堅(jiān)強(qiáng)后盾，國(guó)土資源部門要擔(dān)當(dāng)宅基地管理的“排頭兵”，相關(guān)部門要通力合作，變一家管為大家管，形成黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、部門協(xié)作、公眾參與、齊抓共管的農(nóng)村宅基地管理工作格局。

作者：隆回縣國(guó)土資源局副局長(zhǎng)、紀(jì)檢組長(zhǎng) 賀潤(rùn)仁

第五篇：農(nóng)村宅基地調(diào)研報(bào)告

淺析改進(jìn)和完善農(nóng)村宅基地管理的必要性

農(nóng)村宅基地問(wèn)題，面廣量大，情況復(fù)雜，涉及廣大農(nóng)民的切身利益，長(zhǎng)期以來(lái)一直是農(nóng)村基層工作的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題之一。搞好農(nóng)村宅基地管理，對(duì)于節(jié)約集體用地和保護(hù)耕地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，具有重要意義。黨的十七屆三中全會(huì)指出，要“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”。那么農(nóng)村宅基地管理中存在哪些問(wèn)題？如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)？針對(duì)以上問(wèn)題我們對(duì)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

一、當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，已經(jīng)確定了宅基地集體所有、村民使用、審批取得、一戶一宅、面積法定、權(quán)力登記、不得流轉(zhuǎn)等基本制度，為農(nóng)村宅基地管理提供了基本的法律依據(jù)。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立、城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民生活水平的改善與提高、農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移和新農(nóng)村建設(shè)的全面推進(jìn)，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理制度已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的需要，主要是表現(xiàn)在：

一是宅基地管理不規(guī)范。農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，操作性差，缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性，相互之間還不銜接，國(guó)家也沒(méi)有指定法律、法規(guī)或者規(guī)章，宅基地管理缺少規(guī)范。

二是宅基地缺乏規(guī)劃。第二輪土地利用總體規(guī)劃基本上沒(méi)有預(yù)留新的宅基地規(guī)劃點(diǎn)，沒(méi)有為發(fā)展預(yù)留空間，無(wú)法適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)對(duì)宅基地管理的需求，致使新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃、村莊規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃很難銜接。

三是農(nóng)村居民點(diǎn)分布零散，面積大，超面積占用宅基地現(xiàn)象普遍。我縣農(nóng)村宅基地總體以自然村落為主，布局分散，30戶以下的自然村分布普遍，占地面積大。

四是宅基地管理薄弱，有的地方放任不管。由于前幾年鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革，人員變動(dòng)較大，再加上基層國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)改革不到位，我縣將工作的重點(diǎn)放在經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地、農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理上，對(duì)農(nóng)村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出來(lái)，新的宅基地隨意擴(kuò)張，甚至占用農(nóng)用地而無(wú)人問(wèn)津。

五是管理方式落后。農(nóng)村宅基地管理制度仍然停留在上個(gè)世紀(jì)80年代的管理理念和管理模式上，程序繁雜重復(fù)，效率低下，管得多服務(wù)的少，更談不上人性化的管理。

六是缺乏有效的監(jiān)督管理手段。農(nóng)村宅基地管理重審批輕監(jiān)管，管理缺乏依據(jù)，造成宅基地一批了之，越批越多，空閑的宅基地卻無(wú)人過(guò)問(wèn)。

七是宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制缺失。法律和政策限制宅基地流轉(zhuǎn)，特別是禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地，但又沒(méi)有農(nóng)村村民退出宅基地的機(jī)制，不但存在大量的隱性流轉(zhuǎn)，而且致使已定居城鎮(zhèn)或他鄉(xiāng)的居民不能將其合法擁有的宅基地轉(zhuǎn)讓出去，使宅基地使用權(quán)的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)，宅基地空臵、空心村現(xiàn)象普遍，土地不能得到充分利用，同時(shí)由于宅基地禁止抵押，農(nóng)民無(wú)法通過(guò)抵押宅基地在銀行進(jìn)行融資，進(jìn)一步發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和壯大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等等。

二、完善宅基地制度應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

（一）推進(jìn)節(jié)約集約用地，建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、“一戶一宅”、節(jié)約集約用地原則，強(qiáng)化宅基地規(guī)劃在宅基地管理中的地位和作用，明確并細(xì)化各類不同地區(qū)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，明確農(nóng)民住宅小區(qū)即新農(nóng)村用地標(biāo)準(zhǔn)，明確多余宅基地及宅基地轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)予、收回的監(jiān)管措施，規(guī)范設(shè)立登記、變更登記及注銷登記的程序，強(qiáng)化批后監(jiān)督的措施和手段，正確處理政府干預(yù)和市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系，充分發(fā)揮干預(yù)職能，強(qiáng)化宅基地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和權(quán)利保護(hù)。

