第一篇：關于我市城中村改造目前存在問題的建議

城中村改造目前存在問題

在市委、市政府提出促進我市經(jīng)濟建設高速發(fā)展，全面推進我市跨越式發(fā)展的宏觀目標號召下，我市城中村改造經(jīng)過幾年來宣傳啟動，目前正沿著健康有序、穩(wěn)步發(fā)展的改造步伐向前推進，而且取得了可喜的成績。根據(jù)市委、市人大、市政府提出的進一步規(guī)范城中村改造，使城中村改造依法健康的發(fā)展，對我市目前城中村改造存在的問題和建議匯報如下：

一、在各級政府的大力支持下，我市部分城中村改造進展較為順利，已初見成效。金水區(qū)的西史趙村改造工程進展迅速，改造后的新城普羅旺世橫空出世，整個項目從規(guī)劃到建設，規(guī)模和速度讓人嘆為觀止。關虎屯的國貿(mào)中心和曼哈頓?國際公寓等高層建筑已巍然屹立于燕莊，氣勢恢宏。

二七區(qū)的長城翰林世家焦家門改造項目，目前30層新居民大樓，已傲然挺立，高聳云端。中原區(qū)崗坡村現(xiàn)已成為 “陽光新城”，是由長城集團傾力打造?，F(xiàn)在已是高樓林立在秦嶺路兩側。金水區(qū)的西史趙村、燕莊村、關虎屯村；中原區(qū)的崗坡村、三官廟村；二七區(qū)高樓林立的焦家門村，新建成的社區(qū)、商業(yè)街等項目，不僅改造了環(huán)境，增加了稅收，同時也安排了就業(yè)，緩解了政府的就業(yè)壓力。根據(jù)金水區(qū)區(qū)長王鐵良在城中村改造工作匯報會的講話精神，由于城中村的改造，不僅拉動了金水區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，而且金水區(qū)的稅收預計將由原來的13個億將增長到20個億，這是一個質(zhì)的飛躍。從2005年、2006年、2007年我市土地投放量逐年減少，城市土地愈來愈緊張的情況下，加快城中村改造，將對增加我市稅收起到巨大促進作用。

二、城中村改造雖然取得了很大成績，但目前仍存在諸多關鍵問題：

1、目前部分城中村腹地依舊隱患巨大

我市部分城中村目前依舊是綠地、配套等公共活動設施缺乏，環(huán)境質(zhì)量低下；管道煤氣不通，排水容量不足，電力、電信線路雜亂無章，城中村建筑物間距過小，采光通風嚴重不足，甚至無消防安全通道，存在嚴重的消防安全隱患；同時，由于缺乏有效的監(jiān)督管理，外來人口膨脹，城中村出租屋成為黃、賭、毒的溫床、超生群體的藏身之處，社會治安、計劃生育問題突出。雖然政府加大改造力度，但城中村目前的狀況仍舊令人擔憂。

從2000年8月9日市政府下達文件，2003年政府提出城中村改造政策，2004年開始運作，2005年城中村先行者已開始施工，但部分村民為了個人利益，為向開發(fā)商索取高額回報，在原有一層、二層或者三層房屋的基礎上向上積木式的疊加樓層，2006年搶建風突飛猛進，日益激烈。由于黑莊塌樓事件的發(fā)生，政府加大了打擊力度，才使搶建風得到緩解，但現(xiàn)在各村違規(guī)突擊建房者仍大量存在。若遇到強風地震，“黑莊塌樓”事件勢必重演，不穩(wěn)定因素依然存在。所以根據(jù)歷史和人為原因造成的城中村現(xiàn)狀，政府加快拆遷、加快城中村改造是當務之急的大事，是利國利民的一項重大國策。建議市區(qū)兩級政府把城中村改造問題列為政府工作的重要督辦要務，要依照文件加快進度，重在落實。

2、政策問題

市委、市政府為加快“四城聯(lián)創(chuàng)”建設，出臺一系列文件，對城中村改造宣傳動員，鼓勵村民實施拆遷和進行新農(nóng)村城市化改造。鄭州市政府為加快城中村改造步伐，先后出臺了城中村改造［2003］32號文、［2004］35號文、［2004］10號文、［2004］14號文等一系列文件，科學詳細地規(guī)定了城中村改造具體實施辦法。2007年6月12日又正式出臺了城中村改造103號文件，進一步對城中村改造相關問題進行規(guī)范，但根據(jù)對金水區(qū)城中村改造的調(diào)查，金水區(qū)有13個項目，已開工7個行政村，有合法手續(xù)的只有3個，而實際開工項目數(shù)量還有待進一步調(diào)查。由于大多數(shù)村是在政府的支持下拆遷改造開工，但至今沒有合法的審批手續(xù)，主要原因是原來市政府下發(fā)的一系列城中村改造文件，大多都標有試行，各職能部門基本上都無具體標準執(zhí)行，因為沒有系列的細則和條件，無法真正開展工作。建議成立市區(qū)兩級政府聯(lián)合辦公的審批班子，依據(jù)103號文件，簡化規(guī)劃審批程序，縮短審批時間，加快改造步伐。

3、容積率問題

由于規(guī)劃局依照規(guī)劃法審批，不能因地制宜，容積率限制在2.5―3，所以使前期規(guī)劃手續(xù)都沒有能解決。2007年6月12號103號文件以前，除關虎屯、燕莊、西史趙有政府特批外，大多城中村因拆遷面積大，建筑面積小，規(guī)劃局審批容積率控制在2.5―3，使開發(fā)面積和拆遷面積不能成正比而停止，相當一部份城中村手續(xù)未能審批到位而變成違法建設。2007年6月12日，市政府103號文件解決了城中村改造的容積率問題，但在執(zhí)行103號文件同時，建議規(guī)劃局依照城中村歷史遺留的容積率現(xiàn)狀，依地據(jù)實審批，在容積率問題上，2007年6月12日市政府出臺103號文件后，市規(guī)劃局應按照市政府拆遷1：2的容積率調(diào)整方案，對2007年6月12日前已開工和未開工的城中村盡快補批或審批規(guī)劃用地手續(xù)。由于容積率問題造成規(guī)劃前期不能審批，也不應再追究開發(fā)商的責任，應盡快完善規(guī)劃審批手續(xù)。拆遷牽扯千家萬戶老百姓的利益，牽扯安置穩(wěn)定問題，建議規(guī)劃審批時據(jù)實放寬，使拆遷順利，社會穩(wěn)定，改造加快。

