第一篇：物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)

物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作是指物業(yè)管理企業(yè)推選合適的管理項目,參加由政府行業(yè)主管部門組織的對管理項目整體形象、綜合管理及全面服務(wù)工作的綜合考評驗收。

理解創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)含義的關(guān)鍵點是政府行業(yè)主管部門組織;參評項目符合條件;綜合考評驗收。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作按組織考評的層次可分為國家級、省(直轄市、自治區(qū))級、市/區(qū)級,即通常所說的“國優(yōu)、省優(yōu)、市/區(qū)優(yōu)”。

第一節(jié)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件

一、標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生與發(fā)展

二十世紀(jì)九十年代,中國房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起和發(fā)展,為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場,在全國范圍內(nèi)催生了眾多的物業(yè)公司。為了推動建立物業(yè)管理體制,規(guī)范市場,引導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)管理的開展,提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平,國家建設(shè)部先后于1990年、1992年頒發(fā)了《全國城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評辦法(試行)》,作為各地創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的指導(dǎo)性文件和參照依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作奠定了基穿通過對標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行,促使參與的企業(yè)規(guī)范運作,促進了行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

1995年,建設(shè)部對《標(biāo)準(zhǔn)》進行了修訂改進,重新頒發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》(1990年《標(biāo)準(zhǔn)》停止執(zhí)行)。以此為據(jù)在全國開展“全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”考評驗收。

1997年,建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司又頒發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》,將小區(qū)和大廈的考評標(biāo)準(zhǔn)分離,更加適合各類物業(yè)項目開展創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,全國各地普遍反映1995年頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行,將不可避免地出現(xiàn)優(yōu)秀、示范項目過多的局面,起不到先進示范作用。為此,建設(shè)部在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對原標(biāo)準(zhǔn)進行了修訂。

2000年5月25日,建設(shè)部發(fā)出通知,宣布從2000年起不再進行全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目考評驗收和授予稱號,只對申報全國物業(yè)管理示范項目進行考評驗收、授予稱號;同時頒發(fā)了新的《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》(以下簡稱2000年標(biāo)準(zhǔn)),舊標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則停止執(zhí)行。2000年標(biāo)準(zhǔn)相對于1995年標(biāo)準(zhǔn)、申報條件有較大提高,考評標(biāo)準(zhǔn)也有較大調(diào)整,也更加切合實際。

二、標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容

2000年全國物業(yè)管理示范項目標(biāo)準(zhǔn)按不同物業(yè)類型分為三種:住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)。住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分為8個大項:基礎(chǔ)管理;房屋管理與維修養(yǎng)護;共用設(shè)施設(shè)備管理;保安/消防/車輛管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。大廈和工業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)各有9項,將共用設(shè)施設(shè)備管理分為共用設(shè)備管理和共用設(shè)施管理兩部分。(具體標(biāo)準(zhǔn)見附錄《物業(yè)管理法規(guī)匯編》。)

該套標(biāo)準(zhǔn)基本上覆蓋了物業(yè)管理的各個方面,適用于全國各地。

三、標(biāo)準(zhǔn)的實施

“國優(yōu)”物業(yè)管理項目的考評工作,由建設(shè)部或國家行業(yè)協(xié)會組織每年進行一次。2000年12月,全國物業(yè)管理協(xié)會組織了2000年新標(biāo)準(zhǔn)頒布后的第一次考評。

截止2000年年底,全國共有487個住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)被評為國家級(優(yōu)秀)示范項目,其中深圳市有153個。

四、基本條件

建設(shè)部四次頒布的標(biāo)準(zhǔn)都規(guī)定了相應(yīng)的基本申報條件;各地根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn),制定了適合地區(qū)特點和實際情況的各級申報條件。由于各省(自治區(qū)、直轄市)、市級的申報條件、考評標(biāo)準(zhǔn)有所差異,所以企業(yè)在選定創(chuàng)優(yōu)項目時,除了要參考建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)外,還必須考慮當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)建申報基本條件,符合條件的方可申報。

以下是申報不同級別創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)項目時應(yīng)具備的基本條件:

(一)區(qū)級優(yōu)秀項目。一般由區(qū)級行業(yè)主管部門按照上級制定的考評標(biāo)準(zhǔn)組織區(qū)級優(yōu)秀項目的考評驗收,只是達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)低于市優(yōu)分?jǐn)?shù)。因此,其申報的基本條件與市優(yōu)基本相同。

(二)市級優(yōu)秀項目。

1、申報的參評項目必須已經(jīng)竣工并交付使用;

2、入住率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的比例;

3、配備有專業(yè)的管理服務(wù)人員;

4、參評項目的面積等硬件條件符合標(biāo)準(zhǔn)要求;

5、建立有完善的管理規(guī)章制度;

6、參評項目當(dāng)年無重大責(zé)任事故;

7、未發(fā)生行業(yè)主管部門認(rèn)定的重大有效投訴;

8、參評項目實行了綜合一體化、專業(yè)化管理服務(wù)等。

(三)省級及國家級優(yōu)秀、示范項目。

除了要具備申報市優(yōu)的基本條件外,還必須具備如下條件:

1、已取得市優(yōu)、省優(yōu)分別滿一年以上;

2、已按法定程序成立了業(yè)主委員會。

(申報國家級示范項目必須是省級考評達(dá)98分以上。)

第二節(jié)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的操作程序

一、前期介入

企業(yè)在制定年度工作計劃和工作目標(biāo)時,應(yīng)通過權(quán)衡企業(yè)所能提供的資源和在管項目的自然條件,確定是否參加當(dāng)年的創(chuàng)優(yōu)考評和選擇幾個項目進行創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。從而未雨綢繆,預(yù)做準(zhǔn)備。

(一)參評項目的選擇

一般來說,選擇參評項目主要應(yīng)考慮以下因素:

1、委托方的要求。如果委托物業(yè)管理合同中約定要創(chuàng)建達(dá)標(biāo)且項目自然條件符合申報要求,就必須進行創(chuàng)建達(dá)標(biāo)。

2、企業(yè)規(guī)范管理、提升品牌的自身要求。如果企業(yè)希望通過參加創(chuàng)建達(dá)標(biāo)提升管理水平,提高企業(yè)知名度,就應(yīng)選擇項目參與創(chuàng)建考評。

3、企業(yè)在管項目中如有基礎(chǔ)條件好、符合申報條件的,應(yīng)積極參加創(chuàng)建考評活動。

(二)企業(yè)調(diào)配資源

企業(yè)要達(dá)到預(yù)定的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo),必須配備相應(yīng)的資源,包括組織資源、人力資源、財力資源、物資資源等。企業(yè)只有充分、合理地調(diào)度和利用資源,才能使其發(fā)揮最大功效。其中,確定創(chuàng)建主要負(fù)責(zé)部門是有效調(diào)配資源的關(guān)鍵。要作好調(diào)配資源工作必須注意以下幾點:

1、領(lǐng)導(dǎo)重視

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對創(chuàng)建達(dá)標(biāo)工作關(guān)注、支持、指導(dǎo)的程度關(guān)系到創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的成效。因此,企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在創(chuàng)建的各個階段予以高度重視,并要求機關(guān)相關(guān)部門經(jīng)常到參評項目現(xiàn)場檢查、指導(dǎo),確保創(chuàng)建工作按計劃進行。

2、組織保證

為了加強對創(chuàng)優(yōu)工作的領(lǐng)導(dǎo),企業(yè)應(yīng)成立由公司領(lǐng)導(dǎo)掛帥、機關(guān)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人和創(chuàng)優(yōu)項目負(fù)責(zé)人共同參加的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組;并指定一個部門作為創(chuàng)建主要責(zé)任部門。各參評項目亦應(yīng)相應(yīng)建立以負(fù)責(zé)人為首的創(chuàng)建工作小組,明確分工,責(zé)任到人。至此,企業(yè)便形成一個完整的系統(tǒng)工作網(wǎng)絡(luò),從組織上保證了創(chuàng)優(yōu)工作的順利進行。

3、人員培訓(xùn)

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)幾乎涉及到參評項目管理服務(wù)工作的全部內(nèi)容,必須對員工進行貫徹標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn),讓每位員工都清楚創(chuàng)建的目的意義,明確創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的任務(wù)和要求,了解考評標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容及本人在創(chuàng)建工作中擔(dān)任的角色。只有把全體員工的積極性、創(chuàng)造性充分調(diào)動起來,創(chuàng)建達(dá)標(biāo)工作才有堅實的群眾基穿

4、激勵機制

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作具有時間緊、任務(wù)重、標(biāo)準(zhǔn)高、要求嚴(yán)的特點。為了確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)目標(biāo)的順利實現(xiàn),企業(yè)可采用相應(yīng)的激勵機制,如把創(chuàng)建工作成果與員工職位升降和獎金雙掛鉤等。尤其是進入項目初評階段后,對整改的項目,要落實責(zé)任部門、負(fù)責(zé)人;對整改時間、整改效果作出明確規(guī)定并進行控制。這樣,才能有效地激發(fā)各級組織和全體員工的創(chuàng)建熱情和積極性。

(三)申報注意事項

1、注意收集申報信息。

一般情況下,政府行業(yè)主管部門會在每年年初就當(dāng)年的創(chuàng)優(yōu)考評工作發(fā)出通知。企業(yè)可根據(jù)通知要求進行申報,并主動與行業(yè)主管部門取得聯(lián)系,了解當(dāng)年考評工作安排,以免因信息不靈而漏報。

2、填寫、呈送申報表。

企業(yè)確定參評項目后,應(yīng)到政府主管部門領(lǐng)取申報表,并按照規(guī)定的時限填寫報送到指定的接收部門。

3、跟蹤申報結(jié)果。

政府部門收到創(chuàng)優(yōu)申請之后和組織檢查考評之前,會對企業(yè)及申報項目的資格進行審

查,確認(rèn)參評資格。企業(yè)應(yīng)注意跟蹤資格確認(rèn)結(jié)果。

4、逐級申報。

企業(yè)的申報程序是由低級向高級進行的,一般來說,應(yīng)從區(qū)優(yōu)起步,每通過一級考評驗收后,再申請參加高一個級別的達(dá)標(biāo)考評。

二、內(nèi)部評定

在確定創(chuàng)優(yōu)項目之后,企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織相關(guān)部門和人員對其進行全方位的綜合檢查,對創(chuàng)優(yōu)項目進行初次評定。

(一)項目內(nèi)部初評

初評應(yīng)該是有計劃進行的。內(nèi)部初評時應(yīng)明確以下幾點:

1、選用初評標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)部檢查考評應(yīng)參照新頒布的國家示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),同時結(jié)合本企業(yè)的檢查標(biāo)準(zhǔn)進行。

2、明確牽頭部門。由牽頭部門負(fù)責(zé)組織初評的實施,包括檢查評估的時間、參加考評的人員、檢查的內(nèi)容、順序、考評結(jié)果的匯總等。

3、選定檢查人員。為了保證內(nèi)部初評的質(zhì)量,應(yīng)從各專業(yè)選抽具有足夠?qū)I(yè)知識和豐富實踐經(jīng)驗的人員參加檢查。

4、細(xì)致分組檢查。一般分為:軟件組(文件、資料、檔案、培訓(xùn)等)、環(huán)境組、設(shè)備組(強電、弱電、電梯、鍋爐等)、財務(wù)組。分組原則是:細(xì)致分工,寧重不漏。

