第一篇：關(guān)于廣東省三改一拆的調(diào)查與思考

關(guān)于廣東省三改一拆的調(diào)查與思考

改“舊”謀“新”之路

——關(guān)于廣東省“三舊”改造的調(diào)查與思考

（一）如果從全省范圍內(nèi)開展規(guī)范性試點(diǎn)算起，廣東的“三舊”改造及相關(guān)政策探索迄今已有3年多。2008年年底，國土資源部與廣東省簽訂合作共建節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省的工作協(xié)議時，“三舊”改造就被列為其中一項重要的政策創(chuàng)新試點(diǎn)；2009年，經(jīng)部省協(xié)商，《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》，以廣東省政府文件形式下發(fā)。這份以對全省“三舊”改造進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)為宗旨的文件，在總結(jié)、提煉廣東各地已自行開展的“三舊”改造做法與經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對實(shí)際操作中遇到的一些關(guān)鍵性問題進(jìn)行了政策創(chuàng)新與突破。文件出臺后，在很大程度上推開了全省的“三舊”改造工作，并推進(jìn)了全省規(guī)范化開展“三舊”改造的進(jìn)程。

事實(shí)上，如果再追根溯源，時間要更早一些。2007年6月，佛山市政府出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》，其率先開展的試點(diǎn)工作，不僅拉開了廣東省“三舊”改造工作的序幕，而且在相當(dāng)程度上啟發(fā)和帶動了省內(nèi)其他城市的“三舊”改造工作。

今天，當(dāng)我們把“三舊”改造看作一項帶有制度探索意義的工作時，廣東所進(jìn)行的“三舊”改造就已不再指向單純的項目改造工程，而是指在政府規(guī)范管理指導(dǎo)下包括管理理念、方式的變革，以及由此而引發(fā) 的相關(guān)政策的創(chuàng)新與探索。

佛山國際家居博覽城：舊廠房和舊城鎮(zhèn)改造的“新政”探索

跨禪城區(qū)石灣鎮(zhèn)街道塘頭、沙崗兩村地界而興建的佛山國際家居博覽城，是佛山市政府“三舊”改造的重點(diǎn)示范工程。這座總體規(guī)劃用地面積600畝、計劃在2013年全部建成投產(chǎn)的家居龍頭產(chǎn)業(yè)城，雖然尚處于施工狀態(tài)，就已吸引了一撥又一撥前來考察、調(diào)研的領(lǐng)導(dǎo)、專家和投資商。據(jù)悉，已有13000多家品牌家居商表示有進(jìn)駐意向，但受容納量限制，將只有3000家國際高端品牌家居能夠成為首期進(jìn)駐的“幸運(yùn)者”。

2007年11月，當(dāng)這個項目啟動時，這里還是由陶瓷廠、磚廠、包裝廠、水暖器材市場、陶瓷綜合批發(fā)市場、有色金屬材料市場以及破舊的民宅、出租房等混合而成的“雜住區(qū)”，低矮的廠房、車間、倉庫與民宅交錯，粉塵與廢水、噪音充斥，環(huán)境污染嚴(yán)重，社會治安混亂，建筑容積率僅1.1。

自改革開放之初建起并逐步發(fā)展起來的集體和民營企業(yè)，記錄著此地村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷程：1978年塘頭村的總產(chǎn)值僅56.74萬元，但此后經(jīng)濟(jì)總量直線攀升，新世紀(jì)后很快就突破2億元，不僅支撐著所在兩個村集體經(jīng)濟(jì)的主要收入，而且在禪城區(qū)以至佛山市的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中占有極重的分量。

但近年來發(fā)展呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，增速明顯放緩，后勁已顯不足。

同時，位于市中心城區(qū)南大門的這片布局粗放、環(huán)境“臟亂”的區(qū)域，嚴(yán)重影響著整個佛山的城市形象和發(fā)展環(huán)境，與經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速發(fā)展階段、正在謀求轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、建設(shè)現(xiàn)代化 都市的佛山新目標(biāo)極不相稱。當(dāng)?shù)卣庾R到：只有打破原有模式，為進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展注入新的元素，才能為這里的發(fā)展與持續(xù)發(fā)展帶來新的動力。

這是以佛山國際家居博覽城項目為代表的最早一批大型“三舊”改造項目啟動的基本動因，也成為廣東各地“三舊”改造的最初動因。

既適應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的新需求，又能改善投資和發(fā)展環(huán)境、提高土地利用率，這樣的“拆舊建新”可謂一舉數(shù)得，豈不是理所當(dāng)然的事？然而事實(shí)卻沒有這么簡單。

首先是拆遷問題。面對這么多的舊廠房、舊村居所涉及的眾多產(chǎn)權(quán)主體，如何讓各種不同的土地所有（使用）權(quán)人都能欣然接受拆遷？顯然，擺平各方利益、合理補(bǔ)償與妥善安置是關(guān)鍵。如果仍按老辦法，由政府統(tǒng)一出資進(jìn)行拆遷安置和項目改造，一來政府面臨巨大的資金壓力；二來作為全國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市的佛山，集體建設(shè)用地依法依規(guī)自行流轉(zhuǎn)的政策已在這里試行了多年，通過協(xié)商自愿流轉(zhuǎn)已成為各土地所有（使用）權(quán)人普遍接受的最佳方式，由政府統(tǒng)一征收再行轉(zhuǎn)讓的方式難以推進(jìn)。在這樣的背景下，民營企業(yè)家左鼐強(qiáng)帶著他的資本“進(jìn)入”了佛山國際家居博覽城的項目，成為這個項目的投資商。他所成立的佛山國際家居博覽城有限公司在當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門的指導(dǎo)下，與塘頭和沙崗兩村的村委會共同協(xié)商，提出了“三舊”改造的可操作方案。由于對拆遷戶進(jìn)行了妥善安置，確保了村民產(chǎn)權(quán)利益的保值增值，兩村村委會及村民代表全部投了支持票。有了產(chǎn)權(quán)人的支持，拆遷、土地整合、項目規(guī)劃等各項工作全部進(jìn)入了“順車道”。

其次是復(fù)雜的土地權(quán)屬問題。項目規(guī)劃用地不僅涉及集體建設(shè)用 地，還涉及國有建設(shè)用地；所涉及的集體建設(shè)用地中，又包含一部分因歷史遺留問題被法院查封的土地。這些復(fù)雜的土地問題顯然是企業(yè)無法自行解決的。對此，佛山市國土資源部門在市政府的支持下，對相關(guān)政策進(jìn)行了大膽創(chuàng)新。他們將項目區(qū)內(nèi)一塊面積約100畝的國有建設(shè)用地，與項目區(qū)附近一塊等面積的集體建設(shè)用地進(jìn)行了置換，這樣就保證了項目區(qū)內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一性，有利于農(nóng)村集體整體利益的協(xié)商、管理和分配。對于項目區(qū)內(nèi)被法院查封的一塊占地49畝的集體建設(shè)用地，政府部門引導(dǎo)投資商積極與原土地糾紛的權(quán)利人各方進(jìn)行協(xié)商，并進(jìn)行利益補(bǔ)償，使原來的土地糾紛得到調(diào)處，法院也就解除了對該片地塊的查封。在此基礎(chǔ)上，投資商與集體土地產(chǎn)權(quán)的代表人商定，以村集體出租土地、收取年租金的方式，將項目區(qū)內(nèi)的土地按協(xié)議流轉(zhuǎn)給項目公司。

國際家居博覽城項目的建設(shè)，使同樣一塊土地上原來僅23萬平方米的簡易建筑，成為一座200萬平方米建筑面積、且集大型公共綠化廣場和地下停車場等于一體的現(xiàn)代商貿(mào)城。開業(yè)后的頭三年，村集體每年僅土地租金收入就將達(dá)到近4000萬元，比改造前提高4倍；而且從第四年開始，地租還將以每年3%的比例遞增，土地權(quán)利人的權(quán)益得到了根本保障。同時，項目改造后，原有的家具制造業(yè)搬遷到欠發(fā)達(dá)地區(qū)，促進(jìn)了該地區(qū)勞動力從第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，而新的博覽城以商貿(mào)為主，也實(shí)現(xiàn)了該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，同時新增加大量就業(yè)崗位；土地集約利用程度大大提高了；民間投資和內(nèi)需拉動了，城鎮(zhèn)面貌改善了……而政府除了政策引導(dǎo)和扶持，只收取了相關(guān)稅費(fèi)。

