第一篇：物業(yè)條例執(zhí)行情況的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于《某某市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

執(zhí)行情況的調(diào)研報(bào)告

按區(qū)人大常委會(huì)2014年工作安排，今年10月至11月，區(qū)人大城建環(huán)保工委組織開展了《某某市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）執(zhí)行情況的執(zhí)法檢查。執(zhí)法檢查組認(rèn)真聽取了區(qū)住建局工作匯報(bào)，查閱了物業(yè)管理相關(guān)資料，實(shí)地察看了住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，分別召開了物業(yè)公司、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)座談會(huì)，比較全面地了解了《條例》在我區(qū)的貫徹執(zhí)行情況?，F(xiàn)將相關(guān)工作報(bào)告如下：

一、我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）住宅小區(qū)物業(yè)管理基本情況

《某某市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》于2009年9月28日經(jīng)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)，自2010年1月1起施行。截止2014年9月底，在某某區(qū)域內(nèi)承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有36家，其中一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)11家（區(qū)內(nèi)2家，區(qū)外9家）；二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)5家（區(qū)內(nèi)3家，區(qū)外2家），三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)20家。現(xiàn)有從業(yè)人員近6000余人，其中取得物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資格證書的 230人。涉及物業(yè)管理項(xiàng)目257個(gè)，管理面積約1456萬㎡，其中住宅項(xiàng)目183個(gè)，面積約1216萬㎡（占全區(qū)住宅小區(qū)的87.9%）;非住宅項(xiàng)目74個(gè)，面積約240萬㎡。2013年全區(qū)各物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入22580.91萬元，納稅1226.54萬元。

（二）《條例》貫徹執(zhí)行情況 1.主要業(yè)績和成效

一是大力宣傳《條例》內(nèi)容。住建部門以專門編印《物業(yè)管理指南》普法讀物，利用小區(qū)ID顯示屏、普法橫幅、小區(qū)移動(dòng)宣傳板宣傳，組織物業(yè)管理知識(shí)競賽和安排物業(yè)公司高層及其他管理人員進(jìn)行集體培訓(xùn)等方式，積極宣傳《條例》內(nèi)容，努力增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)從業(yè)人員及廣大業(yè)主的法律意識(shí)。二是規(guī)范業(yè)委會(huì)的組建、運(yùn)作。2010年出臺(tái)了《某某區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立及運(yùn)作指導(dǎo)辦法》，規(guī)范了某某區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建立和運(yùn)作，正確引導(dǎo)業(yè)委會(huì)履行職責(zé)，行使權(quán)力，發(fā)揮作用，提高自治能力。目前已完成91個(gè)小區(qū)（大樓）業(yè)委會(huì)成立和備案工作，51個(gè)小區(qū)（大樓）業(yè)委會(huì)換屆選舉。三是建立三級(jí)物業(yè)管理體系。成立了區(qū)物業(yè)管理協(xié)調(diào)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立區(qū)政府物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，以此統(tǒng)管和協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)管理工作。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）均設(shè)立專職或兼職物業(yè)管理員，社區(qū)均聘任分片（小區(qū)）物業(yè)管理專職或兼職協(xié)調(diào)員，初步形成街道、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)四方聯(lián)動(dòng)機(jī)制。四是規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。規(guī)范前期物業(yè)管理工作，明確了物業(yè)用房配置、前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序、前期物業(yè)資金移交撥付及物業(yè)用房移交手續(xù)；嚴(yán)格推行“陽光財(cái)務(wù)”公示備案制度，在小區(qū)醒目位置公布物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做好物業(yè)服務(wù)收支情況公示和備案工作；完善住宅小區(qū)物業(yè)退出機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目的退出管理，做到“預(yù)先告知、重新選聘、化解矛盾、及時(shí)移交”，確保新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)有序交接、平穩(wěn)過渡；推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，物業(yè)主管部門按年度記錄和公示物業(yè)企業(yè)及項(xiàng)目經(jīng)理不良行為，建立獎(jiǎng)罰制度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。五是加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理。2013年出臺(tái)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法的實(shí)施意見，按統(tǒng)一交存、建帳到戶、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，初步確立專項(xiàng)維修資金的管理操作辦法和資金管理的信息化。目前累計(jì)交存物業(yè)面積為270.37萬平方米，收繳資金共達(dá)25591.98萬元。

2.出臺(tái)的相關(guān)政策

區(qū)住建局以《條例》為依據(jù)，先后印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》（侖政辦〔2010〕36號(hào)）、《某某區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)及工作實(shí)施辦法》（侖建〔2010〕92號(hào)）、《某某區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法（試行）通知》（侖政辦〔2010〕127號(hào)）、《某某區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法實(shí)施意見的通知》（侖政辦〔2012〕 204號(hào)）、《關(guān)于某某區(qū)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展若干意見的通知》（侖政辦〔2014〕 23號(hào)）、《某某區(qū)關(guān)于規(guī)范和完善前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)撥付使用的通知》（侖建〔2014〕125號(hào)）等配套規(guī)范性文件，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，使全區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)有法可依、有章可循，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為、營造健康有序的物業(yè)管理環(huán)境提供了有力保障。

二、我區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題

（一）物業(yè)管理體制機(jī)制需要進(jìn)一步理順

當(dāng)前全區(qū)物業(yè)工作主要由區(qū)住建局房管部門主管，物業(yè)

企業(yè)的行業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)的備案登記、物業(yè)管理政策的制定完善、物業(yè)企業(yè)的考核獎(jiǎng)懲都由住建局房管部門負(fù)責(zé)。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）未專門設(shè)立物業(yè)管理科室，一般由基層組織建設(shè)管理部門協(xié)助房管部門管理。但在實(shí)際生活中，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）才最了解基層各個(gè)小區(qū)物業(yè)管理情況，而房管部門則不一定完全熟悉。盡管物業(yè)管理年度綜合考核中，各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)協(xié)管人員均有參與，但考核結(jié)果的確定基本由區(qū)住建局房管部門掌握，不夠透明、公開，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）意見比較大，雙方溝通不夠順暢。住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理后，小區(qū)物業(yè)的支配權(quán)基本掌握在物業(yè)公司手中，業(yè)委會(huì)很難插手，監(jiān)督比較困難，特別是各項(xiàng)政府政策性補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)信息公開不夠，業(yè)委會(huì)甚至無法知情，更無法進(jìn)行監(jiān)督。

