第一篇：萬科集團環(huán)境分析報告

萬科集團環(huán)境分析報告

引言：

房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的最基本要素，一種特殊的商品。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好壞直接影響著整個國民經(jīng)濟發(fā)展水平的高低，隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)逐漸地被納入市場經(jīng)濟運行的軌道。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)市場化程度的不斷提高和國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，來自于宏觀環(huán)境、市場供求、全球化競爭和新技術(shù)不斷涌現(xiàn)的風險，正威脅著各房產(chǎn)公司的正常發(fā)展。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，必須充分認識和了解房地產(chǎn)業(yè)的特點、發(fā)展歷程和發(fā)展趨勢，并充分考慮國家政策、經(jīng)濟增長、運行模式等因素對企業(yè)發(fā)展的影響。萬科集團簡介:

全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。總部設(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復(fù)雜；

二、規(guī)范不權(quán)謀；

三、透明不黑箱；

四、責任不放任）享譽業(yè)內(nèi)。

萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。

一、影響組織的一般環(huán)境因素分析（PEST分析）

1.政治環(huán)境分析

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對國家宏觀政策比較敏感。近幾年來，由于房地產(chǎn)市場投資規(guī)模過大，房屋價格上漲過快，需求偏大、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等問題愈發(fā)突出，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。

一系列調(diào)控政策的接踵而至，如專項整治房地產(chǎn)市場秩序，治理“捂盤惜售”；加強國有建設(shè)用地管理；促進節(jié)約集約土地，合理安排住宅用地，優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)；建立健全的廉租房、經(jīng)濟適用房制度等多種因素集體效力，都從外部考驗著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的耐力。

2.經(jīng)濟環(huán)境分析

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的“龍頭”產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關(guān)性。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的超速發(fā)展，國外游資不斷涌入，各大主要城市的房價持續(xù)攀升，整個經(jīng)濟呈現(xiàn)過熱態(tài)勢，政府接二連三地出臺了系列的金融調(diào)控手段，試圖穩(wěn)定市場，保證經(jīng)濟長久健康的發(fā)展，同時也避免過高房價引來的社會潛在問題。

國家將房地產(chǎn)行業(yè)的外資投資行為列入“限制”行列，限制外商投資及熱錢涌入；從緊的金融手段，銀行存款準備金率連續(xù)提升，對于房產(chǎn)市場的資金來源起到明顯抑制，同時加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理也一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求。

3.社會環(huán)境分析

國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)仍將成為持久的消費熱點。2005 年我國人均GDP 達到1703 美元，已經(jīng)由溫飽邁入小康社會，房地產(chǎn)消費將成為當前及今后相當長一段時間內(nèi)的主要消費熱點，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進入高速增長階段。各大城市人均居住面積在過去的幾年內(nèi)逐漸增大，在居住人口數(shù)量的提升與人均居

住面積的不斷增加的基礎(chǔ)上，住宅需求面積也將隨之攀升，為城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更加廣闊的市場空間。

城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在著同樣的內(nèi)在聯(lián)系，城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到持續(xù)推動的作用。大量的人口將涌入城市，必然使房產(chǎn)這一人們最基本的生活要素變得相對匾乏，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大的發(fā)展空間。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步，人們的消費觀念發(fā)生了重大變化，貨款購房己成為當前人們住房消費的主流。隨著生活水平、生活質(zhì)量的逐漸提高，人們喜歡過上舒適安逸的生活，對于住宅消費的需求在不斷升級。

4.技術(shù)環(huán)境分析

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的總體框架己經(jīng)建立，技術(shù)體系正在集成，房地產(chǎn)市場的熱點不斷翻新。房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化創(chuàng)新工程將進一步推進，信息技術(shù)將改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進程，以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。

住宅產(chǎn)業(yè)化之后，將采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，以提高住宅生產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。通過實施信息化實現(xiàn)了對企業(yè)運營的優(yōu)化調(diào)整，有效地提高了房產(chǎn)企業(yè)的競爭力和企業(yè)的整體實力。

購房者自我意識的覺醒、對高生活品質(zhì)的追求傾向，使住宅的品質(zhì)成為群眾關(guān)注的熱點。在當今環(huán)保日益成為主流價值觀的市場氛圍下，倡導(dǎo)“節(jié)能省地型”住宅的建設(shè)，提高住宅的品質(zhì)和性能，不僅能增強住宅開發(fā)、設(shè)計、施工企業(yè)的市場競爭力，同時也更加契合住宅消費者的實際利益，促進社會和諧發(fā)展。