從佛山國際家居博覽城改造項目，我們可以看到政府在政策方面的創(chuàng)新：一是理念的創(chuàng)新。改以往多由政府主導(dǎo)的模式為“政府引導(dǎo)，市場主導(dǎo)”，讓民間資本進(jìn)入，讓市場主體直接運(yùn)營改造過程。二是方式的創(chuàng)新。改以往政府強(qiáng)拆強(qiáng)征的方式為“平等協(xié)商”的方式，讓各方利益主體直接協(xié)商，實(shí)現(xiàn)了和諧改造。三是分配模式的創(chuàng)新。政府只依法依規(guī)收取相關(guān)管理成本如稅費(fèi)等，讓土地權(quán)利人和投資者更多地分享土地增值收益。四是土地管理政策的探索和創(chuàng)新。包括打破政府壟斷的單一供地渠道、允許集體建設(shè)用地使用權(quán)出租流轉(zhuǎn)，允許國有和集體存量建設(shè)用地協(xié)商等價調(diào)整使用等。

廣州市獵德村:“城中村”自主改造的新探索

獵德村可謂廣州市舊城改造中的“釘子村”。這座位于廣州市中心城區(qū)、地處珠江新城中央商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)、享有區(qū)位優(yōu)勢的“城中村”，2007年以前卻是一個“握手樓”、“貼面樓”遍布的擁擠的舊村莊形態(tài)。密度極高的農(nóng)民自建住宅群內(nèi)，居住著包括7800個村民和3萬多外來租房者，衛(wèi)生條件惡劣，消防通道狹窄，既有損廣州市的城市整體形象，也成為市區(qū)的一個安全隱患。

當(dāng)然，獵德村的村民們并不缺錢花。自上世紀(jì)90年代開始，獵德村土地征用后的留用地累計達(dá)360畝，上蓋40萬平方米的房屋，村里每年可收取1億元的租金，村民2007年人均分紅達(dá)3萬元，如果再加上各戶出租房屋及其他的勞動或創(chuàng)業(yè)收入，獵德村實(shí)在是一個“富裕村”。或許正因如此，多年來政府對這片“城中之村”的改造計劃，由于沒能得到村民支持，始終未能實(shí)施。

2007年，廣州市政府修建獵德大道，需要征收村里的一大片土 地，涉及250間房屋、400戶人家。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每畝30萬元，房屋補(bǔ)償每平方米2800元~3300元。與當(dāng)時每畝土地300萬元的市價相比，落差很大，加上被征地的部分村民還得搬離村莊，遷到別處去，這對于祖祖輩輩住在這里的村民們來說難以接受。

佛山等地進(jìn)行“三舊”改造實(shí)踐中的一些“新政”，給村民們帶來了新的想法和思路。

村委會討論后決定，變“被動征收”為“主動改造”。2007年4月，他們向天河區(qū)政府提出了由村集體自行進(jìn)行村莊整體改造的申請，拉開了獵德村舊村改造的序幕。

獵德村總用地面積為33.6萬平方米，其中規(guī)劃村用地25.4萬平方米。按規(guī)劃，村里拿出了一塊面積為9.3萬平方米的土地作為商業(yè)辦公用地，申請轉(zhuǎn)為國有，并交給政府進(jìn)行拍賣，所得46億元地價款全部返還村里，作為為舊村改造項目的資金。剩下的土地分為兩塊：一塊規(guī)劃為集體物業(yè)用地，面積3.2萬平方米，采取合作的形式，成立股份公司，由香港合和集團(tuán)出資10億元，村集體出資9億元，合作建設(shè)五星級酒店及商業(yè)建筑，合和集團(tuán)獲得20年經(jīng)營權(quán)，每年向村集體支付1.2億元管理費(fèi)，20年后交還村集體；另一塊為復(fù)建安置區(qū)，實(shí)際是舊村改造后的新生活區(qū)，用地面積13.2萬平方米。

2010年廣州亞運(yùn)會開幕前，獵德村以現(xiàn)代化新城的風(fēng)貌與廣州國際化大都市形象深深融為一體：37棟現(xiàn)代化高層住宅拔地而起，其間分布著學(xué)校、幼兒園、文化活動中心、衛(wèi)生服務(wù)中心、肉菜市場等公共服務(wù)設(shè)施，總建筑量共為68.7萬平方米，容積率達(dá)5.2，綠地率達(dá)30%。此外，還擁有22萬平方米地下停車場。

新建物業(yè)對原有合法建筑面積采取“拆一建一補(bǔ)一”的原則進(jìn)行補(bǔ)償，并對原違法建筑給予1000元/平方米的建筑成本補(bǔ)償。新的安置房有14種戶型可供選擇，樓層采取搖號的形式?jīng)Q定。事實(shí)上，由于村民們原來都在宅基地上建起了小樓，居住面積都不小，還建后每戶都可獲新的單元房補(bǔ)償，這種公寓式單元房，租金標(biāo)準(zhǔn)比以前提高了4~13倍。再加上村集體物業(yè)經(jīng)營的收入分紅，改造后的獵德村比以前富裕了許多。

當(dāng)然，進(jìn)展順利的獵德村舊村改造，在全村3100多戶人家中，也曾遭遇6戶村民未與村集體簽約的抵制。為此，還鬧上過法庭。最終獵德村村集體勝訴，但并未實(shí)施強(qiáng)拆，而是聯(lián)合政府各相關(guān)部門對這6名“釘子戶”進(jìn)行疏導(dǎo)調(diào)解，最終達(dá)成了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

一個多年難以推進(jìn)舊城改造的“釘子村”，為何一下子就能順利完成“三舊”改造，并且做到政府、村集體、村民以及投資商各方都滿意？

“三舊”改造中的“新政”探索發(fā)揮了重要作用。一是政府采取了“還利于民”的方式，一方面幫助村里將融資地塊“代征代拍”，另一方面將地塊拍賣收益全部返還給村集體進(jìn)行舊村改造；二是允許村集體自行改造，并引入合作機(jī)制參與改造，真正調(diào)動了土地權(quán)利人的積極性；三是充分尊重村民和村集體股份公司的意愿，允許改造后的村莊仍舊保持集體土地的性質(zhì)，同時又可以用于經(jīng)營性建設(shè)。

佛山國際家居博覽城和廣州獵德村“城中村”改造項目，只是廣東已經(jīng)和正在開展的眾多“三舊”改造項目的縮影。在廣州、佛山、深圳、東莞等“三舊”改造工作推進(jìn)較快的城市，“三舊”改造模式紛呈，僅佛山一地，就總結(jié)出十多種模式。除了推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提高城鎮(zhèn)化發(fā) 展質(zhì)量和土地節(jié)約集體利用水平，還有一些項目，完全是本著對文化遺產(chǎn)保護(hù)的精神對舊城鎮(zhèn)和舊村莊進(jìn)行的改造，如廣州的三元里改造項目、佛山的祖廟—東華里片區(qū)改造項目等，并沒有過多地在提高容積率上下工夫，而是更注重保留原有風(fēng)貌，展現(xiàn)其文化韻味，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平的總體提升。

但是，每一個“三舊”改造項目，都基于一個最根本的共同點(diǎn)：都是在政府的領(lǐng)導(dǎo)、引導(dǎo)和組織管理下，制定科學(xué)的“三舊”專項改造規(guī)劃和具體改造方案，并充分尊重產(chǎn)權(quán)人的意愿，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的利益，規(guī)范管理，有序進(jìn)行。這條改“舊”謀“新”之路上，傾注了廣東人勇于探索和大膽試驗的精神。廣東“三舊”改造，改的不僅是舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊，還是舊思想、舊觀念和舊體制中不適應(yīng)新形勢發(fā)展的部分“改造”，其謀求建立的，是一個新的發(fā)展理念、新的土地利用和發(fā)展空間。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的好推手

—— 關(guān)于廣東“三舊”改造的調(diào)查與思考

（二）截至2011年底，廣東省已完成“三舊”改造項目2443個，改造面 8 積14萬畝；正在改造的項目1500個，涉及用地面積14.96萬畝；已批準(zhǔn)用地手續(xù)用地面積2.18萬畝。

這些數(shù)據(jù)僅僅是工作進(jìn)展情況的現(xiàn)實(shí)反映，其明顯成效則體現(xiàn)在促進(jìn)了節(jié)約集約用地，有效帶動了投資和消費(fèi)增長，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力，推動了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，提升了城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量等幾個方面。這些成效也有數(shù)據(jù)佐證：