5、參評項目配合。受檢單位應(yīng)組織人員引導(dǎo)和陪同檢查組進行檢查,并認(rèn)真做好記錄。

6、提出整改方案?，F(xiàn)場檢查結(jié)束后,應(yīng)以會議的形式,由各檢查小組匯報檢查發(fā)現(xiàn),針對問題分析原因,提出整改意見;由初評牽頭部門匯總意見并形成書面報告,提交給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和受檢單位。

(二)項目持續(xù)改進

從項目初評到缺陷整改,其過程的長短和效果的優(yōu)劣是由企業(yè)實力決定的。檢查人員的水平、能力和態(tài)度決定著發(fā)現(xiàn)問題的數(shù)量和頻次,而企業(yè)資源則決定著缺陷的整改程度及結(jié)果。在整改過程中應(yīng)考慮以下問題:

1、整改效果。整改效果并非單指實際效果,還應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系綜合考慮;可分三種:完全整改、部分整改、無效整改。這是缺陷整改前和提出整改方案時必須考慮的首要問題。

2、整改時間。企業(yè)應(yīng)考慮整改所需的時間,并盡量精確估計檢查考評時間,使整改選擇適當(dāng)?shù)臅r間開始和結(jié)束,能夠達(dá)到事半功倍的效果。

3、整改技術(shù)。對企業(yè)有能力解決的問題和無法解決的問題應(yīng)及早分析、確認(rèn);在計劃安排上,應(yīng)先將本身無法解決的問題外委解決。整改中應(yīng)注意控制成本、質(zhì)量和工期。

4、二次自查。整改工作要分清輕重緩急,全面展開。由于工期的不同,各責(zé)任部門和責(zé)任人都必須按時完成并保證質(zhì)量。單項整改完成后,驗收小組應(yīng)進行驗收。全部整改項目基本完成時,企業(yè)應(yīng)再次組織內(nèi)部檢查考評。通過不斷的檢查和整改,促進項目的持續(xù)改進,直到符合標(biāo)準(zhǔn)的要求。

三、軟件準(zhǔn)備

完善軟件和整改硬件構(gòu)成了創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的主題,這兩項工作貫穿于創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的整個過程,但在不同的階段側(cè)重點不同。前期準(zhǔn)備階段以軟件為主,后期整改和鞏固階段以硬件為主。

軟件是企業(yè)為保證管理、服務(wù)有效運行,維持物業(yè)正常運行而采取的行為。這種行為包括:收集資料、引用法規(guī)、編制制度、實施活動等。創(chuàng)優(yōu)過程中軟件準(zhǔn)備主要是迎檢資料的準(zhǔn)備,即:將考評標(biāo)準(zhǔn)的全部內(nèi)容轉(zhuǎn)化成相關(guān)主題的資料。在這一過程中涉及到檔案整理、制度編制、文件修訂、表格制作、數(shù)據(jù)處理、圖文記錄等。

在準(zhǔn)備迎檢資料過程中應(yīng)把握以下幾點:

(一)資料整理人員的選擇和培訓(xùn)

迎檢資料的編制工作量大、時間緊、質(zhì)量要求高,因此,要在參評項目管理人員中選擇文化程度高、文字工作能力強的同志專門負(fù)責(zé)迎檢資料的編制工作。為了取得經(jīng)驗、提高效率、少走彎路,可將選定的人員派到已完成創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的單位現(xiàn)場取經(jīng),或聘請專家進行培訓(xùn)和指導(dǎo)。

(二)編制迎檢資料總目錄

迎檢資料總目錄象當(dāng)于整個資料的綱,通過編制總目錄,理出資料編制的線條,再根據(jù)目錄逐項進行資料的收集、整理。編制目錄時應(yīng)考慮與參評項目的類型及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的要求相一致。根據(jù)物業(yè)類型不同,為了能與考評標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng),建議將小區(qū)迎檢資料的總目錄分為8冊;大廈的總目錄分為9冊。工業(yè)區(qū)的總目錄可參考大廈總目錄進行編制?？偰夸浟η蠛喚?分目錄則應(yīng)詳細(xì)。制作目錄的目的是便于檢索。合理的目錄能夠保證資料整理工作的順利進行,因此企業(yè)首先應(yīng)注意目錄的制作。

(三)廣泛收集資料

創(chuàng)優(yōu)資料不僅涉及到物業(yè)管理的方方面面,而且涉及到物業(yè)規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、交竣工驗收階段形成的資料等,范圍廣、數(shù)量大,完整收集難度大。因此,要充分發(fā)動相關(guān)部門和相關(guān)人員,積極配合,大力協(xié)作,力爭把資料收集完整、齊全。

(四)細(xì)心整理資料

對已收集上來的資料,要對照考評標(biāo)準(zhǔn)和總目錄進行分類、編輯、整理、成冊、歸檔。具體整理過程中應(yīng)注意:

1、電腦和軟盤存儲的創(chuàng)優(yōu)資料應(yīng)指定專人妥善保管,非指定人員不得隨意拷貝和刪除。

2、應(yīng)考慮人員變動因素,將創(chuàng)優(yōu)工作向“格式”化轉(zhuǎn)變,形成一套完善的資料保管系統(tǒng),在人員發(fā)生變動的情況下仍能繼續(xù)進行迎檢資料的準(zhǔn)備、更新工作。

3、盡可能利用已有的檔案資料和制度化文件(如ISO9000質(zhì)量體系文件等),以減少文件資料的起草、復(fù)印量,節(jié)約時間和資源并保證清晰。

4、正確識別考評標(biāo)準(zhǔn)中的硬件與軟件檢查范圍,目錄應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng),突出檢查的重點,覆蓋所有檢查點。

5、分項目錄應(yīng)細(xì)分列項,可利用明顯標(biāo)識加以隔離,如彩色隔頁紙或標(biāo)簽等。

6、資料的打螢復(fù)印,要注意格式規(guī)范、清晰美觀,不應(yīng)有破損。

7、在日常填寫記錄時,按表格設(shè)計要求及時、準(zhǔn)確、全面、清楚填寫。

8、整理、裝訂時,要使用統(tǒng)一的資料夾,每一冊封面要有標(biāo)識,冊內(nèi)的資料裝訂要整齊、統(tǒng)一、美觀。

9、與時間緊密相關(guān)的分項資料,如社區(qū)文化記錄、業(yè)主委員會成立過程記錄、員工花名冊等,應(yīng)按由近到遠(yuǎn)的時間順序裝訂,以方便考評人員查找。

四、硬件準(zhǔn)備

硬件是指軟件運行的環(huán)境,包括樓宇建筑及配套設(shè)施、設(shè)備等。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)不是朝夕能完成的,尤其是一些硬件方面的要求,很難在較短的時間內(nèi)完成,故創(chuàng)優(yōu)項目必須提前準(zhǔn)備,從日常做起,按高標(biāo)準(zhǔn)進行必要的管理。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)硬件準(zhǔn)備是在項目接管后,依照國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)規(guī)定對項目的硬件進行整改、完善、維護及管理的工作。下面闡述的硬件準(zhǔn)備是指確定創(chuàng)優(yōu)項目后,企業(yè)在日常管理基礎(chǔ)上,對硬件加以提高和改進的工作。

(一)全員參與,周密計劃

硬件準(zhǔn)備是龐大而復(fù)雜的工作,要求參評項目負(fù)責(zé)人在整個整改、完善過程中,充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)及溝通協(xié)調(diào)才能,動員所有員工自覺的參與硬件準(zhǔn)備工作。為了達(dá)到預(yù)期的目標(biāo),項目負(fù)責(zé)人應(yīng)做到:

1、具有全局觀念。在創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的硬件準(zhǔn)備工作中,應(yīng)在對物業(yè)管理工作全面了解的基礎(chǔ)上,通盤考慮,統(tǒng)籌安排,防止疏漏和顧此失彼。

2、加強計劃性。在企業(yè)內(nèi)部初評后,根據(jù)缺陷的數(shù)量、整改難度等,分清輕重緩急,制定出詳細(xì)的整改完善計劃,按計劃、有步驟地抓好落實。

3、注意跟蹤檢查、督導(dǎo)。在計劃實施的過程中,應(yīng)定期跟蹤檢查,發(fā)現(xiàn)

問題要及時了解情況,分析原因,制定改進措施,并督促相關(guān)單位和部門整改。

(二)實施的細(xì)節(jié)與注意事項

國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)對硬件達(dá)標(biāo)的要求作了總體的描述,在此,僅對共用設(shè)施設(shè)備管理的實施細(xì)節(jié)與注意事項加以說明:

1、共用設(shè)備。共用設(shè)備包括供電、給排水、電梯、消防、治安監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備。在硬件準(zhǔn)備中,首先應(yīng)檢查共用設(shè)備能否正常運行,這是創(chuàng)優(yōu)考評中的重點,也是創(chuàng)優(yōu)硬件準(zhǔn)備工作的重點。其次是檢查設(shè)備設(shè)施安全防護措施是否齊備。例如:設(shè)備運行環(huán)境(溫度、濕度等)是否符合要求;配電系統(tǒng)接地是否可靠;設(shè)備房內(nèi)配備的消防設(shè)施在數(shù)、質(zhì)量上是否足夠;水池、水箱入孔和通氣孔有否安沙網(wǎng)等。再次是檢查設(shè)備房的環(huán)境。包括設(shè)備房內(nèi)無雜物;地面墻面平整;通風(fēng)滿足要求,設(shè)備油漆完整、無銹跡;標(biāo)識、標(biāo)牌清晰;管理制度、操作規(guī)程上墻;配電房、水泵房和消防中心等繪有系統(tǒng)圖等。

2、供電設(shè)施設(shè)備。供電設(shè)備包括大廈進線高壓電纜、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、電纜、發(fā)電機等;供電設(shè)施包括配電房、電纜井、發(fā)電機房等。

(1)配電房

A、防鼠措施。擋鼠板50cm高,表面光滑,材質(zhì)堅硬。電纜穿墻孔應(yīng)規(guī)則,并用防火材料封閉。

B、防水措施。電纜溝內(nèi)沒有積水。配電房若地勢較低,應(yīng)在門口建門檻,可代替防水擋板。

C、防蟲措施。對于有窗通往室外的,應(yīng)有細(xì)紗窗。

D、防火要求。配電房房門為甲級防火門并配有閉門器,防火門可自動關(guān)閉。在易于發(fā)現(xiàn)和提取的位置配有滅火器(適用于撲滅電器火災(zāi))和CO2滅火系統(tǒng)。

E、機房。整潔,無雜物;地面、墻面平整、干凈;高壓、低壓操作工具擺放整齊、有序。

F、配電柜。柜面清潔無灰塵,指示燈指示正常,開關(guān)狀態(tài)正確,聯(lián)絡(luò)開關(guān)機械連鎖、電器連鎖工作正常,柜門關(guān)閉嚴(yán)密,抽屜式開關(guān)柜要求推入或拉出靈活,其機械閉鎖可靠。柜內(nèi)無明顯灰跡,各連接件螺絲緊固,電纜標(biāo)識正確,母排絕緣層完好,項序標(biāo)識正確,各計量表(電能表,電流表,電壓表)計量正確。電容補償柜工作正常,功率因數(shù)0.90以上。

G、標(biāo)識正確。配電房有標(biāo)識,設(shè)備編號與設(shè)備統(tǒng)計表中一致,開關(guān)柜功能標(biāo)識正確,指示燈標(biāo)識正確,附屬工具有標(biāo)識,有高壓危險標(biāo)識,配電房有高壓系統(tǒng)圖、低壓系統(tǒng)圖。

