第一篇：土地各環(huán)節(jié)稅費(fèi)

一、新征耕地環(huán)節(jié)

1、耕地占用稅。占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人。以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。實(shí)際占用的耕地面積包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和未經(jīng)批

準(zhǔn)占用的耕地面積。

2、契稅。按成交價(jià)格的3%繳納。

3、印花稅。土地使用證，每本貼花5元。

4、城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。征用的耕地與非耕地，以土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征地的文件為依據(jù)確定。

二、土地出讓環(huán)節(jié)

1、契稅。在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，按成交價(jià)格的3%繳納。對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金應(yīng)征收契稅，不得因減

免出讓金減免契稅。

2、印花稅。土地使用證，每本貼花5元；土地使用權(quán)出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬(wàn)分之五繳納。

三、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)

1、營(yíng)業(yè)稅。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位和個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按5％稅率計(jì)算繳納。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

2、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人在市區(qū)為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%；不在上述地區(qū)的為1%.教育費(fèi)附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為3%，地方教育附加征收

標(biāo)準(zhǔn)為2%.3、土地增值稅。凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅義務(wù)人，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和國(guó)家以土地所有者的身份出讓國(guó)有土地的行為不征土地增值稅。其計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的增值額。

稅率為：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅

率為30％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%.4、所得稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計(jì)征個(gè)人所得稅，單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入應(yīng)納稅所得額計(jì)征企業(yè)所得稅。

5、印花稅。土地使用證，每本貼花5 元；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按合同載明轉(zhuǎn)讓金額

0.5‰繳納。

6、契稅。在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。土地使用權(quán)出售按成交價(jià)格的3%繳納；土地使用權(quán)贈(zèng)與、交換按征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售的市場(chǎng)價(jià)格核定金額的3%繳納。

四、土地使用環(huán)節(jié)

（一）自用

1、城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。我省對(duì)獨(dú)立于行政區(qū)劃外的，從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)也征收土地使用稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。

免稅單位無(wú)償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無(wú)償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對(duì)納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征土地使用稅。

（二）出租

1、城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。我省對(duì)獨(dú)立于行政區(qū)劃外的，從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)也征收土地使用稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。

免稅單位無(wú)償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無(wú)償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對(duì)納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征土地使用稅。

2、營(yíng)業(yè)稅。按租金收入的5%繳納。

3、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。以出租土地實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人所在地在市區(qū)為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%；不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的為1%.教育費(fèi)附加的征收率為3%，地方教育附加

2%.單位或個(gè)人出租土地，其取得的租金收入，應(yīng)分別計(jì)征

所得稅。

（三）投資

1、營(yíng)業(yè)稅。以土地使用權(quán)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤(rùn)的，應(yīng)區(qū)別以下情況征收營(yíng)業(yè)稅：不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或土地的使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，其收取的固定利潤(rùn)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，其收取的固定利潤(rùn)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”或“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

2、土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)于以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

3、企業(yè)所得稅。企業(yè)以土地使用權(quán)進(jìn)行對(duì)外投資，企業(yè)所得稅視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)并投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓損益，計(jì)入應(yīng)稅所得。

4、契稅。以土地權(quán)屬作價(jià)投資、入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由產(chǎn)權(quán)承受方繳納。

5、印花稅。實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)的合計(jì)金額大于原已貼花資金的，增加的部分需要交納萬(wàn)分之五的印花稅。

第二篇：中國(guó)土地稅費(fèi)制度

我國(guó)土地主要稅費(fèi)

一、土地增值稅

1、定義：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

2、歷史沿革

當(dāng)時(shí)為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，國(guó)務(wù)院1993年頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。

1995年，財(cái)政部出臺(tái)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)1993年的增值稅暫行條例執(zhí)行過(guò)程中的細(xì)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

1999年底，財(cái)政部、國(guó)稅總局又下發(fā)土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知。2005年房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)高漲，國(guó)稅總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部再次下發(fā)加強(qiáng)土地稅收管理的通知，明確提出進(jìn)一步強(qiáng)化土地增值稅稅收管理。

3、特點(diǎn)

（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)；（2）征稅面比較廣；（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率；（4）實(shí)行按次征收。

4、作用

（1）有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控；（2）有利于國(guó)家抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為；（3）有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。

5、征稅對(duì)象

納稅人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。

課稅對(duì)象（稅收客體）：是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

6、稅額計(jì)算 公式：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

（1）增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。（2）土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

7、最新相關(guān)規(guī)定

（1）關(guān)于土地增值稅的清算單位

土地增值稅以城市規(guī)劃行政主管部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為清算單位。

（2）關(guān)于共同成本費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

納稅人分期分批開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偅黄渌餐l(fā)生的成本費(fèi)用，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，其共同發(fā)生的成本費(fèi)用按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（3）關(guān)于扣除項(xiàng)目準(zhǔn)予扣除的截止時(shí)間

清算項(xiàng)目自完成竣工驗(yàn)收備案手續(xù)之日起，后續(xù)發(fā)生的成本費(fèi)用一律不得在清算時(shí)扣除。

（4）關(guān)于采用核定征收方式清算的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的處理

采取核定征收方式已進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓而清算后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照清算后轉(zhuǎn)讓時(shí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的征收率征收土地增值稅。

（5）關(guān)于合作建房的認(rèn)定

合作建房是指一方出資金，一方出土地，共同修建房屋，雙方共同投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)的行為。如一方只收取固定利益，不承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，不能視為合作建房。

（6）關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》的適用范圍

所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不論其開(kāi)發(fā)主體是企業(yè)、單位還是個(gè)人，均應(yīng)按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》申報(bào)繳納并清算土地增值稅。

（7）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的核定征收

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物應(yīng)實(shí)行核定征收的，按照《稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)核定征收的規(guī)定進(jìn)行，不得按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所適用的預(yù)征率征收。

7、看法

一方面，土地增值稅的征收有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，增強(qiáng)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控；另一方面，又有效地抑制了炒賣(mài)土地從中取得的暴利。但是，同樣的，土地增值稅也存在著一些問(wèn)題：一，征納雙方征納稅款的意識(shí)淡漠；二，缺乏規(guī)范的征管辦法；三，稅務(wù)機(jī)關(guān)與政府職能部門(mén)缺乏協(xié)調(diào)配合。

二、耕地占有稅

1、定義：國(guó)家對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依據(jù)實(shí)際占用耕地面積、按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅。

2、歷史沿革

1987年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《耕地占用稅暫行條例》。

2007年12月1日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了《耕地占用稅暫行條例》（修訂案），并以國(guó)務(wù)院令形式加以發(fā)布。

3、特點(diǎn)

（1）兼具資源稅與特定行為稅的性質(zhì)；（2）采用地區(qū)差別稅率；

（3）在占用耕地環(huán)節(jié)一次性課征；（4）稅收收入專用于耕地開(kāi)發(fā)與改良。

4、納稅義務(wù)人

包括在境內(nèi)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。（1）企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位；（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位；（3）農(nóng)村居民和其他公民。

5、征稅范圍

包括納稅人為建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的國(guó)家所有和集體所有的耕地。

6、稅額計(jì)算

耕地占用稅以納稅人占用耕地的面積為計(jì)稅依據(jù)，以平方米為計(jì)量單位。公式：應(yīng)納稅額=實(shí)際占用耕地面積（平方米）×適用定額稅率

7、看法

（1）耕地保護(hù)形勢(shì)嚴(yán)峻催生新條例出臺(tái)；

（2）著眼公平，新條例將外資企業(yè)納入征稅范圍；（3）新條例征稅對(duì)象范圍有所擴(kuò)大；

（4）新條例計(jì)稅依據(jù)按批準(zhǔn)和實(shí)際占地面積孰大原則確定；（5）新條例嚴(yán)格落實(shí)“控制減免稅”要求；（6）新條例加強(qiáng)了對(duì)耕占稅的征收管理。

