第一篇：萬科地產(chǎn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公司的研究報(bào)告

萬科地產(chǎn)正對(duì)對(duì)手公司的研究報(bào)告

第一篇 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司

1、基本情況

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股公司，是國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。2006年7月31日，公司的股票在上海證券交易所掛牌上市。截止8月底，公司總市值為159.67億元，資產(chǎn)總額136.34億元。

保利地產(chǎn)的央企背景值得關(guān)注。公司的大股東為保利南方集團(tuán)有限公司，發(fā)行后其持有股權(quán)比例高達(dá)55%，其實(shí)際控制人中國(guó)保利集團(tuán)實(shí)力雄厚，為解放軍總參謀部為背景的國(guó)資委直屬的國(guó)有獨(dú)資公司，于1993年成立，注冊(cè)資本15億元，從事貿(mào)易、地產(chǎn)、文化藝術(shù)、酒店管理等業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營(yíng)的控股集團(tuán)公司，2004年6月，中國(guó)保利(集團(tuán))被國(guó)資委列為整合中央企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)之一。截止2005年底，總資產(chǎn)為227.87億元，凈資產(chǎn)為57.72億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入62.24億元。部分集團(tuán)高層政府背景深厚，賀平——中國(guó)保利集團(tuán)公司副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，總參裝備部少將（少將賀彪之子，鄧小平女婿，鄧榕之夫），王小朝—中國(guó)保利集團(tuán)公司董事、副總經(jīng)理(楊尚昆女婿,楊李丈夫），葉選廉——解放軍總參保利公司負(fù)責(zé)人（葉劍英之子）。

2、資金來源

正在從單一倚賴銀行貸款轉(zhuǎn)為以股市募集資金為主。

保利06年7月在上海交易所IPO，從股市募集20億人民幣資金，已經(jīng)投入廣州保利畫院、廣州保利香檳花園、重慶保利花園一期三個(gè)項(xiàng)目。擬在07年3月增發(fā)3.5億股A股，募集超過140億資金用于廣州金沙洲住宅項(xiàng)目、廣州科學(xué)城P2P3住宅項(xiàng)目、廣州PZB1501項(xiàng)目、南海87/90住宅項(xiàng)目、北京保利小營(yíng)住宅項(xiàng)目、上海保利嘉定菊?qǐng)@住宅項(xiàng)目、武漢保利野芷湖住宅項(xiàng)目、沈陽保利丁香湖住宅項(xiàng)目、重慶保利香檳花園9個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，另有部分資金用于保利地產(chǎn)的項(xiàng)目拓展。

3、業(yè)績(jī)情況

2006年保利地產(chǎn)在建擬建項(xiàng)目41個(gè)，占地總面積807萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1285萬平方米。其中房地產(chǎn)新開工面積237.6萬平方米，竣工面積87.7萬平方米，比去年同期分別增長(zhǎng)165%和46%。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積123萬平方米，銷售金額83.65億元，比去年同期分別增長(zhǎng)78%和96%。報(bào)告期內(nèi)保利地產(chǎn)結(jié)算面積73.20萬平方米，結(jié)算收入36.82億元，已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)60.18萬平方米，金額總計(jì)43.78億元。

4、進(jìn)入城市及開發(fā)特點(diǎn)

已經(jīng)進(jìn)入廣州、北京、上海、武漢、重慶、沈陽、長(zhǎng)沙、岳陽、佛山、長(zhǎng)春、包頭十一個(gè)城市，擁有26家控股公司，其中甲級(jí)設(shè)計(jì)院、一級(jí)建筑安裝公司和一級(jí)物業(yè)管理公司各一家，目前正在建設(shè)多個(gè)五星級(jí)等星級(jí)酒店和大型商用物業(yè)。

目前開發(fā)策略為：

? 適度控制規(guī)模，集中資源在廣州、北京、上海三個(gè)中心城市； ? 新進(jìn)入城市以普通住宅為主，投資回報(bào)率必須在15%以上，項(xiàng)目必須具有持續(xù)發(fā)展能力，新增土地2年內(nèi)必須開發(fā)； ? 新進(jìn)入城市不考慮開發(fā)商用物業(yè)； 產(chǎn)品類型： ? 廣州、北京、上海市場(chǎng)以G類產(chǎn)品為主； ? 二線城市以C類產(chǎn)品為主； ? 在沈陽市場(chǎng)以T類產(chǎn)品為主力；

5、土地儲(chǔ)備情況

保利全國(guó)范圍內(nèi)的建筑面積儲(chǔ)備面積為1077.5萬平方米（截止時(shí)間為06年11月），且絕大部分位于廣州、北京、上海等中心城市，土地儲(chǔ)備含金量高。廣州作為其總部所在地，也是12個(gè)在建項(xiàng)目和近30%的土地儲(chǔ)備所在。其中其沈陽公司建筑儲(chǔ)備面積為113.1萬平方米。

保利全國(guó)土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)171.149.56113.1122.510548.74160.6525205.03101.8廣州佛山北京上海重慶武漢沈陽湖南包頭

第二篇 碧桂園集團(tuán)

1、集團(tuán)基本信息

碧桂園企業(yè)于1992年成立于廣東順德，以開發(fā)順德碧桂園、廣州碧桂園、華南碧桂園、碧桂園鳳凰城、荔城碧桂園、均安碧桂園、碧桂花園、碧桂豪園、碧桂花城、碧桂園東苑、碧桂園西苑、碧海名軒、鳳南花園等十余個(gè)超大型高尚社區(qū)。

碧桂園奇跡的創(chuàng)造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價(jià)廉物美的品質(zhì)及準(zhǔn)確的目標(biāo)市場(chǎng)策略。

2、開發(fā)特點(diǎn)——準(zhǔn)確定位，規(guī)模制造、完善配套

一體化的規(guī)模制造。碧桂園擅長(zhǎng)大規(guī)模屋村式開發(fā)，其員工近3萬人，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑施工到裝飾、物業(yè)管理都是自己的，甚至還有一個(gè)全國(guó)排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會(huì)所里的家禽和青菜都是自己農(nóng)場(chǎng)出產(chǎn)的，將縱向一體化發(fā)揮到極致。“一條龍”開發(fā)使其成本控制得非常好。因此碧桂園可以大幅度降低產(chǎn)品售價(jià)。當(dāng)然，這種減少交易成本的前提是企業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴(kuò)展，而且樓盤規(guī)劃一個(gè)比一個(gè)大的原因，通過規(guī)模經(jīng)營(yíng)來吸收內(nèi)部產(chǎn)品，達(dá)到降低成本的目的。正在熱賣的碧桂園鳳凰城圈地達(dá)到10000畝，是目前廣州最大的樓盤。

準(zhǔn)確定位主力客戶。碧桂園針對(duì)的是主體市場(chǎng)，指的是買得起房但又不是很有錢、對(duì)價(jià)格比較敏感的一批人，對(duì)格調(diào)、品味不會(huì)考慮太多，而講究實(shí)在、性價(jià)比。因此，碧桂園用規(guī)模復(fù)制的方法降低成本，減少設(shè)計(jì)、園林等成本，將售價(jià)拉底，集中資源作中檔產(chǎn)品。同時(shí)碧桂園從第一個(gè)項(xiàng)目開始主力開發(fā)香港市場(chǎng)，香港客戶在其單個(gè)項(xiàng)目中的比例最高超過30%。

規(guī)模制造，價(jià)格為王。碧桂園自身地位為：大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風(fēng)格基本上沒有多大的變化，風(fēng)格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。碧桂園的房子本身很難算得上是精品，但因?yàn)榈土膬r(jià)格，得到消費(fèi)者的接受，其原因在于主要是專業(yè)人士與消費(fèi)者的看中的價(jià)值點(diǎn)的差異。

3、資金來源

作為家族型企業(yè)，碧桂園在其十余年的發(fā)展過程中一直看中自有資金開發(fā)和資金回籠速度，資金周轉(zhuǎn)較為寬松，并借大盤集約開發(fā)的優(yōu)勢(shì)與各銀行關(guān)系良好獲得超過30億的授信額度，但近期在珠三角二線城市、長(zhǎng)沙、上海相繼獲得上千畝的土地儲(chǔ)備對(duì)其資金流產(chǎn)生巨大壓力，根據(jù)香港市場(chǎng)的消息，碧桂園已經(jīng)確定摩根士丹利和瑞銀作為上市保薦人，最快于07年3月在香港聯(lián)交所上市，預(yù)計(jì)募集資金為6億美元，碧桂園未來的資金主渠道將向股市傾斜。

4、產(chǎn)品形式

碧桂園的產(chǎn)品主要集中在市郊區(qū)域，土地屬性主要以T類土地為主，產(chǎn)品形式以T+C的組合為主。其產(chǎn)品組成中別墅的比例較高，曾以白領(lǐng)別墅的名義推出1千套50萬級(jí)的聯(lián)排別墅，得到中端消費(fèi)者的追捧。

第三篇 雅居樂地產(chǎn)控股有限公司

1、基本信息

雅居樂地產(chǎn)控股有限公司（股票代碼：3383）是華南地區(qū)的一家香港上市企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)為主，廣泛涉足物業(yè)管理、裝修服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，是珠江三角洲地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。目前，本集團(tuán)有26項(xiàng)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目處于不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目集中于珠三角地區(qū)，廣泛供應(yīng)多類物業(yè)，包括別墅、復(fù)式公寓、一般公寓和高層大廈等，除住宅業(yè)務(wù)外，也開發(fā)商用物業(yè)，如商鋪、商業(yè)大廈等。

雅居樂地產(chǎn)（股份代號(hào)：3383）是在香港聯(lián)合交易所有限公司掛牌上市的公司。

2、項(xiàng)目情況

公司有18項(xiàng)物業(yè)處于不同發(fā)展階段，其中9項(xiàng)在中山、7項(xiàng)在廣州、2項(xiàng)在佛山。這18個(gè)項(xiàng)目的總地盤面積約670萬平方米，總建筑面積約810萬平方米，包括持作未來發(fā)展物業(yè)總建筑面積約480萬平方米，3、進(jìn)入城市及土地儲(chǔ)備

已經(jīng)進(jìn)入廣州、中山、成都、河源、佛山、惠州、從化、西安、南京9個(gè)城市，正在上海、武漢、海南、重慶、長(zhǎng)沙等城市物色項(xiàng)目。

目前雅居樂擁有權(quán)益而正在辦理手續(xù)的土地總建筑面積約為867萬平方米。截止2006年9月29日，本集團(tuán)持有建筑面積共計(jì)約1,693萬平方米的土地儲(chǔ)備可供未來開發(fā)（包括全部已取得土地使用權(quán)證和擁有權(quán)益的土地）。

4、其他

跨省發(fā)展、擴(kuò)張領(lǐng)域。根據(jù)其計(jì)劃，雅居樂在把珠三角地區(qū)作為戰(zhàn)略核心的基礎(chǔ)上，積極進(jìn)入周邊省市向南方主要城市擴(kuò)張。并將適度擴(kuò)展至其它與物業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)，如酒店、購物商場(chǎng)或商用寫字樓業(yè)務(wù)等，以鞏固業(yè)績(jī)及分散業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

重視香港客戶。雅居樂開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目是中山雅居樂花園，專門針對(duì)港人銷售的度假式樓盤。從1992年到2005年的13年中先后開發(fā)了13期,成功吸引一萬戶左右的港澳人士，占總住戶數(shù)的逾九成。可以說，中山雅居樂是一個(gè)不折不扣的港人聚居區(qū)，其中的住戶主要以自住度假為主，投資所占比例非常小。自中山雅居樂之后，該公司在港澳地區(qū)得到消費(fèi)者的認(rèn)同建立起品牌形象，多次赴港澳舉辦展銷會(huì)。

產(chǎn)品偏向C類產(chǎn)品。雅居樂項(xiàng)目多為大面積分歧持續(xù)開發(fā)，主要位于郊區(qū)，在T類土地上開發(fā)C類產(chǎn)品，并大規(guī)模開發(fā)別墅類產(chǎn)品，但受到政策調(diào)控的影響，未來別墅類產(chǎn)品數(shù)量持續(xù)下降，公司業(yè)績(jī)將受到較大影響。

項(xiàng)目土地屬性以T為主。雅居樂的開發(fā)項(xiàng)目大多集中于一二線城市的市郊位臵和二三線城市的市區(qū)，比如廣州的番禺區(qū)、花都區(qū)，二線城市中山、佛山的市區(qū)和市郊，以及南京、河源等這些頗具潛力的二三線城市。

5、土地儲(chǔ)備

截止06年11月，雅居樂全國(guó)土地儲(chǔ)備按照可建面積統(tǒng)計(jì)共計(jì)1352萬平方米，各地儲(chǔ)備情況見圖。目前雅居樂在沈陽獲得項(xiàng)目的情況還未確定，項(xiàng)目發(fā)展部還未得到其拿地信息。雅居樂的土地儲(chǔ)備中，大部分項(xiàng)目選址都在近郊，接近優(yōu)美自然環(huán)境，而且擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，約15至30分鐘車程可以到達(dá)市中心。

雅居樂全國(guó)土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)（海南旅游項(xiàng)目暫不計(jì)入）192.3535.933.631.7269.35118.4272.95397.86廣州佛山中山河源惠州南京成都西安

6、資金來源

? 香港股市，2005年12月在香港聯(lián)交所上市，募集資金約30億港元，2006年11月再次進(jìn)行配股4.7億股，募集資金31億； ? 票據(jù)借債，06年僅通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)就獲得4億美金現(xiàn)金。

第四篇 華潤(rùn)置地有限公司

1、基本信息

華潤(rùn)臵地有限公司是華潤(rùn)集團(tuán)旗下的香港上市公司之一，也是華潤(rùn)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦公司。華潤(rùn)臵地是一家綜合型地產(chǎn)公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)發(fā)展和物業(yè)出租。華潤(rùn)臵地于1996年11月在香港聯(lián)合交易所上市，股票代碼1109，被列為香港恒生指數(shù)100種成分股和恒生中企指數(shù)成分股。目前，華潤(rùn)臵地總資產(chǎn)已達(dá)170億人民幣，凈資產(chǎn)超過80億人民幣。

華潤(rùn)臵地堅(jiān)持實(shí)施全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略，下屬公司包括北京華潤(rùn)大廈有限公司、華潤(rùn)臵地（北京）股份有限公司、華潤(rùn)（上海）有限公司、華潤(rùn)臵地（上海）有限公司、華潤(rùn)（深圳）有限公司、華潤(rùn)臵地（成都）有限公司、華潤(rùn)臵地（武漢）有限公司和華潤(rùn)臵地（合肥）有限公司。

2、進(jìn)入城市和產(chǎn)品組成

已進(jìn)入全國(guó)布局階段。立足北京，進(jìn)入上海、武漢、合肥、成都；目前已經(jīng)在重慶設(shè)立分公司但還沒有獲得土地。

商業(yè)地產(chǎn)比重較大。產(chǎn)品組成住宅之外，涉足寫字樓、商業(yè)。萬象城已經(jīng)成為華潤(rùn)臵地商業(yè)地產(chǎn)的品牌項(xiàng)目，在多個(gè)城市進(jìn)行復(fù)制。

3、資金來源

? 銀團(tuán)貸款。今年1月華潤(rùn)臵地從香港銀團(tuán)獲得20億港幣貸款，以同業(yè)較低利率獲得土地收購款。

? 物業(yè)出租。包括北京華潤(rùn)大廈、上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、深圳華潤(rùn)中心三處高檔物業(yè)出租，目前持有型物業(yè)面積約67萬平方米，每年租金收入為7個(gè)億，是穩(wěn)定現(xiàn)金流來源。

? 母公司支持。華潤(rùn)臵地母集團(tuán)華潤(rùn)集團(tuán)資產(chǎn)超過1300億港幣，在土地收購過程中多次為華潤(rùn)臵地代拿土地，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候再有華潤(rùn)臵地收購，大大減小了土地儲(chǔ)備對(duì)華潤(rùn)臵地的資金壓力；