全省已完成的14萬畝改造項目，平均容積率由0.66提高到1.5，建筑面積由改造前的6139.5萬平方米增加到1.39億平方米，增加1.3倍；騰挪增加可利用土地面積占已完成改造面積的43.5%，節(jié)約用地約6.1萬畝。按此比例估算，全省370多萬畝“三舊”用地改造后，可節(jié)約土地超過100萬畝，相當(dāng)于全省10年規(guī)劃新增建設(shè)用地規(guī)模的近40%。

近三年，廣東省累計投入“三舊”改造資金3318.4億元，占同期固定資產(chǎn)投資的5.76%，其中社會投資占總投資額近70%，佛山等地甚至達(dá)到80%~90%。越來越多的社會資本、民間資本踴躍參與到改造工作中來，逐漸成為“三舊”改造的主力軍。此外，改造工作開展三年來累計增加就業(yè)崗位195萬個。

“三舊”改造在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化中扮演了特殊角色。已完成改造的項目中，屬于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有1672個，占改造項目數(shù)的68.4%，其中屬于淘汰、轉(zhuǎn)移“兩高一資”項目411個，引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目365個，投資超億元項目276個。一批規(guī)模小、效益差、能耗大的企業(yè)逐漸被低能耗、低污染、高附加值的優(yōu)質(zhì)大項目所 代替。通過“三舊”改造完成工業(yè)用地向第三產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)移4萬余畝。

已完成的改造項目中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市公益事業(yè)項目有846個，占地4.1萬畝，新增公共綠地413.5萬平方米，保護(hù)和修繕傳統(tǒng)人文歷史建筑771.9萬平方米，明顯改善了部分居民的生活設(shè)施和環(huán)境……

成效，無疑是巨大的。但這些成效，也還只是“三舊”改造的顯性效果。如果從整個“三舊”改造工作推進(jìn)和政策探索的綜合效應(yīng)來看，其更大的成效應(yīng)該體現(xiàn)在以下五個方面：

一是政府轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)思維定式，實(shí)現(xiàn)了土地管理理念的根本轉(zhuǎn)變。徹底擯棄“以地生財”、搞“土地財政”的做法，政府讓利于民、還利于民。廣東省政府明確規(guī)定將土地收益的60%返還給土地權(quán)利人，而在實(shí)際操作中，各地政府為全力推進(jìn)“三舊”項目進(jìn)程，往往以更高的比例返還甚至全部返還，政府只收取相關(guān)稅費(fèi)。

二是政府強(qiáng)化了服務(wù)意識，實(shí)現(xiàn)了職能轉(zhuǎn)變。在“三舊”改造項目實(shí)施過程中，政府部門不僅采取簡化手續(xù)、提高辦事效率等做法，而且以“服務(wù)”為主導(dǎo)，積極幫助項目投資商和土地權(quán)利人解決實(shí)踐過程中遇到的各種問題，如策劃并幫助獵德村“以地融資”、“代征代拍”，并讓出全部收益，以及幫助協(xié)調(diào)村民利益糾紛等。

三是規(guī)范管理。廣東的“三舊”改造，幾乎每個項目都有自己的特殊模式，根本原因在于，當(dāng)?shù)卣鶕?jù)每個項目的具體情況和要求，探索試行各種土地管理政策。但盡管模式紛呈，政府始終保證了按省政府試點(diǎn)文件要求規(guī)范管理，從對標(biāo)圖到制定專門文件，對整個項目 運(yùn)行過程嚴(yán)格監(jiān)管。

四是發(fā)揮規(guī)劃的作用，用規(guī)劃的科學(xué)性來保證改造項目區(qū)在總體布局、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市功能再造等方面的科學(xué)性。所有項目區(qū)全部在政府的指導(dǎo)和幫助下制定了“三舊”改造的專項規(guī)劃，并與當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)相互銜接。

五是成功地將市場機(jī)制引入“三舊”改造，所有實(shí)施項目全部采用了市場化運(yùn)行方式。使土地資產(chǎn)的價值得到最大程度顯化，土地權(quán)利人不僅能享受土地增值收益，而且長遠(yuǎn)收益得到保障。

“三舊”改造的另一個重要成果，是在推進(jìn)政策創(chuàng)新、探索存量與增量建設(shè)用地的差別化管理政策方面積累了經(jīng)驗，包括允許存量土地使用權(quán)人在不違反法律法規(guī)的原則下，按照規(guī)劃對土地進(jìn)行再開發(fā)；完善集體土地權(quán)能，促進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)；集體土地經(jīng)農(nóng)民集體自愿申請可以征為國有，并交由集體經(jīng)濟(jì)組織使用；完善城鎮(zhèn)存量土地出讓制度，原土地使用權(quán)人自行改造涉及劃撥土地使用權(quán)可采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)；在國家、改造者、土地權(quán)利人之間合理分配“三舊”改造的土地收益，照顧被改造地塊單位和個人的利益等。

“三舊”改造的探索中，政府統(tǒng)一征收國有土地再行出讓的格局被打破了，土地權(quán)利人可以有權(quán)利選擇適合自己的改造方式，實(shí)現(xiàn)對土地的最佳利用；政府壟斷的單一的供地渠道也被打破了，土地權(quán)利人可以自行開發(fā)或與人合作開發(fā)，其所擁有的集體建設(shè)用地使用權(quán)也可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價出資或者入股等，促進(jìn)了農(nóng)村存量建設(shè)用地的再開發(fā)利用，也有利于顯化集體建設(shè)用地的資產(chǎn)價值，保 障集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的集體土地權(quán)益；打破了工業(yè)和經(jīng)營性用地必須采取招拍掛方式出讓的模式，對舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)符合規(guī)劃的“三舊”土地，允許其使用權(quán)人自行改造，所涉及的劃撥土地使用權(quán)，可以采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)；打破了以往改造的土地增值收益主要成為政府的出讓收入和開發(fā)商的利潤、土地使用權(quán)人卻無緣分享改造產(chǎn)生的土地增值收益的利益分配格局，合理分配地方政府、原土地使用權(quán)人、開發(fā)單位等主體的土地收益，充分照顧了投資主體、被改造地塊單位和個人的權(quán)益，形成了改造利益多方共享的格局。

廣東“三舊”改造的經(jīng)驗與成效，給予我們的啟示可以歸納為三點(diǎn)：其一，讓思維跟上時代發(fā)展的步履，在嚴(yán)格規(guī)范的前提下，對于不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢新要求的陳舊觀念和體制，堅持改革，勇于創(chuàng)新；其二，讓市場主體真正成為市場的主導(dǎo)，用市場化的手段和方式來解決市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中遇到的矛盾和問題；其三，政府逐步退出市場主體的位置，真正成為服務(wù)型政府。

探索差別化的土地管理制度

——關(guān)于廣東“三舊”改造的調(diào)查與思考

（三）廣東“三舊”改造中進(jìn)行的一系創(chuàng)新，有些由于觸及了現(xiàn)行政策制 度的“盲區(qū)”或“模糊地帶”，還需要在實(shí)踐中繼續(xù)檢驗，并非直接適用于我國其他地區(qū)。但總的來看，這些政策創(chuàng)新是該省實(shí)行差別化的土地利用政策和制度的一種有益嘗試。

這種差別化的土地利用政策和制度至少應(yīng)該有兩方面的含義：一方面，盡管同為建設(shè)用地，但存量建設(shè)用地應(yīng)該實(shí)行不同于新增建設(shè)用地的管理制度；另一方面，盡管同為存量建設(shè)用地，但由于所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、社會管理基礎(chǔ)以及市場發(fā)育條件等各不相同，土地管理政策和制度也應(yīng)該有所差別。

存量建設(shè)用地與新增建設(shè)用地在土地占用、開發(fā)、處置、收益等方面的確存在著客觀差異：在土地占用上，新增建設(shè)用地由政府壟斷，而存量建設(shè)用地是分散在各土地使用權(quán)人手中；在土地開發(fā)上，新增建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)前權(quán)利關(guān)系相對簡單，而存量建設(shè)用地再開發(fā)面對的權(quán)利關(guān)系較為復(fù)雜；在土地處置上，新增建設(shè)用地處置權(quán)在政府，政府可以采取劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛出讓等方式進(jìn)行處置，而存量建設(shè)用地使用權(quán)掌握在土地使用者手上，政府不能隨意處置；在土地收益上，新增建設(shè)用地出讓收益由政府支配，而存量建設(shè)用地土地收益則要兼顧各方……