H、安防。配電房接地排呈環(huán)狀,安裝要“橫平豎直”,油漆黃綠相間。配電柜柜體接地良好,配電柜前后鋪有絕緣膠皮。

(2)發(fā)電機房

A、機房環(huán)境。機房環(huán)境整潔,無灰塵;發(fā)電機無銹跡、脫漆,有防噪音措施。

B、發(fā)電機。轉(zhuǎn)換開關(guān)處于自動狀態(tài);發(fā)電機手動、自動可以啟動;無漏油、滲油和漏煙現(xiàn)象,運轉(zhuǎn)時各指示儀表指示正常。

C、安全防護。噴霧(CO2)系統(tǒng)正常,配備滅火器(可撲滅油、電器火災(zāi)),油箱底部有沙池并有干沙。

創(chuàng)優(yōu)項目通過以上方式對標(biāo)準(zhǔn)加以理解,確保項目的硬件環(huán)境能夠達(dá)到相關(guān)要求,以保證硬件準(zhǔn)備工作的完成。

五、迎接考評

(一)接待工作

接到考評的準(zhǔn)確時間通知后,企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)率領(lǐng)相關(guān)工作人員提前到達(dá)考評現(xiàn)場迎候考評組。

全體受檢人員著裝要分工種統(tǒng)一,佩帶工作證,儀容端莊,精神飽滿。

接待、匯報現(xiàn)場的布置要求做到整潔、明亮、寬敞、舒適,能夠烘托出創(chuàng)建的氛圍。

考評組到達(dá)后,接待要熱情,禮節(jié)禮貌要周到。

(二)匯報工作

匯報工作包括落實匯報人員、提供匯報材料等。

口頭匯報通常由項目主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任。負(fù)責(zé)口頭匯報的人員,要求十分熟悉項目的管理運作情況和創(chuàng)建的全過程。匯報時要語言流暢,條理清楚,突出重點,控制好時間。切忌照本宣科,吞吞吐吐。

提供的匯報資料一般包括項目創(chuàng)建工作情況匯報材料、創(chuàng)優(yōu)方案、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)資料總目錄等,一式10~15份為宜。另外,制作裝訂要求外觀精致、美觀,內(nèi)容實在、精練、準(zhǔn)確,排版規(guī)范,字跡清晰。

(三)現(xiàn)場陪同

現(xiàn)場陪同是指受檢企業(yè)為保證檢查工作順利進行,安排管理和技術(shù)人員陪同、引領(lǐng)、配合考評組進行現(xiàn)場考評。企業(yè)現(xiàn)場陪同人員應(yīng)注意:

1、分清主次。陪同人員應(yīng)配合檢查人員而不是引導(dǎo)檢查人員檢查。

2、準(zhǔn)確分工。針對檢查人員專業(yè)分組情況,確定相關(guān)專業(yè)人員陪同并攜帶相關(guān)物件。

3、有問必答。陪同人員在陪同過程中,應(yīng)準(zhǔn)確記錄考評人員檢查中所提到的問題。對考評組要有問必答、有理有據(jù)、切合實際,切記不可避重就輕或信口開河。

(四)考評情況匯總

一般情況下,現(xiàn)場檢查結(jié)束后,考評組要向受檢單位通報考評情況并提出希望和要求。此時,應(yīng)安排人員進行記錄。對考評人員指出的問題,必要時可適當(dāng)進行解釋,同時要明確表態(tài),對考評組指出的問題提出具體的整改措施和完成整改的時限。

第三節(jié)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)成果的鞏固

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的正式開始階段是從遞交申請表開始,到考評驗收提出的問題整改完畢為結(jié)束。企業(yè)通常認(rèn)為:通過創(chuàng)優(yōu)考評就算本次創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的結(jié)束,其實不然。事實上,在考評過程中提出的問題及隱患仍舊存在和發(fā)展?？荚u驗收只是對創(chuàng)優(yōu)項目的一次性的抽樣檢查,不可能十分全面和徹底,故企業(yè)應(yīng)立即對考評中提出的問題進行分析并加以解決。此外,還要定期對創(chuàng)優(yōu)項目進行自檢,從而實現(xiàn)綜合管理水平的持續(xù)提高。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作實質(zhì)上只有開始,沒有結(jié)束。因為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)只是企業(yè)獲取榮譽稱號、促進管理水平提高的一種手段,而不是企業(yè)的最終目的。

一、認(rèn)識上的誤區(qū)

出于對各種因素的考慮,個別企業(yè)對創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的認(rèn)識存在著模糊甚至錯誤的傾向。大致表現(xiàn)在以下二個方面:

(一)階段性

申報國優(yōu)的企業(yè),一般要通過區(qū)/市優(yōu)和省(自治區(qū)、直轄市)優(yōu)達(dá)標(biāo)考評后,才能進入國優(yōu)考評階段。由于各級別的考評程序基本相同,只是在標(biāo)準(zhǔn)上存在差異,所以,經(jīng)歷過區(qū)/市優(yōu)和省優(yōu)考評驗收的企業(yè),無論是員工的經(jīng)驗積累,還是資料的準(zhǔn)備,都有一定的基礎(chǔ),隨時都能應(yīng)對任何突擊性檢查。因此,在國家驗收來臨之前,企業(yè)雖然能以較大的主動性積極準(zhǔn)備國優(yōu)的創(chuàng)建工作,但大家的精神狀態(tài)在二個階段之間仍會有一定程度的懈旦

這種現(xiàn)象造成的直接后果,經(jīng)常是一個階段的考評工作結(jié)束以后,整個綜合管理水平和質(zhì)量都受精神懈怠的影響而下降,一些需要整改的項目得不到及時更正,創(chuàng)優(yōu)成果得不到鞏固和提高;以至在迎接高級別階段考評工作時,一切往往又要從頭重來,浪費大量的人力、物力和寶貴的時間。

(二)停滯性

如果參評項目不具備向上一個級別申報的基本條件,沒有機會爭取更高級別的榮譽時,企業(yè)會作出創(chuàng)優(yōu)工作結(jié)束的選擇。因為與高級別榮譽無緣,企業(yè)會以為,高級別的標(biāo)準(zhǔn)也不適用于本企業(yè),與高級別標(biāo)準(zhǔn)之間的差距和存在的缺陷也沒有必要改進,企業(yè)因此停留在低水平上徘徊不前。此外,目前省(自治區(qū)、直轄市)、市級的創(chuàng)優(yōu)退出機制亦未能得到有效落實。

上述原因?qū)?dǎo)致部分創(chuàng)優(yōu)項目的管理水平逐漸降低,從而增加管理中的不利因素。這種局面與政府組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的目的截然相反,是不可鼓勵的。

二、政府控制和企業(yè)努力

行業(yè)要發(fā)展,企業(yè)要壯大,必須在質(zhì)量方面給予十分的關(guān)注。要做到持續(xù)提高質(zhì)量和提升美譽度,推廣普及創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作是行之有效的方法,要讓創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)充分發(fā)揮應(yīng)有的作用,必須做到:

(一)政府嚴(yán)格控制

由政府主管部門制定和推行的標(biāo)準(zhǔn)是強制性的,是推動行業(yè)發(fā)展的有效方法。只要政府主管部門通過逐步完善和嚴(yán)格執(zhí)行創(chuàng)優(yōu)項目復(fù)檢制度,確保退出機制的實施,就能使創(chuàng)優(yōu)項目的延續(xù)性顯形化,并可杜絕企業(yè)以獲取榮譽稱號為目的的短期行為。對國優(yōu)示范項目堅持三年一次的復(fù)檢制度,并對經(jīng)檢查不合格的項目進行摘牌處理,將會引起企業(yè)對鞏固創(chuàng)建成果的高度重視,以利于促進行業(yè)的健康發(fā)展。

(二)企業(yè)積極努力

通過政府主管部門考評驗收的創(chuàng)優(yōu)項目是行業(yè)管理中的亮點。對企業(yè)而言,這是社會認(rèn)可的有力證據(jù);擁有一定數(shù)量高級別創(chuàng)優(yōu)項目可以提升企業(yè)的知名度。任何期望不斷發(fā)展的企業(yè)都會將創(chuàng)優(yōu)列入企業(yè)工作規(guī)劃,并積極付諸實施。對已獲得達(dá)標(biāo)榮譽稱號的企業(yè)而言,也會不斷制定新的管理措施、推出新的服務(wù)方式來完善管理服務(wù)工作,提升服務(wù)檔次。無論是獲優(yōu)項目還是其他項目,都將在不斷完善和創(chuàng)新中得到相應(yīng)的提高。

三、創(chuàng)優(yōu)成果的鞏固

企業(yè)應(yīng)在真正理解創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的階段性和延續(xù)性特征后,通過自檢、復(fù)檢方式,不斷鞏固創(chuàng)優(yōu)成果和尋求持續(xù)發(fā)展。

(一)完善和落實企業(yè)自檢功能。

企業(yè)要建立和完善自檢功能,首先必須對管理服務(wù)活動進行細(xì)分,并有針對性地制定出每一項服務(wù)活動的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量控制規(guī)范。

1、服務(wù)規(guī)范:規(guī)定服務(wù)以及服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和要求,即企業(yè)應(yīng)提供哪些服務(wù),這些服務(wù)又由哪些分項服務(wù)進行支撐。每一項服務(wù)的定性、定量的指標(biāo)制定出來后,才能在執(zhí)行中落到實處。

2、服務(wù)提供規(guī)范:服務(wù)提供規(guī)范應(yīng)明確的是每一項服務(wù)活動怎樣做,才能保證服務(wù)規(guī)范的實現(xiàn)。也就是將服務(wù)過程的每個環(huán)節(jié)加以程序化,從而對它的每一步驟進行控制。

在制定服務(wù)提供規(guī)范時需注意的是,各個工作階段的接口不應(yīng)留有空白。

3、質(zhì)量控制規(guī)范:對服務(wù)的全過程進行控制。即怎樣控制服務(wù)質(zhì)量環(huán)各個階段的質(zhì)量,特別是服務(wù)提供過程的質(zhì)量。制定質(zhì)量控制規(guī)范,包括以下四個內(nèi)容:

(1)識別關(guān)鍵活動;

(2)分析關(guān)鍵活動,給出標(biāo)準(zhǔn)并加以控制;

(3)規(guī)定特性評價方法;

(4)建立控制手段。

通過以上方式,企業(yè)確定了相關(guān)的檢查規(guī)定,將創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)融進相應(yīng)的檢查標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程中。

4、質(zhì)量工作評定。為了評價企業(yè)的所有服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)到企業(yè)本身及相關(guān)方的要求,還應(yīng)開展兩個評定工作。即內(nèi)部評定和外界評定。評定工作是為了對關(guān)鍵活動的質(zhì)量、效果進行測量及驗證。

(1)內(nèi)部評定

A、各崗位操作人員對每日操作工作的檢查。

B、創(chuàng)優(yōu)項目管理人員每日對各自分管范圍的檢查。

C、公司每月對管理項目的工作進行全面檢查。

D、開展單項檢、季檢、半年檢、年檢等各項檢查工作。

(2)外部評定

外部評定是指通過接受企業(yè)外部的監(jiān)督,來促使企業(yè)的不斷改進和提高,包括向服務(wù)對象征詢意見,參加政府和行業(yè)組織的各項達(dá)標(biāo)評比活動等。