? 股市配股獲增發(fā)。自香港上市后，多次進(jìn)行配股、增發(fā)等融資手段，06年1月通過股票配售獲得11億港幣資金。

4、土地儲(chǔ)備

根據(jù)上市公司披露信息，華潤(rùn)臵地的土地儲(chǔ)備主要集中在北京、成都兩個(gè)城市，截止06年底分別為175.3萬平方米和174.6萬平方米，另在合肥（34.2萬平方米）、上海（18.5萬平方米）、深圳（19.4萬平方米）和武漢（15.7萬平方米）四個(gè)城市具有儲(chǔ)備土地，但在沈陽獲得的大館地塊和雪花啤酒廠地塊沒有披露。

5、其他

? 北京為主要市場(chǎng)。目前在售項(xiàng)目為9個(gè)，分布在北京、上海、成都、武漢、合肥等城市，其中北京為主要市場(chǎng)，過去三年主要通過公開市場(chǎng)獲得機(jī)會(huì)性項(xiàng)目

? 產(chǎn)品主力為G3+G2產(chǎn)品，其C類產(chǎn)品售價(jià)下降，在其產(chǎn)品組成中的比例下降。華潤(rùn)產(chǎn)品系列*********005銷售面積06銷售面積05銷售金額06銷售金額C45582.3651948.***27620G252893.3163211.***738***3758.69G******************000? 與母公司配合拿地。華潤(rùn)集團(tuán)已集團(tuán)或其他未上市子公司的名義在全國(guó)范圍內(nèi)參加大型地塊的招拍掛，華潤(rùn)臵地進(jìn)收購中小型地塊，因此華潤(rùn)臵地獲得土地的能力超過其資金實(shí)力。

? 土地儲(chǔ)備量超過公布數(shù)量。鑒于華潤(rùn)臵地相當(dāng)數(shù)量的儲(chǔ)備土地有華潤(rùn)集團(tuán)或其他子公司名義獲得，其財(cái)務(wù)報(bào)表的土地儲(chǔ)備量比實(shí)際儲(chǔ)備量偏低，目前具體數(shù)量不詳。

第五篇 金地集團(tuán)

1、基本信息

金地集團(tuán)成立于1988年，1993年開始經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，2001年4月金地（集團(tuán)）股份有限公司在上海證券交易所掛牌上市，已經(jīng)形成以上海、深圳、北京為核心的華東、華南、華北區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，集團(tuán)總資產(chǎn)66.07億元，凈資產(chǎn)27.44億元，形成以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)中介同步發(fā)展的綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

2、進(jìn)入城市和產(chǎn)品系列

06年已成功進(jìn)入武漢、西安、沈陽市場(chǎng)，目前金地在北京、上海、深圳、西安、沈陽、武漢設(shè)立有分公司，正在運(yùn)作十余個(gè)項(xiàng)目，除上述6個(gè)城市外還在寧波、廣州、東莞、佛山、天津開發(fā)有項(xiàng)目。06年開發(fā)項(xiàng)目10個(gè)，07年計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目11個(gè)，08年計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目19個(gè)

金地產(chǎn)品系列以G3、C類產(chǎn)品為主。

3、土地儲(chǔ)備

金地的土地儲(chǔ)備主要集中在深圳市，約為307.5萬平方米，其他城市儲(chǔ)備情況為上海119萬平方米、北京79.7萬平方米、武漢66萬平方米、天津30萬平方米、沈陽19.9萬平方米、佛山19.8萬平方米、寧波16.3萬平方米、西安5.5萬平方米，合計(jì)在以上9個(gè)城市擁有663.9萬平方米的土地儲(chǔ)備（按照上市公司披露信息）各城市比例如下：

土地儲(chǔ)備深圳3%2%1%5%3%10%46%12%18%上海北京武漢天津沈陽佛山寧波西安

4、資金途徑 股市是金地資金募集的主要途徑，多次采用各種增發(fā)方式進(jìn)行資金募集，如04年增發(fā)一億股A股，募集資金約9億，06年年底定向增發(fā)2.66億股，募集資金約30億。

第六篇 世茂房地產(chǎn)控股有限公司

1、基本信息

世茂集團(tuán)是一家國(guó)際性、綜合性的投資集團(tuán)，多年來一直致力于房地產(chǎn)、旅游、酒店、百貨、進(jìn)出口貿(mào)易等多個(gè)領(lǐng)域，在北京、上海、江蘇、福建、黑龍江等地開發(fā)集現(xiàn)代新型示范住宅區(qū)、超五星級(jí)酒店、行政辦公、旅游娛樂、休閑購物于一體的新城。06年7月5日世茂集團(tuán)整體在香港上市，將內(nèi)地的11個(gè)城市的所有項(xiàng)目集中上市，目前市值超過200億港幣，其董事長(zhǎng)許榮茂作為最大股東持股超過65%。

2、開發(fā)特點(diǎn)

大盤項(xiàng)目開發(fā)。世茂房地產(chǎn)開發(fā)面積在100萬平方米以上的項(xiàng)目有8個(gè)，雖然土地儲(chǔ)備達(dá)到1300萬平方米，但其開發(fā)項(xiàng)目數(shù)僅為11個(gè)。

資金利用效率較高。通過大型地塊滾動(dòng)開發(fā)的模式，不但降低了拿地成本，同時(shí)可以是的資金快速周轉(zhuǎn)，并在滾動(dòng)開發(fā)過程中獲得土地增值效益。使得土地升值收益最大化。

能夠獲得土地權(quán)證是最大的不確定因素。目前世茂土地儲(chǔ)備主要采用協(xié)議方式獲得，其中一半面積沒有獲得土地權(quán)證，受政策變更影響較大。同時(shí)因?yàn)橥恋卦鲋凳找孑^大，受土地增值稅清算政策的影響較大。

增加出租型物業(yè)比重。世茂集團(tuán)酒店及商業(yè)物業(yè)收入在08年對(duì)公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)程度將超過30%，在上海、南京有兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，上海、南京和北京有5個(gè)酒店項(xiàng)目將在07、08年投入使用。從建筑面積口徑，住宅物業(yè)比重為74%。

開發(fā)思路。世茂房地產(chǎn)提出新的開發(fā)思路，以主題公園＋酒店/購物中心；園林＋低密度商業(yè)/辦公；旅游＋住宅等組合形式，增加零售、酒店、辦公物業(yè)、主題公園等物業(yè)的開發(fā)與持有比例，利用不同物業(yè)的增長(zhǎng)周期降低風(fēng)險(xiǎn)。

3、土地儲(chǔ)備

目前世茂在11個(gè)城市擁有1261萬平方米土地儲(chǔ)備，但集中在二線城市，一線北京、上海兩個(gè)城市的土地儲(chǔ)備總合僅為144.6萬平方米，占整個(gè)土地儲(chǔ)備量的11.5%。

土地儲(chǔ)備面積（萬平方米）250200***2.2164.5***4120.85352.223.822.811.7沈陽哈爾濱昆山常熟武漢常州上海嘉興南京北京煙臺(tái)福州

4、資金來源

香港股市。06年7月5日世茂房地產(chǎn)(0813.HK)在香港聯(lián)交所主板上市，發(fā)售20%股份籌集35.8億港幣資金，另獲得5.4億元超額配發(fā)資金。其中16.1億元資金投入新項(xiàng)目發(fā)展。

引入戰(zhàn)略投資者。將引入摩根、渣打、建銀國(guó)際等戰(zhàn)略投資者，以期通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)和增發(fā)獲得資金。

抵押貸款。上市之前此項(xiàng)融資渠道為世茂房地產(chǎn)主要融資方式，上市后其重要性逐漸降低。

債券融資。世茂房地產(chǎn)已公布將以債券形式募集6億美元資金。

5、其他

? 滬、蘇、浙為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目總建面916萬平米，占全部項(xiàng)目建面的66%；

? 準(zhǔn)備進(jìn)入的常州、溫州、嘉興、廈門、成都、西安6城市

? 零售物業(yè)在上海、昆山的發(fā)展繼續(xù)加強(qiáng)，并陸續(xù)擴(kuò)張到常熟、紹興等蘇浙三線城市；

? 上海、南京保留61萬平米長(zhǎng)期投資；紹興、蕪湖只保留部分面積，具體比例不明。

第七篇 首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司

1、基本信息

首創(chuàng)臵業(yè)股份有限公司是大型房地產(chǎn)綜合營(yíng)運(yùn)商，在香港聯(lián)交所上市公司（股票代碼：HK2868）。主要投資開發(fā)中高檔住宅及商務(wù)地產(chǎn)，并長(zhǎng)期持有部分優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。2005年以來，以北京為基地，正逐步形成以環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈為核心，以其它區(qū)域中心城市為推動(dòng)的全國(guó)布局，但在目前階段，首創(chuàng)臵業(yè)大部分的業(yè)績(jī)支撐來自于北京市場(chǎng)，其北京項(xiàng)目主要分布在長(zhǎng)安街以北、五環(huán)以內(nèi)區(qū)域。除住宅外，涉及商業(yè)、寫字樓、酒店。

2、進(jìn)入城市和產(chǎn)品系列 ? 立足北京，進(jìn)入天津、太原、成都、無錫 ? 主流產(chǎn)品項(xiàng)目規(guī)模25-72萬平米

? 主力產(chǎn)品系列為G2/G3的G類產(chǎn)品，TOP類產(chǎn)品的比例有較大幅度提高。

首創(chuàng)產(chǎn)品系列分布******00005銷售面積TOP17298.89G3G2C13234.3T141977.5T246084.************8518.1582996.1833494.2128024.5706銷售面積33440.2596748.4772003.3610522.9505銷售金額124270038***7451944986***69922053447006銷售金額***4411.054E+***9030383500370

3、土地儲(chǔ)備

截止06年年底，首創(chuàng)臵業(yè)的土地儲(chǔ)備主要集中在北京（138萬平）、天津（46萬平），太原（58萬平）、無錫（29萬平）、成都（30萬平）五個(gè)城市，北京的土地儲(chǔ)備約占集團(tuán)儲(chǔ)備的45%。約80%為住宅用地，8.5%為商業(yè)用地，7%為寫字樓用地，4.5%為酒店用地。將根據(jù)“以中高檔住宅為核心業(yè)務(wù)，以「住宅 + 商業(yè)」為業(yè)務(wù)模式”的發(fā)展戰(zhàn)略持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。

4、股東情況

首創(chuàng)臵業(yè)大股東為國(guó)企，具有較深的政府背景，在北京市場(chǎng)拿地具有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)其第二大股東為投資基金，在境外基金合作開發(fā)獲得資金方面具有優(yōu)勢(shì)。

控股股東。北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱首創(chuàng)集團(tuán))重組成立于1995年12月，以“城市建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)商”定位的大型國(guó)有企業(yè)。目前，下轄市政基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、金融、工業(yè)科技、商業(yè)貿(mào)易和旅游酒店六個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)。在基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)和房地產(chǎn)領(lǐng)域已形成了相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)規(guī)模和良好的知名度，其中水務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)已躋身國(guó)內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先地位。集團(tuán)擁有各類全資、控股和參股企業(yè)142家，其中國(guó)內(nèi)、境外控股上市公司5家，境外持股上市公司2家，國(guó)內(nèi)上市證券基金2家，香港上市基金1家。截止2004年底，首創(chuàng)集團(tuán)總資產(chǎn)為452億元，凈資產(chǎn)為110億元，資產(chǎn)構(gòu)成中市政基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)和金融服務(wù)三大主業(yè)占90%以上

戰(zhàn)略投資者，第二大股東。新加坡政府投資公司（GIC）成立于1981年，為管理新加坡外匯儲(chǔ)備的國(guó)際投資管理公司。GIC在全球投資股票、債券、外匯、商品、貨幣市場(chǎng)、可轉(zhuǎn)換投資、房地產(chǎn)、私募證券，管理規(guī)模目前超過一千億美圓，已成為全球最大的基金管理公司之一。

5、資金來源

股市募集資金為主要資金來源。06年在香港股市進(jìn)行配股，以每股2.8港元配售3.43億股，集資逾9.6億港元，同時(shí)向新加坡政府投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱GIC)旗下的關(guān)聯(lián)公司配售3.76億股，每股作價(jià)2.8港元，集資逾10億港元，募集資金總額近20億港元。經(jīng)過配售股份后，GIC于首創(chuàng)的持股量將增至22.84%，并成為第二大股東。此前，GIC通過關(guān)聯(lián)公司占有首創(chuàng)臵業(yè)9.8%的股份。

與基金合作。GIC在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多有投資，作為首創(chuàng)第二大股東，已經(jīng)與首創(chuàng)合作成立公司型投資基金，隨著GIC與首創(chuàng)的進(jìn)一步合作，未來一段時(shí)間首創(chuàng)臵業(yè)的資金來源將較為富裕。注：根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的排行榜

2006中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10

1、萬科企業(yè)股份有限公司

2、中國(guó)海外發(fā)展有限公司

3、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司

4、北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司

5、保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司

6、廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司

7、大華(集團(tuán))有限公司

8、綠城集團(tuán)

9、招商局地產(chǎn)控股股份有限公司

10、復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司

主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手排名

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司

排名第5 首創(chuàng)臵業(yè)股份有限公司

排名第19 金地集團(tuán)

排名第21 華潤(rùn)臵地有限公司

排名第40

世茂房地產(chǎn)控股有限公司

沒有入圍，其他排行榜名列第29 碧桂園集團(tuán)

沒有入圍，其他排行榜名列第41 雅居樂地產(chǎn)控股有限公司

沒有入圍

第二篇：萬科地產(chǎn)管理制度和萬科營(yíng)銷策劃方案及萬科研究報(bào)告

【萬科地產(chǎn)管理制度和萬科營(yíng)銷策劃方案及萬科研究報(bào)告】

本文由智地網(wǎng)、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案網(wǎng)、房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)提供

【資料簡(jiǎn)介】

【萬科地產(chǎn)管理制度和萬科營(yíng)銷策劃方案及萬科研究大全】該資料是目前國(guó)內(nèi)最全最新的萬科地產(chǎn)管理制度和萬科營(yíng)銷策劃方案及萬科研究大全資料，特別是2010到2013年的資料，共3000多個(gè)文件。

該資料大小為13.4G，采用DVD光盤保存。

該資料涵蓋萬科地產(chǎn)企業(yè)管理制度、員工管理手冊(cè)、員工培訓(xùn)資料、萬科項(xiàng)目案例市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告、營(yíng)銷策略、策劃方案、廣告推廣、目標(biāo)客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究報(bào)告等內(nèi)容。

實(shí)地案例分析，覆蓋全國(guó)萬科地產(chǎn)項(xiàng)目：廣州、南京、武漢等。

文件格式多樣，易編輯、復(fù)制、修改，資料文件均為Word、txt、PPT、JPG、xls、pdf等格式。

一份移動(dòng)學(xué)習(xí)資料寶庫，同時(shí)實(shí)現(xiàn)個(gè)人學(xué)習(xí)和企業(yè)培訓(xùn)！

萬科地產(chǎn)是目前國(guó)內(nèi)最成功、最大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是住宅開發(fā)龍頭企業(yè)，其項(xiàng)目遍布全國(guó)各大中城市，其開發(fā)模式被人爭(zhēng)相模仿。

本資料包括萬科地產(chǎn)各類重要內(nèi)部管理制度和流程，以及數(shù)百項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃方案和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究報(bào)告，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必備的參考資料，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板和高層管理人士必買資料。

【部分資料目錄】

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萬科新項(xiàng)目發(fā)展管理制度.doc

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第三篇：萬科地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略