二、影響組織的特殊環(huán)境因素分析（波特的五力模型）

1.行業(yè)內(nèi)競爭者分析

行業(yè)內(nèi)競爭的主要特點表現(xiàn)為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強、產(chǎn)品差異性大、成本差異大。

(1)房地產(chǎn)市場存在著多個巨頭

如萬科集團、合生創(chuàng)展、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等。其中至2008年末萬科在全國商品住宅市場的占有率為2.34%，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。

(2)行業(yè)增長程度

房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中,在爭奪顧客方面的壓力相對較小.競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計、物管，當然也有價格。

(3)高額固定成本

作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)，耗資大，風險大，這一點阻止了進入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。

(4)高的退出成本

房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當大的。

2.潛在競爭者分析

進入門檻高、新進入者威脅小。即使有新進入者，大多數(shù)也選擇在二、三線城市做起，“練攤”積累經(jīng)驗和資本。

(1)海外競爭加強

中國加入WTO后，外資、外商進入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，海外資金和開發(fā)商進入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場，從而形成中國房地產(chǎn)市場的全球化競爭格局。海外的開發(fā)商運作經(jīng)驗豐富，專業(yè)化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。

(2)產(chǎn)品差異化

房地產(chǎn)的性能風格差異化和品牌形象差異化明顯，對市場競爭力有較大的影響。

(3)資本要求

房地企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，資本要求的限制使進入房地產(chǎn)業(yè)有一定的困難。

(4)政府政策

國家對房地產(chǎn)業(yè)的運行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，對新進入者也有也有一定阻礙作用。

3.替代品分析

嚴格來說，房地產(chǎn)作為商品而言幾乎沒有可以替代的產(chǎn)品，政府出臺了各項政策，關(guān)注低收入家庭，并推出各類“政策保障房”，但市場中，商品房的地位仍不可動搖。但是，我們也必須認識到，商品房買賣市場在一定程度上將受到以下方面的影響：

(1)二手房市場的活躍

具有良好地理位置、較低房價、成熟社區(qū)配套服務(wù)等特點的二手房勢必成為上海住宅市場的有力補充，伴隨著時間的推移，二手房也必將成為住宅市場的交易主流。

(2)租房意識的興起

年輕的消費者開始逐步轉(zhuǎn)變觀點，考慮到依然難以承受高昂的首付價格，越來越多消費者選擇在市中心租房，在享受優(yōu)越地段帶來的居住舒適，同時避免了承擔過重的房貸壓力。

(3)消費觀念的轉(zhuǎn)變

居民的消費觀正不斷轉(zhuǎn)變，市場中房產(chǎn)消費力量正呈現(xiàn)被其它消費行為分流的趨勢, 新消費時代的帶來，房產(chǎn)已不再成為人們消費的唯一聚焦點。

4.供應(yīng)商議價能力分析

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，供應(yīng)商是指能夠提供土地、設(shè)計、建材、施工和營銷等服務(wù)資源的公司或個人。

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基本資源，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，最主要的供應(yīng)商之一即為土地供應(yīng)商。向市場供應(yīng)了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作為商品的特殊性質(zhì)，對于房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科來說，在土地議價方面空間極小。

在房產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)類供應(yīng)商制約著房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，但對于中海、萬科等知名房企而言，自身品牌及設(shè)計能力，將幫助房地產(chǎn)公司獲取更大的反議價

空間。

在建材供應(yīng)方面，大公司的戰(zhàn)略采購方針將幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的議價空間，當然，隨著全球原材料成本的上升，對于部分材料，如鋼材等的議價空間受到一定限制。

總體來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)類供應(yīng)商的議價能力十分有限，談判與定標的主動權(quán)仍牢牢掌握在房產(chǎn)企業(yè)手中。

5.客戶議價能力分析

總體來說，由于房產(chǎn)市場近幾年來供不應(yīng)求，特別在上海等全國大都市中，隨著人們生活水準的提高，對于住宅的剛性需求大量出現(xiàn)，同時，一部分先富起來的人，更將房地產(chǎn)作為投資增值的手段，形成一定量的房屋需求，使得在房產(chǎn)買賣中，客戶的議價能力相對較弱。