5、參與和配合政府復(fù)檢工作。

在參評項目獲得相應(yīng)級別的稱號后,政府會定期、不定期地進行抽查或復(fù)檢,此時,企業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的項目將面臨以下問題:

(1)人員的變動。由于人員的流動變化,當(dāng)抽檢或復(fù)檢來臨時,受檢項目的管理人員可能都未參加過創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)實踐,缺乏迎檢經(jīng)驗。

(2)創(chuàng)優(yōu)資料的相對落后。較早前整理的迎檢資料中,缺少考評以來的運作資料,必須加以補充、整理。

(3)建筑、設(shè)備的老化等。自然的不可抗力決定著建筑外墻,特別是涂料外墻面的陳舊、老化、污染;設(shè)備的壽命決定著某些設(shè)備在運行過一定的時間后會老化。這些又給迎檢增加了整改工作量。

(4)相關(guān)方的制約因素。企業(yè)的復(fù)檢項目應(yīng)保持和相關(guān)方的良好關(guān)系,特別是與業(yè)主委員會的關(guān)系。

(二)全面配合政府復(fù)檢工作

政府復(fù)檢工作的開展方式和檢查重點與創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)采取的方式有所不同。復(fù)檢工作對業(yè)主委員會和建筑外觀及住戶評議方面的考評比較側(cè)重,故企業(yè)的工作重點是保持建筑外觀和環(huán)境的美觀,設(shè)備運行正常;另外,要注重協(xié)調(diào)好與業(yè)委會的關(guān)系。同時,要加強對人員的培訓(xùn)工作,通過熟悉創(chuàng)優(yōu)過程中的相關(guān)資料使其了解相關(guān)的程序和注意事項。

結(jié)論:

一、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對企業(yè)的意義

企業(yè)是創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的基層支持者和參與者,企業(yè)參與創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作有利于:

(一)完善企業(yè)管理制度,規(guī)范管理行為,提高管理水平。

(二)增強員工的專業(yè)技能、協(xié)作精神、服務(wù)意識。

(三)獲得社會認(rèn)可,提升企業(yè)知名度,樹立品牌。

(四)增加發(fā)展商和業(yè)主的信任感。

(五)取得調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。

二、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對行業(yè)的意義

任何行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展都遵循著從自發(fā)、自由式向規(guī)范、集約式轉(zhuǎn)變的規(guī)律。在物業(yè)管理行業(yè)推行創(chuàng)建達(dá)標(biāo)活動,促進行業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)變和健康發(fā)展。其主要意義是:

(一)促進了行業(yè)管理行為的規(guī)范化。

(二)行業(yè)整體管理水平得到提升。

(三)樹立了行業(yè)嶄新的形象。

(四)促進了行業(yè)健康發(fā)展。

三、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對社會的意義

(一)有利于加強城市管理,提升城市整體形象。

(二)有利于提高城市居民的生活質(zhì)量。

(三)有利于社會主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)。

第二篇：物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)

物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)

提 示：創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作是指物業(yè)管理企業(yè)推選合適的管理項目，參加由政府行業(yè)主管部門組織的對管理項目整體形象、綜合管理及全面服務(wù)工作的綜合考評驗收。

理解創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)含義的關(guān)鍵點是政府行業(yè)主管部門組織；參評項目符合條件；綜合考評驗收。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作按組織考評的層次可分為國家級、?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）級、市/ 區(qū)級，即通常所說的“國優(yōu)、省優(yōu)、市/ 區(qū)優(yōu)”。

第一節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件

一、標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生與發(fā)展

二十世紀(jì)九十年代，中國房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起和發(fā)展，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場，在全國范圍內(nèi)催生了眾多的物業(yè)公司。為了推動建立物業(yè)管理體制，規(guī)范市場，引導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)管理的開展，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，國家建設(shè)部先后于1990年、1992年頒發(fā)了《全國城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評辦法(試行)》，作為各地創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的指導(dǎo)性文件和參照依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作奠定了基穿通過對標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，促使參與的企業(yè)規(guī)范運作，促進了行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

1995年，建設(shè)部對《標(biāo)準(zhǔn)》進行了修訂改進，重新頒發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》(1990年《標(biāo)準(zhǔn)》停止執(zhí)行)。以此為據(jù)在全國開展“全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”考評驗收。

1997年，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司又頒發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》，將小區(qū)和大廈的考評標(biāo)準(zhǔn)分離，更加適合各類物業(yè)項目開展創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，全國各地普遍反映1995年頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢，如繼續(xù)執(zhí)行，將不可避免地出現(xiàn)優(yōu)秀、示范項目過多的局面，起不到先進示范作用。為此，建設(shè)部在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對原標(biāo)準(zhǔn)進行了修訂。

2000年5月25日，建設(shè)部發(fā)出通知，宣布從2000年起不再進行全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目考評驗收和授予稱號，只對申報全國物業(yè)管理示范項目進行考評驗收、授予稱號；同時頒發(fā)了新的《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》（以下簡稱2000年標(biāo)準(zhǔn)），舊標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則停止執(zhí)行。2000年標(biāo)準(zhǔn)相對于1995年標(biāo)準(zhǔn)、申報條件有較大提高，考評標(biāo)準(zhǔn)也有較大調(diào)整，也更加切合實際。

二、標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容

2000年全國物業(yè)管理示范項目標(biāo)準(zhǔn)按不同物業(yè)類型分為三種：住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)。住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分為8個大項：基礎(chǔ)管理；房屋管理與維修養(yǎng)護；共用設(shè)施設(shè)備管理；保安/消防/車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。大廈和工業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)各有9項，將共用設(shè)施設(shè)備管理分為共用設(shè)備管理和共用設(shè)施管理兩部分。（具體標(biāo)準(zhǔn)見附錄《物業(yè)管理法規(guī)匯編》。）

該套標(biāo)準(zhǔn)基本上覆蓋了物業(yè)管理的各個方面，適用于全國各地。

三、標(biāo)準(zhǔn)的實施

“國優(yōu)”物業(yè)管理項目的考評工作，由建設(shè)部或國家行業(yè)協(xié)會組織每年進行一次。2000年12月，全國物業(yè)管理協(xié)會組織了2000年新標(biāo)準(zhǔn)頒布后的第一次考評。

截止2000年年底，全國共有487個住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)被評為國家級（優(yōu)秀）示范項目，其中深圳市有153個。

四、基本條件

建設(shè)部四次頒布的標(biāo)準(zhǔn)都規(guī)定了相應(yīng)的基本申報條件；各地根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)，制定了適合地區(qū)特點和實際情況的各級申報條件。由于各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、市級的申報條件、考評標(biāo)準(zhǔn)有所差異，所以企業(yè)在選定創(chuàng)優(yōu)項目時，除了要參考建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)外，還必須考慮當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)建申報基本條件，符合條件的方可申報。

以下是申報不同級別創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)項目時應(yīng)具備的基本條件：

（一）區(qū)級優(yōu)秀項目。一般由區(qū)級行業(yè)主管部門按照上級制定的考評標(biāo)準(zhǔn)組織區(qū)級優(yōu)秀項目的考評驗收，只是達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)低于市優(yōu)分?jǐn)?shù)。因此，其申報的基本條件與市優(yōu)基本相同。

（二）市級優(yōu)秀項目。

1、申報的參評項目必須已經(jīng)竣工并交付使用；

2、入住率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的比例；

3、配備有專業(yè)的管理服務(wù)人員；

4、參評項目的面積等硬件條件符合標(biāo)準(zhǔn)要求；

5、建立有完善的管理規(guī)章制度；

6、參評項目當(dāng)年無重大責(zé)任事故；

7、未發(fā)生行業(yè)主管部門認(rèn)定的重大有效投訴；

8、參評項目實行了綜合一體化、專業(yè)化管理服務(wù)等。

（三）省級及國家級優(yōu)秀、示范項目。

除了要具備申報市優(yōu)的基本條件外，還必須具備如下條件：

1、已取得市優(yōu)、省優(yōu)分別滿一年以上；

2、已按法定程序成立了業(yè)主委員會。

（申報國家級示范項目必須是省級考評達(dá)98分以上。）

第二節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的操作程序

一、前期介入

企業(yè)在制定工作計劃和工作目標(biāo)時，應(yīng)通過權(quán)衡企業(yè)所能提供的資源和在管項目的自然條件，確定是否參加當(dāng)年的創(chuàng)優(yōu)考評和選擇幾個項目進行創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。從而未雨綢繆，預(yù)做準(zhǔn)備。

（一）參評項目的選擇

一般來說，選擇參評項目主要應(yīng)考慮以下因素：

1、委托方的要求。如果委托物業(yè)管理合同中約定要創(chuàng)建達(dá)標(biāo)且項目自然條件符合申報要求，就必須進行創(chuàng)建達(dá)標(biāo)。

2、企業(yè)規(guī)范管理、提升品牌的自身要求。如果企業(yè)希望通過參加創(chuàng)建達(dá)標(biāo)提升管理水平，提高企業(yè)知名度，就應(yīng)選擇項目參與創(chuàng)建考評。

3、企業(yè)在管項目中如有基礎(chǔ)條件好、符合申報條件的，應(yīng)積極參加創(chuàng)建考評活動。

（二）企業(yè)調(diào)配資源

企業(yè)要達(dá)到預(yù)定的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，必須配備相應(yīng)的資源，包括組織資源、人力資源、財力資源、物資資源等。企業(yè)只有充分、合理地調(diào)度和利用資源，才能使其發(fā)揮最大功效。其中，確定創(chuàng)建主要負(fù)責(zé)部門是有效調(diào)配資源的關(guān)鍵。要作好調(diào)配資源工作必須注意以下幾點：

1、領(lǐng)導(dǎo)重視

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對創(chuàng)建達(dá)標(biāo)工作關(guān)注、支持、指導(dǎo)的程度關(guān)系到創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的成效。因此，企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在創(chuàng)建的各個階段予以高度重視，并要求機關(guān)相關(guān)部門經(jīng)常到參評項目現(xiàn)場檢查、指導(dǎo)，確保創(chuàng)建工作按計劃進行。

2、組織保證

為了加強對創(chuàng)優(yōu)工作的領(lǐng)導(dǎo)，企業(yè)應(yīng)成立由公司領(lǐng)導(dǎo)掛帥、機關(guān)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人和創(chuàng)優(yōu)項目負(fù)責(zé)人共同參加的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組；并指定一個部門作為創(chuàng)建主要責(zé)任部門。各參評項目亦應(yīng)相應(yīng)建立以負(fù)責(zé)人為首的創(chuàng)建工作小組，明確分工，責(zé)任到人。至此，企業(yè)便形成一個完整的系統(tǒng)工作網(wǎng)絡(luò)，從組織上保證了創(chuàng)優(yōu)工作的順利進行。

4、正確識別考評標(biāo)準(zhǔn)中的硬件與軟件檢查范圍，目錄應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)，突出檢查的重點，覆蓋所有檢查點。

