第一篇：城中村改造中的注意事項

淺析開發(fā)商在“城中村”改造中的法律風險防范淺析開發(fā)商在“城中村”改造中的法律風險防范

在城市高速發(fā)展的進程中，城市范圍不斷的擴大，農(nóng)村土地全部被征收，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是在農(nóng)村村落城市化進程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，滯后于時代發(fā)展步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住從而形成了“城中村”。若要從法律的層面來定義“城中村”，可參考《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》第二條第二款的規(guī)定，城中村（含城市待建區(qū)域內(nèi)的舊村，以下統(tǒng)稱城中村）是指我市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。

由于我國經(jīng)濟在近幾年高速的發(fā)展，許多法律法規(guī)無法跟上經(jīng)濟發(fā)展的步伐，大量新出現(xiàn)的法律關系問題在現(xiàn)有的法律法規(guī)中沒有做規(guī)定，例如本文所提到的“城中村”改造問題就是其中之一。因此，“城中村”改造的法律關系問題只能由政府部門參照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物權法》等出臺相應法律規(guī)章作為政策指引。

在僅有的城中村改造實例中，我們可以看到獵德村的改造模式為：開發(fā)商墊資、政府出政策、村委會協(xié)助改造，將原村部分土地拍賣，籌集到改造資金，將一部分建設為村民安置區(qū)，另一部分以集體經(jīng)濟組織建設商業(yè)大廈支撐集體經(jīng)濟?；ǖ卮宓母脑炷Ｊ綖椋骸鞍岱e木”的形式滾動發(fā)展，多個地塊進行“拆一建一補一”，即把一號地塊的村民先臨遷出去，建成新樓后，再把他們安置回來，同時也把二號地塊的拆遷村民安置進來，跟著再拆二號地塊，二號地塊建好后，接著是三號、四號地塊，以此類推。不論采用何種模式，都離不開開發(fā)商的投資參與。由于城中村改造過程中存在土地征收、拆遷、補償、安置、土地使用權“招標、拍賣、掛

牌”出讓等方面的風險，以上幾點集中為一個難點，既利益如何進行分配與平衡的問題。下面將針對以下幾個方面，對開發(fā)商開發(fā)過程中應該特別注意防范的法律風險進行分析：

一、土地征收的法律風險。由于法律規(guī)定農(nóng)村土地為集體所有，因此作為城中村的集體土地、宅基地在沒有經(jīng)國家征收轉(zhuǎn)為國有土地之前不可以在土地市場上流轉(zhuǎn)。根據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》的規(guī)定城中村改造建設的前提必須通過將城中村的集體土地變性為國有土地。雖然國務院制定的《土地管理實施條例》第二條規(guī)定“下列土地屬于全民所有即國家所有：

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地”，城中村成員“農(nóng)轉(zhuǎn)居”后集體所有的土地屬于全民所有即國家所有，而對如何轉(zhuǎn)化并未提及，根據(jù)我國《憲法》、《土地管理法》規(guī)定不能無償?shù)膶⒓w土地征收為國有土地。因此，集體土地變性的唯一途徑即為國家需支付數(shù)以億計的征收土地補償費、安置補助費征收集體土地。然而，地方政府是不會拿出如此巨大的資金投入土地征收的。因此就會在征收過程中引進社會的資金用于支付土地補償費、安置補助費等。之后再根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求將土地使用權通過“招標、拍賣、掛牌”的方式出讓給參與競買的開發(fā)商。而原提供資金給政府進行征收的投資者往往是最想獲得該土地的使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)商，但是根據(jù)我國的法律規(guī)定土地使用權的出讓進行商業(yè)開發(fā)的只能通過“招標、拍賣、掛牌”的方式進行。只要土地使用權進入了“招標、拍賣、掛牌”程序，原提供資金給政府進行征收的投資者極有可能在競買中落敗。在以往早期的房地產(chǎn)開發(fā)時期，絕大部分開發(fā)商與政府在簽訂投資協(xié)議時，會要求政府部門在制定“招標、拍賣、掛牌”文件中設置注冊資金、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、稅務注冊地、投資規(guī)模、企業(yè)資質(zhì)等排他性的限制條件，為特定的開發(fā)商量身定做，排斥意向外的競買人參加招標拍賣掛牌出讓活動，有的地方在出讓公告中甚至規(guī)定：申請人必須是全國零售業(yè)前五名、必須繳納1億5千萬美元或等值外幣的競買保證金、必須具有國際認證的賽車資格等等，才能參加競買。而今，2007年9月28日國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(中華人民共和國國土資源部令第39號)，第十一條明確規(guī)定“中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結(jié)束日前2天。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標拍賣掛牌活動?！?，并且還明確規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，前述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓?！?/p>

那么，如何方能保證開發(fā)商的前期投資利益？開發(fā)商應在與地方政府簽訂的投資協(xié)議中約定若建設項目土地使用權被第三方競買，地方政府須將溢價部分通過財政撥付的方式返還給投資企業(yè)，以保障的開發(fā)商投資回報。

另外有一種不需經(jīng)“招標、拍賣或者掛牌”方式競買土地使用權的模式，即由開發(fā)商出資與城中村內(nèi)股份合作企業(yè)合作建設所在地城中村改造項目，由城中村內(nèi)股份合作企業(yè)向政府申請土地置換，以村為單位異地重建住宅區(qū)，實施整體性搬遷。所謂的土地置換即在城市發(fā)展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區(qū)，加快城市發(fā)展的一種方法。政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃提供部分國有土地供被改造的城中村村民異地重建住宅區(qū)，換取需要改造的城中村集體土地進行改造。通過這種模式，城中村內(nèi)股份合作企業(yè)可以自行招商融資進行改造，避免了開發(fā)商必須通過“招標、拍賣或者掛牌”方式競買土地使用權，從而減少了競爭風險及支付巨額土地出讓金的投資成本。

二、拆遷補償?shù)姆娠L險。拆遷補償無疑是城中村改造的最大難題，因為這個環(huán)節(jié)直接體現(xiàn)了開發(fā)商與被拆遷人之間的利益博弈。拆遷補償工作本應由政府部門負責，但是考慮到開發(fā)商的利益問題，往往都會直接委托開發(fā)商進行拆遷補償工

作。這就造成了利益相對方的正面沖突。開發(fā)商作為經(jīng)營者，當然想將利益最大化，拆遷補償賠償越少，開發(fā)商獲得利潤就越大，而被拆遷人的利益就會受損，因此在征地拆遷的過程中經(jīng)常會出現(xiàn)“強拆”、“濫拆”、“唐福珍以死抗拆遷”等等惡性流血事件。這不僅嚴重的影響了政府的形象，也丑化開發(fā)商的名譽，還需為此多支付額外的傷亡賠償費用，增加了社會不和諧因素。那么，開發(fā)商如何能順利的完成在拆遷補償工作，降低拆遷補償?shù)姆娠L險？筆者認為，只要解決好利益平衡分配，這個問題就會迎刃而解。開發(fā)商不應一味的打壓對居民的拆遷補償款，以減少成本支出。應當在拆遷補償上適當?shù)慕o被拆遷人優(yōu)惠，例如：