（二）業(yè)主委員會(huì)的作用有待進(jìn)一步發(fā)揮

全區(qū)共有135個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，但業(yè)委會(huì)沒有專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)組成人員都是無薪酬的志愿者，許多業(yè)委會(huì)成員對(duì)自身的職責(zé)并不明確，業(yè)委會(huì)活動(dòng)不規(guī)范，一些業(yè)委會(huì)組織長期處于癱瘓狀態(tài)，未能很好地代表業(yè)主。在物業(yè)管理服務(wù)工作中，業(yè)委會(huì)未能充分發(fā)揮在物業(yè)公司、社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主之間的溝通、協(xié)調(diào)作用，導(dǎo)致物業(yè)公司、社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主在物業(yè)管理事務(wù)中各說各話，各自為政，未能形成管理合力。

（三）物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平需要進(jìn)一步提高

物業(yè)企業(yè)在管理服務(wù)工作中，缺乏創(chuàng)品牌意識(shí)，重收費(fèi)，輕服務(wù)，管理能力差、服務(wù)水平低、市場競爭力弱。服務(wù)工

作主要側(cè)重安保，很少在提升小區(qū)形象、創(chuàng)造舒適居住環(huán)境上下功夫。因工薪不高，從業(yè)人員流動(dòng)性較大，素質(zhì)參差不齊。物業(yè)企業(yè)與小區(qū)主業(yè)、業(yè)委會(huì)的溝通有所不足，在公開物業(yè)經(jīng)費(fèi)使用情況、自覺接受業(yè)主和業(yè)委會(huì)監(jiān)督方面做得不夠到位。物業(yè)管理水平低，易于導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)率降低又進(jìn)一步降低了服務(wù)質(zhì)量，造成惡性循環(huán)。部分物業(yè)企業(yè)與業(yè)主矛盾較為突出，最終導(dǎo)致企業(yè)撤出小區(qū)管理，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定帶來負(fù)面影響。

（四）物業(yè)企業(yè)生存壓力大、發(fā)展比較困難

我區(qū)住宅小區(qū)特別是老小區(qū)、拆遷小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低（最低為0.35元/月），收費(fèi)率也不高（約為85%）。隨著勞動(dòng)力成本上升，作為勞動(dòng)密集型企業(yè)的物業(yè)公司成本大幅增加，但提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻普遍遭到業(yè)主和業(yè)委會(huì)的拒絕和抵制，提高收費(fèi)率也極為困難。物業(yè)企業(yè)還承擔(dān)一些本應(yīng)由政能職部門承擔(dān)的社會(huì)職能，如住宅生活垃圾清運(yùn)和路燈維護(hù)等，盡管有一定的政策性補(bǔ)助，但也不足于支付成本。從帳務(wù)看，不少物業(yè)公司入不敷出（稅后虧損總額1002.97萬元），行業(yè)虧損面大，發(fā)展后勁不足。

（五）對(duì)物業(yè)管理的政策扶持力度仍顯不足

從周邊看，鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)已制定了力度比較大的物業(yè)管理行業(yè)扶持政策，扶持措施包括營業(yè)稅稅收獎(jiǎng)勵(lì)、物業(yè)管理考核獎(jiǎng)勵(lì)、物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)獎(jiǎng)勵(lì)、電梯維保扶持補(bǔ)助等方式。我區(qū)目前尚未制定物業(yè)企業(yè)營業(yè)稅獎(jiǎng)勵(lì)政策（2013年?duì)I業(yè)稅為1226萬元），全年總額為100萬元的考核獎(jiǎng)勵(lì)，較鄞州區(qū) 的“稅收獎(jiǎng)勵(lì)＋考核獎(jiǎng)勵(lì)”和鎮(zhèn)海區(qū)總額為800萬元的考核獎(jiǎng)勵(lì)而言，扶持力度不足。

三、建議

（一）完善物業(yè)管理體制機(jī)制，加強(qiáng)政策扶持 一是區(qū)住建局物業(yè)主管部門權(quán)力適當(dāng)下放，房管處重點(diǎn)抓指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督，將住宅小區(qū)物業(yè)管理的考核獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)下放到街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），物業(yè)管理招投標(biāo)等日常工作都可由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)，確?？己霜?jiǎng)勵(lì)更貼近民情，符合民意，真正做到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，淘汰落后；二是要明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理職能科室，配置專門人員，根據(jù)“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，建立科學(xué)合理的協(xié)調(diào)管理機(jī)制，提高管理能力；三是推進(jìn)物業(yè)管理信息公開，重點(diǎn)是物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)收支、政策性補(bǔ)助資金發(fā)放、物業(yè)公司考核獎(jiǎng)勵(lì)過程及結(jié)果的公開、透明；四是加強(qiáng)政策扶持，適當(dāng)擴(kuò)大老小區(qū)、拆遷小區(qū)獎(jiǎng)勵(lì)資金比例，對(duì)物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)、物業(yè)管理項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)可以探索根據(jù)營業(yè)稅繳納情況給予專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）加強(qiáng)業(yè)委會(huì)組織建設(shè)，切實(shí)發(fā)揮監(jiān)督作用 各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、物業(yè)主管部門要積極指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)委會(huì)的成立，規(guī)范業(yè)委會(huì)的運(yùn)作方式，確保業(yè)委會(huì)成員能按公開、民主的程序產(chǎn)生，熱心社區(qū)公益事業(yè)，具有強(qiáng)烈責(zé)任感和廣泛代表性。通過政策扶持，壯大業(yè)委會(huì)力量，使業(yè)委會(huì)力量上能夠與物業(yè)公司相平衡，真正代表業(yè)主履行職責(zé)，在專項(xiàng)維修資金使用、物業(yè)企業(yè)帳務(wù)監(jiān)督上起到?jīng)Q定性作用，協(xié)助物業(yè)公司、社區(qū)管好小區(qū)。為鼓勵(lì)其積極性，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或物業(yè)主管部門可以適當(dāng)給予業(yè)委會(huì)成員特別是主任一定報(bào)酬，讓更多的人愿意投身到小區(qū)物業(yè)管理公益事業(yè)中來。

