第一篇：成本控制制度管理辦法

第二部分 成本控制管理 成本控制管理辦法

1、目的：建立全面的責(zé)任成本管理體系，規(guī)范和指導(dǎo)項目的成本管理工作，實施項目成本全過程控制，增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費用，提高項目利潤效益。

2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項目的成本管理工作。

3、職責(zé)： 3.1成本控制部：

3.1.1、負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、解釋和落實，負(fù)責(zé)各職能部門間的協(xié)調(diào)配合和資料的收發(fā)；

3.1.2、負(fù)責(zé)項目成本的全過程控制，負(fù)責(zé)成本前期估算、收益測算、開發(fā)過程控制、后期核算考核、項目造價管理。

3.2、采購部：負(fù)責(zé)與項目相關(guān)的招標(biāo)、采購、合同管理工作，負(fù)責(zé)各類供應(yīng)商的管理工作。

3.3、財務(wù)部：負(fù)責(zé)工程、采購中各項款項的審批、支付，負(fù)責(zé)提供相關(guān)科目目標(biāo)成本的測算、計劃、核算。

3.4、工程部：負(fù)責(zé)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的確認(rèn)，監(jiān)督施工現(xiàn)場對施工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的實施，負(fù)責(zé)各合作單位形象進(jìn)度的確認(rèn)。3.5、主管副總： 負(fù)責(zé)相關(guān)文件的審核、批復(fù)、簽發(fā)。

4、管理辦法：

4.1、建立全面的責(zé)任成本管理體系 為實現(xiàn)項目成本的全過程控制，明確各部門的成本責(zé)任和職責(zé)，應(yīng)建立全面的責(zé)任成本管理體系。（支持文件：責(zé)任成本管理體系制度）4.2、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程控制

4.2.1、項目決策立項階段： 依據(jù)項目的開發(fā)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌黾艾F(xiàn)行的政策法規(guī)，盡可能地進(jìn)行精準(zhǔn)的項目全成本估算，編制項目《新項目成本估算表》、《項目投資收益測算表》，制定項目的初步目標(biāo)成本。（支持文件：①、項目可行性研究和投資決策控制程序；②、目標(biāo)成本科目分類及說明；③、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引）4.2.2、項目設(shè)計階段：

1)、對入圍的設(shè)計方案進(jìn)行投資估算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，編制《設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析表》，便于最佳方案的確定。

2)、在設(shè)計方案確定后5個工作日內(nèi)對目標(biāo)成本科目進(jìn)行細(xì)化和修訂，明確工程造價的最高限額，盡可能地實行合理的限額設(shè)計，并以合同形式建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

3)、加強(qiáng)初步設(shè)計及施工圖的會審工作，充分考慮使用功能、施工可行性、工程造價的經(jīng)濟(jì)性，減少因設(shè)計變更造成的造價失控。4)、在施工圖完成后60個工作日內(nèi)（視具體情況調(diào)整時間）完成施工圖預(yù)算，提高目標(biāo)成本中建安成本的精準(zhǔn)度，及時調(diào)整項目目標(biāo)成本。編制《材料、設(shè)備匯總明細(xì)表》，展開市場價格及產(chǎn)品性能調(diào)查，合理分配材料及設(shè)備的供貨方式，明確材料及設(shè)備的目標(biāo)成本。4.2.3、項目招投標(biāo)階段：

1)、深入分析現(xiàn)行的計價定額、政策法規(guī)，提供準(zhǔn)確的取費系數(shù)。根據(jù)項目的實際情況，明確工程的承包范圍、材料供應(yīng)方式、結(jié)算取費依據(jù)、讓利范圍、付款方式、結(jié)算辦法。2)、應(yīng)組織公司各部門專業(yè)人員成立招標(biāo)工作小組，組織開展項目相關(guān)的各合作單位和材料供應(yīng)商的招標(biāo)工作。（支持文件：招標(biāo)管理辦法）

3)、參與施工合同的談判及商務(wù)條款的起草工作，避免由于合同條款未明確或措詞不嚴(yán)密等原因引起施工單位索賠，而造成造價失控的現(xiàn)象。（支持文件：工程合同有關(guān)造價商務(wù)條款會簽指引）4)、參與監(jiān)理單位合同條款的起草,明確監(jiān)理單位的義務(wù),細(xì)劃監(jiān)理單位在成本控制方面的職責(zé),要求監(jiān)理單位熟悉施工合同條款。避免因監(jiān)理單位監(jiān)管不嚴(yán)而加大施工階段成本控制的難度，以及行為不當(dāng)給施工單位造成的損失由我公司承擔(dān)。

5)、及時做好所有與項目相關(guān)合同的管理工作,并熟悉合同條款中甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。（支持文件：①、合同管理辦法）4.2.4、項目施工階段 4.2.4.1、施工組織設(shè)計的審核

1)、參與施工組織設(shè)計的審核工作，對大型機(jī)械的調(diào)配、施工方案、新工藝新技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行造價分析并提出合理建議。（尤其是土方工程的機(jī)械選用、開挖方式、運(yùn)輸距離，鋼筋混凝土工程中鋼筋連結(jié)方式、模板加固、混凝土養(yǎng)護(hù)，保溫及防水工程中的鋪貼方式、接縫處理，墻體粉刷中的鋼絲網(wǎng)鋪釘，外墻裝飾中的面磚接縫、石材干掛加固、裝飾線條的細(xì)部構(gòu)造，外露金屬構(gòu)件的防腐處理，安裝工程中的管線敷設(shè)和連結(jié)、加固件及穿墻套管的設(shè)制和防腐、設(shè)備的安裝工藝等。）2)、在審批施工組織設(shè)計時應(yīng)明確已確認(rèn)的施工組織設(shè)計不能做為竣工結(jié)算依據(jù)，實際發(fā)生時應(yīng)以現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)。4.2.4.2、施工現(xiàn)場的監(jiān)管、配合

1)、堅持每周最少兩次進(jìn)行施工現(xiàn)場的全面巡查，及時發(fā)現(xiàn)問題并與工程部、監(jiān)理溝通，盡快協(xié)商解決辦法。

2)、參與大型節(jié)點的隱蔽工程驗收并制作、保存影像資料,對于未按圖紙施工的隱蔽工程,應(yīng)先完善變更簽證手續(xù)再隱蔽。

3)、配合工程施工進(jìn)度及時開展分包工程承包商的招標(biāo)、市場調(diào)查和確認(rèn)工作。

4.2.4.3、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證

1)、應(yīng)詳細(xì)分析每一項設(shè)計變更的功能目標(biāo)、工程量和對造價的影響，嚴(yán)格控制因設(shè)計變更而引起提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、改變工程規(guī)模、增加投資費用的事件發(fā)生。