1、在拆遷前要做好合法建筑面積的測量確認工作，以防止村民在得知即將要拆遷的消息后，違章?lián)尳?、擴建、亂建以獲得更多的補償；

2、通過“拆一補一” 的方式按照宅基地證上的面積實行1:1的回遷補償，若回遷房屋的面積超過原宅基地證的面積，被拆遷者按照一個合理的單價購買“回遷增容面積”；

3、由于城中村的管理混亂，除了合法的房屋建筑外，基本上每一戶都會有違章建筑，這些違章建筑肯定不能作為回遷面積計算，當然也不能因為是違章建筑而不支付任何補償，開發(fā)商可以以一個合理的單價計算違章建筑賠償額，作為一次性建筑價格補償；

4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入來源就是房屋租賃，一旦房屋被拆遷，村民在獲得回遷房之前，已無收入來源。因此，開發(fā)商應對被拆遷人的租賃損失做個合理的補償；

5、村民在獲得回遷房之前，如何解決住房問題？開發(fā)商也應支付一定數(shù)額的住房補貼。以上的支出成本，開發(fā)商可以計入未來商品房銷售的價格中，還可以從法律允許的范圍內(nèi)提高項目建筑容積率中賺取利潤。

三、與村集體的合作開發(fā)風險。廣州市委最新制定的《關于推進城中村（舊村）整治改造的實施意見》首次明確，村自主改造可實行協(xié)議出讓土地，允許村集體經(jīng)濟組織利用本村舊廠房、空閑或低效用地，在符合城市規(guī)劃的前提下，以流轉(zhuǎn)方式自主招商融資進行改造,或者通過土地置換的方式，為城中村現(xiàn)居民異地集中重建住宅區(qū)，實施整體性搬遷。參考《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》第

十二條規(guī)定“特區(qū)內(nèi)城中村改造項目建筑容積率在2.5及以下部分，免收地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照現(xiàn)行地價標準的20％收取地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照現(xiàn)行地價標準收取地價。寶安、龍崗兩區(qū)范圍內(nèi)城中村改造項目建筑容積率在1.5及以下部分，免收地價；建筑容積率在1.5至3.0之間的部分，按照現(xiàn)行地價標準的20％收取地價；建筑容積率超過3.0的部分，按照現(xiàn)行地價標準收取地價。寶安、龍崗兩區(qū)范圍內(nèi)發(fā)展較快區(qū)域的城中村改造，經(jīng)市政府批準后，其地價優(yōu)惠政策可以參照特區(qū)內(nèi)的標準執(zhí)行。個別特殊項目需要適當突破上述規(guī)定的，在不違反城市規(guī)劃、保證有關功能設施配套的前提下，由區(qū)政府提出具體方案，報市政府批準后執(zhí)行?！焙偷谑龡l規(guī)定“市政府土地管理部門收取的城中村改造建設項目地價全部返撥所在地區(qū)政府，作為城中村改造市政基礎設施建設費用?！边@種“城中村”改造的模式是可行的?？梢灶A見，由村集體組織和開發(fā)商共同合作開發(fā)進行城中村改造將是未來城中村建設的一大趨勢。這其中涉及到合作形式、利益分配、開發(fā)地位的主次、相關手續(xù)的辦理和協(xié)議的簽訂以及責任承擔問題等等。

開發(fā)商通過與城中村內(nèi)股份合作企業(yè)合作建設所在地城中村改造項目，雖然可以實行協(xié)議出讓土地，從而排除其他開發(fā)的競爭對手。但是往往協(xié)議出讓土地的條件非常苛刻，例如：開發(fā)商不僅要在短期內(nèi)投入巨額的異地重建費用、完成異地重建工作安置回遷村民，同時還要在完成拆遷的土地上投入巨額的項目建設費用，若開發(fā)商在此過程中沒有足夠的開發(fā)資金或沒有做好融資貸款，很容易出現(xiàn)項目爛尾的情形。即使開發(fā)商有足夠的資金完成項目建設，資金回籠的時間也會很長，融資貸款的壓力會很大，并且作為合作方城中村內(nèi)股份合作企業(yè)還要在項目建設中產(chǎn)生的利潤里分成，開發(fā)商所獲取的利益將大大減少。筆者認為，若采用這種模式進行“城中村”改造的開發(fā)商，可以參考花地村改造“搬積木”的形式滾動發(fā)展，多個地塊進行“拆一建一補一”，開發(fā)商可以在前期投入相對少的啟動資金，從而完成整個城中村的改造。另外，采取這種模式開發(fā)商還會受到建筑容積率的限制，若在法律規(guī)定的建筑容積率內(nèi)建設，就意味著建設回遷房的樓層不能過高，而需要建設回遷房的土地面積就要擴大，開發(fā)商投入的成本就越高；若超過了法律規(guī)定的建筑容積率建設，就要支付超出部分的土地出讓金，同樣也提高了開發(fā)商的投入成本。因此，采取這種模式的“城中村”改造有利有弊，開發(fā)商應做好充分的資金預算和融資貸款的相關工作。

對于開發(fā)商來說，通過城中村改造建設項目，無疑會獲得巨大的利潤，為拓展自身的發(fā)展空間，發(fā)展新的經(jīng)濟增長點提供了良好的機遇。但是在現(xiàn)行的法律法規(guī)缺失，地方政府規(guī)章、國家政策不明確的情況下，開發(fā)商參與城中村改造項目建設需要承擔的風險很大，特別是如今房價高企，老百姓怨聲載道，國家不斷釋放要嚴格控制房產(chǎn)價格的信號，更增加了城中村改造的風險因素。

第二篇：淺析開發(fā)商在城中村改造中的注意事項

淺析開發(fā)商在“城中村”改造中的法律風險防范淺析開發(fā)商在“城中村”改造中的法律風險防范

作者:廣東華瑞興律師事務所 魏濟民

時間:2011-04-14 瀏覽1629次 字體【大 中 小】

(本論文榮獲廣州市律師協(xié)會二Ｏ一Ｏ理論成果三等獎）

在城市高速發(fā)展的進程中，城市范圍不斷的擴大，農(nóng)村土地全部被征收，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是在農(nóng)村村落城市化進程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，滯后于時代發(fā)展步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住從而形成了“城中村”。若要從法律的層面來定義“城中村”，可參考《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》第二條第二款的規(guī)定，城中村（含城市待建區(qū)域內(nèi)的舊村，以下統(tǒng)稱城中村）是指我市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。

由于我國經(jīng)濟在近幾年高速的發(fā)展，許多法律法規(guī)無法跟上經(jīng)濟發(fā)展的步伐，大量新出現(xiàn)的法律關系問題在現(xiàn)有的法律法規(guī)中沒有做規(guī)定，例如本文所提到的“城中村”改造問題就是其中之一。因此，“城中村”改造的法律關系問題只能由政府部門參照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物權法》等出臺相應法律規(guī)章作為政策指引。