（三）打破政策障礙，鼓勵(lì)和扶持業(yè)主自治管理 部分住宅小區(qū)由于年份過久、規(guī)模過小或物業(yè)公司撤出，在沒有物業(yè)公司愿意承接管理服務(wù)的情況下，只能由業(yè)委會(huì)自己自治管理。但由于當(dāng)前政策層面并不鼓勵(lì)業(yè)主自治，也缺乏相關(guān)配套措施，業(yè)委會(huì)身份特別尷尬。業(yè)委會(huì)沒有法人資格,不是獨(dú)立的民事主體，不能獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)委會(huì)沒有開戶的資格，開票、匯款都比較麻煩，手續(xù)比較繁雜。尤其是業(yè)委會(huì)自治不能直接享受物業(yè)公司可以享受的扶持獎(jiǎng)勵(lì)待遇，不能享受各項(xiàng)政策補(bǔ)助，同等情況下的經(jīng)費(fèi)來源比物業(yè)服務(wù)企業(yè)少，收支不平衡壓力更大。這需要政府主管部門打破政策障礙，加大對(duì)業(yè)委會(huì)自治管理的支持力度，探索自治管理與物業(yè)企業(yè)管理的同等待遇，以減少物業(yè)公司以撤離相威脅的脅迫調(diào)價(jià)行為。

（四）審計(jì)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營情況，制定合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)近年某某區(qū)域內(nèi)的物業(yè)企業(yè)普遍反映經(jīng)營虧損，要求調(diào)高收費(fèi)，而業(yè)主或業(yè)委會(huì)又普遍懷疑物業(yè)企業(yè)隱瞞收入、人為壓低利潤，雙方互不信任。為徹底摸清物業(yè)企業(yè)收入與支出底數(shù)，正確評(píng)估物業(yè)管理成本與收益，有必要根據(jù)《條例》的規(guī)定，由政府委托審計(jì)單位或中介機(jī)構(gòu)有選擇地對(duì)部分物業(yè)企業(yè)收支情況進(jìn)行審計(jì)，并向廣大業(yè)主公開相關(guān)信息。區(qū)物業(yè)主管部門可以參照審計(jì)結(jié)果，合理確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，供參照?qǐng)?zhí)行。

（五）探索公共設(shè)施維保方式，妥善解決經(jīng)費(fèi)保障 隨著新開發(fā)高層樓盤的大量投入使用，在多層住宅小區(qū)中沒有出現(xiàn)的電梯維修、太陽能集中供熱設(shè)施維修等公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)矛盾也逐漸突出。特別是2011年前交付的高層住宅小區(qū)，因缺乏具體規(guī)定，相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)爭議極大，物業(yè)企業(yè)不愿意承擔(dān)，業(yè)主特別是低樓層業(yè)主更不愿意承擔(dān)，而政府部門也無相關(guān)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，最后導(dǎo)致相互推諉，久拖不決，形成嚴(yán)重安全隱患。建議區(qū)政府努力探索高層樓盤公共設(shè)施的維保方式，關(guān)鍵是明確費(fèi)用承擔(dān)責(zé)任，妥善解決經(jīng)費(fèi)保障。

第二篇：執(zhí)行調(diào)研報(bào)告

關(guān)于開展調(diào)解案件進(jìn)入執(zhí)行程序后執(zhí)行

情況調(diào)研報(bào)告

依據(jù)省高院下發(fā)的《關(guān)于開展調(diào)解案件進(jìn)入執(zhí)行程序后執(zhí)行情況的調(diào)研的通知》要求，我院對(duì)2007年—2011年民事調(diào)解結(jié)案案件進(jìn)入執(zhí)行程序的執(zhí)行情況進(jìn)行了全面、詳細(xì)的登記、收集，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)、資料，進(jìn)行歸納總結(jié)，從而形成調(diào)研報(bào)告。

一、調(diào)解案件進(jìn)入執(zhí)行程序情況

2007年—2011年我院共受理調(diào)解結(jié)案民事案件47件，標(biāo)的額513608.08元；其中當(dāng)事人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，進(jìn)入執(zhí)行程序的6件，標(biāo)的額60571元；進(jìn)入執(zhí)行程序的調(diào)解案件結(jié)案6件，標(biāo)的額60571元；調(diào)解結(jié)案進(jìn)入執(zhí)行程序案件與調(diào)解結(jié)案案件的比例為12.7％，調(diào)解案件進(jìn)入執(zhí)行程序案件以勞務(wù)雇傭合同糾紛居多，此類糾紛案件調(diào)解結(jié)案后，對(duì)于不按調(diào)解協(xié)議自動(dòng)履行，進(jìn)入執(zhí)行程序后存在難執(zhí)行的情形。

二、調(diào)解結(jié)案的執(zhí)行案件存在的主要問題

1、當(dāng)事人法律觀念存在偏差，誠信度較差。當(dāng)事人法制觀念淡薄，藐視法院的調(diào)解，他們雖有履行能力，卻不愿意履行，甚者把法院調(diào)解與民間協(xié)議混為一談，認(rèn)為調(diào)解協(xié)議是雙方協(xié)商達(dá)成的，拖延履行無關(guān)緊要，對(duì)調(diào)解書的法律效力持著無所謂態(tài)度;有的當(dāng)事人藐視調(diào)解書的嚴(yán)肅性、權(quán)威性，誤解只有判決書才對(duì)其有法律約束力，假借調(diào)解之名騙取對(duì)方當(dāng)事人作出讓步，為其拖延、逃避履行調(diào)解書所確定的義務(wù)贏得必要的時(shí)間。

2、不合理的考核績效驅(qū)使調(diào)解異化，調(diào)解率成為法院民事審判績效考評(píng)的重要內(nèi)容，調(diào)解工作雖然是法院工作任務(wù)的重點(diǎn)，并且調(diào)解率關(guān)乎工作績效，但絕不能為了追求高調(diào)解率而歪曲了調(diào)解的本意，為了達(dá)成調(diào)解目標(biāo)，不惜違背調(diào)解原則，一味

進(jìn)行調(diào)解，就是對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的一種侵犯，脫離了調(diào)解的本意。無原則地調(diào)處，表面上解決了糾紛，而實(shí)質(zhì)上是以損害司法尊嚴(yán)為代價(jià)的。

三、調(diào)解結(jié)案的執(zhí)行案件的建議和意見

1、加強(qiáng)法院隊(duì)伍建設(shè)，提高審判人員自身素質(zhì)。加強(qiáng)審判人員的大局意識(shí)、群眾意識(shí)、服務(wù)意識(shí)，改變作風(fēng)散漫、不遵守紀(jì)律、工作不負(fù)責(zé)等突出問題。法院隊(duì)伍素質(zhì)，將影響案件的審判與執(zhí)行效果，應(yīng)大力提高隊(duì)伍的整體素質(zhì)，提高隊(duì)伍執(zhí)行力，法官應(yīng)當(dāng)注重自身素質(zhì)的提高，加強(qiáng)廉政教育和業(yè)務(wù)教育。