三、城市土地使用稅

1、定義：以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅，屬于資源稅。

2、特點(diǎn)

（1）對(duì)占用土地的行為征稅；（2）征稅對(duì)象是土地；（3）征稅范圍有所限定；（4）實(shí)行差別幅度稅額。

3、納稅義務(wù)人

（1）擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人是納稅人；

（2）擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，其土地的實(shí)際使用人和代管人為納稅人；

（3）土地使用權(quán)未確定的或權(quán)屬糾紛未解決的，其實(shí)際使用人為納稅人；（4）土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。

4、征稅范圍

城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國(guó)家所有、集體所有的土地。

從2007年7月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和在華機(jī)構(gòu)的用地也要征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

5、稅額計(jì)算

公式：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

6、城鎮(zhèn)土地使用稅征管中存在的問(wèn)題（1）征管基礎(chǔ)信息未掌握；（2）部門(mén)間協(xié)作配合不夠；

（3）稅收宣傳力度不足，公民依法納稅意識(shí)不強(qiáng)；（4）協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)不健全；（5）征稅等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期未調(diào)整。

7、加強(qiáng)城市土地使用稅征收管理的對(duì)策

各級(jí)稅務(wù)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步明確工作職責(zé)加強(qiáng)稅收宣傳，細(xì)化工作措施，加強(qiáng)稅源管理，加大征收力度，有針對(duì)性地采取措施加強(qiáng)征管，不斷提高土地使用稅征管的精細(xì)化水平。

（1）加強(qiáng)稅收宣傳和政策輔導(dǎo)，組織全局稅收管理員學(xué)習(xí)相關(guān)政策，熟悉和掌握轄區(qū)內(nèi)不同地段土地適用的等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)

（2）加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理和調(diào)查核實(shí)；

（3）充分利用信息技術(shù)，深化土地使用稅覆蓋式管理，達(dá)到以地管稅的目標(biāo)，各地土地管理部門(mén)的地籍資料比較完整、準(zhǔn)確、詳細(xì)；

（4）強(qiáng)化申報(bào)嚴(yán)格審核；（5）加強(qiáng)后續(xù)管理和考核；（6）建立健全委托代征機(jī)制。

四、房產(chǎn)稅

1、定義：以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

2、歷史沿革

1950年1月政務(wù)院公布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。

1951年8月8日，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。

1984年10月，國(guó)營(yíng)企業(yè)實(shí)行第二步利改稅和全國(guó)改革工商稅制時(shí)，確定對(duì)企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。

1986年9月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。對(duì)在中國(guó)有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員仍征收城市房地產(chǎn)稅。

3、特點(diǎn)（1）房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；（2）征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；

（3）區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。

4、征稅范圍

房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

5、征稅對(duì)象

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，即由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

6、稅額計(jì)算（1）從價(jià)計(jì)征

從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征。公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%（2）從租計(jì)征

從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征。公式：應(yīng)納稅額=租金收入×12% 個(gè)人出租住房的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%

7、當(dāng)前房產(chǎn)稅征管中存在的問(wèn)題及建議 問(wèn)題

（1）征收范圍太過(guò)籠統(tǒng)；

（2）房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限需進(jìn)一步明確；（3）出租部分的房產(chǎn)稅稅負(fù)偏高；（4）房產(chǎn)稅減免規(guī)定不具體；（5）部分規(guī)定實(shí)際工作中難以執(zhí)行。建議

（1）重新明確房產(chǎn)稅征稅范圍和應(yīng)稅房屋的界定；（2）進(jìn)一步明確房產(chǎn)稅的納稅期限；（3）修改房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)或降低稅負(fù)；（4）嚴(yán)格控制稅收減免審批；（5）加強(qiáng)房屋出租管理。

五、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)

1、定義：簡(jiǎn)稱城建稅，是我國(guó)為了加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來(lái)源，對(duì)有經(jīng)營(yíng)收入的單位和個(gè)人征收的一個(gè)稅種。

2、歷史沿革

城市維護(hù)建設(shè)稅是1984年工商稅制全面改革中設(shè)置的一個(gè)新稅種。1985 年2月8日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，從1985起施行。

1994年稅制改革時(shí)，保留了該稅種，作了一些調(diào)整，并準(zhǔn)備適時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大征收范圍和改變計(jì)征辦法。

3、特點(diǎn)

（1）稅款專款專用，具有受益稅性質(zhì)；（2）屬于一種附加稅；（3）根據(jù)城建規(guī)模設(shè)計(jì)稅率；（4）征收范圍較廣。

4、納稅義務(wù)人

承擔(dān)城市維護(hù)建設(shè)稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。

按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人是在征稅范圍內(nèi)從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納“三稅”（即增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅）的單位和個(gè)人。

5、征稅范圍

城市維護(hù)建設(shè)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及稅法規(guī)定征稅的其他地區(qū)。城市、縣城、建制鎮(zhèn)的范圍應(yīng)根據(jù)行政區(qū)劃作為劃分標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意擴(kuò)大或縮小各行政區(qū)域的管轄范圍。

6、征收方式

（1）城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅期限和納稅地點(diǎn) 按照規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)當(dāng)與“三稅”同時(shí)繳納，自然其納稅期限和納稅地點(diǎn)也與“三稅”相同；

（2）預(yù)繳稅款；（3）納稅申報(bào)；（4）稅款繳納。

7、稅額計(jì)算

公式：應(yīng)納稅額=(實(shí)際繳納增值稅+消費(fèi)稅+營(yíng)業(yè)稅稅額)×適用稅率

8、現(xiàn)行城建稅的弊端及實(shí)施中存在的主要問(wèn)題（1）稅種名稱不確切；（2）稅率設(shè)計(jì)不合理；

（3）適用稅率認(rèn)定困難，征管難度大；

（4）城建稅的附加性質(zhì)造成適用《稅收征管法》困難；（5）城建稅減免稅缺乏系統(tǒng)的規(guī)定，不便于操作；

（6）隨“三稅”附征的稅費(fèi)、基金越來(lái)越多，不利于簡(jiǎn)化稅制。

9、城建稅改革建議

從現(xiàn)行城建稅條例局部改革考慮，建議：（1）修改稅名；

（2）取消差別稅率，統(tǒng)一稅率；

（3）直接隨“三稅”附征，修改納稅范圍和計(jì)稅依據(jù)；

（4）修改城建稅與適用《稅收征管法》處罰與加收滯納金方面的相關(guān)規(guī)定。從國(guó)家整個(gè)稅制體系改革考慮，建議：

（1）提高城建稅的稅種地位，從附加稅提升為獨(dú)立稅；（2）統(tǒng)籌實(shí)施城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅聯(lián)動(dòng)改革；（3）將銷售（營(yíng)業(yè)）收入作為城建稅計(jì)稅依據(jù)，在稅率設(shè)計(jì)上，建議設(shè)計(jì)為1%；

（4）明確減免稅政策。

六、營(yíng)業(yè)稅

1、定義：是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。

注：2011年11月17日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局正式公布營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。

2、納稅義務(wù)人

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定負(fù)有代扣代繳營(yíng)業(yè)稅義務(wù)的單位和個(gè)人。

3、征稅范圍 營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍可以概括為：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。

4、稅額計(jì)算

公式：營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅營(yíng)業(yè)額×適用稅率

七、個(gè)人所得稅

1、定義 ：調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人（居民、非居民人）之間在個(gè)人所得稅的征納與管理過(guò)程中所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

2、納稅義務(wù)人（1）居民納稅義務(wù)人

在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿1年的個(gè)人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)限納稅義務(wù)，即就其在中國(guó)境內(nèi)和境外取得的所得，依法繳納個(gè)人所得稅。