在僅有的城中村改造實例中，我們可以看到獵德村的改造模式為：開發(fā)商墊資、政府出政策、村委會協(xié)助改造，將原村部分土地拍賣，籌集到改造資金，將一部分建設為村民安置區(qū)，另一部分以集體經(jīng)濟組織建設商業(yè)大廈支撐集體經(jīng)濟?；ǖ卮宓母脑炷Ｊ綖椋骸鞍岱e木”的形式滾動發(fā)展，多個地塊進行“拆一建一補一”，即把一號地塊的村民先臨遷出去，建成新樓后，再把他們安置回來，同時也把二號地塊的拆遷村民安置進來，跟著再拆二號地塊，二號地塊建好后，接著是三號、四號地塊，以此類推。不論采用何種模式，都離不開開發(fā)商的投資參與。由于城中村改造過程中存在土地征收、拆遷、補償、安置、土地使用權“招標、拍賣、掛牌”出讓等方面的風險，以上幾點集中為一個難點，既利益如何進行分配與平衡的問題。下面將針對以下幾個方面，對開發(fā)商開發(fā)過程中應該特別注意防范的法律風險進行分析：

一、土地征收的法律風險。由于法律規(guī)定農(nóng)村土地為集體所有，因此作為城中村的集體土地、宅基地在沒有經(jīng)國家征收轉(zhuǎn)為國有土地之前不可以在土地市場上流轉(zhuǎn)。根據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》的規(guī)定城中村改造建設的前提必須通過將城中村的集體土地變性為國有土地。雖然國務院制定的《土地管理實施條例》第二條規(guī)定“下列土地屬于全民所有即國家所有：

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地”，城中村成員“農(nóng)轉(zhuǎn)居”后集體所有的土地屬于全民所有即國家所有，而對如何轉(zhuǎn)化并未提及，根據(jù)我國《憲法》、《土地管理法》規(guī)定不能無償?shù)膶⒓w土地征收為國有土地。因此，集體土地變性的唯一途徑即為國家需支付數(shù)以億計的征收土地補償費、安置補助費征收集體土地。然而，地方政府是不會拿出如此巨大的資金投入土地征收的。因此就會在征收過程中引進社會的資金用于支付土地補償費、安置補助費等。之后再根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求將土地使用權通過“招標、拍賣、掛牌”的方式出讓給參與競買的開發(fā)商。而原提供資金給政府進行征收的投資者往往是最想獲得該土地的使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)商，但是根據(jù)我國的法律規(guī)定土地使用權的出讓進行商業(yè)開發(fā)的只能通過“招標、拍賣、掛牌”的方式進行。只要土地使用權進入了“招標、拍賣、掛牌”程序，原提供資金給政府進行征收的投資者極有可能在競買中落敗。在以往早期的房地產(chǎn)開發(fā)時期，絕大部分開發(fā)商與政府在簽訂投資協(xié)議時，會要求政府部門在制定“招標、拍賣、掛牌”文件中設置注冊資金、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、稅務注冊地、投資規(guī)模、企業(yè)資質(zhì)等排他性的限制條件，為特定的開發(fā)商量身定做，排斥意向外的競買人參加招標拍賣掛牌出讓活動，有的地方在出讓公告中甚至規(guī)定：申請人必須是全國零售業(yè)前五名、必須繳納1億5千萬美元或等值外幣的競買保證金、必須具有國際認證的賽車資格等等，才能參加競買。而今，2007年9月28日國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(中華人民共和國國土資源部令第39號)，第十一條明確規(guī)定“中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結(jié)束日前2天。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標拍賣掛牌活動?！?，并且還明確規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，前述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”

那么，如何方能保證開發(fā)商的前期投資利益？開發(fā)商應在與地方政府簽訂的投資協(xié)議中約定若建設項目土地使用權被第三方競買，地方政府須將溢價部分通過財政撥付的方式返還給投資企業(yè)，以保障的開發(fā)商投資回報。

另外有一種不需經(jīng)“招標、拍賣或者掛牌”方式競買土地使用權的模式，即由開發(fā)商出資與城中村內(nèi)股份合作企業(yè)合作建設所在地城中村改造項目，由城中村內(nèi)股份合作企業(yè)向政府申請土地置換，以村為單位異地重建住宅區(qū)，實施整體性搬遷。所謂的土地置換即在城市發(fā)展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區(qū)，加快城市發(fā)展的一種方法。政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃提供部分國有土地供被改造的城中村村民異地重建住宅區(qū)，換取需要改造的城中村集體土地進行改造。通過這種模式，城中村內(nèi)股份合作企業(yè)可以自行招商融資進行改造，避免了開發(fā)商必須通過“招標、拍賣或者掛牌”方式競買土地使用權，從而減少了競爭風險及支付巨額土地出讓金的投資成本。

二、拆遷補償?shù)姆娠L險。拆遷補償無疑是城中村改造的最大難題，因為這個環(huán)節(jié)直接體現(xiàn)了開發(fā)商與被拆遷人之間的利益博弈。拆遷補償工作本應由政府部門負責，但是考慮到開發(fā)商的利益問題，往往都會直接委托開發(fā)商進行拆遷補償工作。這就造成了利益相對方的正面沖突。開發(fā)商作為經(jīng)營者，當然想將利益最大化，拆遷補償賠償越少，開發(fā)商獲得利潤就越大，而被拆遷人的利益就會受損，因此在征地拆遷的過程中經(jīng)常會出現(xiàn)“強拆”、“濫拆”、“唐福珍以死抗拆遷”等等惡性流血事件。這不僅嚴重的影響了政府的形象，也丑化開發(fā)商的名譽，還需為此多支付額外的傷亡賠償費用，增加了社會不和諧因素。那么，開發(fā)商如何能順利的完成在拆遷補償工作，降低拆遷補償?shù)姆娠L險？筆者認為，只要解決好利益平衡分配，這個問題就會迎刃而解。開發(fā)商不應一味的打壓對居民的拆遷補償款，以減少成本支出。應當在拆遷補償上適當?shù)慕o被拆遷人優(yōu)惠，例如：

1、在拆遷前要做好合法建筑面積的測量確認工作，以防止村民在得知即將要拆遷的消息后，違章?lián)尳āU建、亂建以獲得更多的補償；

2、通過“拆一補一” 的方式按照宅基地證上的面積實行1:1的回遷補償，若回遷房屋的面積超過原宅基地證的面積，被拆遷者按照一個合理的單價購買“回遷增容面積”；

3、由于城中村的管理混亂，除了合法的房屋建筑外，基本上每一戶都會有違章建筑，這些違章建筑肯定不能作為回遷面積計算，當然也不能因為是違章建筑而不支付任何補償，開發(fā)商可以以一個合理的單價計算違章建筑賠償額，作為一次性建筑價格補償；

