第一篇：安化縣梅城鎮(zhèn)房地產市場調查及可行性分析報告

安化縣梅城鎮(zhèn)

房地產市場調查及可行性分析報告

目錄

第一部分：宏觀環(huán)境分析...............................................................................................................3

一、安化縣梅城鎮(zhèn)概括...........................................................................................................3

二、安化縣梅城鎮(zhèn)經濟環(huán)境分析...........................................................................................4

三、安化縣梅城鎮(zhèn)城市環(huán)境分析...........................................................................................4

四、安化縣梅城鎮(zhèn)宏觀投資環(huán)境分析結論...........................................................................6

第二部分：房地產市場分析...........................................................................................................7

一、安化縣梅城鎮(zhèn)房地產現(xiàn)狀...............................................................................................7

二、安化縣梅城鎮(zhèn)個案分析...................................................................................................7

三、安化縣梅城鎮(zhèn)房地產特點.............................................................................................10

四、投資可行性分析結論.....................................................................................................10

第一部分：宏觀投資環(huán)境分析

一、安化縣梅城鎮(zhèn)概括

1．安化縣梅城鎮(zhèn)地理區(qū)位

梅城鎮(zhèn)地處益陽市安化縣東南部，東抵清塘鎮(zhèn)，南與新化毗連，西接樂安鎮(zhèn)，北界仙溪鎮(zhèn)，總面積279平方公里；地理座標為北緯28度08分，東經111度38分，平均海拔約185米。

2．安化縣梅城鎮(zhèn)行政區(qū)劃

梅城鎮(zhèn)行政區(qū)域劃分為北街社區(qū)居委會、東街社區(qū)居委會、南街社區(qū)居委會、西街社區(qū)居委會；下屬為29個村。（龍安村、西街村、東街村、南街村、紫云村、良將村、梁乙村、望城村、巖溪村、三里村、十里村、云河村、鹿角溪、中田村、南橋村、道觀村、建樟村、紅興茶村、鋪坳村、蘇梅村、黃泥村、楊高村、雙富村、栗林村、松山村、柏樹村、雙江口、江灣村、栗星）

3．安化縣梅城鎮(zhèn)發(fā)展歷史

梅城是個歷史悠久、交通便利、商貿發(fā)達、經濟繁榮的大鎮(zhèn)。自宋熙寧五年在梅城設安化縣城至1951年縣城搬遷至東坪，曾有縣治史878年，梅城早期是梅山文化的發(fā)祥地，梅王——扶漢陽的塑像屹立在鎮(zhèn)區(qū)西面的紫云山；交通給梅城帶來了便利，鎮(zhèn)內有207國道，217、311省道和正在建設的“二廣”高速形成的交通網絡，還有一條計劃中的鐵路也經過梅城，設縣級站；梅城地處湘中腹地，周邊與新化、婁底、邵陽、冷水江、漣源等縣市接壤，自古就有“六縣通衢、八方集鎮(zhèn)”之稱，輻射周邊150多萬人口，2000多平方公里地方，歷史上就形成了商賈云集，一直是湘中地區(qū)重要的商品集散地和中轉站；梅城的商貿發(fā)達促進了經濟的繁榮，全鎮(zhèn)國民生產總值達14億元，財政收入達2400萬元，城鄉(xiāng)居民人均純收入達2800元，并形成了木瓜、茶葉、蔬菜、生豬、野雞、建材等特色產業(yè)。梅城鎮(zhèn)的發(fā)展得到了上級領導的大力支持，1992年省體改委批準梅城為縣級經濟開發(fā)區(qū)，1995年列為建設部500個小城鎮(zhèn)試點鎮(zhèn)之一，1998年獲全省“經濟百強鎮(zhèn)”稱號，2002年起分別列入國家、省、市重點鎮(zhèn)。

4．安化縣梅城鎮(zhèn)自然資源

梅城山多耕地少，農村富余勞力多，是經濟建設中的人力資源財富。更兼在海內外工作者數(shù)以千計，其中不乏科學家、金融家、大商賈、軍、政界要人。梅 城的物產資源大多在山上。林業(yè)以松、杉、楠竹為多。至2000年，梅城鎮(zhèn)森林覆蓋率增加到52.6%，恢復了竹木市場，木材有松、杉、楠竹、樟、梓、水桐等，暢銷省內外。

梅城的土特產如歷史悠久的茶葉、藥材、花生、桐油、生漆、棕片、木瓜、獼猴桃、山蒼子及新興的烤煙、水果、黃姜等等。茶葉有史以來靠質量取勝。清代及以前，梅城是“貢茶”制作中心。民國時期，安化茶葉曾在巴黎博覽會上獲金獎。梅城的木瓜成品“紫蘇木瓜”有百余年制作史。現(xiàn)該鎮(zhèn)境內木瓜樹栽培己逾3000畝，并有了幾個小型木瓜加工廠。進一步擴大木瓜種植面積，辦較大的木瓜加工廠，打出梅城綠色食品梅山“木瓜干”晶牌。梅城農村普遍種花生，20世紀80年代年總產量逾1000噸。