4、目前城中村土地招、拍、掛問題

103號文件下發(fā)后停止了城中村土地協(xié)議出讓，但像白廟已開工至3層，規(guī)劃局已核發(fā)了規(guī)劃詳規(guī)，可沒有解決規(guī)劃用地問題、建筑許可證等問題，該工程屬政府協(xié)助招商，已開工建設，現(xiàn)在根據(jù)103號文件要重新招標掛牌，開發(fā)商前期投入如何解決。姚寨村在區(qū)政府的組織下，金城房地產(chǎn)已投巨資進行了拆遷，因招拍掛停止了審批，僅過渡費每天就13萬元，開發(fā)商為此付出了沉重的代價；二七區(qū)的焦家門村改造項目，前期更是投入了大量人力、物力、財力進行拆遷、改造、建設；中原區(qū)崗坡村、三官廟村、陳五寨村也是在各級政府的支持下拆遷改造，開發(fā)商同樣已經(jīng)投入巨額資金，這些情況各區(qū)都存在很多，他們都期待著政府能妥善解決。建議：按照103號文件精神，城中村改造拆遷后的土地進入招拍掛程序，應有個時間限制，2007年6月12日103號文件下達前，已經(jīng)政府批準并組織拆遷的城中村，因開發(fā)商前期投入大量資金，無法退出建設，市政府應批準仍按原合同執(zhí)行，以協(xié)議出讓形式解決遺留問題。2007年6月12日103號文件以后的城中村改造，建議在拆遷前都應制定方案，施行毛地招、拍、掛，避免拆遷后再招、拍、掛出現(xiàn)的經(jīng)濟糾紛后遺癥。

5、拆遷安置問題

根據(jù)目前城中村安置辦法，雖有政府出臺的文件和拆遷條例，但大多是三層以下拆一還一，三層以上無證面積拆三還一，拆四還一，甚至拆5還一。我市三官廟村為了鼓勵村民不盲目建房，三層以下未建房屋按每層130?O補到三層，每平方米村民出350元，這節(jié)省了國家資源，避免了重建和二次拆遷，拆遷中大部份村民都能按城中村改造的具體補償標準給予配合。但仍有部分無理取鬧、索取超額補償?shù)摹搬斪討簟薄＝ㄗh政府對超標準索取利益的釘子戶、上訪戶，不能一味手軟，一味姑息。政府應采取安撫、疏導教育和法律制裁相結合的政策，督促相關執(zhí)法部門依法執(zhí)行，不能完全退讓和妥協(xié)，如此只會助長歪風愈演愈烈。

6、土地出讓金問題

城中村改造土地評估，過去每畝地出讓金15萬元，城中村改造按103號文件區(qū)政府收取，依照評估價交15%比去年每畝15萬元還要多，全額上交返還區(qū)財政作為基礎設施投入；但能否有法律法規(guī)上的保證，保證返還給開發(fā)商，使用到基礎設施上。根據(jù)103號文件規(guī)定，土地出讓金入庫，區(qū)財政預留30%，待土地順利交付后退給開發(fā)商，并從中提取5%作廉租房備用金，同時按國家規(guī)定上交部份應為開發(fā)商占用土地，但是混合分房，土地無法劃清界線的，建議混合分房以建筑面積劃分土地畝數(shù)上交。開發(fā)商擔心的返還用于基礎設施部分能否按政府文件給予落實，城中村改造土地出讓金的評估起點應參照去年每畝地15萬元計算，如果按今年實行的評估辦法，每畝出讓金從100――400萬元，不能體現(xiàn)出讓金的優(yōu)惠政策，土地出讓金應該扣除15%農(nóng)業(yè)發(fā)展基金和廉租房5％后隨征隨返。

7、一村一制問題。

城中村改造一村一制是政府提出的比較切合實際的解決問題的辦法，但是因容積率限制問題，片面的鼓勵一些開發(fā)商去尋求有空余或更多空余土地的城中村去搞開發(fā)建設，這樣使一些沒有多余空地的城中村就會被擱淺，有多余土地的城中村走向前列。而高集中自身容積率達到4―5的城中村，因日照、消防限制，則停滯不前。建議：對高集中自身容積率達到4―5的城中村，因日照、消防限制，政府應調(diào)整捆綁式的跨村聯(lián)合開發(fā)，不能丟下他們不管。城中村拆遷安置，市政府提出一村一制很有科學性，三層以下有合法證件的面積拆一還一，三層以上無證面積拆三或四還一。房屋建成后，房管局是依照雙方協(xié)議辦理村民安置房的產(chǎn)權證，還是按照合法證件辦理產(chǎn)權證，對無證房應依照什么標準辦理產(chǎn)權證，政府也應有明文批示。

8、政府滿意、村民滿意、開發(fā)商三滿意問題

建議：為促使三方滿意，各區(qū)政府應像金水區(qū)委、區(qū)政府一樣，領導集體上陣，組織拆遷，就地辦公、解決拆遷改造安置中的問題，從拆遷建設到安置到位，身先士卒，使環(huán)境徹底改善，經(jīng)濟進一步增長，從而達到政府、村民、開發(fā)商三滿意。

9、商業(yè)地產(chǎn)的審批問題

規(guī)劃審批是百年大計，在城中村改造中，對區(qū)域定位多考慮商業(yè)地產(chǎn)的審批，對城中村地理位置定位為住宅區(qū)和商住區(qū)，這尤為重要。強調(diào)可持續(xù)性經(jīng)濟收益比地產(chǎn)一次性收益意義重大，重視百年利益和子孫利益, 發(fā)展可持續(xù)性經(jīng)濟，就應當重視商業(yè)地產(chǎn)帶的審批。建議市區(qū)兩級政府和規(guī)劃部門對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要予以重視，不能忽略城中村改造中的商業(yè)規(guī)劃，這也是城市規(guī)劃審批部門需要重視的環(huán)節(jié)。

10、小產(chǎn)權房問題

經(jīng)市區(qū)兩級政府批準的城中村改造項目和已取得規(guī)劃局修建性詳規(guī)并已開工的城中村項目，應與個別村自發(fā)違章興建的小產(chǎn)權房區(qū)別開來。因為已經(jīng)批準的城中村改造項目，雖然手續(xù)還不完善，但這是在政府引導下組織拆遷建設的。小產(chǎn)權房是村委在利益杠桿支撐下自發(fā)違章建設的，不能把城中村改造手續(xù)尚不完善的工程和小產(chǎn)權房等同起來予以處罰，這樣會引發(fā)矛盾，打擊城中村改造的積極性，同時也會失信于民。建議：特殊情況，特殊對待；執(zhí)法部門應查清原因，區(qū)別對待，不能采取一刀切的政策，都予以處罰。