（2）非居民納稅義務(wù)人

在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所又不居住或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個(gè)人，是非居民納稅義務(wù)人，承擔(dān)有限納稅義務(wù)，僅就其從中國(guó)境內(nèi)取得的所得，依法繳納個(gè)人所得稅。

3、征稅內(nèi)容

工資、薪金所得；個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得；對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得；勞務(wù)報(bào)酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得；利息、股息、紅利所得；財(cái)產(chǎn)租賃所得；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；偶然所得；其他所得。

4、稅額計(jì)算

公式：應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù) 扣除標(biāo)準(zhǔn)3500元/月（2011年9月1日起正式執(zhí)行）（工資、薪金所得適用）應(yīng)納稅所得額=扣除三險(xiǎn)一金后月收入-扣除標(biāo)準(zhǔn)

八、印花稅

1、定義：對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。

2、特點(diǎn)（1）兼有憑證稅和行為稅性質(zhì)；（2）征稅范圍廣泛；（3）稅率低、負(fù)稅輕；

（4）由納稅人自行完成納稅義務(wù)。

3、納稅義務(wù)人

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納印花稅。具體有：

1、立合同人；

2、立據(jù)人；

3、立賬簿人；

4、領(lǐng)受人；5使用人。

4、征稅范圍（1）經(jīng)濟(jì)合同；（2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)；（3）營(yíng)業(yè)賬簿。

5、征稅方式（1）從價(jià)計(jì)征；（2）從量計(jì)征。

6、稅額計(jì)算

公式：應(yīng)納數(shù)額=應(yīng)納稅憑證記載的金額（費(fèi)用、收入額）×適用稅率

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證的件數(shù)×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)

九、資源稅

1、定義：以各種應(yīng)稅自然資源為課稅對(duì)象、為了調(diào)節(jié)資源級(jí)差收入并體現(xiàn)國(guó)有資源有償使用而征收的一種稅，是對(duì)自然資源征稅的稅種的總稱。

2、特點(diǎn)

（1）征稅范圍較窄；

（2）實(shí)行差別稅額從量征收；（3）實(shí)行源泉課征。

3、作用

（1）調(diào)節(jié)資源級(jí)差收入，有利于企業(yè)在同一水平上競(jìng)爭(zhēng)；（2）加強(qiáng)資源管理，有利于促進(jìn)企業(yè)合理開(kāi)發(fā)、利用；（3）與其它稅種配合，有利于發(fā)揮稅收杠桿的整體功能；（4）以國(guó)家礦產(chǎn)資源的開(kāi)采和利用為對(duì)象所課征的稅。

4、納稅義務(wù)人

在我國(guó)境內(nèi)開(kāi)采應(yīng)稅礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人。

5、征稅范圍

原油、天然氣、煤炭、其它非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽這7類。

十、契稅

1、定義：以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

2、特點(diǎn)

(1)契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅；(2)契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。

3、納稅義務(wù)人

契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。

4、征稅對(duì)象

契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。

5、稅額計(jì)算

計(jì)稅依據(jù)：契稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。公式：應(yīng)納稅額 = 計(jì)稅依據(jù) × 稅率

十一、車船稅

1、定義：指對(duì)在我國(guó)境內(nèi)應(yīng)依法到公安、交通、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、軍事等管理部門(mén)辦理登記的車輛、船舶，根據(jù)其種類，按照規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)和年稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從2007年7月1日開(kāi)始，有車族需要在投保交強(qiáng)險(xiǎn)時(shí)繳納車船稅。

2、作用

（1）為地方政府籌集財(cái)政資金；（2）有利于車船管理與合理配置；（3）有利于調(diào)節(jié)財(cái)富差異。

3、納稅義務(wù)人

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，車輛、船舶（以下簡(jiǎn)稱車船）的所有人或者管理人為車船稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納車船稅。即在我國(guó)境內(nèi)擁有車船的單位和個(gè)人。

4、征稅范圍

車船稅的征收范圍，是指依法應(yīng)當(dāng)在我國(guó)車船管理部門(mén)登記的車船（除規(guī)定減免的車船外）。

5、稅額計(jì)算

購(gòu)置的新車船，購(gòu)置當(dāng)年的應(yīng)納稅額自納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)月起按月計(jì)算。公式為：應(yīng)納稅額 = 年應(yīng)納稅額 ÷ 12 × 應(yīng)納稅月份數(shù)

十二、屠宰稅

1、定義：屠宰稅是向屠宰牲畜的單位和個(gè)人征收的一種稅收。

2、納稅義務(wù)人

屠宰稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)屠宰應(yīng)稅牲畜的各類單位和個(gè)人。這里所說(shuō)的個(gè)人是指?jìng)€(gè)體戶和其他個(gè)人。從事應(yīng)稅牲畜屠宰業(yè)務(wù)的個(gè)體戶，是屠宰稅的納稅人。

3、征稅對(duì)象

按照規(guī)定，屠宰稅的征稅對(duì)象是牲畜，應(yīng)稅牲畜包括豬、羊、牛、馬、騾、驢、駱駝等7種牲畜。目前各地征稅較為普遍的是豬、羊、牛3種牲畜。

4、稅額計(jì)算

公式：應(yīng)納稅款 = 應(yīng)稅數(shù)量×單位額

十三、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

1、定義：指國(guó)家對(duì)在我國(guó)境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人，就其固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。

2、特點(diǎn)（1）運(yùn)用零稅率制；

（2）實(shí)行多部門(mén)控管的方法；（3）采用預(yù)征清繳的征收方法；（4）計(jì)稅依據(jù)與一般稅種不同；（5）稅源無(wú)固定性。

3、納稅義務(wù)人

固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅納稅義務(wù)的承擔(dān)者。包括在我國(guó)境內(nèi)使用各種資金進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的各級(jí)政府、機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、國(guó)有企事業(yè)單位、集體企事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體工商戶及其他單位和個(gè)人。外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)不納此稅。

4、征稅范圍

凡在我國(guó)境內(nèi)用于固定資產(chǎn)投資的各種資金，均屬固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的征稅范圍。

5、稅額計(jì)算

固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅實(shí)行預(yù)征制，按固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的單位工程計(jì)劃額預(yù)繳，因此，稅額計(jì)算應(yīng)包括以下幾方面的內(nèi)容：

（1）預(yù)繳稅額的計(jì)算

公式：預(yù)繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅額=批準(zhǔn)的固定資產(chǎn)計(jì)劃投資額×適用稅率

（2）結(jié)算稅額的計(jì)算

公式：固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目結(jié)算稅額=一實(shí)際完成的投資額×適用稅率一本內(nèi)已預(yù)繳稅額

（3）清算稅額的計(jì)算

公式：固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目竣工清算稅額=全部項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額×適用稅率一預(yù)繳稅額

十四、教育費(fèi)附加

1、定義：對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加費(fèi)。

2、作用（1）發(fā)展地方性教育事業(yè)；

（2）擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來(lái)源。

3、納費(fèi)義務(wù)人

凡繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，均為教育費(fèi)附加的納費(fèi)義務(wù)人（簡(jiǎn)稱納費(fèi)人）。凡代征增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，亦為代征教育費(fèi)附加的義務(wù)人。

4、征費(fèi)范圍

征費(fèi)范圍同增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的征收范圍相同。

5、費(fèi)額計(jì)算

計(jì)費(fèi)依據(jù)：以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅額。計(jì)算公式：應(yīng)納教育費(fèi)附加=（實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅三稅稅額）×3%

第三篇：業(yè)擴(kuò)流程各環(huán)節(jié)