2)、工程部主管工程師要正確分析現(xiàn)場簽證的變更內(nèi)容，確定是否屬于圖紙、預(yù)算內(nèi)容或包干內(nèi)容，并認(rèn)真考察變更的原因、投資增減情況及其對工期的影響。

3）、成本控制部應(yīng)參與設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的審核工作，有權(quán)對其工程量、工作內(nèi)容、施工工藝進(jìn)行復(fù)核，必要時應(yīng)同施工方負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位、工程主管人員到施工現(xiàn)場核對。（支持文件：工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法）4.2.4.5、工程款付款控制

1）、各合作單位應(yīng)按合同約定向工程部審報《工程款付款申請單》，工程部負(fù)責(zé)對其形象進(jìn)度的審核和確認(rèn)。

2）、成本控制部根據(jù)已確認(rèn)的形象進(jìn)度，按合同約定對進(jìn)度款金額的審核和確認(rèn)。

3）、財務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)實付進(jìn)度款的審核、確認(rèn)及合同總價款的控制。4）、各項進(jìn)度款的支付達(dá)到合同總價款的80%時應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%的工程尾款和10%的保修款，以便掌握最終的結(jié)算主動權(quán)。（支持文件：①、工程進(jìn)度款審核、審批程序，②、工程款審批流程）4.2.4.6、工程成本的進(jìn)度計劃、核算 應(yīng)配合工程進(jìn)度做好建造成本的進(jìn)度計劃和進(jìn)度核算工作,及時反應(yīng)工程建造成本的完成情況和下一步的資金需求。并將相關(guān)數(shù)據(jù)匯報公司領(lǐng)導(dǎo)，作為投資控制和資金籌備的依據(jù)。（支持文件：工程成本進(jìn)度計劃、核算編制指引）4.2.4.7、材料、設(shè)備的采購成本控制

1)、在施工承包合同中應(yīng)明確工程材料的供應(yīng)方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料類型，并約定各種供應(yīng)方式的結(jié)算辦法。

2）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛的詢價，貨比三家。主要材料和大宗建材可采用招標(biāo)采購的方式，要從質(zhì)量、價格、供貨能力、維修能力等方面擇優(yōu)考慮供貨單位。（支持文件：工程采購管理辦法）3）、采購合同中必須明確：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供應(yīng)商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。4）、工程部負(fù)責(zé)對甲供材料、設(shè)備的現(xiàn)場到貨驗收，要嚴(yán)格按合同要求對其數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量驗收并出具驗收報告，交與施工單位妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知成本控制部拒絕辦理付款手續(xù)。5）、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同，供貨廠家或商檢部門的檢檢合格證和工程部的驗收證明及收料清單，經(jīng)采購部、成本控制部審核無誤后，財務(wù)部方能辦理結(jié)算。（支持文件：工程采購管理辦法）

4.2.4.9、工程竣工驗收 1）、工程部應(yīng)在工程竣工驗收前2日內(nèi)收集整理竣工圖紙，設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等相關(guān)資料，驗收過程中不再受理任何單位遞補(bǔ)的工程資料。2）、成本控制部應(yīng)參與工程竣工驗收工作，依據(jù)竣工圖結(jié)合設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證對工程完成情況全面核查驗收。3）、對于沒有辦理變更簽證且未按圖紙施工的部位,無論其工程量是否增減,均應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問題后3日內(nèi)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),逾期未辦理簽證的,增加部分不再計取費用,減少部分以實結(jié)算。4）、應(yīng)配合工程部主管人員在現(xiàn)場竣工驗收后5日內(nèi)編制竣工驗收報告，如需整改的應(yīng)限期整改，問題整改完畢后3日內(nèi)向施工單位發(fā)出竣工結(jié)算的書面通知。施工單位在接到竣工結(jié)算通知后30個工作日內(nèi)向工程部申報竣工決算資料，逾期未申報的視為以甲方核算為準(zhǔn)。

10、項目動態(tài)成本核算及目標(biāo)成本控制 項目啟動后每月前3日內(nèi)協(xié)同財務(wù)人員，按目標(biāo)成本的科目對上月份的動動態(tài)成本進(jìn)行核算，并編制的《項目動態(tài)成本核算表》。及時體現(xiàn)目標(biāo)成本的完成情況，便于目標(biāo)成本的動態(tài)控制。根據(jù)目標(biāo)成本的動態(tài)表現(xiàn)及時對各職能部門的責(zé)任成本進(jìn)行考核和控制。

4.2.5、竣工結(jié)算階段 1)、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備： ①、符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； ②、完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料； ③、項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ④、工程遺留問題已處理完畢； ⑤、施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全； ⑥、工程部填寫的《工程結(jié)算資料確認(rèn)單》、《工程結(jié)算工作交接單》。2）、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證只作為參考。3）、成本控制部應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。甲乙雙方核對后的工程總造價要進(jìn)行內(nèi)部三級審核，總造價超過100萬元的可聘請造價咨詢單位進(jìn)行復(fù)審。4）、結(jié)算審核完成后成本控制部應(yīng)按成本科目進(jìn)行分析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。5）、財務(wù)部應(yīng)在成本控制部提供的竣工決算的基礎(chǔ)上，結(jié)合已付工程進(jìn)度款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核進(jìn)行工程財務(wù)結(jié)算。（支持文件：①、工程造價管理辦法，②、工程竣工結(jié)算、審批程序）4.2.6、營銷階段 1）、售樓部、樣板間的設(shè)計、裝修、家具等應(yīng)由采購部組織單獨分包招標(biāo)，其各項費用應(yīng)單獨核算，編制相應(yīng)的費用明細(xì)表和成本費用核算表。2）、銷售過程中為增加“賣點”需要增加或調(diào)整綠化、公建配套等變更項目時，應(yīng)由策劃銷售部事先編制申請并編制預(yù)算經(jīng)相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實施。3）、策劃銷售部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本中的銷售成本，制定合理的銷售方案、營銷推廣計劃。并編制《銷售費用計劃表》送報財務(wù)部和成本控制部備案。4）、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30（31）日的各項費用匯總送報財務(wù)部和成本控制部，確保動態(tài)成本中銷售成本的準(zhǔn)確性，便于銷售成本的控制并及時調(diào)整營銷費用計劃。5）、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30（31）日的銷售收入?yún)R總送報財務(wù)部和成本控制部，便于項目的投資收益情況核算。

4.2.7、管理費用和財務(wù)費用 1）、盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。在市場經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。2）、財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的管理費用金額協(xié)同項目工程部合理安排整個項目的管理費用計劃，并做好月度管理費用計劃和月度管理費用核算。3）、財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的財務(wù)費用金額協(xié)同公司領(lǐng)導(dǎo)制訂項目的總體資金計劃、年度資金計劃、工程款年度付款計劃及年度銷售計劃，以便于控制費用開支和資金流轉(zhuǎn)。4)、財務(wù)部門應(yīng)自項目啟動后的每月3日前按目標(biāo)成本的科目對管理費用和財務(wù)費匯總核算并協(xié)同成本控制部完成動態(tài)成本核算。