5．安化縣梅城鎮(zhèn)交通條件

梅城交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，207國道和217、311省道(原柘湘公路、梅新公路)交匯貫通。梅城東部、北部地區(qū)直通長沙、益陽、常德等經濟較發(fā)達的城市，西部經新化、邵陽通向湘西、湘西南，至西部開發(fā)區(qū)，是銜接東、西部的黃金地帶，具有重要的經濟發(fā)展戰(zhàn)略地位。

二、安化縣梅城鎮(zhèn)經濟環(huán)境分析

該鎮(zhèn)國內生產總值達7.8億元，財政收入達1000萬元，市場交易額達1.5億元，農民人均純收入達1900元。

三、安化縣梅城鎮(zhèn)城市環(huán)境分析

1．安化縣梅城鎮(zhèn)城市建設概況

城區(qū)占地面積由20世紀50年代的0.4平方公里增加到2000年的2.5平方公里。街道向四方伸展，東部延伸至207國道與梅田公路交接的“見官亭”，西部延伸到紫云與龍安交界的馬溪橋，南部延伸到南橋墩，北部延伸到望城坡北側。街道建設以新梅街為主軸，建成大小新街道十多條，與老街銜接，形成棋盤網絡格局。新壘起540多棟商業(yè)和居住用房，其中不乏七八層的高樓大廈。開發(fā)區(qū)房屋總建筑面積增加到60多萬平方米，為民國時期的六倍。其中占地40多畝的農貿市場拔地而起，為湖南省鄉(xiāng)鎮(zhèn)級規(guī)模最大的農貿市場，到開發(fā)區(qū)經商者遠涉全 國28個省市。

2．安化縣梅城鎮(zhèn)城市建設總體規(guī)劃

1、拉動住宅。從1993年梅城設立縣級開發(fā)區(qū)以來至2008年的15年中，鎮(zhèn)區(qū)內新建住房面積150萬平方米，平均每年新建6萬平方米，多的年份達12萬多平方米，投入住宅建設的資金達15億多元，住宅產業(yè)的發(fā)展使建城區(qū)面積由1992年前的0.78平方公里擴大到現(xiàn)在的4.2平方公里，引進農民進城3.5萬人。

2、擴大市場。為了適應梅城商貿發(fā)展的需要，鎮(zhèn)政府分別于1987年、1995年、2001年三次新建市場，擴大規(guī)模，先后組織社會資金800多萬元，新建了建筑面積5.4萬平方米的大市場，設有經商的門面上千戶，固定攤位3000多個，市場年成交額達20多億元。

3、加快交通。1993年，鎮(zhèn)政府爭取省交通廳投資200萬元，把湘運梅城車站改造成縣級汽車站，直接開通了廣州、深圳、貴陽等許多全國大中城市的客運線路，隨著經濟的發(fā)展，和人們對交通的需求，鎮(zhèn)政府又于2004年組織資金1000萬元新建了啟安汽車東站，實行長短途客運車輛分流進站管理，解決車輛亂停亂靠問題，目前正在運作中。

4、發(fā)展新區(qū)。為了進一步擴大城鎮(zhèn)規(guī)模，提高城鎮(zhèn)品位，鎮(zhèn)政府于2003年爭取縣委、縣政府的高度重視，以600萬元稅費包干的方式開發(fā)建起了啟安新區(qū)，啟安新區(qū)開發(fā)前是一片河灘洼地，通過招商引進安化富康房地產開發(fā)公司開發(fā)建設用地200畝，共投入建設資金2億元，新建建筑面積18萬平方米，修建了大橋2座，防洪堤1300米，用于城鎮(zhèn)基礎設施建設的資金達4000多萬元，在新區(qū)內建起了高12層的賓館，具有規(guī)模的汽車東站，建材、農產品專業(yè)市場，新引進城鎮(zhèn)人口4000多人。啟安新區(qū)僅用了3年的時間，將一片河灘洼地建成新區(qū)，在梅城城鎮(zhèn)建設史上是個創(chuàng)舉。

5、改造舊城。梅城是個千年古鎮(zhèn)，舊城改造任務十分繁重，通過多年的改造，舊城仍存在許多困難和問題，2008年鎮(zhèn)政府下定決心成立了舊城改造專門班子，籌措了專用經費，拆遷了舊城臨街舊房面積1.2萬平方米，改造和硬化了東西南北連接的4條老街，長890米，硬化面積達8000平方米，新建下水道1280米，并在改造的主街道人行道上鋪裝了花崗石2400平方米，安裝了高檔路燈20盞，栽植了桂花樹80株，配置了果皮箱30個，年內用于舊城改造的資金達350 5 萬元，昔日居民怨聲載道“雨天一身泥，晴天一身灰”的老街，而今成了寬敞明亮的新街和居民散步休閑的場所。

6、完善功能。梅城具有一般縣城的規(guī)模，但由于是個建制鎮(zhèn)的體制，致使城鎮(zhèn)資金短缺，基礎設施嚴重滯后。針對這一情況，鎮(zhèn)政府一方面爭取上級的支持，一方面鼓勵“人民城鎮(zhèn)人民建”，縣級很多單位在梅城設有機構，如具有300多年歷史的安化一中，縣二人民醫(yī)院在梅城發(fā)揮了及其重要的作用，還有交通、電力、通信、廣電、銀行、保險、法律等機構均設置齊全，在道路硬化、下水道修建、街道綠化、自來水、公共廁所等公益事業(yè)方面也逐步加大了投入力度，全鎮(zhèn)自來水入戶率達98%，為適應城鎮(zhèn)管理，并相應的設立了規(guī)劃建設站、環(huán)衛(wèi)所、城管隊三個機構，配置了車輛，安排了專項經費。