萬科地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略

萬科, 地產(chǎn), 品牌, 戰(zhàn)略

前言：他山之石，可以攻玉。希望來自地產(chǎn)前沿地帶的訊息，可以為各位同道中人提供一個(gè)參考、借鑒和學(xué)習(xí)萬科如何建筑無限生活/王石 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2001年底，公司總資產(chǎn)64.83億元，凈資產(chǎn)31.24 億元，擁有員工5000多名。公司于2000及2001年分別入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè)，公司的良好業(yè)績(jī)、企業(yè)活力及盈利增長(zhǎng)潛力受到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。萬科于1988年開始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，目前已在深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春和南昌進(jìn)行住宅開發(fā)。歷年累計(jì)竣工面積348.6萬平方米，項(xiàng)目資源儲(chǔ)備980萬平方米。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，萬科在各地開發(fā)的樓盤屢屢獲得“國(guó)家建設(shè)部建筑設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng)”、“中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)”、“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）”等各項(xiàng)榮譽(yù)。公司在行業(yè)中樹立了領(lǐng)先地位，獲得了極高的品牌知名度。2002于5月10日，致力于成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者的萬科企業(yè)股份有限公司，在北京東方君悅酒店舉行“萬科企業(yè)形象推廣會(huì)--傾心體驗(yàn)無限生活”，正式啟動(dòng)全國(guó)性品牌戰(zhàn)略。“以您的生活為本”是萬科品牌新形象的核心。從“以人為本”到“以您的生活為本”，不僅展現(xiàn)了萬科一直以來貼近客戶、了解客戶和尊重客戶的傳統(tǒng)，更深層次體現(xiàn)了萬科對(duì)滿足客戶個(gè)性化需求的不懈努力。整合后的萬科企業(yè)品牌將以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)為支撐，與各地產(chǎn)項(xiàng)目品牌、物業(yè)品牌互動(dòng)。萬科相信，一個(gè)良好、獨(dú)特的企業(yè)品牌，有助于消費(fèi)者更好地理解萬科的理念與產(chǎn)品的內(nèi)涵，也有助于萬科凝聚核心競(jìng)爭(zhēng)力，保持持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑。萬科與廣大客戶一起“建筑無限生活”的美好前景，正是我們建設(shè)萬科品牌的原動(dòng)力。

一、“建筑無限生活”的三個(gè)層面 建筑你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查和研究，注重對(duì)城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重。萬科相信，每個(gè)人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。萬科了解每個(gè)住戶的個(gè)性，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求。建筑一個(gè)更有深度的住宅，是萬科追求的目標(biāo)。目前房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)住宅功能方面的關(guān)注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動(dòng)靜分離、干濕分離等。而決定一個(gè)住宅是否好用，有更多、更細(xì)致、更深入的方面。例如窗戶，除了關(guān)注它應(yīng)該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標(biāo)，執(zhí)手、鉸鏈、密封膠條等一系列節(jié)點(diǎn)作法也值得開發(fā)商予以重視。而住宅的性能是有別于功能的一個(gè)概念。在目前看來，多數(shù)開發(fā)商僅僅關(guān)注住宅的功能，而尚未對(duì)住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強(qiáng)與客戶的溝通，通過銷售及物業(yè)管理服務(wù)工作的信息反饋、與客戶面對(duì)面的訪談交流、總結(jié)過往經(jīng)驗(yàn)等手段，在更深入的層面對(duì)住宅的使用功能、性能進(jìn)行分析，并反映在萬科的“住宅標(biāo)準(zhǔn)”之中，為顧客建筑更有深度的住宅。萬科致力于營(yíng)造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。人在一個(gè)特定住區(qū)的生活質(zhì)量，和這個(gè)住區(qū)的位置、與城市的關(guān)系、住區(qū)規(guī)劃、住宅質(zhì)量、環(huán)境配套、管理模式、鄰居、社區(qū)精神文化等等一系列因素相關(guān)。因此，萬科所關(guān)注的內(nèi)容將超越建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的范疇，而觸及美學(xué)、建筑學(xué)、城市及社區(qū)規(guī)劃、園藝、心理學(xué)、人體工程學(xué)甚至犯罪學(xué)等方面。在未來的開發(fā)過程中，萬科會(huì)擴(kuò)大自己的視野，從物質(zhì)的和精神的層面上關(guān)注住戶的體驗(yàn)與感受。萬科的產(chǎn)品不僅僅應(yīng)該是好用的、好

看的、高質(zhì)量的，同時(shí)也應(yīng)該是舒適的、活躍的直至是文明的。

二、全國(guó)性思維，本土化運(yùn)作 萬科的跨地域擴(kuò)張經(jīng)歷了幾個(gè)階段。從1991年開始，萬科在全國(guó)十三個(gè)城市投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，并確定了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展方向，但開發(fā)品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等。由于缺乏整體開發(fā)思路和發(fā)展戰(zhàn)略，公司資源迅速分散。1993年國(guó)家宏觀調(diào)控，各地項(xiàng)目相繼面臨資金和市場(chǎng)困境。而在管理上，公司還處在對(duì)跨地域管理模式的探討中，13個(gè)城市的超長(zhǎng)管理鏈條使管理面臨捉襟見肘的局面，不同的開發(fā)品種和項(xiàng)目也不能形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。從1993年起，萬科走上了“減法”之路，投資重點(diǎn)集中至深圳、上海、北京、沈陽和天津，投資品種集中于住宅開發(fā)。經(jīng)過7年的調(diào)整，萬科選擇了一個(gè)專業(yè)，建立了一個(gè)制度，培養(yǎng)了一支隊(duì)伍，樹立了一個(gè)品牌。2000年萬科再度開始了穩(wěn)健而有步驟的新城市擴(kuò)張戰(zhàn)略。在全國(guó)10個(gè)城市的開發(fā)，形成了“萬科地產(chǎn)在中國(guó)”的開發(fā)格局。在新一輪的擴(kuò)張中，萬科已形成了全國(guó)性思維模式，優(yōu)勢(shì)突顯，集團(tuán)與開發(fā)城市之間已形成互動(dòng)的資源網(wǎng)絡(luò)，項(xiàng)目之間遙相呼應(yīng)。理念、資金、人才的流動(dòng)與共享，品牌效應(yīng)呼之欲出。在各地萬科分支機(jī)構(gòu)中，我們擁有共同的企業(yè)核心價(jià)值觀、“以客戶為導(dǎo)向”的服務(wù)理念、規(guī)范化的管理模式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程以及萬科所提倡的生活方式。在各地項(xiàng)目中，我們遵循以大規(guī)模開發(fā)為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業(yè)管理服務(wù)，營(yíng)造富有活力和魅力的社區(qū)文化。在各種類型的產(chǎn)品中，我們已經(jīng)形成了相對(duì)穩(wěn)定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產(chǎn)品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風(fēng)格。但是，作為一個(gè)有著豐富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，我們深知房地產(chǎn)開發(fā)的地域性差異。南北的差異，城市發(fā)展的差異，地理環(huán)境的差異，歷史文脈的差異、地區(qū)需求的差異，消費(fèi)習(xí)慣的差異??決定了房地產(chǎn)開發(fā)必然是一個(gè)本地化運(yùn)作的行業(yè)。無論是管理還是產(chǎn)品，都必須遵守本地相關(guān)政策，尊重本地客戶喜好。因此，萬科提倡“與環(huán)境共生”，根據(jù)樓盤所處的城市、環(huán)境、市場(chǎng)細(xì)分，在戶型設(shè)計(jì)、建材使用、采暖技術(shù)、社區(qū)配套等細(xì)節(jié)上加以變化。例如萬科最早形成的“城市花園”系列，地塊都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，容積率相對(duì)較低，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、歐陸為主。但北京城花采用德國(guó)民居的建筑風(fēng)格，坡屋頂，紅磚墻，整個(gè)建筑群與周圍自然環(huán)境和諧統(tǒng)一；天津城花由中高層公寓和花園洋房組成，擁有大面積花園綠地；深圳景田城花引入圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì)概念，重彩勾畫景觀環(huán)境；桂苑城花以鮮艷清麗的色彩、高低錯(cuò)落的建筑和獨(dú)到的萬科人文，組成了圍合式景觀社區(qū)。對(duì)跨地域發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，“全國(guó)性思維”與“本地化運(yùn)作”是密不可分的。為了更好地了解和利用當(dāng)?shù)刭Y源，我們一直嘗試實(shí)行“管理人員本地化”，而上海萬科和沈陽萬科均取得了顯著的成效。我們?cè)凇肮芾砣藛T本地化”方面所積累的經(jīng)驗(yàn)，將促進(jìn)萬科“全國(guó)性思維”和“本地化運(yùn)作”的融合。

三、創(chuàng)新領(lǐng)先的產(chǎn)品開發(fā) 萬科進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，是以市場(chǎng)環(huán)境為背景的，因此決定了萬科的產(chǎn)品必須走市場(chǎng)化道路。剛剛涉足房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，萬科以“物業(yè)管理”為突破點(diǎn)，在住宅市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。隨著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)了解的加深，萬科逐漸認(rèn)識(shí)到，開發(fā)商不等于設(shè)計(jì)單位，因?yàn)殚_發(fā)商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對(duì)消費(fèi)者需求的理解融入到設(shè)計(jì)單位的作品中，1994年11月，萬科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái)--萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。萬創(chuàng)一方面作為開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規(guī)劃設(shè)計(jì)人才的寶庫。1992年深圳荔景大廈的全復(fù)式住宅設(shè)計(jì)，配合首創(chuàng)的酒店式服務(wù)，標(biāo)志著萬科的住宅產(chǎn)品進(jìn)入了一個(gè)新的層次。1994年北京萬科城市花園的德國(guó)式低層高密度設(shè)計(jì)，和上海

萬科城市花園的新加坡式設(shè)計(jì)，是萬科在城郊結(jié)合部進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的成功嘗試。1996年，萬科首次與外國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)全面合作，在深圳景田萬科城市花園中引入了圍合、人車分流的設(shè)計(jì)概念，并在采用歐式建筑設(shè)計(jì)的同時(shí)，著重進(jìn)行景觀環(huán)境設(shè)計(jì)。深圳萬科城市花園獲得國(guó)家建設(shè)部?jī)?yōu)秀工程設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng)，為萬科奠定了在住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的領(lǐng)先地位，同時(shí)標(biāo)志著萬科開始將規(guī)劃設(shè)計(jì)擺在重要位置，住宅產(chǎn)品的綜合品質(zhì)得到了進(jìn)一步提高。1998年，萬科成立建筑研究中心，專責(zé)研究與建筑、住宅、生活密切相關(guān)的前瞻性課題。萬科的注意力，開始集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。世紀(jì)之交，住宅市場(chǎng)步入成熟發(fā)展階段。這期間萬科推出的樓盤充分表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格。深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優(yōu)詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城延伸了萬科精品樓盤的產(chǎn)品線，其中北京萬科星園被聯(lián)合國(guó)人類居住委員會(huì)評(píng)為2000年全國(guó)優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境金獎(jiǎng)。深圳萬科四季花城的新市鎮(zhèn)開發(fā)模式，標(biāo)志著萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入了規(guī)模化發(fā)展階段，也引領(lǐng)萬科進(jìn)一步探索住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)與人的日常生活之間的關(guān)系。2000年6月，王石在“新住宅論壇”上發(fā)表了題為“面向新經(jīng)濟(jì)，關(guān)注普通人”的講話，明確指出“商品住宅從面向少數(shù)群體的奢侈消費(fèi)轉(zhuǎn)向普通人的大眾消費(fèi)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)”。到目前為止，以多層住宅為主的大規(guī)模項(xiàng)目占萬科總開發(fā)規(guī)模的80%左右。順應(yīng)規(guī)?；l(fā)展的趨勢(shì)，萬科正從流程和成果標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面，建立跨地域設(shè)計(jì)工作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)》即將出臺(tái)，與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》一起，構(gòu)成萬科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)能切實(shí)保證不同地區(qū)、不同系列產(chǎn)品的品質(zhì)，提高設(shè)計(jì)、采購、施工的效率，從而使產(chǎn)品的個(gè)性與創(chuàng)新具有更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2002年3月18日，國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺(tái)的住宅”設(shè)計(jì)的實(shí)用新型專利申請(qǐng)，標(biāo)志著萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合。

四、全程品質(zhì)管理 對(duì)開發(fā)商而言，品質(zhì)是創(chuàng)新的基礎(chǔ)；對(duì)客戶而言，質(zhì)量是滿足居住需求的所有特性的總和。萬科曾獲得許多獎(jiǎng)項(xiàng)： 深圳荔景大廈：中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)（國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程）深圳萬科俊園：中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)（國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程）上海萬科城市花園：中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)（國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程）北京萬科星園：2000年全國(guó)長(zhǎng)城杯建筑結(jié)構(gòu)金獎(jiǎng) 天津萬科城市花園：國(guó)家工程建設(shè)質(zhì)量銀質(zhì)獎(jiǎng) 深圳威登別墅：廣東省優(yōu)質(zhì)樣板工程獎(jiǎng) 上海優(yōu)詩美地：上海白玉蘭獎(jiǎng)（市優(yōu)質(zhì)工程）?? 這些獎(jiǎng)項(xiàng)充分說明，萬科在產(chǎn)品品質(zhì)方面一直獲得權(quán)威機(jī)構(gòu)的肯定。目前，萬科正進(jìn)一步完善全過程的質(zhì)量管理體系，建立高質(zhì)素的住宅建設(shè)合作網(wǎng)絡(luò)和團(tuán)隊(duì)。作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，萬科從2001年開始啟動(dòng)“合金計(jì)劃”，把各地公司各個(gè)階段比較優(yōu)秀的開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)熔合在一起，煅取出一套性能穩(wěn)定、廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標(biāo)。從2002年3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程》、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)規(guī)范文件陸續(xù)出臺(tái)，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。萬科擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富的工程管理隊(duì)伍，并通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、招投標(biāo)等形式，在工程發(fā)包和監(jiān)理發(fā)包環(huán)節(jié)，與具有一流資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，以保證工程質(zhì)量。正如聶梅生教授所說，在住宅產(chǎn)業(yè)化中，住宅品的品質(zhì)和信譽(yù)構(gòu)成了住宅品牌的主要內(nèi)涵。一直以來，萬科在物資采購方式上進(jìn)行了各項(xiàng)改革，努力在流通環(huán)節(jié)保證住宅部品的品質(zhì)和信譽(yù)。2000年12月，交易平臺(tái)出世，萬科各地地產(chǎn)公司的建材采購全部在網(wǎng)上進(jìn)行，這一公開、透明、安全、高效的采購方式，直指國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的痼疾，在同行中得到響應(yīng)。當(dāng)住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

使大批量采購成為可能，萬科對(duì)住宅部品的嚴(yán)格要求有了更強(qiáng)的“議價(jià)力”。2001年6月，萬科利用“中城房網(wǎng)”和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，與美標(biāo)潔具、廣州日立電梯、ICI涂料、賓士柴油發(fā)電機(jī)組、西門子和松本開關(guān)插座等多家優(yōu)質(zhì)部件供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。這些著名品牌，因此也成為萬科品牌的有機(jī)組成部分。進(jìn)入2002年，萬科仍在繼續(xù)重組、優(yōu)化項(xiàng)目發(fā)展各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程，充分利用公司內(nèi)外的專業(yè)資源，建立工程管理信息系統(tǒng)，通過專業(yè)化培訓(xùn)、業(yè)務(wù)考察、案例教學(xué)、專題研究等方式，建立一支有集體尊嚴(yán)和榮譽(yù)感的工程管理隊(duì)伍，使產(chǎn)品品質(zhì)成為企業(yè)品牌的有力支撐和保障。

第四篇：萬科地產(chǎn)薪酬福利

萬科地產(chǎn)薪酬福利制度解析

公司按照市場(chǎng)化原則,提供業(yè)內(nèi)富有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬,吸納和保有優(yōu)秀人才。