但近些年來，消費者對于住房多方面要求均有所提高，如房屋質(zhì)量、小區(qū)規(guī)劃、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交樓期限與辦理房產(chǎn)證等，成為除價格之外影響消費決策的因素。

此外，眼看不斷高漲的房價越來越超出大多數(shù)消費者的承受能力，政府的宏觀調(diào)控適時出臺，消費者的持幣觀望情緒愈加濃重，而對于房產(chǎn)市場后期走勢的不確定性在一

定程度上提高了消費者對于購買的議價能力。

三、影響組織的內(nèi)部環(huán)境因素分析

1.企業(yè)組織結(jié)構(gòu)

創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)——組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬科根據(jù)整個項目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線、運營線、管理線、監(jiān)控線，這樣使得專業(yè)分工更強，各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù)，每一個過程都得到高度關(guān)注。

2.企業(yè)人力資源

“人才是萬科的資本，是萬科的核心競爭力”，萬科尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境。

萬科提供給每一位員工的是可持續(xù)發(fā)展的機會和空間，是公平競爭的環(huán)境，致力于培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，聚集了一批善經(jīng)營、懂管理、有專業(yè)知識、不斷超越自我的職業(yè)經(jīng)理人。

萬科追求個性發(fā)展與團隊意識的協(xié)調(diào)一致，致力于成為學(xué)習(xí)型組織，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，提升自我價值。讓所有的人為了共同的目標走在一起，共同工作，通過內(nèi)部經(jīng)驗交流和外部知識引進，提高能力。

3.企業(yè)財務(wù)狀況

公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。

不可忽視公司的財務(wù)也存在一些問題，如存貨周轉(zhuǎn)率近年來連續(xù)下降，速動比率和流動比率連續(xù)兩年降低，資產(chǎn)負債率連續(xù)三年升高。

4.企業(yè)文化現(xiàn)狀

萬科公司給自己的定位是：做中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”，萬科把人才視為資本，倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”，萬科企業(yè)文化案例為業(yè)界所推崇。

以“七個尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價值觀的形成和認可，是萬科不斷發(fā)展的基石。萬科“陽光照亮的體制”讓其“創(chuàng)造健康豐盛的人生”不斷成為現(xiàn)實。

四、環(huán)境綜合分析—SWOT分析

1.自身優(yōu)勢分析

經(jīng)過20多年的持續(xù)努力，萬科在品牌知名度、資金實力、規(guī)模、盈利等方面具備了較強的競爭優(yōu)勢。在資本市場上，萬科以穩(wěn)健的經(jīng)營、良好的業(yè)績和規(guī)范透明的管理贏得了來自眾多投資者和資本合作方的青睞。

(1)中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。品牌知名度高，顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價都較高。

(2)萬科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些標志著企業(yè)系統(tǒng)的健全和成熟。

(3)萬科集中采購裝修部品 凸顯規(guī)模效應(yīng)--降低采購成本約10％，技術(shù)、環(huán)保指標高于行業(yè)標準。

(4)萬科強大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。

(5)公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。

2.自身劣勢分析

(1)土地儲備不足，土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。

(2)重視顧客，文化建設(shè)，但對員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。

(3)各城市顧客的評價不一，在某些城市萬科的住房，服務(wù)等有待提高。

(4)與政府的關(guān)系一般，在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬科獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。

3.面臨機會分析

(1)世界經(jīng)濟已經(jīng)在逐步復(fù)蘇并走向良好，我國國民經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢堅挺，給房地產(chǎn)市場帶來了很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

(2)政府宏觀調(diào)控政策頻繁出臺、國有資產(chǎn)布局優(yōu)化的規(guī)劃，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴張。

(3)中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。

(4)萬科獲建設(shè)銀行500億授信額度建設(shè)銀行，進一步增加對萬科的授信力度。而500億授信額度的獲取，對于萬科增強資金實力、抓住發(fā)展機遇無疑也將發(fā)揮非常積極的作用。

(5)中國屬于發(fā)展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長型行業(yè)，發(fā)展空間大。中國人口數(shù)量龐大，對商品房青睞。

4.潛在威脅分析

(1)政府管制的力度正在逐步加強。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所受到的政策制約已大大影響到企業(yè)的生產(chǎn)力和競爭力，而且持續(xù)的行業(yè)政策的變動還會使企業(yè)在今后或者更長一段時間內(nèi)處于不利的發(fā)展地位。