11、小戶型審批問題

城中村改造和國六條制約問題：市規(guī)劃局已向省建設廳提出城中村改造應不受國六條小戶型制約，因拆遷安置房不同于商品房，村民拆遷時有選擇房屋面積的權利。對開發(fā)商開發(fā)的商品房也應放寬小戶型審批的政策，因為城中村改造只有提升房屋高度，才能達到對安置拆遷戶和開發(fā)商的利益的均衡，高層建筑的公攤系數(shù)在1：0.27――0.3，多層公攤系數(shù)每平米在1：0.08到1：0.01，高層住宅每100平方米由于公攤系數(shù)高，實際使用面積要比多層少，100平方米少12.7到13平方米。國六條在制定小戶型時，疏忽了高層住宅和多層住宅小戶型限制在70%時，因公攤系數(shù)的不平衡，倒置了實住率的偏高和偏低問題，不利于市場銷售。建議：城中村改造在小戶型審批上應平衡高層和多層分攤系數(shù)的均衡，以解決實際使用面積問題，結合實際放寬審批政策，促使城中村改造更快、更好的進行。

12、關于城中村改造的執(zhí)法問題

截止目前，鄭州市96個行政村，164個自然村的城中村改造，在兩級政府組織下，有相當一部分行政村開始拆遷改造。但市執(zhí)法局、市建委執(zhí)法隊都不同程度的給予處罰，限令停工，這種情況不同程度的阻礙了對城中村改造進度并在實際上影響了開發(fā)商的積極性，使投資商、村委、村民對政府的政策持懷疑態(tài)度。建議：市執(zhí)法局、市建委執(zhí)法隊執(zhí)法時應多了解城中村實際情況和有關手續(xù)辦理進度，拆遷實施辦法應多學習和參照金水區(qū)政府的工作方法，領導親自掛帥，研究解決辦法，不能簡單、粗暴罰款停工，應制定方案分工包干，依三滿意為出發(fā)點作好工作，拆的快，動作大，無亂子。

13、高壓線入地問題

目前鄭州市舊城區(qū)城中村有相當一部分土地在高壓線下，按規(guī)定高壓線下不能建房，因土地緊缺，高壓線下村民都已建滿了住宅、小作坊、小廠礦企業(yè)，這些違規(guī)建設每遇到雷電，都會直接危及人們生命財產(chǎn)安全。建議市政府成立領導班子，組織實施，充分利用高壓占地，既增加了稅收，又改變了城市環(huán)境，消除了高壓線下雷電隱患。由于供電部門的行業(yè)垂直管理，建議政府出面，落實高壓線入地，從根本上解決問題，使土地真正合理利用，同時使城中村改造順利發(fā)展。

14、關于減免費用問題

對納入政府計劃改造的城中村，免交11項規(guī)費，服務性收費減半征收，這些減半收費的范圍應該細化。既然屬政府職能部門所收規(guī)費全免，建議凡屬政府職能部門專設的下屬服務型審批收費統(tǒng)屬服務型收費，必須按減半征收落實到位。

15、關于居民住宅用水污染的問題

鄭州市從80年代后至今住宅供水使用地下室設蓄水池，樓頂設高水箱，由于存在預存水問題，自來水在蓄水池內(nèi)或高水箱內(nèi)和二次機械加壓存在污油漬污染水質(zhì)，到居民用水時，水的質(zhì)量已發(fā)生質(zhì)變，影響居民飲用。建議政府在舊城改造中，新農(nóng)村建設中，城中村改造中革新使用山東三利二次供水無負壓無污染新技術。

16、關于外墻保溫安全性問題

根據(jù)建設部推廣使用外墻保溫技術問題，近年來由于無規(guī)范性使用材料，導致外貼磚，從高層脫落，多發(fā)傷人事故；而使用外墻涂料價格不低，且極易脫色。外墻面的裝飾又直接影響城市風貌，建議市政府、城建管理部門推廣使用外墻保溫砂漿。外墻粘貼瓷磚，少用或不用外墻涂料，作為樓外墻裝飾材料，推廣使用外墻保溫砂漿，防止了使用塑料薄膜脫落和涂料脫色的隱患，不但保證了室內(nèi)溫度，同時對城市環(huán)境外貌起到了一定的美化作用。

17、城中村改造二次供水供氣供暖供電問題

根據(jù)目前城中村改造實施辦法，對村民已交納過供電貼助，供水資源開發(fā)費和天然氣初裝費、暖氣集資費的村民，在城中村改造中，原使用的水表、電表、氣表、在新安置的房屋中可重復使用，不能讓村民二次繳納費用，避免村民有不滿情緒，引發(fā)不穩(wěn)定因素。建議：對重新安置房屋村民的套數(shù)，按鄭州市人民政府103號文件減半征收費用，對開發(fā)商在城中村改造中按市政府103文件中1：2房屋面積內(nèi)的供水、供電、供氣、供暖所交納的費用減半征收。

城中村改造是件偉大的造城運動，拆遷建設具有相當大的難度和時間跨度。市政府成立的城中村改造指揮部應切實全面展開工作，認真設置辦公機制，將管理納入政府目標管理體系，依照相關城中村改造政策，給投資商創(chuàng)建一個良好的投資環(huán)境。前期政府讓利于開發(fā)商，為其創(chuàng)造投資環(huán)境，后期則改善了城市居民的居住環(huán)境，促進了城中村改制工作，對發(fā)展經(jīng)濟、增加稅收、改變鄭州市城市環(huán)境起著積極的推動作用。

希望政府各部門認真落實執(zhí)行城中村改造的相關政策，加快城市化進程，加快“四城聯(lián)創(chuàng)”建設的速度，為把我市建成真正區(qū)域化龍頭城市、中部六省龍頭城市而努力奮斗！

第二篇：城中村改造問題

城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持

來源：鄭州晚報 發(fā)布時間：2011-8-25 閱讀：125次

自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。一些房地產(chǎn)開發(fā)商審時度勢，也投身到了這一事業(yè)中去。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項目的開發(fā)建設遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態(tài)。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請了幾位已經(jīng)或準備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。晚報記者 盧志峰/文圖

“開盤死”凸顯剛性需求

記者：目前房地產(chǎn)市場形勢依然嚴峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機中可以得到什么啟示？

羅超：現(xiàn)在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當時的情況挺好的，但是后面相當長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進經(jīng)濟增長政策效果會顯現(xiàn)，可能會有所好轉，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。

趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對投資型、改善型

客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠遠超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費，讓客戶花冤枉錢。

張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強烈的，關鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們在西郊搞開發(fā)，感到國家“70·90”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來買。

“帶著鎖鏈”還要跳好舞

記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點，這對開發(fā)商在項目運作和產(chǎn)品設計上會有哪些影響？

趙大偉：城中村的項目開發(fā)周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補安置房這一塊的成本，對開發(fā)商資金量的要求很高。我認為城中村改造項目利潤應該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個項目的現(xiàn)金流，價格不能太高，要及時回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會有困難。后期可以在你逐步開發(fā)這個產(chǎn)品的過程中完善這個產(chǎn)品，這

樣能夠提升產(chǎn)品的價值，在后期提升了的產(chǎn)品價值實際上是你利潤的主要來源。

張振海：“70·90”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。

羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。容積率對產(chǎn)品設計的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達到高手的水平才能去做。盼望政府繼續(xù)“扶一把”

記者：城中村改造項目政策性很強，涉及到的利益相關方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？

張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。再一個就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉，這個不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費就要付出很多，這對開發(fā)商也是一個比較大的負擔。

羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應該更大一些。

趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發(fā)商有所照顧。不久前市政府17條穩(wěn)定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。

第三篇：城中村改造的問題

城中村改造經(jīng)常出現(xiàn)問題，不時被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達下自己的看法，故隨手寫了幾句。強行拆遷違法問題

城中村，原為農(nóng)村，因城市擴建而被包圍，但還具有農(nóng)村的一些特點，比如村民具有宅基地。宅基地屬于集體所有，村民享有對宅基地的個人使用權，宅基地上所建房屋，屬村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不許可，任何人無權拆遷村民的房子。若沒有什么重大或特殊問題，宅基地或者宅基地的使用權也不能隨便被剝奪，縱使強行剝奪，但宅基地上所建房子，則不能隨之歸公，村民有所有權和處理權，亂動村民房子，屬違法甚至違憲行為，決不能以權力或者其他手段進行脅迫或強行處理，對于屬于私人財產(chǎn)的建筑物的補償，不能由相關部門私自規(guī)定，要把村民作為平等的談判對象進行協(xié)商。土地受益問題

宅基地屬于集體所有，也就是屬于村集體，土地管理法規(guī)定村民一戶擁有一處宅基地，因此宅基地被征用，除了補償其上的建筑物外，還應該另分宅基地，如果不另分宅基地，則應能得到相應補償或者能從放棄的宅基地上獲益。土地所賣之款，應屬于村集體所有，可以以多種形式均分給村民，至少不應該有其他什么單位從中受益，如果歸到大集體，則應歸于中央財政。有關土地部門也只具有土地管理權，沒有所有權，不能隨便買賣土地，讓他人受益而把賣土地所得款項落入自己名下。工程承包人問題

改造城中村，可能主要出于市容方面的考慮，若如此，改造任務，毋需給其他人，村集體自身也可以改造，改造成符合規(guī)劃的住宅小區(qū)。作為失去宅基地的補償，村民可從房屋的出售或出租中獲益。其他公司可以承包樓房建造任務，給其支付相關勞務費即可，建成以后樓房所有權與他們沒任何關系?，F(xiàn)在許多城市把村民宅基地賣給房產(chǎn)開發(fā)商進行改造，讓他們經(jīng)營受益，感覺其中問題不少，這也不屬于征做建設用地的范疇了。小產(chǎn)權房問題

小產(chǎn)權房一度熱了一陣，主要是價格比商品房便宜得多，而中國窮人多。但是有個問題，就是房產(chǎn)商買了使用權的土地，上面蓋的房是商品房，而村民具有更長使用權的土地，蓋的房子為什么是小產(chǎn)權房呢？難道自己具有終身使用權的土地，還要自己掏錢再買使用權才行？難道請房產(chǎn)局過下戶，房價就能翻上幾倍？顯然里面存在很大問題。國家或政府征用集體用地，價格便宜得多，一畝地是鄰近耕地年收益的10倍左右，一畝地年收益1000元，則一畝地價值只有1萬元左右，但是按市場價，則是數(shù)百萬元，錯了數(shù)百倍，這也是房價飛升的一個原因吧。既然買賣的是村民的土地使用權，出讓金同樣歸村民，村民能否不要出讓金而直接要下這塊土地的使用權？就是自己不要錢了，要自己的土地使用權，顯然和房產(chǎn)商買使用權一樣，對國家和政府應該是沒有什么差別。土地使用權，可以給房產(chǎn)商，當然也可以給村集體，財政需要交什么費用，村集體也上交，只是把小產(chǎn)權房變?yōu)榇螽a(chǎn)權房而已，顯然這不需要多少錢，但是房子價格卻可以降許多，可以以小產(chǎn)權房的價格出賣商品房，對村集體利

益也沒有壞的影響，反而有好處，房子容易賣了，對廣大的買房者卻是大有好處，房子價格低了。這種對國家，對村集體，對其他老百姓都無害處的做法，為什么不采用呢？

第四篇：城中村改造問題研究

【摘 要】“城中村”是我國城市化進程的快速發(fā)展的必然結果，其根本形成原因是土地的二元所有制結構，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成?！娟P鍵詞】 城中村 土地所有權 土地使用權 征用

城中村改造問題的研究

城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進過程中出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物，“城中村”存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面，即土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構成多元，社會治安堪憂、公共設施缺乏，環(huán)境問題嚴重、村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴峻，所以“城中村”問題現(xiàn)已經(jīng)成為影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。如何積極穩(wěn)妥地推進城中村改造，是落實科學發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。

一、課題研究的目的

隨著我國城市化進程的加快，城市快速擴張，對土地的需求更加迫切?！俺侵写濉?，這一名詞對于我國正處于加速城市化進程的不少城市來說并不陌生。在一些城市尤其是經(jīng)濟發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結合部逐漸成為城市內(nèi)部地域，城鄉(xiāng)結合部中的農(nóng)村也被包圍在城市地域之中，導致部分城市的城中村大量出現(xiàn)。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時所采取的政策不同，特別是我國長期實行的人口、土

地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進程中，城市的發(fā)展、土地的升值導致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會和環(huán)境問題。

“城中村”的存在嚴重影響到城市的進一步健康發(fā)展，影響到城市化進程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問題相當復雜，涉及到多方的利益博弈。對于城中村的研究需要綜合城中村表現(xiàn)的多個方面，透過現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。