1.1 市場(chǎng)化:在行業(yè)內(nèi)保持富有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬水平,與公司在各地的市場(chǎng)地位相一致。

1.2 因崗而異:薪酬體現(xiàn)不同崗位在決策責(zé)任、影響范圍、資格要求等方面的特性。

1.3 成果分享:公司獲得的每一個(gè)進(jìn)步都和廣大職員的努力密切相關(guān),公司發(fā)展的同時(shí)要讓職員分享成功的果實(shí)。

1.4 均衡內(nèi)外部報(bào)酬:關(guān)注薪酬等外部報(bào)酬的同時(shí),亦不能忽略對(duì)工作的勝任感、成就感、責(zé)任感、個(gè)人成長(zhǎng)等內(nèi)部報(bào)酬。

1.5 為卓越加薪:薪金和服務(wù)時(shí)間長(zhǎng)短、學(xué)歷高低沒有必然關(guān)系,但是和業(yè)績(jī)、能力密切相關(guān)。

1.6 薪酬保密:薪酬屬于個(gè)人隱私,任何職員不得公開或私下詢問、議論其他職員的薪酬。

2.薪酬構(gòu)成2.1 職員現(xiàn)金年收入包括固定收入和浮動(dòng)收入兩部分。

(1)固定收入=崗位薪金+住房補(bǔ)貼+雙薪+過節(jié)費(fèi)。

A、崗位薪金:公司實(shí)行月薪制,崗位薪金是固定收入的主要組成。

B、住房補(bǔ)貼:為職員解決住房問題提供現(xiàn)金支持。

C、雙薪:上一所在單位經(jīng)營(yíng)正常的情況下,每年的1月份發(fā)放上一的雙薪,基數(shù)為當(dāng)月的崗位薪金。

D、過節(jié)費(fèi):春節(jié)、中秋節(jié)各發(fā)放一次。

(2)浮動(dòng)收入以獎(jiǎng)金體現(xiàn),包括季度獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng)等。

2.2 按政府規(guī)定,公司為職員購買社會(huì)保險(xiǎn),個(gè)人須承擔(dān)的部分從每月薪金中扣除。

2.3 個(gè)人所得應(yīng)繳納所得稅,由公司代扣代繳。

3.發(fā)薪日期和支付方式

公司按職員的實(shí)際工作天數(shù)支付薪金,付薪日為每月15日,支付上月11日至當(dāng)月10日的薪金。若付薪日遇節(jié)假日或休息日,則在最近的工作日支付。公司將在每月付薪日前將薪金轉(zhuǎn)入以職員個(gè)人名義開立的中國(guó)銀行存折帳戶內(nèi)。

4.薪金調(diào)整機(jī)制

4.1調(diào)薪

(1)公司每年上半年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值變化和個(gè)人業(yè)績(jī)進(jìn)行一次統(tǒng)一的薪金調(diào)整,具體時(shí)間、操作辦法按集團(tuán)人力資源部通知

執(zhí)行。

(2)每年下半年進(jìn)行一次補(bǔ)充性薪金調(diào)整,主要適用于上半年調(diào)薪以后轉(zhuǎn)正的職員以及在中期業(yè)績(jī)考核中表現(xiàn)優(yōu)異的個(gè)別職員,作為對(duì)上半年調(diào)薪的補(bǔ)充。

4.2 即時(shí)調(diào)薪

(1)因轉(zhuǎn)正、職位變動(dòng)、專業(yè)級(jí)別調(diào)整、違紀(jì)而進(jìn)行的調(diào)薪,屬于即時(shí)調(diào)薪。

(2)轉(zhuǎn)正調(diào)薪自轉(zhuǎn)正之日起執(zhí)行,其他即時(shí)調(diào)薪依據(jù)審批意見執(zhí)行。

4.3 職員薪金由集團(tuán)人力資源部統(tǒng)一管理。

5.特殊期間的薪金給付

5.1 工傷醫(yī)療期內(nèi)

工傷職員在工傷醫(yī)療期內(nèi)停發(fā)薪金,改為按月發(fā)給工傷津貼。工傷津貼的基數(shù)為職員崗位薪金加住房補(bǔ)貼。工傷醫(yī)療期滿停發(fā)工傷津貼。

5.2 病(傷)假內(nèi)

(1)病(傷)假期間扣除福利補(bǔ)貼,具體依所在單位相關(guān)規(guī)定辦理。

(2)職員患病或非因工負(fù)傷,需要停止工作治療時(shí),根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定享有3-24個(gè)月的醫(yī)療期。

(3)連續(xù)病(傷)假或一年內(nèi)累計(jì)病(傷)假不超過6個(gè)月的,按以下標(biāo)準(zhǔn)支付病(傷)假期薪金:

A、司齡不滿5年者,(來自:)為本人崗位薪金和住房補(bǔ)貼的60%;

B、司齡滿5年不滿10年者,為本人崗位薪金和住房補(bǔ)貼的70%;

C、司齡滿10年及10年以上者,為本人崗位薪金和住房補(bǔ)貼的80%。

(4)連續(xù)病(傷)假或一年內(nèi)累計(jì)病(傷)假在6個(gè)月以上的,停發(fā)病(傷)假期薪金,按下列標(biāo)準(zhǔn)給付救濟(jì)費(fèi):

A、司齡不滿5年者,為本人崗位薪金和住房補(bǔ)貼的50%;

B、司齡滿5年及5年以上者,為本人崗位薪金和住房補(bǔ)貼的60%;

(5)連續(xù)病(傷)假6個(gè)月及以上者,每第7個(gè)月起酌情下調(diào)薪金級(jí)別一次,每次下調(diào)幅度不超過5級(jí),救濟(jì)費(fèi)隨之調(diào)整,救濟(jì)費(fèi)不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的120%,低于此限不予降薪;

(6)醫(yī)療期內(nèi),救濟(jì)費(fèi)不得低于所在單位平均薪金(崗位薪金和住房補(bǔ)貼)的40%。

5.3 事假

事假期間扣除崗位薪金和住房補(bǔ)貼,福利補(bǔ)貼的扣除依據(jù)所在單位有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6.特別提示

職員若屬于從公司離職后重新進(jìn)入公司的情況,其司齡將從最近一次進(jìn)入公司起計(jì)。

(二)福利

1.休假

1.1 國(guó)家法定節(jié)假日期間員工放假,包括:元旦1天,春節(jié)3天,“五一”勞動(dòng)節(jié)3天,“十一”國(guó)慶節(jié)3天。期間照常支付薪金。

1.2 職員轉(zhuǎn)正后可享受帶薪假期,包括:年休假、婚假、喪假、調(diào)動(dòng)假、生育假。

(1)年休假:職員自加入公司的第二年1月1日起,即享有15個(gè)工作日的年休假。

A、職員可根據(jù)工作安排并征得上司批準(zhǔn)同意后取假。取假的一般原則如下:

① 轉(zhuǎn)正以后才能取假;

② 一次取假在5個(gè)工作日(含)以上的,需提前一個(gè)月申報(bào)休假計(jì)劃,未提前申報(bào)者,上司可以拒絕此類休假請(qǐng)求;③ 年休假只在當(dāng)年有效,不累計(jì)到下一年;

④ 各一線公司總經(jīng)理、總部部門總經(jīng)理及以上人員的休假需報(bào)直接上司審批、集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn)并報(bào)集團(tuán)人力資源部備案,休假前應(yīng)依公司有關(guān)規(guī)定發(fā)布休假知會(huì);

⑤ 具體假期審批規(guī)定依所在單位相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

B、計(jì)算方法:年休假取假按照工作日計(jì)算,最小取假單位為0.5個(gè)工作日,不足0.5個(gè)工作日以0.5個(gè)工作日計(jì),超過0.5個(gè)工作日不足1個(gè)工作日以1個(gè)工作日計(jì)?？啥啻稳〖佟?/p>

C、凡符合以下情況之一的,不享受當(dāng)年年休假:

① 一年內(nèi)病(傷)、事假相加超過65天;

② 一年內(nèi)休產(chǎn)假超過30天;

③ 一年內(nèi)一次性病假超過45天或累計(jì)病假超過65天;

④ 一年內(nèi)一次性事假超過25天或累計(jì)事假超過30天。

如在年休假后再請(qǐng)病(傷)假、事假超過上述規(guī)定時(shí)間的,則在下一取消年休假。

D、公司每年向當(dāng)年享有年休假的職員一次性發(fā)放300元年休假補(bǔ)貼,其余費(fèi)用不再報(bào)銷。

E、職員在因病或非因公負(fù)傷請(qǐng)假時(shí),如當(dāng)年年休假尚有剩余,可按年休假取假審批流程從年休假中折抵,經(jīng)公司同意后作為年休假處理。

F、由公司安排出國(guó)考察,按實(shí)際考察天數(shù)的50%折抵個(gè)人當(dāng)年年休假。實(shí)際考察天數(shù)的50%不足半天算半天,超過半天不足一天算為一天。

(2)婚假:對(duì)依國(guó)家婚姻法履行正式登記手續(xù)的轉(zhuǎn)正職員給予婚假7天,如符合男25周歲、女23周歲及以上初婚的晚婚條件,另加10天假期。但職員必須在結(jié)婚注冊(cè)日后6個(gè)月內(nèi)一次性取假。

(3)喪假:直系親屬(指配偶、子女、父母或配偶之父母)去世,可取假5天。

(4)調(diào)動(dòng)假:異地辦理行政和戶口關(guān)系調(diào)動(dòng)手續(xù),可根據(jù)辦理相關(guān)手續(xù)的實(shí)際需要取假,累計(jì)不超過5個(gè)工作日。(5)生育假

A、女職員產(chǎn)假

產(chǎn)假

領(lǐng)獨(dú)生子女證增加假期

產(chǎn)假合計(jì)

非晚育

90天

35天

125天

晚育

105天

35天

140天

注:①男26周歲、女24周歲及以上初育為晚育;

②產(chǎn)假以產(chǎn)前后休假累計(jì)。

B、男職員護(hù)理假:10天(限在女方產(chǎn)假期間)。

C、哺乳假:小孩一周歲以內(nèi),上班時(shí)間給母親每天哺乳時(shí)間一小時(shí)(不含午餐時(shí)間)。

D、計(jì)劃生育假:職員必須遵守政府有關(guān)計(jì)劃生育的規(guī)定,計(jì)劃生育假按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。萬科地產(chǎn)薪酬福利制度解析 E、如當(dāng)?shù)卣碛猩僖?guī)定的,可按天數(shù)多者取假。

1.3 本款中對(duì)假期天數(shù)的計(jì)算除特別指明以工作日計(jì)算外,均以自然天連續(xù)計(jì)算。

2.社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金

2.1 公司按當(dāng)?shù)卣?guī)定為職員辦理基本社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金,并承擔(dān)公司應(yīng)繳納部分,個(gè)人應(yīng)繳納部分由公司代繳并從職員薪金中扣除?；旧鐣?huì)保險(xiǎn)具體包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等項(xiàng)目。具體險(xiǎn)種、繳交比例依各地社會(huì)保險(xiǎn)政策不同而有所不同,可向所在單位人力資源部門咨詢。

2.2 社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金應(yīng)由公司繳納部分由職員所在單位承擔(dān)。

2.3 原則上,社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金在職員戶籍所在地繳交;對(duì)于戶籍不在集團(tuán)投資城市的職員,則在工作單位所在地繳交。如果職員對(duì)適用地有特殊要求,需另行向公司提出申請(qǐng)。

2.4 購買基本醫(yī)療保險(xiǎn)后,具體就醫(yī)程序及與基本醫(yī)療保險(xiǎn)有關(guān)的具體事務(wù),請(qǐng)向所在單位人力資源部門咨詢。

2.5 若當(dāng)?shù)匚磳?shí)行相應(yīng)醫(yī)療保險(xiǎn),則實(shí)行醫(yī)療費(fèi)用定額管理,由各地公司單列會(huì)計(jì)科目。具體就醫(yī)規(guī)定等事宜請(qǐng)向所在單位人力資源部門咨詢。

2.6 工傷醫(yī)療期的醫(yī)療等費(fèi)用按照國(guó)家政策,由社會(huì)統(tǒng)籌的工傷醫(yī)療保險(xiǎn)以及公司為員工購買的團(tuán)體意外險(xiǎn)承擔(dān)。工傷醫(yī)療期滿后有能力繼續(xù)在原單位工作的,所在單位安排相適應(yīng)的工作崗位。其他情況按照國(guó)家規(guī)定和公司有關(guān)政策辦理。

3.商業(yè)保險(xiǎn)

公司為職員購買商業(yè)保險(xiǎn),包括:

3.1 為所有職員統(tǒng)一購買團(tuán)體意外險(xiǎn)。

3.2 在職員自愿的基礎(chǔ)上為職員購買大病醫(yī)療保險(xiǎn),費(fèi)用由公司和職員共同承擔(dān),同時(shí)公司可協(xié)助職員基于團(tuán)體優(yōu)惠辦理家屬大病醫(yī)療保險(xiǎn)(僅包括配偶、子女、職員本人父母)。

3.3 詳情請(qǐng)向所在單位人力資源部門咨詢。

4.賀儀與奠儀

4.1賀儀

(1)職員辦理結(jié)婚登記手續(xù)后,如符合晚婚條件,請(qǐng)將結(jié)婚證于注冊(cè)后一個(gè)月內(nèi)呈報(bào)所在單位人力資源部門,所在單位將致新婚賀儀人民幣300元整。

(2)職員在子女出生后6個(gè)月內(nèi)向所在單位人力資源部門出示《獨(dú)生子女證》(初生雙胞胎憑出生證明),所在單位將致賀儀人民幣300元整。

(3)職員如在子女入學(xué)后一個(gè)月內(nèi)向所在單位人力資源部門出示入學(xué)通知,所在單位將為職員子女入讀小學(xué)、初中、高中、中專致賀儀人民幣300元整,為職員子女入讀高等院校致賀儀人民幣1000元整。

4.2 奠儀

職員如在直系親屬(指配偶、子女、父母或配偶之父母)不幸去世后一個(gè)月內(nèi)知會(huì)所在單位人力資源部門,所在單位將致奠儀人民幣1000元整。

5.獨(dú)生子女費(fèi)

5.1 職員自領(lǐng)取《獨(dú)生子女證》并向所在單位人力資源部門出示之日起至子女滿14周歲止,由所在單位每月給予保育費(fèi)補(bǔ)助人民幣30元,獨(dú)生子女醫(yī)療補(bǔ)貼人民幣100元。初生雙胞胎比照此待遇,只享受一份獨(dú)生子女保育補(bǔ)助與獨(dú)生子女醫(yī)療補(bǔ)貼。

5.2 夫婦同在公司的只能一方享受此待遇。

第五篇：中國(guó)旅游地產(chǎn)研究報(bào)告

中國(guó)旅游地產(chǎn)研究報(bào)告

一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程

（一）旅游地產(chǎn)的含義

（二）地中海的貴族消費(fèi)階段

（三）分時(shí)度假的大力發(fā)展

（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展

（五）旅游地產(chǎn)的全國(guó)開發(fā)熱

二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）資本進(jìn)入來源的多元化

（二）產(chǎn)品線不斷延伸

（三）營(yíng)銷手段不斷翻新

三、旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)分析

（一）總體蛋糕

（二）需求心理分析

（三）營(yíng)銷中出現(xiàn)的幾個(gè)亮點(diǎn)

四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅

（二）高尚復(fù)合型社區(qū)

（三）時(shí)權(quán)酒店

（四）養(yǎng)老公寓

（五）獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧

（六）升級(jí)版農(nóng)家樂

（七）滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動(dòng)型度假村

（八）主題式小鎮(zhèn)

（九）體驗(yàn)式住宿設(shè)施

（十）旅游新區(qū)

（十一）主題式商業(yè)中心

（十二）旅游商業(yè)中心

（十三）高端度假酒店或別墅

五、未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

六、旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目投資和風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)述