2、加大法制宣傳力度。加強(qiáng)輿論宣傳的導(dǎo)向作用，通過多種渠道對(duì)廣大群眾進(jìn)行法律教育，增加其法律知識(shí)、增強(qiáng)法律意識(shí)。使雙方當(dāng)事人能夠正確理解調(diào)解的立法本意，正確行使法律賦予的權(quán)利，履行法律賦予的義務(wù)

3、建立科學(xué)、合理的績效考核機(jī)制。針對(duì)調(diào)解案件執(zhí)行的問題，應(yīng)避免過度強(qiáng)調(diào)調(diào)解率。杜絕一味強(qiáng)調(diào)調(diào)解率，忽視了調(diào)解后當(dāng)事人的后續(xù)履行，出現(xiàn)調(diào)解后的新矛盾，增加了權(quán)利當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。

二0一二年七月九日

第三篇：物業(yè)調(diào)研報(bào)告

調(diào)研報(bào)告

—————關(guān)于科海物業(yè)的調(diào)研

專業(yè)：物業(yè)管理

學(xué)號(hào)：2010122131

姓名：胡明紅

今年暑假，我在科海物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了物業(yè)管理實(shí)習(xí)工作。在實(shí)習(xí)期間，我依次對(duì)設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實(shí)習(xí)。在實(shí)習(xí)中，我通過對(duì)科海物業(yè)公司的調(diào)研，了解了物業(yè)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，使我知道了物業(yè)公司經(jīng)營的基本情況，我加深了對(duì)公司具體經(jīng)營操作認(rèn)知，不再片面地知道公司的營業(yè)。我知道了公司經(jīng)營并不是我所想象的那么簡單，一個(gè)公司的經(jīng)營是復(fù)雜的，就如同一個(gè)機(jī)器工作，里面的電子元件非常復(fù)雜。實(shí)習(xí)的過程中，既緊張，又新奇，在這個(gè)過程中，鍛煉了自己，讓我感受頗多，也收獲了很多。通過實(shí)習(xí)，使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的理性的認(rèn)識(shí)。

我所實(shí)習(xí)的科海物業(yè)有限公司，是一家致力于住宅、大廈，各類商務(wù)寫字樓，政府行政大樓，別墅及涉外樓宇的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理面積近二百萬平方米，包括小區(qū)、政府大樓、商場、大廈等各種類型物業(yè)樓盤40多個(gè)，公司現(xiàn)有員工400余人，其中大專以上學(xué)歷60人，擁有中級(jí)職稱的40余人，持證上崗率100%。雖然公司并不大，但是公司運(yùn)營的還是比較好。

在我實(shí)習(xí)了解過程中，感觸是很深的，收獲也比較大。在實(shí)習(xí)中，我通過看和問等方式，對(duì)科海物業(yè)有限公司展開了深層次地了解，開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作。同時(shí)，對(duì)管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

一、加強(qiáng)人力資源管理，提高整體能力

公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實(shí)現(xiàn)自我人生價(jià)值。對(duì)員工的身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。而且員工具有相關(guān)的技術(shù)，能夠在所處的位置對(duì)客戶能夠提供好的服務(wù)，使客戶滿意，幫助顧客在一些小問題上能夠得到很好的解決。

做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實(shí)現(xiàn)自我人生價(jià)值。而各項(xiàng)因時(shí)利導(dǎo)的培訓(xùn)計(jì)劃，為部門經(jīng)理，主管及各階層員工的專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)水平的提高提供了有力保障。隨著市場競爭激烈，知識(shí)、技能的不斷更新，對(duì)在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服

務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。

從實(shí)際出發(fā)，管理處嚴(yán)格參照lS09001質(zhì)量體系運(yùn)作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法，管理人員不定時(shí)對(duì)員工的工作進(jìn)行檢查，督促員工不能偏離自己的崗位，盡好職責(zé)，及時(shí)糾正員工的錯(cuò)誤行為。公司并且根據(jù)員工的實(shí)際情況出發(fā)，給員工安排合適的職位和合適的工作時(shí)間，并且依據(jù)員工的個(gè)人要求，對(duì)員工進(jìn)行更好的安排。公司對(duì)員工實(shí)行輪班制，每段時(shí)間就輪到另一批員工，保證員工能夠在不同時(shí)間段工作。制定一些獎(jiǎng)罰措施，增強(qiáng)了員工的危機(jī)感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

二、提高服務(wù)能力，提升核心競爭力

在實(shí)習(xí)中，我知道了科海物業(yè)和房地產(chǎn)商合作方共同投資注冊(cè)成立公司，科海物業(yè)以無形資產(chǎn)與資金投入，與合作方成立有限責(zé)任公司，科海物業(yè)派遣有關(guān)人員負(fù)責(zé)公司運(yùn)作。并且科海物業(yè)本著以員工滿意、客戶滿意、社會(huì)滿意是我們永遠(yuǎn)的追求，尊重和關(guān)心員工是企業(yè)生命，質(zhì)量、環(huán)境方針不斷為客戶營造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境，我們深深明白，客戶是我們生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是我們朝夕相伴的親人和朋友，從我們開始為客戶服務(wù)的那一天起，我們就一直在努力追求以科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?，?yōu)質(zhì)、真誠的服務(wù)去把握機(jī)遇，贏得客戶的滿意為服務(wù)理念。

而且科海物業(yè)公司同時(shí)擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務(wù)意識(shí)超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強(qiáng)大凝聚力的管理隊(duì)伍。公司本著以業(yè)主滿意為宗旨，以目標(biāo)管理為導(dǎo)向，以基礎(chǔ)管理為兩翼，借助公司的整體優(yōu)勢(shì)，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng)造精品，樹立行業(yè)新形象。公司講究團(tuán)隊(duì)精神，公司成員是一個(gè)大的團(tuán)隊(duì)，大家需要齊心協(xié)力，創(chuàng)造一個(gè)更加美好、更加強(qiáng)大的公司，并且讓公司成員有一種歸屬感，使員工做事更加積極。公司講求卓越溝通，公司與客戶需要卓越溝通，公司的團(tuán)隊(duì)內(nèi)部需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動(dòng)力，溝通也讓我們彼此更加坦誠。公司做到盡職盡責(zé)，盡責(zé)是做人與做事之本，盡責(zé)也是自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的標(biāo)尺。有盡責(zé)之心可助事業(yè)騰飛，有盡責(zé)之心可獲得客戶與更多的回報(bào)。