4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入來源就是房屋租賃，一旦房屋被拆遷，村民在獲得回遷房之前，已無收入來源。因此，開發(fā)商應對被拆遷人的租賃損失做個合理的補償；

5、村民在獲得回遷房之前，如何解決住房問題？開發(fā)商也應支付一定數(shù)額的住房補貼。以上的支出成本，開發(fā)商可以計入未來商品房銷售的價格中，還可以從法律允許的范圍內(nèi)提高項目建筑容積率中賺取利潤。

三、與村集體的合作開發(fā)風險。廣州市委最新制定的《關于推進城中村（舊村）整治改造的實施意見》首次明確，村自主改造可實行協(xié)議出讓土地，允許村集體經(jīng)濟組織利用本村舊廠房、空閑或低效用地，在符合城市規(guī)劃的前提下，以流轉(zhuǎn)方式自主招商融資進行改造,或者通過土地置換的方式，為城中村現(xiàn)居民異地集中重建住宅區(qū)，實施整體性搬遷。參考《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》第十二條規(guī)定“特區(qū)內(nèi)城中村改造項目建筑容積率在2.5及以下部分，免收地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照現(xiàn)行地價標準的20％收取地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照現(xiàn)行地價標準收取地價。寶安、龍崗兩區(qū)范圍內(nèi)城中村改造項目建筑容積率在1.5及以下部分，免收地價；建筑容積率在1.5至3.0之間的部分，按照現(xiàn)行地價標準的20％收取地價；建筑容積率超過3.0的部分，按照現(xiàn)行地價標準收取地價。寶安、龍崗兩區(qū)范圍內(nèi)發(fā)展較快區(qū)域的城中村改造，經(jīng)市政府批準后，其地價優(yōu)惠政策可以參照特區(qū)內(nèi)的標準執(zhí)行。個別特殊項目需要適當突破上述規(guī)定的，在不違反城市規(guī)劃、保證有關功能設施配套的前提下，由區(qū)政府提出具體方案，報市政府批準后執(zhí)行?！焙偷谑龡l規(guī)定“市政府土地管理部門收取的城中村改造建設項目地價全部返撥所在地區(qū)政府，作為城中村改造市政基礎設施建設費用?！边@種“城中村”改造的模式是可行的?？梢灶A見，由村集體組織和開發(fā)商共同合作開發(fā)進行城中村改造將是未來城中村建設的一大趨勢。這其中涉及到合作形式、利益分配、開發(fā)地位的主次、相關手續(xù)的辦理和協(xié)議的簽訂以及責任承擔問題等等。開發(fā)商通過與城中村內(nèi)股份合作企業(yè)合作建設所在地城中村改造項目，雖然可以實行協(xié)議出讓土地，從而排除其他開發(fā)的競爭對手。但是往往協(xié)議出讓土地的條件非?？量?，例如：開發(fā)商不僅要在短期內(nèi)投入巨額的異地重建費用、完成異地重建工作安置回遷村民，同時還要在完成拆遷的土地上投入巨額的項目建設費用，若開發(fā)商在此過程中沒有足夠的開發(fā)資金或沒有做好融資貸款，很容易出現(xiàn)項目爛尾的情形。即使開發(fā)商有足夠的資金完成項目建設，資金回籠的時間也會很長，融資貸款的壓力會很大，并且作為合作方城中村內(nèi)股份合作企業(yè)還要在項目建設中產(chǎn)生的利潤里分成，開發(fā)商所獲取的利益將大大減少。筆者認為，若采用這種模式進行“城中村”改造的開發(fā)商，可以參考花地村改造“搬積木”的形式滾動發(fā)展，多個地塊進行“拆一建一補一”，開發(fā)商可以在前期投入相對少的啟動資金，從而完成整個城中村的改造。另外，采取這種模式開發(fā)商還會受到建筑容積率的限制，若在法律規(guī)定的建筑容積率內(nèi)建設，就意味著建設回遷房的樓層不能過高，而需要建設回遷房的土地面積就要擴大，開發(fā)商投入的成本就越高；若超過了法律規(guī)定的建筑容積率建設，就要支付超出部分的土地出讓金，同樣也提高了開發(fā)商的投入成本。因此，采取這種模式的“城中村”改造有利有弊，開發(fā)商應做好充分的資金預算和融資貸款的相關工作。

對于開發(fā)商來說，通過城中村改造建設項目，無疑會獲得巨大的利潤，為拓展自身的發(fā)展空間，發(fā)展新的經(jīng)濟增長點提供了良好的機遇。但是在現(xiàn)行的法律法規(guī)缺失，地方政府規(guī)章、國家政策不明確的情況下，開發(fā)商參與城中村改造項目建設需要承擔的風險很大，特別是如今房價高企，老百姓怨聲載道，國家不斷釋放要嚴格控制房產(chǎn)價格的信號，更增加了城中村改造的風險因素。筆者僅就以上幾點進行淺薄的法律風險分析，以供同行批評指正。

第三篇：城中村改造

附件10：市政專業(yè)部門市政接用意見

依據(jù)規(guī)劃意見書到區(qū)市政管委管理科辦理的相關行政許可內(nèi)容，需市級主管部門批準的項目有4項：

一、（一）行政許可事項名稱: 古樹名木移植許可

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案符合要求。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹名木保護管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹名木保護管理條例》第11、15條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

二、（一）行政許可事項名稱: 臨時占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）申請表: 《**市園林局臨時占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

（五）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

三、（一）行政許可事項名稱：樹木移伐

（二）行政許可依據(jù)：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質(zhì)批準(含其他綠地)

（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日

（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質(zhì)的。

（八）申請條件依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書；

2、**市園林局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標明占用綠地的面積及準確位置。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

到區(qū)市政委城建科能直接辦理的有 7項：

一、（一）項目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時占用公園內(nèi)土地許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù):《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時占用公園土地的。

2、建設單位應當征得公園管理機構(gòu)和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區(qū)市政管理委員會穿越公園或臨時占用公園內(nèi)土地申請書；

2、**市**區(qū)規(guī)劃分局建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

3、項目工程需穿越公園或臨時占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標明占用公園綠地的面積及準確位置。

（七）申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構(gòu)筑物之間架設管線行政許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、**區(qū)范圍內(nèi)建設各類架空線路，或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的，由**區(qū)市政管理委員會負責行政許可。

2、新建或臨時架設架空線路必須符合國家或行業(yè)的有關規(guī)定;搭掛線纜須符合國家或行業(yè)有關合桿的規(guī)定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設計圖紙。

5、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協(xié)議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會統(tǒng)一格式的《架空線路建設申請表》：建設單位的全稱、加蓋建設單位公章；申報項目名稱、建設地點；建設目的、建設規(guī)模和內(nèi)容（起止點位置、路徑長度、線纜長度、線纜數(shù)量、線纜容量、電桿數(shù)量、附屬設施名稱及數(shù)量）、計劃開工時間、工期；臨時架空線的使用天數(shù)、拆除時間。

2、擬建架空線路的設計圖紙，須由專業(yè)部門繪制，內(nèi)容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現(xiàn)有各種架空線路的關系。