潢川縣電業(yè)局業(yè)擴(kuò)流程工作管理規(guī)定

一、總則

1.為了適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，加強(qiáng)和規(guī)范業(yè)擴(kuò)報(bào)裝管理，統(tǒng)一報(bào)裝業(yè)務(wù)流程，向客戶提供快捷、規(guī)范的服務(wù)，切實(shí)提高服務(wù)水平，制定本規(guī)定。

2.本規(guī)定依據(jù)《電力法》、《電力供應(yīng)與使用條例》、《供電監(jiān)管辦法》、《供電營(yíng)業(yè)規(guī)則》、信陽(yáng)市電力公司《縣供電企業(yè)營(yíng)銷管理標(biāo)準(zhǔn)》等文件制定。

3.業(yè)擴(kuò)報(bào)裝工作按照“一口對(duì)外、便捷高效、三不指定、辦事公開(kāi)”的原則開(kāi)展工作。營(yíng)銷部是業(yè)擴(kuò)報(bào)裝工作的歸口管理部門(mén)，負(fù)責(zé)制定業(yè)擴(kuò)報(bào)裝工作管理制度，對(duì)業(yè)擴(kuò)報(bào)裝工作實(shí)行服務(wù)監(jiān)督、組織協(xié)調(diào)、質(zhì)量控制與管理考核；

4.業(yè)擴(kuò)報(bào)裝工作應(yīng)利用營(yíng)銷技術(shù)支持系統(tǒng)對(duì)業(yè)擴(kuò)報(bào)裝工作實(shí)行全過(guò)程閉環(huán)管理，流程各個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限控制，提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，實(shí)現(xiàn)業(yè)擴(kuò)報(bào)裝工作程序標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)流程規(guī)范化。

5.嚴(yán)格業(yè)擴(kuò)報(bào)裝資料、業(yè)務(wù)辦理等信息的錄入，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地填寫(xiě)各類紙質(zhì)業(yè)務(wù)表單，同步在營(yíng)銷信息系統(tǒng)中錄入業(yè)務(wù)辦理信息并及時(shí)流轉(zhuǎn)，確保紙質(zhì)資料和營(yíng)銷信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)的一致性。

6.在業(yè)擴(kuò)報(bào)裝工作中，嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家和政府有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格遵守國(guó)家電網(wǎng)公司供電服務(wù)規(guī)范及“三個(gè)十條”規(guī)定。

7.本規(guī)定適用于潢川電業(yè)局直供電力客戶的新裝（包括臨時(shí)用電）、增容等用電業(yè)務(wù)。

二、業(yè)擴(kuò)報(bào)裝工作內(nèi)容

（1）受理客戶新裝、增容等用電申請(qǐng),審核有關(guān)資料。（2）組織現(xiàn)場(chǎng)勘查，確定供電方案。（3）確定電價(jià)、電能計(jì)量方式、計(jì)費(fèi)方式。（4）組織設(shè)計(jì)審查、中間檢查及竣工驗(yàn)收。（5）安裝電能計(jì)量裝臵。

（6）簽訂供用電合同（電費(fèi)協(xié)議），辦理接火送電事宜。（7）建立電費(fèi)賬戶。

（8）建立、健全客戶用電基礎(chǔ)資料檔案。

三、職責(zé)分工

(一)局生產(chǎn)、營(yíng)銷主管領(lǐng)導(dǎo)

1、審批供電電壓等級(jí)為10KV，新裝、增容容量在630KVA及以上高壓客戶、雙電源客戶及供電電壓等級(jí)為10KV以上客戶的供電方案、用電協(xié)議書(shū)面材料。

2、審批由客戶出資或因城市規(guī)劃需改動(dòng)、遷移、拆除屬供電企業(yè)資產(chǎn)的配電網(wǎng)電力設(shè)施改造方案書(shū)面材料。

3、掌握重要客戶業(yè)擴(kuò)工程流程各節(jié)點(diǎn)情況。

4、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)局層面業(yè)擴(kuò)報(bào)裝中存在的問(wèn)題。

（二）營(yíng)銷部

1、審批新裝、增容容量在315KVA及以上630KVA以下10KV高壓客戶、互感器為75/5及以上低壓客戶供電方案、用電協(xié)議書(shū)面材料。

2、審核新裝、增容容量在630KVA及以上10KV高壓客戶、雙電源客戶及10KV以上客戶的供電方案、用電協(xié)議書(shū)面材料。

3、審批供電企業(yè)投資新建公用配變?cè)O(shè)施的供電方案；

4、各專責(zé)根據(jù)本崗職責(zé)參與全縣直供線路供電的業(yè)擴(kuò)供電方案確定、工程圖紙會(huì)審、供用電合同會(huì)審、竣工驗(yàn)收、電價(jià)審核工作。

5、根據(jù)我局配電網(wǎng)規(guī)劃，制定業(yè)擴(kuò)報(bào)裝技術(shù)原則，為業(yè)擴(kuò)報(bào)裝日常工作中選擇提供依據(jù)。

6、參加客戶服務(wù)中心組織的容量在315KVA及以上的10KV高壓客戶現(xiàn)場(chǎng)勘察、供電方案的確定、圖紙會(huì)審和竣工驗(yàn)收。

7、根據(jù)業(yè)擴(kuò)信息及調(diào)度符負(fù)荷信息負(fù)責(zé)制定城鄉(xiāng)配電網(wǎng)建設(shè)、改造計(jì)劃。

8、審核由客戶出資或因城市規(guī)劃建設(shè)需改動(dòng)、遷移、拆除屬供電企業(yè)資產(chǎn)的10KV及以下電力設(shè)施改造方案，報(bào)經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)同意改造項(xiàng)目下達(dá)實(shí)施任務(wù)。

9、負(fù)責(zé)客戶業(yè)擴(kuò)工程10KV及以下線路停電接火工作計(jì)劃管理。

10、負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)雙電源、10KV專板專線及35KV及以上供電電壓等級(jí)高壓客戶供用電合同的會(huì)審。

11、負(fù)責(zé)配臵相關(guān)人員在營(yíng)銷業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)中業(yè)擴(kuò)報(bào)裝角色，設(shè)定業(yè)擴(kuò)報(bào)裝流程時(shí)限并實(shí)施超時(shí)警告，針對(duì)業(yè)擴(kuò)報(bào)裝程序存在問(wèn)題進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)與溝通。

12、負(fù)責(zé)全縣供電區(qū)域內(nèi)計(jì)量指導(dǎo)、監(jiān)督工作，參與營(yíng)銷所有高壓業(yè)擴(kuò)工程和公用配變供電方案中有關(guān)計(jì)量方式的確定和電能計(jì)量裝

臵設(shè)計(jì)的審查。

（三）客戶服務(wù)中心

1、嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)家電網(wǎng)公司業(yè)擴(kuò)報(bào)裝工作規(guī)范》，按照“一口對(duì)外、便捷高效、三筆制定、辦事公開(kāi)”的原則，統(tǒng)一組織實(shí)施業(yè)擴(kuò)報(bào)裝個(gè)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)及流程運(yùn)轉(zhuǎn)，全過(guò)程督辦業(yè)擴(kuò)報(bào)裝各環(huán)節(jié)的工作進(jìn)度、工作質(zhì)量，強(qiáng)化業(yè)擴(kuò)流程的信息匯集，執(zhí)行業(yè)務(wù)流程時(shí)限考核制度，即使向客戶反饋業(yè)擴(kuò)處理情況及進(jìn)程信息。每周組織召開(kāi)一次業(yè)擴(kuò)報(bào)裝例會(huì)。

2、受理直供區(qū)內(nèi)所有高、低壓客戶各類用電業(yè)務(wù)申請(qǐng)；審核客戶的申請(qǐng)用電資料，建立客戶用電的基礎(chǔ)資料檔案；