四、安化縣梅城鎮(zhèn)宏觀投資環(huán)境分析結論

梅城鎮(zhèn)具有無限發(fā)展商機，交通發(fā)達，物產豐富，商貿繁榮，為湘中一個重要商品集散地。梅城鎮(zhèn)是國家建設部批準的500個小城鎮(zhèn)建設試點鎮(zhèn)，湖南省批準的經濟開發(fā)區(qū)，湖南省政府確定的農村綜合改革試點鎮(zhèn)，湖南省經濟百強鎮(zhèn)。小城鎮(zhèn)發(fā)展勢頭強勁，梅城鎮(zhèn)黨委、政府決心擴大招商引資渠道，建成區(qū)面積達5.7平方公里，人口達5萬人，把梅城建設成為一個既有商貿、加工，又有文化品味和旅游休閑的文明城鎮(zhèn)。

第二部分：房地產市場分析

一、安化縣梅城房地產現(xiàn)狀

1．安化縣梅城鎮(zhèn)市場現(xiàn)狀

◎房地產開發(fā)起步較晚，開發(fā)規(guī)模及價格正處于逐步攀升階段 ；

◎房地產市場缺乏規(guī)范市場化運作的體制及環(huán)境，規(guī)?；氖袌錾形葱纬桑?◎整體的營銷手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，營銷水平相當落后； ◎單位建設、私人建房、定向開發(fā)普遍存在，房地產市場化程度較弱； 2．安化縣梅城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

從整個梅城鎮(zhèn)房地產市場發(fā)展來看，住宅商品房的開發(fā)處于快速發(fā)展階段，原有商品房供應量不多，后續(xù)開發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽度、有實力的開發(fā)商不多；發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理上意識不強烈，開發(fā)樓盤建筑設計無特色，樓盤配套比較差，樓盤基本無綠化。

依據(jù)調查顯示，目前梅城鎮(zhèn)房地產品質稍微具有代表性的有：中梅豪庭、洢水名居、梅嶺新城、三星商貿大廈等。下面我們對這些樓盤進行具體分析，以便掌握梅城鎮(zhèn)未來的市場發(fā)展情況，為后期項目的開發(fā)提供參考資料。

二、安化縣梅城鎮(zhèn)個案分析

1．代表性樓盤概況

◎規(guī)模普遍較小，建筑風格單一，以傳統(tǒng)多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現(xiàn)與多層共存的市場狀態(tài)，小高層市場有待在今后的市場中逐步培育，目前還處于初級階段；

◎產品外立面外觀以外墻瓷磚處理，品質感稍顯不足；

◎開發(fā)戶型主要以兩房、三房為主，四房占很少一部分，頂部復式產品稀缺。大多建筑在80-130㎡之間。

2．代表性樓盤對比

根據(jù)上述目前房地產市場在售項目的供給量特征，本次調研特別針對市場上具有代表性的房地產項目分析；

（1）梅嶺新城商業(yè)廣場

——項目導讀：該項目于2011年3月份正式進入市場，項目位于梅山大道

與梅王路交匯處，由安化三星房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，佛

山市城協(xié)建筑設計院設計，無營銷代理公司，無物業(yè)公司。——項目定位：梅城CRD第一商業(yè)廣場

——項目規(guī)模：總占地面積20637.4㎡，總建筑面積74517.16㎡，容積率 3.61，綠化率27%，總戶數(shù)474戶，建筑共有4棟，14個單

元，分別由8層、17層及部分兩層臨街商業(yè)裙樓組成?！ㄖ厣汉啙?、現(xiàn)代建筑風格；

——工程進度：11年進入市場以來，截止目前已開發(fā)一期和二期，目前工

程進度為第三期基礎建設；

——銷售情況：目前二期銷售率約為80%，一期已售罄；銷售付款方式為一

次性和按揭，優(yōu)惠政策為一次性付款優(yōu)惠50-100元 /㎡?！獌r位情況：均價約為2800元/㎡左右，商業(yè)未出價； ——主力總價：以130㎡主力三房為例，市場總價36萬左右，——商業(yè)分析：臨街商鋪未出價，采用出售方式；

——項目配套：周邊分布建材市場、餐飲、娛樂、銀行、醫(yī)院、學校、商業(yè)

步行街等配套設施均可滿足社區(qū)居民日常生活消費，配套相

當完善。（2）中梅豪庭

——項目導讀：該項目于2014年2月份正式進入市場，項目位于梅山大道

（晨光路），由安化嘉和房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，無營銷

代理公司，無物業(yè)公司?！椖慷ㄎ唬簩W府正脈 梅城地標

——項目規(guī)模：建筑共32層，總高度超過100米，總戶數(shù)315戶，建筑共

有1棟，兩層臨街商業(yè)裙樓組成，無綠化?！ㄖ厣含F(xiàn)代建筑風格；

——工程進度：14年進入市場以來，截止目前基礎建設已完成，現(xiàn)已建到

第二層；

——銷售情況：目前項尚未開盤，未出價格；可以預定房源，預定房源政策

為100㎡以下交訂金2萬元，100㎡以上的交訂金8萬元，現(xiàn)已交訂金房源為285套，未定房源為30套?！獌r位情況：住宅、商業(yè)都未出價；

——商業(yè)分析：臨街商鋪未出價，采用出售方式；

——項目配套：周邊分布建材市場、餐飲、娛樂、銀行、醫(yī)院、學校、商業(yè)