3、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協(xié)議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

三、（一）項目名稱：臨時占用城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十一條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

依據(jù)《行政許可法》第二十九條第二款，申請單位提出申請符合申請條件，提交的申請材料齊全、符合法定形式。

（六）申請條件的依據(jù)：

1、**市市政管理委員會、**市公安局1994年第2號《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、**市市政管理委員會、**市公安局1996年國務院令第198號《城市道路管理條例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時設施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質(zhì)、時間、采取的相應措施及占道原因等）；

2、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

（六）申請條件：

1、掘路施工申請（申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；

2、已取得有效的規(guī)劃主管部門工程規(guī)劃許可和建設主管部門施工許可；

3、設計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；

5、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（七）申請條件的依據(jù)：

1、《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、《城市道路管理條例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請材料和申請書示范文本：

1、申請書；

2、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（十）辦理時限：20個工作日

（十一）費用情況：本許可項目不收費

（十二）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

五、（一）項目名稱：建設工程配套環(huán)境衛(wèi)生設施竣工驗收許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第六十七條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合市容環(huán)境衛(wèi)生設施建設專業(yè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生設施建設定額指標和設置標準；

2、符合環(huán)境衛(wèi)生設施設計方案；

3、符合**市公共廁所建設標準（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套實行指標》；

5、符合《**市無障礙設施建設和管理條例》第八條第（五）項；

6、符合《**市環(huán)境衛(wèi)生設施建設定額指標（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設施配套建設標準》；

（六）提交的材料：

1、申請人的工商營業(yè)執(zhí)照、法人機構(gòu)代碼證書（查驗原件，留存復印件）；

2、中標文書或建設合同（查驗原件，留存復印件）；

3、規(guī)劃許可證、用地許可證、開工許可證和規(guī)劃平面圖（1：500藍圖或復印件）；

4設施工程質(zhì)量的合格文件（查驗原件，留存復印件）；

5、環(huán)衛(wèi)設施的平立剖圖（1：100藍圖或復印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

六、（一）項目名稱：新建擴建改建城市公園竣工驗收

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對公眾開放，具備改善生態(tài)、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災避險等功能；

3、有管理機構(gòu)、管理制度和負責人；

4、公園的綠化用地比例應當不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設計規(guī)范》要求的設施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴建公園竣工驗收申請表；

2、公園總體規(guī)劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規(guī)劃設計方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關綠化、服務、園容衛(wèi)生、秩序等方面的管理規(guī)定。申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。

（九）費用情況：本許可項目不收費。

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

七、（一）項目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合**市**區(qū)夜景照明總體規(guī)劃和實施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規(guī)定；

3、填寫市市政管委統(tǒng)一格式的《夜景照明工程建設方案行政許可申請表》；

4、經(jīng)規(guī)劃批準的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營業(yè)執(zhí)照（復印件加蓋公章）；

10、設計、施工資質(zhì)（復印件加蓋公章）；

11、施工安全認證（復印件加蓋公章）；

12、夜景照明構(gòu)思；

13、照明方案、設計說明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節(jié)日、重大節(jié)日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細和技術資料；

19、重點部位燈具安裝方法、結(jié)構(gòu)示意圖及說明（A3紙）； 20、供配電系統(tǒng)及控制原理圖（A3紙）；

21、節(jié)能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達和備案

（七）辦理時限：25個工作日

（八）費用情況：不收費

（九）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié) 附件11：用地批準

一、用地單位持市（區(qū)）國土局預審批復向發(fā)改委和規(guī)劃部門申請辦理立項批復和規(guī)劃審批。

二、用地單位持上述預審批復、立項批復和規(guī)劃意見材料到區(qū)國土分局辦理用地申報審批手續(xù)。

三、區(qū)國土分局按國家及市有關規(guī)定和要求組織編制用地報批材料。具體材料如下：

（一）區(qū)國土分局的建設項目用地預審意見

（二）用地單位填寫的建設用地申請表

（三）用地單位提供的發(fā)改委或項目計劃部門批準的立項和可行性報告批準文件

（四）區(qū)國土分局的地質(zhì)災害認定表

（五）區(qū)國土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規(guī)劃部門批準的規(guī)劃意見書及附圖

（七）用地單位提供的勘測地界技術報告書及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補償安置協(xié)議

（十）用地單位提供的村民代表大會決議

（十一）區(qū)國土分局的土地情況調(diào)查表

（十二）區(qū)國土分局代區(qū)政府撰寫的建設用地申請文件

（十三）區(qū)國土分局填寫的“一書”、“四方案”

（十四）區(qū)國土分局的土地利用現(xiàn)狀圖

（十五）區(qū)國土分局的土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案，不需要調(diào)整的免。

（十六）區(qū)國土分局的土地權屬情況匯總表（十七）區(qū)國土分局的公示、聽證情況說明

四、區(qū)國土分局將建設項目用地申報審批材料組織齊全經(jīng)區(qū)政府同意上報市國土局審核后，報市政府審批。

五、繳納有關稅費并落實征地補償費依據(jù)：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號

六、市國土局下發(fā)市政府用地批復。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復下發(fā)給區(qū)政府。

七、區(qū)政府收到市政府用地批復后，在10日內(nèi)將批復內(nèi)容在被征地的村委會所在地進行公告。

八、用地單位持用地批復和相關材料在全部支付征地補償費后向市國土局領取建設用地批準書。注：辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和征用土地的審批權限：按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規(guī)定：征用下列土地的由國務院批準：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過七十公頃（1050畝）的。

征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

附件12：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號)

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng) 網(wǎng)址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進行網(wǎng)上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發(fā)布信息。按網(wǎng)上審批的程序進行網(wǎng)上審批，同時提交以下材料：

（一）用地批準文件；

（二）規(guī)劃批準文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

（五）委托評估合同和受托評估機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

八、辦理程序：網(wǎng)絡受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

按網(wǎng)上審批的要求進行網(wǎng)上審批。在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進行網(wǎng)上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發(fā)布信息。同時提交以下材料：

（一）建設項目批準文件。

（二）建設用地規(guī)劃許可證或者建設工程規(guī)劃許可證。

（三）有土地使用批準文件：

（四）市房屋拆遷資格證書

（五）辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明文件。

（六）拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預算登記。

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚塵污染責任書和房屋拆除施工單位的資質(zhì)證書。

（十）委托評估合同和受托評估機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件14：市政基礎設施建設

（同附件10）附件15：辦理征地結(jié)案表

一、辦理國家建設用地征地結(jié)案申請報告；

二、市政府用地批準文件；

三、征地補償協(xié)議書；

四、國家建設征用土地結(jié)案證明；

五、征地補償款憑證。

第四篇：城中村改造

6月13日,縣長牛春堡，縣委常委、副縣長方業(yè)生在縣政府辦、財政、發(fā)改、國土、住建、公安等部門和孫口鄉(xiāng)、城關鎮(zhèn)主要負責同志陪同下，先后到孫口鄉(xiāng)高莊村、曹嶺村，城關鎮(zhèn)臺前村、姜樓村、李皮匠村城中村改造現(xiàn)場調(diào)研城中村改造工作。每到一處，牛春堡都仔細查看工程建設進展情況，詳細了解目前工程開發(fā)建設存在的困難和問題，并就城中村改造工作提出了指導性意見。