（二）必須堅(jiān)持以人為本的理念，把服務(wù)人民、方便群眾為準(zhǔn)則。一是符合條件的，農(nóng)村村民一次申請(qǐng)即可取得宅基地使用權(quán)證，減少環(huán)節(jié)和重復(fù)勞動(dòng)；二是充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地管理中的作用，確立本集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地決定權(quán)，如果本集體經(jīng)濟(jì)組織是村民小組的，則不需要經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)的同意，村民即可向國(guó)土資源部門申請(qǐng)。三是建立政府干預(yù)制度，防止弱勢(shì)個(gè)體法定的宅基地使用權(quán)受到侵害，通過(guò)聽(tīng)證形式，對(duì)符合條件的村民由政府直接批準(zhǔn)其宅基地。

（三）明確基層國(guó)土資源管理所的法律地位，充分發(fā)揮其在土地管理中的橋頭堡作用。隨著國(guó)土資源管理體制改革的到位，在宅基地管理中，必須把國(guó)土資源所放在首要位臵，無(wú)論是宅基地申請(qǐng)的受理、初審、證書送達(dá)，還是宅基地面積的丈量、確認(rèn)、糾紛的調(diào)處、權(quán)力的保護(hù)、宅基地的日常管理等都必須發(fā)揮國(guó)土資源管理所得作用，并在法律上予明確規(guī)定，從而確立國(guó)土資源管理所在土地管理中的法律地位，為其依法行政，發(fā)揮管理作用提供法律依據(jù)。

三、創(chuàng)新制度、強(qiáng)力改革落后的宅基地管理方式

一是建立農(nóng)村宅基地規(guī)劃制度。把宅基地規(guī)劃作為宅基地管理的基礎(chǔ)，明確農(nóng)村宅基地規(guī)劃的內(nèi)容和法律地位。各居民點(diǎn)內(nèi)各戶宅基地的位臵和界址范圍，擬調(diào)整、控制、整治、新建的宅基地及居民點(diǎn)的布局、利用方案，規(guī)劃實(shí)施的保障措施。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)村宅基地規(guī)劃作為審批農(nóng)村宅基地規(guī)劃作為審批農(nóng)村宅基地的依據(jù)，發(fā)揮規(guī)劃的控制、引導(dǎo)作用。

二是確定宅基地登記生效制度?，F(xiàn)行的宅基地登記是一種登記對(duì)抗原則，即不登記權(quán)力仍然有效，但登記了可以對(duì)抗第三人。物權(quán)法在建設(shè)用地使用權(quán)登記中首次規(guī)定了登記生效原則，而對(duì)宅基地管理則沒(méi)有規(guī)定登記是對(duì)抗還是生效。為便于宅基地管理，強(qiáng)化宅基使用權(quán)人的權(quán)利意識(shí)。充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的權(quán)能，宅基地登記也應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法管理建設(shè)用地使用權(quán)登記生效原則的規(guī)定，確立宅基地登記生效制度，規(guī)定不登記的法律后果。

三是建立農(nóng)民住宅小區(qū)用地制度。為了適應(yīng)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求，提高農(nóng)村村民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，享受改革開(kāi)放的成果，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，鼓勵(lì)農(nóng)民集中居住，應(yīng)當(dāng)允許在集體建設(shè)用地上興建農(nóng)民住宅小區(qū)，向本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民出售，建立農(nóng)民住宅小區(qū)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度，明確建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的條件和范圍，規(guī)范建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的用地及辦理宅基地使用權(quán)證的程序等。

四是建立宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃專項(xiàng)指標(biāo)制度，確保宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)落到實(shí)處。針對(duì)宅基地審批的不確定性和宗地的分散性，改革現(xiàn)行的宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批次審批辦法，實(shí)行先批后核，即每年年初在具體的宅基地宗地地塊未落實(shí)的情況，由市、縣國(guó)土資源行政主管部門在省人民政府規(guī)定的專項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)里，申請(qǐng)宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，經(jīng)批準(zhǔn)后當(dāng)年內(nèi)落實(shí)到具體地塊，并在年終上報(bào)核實(shí)，以解決申請(qǐng)宅基地?zé)o農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃而長(zhǎng)期無(wú)法批準(zhǔn)農(nóng)民未批先用，以及每家每戶單獨(dú)分散申請(qǐng)難以一次批準(zhǔn)等問(wèn)題。

五是建立宅基地流轉(zhuǎn)制度。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)有其客觀必然性，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，靠“堵”的辦法禁止交易活動(dòng)已很不現(xiàn)實(shí)，及時(shí)正確地進(jìn)行疏導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)宅基地有序流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為深化改革的迫切需要。我國(guó)《憲法》第十條第四款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”和《物權(quán)法》第一百五十三條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，并沒(méi)有禁止宅基轉(zhuǎn)讓行為，而是要求依據(jù)土地管理法律法規(guī)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、行使。因此建立宅基地轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予等宅基地流轉(zhuǎn)制度不但不違反憲法和物權(quán)法的規(guī)定，而且對(duì)于農(nóng)村投融資制度改革和完善，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)民增收和新農(nóng)村建設(shè)具有重大而現(xiàn)實(shí)的意義。