二、國內(nèi)外相關研究 1.國外相關研究

城中村城中村是我國快速城市化發(fā)展過程中特有的現(xiàn)象，國外尚未有關于城中村問題的研究，甚至沒有一個公認的譯名。但從國外學者對城市的研究中還是能找到一些對城中村類似問題的闡述?；緸橐韵氯N：（1）城市平民窟：英國地理學家Susan Mayhew 認為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機構在活躍社區(qū)內(nèi)部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進而改善自身居住環(huán)境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國地理學家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動與非農(nóng)業(yè)活動的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國為主的發(fā)達國家。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴散—城市空間結構新論》，東南大學出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的開發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3。

由于城中村現(xiàn)象具有很強的獨特性，其他國家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐?，加上城中村現(xiàn)象出現(xiàn)的時間不久，國外直接針對城中村現(xiàn)象進行研究寥若星辰

2.國內(nèi)相關研究

現(xiàn)今，城中村改造問題已經(jīng)日益引起社會各界的關注，基本分為三個階段4：（1）20世紀90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀90年代中前：這時國內(nèi)顧朝林和熊江波兩位學者引入了國外“城市邊緣”的概念，開始了國內(nèi)學者對這一區(qū)域的研究，總體來說，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀90年代至今：城中村現(xiàn)象越來越明顯，可以從以下四個角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒有經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃。這種無序高密度的建設與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎設施和公共設施嚴重缺乏，導致內(nèi)部存在嚴重隱患；第二從城市經(jīng)濟和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開發(fā)商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時機，使得民房區(qū)位價值不斷攀升，導致開發(fā)成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發(fā)商無利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時期進行經(jīng)濟建設，沒有很多資金對每一項改造都提供財政支持。因此，在城中村的改造中應該分高、中、低三種方案：高方案就是進行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場驅動力與政府角色》

成德寧，《城市化與經(jīng)濟發(fā)展—理論、模式與政策》，科學出版社，2004

中、低方案是為日后改造做鋪墊。

三、城中村改造的現(xiàn)實意義

１．改造城中村，是構筑經(jīng)濟社會發(fā)展新平臺的客觀要求。改革開放以來，寧波全市經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展。分析新一輪經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢，寧波如何繼續(xù)保持關鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經(jīng)濟社會發(fā)展的主戰(zhàn)場，積極推進城中村改造，著力打好這場硬仗，努力形成城鄉(xiāng)互動、交融發(fā)展的新格局。

２．改造城中村，是推進工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設進程的必然要求。隨著工業(yè)化和城市化進程的加快，城市的規(guī)模在擴大，城市的功能在強化，解決“城中村”問題勢在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢，既順應工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢，又符合城郊新農(nóng)村建設要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設并駕齊驅。

３．改造城中村，是改善城郊農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的迫切要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務和公共設施嚴重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題，是政府職責和群眾愿望的有機統(tǒng)一，也是一項為民造福的民心工程。

４．改造城中村，是構建社會主義和諧社會的內(nèi)在要求。由于受城鄉(xiāng)二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農(nóng)村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問題屢禁不止。如果不及時解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會的建設。改造城中村，有利于建立良好的城鄉(xiāng)公共秩序，使城市發(fā)展、城中村發(fā)展與村民發(fā)展融合和諧。

四、城中村改造中存在的問題

1、開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定：設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：（1）有１００萬元以上的注冊資本；

（2）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

也就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)的。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗的問題，還是社會責任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項目中的絕大部分開發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會作為主體來開發(fā)建設的。

2、土地性質(zhì)不合法。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城

市房地產(chǎn)管理條例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上進行開發(fā)建設，即只有取得了建設用地使用權(國有土地使用權)才能從事房地產(chǎn)開發(fā)，而城中村改造項目很多直接是在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營，這樣做是嚴重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個國家最重要的權利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權權利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國家實行房地一體主義，作為財產(chǎn)，沒有土地使用權的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。

3、不符合城市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進行。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入固定資產(chǎn)投資計劃。《城市規(guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強度管制區(qū)劃和相應的控制指標（建設用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發(fā)布局都應該符合城市規(guī)劃的強制性內(nèi)容。城中村改造如果沒有納入到城市規(guī)劃，或者暫時沒有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結構和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城

市的發(fā)展帶來巨大的障礙。

4、項目質(zhì)量沒有保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準，建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。建設單位應當將施工圖送審查機構審查。建設單位可以自主選擇審查機構，但是審查機構不得與所審查項目的建設單位、勘察設計企業(yè)有隸屬關系或者其他利害關系。建設單位應當向審查機構提供下列資料：（1）作為勘察、設計依據(jù)的政府有關部門的批準文件及附件；（2）全套施工圖。審查機構應當對施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設強制性標準；（2）地基基礎和主體結構的安全性；（3）勘察設計企業(yè)和注冊執(zhí)業(yè)人員以及相關人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。

另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強制性規(guī)范。只有經(jīng)過了有關部門有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的?？墒请[患已然存在了。

5、沖擊了房地產(chǎn)市場，成為造成房地產(chǎn)市場泡沫的原因之一，給市場的調(diào)控帶來了困難。

（1）、沖擊市場：市場競爭是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競天擇，盡管是非法項目，城中村改造的房屋銷售勢頭依然不減，對房地產(chǎn)市場形成了巨大的沖擊。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導致合法項目銷售的萎縮，開發(fā)

成本增加了，利潤就會減少，資金運營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險。

（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場開發(fā)總量與現(xiàn)實購買力之間的落差。大量的炒房會產(chǎn)生泡沫，那是因為炒房導致增加的市場需求量高于開發(fā)量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度；而城中村改造項目的銷售使實際的需求量小于開發(fā)量，造成市場萎靡的假象。

6、給社會安定埋下了隱患。城中村改造項目合法性的缺失會導致巨大的法律風險。房屋是最重要社會不動產(chǎn)之一，有甚者幾乎構成了工薪階層的全部家庭財產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價值。如果項目沒有取得建設用地規(guī)劃許可證還將面臨被強行拆除的危險，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構建和諧社會的膿瘡毒瘤。

7.拆遷補償政策靈活性不夠。隨著《物權法》的實施和房地產(chǎn)市場的變化，有些“不適應”拆遷現(xiàn)狀的問題日漸凸顯。因此在不改變相關政策文件規(guī)定的補償標準的前提下，制定適當?shù)姆桨?。即要考慮大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現(xiàn)行的住房困難家庭捆綁政策與農(nóng)村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對無房戶和獨立享受困難戶界定有一定的盲區(qū)。

