第一篇：萬(wàn)科集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部控制分析報(bào)告

萬(wàn)科集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部控制分析報(bào)告

班級(jí)：09特會(huì)本2班

組員：陳雅云、高雨

內(nèi)部控制的含義——一個(gè)單位為了實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，保護(hù)資產(chǎn)的安全完整，保證會(huì)計(jì)信息資料的正確可靠，確保經(jīng)營(yíng)方針的貫徹執(zhí)行，保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性而在單位內(nèi)部采取的自我調(diào)整、約束、規(guī)劃、評(píng)價(jià)和控制的一系列方法、手續(xù)與措施的總稱。

基于對(duì)內(nèi)部控制含義的理解，我們選擇了萬(wàn)科集團(tuán)作為這次我們分析的對(duì)象，這是一家發(fā)展勢(shì)頭良好，內(nèi)部控制完善的上市公司，可以幫助我們更深刻的企業(yè)內(nèi)部控制的實(shí)際含義。

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，股票代碼000002、200002，深圳證券交易所主板上 市，公司成立于1984年5月，是國(guó)內(nèi)首批上市的企業(yè)之一，總部位于深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán) 梅路33號(hào)，業(yè)務(wù)范圍主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企 業(yè)。截止2010年12月31日，公司總資產(chǎn)2156億、2010年銷售金額1082億，銷售面積898萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)覆蓋了以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和中西部城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的47個(gè)城市。

2011年度,萬(wàn)科集團(tuán)參照財(cái)政部、中國(guó)證監(jiān)會(huì)等五部委聯(lián)合發(fā)布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引》、《企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指引》、深圳證券交易所《上市公司內(nèi)部控制指引》等相關(guān)規(guī)定,堅(jiān)持以風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t,結(jié)合本公司的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際狀況,對(duì)公司的內(nèi)部控制體系進(jìn)行持續(xù)的改進(jìn)及優(yōu)化,以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境及內(nèi)部管理的要求。

該公司進(jìn)一步加強(qiáng)了覆蓋總部、各一線公司及各業(yè)務(wù)部門(mén)的三級(jí)自我評(píng)估體系建設(shè),持續(xù)組織總部各專業(yè)部門(mén)及各一線公司對(duì)內(nèi)控設(shè)計(jì)及執(zhí)行情況進(jìn)行系統(tǒng)的自我評(píng)價(jià),評(píng)價(jià)內(nèi)容

涵蓋內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等要素的具體要求,同時(shí)通

過(guò)風(fēng)險(xiǎn)檢查、內(nèi)部審計(jì)、監(jiān)事巡查等方式對(duì)公司內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)及運(yùn)行的效率、效果進(jìn)行

獨(dú)立評(píng)價(jià),具體評(píng)價(jià)結(jié)果闡述如下： 一 內(nèi)部環(huán)境 1.治理結(jié)構(gòu)

該公司按照《公司法》、《證券法》等法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章的要求,建立了規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu),制定了符合公司發(fā)展的各項(xiàng)規(guī)則和制度,明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限,形成了科學(xué)有效的職責(zé)分工和制衡機(jī)制。股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)分別按其職責(zé)行使決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)。股東大會(huì)享有法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的合法權(quán)利,依法行使該公司經(jīng)營(yíng)方針、籌資、投資、利潤(rùn)分配等重大事項(xiàng)的決定權(quán)。董事會(huì)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé),依法行使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)。董事會(huì)建立了審計(jì)、薪酬與提名、投資與決策三個(gè)專業(yè)委員會(huì),提高董事會(huì)運(yùn)作效率。董事會(huì) 11 名董事中,有 4 名獨(dú)立董事。獨(dú)立董事?lián)?任各個(gè)專業(yè)委員會(huì)的召集人,涉及專業(yè)的事項(xiàng)首先要經(jīng)過(guò)專業(yè)委員會(huì)通過(guò)然后才提交董事會(huì)審議,以利于獨(dú)立董事更好地發(fā)揮作用。監(jiān)事會(huì)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé),除了通常的對(duì)公司財(cái)務(wù)和高管履職情況進(jìn)行檢查監(jiān)督外,還通過(guò)組織對(duì)一線公司的巡視,加強(qiáng)對(duì)各一線公司業(yè)務(wù)監(jiān)督。管理層負(fù)責(zé)組織實(shí)施股東大會(huì)、董事會(huì)決議事項(xiàng),主持企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理工作。該公司堅(jiān)持與第一大股東及其關(guān)聯(lián)企業(yè)在業(yè)務(wù)、人員、資產(chǎn)、機(jī)構(gòu)及財(cái)務(wù)等方面完全分開(kāi),保證了公司具有獨(dú)立完整的業(yè)務(wù)及自主經(jīng)營(yíng)能力。

2.機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配

該公司結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和內(nèi)部控制要求設(shè)置內(nèi)部機(jī)構(gòu),明確職責(zé)權(quán)限,將權(quán)利與責(zé)任落實(shí)到各責(zé)任單位。

董事會(huì)負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立健全和有效實(shí)施。董事會(huì)下設(shè)立審計(jì)委員會(huì),審計(jì)委員會(huì)負(fù)責(zé)審查企業(yè)內(nèi)部控制,監(jiān)督內(nèi)部控制的有效實(shí)施和內(nèi)部控制自我評(píng)價(jià)情況,指導(dǎo)及協(xié)調(diào)內(nèi)部審計(jì)及其他相關(guān)事宜等。監(jiān)事會(huì)對(duì)董事會(huì)建立與實(shí)施內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督。管理層負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部控制的日常運(yùn)行。

該公司在內(nèi)控責(zé)任方面明確各一線公司第一負(fù)責(zé)人為內(nèi)控第一負(fù)責(zé)人,落實(shí)各一線公司的內(nèi)控責(zé)任,在總部統(tǒng)一的管理框架下,能動(dòng)地制定內(nèi)控工作計(jì)劃并監(jiān)督落實(shí)?？偛考耙痪€公司持續(xù)進(jìn)行內(nèi)控宣傳培訓(xùn)工作,提升各級(jí)員工的內(nèi)控意識(shí)、知識(shí)和技能。

該公司總部設(shè)立財(cái)務(wù)與內(nèi)控管理部具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)內(nèi)部控制的建立、實(shí)施及完善等日常工作,通過(guò)梳理業(yè)務(wù)流程、編制內(nèi)部控制評(píng)估表、內(nèi)控調(diào)查表、調(diào)查問(wèn)卷、專項(xiàng)研討會(huì)等,組織總部、各一線公司、各業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行自我評(píng)估及定期檢查,推進(jìn)內(nèi)控體系的建立健全?？偛扛鲗I(yè)部門(mén)及各一線公司均設(shè)有內(nèi)控專員等相關(guān)內(nèi)控管理崗位,負(fù)責(zé)本單位內(nèi)部控制的日常管理工作。

3.內(nèi)部審計(jì)

該公司審計(jì)監(jiān)察部負(fù)責(zé)內(nèi)部審計(jì)及內(nèi)部監(jiān)察工作,通過(guò)開(kāi)展綜合審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)或?qū)ｍ?xiàng)調(diào)查等業(yè)務(wù),評(píng)價(jià)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)和執(zhí)行的效率與效果,對(duì)公司內(nèi)部控制設(shè)計(jì)及運(yùn)行的有效性進(jìn)行監(jiān)督檢查,促進(jìn)公司內(nèi)控工作質(zhì)量的持續(xù)改善與提高。對(duì)在審計(jì)或調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷,依據(jù)缺陷性質(zhì)按照既定的匯報(bào)程序向監(jiān)事會(huì)、審計(jì)委員會(huì)或管理層報(bào)告,并督促相關(guān)部門(mén)采取積極措施予以改進(jìn)和優(yōu)化。

二 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

為促進(jìn)公司持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo),該公司根據(jù)既定的發(fā)展策略,結(jié)合不同發(fā)展階段和業(yè)務(wù)拓展情況,全面系統(tǒng)持續(xù)地收集相關(guān)信息,及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,動(dòng)態(tài)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)分析,并相應(yīng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。

該公司由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、資源供給等外部風(fēng)險(xiǎn)因素以 及財(cái)務(wù)狀況、資金狀況、資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)管理等內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行收集研究,并采用定量及定性相結(jié)合的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析及評(píng)估,為管理層制訂風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略提供依據(jù)。2011年,面對(duì)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策、嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)及各種新的挑戰(zhàn),該公司著重于提升專業(yè)能力和管理效率,致力改善經(jīng)營(yíng)質(zhì)量,促進(jìn)公司發(fā)展由規(guī)模速度型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。報(bào)告期內(nèi),該公司堅(jiān)持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略,發(fā)揮“戰(zhàn)略縱深”優(yōu)勢(shì),綜合運(yùn)用各種渠道,以合理的價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源,“量出為入”進(jìn)行存貨管理。與此同時(shí),該公司嚴(yán)格控制成本,積極開(kāi)展成本對(duì)標(biāo),提高集中采購(gòu)比例,不斷深入推動(dòng)成本優(yōu)化;加強(qiáng)費(fèi)用預(yù)算管理和監(jiān)督,降低費(fèi)用水平;并積極拓展融資渠道,應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),保障各城市和區(qū)域的均衡發(fā)展,持續(xù)提升為股東創(chuàng)造價(jià)值的能力。

三 控制活動(dòng)

該公司的主要控制措施包括: 1.不相容職務(wù)分離控制

該公司在崗位設(shè)置前會(huì)對(duì)各業(yè)務(wù)流程中所涉及的不相容職務(wù)進(jìn)行分析、梳理,考慮到不相容職務(wù)分離的控制要求,實(shí)施相應(yīng)的分離措施,形成各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互制約的工作機(jī)制。