第二篇：制度：成本管理控制制度

成本管理控制制度

1.目的

為了加強(qiáng)公司成本費用的內(nèi)部控制、降低成本費用、防范成本費用中的差錯與舞弊，根據(jù)財政部《內(nèi)部會計控制規(guī)范》等法律、法規(guī)，結(jié)合本公司成本費用支出的特點和管理需要制定本制度。

2.適用范圍

適用于本公司成本費用包括采購成本、制造成本和期間費用的計劃、執(zhí)行、控制、核算、報告、考核等內(nèi)容。

3.崗位分工與授權(quán)批準(zhǔn)

3.1 公司建立成本費用崗位責(zé)任制，明確規(guī)定相關(guān)部門和崗位的職責(zé)與權(quán)限，確保辦理成本費用業(yè)務(wù)的不兼容崗位相互分離、制約和監(jiān)督。

3.2 公司成本費用業(yè)務(wù)嚴(yán)格規(guī)范和執(zhí)行如下程序：（1）計劃編制與審批。（2）支出審批與執(zhí)行。（3）控制、核算與考核。

3.3 公司成本費用崗位的基本分工如下：（1）采購部負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行采購成本計劃。

（2）各生產(chǎn)部門負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行管理、制造費用計劃。（3）銷售部負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行營業(yè)費用計劃。（4）各管理部室負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行管理費用計劃。（5）財務(wù)部負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行財務(wù)費用計劃。（6）生產(chǎn)部負(fù)責(zé)審核、控制產(chǎn)品制造成本計劃。

（7）預(yù)算管理部門負(fù)責(zé)審核各項成本核算費用計劃、控制成本費用的發(fā)生、考核各項成本費用的完成。

（8）財務(wù)部負(fù)責(zé)成本費用的核算與報告。

（9）審計部負(fù)責(zé)定期審計檢查成本費用的合規(guī)性、合理性和會計記錄的正確性與及時性。

（10）公司總裁及分管副總負(fù)責(zé)有關(guān)成本費用的審批。

3.4 成本費用的發(fā)生和付款要嚴(yán)格按照公司授權(quán)文件的規(guī)定，各級審批人要在授權(quán)范圍內(nèi)行使職權(quán)，不得超越審批權(quán)限。

4.管理規(guī)定

4.1 成本費用控制的基本模式。

4.1.1 公司成本費用控制模式的基本內(nèi)容是“以銷售收入為起點，以目標(biāo)利潤為核心，通過倒擠成本的方式，將采購成本、制造成本、期間費用分解落實到有關(guān)分廠和職能部門”。

4.1.2 銷售部申請生產(chǎn)的每一批產(chǎn)品，在安排生產(chǎn)前，首先由財務(wù)部測算、核定成本費用指標(biāo)和采購物資的最高限價。

（1）期間費用=營業(yè)費用+管理費用+財務(wù)費用 營業(yè)費用=銷售收入×銷售費用率 管理費用=銷售收入×管理費用率 財務(wù)費用=銷售收入×財務(wù)費用率

（2）產(chǎn)品制造成本=銷售收入-稅金及附加-目標(biāo)利潤期間費用產(chǎn)品制造成本=直接材料+直接人工+制造費用 直接人工成本=（產(chǎn)品產(chǎn)量×計件工資率）×（1+175%）直接材料成本=Σ（直接材料成本×材料單價）

1制造費用=（直接材料成本+直接人工成本）×制造費用率 采購物資最高限價計算公式：

采購物資最高限價=直接材料成本÷直接材料消耗

4.1.3 財務(wù)部核定管理費用指標(biāo)分解落實到各個部門，作為考核各個管理部門工作業(yè)績的依據(jù)。

4.2 采購成本的控制。

4.2.1 采購成本控制包括采購計劃、詢價、核價、合同簽訂、物資入庫、貨款結(jié)算等活動的全過程。

4.2.2 采購計劃的編制要嚴(yán)格執(zhí)行根據(jù)倉庫的《物資補(bǔ)庫計劃》編制《物資采購計劃》的程序；《物資采購計劃》經(jīng)過預(yù)算管理辦公室審核、總經(jīng)理審批后生效。

4.2.3 采購部實施物資采購時需填制“物資請購單”，“物資請購單”中的價格要嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)部核定的物資采購最高限價。

4.2.4 如果實際物資采購價格低于最高限價，公司將給予經(jīng)辦人一定比例的獎勵；如實際物資采購價格高于最高限價，必須要獲得財務(wù)部核價人員的確認(rèn)和總經(jīng)理的批準(zhǔn)，并給予一定比例的罰款。

4.2.5 采購物資辦理入庫時，必須符合以下兩個條件：（1）符合“物資請購單”。（2）經(jīng)質(zhì)檢部檢驗合格。

4.2.6 采購物資登記入賬時，必須同時符合兩個條件：（1）供應(yīng)商開具增值稅專用發(fā)票。

（2）價格、質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格型號完全符合“物資請購單”的要求。4.2.7 采購物資付款時，必須符合以下三個條件：（1）已經(jīng)列入當(dāng)期貨幣資金支出預(yù)算。（2）雙方往來賬核對無誤。

（3）“付款申請單”已經(jīng)財務(wù)總監(jiān)簽字批準(zhǔn)。4.3 制造成本的控制。

4.3.1 制造成本控制包括成本計劃、領(lǐng)料、入庫、考核等活動的全過程。4.3.2 制造成本計劃要嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)部核定的目標(biāo)成本，各分廠要將目標(biāo)成本層層分解，逐一落實到各車間、工段和崗位。

4.3.3 生產(chǎn)部下達(dá)“產(chǎn)品生產(chǎn)任務(wù)指令”時，必須將“材料消耗定額清單”同時下達(dá)。

4.3.4 各部門到倉庫領(lǐng)料時，必須按“材料消耗定額清單”填寫“領(lǐng)料申請單”。如不符合“材料消耗定額清單”，材料會計不予開具“材料出庫通知單”，保管員不予發(fā)料。

4.3.5 各分廠的直接人工工資，按照財務(wù)部核定的目標(biāo)人工成本，實行按產(chǎn)品產(chǎn)量計件發(fā)放；由于生產(chǎn)工人操作失誤導(dǎo)致的廢品，以及超定額材料消耗，一律由責(zé)任人承擔(dān)50%的損失，從計件工資中扣除。

4.3.6 各分廠的制造費用支出，按照財務(wù)部核定的額度分項目控制。其中，變動費用項目要分解到工序，固定費用項目總量控制。

4.3.7 月末，根據(jù)完工產(chǎn)品和生產(chǎn)費用計算出產(chǎn)品制造成本，低于或高于目標(biāo)成本，給予一定比例的處罰或獎勵。4.4 期間費用的控制。