5、分項目錄應(yīng)細(xì)分列項，可利用明顯標(biāo)識加以隔離，如彩色隔頁紙或標(biāo)簽等。

6、資料的打螢復(fù)印，要注意格式規(guī)范、清晰美觀，不應(yīng)有破損。

7、在日常填寫記錄時，按表格設(shè)計要求及時、準(zhǔn)確、全面、清楚填寫。

8、整理、裝訂時，要使用統(tǒng)一的資料夾，每一冊封面要有標(biāo)識，冊內(nèi)的資料裝訂要整齊、統(tǒng)一、美觀。

9、與時間緊密相關(guān)的分項資料，如社區(qū)文化記錄、業(yè)主委員會成立過程記

錄、員工花名冊等，應(yīng)按由近到遠(yuǎn)的時間順序裝訂，以方便考評人員查找。

四、硬件準(zhǔn)備

硬件是指軟件運行的環(huán)境，包括樓宇建筑及配套設(shè)施、設(shè)備等。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)不是朝夕能完成的，尤其是一些硬件方面的要求，很難在較短的時間內(nèi)完成，故創(chuàng)優(yōu)項目必須提前準(zhǔn)備，從日常做起，按高標(biāo)準(zhǔn)進行必要的管理。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)硬件準(zhǔn)備是在項目接管后，依照國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)規(guī)定對項目的硬件進行整改、完善、維護及管理的工作。下面闡述的硬件準(zhǔn)備是指確定創(chuàng)優(yōu)項目后，企業(yè)在日常管理基礎(chǔ)上，對硬件加以提高和改進的工作。

（一）全員參與，周密計劃

硬件準(zhǔn)備是龐大而復(fù)雜的工作，要求參評項目負(fù)責(zé)人在整個整改、完善過程中，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)及溝通協(xié)調(diào)才能，動員所有員工自覺的參與硬件準(zhǔn)備工作。為了達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)做到：

1、具有全局觀念。在創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的硬件準(zhǔn)備工作中，應(yīng)在對物業(yè)管理工作全面了解的基礎(chǔ)上，通盤考慮，統(tǒng)籌安排，防止疏漏和顧此失彼。

2、加強計劃性。在企業(yè)內(nèi)部初評后，根據(jù)缺陷的數(shù)量、整改難度等，分清輕重緩急，制定出詳細(xì)的整改完善計劃，按計劃、有步驟地抓好落實。

3、注意跟蹤檢查、督導(dǎo)。在計劃實施的過程中，應(yīng)定期跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)

問題要及時了解情況，分析原因，制定改進措施，并督促相關(guān)單位和部門整改。

（二）實施的細(xì)節(jié)與注意事項 國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)對硬件達(dá)標(biāo)的要求作了總體的描述，在此，僅對共用設(shè)施設(shè)備管理的實施細(xì)節(jié)與注意事項加以說明：

1、共用設(shè)備。共用設(shè)備包括供電、給排水、電梯、消防、治安監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備。在硬件準(zhǔn)備中，首先應(yīng)檢查共用設(shè)備能否正常運行，這是創(chuàng)優(yōu)考評中的重點，也是創(chuàng)優(yōu)硬件準(zhǔn)備工作的重點。其次是檢查設(shè)備設(shè)施安全防護措施是否齊備。例如：設(shè)備運行環(huán)境（溫度、濕度等）是否符合要求；配電系統(tǒng)接地是否可靠；設(shè)備房內(nèi)配備的消防設(shè)施在數(shù)、質(zhì)量上是否足夠；水池、水箱入孔和通氣孔有否安沙網(wǎng)等。再次是檢查設(shè)備房的環(huán)境。包括設(shè)備房內(nèi)無雜物；地面墻面平整；通風(fēng)滿足要求，設(shè)備油漆完整、無銹跡；標(biāo)識、標(biāo)牌清晰；管理制度、操作規(guī)程上墻；配電房、水泵房和消防中心等繪有系統(tǒng)圖等。

2、供電設(shè)施設(shè)備。供電設(shè)備包括大廈進線高壓電纜、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、電纜、發(fā)電機等；供電設(shè)施包括配電房、電纜井、發(fā)電機房等。

（1）配電房

A、防鼠措施。擋鼠板50cm高，表面光滑，材質(zhì)堅硬。電纜穿墻孔應(yīng)規(guī)則，并用防火材料封閉。

B、防水措施。電纜溝內(nèi)沒有積水。配電房若地勢較低，應(yīng)在門口建門檻，可代替防水擋板。

C、防蟲措施。對于有窗通往室外的，應(yīng)有細(xì)紗窗。

D、防火要求。配電房房門為甲級防火門并配有閉門器，防火門可自動關(guān)閉。在易于發(fā)現(xiàn)和提取的位置配有滅火器（適用于撲滅電器火災(zāi)）和CO2滅火系統(tǒng)。

E、機房。整潔，無雜物；地面、墻面平整、干凈；高壓、低壓操作工具擺放整齊、有序。

F、配電柜。柜面清潔無灰塵，指示燈指示正常，開關(guān)狀態(tài)正確，聯(lián)絡(luò)開關(guān)機械連鎖、電器連鎖工作正常，柜門關(guān)閉嚴(yán)密，抽屜式開關(guān)柜要求推入或拉出靈活，其機械閉鎖可靠。柜內(nèi)無明顯灰跡，各連接件螺絲緊固，電纜標(biāo)識正確，母排絕緣層完好，項序標(biāo)識正確，各計量表（電能表，電流表，電壓表）計量正確。電容補償柜工作正常，功率因數(shù)0.90以上。

G、標(biāo)識正確。配電房有標(biāo)識，設(shè)備編號與設(shè)備統(tǒng)計表中一致，開關(guān)柜功能標(biāo)識正確，指示燈標(biāo)識正確，附屬工具有標(biāo)識，有高壓危險標(biāo)識，配電房有高壓系統(tǒng)圖、低壓系統(tǒng)圖。

H、安防。配電房接地排呈環(huán)狀，安裝要“橫平豎直”，油漆黃綠相間。配電柜柜體接地良好，配電柜前后鋪有絕緣膠皮。

（2）發(fā)電機房

A、機房環(huán)境。機房環(huán)境整潔，無灰塵；發(fā)電機無銹跡、脫漆，有防噪音措施。B、發(fā)電機。轉(zhuǎn)換開關(guān)處于自動狀態(tài)；發(fā)電機手動、自動可以啟動；無漏油、滲油和漏煙現(xiàn)象，運轉(zhuǎn)時各指示儀表指示正常。

C、安全防護。噴霧（CO2）系統(tǒng)正常，配備滅火器（可撲滅油、電器火災(zāi)），油箱底部有沙池并有干沙。

創(chuàng)優(yōu)項目通過以上方式對標(biāo)準(zhǔn)加以理解，確保項目的硬件環(huán)境能夠達(dá)到相關(guān)要求，以保證硬件準(zhǔn)備工作的完成。

五、迎接考評

（一）接待工作

接到考評的準(zhǔn)確時間通知后，企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)率領(lǐng)相關(guān)工作人員提前到達(dá)考評現(xiàn)場迎候考評組。

全體受檢人員著裝要分工種統(tǒng)一，佩帶工作證，儀容端莊，精神飽滿。

接待、匯報現(xiàn)場的布置要求做到整潔、明亮、寬敞、舒適，能夠烘托出創(chuàng)建的氛圍。

考評組到達(dá)后，接待要熱情，禮節(jié)禮貌要周到。

（二）匯報工作

匯報工作包括落實匯報人員、提供匯報材料等。

口頭匯報通常由項目主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任。負(fù)責(zé)口頭匯報的人員，要求十分熟悉項目的管理運作情況和創(chuàng)建的全過程。匯報時要語言流暢，條理清楚，突出重點，控制好時間。切忌照本宣科，吞吞吐吐。

提供的匯報資料一般包括項目創(chuàng)建工作情況匯報材料、創(chuàng)優(yōu)方案、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)資料總目錄等，一式10~15份為宜。另外，制作裝訂要求外觀精致、美觀，內(nèi)容實在、精練、準(zhǔn)確，排版規(guī)范，字跡清晰。

（三）現(xiàn)場陪同

現(xiàn)場陪同是指受檢企業(yè)為保證檢查工作順利進行，安排管理和技術(shù)人員陪同、引領(lǐng)、配合考評組進行現(xiàn)場考評。企業(yè)現(xiàn)場陪同人員應(yīng)注意：

1、分清主次。陪同人員應(yīng)配合檢查人員而不是引導(dǎo)檢查人員檢查。

2、準(zhǔn)確分工。針對檢查人員專業(yè)分組情況，確定相關(guān)專業(yè)人員陪同并攜帶相關(guān)物件。

3、有問必答。陪同人員在陪同過程中，應(yīng)準(zhǔn)確記錄考評人員檢查中所提到的問題。對考評組要有問必答、有理有據(jù)、切合實際，切記不可避重就輕或信口開河。

（四）考評情況匯總

一般情況下，現(xiàn)場檢查結(jié)束后，考評組要向受檢單位通報考評情況并提出希望和要求。此時，應(yīng)安排人員進行記錄。對考評人員指出的問題，必要時可適當(dāng)進行解釋，同時要明確表態(tài)，對考評組指出的問題提出具體的整改措施和完成整改的時限。

第三節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)成果的鞏固

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的正式開始階段是從遞交申請表開始，到考評驗收提出的問題整改完畢為結(jié)束。企業(yè)通常認(rèn)為：通過創(chuàng)優(yōu)考評就算本次創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的結(jié)束，其實不然。事實上，在考評過程中提出的問題及隱患仍舊存在和發(fā)展?？荚u驗收只是對創(chuàng)優(yōu)項目的一次性的抽樣檢查，不可能十分全面和徹底，故企業(yè)應(yīng)立即對考評中提出的問題進行分析并加以解決。此外，還要定期對創(chuàng)優(yōu)項目進行自檢，從而實現(xiàn)綜合管理水平的持續(xù)提高。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作實質(zhì)上只有開始，沒有結(jié)束。因為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)只是企業(yè)獲取榮譽稱號、促進管理水平提高的一種手段，而不是企業(yè)的最終目的。

一、認(rèn)識上的誤區(qū)

出于對各種因素的考慮，個別企業(yè)對創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的認(rèn)識存在著模糊甚至錯誤的傾向。大致表現(xiàn)在以下二個方面：

（一）階段性

申報國優(yōu)的企業(yè)，一般要通過區(qū)/ 市優(yōu)和省（自治區(qū)、直轄市）優(yōu)達(dá)標(biāo)考評后，才能進入國優(yōu)考評階段。由于各級別的考評程序基本相同，只是在標(biāo)準(zhǔn)上存在差異，所以，經(jīng)歷過區(qū)/ 市優(yōu)和省優(yōu)考評驗收的企業(yè)，無論是員工的經(jīng)驗積累，還是資料的準(zhǔn)備，都有一定的基礎(chǔ)，隨時都能應(yīng)對任何突擊性檢查。因此，在國家驗收來臨之前，企業(yè)雖然能以較大的主動性積極準(zhǔn)備國優(yōu)的創(chuàng)建工作，但大家的精神狀態(tài)在二個階段之間仍會有一定程度的懈旦 這種現(xiàn)象造成的直接后果，經(jīng)常是一個階段的考評工作結(jié)束以后，整個綜合管理水平和質(zhì)量都受精神懈怠的影響而下降，一些需要整改的項目得不到及時更正，創(chuàng)優(yōu)成果得不到鞏固和提高；以至在迎接高級別階段考評工作時，一切往往又要從頭重來，浪費大量的人力、物力和寶貴的時間。