2.授權(quán)審批控制

該公司各項(xiàng)需審批業(yè)務(wù)有明確的審批權(quán)限及流程,明確各崗位辦理業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的權(quán)限范圍、審批程序和相應(yīng)責(zé)任。該公司及各一線公司的日常審批業(yè)務(wù)通過(guò)在信息化平臺(tái)上進(jìn)行自動(dòng)控制以保證授權(quán)審批控制的效率和效果。

3.會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制

該公司嚴(yán)格遵照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度,建立了規(guī)范的會(huì)計(jì)工作秩序,制定了《萬(wàn)科集團(tuán)會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范》及各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)核算制度,加強(qiáng)公司會(huì)計(jì)管理,提高會(huì)計(jì)工作的質(zhì)量和水平。與此同時(shí),該公司通過(guò)不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的建設(shè)和完善,財(cái)務(wù)核算工作全面實(shí)現(xiàn)信息化,保證會(huì)計(jì)信息及資料的真實(shí)、完整。

4.財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制

該公司建立了財(cái)產(chǎn)日常管理制度和定期清查制度,通過(guò)設(shè)立臺(tái)賬對(duì)各項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行記錄、管理,堅(jiān)持采取定期盤(pán)點(diǎn)以及賬實(shí)核對(duì)等措施,保障公司財(cái)產(chǎn)安全。

5.預(yù)算控制

該公司通過(guò)編制營(yíng)運(yùn)計(jì)劃及成本費(fèi)用預(yù)算等實(shí)施預(yù)算管理控制,明確各責(zé)任單位在預(yù)算管理中的職責(zé)權(quán)限,規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序,并通過(guò)對(duì)營(yíng)運(yùn)計(jì)劃的動(dòng)態(tài)管理強(qiáng)化預(yù)算約束,評(píng)估預(yù)算的執(zhí)行效果。

6.運(yùn)營(yíng)分析控制

該公司建立了運(yùn)營(yíng)情況分析制度,并通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái),實(shí)現(xiàn)了對(duì)公司運(yùn)營(yíng)的信息化管理。公司管理層通過(guò)月度經(jīng)營(yíng)例會(huì)、季度經(jīng)營(yíng)例會(huì)、年度經(jīng)營(yíng)例會(huì)、總裁辦公會(huì)及其他專項(xiàng)會(huì)議等形式,定期不定期開(kāi)展運(yùn)營(yíng)情況分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)調(diào)整公司經(jīng)營(yíng)策略。

7.績(jī)效考評(píng)控制 該公司制定了《萬(wàn)科集團(tuán)績(jī)效考核管理辦法》以明確規(guī)范績(jī)效考核工作,堅(jiān)持客觀公正、規(guī)范透明、績(jī)效導(dǎo)向原則,按期組織季度考核、年度考核,使績(jī)效考核結(jié)果能為薪酬分配、優(yōu)才甄選與培養(yǎng)、團(tuán)隊(duì)優(yōu)化、薪金福利調(diào)整等提供決策依據(jù)。

該公司將上述控制措施在下列主要業(yè)務(wù)活動(dòng)中綜合運(yùn)用,對(duì)各種業(yè)務(wù)及事項(xiàng)實(shí)施有效控制,促進(jìn)內(nèi)部控制有效運(yùn)行。

四 信息與溝通

該公司制定了包括《萬(wàn)科集團(tuán)信息管理辦法》、《萬(wàn)科集團(tuán)信息保密制度》、《集團(tuán)總部會(huì)議管理規(guī)定》等在內(nèi)的各項(xiàng)制度,規(guī)范公司內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理信息傳遞活動(dòng)。日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,建立了定期與不定期的業(yè)務(wù)與管理快報(bào)、專項(xiàng)報(bào)告等信息溝通制度,便于全面及時(shí)了解公司經(jīng)營(yíng)管理信息,并通過(guò)各種例會(huì)、辦公會(huì)等方式管理決策,保證公司的有效運(yùn)作。

該公司致力于信息安全管理體系建設(shè),制定了一系列信息安全方針、策略和制度,以保護(hù)公司信息安全。通過(guò)持續(xù)運(yùn)用信息化手段、優(yōu)化信息流程、整合信息系統(tǒng),不斷提高管理決策及運(yùn)營(yíng)效力。流程與信息管理部作為信息化工作的執(zhí)行及管理機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)和辦公管理系統(tǒng)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)與管理,組織公司各類信息系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與維護(hù),在全公司范圍內(nèi)提供信息系統(tǒng)共享服務(wù)。

在與客戶、合作伙伴、投資者和員工關(guān)系方面,該公司已建立起較完整透明的溝通渠道,在完善溝通的同時(shí)發(fā)揮了對(duì)公司管理的監(jiān)督作用。對(duì)客戶,公司本著“與客戶一起成長(zhǎng),讓萬(wàn)科在投訴中完美”的客戶理念,設(shè)立了覆蓋總部、地產(chǎn)、物業(yè)的多種投訴溝通渠道,與客戶進(jìn)行良性互動(dòng);對(duì)投資者,公司除了通過(guò)法定信息披露渠道發(fā)布公司信息外,投資者還可以通過(guò)電話、電子郵件、訪問(wèn)公司網(wǎng)站、直接到訪公司、參與公司組織的網(wǎng)絡(luò)路演和見(jiàn)面會(huì)等方式了解公司信息,公司建立網(wǎng)絡(luò)輔助系統(tǒng)及時(shí)響應(yīng)投資者的各類需求,保證投資者及時(shí)了解公司的經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài),通過(guò)互動(dòng)加強(qiáng)對(duì)公司的理解和信任;對(duì)員工,設(shè)立多條內(nèi)部溝通渠道,保證溝通順暢有效;對(duì)合作伙伴,倡導(dǎo)合作共生共贏,保持良好的合關(guān)系。

五 內(nèi)部監(jiān)督

該公司已經(jīng)建立起涵蓋總部、區(qū)域、一線三個(gè)層面的監(jiān)督檢查體系,通過(guò)常規(guī)檢查、專項(xiàng)檢查以及聘請(qǐng)第三方檢查等多種形式對(duì)各業(yè)務(wù)領(lǐng)域的控制執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估和督查,有利于提高內(nèi)控工作質(zhì)量。該公司設(shè)立專門(mén)負(fù)責(zé)受理違反職業(yè)道德行為的陽(yáng)光網(wǎng),并對(duì)外公示,提供多種舉報(bào)渠道,鼓勵(lì)實(shí)名舉報(bào)。審計(jì)監(jiān)察部履行內(nèi)部反舞弊職能,開(kāi)展專項(xiàng)調(diào)查,發(fā)揮監(jiān)督作用。監(jiān)事會(huì)建立了對(duì)各一線公司的巡查機(jī)制,通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)走訪、員工約談等方式,共同促進(jìn)內(nèi)控管理水平提高。

六 對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部控制的評(píng)價(jià)

該公司已經(jīng)建立起的內(nèi)部控制體系，在完整性、合規(guī)性、有效性等方面不存在重大缺陷。但由于內(nèi)部控制固有的局限性、內(nèi)部環(huán)境以及宏觀環(huán)境、政策法規(guī)持續(xù)變化,可能導(dǎo)致原有控制活動(dòng)不適用或出現(xiàn)偏差,對(duì)此公司應(yīng)及時(shí)進(jìn)行內(nèi)部控制體系的補(bǔ)充和完善,為財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性、完整性,以及公司戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供合理保障。

七 萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部控制可能存在的問(wèn)題

組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜，容易造成溝通不良，各說(shuō)各話的局面。在萬(wàn)科內(nèi)部，各個(gè)結(jié)構(gòu)設(shè)置非常完整，但有些結(jié)構(gòu)的職能有所重疊，高層管理部門(mén)對(duì)本部門(mén)擁有指揮權(quán)，但對(duì)其他部門(mén)并不十分了解。

監(jiān)督機(jī)制過(guò)于廢雜，增加了監(jiān)督成本。萬(wàn)科設(shè)有監(jiān)事會(huì)和審計(jì)委員會(huì)等監(jiān)督部門(mén)，成本很高。每隔一段時(shí)間對(duì)員工的工作進(jìn)行檢查，讓員工沒(méi)有被信任感，從而影響工作積極性，而且檢查工作耗費(fèi)大量人力、物力及時(shí)間，長(zhǎng)此以往對(duì)公司是一個(gè)負(fù)擔(dān)。

八 對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)完善企業(yè)內(nèi)部控提出的一些建議 不斷推動(dòng)集團(tuán)內(nèi)部控制制度的創(chuàng)新。規(guī)范法人治理結(jié)構(gòu)。強(qiáng)化外部監(jiān)督力度。

第二篇：萬(wàn)科集團(tuán)的分析報(bào)告

萬(wàn)科集團(tuán)的分析報(bào)告

萬(wàn)科集團(tuán)成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開(kāi)工面積523.3萬(wàn)平方米，竣工面積529.4萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤(rùn)40.3億元。2009年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入486億，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)142億，毛利率29.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)52.8億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬(wàn)科通過(guò)專注于住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹(shù)立專業(yè)品牌，以所謂“萬(wàn)科化”的企業(yè)文化享譽(yù)業(yè)內(nèi)。