3、負(fù)責(zé)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，一句工作范圍組織有關(guān)單位到客戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，制定供電方案，確定計(jì)量方式、計(jì)費(fèi)方式后報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批，組織設(shè)計(jì)審核、中間檢查、竣工驗(yàn)收、供用電合同簽訂等，填寫(xiě)相應(yīng)工作單。

4、負(fù)責(zé)10KV新增容量315KVA及及以下、轄區(qū)互感器為75/5以下低壓客戶業(yè)擴(kuò)供電方案審批，負(fù)責(zé)所轄業(yè)務(wù)范圍內(nèi)全部業(yè)擴(kuò)報(bào)裝客戶在營(yíng)銷業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)流程中審批環(huán)節(jié)的處理。

5、按照承諾時(shí)限向客戶大幅供電方案批復(fù)意見(jiàn)，簽訂供用電協(xié)議。

6、負(fù)責(zé)對(duì)客戶自行選定設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)資質(zhì)、施工單位的施工資質(zhì)和入網(wǎng)運(yùn)行的電器產(chǎn)品進(jìn)網(wǎng)許可證進(jìn)行驗(yàn)證、審查。

7、負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)對(duì)客戶業(yè)擴(kuò)工程中的隱蔽工程、施工質(zhì)量進(jìn)行中間檢查，出具書(shū)面整改意見(jiàn)，并督促其限期落實(shí)。凡是有隱蔽工

程或隱蔽部分的必須進(jìn)行中間檢查，并填寫(xiě)中間檢查記錄。

8、接到施工單位工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)后，對(duì)竣工資料齊全、合格的工程，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，按職責(zé)劃分組織營(yíng)銷部、施工單位、配電服務(wù)中心、電費(fèi)管理中心、電能計(jì)量中心及相關(guān)部室有關(guān)人員對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。

9、工程驗(yàn)收合格后，裝表接電前與客戶簽訂供用電合同，工程驗(yàn)收不合格的，出具書(shū)面整改意見(jiàn)通知客戶整改，整改后再次驗(yàn)收，直至合格。

10、根據(jù)客戶業(yè)擴(kuò)工程進(jìn)展情況，向所轄區(qū)設(shè)備管理單位提交接電通知單，以便安排接電。

11、工程中間檢查、竣工驗(yàn)收嚴(yán)格按照局領(lǐng)導(dǎo)簽批的供電方案，審核通過(guò)的設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)驗(yàn)收規(guī)范執(zhí)行，確保工程質(zhì)量。

12、對(duì)客戶投資無(wú)償移交給供電企業(yè)的設(shè)備資產(chǎn)及檔案資料手續(xù)進(jìn)行協(xié)調(diào)和辦理后，相關(guān)資料及時(shí)移交給設(shè)備運(yùn)行維護(hù)單位。

13、負(fù)責(zé)每月手機(jī)與匯總業(yè)擴(kuò)報(bào)裝情況、中間檢查、竣工驗(yàn)收等進(jìn)展信息，并及時(shí)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門(mén)傳遞。

14、專職用電檢查人員，要對(duì)新裝、增容高壓客戶受電工程設(shè)計(jì)圖紙和有關(guān)資料進(jìn)行審查，參與高壓客戶工程中間檢查和竣工驗(yàn)收。15、95598客戶信息服務(wù)班對(duì)高壓業(yè)擴(kuò)工程投運(yùn)客戶全部進(jìn)行回訪，對(duì)低壓報(bào)裝客戶送電客戶進(jìn)行抽訪，并準(zhǔn)確、規(guī)范記錄回訪結(jié)果，每月提出改進(jìn)業(yè)擴(kuò)報(bào)裝服務(wù)端措施建議。

（四）各鄉(xiāng)供電所

1、負(fù)責(zé)辦理轄區(qū)直供低壓客戶用電業(yè)務(wù)。負(fù)責(zé)將所受理的高壓客戶的用電申請(qǐng)資料及時(shí)轉(zhuǎn)給客戶服務(wù)中心。

2、負(fù)責(zé)辦理供電企業(yè)投資新建、改造公用配電設(shè)施的營(yíng)銷業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)手續(xù)。

3、協(xié)助客戶經(jīng)理參與轄區(qū)內(nèi)高壓業(yè)擴(kuò) 現(xiàn)場(chǎng)勘察、供電方案制定、中間檢查、竣工驗(yàn)收、供用電合同簽訂及移交工作

4、按批準(zhǔn)的供電方案及有關(guān)規(guī)定、配合完成高、低壓業(yè)擴(kuò)工程引起的所轄公用配電設(shè)備的停、送電操作。

5、負(fù)責(zé)低壓客戶業(yè)擴(kuò)工程的接電工作，嚴(yán)格按照批復(fù)的供電方案將客戶線路接入配電網(wǎng)。

6、負(fù)責(zé)審核轄區(qū)內(nèi)互感器為75/5以下的低壓業(yè)擴(kuò)供電方案。

7、負(fù)責(zé)所轄客戶用電資料檔案管理。

（五）輸配電部

1、參加客戶服務(wù)中心組織的所轄10KV新增容高壓客戶現(xiàn)場(chǎng)勘察、方案制定和圖紙會(huì)審、工程中間檢查、竣工驗(yàn)收。參加所轄互感器為75/5及以上的低壓客戶現(xiàn)場(chǎng)勘察、方案制定工作。

2、定期向營(yíng)銷部、電費(fèi)管理中心、客戶服務(wù)中心及電能計(jì)量中心通報(bào)公用配電設(shè)施季節(jié)性負(fù)荷情況及變更情況。

3、負(fù)責(zé)接受客戶服務(wù)中心辦理由客戶投資并移交給供電企業(yè)作為公用配電設(shè)施的設(shè)備移交、變更手續(xù)。

4、負(fù)責(zé)監(jiān)督和驗(yàn)收局投資的公用配變?cè)O(shè)施施工，負(fù)責(zé)辦理投運(yùn)手續(xù)。投運(yùn)前應(yīng)通知相關(guān)抄表部門(mén)變壓器安裝地址及負(fù)荷轉(zhuǎn)移區(qū)域等相

關(guān)信息。

5、按照批準(zhǔn)的供電方案及有關(guān)規(guī)定，配合完成高、低壓業(yè)擴(kuò)工程引起的所轄公用配電設(shè)備的停、送電操作。

6、負(fù)責(zé)客戶業(yè)擴(kuò)工程的接電工作，嚴(yán)格按照批復(fù)的供電方案將客戶線路接入配電網(wǎng)中。對(duì)接電工作是否具備帶電條件進(jìn)行確定，具備帶電條件的接電工作，不得安排停電作業(yè)。

（六）電能計(jì)量中心

1、負(fù)責(zé)本供電營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)的電能計(jì)量業(yè)務(wù)歸口管理。

2、參加高壓客戶的計(jì)量方式會(huì)簽、圖紙會(huì)審、中間檢查和竣工驗(yàn)收。

3、電能計(jì)量的配臵與安裝應(yīng)符合《電能計(jì)量裝臵技術(shù)管理規(guī)程》（DL/T448-2000）及相關(guān)技術(shù)規(guī)程的要求，負(fù)責(zé)高壓客戶計(jì)量裝臵的安裝維護(hù)。

4、負(fù)責(zé)高壓業(yè)擴(kuò)工程的電能計(jì)量資產(chǎn)和技術(shù)資料的維護(hù)管理；及時(shí)提供業(yè)擴(kuò)報(bào)裝所需的計(jì)量裝臵。

5、在承諾時(shí)限內(nèi)安裝（拆除）計(jì)量裝臵，及時(shí)錄入傳輸業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息。