（二）停滯性

如果參評項目不具備向上一個級別申報的基本條件，沒有機會爭取更高級別的榮譽時，企業(yè)會作出創(chuàng)優(yōu)工作結(jié)束的選擇。因為與高級別榮譽無緣，企業(yè)會以為，高級別的標(biāo)準(zhǔn)也不適用于本企業(yè)，與高級別標(biāo)準(zhǔn)之間的差距和存在的缺陷也沒有必要改進，企業(yè)因此停留在低水平上徘徊不前。此外，目前?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、市級的創(chuàng)優(yōu)退出機制亦未能得到有效落實。

上述原因?qū)?dǎo)致部分創(chuàng)優(yōu)項目的管理水平逐漸降低，從而增加管理中的不利因素。這種局面與政府組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的目的截然相反，是不可鼓勵的。

二、政府控制和企業(yè)努力

行業(yè)要發(fā)展，企業(yè)要壯大，必須在質(zhì)量方面給予十分的關(guān)注。要做到持續(xù)提高質(zhì)量和提升美譽度，推廣普及創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作是行之有效的方法，要讓創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)充分發(fā)揮應(yīng)有的作用，必須做到：

（一）政府嚴(yán)格控制

由政府主管部門制定和推行的標(biāo)準(zhǔn)是強制性的，是推動行業(yè)發(fā)展的有效方法。只要政府主管部門通過逐步完善和嚴(yán)格執(zhí)行創(chuàng)優(yōu)項目復(fù)檢制度，確保退出機制的實施，就能使創(chuàng)優(yōu)項目的延續(xù)性顯形化，并可杜絕企業(yè)以獲取榮譽稱號為目的的短期行為。對國優(yōu)示范項目堅持三年一次的復(fù)檢制度，并對經(jīng)檢查不合格的項目進行摘牌處理，將會引起企業(yè)對鞏固創(chuàng)建成果的高度重視，以利于促進行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）企業(yè)積極努力

通過政府主管部門考評驗收的創(chuàng)優(yōu)項目是行業(yè)管理中的亮點。對企業(yè)而言，這是社會認(rèn)可的有力證據(jù)；擁有一定數(shù)量高級別創(chuàng)優(yōu)項目可以提升企業(yè)的知名度。任何期望不斷發(fā)展的企業(yè)都會將創(chuàng)優(yōu)列入企業(yè)工作規(guī)劃，并積極付諸實施。對已獲得達(dá)標(biāo)榮譽稱號的企業(yè)而言，也會不斷制定新的管理措施、推出新的服務(wù)方式來完善管理服務(wù)工作，提升服務(wù)檔次。無論是獲優(yōu)項目還是其他項目，都將在不斷完善和創(chuàng)新中得到相應(yīng)的提高。

三、創(chuàng)優(yōu)成果的鞏固

企業(yè)應(yīng)在真正理解創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的階段性和延續(xù)性特征后，通過自檢、復(fù)檢方式，不斷鞏固創(chuàng)優(yōu)成果和尋求持續(xù)發(fā)展。

（一）完善和落實企業(yè)自檢功能。

企業(yè)要建立和完善自檢功能，首先必須對管理服務(wù)活動進行細(xì)分，并有針對性地制定出每一項服務(wù)活動的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量控制規(guī)范。

1、服務(wù)規(guī)范：規(guī)定服務(wù)以及服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和要求，即企業(yè)應(yīng)提供哪些服務(wù)，這些服務(wù)又由哪些分項服務(wù)進行支撐。每一項服務(wù)的定性、定量的指標(biāo)制定出來后，才能在執(zhí)行中落到實處。

2、服務(wù)提供規(guī)范：服務(wù)提供規(guī)范應(yīng)明確的是每一項服務(wù)活動怎樣做，才能保證服務(wù)規(guī)范的實現(xiàn)。也就是將服務(wù)過程的每個環(huán)節(jié)加以程序化，從而對它的每一步驟進行控制。

在制定服務(wù)提供規(guī)范時需注意的是，各個工作階段的接口不應(yīng)留有空白。

3、質(zhì)量控制規(guī)范：對服務(wù)的全過程進行控制。即怎樣控制服務(wù)質(zhì)量環(huán)各個階段的質(zhì)量，特別是服務(wù)提供過程的質(zhì)量。制定質(zhì)量控制規(guī)范，包括以下四個內(nèi)容：

（1）識別關(guān)鍵活動；（2）分析關(guān)鍵活動，給出標(biāo)準(zhǔn)并加以控制；

（3）規(guī)定特性評價方法；

（4）建立控制手段。

通過以上方式，企業(yè)確定了相關(guān)的檢查規(guī)定，將創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)融進相應(yīng)的檢查標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程中。

4、質(zhì)量工作評定。為了評價企業(yè)的所有服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)到企業(yè)本身及相關(guān)方的要求，還應(yīng)開展兩個評定工作。即內(nèi)部評定和外界評定。評定工作是為了對關(guān)鍵活動的質(zhì)量、效果進行測量及驗證。

（1）內(nèi)部評定

A、各崗位操作人員對每日操作工作的檢查。

B、創(chuàng)優(yōu)項目管理人員每日對各自分管范圍的檢查。

C、公司每月對管理項目的工作進行全面檢查。

D、開展單項檢、季檢、半年檢、年檢等各項檢查工作。

（2）外部評定

外部評定是指通過接受企業(yè)外部的監(jiān)督，來促使企業(yè)的不斷改進和提高，包括向服務(wù)對象征詢意見，參加政府和行業(yè)組織的各項達(dá)標(biāo)評比活動等。

5、參與和配合政府復(fù)檢工作。

在參評項目獲得相應(yīng)級別的稱號后，政府會定期、不定期地進行抽查或復(fù)檢，此時，企業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的項目將面臨以下問題：

（1）人員的變動。由于人員的流動變化，當(dāng)抽檢或復(fù)檢來臨時，受檢項目的管理人員可能都未參加過創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)實踐，缺乏迎檢經(jīng)驗。

（2）創(chuàng)優(yōu)資料的相對落后。較早前整理的迎檢資料中，缺少考評以來的運作資料，必須加以補充、整理。

（3）建筑、設(shè)備的老化等。自然的不可抗力決定著建筑外墻，特別是涂料外墻面的陳舊、老化、污染；設(shè)備的壽命決定著某些設(shè)備在運行過一定的時間后會老化。這些又給迎檢增加了整改工作量。

（4）相關(guān)方的制約因素。企業(yè)的復(fù)檢項目應(yīng)保持和相關(guān)方的良好關(guān)系，特別是與業(yè)主委員會的關(guān)系。

（二）全面配合政府復(fù)檢工作

政府復(fù)檢工作的開展方式和檢查重點與創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)采取的方式有所不同。復(fù)檢工作對業(yè)主委員會和建筑外觀及住戶評議方面的考評比較側(cè)重，故企業(yè)的工作重點是保持建筑外觀和環(huán)境的美觀，設(shè)備運行正常；另外，要注重協(xié)調(diào)好與業(yè)委會的關(guān)系。同時，要加強對人員的培訓(xùn)工作，通過熟悉創(chuàng)優(yōu)過程中的相關(guān)資料使其了解相關(guān)的程序和注意事項。

結(jié)論：

一、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對企業(yè)的意義

企業(yè)是創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的基層支持者和參與者，企業(yè)參與創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作有利于：

（一）完善企業(yè)管理制度，規(guī)范管理行為，提高管理水平。

（二）增強員工的專業(yè)技能、協(xié)作精神、服務(wù)意識。

（三）獲得社會認(rèn)可，提升企業(yè)知名度，樹立品牌。

（四）增加發(fā)展商和業(yè)主的信任感。

（五）取得調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。

二、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對行業(yè)的意義

任何行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展都遵循著從自發(fā)、自由式向規(guī)范、集約式轉(zhuǎn)變的規(guī)律。在物業(yè)管理行業(yè)推行創(chuàng)建達(dá)標(biāo)活動，促進行業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)變和健康發(fā)展。其主要意義是：

（一）促進了行業(yè)管理行為的規(guī)范化。

（二）行業(yè)整體管理水平得到提升。

（三）樹立了行業(yè)嶄新的形象。

（四）促進了行業(yè)健康發(fā)展。

三、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對社會的意義

（一）有利于加強城市管理，提升城市整體形象。

（二）有利于提高城市居民的居磚生活質(zhì)量。

（三）有利于社會主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)。

第三篇：物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作作業(yè)指導(dǎo)書

1.0 目的

規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。2.0 適用范圍

適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。3.0 職責(zé)

3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。

3.2 公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。3.3 管理處和公司機關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。4.0 程序要點

4.1 物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡介

4.1.1 “國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)”達(dá)標(biāo)評比：是由國家建設(shè)部每年組織的全國物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評分為90分(百分制)，參加評比的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評合格后(90分)可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈1T_業(yè)區(qū)”榮譽稱號(考評總分在95分以上可獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)”稱號)。達(dá)標(biāo)后由建設(shè)部每兩年復(fù)查一次，復(fù)查合格后可繼續(xù)保持“國優(yōu)”稱號。4.4.2 “省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比?？荚u達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為85分，參加考評的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦。考評合格后，可榮獲省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)”稱號。達(dá)標(biāo)后由各省建委每兩年復(fù)查一次，合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號。

4.1.3 “市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”：是由國內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)／大廈IT業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)”榮譽稱號。

4.1.4 “區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”：是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)”榮譽稱號。

4.2 物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個步驟確立目標(biāo)。4.2.1 確立目標(biāo)。4.2.2 成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。4.2.3 內(nèi)部動員。

4.2.4 對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進行內(nèi)部整改。4.2.5 進行“自檢”和“預(yù)檢”。4.2.6 迎檢達(dá)標(biāo)。

4.3 “創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)：物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，即明確是達(dá)到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”，以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的保證能力，不可一味地好高騖遠(yuǎn)。4.3.1 成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組： “創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人組成。對于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確?！皠?chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。

4.3.3 內(nèi)部動員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時，應(yīng)首先對內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)的全體員工進行“創(chuàng)優(yōu)”總動員，通過會議、宣傳，加強管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦”的準(zhǔn)備。

4.3.4 對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為參照，邊整邊改邊對照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施(房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料(原始憑證、管理體系等)的完善兩大部分。4.3.5 在“硬件”設(shè)施的整改方面，應(yīng)當(dāng)作到以下幾個方面的完善：

a)所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔。“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無污染、銹跡，油漆鮮亮，標(biāo)識清楚。特別應(yīng)注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽臺的使用功能，各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動門窗色調(diào)等現(xiàn)象(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)； b)所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能，物別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識完整清晰(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)； c)所管理小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個方面的問題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項和隨意減少；二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo)，對日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率；

d)設(shè)備機房的環(huán)境和設(shè)備表面維護管理應(yīng)做到整潔、干爽，無灰塵、銹跡、脫漆、雜物，無蟲、鼠害跡。設(shè)備機房的和設(shè)備表面狀況反映出來的是直觀的設(shè)備維護管理水準(zhǔn)的高低，整改時應(yīng)特別注意機房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護工作，力爭做到機房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護措施完善，設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識清晰，無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見工程部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；

e)消防系統(tǒng)配置齊全，標(biāo)識清楚完善，消防疏散通道暢通o“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)特別注意對消防系統(tǒng)的整改，力爭做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時啟用，消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識齊全、完好，消防疏散通道暢通，無任何阻礙，通往天臺、逃生平臺防火門無鎖閉；樓宇四周消防通道無占用、停車等已被忽略的消防隱患；

f)除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、池、水箱的清潔、消毒等設(shè)施、設(shè)備的安全防護措施一定要完善到位； g)衛(wèi)生狀況至關(guān)重要。“創(chuàng)優(yōu)”整改時要特別注意整改小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如樓宇門前、停車場、雨棚、天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)家禽(詳見保潔部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；

h)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)’’評比影響極大。整改時應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值(詳見園林綠化部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；

i)公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標(biāo)識完善齊備，各種必要的防護設(shè)施完好齊整，保安設(shè)備先進完善(詳見秩序維護部部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。4.3.6 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實、可靠 “創(chuàng)優(yōu)’’迎檢資 料通常包括以下內(nèi)容：

a)“創(chuàng)優(yōu)小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料 ——規(guī)劃許可證； －一用地協(xié)議書； ——投資許可證； ——開工許可證； ——紅線圖； ——總平面圖； b)竣工驗收資料： ——土建竣工驗收書； ——消防竣工驗收證明； ——水電竣工驗收書； ——通信系統(tǒng)竣工驗收證明； ——空調(diào)系統(tǒng)竣工驗收證明； ——避雷系統(tǒng)竣工驗收證明； c)管理移交資料： ——圖紙移交記錄；