科海物業(yè)公司以敬業(yè)——要求公司總經(jīng)理到基層每一個(gè)員工牢固樹立敬業(yè)愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心。誠信——個(gè)人要有誠信，企業(yè)更要有誠信，許諾答應(yīng)業(yè)主，客戶，員工的事情必須況現(xiàn)，必須得完成。創(chuàng)新——管理模式上的不斷創(chuàng)新，經(jīng)營理念上的不斷創(chuàng)新和服務(wù)意識(shí)的不斷創(chuàng)新為企業(yè)精神。從而，實(shí)現(xiàn)了公司更好的經(jīng)營，提高公司的影響力，使公司有一個(gè)更加美好的未來，公司實(shí)現(xiàn)了高效的管理運(yùn)作，解決了客戶的諸多問題，讓客戶更加滿意，并且感到舒心和放心，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

三、物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理

對(duì)于設(shè)備的管理，在我實(shí)習(xí)中，我看到在小區(qū)里，公司對(duì)于設(shè)備的管理并不到位，如小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備基本得不到管理，設(shè)備壞了，并沒有得到及時(shí)地修護(hù)，但對(duì)于商場里的設(shè)備，雖然得不到及時(shí)維修，但也不會(huì)等多久就會(huì)修護(hù)好，除了一些大的、重要的、需要用的會(huì)及時(shí)修護(hù)。而且在小區(qū)里，設(shè)備并不會(huì)得到很好的檢查，但在其他的管理地方，設(shè)備的檢查做的還是比較好的，因?yàn)槲也⒉粫?huì)看到損壞嚴(yán)重的設(shè)備，但小區(qū)里就會(huì)有這種狀況。所以說在這一方面做得并不到位。

四、管理的保障——安保隊(duì)伍

公司的下層管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，不同的地方有不同的設(shè)置。對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度。在商場或者其他地方，保安要求要有相應(yīng)的技術(shù)，對(duì)所在的地方的服務(wù)能夠提供一些幫助，方便客戶對(duì)不懂的方面進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)客戶的一些小問題提供以一些解決辦法，保證客戶放的車子或其他東西不會(huì)丟失，讓顧客放心、滿意。并且及時(shí)提醒客戶注意自己的東西，以免落下，還有，把客戶所落下的東西收起，再想辦法歸還給客戶，所以在招聘保安時(shí)，需要對(duì)保安的個(gè)人素質(zhì)進(jìn)行考核，保證整體員工的素質(zhì)，營造一個(gè)更好公司形象，為公司的進(jìn)一步發(fā)展做好鋪墊。對(duì)于保安的要求：要做到注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)。從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為顧客提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線。

五、公司經(jīng)營狀況和存在的問題

目前，因?yàn)槲飿I(yè)這一行業(yè)在我國正是起步的階段，所以很多方面還不是很完善?？坪Ｎ飿I(yè)公司目前也正處在發(fā)展的階段，公司的人員有限，所以管理的范圍有限。資金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大?？坪Ｎ飿I(yè)目前運(yùn)營的還算可以，每個(gè)管理的區(qū)域都會(huì)派遣一名經(jīng)理，所以在某些方面會(huì)出現(xiàn)問題，因此公司需要不定時(shí)的去查看?？坪Ｎ飿I(yè)每個(gè)地方的運(yùn)營還是比較好的。公司管理處對(duì)于每個(gè)地方的經(jīng)營是比較成功的，科海物業(yè)對(duì)每個(gè)管理去很負(fù)責(zé)，會(huì)配合每個(gè)的管理，使客戶增加對(duì)公司的信任，為了可以發(fā)展更多的客戶。而且科海物業(yè)公司也會(huì)幫助每個(gè)客戶處理好他們所遇到的困難，使得每個(gè)客戶能滿意公司的服務(wù)，增加對(duì)公司的好感。這樣客戶便可以帶來更多的客戶，使得公司得到更好的發(fā)展，這

樣就可以擴(kuò)大公司經(jīng)營，增加公司的影響力，讓公司做得更大、更廣，為公司的未來帶來更好的明天。目前，科海物業(yè)公司的下層人員對(duì)公司的管理并不是很滿意，主要是員工的工資問題，這也是許多物業(yè)公司存在的問題，而且公司的高層人員的工資有的也并不是很多，這也正是打擊了許多員工的積極性的重要原因。公司對(duì)這方面的經(jīng)營不是很好，上層人員或多或少會(huì)克扣下層員工的工資，這是一般公司的存在的問題。這也物業(yè)公司因?yàn)閯偲鸩降脑?，物業(yè)公司中員工工資普遍比較低，比其他的公司都少許多。科海物業(yè)目前經(jīng)營的情況是對(duì)大廈、政府行政大樓、別墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民對(duì)公司的投訴比較多，對(duì)公司的服務(wù)并不很滿意，所以公司對(duì)這方面的經(jīng)營并不好?？坪Ｎ飿I(yè)公司會(huì)派遣1到2名物業(yè)方面的專家作為哪個(gè)地區(qū)的顧問，而且這個(gè)顧問分為常駐和間歇性兩種，這是比較好的方法?？坪Ｎ飿I(yè)公司在根據(jù)經(jīng)營理念運(yùn)作是還沒有完全做到的，所以科海物業(yè)正朝這方面努力。科海物業(yè)公司正以全方位服務(wù)，多元化經(jīng)營為業(yè)主提供更多選擇空間，使得公司的管理正日趨完善和規(guī)范。公司存在的問題正在慢慢地解決，為了讓更多的客戶接受和支持科海物業(yè)。