萬(wàn)科作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，是因?yàn)椋?/p>

一、完整科學(xué)的職業(yè)經(jīng)理人文化

萬(wàn)科之所以先進(jìn)，首先是有一套非常正確的價(jià)值觀。它的創(chuàng)業(yè)者和管理團(tuán)隊(duì)始終以職業(yè)經(jīng)理人的道德操守嚴(yán)格要求自己，敬業(yè)愛(ài)崗，全心全意回報(bào)股東。所以，萬(wàn)科形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價(jià)值觀和公司文化，萬(wàn)科的管理在點(diǎn)點(diǎn)滴滴中都透露出由此帶來(lái)的專業(yè)、專注、細(xì)致和嚴(yán)謹(jǐn)，這種價(jià)值觀和文化甚至成為萬(wàn)科產(chǎn)品的特色包裝和特有的品牌價(jià)值。萬(wàn)科的“企業(yè)視角、人文關(guān)懷”很好地表達(dá)了經(jīng)理人文化的內(nèi)涵，同時(shí)也恰到好處地反映了白領(lǐng)的文化趣味，使一批白領(lǐng)對(duì)萬(wàn)科情有獨(dú)鐘。企業(yè)獨(dú)特的文化決定了企業(yè)不同的發(fā)展命運(yùn)，這主要是由各自不同的核心價(jià)值觀驅(qū)使的行為方式不同所造成的。一間公司由優(yōu)秀變成偉大，其核心競(jìng)爭(zhēng)力的最重要的組成要素之一就是正確的價(jià)值觀。所以今天，看到一個(gè)優(yōu)秀和走向偉大的萬(wàn)科，我相信深植于萬(wàn)科經(jīng)理人當(dāng)中的企業(yè)文化和價(jià)值倫理，才是他們最重要的獲勝基因。

二、專業(yè)化戰(zhàn)略

在美國(guó)，土地隨著城市化進(jìn)程不斷被開(kāi)發(fā)出來(lái)，房地產(chǎn)公司又充分競(jìng)爭(zhēng)，談不上什么壟斷，因此地價(jià)、樓價(jià)都由供求關(guān)系決定，公司也無(wú)暴利可言。由于充分競(jìng)爭(zhēng)和高度發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融，房地產(chǎn)公司不得不采用高度專業(yè)化和長(zhǎng)期收益為主的商業(yè)模式，在細(xì)分市場(chǎng)上取勝，靠長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利。我國(guó)地域遼闊，未來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)和市場(chǎng)化走向更像美國(guó)。因此，萬(wàn)科未雨綢繆，改弦易張，盡早將注意力轉(zhuǎn)到美國(guó)模式，即走一條專業(yè)化道路。萬(wàn)科目前將專業(yè)化不僅理解

為將主業(yè)集中到房地產(chǎn)，更在實(shí)踐中將所有產(chǎn)品簡(jiǎn)化為城鄉(xiāng)結(jié)合部、面向新興白領(lǐng)的成片居住社區(qū)。堅(jiān)持以普通住宅為主的開(kāi)發(fā)方向，聚焦并深耕以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域?yàn)楹诵牡淖罹呓?jīng)濟(jì)活力的城市經(jīng)濟(jì)圈。對(duì)客戶需求進(jìn)行更為細(xì)致的描述與歸納，以此為基礎(chǔ)形成針對(duì)性的產(chǎn)品品類。美國(guó)的可口可樂(lè)公司單靠賣(mài)可樂(lè)可以成為世界第一，今日中國(guó)的萬(wàn)科單靠賣(mài)一種“小白領(lǐng)”住宅也可以成為產(chǎn)量世界領(lǐng)先的公司。這一結(jié)果本身就證明，萬(wàn)科采用高度專業(yè)化、產(chǎn)品作業(yè)單一化、在細(xì)分市場(chǎng)上逞強(qiáng)的美國(guó)模式，在中國(guó)是可以生根的。萬(wàn)科定位于城市主流住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單清晰，治理規(guī)范透明。公司將成為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者作為其長(zhǎng)期目標(biāo)。

三、服務(wù)能力

萬(wàn)科物業(yè)開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)房地產(chǎn)最好的售后服務(wù)。萬(wàn)科地產(chǎn)一直以來(lái)領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場(chǎng)的而又被人津津樂(lè)道的是萬(wàn)科的服務(wù)深入人心。公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)全國(guó)首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬(wàn)客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。

20年來(lái)，強(qiáng)烈的客戶意識(shí)一直貫穿于萬(wàn)科的發(fā)展歷程中。成立之初，萬(wàn)科是日本著名電器品牌索尼的產(chǎn)品代理商，索尼在銷售及售后客戶服務(wù)等環(huán)節(jié)上做得非常出色，萬(wàn)科亦深受影響。進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域后，萬(wàn)科便迅速以營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)打開(kāi)局面，物業(yè)管理也獲得了相應(yīng)的口碑。在第二個(gè)10年里（1992年底到2001年），萬(wàn)科從香港新鴻基地產(chǎn)的客戶關(guān)系管理模式獲得了不少啟示，比如1998年成立的“萬(wàn)客會(huì)”，便是仿照前者的客戶組織“新地會(huì)”成立的。而1997年和2002年分別被萬(wàn)科定為公司的“客戶年”和“客戶微笑年”，足見(jiàn)萬(wàn)科一直以來(lái)對(duì)客戶的尊重和關(guān)注。根據(jù)獨(dú)立第三方所作調(diào)查，目前萬(wàn)科客戶的重復(fù)購(gòu)買(mǎi)意向?yàn)?3％，30％左右的業(yè)主由老客戶推薦，70％以上則靠市場(chǎng)口碑吸引。從調(diào)查數(shù)據(jù)上看，萬(wàn)科客戶滿意度還是不錯(cuò)的?？蛻舻钠放浦艺\(chéng)度如何，往往是開(kāi)發(fā)商在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功與否的一個(gè)關(guān)鍵。

四、科學(xué)的決策機(jī)制：

科學(xué)決策是企業(yè)規(guī)范運(yùn)作的必然要求，近年來(lái)、萬(wàn)科組織了集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目審定委員會(huì)，在集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃等大的決策，逐步推行立

項(xiàng)聽(tīng)證機(jī)制。這一制度的建立，有利于提高個(gè)公司的市場(chǎng)判斷能力和項(xiàng)目操作能力，減少了決策失誤。另一方面，各地公司在長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)中都積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，通過(guò)決策論證這一方式，能夠充分發(fā)揮集團(tuán)整體資源優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)資源共享。

萬(wàn)科集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)有以下幾點(diǎn)：

1、品牌效應(yīng)：顧客和潛在顧客對(duì)萬(wàn)科品牌的評(píng)價(jià)都較高。市場(chǎng)一般公眾認(rèn)為萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)在于住房本身的設(shè)計(jì)和建筑方面的功能屬性；萬(wàn)科住戶/業(yè)主認(rèn)為萬(wàn)科的社區(qū)文化氣氛和萬(wàn)科的服務(wù)很令人滿意。這種不同消費(fèi)群對(duì)于萬(wàn)科優(yōu)勢(shì)認(rèn)同的差異的營(yíng)銷含義是：一方面可以有利于吸引潛在消費(fèi)者來(lái)購(gòu)買(mǎi)，另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠(chéng)度。萬(wàn)科的品牌知名度高于同類房地產(chǎn)品牌。

2、獨(dú)特的企業(yè)文化：1）客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴 2）人才是萬(wàn)科的資本 3）陽(yáng)光照亮的體制4）持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑

3、研發(fā)能力：萬(wàn)科專門(mén)設(shè)立了創(chuàng)新研究部門(mén)，不斷地創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)出更多的新產(chǎn)品。如今，標(biāo)準(zhǔn)住宅的4個(gè)版本基本成型，已經(jīng)有超過(guò)12個(gè)部品實(shí)現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配，在住宅性能標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新超過(guò)60項(xiàng)。通過(guò)創(chuàng)新研究部的努力,萬(wàn)科有幾十項(xiàng)專利正在申報(bào)。萬(wàn)科產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在人性化的細(xì)節(jié)處方面，讓業(yè)主能在萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中享受生活。這也是萬(wàn)科高度關(guān)注客戶的體現(xiàn)。

4、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理模式：1）經(jīng)營(yíng)專業(yè)化2）住宅市場(chǎng)主流化3)財(cái)務(wù)政策積極化4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化

萬(wàn)科集團(tuán)的劣勢(shì)有：

1、重視顧客、文化建設(shè)，但對(duì)員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。

2、與政府的關(guān)系一般：對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，土地資源和土地成本的限制，是影響萬(wàn)科地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益的重要因素，不同于許多從國(guó)企改制過(guò)來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科在管理上少了許多國(guó)企通病，但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛(ài)”。萬(wàn)科所獲得的可開(kāi)發(fā)土地，較多的來(lái)源于二級(jí)市場(chǎng)或公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)土地資源來(lái)源渠道的限制，迫使萬(wàn)科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)的策略。

3、核心競(jìng)爭(zhēng)力如物業(yè)管理易被競(jìng)爭(zhēng)者模仿。

4、萬(wàn)科品牌形象沒(méi)有完全在不同的消費(fèi)者群中完全保持一致，在品牌的一貫性仍有不足。萬(wàn)科品牌形象十分豐富，但也同樣帶來(lái)品牌缺乏核心的問(wèn)題。

第三篇：萬(wàn)科集團(tuán)企業(yè)文化分析

萬(wàn)科集團(tuán)企業(yè)文化分析

這學(xué)期選修了企業(yè)家與企業(yè)文化這門(mén)經(jīng)管類的課，使我受益頗深。老師的講解讓我有了一定的能力去自己分析一個(gè)企業(yè)的發(fā)展和深厚的文化?？赡苁菍I(yè)的原因，一直以來(lái)我都對(duì)萬(wàn)科這個(gè)集團(tuán)倍加關(guān)注。在此，我就談?wù)勔恍┳约旱恼J(rèn)識(shí)。