——開發(fā)建設(shè)其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料； ——接管驗收記錄； ——鑰匙移交記錄； ——發(fā)展商委托管理合同書； d)管理公司成立登記資料： －－營業(yè)執(zhí)照； －－稅務(wù)登記證； －－企業(yè)法人代碼卡； －－管理公司營業(yè)執(zhí)照； －－停車場營業(yè)執(zhí)照；

－－管理公司管理用房產(chǎn)權(quán)資料。e)業(yè)主委員會成立與活動資料： －－業(yè)主管委會章程；

－－業(yè)主管委會社團法人登記證； －－業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄； －－業(yè)主管委會成立記錄；

－－業(yè)主管委會召開的屆次會議紀(jì)要； －－業(yè)主管委會發(fā)布的公告。F)公眾管理制度(詳見住戶手冊)； g)所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(管理制度)； h)所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄； i)員工績效考評結(jié)果記錄；

j)所有的住戶投訴記錄； k)所有的住戶回訪記錄； I)所有的住戶報修記錄； m)所有的住戶意見征集記錄； n)所有的管理處對外通知、通知記錄； o)所有的財務(wù)運作損益表和其他財務(wù)報表； p)所有的對外委托合同書； q)所有的員工培訓(xùn)記錄；

r)所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案； s)小區(qū)業(yè)主／住戶檔案； t)所有的住戶裝修管理檔案；

u)政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書 v)所有社區(qū)文化記錄；

w)所有的設(shè)備年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書； · x)所有的標(biāo)識復(fù)印件； y）所有的多種經(jīng)營資料；

z)所有的政府、住戶、上級公司、外界對公司工作的評價資料以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。

4.3.7 進行“自檢”和“預(yù)檢”：

a)在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)、全面地進行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下采逐項落實到責(zé)任人身上限時整改完畢?！白詸z”一次，整改一次，提高一步，力爭在較短的時間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。

b)在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個月，內(nèi)部整改即將結(jié)束的時候，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行正式迎檢前的“預(yù)檢”，“預(yù)檢”完全采用正式檢查評比的形式進行，由檢查團依照評比標(biāo)準(zhǔn)，對“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項驗收，最后將結(jié)果總分和存在的問題逐一列出，以便在正

式迎檢前進行有針對性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。4.3.8 “迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作：

a)硬件整改基本達(dá)標(biāo)。

b)資料、記錄真實、全面、說服力強。

c)取得業(yè)主／客戶諒解和支持：客戶服務(wù)部應(yīng)當(dāng)“創(chuàng)優(yōu)”的意義與＼業(yè)主／客戶達(dá)成充分的理解，使業(yè)主／客戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。d)取得業(yè)主管理委員會的支持和配合。

e)選好客戶代表，為向考評團匯報工作作好準(zhǔn)備：“國優(yōu)”、“省優(yōu)，’評比一般考評團都要求參加考評的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價，認(rèn)真選好住戶代表，贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關(guān)重要。

f)寫好“迎檢”匯報材料：“迎檢”匯報材料是為向考評團匯報工作所用發(fā)言稿，發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績，簡潔明快、重點突出，切 記冗長乏味“迎檢”匯報發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分： －－小區(qū)／大廈lT．業(yè)區(qū)簡介； －－物業(yè)管理工作匯報； －－社區(qū)文化與精神文明匯報； －－“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。

g)分工負(fù)責(zé)，注意迎檢環(huán)境的布置：“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托，力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠給考評團留下“好印象”的環(huán)境。h)注意儀表儀容、言行舉止，以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評。迎檢時員工的儀容儀表、言行舉止都應(yīng)著力進行雕鑿，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參加考評，以求爭取最佳的考評成果。

i)迎檢時的基本要求： －－精神飽滿、儀容整潔； －－紀(jì)律嚴(yán)明，緊張有序； －－熱情大方，不卑不亢； －－環(huán)境優(yōu)雅，輕松活潑； －－自信嚴(yán)謹(jǐn)、應(yīng)答適度。

4.4 迎檢結(jié)束后，由“創(chuàng)優(yōu)” 領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料，歸檔保存。5.0 記錄 6.0 相關(guān)支持文件

第四篇：物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)計劃

關(guān)于開展住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動的實施方案

各社區(qū)、村，機關(guān)各部門，在城各物業(yè)企業(yè)：

為進一步加強城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，有效解決當(dāng)前突出問題，建立健全與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的體制機制，切實提高宜城住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，街道黨工委、辦事處決定集中四個月時間，對全街住宅小區(qū)物業(yè)管理全面開展達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動?，F(xiàn)提出如下意見：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制創(chuàng)新為核心，建立“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地負(fù)責(zé)、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制，把物業(yè)管理納入社區(qū)管理體制，強化城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，促進物業(yè)管理行業(yè)社會化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，不斷提升社會和市民對城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的滿意度。

二、基本原則

1、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)原則。

城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，必須實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核。各社區(qū)要把物業(yè)管理納入社區(qū)管理體系，綜合協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類問題。

2、條塊結(jié)合、屬地負(fù)責(zé)原則。

充分發(fā)揮社區(qū)在住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中的主體作用，強化街道物業(yè)管理辦公室的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督職能，進一步整合管理資源，落實管理責(zé)任，真正把城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理職責(zé)落到實處。

3、分類管理、政府調(diào)節(jié)原則。

堅持市場化方向，商品住宅小區(qū)推行市場化物業(yè)服務(wù)；暫不具備市場化物業(yè)管理條件的老小區(qū)、拆遷安置房，由政府提供準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)。加強政府管理，確保各類住宅小區(qū)綜合管理“有人管事、有章理事、有錢辦事”，加大公共管理和公共服務(wù)力度，有效解決業(yè)主自治管理職能缺失、住宅小區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)薄弱等問題。

三、工作要求

1、廣泛宣傳發(fā)動，形成濃厚氛圍。

各社區(qū)要在街道宣傳部門的指導(dǎo)下，充分利用各類媒體和各種形式，把物業(yè)管理工作的宣傳作為加強街道物業(yè)管理工作的重要舉措，圍繞增強業(yè)主消費意識和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識，加大宣傳力度，有效提升社會各界及市民對加強物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)識、認(rèn)知和認(rèn)同。

要發(fā)揮黨員干部模范帶頭作用。積極引導(dǎo)街道機關(guān)人員、各級黨員干部帶頭遵守業(yè)主公約及住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度，自覺履行業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，積極維護物業(yè)管理秩序。

要嚴(yán)格依法管理。街道紀(jì)工委要切實履行職責(zé)，加強監(jiān)督檢查，確保管理服務(wù)真正落實到位。對住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的違法行為，要協(xié)同市有關(guān)部門，依法及時、嚴(yán)肅查處。

2、加大整治力度，解決突出問題。

（1）開展物業(yè)管理達(dá)標(biāo)活動。街道、社區(qū)兩級及時組建物業(yè)管理機構(gòu)，配備人員、建立制度、落實責(zé)任。深入調(diào)研，針對商品房開發(fā)小區(qū)，組織開展業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)

企業(yè)達(dá)標(biāo)活動，切實整治業(yè)主委員會機構(gòu)或功能缺失、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位等問題。

（2）完善老住宅小區(qū)配套設(shè)施，繼續(xù)推進老小區(qū)改造工程、小區(qū)技防工程項目建設(shè)，進一步提高老小區(qū)公用設(shè)施配套的技防化、科學(xué)化、人性化。

（3）開展小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理違規(guī)行為整治活動。實施違章搭建專項整治，堅決遏制當(dāng)前部分小區(qū)違章搭建屢禁不止現(xiàn)象。

（4）街道、社區(qū)建立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理投訴受理制度和物業(yè)糾紛調(diào)解機制，確保物業(yè)糾紛得到及時有效處理。切實加強街道物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站建設(shè)，設(shè)立應(yīng)急維修熱線電話，搭建反應(yīng)快速的房屋維修和物業(yè)管理應(yīng)急服務(wù)平臺。

3、強化政策扶持，完善考核體系。

（1）加大政策支持力度。對物業(yè)服務(wù)管理工作，街道財政設(shè)立專項資金進行保障。

（2）完善考核體系。加大對市場化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核力度，完善物業(yè)服務(wù)管理工作的各項規(guī)章制度和考核體系。加大對社區(qū)的物業(yè)管理工作考核力度，進一步協(xié)調(diào)、理順社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三者之間的關(guān)系。

四、工作步驟

1、宣傳發(fā)動，調(diào)查摸底階段（4月份）。

通過宣傳培訓(xùn)活動，造濃宣傳氛圍。開展調(diào)查摸底，掌握基礎(chǔ)情況。督促企業(yè)創(chuàng)級，搞好達(dá)標(biāo)試點，積累工作經(jīng)驗。

（1）召開街道動員大會，利用各種形式廣泛宣傳，發(fā)放《告居民書》公開信。

（2）街道、社區(qū)成立相應(yīng)機構(gòu)，確保人員、場所、職責(zé)三到位。

（3）對物業(yè)公司的基礎(chǔ)管理進行一次全面的調(diào)查摸底，督促物業(yè)公司按所轄小區(qū)等級進行同級達(dá)標(biāo)管理創(chuàng)建。

（4）各片區(qū)確定物業(yè)專項達(dá)標(biāo)試點小區(qū)，成立業(yè)主大會，以點帶面，有序推開全片工作。

（5）抓緊實施應(yīng)急的、季節(jié)性較強的物業(yè)維修。（6）自管小區(qū)實施更高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)物業(yè)管理。（7）對所有小區(qū)進行一次物業(yè)維修調(diào)查。

（8）開展對機關(guān)、社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主等四個層面的培訓(xùn)。

2、全面推進，集中整治階段（5-6月份）。

召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，開展物業(yè)企業(yè)服務(wù)承諾活動，創(chuàng)新運行模式，完善管理機制，整治初見成效。

（1）繼續(xù)深化對物業(yè)公司的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動。（2）全面推進各小區(qū)業(yè)主委員會的成立，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂服務(wù)承諾協(xié)議。