六、公司的理念和存在的問題及解決方法

科海物業(yè)博采眾長，吸取了國內(nèi)外許多先進(jìn)企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和理念，使公司的各項(xiàng)管理日趨優(yōu)化。同時(shí)，公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實(shí)現(xiàn)自我人生價(jià)值。而各項(xiàng)因時(shí)利導(dǎo)的培訓(xùn)計(jì)劃，為部門經(jīng)理，主管及各階層員工的專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)水平的提高提供了有力保障?？坪Ｎ飿I(yè)公司同時(shí)擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務(wù)意識(shí)超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強(qiáng)大凝聚力的管理隊(duì)伍。公司本著以業(yè)主滿意為宗旨，以目標(biāo)管理為導(dǎo)向，以基礎(chǔ)管理為兩翼，借助公司的整體優(yōu)勢(shì)，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng)造精品，樹立行業(yè)新形象?？坪Ｎ飿I(yè)充分利用自己豐富的物管經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理角度，協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃與有關(guān)設(shè)備選型，保證物業(yè)在將來長期的使用過程中擁有一個(gè)良好的硬件平臺(tái)。并且公司對(duì)樓盤推廣中的物業(yè)管理要求提出建議，并配合開發(fā)商在樓盤銷售中各種活動(dòng)的開展及樓盤銷售現(xiàn)場的管理等。業(yè)主的需求不斷更新與提高，科海物業(yè)將以服務(wù)為基礎(chǔ)，以品質(zhì)為生命，以業(yè)主滿意為最高目標(biāo)，依托科學(xué)管理，不斷創(chuàng)新，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，積極營造物業(yè)的文化氛圍。我們隨時(shí)將以自身的優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，擴(kuò)展企業(yè)規(guī)模，打造企業(yè)品牌。并以全方位服務(wù)，多元化經(jīng)營為業(yè)主提供更多選擇空間，在取得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益。科海物業(yè)公司對(duì)居民住宅小區(qū)進(jìn)行綠化，使得公司不斷為客戶營造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境，為客戶提供更好的生活環(huán)境?，F(xiàn)在在住宅小區(qū)，科海物業(yè)公司的管理出現(xiàn)了許多嚴(yán)重的問題，雖然科海物業(yè)公司開通了網(wǎng)絡(luò)投訴，解決了一些問題，但很快又依

然會(huì)出現(xiàn)許多同樣地問題。甚至出現(xiàn)了員工對(duì)住宅小區(qū)的居民惡言相向，使得公司的形象受到了嚴(yán)重的影響。小區(qū)里居民的住宅環(huán)境并不是很好，水電問題，而且出了問題并不能得到及時(shí)的解決。所以科海物業(yè)應(yīng)該派遣技術(shù)人員常駐在小區(qū)里，而且是要有足夠的技術(shù)人員，能夠在特殊狀況，能夠足夠應(yīng)急。在小區(qū)中健身設(shè)施沒有得到好的修繕，那些壞了就壞了，公司人員并沒有及時(shí)修理。在調(diào)研期間，我看到很少員工去巡查小區(qū)的設(shè)施，只有偶爾會(huì)巡查一次，還有的就是在特殊情況才會(huì)巡查。在小區(qū)里，公司很少派人去檢查用電、用水設(shè)施，只有在居民打電話告訴時(shí)，維修人員才會(huì)姍姍來遲。解決方法是:公司應(yīng)該加強(qiáng)人員的管理，要求公司對(duì)每個(gè)不同工作的人，在有事時(shí)能夠隨叫隨到，做到盡職盡責(zé)。公司要加強(qiáng)員工的責(zé)任心、事業(yè)心，要求公司總經(jīng)理到基層每一個(gè)員工牢固樹立敬業(yè)愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心，提高員工的素質(zhì)和能力，客戶合理的要求，要盡力做到，滿足顧客的要求。

通過這次實(shí)習(xí)，我認(rèn)識(shí)到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)管理知識(shí)的，更重要的是要把實(shí)踐與理論兩者緊密相結(jié)合。我知道了做事要仔細(xì)，認(rèn)真，每個(gè)行業(yè)有每個(gè)行業(yè)的難處。物業(yè)行業(yè)是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，做得工作是比較繁瑣，所以我們應(yīng)該做到盡心盡責(zé)。在調(diào)研中，遇到了一些困難。首先，自己不敢去，其次，不知道該怎么做，怎么去問。所以，在這次調(diào)研中，我只是問了居民和保安，其他的是從網(wǎng)上了解，還有的是自己看到的。我知道物業(yè)這一行業(yè)的工作比較困難，員工的工資是個(gè)很大的問題，所以很多人才不會(huì)選擇物業(yè)這一行業(yè)。而且大多數(shù)的人對(duì)物業(yè)這一行業(yè)不了解，人們并不注重物業(yè)這一行業(yè)，所以在我國這一行業(yè)發(fā)展不起來，但國外已經(jīng)發(fā)展的很好，我國剛起步，所以要慢慢來，而且在中國有些城市發(fā)展的比較好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物業(yè)管理作為微利性服務(wù)行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理。做好物業(yè)管理，營造一個(gè)更加和諧，舒適的生活。

附錄：在調(diào)研中，除了觀察和問了居民和保安外，并沒有問物業(yè)公司的高層人員，只是在居民住宅小區(qū)和大廈等地方觀察了下設(shè)施和保安的工作，以及這些地方的設(shè)施外，其他的背景和服務(wù)理念這些是從網(wǎng)上了解。

第四篇：物業(yè)調(diào)研報(bào)告(征求稿)

綜合管理工作調(diào)研材料

征求意見稿

（2011年4月21日）

為完善我區(qū)城市管理體制和運(yùn)行機(jī)制，強(qiáng)化城市管理職能，切實(shí)改善區(qū)容區(qū)貌，美化城市形象，優(yōu)化投資環(huán)境，經(jīng)過幾年的努力，全區(qū)城市綜合管理工作已基本建成了權(quán)力下放，重心下移，責(zé)任下沉，權(quán)、責(zé)、利相統(tǒng)一的城市管理格局。

一、綜合管理工作概況

目前，我區(qū)綜合管理工作主要由機(jī)關(guān)大樓物業(yè)、道路河道保潔、城市綠化養(yǎng)護(hù)、道路維護(hù)、城管協(xié)管、治安協(xié)管等內(nèi)容構(gòu)成，2010年全區(qū)綜合物業(yè)管理費(fèi)用開支累計(jì)約為2800萬元，從業(yè)人員約1039人。具體情況如下：

1、機(jī)關(guān)大樓管理情況。我區(qū)機(jī)關(guān)內(nèi)部共有物業(yè)服務(wù)人員44名，主要負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)大樓日常的衛(wèi)生保潔、設(shè)備維修、會(huì)務(wù)服務(wù)和值班保衛(wèi)等工作，人員全部由嘉興安保物業(yè)有限公司提供，2010年累計(jì)支出費(fèi)用約95.6萬元。