（七）抄表中心

1、參加客戶服務(wù)中心組織的高壓客戶，包括小區(qū)一戶一表批量新裝客戶的竣工驗(yàn)收。

2、參加客戶服務(wù)中心組織的一戶一表竣工驗(yàn)收，負(fù)責(zé)驗(yàn)收表箱安裝位臵是否符合規(guī)定、低壓線路路徑、表計(jì)是否與客戶正確對(duì)應(yīng)等。

3、參加客戶服務(wù)中心組織的高壓業(yè)擴(kuò)工程竣工驗(yàn)收，掌握新裝變壓器安裝地點(diǎn)。

（八）電費(fèi)管理中心

1、負(fù)責(zé)簽訂電費(fèi)結(jié)算協(xié)議

2、參與供電方案計(jì)費(fèi)方式會(huì)簽，及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)審核。

（九）生產(chǎn)技術(shù)部

1、參加客戶服務(wù)中心組織的10KV及以上電壓等級(jí)電力客戶的現(xiàn)場(chǎng)勘察、供電方案制定、圖紙會(huì)審、供用電合同會(huì)審和竣工驗(yàn)收，提出具體要求及建議。審核后的供電方案，由局主管領(lǐng)導(dǎo)審定。

2、參加審核申請(qǐng)用電負(fù)荷需從變電站出專板專線的供電方案。

（十）調(diào)度中心

1、參加審核客戶服務(wù)中心組織的高壓雙電源、專板專線客戶供電方案、圖紙會(huì)審、供用電合同會(huì)審及竣工驗(yàn)收。

2、提供10KV及以上電壓等級(jí)專板專線及高壓雙電源客戶調(diào)度協(xié)議樣本、格式，辦理高壓雙電源客戶及專板專線客戶的調(diào)度協(xié)議。

3、協(xié)助完成專板專線高壓客戶的送電工作。

4、接到客戶保護(hù)整定計(jì)算委托書(shū)后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)下達(dá)保護(hù)定值單。

5、定期向營(yíng)銷部門(mén)傳遞配電線路及變電站負(fù)荷情況、電網(wǎng)設(shè)備命名等信息。

（十一）其他部門(mén)

在高壓客戶業(yè)擴(kuò)工程的現(xiàn)場(chǎng)勘察、供電方案制定、圖紙審查、竣

工驗(yàn)收、裝表送電等過(guò)程中，凡涉及變電運(yùn)行部、變電檢修部、輸電部等單位時(shí)，各單位都應(yīng)服從組織部門(mén)的統(tǒng)一安排，按時(shí)參加并完成相關(guān)工作任務(wù)。

四、流程中間服務(wù)質(zhì)量的考核

（一）客戶經(jīng)理及業(yè)擴(kuò)員受理用戶申請(qǐng)：熱情接待、認(rèn)真詳細(xì)記錄客戶報(bào)裝信息，不得推諉搪塞，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)生成MIS系統(tǒng)報(bào)客戶服務(wù)中心主任處審批。

1、服務(wù)態(tài)度惡劣造成用戶不滿，引發(fā)糾紛沒(méi)有造成投訴，對(duì)業(yè)擴(kuò)員罰款20元；

2、服務(wù)態(tài)度惡劣造成用戶不滿，引發(fā)糾紛造成縣級(jí)以下投訴，對(duì)業(yè)擴(kuò)員罰款50元；

3、服務(wù)態(tài)度惡劣造成用戶不滿，引發(fā)糾紛造成縣級(jí)以上省級(jí)以下投訴，對(duì)業(yè)擴(kuò)員罰款200元，并待崗學(xué)習(xí)，經(jīng)考試合格后上崗；

4、因業(yè)擴(kuò)員服務(wù)態(tài)度造成惡劣影響，損壞企業(yè)聲譽(yù)的，除經(jīng)濟(jì)處罰外，調(diào)離該崗位待崗。

5、因業(yè)擴(kuò)員報(bào)審材料未按規(guī)定時(shí)間（自受理之日起不超過(guò)2天）報(bào)送至客戶服務(wù)中心主任處初審，對(duì)業(yè)擴(kuò)員罰款20元。

（二）客戶服務(wù)中心主任初審：嚴(yán)格按照政府及行業(yè)相關(guān)規(guī)定審驗(yàn)資料。

（三）客戶經(jīng)理在接到業(yè)擴(kuò)報(bào)裝任務(wù)后，按規(guī)定時(shí)間及時(shí)組織協(xié)調(diào)各部門(mén)進(jìn)行實(shí)地勘察，提供切實(shí)可行的供電方案（供電方案的確定由生技部負(fù)責(zé)、低壓由管理單位負(fù)責(zé)）。客戶經(jīng)理對(duì)客戶進(jìn)行方案答復(fù)，負(fù)責(zé)督促供電方案的設(shè)計(jì)完成，收集必要的客戶信息及業(yè)擴(kuò)信息，建

立更新客戶檔案。在供電方案得到客戶認(rèn)可后，供電方案需經(jīng)由營(yíng)銷部、主管局長(zhǎng)審核批準(zhǔn)后方可實(shí)施：

1、供電方案應(yīng)在下述時(shí)限內(nèi)答復(fù)客戶，若不能如期確定供電方案時(shí)，應(yīng)主動(dòng)向客戶說(shuō)明原因。自受理之日起，居民客戶不超過(guò)3個(gè)工作日；低壓電力客戶不超過(guò)7個(gè)工作日；高壓?jiǎn)坞娫纯蛻舨怀^(guò) 15 個(gè)工作日；高壓雙電源客戶不超過(guò) 30 個(gè)工作日；因客戶經(jīng)理原因超出供電方案答復(fù)時(shí)間，對(duì)客戶經(jīng)理罰款50元；因其他部門(mén)原因超出方案答復(fù)時(shí)間，對(duì)相關(guān)責(zé)任部門(mén)罰款100元；

2、客戶經(jīng)理應(yīng)及時(shí)主動(dòng)按照規(guī)定時(shí)間（到現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)限，自受理之日起，高壓客戶不超過(guò) 3 個(gè)工作日）組織相關(guān)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘測(cè)，未按規(guī)定時(shí)間完成現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)的，對(duì)客戶經(jīng)理罰款30元；

3、客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織各部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)積極配合，無(wú)其他原因無(wú)故拖延，導(dǎo)致流程進(jìn)度緩慢，超出勘測(cè)時(shí)限，但未影響方案答復(fù)的，對(duì)相關(guān)部門(mén)罰款50元，對(duì)超出方案答復(fù)時(shí)間的，罰款相關(guān)部門(mén)100元；

4、由生技部提供供電方案，在完成現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)任務(wù)后，客戶經(jīng)理及時(shí)組織協(xié)同各部門(mén)完成相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)單填寫(xiě)，完善資料，因資料填寫(xiě)不全造成流程中止的，對(duì)責(zé)任方罰款30元；

5、現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)完畢后，生技部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供合理的供電方案，并及時(shí)通知客戶經(jīng)理。因客戶經(jīng)理未及時(shí)跟蹤供電方案的完成時(shí)間，造成業(yè)擴(kuò)報(bào)裝超時(shí)的，對(duì)客戶經(jīng)理罰款50元；因未按時(shí)完成供電方案，造成業(yè)擴(kuò)報(bào)裝超時(shí)的，對(duì)生技部罰款100元；

6、供電方案答復(fù)后，客戶經(jīng)理協(xié)助客戶完成各種信息表格的填寫(xiě)，完善客戶信息。因客戶經(jīng)理造成客戶信息不完善，流程中止的，對(duì)客戶經(jīng)理罰款50元；

（四）中間檢查環(huán)節(jié)：客戶經(jīng)理在受理中間檢查報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)后，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)以生技部為主、其他部門(mén)配合的驗(yàn)收組，對(duì)客戶業(yè)擴(kuò)工程中的隱蔽工程、施工質(zhì)量進(jìn)行中間檢查，出具書(shū)面整改意見(jiàn)，并督促其限期落實(shí)。凡有隱蔽工程或隱蔽部分的，必須進(jìn)行中間檢查，并填寫(xiě)中間檢查記錄。