(2)政府金融政策趨緊，既提高了對房地產(chǎn)商資金實力的要求，也在一定程度上(3)對土地供給的宏觀調(diào)控以及土地交易市場化，增加了土地獲取的難度。政府對土地供給的調(diào)控以及土地招拍掛的市場運作方式，增加了開發(fā)企業(yè)獲取土地的難度，加大了開發(fā)企業(yè)的資金需求。

(4)市場競爭加劇，綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。來自境外的房地產(chǎn)企業(yè)則通過各種方式，試圖加入戰(zhàn)局，使得原本激烈的競爭更趨白熱化。

五、影響組織的關(guān)鍵性因素

企業(yè)戰(zhàn)略對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有著綱領(lǐng)性意義和重大影響，其在本質(zhì)上是保障企業(yè)獲得最大利潤的途徑和手段。面對競爭日益激烈的新市場格局，企業(yè)想要取得競爭優(yōu)勢和穩(wěn)健發(fā)展，就必須認真分析當前形勢，正確定位，準確進行市場預(yù)測，對公司自身優(yōu)勢資源進行合理配置和調(diào)整，研究和制定一套科學(xué)合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以提高自身相對于其他競爭對手的實力。

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對國家宏觀政策比較敏感，其發(fā)展態(tài)勢與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關(guān)性，受外部宏觀環(huán)境的影響比較大?；谌f科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，要及時調(diào)整企業(yè)的戰(zhàn)略，滿足市場消費熱點，加強研發(fā)能力，增強核心競爭力。

六、結(jié)束語

經(jīng)濟、社會、科技等諸多方面的迅速發(fā)展，特別是世界經(jīng)濟全球化、一體化過程的加快，全球信息網(wǎng)絡(luò)的建立和消費需求的多樣化，企業(yè)所處的環(huán)境更為開放和動蕩。這種變化幾乎對所有企業(yè)都產(chǎn)生了深刻的影響。正因為如此，環(huán)境分析成為一種日益重要的企業(yè)職能。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，必須充分認識和了解房地產(chǎn)業(yè)的特點、發(fā)展歷程和發(fā)展趨勢，并充分考慮國家政策、經(jīng)濟增長、運行模式等因素對企業(yè)發(fā)展的影響。然而基于萬科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，在這方面要保持持久的競爭力更是任重道遠！

第二篇：萬科集團環(huán)境分析報告、

萬科集團環(huán)境分析報告

引言：

房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的最基本要素，一種特殊的商品。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好壞直接影響著整個國民經(jīng)濟發(fā)展水平的高低，隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)逐漸地被納入市場經(jīng)濟運行的軌道。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)市場化程度的不斷提高和國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，來自于宏觀環(huán)境、市場供求、全球化競爭和新技術(shù)不斷涌現(xiàn)的風險，正威脅著各房產(chǎn)公司的正常發(fā)展。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，必須充分認識和了解房地產(chǎn)業(yè)的特點、發(fā)展歷程和發(fā)展趨勢，并充分考慮國家政策、經(jīng)濟增長、運行模式等因素對企業(yè)發(fā)展的影響。

萬科集團簡介: 全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復(fù)雜；

二、規(guī)范不權(quán)謀；

三、透明不黑箱；

四、責任不放任）享譽業(yè)內(nèi)。

萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。

萬科2010年正式進入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬科雖然一直強調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動作頻頻。截止目前，萬科已經(jīng)形成萬科廣場、萬科紅、萬科大廈、萬科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，在全國在建、規(guī)劃18個購物中心項目，商業(yè)面積達150 萬平方米。

萬科2013年在美國市場的舉動主要是：在2月與鐵獅門房地產(chǎn)公司(Tishman Speyer Properties)宣布成立合資公司，萬科持合資公司70%的股權(quán)，鐵獅門持股30%。

1.萬科外部環(huán)境分析

1.1政治環(huán)境分析

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對國家宏觀政策比較敏感。整體來講，國家對房地產(chǎn)的政策是經(jīng)歷了這樣一個思路：扶持——抑制房價過快增長——打壓房價。近幾年來，由于房地產(chǎn)市場投資規(guī)模過大，房屋價格上漲過快，需求偏大、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等問題愈發(fā)突出，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。