4.4.1 公司按照期間費用的不同性質(zhì)實行歸口管理和控制。

4.4.2 營業(yè)費用的歸口管理部門為銷售部，營業(yè)費用支出實行按銷售收入費用率進(jìn)行總量控制。

4.4.3 管理費用的歸口管理部門為各個職能部室，管理費用中的變動費用項目由財務(wù)部分解落實到有關(guān)部室，固定費用項目按性質(zhì)歸口到職能部門。

4.4.4 財務(wù)費用的歸口管理部門為財務(wù)部，由財務(wù)部按照費用項目嚴(yán)格控制。

4.4.5 公司每月編制《期間費用支出預(yù)算》下達(dá)各有關(guān)部室。

4.4.6 發(fā)生費用支出時，由財務(wù)部門嚴(yán)格按預(yù)算控制，超出預(yù)算部分，一律不予列支。期間費用的支出程序如下：

（1）費用支出部門填寫“費用支出審批單”。（2）按照公司規(guī)定的審批權(quán)限請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批簽字。

（3）責(zé)任會計在審核無誤、有預(yù)算指標(biāo)的前提下，簽字說明。

（4）費用支出經(jīng)辦人根據(jù)費用支出情況分別到倉庫或出納員處辦理領(lǐng)料或費用報銷手續(xù)。

4.4.7 財務(wù)部的會計人員在辦理費用支出時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)手續(xù)齊全的“費用支出審批單”，對發(fā)票、結(jié)算憑證等相關(guān)憑據(jù)的真實性、完整性、合法性以及合規(guī)性進(jìn)行嚴(yán)格審核。

4.4.8 月末，公司根據(jù)各項期間費實際發(fā)生額進(jìn)行考核獎懲，若低于預(yù)算指標(biāo)，則給予有關(guān)部門一定比例的獎勵；若高于預(yù)算指標(biāo)，則給予一定比例的罰款。

4.5 成本費用的核算。4.5.1 財務(wù)部按照相關(guān)會計制度，結(jié)合公司生產(chǎn)經(jīng)營特點和管理需要制定成本費用核算制度，不得隨意改變成本費用的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和計量方法，不得虛列、多列、不列或者少列成本費用。

4.5.2 公司制造成本核算的基本方法，由各公司按生產(chǎn)經(jīng)營的特點在符合會計準(zhǔn)則和前提下確認(rèn)，一經(jīng)確認(rèn)不得隨意變更。

4.5.3 期末結(jié)束后成本費用核算崗位要編制成本費用報表，監(jiān)控成本費用的支出情況，對于實際發(fā)生的成本費用與成本費用預(yù)算的差異，應(yīng)查明原因，并作出相應(yīng)處理。

4.6 成本費用的監(jiān)督檢查。

4.6.1 審計部負(fù)責(zé)對公司的成本費用進(jìn)行監(jiān)督檢查，內(nèi)容有：（1）成本費用業(yè)務(wù)相關(guān)崗位及人員的設(shè)置情況。（2）成本費用業(yè)務(wù)授權(quán)批準(zhǔn)制度的執(zhí)行情況。（3）成本費用預(yù)算制度的執(zhí)行情況。（4）成本費用核算制度的執(zhí)行情況。（5）成本費用考核的獎懲兌現(xiàn)情況。

4.6.2 審計部對監(jiān)督檢查的結(jié)果要出具內(nèi)部審計報告，發(fā)現(xiàn)的薄弱環(huán)節(jié)和問題，有關(guān)部門要采取措施，及時加以糾正和完善。

第三篇：房地產(chǎn)成本控制制度

丹東永同昌建設(shè)發(fā)展有限公司 成本控制、預(yù)決算管理制度

第一節(jié) 總則

1.為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)公司成本管理的要求，制定本制度。

2.成本管理應(yīng)以市場需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作方法，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

3.成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本管理體系，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

4.成本控制的主要工作是：建立成本的事前預(yù)測、優(yōu)化，事中動態(tài)控制和事后分析、評價的動態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，逐步提高集團(tuán)公司投資的效價比。

第二節(jié) 開發(fā)成本的控制

一、前期環(huán)節(jié)的成本控制

1.進(jìn)行市場調(diào)研，對市場走勢做出分析、判斷，并及時提供、反饋給集團(tuán)公司管理層作決策參考。

2.根據(jù)集團(tuán)公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和面臨的市場情況，確定項目開發(fā)計劃；組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進(jìn)行實地考察，進(jìn)行立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想。

3.新項目立項時向集團(tuán)公司提交詳細(xì)的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團(tuán)公司立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

（1）成本費用估算、控制目標(biāo)及措施；

（2）投資及效益的測算、利潤的體現(xiàn)及安排；

（3）稅務(wù)環(huán)境及其影響；

（4）資金計劃；

（5）《競投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；

（6）投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；

（7）項目綜合評價意見。

4.若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新立項。

5.招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破集團(tuán)公司批準(zhǔn)的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。

6.招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)公司法律部門審核后正式簽署。

二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制

1.規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由集團(tuán)建筑研究院統(tǒng)一負(fù)責(zé)，同時遵循以下原則：

（1）能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；

（2）需委托設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，原則上應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2.總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段（如初步設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制項目的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。

3.施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4.設(shè)計單位在設(shè)計時，若無特殊技術(shù)要求，不得指定施工或材料供應(yīng)單位。

5.設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

三、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1.除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2.主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。

3.應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、成本四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。

4.同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。

5.零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行擇優(yōu)選擇。

6.為防止投標(biāo)過程中個別投標(biāo)單位串標(biāo)，集團(tuán)監(jiān)察部門，有權(quán)酌情否決個別單位參與投標(biāo)；為保證投標(biāo)過程中充分體現(xiàn)市場競爭，集團(tuán)成本部門有權(quán)推薦一家符合投標(biāo)資格要求的單位參與投標(biāo)。

7.壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。

8.施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9.集團(tuán)應(yīng)建立健全施工隊伍檔案庫，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量。

10.出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

四、施工過程的成本控制

（一）現(xiàn)場簽證

1.現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2.現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及現(xiàn)場監(jiān)理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由集團(tuán)成本控制中心統(tǒng)一制定。

3.現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4.凡實行造價大包干的工程項目，取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5.需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。有關(guān)設(shè)計變更的審批權(quán)限由集團(tuán)公司建筑研究院統(tǒng)一制定。

（二）工程質(zhì)量與監(jiān)理

1.項目監(jiān)理由集團(tuán)監(jiān)理部統(tǒng)一派人員負(fù)責(zé)，若確需要委托監(jiān)理單位的，應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2.工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防止再發(fā)生事故的措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照集團(tuán)公司認(rèn)可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3.應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。