存量建設(shè)用地和增量建設(shè)用地的上述差異和內(nèi)在特點(diǎn)，客觀要求實(shí)行不同的管理方式。然而，現(xiàn)行法律政策在存量建設(shè)用地與新增建設(shè)用地的管理上并未明確區(qū)分，由此帶來一系列問題。隨著存量土地利用的市場化趨向愈來愈明顯，而公民的法制觀念和維權(quán)意識不斷增強(qiáng)，繼續(xù)采用對新增建設(shè)用地的管理辦法來管理存量建設(shè)用地，已難 以適應(yīng)實(shí)際工作的需要。

因此，在嚴(yán)格條件、嚴(yán)格監(jiān)管的前提下，從廣東“三舊”改造政策試點(diǎn)和創(chuàng)新中提煉出一些經(jīng)驗和做法，進(jìn)行更大范圍的試點(diǎn)，既有利于對其進(jìn)行進(jìn)一步深入探索和試驗，也有利于讓那些具備條件地區(qū)能及時地運(yùn)用試點(diǎn)政策，解決現(xiàn)實(shí)發(fā)展中遇到的難以解決的問題，從而推動這些地方的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和科學(xué)發(fā)展，同時也為存量建設(shè)用地的管理制度摸索更多的經(jīng)驗。

從廣東的省情看，其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、相關(guān)發(fā)展條件與背景確實(shí)有其特殊性。改革開放以來，廣東經(jīng)濟(jì)總量始終位居全國前列，近年來已進(jìn)入世界中等收入地區(qū)行列，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和實(shí)力。但初期的粗放式發(fā)展帶來的諸如工業(yè)低端化、城鎮(zhèn)低效用地普遍等問題，嚴(yán)重影響和制約了廣東工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和國際化的進(jìn)展。加快轉(zhuǎn)型升級、提高發(fā)展質(zhì)量和核心競爭力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展良性循環(huán)的愿望和要求也就極為迫切。因此，“三舊”改造試點(diǎn)得到了地方政府的高度重視和全力支持。這一點(diǎn)，無論對“三舊”政策的制定和運(yùn)用，還是對“三舊”改造工作的推廣和推進(jìn)，都發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

廣東發(fā)展的另一個重要的特殊性在于：作為我國最早實(shí)行改革開放的地區(qū)，政府的行政權(quán)力意識已經(jīng)相對淡化，市場取向已深入人心，從政府到社會，已經(jīng)形成了運(yùn)用市場手段來解決市場問題的普遍社會心理。這為“三舊”政策中政府強(qiáng)化服務(wù)職能、大量“讓利于民”、“還利于民”等政策思路，提供了堅實(shí)的思想基礎(chǔ)。

廣東發(fā)展的第三個重要的特殊性在于，這里的市場已發(fā)育成熟，包括投資者的市場判斷能力、民眾的市場心理、社會發(fā)展的市場氛圍等。這使得“三舊”改造不可能變成為“改造”而“改造”的“形象工程”，而是真正讓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、市場經(jīng)濟(jì)優(yōu)化發(fā)展目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的有效路徑。

廣東“三舊”改造試點(diǎn)政策得以順利推行并產(chǎn)生顯著成效，還得益于在這里已經(jīng)開展多年的土地管理相關(guān)制度探索為其奠定了重要的基礎(chǔ)：一是農(nóng)村集體土地股份制改革試點(diǎn)，為集體土地收益合理分配和規(guī)范管理提供了基礎(chǔ)。否則，“三舊”改造所涉及的對土地權(quán)利人巨大的利益返還，就有可能產(chǎn)生分配不公，出現(xiàn)村集體領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力腐敗、土地增值收益不能真正落實(shí)到土地使用者手中等問題；二是廣東集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)已開展了6年多，土地權(quán)利人完全具備了集體建設(shè)用地市場化的意識和能力，其權(quán)益保護(hù)和實(shí)現(xiàn)有了相當(dāng)廣泛的社會基礎(chǔ)，這就為“三舊”改造中涉及的大量集體建設(shè)用地的市場化運(yùn)營創(chuàng)造了良好的條件。

總的來看，各地發(fā)展情況各有不同，如果將廣東“三舊”政策無條件盲目搬到各地去，必然會產(chǎn)生各種“不適之癥”。只有選擇綜合條件大體相同或相近的地區(qū)作進(jìn)一步的試點(diǎn)探索，才能實(shí)現(xiàn)推廣試驗的真正目的。

試行廣東式的“三舊”改造政策，至少要具備幾個條件：其一，具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和實(shí)力，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展已步入一個新階段。轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)理性增長和良性發(fā)展的愿望十分強(qiáng)烈；其二，市場發(fā)育程度較好，社會資本活躍，有能力有愿望參與“三舊”改造；其三，城鎮(zhèn)低效用地大量存在，有可改造的空間；其四，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，改造后土地增值空間較大；其五，土地管理比較規(guī)范，依法依規(guī)用地意識強(qiáng)。

第二篇：三改一拆工作思路

三改一拆工作思路

2014年為“三改一拆”深化年，要緊緊圍繞省委、省政府關(guān)于“三改一拆”行動的總體部署和要求，從“以拆為主”向“拆改建管并重”轉(zhuǎn)變，積極開展“無違建”創(chuàng)建活動，舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)和城中村改造要全面推進(jìn)。2014年“三改一拆”工作目標(biāo)：3個鎮(zhèn)街達(dá)到“無違建鎮(zhèn)街”標(biāo)準(zhǔn)，229個村（社區(qū)）達(dá)到“無違建村（社區(qū)）”標(biāo)準(zhǔn)，拆除違法建筑65萬平方米以上；完成城中村改造285萬平方米，完成舊住宅區(qū)改造22萬平方米，完成舊廠區(qū)改造18萬平方米。重點(diǎn)要抓好以下幾個方面工作。

（一）開展“無違建”創(chuàng)建工作。把“無違建”創(chuàng)建作為2014年“三改一拆”的工作龍頭和最終抓手，努力達(dá)到無既有違法建筑、無新增違法建筑、無規(guī)劃盲區(qū)、無管理死角、無非法的“一戶多宅”、無重大群體性事件和安全事故這“六個無”的目標(biāo)。一是出臺“無違建”創(chuàng)建實(shí)施方案，明確無違建創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)和辦法，啟動“無違建”創(chuàng)建工作，查實(shí)違法建筑底數(shù)，要按照屬地管理原則和“無違建”目標(biāo)，進(jìn)行一次全面徹底的拉網(wǎng)式、地毯式排查，確保所有建筑“位置清、面積清、用途清、身份清”，建立違法建筑公開制度，接受群眾監(jiān)督，確保拆有依據(jù)；二是出臺拆改配套政策。按照《浙江省違法建筑處置規(guī)定》、《金華市違法建筑處置實(shí)施細(xì)則》精神，完成我市違法建筑認(rèn)定、分類處置和綜合治理辦法等配套規(guī)定，并組織落實(shí)；三是健全規(guī)劃體系。加強(qiáng)各項規(guī)劃編制的有序銜接，盡快實(shí)現(xiàn)市、鎮(zhèn)級土地利用總體規(guī)劃和市域總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的全覆蓋；四是建立防控體系。堅持“分級管理、分片包干、屬地負(fù)責(zé)、聯(lián)合防控”的原則，完善網(wǎng)格化的管理體系，明確責(zé)任區(qū)塊分管領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任人，加強(qiáng)日常監(jiān)管和全天候執(zhí)法，嚴(yán)防違建回潮、反彈；五是開展農(nóng)村非法“一戶多宅”清理。堅決破除“不能、不愿、不敢”的思想障礙，做到借勢、借力、借機(jī)強(qiáng)勢推進(jìn)農(nóng)村非法“一戶多宅”整治；六是做好維穩(wěn)工作。在“無違建”創(chuàng)建活動中，加強(qiáng)重大項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，建立健全各項應(yīng)急預(yù)案和防控機(jī)制，堅決杜絕重大群體性事件、重大惡性社會事件和重大安全事故發(fā)生；七是分步推進(jìn)?！盁o違建”創(chuàng)建這項工作沒有退路，要先從創(chuàng)建無違建村、無違建社區(qū)，再到創(chuàng)建無違建鎮(zhèn)街，要與各鎮(zhèn)街和職能部門簽訂無違建創(chuàng)建責(zé)任書，落實(shí)無違建創(chuàng)建責(zé)任，全市創(chuàng)建成功無違建鎮(zhèn)街3個以上，無違建村（社區(qū)）229個以上；八是嚴(yán)格考核。要把無違建創(chuàng)建作為“三改一拆”考核的重要內(nèi)容，并把“無違建”考核納入各鎮(zhèn)街黨政領(lǐng)導(dǎo)班子實(shí)績考核評價內(nèi)容，對“無違建”創(chuàng)建成功的鎮(zhèn)街給予獎勵。