開(kāi)始關(guān)注萬(wàn)科是因?yàn)榧尤肓寺殬I(yè)發(fā)展協(xié)會(huì)，每到招聘季的時(shí)候各大公司就進(jìn)軍東大進(jìn)行宣講。在職業(yè)發(fā)展協(xié)會(huì)干了這么久，萬(wàn)科是我見(jiàn)過(guò)的唯一一個(gè)不需要我們幫忙布置會(huì)場(chǎng)的企業(yè)。我們只需要提供場(chǎng)地，會(huì)前的一切工作都由他們的公關(guān)部門(mén)自己派人來(lái)安排。大到橫幅的位置，小到礦泉水的擺放，在萬(wàn)科這些都有明確的規(guī)定。就連職業(yè)發(fā)展協(xié)會(huì)幫忙分發(fā)的宣傳單也是萬(wàn)科自己制作的。當(dāng)時(shí)我就深深地被這個(gè)企業(yè)所感動(dòng)。

而萬(wàn)科的招聘理念就更讓我敬佩了?！叭瞬攀侨f(wàn)科的資本，是萬(wàn)科的核心競(jìng)爭(zhēng)力”，尊重人，為優(yōu)秀人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的工作環(huán)境，是萬(wàn)科成功的首要因素。自創(chuàng)建以來(lái)，萬(wàn)科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡，為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)員工和公司共同成長(zhǎng)，倡導(dǎo)“陽(yáng)光照亮的體制”、簡(jiǎn)單人際關(guān)系，致力于營(yíng)造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。眾所周知，萬(wàn)科是我國(guó)四大房地產(chǎn)之一。萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開(kāi)工面積523.3萬(wàn)平方米，竣工面積529.4萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤(rùn)40.3億元。2009年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入486億，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)142億，毛利率29.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)52.8億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬(wàn)科通過(guò)專注于住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹(shù)立專業(yè)品牌，以所謂“萬(wàn)科化”的企業(yè)文化享譽(yù)業(yè)內(nèi)。

“萬(wàn)科化”的企業(yè)文化包括四個(gè)方面：

一、簡(jiǎn)單不復(fù)雜；

二、規(guī)范不權(quán)謀；

三、透明不黑暗；

四、責(zé)任不放任。

它是所有的權(quán)力都集中在總部，總公司與子公司、總公司職能部門(mén)與子公司職能部門(mén)之間也并不完全是指揮與被指揮、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，而是根據(jù)發(fā)展的需要和職能的種類，有些部門(mén)總部集權(quán)的程度極高，比如財(cái)務(wù)管理部門(mén)、資金管理部門(mén)、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)等；而其他職能部門(mén)，包括營(yíng)銷企劃部門(mén)、工程管。同時(shí)，萬(wàn)科內(nèi)部形成了萬(wàn)科“忠實(shí)于制度”、“忠實(shí)于流程”的價(jià)值觀和企業(yè)文化，使這些制度和規(guī)范得以自覺(jué)和充分落實(shí)。

不同于別的企業(yè)，萬(wàn)科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新，它把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些都標(biāo)志著企業(yè)系統(tǒng)的健全

和成熟。譬如，企業(yè)如何對(duì)待媒體采訪，如何對(duì)待媒體的負(fù)面報(bào)道，就各有一款專門(mén)的制度來(lái)指引、來(lái)規(guī)范，制度內(nèi)容中涉及了負(fù)面報(bào)道的定義、適用范圍和接待負(fù)面報(bào)道的流程等條款，還有“要避免溝通內(nèi)容成為采訪內(nèi)容”的字句。在國(guó)內(nèi)很多企業(yè)還不太會(huì)接待媒體采訪時(shí)，萬(wàn)科已經(jīng)把應(yīng)對(duì)媒體不同種類的問(wèn)題都制度化了。不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科制度之規(guī)范、條款之專業(yè)、邏輯之嚴(yán)密見(jiàn)于字里行間。

有了這套系統(tǒng)，使得萬(wàn)科在順境時(shí)表現(xiàn)為企業(yè)肌體的健康、運(yùn)轉(zhuǎn)的正常和發(fā)展的穩(wěn)?。欢?dāng)市場(chǎng)大勢(shì)低迷甚至險(xiǎn)惡時(shí)，這套系統(tǒng)又能保障萬(wàn)科能將風(fēng)險(xiǎn)減小到最低限度，縮短度過(guò)難關(guān)的時(shí)間。就像現(xiàn)在樓盤(pán)大跌一樣，很多房地產(chǎn)公司都處于困難期。房子賣(mài)不出去，但又無(wú)計(jì)可施。萬(wàn)科卻懂得張弛有度，適時(shí)地低價(jià)開(kāi)盤(pán)，讓企業(yè)有足夠的流動(dòng)資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)?？梢哉f(shuō)，當(dāng)房市再度升起時(shí)，萬(wàn)科仍然是最風(fēng)光的那個(gè)。

不過(guò)，總裁郁亮認(rèn)為，萬(wàn)科的核心能力雖然表現(xiàn)在這套系統(tǒng)、制度和流程上，但制度不是萬(wàn)能的，因?yàn)橹贫鹊膱?zhí)行是有成本的。而以“七個(gè)尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價(jià)值觀的形成和認(rèn)可，是萬(wàn)科這套系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、制度真正執(zhí)行、指引充分使用的基石，這才是萬(wàn)科最珍貴的。

萬(wàn)科注重的是這套系統(tǒng)對(duì)社會(huì)責(zé)任的反應(yīng)。

從2000年開(kāi)始，萬(wàn)科進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期，年銷售額以30%左右的速度增長(zhǎng)?，F(xiàn)在萬(wàn)科面臨的是“順境中求突破”。

2004年初，萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮在企業(yè)發(fā)展的順境中提出了“3+1”的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)——萬(wàn)科的目標(biāo)是：成為最受投資者歡迎、最受客戶歡迎、最受員工歡迎和最受社會(huì)尊敬的企業(yè)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)圍繞這個(gè)目標(biāo)來(lái)運(yùn)作。郁亮認(rèn)為，這“三個(gè)最受歡迎、一個(gè)最受尊敬”是對(duì)萬(wàn)科愿景“成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者”的具體解釋和最新闡述。把最受社會(huì)尊敬列為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)之一，這在國(guó)內(nèi)企業(yè)中是少見(jiàn)的，也是領(lǐng)先的。2008年由世界權(quán)威的品牌價(jià)值研究機(jī)構(gòu)——世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室舉辦的2008世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室大獎(jiǎng)評(píng)選活動(dòng)在京展開(kāi)，在住宅品牌類的評(píng)選項(xiàng)目中，萬(wàn)科地產(chǎn)憑借優(yōu)異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“2008中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力品牌”和“中國(guó)購(gòu)買(mǎi)者滿意度第一品牌”這兩項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。

很多企業(yè)對(duì)社會(huì)責(zé)任的承諾，更多地是停留在口頭上，而萬(wàn)科不是這樣。當(dāng)拖欠民工工資成為政府部門(mén)重視、媒體關(guān)注的熱點(diǎn)話題時(shí)，萬(wàn)科這套系統(tǒng)又開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)了。這時(shí)，萬(wàn)科這套系統(tǒng)就不僅僅是人們心目中想象的只對(duì)“利潤(rùn)”、“經(jīng)濟(jì)效益”敏感的冷血的賺錢(qián)機(jī)器了，而更像是對(duì)社會(huì)、弱勢(shì)群體充滿良知和溫暖的慈祥老人了。

早在2003年12月18日，萬(wàn)科集團(tuán)工程管理部和財(cái)務(wù)部就向自己的一線公司發(fā)出通知，要求防止拖欠民工工資的事情在萬(wàn)科的項(xiàng)目上發(fā)生。2004年1月8日，萬(wàn)科集團(tuán)工程管理部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)法務(wù)部等四部門(mén)又制定出了防止拖欠民工工資的具體措施，從而實(shí)現(xiàn)未雨綢繆的目的。并增加了相應(yīng)的內(nèi)容，對(duì)有這方面不良記錄的承建商應(yīng)取消其投標(biāo)資格。而對(duì)那些已經(jīng)簽訂、還未履行完畢的施工合同，應(yīng)盡快要求施工單位出具承諾函，如果承建商發(fā)生拖欠、克扣工人工資行為的，萬(wàn)科有權(quán)從工程款中扣除相應(yīng)款項(xiàng)，直接支付給工人，并有權(quán)解除承建合同。

萬(wàn)科還有著自己獨(dú)特的企業(yè)理念，它充分做到了人與自然的和諧相處，將建筑與生命緊緊相連。

一、建筑為了生命

住宅建筑為了生命而存在，又為了生命而發(fā)展。只有在適宜于個(gè)人的生活空間中，人們才能更多地感受生命的價(jià)值。而人類生命的升華又在呼喚著更安全、更方便、更舒適、更優(yōu)美、更自然的居住空間。我們所有的努力都是為了滿足各種人群多樣化的居住需要，為人類生命所必需的生活空間提供無(wú)限新的可能。

二、建筑延拓生命

住宅的建筑和使用過(guò)程充滿了人與環(huán)境的對(duì)話。優(yōu)秀的建筑不僅傾聽(tīng)人類生命的呼喚，而且也努力響應(yīng)自然生命的需要，保持與自然的和諧。在自然生態(tài)環(huán)境變得異常脆弱的今天，萬(wàn)科一直在探索如何讓未來(lái)住宅的建造和使用都成為自然生命環(huán)境的有機(jī)組成部分。正在進(jìn)行的一些試驗(yàn)將有希望大幅度減少建筑過(guò)程的資源消耗，也將幫助人們?cè)谧》渴褂弥懈嗟匾耘c自然和諧的方式使用各種資源。

三、建筑充滿生命

住宅建筑本身可以因扎根于歷史、尊重自然、或因其獨(dú)特創(chuàng)意而讓自身充溢著生命。我們看到，很久以前我們前輩留下的住宅到今天還在為我們提供著關(guān)于采光、通風(fēng)、人居交流的設(shè)計(jì)靈感；在城市化進(jìn)程中，人們也越來(lái)越重視保留更多“都市的記憶”，以便能夠更好地領(lǐng)悟歷史的沉積，讓新的住宅建筑更多地獲得與特定土地緊密關(guān)聯(lián)的人文記憶的滋養(yǎng)。因此萬(wàn)科人越來(lái)越以培育生命的心態(tài)滿懷敬畏地精心建造每一棟住宅。