（一）項(xiàng)目投資準(zhǔn)備

（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例

（一）成功

1、華僑城

2、京津新城

3、成都芙蓉古城

4、西安曲江新城

（二）失敗

1、內(nèi)蒙根河“天工部落”

2、千島湖鳳凰度假村

3、湖南江永

4、內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫 導(dǎo)言

“推開窗門，向左看，是石板路、傾斜的屋檐和印滿歲月痕跡的城門和城墻。向右看，是悠悠的烏篷船、流動(dòng)的苗家歌聲和光屁股小孩在水中嬉鬧的身影，是用任何語言都難以描摹的寧靜和美麗的沱江?！边@是一個(gè)游客住在湖南鳳凰吊腳樓的描述。

目前，沱江兩邊的吊腳樓可謂寸土寸金，靠近江邊的房間每年的資金可以達(dá)到5萬元。整個(gè)沱江的特色客棧的發(fā)展以虹橋?yàn)橹行牟粩嘞蛏舷掠伟l(fā)展，一條河富裕了一城的百姓。

有人說：“本來葉文智想搞旅游，但沒有想到一不小心為當(dāng)?shù)匕傩諑艘黄蜅５禺a(chǎn)，如果當(dāng)年葉文智在沱江旁邊控制100畝土地，今天的葉文智絕對(duì)步入福布斯富豪之列”。目前，全球有2000萬人購買了各種不同形式的旅游地產(chǎn)。有人估計(jì)，如果中國(guó)500萬人涉足旅游地產(chǎn)消費(fèi)，平均每人按5萬元計(jì)算，那么將是2500億元的大蛋糕。

為了這誘人的蛋糕，各路資金蜂擁而至，各種造成運(yùn)動(dòng)此起彼伏。從2003年的深圳某公司北上湖南江永整體開發(fā)全縣的旅游資源，2005年北京鷹象控制內(nèi)蒙古額爾古納3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首創(chuàng)等特大型企業(yè)不斷圈地組成，全國(guó)上下迎來了一股旅游地產(chǎn)熱。熱鬧的背后需要冷思考，旅游地產(chǎn)不敗的神話已經(jīng)投入了一個(gè)個(gè)不和諧的漣漪。讓我們以理智的眼光來面對(duì)這全國(guó)各地迅速興起的旅游地產(chǎn)的烽火。

一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程

（一）旅游地產(chǎn)的含義

旅游地產(chǎn)：指所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類型。主要包括三類：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價(jià)值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢(shì)，因而備受開發(fā)商和購房者關(guān)注和青睞。

旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。一般以主題公園最為常見。

旅游商業(yè)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游住宅地產(chǎn)：指依靠旅游景區(qū)、景點(diǎn)、主題公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來的住宅物業(yè)。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型，這一類屬于第二住所，也就是我們所說的度假地產(chǎn)；同時(shí)也包括位于旅游區(qū)內(nèi)外用來居住的第一住所，此類物業(yè)的購買者主要來源于旅游區(qū)所在地常住居民。

（二）地中海的貴族消費(fèi)階段

地中海流域有史以來處在歐洲歷史與文化的交接點(diǎn)。文化上，東岸的中東地區(qū)是當(dāng)今世界的兩大宗教——基督教與伊斯蘭教的發(fā)源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。古羅馬人就稱這個(gè)海為“地中海”，其拉丁語原文Mare Mediterraneum直譯就是“中央國(guó)之?！薄?/p>

地中海的旅游地產(chǎn)可以追溯到十九世紀(jì)前，以法國(guó)南部和意大利的那不勒斯最為典型。

1、法國(guó)南部的貴族旅游地產(chǎn)時(shí)代（1）英國(guó)首相的指引

在19世紀(jì)以前，休假本來就是富人或貴族的特權(quán)。英國(guó)是浪漫主義文化的發(fā)源地，崇尚自然的英國(guó)式花園就出現(xiàn)在那個(gè)時(shí)代。l839年，英國(guó)首相布魯安(Brougham)勛爵在他的意大利之行途中發(fā)現(xiàn)，地中海岸的風(fēng)景是那樣漂亮，氣候那樣宜人，而且遠(yuǎn)離社會(huì)的喧囂。卸任后，他到這里生活，在這里建起了自己的別墅，并生活到30年后去世。這期間他給許多親友寫信，描述法國(guó)南部海岸的美麗，從而引發(fā)了英國(guó)人的興趣，紛紛在冬天來到法國(guó)南部的海灣度假。

（2）法國(guó)詩人科諾的示范

l858年，法國(guó)詩人科諾(Conneau)在法國(guó)南部海岸休假時(shí)，給皇后(拿破侖三世的妻子)寫信介紹地中海岸的美麗宜人。這下又激起了法國(guó)人對(duì)海岸的興趣，于是法國(guó)國(guó)王、貴族等紛紛來到海岸度假，并以此引發(fā)了歐洲其他皇室的興趣，地中海北岸一下成為歐洲王公貴族和富豪名儒云集的勝地。

隨著來海岸休假的英國(guó)人和法國(guó)人越來越多，海岸的旅游業(yè)開始興起。到處建起了別墅和旅館，甚至建起了供富人娛樂的賭場(chǎng)，從而成為歐洲最著名的休假和療養(yǎng)勝地。可惜這樣的黃金時(shí)代到第一次世界大戰(zhàn)時(shí)結(jié)束了，海岸上又旅客稀落，興建的豪華賓館無人問津。

（3）美國(guó)的“爵士樂時(shí)代”的享受心理

好在幾年后開始了美國(guó)的“爵士樂時(shí)代”，美國(guó)人要到歐洲來尋找他們?cè)诿绹?guó)無法享受到的自然景觀與人文景觀，于是再度發(fā)現(xiàn)了法國(guó)南部海岸。但原來充滿貴族氣氛的海岸度假文化，現(xiàn)在變得“爵士”化：海岸上看不到王室貴族，而是演員明星、作家。威士忌替代了香檳酒，美國(guó)平民的別克車替代了英國(guó)貴族的勞斯萊斯車。尤其在1925年，一位美國(guó)作家(百萬富翁)一改以往歐洲人冬天來海岸休假的傳統(tǒng)，而是夏天來海岸度假，發(fā)現(xiàn)夏日的海岸更美。從此以后，法國(guó)南部海岸從傳統(tǒng)的冬季度假勝地，變成了暑期度假勝地，改變了法國(guó)南部海岸的度假文化。

（4）法國(guó)藝術(shù)家的集體向南部逃離

巴黎，作為近代歐洲的第一大都市，曾是各種藝術(shù)流派的搖籃，最后墮落成售賣藝術(shù)的商場(chǎng)。在現(xiàn)代化浪潮中，一個(gè)個(gè)“現(xiàn)代派”藝術(shù)家逃離巴黎，去法國(guó)南部的地中海沿岸和鄉(xiāng)村尋找自然天地，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的法國(guó)南部還沒有被工業(yè)革命波及，還充滿了農(nóng)耕社會(huì)的自然環(huán)境。尼斯及地中海沿岸一下成了現(xiàn)代派藝術(shù)家的搖籃。

在十九世紀(jì)到二十世紀(jì)的法國(guó)南部，貴族度假旅游形成了數(shù)不清的城堡，實(shí)際上就是今天自發(fā)而形成的旅游地產(chǎn)，對(duì)中國(guó)度假旅游的發(fā)展具有非常現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。

2、意大利那不勒斯的旅游地產(chǎn)

（1）火山掩埋的旅游古城

那不勒斯非但自然風(fēng)光優(yōu)美，古跡也很多。我小時(shí)候看的第一本科普啟蒙書《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的維蘇威火山在公元79年噴發(fā)的情景，當(dāng)年火山灰掩埋了龐貝古城，一千多年后才被發(fā)現(xiàn)。這個(gè)古城在16世紀(jì)被發(fā)現(xiàn)并開始發(fā)掘，現(xiàn)在這個(gè)位于那不勒斯郊外的世界著名古跡已經(jīng)有許多游客進(jìn)入?yún)⒂^，古城還保存著當(dāng)年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場(chǎng)等。

（2）度假地產(chǎn)小鎮(zhèn)——蘇蓮?fù)械娘L(fēng)采

蘇蓮?fù)?Sorrento又譯索倫托)是一個(gè)海邊度假小鎮(zhèn)，漫步在蘇蓮?fù)墟?zhèn)的街道上、海岸邊，流連一下街邊咖啡座，領(lǐng)略浪漫的意大利風(fēng)情，是很令人向往的事。登上高處小鎮(zhèn)，悠閑漫步在這海邊的街上，輕風(fēng)拂面，鮮花處處；看著幢幢色彩鮮艷、造型各異的別墅聳立在山崖海邊，在藍(lán)天白云、蔚藍(lán)大海等背景的襯托，無論從哪個(gè)角度看都是一幅很美的風(fēng)景畫。

那不勒斯卡普里島和南邊的阿瑪爾菲海岸更是大量歐洲游客前來南意大利消夏的地方。阿瑪爾菲海岸因其海岸懸崖的美麗風(fēng)光被聯(lián)合國(guó)教科文組織定為世界自然和文化遺產(chǎn)，也被美國(guó)《國(guó)家地理雜志》評(píng)為人一生必須看一次的世界51個(gè)地方之一。

（三）分時(shí)度假的大力發(fā)展

1、分時(shí)度假的定義和起源

（1）定義

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院旅游研究中心研究報(bào)告《旅游綠皮書-2000～2002年中國(guó)旅游發(fā)展分析與預(yù)測(cè)》一書中，對(duì)分時(shí)度假的描述為：最初是指人們?cè)诙燃俚刭徺I房產(chǎn)時(shí)，只購買部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)實(shí)行交換。

“分時(shí)度假”是一個(gè)三贏的格局：酒店可以提高入住率；會(huì)員通過一次性的買斷不僅可以享受遠(yuǎn)遠(yuǎn)比酒店的門市價(jià)優(yōu)惠很多的價(jià)格，也抵消了今后若干年的通脹風(fēng)險(xiǎn)，還可以通過連鎖網(wǎng)絡(luò)“交換”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI這樣的中介也因此掙得自己的傭金。

（2）起源

上世紀(jì)60年代，法國(guó)有12個(gè)家庭在阿爾卑斯山合買了一套房子，每戶擁有1個(gè)月的使用權(quán)，這就是“分時(shí)度假”的雛形。在60年代早期，一位名叫亞歷山大〃奈特（Alexander Nette）的德國(guó)人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時(shí)度假概念。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費(fèi)者，然后給予每個(gè)購買者在度假地住宿的權(quán)利，所有購買者被稱為股東或合伙人。隨后，他又創(chuàng)建了專門經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品的歡樂邁格（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購買其房產(chǎn)。到20世紀(jì)90年代，這家公司共有12.5萬名股東和遍布?xì)W洲15個(gè)國(guó)家的53處分時(shí)度假地。1967年，法國(guó)著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計(jì)了分時(shí)度假產(chǎn)品，這是全球第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這家公司在位于法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時(shí)度假產(chǎn)品并一舉成功。

（3）在美國(guó)的大力發(fā)展

20世紀(jì)70年代之后，分時(shí)度假概念大量傳入美國(guó)本土。當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)商建設(shè)大批公寓房和度假別墅。70年代中期的石油危機(jī)中，因油價(jià)上漲使美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，房產(chǎn)大量閑臵，房地產(chǎn)商急需解決積壓房產(chǎn)的需求，客觀上推動(dòng)了分時(shí)度假產(chǎn)品在美國(guó)的發(fā)展。但引入分時(shí)度假概念并開始銷售的美國(guó)經(jīng)營(yíng)者很快就發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題：即產(chǎn)品過于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購買了分時(shí)度假產(chǎn)品之后，只能年復(fù)一年地在同一度假地度假。為了解決這個(gè)問題，有人在分時(shí)度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展開發(fā)出分時(shí)度假交換系統(tǒng)。擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，通過全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級(jí)別但位于其它地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。在20世紀(jì)80年代初期，分時(shí)交換的概念從美國(guó)佛羅里達(dá)傳播到英國(guó)和西班牙，分時(shí)度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，這一概念的回傳標(biāo)志著這一產(chǎn)品進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段。

（4）分時(shí)度假在中國(guó)的探索之路

這個(gè)東西進(jìn)入中國(guó)沒幾天，“就被不肖的代理商搞砸了”。代理商的胡作非為給那些原本想老老實(shí)實(shí)發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的人以沉重的打擊。比如，他們暗示消費(fèi)者，只要成為他們的會(huì)員，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事實(shí)上，你是否可以取得那個(gè)國(guó)家的簽證還是個(gè)問題。目前，向中國(guó)公民開放的旅游目的地只有20多個(gè)，而是否給你簽發(fā)簽證，是屬于申請(qǐng)國(guó)的國(guó)家主權(quán)，是人家的政府行為。誰敢做這種擔(dān)保，誰就是在騙人。還有，即使取得簽證沒有問題，交換成功率也不敢說就一定是100%。

為了解決誠(chéng)信問題，海南的部分酒店自己做直銷，或者委托分時(shí)度假公司分銷，消費(fèi)者直接與酒店簽訂協(xié)議，或者同時(shí)也與代理商簽訂協(xié)議。

隨著國(guó)外擁有雄厚資源的分時(shí)度假公司的進(jìn)入和帶薪休假制度的實(shí)現(xiàn)，分時(shí)度假將在全國(guó)得到大力的發(fā)展。

（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展

1、海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)占有重要地位

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)的市場(chǎng)份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的知名品牌。海南旅游地產(chǎn)集“住宅、度假、投資”三種功能于一身，正顛覆中國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

2、上世紀(jì)旅游地產(chǎn)泡沫

從上個(gè)世紀(jì)80年代末期開始一直延續(xù)到90年代中期的海南地產(chǎn)泡沫崩破災(zāi)難，使得包括地產(chǎn)在內(nèi)的海南經(jīng)濟(jì)幾乎陷入滅頂之災(zāi)，其影響至今隨處可見，可謂積重難返。據(jù)海南省建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)資料，海南地產(chǎn)從其快速升溫，直至因泡沫產(chǎn)生而走向低谷，前后不到兩年時(shí)間。在海南建省之后的1989年；投資額僅為3.3億元，1990年也不過4.1億元；但此后便以數(shù)倍的速度增長(zhǎng)。以1990年作為投資基準(zhǔn)對(duì)比點(diǎn)，1991年增長(zhǎng)2.6倍，1992年增長(zhǎng)7.3倍，而1993年和1994年則分別增長(zhǎng)14倍和13.9倍，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過57億元，達(dá)到投資熱的頂峰。投資過熱并不是問題的關(guān)鍵，真正導(dǎo)致海南地產(chǎn)致命一擊的是大量資金用于炒地皮、炒樓花的投機(jī)運(yùn)動(dòng)當(dāng)中。當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)清晰地顯示出這種投機(jī)的本質(zhì)：1991年至1996年，海南新增非農(nóng)建設(shè)用地42307公頃，項(xiàng)目竣工的只有7345公頃，占17.36 ％。土地倒賣不但抬升地價(jià)，而且阻礙了真正想搞開發(fā)的土地商。擊鼓傳花總有斷鏈的時(shí)候，等到事情真正出現(xiàn)時(shí)，海南完全陷入災(zāi)難。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從1995年起，海南整個(gè)房地產(chǎn)投資急劇滑坡，當(dāng)年比上年下降49％，隨后的幾年，投資額直線跳水。至1998年年底，大量資金沉積在594萬平方米空臵商品房、120萬平方米停緩建工程和近30萬閑臵土地上。這個(gè)泡沫卷走了至少800億元人民幣，直接導(dǎo)致海南省 GDP連年下降。