（二）繼續(xù)保持高壓拆違態(tài)勢，拆出公平公正。雖然我市2013拆除的違法建筑500余萬平方米，但是我市違法建筑仍然量大面廣，特別是農(nóng)村居住性質(zhì)的違法建筑基本上還沒有涉及，離省委、省政府“有多少拆多少”的要求還有很大距離。要按照省里的要求，應(yīng)拆盡拆，在這個問題上不改調(diào)子、不放慢腳步。一是開展違法建筑的“清野”行動，對農(nóng)村荒郊野外違法建筑進(jìn)行清理，對高速公路、主要公路、鐵路、河道邊違法建筑的開展再排查再拆除；二是全面開展民間信仰和宗教活動場所違法建筑整治，堅決制止新增宗教和民間信仰場所違法建筑的同時，穩(wěn)步減少此類存量違建；三是深入推進(jìn)黨員干部、兩代表一委員等強(qiáng)勢群體和信訪舉報、群眾反映強(qiáng)烈的違法建筑的拆除力度，努力拆出公平公正，保持平穩(wěn)拆違、和諧拆違的良好勢頭，保持社會穩(wěn)定。

（三）全力推進(jìn)“三改”工作。相對于“拆”，“改”的力度相對較小、進(jìn)展也較慢。2014年，要按照“改字當(dāng)頭，拆是關(guān)鍵，改拆結(jié)合，惠及群眾”的原則全力推進(jìn)“三改”工作。一是城中村改造，把城中村改造納入新社區(qū)集聚建設(shè)，統(tǒng)籌規(guī)劃，加快進(jìn)度。2014年，繼續(xù)推進(jìn)目前在建和按原政策改造項目外，計劃重點(diǎn)開工建設(shè)31個集聚區(qū)塊和產(chǎn)業(yè)用房區(qū)塊，總用地3500畝，當(dāng)年計劃投資40億。同時，加快異地奔小康工程建設(shè)，2014年計劃投資3億。2014年，完成城中村改造面積285萬平方米以上。二是舊住宅區(qū)改造。2014年，計劃另行啟動1-2個舊住宅區(qū)的更新改造工作，結(jié)合全國文明城市創(chuàng)建工作，有重點(diǎn)、有計劃地開展環(huán)境整治、改善基礎(chǔ)設(shè)施、完善功能配套、改造街景立面，不斷提升潔化綠化亮化美化水平。全年完成舊住宅區(qū)改造面積22萬平方米以上。三是舊廠區(qū)改造。加大閑置低效土地處置力度，加快淘汰落后產(chǎn)能，為優(yōu)質(zhì)項目和高新產(chǎn)業(yè)騰出發(fā)展空間；要加快“騰籠換鳥、空間換地”和“退二進(jìn)

三、退低進(jìn)高”進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)土地資源利用由外延粗放型向內(nèi)涵集約型轉(zhuǎn)變；要做大產(chǎn)業(yè)，把拆出來的最緊要的要素資源用到關(guān)鍵部位，與電子商務(wù)園區(qū)、招商引資、浙商回歸等結(jié)合起來，特別要提升廠房建筑的開工投產(chǎn)力度，把產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)。2014年，加快重點(diǎn)工程涉及的企業(yè)的拆遷安置，包括杭長線涉及到的貝克曼服飾、依多奇紐扣、亮盛針織，爭取最短時間內(nèi)開工建設(shè)，全年完成舊廠區(qū)改造面積18萬平方米以上，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市環(huán)境秩序提升。四是爭取聯(lián)建成片、沿線成片。要注重統(tǒng)籌布局，形成規(guī)模，改出一批群眾叫好、面貌一新的區(qū)塊。要注重整體感覺、整體效應(yīng)、整體視覺。同時，要注重同整體改建、空間的布局、環(huán)境的改善、功能的整體提升融為一體，注重綜合效應(yīng)。

（四）有序利用騰出的土地空間。我市通過“三改一拆”騰出的土地規(guī)劃利用嚴(yán)重滯后，除有少部分進(jìn)行了綠化以外，絕大部分都還沒有規(guī)劃利用。規(guī)劃、國土等相關(guān)職能部門要加強(qiáng)拆后騰出土地的規(guī)劃利用，要高起點(diǎn)規(guī)劃、高品質(zhì)設(shè)計、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益產(chǎn)出，明確“三改一拆”騰出地塊的規(guī)劃用途，把拆出的空間真正用到轉(zhuǎn)型發(fā)展上，用在民生改善上，用在精品城市建設(shè)上。對拆后重點(diǎn)區(qū)塊、重點(diǎn)地段的改造要明確時間表，限期完成，有序利用。一要用在發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)上。對屬于建設(shè)用地的，退低進(jìn)高，退小進(jìn)大，促進(jìn)土地集約利用；二要加快復(fù)墾利用。對原屬于農(nóng)田、耕地的拆后地塊及時進(jìn)行整理，做好復(fù)墾等善后工作；三要增加公共綠地和重點(diǎn)項目有有作為。對拆后暫無項目安排的地塊及時予以收儲，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一綠化。要重視民生項目，因地制宜建設(shè)一批停車場、公園、健身場，全面提升拆后地塊環(huán)境面貌，讓老百姓真切感受得到“三改一拆”的成果。

（五）統(tǒng)籌推進(jìn)注重結(jié)合?！叭囊徊稹辈粌H僅是拆違和改造，而且要成為推動多項工作的重要抓手。在深入推進(jìn)“三改一拆”行動過程中，要與“五水共治”、“碧水商城”相結(jié)合，通過拆除違法建筑，進(jìn)一步壓縮“低、小、散”等高污染、高能耗行業(yè)的寄生空間，推動轉(zhuǎn)型升級；與“美麗義烏”、“創(chuàng)建文明城市”等各項工作載體有機(jī)結(jié)合，互促共進(jìn)、齊頭并進(jìn)，拆出優(yōu)美環(huán)境，拆出良好生態(tài)，拆出美麗義烏；與社區(qū)集聚建設(shè)、空心村改造相結(jié)合，城區(qū)環(huán)境要提質(zhì)提檔，城郊結(jié)合部要拆后集聚社區(qū)，空心村改造要騰空建綠；繼續(xù)與“四邊三化”“雙清”相結(jié)合。將這些工作與“三改一拆”有機(jī)結(jié)合起來，努力實(shí)現(xiàn)政策疊加、資源共享、統(tǒng)籌推進(jìn)。“三改一拆”工作任重而道遠(yuǎn)。我們將堅決貫徹落實(shí)好省委、省政府的決策部署，按照省“三改一拆”行動領(lǐng)導(dǎo)小組的總體要求，一鼓作氣、乘勢而上，以更大的決心和勇氣，堅決打贏“三改一拆”攻堅戰(zhàn)。

第三篇：三改一拆的問題

正視“三改一拆”中存在的問題

“三改一拆”行動是浙江省人民政府年初做出的重大決定，目前已進(jìn)入實(shí)施階段，但由此產(chǎn)生的問題，應(yīng)該予以正視。本文主要針對農(nóng)民在自家地上所建房屋的拆違，談點(diǎn)看法。

其一，拆違與農(nóng)民的生存權(quán)訴求。在溫嶺地區(qū)，農(nóng)民在自己承包地和自留地上造房用于生活生產(chǎn)十分普遍，這些違章建筑往往是農(nóng)民賴以生活的基礎(chǔ)和條件。一刀切對農(nóng)民用來生活生產(chǎn)的違章建筑全部拆除，使許多村民一下子沒有了生活來源，基本生活都將面臨困難。浙江省人民政府制定“三改一拆”政策，強(qiáng)調(diào)在行動中應(yīng)體現(xiàn)促發(fā)展、拓空間、優(yōu)環(huán)境、保穩(wěn)定、惠民生的要求。溫嶺市人民政府也提出，涉及黨員干部、“兩代表一委員”和其他公職人員的違建，以及存在消防和質(zhì)量等安全隱患的違建，城市主街道、主要道路、入城口和涉河的違建，新建住宅小區(qū)的違建等9種類型要先拆除。作為農(nóng)民基本生活保障條件的部分建筑，不應(yīng)成為此次拆除的重點(diǎn)。