2、道路、河道保潔管理情況。我區(qū)道路保潔由管委會(huì)統(tǒng)一招標(biāo)，河道保潔工作由四街道負(fù)責(zé)招標(biāo)。同時(shí)，根據(jù)“二保一養(yǎng)”保潔養(yǎng)護(hù)難易度等具體情況，區(qū)域內(nèi)分一類保潔養(yǎng)護(hù)和二類保潔養(yǎng)護(hù)，分別擬定定額標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)城管執(zhí)法局負(fù)責(zé)道路、河 1

道保潔的日常監(jiān)管工作，區(qū)財(cái)政局按照道路保潔合同價(jià)和河道保潔定額每季度末撥付街道保潔經(jīng)費(fèi)。2010年，全區(qū)道路保潔面積約為558.6萬平方米，由五家保潔單位承擔(dān)，共有道路保潔人員465名，保潔費(fèi)用開支約為1196萬元；河道保潔面積約為196.3萬平方米，由七家保潔單位承擔(dān)，共有河道保潔人員79名，保潔費(fèi)用開支約為142.4萬元。本期城市道路和河道保潔承包期，從2009年1月1日起至2011年12月31日止。

（2011年，由于新增加長水街道，全區(qū)道路保潔面積約為615萬平方米，全年保潔經(jīng)費(fèi)支出約為1321.4萬元；河道保潔面積約為229.7萬平方米，保潔經(jīng)費(fèi)支出約為168.7萬元。）

3、綠化養(yǎng)護(hù)管理情況。全區(qū)納入財(cái)政統(tǒng)一管護(hù)的綠地有近209.04公頃，綠化工作的考核、監(jiān)管工作由建設(shè)分局牽頭，城管執(zhí)法局、財(cái)政局、監(jiān)察室和各街道組成考核組，對(duì)招標(biāo)的綠地養(yǎng)護(hù)質(zhì)量進(jìn)行考核，實(shí)行考核分?jǐn)?shù)與企業(yè)養(yǎng)護(hù)費(fèi)直接掛鉤的管理制度。目前，全區(qū)綠化工作通過公開招標(biāo)分別由五家園林綠化公司進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，共有綠化養(yǎng)護(hù)人員190名，2010年綠化費(fèi)用開支434.7萬元。

4、道路維護(hù)管理情況。全區(qū)道路日常維護(hù)工作，采用公開招標(biāo)的方式，由具有專業(yè)資質(zhì)的公司承擔(dān)，承包期限三年為一期，本期承包期從2011年1月1日起至2013年12月31日止。2010年全區(qū)道路養(yǎng)護(hù)費(fèi)用開支約為300萬元。

5、城管協(xié)管管理情況。我區(qū)城管協(xié)管人員由街道提出，報(bào)

管委會(huì)同意，并由黨群工作部會(huì)同行政執(zhí)法局和有關(guān)街道組織招聘，人員由新世紀(jì)人才派遣公司派遣，經(jīng)費(fèi)由街道財(cái)政保障，區(qū)財(cái)政按實(shí)際招聘人數(shù)給予定額補(bǔ)助。目前，全區(qū)共有城管協(xié)管人員67名，其中14人費(fèi)用由區(qū)財(cái)政全額承擔(dān)，其他人員經(jīng)費(fèi)由區(qū)財(cái)政和各街道分別承擔(dān)一半，2010年全區(qū)協(xié)管人員經(jīng)費(fèi)累計(jì)支出128萬元。

6、治安協(xié)管管理情況。為進(jìn)一步做好警力和執(zhí)法力量的補(bǔ)充，確保社會(huì)的和諧穩(wěn)定，我區(qū)目前采用招聘盔甲隊(duì)員和治安協(xié)管員的方式用于充實(shí)一線執(zhí)法隊(duì)伍，招聘人員由新世紀(jì)人才派遣公司派遣。目前，區(qū)公安分局共有盔甲隊(duì)員80名，治安協(xié)管員114名，2010年費(fèi)用開支505萬元。

二、籌建綜合管理公司情況分析

通過籌建管理公司將當(dāng)前全區(qū)機(jī)關(guān)大樓物業(yè)管理、道路保潔、河道保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、道路維護(hù)、安保管理等工作納入統(tǒng)一管理，有著一定的現(xiàn)實(shí)意義，但同時(shí)也存在一定的問題和困難亟待解決。具體情況如下：

1、籌建綜合管理公司的優(yōu)點(diǎn)

一是籌建管理公司有利于節(jié)約日常成本。按照2010年全區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用開支計(jì)算，全年費(fèi)用已經(jīng)接近3000萬元，通過成立管理公司將上述各項(xiàng)工作進(jìn)行集中管理，將有利于減少中間環(huán)節(jié)，從而達(dá)到節(jié)約成本，減少開支的目的。

二是籌建管理公司有利于資源整合提升。目前，全區(qū)的綠

化、環(huán)衛(wèi)保潔等工作通過公開招標(biāo)，分別由社會(huì)上不同的公司進(jìn)行實(shí)施，由區(qū)城管執(zhí)法局、建設(shè)分局和社發(fā)局等部門分別進(jìn)行管理，缺乏統(tǒng)一的管理。通過成立專門的公司進(jìn)行管理，有助于進(jìn)一步優(yōu)化資源，提高資源的利用水平。

三是籌建管理公司有利于優(yōu)化管理模式。通過注資成立專業(yè)的管理公司，有助于克服一般環(huán)衛(wèi)或物業(yè)公司資金少、技術(shù)弱等缺點(diǎn)，能夠集中力量快速、有效的推進(jìn)部分全區(qū)部分重點(diǎn)綠化、保潔等項(xiàng)目的建設(shè)速度和建設(shè)質(zhì)量。同時(shí)，能夠確保在應(yīng)急事件的處理中能夠更加快速、及時(shí)、有效。

2、籌建綜合物業(yè)管理公司的困難

一是前期投入較大，后期收益不穩(wěn)定。以環(huán)衛(wèi)保潔工作為例，要確保日常工作的正常開展，道路保潔需要灑水車等專業(yè)車輛，河道保潔需要船只等專業(yè)的運(yùn)輸和施工工具，新公司成立后要投入大量設(shè)備購置費(fèi)用，前期需要較大的資金。根據(jù)當(dāng)前的社會(huì)管理狀況，政府向社會(huì)采購服務(wù)必須通過招投標(biāo)，而新公司能否承接到業(yè)務(wù)存在很大的不確定性，若政府直接發(fā)包給新公司又不符合規(guī)定，容易引起其他經(jīng)營管理公司的投訴，給政府形象造成負(fù)面影響。