而萬(wàn)科的logo也隨著這樣的理念而改變。2007年，萬(wàn)科集團(tuán)更換logo標(biāo)識(shí)。標(biāo)識(shí)語(yǔ)由“建筑無(wú)限生活”更改為“讓建筑贊美生命”。新標(biāo)識(shí)由四個(gè)“V”組成。其寓意如下：

1、四個(gè)“V”旋轉(zhuǎn)圍合而成中國(guó)傳統(tǒng)民宅中常見(jiàn)的窗花紋樣，體現(xiàn)了萬(wàn)科專注于中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。

2、四個(gè)“V”朝向不同角度，寓意萬(wàn)科理解生而不同的人期盼無(wú)限可能的生活空間，積極響應(yīng)客戶的各種需要，創(chuàng)造性的為人們提供各種差異化的理想居住空間。

3、四個(gè)“V”形狀規(guī)整有序，象征萬(wàn)科推進(jìn)更加工業(yè)化的全新建筑模式，從而提高住宅質(zhì)量水準(zhǔn)，減少環(huán)境污染和材料浪費(fèi)。

4、四個(gè)“V”相互呼應(yīng)循環(huán)往復(fù)，代表萬(wàn)科積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)理念。

5、四個(gè)“V” 鮮艷活潑，寓意萬(wàn)科員工生趣盎然、健康豐盛、充滿自信的性格特征。

就是這樣一個(gè)制度完善而又處處充滿人性的企業(yè)在引領(lǐng)著中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。我想，擁有這樣深厚的文化底蘊(yùn)，萬(wàn)科的道路必將越走越好！

黃珺

05310102

第四篇：平煤集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境問(wèn)題分析

平煤集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境問(wèn)題分析

摘要：隨著國(guó)內(nèi)外“會(huì)計(jì)丑聞”以及國(guó)有控股企業(yè)高級(jí)管理人員貪污、腐敗案件的頻繁出現(xiàn)，人們逐漸加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制的重視，作為對(duì)內(nèi)部控制制度有效運(yùn)作起到基礎(chǔ)性作用的內(nèi)部控制環(huán)境也顯得愈發(fā)重要。本文通過(guò)平煤集團(tuán)案例分析內(nèi)部控制環(huán)境中存在的問(wèn)題，然后，針對(duì)這些問(wèn)題提出幾點(diǎn)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的對(duì)策建議，以期能對(duì)我國(guó)內(nèi)部控制環(huán)境研究提供一點(diǎn)有用的啟示。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制；內(nèi)部控制環(huán)境；組織結(jié)構(gòu)；企業(yè)文化

一、平頂山煤業(yè)股份有限公司簡(jiǎn)介

平頂山天安煤業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“本公司”或“公司”)是經(jīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)1998年3月10日體改生(1998)29號(hào)文《關(guān)于同意設(shè)立平頂山天安煤業(yè)股份有限公司的批復(fù)》的批準(zhǔn)，以平頂山煤業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“平煤集團(tuán)”)為重組主體，聯(lián)合河南省平頂山市中原(集團(tuán))有限公司、河南省平禹鐵路有限責(zé)任公司、平頂山煤業(yè)(集團(tuán))公司朝川礦、平頂山制革廠及中煤國(guó)際工程集團(tuán)平頂山選煤設(shè)計(jì)研究院發(fā)起設(shè)立，并于1998年3月17日經(jīng)河南省工商行政管理局批準(zhǔn)注冊(cè)成立的股份有限公司。

截至2008年6月30日止，本公司共擁有一礦、四礦、五礦、六礦、八礦、十礦、十一礦、十二礦、十三礦、朝川礦、八礦選煤廠、田莊選煤廠及七星洗煤廠(以下總稱“十礦三廠”)，以及子公司河南平寶煤業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“平寶煤業(yè)”)、平頂山天安煤業(yè)香山礦有限公司(以下簡(jiǎn)稱“香山礦公司”)。

本公司經(jīng)營(yíng)范圍主要是從事煤炭開(kāi)采(限礦井憑證)、煤炭洗選及深加工(憑證)、煤炭銷售；公路運(yùn)輸；機(jī)械設(shè)備制造及修理；金屬材料、建筑材料、礦用物資、橡膠制品的銷售(以上范圍凡需審批的，未獲批準(zhǔn)前不得經(jīng)營(yíng)；已獲批準(zhǔn)的，憑有效許可證經(jīng)營(yíng))。

平頂山煤業(yè)股份有限公司位于中國(guó)中部，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，鐵路、公路運(yùn)輸十分便利。公司擁有穩(wěn)定的客戶群體，與一些具有良好的付款能力和市場(chǎng)信譽(yù)的大型企業(yè)簽訂了中長(zhǎng)期合作協(xié)議，建立了穩(wěn)定的購(gòu)銷關(guān)系。主要客戶為中南、華東的發(fā)電、鋼鐵、化工和建材行業(yè)等大型生產(chǎn)企業(yè)。平頂山煤業(yè)股份有限公司自成立以來(lái)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，安全狀況良好，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)較快，盈利水平逐年提高，得到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)同，目前已成為上證180、滬深300和中證100指數(shù)樣本股，并位列2006年中證上市公司百?gòu)?qiáng)之列。公司下屬的田莊選煤廠和八礦選煤廠通過(guò)了國(guó)家職業(yè)安全健康管理體系認(rèn)證、ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證和ISO9000:2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。

平頂山煤業(yè)股份有限公司豐富的煤炭?jī)?chǔ)量為企業(yè)快速發(fā)展提供了充足的戰(zhàn)略資源。公司奉行用戶至上的經(jīng)營(yíng)宗旨，堅(jiān)持質(zhì)量為本，信譽(yù)第一，遵循互惠互利，共同發(fā)展的經(jīng)營(yíng)原則，愿與各界同仁攜手共進(jìn)、共同創(chuàng)造美好未來(lái)。

二、平頂山煤業(yè)股份有限公司內(nèi)部控制環(huán)境存在的問(wèn)題股權(quán)結(jié)構(gòu)集中，內(nèi)部人控制問(wèn)題嚴(yán)重。平頂山煤業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司做為最大股東，股份比例為57.127％，而且平頂山煤業(yè)有限責(zé)任公司是國(guó)有企業(yè)，也就是說(shuō)平頂山煤業(yè)股份有限公司的股份是國(guó)有股占絕對(duì)控股地位。董事長(zhǎng)陳建生，副董事長(zhǎng)梁鐵山現(xiàn)任平煤集團(tuán)董事長(zhǎng)、副董事長(zhǎng)。這樣使得公司一股獨(dú)大，造成內(nèi)部人控制問(wèn)題嚴(yán)重。中國(guó)國(guó)有企業(yè)因其特有的生長(zhǎng)機(jī)制，自建立伊始就帶有濃厚的體制特征。在放權(quán)讓利和建立現(xiàn)代企業(yè)制度的改革中沒(méi)有健全相應(yīng)的內(nèi)部治理和外部治理機(jī)制，因而造成了內(nèi)部治理和外部治理機(jī)制的失靈，這是國(guó)有上市公司內(nèi)部人控制問(wèn)題的主要原因。但內(nèi)部人控制問(wèn)題產(chǎn)生的深層次原因在于我國(guó)一股獨(dú)大的股權(quán)結(jié)構(gòu)。法人治理結(jié)構(gòu)不合理。平頂山煤業(yè)股份有限公司按照公司法的規(guī)定建立了股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)營(yíng)管理層之間相互監(jiān)督、層層制約的治理機(jī)制，并在公司章程中明確了各層級(jí)的工作職責(zé)。

董事長(zhǎng)的選舉有股東大會(huì)決定，股東大會(huì)由第一股東平頂山煤業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司控制，股東大會(huì)的職能無(wú)法有效實(shí)施，且公司董事長(zhǎng)也是第一股東的董事長(zhǎng)，所以說(shuō)，董事會(huì)中董事的選擇也受第一股東控制。平頂山天安煤業(yè)股份有限公司關(guān)于獨(dú)立董事的提名、選舉和更換：董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、單獨(dú)或者合并持有公司已發(fā)行股份1％以上的股東可以提出獨(dú)立董事候選人，并經(jīng)股東大會(huì)選舉決定。獨(dú)立董事的提名人在提名前應(yīng)當(dāng)征得被提名人的同意。提名人應(yīng)當(dāng)充分了解被提名人職業(yè)、學(xué)歷、職稱、詳細(xì)的工作經(jīng)歷、全部兼職等情況，并對(duì)其擔(dān)任獨(dú)立董事的資格和獨(dú)立性發(fā)表意見(jiàn)，被提名人應(yīng)當(dāng)就其本人與公司之間不存在任何影響其獨(dú)立客觀判斷的關(guān)系發(fā)表公開(kāi)聲明。在選舉獨(dú)立董事的股東大會(huì)召開(kāi)前，公司董事會(huì)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定公布上述內(nèi)容。公司獨(dú)立董事由股東大會(huì)決定，而股東大會(huì)由于第一大股東平頂山煤業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司處于絕對(duì)控股地位，也就是說(shuō)獨(dú)立董事的任免受第一大股東的控制，獨(dú)立董事很難保持獨(dú)立。