牛春堡指出，城中村改造是推進城鎮(zhèn)化進程的重要環(huán)節(jié)，是提高縣城整體對外形象、改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件的有力抓手，各級各有關部門一定要站在關注民生、改善民生的高度，切實把這項惠及群眾的好事辦好、實事辦實。牛春堡要求：一要科學調(diào)度，加快項目建設。要結(jié)合城中村改造村的實際情況，制定科學合理的工作方案，按照既定時間節(jié)點，有步驟、分層次，積極穩(wěn)妥地推進城中村改造工作，力爭項目工程早開工、早建成、早見效。二要科學規(guī)劃，搞好配套建設。要充分利用和挖掘現(xiàn)有資源，堅持高標準、高起點規(guī)劃，強化精品意識，確保工程質(zhì)量，打造改造開發(fā)亮點。同時，要統(tǒng)籌考慮改造工程的綠化、亮化等配套設施建設，做到城中村改造與配套設施同步建設。三要以人為本，保障群眾利益。城中村改造工作要堅持以人為本，堅持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實維護好群眾利益，堅決杜絕和避免與民爭利的現(xiàn)象發(fā)生。四要強化宣傳，營造良好氛圍。要深入細致地做好宣傳教育工作，多渠道、全方位地向廣大群眾宣傳拆遷改造的意義和政策，切實做細、做透、做實群眾思想工作，爭得群眾理解和支持，努力將城中村改造變成群眾的自覺行動。五要密切協(xié)作，優(yōu)化建設環(huán)境。孫口鄉(xiāng)、城關鎮(zhèn)和縣發(fā)改、住建、國土、財政、公安等部門要各司其職，各負其責，加快辦理項目建設相關手續(xù)，全力為城中村改造工作搞好服務，積極為項目建設創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。（縣政府辦公室信息科）

河南省濮陽市人民政府關于印發(fā)《濮陽市城中村改造建設實施細則》的通知

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市人民政府有關部門：

《濮陽市城中村改造建設實施細則》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹執(zhí)行。

二○○八年八月二十一日 濮陽市城中村改造建設實施細則

第一章 總 則

第一條 為加強濮陽市城中村的規(guī)劃建設與管理，合理利用城市用地，促進經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，貫徹落實科學發(fā)展觀，實現(xiàn)全面建設小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標，制定本細則。

第二條 城中村改造建設范圍濮陽市城中村改造建設的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的各行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權的自然村。城中村改造建設的重點是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權的自然村。范圍確定在盤錦路以西、湯臺鐵路以北、濮上路兩側(cè)、綠城路兩側(cè)的城中村。該范圍以外的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村，條件成熟一個改造一個。

第三條 堅持政府引導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作的原則，積極吸引社會資金參與城中村改造建設。

第四條 通過改造建設，逐步完成村民變?yōu)槭忻瘢w土地變?yōu)閲型恋?，行政村變?yōu)樯鐓^(qū)，村民待遇變?yōu)槭忻翊龅乃膫€轉(zhuǎn)變。

第二章 規(guī)劃建設管理

第五條 城中村改造的各項建設活動，實行統(tǒng)一的監(jiān)督管理，嚴格按照法定的建設審批程序?qū)嵤┙ㄔO。

第六條 城中村的改造建設，應當優(yōu)先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，因地制宜、節(jié)約用地，合理進行建設，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

第七條 城中村改造建設確定的建設用地規(guī)模、基礎設施、公共服務設施用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。

第八條 城中村改造建設項目核準。城中村改造建設總體規(guī)劃批復后，建設單位應編制項目申請報告報市發(fā)改部門核準，同時附用地預審意見。

第九條 以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送市發(fā)改部門核準前，應當向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。

前款規(guī)定以外的建設項目不需要申請選址意見書。

第十條 以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經(jīng)市發(fā)改部門核準后，建設單位應當向市規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由市規(guī)劃主管部門依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

第十一條 以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，市規(guī)劃主管部門應當依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向市規(guī)劃主管部門申請領取建設用地規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

第十二條 進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向市規(guī)劃主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。

申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規(guī)劃。對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條

件的，由市規(guī)劃主管部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門應當依法將經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。

第十三條 涉及修改控制性詳細規(guī)劃和經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關規(guī)定執(zhí)行。

第三章 土地管理

第十四條 城中村改造必須使用國有土地。城中村土地未轉(zhuǎn)為國有土地的，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；未經(jīng)批準私自進行開發(fā)改造的，按違法用地查處。

第十五條 在城市建成區(qū)內(nèi)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地可依法轉(zhuǎn)為國有。村(組)使用的土地，經(jīng)村民(股東)大會或代表大會同意，按土地利用現(xiàn)狀依照法定程序轉(zhuǎn)為國有后，依法確認國有土地劃撥使用權，辦理國有土地使用證。

第十六條 在城市建成區(qū)外，城中村改造項目按照土地利用總體規(guī)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收審批手續(xù)后，將集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國有。

第十七條 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施房、公共綠地及配套的市政公用設施用地，可按劃撥方式供地。

第十八條 用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設商業(yè)市場的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可與用于補償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地一起按招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第十九條 用于補償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地，按照有關規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第二十條 規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。

濮陽市人民政府關于印發(fā)濮陽市城中村建設改造管理辦法的通知

（濮政〔2007〕63號）

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市人民政府各部門：

《濮陽市城中村建設改造管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹執(zhí)行。

二○○七年九月十一日

濮陽市城中村建設改造管理辦法

第一條 為加強濮陽市城中村的規(guī)劃建設與管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各項基礎設施，把我市城中村改造建設成為城市新型社區(qū)，根據(jù)《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》等國家、省有關法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 城中村建設改造的范圍和重點濮陽市城中村建設改造的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的各行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權的自然村。城中村建設改造的重點是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權的自然村。

第三條 建設改造的標準和目標建設改造的標準：通過城中村的建設改造，使其各項建設有利于保障城市總體規(guī)劃的順利實施，將這些村莊改建成為基礎設施配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理匹配的城市新型社區(qū)。工副業(yè)用地的安排應符合城市總體規(guī)劃用地布局，住宅應建設為多層和高層住宅，各項建設應滿足城市景觀規(guī)劃要求，成為城市建設新的亮點。建設改造的目標：通過城中村的建設改造，改善城中村居民的生產(chǎn)生活條件，使集體經(jīng)濟組織和村民從形式到內(nèi)容完全融入城市化管理范疇。城中村集體以經(jīng)營性不動產(chǎn)為主要載體轉(zhuǎn)制成立股份制公司，村民成為股民，取得長期生產(chǎn)生活與經(jīng)營發(fā)展條件。逐步完成村民變?yōu)槭忻?、集體土地變?yōu)閲型恋亍⑿姓遄優(yōu)樯鐓^(qū)的三個轉(zhuǎn)變。通過城中村的建設改造，改善城市環(huán)境和居民生活環(huán)境，利用社會資金完善城市基礎設施，增強城市功能，促進社會治安的好轉(zhuǎn)，減輕勞動就業(yè)壓力，推動經(jīng)濟發(fā)展。