（三）工程進(jìn)度款

1.原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。

2.工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

（1）施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完成月報表；

（2）工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；

（3）預(yù)算合同部整理復(fù)核工程價值量；

（4）按集團(tuán)公司有關(guān)資金支出審批制度規(guī)定的程序批準(zhǔn)后予以付款并登記付款臺帳。

3.應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算賬戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。

4.工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。

五、工程材料及設(shè)備管理

1.項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

（1）甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余材料和設(shè)備實行乙供；

（2）實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。

2.應(yīng)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

3.甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

（1）能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

（3）能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

（4）售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

4.工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。

5.《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

6.由成本控制中心建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，保證材料采購過程的公正、公開。

7.對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。

8.材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過，預(yù)算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

9.甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證、我方工程管理部門的驗收檢驗證明、結(jié)算清單，經(jīng)預(yù)算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。

六、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1.單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。

2.設(shè)計、工程、預(yù)算、銷售和物業(yè)管理公司必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。

3.凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4.工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。

5.采取一次性扣留保修金、自行保修的，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。

6.甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍內(nèi)的費用，應(yīng)在工程承包合同中明確由乙方承擔(dān)，并及時取得乙方的確認(rèn)簽章。

七、工程結(jié)算管理

1.工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：

（1）符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；

（2）具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；

（3）項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

（4）工程遺留問題已處理完畢；

（5）施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。

2.工程結(jié)算要以甲方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，對于施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，在復(fù)核無誤基礎(chǔ)上也可作為參考。

3.“點工”必須按照定額價計取、結(jié)算，集團(tuán)成本控制中心另行有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行。

4.預(yù)算合同部應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。

5.編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項等。

6.預(yù)算合同部應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。

7.在預(yù)算合同部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)中心應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同審核并決算。

八、其他環(huán)節(jié)的成本控制

1.在項目開發(fā)經(jīng)營計劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏，盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；應(yīng)盡最大努力加速銷售，減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。

2.各子公司應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

第三節(jié) 營銷成本的控制

1.項目通過集團(tuán)公司立項聽證會后，企劃營銷中心應(yīng)在《可行性研究報告》基礎(chǔ)上，結(jié)合市場制定合理、經(jīng)濟(jì)的營銷方案和相應(yīng)的預(yù)算。

2.營銷方案和預(yù)算應(yīng)先上報集團(tuán)公司營銷方案聽證會審定通過后方可實施。

3.銷售前期，集團(tuán)企劃營銷中心應(yīng)根據(jù)營銷方案制定詳細(xì)的營銷費用支出計劃報計劃成本部。

4.售樓處和樣板間的建設(shè)裝修，以及策劃、推廣、銷售等需要外包的工作必須通過有三家以上投標(biāo)單位的招投標(biāo)擇優(yōu)選擇，有關(guān)程序參照工程招投標(biāo)程序。

5.正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算部門擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套設(shè)施，應(yīng)測算其運(yùn)行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報集團(tuán)公司決策層通過。

6.銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應(yīng)事先編制預(yù)算并報集團(tuán)公司決策層批準(zhǔn)后方可實施。

7.嚴(yán)格控制銷售現(xiàn)場的費用支出，屬于代理單位的花費必須由代理單位自行負(fù)擔(dān)。

8.制定合理、經(jīng)濟(jì)、有效的傭金管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

第四節(jié) 管理成本的控制

1.制定明確的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，并根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃分析業(yè)務(wù)，設(shè)置好內(nèi)部組織框架，合理配置人力資源、最大限度地減少人力資源浪費。

2.樹立“人力資本”觀念，精選人才，善待人才，從根本上建立一套吸引人才，留住人才的制度體系，避免人才流失給公司帶來損失。

3.逐步形成一套科學(xué)、文明的企業(yè)文化體系，以文化力彌補(bǔ)日常管理中的缺陷和不足，為企業(yè)增效減支。

4.實施全面計劃管理，避免因工作缺乏計劃性給公司帶來不必要的開支。

5.應(yīng)提煉集團(tuán)公司核心房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，發(fā)揮管理優(yōu)勢。對于核心業(yè)務(wù)以外的一些延伸業(yè)務(wù)，應(yīng)盡量采取外包的形式委托市場專業(yè)化公司去執(zhí)行，以提高集團(tuán)公司核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化水平，同時降低不必要的日常管理開支；對于集團(tuán)內(nèi)已有的一些核心業(yè)務(wù)以外的延伸業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，可逐步將其獨立核算，推向市場，參與市場競爭。

6.建立并執(zhí)行高效的薪酬、福利制度，并幫助員工做好個人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃；建立健全日常辦公用品的采購制度，對于大宗辦公用品應(yīng)統(tǒng)一由招標(biāo)采購部招標(biāo)采購。

第五節(jié) 財務(wù)成本的控制

1.嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司《資金管理制度》，建立“內(nèi)部銀行”，統(tǒng)一調(diào)度資金，高效使用資金。

2.全面執(zhí)行資金計劃制度。

3.嚴(yán)格把握付款和收款進(jìn)度，有關(guān)部門應(yīng)認(rèn)真研究相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同，杜絕超進(jìn)度付款和延遲收款的情況。

4.集團(tuán)財務(wù)中心要合理制定融資方案，包括融資品種、融資渠道的選擇，融資成本方案等，以最小的資金成本融通資金。

5.及時做好銷售回款工作，包括欠款催繳和按揭貸款辦理。

第六節(jié) 稅金的籌劃

1.在依法納稅的前提下，對集團(tuán)公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

2.財務(wù)中心應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。

3.應(yīng)保持對國家有關(guān)法規(guī)政策的了解，處理有關(guān)政策性問題，爭取更多的優(yōu)惠政策。

第七節(jié) 經(jīng)營成本和物業(yè)管理成本的控制

1.工程項目確定以后，從事后期物業(yè)經(jīng)營或物業(yè)管理的單位如果條件許可，應(yīng)盡可能派有關(guān)水、電等專業(yè)人員，參與專業(yè)工程的現(xiàn)場管理，了解和熟悉設(shè)備及管道、線路安裝調(diào)試情況，便于今后進(jìn)行管理。

2.工程竣工后，在維修保養(yǎng)期間，物業(yè)經(jīng)營或物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題時，應(yīng)及時向開發(fā)單位工程部門反映，由開發(fā)單位工程部門責(zé)成施工單位及時修繕。

3.設(shè)備和大量原材料、用品的采購由集團(tuán)招標(biāo)采購部統(tǒng)一招標(biāo)采購，有關(guān)招標(biāo)事宜由集團(tuán)招標(biāo)采購部統(tǒng)一規(guī)定；到貨時由保管部門、使用部門及其它相關(guān)單位或人員共同參加驗收。