步行街等配套設施均可滿足社區(qū)居民日常生活消費，配套相

當完善。（3）洢水名居

——項目導讀：該項目于2012年正式進入市場，項目位于梅城鎮(zhèn)老汽車站

旁，由湖南皇宇房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，無營銷代理公司，無規(guī)模物業(yè)公司。——項目定位：梅城中央 獨攬巔峰

——項目規(guī)模：建筑共19層，共3層商業(yè)，16層住宅，住宅共64戶，戶

型結構均為三室兩廳，面積為：138.4㎡、130.11㎡、126.49 ㎡、127.58㎡。項目無綠化?！ㄖ厣汉啙崱F(xiàn)代建筑風格；

——工程進度：12年進入市場，目前主體已竣工，正在做外墻，約14年10 月份全部完工；

——銷售情況：共64套房，現(xiàn)已經銷售51套，還剩13套房源，銷售率為 80%，銷售政策為一次性付款優(yōu)惠100元/㎡，其它無優(yōu)惠?！獌r位情況：均價約為2800-2900元/㎡左右，商業(yè)未出價； ——主力總價：以130.11㎡三房戶型為例，市場總價38萬左右，——商業(yè)分析：臨街商鋪未出價，采用出售方式；

——項目配套：周邊分布餐飲、娛樂、銀行、醫(yī)院、車站等配套設施均可滿

足社區(qū)居民日常生活消費，配套相當完善。（4）三星商貿大廈

——項目導讀：該項目于2014年正式進入市場，項目位于梅山大道與梅王

路交匯處，由安化縣三星房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，佛山市

城協(xié)建筑設計院設計，無營銷代理公司，物業(yè)公司為三星物

業(yè)管理。

——項目定位：宜居三星 幸福一生

——項目規(guī)模：建筑共22層，其中1-6層為商業(yè)，7-22層為住宅，住宅共 120戶，戶型結構均為一房一廳、兩房兩廳、三房兩廳、四

方兩廳，其中以三房兩廳為主力戶型，項目無綠化?！ㄖ厣汉啙崱F(xiàn)代建筑風格；

——工程進度：14年進入市場，目前商業(yè)已建4-5層，竣工時間大約為2015 年6月份；

——銷售情況：14年進入市場以來，截止目前住宅已銷售82套，還剩38 套，銷售率為68%，銷售政策為一次性付款優(yōu)惠80元/㎡，其它無優(yōu)惠；

——價位情況：均價約為2900元/㎡左右，商業(yè)未出價； ——主力總價：以130㎡主力三房為例，市場總價38萬左右，——商業(yè)分析：商業(yè)未出價，采用出售方式；

——項目配套：周邊分布建材市場、餐飲、娛樂、銀行、醫(yī)院、學校、商業(yè)

步行街等配套設施均可滿足社區(qū)居民日常生活消費，配套相

當完善。

三、安化縣梅城鎮(zhèn)房地產發(fā)展特點

梅城鎮(zhèn)開發(fā)投資規(guī)模和價格正處于逐步攀升階段，有較高知名度和美譽度、有實力的開發(fā)商不多；發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理上意識不強烈，開發(fā)樓盤建筑設計無特色，產品無檔次，比較傳統(tǒng)，無創(chuàng)新性設計產品，在戶型上均都以三房為主力戶型，樓盤配套比較差，樓盤基本無綠化。

購房人員均為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、公務員為主，經商、務工人員為輔，當?shù)乜蛻糍彿坑皇呛軓娏?。二級市場不是很活躍。

四、投資可行性分析結論

風險分析：

◎購房人員主要客戶群體為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及在外發(fā)展人員，銷售階段性比較強 烈，無持續(xù)性銷售；

◎當?shù)貥潜P付款方式單一，大部分樓盤選擇為一次性付款，對客戶購房壓力大；當?shù)劂y行按揭無正規(guī)性操作，為擔保性按揭（地下按揭），銷售回款有風險；

◎當?shù)貥潜P市場處于初級階段，樓盤價格偏低，二級市場不活躍，在價格上進行突破比較困難；

可行性分析：

當?shù)厥袌霎a品整體規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理上意識不強烈，產品無檔次，比較傳統(tǒng)，無創(chuàng)新性設計產品，可在這幾點上面做產品差異化，占據(jù)主導市場；當?shù)貥潜P市場基本無綠化，無完善配套，可做規(guī)模性綠化跟配套，提升產品檔次，提升產品品位，占據(jù)主導先鋒市場。當?shù)厥袌隹勺鲋懈叨水a品。

第二篇：房地產市場調查分析

房地產市場調查分析

只要用心去找，你能找到一大堆教科書，教導我們怎么做市場調查分析——我不想評價這些方法對不對，各人各體會，如果你覺得一種方法，能夠有助于你了解事實真相，那么它就是一種好方法。