與真正市場(chǎng)化的企業(yè)相比，目前平頂山煤業(yè)股份有限公司的公司法人治理結(jié)構(gòu)離現(xiàn)代企業(yè)制度的要求還有一定距離，與之相適應(yīng)的自我約束和自我發(fā)展機(jī)制尚需要進(jìn)一步完善。公司治理架構(gòu)不健全、決策執(zhí)行體系構(gòu)造不合理、監(jiān)督機(jī)制有效性不足等問(wèn)題都在一定程度上限制了該公司內(nèi)部控制制度的有效實(shí)行。監(jiān)事會(huì)監(jiān)督不力。我國(guó)上市公司絕大部分有效樣本公司的監(jiān)事會(huì)副主席和其他監(jiān)事也是從企業(yè)內(nèi)部選任的；此外，監(jiān)事會(huì)成員多為改工干部和勞動(dòng)模范，其工資和職位基本上都由管理層決定，因而其身份和行政關(guān)系不能保持應(yīng)有的獨(dú)立性。因此，許多公司的監(jiān)事會(huì)成員的身份和行政關(guān)系不能保持獨(dú)立，其工薪、職位等都由管理層決定，監(jiān)事會(huì)很難擔(dān)當(dāng)起監(jiān)督董事會(huì)和管理層的職責(zé)。

平頂山煤業(yè)股份有限公司煤業(yè)股份有限公司中的監(jiān)督事會(huì)主席，也是來(lái)自于其第一大股東平頂山煤業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司，同樣處于董事會(huì)權(quán)力控制下，也就是說(shuō)監(jiān)事會(huì)很難保持獨(dú)立性，監(jiān)事會(huì)難以充分發(fā)揮其職能作用。監(jiān)事會(huì)監(jiān)督不力的問(wèn)題，既有法律不健全的原因，也有監(jiān)事會(huì)自身的原因。首先，監(jiān)事和監(jiān)事會(huì)缺乏必要的獨(dú)立性。監(jiān)事人選由大股東控制，而來(lái)自公司內(nèi)部的監(jiān)事，其工資、職位等由管理層決定。其次，監(jiān)事會(huì)開(kāi)展監(jiān)督活動(dòng)難以在法律上找到可操作的依據(jù)。作為上市公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，其地位受制于董事會(huì)和經(jīng)理，其行動(dòng)缺乏法律上的依據(jù)，其素質(zhì)難以適應(yīng)公司監(jiān)管的要求，根本達(dá)不到公司治理的制衡作用。內(nèi)部控制電算化建設(shè)尚不完善。為了保證天安公司會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的正常運(yùn)行，規(guī)范會(huì)計(jì)電算化的操作行為，提高會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的工作質(zhì)量和確保會(huì)計(jì)電算化檔案資料的安全完整，根據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》和《會(huì)計(jì)電算化工作規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，該公司特制定了《平頂山天安煤業(yè)股份有限公司會(huì)計(jì)電算化管理辦法》(試行)。

公司專門(mén)設(shè)置電算化主管崗位，在會(huì)計(jì)電算化崗位設(shè)置中分別對(duì)主管、軟件操作、審核、管理及系統(tǒng)維護(hù)、檔案資料保管等設(shè)置了專門(mén)的職位，這在電算化的內(nèi)部控制中避免對(duì)崗位設(shè)置時(shí)對(duì)不相

容職務(wù)的分離考慮不周全，導(dǎo)致一部分人員兼任多職，為其舞弊提供機(jī)會(huì)。在會(huì)計(jì)電算化操作管理也做了細(xì)致規(guī)定，使數(shù)據(jù)的安全問(wèn)題有了一定的保障，同時(shí)對(duì)系統(tǒng)的硬件和軟件的管理也做了明確規(guī)定，在檔案管理上也做了細(xì)致了規(guī)定，有效保障檔案的安全。

但是，在電算化管理辦法中未能對(duì)電算化系統(tǒng)開(kāi)放方面做出具體規(guī)定，這不利電算化系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與改進(jìn)和會(huì)計(jì)軟件修改、升級(jí)和維護(hù)。本管理辦法中也沒(méi)有規(guī)定在電算化系統(tǒng)中如何加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，這對(duì)電算化系統(tǒng)是否有效運(yùn)行存在一定隱患，內(nèi)部審計(jì)既是企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的重要組成部分，也是強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的制度安排。可以對(duì)會(huì)計(jì)資料定期進(jìn)行審計(jì)，審查電算化會(huì)計(jì)賬務(wù)處理是否正確，是否遵照《會(huì)計(jì)法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，審核費(fèi)用簽字是否符合企業(yè)內(nèi)部控制制度，憑證附件是否規(guī)范、完整，可以審查計(jì)算機(jī)內(nèi)數(shù)據(jù)與書(shū)面資料的一致性，對(duì)不妥或錯(cuò)誤的賬表處理應(yīng)及時(shí)調(diào)整等等。內(nèi)部審計(jì)有待加強(qiáng)。內(nèi)部審計(jì)的作用是隨著內(nèi)部審計(jì)的內(nèi)容、范圍、職能的發(fā)展而逐漸擴(kuò)大的，內(nèi)部審計(jì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的有效執(zhí)行起著更為重要的作用。目前平頂山天安煤業(yè)股份有限公司制定了《平頂山煤業(yè)股份有限公司內(nèi)部控制審計(jì)實(shí)施辦法》(試行)、《平頂山天安煤業(yè)股份有限公司內(nèi)部審計(jì)工作管理制度》和《平頂山煤業(yè)股份有限公司關(guān)于對(duì)違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律處罰的暫行規(guī)定》。公司設(shè)立了自己的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)和制度，但是內(nèi)部審計(jì)卻未能真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用，一方面內(nèi)部審計(jì)的職能仍停留在原始的會(huì)計(jì)復(fù)核、稽查的功能上，使內(nèi)部審計(jì)簡(jiǎn)單地與“糾錯(cuò)查弊”劃等號(hào)；另一方面就是內(nèi)部審計(jì)嚴(yán)重的受企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的控制，獨(dú)立性嚴(yán)重喪失。人力資源存在問(wèn)題。員工整體受教育程度不高，本科以上員工僅占2.41％。培訓(xùn)既是企業(yè)的責(zé)任，也是提供員工個(gè)人發(fā)展的機(jī)會(huì)，公司已經(jīng)設(shè)立員工培訓(xùn)制度，但是沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期的培訓(xùn)計(jì)劃，只是簡(jiǎn)單的資金資助，這不利于員工受到持續(xù)有效的培訓(xùn)。很多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為自己非常重視培訓(xùn)，對(duì)培訓(xùn)投入也不少，但效果卻不好，其原因是這些企業(yè)只是狹隘地理解培訓(xùn)，不把培訓(xùn)和企業(yè)發(fā)展結(jié)合起來(lái)進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施，沒(méi)有進(jìn)行培訓(xùn)的需求分析。企業(yè)文化建設(shè)滯后。內(nèi)部控制是一個(gè)需要董事會(huì)、高級(jí)管理層和各級(jí)工作人員共同努力才能實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。機(jī)構(gòu)內(nèi)部每個(gè)工作人員都必須參與這一過(guò)程。平頂山天安煤業(yè)股份有限公司雖然有條文性質(zhì)的企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)理念、質(zhì)量方針，但是這些對(duì)于員工來(lái)講只是一句句響亮的口號(hào)，并沒(méi)有深入到員工的思想意識(shí)和價(jià)值觀念中。因此，目前該公司的內(nèi)控文化并未真正形成，特別是基層機(jī)構(gòu)部分工作人員還未充分認(rèn)識(shí)到內(nèi)控和風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)涵。

三、解決問(wèn)題的一些建議優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，解決內(nèi)部人控制問(wèn)題。一是加強(qiáng)監(jiān)事會(huì)的獨(dú)立性，二是完善董事會(huì)人選的選舉和產(chǎn)生制度，三是確立董事會(huì)在內(nèi)部控制框架中的核心地位，四是健全獨(dú)立董事制度。提高管理人員素質(zhì)，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的在于實(shí)現(xiàn)其整體目標(biāo)，一個(gè)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)則在提供規(guī)劃、執(zhí)行、控制和監(jiān)督活動(dòng)的框架。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)的好壞，直接影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果及控制效果。構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要方面，在于界定關(guān)鍵區(qū)域的權(quán)、責(zé)以及建立適當(dāng)?shù)臏贤ㄇ?。組織結(jié)構(gòu)既不能簡(jiǎn)單到管理當(dāng)局無(wú)法有效地監(jiān)督企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)，也不能復(fù)雜到阻礙業(yè)務(wù)的正常運(yùn)行，以及必要的流通。良好的組織結(jié)構(gòu)必須以執(zhí)行工作計(jì)劃為使命，并具有清晰的職位“層次順序”、流暢的“意見(jiàn)溝通”管道、有效的“協(xié)調(diào)”與“合作”體系。完善人力資源管理機(jī)制。一是轉(zhuǎn)變觀念，重視以人為本的人力資源管理；二是制定人力資源的戰(zhàn)略規(guī)劃；三是重視制度創(chuàng)新；四是重視如何更加有效的留住人才；五是制定適宜的人力資源政策；六是健全對(duì)員工和管理層的激勵(lì)與約束機(jī)制；七是建設(shè)以人為本的企業(yè)文化制度。充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督服務(wù)職能。內(nèi)部審計(jì)既是企業(yè)內(nèi)部控制的一個(gè)部分，也是監(jiān)督內(nèi)部控制其他環(huán)節(jié)的主要力量。當(dāng)前，企業(yè)的改革和發(fā)展正處于關(guān)鍵時(shí)期，一些深層次的矛盾和問(wèn)題必須加以解決，而內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)內(nèi)部的重要職能部門(mén)，首當(dāng)其沖地成為參與解決這些問(wèn)題的重要力量。加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。知識(shí)經(jīng)濟(jì)使企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和管理諸方面變得更加柔性化，控制和管理一樣，更多的成為一門(mén)藝術(shù)，而不僅僅是科學(xué)。人力資源成為企業(yè)中最核心的要素，人的主觀能動(dòng)性決定了人力資源發(fā)揮作用的程度，一切控制都要圍繞這一點(diǎn)進(jìn)行。同時(shí)，不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境要求企業(yè)對(duì)變化作出敏捷迅速的反應(yīng)。這都迫使企業(yè)不得不減少管理層次，進(jìn)行分散決策，豐富工作內(nèi)容，留給員工更多的自主空間。書(shū)面的政策文件的影響越來(lái)越微弱，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)主動(dòng)建立和加強(qiáng)良性的控制環(huán)境，引導(dǎo)、激勵(lì)人們正確地履行責(zé)任，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，將外來(lái)的壓力變成人們內(nèi)生的動(dòng)力。在這個(gè)過(guò)程中，控制環(huán)境逐漸與企業(yè)文化融合。