4.要針對項目、業(yè)務(wù)的具體情況制定合理的操作程序和標(biāo)準(zhǔn)，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低原材料消耗、盡可能提高產(chǎn)出率、減少浪費。

5.分析業(yè)務(wù)，確定合理的日常原材料、消耗品庫存量，減少因積壓或斷檔造成的損失；嚴(yán)格倉儲和發(fā)放管理，明確管理責(zé)權(quán)。

6.要加強(qiáng)能源費用的控制，積極尋求節(jié)能的新方法，制定行之有效的節(jié)能具體措施，并加強(qiáng)對節(jié)能措施執(zhí)行情況的檢查督促工作。

7.測算物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理成本，合理確定各項收費標(biāo)準(zhǔn)，并及時收回各項經(jīng)營收入。

8.物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理是勞動力密集型行業(yè)，人工成本控制是相當(dāng)重要的成本控制工作，應(yīng)認(rèn)真分析業(yè)務(wù)需要，提煉工作程序，合理設(shè)置崗位，限定人工工資標(biāo)準(zhǔn)。

9.對其他可控成本費用（如辦公費、電話費等）進(jìn)行嚴(yán)格控制，定期分析，對于異常的費用要找出原因，及時改正。

10.各物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理單位應(yīng)安排專職或兼職部門負(fù)責(zé)安全工作，確保經(jīng)營管理工作安全。

強(qiáng)調(diào)全面服務(wù)質(zhì)量管理，不要因為成本控制而降低服務(wù)質(zhì)量，以增強(qiáng)集團(tuán)公司整體的品牌效應(yīng)。

第八節(jié) 附則

1.本制度適用于集團(tuán)所屬的各中心、部門和子公司。各中心、部門和子公司應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和業(yè)務(wù)特點，結(jié)合本制度的要求，制定相關(guān)的成本管理制度或細(xì)則，并在實際工作中不斷完善。

2.本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項，應(yīng)按照國家和集團(tuán)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.本制度由集團(tuán)財務(wù)中心、成本控制中心負(fù)責(zé)解釋，并由財務(wù)中心根椐集團(tuán)公司成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善。

第四篇：成本控制和分析制度.

為確保工程目標(biāo)實現(xiàn)，提高員工成本管理意識，根據(jù)目標(biāo)成本計劃按照施工部位、工種及成本內(nèi)容，對目標(biāo)成本進(jìn)行指標(biāo)分解確保成本管理，通過成本控制完成情況進(jìn)行分析，制定此項成本控制和分析制度。

（一）環(huán)境因素的影響

1、根據(jù)施工地域的特點分析施工難度，制定相應(yīng)的成本控制計劃，并通過預(yù)算對比合同單價。

（二）科學(xué)的施工方法

1、根據(jù)施工現(xiàn)場實際情況，項目部技術(shù)人員進(jìn)行討論制定切實可行的施工方案，并上報公司技術(shù)負(fù)責(zé)人及總工程師進(jìn)行審核把關(guān)，做到一切從實際出發(fā)，時其方案得到最大優(yōu)化。

2、施工過程中以質(zhì)量安全為目標(biāo)，在合格基礎(chǔ)上加強(qiáng)成本控制，實現(xiàn)利潤最大化。

3、項目部每日下班之前組織技術(shù)人員匯報當(dāng)日工程進(jìn)展情況，以及現(xiàn)場存在的問題，共同分析找出原因立即解決，不讓影響工程的事件拖延。

4、對施工過程中的技術(shù)性問題及時上報項目經(jīng)理做出調(diào)整。

（三）安全、質(zhì)量、工期保障

施工過程中的安全、質(zhì)量、工期都是影響工程成本的重要因素，施工過程中要重點控制。

1、安全的保障

項目部以“安全第一，預(yù)防為主”為原則，大力組織宣傳工作，對進(jìn)場工人進(jìn)行安全生產(chǎn)三級教育，針對可能發(fā)生的安全隱患部位進(jìn)行安全技術(shù)交底，并組織相關(guān)的學(xué)習(xí)。進(jìn)入施工現(xiàn)場人員必須佩戴安全帽，特殊工種依照操作規(guī)程配備相應(yīng)的防護(hù)用具，為施工的順利進(jìn)行提供安全的保障。

2、質(zhì)量保障

項目部對工程質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行分解，建立健全質(zhì)量管理體系，制定切實可行的施工方案，一切從實際出發(fā)，并對各道工序制定技術(shù)交底組織施工人員學(xué)習(xí)。在成本控制的各個環(huán)節(jié)實行崗位責(zé)任制，根據(jù)工程的具體情況，采取定崗、定責(zé)的專人控制，確保各崗位的職責(zé)，提高項目部人員的責(zé)任心。將質(zhì)量隱患消除在萌芽，嚴(yán)格執(zhí)行三檢制，實施過程控制，確保工程質(zhì)量目標(biāo)實現(xiàn)，為節(jié)約成本提供質(zhì)量保障。

3、工期保障

在安全、質(zhì)量得到保障的同時要合理布置現(xiàn)場，調(diào)整各個工序穿插作業(yè)，合理制定施工計劃，將人員、機(jī)械發(fā)揮最大工作效益，縮短工期，為節(jié)約成本提供工期保障確保目標(biāo)成本計劃的完成。

（四）材料成本控制

1、項目部根據(jù)現(xiàn)場實際情況合理制定物資需用計劃上報分公司進(jìn)行采購，經(jīng)公司采購人員進(jìn)行充分的市場調(diào)查，按照項目部計劃使用時間提前為項目部采購材料，既要保證工程質(zhì)量，又要盡量降低采購成本，充分體現(xiàn)成本控制意識。

2、驗收材料時，現(xiàn)場材料員應(yīng)準(zhǔn)確計數(shù)，及時填寫驗收入庫單，登記材料賬簿。對于存放入庫的材料應(yīng)妥善保管，以防損失。對于隨購隨發(fā)的材料應(yīng)及時完整地登記材料賬和出入庫單。

3、材料的發(fā)出必須詳細(xì)填寫出庫單，領(lǐng)料人和倉庫保管人分別簽字并注明日期。對于施工過程中臨時使用的工具,應(yīng)要求領(lǐng)用者出具借條,并經(jīng)本人和倉庫保管簽字后方可領(lǐng)用,待工程結(jié)束后及時歸還。

（五）機(jī)械控制

1、根據(jù)工程需要合理選用適當(dāng)規(guī)格、種類設(shè)備，對于現(xiàn)場所使用的機(jī)械應(yīng)由專人負(fù)責(zé),并設(shè)置機(jī)械臺賬進(jìn)行控制。

2、加強(qiáng)機(jī)械管理，根據(jù)現(xiàn)場需要合理調(diào)配機(jī)械，提高機(jī)械的使用效率。一旦施工不再需要,應(yīng)及時停止機(jī)械租用并退還，避免機(jī)械閑置造成浪費。