3、博螯帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

舉世關(guān)注的博鰲論壇在風(fēng)景秀麗的博鰲小鎮(zhèn)召開，令海南為之一震。隨之而來的旅游熱潮也讓海南地產(chǎn)似乎看到了一絲春色，這春色就是以別墅、度假村、酒店為主要物業(yè)類型的旅游房地產(chǎn)。由于海南南部沿海風(fēng)景秀麗，每年吸引成千上萬的游客前來觀光度假，因此，此間房地產(chǎn)開發(fā)主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類別墅為主，且酒店主要集中在大東海、亞龍灣等沿海地帶。海南地產(chǎn)的旅游特色直接影響了其地產(chǎn)消費(fèi)群的構(gòu)成。由于本土消費(fèi)能力有限，地產(chǎn)客戶尤其是高端客戶絕大多數(shù)來自島外。有數(shù)據(jù)表明，海南的房地產(chǎn)客記當(dāng)中，超過60％是外地客戶。

4、海南旅游地產(chǎn)全線飄紅。

近年，海南進(jìn)入新一輪開發(fā)熱潮，根據(jù)海南省政府的有關(guān)資料，三亞海棠灣、萬寧神州半島、陵水清水灣、文昌銅鼓嶺、博鰲二期等10多個(gè)項(xiàng)目達(dá)成開發(fā)意向，面積達(dá)300多平方公里，相當(dāng)于全省城鎮(zhèn)建設(shè)有史以來的用地總規(guī)模。

香港中信泰富有限公司就于2005年9月與海南省萬寧市政府簽訂了框架協(xié)議，共同投資100億元，用10年時(shí)間合作開發(fā)用地面積超過5.7萬畝的神州半島項(xiàng)目。這個(gè)海南首個(gè)投資達(dá)百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，據(jù)說將建設(shè)成一個(gè)示范性旅游度假綜合發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和科教知識(shí)產(chǎn)業(yè)匯聚區(qū)。

此外，香港華潤(rùn)集團(tuán)投資50億元的海南石梅灣旅游度假區(qū)也完成了規(guī)劃設(shè)計(jì)，建成面向國(guó)際和內(nèi)地高端旅游市場(chǎng)的、類似泰國(guó)的普吉島和印尼的巴厘島的國(guó)際海濱旅游度假區(qū)，其酒店更是拉來了歐洲大財(cái)團(tuán)BELGRAVIA PROPERTIES LTD 聯(lián)手投資開發(fā)。此外，中遠(yuǎn)集團(tuán)、和黃地產(chǎn)、山東魯能、美國(guó)蘆薈株式會(huì)社，都在海南開始涉足旅游地產(chǎn)。而在雅居樂投資的陵水縣香水灣，富力也擬投資10億元建設(shè)綜合型度假村。

在國(guó)內(nèi)一線城市價(jià)格不斷節(jié)節(jié)攀高的前提下，海南的旅游地產(chǎn)價(jià)格也是不斷走高，三亞的公寓價(jià)格已經(jīng)到了6000元/平方米，?？?、萬寧等地的旅游地產(chǎn)價(jià)格也到4000元/平方米。

（五）旅游地產(chǎn)的全國(guó)開發(fā)熱

1、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的原因（1）居民收入增加產(chǎn)生巨大的休閑度假需求

一般說來，一個(gè)城市人均GDP超過5000美元，就有龐大的休閑度假市場(chǎng)，而縱觀國(guó)內(nèi)幾個(gè)發(fā)達(dá)的城市大部分已經(jīng)超過5000美元。其中最高的深圳是8815美元，位列全國(guó)第十三位的南京2006年人均也超過了5000美元。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使中國(guó)的旅游消費(fèi)迅速從觀光向度假過渡，度假客群的急劇增長(zhǎng)為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的需求，是旅游地產(chǎn)發(fā)展的核心原因。

（2）中國(guó)城鎮(zhèn)化比率的加速快速提高，極大促進(jìn)了對(duì)旅游地產(chǎn)的需求。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，2006年我國(guó)城鎮(zhèn)化率約為44％。根據(jù)國(guó)家“十一五”規(guī)劃和相關(guān)預(yù)測(cè)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率在2010年將接近50％，2020年將達(dá)到55％左右。旅游地產(chǎn)是一個(gè)比較泛地概念，不僅僅是普通的酒店，也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等，城鎮(zhèn)人口的增加同時(shí)也大大增加了對(duì)分時(shí)度假等旅游地產(chǎn)的需求。

（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)在近幾年的急劇升值

中國(guó)資產(chǎn)近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價(jià)格嚴(yán)重低于價(jià)值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產(chǎn)價(jià)值將得到體現(xiàn)。從而導(dǎo)致城市房產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，而作為郊區(qū)或農(nóng)村的旅游地產(chǎn)。本身拆遷成本和補(bǔ)償很低，同時(shí)由于旅游的發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，因此土地價(jià)格明顯低于城市土地，從而表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

城市房產(chǎn)價(jià)格的不斷走高，旅游房產(chǎn)相對(duì)較好的生態(tài)品質(zhì)和較低的房產(chǎn)價(jià)格，形成了一定的需求。

（4）投資性需求形成的巨大的市場(chǎng)

旅游地產(chǎn)價(jià)值的高低依賴于自然資源品質(zhì)的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時(shí)間的推移其價(jià)值會(huì)不斷遞增，從而具有很好的投資價(jià)值。民間剩余資金必然會(huì)抓住這個(gè)投資機(jī)會(huì)投資旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金的保值和增值。

2、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的表現(xiàn)

（1）空間的廣泛性 近兩年旅游地產(chǎn)不僅在發(fā)達(dá)城市廣泛存在，在二、三線城市也慢慢形成熱潮；不僅在國(guó)家級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)得到了大力發(fā)展，在省級(jí)甚至市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)也獲得了大量發(fā)展。不僅在郊區(qū)而且在農(nóng)村也得到了發(fā)展。

（2）投資主體的全民性

投資主體不僅有大的地產(chǎn)開發(fā)商，也有中小型的企業(yè)，甚至有眾多的農(nóng)民和白領(lǐng)人士。一些千畝以上的大的旅游地產(chǎn)投資巨大，一般是大的地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，但一些小型的酒店和客棧一般由中小投資商建設(shè)，郊區(qū)的大批量的農(nóng)家樂很多是由當(dāng)?shù)卮迕駚斫ㄔO(shè)，大部分產(chǎn)權(quán)式酒店的投資對(duì)象是發(fā)達(dá)地區(qū)的普通市民。

二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）資本進(jìn)入來源的多元化

1、房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)入

（1）全國(guó)性地產(chǎn)巨頭的介入情況

在業(yè)內(nèi)大家熟悉的雅居樂、富力地產(chǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、中信等旅游地產(chǎn)近幾年都把目光對(duì)準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)，并且都是投資較大的地產(chǎn)項(xiàng)目。

以雅居樂為例，雅居樂2007年1月份旗下首家五星級(jí)酒店在中山長(zhǎng)江高爾夫球場(chǎng)開業(yè)后，年內(nèi)又將有兩家四星級(jí)酒店分別在廣州和佛山南海投入使用。

目前，在廣州番禺、佛山南海建設(shè)的兩個(gè)四星級(jí)酒店都進(jìn)入到了裝修階段，年內(nèi)都可以正式營(yíng)業(yè)。雅居樂在廣州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已經(jīng)規(guī)劃了酒店，其中在海南省陵水縣東部沿海的清水灣規(guī)劃面積達(dá)2萬多畝，將沿著海岸線建設(shè)3個(gè)高爾夫球場(chǎng)和6家頂級(jí)酒店?！?/p>

（2）區(qū)域性的地產(chǎn)商紛紛以主體旅游地產(chǎn)的方式介入旅游地產(chǎn)。

區(qū)域性的地產(chǎn)商資金實(shí)力不是太深厚，但在當(dāng)?shù)赜袕V泛的人脈和文化的整合能力，因此往往能結(jié)合本地的文化建造主題旅游地產(chǎn)。在這方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。西安曲江新城占地47平方公里，是一個(gè)融旅游、會(huì)展和居住于一體的大型的綜合性的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商西安高科集團(tuán)是本地頗有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)。芙蓉古城占地1000畝，目前已經(jīng)是AAA級(jí)景區(qū)。其開發(fā)商臵信房產(chǎn)也是本地的開發(fā)商，將一片荒地打造成為一個(gè)具有濃厚民俗特色的綜合性的主題旅游景區(qū)。

2、旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)者的介入。

在旅游地產(chǎn)為開發(fā)之前，中國(guó)已產(chǎn)生了很多觀光型的旅游景區(qū)，在旅游發(fā)展的熱潮中獲得了第一桶金。并且在景區(qū)也建設(shè)了亭子、商店和餐廳等初級(jí)的旅游地產(chǎn)，主要是作為景區(qū)的輔助設(shè)施。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展，這些景區(qū)經(jīng)營(yíng)者開始利用自己的積累的資源開發(fā)旅游地產(chǎn)，主要集中于酒店特別是產(chǎn)權(quán)式酒店。目前在一般的有一定規(guī)模的酒店都有類似的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

3、旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)的投入。

旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)主要是旅游交通企業(yè)特別是航空公司和酒店，航空公司具有比較雄厚的實(shí)力和政府資源，在土地獲取方面具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有很強(qiáng)的資金實(shí)力，近年來頻頻進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，在國(guó)內(nèi)的航空公司中以海航最為典型。

酒店原來只是純粹作為住宿接待設(shè)施，雖然收益穩(wěn)定但比較慢，而產(chǎn)權(quán)式或分時(shí)度假酒店具有一次性回收的優(yōu)勢(shì)，因而受到了酒店經(jīng)營(yíng)者的青睞。

4、其它資金的介入。

在旅游利好的刺激下，許多資金加速介入，如北京某做物業(yè)商業(yè)開發(fā)的公司和深圳某貿(mào)易的公司，在獲得第一桶金后，紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，取得了巨大的成功。

（二）產(chǎn)品線不斷延伸

1、傳統(tǒng)的旅游商業(yè)和住宿等地產(chǎn)設(shè)施依然占有重要地位。

一般說來，任何景區(qū)都擁有一定的商業(yè)等物業(yè)設(shè)施，有些旅游物業(yè)本身是景區(qū)的重要吸引物。隨著旅游競(jìng)爭(zhēng)的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來越難以取得理想的市場(chǎng)份額。因此增加旅游物業(yè)是提升旅游景區(qū)品味的重要內(nèi)容，包括旅游民俗建筑、旅游寺廟和旅游酒店等。

在增加的旅游物業(yè)中，旅游商業(yè)是主要一環(huán)。因?yàn)槁糜紊虡I(yè)能帶來直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商業(yè)本身是一個(gè)很好的旅游吸引物，具有重要的旅游觀賞價(jià)值。

2、產(chǎn)權(quán)式酒店星火燎原。

產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)業(yè)主來說將投資和度假進(jìn)行了很好的結(jié)合，對(duì)開發(fā)商來說可以實(shí)現(xiàn)一次性收回投資。該商業(yè)模式具有很強(qiáng)的可操作性，受到了眾多開發(fā)商的歡迎，目前也是旅游地產(chǎn)的主流模式。

從中國(guó)的天涯海角三亞到最北端的大興安嶺，產(chǎn)權(quán)式酒店星羅棋布。在江蘇，圍繞南京幾乎形成了眾多的產(chǎn)權(quán)式酒店群落，依托茅山和寶華山都有產(chǎn)權(quán)式酒店和別墅出售。而香泉湖和白鷺島的產(chǎn)權(quán)式酒店的廣告也不斷沖擊大眾的視野。

3、特色小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)是依托一定的旅游資源，通過人為建設(shè)批量和成規(guī)模的休閑度假設(shè)施來形成一個(gè)集中的休閑旅游目的地，通過人氣的營(yíng)造來實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)盈利的目的。在國(guó)內(nèi)目前有如下幾種類型：

（1）以溫泉為依托的溫泉小鎮(zhèn)。

在中國(guó)，特色小鎮(zhèn)最突出的是溫泉小鎮(zhèn)，從廣東的從化和龍山等溫泉鎮(zhèn)，到內(nèi)蒙古的阿爾山等都是以溫泉為依托形成的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。

（2）人造的主題小鎮(zhèn)

通過挖掘當(dāng)?shù)匚幕蛞M(jìn)外來文化形成一個(gè)旅游集鎮(zhèn)，通過打造人氣來實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)的目的。如云南祿豐的恐龍小鎮(zhèn)、成都的芙蓉古鎮(zhèn)等。

（3）自然風(fēng)景區(qū)的小鎮(zhèn)

此類小鎮(zhèn)一般是依托某一個(gè)資源優(yōu)異的自然資源，將前往景區(qū)的人流進(jìn)行適度集中，從而形成一個(gè)旅游小鎮(zhèn)。比較典型的有廣東的南昆山鎮(zhèn)和江蘇鎮(zhèn)江的茅山鎮(zhèn)。

4、超級(jí)復(fù)合大型旅游地產(chǎn)。

超級(jí)復(fù)合大型旅游地產(chǎn)其最核心的目的在旅游而不是地產(chǎn)，旅游主要作用是營(yíng)造一個(gè)環(huán)境，通過環(huán)境的改造達(dá)到提升土地價(jià)值的目的，在目前做的比較成功的是深圳的華僑城和宋城，北京的長(zhǎng)城腳下的公社也是一個(gè)旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例。

5、特色旅游房地產(chǎn)正從理論走向?qū)嵺`。旅游地產(chǎn)目前正在向縱深挺進(jìn)，新的產(chǎn)品在不斷研發(fā)之中。如農(nóng)家樂房地產(chǎn)、分時(shí)度假酒店等。

傳統(tǒng)的農(nóng)家樂小而分散，并且難以保證質(zhì)量，部分開發(fā)商通過按農(nóng)家模式建設(shè)成片建筑，然后再出租或出售給經(jīng)營(yíng)方所形成的房地產(chǎn)。

（三）營(yíng)銷手段不斷翻新

1、策劃先行、廣告開路。

旅游地產(chǎn)屬于大宗的非必需品消費(fèi)，客戶購買非常理性，因此如果不針對(duì)客戶在做獨(dú)到的策劃，將很難引起消費(fèi)者的興趣，前期策劃至關(guān)重要。主要是挖掘和創(chuàng)造賣點(diǎn)，比如環(huán)境、投資回報(bào)率等。如華僑城在北京和成都的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就沒有刻意模仿深圳歡樂谷，而是根據(jù)當(dāng)?shù)匚幕M(jìn)行了修改。西安的曲江新城將47平方公里的土地上設(shè)臵成了綜合性的國(guó)際性的度假區(qū)，規(guī)劃了大唐芙蓉古城和海洋館等時(shí)尚的旅游設(shè)施。海南的許多地產(chǎn)項(xiàng)目將陽光、沙灘、海水和游艇以及軍事等主題進(jìn)行相連。

為了讓具有吸引力的房產(chǎn)信息傳遞給消費(fèi)者，房產(chǎn)商一般都按銷售收入的一定比例設(shè)定廣告費(fèi)用，在房地產(chǎn)火爆的今天，許多媒體的一半廣告收入來自于地產(chǎn)。

2、聚焦中國(guó)中心城市。

旅游地產(chǎn)消費(fèi)是非必需品，因此必須針對(duì)有投資或度假需求的高收入者。北京、上海和廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市是重點(diǎn)銷售對(duì)象。如山東日照的旅游地產(chǎn)大部分客源是北京和南京的消費(fèi)者。

3、全國(guó)性市場(chǎng)。

旅游地產(chǎn)的客源區(qū)域定位根據(jù)產(chǎn)品的實(shí)際情況分為區(qū)域性的客源和全國(guó)性的客源，但根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)看，大部分的旅游房地產(chǎn)的客源定位是全國(guó)性的客源，只有華僑城等旅游地產(chǎn)直接面對(duì)本市的客源，因?yàn)槠渥髀糜蔚哪康闹皇菫榱送恋厣?，不是為了度假的需要?/p>