（3）集中化解開發(fā)商與業(yè)主的各種矛盾，分輕重緩急，多渠道籌資金，實施較大規(guī)模的應(yīng)急維修。

（4）配合市城管局，對小區(qū)內(nèi)違章搭建開展一次聯(lián)合整治行動。

（5）匯同市環(huán)衛(wèi)部門，對各小區(qū)的垃圾清運實施提檔升級。

（6）召開階段性現(xiàn)場推進會。

（7）召開一次“四位一體”的聯(lián)席會議，督促物業(yè)公司兌現(xiàn)承諾，解決熱點問題，實行規(guī)范運作。

（8）督促召開一次相關(guān)職能部門參加的綜合管理協(xié)調(diào)會。

3、鞏固提高，長效管理階段（7月份）。

檢查整治情況，鞏固整治成果，完善管理制度，實施長效管理。

（1）對為期四個月的集中整治、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)進行一次檢查驗收，進一步鞏固提高整治成果。

（2）制訂并下發(fā)物業(yè)管理相關(guān)配套文件，完善各類管理制度。

（3）總結(jié)專項達(dá)標(biāo)活動，對城區(qū)所有住宅小區(qū)物業(yè)實施規(guī)范化、常態(tài)化、科學(xué)化長效管理。

中共宜興市宜城街道工作委員會

宜興市宜城街道辦事處

二○一○年四月七日

第五篇：達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)材料

達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)調(diào)研材料

今年上半年，我隊的“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”工作緊緊圍繞“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”工作部署，積極宣傳文件精神，大力開展隊伍精細(xì)化管理，不斷提高隊隊伍管理水平，努力實現(xiàn)控本、降本目標(biāo)。達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作是一項長期系統(tǒng)工程，我們在實踐中不斷的總結(jié)，在總結(jié)中認(rèn)識差距，找出原因，不斷改進，夯實爭優(yōu)創(chuàng)先的基礎(chǔ)，提高隊伍管理水平。

一、做好宣傳工作，打好工作基礎(chǔ)

今年3月份，我們接到《關(guān)于印發(fā)〈井下作業(yè)處二00九“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”工作部署〉的通知》的文件后，我們大力開展了宣傳活動，學(xué)習(xí)中廠化集團公司“創(chuàng)建金銀牌基層隊”和中廠化股份公司 “五項勞動競賽”活動辦法，以及《 “達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)” 管理辦法》、《基層隊（站）綜合管理考核細(xì)則》。把各項管理考核細(xì)則下發(fā)到每一個相關(guān)崗位和責(zé)任人，每個相關(guān)責(zé)任人都對照標(biāo)準(zhǔn)積極開展對標(biāo)創(chuàng)建活動，做好基基礎(chǔ)管理和基礎(chǔ)資料。為迎接集團公司和油田“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”工作檢查打好基礎(chǔ)。

二、抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加強領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)。

1、樹立干部形象，增強凝聚力。有過硬的領(lǐng)導(dǎo)班子，才能帶出過硬的隊伍。為此，我們將十分注重自身建設(shè)，積極塑造“團結(jié)、務(wù)實、創(chuàng)新、廉潔、奉獻”的個人形象，使職工對干部更加支持、更加信賴、更加擁護。我們將從干部對黨員和職工的影響抓起，做好示范作用。要求隊干部在安全管理、環(huán)保管理、質(zhì)量管理、現(xiàn)場管理、成本管理、勞動紀(jì)律管理等方面力求做到：管理嚴(yán)格型、帶頭實干型、務(wù)實創(chuàng)新型、技術(shù)全面型、民主管理型。以良好的個人形象展現(xiàn)

在職工的面前。

2、塑造黨員形象、增強戰(zhàn)斗力。黨員是隊伍的中間力量，是隊伍前進的“領(lǐng)頭羊”。發(fā)揮黨支部的戰(zhàn)斗堡壘作用，離不開黨員的先鋒模范作用。為了充分調(diào)動黨員的積極性，使他們在自己的崗位上盡職盡責(zé)，帶頭完成生產(chǎn)任務(wù)，帶頭遵守廠規(guī)隊紀(jì)，帶頭小改小革提合理化建議，帶頭降本增效提高經(jīng)濟效益。因此，隊黨支部以在黨員中開展“三爭”活動為載體，來制定黨建工作目標(biāo)和黨員工作目標(biāo)。首先黨支部根據(jù)黨員的崗位和自身的綜合素質(zhì)分別提出要求，凡是能夠量化的盡量量化，把工作目標(biāo)歸納成兩大塊，即主要工作目標(biāo)和自身建設(shè)目標(biāo)。其中主要工作目標(biāo)占50%（安全環(huán)保、生產(chǎn)任務(wù)、工程質(zhì)量、計劃生育、綜合治理）自身建設(shè)目標(biāo)占50%（技術(shù)學(xué)習(xí)、五小成果、廉潔自律、職業(yè)道德、通訊報道、思想品德、活動參與），在主要工作目標(biāo)中主要突出經(jīng)濟目標(biāo)，經(jīng)濟目標(biāo)占主要工作目標(biāo)的60%，把所有的目標(biāo)都量化為若干個具體小指標(biāo)，確定分值，這就確定了軟任務(wù)硬指標(biāo)。

3、加強素質(zhì)建設(shè)，增強原動力。隊伍的跨越，最重要的是人的素質(zhì)的跨越，職工勞動積極性的發(fā)揮主要來源于職工的內(nèi)驅(qū)力，隊黨支部根據(jù)形勢和任務(wù)的需要，堅持對職工進行素質(zhì)教育，增強職工建設(shè)隊伍的責(zé)任感和使命感，今年我們將采用ABC動態(tài)管理法，抓好職工素質(zhì)建設(shè)，所謂ABC動態(tài)管理法就是根據(jù)職工的政治思想、業(yè)務(wù)技能、文化層次、綜合素質(zhì)，將其劃分為好、中、差三個層次，歸入A類、B類、C類，每季度進行重新歸類。我們將建立政治思想學(xué)習(xí)教育制度，定期召開理論文化業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)會、民主交流會，并進行形勢任務(wù)教育和典型激勵。

4、培育隊伍精神，提高競爭力。隊伍精神是隊伍文化的核心，是隊伍在長

期的生產(chǎn)經(jīng)營中培育和發(fā)展起來的，是全隊職工共同認(rèn)可的職工價值觀念。隊伍精神一經(jīng)形成，就會為隊伍發(fā)展提供強大的精神動力。我們的隊伍精神是：“服從指揮、不計得失的主任翁精神；艱苦奮斗、一心為公的奉獻精神；求真務(wù)實、不尚空談的實干精神；奪杯扛旗、爭創(chuàng)一流的進取精神”。簡練為“說干就干，干就干好”的八字隊伍精神。我們的主要做法是首先對職工進行廣泛深入的形勢任務(wù)教育和理想信念教育，引導(dǎo)職工正確的看清形勢，爭強信心。其次，培育職工的職業(yè)熱情，建立合理的激勵機制和信任機制，最后是開展勞動競賽活動、技術(shù)比武活動，把職工的心凝聚到隊伍發(fā)展中來，把職工的勁引導(dǎo)到實現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)上來。

三、扎實開展安全工作，做到防微杜漸。“生產(chǎn)再忙，安全不忘”，并將安全工作向HSE延伸，該隊在現(xiàn)場首先按“開工驗收”報表進行檢查，有問題必須整改，有安全影患不得施工，對施工中發(fā)生的小事故決不放過，如有職工不小心，稍有碰、刮，要做到“三談”：找他本人談，開班會談，生產(chǎn)會談，達(dá)到教育其本人，教育他人的目的，結(jié)合 “我要安全”主題活動和夏季安全大檢查等為契機，廣泛開展安全教育和安全活動，進一步完善《試油二隊現(xiàn)場安全管理細(xì)則》，細(xì)化各工序的施工作業(yè)要點，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與管理規(guī)范進行有機的結(jié)合，提高了職工的安全意識，確保了安全生產(chǎn)。

四、繼續(xù)抓好基本功訓(xùn)練工作，提高隊伍素質(zhì)。通過“我要安全”活動的開展，我隊對安全技術(shù)培訓(xùn)更加重視，結(jié)合自身實際，采取多種形式，積極開展崗位練兵?！懊恐芤徽n、每月一考、每季一賽”已經(jīng)成為我隊崗位練兵不可缺少的內(nèi)容?！盎邮健睄徫慌嘤?xùn)、“師傅帶徒弟”、職工“補缺式”教學(xué)、班組“技能對抗賽”、“現(xiàn)場即時練兵”“每日一問”的練兵方式，極大地促進了

職工的學(xué)習(xí)興趣和效果。為達(dá)到清潔生產(chǎn)和節(jié)能減排目標(biāo)的實現(xiàn)，我們開設(shè)具有針對性的培訓(xùn)，開展每日一學(xué)每日一練等活動，提高全員節(jié)能減排意識，為實現(xiàn)全年的節(jié)能減排目標(biāo)打好了基礎(chǔ)。為增強職工學(xué)習(xí)的主動性，我們采取思想教育“引著學(xué)”，表揚獎勵“鼓勵學(xué)”，競爭上崗“逼著學(xué)”的辦法，著力引導(dǎo)職工學(xué)習(xí)觀念的轉(zhuǎn)變。

五、存在的問題

（一）職工的教育力度還要進一步加大，隊上的實習(xí)生和新工人多，初級工6人，實習(xí)生10人，部分工人的技術(shù)水平還有待進一步提高。

（二）設(shè)備管理上還不夠精細(xì)，管理方法上缺乏創(chuàng)新，不能適應(yīng)設(shè)備的現(xiàn)狀。與標(biāo)準(zhǔn)要求差距較大。

（三）隊伍管理還存在不和諧因素，職工中存在著攀比、消極應(yīng)付、不愿意學(xué)技術(shù)，法制觀念不強的現(xiàn)象。職工在學(xué)習(xí)技術(shù)上也存在不少問題，表現(xiàn)在思想上就是不想學(xué)，不愿學(xué)，學(xué)不進，學(xué)不學(xué)差不多，表現(xiàn)在行動上就是難活技術(shù)活不敢干，隊上領(lǐng)導(dǎo)不放心干。表現(xiàn)在作風(fēng)上就是不求上進，作一天和尚撞一天鐘。概括的說就是：隊伍作風(fēng)還不夠硬，全員的技術(shù)水平還不夠高，服務(wù)能力還不全面，攻堅克難的底氣還不足。差距主要表現(xiàn)在技術(shù)素質(zhì)參差不齊，影響了隊伍的發(fā)展。

（四）隨著油田勘探開發(fā)的不斷深入，施工難度日趨增大，小分隊作戰(zhàn)、外出施工越來越多。如何在復(fù)雜的環(huán)境和艱苦的工作生活條件下，個別黨員的黨性觀念、組織觀念、紀(jì)律觀念和責(zé)任意識不變，少數(shù)職工的技術(shù)素養(yǎng)與上級的要求存在一定的差距，表現(xiàn)在獨立解決處理情況的能力不夠，積極性不高，適應(yīng)性不強。

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，我們試油二隊全體干部職工在處黨委、處行政正確領(lǐng)導(dǎo)下，眾志成城、團結(jié)一心、群策群力、與時俱進、凝心聚力、開拓創(chuàng)新，在“新”字上做文章，在“實”字上下工夫，在“管”字上有突破，在“嚴(yán)”字上有進展，內(nèi)強素質(zhì)、外樹形象，腳踏實地、真抓實干的干好每一項工作，為隊伍早日跨入金牌試油隊的行列做出我們應(yīng)有的貢獻。