其二，拆違與違建的社會和制度根源。對農(nóng)民拆違，應(yīng)適當(dāng)考慮建筑的歷史形成過程、深層社會原因和現(xiàn)行制度根源，在制度不公沒有消除情況下，僵硬執(zhí)法只能加劇社會的不公平性，危及社會的安全和穩(wěn)定。我們的現(xiàn)實(shí)是，農(nóng)民的主要財產(chǎn)是土地，但土地如果僅用來耕種農(nóng)作物，能養(yǎng)活東部沿海地區(qū)的廣大農(nóng)民家庭嗎？基本生存都是問題，更談不上過什么小康生活?？梢哉f，村民在部分土地上建造一些建筑用來維持生計，這是他們無奈的選擇，雖然這在現(xiàn)行法律上并不被允許。目前溫嶺及浙江其他農(nóng)村地區(qū)的違章建筑的產(chǎn)生，即基于這個社會現(xiàn)實(shí)，這個社會現(xiàn)實(shí)不改變，違章建筑這次拆除了，下次還會復(fù)建。

其三，拆違與不平等選擇性執(zhí)法。在有的村莊，單一片區(qū)完全拆除，其他片區(qū)維持原樣，普通村民建筑全部拆除，村干部違章建筑一律保留，這種做法，是一種嚴(yán)重不平等的選擇性執(zhí)法，激起村民的極大憤怒，危及政府執(zhí)法的公平和公正性，損害黨和政府的公信力。拆違任務(wù)分配，應(yīng)經(jīng)全村村民或村民代表協(xié)商討論，不能由部分村干部私自決定，否則將加劇村民間的矛盾和惡化干群關(guān)系，也使拆違行動很難得到配合。

拆違應(yīng)該支持，但存在種種問題的拆違具體方案應(yīng)該得到優(yōu)化改善，改變不科學(xué)、不合理、不公平的做法。拆除農(nóng)民的違章建筑應(yīng)考慮村民的基本生存訴求，考慮現(xiàn)行制度對農(nóng)民的不公和不利，考慮執(zhí)法的平等性和公平性。拆除多少，怎樣拆，村各片區(qū)間應(yīng)有協(xié)商，不能少數(shù)村干部說了算。大家都拆一部分，完成拆除任務(wù)，同時給農(nóng)民留條活路，維持生計，解決生存問題，這種要求不過分。

關(guān)于有序推進(jìn)我市“三改一拆”工作的建議

“三改一拆”是貫徹落實(shí)中共十八大、省第十三次黨代會精神和省委干好“一三五”、實(shí)現(xiàn)“四翻番”決策部署，加快推進(jìn)物質(zhì)富裕、精神富有現(xiàn)代化浙江建設(shè)的重要舉措。自2013年全省啟動“三改一拆”三年行動以來，杭州市充分把握時機(jī)，積極動員，領(lǐng)導(dǎo)牽好頭，干部鋪好路，群眾配合拆，“三改一拆”工作取得了階段性成果。截止12月27日，杭州全市共完成“三改”3976.66萬平方米，完成全年“三改”目標(biāo)任務(wù)的685.6%，其中：舊廠區(qū)改造完成863.65萬平方米，完成全年目標(biāo)的764.3%;城中村改造完成2122.21萬平方米，完成全年目標(biāo)的583%;舊住宅區(qū)改造完成990.8萬平方米，完成全年目標(biāo)的961.9%。拆除違法建筑1666.63萬平方米，完成省定確保目標(biāo)任務(wù)的757.6%，力爭任務(wù)的694.4%?！叭囊徊稹睂⒉鸪龅目臻g還綠于民，還公共空間于民，讓老百姓感受到了變化，享受到了實(shí)惠。但同時，這項民生工程在具體推進(jìn)過程中也暴露出一些問題，值得有關(guān)部門引起重視并加以改進(jìn)，真正把這項民生工程做好、做實(shí)。

一、當(dāng)前我市“三改一拆”工作存在的主要問題

1、政策細(xì)則不夠完善。作為新推行的一項工作，“三改一拆”實(shí)施時間不長?！靶隆钡奶攸c(diǎn)使得“三改一拆”有著本身的不完善性，特別表現(xiàn)在實(shí)施細(xì)則上的缺失。與全省各地區(qū)一樣，我市各縣（市）、區(qū)自行制定的標(biāo)準(zhǔn)不一，有的細(xì)則不盡合理，難以執(zhí)行；有的細(xì)則不夠明確，執(zhí)行者的主觀性太強(qiáng)，權(quán)力難以制約。考核方式也不夠科學(xué)，過多地強(qiáng)調(diào)數(shù)量和面積，導(dǎo)致為拆違而拆違，工作停留在交賬應(yīng)付狀態(tài)，輕“改”重“拆”，不少通過“改”能解決的問題，都被一“拆”了之。

2、目標(biāo)任務(wù)盲目樂觀。我市不少縣（市）、區(qū)由于前期各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道工作推進(jìn)順利，主管部門盲目樂觀，提出不切實(shí)際的考核數(shù)據(jù)，工作進(jìn)度出現(xiàn)大躍進(jìn)式的苗頭。許多地方提出三年任務(wù)一年完成的目標(biāo)，定期在媒體上公布各單位排名情況，形成了一種你追我趕的繁榮景象。事實(shí)上，杭州“三改一拆”的完成面積已達(dá)到全年目標(biāo)任務(wù)的600%以上。然而，有些數(shù)據(jù)是由考核任務(wù)“倒著填數(shù)”得出，一項切切實(shí)實(shí)的工作在一定程度上淪為了一場數(shù)據(jù)游戲。

3、管理開發(fā)難以跟進(jìn)。一是拆后管理沒有及時跟進(jìn)。不少拆后的建筑垃圾沒有第一時間得到清理，揚(yáng)塵灰沙造成空氣污染?！案摹焙汀安稹钡倪^程管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，不少現(xiàn)場成為了拾荒者的“戰(zhàn)場”，安全隱患無處不在。二是土地“二次開發(fā)”利用政策突破難。拆違后騰空出來的土地，絕大部分屬于非建設(shè)用地。按現(xiàn)有政策，如要進(jìn)行再次開發(fā)利用，必須報批農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，占用耕地的還要履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。在目前新增建設(shè)用地指標(biāo)十分有限、耕地占補(bǔ)平衡十分困難的情況下，如果政策上不突破，很難有效開發(fā)利用這些空置的拆后土地。

4、不公現(xiàn)象時有發(fā)生。一是選擇性執(zhí)法難以避免。在實(shí)施拆違過程中，執(zhí)法者出于個人偏好或者難易程度對某些問題視而不見，僅對部分人群或者部分違建類別甚至選擇個案進(jìn)行處理，盡管起到了一定的威懾作用，但執(zhí)法不公損害了群眾利益和政府公信力，其造成的不良影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“三改一拆”的惠民生效應(yīng)。二是執(zhí)行過程的不合法。從嚴(yán)格意義上講，對違法建筑的認(rèn)定到處置完畢，要經(jīng)過較長的法定時間和多個程序。我市“三改一拆”大多在短時間內(nèi)進(jìn)行執(zhí)法，多多少少有些違規(guī)動作，導(dǎo)致群眾對“三改一拆”政策產(chǎn)生誤解，進(jìn)而引發(fā)抵觸情緒。此外，部分走關(guān)系現(xiàn)象的滋生，也導(dǎo)致執(zhí)法公正難以保證。

5、和諧穩(wěn)定難以維護(hù)。與“三改一拆”密切相關(guān)的大多是社會底層的特殊群體，一是當(dāng)?shù)氐睦щy戶，違法建筑多數(shù)是自用，用于解決基本生活問題；二是外來務(wù)工人員，多數(shù)是就近租住或活動在舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)、城中村和違法建筑里。這些人群經(jīng)濟(jì)相對貧困，“拆違”后若不能妥善解決好他們的基本生活問題，將人為地影響干群關(guān)系，導(dǎo)致矛盾升級，引發(fā)各類社會問題，影響社會和諧穩(wěn)定。