第四條 城中村建設改造的基本方針堅持政府主導，市場運作，群眾自愿，區(qū)級負責，統(tǒng)一規(guī)劃，因地制宜，一村一案，有序?qū)嵤?/p>

第五條 城中村建設改造的基本原則

（一）城中村的建設改造，應充分考慮城中村居民的利益，立足于改善其生活環(huán)境，保障其經(jīng)濟來源，充分關注中低收入人群，維護社會穩(wěn)定和公共安全。

（二）城中村規(guī)劃編制應遵循節(jié)約用地的原則。城中村居民住宅區(qū)一律按城市居住區(qū)的標準進行規(guī)劃設計，不得采用單門獨戶的住宅建設模式；其它各項建設用地也必須按城市建設用地標準進行控制。

（三）城中村建設改造規(guī)劃編制應服從城市總體規(guī)劃用地布局，其居住、商服、工副業(yè)用地的安排應符合城市總體規(guī)劃和地段控制性詳細規(guī)劃要求，避免各項用地混雜現(xiàn)象。工業(yè)項目必須安排在工業(yè)區(qū)內(nèi)，城市中心區(qū)的城中村村辦企業(yè)用地可由政府出面協(xié)調(diào)進行土地置換。

（四）城中村建設改造要貫徹高起點規(guī)劃、高標準建設的原則，在保障土地合理利用的同時，注重城市景觀環(huán)境的創(chuàng)造，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

（五）城中村建設改造要堅持陽光作業(yè)，提高拆遷、安置、補償?shù)裙ぷ鞯耐该鞫?，實行政務公開，接受城中村居民和社會各界的監(jiān)督。

第六條 城中村建設改造工作的組織機構(gòu)為加強對城中村建設改造工作的組織領導，市政府成立城中村建設改造領導小組，下設辦公室，統(tǒng)一領導、組織、協(xié)調(diào)城中村建設改造工作。華龍區(qū)、高新區(qū)在市政府的統(tǒng)一領導下，成立城中村建設改造領導小組，下設辦公室，具體負責本區(qū)范圍內(nèi)城中村建設改造的組織實施工作。市建設、國土資源、財政、發(fā)改、監(jiān)察、審計、人防、公安、消防、電力、通訊等有關部門應在各自的職責范圍內(nèi)，做好城中村建設改造的管理和服務工作，按法定程序辦理城中村建設改造的各種手續(xù)。

第七條 城中村建設改造工作實行市、區(qū)兩級管理，各自的主要職責是：市政府城中村建設改造領導小組及其辦公室（以下簡稱“市改造辦”）的主要職責：①出臺政策。負責擬定和出臺我市城中村改造的有關政策。②規(guī)劃控制。負責審定各城中村建設改造的具體方案、提出規(guī)劃條件和技術要求。③組織審批。審批各區(qū)上報的城中村建設改造方案。④監(jiān)督管理。監(jiān)督管理城中村改造建設資金征收與使用，監(jiān)督管理各區(qū)及改造村的安置住宅與公共用房、集體經(jīng)濟用房和開發(fā)房的建設實施。⑤協(xié)調(diào)調(diào)控。協(xié)調(diào)城中村改造過程中與相關部門的關系，調(diào)控城中村改造中跨村、跨區(qū)規(guī)劃用地調(diào)整及資金調(diào)控等問題。區(qū)級政府城中村建設改造領導小組及其辦公室（以下簡稱“區(qū)改造辦”）的主要職責：①篩選改造村。負責對本區(qū)城中村進行調(diào)查摸底，篩選改造試點村和實施改造村。②擬定方案。按照一村一案的原則，依照總體規(guī)劃擬定改造試點村、實施改造村的改造方案。③組織申報。將城中村建設改造方案上報市城中村改造領導小組及其辦公室審批。④組織實施。按照批準的建設改造實施方案，組織拆遷、安置、建設等實施過程中的具體工作。⑤群眾工作。負責協(xié)調(diào)村委會、居委會、街道辦事處及被改造村的群眾工作。⑥資金監(jiān)管。監(jiān)督管理本區(qū)城中村的建設改造資金，負責各方資金分配與平衡。

第八條 城中村建設改造規(guī)劃編制及審批程序

（一）區(qū)改造辦按照村莊現(xiàn)狀情況提出建設改造申請報市改造辦審批，申請書應包括以下內(nèi)容：

1．村莊建成區(qū)1/1000 現(xiàn)狀圖；

2．村集體用地1/2000-1/5000 現(xiàn)狀圖；

3．村莊所屬戶籍管理部門的戶籍證明材料，包括總?cè)丝?、分年齡段（5 年）人口數(shù)、男女比例；

4．村集體現(xiàn)有經(jīng)濟實體基本情況說明；

5．村集體經(jīng)濟發(fā)展設想，包括村集體經(jīng)濟管理模式，股份制企業(yè)成立方案；

6．村莊總體規(guī)劃設想，包括各類建設用地布局、面積、住宅及其它各類建筑面積等。

（二）市改造辦根據(jù)城-市總體規(guī)劃和區(qū)改造辦的申請核發(fā)規(guī)劃設計條件，其內(nèi)容包括：

1．城中村規(guī)劃用地范圍-安置村民的住宅用地范圍、各項基礎設施用地范圍、生活保障用地范圍（含村辦企業(yè)、商業(yè)市場等）、補償建設投入的開發(fā)用地范圍；

2．各項技術經(jīng)濟指標-建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、退線要求等；

3．對村集體經(jīng)濟發(fā)展方案的審定。

（三）區(qū)改造辦根據(jù)市改造辦的規(guī)劃設計條件，委托有相應資質(zhì)的規(guī)劃設計部門編制村莊總體規(guī)劃。

（四）區(qū)改造辦將編制的規(guī)劃方案成果報市改造辦審批。由市改造辦組織有關部門和專家進行評審，并將評審結(jié)果上報濮陽市規(guī)劃建設聯(lián)席會議研究，經(jīng)批準后方可組織實施。

第九條 城中村規(guī)劃方案應當包括以下內(nèi)容：

（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線。

（二）建設條件分析及綜合技術經(jīng)濟論證。

（三）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離要求。

（四）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖（工副業(yè)用地部分可從略）。

（五）對住宅、學校、敬托院和托幼等建筑進行日照分析。

（六）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設計。并應規(guī)定城中村內(nèi)部道路的紅線、斷面、控制點座標及標高。