平頂山天安煤業(yè)股份有限公司，是一個(gè)成立較晚但發(fā)展迅速的企業(yè)，在當(dāng)代這個(gè)飛速發(fā)展時(shí)代具有一定的代表性。但由于案例分析，不能充分代表我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境發(fā)展現(xiàn)狀。本文提供數(shù)據(jù)盡可能是最新的，但由于資料搜集的不足，一些數(shù)據(jù)并不是當(dāng)年數(shù)據(jù)，這也是該文的不足。本文雖然提出一些建議，但這些建議許多都是在前人研究的基礎(chǔ)上提出的，創(chuàng)新力度不夠。

第五篇：萬(wàn)科集團(tuán)環(huán)境分析報(bào)告、

萬(wàn)科集團(tuán)環(huán)境分析報(bào)告

引言：

房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的最基本要素，一種特殊的商品。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好壞直接影響著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)逐漸地被納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度的不斷提高和國(guó)家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，來(lái)自于宏觀環(huán)境、市場(chǎng)供求、全球化競(jìng)爭(zhēng)和新技術(shù)不斷涌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，正威脅著各房產(chǎn)公司的正常發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須充分認(rèn)識(shí)和了解房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、發(fā)展歷程和發(fā)展趨勢(shì)，并充分考慮國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、運(yùn)行模式等因素對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響。

萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介: 全稱為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬(wàn)科通過(guò)專注于住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹(shù)立專業(yè)品牌，以所謂“萬(wàn)科化”的企業(yè)文化（一、簡(jiǎn)單不復(fù)雜；

二、規(guī)范不權(quán)謀；

三、透明不黑箱；

四、責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。

萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開(kāi)發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。其中市場(chǎng)占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門(mén)、沈陽(yáng)、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。

萬(wàn)科2010年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬(wàn)科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開(kāi)發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動(dòng)作頻頻。截止目前，萬(wàn)科已經(jīng)形成萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科紅、萬(wàn)科大廈、萬(wàn)科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，在全國(guó)在建、規(guī)劃18個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，商業(yè)面積達(dá)150 萬(wàn)平方米。

萬(wàn)科2013年在美國(guó)市場(chǎng)的舉動(dòng)主要是：在2月與鐵獅門(mén)房地產(chǎn)公司(Tishman Speyer Properties)宣布成立合資公司，萬(wàn)科持合資公司70%的股權(quán)，鐵獅門(mén)持股30%。

1.萬(wàn)科外部環(huán)境分析

1.1政治環(huán)境分析

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對(duì)國(guó)家宏觀政策比較敏感。整體來(lái)講，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策是經(jīng)歷了這樣一個(gè)思路：扶持——抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)——打壓房?jī)r(jià)。近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模過(guò)大，房屋價(jià)格上漲過(guò)快，需求偏大、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等問(wèn)題愈發(fā)突出，國(guó)家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。

一系列調(diào)控政策的接踵而至，如專項(xiàng)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，治理“捂盤(pán)惜售”；加強(qiáng)國(guó)有建設(shè)用地管理；促進(jìn)節(jié)約集約土地，合理安排住宅用地，優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)；建立健全的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房制度等多種因素集體效力，都從外部考驗(yàn)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的耐力。

1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“龍頭”產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的超速發(fā)展，國(guó)外游資不斷涌入，各大主要城市的房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，整個(gè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)過(guò)熱態(tài)勢(shì)，政府接二連三地出臺(tái)了系列的金融調(diào)控手段，試圖穩(wěn)定市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久健康的發(fā)展，同時(shí)也避免過(guò)高房?jī)r(jià)引來(lái)的社會(huì)潛在問(wèn)題。

國(guó)家將房地產(chǎn)行業(yè)的外資投資行為列入“限制”行列，限制外商投資及熱錢(qián)涌入；從緊的金融手段，銀行存款準(zhǔn)備金率連續(xù)提升，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源起到明顯抑制，同時(shí)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理也一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求。1.3社會(huì)環(huán)境分析

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)房地產(chǎn)仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。2005 年我國(guó)人均GDP 達(dá)到1703 美元，已經(jīng)由溫飽邁入小康社會(huì)，房地產(chǎn)消費(fèi)將成為當(dāng)前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。

各大城市人均居住面積在過(guò)去的幾年內(nèi)逐漸增大，在居住人口數(shù)量的提升與人均居住面積的不斷增加的基礎(chǔ)上，住宅需求面積也將隨之攀升，為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供更加廣闊的市場(chǎng)空間。

城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在著同樣的內(nèi)在聯(lián)系，城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到持續(xù)推動(dòng)的作用。大量的人口將涌入城市，必然使房產(chǎn)這一人們最基本的生活要素變得相對(duì)匾乏，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展空間。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了重大變化，貨款購(gòu)房己成為當(dāng)前人們住房消費(fèi)的主流。隨著生活水平、生活質(zhì)量的逐漸提高，人們喜歡過(guò)上舒適安逸的生活，對(duì)于住宅消費(fèi)的需求在不斷升級(jí)。1.4技術(shù)環(huán)境分析

技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要反映在開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的性能與質(zhì)量、節(jié)能與供熱方式、節(jié)水、節(jié)地和治理污染、住宅裝修的要求上。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，總體框架已經(jīng)建立，技術(shù)體系正在集成。低碳建筑成為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化和住宅產(chǎn)業(yè)化正在形成和發(fā)展。

信息技術(shù)將改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。

住宅產(chǎn)業(yè)化采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，提高住宅的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。通過(guò)實(shí)施信息化實(shí)現(xiàn)了對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)化調(diào)整，有效的提高了房地產(chǎn)建筑企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

我國(guó)城市用地矛盾日益突出，購(gòu)房者住宅的品質(zhì)的要求逐漸提高，倡導(dǎo)“節(jié)能省地型”住宅的建設(shè)，提高住宅品質(zhì)和性能，成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)新的挑戰(zhàn)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的分析

2.1行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者分析

行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的主要特點(diǎn)表現(xiàn)為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強(qiáng)、產(chǎn)品差異性大、成本差異大。

2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著多個(gè)巨頭

如萬(wàn)科集團(tuán)、合生創(chuàng)展、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等。其中至2008年末萬(wàn)科在全國(guó)商品住宅市場(chǎng)的占有率為2.34%，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。2.1.2行業(yè)增長(zhǎng)程度

房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)之中,在爭(zhēng)奪顧客方面的壓力相對(duì)較小.競(jìng)爭(zhēng)的壓力往往來(lái)自于樓盤(pán)的位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、物管，當(dāng)然也有價(jià)格。2.1.3高額固定成本

作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度小。

2.1.4高的退出成本

房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的。2.2潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析

進(jìn)入門(mén)檻高、新進(jìn)入者威脅小。即使有新進(jìn)入者，大多數(shù)也選擇在二、三線城市做起，“練攤”積累經(jīng)驗(yàn)和資本。2.2.1海外競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)

中國(guó)加入WTO后，外資、外商進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，海外資金和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開(kāi)發(fā)商搶灘中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而形成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競(jìng)爭(zhēng)格局。海外的開(kāi)發(fā)商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)化程度高，管理水平先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2.2.2產(chǎn)品差異化

房地產(chǎn)的性能風(fēng)格差異化和品牌形象差異化明顯，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有較大的影響。2.2.3資本要求

房地企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，資本要求的限制使進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)有一定的困難。2.2.4政府政策

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，對(duì)新進(jìn)入者也有也有一定阻礙作用。

2.3替代品分析

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為商品而言幾乎沒(méi)有可以替代的產(chǎn)品，政府出臺(tái)了各項(xiàng)政策，關(guān)注低收入家庭，并推出各類“政策保障房”，但市場(chǎng)中，商品房的地位仍不可動(dòng)搖。但是，我們也必須認(rèn)識(shí)到，商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)在一定程度上將受到以下方面的影響： 2.3.1二手房市場(chǎng)的活躍

具有良好地理位置、較低房?jī)r(jià)、成熟社區(qū)配套服務(wù)等特點(diǎn)的二手房勢(shì)必成為上海住宅市場(chǎng)的有力補(bǔ)充，伴隨著時(shí)間的推移，二手房也必將成為住宅市場(chǎng)的交易主流。2.3.2租房意識(shí)的興起

年輕的消費(fèi)者開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)變觀點(diǎn)，考慮到依然難以承受高昂的首付價(jià)格，越來(lái)越多消費(fèi)者選擇在市中心租房，在享受優(yōu)越地段帶來(lái)的居住舒適，同時(shí)避免了承擔(dān)過(guò)重的房貸壓力。

2.3.3消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變

居民的消費(fèi)觀正不斷轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)中房產(chǎn)消費(fèi)力量正呈現(xiàn)被其它消費(fèi)行為分流的趨勢(shì), 新消費(fèi)時(shí)代的帶來(lái)，房產(chǎn)已不再成為人們消費(fèi)的唯一聚焦點(diǎn)。2.3.4供應(yīng)商議價(jià)能力分析