8.政策可操作性差。國有土地上非住宅拆遷補償，按照目前政策

只能貨幣補償，實際操作中難度較大。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營能順利進行。因此在江北區(qū)適當區(qū)域劃出一片土地，作為有發(fā)展前途的企業(yè)遷建用地勢在必行。

9.安置滯后引發(fā)不少矛盾。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實不好是相當普遍的現(xiàn)象由此而引發(fā)不少的矛盾，拆遷安置機制不規(guī)劃是唯一引發(fā)矛盾的根源。征地拆遷補償本應通過市場機制來運作，而實際工作中大多又因為市場不健全或市場機制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴重制約了經(jīng)濟發(fā)展，危及社會穩(wěn)定。

10.安置房小區(qū)物業(yè)管理缺失。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來是個比較大的難題。小區(qū)里的住戶都是原本村里的農(nóng)民轉變過來的。無論是經(jīng)濟能力還是生活習慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。物業(yè)費交不上來，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話勢必在綠化養(yǎng)護，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區(qū)的物業(yè)費用進行補貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運行。

五、“城中村”土地所有權的狀態(tài)分析

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結構”。土地所有權狀態(tài)依據(jù)《中

華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習性，又擺脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡酄顟B(tài)有國有土地所有權與集體土地所有權兩類，兩種土地所有權從表象看，僅是所有權主體不同而已，但其實質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國家所有權的權利主體是國家，而集體所有權的權利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權的權利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權在集體與國家之間可以進行轉化，且是單方的，只能由集體所有權向國家所有權轉化，而不能是國家向集體所有權轉化；同時集體所有權主體之間是

不能相互轉化的。（2）集體所有權向國家所有權轉化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過是一種強買強賣罷了，只有一方當事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強制取締的義務，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權的權能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權上。而“城中村”土地所有權往往表現(xiàn)國家所有權借助“公共利益的需要”而不斷地擴大，“城中村”集體土地所有權逐漸縮小的趨勢；同時也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉讓土地使用權獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權，村落在城市中得以延續(xù)。

六、關于城中村改造工作的幾點建議

1.確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個村民的切身利益，村民最關心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費開展勞動技能培訓，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計。2.切實搞好土地產(chǎn)權轉變。土地產(chǎn)權歸屬問題是城中村問題產(chǎn)生的實質(zhì)所在，只有在轉變產(chǎn)權歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權轉變后改造策略的同時，必須著重提出近期切實可行的、在土地產(chǎn)權不發(fā)生變化的前提下的改造策略。3.積極推進集體經(jīng)濟轉型和升級。目前城中村村集體經(jīng)濟主要經(jīng)營形式有三種：商貿(mào)服務、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟，這種模式無法參與市場經(jīng)濟的競爭。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實現(xiàn)的關鍵，而轉制后的集體經(jīng)濟能否成功轉型和升級更是新村能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動力。4.加強政府的積極引導作用。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴重性和改造的迫切性，積極推進城中村的改造，實現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個綜合的社會轉變過程，需要相應的全方位的物質(zhì)、制度和社會文化等方面的建設，包括政策、資金、技術、基礎設施的支持和社會文化的傳播引導，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉為城市就業(yè)的心理要求。5.引入市場機制。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟實力有限，而當?shù)卣植豢赡軐Τ侵写甯脑爝M行大規(guī)模地投資，因此應進行市

場化的開發(fā)模式，鼓勵開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場機制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟意識，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實現(xiàn)向城市人的轉變。由于市場的導入，還可以盤活村集體經(jīng)濟，使其在組織制度、經(jīng)營機制上進行市場化改革，以強化其投資能力、組織能力和市場適應能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟。

6.實行積極的財政政策。在城中村改造的過程中，引入城市經(jīng)營的理念，政府提供服務、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟組織合作全面改造城中村。建立新的運行機制，將城中村改造收益的一部分轉變?yōu)樯鐣＠Ｕ?，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標的放寬；對統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費；同時根據(jù)具體情況，提供適當?shù)膯淤Y金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置。

7.堅持“以人為本”的發(fā)展理念。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會經(jīng)濟結構等發(fā)生根本轉變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護好有價值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護、文物保護、傳統(tǒng)風俗繼承和發(fā)揚等，堅持走保護和建設并舉的改造之路。

8.實行近、中、遠期的結合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發(fā)商利益的驅使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過程，注重近、中、遠期實施規(guī)劃的結合，近期安排一些投資少、見效快的項目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠期安排一些公共設施及服務設施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項事業(yè)融為一體。

9.有形無形改造并重。這是城中村改造取得成功的關鍵環(huán)節(jié)，在城中村改造中，所進行的改造不是簡單的拆舊建新，而是堅持有形與無形改造同步推進，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問題的無形改造。在操作上，先進行無形改造，后進行有形改造。正是有了無形改造，才實現(xiàn)了村民向市民真正轉變；正是有了無形改造，才隔斷了相傳數(shù)千年的土地依賴，加速其生產(chǎn)和生活方式的更新；正是有了無形改造，才促使其轉變小富即安、不求上進的小農(nóng)思想，在城市節(jié)奏、城市文化的熏陶下，樹立市場經(jīng)濟觀念，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)。如果說有形改造是對城市外在形態(tài)的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場新的革命、新的變革，堅持有形與無形改造并重，就能夠推動城中村改造工作健康發(fā)展。

七、結語

本文就“城中村”改造應著重從利益兼顧、體制轉變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題。提出幾點意見希望對現(xiàn)實情況有一

些指導和幫助。

參考文獻：

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2.張貴凱，2003：《西安市“城中村”改造研究》，西北大學碩士論文。3.關于城中村建設，新聞百度網(wǎng) http://news.baidu.com。4.李俊夫，2004：《城中村的改造》，科學出版社。

5.王達，2010：《房屋征收拆遷法律制度新問題》，中國法制出版社。6.馬曉萍，2011：《房屋拆遷與征地補償》，中國法制出版社。

第五篇：我市各區(qū)2012年棚戶區(qū)城中村改造

我市各區(qū)2012年棚戶區(qū)城中村改造、保障性安居工程建設任務及工作措施

開封新區(qū)：

加強領導 加快進度 多方籌資 保證質(zhì)量

開封新區(qū)2012年棚戶區(qū)、城中村改造以南正門城中村改造和瞿家寨、閻寨、野場遷村并居為主，棚戶區(qū)、城中村改造房屋建筑面積不低于69萬平方米。開工建設公共租賃住房800套。