一系列調(diào)控政策的接踵而至，如專項整治房地產(chǎn)市場秩序，治理“捂盤惜售”；加強國有建設(shè)用地管理；促進節(jié)約集約土地，合理安排住宅用地，優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)；建立健全的廉租房、經(jīng)濟適用房制度等多種因素集體效力，都從外部考驗著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的耐力。

1.2經(jīng)濟環(huán)境分析 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的“龍頭”產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關(guān)性。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的超速發(fā)展，國外游資不斷涌入，各大主要城市的房價持續(xù)攀升，整個經(jīng)濟呈現(xiàn)過熱態(tài)勢，政府接二連三地出臺了系列的金融調(diào)控手段，試圖穩(wěn)定市場，保證經(jīng)濟長久健康的發(fā)展，同時也避免過高房價引來的社會潛在問題。

國家將房地產(chǎn)行業(yè)的外資投資行為列入“限制”行列，限制外商投資及熱錢涌入；從緊的金融手段，銀行存款準備金率連續(xù)提升，對于房產(chǎn)市場的資金來源起到明顯抑制，同時加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理也一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求。1.3社會環(huán)境分析

國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)仍將成為持久的消費熱點。2005 年我國人均GDP 達到1703 美元，已經(jīng)由溫飽邁入小康社會，房地產(chǎn)消費將成為當前及今后相當長一段時間內(nèi)的主要消費熱點，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進入高速增長階段。

各大城市人均居住面積在過去的幾年內(nèi)逐漸增大，在居住人口數(shù)量的提升與人均居住面積的不斷增加的基礎(chǔ)上，住宅需求面積也將隨之攀升，為城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更加廣闊的市場空間。

城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在著同樣的內(nèi)在聯(lián)系，城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到持續(xù)推動的作用。大量的人口將涌入城市，必然使房產(chǎn)這一人們最基本的生活要素變得相對匾乏，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大的發(fā)展空間。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步，人們的消費觀念發(fā)生了重大變化，貨款購房己成為當前人們住房消費的主流。隨著生活水平、生活質(zhì)量的逐漸提高，人們喜歡過上舒適安逸的生活，對于住宅消費的需求在不斷升級。1.4技術(shù)環(huán)境分析

技術(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要反映在開發(fā)商及消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的性能與質(zhì)量、節(jié)能與供熱方式、節(jié)水、節(jié)地和治理污染、住宅裝修的要求上。

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，總體框架已經(jīng)建立，技術(shù)體系正在集成。低碳建筑成為未來的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化和住宅產(chǎn)業(yè)化正在形成和發(fā)展。

信息技術(shù)將改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進程，以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。

住宅產(chǎn)業(yè)化采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，提高住宅的勞動生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。通過實施信息化實現(xiàn)了對企業(yè)運營的優(yōu)化調(diào)整，有效的提高了房地產(chǎn)建筑企業(yè)的競爭力。

我國城市用地矛盾日益突出，購房者住宅的品質(zhì)的要求逐漸提高，倡導(dǎo)“節(jié)能省地型”住宅的建設(shè)，提高住宅品質(zhì)和性能，成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)新的挑戰(zhàn)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的分析

2.1行業(yè)內(nèi)競爭者分析

行業(yè)內(nèi)競爭的主要特點表現(xiàn)為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強、產(chǎn)品差異性大、成本差異大。

2.1.1房地產(chǎn)市場存在著多個巨頭

如萬科集團、合生創(chuàng)展、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等。其中至2008年末萬科在全國商品住宅市場的占有率為2.34%，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2.1.2行業(yè)增長程度

房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中,在爭奪顧客方面的壓力相對較小.競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計、物管，當然也有價格。2.1.3高額固定成本

作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)，耗資大，風險大，這一點阻止了進入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。

2.1.4高的退出成本

房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當大的。2.2潛在競爭者分析

進入門檻高、新進入者威脅小。即使有新進入者，大多數(shù)也選擇在二、三線城市做起，“練攤”積累經(jīng)驗和資本。2.2.1海外競爭加強

中國加入WTO后，外資、外商進入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，海外資金和開發(fā)商進入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場，從而形成中國房地產(chǎn)市場的全球化競爭格局。海外的開發(fā)商運作經(jīng)驗豐富，專業(yè)化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。2.2.2產(chǎn)品差異化