二、進(jìn)一步推進(jìn)我市“三改一拆”工作的建議

1、進(jìn)一步完善政策，組織到位。要進(jìn)一步認(rèn)識“三改一拆”的重要意義，尤其要統(tǒng)一思想，明確“拆”不是目的，而是為了更好地利用土地和空間資源，為百姓生活提升、杭州發(fā)展提質(zhì)騰出空間。結(jié)合新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，做好科學(xué)合理的規(guī)劃布局，進(jìn)一步明確“三改一拆”實(shí)施細(xì)則，制定科學(xué)的考核方式，做到拆、控、建、管統(tǒng)籌安排。進(jìn)一步優(yōu)化組織，建立完善全市“三改一拆”例會制度、信息數(shù)據(jù)報送、工作日志臺賬、進(jìn)度通報等各項制度，形成全市上下齊心協(xié)力，各司其職，各項工作有序推進(jìn)的良好局面。

2、進(jìn)一步優(yōu)化目標(biāo)，提升質(zhì)量。科學(xué)制定工作目標(biāo)任務(wù)，避免一窩蜂、假大空的大躍進(jìn)模式，從量的突破轉(zhuǎn)向質(zhì)的提升，把“提質(zhì)”作為下階段“三改一拆”工作的重點(diǎn)。通過排摸，理出一批難點(diǎn)和重災(zāi)區(qū)，集中時間和精力，圍繞重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)項目、重點(diǎn)對象抓推進(jìn)，以科學(xué)方法攻堅克難，做到敢拆、會拆、公平拆。把“三改一拆”工作與“四邊三化”、“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)等工作結(jié)合起來，抓好拆違質(zhì)量。

3、進(jìn)一步加強(qiáng)管理，確保穩(wěn)定。建立完善長效機(jī)制，加強(qiáng)拆后統(tǒng)籌管理與科學(xué)利用，注重規(guī)劃、復(fù)耕、開發(fā)、公益導(dǎo)向，做到宜耕則耕、宜綠則綠、宜建則建，美化城鄉(xiāng)環(huán)境，讓百姓充分享受到整治成果。結(jié)合“三改”助推“一拆”，真正做到有堵有疏、有拆有建。要體現(xiàn)公平正義，一方面，對一些蠻橫無理的公然作對者，無論涉及到誰，都要堅決啟動行政強(qiáng)制程序，依法強(qiáng)制拆除，并作為負(fù)面典型宣傳報道，形成強(qiáng)有力的輿論壓力。另一方面，對特殊困難群眾要通過低保、幫助就業(yè)、廉租房等渠道，用最大的力度幫助解困，真正體現(xiàn)法治為民。

4、進(jìn)一步落實(shí)監(jiān)督，公開透明。充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，組織“兩代表一委員”和市民代表等參與監(jiān)督“三改一拆”工作，通過委員代表視察、召開座談會、明察暗訪、意見征集、電視問政等方式，堅持走干部帶頭、因地制宜、公開透明的群眾路線，全面推進(jìn)“三改一拆”工作走向深入。設(shè)立專門的舉報電話，讓廣大群眾參與整治行動，促使執(zhí)法主體依法行政。完善信息公開制度，如印制相關(guān)法律法規(guī)簡明讀本，提供相關(guān)法律咨詢服務(wù)，做到政策公開；對各個違法建筑的認(rèn)定情況在一定范圍進(jìn)行公示，公開處理結(jié)果，曝光違法違規(guī)事例等

5、進(jìn)一步掌握實(shí)情，營造氛圍。進(jìn)一步深入基層、深入群眾，了解真實(shí)情況，掌握群眾需要；加強(qiáng)與群眾的溝通，宣傳相關(guān)政策。充分利用各類媒體，以動態(tài)消息、專題報道、媒體評論、反面曝光、網(wǎng)友互動等形式，每天“廣播有聲音、電視有畫面、報紙有圖文”，全力做好有關(guān)“三改一拆”專項行動新聞報道工作。通過組織文藝晚會、征文比賽、攝影比賽等形式多樣的活動宣傳“三改一拆”工作，全面反映“三改一拆”的決心和階段性成果，力求做到家喻戶曉、人人皆知，以強(qiáng)大的輿論聲勢推進(jìn)整治工作。

第四篇：寧波三改一拆行動簡報

寧波市“三改一拆”行動簡報

第354期

寧波市“三改一拆”行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編印

2018年6月19日

本期要目

●奉化區(qū)開展長汀東路兩側(cè)違法建筑二次整治拆除十多年“老違建” ●簡訊

奉化區(qū)開展長汀東路兩側(cè)違法建筑二次整治

拆除十多年“老違建”

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)市、區(qū)“六爭攻堅 三年攀高”行動決策部署，全面實(shí)施“城鄉(xiāng)爭優(yōu)”專項行動，堅決推進(jìn)“三改一拆”專項行動，奉化區(qū)于近日開展長汀東路沿線違法建筑二次整治行動。

一、提高認(rèn)識，工作再部署責(zé)任再落實(shí)。此次整治行動是繼4月3日長汀東路北側(cè)違法建筑拆除后又一次聲勢浩大的集中拆違整治行動，奉化區(qū)岳林街道辦事處在先前整治的基礎(chǔ)上，對整治工作進(jìn)行再部署，推動責(zé)任再落實(shí)。由于此次整治重點(diǎn)梁家墩村區(qū)塊屬于歷史遺留違建，形成時間較長，既有外來人員出租房，1

又有正常營業(yè)的快運(yùn)公司等，情況較復(fù)雜，為確保拆違工作順利推進(jìn)，工作人員事前做了大量前期工作，聯(lián)村干部多次走訪戶主，做好拆除的思想工作。

二、強(qiáng)勢推進(jìn)，問題再整改管理再加強(qiáng)。按照“高效、快速、全面”的工作要求，6月8日奉化區(qū)岳林街道組織人員對長汀東路沿線違法建筑開展第二次集中整治，共計拆除違法建筑面積約5000平方米，并對長汀路兩側(cè)亂堆亂放、廢品垃圾等問題進(jìn)行集中整改，同時建立健全加強(qiáng)日常監(jiān)管機(jī)制，將路長制監(jiān)管手臂向長汀路延伸，確保徹底改變臟亂差的面貌。

三、廣造聲勢，群眾多支持社會多關(guān)注。此次專項拆違是奉化區(qū)打通長汀路，建設(shè)東部門戶區(qū)的需要，在營造濃厚的整治工作氛圍同時，奉化區(qū)通過一報兩臺等媒體及時進(jìn)行宣傳報道，積極爭取群眾的支持和配合。隨著十多年歷史的奉化區(qū)梁家墩村“老違建”被夷為平地，現(xiàn)場不少市民紛紛表示，從拆違行動的力度和拆違數(shù)量可以看出政府部門整治違法建設(shè)的決心。

簡 訊

●江北區(qū)莊橋街道巧用拆后空間提升老鎮(zhèn)區(qū)公共服務(wù)能力。近日，江北區(qū)莊橋街道九萬里北側(cè)閑置地塊停車場完成了地坪澆筑，開始進(jìn)行成標(biāo)識標(biāo)線設(shè)置，這里將為附近的居民提供150個新停車位。九萬里北側(cè)閑置地塊，是街道自行收儲的一塊土地，2

原先這里違章建筑多，臟亂差問題十分嚴(yán)重，考慮到周邊居民日益增加的車位需求和道路上的亂停車現(xiàn)象，街道決定在這里新建一座露天停車場。為了搶抓建設(shè)進(jìn)度，街道工作人員倒排時間，四月份開始設(shè)計招投標(biāo)，六月初就完成了地坪澆筑，收尾工作預(yù)計一個月內(nèi)就完成；莊橋街道老鎮(zhèn)區(qū)，原本老鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的破爛王、72家房客、違章建筑、違建鋼棚，搖身變?yōu)楝F(xiàn)代化停車場，2017年以來利用拆后空間新增停車場10個，還有2個停車場等待建設(shè)，全部完成后，新增的停車位將達(dá)到1300個，大大緩解老鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)停車難的問題。