為圓滿完成棚戶區(qū)、城中村改造及保障性安居工程建設任務，開封新區(qū)將重點做好以下幾項工作：

一是加強組織領導，落實領導責任。實行“一把手”工程，調(diào)整充實城中村改造和保障性住房建設領導小組，主要領導親自掛帥，靠前指揮。建立包保責任制，及時研究解決審批、規(guī)劃、土地、拆遷等問題。細化量化任務分解，逐項落實到相關部門，納入目標考核，實行“一票否決”。

二是加快建設進度，確保工程工期。穩(wěn)步實施“交鑰匙”工程，確保閻寨、毛寨遷村并居實現(xiàn)一期交房400套，使村民早日搬進新居；瞿家寨、野場遷村并居實現(xiàn)投資5億元，完成建設面積40萬平方米，55棟高層、小高層建筑全部達到入住條件；在確保9月份驗收竣工的基礎上，積極做好屋內(nèi)裝修、人口統(tǒng)計、房屋分配等各項工作，為870余戶、4170位村民入住做好準備。同時，啟動總投資36.3億元的王府寨遷村并居工程建設，扎實推進橫堤鋪、斗門、前沙灘、后沙灘等遷村并居前期工作；加快總投資2.5億元的新安苑小區(qū)項目建設，確保開工建設公共租賃住房1600套，建筑面積11.7萬平方米。

三是多方籌措資金，做好資金保障。用足用好上級支持資金，實現(xiàn)支持資金效益的最大化。開辟多元化融資渠道，加大投入力度，確保匹配和投入及時到位。

四是嚴肅工作紀律，保證工程質(zhì)量。突出重點環(huán)節(jié)和部位，強化防范措施，落實項目廉政責任制，嚴肅查處各類違法違規(guī)行為。嚴格工程質(zhì)量監(jiān)督和檢查，確保每一項工程都不出現(xiàn)質(zhì)量問題。

金明區(qū)： 規(guī)劃先行 注重疏導 以人為本 公平透明

2012年，金明區(qū)棚戶區(qū)、城中村改造及保障性安居工程建設任務如下：棚戶區(qū)、城中村改造以開關廠棚戶區(qū)、祥和棚戶區(qū)改造項目為主，棚戶區(qū)、城中村改造房屋建筑面積不低于46萬平方米。

采取措施如下：

一是堅持規(guī)劃先行，確保改造與全局部署相統(tǒng)一?？茖W編制棚戶區(qū)、城中村改造及保障性安居工程建設總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)，強調(diào)規(guī)劃的整體性、前瞻性和科學性，彰顯區(qū)域特色，凸顯功能定位。

二是堅持宣傳引導，注重利益疏導。依托廣播、電視等宣傳媒體，廣泛宣傳城中村改造的政策法規(guī)，全方位、多角度、深層次地報道棚戶區(qū)、城中村改造工作，營造良好的輿論氛圍。堅持做到《群眾工作宣傳方案》、《征收補償安置方案》的制定依法、科學、合理，具有可操作性。

三是堅持以人為本，切實維護群眾利益。要把維護群眾利益作為城中村改造的出發(fā)點和落腳點，嚴格執(zhí)行政策，千方百計保護群眾合法利益，同時對群眾的合理化建議積極采納。牢牢把握政策導向，有效平衡各方利益，堅持“政府零收益，讓利于民，讓利于投資者”的原則。

四是堅持公平透明，確保各方受益。繼續(xù)堅持公平、公正、公開的原則，確保政府、群眾、開發(fā)商“三滿意”。對每個棚戶區(qū)、城中村改造及保障性安居工程建設項目，做到有專業(yè)人士指導，區(qū)主要領導親自參與，進一步提高實施方案的科學性、可操作性和實效性。

五是堅持加強領導，健全工作機制。充實和調(diào)整城中村改造工作領導小組，把它作為全區(qū)城中村改造常設機構，指導全區(qū)的城中村改造工作。建立健全“周督查、月通報、年考評”制度，狠抓工作落實，推動棚戶區(qū)、城中村改造工作的深入開展。

龍亭區(qū)：

有序快速協(xié)調(diào)推進 確保完成目標任務

龍亭區(qū)2012年棚戶區(qū)、城中村改造以古城區(qū)一號地塊、古城區(qū)二號地塊、水系二期及周邊地塊改造項目為主，棚戶區(qū)、城中村改造房屋建筑面積不低于46萬平方米。開工建設保障性住房3611套。其中，廉租住房933套，公共租賃住房1140套，棚戶區(qū)改造安置住房1538套。為確保棚戶區(qū)、城中村改造及保障性安居工程建設任務的順利完成，龍亭區(qū)將采取以下措施：

一是強化組織，有序推進。進一步完善工作組織，建立高規(guī)格的指揮部，強化統(tǒng)一領導。一個項目、一套班子、一份工作計劃，每個項目至少配備兩名縣級干部，區(qū)直部門實行包保責任制，分包到戶，責任到人，一包到底。

二是宣傳引導，快速推進。龍亭區(qū)將迅速把開封市棚戶區(qū)、城中村改造及保障性安居工程建設動員大會精神傳達至全區(qū)廣大干部群眾，宣傳棚戶區(qū)改造的有關政策、意義，引導群眾支持、配合改造工作，形成全社會共同關注的氛圍，確保棚戶區(qū)改造工作快速推進。

三是抓好對接，協(xié)調(diào)推進。作為全市保障性安居工程建設的重點區(qū)域，龍亭區(qū)將組織專門工作班子，做好與市直部門的對接工作，爭取在最短的時間內(nèi)啟動建設。同時全力營造良好的工程建設環(huán)境，對影響、阻礙和破壞工程建設的不法行為進行嚴肅查處。特別是對阻撓施工的各種違法行為依法從快處理，嚴厲打擊，決不手軟。

四是強化目標，確保完成。緊緊圍繞棚戶區(qū)改造這一工作重點，龍亭區(qū)將強化目標管理，建立健全例會、督查通報、責任追究和獎懲制度等，充分調(diào)動各級干部的積極性，以前所未有的熱情、前所未有的決心、前所未有的力度，把這一事關民生大計、造福千家萬戶的好事辦好、實事辦實，堅決打贏棚戶區(qū)、城中村改造及保障性安居工程建設這場攻堅戰(zhàn)。