房地產(chǎn)的性能風格差異化和品牌形象差異化明顯，對市場競爭力有較大的影響。2.2.3資本要求

房地企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，資本要求的限制使進入房地產(chǎn)業(yè)有一定的困難。2.2.4政府政策

國家對房地產(chǎn)業(yè)的運行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，對新進入者也有也有一定阻礙作用。

2.3替代品分析

嚴格來說，房地產(chǎn)作為商品而言幾乎沒有可以替代的產(chǎn)品，政府出臺了各項政策，關(guān)注低收入家庭，并推出各類“政策保障房”，但市場中，商品房的地位仍不可動搖。但是，我們也必須認識到，商品房買賣市場在一定程度上將受到以下方面的影響： 2.3.1二手房市場的活躍

具有良好地理位置、較低房價、成熟社區(qū)配套服務(wù)等特點的二手房勢必成為上海住宅市場的有力補充，伴隨著時間的推移，二手房也必將成為住宅市場的交易主流。2.3.2租房意識的興起

年輕的消費者開始逐步轉(zhuǎn)變觀點，考慮到依然難以承受高昂的首付價格，越來越多消費者選擇在市中心租房，在享受優(yōu)越地段帶來的居住舒適，同時避免了承擔過重的房貸壓力。

2.3.3消費觀念的轉(zhuǎn)變

居民的消費觀正不斷轉(zhuǎn)變，市場中房產(chǎn)消費力量正呈現(xiàn)被其它消費行為分流的趨勢, 新消費時代的帶來，房產(chǎn)已不再成為人們消費的唯一聚焦點。2.3.4供應(yīng)商議價能力分析

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，供應(yīng)商是指能夠提供土地、設(shè)計、建材、施工和營銷等服務(wù)資源的公司或個人。

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基本資源，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，最主要的供應(yīng)商之一即為土地供應(yīng)商。向市場供應(yīng)了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作為商品的特殊性質(zhì)，對于房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科來說，在土地議價方面空間極小。

在房產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)類供應(yīng)商制約著房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，但對于中海、萬科等知名房企而言，自身品牌及設(shè)計能力，將幫助房地產(chǎn)公司獲取更大的反議價 空間。

在建材供應(yīng)方面，大公司的戰(zhàn)略采購方針將幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的議價空間，當然，隨著全球原材料成本的上升，對于部分材料，如鋼材等的議價空間受到一定限制。

總體來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)類供應(yīng)商的議價能力十分有限，談判與定標的主動權(quán)仍牢牢掌握在房產(chǎn)企業(yè)手中。2.3.5購買者議價能力分析

由于消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品大多是零散購買，購買者分散而弱小，議價能力幾乎沒有。另外房地產(chǎn)開發(fā)過程復(fù)雜，生產(chǎn)周期長，消費者的房地產(chǎn)信息成本較高，因此目前來說消費者力量相對較弱，但隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房

地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，買方的談判力量有逐漸增強之勢。在未來一兩年內(nèi)，我國政府將繼續(xù)嚴格控制房價過快上漲，調(diào)控政策會使購房者的觀望情緒更加濃厚，房地產(chǎn)消費也將更加理性，購房者的議價能力將有所增強。但我國商品房在未來十年內(nèi)仍將供不應(yīng)求，房地產(chǎn)企業(yè)在房價的走勢中仍會占主導(dǎo)地位。

3.萬科內(nèi)部環(huán)境分析

3.1企業(yè)組織結(jié)構(gòu)

創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)——組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬科根據(jù)整個項目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線、運營線、管理線、監(jiān)控線，這樣使得專業(yè)分工更強，各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù)，每一個過程都得到高度關(guān)注。3.2企業(yè)人力資源

“人才是萬科的資本，是萬科的核心競爭力”，萬科尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境。

萬科提供給每一位員工的是可持續(xù)發(fā)展的機會和空間，是公平競爭的環(huán)境，致力于培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，聚集了一批善經(jīng)營、懂管理、有專業(yè)知識、不斷超越自我的職業(yè)經(jīng)理人。

萬科追求個性發(fā)展與團隊意識的協(xié)調(diào)一致，致力于成為學(xué)習(xí)型組織，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，提升自我價值。讓所有的人為了共同的目標走在一起，共同工作，通過內(nèi)部經(jīng)驗交流和外部知識引進，提高能力。3.3企業(yè)財務(wù)狀況