我想強調的一點是，受國情所限——這主要體現(xiàn)在兩個方面：一是政府對于公共信息的絕對壟斷，二是絕大多數(shù)公司對于營銷的理解還停留在一個很膚淺的層面。在現(xiàn)實生活中，市場調查分析工作很少能夠做到象教科書上的案例那么完美。

通常工作人員會被要求用一點點少得可憐的預算，在一個很短的時間內就要迅速理解一個市場，并形成文字。這看起來有一定的難度，不是嗎？不過沒有關系，掌握了一定的方法，我們還是可以順利完成工作的。

因為事物的發(fā)展都有其客觀規(guī)律，只要你能把握住幾個關鍵的點，我們就可以建立起一個完整的邏輯，市場分析只是一種推理游戲。

城市經濟分析

中國地大物博，幅員遼闊，但是區(qū)域經濟發(fā)展非常的不均衡，不但不同的區(qū)域、不同的省份之間經濟發(fā)展狀況的差別極大，比如：沿海地區(qū)與西北地區(qū)的經濟差距，是有目共矚的。

即使是同一個省內，同一個地區(qū)的兩個不同城市，經濟發(fā)展狀況都有可能存在明顯的差距。以揚州為例：高郵與江都同屬揚州地區(qū)，相隔不過2小時的車程，但是江都是全國著名的經濟百強縣，購買力之強不亞于揚州，而高郵的經濟情況相形只下，就要落后太多了。

隨著土地拍賣政策的出臺，異地開發(fā)已經越來越普遍。對一個陌生的城市做調查，第一緊要的就是對城市經濟的分析。城市經濟分析，在教科書里也被稱作宏觀經濟分析，顧名思義，免不了要與一大堆的數(shù)據(jù)打打交道，這是個很讓人頭痛的問題。

我承認，我就看不懂那些數(shù)據(jù)究竟代表了什么意思：這就象財富一樣，在100萬以內，財富的擁有者或許還會有一個直觀的印象，但若是后面的零達到8個以上，這種財富就只是一個數(shù)字了。

在實際工作中，我所采用的辦法是類比。

我在一、二、三級城市都操作過項目，一般情況下，操作一個住宅項目，你至少需要在那個地方呆8個月以上的時間。策劃多半是個不太安份的人，喜歡到處走走看看；同時工作也要求我們對所在的城市要有充分的了解——以我的經驗，在任何一個城市呆上8個月左右，任何一個策劃對于那座城市的方方面面應該會有一個 象了。

這種比較全面的直觀印象是非常寶貴的，有了這種直觀印象，你就已經拿到了一把迅速理解另一個陌生城市的金鑰匙。比如：前段時間，我剛剛去安徽安慶做了個市場調查。到達安慶后，我所做的第一件事，就是通過報社的朋友搞了份2004年的統(tǒng)計報告，然后將其中幾個關鍵的數(shù)字找出來，比如：固定資產投資、房地產占的比重、人均收入、恩格爾系數(shù)等，和揚州的數(shù)據(jù)比了一比，因為我在揚州生活工作的比較長，手里有比較詳盡的資料，具體數(shù)據(jù)如下：（此處省略）

不怕不識貨，就怕貨比貨啊，很明顯，各項經濟指標都差了老大一截呢！(我所采用的還是2002年揚州的統(tǒng)計報告的數(shù)據(jù))，差距真是好大，至此對于安慶的經濟我已經有個大致的感覺了。

剩下的就是觀察了，到處走走，看看各行各業(yè)的經營發(fā)展概況，比如市中心主要是商業(yè)街，經營的品種，經營狀況等等等，總的來看，與數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出來的差距還是吻合的。1

這是一個快速理解一座城市的簡便辦法，就某些角度來說，工作人員也確實沒有辦法再進一步的深入理解了，我們畢竟不是經濟學家，也不是社會學者。

事實上，采取這種辦法最大的好處，不僅在于能夠迅速理解一座城市的宏觀經濟，更重要的一點就是，我們可以利用已經建立起來的 模板和累積的經驗數(shù)值，迅速的判斷當?shù)胤康禺a市場正處在哪一個發(fā)展階段，從而迅速理解當?shù)氐姆康禺a市場。

市場調查分析

對一個城市的房地產市場做調查分析，最重要的，也是首先要判斷證明的——是這個市場正處于哪個階段，這是非常重要的。因為不同階段的市場，其市場特征與消費者的行為特征是不一樣的。

更重要的是，通過對于市場階段的劃分，我們可以預測出該市場在項目開發(fā)周期內，將會發(fā)生一些怎么樣的轉變，這對于營銷戰(zhàn)略的制訂的極其重要的。

想要迅速的判斷當?shù)胤康禺a市場正處在哪一個發(fā)展階段，你的手里必須要有一個 模板。什么是模板呢？如果你在一個城市工作過，對那里的房地產市場有充分的了解，并歸納整理出了完整的資料，那么這個市場就可以被看過一個 模板。

有這么一句名言：歷史就象一個車輪，當條件吻合的時候，一切都會重演。如果你去到一個和這個 模板各方面條件都差不多的城市，只要這個市場同樣具備某些因素，你就能預見到未來將會是怎么樣的,這就是 模板的作用。還是以安慶市場為例：