海南的大部分旅游房產(chǎn)都是針對(duì)全國(guó)的客源，包括內(nèi)蒙古的部分高收入階層都在海南購買房屋。

4、價(jià)格呈階梯式分布。

旅游地產(chǎn)的價(jià)格取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是資源品位的高低，資源品位越高的地方，其旅游地產(chǎn)價(jià)值越大，反之就越少。另一個(gè)取決于距離核心消費(fèi)地的距離，距離核心消費(fèi)客源地越近，價(jià)值會(huì)越大，距離越遠(yuǎn)，價(jià)值越小。

海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展非常成熟，但是旅游地產(chǎn)的價(jià)格以知名度最高的三亞為最，均價(jià)達(dá)到6000元/平方米，文昌等地價(jià)格在4000元/平方米左右。海南東部地區(qū)的價(jià)格更低，有些達(dá)到2000元/平方米。

在距離長(zhǎng)三角和珠三角的核心城市越近的地方，價(jià)格越高，如周莊的旅游地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到8000元/平方米，而距離南京較近的安徽滁州，其精裝修的旅游地產(chǎn)價(jià)格在4000元左右，矛山的旅游別墅價(jià)格最低是2600元/平方米。

5、品牌越來越引起重視。

總體上說目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)公司還沒有形成強(qiáng)施的品牌，基本處在項(xiàng)目階段。

良好的旅游地產(chǎn)品牌可以獲得兩個(gè)積極的效果，一方面是提升價(jià)格，如華僑城的成功對(duì)其在北京和成都等地的項(xiàng)目起到了積極的影響。另一方面是獲得資源，對(duì)于旅游地產(chǎn)開發(fā)，各地頻頻出現(xiàn)投資商攜款潛逃的情況，為社會(huì)帶來不穩(wěn)定因素，因此品牌開發(fā)商更容易獲得當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可，更容易以較低的代價(jià)獲得當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)資源。

旅游地產(chǎn)投資巨大，目前全國(guó)性的品牌主要是深圳的華僑城和宋城，其品牌的迅速擴(kuò)展原因是旅游的成功。而一些產(chǎn)權(quán)式酒店，品牌的形成還處于緩慢的積累，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。

對(duì)于分時(shí)度假，由于中介代理的不規(guī)范運(yùn)作，發(fā)展舉步為維堅(jiān)，產(chǎn)品的發(fā)展還處于摸索階段，更談不上品牌。

三、旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)分析

（一）總體蛋糕。

旅游地產(chǎn)的總體蛋糕究竟有多大？目前在理論界有幾種說法。

1、未來十年按家庭計(jì)算：2500億元

2006年，中國(guó)的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品開始興起。2007年，宏觀市場(chǎng)對(duì)旅游地產(chǎn)的需求將推動(dòng)其邁入一個(gè)快速成長(zhǎng)階段。五合國(guó)際預(yù)計(jì)，在未來10年，中國(guó)將有500萬個(gè)家庭或個(gè)人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，按每個(gè)家庭出資5萬元購買旅游房產(chǎn)計(jì)，就將產(chǎn)生2500億元的市場(chǎng)額度。

2、未來十年按中產(chǎn)階層計(jì)算：1。7萬億元

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年指出，21世紀(jì)前10年到20年間，將是中國(guó)中產(chǎn)階層形成的重要時(shí)期，預(yù)計(jì)到2010年中產(chǎn)階層人數(shù)將達(dá)到1.7億人。如果這1。7萬人未來十年每人按1萬元計(jì)算，那么未來十年的總體蛋糕是1。7萬億元。

3、未來十年后的市場(chǎng)蛋糕：6。5萬億元

美國(guó)的納稅大全中，將美國(guó)的社會(huì)各階層按人口的比例分成了七個(gè)部分，最頂端的 1 ％為巨富，次端的 5 ％為富，前 10 ％為小富（中國(guó)統(tǒng)計(jì)中的最高收入層為 10 ％），前 25 ％的為中產(chǎn)上，次 25 ％的為中產(chǎn)下，剩余的 50 ％中包括了低收入人群和窮人。就是說美國(guó)25％屬于中產(chǎn)。中國(guó)未來按這個(gè)比例計(jì)算，人口按15億人計(jì)算，那么中產(chǎn)的總?cè)丝谑?。25億人，每人按2萬元消費(fèi)計(jì)算，那么總的市場(chǎng)蛋糕是6。5萬億元。

4、市場(chǎng)蛋糕的理性分析。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展是必然的，中產(chǎn)階層達(dá)到25％也是一個(gè)可行的數(shù)字，總這幾年城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)可以推測(cè)出來。但如果一個(gè)中產(chǎn)階層在旅游房產(chǎn)上是5萬元有點(diǎn)偏高，因?yàn)槁糜味燃俨粌H僅是房產(chǎn)，還有交通、餐飲等消費(fèi)。而且中產(chǎn)階層的消費(fèi)不僅僅局限在國(guó)內(nèi)，國(guó)外占有一部分，而國(guó)外這一部分中國(guó)房產(chǎn)商很難得到。當(dāng)然，旅游的產(chǎn)的消費(fèi)沒有包括，外國(guó)人在中國(guó)消費(fèi)的房產(chǎn)也有一定的市場(chǎng)，兩相抵消。如果按每人2萬元比較合理，因?yàn)橐粋€(gè)中產(chǎn)階層每年消費(fèi)按1000元計(jì)算，那么20年就是2萬元。

所以要說中國(guó)旅游產(chǎn)地的市場(chǎng)蛋糕，6。5萬億元是比較合理的。

（二）需求心理分析

1、休閑度假型心理。

中產(chǎn)階層的壓力越來越大，傳統(tǒng)的觀光式觀光旅游必然被度假旅游所取代。因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，休閑度假將成為一種基本點(diǎn)的需求。高收入者不僅要吃和住，還需要放松心靈，這種是心理是主流消費(fèi)心理。

2、投資型心理。

旅游房產(chǎn)具有投資價(jià)值具有兩個(gè)原因，一個(gè)是客觀的市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需求的急劇膨脹必然帶來資產(chǎn)的升值。另一個(gè)是資源的不可再生性。旅游地產(chǎn)依賴優(yōu)美的自然環(huán)境和和土地，而這些自然環(huán)境和土地隨著知名度的升高會(huì)升值。

3、炫耀型心理。

度假休閑也有高中低檔次之分。普通大眾可能通過分時(shí)度假獲得相對(duì)低廉的度假需求，而一些社會(huì)金字塔頂尖的人士將選擇豪華的超五星級(jí)設(shè)施，如阿聯(lián)酋迪拜的七星級(jí)帆船酒店，每個(gè)入住的客人都會(huì)感到是一種榮耀。通過入住這些高星級(jí)設(shè)施，獲得一種炫耀性的滿足感。

4、養(yǎng)老型心理。

一般說來，旅游房產(chǎn)比較偏遠(yuǎn)，難以邊工作邊居住。但退休后居住在風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)比大都市更能保證健康。因此在年輕時(shí)買一棟旅游房產(chǎn)作為養(yǎng)老居住成為許多高收入階層的選擇。

5、商務(wù)交際型心理。商務(wù)交際和談判需要一個(gè)相對(duì)好的環(huán)境，對(duì)于一些高檔次的別墅群，房產(chǎn)購買人可以形成一個(gè)交際平臺(tái)，有利于促進(jìn)事業(yè)的發(fā)展。同時(shí)商務(wù)談判如果放在風(fēng)景優(yōu)美的別墅更能使談判雙方放松，達(dá)到增加成功機(jī)遇的目的。

6、禮品型心理。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游度假將成為一種時(shí)尚，旅游房產(chǎn)也將會(huì)成為一種禮品。前期主要是子女送給父母，后期將擴(kuò)散到成為一種普通的禮品，從而形成一個(gè)禮品需求市場(chǎng)。

（三）營(yíng)銷中出現(xiàn)的幾個(gè)亮點(diǎn)

1、深度營(yíng)銷

深度營(yíng)銷，就是建立在互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上，以企業(yè)和顧客之間的深度溝通、認(rèn)同為目標(biāo)，從關(guān)心人的顯性需求轉(zhuǎn)向關(guān)心人的隱性需求的一種新型的、互動(dòng)的、更加人性化的營(yíng)銷新模式、新觀念。它要求讓顧客參與企業(yè)的營(yíng)銷管理，給顧客提供無限的關(guān)懷，與顧客建立長(zhǎng)期的合作性伙伴關(guān)系，通過大量的人性化的溝通工作，使自己的產(chǎn)品品牌產(chǎn)生潤(rùn)物細(xì)無聲的效果，保持顧客長(zhǎng)久的品牌忠誠(chéng)。它強(qiáng)調(diào)將人文關(guān)懷的色彩體現(xiàn)到從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到產(chǎn)品銷售的整個(gè)過程之中，乃至產(chǎn)品生命周期的各個(gè)階段。

旅游地產(chǎn)是大宗商品，而且競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，如果產(chǎn)品不與消費(fèi)者深度對(duì)接，將會(huì)嚴(yán)重影響產(chǎn)品的價(jià)值。

旅游地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)商品的全過程與消費(fèi)者進(jìn)行互動(dòng)成為部分品牌開發(fā)商的重要研究課題。發(fā)展商從得到某一類資源開始會(huì)就潛在的消費(fèi)者進(jìn)行深度調(diào)查，避免策劃的失誤和設(shè)計(jì)的缺陷。開發(fā)商建旅游地產(chǎn)不僅關(guān)注大的概念和定位，更關(guān)注費(fèi)者消費(fèi)的每一個(gè)細(xì)節(jié)。從而能在消費(fèi)者心目中形成良好的品牌效應(yīng)。

如海南某旅游地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的老年公寓開始只是關(guān)注老年的每一個(gè)細(xì)節(jié)，后來經(jīng)過網(wǎng)上大規(guī)模調(diào)查，許多老人希望將考慮短暫的小孩和中年人需求。因?yàn)橐坏绞罴?，老人的孫子們也會(huì)到爺爺這里來度假，老人的子女雖然工作繁忙，但是一旦有時(shí)間也會(huì)到海南去看老人。因此該產(chǎn)品在設(shè)計(jì)中將小孩的度假元素增加了進(jìn)去，大大增強(qiáng)了產(chǎn)品的吸引力。

2、精細(xì)化營(yíng)銷。

所謂精細(xì)化營(yíng)銷是企業(yè)恰當(dāng)而貼切地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，并采取精耕細(xì)作式的營(yíng)銷操作方式，將自己的市場(chǎng)做深做透，進(jìn)而獲得預(yù)期效益，既是一種戰(zhàn)略導(dǎo)向又是一種策略推進(jìn)。

精細(xì)化營(yíng)銷作為大件商品尤其具有很好的功效。山東日照瀕臨海邊的一樓盤針對(duì)南京市場(chǎng)主要是投資客戶，于是與南京某樓盤實(shí)現(xiàn)聯(lián)合營(yíng)銷，讓投資客戶可以同時(shí)在兩地獲得投資，拓寬了投資者的投資渠道，取得了不錯(cuò)的效果。

3、單一賣點(diǎn)營(yíng)銷。

單一賣點(diǎn)營(yíng)銷是指抓住某一個(gè)消費(fèi)者關(guān)注的核心賣點(diǎn)，以較低成本的方式向消費(fèi)者進(jìn)行持續(xù)推介，達(dá)到銷售的目的。

采用該種營(yíng)銷方式的特點(diǎn)具有單一核心賣點(diǎn)突出的特點(diǎn)，同時(shí)針對(duì)的客戶非常廣泛，潛在消費(fèi)者巨大。如山東威海某海邊樓盤，一個(gè)核心的特點(diǎn)是總體價(jià)格低廉，并且距離海邊較近，南京大部分白領(lǐng)都是潛在的消費(fèi)對(duì)象。因此該樓盤連續(xù)不斷地在南京媒體打出了“花3萬元在海邊安家”口號(hào)，口號(hào)簡(jiǎn)單清晰，也具有煽動(dòng)性，獲得了比較大的成功。

四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅。

1、基本介紹

產(chǎn)權(quán)式酒店是將每間客房分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，像購買住房一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的產(chǎn)權(quán)。而投資者本人并不需要費(fèi)神去經(jīng)營(yíng)自己所投資的酒店客房，只要將其委托給酒店管理公司即可，由管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，而投資者本人可以獲得客房紅利。同時(shí)投資者還可以獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。早在20世紀(jì)70年代歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家就出現(xiàn)了這種酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非常光明。自從10年前，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南省，目前中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到200多個(gè)，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在建。但是，因?yàn)槟壳爸袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。因此，今后，服務(wù)將是未來產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個(gè)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須聘請(qǐng)或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營(yíng)管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。

2、功能的多樣性

（1）度假功能

一般說來，產(chǎn)權(quán)式酒店的購買者一般每年擁有1個(gè)月左右的免費(fèi)居住權(quán)，可以滿足房產(chǎn)購買者的度假需要。

（2）投資功能

由于產(chǎn)權(quán)式酒店本質(zhì)上還是一個(gè)旅游產(chǎn)品，通過度假酒店的經(jīng)營(yíng)可以獲得收益，投資者可以獲得一定的回報(bào)，因而具有投資功能。由于擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓，因此隨著資源的升值，房產(chǎn)本身也有升值的功能。

（3）快速收回投資的功能

這是針對(duì)開發(fā)商來說的，如果開發(fā)商經(jīng)營(yíng)普通酒店，投資回收較慢，而做產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店功能沒有發(fā)生變化，但可以一次性收回投資，因而受到投資商的青睞。

3、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀

隨著近幾年房地產(chǎn)的火爆發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍在全國(guó)得到發(fā)展。南京周邊的香泉湖和白鷺島是經(jīng)營(yíng)比較成功的例子。

（二）高尚復(fù)合型社區(qū)

1、基本概述

該產(chǎn)品主要是針對(duì)一些近郊或遠(yuǎn)郊地塊，本身做房地產(chǎn)具有一定的難度，通過先經(jīng)營(yíng)旅游景區(qū)的形式來營(yíng)造一種環(huán)境和人氣，提升地產(chǎn)的價(jià)值，然后通過經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)來獲得收益。

該產(chǎn)品在中國(guó)是深圳華僑城首創(chuàng)，華僑城通過造主題公園的形式來經(jīng)營(yíng)旅游，獲得巨大成功，其隨后的土地價(jià)值得到極大提升，目前在深圳，華僑城片區(qū)是深圳價(jià)格最高的住宅房產(chǎn)。

該產(chǎn)品實(shí)質(zhì)也是房地產(chǎn)，只不過是通過造旅游的形式提升了土地的價(jià)值，如果沒有旅游純粹做地產(chǎn)，房產(chǎn)照樣具有價(jià)值，只不過價(jià)值低一些而已。

2、復(fù)合型社區(qū)產(chǎn)品價(jià)值提升的原因。（1）優(yōu)美的環(huán)境

做旅游景區(qū)需要營(yíng)造大片的綠地和廣場(chǎng)，因此其建設(shè)的過程就是造環(huán)境的過程。環(huán)境的提升大大提升了土地的價(jià)值。

（2）良好的人氣

一個(gè)成功的景區(qū)伴隨而來的是大量的人流，大量的人流帶來很好的人氣，也帶來眾多的機(jī)會(huì)，人氣的提升同樣可以帶來土地的升值。

（3）完善的配套

土地的價(jià)值與周邊的配套緊密相連，而郵政、電信、銀行、學(xué)校等配套的完善需要一定的人口做基礎(chǔ)，這些人口包括流動(dòng)人口和常住人口，旅游的開發(fā)可以快速形成一定的人口，在利益的驅(qū)動(dòng)下，配套會(huì)加速完善，從而帶來土地的升值。

（4）開發(fā)商與社區(qū)的互動(dòng)效果

作為社區(qū)的居民，同時(shí)擁有景區(qū)的部分權(quán)益，如景區(qū)的演藝活動(dòng)在一些節(jié)假日可以與社區(qū)具名互動(dòng)，景區(qū)的一些高層次的展覽居民有免費(fèi)參觀的權(quán)利等。