公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。

不可忽視公司的財務(wù)也存在一些問題，如存貨周轉(zhuǎn)率近年來連續(xù)下降，速動比率和流動比率連續(xù)兩年降低，資產(chǎn)負債率連續(xù)三年升高。3.4企業(yè)文化現(xiàn)狀

萬科公司給自己的定位是：做中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”，萬科把人才視為資本，倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”，萬科企業(yè)文化案例為業(yè)界所推崇。

以“七個尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價值觀的形成和認可，是萬科不斷發(fā)展的基石。萬科“陽光照亮的體制”讓其“創(chuàng)造健康豐盛的人生”不斷成為現(xiàn)實。

4.環(huán)境綜合分析—SWOT分析

4.1.自身優(yōu)勢分析 經(jīng)過20多年的持續(xù)努力，萬科在品牌知名度、資金實力、規(guī)模、盈利等方面具備了較強的競爭優(yōu)勢。在資本市場上，萬科以穩(wěn)健的經(jīng)營、良好的業(yè)績和規(guī)范透明的管理贏得了來自眾多投資者和資本合作方的青睞。

1)中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。品牌知名度高，顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價都較高。

2)萬科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些標志著企業(yè)系統(tǒng)的健全和成熟。

3)萬科集中采購裝修部品 凸顯規(guī)模效應(yīng)--降低采購成本約10％，技術(shù)、環(huán)保指標高于行業(yè)標準。

4)萬科強大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。

5)公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。4.2自身劣勢分析

1)土地儲備不足，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。2)重視顧客，文化建設(shè)，但對員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。3)各城市顧客的評價不一，在某些城市萬科的住房，服務(wù)等有待提高。

4)與政府的關(guān)系一般，在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬科獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。4.3面臨機會分析

1)世界經(jīng)濟已經(jīng)在逐步復(fù)蘇并走向良好，我國國民經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢堅挺，給房地產(chǎn)市場帶來了很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2)政府宏觀調(diào)控政策頻繁出臺、國有資產(chǎn)布局優(yōu)化的規(guī)劃，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴張。

3)中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。4)萬科獲建設(shè)銀行500億授信額度建設(shè)銀行，進一步增加對萬科的授信力度。而500億授信額度的獲取，對于萬科增強資金實力、抓住發(fā)展機遇無疑也將發(fā)揮非常積極的作用。

5)中國屬于發(fā)展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長型行業(yè)，發(fā)展空間大。中國人口數(shù)量龐大，對商品房青睞。4.4潛在威脅分析

1)政府管制的力度正在逐步加強。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所受到的政策制約已大大影響到企業(yè)的生產(chǎn)力和競爭力，而且持續(xù)的行業(yè)政策的變動還會使企業(yè)在今后或者更長一段時間內(nèi)處于不利的發(fā)展地位。

2)政府金融政策趨緊，既提高了對房地產(chǎn)商資金實力的要求，也在一定程度上(3)對土地供給的宏觀調(diào)控以及土地交易市場化，增加了土地獲取的難度。政府對土地供給的調(diào)控以及土地招拍掛的市場運作方式，增加了開發(fā)企業(yè)獲取土地的難度，加大了開發(fā)企業(yè)的資金需求。

3)市場競爭加劇，綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。來自境外的房地產(chǎn)企業(yè)則通過各種方式，試圖加入戰(zhàn)局，使得原本激烈的競爭更趨白熱化。

5.影響組織的關(guān)鍵性因素 企業(yè)戰(zhàn)略對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有著綱領(lǐng)性意義和重大影響，其在本質(zhì)上是保障企業(yè)獲得最大利潤的途徑和手段。面對競爭日益激烈的新市場格局，企業(yè)想要取得競爭優(yōu)勢和穩(wěn)健發(fā)展，就必須認真分析當前形勢，正確定位，準確進行市場預(yù)測，對公司自身優(yōu)勢資源進行合理配置和調(diào)整，研究和制定一套科學(xué)合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以提高自身相對于其他競爭對手的實力。

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對國家宏觀政策比較敏感，其發(fā)展態(tài)勢與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關(guān)性，受外部宏觀環(huán)境的影響比較大。基于萬科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，要及時調(diào)整企業(yè)的戰(zhàn)略，滿足市場消費熱點，加強研發(fā)能力，增強核心競爭力。