鼓樓區(qū)：

把握政策 強化考核 有情操作 和諧推進

鼓樓區(qū)2012年棚戶區(qū)、城中村改造以州橋遺址周邊改造、水系二期及周邊地塊改造和鼓樓復建項目為主，棚戶區(qū)、城中村改造房屋建筑面積不低于46萬平方米。開工建設保障性住房2427套。其中，廉租住房451套，公共租賃住房450套，經(jīng)濟適用住房1119套，棚戶區(qū)改造安置住房407套。

鼓樓區(qū)將采取以下措施：

一是加強領導，建立組織。區(qū)委、區(qū)政府成立了由13名縣級領導干部參加的鼓樓區(qū)棚戶區(qū)、城中村改造指揮部，指揮部下設辦公室并抽調(diào)精干人員組成綜合組、保障房建設及規(guī)劃組、土地協(xié)調(diào)組等8個工作組。同時從全區(qū)機關、辦事處、社區(qū)抽調(diào)1200多名干部編組到戶，深入做好宣傳發(fā)動，把棚戶區(qū)改造的惠民政策送到千家萬戶。

二是強化培訓，把握政策。鼓樓區(qū)將邀請市有關部門的領導和專業(yè)人員對全區(qū)所有參加棚戶區(qū)改造的工作人員進行培訓，講政策法規(guī)、講程序操作，使工作人員能夠全面掌握政策法規(guī)，熟悉征收業(yè)務，真正達到應知盡知，應會必會，打造一支業(yè)務精湛、廉潔高效、群眾滿意、作風扎實的征收隊伍。

三是落實責任，強化考核。成立11個棚戶區(qū)改造項目指揮部，區(qū)四大班子領導按照分工直接深入到各征收地塊現(xiàn)場指揮。轄區(qū)辦事處、社區(qū)和各分包小組按照分配的目標任務，以高度的責任心，迅速到位開展工作。區(qū)委、區(qū)政府將把各項目地塊的征收進展及完成情況定期通報，作為業(yè)績評定的重要依據(jù)，嚴格考核獎懲。

四是有情操作，和諧推進。要求各分包小組工作人員要與棚戶區(qū)居民實現(xiàn)零距離接觸，釋疑解惑，最大限度地爭取更多的棚戶區(qū)居民對棚戶區(qū)改造工作的理解和支持。對征收過程中群眾提出的問題和困難，只要在政策允許的范圍內(nèi)，將努力幫助群眾解決，使轄區(qū)群眾通過房屋征收真正得到實惠。

順河回族區(qū)：

統(tǒng)籌謀劃長遠 強力抓好征收 加快投資建設

2012年，順河回族區(qū)棚戶區(qū)、城中村改造及保障性安居工程建設任務如下：棚戶區(qū)、城中村改造以古城區(qū)三號地塊、汽車東站百畝大市場改造項目為主，棚戶區(qū)、城中村改造房屋建筑面積不低于50萬平方米。開工建設保障性住房1020套。其中，廉租住房216套，經(jīng)濟適用住房538套，棚戶區(qū)改造安置住房266套。

采取措施如下：

一是切實加強領導。今年1月，經(jīng)區(qū)政府常務會議和區(qū)委常委會研究，及時成立了順河回族區(qū)老城改造建設指揮部，抽調(diào)精干力量組建6個工作處室，做到組織到位、專職專管、一線指揮。

二是統(tǒng)籌謀劃長遠。認真排查轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)和城中村現(xiàn)狀，將14個具備條件的地塊列入今年的改造計劃，納入目標管理并分解到責任單位，做到超前謀劃、落實任務、有序推進。

三是強力抓好征收。采取區(qū)分主次、先易后難，創(chuàng)造條件、加速催化，成熟一個、改造一個的工作方法，統(tǒng)籌安排、整體推進。今年，將以三號地塊、汽車東站百畝大市場為重點，舉全區(qū)之力，全面打響房屋征收戰(zhàn)，確保實現(xiàn)全年征收不低于50萬平方米的目標。

四是加快投資建設。順河回族區(qū)將以再現(xiàn)古城宋韻風貌、打造國際文化旅游名城為目標，認真落實投資拉動、項目驅動、征建聯(lián)動建設舉措，做到高起點謀劃、高標準定位、高效能建設、高質(zhì)量完成。今年，順河回族區(qū)老城改造項目招商引資確保不低于兩億元。

五是重干實干苦干。順河回族區(qū)將始終強化責任運作，全力以赴，克難攻堅，重干實干苦干，全面實施老城改造大戰(zhàn)略，確保城鄉(xiāng)建設3年大提升，努力為改善民生、助推發(fā)展、提升形象、加快崛起作出積極貢獻。

禹王臺區(qū)：

精心組織實施 堅持多策并舉 改善投資環(huán)境

2012年，禹王臺區(qū)棚戶區(qū)、城中村改造及保障性安居工程建設任務如下：棚戶區(qū)、城中村改造以火車站廣場改造、城墻五期改造項目為主，棚戶區(qū)、城中村改造房屋建筑面積不低于46萬平方米。開工建設保障性住房956套。其中，廉租住房530套，經(jīng)濟適用住房150套，棚戶區(qū)改造安置住房276套。

采取措施如下：

一要迅速宣傳動員。禹王臺區(qū)將召開全區(qū)房屋征收和保障性住房建設工作動員大會，安排部署該區(qū)房屋征收和保障性住房建設工作，在全區(qū)營造推進房屋征收和保障性住房建設工作的濃厚氛圍。

二要精心組織實施。禹王臺區(qū)將以市政府批準的《開封市禹王臺區(qū)發(fā)展規(guī)劃和城市設計》為引領，把鄭開城際鐵路沿線、開封火車站周邊、城墻五期和繁塔·禹王臺景區(qū)二期、大河柳苑等地塊作為房屋征收重點。確保完成城墻五期工程7萬平方米的房屋征收任務，確保完成大河柳苑8萬平方米、醫(yī)院后街1.8萬平方米、槐樹院1.7萬平方米的房屋征收工作，確保繁塔·禹王臺景區(qū)二期房屋征收工作有實質(zhì)性突破，確保鄭開城際鐵路沿線及火車站周邊地塊房屋征收不少于25萬平方米。

三要堅持多策并舉。在完善司法程序的基礎上，全面加快依法征收進程。加快大河柳苑、中州佳苑、慶緣雅居等保障性住房建設力度，多渠道解決被征收戶的安置問題，以安置促和諧征收。

四要改善投資環(huán)境。進一步加大棚戶區(qū)、城中村改造地塊的策劃包裝和招商力度，以更加優(yōu)惠的政策、更加熱情的服務，吸引開發(fā)商和各類投資主體參與該區(qū)舊城改造和城市建設。