（七）市政工程管線規(guī)劃設計和管線綜合。

（八）豎向規(guī)劃設計。

（九）估算工程、拆遷量和總造價，分析投資效益。

第十條 城中村規(guī)劃編制成果應當包括規(guī)劃說明書、基礎資料和研究報告、圖紙及電子文件。

第十一條 城中村現(xiàn)有集體土地的使用

為了促進我市城中村建設改造工作，凡按照本辦法進行規(guī)劃編制和建設改造的城中村可享受一定的優(yōu)惠政策。城中村現(xiàn)有土地原則按四種類型進行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施、公共綠地及配套的市政公用設施用地，該類用地按劃撥土地使用權方式供地。

（二）用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設商業(yè)市場的生活保障用地，具體面積根據(jù)村莊用地情況確定，原則上按人均40-60平方米進行控制，該類用地按留地安置方式供地。

（三）用于補償城中村建設改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地，具體比例根據(jù)實際情況暫按一村一案原則確定。該類用地按招拍掛的方式對社會公開供地（對于需落實的本條一、二項建設改造內(nèi)容，在土地出讓條件中予以明確）。

（四）在保證上述三項類型用地的前提下，規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政

府統(tǒng)一收購儲備。市國土部門應按有關政策規(guī)定辦理各類相關手續(xù)，村集體及個人除應得的補償金外不得對土地的征用附加任何條件。本條前三款用地均納入本市土地供應計劃。以出讓方式供應的土地出讓金，應全額納入地方基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出通過地方基金預算予以安排，實行“收支兩條線”管理。

第十二條 優(yōu)惠政策

城中村的建設改造及相關開發(fā)建設同時享受下列優(yōu)惠政策：除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場）建設項目的行政事業(yè)性收費，由財政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎設施配套費實行“收支兩條線”管理，先征后返，專項使用；共享收費項目，只征收上級分成部分），其余行政事業(yè)性收費及各類經(jīng)營服務性收費減半收取。

第十三條 城中村規(guī)劃的實施

城中村規(guī)劃經(jīng)批準后，其建設除享受本辦法第十二條規(guī)定的優(yōu)惠政策外，所有建設項目必須按正常程序進行報建，并按規(guī)定接受有關部門的監(jiān)督檢查，竣工驗收合格后方可辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。各相關部門對涉及城中村建設改造的建設項目應優(yōu)先辦理，減少中間環(huán)節(jié)，提高辦事效率。

第十四條 市政府鼓勵并支持已按原批準的村莊規(guī)劃實施建設的村莊（以單門獨戶住宅為主）進行以多層和高層住宅為主的建設改造，進行建設改造的村莊享受本辦法規(guī)定的優(yōu)惠政策。

第十五條 市、區(qū)兩級有關行政主管部門要對經(jīng)批準的城中村改造項目的開發(fā)建設給予支持，涉及社會保障、計劃生育政策等問題，按照國家有關法律法規(guī)執(zhí)行，依法進行監(jiān)管。

第十六條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。以前本市有關城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村莊規(guī)劃建設的規(guī)定，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執(zhí)行。

發(fā)布部門： 發(fā)布日期：2007年09月11日 實施日期：2007年09月11日(地方法規(guī))

第五篇：城中村改造

以人為本改造舊城區(qū)

本報?？?月22日訊（記者范南虹）廣西北海珠海路，道路兩邊的南洋騎樓內(nèi)，是酒吧、咖啡廳、餐廳，倘佯其中，有一種時空錯換的迷離與驚喜；?？谝灿幸粭l這樣的老街，騎樓里卻少了珠海路騎樓閑適的風韻雅致。

“這是因為?？谂f城區(qū)改造不到位”，省人大代表邢詒川告訴記者，今天下午，他為此向大會遞交了《以人為本，有效推進舊城改造工作的建議》。

舊城改造迫在眉睫

邢詒川說，海南自然風光優(yōu)美自不待言，但海南的城市面貌卻跟不上旅游的發(fā)展。在?？谶€有不少臟亂差的城中村。

邢詒川對此進行了認真調(diào)查。據(jù)他介紹，?？谑械某侵写寮碍h(huán)境較差的街區(qū)近80個片區(qū)，占地面積10余平方公里，涉及居民約22.4萬人，占城市人口的20%。這些城區(qū)和城中村多在市中心，如道客村、博愛路一帶等，這些舊城區(qū)違規(guī)用地和違章建筑比比皆是，人居環(huán)境惡劣，臟、亂、差現(xiàn)象嚴重，安全隱患大，許多建筑年久失修，一旦發(fā)生較大的災害，后果不堪設想。據(jù)統(tǒng)計，?？谑薪衲暌患径劝l(fā)生的火災主要集中在老城區(qū)。

“不獨?？谟泻芏嗯f城區(qū)，三亞以及一些市縣都存在這樣的問題，與國際旅游島建設發(fā)展嚴重不符，舊城改造刻不容緩?！毙显r川說。

改造不必都大拆大建

“舊城改造不應只是把街面和外墻粉刷一下、裝飾一下就大功告成?！痹谛显r川眼里，舊城改造是提升舊城區(qū)居民的生活品質(zhì)，是推動城市發(fā)展，是國際旅游島旅游夢想的訴求表達，“所以，要有長遠的眼光，要有科學合理的規(guī)劃，要從內(nèi)至外地進行改造?！彼J為，舊城區(qū)的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根據(jù)舊城區(qū)原有的建筑、區(qū)位、居民習俗等，進行科學合理的規(guī)劃。他希望海南能通過舊城改造，沉淀出海南獨特的民俗文化，提升城市品位，讓游客在欣賞海南自然之美的同時，也能感受海南獨特的城市之美。

應鼓勵企業(yè)參與改造

“改造舊城區(qū)，只要政策到位，政府不用花錢也能成功完成舊城改造。”邢詒川在《建議》中提出，舊城改造可以采用市場運作的方式，讓企業(yè)和舊城區(qū)居民共同來推進、完成舊城區(qū)的改造。

“政府獨家運作舊城改造，弊端很多?！毙显r川說，工作方法單一，資金滯后，人力不足，政府既當舊城改造的“裁判員”，又當舊城改造的運動員，不是很妥當。

作為海南現(xiàn)代科技集團董事長，邢詒川正在努力嘗試改造?？谑旋埲A區(qū)丁村，希望將這一片區(qū)打造成社會主義新農(nóng)村。

邢詒川建議要以完善城市功能、促進城市發(fā)展為目的，對全省舊城改造進行整體規(guī)劃，科學制定改造方案；采取“政府主導，企業(yè)參與，市場運作”的模式，大膽引進社會資金，鼓勵企業(yè)參與舊城改造；出臺優(yōu)惠政策，制定合理的供地方式，維護投資人合法利益；改造舊城，不忘民生，要以人為本，在制定拆遷補償?shù)认嚓P配套政策時，向舊城區(qū)居民傾斜。

“舊城改造是一項重要的民生工程，我希望看到海南的城市越來越美，越來越有自己的味道。”采訪結(jié)束時，邢詒川表達了一個城市建設者的期望。