（六）成本分析

1、成本分析以誰主管，誰負(fù)責(zé)為基本原則。在確保責(zé)任成本完成的情況下制定工程項目的目標(biāo)成本。

2、根據(jù)目標(biāo)成本和施工項目的特點，將目標(biāo)成本按照工種和工程崗位逐級分解，確定各工種、崗位的目標(biāo)成本，細(xì)化到人。

3、根據(jù)以往的經(jīng)驗和項目的特點，明確各個環(huán)節(jié)成本的構(gòu)成情況，確定成本構(gòu)成中的重點項目。分析對于工程項目產(chǎn)值的影響程度，從而進(jìn)一步確定控制的重點。

4、在工程項目施工過程中,對成本構(gòu)成中的重點項目和成本控制的重點環(huán)節(jié),采取切實可行的控制措施,加強(qiáng)關(guān)鍵項目的成本控制。針對工程施工中發(fā)生的實際情況，及時采取有效措施控制成本發(fā)生額,確保責(zé)任成本和目標(biāo)成本的實現(xiàn)。

5、在工程施工結(jié)束以后，將目標(biāo)成本與實際成本相比較,確定成本超支和節(jié)約的情況。依據(jù)成本超支和節(jié)約情況,采取標(biāo)準(zhǔn)成本分析法,自頂向下逐步查找產(chǎn)生超支和節(jié)約的深層原因,直至分析到每一個人，以便及時整改。

第五篇：房地產(chǎn)項目成本控制制度

成本控制制度

一、總 則

1、為了增強(qiáng)成本控制力度，加強(qiáng)公司對項目投資的整體把控，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合公司成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓(xùn)，制定本方案。

2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、成本管理職責(zé)

1、編制經(jīng)濟(jì)合理的目標(biāo)成本計劃，分解成本控制指標(biāo)，提出控制要點；

2、組織工程招投標(biāo)與材料采購招標(biāo)工作；編寫招標(biāo)文件、合同條款，進(jìn)行相關(guān)技術(shù)標(biāo)的評審；參與合同談判、合同交底及合同糾紛的處理；

3、組織編制工程施工圖預(yù)結(jié)算工作；

4、跟蹤、落實項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解項目成本的實際構(gòu)成，匯編項目成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況，協(xié)助、督促公司做好項目操作過程中的成本

控制工作。

5、及時收集項目成本動態(tài)資料，為公司管理層提供充分、有效的決策依據(jù)

三、項目各環(huán)節(jié)的成本控制

（一）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。

3、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。

4、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行選擇。

5、壟斷性質(zhì)的工程項目（如消防、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。

6、應(yīng)建立健全施工企業(yè)檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。

（二）施工過程的成本控制 現(xiàn)場簽證

1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處

理。

2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人3員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。

3、現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況確定。

工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款

1、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：（1）施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完成月報表；

（2）工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；

（3）預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量；

（4）經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。

2、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終

結(jié)算主動權(quán)。

（三）工程材料及設(shè)備管理

1、項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。

4、應(yīng)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

（1）能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；（3）能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

（4）售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

8、建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。

10、材料的代用應(yīng)由工程管理部書面提出，設(shè)計部和設(shè)計單位通過，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和工程管理部的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。

（四）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1、單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。

2、設(shè)計、工程、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。

（五）工程結(jié)算管理

1、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； ◆ 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；

◆ 項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結(jié)算要以建設(shè)單位存檔的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。

3、“點工”必須按照定額價計取、結(jié)算。

4、工程部應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。

5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項。

6、工程部應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。

7、在工程部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制工程財務(wù)決算書。

（六）其他環(huán)節(jié)的成本控制

1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運(yùn)行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)。《銷售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應(yīng)事先編制預(yù)算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實施。

3、應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。

4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

五、附 則

1、本制度適用于集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結(jié)合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并報總部備案。

2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項，應(yīng)按照國家和集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由總部財務(wù)管理部根椐集團(tuán)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善。

工程項目結(jié)算管理辦法

第一章 總 則

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范工程項目結(jié)算管理工作，加強(qiáng)竣工工程結(jié)算力度，合理組織經(jīng)濟(jì)收入，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制訂本辦法。

第二條 本辦法適用于工程總承包部所屬分公司、項目和集團(tuán)公司委托管理項目對業(yè)主的結(jié)算。

第三條 工程項目結(jié)算管理是一項綜合性的管理工作，涉及經(jīng)營、技術(shù)、生產(chǎn)等多個部門，各單位、各部門要高度重視、通力合作。

第四條 工程項目結(jié)算管理工作，必須嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律和政府法規(guī)、政策，堅持實事求是、合理有效的原則；嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算文件的審核程序，做到計量準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、各項費用計取全面、合理。

第二章 管理部門及職責(zé)

第五條 經(jīng)營管理部是結(jié)算管理的主管部門，其職責(zé)是：

（一）負(fù)責(zé)工程項目結(jié)算日常管理工作，包括經(jīng)營人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)、經(jīng)驗交流、專題研討；

（二）指導(dǎo)、協(xié)助或?qū)徍?、監(jiān)督項目的結(jié)算編制；

（三）協(xié)助集團(tuán)公司對工程總承包部所屬項目進(jìn)行工程結(jié)算稽查；

（四）指導(dǎo)和監(jiān)督項目結(jié)算資料收集、歸檔。第六條 項目經(jīng)理部是結(jié)算管理的實施部門，其職責(zé)是：

（一）負(fù)責(zé)組織工程項目結(jié)算會審；

（二）負(fù)責(zé)工程項目結(jié)算的編制、報送及洽談；

（三）負(fù)責(zé)工程項目變更、索賠資料及糾紛、訴訟所需

證據(jù)的收集、整理、編制；

（四）項目經(jīng)理部結(jié)算工作分工及責(zé)任：項目經(jīng)理、項目預(yù)算人員無論其人事關(guān)系如何變動，均需將該工程結(jié)算工作負(fù)責(zé)到底。項目經(jīng)理是項目結(jié)算第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)項目結(jié)算組織和審批工作，項目經(jīng)營人員為結(jié)算工作的業(yè)務(wù)責(zé)任人，項目生產(chǎn)、技術(shù)、財務(wù)人員負(fù)責(zé)配合結(jié)算責(zé)任人完成結(jié)算工作，包括施工過程中提供施工、技術(shù)、物資、人力、機(jī)械、費用等方面資料，承擔(dān)因資料或提供證據(jù)不足造成結(jié)算損失責(zé)任。

第三章 洽商及索賠管理

第七條 項目實施或工程施工過程中，由于業(yè)主或社會因素及因需要所發(fā)生的設(shè)計修改、洽商變更，造成我方經(jīng)濟(jì)支出增加、工期延誤或經(jīng)濟(jì)損失，均應(yīng)向業(yè)主及時辦理簽認(rèn)。不能及時辦理的要有當(dāng)時施工情況的圖片或錄像資料，以便補(bǔ)辦簽認(rèn)。