1、因客戶經(jīng)理問(wèn)題，造成客戶業(yè)擴(kuò)資料不全、流程中止的，對(duì)客戶經(jīng)理罰款30元；

2、因相關(guān)部門(mén)不服從調(diào)度，未進(jìn)行中間檢查，造成客戶業(yè)擴(kuò)資料不全、流程中止的，對(duì)相關(guān)部門(mén)罰款100元；

（五）竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)：客戶經(jīng)理接收客戶工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，按職責(zé)劃分組織客戶（施工單位）、生技部、轄區(qū)供電所、輸配電部、電費(fèi)管理中心、電能計(jì)量中心、抄表中心及相關(guān)部室有關(guān)人員對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。自受理之日起，高壓供電客戶不超過(guò)5個(gè)工作日、低壓供電客戶不超過(guò)3個(gè)工作日。

1、客戶經(jīng)理：受理客戶竣工檢驗(yàn)申請(qǐng)時(shí)，客戶服務(wù)中心應(yīng)審核客戶相關(guān)報(bào)送材料是否齊全有效，通知相關(guān)部門(mén)準(zhǔn)備客戶受電工程的竣工檢驗(yàn)工作。驗(yàn)收結(jié)束后，客戶經(jīng)理收集相關(guān)用電設(shè)備資料、客戶資料及業(yè)擴(kuò)信息，建立健全客戶檔案。

2、生技部或轄區(qū)供電所驗(yàn)收合格后及時(shí)更新地理接線圖，并負(fù)責(zé)編制線路配變的名稱編號(hào)或用戶箱位戶號(hào)；

3、輸配電部在工程驗(yàn)收合格后及時(shí)對(duì)配變、線路臺(tái)賬進(jìn)行更新，并負(fù)責(zé)桿號(hào)及臺(tái)區(qū)編號(hào)的噴刷、轄區(qū)供電所負(fù)責(zé)低壓線路桿號(hào)及箱號(hào)的噴刷。

4、電費(fèi)管理中心在驗(yàn)收過(guò)程中根據(jù)客戶報(bào)裝用電性質(zhì)及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘測(cè)情況，對(duì)客戶用電性質(zhì)給予定位，按規(guī)定制定合理的電價(jià)政策。

5、電能計(jì)量中心在驗(yàn)收過(guò)程中，根據(jù)客戶報(bào)裝的用電負(fù)荷及實(shí)地勘測(cè)情況，對(duì)用戶表計(jì)的配備進(jìn)行記錄備案。

所有參與竣工驗(yàn)收部門(mén)人員均要支持客戶經(jīng)理的協(xié)調(diào)組織。因任一方造成客戶驗(yàn)收資料不全，業(yè)擴(kuò)流程中止的，對(duì)責(zé)任單位罰款50元。

（六）客戶經(jīng)理在客戶受電工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和平等協(xié)商的原則，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定、協(xié)助業(yè)擴(kuò)報(bào)裝客戶與客戶服務(wù)中心責(zé)任人簽訂供用電合同書(shū)，紙質(zhì)合同必須和營(yíng)銷業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)中的電子合同保持一致。

客戶經(jīng)理務(wù)必盡職盡責(zé)，聯(lián)系客戶簽訂供用電合同，如因客戶經(jīng)理原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效或漏簽，致使業(yè)擴(kuò)流程中止，對(duì)客戶經(jīng)理罰款200元。

（七）計(jì)量中心職責(zé)：待客戶經(jīng)理與客戶簽訂供用電合同后，計(jì)量中心積極配合客戶經(jīng)理及時(shí)接收裝表接電通知單（任務(wù)書(shū)），并與客戶按相關(guān)時(shí)限規(guī)定（高壓5個(gè)工作日內(nèi)）完成裝表接電工作。

1、客戶經(jīng)理未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)下達(dá)通知單，超出規(guī)定時(shí)限，對(duì)客戶經(jīng)理罰款50元；

2、計(jì)量中心或轄區(qū)供電所在接到通知單后，未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成裝表接電工作，對(duì)相關(guān)責(zé)任人罰款50元。

（八）建立客戶信息、資料歸檔

客戶業(yè)擴(kuò)工程驗(yàn)收合格接電工作完成后，客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)客戶檔案資料的整理建帳、立戶。收集并整理報(bào)裝資料，完成資料歸檔?？蛻艋A(chǔ)資料包括：客戶申請(qǐng)、供電方案答復(fù)意見(jiàn)、開(kāi)工報(bào)告、設(shè)計(jì)與竣工圖紙、中間檢查報(bào)告、變壓器試驗(yàn)報(bào)告、合格證；開(kāi)關(guān)箱試驗(yàn)報(bào)告、合格證；避雷器試驗(yàn)報(bào)告、合格證；電纜試驗(yàn)報(bào)告、及大型設(shè)備試驗(yàn)報(bào)告、竣工檢驗(yàn)報(bào)告、供用電合同、電費(fèi)結(jié)算協(xié)議等。保證客戶基礎(chǔ)資料真實(shí)、一致。

客戶經(jīng)理全程跟蹤業(yè)擴(kuò)報(bào)裝流程，根據(jù)歸檔資料要求，在業(yè)擴(kuò)辦理過(guò)程中對(duì)各類資料進(jìn)行收集；如需相關(guān)部門(mén)提供，客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)索要。

1、因客戶經(jīng)理自身原因造成客戶信息檔案資料不全不能歸檔的，處罰客戶經(jīng)理20元/項(xiàng)；

2、因相關(guān)部門(mén)未能提供客戶歸檔資料造成客戶信息資料不全不能歸檔的，處罰相關(guān)責(zé)任部門(mén)20元/項(xiàng)。

五、其它

1、本規(guī)定未盡事宜，應(yīng)按《電力供應(yīng)與使用條例》、《供電營(yíng)業(yè)規(guī)則》和國(guó)家電網(wǎng)公司、省電力公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行，以往與本規(guī)定不一致的，依照本規(guī)定執(zhí)行。對(duì)執(zhí)行中出現(xiàn)的有關(guān)問(wèn)題定期修改完善。

業(yè)擴(kuò)流程見(jiàn)附件：

1、高壓業(yè)擴(kuò)流程圖

2、低壓業(yè)擴(kuò)流程圖

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策

一、取得土地環(huán)節(jié)

1.土地使用稅:以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),依照規(guī)定稅率計(jì)算征收(具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定)。

案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國(guó)土房產(chǎn)局簽訂國(guó)有土地出讓合同,合同約定出讓土地面積為56000平米,土地出讓金為34000萬(wàn)元,合同約定土地交付時(shí)間為2010年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅? 分析:該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報(bào)繳納土地使用稅,2010年應(yīng)繳納2個(gè)月土地使用稅:56000×4×2/12=37333.33元。2.印花稅(土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同):對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅,按所載金額萬(wàn)分之五貼花。

3.契稅:國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。目前江蘇省規(guī)定的契稅稅率為3%。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)

1.印花稅(設(shè)計(jì)合同):建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同,包括勘察、設(shè)計(jì)合同,按收取費(fèi)用萬(wàn)分之五貼花。

2.印花稅(建安合同):建筑安裝工程承包合同,包括建筑、安裝工程承包合同,按承包金額萬(wàn)分之三貼花。

3.印花稅(借款合同):銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業(yè)拆借)所簽訂的借款合同,按借款金額萬(wàn)分之零點(diǎn)五貼花。

三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1.營(yíng)業(yè)稅(銷售不動(dòng)產(chǎn)):納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額,銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2.土地增值稅(預(yù)征):除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外,對(duì)其他各類商品房,均實(shí)行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑有關(guān)文件,經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門(mén)審核后確認(rèn)。