我是用揚州作為模板去衡量安慶市場的，因為揚州是房地產市場發(fā)展得比較好的地級市之一，而且推動市場發(fā)展的因素比較的規(guī)范，所以可以作為典范。而且我在那里操過2年的盤，有豐富的 累積。

為了便于大家理解，我先簡單介紹一下?lián)P州市場。

揚州的房地產市場發(fā)展較迅速，大盤只用了2年時間，就從1550 元/平方米迅速拉升至2560元/平方米（2003年市場均價）的高位，此后大盤開始進入了盤整期，推案難度與市場風險明顯增大，見圖5：（省略）

安慶與揚州有許多相似的地方，都是區(qū)域重要的地級市，同樣下轄不少縣級市，雖然經濟指標差距甚大，但是房地產是針對高端客戶群的產業(yè)，這最多只是個市場容量的問題。

從安慶的市場情況來看，目前需求結構的主要成分為城市化進程帶來的首次置業(yè)需求與以提升生活品質為目的的二次置業(yè)，很明顯市場尚處于成長階段中期，這是個很敏感的階段，因為機遇與風險并存。這樣的市場有點一個經典的營銷案例：兩個鞋類推銷員同時去了一個很落后的地方，發(fā)回的電報卻截然相反，一個說：糟，這里的人沒有穿鞋的習慣；另一個卻說：好極了，這里的人還沒有開始穿鞋呢！

那么這到底是怎么樣一個市場呢？問題的關鍵在于：在此后的24個月以內，安慶的房價是否也能夠象揚州一樣，進入一個迅速攀升的通道呢？答案是：NO。

首先我們來看看，是什么因素造就了揚州在這24個月時間里能夠劃出這么漂亮的一條上陽線呢？除了 區(qū)位優(yōu)勢、經濟底蘊以及因為是***的故鄉(xiāng)，得到了大量的優(yōu)惠政策外，有三個最主要的因素：

（一）拆得兇：舊城改造的力度大，（二）攤得開：城市化進程效應明顯

（三）良好的價值鏈：拆建兩旺，二、三級市場的良好聯(lián)動都直接導致了消費者投資欲望高漲 這些條件安慶都不具備：

●從一級市場來看，地方政府明顯缺乏土地營運的經驗和有效手段。缺乏經濟支撐的城市規(guī)劃顯得“大而空”。

●土地價格與實際價值相去甚遠，新近出臺的土地基準價政策形如自說自話的“獨角戲”。如果通過競拍手段獲得土地資源，開發(fā)風險較大。

● 安慶的三級尚未啟動，存量房價格還停留在一個較低的水準。

● 由于地方經濟疲軟，土地價值不高，加之受國家宏觀調控政策影響，政策趨于保守，預計短時間內，地方政府在舊城改造上很難有幅度較大的舉動。2004年的拆遷計劃為20000平方米。短時間內無法形成拆建兩旺的良性循環(huán)。

分析到這里，大的思路已經基本上都已經出來了，大盤明顯是沖高乏力的，這樣的市場，比較適合的入市策略只有“小盤精致化”了。開發(fā)總量以5萬平方米以下為宜，產品以中高檔產品為宜，目標人群鎖定高收入的精英階層。

有了針對性，剩下的區(qū)域市場微觀分析，做起來就輕松多了，許多無謂的內容可以放棄，這一節(jié)，放在后面一章來闡述。

需要強調的一點是：中國的房地產市場與理論是有一定的差距的，經驗數(shù)值是非常重要的，以下是王石有關市場分析的一段講話：

…怎么把它套算，套算出個結果，經驗統(tǒng)計數(shù)字是根據(jù)萬科自己所在開發(fā)的八個城市手機的資料，上海、北京、深圳、天津、成都、武漢、南京、沈陽、南昌，應該說如果有廣州就更有說服性，因為萬科本身在廣州沒有開發(fā)，這個結果主要是按照這幾個指標，一個可用以購買的資金，第二個首期付三成的住宅總價，第三個商品住宅均價，可購買住宅面積，上海是70平方米，北京是61平方米，主要是北京價格比較貴，深圳是71平方米，按照這樣，由于它很多地方價格非常便宜，平均出來面積最大是成都和武漢，72平方米，南昌雖然價格很便宜，但是由于它收入更低，所以南昌并不說明價格這方面大。

這就是八個城市可支配的付三成，可支配的要首付的資金，可購買的面積，這是理論測算出來的。

第二個我們看到實際情況，實際情況我們看到上海主力戶型是98平方米到115平方米，與理論測算差距28到45，北京的主力戶型比較大120到130，與測算相差59到69，給的這個數(shù)字，從這個統(tǒng)計來看理論和實際的差距相當大，當然我們這里很多其他因素沒有考慮進去，比如北京很多人買房并不是北京本地人購買，所以按照北京本地人的家庭收入這樣的方式差距，這個因素要考慮進去，我們看這個算出各地的差距。這是我們給出三條曲線，我們看這條黃線是理論測算，我們主力戶型無論是低端還是高端，都和這個理論差距非常大，我們看到這就是現(xiàn)在理論和實際測算的一個結果的差別。

所以我們不得不得出一個結論，我們現(xiàn)在的消費是超前的，超前差別這么大，經驗數(shù)值從那里來？來自案場，企業(yè)要有信息管理的意識，必須高度重視對案場信息的收集整理。事實上，這才是銷售單位最寶貴的財富。

消費者的調查分析

消費者調查分析，主要還是以信息的收集整理、觀察、訪談等手法為主；這里要談到一個有趣的話題就是究竟要不要做 問卷調查?