第八條 由于業(yè)主或社會因素的影響造成項目不能正常實施或施工中斷，項目經(jīng)理部應(yīng)做好記錄，并及時有效地辦理簽認(rèn)手續(xù)，注意日常的資料積累。

第九條 設(shè)計修改或洽商變更記錄的主要內(nèi)容應(yīng)包括：變更原因、知情人、項目、部位、數(shù)量、延誤工期、發(fā)生費用、業(yè)主、設(shè)計、施工監(jiān)理單位經(jīng)辦人簽字及簽證日期。

第十條 各種變更、洽商簽證記錄、會議紀(jì)要，來往函件等由現(xiàn)場負(fù)責(zé)施工的技術(shù)、生產(chǎn)、經(jīng)營人員辦理，工程項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)檢查、落實，杜絕竣工后出現(xiàn)資料不全，業(yè)務(wù)人員相互推卸責(zé)任的現(xiàn)象發(fā)生。

第十一條 項目經(jīng)營負(fù)責(zé)人應(yīng)會同項目部生產(chǎn)、技術(shù)認(rèn)真研究合同及招投標(biāo)文件，技術(shù)、工程及其他有關(guān)業(yè)務(wù)人員在辦理洽商、簽認(rèn)時要有經(jīng)營意識，適當(dāng)規(guī)避合同風(fēng)險，提高洽商、簽認(rèn)的經(jīng)濟(jì)價值。

第十二條 各種變更、洽商簽證記錄應(yīng)及時送交預(yù)算人員，預(yù)算人員要核實資料的完整性，按合同約定的期限及時編制費用文件，并送業(yè)主、監(jiān)理單位審批，經(jīng)營管理部不定期進(jìn)行檢查。

第十三條 當(dāng)出現(xiàn)重大索賠事項時，項目經(jīng)理部應(yīng)在28天內(nèi)（或按合同約定）以書面信件正式向業(yè)主、監(jiān)理工程師發(fā)出索賠通知書，并取得業(yè)主和監(jiān)理工程師確認(rèn)。索賠通知書的內(nèi)容包括：索賠事項的名稱、相應(yīng)的合同條款、索賠要求和索賠清單。

第十四條 監(jiān)理工程師和業(yè)主代表無正當(dāng)理由，對變更工程價款報告和索賠報告不予確認(rèn)，對變更價款、工期有異議時，應(yīng)請求政府相關(guān)管理部門調(diào)解，調(diào)解不成時應(yīng)按《建設(shè)工程施工合同》約定的糾紛處理辦法解決。

第十五條 為避免企業(yè)損失，確保項目部權(quán)益，合理處理工程索賠業(yè)務(wù)，大型、重點項目在工程中標(biāo)后、工程實施前應(yīng)編制《項目變更、索賠管理工作規(guī)范》，以提高工程管理水平。

第四章 工程結(jié)算管理

第十六條 具備階段結(jié)算條件、工程竣工并取得核驗證明或因故停緩建辦理確認(rèn)手續(xù)后，項目經(jīng)理部應(yīng)在施工合同規(guī)定的時間內(nèi)，編制完整工程結(jié)算書，并組織相關(guān)部門進(jìn)行結(jié)算會審，簽署會審意見。在報送業(yè)主或監(jiān)理前10天報工程總承包部經(jīng)營管理部審核，經(jīng)營管理部在５天內(nèi)組織結(jié)算會審，項目部根據(jù)會審意見對結(jié)算進(jìn)行修改裝訂后報送業(yè)主或監(jiān)理審定。

第十七條 工程結(jié)算文件應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（一）工程結(jié)算書封面；

（二）編制說明；

（三）工程結(jié)算費用匯總。包括工程合同造價、合同外增加費用、歷次洽商變更及索賠金額、暫估價差調(diào)整以及其他按招標(biāo)文件、合同及政府有關(guān)文件可以調(diào)整的費用；

（四）洽商變更及索賠依據(jù)；

（五）其他

第十八條 工程結(jié)算文件報送業(yè)主或監(jiān)理時，項目部應(yīng)做好簽收登記。結(jié)算經(jīng)辦人應(yīng)及時了解、掌握業(yè)主或監(jiān)理單位審核進(jìn)展情況，采取相應(yīng)措施。在施工合同約定時間內(nèi)，業(yè)主未提出異議時，可視為同意結(jié)算報告，應(yīng)盡快形成法定文件。當(dāng)業(yè)主或監(jiān)理在規(guī)定時間內(nèi)提出異議時，可通過協(xié)商解決或申請施工合同、工程造價管理部門調(diào)解，經(jīng)調(diào)解無效時，可向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向法院提起公訴。

第十九條 接到結(jié)算審批單后，將原件和完整結(jié)算資料報經(jīng)營管理部；并對該工程進(jìn)行結(jié)算總結(jié)，分析結(jié)算結(jié)果和過程中的經(jīng)驗與教訓(xùn)，在一個月內(nèi)將結(jié)算總結(jié)報告報送經(jīng)營管理部。

第二十條 項目經(jīng)理部應(yīng)在三個月內(nèi)或在合同約定時間內(nèi)完成對業(yè)主結(jié)算工作。

第五章 結(jié)算資料管理

第二十一條 為保證工程造價與結(jié)算具有可追溯性，方便調(diào)查，項目經(jīng)理部要分類建立資料登記臺帳和明確保存方法和保管責(zé)任人。

第二十二條 歸檔資料要隨時積累，結(jié)算完成后一個月內(nèi)將結(jié)算資料裝訂成冊，報公司經(jīng)營管理部１套（統(tǒng)一為Ａ4，非Ａ4紙折疊成Ａ4紙大?。Y(jié)算資料最遲在審計報告成立之前報送。其主要內(nèi)容為：

（一）封皮、目錄、結(jié)算確認(rèn)單、工程概況；

（二）結(jié)算總結(jié)；

（三）工程結(jié)算文件；

（四）工程承包合同（補(bǔ)充合同、合同附件）；

（五）竣工驗收單；

（六）其他資料。

第二十三條 重點工程和有代表性的工程竣工后，應(yīng)進(jìn)行資料分析，作為檢驗企業(yè)管理水平及以后投標(biāo)報價的決策依據(jù)。

第六章 獎罰辦法

第二十四條 為盡快完成工程結(jié)算，為工程款及時回收創(chuàng)造條件，各單位應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況，制定業(yè)務(wù)考評與獎罰辦法，并上報工程總承包部，經(jīng)審批后實施。

第七章 附 則

第二十五條 本辦法由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)解釋。第二十六條 本辦法自下發(fā)之日起施行，原文件同時作廢。