土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。

3.企業(yè)所得稅(未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品):企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于15%。

(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于10%。(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的,不得低于5%。

(4)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的,不得低于3%。案例:如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)某樓盤(pán),尚未完工,2010年4月開(kāi)始預(yù)售,4-6月共取得預(yù)收收入10000萬(wàn)元,6月利潤(rùn)表反映利潤(rùn)總額為-50萬(wàn)元,以前均盈利,該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所得稅?(假設(shè)國(guó)家規(guī)定企業(yè)土地增值稅預(yù)征率為3%、城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加1%,該企業(yè)位于地級(jí)市,當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)稅毛利率為10%)分析:該企業(yè)預(yù)收收入10000萬(wàn)元,應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅10000×5%=500萬(wàn)元,城建稅500×7%=35萬(wàn)元,教育費(fèi)附加500×3%=15萬(wàn)元,地方教育費(fèi)附加500×1%=5萬(wàn)元,土地增值稅10000×2%=200萬(wàn)元(注:本案例來(lái)自江蘇地稅局,江蘇省土地增值稅預(yù)征率為2%,所以本案例按2%計(jì)算。),合計(jì)755萬(wàn)元。應(yīng)納稅所得額=-50+10000×10%-755=195萬(wàn)元,應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=195×25%=48.75萬(wàn)元

4.印花稅(商品房銷售合同):對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅,按所載金額萬(wàn)分之五貼花。

四、竣工交房環(huán)節(jié)

1.企業(yè)所得稅(完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品):開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā),建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外,其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,應(yīng)視為已經(jīng)完工:(1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。(2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

在納稅申報(bào)時(shí),企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。案例:如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)某樓盤(pán)2010年12月完工,之前已預(yù)收房款30000萬(wàn)元,之前已按計(jì)稅毛利率10%計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅,12月6月利潤(rùn)表反映利潤(rùn)總額為-2300萬(wàn)元,完工后計(jì)算出實(shí)際毛利額為10500萬(wàn)元,那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅? 分析:實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額為7500(10500-30000×10%)萬(wàn),應(yīng)納稅所得額

=-2300+7500=5200萬(wàn),應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=5200×25%=1300萬(wàn)元。

2.土地增值稅(清算): 納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(5)對(duì)前款所列第(3)項(xiàng)情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的,可實(shí)行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(3)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策

一、取得土地環(huán)節(jié)

1．土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計(jì)算征收（具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定）。

案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國(guó)土房產(chǎn)局簽訂國(guó)有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬(wàn)元，合同約定土地交付時(shí)間為2010年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅？

分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報(bào)繳納土地使用稅，2010年應(yīng)繳納2個(gè)月土地使用稅：56000×4×2/12=37333.33元。

2．印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）：對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。

3．契稅：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。目前規(guī)定的契稅稅率為3％。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)

1．印花稅（設(shè)計(jì)合同）：建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，包括勘察、設(shè)計(jì)合同，按收取費(fèi)用萬(wàn)分之五貼花。

2．印花稅（建安合同）：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬(wàn)分之三貼花。

3．印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬(wàn)分之零點(diǎn)五貼花。

三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1．營(yíng)業(yè)稅（銷售不動(dòng)產(chǎn)）：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。2．土地增值稅（預(yù)征）：除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類商品房，均實(shí)行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門(mén)審核后確認(rèn)。

土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。3．企業(yè)所得稅（未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）：企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)某樓盤(pán)，尚未完工，2010年4月開(kāi)始預(yù)售，4－6月共取得預(yù)收收入10000萬(wàn)元，6月利潤(rùn)表反映利潤(rùn)總額為-50萬(wàn)元，以前均盈利，該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所得稅？（假設(shè)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率為3%、城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加1％，該企業(yè)位于地級(jí)市，當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)稅毛利率為10%）

分析：該企業(yè)預(yù)收收入10000萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅10000×5％＝500萬(wàn)元，城建稅500×7%＝35萬(wàn)元，教育費(fèi)附加500×3%＝15萬(wàn)元，地方教育費(fèi)附加500×1％＝5萬(wàn)元，土地增值稅10000×2％＝200萬(wàn)元，合計(jì)755萬(wàn)元。應(yīng)納稅所得額＝-50＋10000×10％－755＝195萬(wàn)元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝195×25％＝48.75萬(wàn)元

4．印花稅（商品房銷售合同）：對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。

四、竣工交房環(huán)節(jié)

1．企業(yè)所得稅（完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

在納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

案例：如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)某樓盤(pán)2010年12月完工，之前已預(yù)收房款30000萬(wàn)元，之前已按計(jì)稅毛利率10％計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤(rùn)表反映利潤(rùn)總額為-2300萬(wàn)元，完工后計(jì)算出實(shí)際毛利額為10500萬(wàn)元，那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅？

分析：實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額為7500（10500-30000×10％）萬(wàn)，應(yīng)納稅所得額＝-2300+7500＝5200萬(wàn)，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝5200×25％＝1300萬(wàn)元。

2．土地增值稅（清算）：

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（5）對(duì)前款所列第（3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。常見(jiàn)問(wèn)題解答 1．應(yīng)收房款欠款是否繳納營(yíng)業(yè)稅？如房地產(chǎn)公司銷售了一套房屋給業(yè)主，按照合同2009年底應(yīng)收房款100萬(wàn)，業(yè)主實(shí)際只繳納了30萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)欠款70萬(wàn)是否要在2009年申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，還是在實(shí)際收到時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅？

答：《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第二十四條規(guī)定，條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。因此，納稅人應(yīng)當(dāng)按照合同確定的付款日期確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，依法繳納營(yíng)業(yè)稅。

2．房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用是否需繳納營(yíng)業(yè)稅？

答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外收費(fèi)，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅條例所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

（一）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

（二）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；

（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。如果為符合規(guī)定條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，則不并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅，否則應(yīng)作為價(jià)外收費(fèi)，全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費(fèi)一次性收取。這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆](méi)有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。

4．以不動(dòng)產(chǎn)投資是否征收土地增值稅？

答：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以買(mǎi)別墅送汽車的方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的，企業(yè)所得稅上如何處理？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）規(guī)定，企業(yè)以買(mǎi)別墅送汽車的方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的，不屬于捐贈(zèng)行為，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。銷售的不動(dòng)產(chǎn)屬于未完工產(chǎn)品的，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售收入應(yīng)按規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)征企業(yè)所得稅，但汽車銷售收入不適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)稅收規(guī)定。

6．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將自己開(kāi)發(fā)的門(mén)面房作為售樓部。請(qǐng)問(wèn)售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？如果繳納，該如何確定房產(chǎn)稅的原值？

答：國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第四項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。開(kāi)發(fā)企業(yè)利用商品房作售樓部的情況，應(yīng)自開(kāi)始使用售樓部的次月起繳納房產(chǎn)稅。作為自用的售樓部，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，按照其售樓部房產(chǎn)原值的70%作為房產(chǎn)稅應(yīng)納稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。

在房產(chǎn)原值的確認(rèn)上，分不同時(shí)段計(jì)算并交納房產(chǎn)稅。2009年1月1日至2010年12月21日應(yīng)按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）的規(guī)定，即對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿的固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估房屋原價(jià)。從2010年12月21日起，應(yīng)按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）的規(guī)定：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

7．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠30%的價(jià)格出售其開(kāi)發(fā)的商店給購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人，但購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人在2年期限內(nèi)必須將購(gòu)買(mǎi)的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用。這種情況涉及個(gè)人所得稅嗎？

答：據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買(mǎi)商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2008]576 號(hào)）規(guī)定，所述行為其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。因此對(duì)上述情形的購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。