如果是住宅項目，我覺得沒有什么必要。為什么呢?很簡單，房地產是一種高檔耐用消費者，許多人一生中也就消費那么一次，根本無從累積經驗。

所以你拿個問卷去問他，他就是有心如實招來，都未必能說出些什么有價值的話來。這個事我是深有體會的，全段時間，有個朋友要我?guī)兔x房子，50幾萬的大事呀，人家能不謹慎嗎？于是乎，這個美女就每天在QQ上騷擾我好幾個小時，足足騷擾了一個禮拜。作為朋友，她問任何問題，我都會給她最專業(yè)的回答和最客觀的分析。一個禮拜下來，我發(fā)現(xiàn)她還是一竅不通，而我聽接受到的信息里，唯一對營銷有幫助的一句話就是：象我們這樣和長輩住在一起的人不少，開發(fā)商為什么不多做些 雙主臥的戶型呢?

其次是國情問題，中國是沒有社會信用機制的，所以你根本沒有辦法了解目標人群真實的收入。同時中國人也沒有說真話的習慣，我們從懂事起學會的第一件事，就是說謊。有錢人怕他們的灰色收入暴光；窮人怕丟面子，年輕人的欲望總是被放得很大，中年人的話語有太多的修飾成分——所有的語言，總有被攙雜進或多或少的虛偽的成分…就象我們的政治口號，不是左就是右，很少有人能坦蕩蕩的對一個陌生人說幾句真話。所以一般來說，房地產業(yè)的消費者調查分析是取群體共性，而非個性。王志剛工作室有個將目標人群按照三類九等劃分的作業(yè)流程就很不錯，我也覺得做到這樣就夠了。當然，有了大框架后，還是有許多細節(jié)需要我們去填充的，主要還是以信息的收集整理、觀察、訪談等手法為主。

記者是你最好的幫手，和他們交朋友并非什么難事，記者都有廣告指標的，別忘記了你是他未來的大客戶，如果你愿意請他們喝一杯，再傳授他一點專業(yè)知識的話，我們的記者朋友是很愿意與你分享他對那個城市的理解的。

給保安發(fā)幾棵煙，說點好話，進到一個成熟的小區(qū)去看看，也不是什么難事。周邊的便利店是什么檔次的，里面在賣些什么檔次的貨色？露在窗外的空調機大部分是什么品牌？這些細節(jié)都很容易看出當?shù)厝说纳钏疁省?/p>

當然，如果你不介意做一只土撥鼠的話，還可以去翻翻垃圾筒，所以的秘密都在那里等著你呢！

第三篇：果汁市場調查及項目可行性分析

（復制轉載請注明出處，否則后果自負?。?/p>

在中國，果汁飲料包括果蔬汁和果蔬飲料。果蔬汁是新鮮或冷藏水果和蔬菜直接制成，果蔬飲料則是在果汁和濃縮果蔬汁中加入水、糖液和酸味劑等調制而成的現(xiàn)成飲料。在中國，果蔬汁飲料的果汁含量應不低于10%，否則它們將屬于其他種類的飲料。

近年來，中國果汁飲料市場呈高速發(fā)展態(tài)勢，果汁市場的迅速崛起與消費者的健康意識增強密不可分，果汁飲料，尤其是純果汁里富含身體必需的維生素和微量元素，也因此，健康美味成為果汁吸引消費者的主因。

2011年12月份，我國生產果汁和蔬菜汁飲料162.99萬噸，同比增長11.16%。2011年1-12月，全國果汁和蔬菜汁飲料的產量達1920萬噸，同比增長8.66 %。

中國果汁飲料競爭日趨激烈，市場上存在三股競爭力量：一支是臺灣背景的企業(yè)統(tǒng)一和康師傅，以包裝的創(chuàng)新和口味取勝；一支是包括匯源、娃哈哈等的國內知名企業(yè)；還有一支是大的跨國公司如可口可樂、百事可樂等。目前市場上集中了娃哈哈、匯源、農夫果園、統(tǒng)一鮮橙多、美汁源果粒橙、酷兒、露露等眾多一線飲料品牌。由于大品牌的激烈競爭，使得外來品牌很難進入果汁飲料市場，同時果汁飲料的價格日益透明化，廠家和經銷商的利潤在不斷變薄。尋找新的利潤增長點，成為企業(yè)的當務之急。而要想在競爭激烈的果汁市場取得領先地位，適合市場需要的差異化經營則是關鍵。

中國雖人口眾多，果汁飲料的消費量卻較低，人均年消費量還不到1公斤，是世界平均水平的1/10，發(fā)達國家平均水平的1/40。這表明，果汁飲料在中國仍有巨大的發(fā)展空間。隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的逐步提高，果汁飲料的消費必將進一步增長，未來中國果汁行業(yè)的發(fā)展前景看好，與此同時也具備了非常好的投資優(yōu)勢。