二是管理人員缺乏，人員招聘有難度。物業(yè)管理、道路維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等管理工作都涉及不同的專業(yè)知識(shí)，盡管前期申報(bào)資質(zhì)時(shí)可用我區(qū)各部門專業(yè)人員的證書，但經(jīng)投集團(tuán)和嘉國投公司由于承擔(dān)的建設(shè)任務(wù)繁重，難以兼顧公司的具體管理工

作。同時(shí)，由于此類管理公司的待遇普遍較低，在面向社會(huì)招聘中也很難招聘到較為滿意的專業(yè)管理人員，新管理公司若要按實(shí)運(yùn)作，沒有專業(yè)人員和專業(yè)知識(shí)很難將這項(xiàng)工作做好并達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，我區(qū)現(xiàn)有的振興物業(yè)管理有限公司和建發(fā)工程管理有限責(zé)任公司都因?yàn)樯鲜鲈驔]用按實(shí)運(yùn)作。

三是勞動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，矛盾隱患點(diǎn)較多。新成立的公司的性質(zhì)為國有公司，根據(jù)新勞動(dòng)合同法的規(guī)定，勞動(dòng)合同分為固定期限勞動(dòng)合同、不固定期限勞動(dòng)合同和完成一定工作任務(wù)為期限的勞動(dòng)合同，用人單位自用工之日起即與勞動(dòng)者建立勞動(dòng)關(guān)系，在目前國有公司人事管理制度的體制下，今后在解聘人員的過程中可能會(huì)比較麻煩，甚至?xí)a(chǎn)生訴訟。同時(shí)，在具體的道路保潔、河道保潔等工作中各種安全事故風(fēng)險(xiǎn)較大，如果處理不好容易產(chǎn)生新的矛盾，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。

三、籌建綜合管理公司具體建議

打造良好的市容市貌環(huán)境，提高城市品味，美化城市形象，是我們建設(shè)生態(tài)宜居新城區(qū)的重要內(nèi)容，要確保新管理公司正常運(yùn)作，切實(shí)提高全區(qū)物業(yè)管理、綠化養(yǎng)護(hù)、道路維護(hù)、安保管理的管理水平，建議新公司按照“統(tǒng)一管理、分步實(shí)施、提高品位、自負(fù)盈虧”的原則予以操作。

1、政府出資、統(tǒng)一管理。由管委會(huì)出資注冊(cè)成立公司，經(jīng)投集團(tuán)和嘉國投公司建成的拆遷安置房、道路、綠化等資產(chǎn)在建成后將管理權(quán)移交給此管理公司，后期逐步將物業(yè)管理、綠

化養(yǎng)護(hù)、道路維護(hù)、安保管理等工作納入公司業(yè)務(wù)范圍。同時(shí)，由建設(shè)分局、城管執(zhí)法局等相關(guān)部門組成管理中心，負(fù)責(zé)對(duì)該公司的指導(dǎo)和管理。

2、分步實(shí)施、穩(wěn)步實(shí)施。當(dāng)前我區(qū)的河道保潔、道路養(yǎng)護(hù)等工作已經(jīng)通過公開招標(biāo)由社會(huì)企業(yè)承擔(dān)，同時(shí)，由于這些業(yè)務(wù)對(duì)人員和設(shè)備的要求較高，短期內(nèi)難以運(yùn)作。因此，新公司的運(yùn)作可以從大樓物業(yè)、道路綠化等工作先行著手開展，逐步擴(kuò)大到道路維護(hù)、河道保潔等社會(huì)職能。

3、加強(qiáng)考核、提高品味。通過制定完善的考核機(jī)制和辦法，努力促進(jìn)管理公司不斷提高自身實(shí)力，拓展業(yè)務(wù)范圍，嚴(yán)格按照城市管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高城市的管理水平，確保實(shí)現(xiàn)市容環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)化，營造美化、亮化、潔化、綠化和管理有序的城市環(huán)境，提升城市新區(qū)品位。

4、獨(dú)立運(yùn)作、自負(fù)盈虧。管理公司成立后作為獨(dú)立法人，采取市場化運(yùn)作，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的原則，由管理公司對(duì)經(jīng)營成果好壞及盈虧承擔(dān)全部的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。同時(shí)，管委會(huì)需賦予新管理公司在用人、用錢等方面的靈活政策和措施，確保公司能夠順利運(yùn)作。

第五篇：商業(yè)物業(yè)調(diào)研報(bào)告

商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目

物業(yè)管理服務(wù)調(diào)研報(bào)告

4月17日對(duì)部分商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)調(diào)研的信息數(shù)據(jù)如下： 新華集貿(mào)

信息采集：鋪位面積9.8㎡，每年物業(yè)費(fèi)用1811元、暖氣費(fèi)735元、冷氣費(fèi)981元。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算：

物業(yè)費(fèi)15.4元/月/㎡

暖氣費(fèi)6.25元/月/㎡

冷氣費(fèi)8.34元/月/㎡（合計(jì)：約30元/月/㎡）

太和電子城

商場部分

信息采集：一層鋪位面積10㎡，每年物業(yè)費(fèi)用900元、暖氣冷氣費(fèi)每年合計(jì)3000元。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算：

物業(yè)費(fèi)7.50元/月/㎡

冷暖費(fèi)平均到25元/月/㎡（合計(jì)：約32.5元/月/㎡）

商務(wù)樓部分

信息采集：面積20-30㎡，1.8（含租金、物業(yè)費(fèi)、冷暖費(fèi)）元/天/㎡。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算：

頤高電子商務(wù)樓

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算：

物業(yè)費(fèi)新樓標(biāo)準(zhǔn)5元/月/㎡；舊樓標(biāo)準(zhǔn)3元/月/㎡

暖氣費(fèi)31元/月/㎡（供暖季4個(gè)月）

冷氣費(fèi)空調(diào)用電自行控制，并走各自單獨(dú)電表，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)參照商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)。

以上信息反饋結(jié)論：

商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目除租金外的各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)應(yīng)在30-35元/月/㎡左右。