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，供應(yīng)商是指能夠提供土地、設(shè)計(jì)、建材、施工和營(yíng)銷等服務(wù)資源的公司或個(gè)人。

土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本資源，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，最主要的供應(yīng)商之一即為土地供應(yīng)商。向市場(chǎng)供應(yīng)了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作為商品的特殊性質(zhì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)包括萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，在土地議價(jià)方面空間極小。

在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)類供應(yīng)商制約著房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，但對(duì)于中海、萬(wàn)科等知名房企而言，自身品牌及設(shè)計(jì)能力，將幫助房地產(chǎn)公司獲取更大的反議價(jià) 空間。

在建材供應(yīng)方面，大公司的戰(zhàn)略采購(gòu)方針將幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的議價(jià)空間，當(dāng)然，隨著全球原材料成本的上升，對(duì)于部分材料，如鋼材等的議價(jià)空間受到一定限制。

總體來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)類供應(yīng)商的議價(jià)能力十分有限，談判與定標(biāo)的主動(dòng)權(quán)仍牢牢掌握在房產(chǎn)企業(yè)手中。2.3.5購(gòu)買(mǎi)者議價(jià)能力分析

由于消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品大多是零散購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)者分散而弱小，議價(jià)能力幾乎沒(méi)有。另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，消費(fèi)者的房地產(chǎn)信息成本較高，因此目前來(lái)說(shuō)消費(fèi)者力量相對(duì)較弱，但隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房

地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，買(mǎi)方的談判力量有逐漸增強(qiáng)之勢(shì)。在未來(lái)一兩年內(nèi)，我國(guó)政府將繼續(xù)嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控政策會(huì)使購(gòu)房者的觀望情緒更加濃厚，房地產(chǎn)消費(fèi)也將更加理性，購(gòu)房者的議價(jià)能力將有所增強(qiáng)。但我國(guó)商品房在未來(lái)十年內(nèi)仍將供不應(yīng)求，房地產(chǎn)企業(yè)在房?jī)r(jià)的走勢(shì)中仍會(huì)占主導(dǎo)地位。

3.萬(wàn)科內(nèi)部環(huán)境分析

3.1企業(yè)組織結(jié)構(gòu)

創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)——組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬(wàn)科根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線、運(yùn)營(yíng)線、管理線、監(jiān)控線，這樣使得專業(yè)分工更強(qiáng)，各線集中精力執(zhí)行專門(mén)的任務(wù)，每一個(gè)過(guò)程都得到高度關(guān)注。3.2企業(yè)人力資源

“人才是萬(wàn)科的資本，是萬(wàn)科的核心競(jìng)爭(zhēng)力”，萬(wàn)科尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境。

萬(wàn)科提供給每一位員工的是可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間，是公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，致力于培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，聚集了一批善經(jīng)營(yíng)、懂管理、有專業(yè)知識(shí)、不斷超越自我的職業(yè)經(jīng)理人。

萬(wàn)科追求個(gè)性發(fā)展與團(tuán)隊(duì)意識(shí)的協(xié)調(diào)一致，致力于成為學(xué)習(xí)型組織，通過(guò)學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，提升自我價(jià)值。讓所有的人為了共同的目標(biāo)走在一起，共同工作，通過(guò)內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流和外部知識(shí)引進(jìn)，提高能力。3.3企業(yè)財(cái)務(wù)狀況

公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負(fù)債狀況。

不可忽視公司的財(cái)務(wù)也存在一些問(wèn)題，如存貨周轉(zhuǎn)率近年來(lái)連續(xù)下降，速動(dòng)比率和流動(dòng)比率連續(xù)兩年降低，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年升高。3.4企業(yè)文化現(xiàn)狀

萬(wàn)科公司給自己的定位是：做中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。萬(wàn)科對(duì)內(nèi)平等，對(duì)外開(kāi)放，致力于建設(shè)“陽(yáng)光照亮的體制”，萬(wàn)科把人才視為資本，倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”，萬(wàn)科企業(yè)文化案例為業(yè)界所推崇。

以“七個(gè)尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價(jià)值觀的形成和認(rèn)可，是萬(wàn)科不斷發(fā)展的基石。萬(wàn)科“陽(yáng)光照亮的體制”讓其“創(chuàng)造健康豐盛的人生”不斷成為現(xiàn)實(shí)。

4.環(huán)境綜合分析—SWOT分析

4.1.自身優(yōu)勢(shì)分析 經(jīng)過(guò)20多年的持續(xù)努力，萬(wàn)科在品牌知名度、資金實(shí)力、規(guī)模、盈利等方面具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在資本市場(chǎng)上，萬(wàn)科以穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)、良好的業(yè)績(jī)和規(guī)范透明的管理贏得了來(lái)自眾多投資者和資本合作方的青睞。

1)中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營(yíng)住宅物業(yè)發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。綜合競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)占有率和品牌價(jià)值排名第一。品牌知名度高，顧客和潛在顧客對(duì)萬(wàn)科品牌的評(píng)價(jià)都較高。

2)萬(wàn)科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些標(biāo)志著企業(yè)系統(tǒng)的健全和成熟。

3)萬(wàn)科集中采購(gòu)裝修部品 凸顯規(guī)模效應(yīng)--降低采購(gòu)成本約10％，技術(shù)、環(huán)保指標(biāo)高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

4)萬(wàn)科強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營(yíng)銷策略等。

5)公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負(fù)債狀況。4.2自身劣勢(shì)分析

1)土地儲(chǔ)備不足，低于行業(yè)平均水平，可能會(huì)影響其增長(zhǎng)并增加土地購(gòu)置成本。2)重視顧客，文化建設(shè)，但對(duì)員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。3)各城市顧客的評(píng)價(jià)不一，在某些城市萬(wàn)科的住房，服務(wù)等有待提高。

4)與政府的關(guān)系一般，在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛(ài)”。萬(wàn)科獲得的可開(kāi)發(fā)土地，較多的來(lái)源于二級(jí)市場(chǎng)或公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)土地資源來(lái)源渠道的限制，迫使萬(wàn)科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)的策略。4.3面臨機(jī)會(huì)分析

1)世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)在逐步復(fù)蘇并走向良好，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)堅(jiān)挺，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2)政府宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)、國(guó)有資產(chǎn)布局優(yōu)化的規(guī)劃，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢(shì)企業(yè)快速擴(kuò)張。

3)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬(wàn)科將通過(guò)整合行業(yè)資源提高市場(chǎng)占有率。4)萬(wàn)科獲建設(shè)銀行500億授信額度建設(shè)銀行，進(jìn)一步增加對(duì)萬(wàn)科的授信力度。而500億授信額度的獲取，對(duì)于萬(wàn)科增強(qiáng)資金實(shí)力、抓住發(fā)展機(jī)遇無(wú)疑也將發(fā)揮非常積極的作用。

5)中國(guó)屬于發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長(zhǎng)型行業(yè)，發(fā)展空間大。中國(guó)人口數(shù)量龐大，對(duì)商品房青睞。4.4潛在威脅分析

1)政府管制的力度正在逐步加強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所受到的政策制約已大大影響到企業(yè)的生產(chǎn)力和競(jìng)爭(zhēng)力，而且持續(xù)的行業(yè)政策的變動(dòng)還會(huì)使企業(yè)在今后或者更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于不利的發(fā)展地位。

2)政府金融政策趨緊，既提高了對(duì)房地產(chǎn)商資金實(shí)力的要求，也在一定程度上(3)對(duì)土地供給的宏觀調(diào)控以及土地交易市場(chǎng)化，增加了土地獲取的難度。政府對(duì)土地供給的調(diào)控以及土地招拍掛的市場(chǎng)運(yùn)作方式，增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的難度，加大了開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求。

3)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，綠城、恒大等民營(yíng)房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)其未來(lái)增長(zhǎng)構(gòu)成有力威脅。來(lái)自境外的房地產(chǎn)企業(yè)則通過(guò)各種方式，試圖加入戰(zhàn)局，使得原本激烈的競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。

5.影響組織的關(guān)鍵性因素 企業(yè)戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展有著綱領(lǐng)性意義和重大影響，其在本質(zhì)上是保障企業(yè)獲得最大利潤(rùn)的途徑和手段。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的新市場(chǎng)格局，企業(yè)想要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和穩(wěn)健發(fā)展，就必須認(rèn)真分析當(dāng)前形勢(shì)，正確定位，準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，對(duì)公司自身優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行合理配置和調(diào)整，研究和制定一套科學(xué)合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以提高自身相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力。

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對(duì)國(guó)家宏觀政策比較敏感，其發(fā)展態(tài)勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性，受外部宏觀環(huán)境的影響比較大?；谌f(wàn)科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，要及時(shí)調(diào)整企業(yè)的戰(zhàn)略，滿足市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)，加強(qiáng)研發(fā)能力，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

6.結(jié)束語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、科技等諸多方面的迅速發(fā)展，特別是世界經(jīng)濟(jì)全球化、一體化過(guò)程的加快，全球信息網(wǎng)絡(luò)的建立和消費(fèi)需求的多樣化，企業(yè)所處的環(huán)境更為開(kāi)放和動(dòng)蕩。這種變化幾乎對(duì)所有企業(yè)都產(chǎn)生了深刻的影響。正因?yàn)槿绱?，環(huán)境分析成為一種日益重要的企業(yè)職能。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須充分認(rèn)識(shí)和了解房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、發(fā)展歷程和發(fā)展趨勢(shì)，并充分考慮國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、運(yùn)行模式等因素對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響。然而基于萬(wàn)科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，在這方面要保持持久的競(jìng)爭(zhēng)力更是任重道遠(yuǎn)！

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