前瞻網《2013-2017年 中國果汁行業(yè)深度調研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》共十三章。首先介紹了果汁的定義、分類、生產工藝等，接著分析了國際國內果汁行業(yè)的現(xiàn)狀，并對中國果菜汁及果菜汁飲料制造行業(yè)的財務狀況進行了詳實的分析，然后具體介紹了濃縮果汁、純果汁、鮮榨果汁、復合果汁的發(fā)展。隨后，報告對果汁市場做了區(qū)域發(fā)展分析、關聯(lián)產業(yè)運營分析、投資潛力和未來前景趨勢分析，最后分析了國內重點果汁生產企業(yè)的經營狀況。本研究報告數(shù)據(jù)主要來自于國家統(tǒng)計局、海關總署、商務部、財政部、前瞻網研究中心、前瞻網市場調查中心、中國飲料工業(yè)協(xié)會以及國內外重點刊物等渠道，數(shù)據(jù)權威、詳實、豐富，同時通過專業(yè)的分析預測模型，對行業(yè)核心發(fā)展指標進行科學地預測。您或貴單位若想對果汁行業(yè)有個系統(tǒng)深入的了解、或者想投資果汁行業(yè)，本報告將是您不可或缺的重要參考工具。

為了全面而準確地反映橙汁產業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來趨勢，前瞻網推出本報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據(jù)中國國家統(tǒng)計局、國家海關總署、相關行業(yè)協(xié)會、國內外相關報刊雜志的基礎信息以及專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。對我國橙汁行業(yè)現(xiàn)狀、橙汁市場供需狀況、橙汁產業(yè)鏈現(xiàn)狀、橙汁重點企業(yè)狀況等內容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對橙汁市場發(fā)展動向作了詳盡深入的分析，并根據(jù)行業(yè)的發(fā)展軌跡對未來的發(fā)展前景與趨勢作了審慎的判斷，為橙汁產業(yè)投資者尋找新的投資機會。為企業(yè)了解橙汁行業(yè)、投資該領域提供決策參考依據(jù)。

資料來源：前瞻網《2013-2017年 中國果汁行業(yè)深度調研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》，百度報告名稱可看報告詳細內容。

第四篇：房地產項目開發(fā)可行性分析報告

房地產項目開發(fā)可行性分析報告

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側。規(guī)劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營業(yè)功能為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規(guī)劃一至二層為營業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協(xié)調和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質的辦公、環(huán)境和高標準的服務設施。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎設施規(guī)劃配套齊全。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、泰州市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現(xiàn)已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發(fā)商報名參加競拍。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關部委及業(yè)內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、江蘇省、泰州市有關土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價值，成為泰州房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在泰州成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、隨著長江三角經濟區(qū)城市發(fā)展一體化的進程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產壯大企業(yè)經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經營，取得規(guī)模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發(fā)展前景分析 根據(jù)對今年以來出臺的房地產行業(yè)政策、泰州市場供需狀況等方面情況調查表明，泰州地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，泰州商品房價格與周邊沿江城市相比價格較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。

3、二手房市場

活躍對新房的促進 隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發(fā)的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進泰州這座最佳人居城市的規(guī)劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。

5、房地產營銷方式的改變 房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強知名度的商業(yè)群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購房群； 四是致力于泰州投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預測 根據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a價格及其發(fā)展趨勢，本項目預測價格：

1、辦公區(qū)8000元/㎡；

2、營業(yè)區(qū)均價12000元/㎡；

3、車位均價8萬元/個；

4、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按泰州市對該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、擬開發(fā)建設期為1年。

3、以多年的開發(fā)經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、營銷策略 秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適

應客戶需求的樓盤產品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變?yōu)橹变N、行銷、網絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質服務銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（6）、結合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。

（二）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預測前提： 土地173.6萬元/畝； 營業(yè)收入33,666.10

萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業(yè)成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析 投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析 項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論 經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發(fā)建設，該項目均是可行的。綜上所述，該項目在投資方向、經濟規(guī)模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第五篇：房地產項目開發(fā)可行性分析報告

房地產項目開發(fā)可行性分析報告

旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（A8、A9）開發(fā)項目可行性研究報告

呈報單位：**房地產開發(fā)公司

呈報時間：二00五年六月二十七日

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經濟技術開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)

規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側與皇冠房地產先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質用地間的相互協(xié)調和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質的居住環(huán)境和高標準的生活服務設施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰威海灣與海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規(guī)劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發(fā)商報名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關部委及業(yè)內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3和4.1。

3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產壯大企業(yè)經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經營，取得規(guī)模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)

勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中

有升

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發(fā)的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產營銷方式的改變

房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位

目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；

三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；

四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預測

根據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a價格及其發(fā)展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業(yè)網點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發(fā)經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略好范文版權所有

1、銷售計劃

根據(jù)工程建設進度計劃及威海地區(qū)房地產發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。

（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變?yōu)橹变N、行銷、網絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質服務實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

（6）、結合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36。

預測前提：

土地173.6萬元/畝；

營業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米；

營業(yè)成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析好范文版權所有

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05。（數(shù)據(jù)見附表5）

（2）、動態(tài)分析

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經計算，本項目的內部收益率為9.5，參考同行業(yè)基準投資內部收益率8，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米

占計劃銷售量的92.82

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米

占計劃銷售單價的92.82

盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18。

八、結論

經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發(fā)建設，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經濟規(guī)模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。