3、高尚復(fù)合型社區(qū)在中國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀。

在華僑城的帶動(dòng)下，全國(guó)各地掀起了一個(gè)主題公園地產(chǎn)熱，成都的芙蓉古鎮(zhèn)、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。

（三）時(shí)權(quán)酒店

時(shí)權(quán)酒店就是分時(shí)度假，消費(fèi)者通過比較低的價(jià)格獲得酒店的一段時(shí)間的消費(fèi)權(quán)利。分時(shí)度假在國(guó)外是一種非常成熟的度假方式，但在國(guó)內(nèi)誠(chéng)信體系沒有建立起來之前，還有一段摸索和完善的過程。在未來的三五年，不會(huì)是一種主流的旅游地產(chǎn)方式。

（四）養(yǎng)老公寓

1、養(yǎng)老公寓的市場(chǎng)需求。

我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老是家庭式的養(yǎng)老，城市的福利院主要針對(duì)的是沒有子女的老人。但隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，時(shí)間緊張，子女難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養(yǎng)老公寓在郊區(qū)出現(xiàn)，被稱為是銀發(fā)市場(chǎng)。

隨著中國(guó)老齡化的到來，這個(gè)市場(chǎng)將日益龐大，而在郊區(qū)具有優(yōu)良的空氣和自然環(huán)境。如果將醫(yī)療、老人游樂等設(shè)施加以完善，將會(huì)形成一個(gè)巨大的市場(chǎng)。

2、功能

（1）養(yǎng)老功能

養(yǎng)老公寓不僅可以解決老人的生理問題，也能解決老人的心理問題，而且由于地處郊區(qū)，價(jià)格不貴。

（2）投資功能

養(yǎng)老公寓在投資者沒有居住的前提下可以出租，實(shí)現(xiàn)類似于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資功能。

3、養(yǎng)老公寓在國(guó)內(nèi)的發(fā)展。

養(yǎng)老公寓在國(guó)外發(fā)展非常成熟，但國(guó)內(nèi)在“養(yǎng)兒防老”觀念的支配下，這個(gè)市場(chǎng)沒有啟動(dòng)，隨著觀念的逐步改善，必將產(chǎn)生一個(gè)巨大的市場(chǎng)。

目前在上海等大城市就高端“銀發(fā)市場(chǎng)”已經(jīng)開發(fā)出了部分產(chǎn)品，眾多的距離中心城市較近的旅游區(qū)也在加大養(yǎng)老公寓產(chǎn)品的開發(fā)力度。

（五）獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧本質(zhì)上與產(chǎn)權(quán)式酒店公寓一樣，但目前產(chǎn)權(quán)式酒店眾多的公共設(shè)施如大堂、餐廳等歸屬不明，因此產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)式客房。而獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式客棧是一個(gè)獨(dú)立的度假產(chǎn)品，實(shí)質(zhì)是一個(gè)小型的酒店，只不過這個(gè)酒店是以客棧的風(fēng)格進(jìn)行建設(shè)，客棧本身是一件具有觀賞性的旅游產(chǎn)品。

產(chǎn)權(quán)式客棧一般在在民族氣息濃厚的旅游目的地內(nèi)，以中西部為多，如云南麗江和湖南鳳凰等。

（六）升級(jí)版農(nóng)家樂。

農(nóng)家樂近年來發(fā)展非常快，主要是郊區(qū)的農(nóng)民給自駕車客人提供農(nóng)家食物和居住服務(wù)的一種旅游。

傳統(tǒng)的農(nóng)家樂農(nóng)家氣息很濃，但衛(wèi)生等條件難以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店雖然硬件和軟件設(shè)施具有保障，但是有點(diǎn)接近于大都市的感覺，游客同樣感到不滿意。

于是一些小型的投資者建設(shè)介入傳統(tǒng)農(nóng)家和現(xiàn)代酒店中間的產(chǎn)品，使游客既有安全感，又能感受到農(nóng)家氣息。而通過將這些具有濃厚農(nóng)家氣息的升級(jí)版農(nóng)家樂進(jìn)行出售，就是農(nóng)家樂旅游地產(chǎn)。

（七）滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動(dòng)型度假村。

參與性、體驗(yàn)型旅游是今年來熱點(diǎn)，哈爾濱的滑雪每年吸引了數(shù)百萬人蜂擁而至，由滑雪、沖浪和漂流等運(yùn)動(dòng)形成了運(yùn)動(dòng)型度假村。

這些度假村的客源主要來源于這些運(yùn)動(dòng)愛好者，度假村運(yùn)行的好壞與前來運(yùn)動(dòng)的游客量息息相關(guān)。

黑龍江亞布力滑雪場(chǎng)是中國(guó)重要的滑雪基地，每年有上百萬游客前去滑雪，目前已經(jīng)有奧林匹克俱樂部、新聞賓館、南極賓館、越野樓和高山樓等度假型房產(chǎn)。

廣東省清遠(yuǎn)市被稱為是“中國(guó)漂流之鄉(xiāng)”，目前有二十多條漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水灘漂流等都有自己的度假酒店。

八）主題式小鎮(zhèn)。

主題式小鎮(zhèn)是指依托某一特色資源所形成了旅游集鎮(zhèn)。這個(gè)集鎮(zhèn)一般是特色旅游資源的集散地，目前在國(guó)內(nèi)以溫泉和民族特色為依托的集鎮(zhèn)較多，在廣東有從化的溫泉鎮(zhèn)、云浮的龍山溫泉鎮(zhèn)。民族特色小鎮(zhèn)有陽朔和湖南的鳳凰。

主題式小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的價(jià)值取決于旅游業(yè)發(fā)展的成熟情況，如果旅游業(yè)發(fā)展興旺，旅游新產(chǎn)品不斷推出，那么小鎮(zhèn)的旅游地產(chǎn)會(huì)越來越有價(jià)值。

（九）體驗(yàn)式住宿設(shè)施。

體驗(yàn)式住宿設(shè)施是指價(jià)格低廉但又有一定特色的旅游地產(chǎn)。目前在國(guó)內(nèi)比較突出的是海邊帳篷住宿、草原蒙古包、拓展訓(xùn)練配套營(yíng)地和汽車營(yíng)地等。

拓展訓(xùn)練基地一般有自己軍營(yíng)式的住宿設(shè)施，大部分沒有獨(dú)立衛(wèi)生間，上下通鋪，價(jià)格在２０元／人左右。

汽車營(yíng)地在國(guó)內(nèi)還處在探索階段，但私家車的普及促進(jìn)了這一新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

（十）旅游新區(qū)。

旅游新區(qū)實(shí)質(zhì)是超級(jí)社區(qū)旅游地產(chǎn)，面積一般超過一平方公里。這種模式是前段時(shí)間熱論的城市運(yùn)行模式，就是將一快整片的土地交給一開發(fā)商整體開發(fā)，開發(fā)商通過旅游帶動(dòng)人氣，將生地炒成熟地，然后通過成片開發(fā)房地產(chǎn)來獲得收益。

深圳的華僑城面積達(dá)６平方公里，實(shí)質(zhì)上也是一個(gè)區(qū)域的概念。比較典型的是西安的曲江新城，面積達(dá)４７平方公里，將打造成一個(gè)大型的休閑度假社區(qū)。

（十一）主題式商業(yè)中心。

主題式的商業(yè)中心是指依托某種自然形成的資源或人造資源，形成具有旅游性質(zhì)的主題商業(yè)地產(chǎn)。目前在國(guó)內(nèi)比較有名的是深圳的大芬村河周莊的畫家村。深圳的大芬村時(shí)自然形成的一個(gè)畫家聚居地村落，后來經(jīng)過規(guī)范，形成了一個(gè)以畫為主題的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。周莊的出名最先還是靠畫出名，畫在周莊有很大的影響。通過吸引世界各地的畫家在此創(chuàng)作，達(dá)到形成商業(yè)氛圍的目的。

（十二）旅游商業(yè)中心。

旅游商業(yè)中心一般是依靠某一類資源或知命的休閑景點(diǎn)形成的旅游商業(yè)街道或中心。比較有名的是武漢湯池西街和陽朔西街。武漢湯池西街主要是依靠溫泉游客所形成的商業(yè)街。而陽朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。

（十三）高端度假酒店或別墅。

高端度假別墅式指在旅游資源非常豐富的地方建設(shè)具有國(guó)際一流的度假設(shè)施來吸引高端客源獲取較高利潤(rùn)的一種產(chǎn)品。目前比較有名的是北京的長(zhǎng)城腳下的公社和四川九寨的九寨天堂。

長(zhǎng)城腳下的公社實(shí)際上是一個(gè)特色旅游度假酒店，充分利用了長(zhǎng)城這個(gè)特色資源，通過世界一流設(shè)計(jì)來達(dá)到使建筑成為世界珍品的目的。

九寨天堂主要是利用九寨絕美的風(fēng)景特別是雪景和溫泉加上超無星的住宿設(shè)施形成了一個(gè)巨大的吸引力。

五、未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

1、特色化是方向。

雖然旅游地產(chǎn)具有龐大的市場(chǎng)空間，但隨著產(chǎn)品的逐漸完善，對(duì)客源的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)逐步激烈。旅游消費(fèi)是一種體驗(yàn)消費(fèi)，需要體驗(yàn)一種有明顯特色的文化。根據(jù)消費(fèi)者喜好形成自己的特色化是旅游地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

特色來源于兩個(gè)方向，一個(gè)是區(qū)域性的文化，如何深度挖掘民族的風(fēng)俗習(xí)慣等是重要的一環(huán)。一個(gè)是人造文化，就是照搬異域文化，通過文化的揉合達(dá)到吸引游客的目的。

2、網(wǎng)絡(luò)化是目標(biāo)。

每個(gè)人都希望每年去不同的地方度假，單一的旅游地產(chǎn)難以滿足消費(fèi)者的長(zhǎng)時(shí)間的需求，如果能夠形成網(wǎng)絡(luò)化，則綜合利用營(yíng)銷資源。

3、發(fā)現(xiàn)資源是競(jìng)爭(zhēng)成功的重要條件。旅游地產(chǎn)的價(jià)值取決于旅游資源品味的高低。中國(guó)地大物博，旅游資源非常豐富，但國(guó)家一類資源一般早就被他人占有，進(jìn)入成本較高。而眾多的二、三類資源進(jìn)入成本較低但是資源吸引力有限。因此如何發(fā)展資源成為未來旅游地產(chǎn)獲得較高利潤(rùn)的關(guān)鍵。

旅游地產(chǎn)商要善于發(fā)現(xiàn)那些尚未被發(fā)現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資源，發(fā)現(xiàn)資源就是發(fā)現(xiàn)財(cái)富。

4、“智慧”在未來旅游房地產(chǎn)中起到?jīng)Q定性作用。

旅游地產(chǎn)與普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能產(chǎn)生多倍的價(jià)值。而整合的過程就是創(chuàng)意的過程，就是智慧發(fā)生效力的過程。因此，如果組建自己的研發(fā)隊(duì)伍以及借用外面的力量進(jìn)行主題的提煉是成功的關(guān)鍵。

六、旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目投資和風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)述。

（一）項(xiàng)目投資

1、旅游地產(chǎn)投資前期準(zhǔn)備

（1）資金準(zhǔn)備 操作一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在如下環(huán)節(jié)需要費(fèi)用：

第一、前期的考察和談判費(fèi)用。

該費(fèi)用一般包括員工的工資和商務(wù)談判費(fèi)用。由于投資旅游地產(chǎn)需要的人才層次比較高，因此主要的是人工費(fèi)用。一般說來，一個(gè)項(xiàng)目從接觸到簽約，需要時(shí)間在半年左右，整體費(fèi)用，需要200萬元左右。

第二、資源的購買費(fèi)用和資產(chǎn)的收購費(fèi)用。

資源的購買費(fèi)用一般以年付費(fèi)，這樣可以減輕前期的資金壓力。這塊費(fèi)用與談判又很大的關(guān)系，也與資源品質(zhì)的好壞息息相關(guān)。好的資源每年要數(shù)千萬元，差的每年幾十萬元甚至零成本。如果牽涉到征地費(fèi)用，征地費(fèi)用是很大的一塊費(fèi)用。目前市場(chǎng)行情是一畝地15萬元左右。資產(chǎn)收購費(fèi)用主要是收購已經(jīng)建好的資產(chǎn)，包括商業(yè)、道路和酒店德國(guó)設(shè)施，根據(jù)舉起情況而定，現(xiàn)在國(guó)有資產(chǎn)已經(jīng)不多，作為民營(yíng)資產(chǎn)，一般會(huì)有30%—80%的溢價(jià)，溢價(jià)的多少看政府的支持力度。

第三、規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)用。規(guī)劃費(fèi)用包括總體規(guī)劃的詳細(xì)規(guī)劃以及隨后的建筑設(shè)計(jì)?？傮w規(guī)劃一般在50萬元左右，詳細(xì)規(guī)劃按面積計(jì)算，一般每畝在5000到2萬元之間。建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用一般按造價(jià)的比例進(jìn)行計(jì)算。

第四、前期的市場(chǎng)推廣費(fèi)用。

旅游地產(chǎn)要盈利，關(guān)鍵是人氣的提升，人氣的提升要看旅游的運(yùn)作情況，因此旅游的推廣也是一筆前期的投入，包括產(chǎn)品的包裝、銷售費(fèi)用等，一般要幾十萬元。

第五、建設(shè)工程費(fèi)用

建設(shè)工程費(fèi)用包含兩部分，一部分是景區(qū)的建設(shè)費(fèi)用，另一部分是地產(chǎn)的建設(shè)費(fèi)用，這塊費(fèi)用是規(guī)劃緊密相關(guān)，一般不會(huì)低于1000萬元。

以上總費(fèi)用不會(huì)低于2000萬元。

（2）人才準(zhǔn)備

資金是基礎(chǔ)，但人才是保證。旅游地產(chǎn)的技術(shù)人才由旅游人才和地產(chǎn)人才兩部分組成，要做成一個(gè)成功的項(xiàng)目，沒有一支相對(duì)成熟的隊(duì)伍是空中樓閣。

其中旅游需要如下人才：

第一、旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)人才

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要聘請(qǐng)外部智力機(jī)構(gòu)，但如果內(nèi)部沒有一支隊(duì)伍，很難達(dá)成融合，獲得最佳的效果。

第二、商務(wù)談判人才

商務(wù)談判主要對(duì)接的政府和中介機(jī)構(gòu)。

第三、旅游和地產(chǎn)運(yùn)作人才

包括景區(qū)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

（3）關(guān)系儲(chǔ)備

旅游和土地資源與政治關(guān)系資源息息相關(guān)，獲取資源的渠道很多，但如公司在發(fā)展過程中積累了一定的資源，容易奪得政府的信任，從而有利于項(xiàng)目的快速開拓。

（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

1、政府的公共關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)與資源息息相關(guān)，因此能否與政府處理好關(guān)系對(duì)項(xiàng)目的成敗起決定性左右。如何協(xié)調(diào)企業(yè)和政府的關(guān)系和利益是一門學(xué)問，需要加以總結(jié)和研究。

2、項(xiàng)目定位的風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目定位更多與旅游定位息息相關(guān)，只有旅游定位成功才能給地產(chǎn)帶來更高的價(jià)值，因?yàn)槿藲獾奶嵘枰糜?。如果定位不?zhǔn)，將成為一堆價(jià)值不大的建筑物。

3、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。

執(zhí)行力不到位，必然會(huì)造成項(xiàng)目的失敗。千島湖鳳凰度假酒店的失敗就是經(jīng)營(yíng)不力導(dǎo)致開發(fā)商承諾的回報(bào)沒法付而引起糾紛。

七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例

（一）成功