●象山縣大徐鎮(zhèn)綜合力量集中開展拆違整治。今年5月以來，象山縣大徐鎮(zhèn)聯(lián)合國土、規(guī)劃、城管中隊開展違法建筑普查工作，同時借力環(huán)境衛(wèi)生整治行動，對鎮(zhèn)域公路沿線、村莊內(nèi)存量違建及影響村容村貌的老舊建筑、拆后未利用地塊進(jìn)行全面的排查和清理。截至目前，共拆除村內(nèi)違建和老舊建筑16處，共計1500平方米；利用拆后土地11處，共計2100平方米；清理臟亂差60余處，擬新建停車場5處，已完工1處，計24個車位。

●慈溪市宗漢街道精做“加減法”扮靚中橫線“精品線”。今年以來，宗漢街道借小城鎮(zhèn)綜合整治的東風(fēng)，大力實(shí)施中橫線“精品線”建設(shè)工程，預(yù)計投入3000萬元，通過“先減后加”的方法，把轄區(qū)內(nèi)4.7公里中橫線在拆違治亂的基礎(chǔ)上實(shí)施綠化美化。目前，慈溪中橫線沿線2家沙場被關(guān)閉，7家建筑木板堆放場被整治，道路兩側(cè)15米內(nèi)40余戶違章建筑被依法拆除，54戶合法建筑外立面進(jìn)行了改造提升，3

徹底消除了中橫線宗漢段違建不良形象。下步將租用沿線11個村300余畝土地，規(guī)劃設(shè)計“一帶三區(qū)四重點(diǎn)”（中橫線景觀帶、簡約綠化區(qū)、集中居住區(qū)、特色綠化區(qū)、道路、建筑、綠化、設(shè)施）約45米寬的綠化景觀帶及休閑健身步道。

報送：省“三改一拆”行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，市委、市人大、市政府、市政協(xié)、市紀(jì)委領(lǐng)導(dǎo)及辦公廳，市委組織部、市委宣傳部領(lǐng)導(dǎo)。

印發(fā)：市“三改一拆”行動領(lǐng)導(dǎo)小組成員、成員單位，各縣（市）區(qū)黨委、政府及管委會主要領(lǐng)導(dǎo)及“三改一拆”行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室及有關(guān)單位。

市“三改一拆”行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室

2018年6月19日 印發(fā)

第五篇：寧波三改一拆行動簡報（精選）

寧波市“三改一拆”行動簡報

第348期

寧波市“三改一拆”行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編印

2018年5月29日

本期要目

●海曙區(qū)三大舉措力促“兩路兩側(cè)“”四邊三化”環(huán)境整治提檔加速 ●簡訊

海曙區(qū)三大舉措力促“兩路兩側(cè)”“四邊三化”

環(huán)境整治提檔加速

“兩路兩側(cè)”“四邊三化”環(huán)境綜合整治是貫徹落實(shí)“六爭攻堅，三年攀高”行動的重要抓手，也是全市環(huán)境綜合整治工作的主要著力點(diǎn)。海曙區(qū)堅決貫徹市委、市政府決策部署，落實(shí)三大舉措堅決加壓推進(jìn)，截至5月23日，累計完成下發(fā)環(huán)境問題點(diǎn)位整改近200處，整治自查自改點(diǎn)位163處，清理堆放垃圾2620噸，整治“藍(lán)色屋面（立面）”50余處，拆除違法廣告18800平方米，拆除違法建筑170000平方米。

一是領(lǐng)導(dǎo)包案促落實(shí)。落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)包案包片包清制度，對所有 1

環(huán)境問題點(diǎn)位明確整改的主要責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)和具體責(zé)任人，做到主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥、分管領(lǐng)導(dǎo)主抓、具體責(zé)任人全面負(fù)責(zé)，確保整治任務(wù)落實(shí)到崗，責(zé)任到人。比如，石碶街道春節(jié)前后由主要領(lǐng)導(dǎo)靠前指揮，村干部實(shí)地落實(shí)，村民們頂著寒風(fēng)持續(xù)作業(yè)，拆除清理機(jī)場航道周邊搭建棚屋、亂堆亂放現(xiàn)象8500平方米，有效改善機(jī)場航道環(huán)境秩序。

二是對賬銷號促整改。對市里下發(fā)和該區(qū)自排自摸發(fā)現(xiàn)的環(huán)境衛(wèi)生問題，全部納入問題清單，進(jìn)行掛圖作戰(zhàn)，實(shí)施銷號管理。形成屬地落實(shí)、部門聯(lián)動機(jī)制，營造齊心協(xié)力、齊抓共管氛圍，確保環(huán)境問題全面處置清零。加強(qiáng)督查考核力度，對環(huán)境問題點(diǎn)位落實(shí)整改不到位的責(zé)任單位和責(zé)任人明確責(zé)任，進(jìn)行問責(zé)。

三是示范引領(lǐng)促推進(jìn)。以強(qiáng)有力整治打造精品項目、示范工程，提高干部群眾攻堅克難的勇氣和決心。全力推進(jìn)S214省道甬臨線環(huán)境整治，一個月內(nèi)拆除違法廣告牌278塊，面積6500平方米實(shí)現(xiàn)清零，并拆除6處1000多平方米的棚屋，形成了強(qiáng)大的攻堅治理聲勢，助力小城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治工作。針對古林鎮(zhèn)因機(jī)場快速干道工程帶來的14600平方米共享單車堆積、垃圾渣土堆放、居民種菜等環(huán)境臟亂差邊角地問題，區(qū)綜合行政執(zhí)法局積極介入，及時接管，對標(biāo)新典公園制定整治清理和改造利用方案，落實(shí)資金保障65萬元，清理垃圾500立方米，下步將連點(diǎn)成線到片打造與新典公園隔河相望、渾然一體的機(jī)場路沿線靚麗風(fēng)景線。

簡 訊

●象山縣涂茨鎮(zhèn)涂茨村集中整治初顯成效。2018

年以來，涂茨鎮(zhèn)涂茨村借力“美麗集鎮(zhèn)”建設(shè)，圍繞“拆”“建”二字，大力深化“三改一拆”工作。3月初，該村四套班子成員在書記、村長的帶領(lǐng)下，對村內(nèi)亂搭建及影響村容村貌的老舊建筑開展了“一日游”巡查，做到現(xiàn)場督查登記、現(xiàn)場確定方案。經(jīng)過兩個多月的努力，現(xiàn)已打通斷頭路2條，拆除房屋及棚屋6處，面積160平方米；改造影響村容村貌的房屋及弄堂12處；清理30年“臟亂差”6處，并新建停車場6處，共32個車位；利用拆后土地450余平方米，采用鄉(xiāng)村建筑“土工藝”，建設(shè)完成休閑公園和旅游廁所。

●“四邊三化”助推鎮(zhèn)海區(qū)駱駝大善寺港變身游步道。大善寺港位于駱駝街道機(jī)電園區(qū)內(nèi)，長度約1.3公里，周邊企業(yè)眾多，給這條“綠色脈搏”埋下了沿岸違章搭建明顯、水質(zhì)欠佳的“病癥”。2017年駱駝街道對該河道進(jìn)行清淤、拆違、雨污分流、美化提神等多舉措，改善沿岸整體環(huán)境，經(jīng)過近半年的努力，沿線拆違4100平方米左右，涉企業(yè)15家，實(shí)現(xiàn)河岸邊退讓5米的整治要求。拆違工程結(jié)束后，該段鋪裝道路、種植綠化、安裝護(hù)欄，將原本本臟亂差的沿岸變成了公園式游步道，并種植綠化22000平方米，新增鋪裝7800平方米，修復(fù)人行道3800平方米，搭建景觀 3

木廊架1座。大善寺港兩岸的面貌變化，有效改善了駱駝街道區(qū)域面貌，并給周邊居民的娛樂生活又增加了一個好去處。目前，駱駝街道已按照“宜耕則耕、宜建則建、宜綠則綠、宜通則通”的原則，本完成拆后利用94000余平方米，累計完成拆后土地利用110余萬平方米。

報送：省“三改一拆”行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，市委、市人大、市政府、市政協(xié)、市紀(jì)委領(lǐng)導(dǎo)及辦公廳，市委組織部、市委宣傳部領(lǐng)導(dǎo)。

印發(fā)：市“三改一拆”行動領(lǐng)導(dǎo)小組成員、成員單位，各縣（市）區(qū)黨委、政府及管委會主要領(lǐng)導(dǎo)及“三改一拆”行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室及有關(guān)單位。

市“三改一拆”行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室18年5月29日印發(fā)