6.結(jié)束語

經(jīng)濟、社會、科技等諸多方面的迅速發(fā)展，特別是世界經(jīng)濟全球化、一體化過程的加快，全球信息網(wǎng)絡(luò)的建立和消費需求的多樣化，企業(yè)所處的環(huán)境更為開放和動蕩。這種變化幾乎對所有企業(yè)都產(chǎn)生了深刻的影響。正因為如此，環(huán)境分析成為一種日益重要的企業(yè)職能。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，必須充分認識和了解房地產(chǎn)業(yè)的特點、發(fā)展歷程和發(fā)展趨勢，并充分考慮國家政策、經(jīng)濟增長、運行模式等因素對企業(yè)發(fā)展的影響。然而基于萬科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，在這方面要保持持久的競爭力更是任重道遠！

參考文獻：

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第三篇：海爾集團環(huán)境分析報告

家電行業(yè)環(huán)境分析報告

——海爾集團環(huán)境分析

近年來，在我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展大潮中，家電行業(yè)的發(fā)展與增長也隨之水漲船高：一方面，行業(yè)整體競爭力不斷提升，產(chǎn)能呈大規(guī)模化發(fā)展，上千上萬的生產(chǎn)基地層出不窮，產(chǎn)業(yè)不斷完善，珠三角、長三角，環(huán)渤海灣三大產(chǎn)業(yè)基地不斷發(fā)展，合肥、武漢、蕪湖等新興產(chǎn)業(yè)基地的不斷崛起；企業(yè)競爭日趨成熟，價格惡戰(zhàn)趨緩，品牌、服務(wù)、產(chǎn)品、技術(shù)等諸多因素輪番上陣，短期內(nèi)中國迅速成長為全球家電業(yè)得制造中心。另一方面，國內(nèi)涌現(xiàn)出來了一大批具備國際競爭力的家電巨頭，海爾、TCL、海信、格力、美菱、春蘭等企業(yè)除了國內(nèi)市場樹立了較有力的競爭優(yōu)勢，還積極拓展海外市場，分別在歐美等地開拓銷售網(wǎng)絡(luò)，并建立生產(chǎn)制造工廠，實現(xiàn)了“走出去”的發(fā)展。

一、家電行業(yè)的宏觀環(huán)境分析

1、人口環(huán)境

我國人口眾多，分布不均，各地收入水平差距也很大，導(dǎo)致家電市場的密集度和發(fā)展程度參差不齊，從一定程度上也不利于家電行業(yè)的均衡持久發(fā)展。

2、經(jīng)濟環(huán)境

隨著中國加入WTO，為本國家電企業(yè)開拓國際市場提供了廣闊天地。加入WTO意味著大家可以在一個公平互利的競爭環(huán)境中發(fā)展，這對我國家電企業(yè)的出口將是一個巨大的推動。正像康佳集團總經(jīng)理陳偉榮所說“中國加入WTO有利于拆除國外對我國出口產(chǎn)品的貿(mào)易壁壘，同時，電子巨頭在中國市場也不會再有什么更加優(yōu)惠的政策了，這更有利于我們在國內(nèi)市場的競爭?！?/p>

3、技術(shù)

家電產(chǎn)品隨著高新技術(shù)的不斷應(yīng)用，其數(shù)字技術(shù)、模糊技術(shù)、信息技術(shù)的不斷導(dǎo)入，使產(chǎn)品的更新?lián)Q代不斷加快，將滿足不同階層和家庭的消費需求，為家電市場創(chuàng)造新的消費領(lǐng)域?qū)胄碌南M理念，形成新的消費熱點。但我國家電企業(yè)普遍存在著缺乏擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，產(chǎn)業(yè)升級滯后的問題，在技術(shù)開發(fā)上與日本、歐美發(fā)達國家相比仍有很大差距，這也成為我國家電行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

4、法律政策

從1998 年開始，我國相繼出臺了一系列擴大內(nèi)需的消費政策，包括家電在內(nèi)的耐用消費品已被列入銀行創(chuàng)辦的個人消費信貸新品種，在一定程度上刺激了城市的消費需求，也推動了家電行業(yè)的蓬勃發(fā)展。家電下鄉(xiāng)補貼政策。

二、任務(wù)環(huán)境分析

1、波特的五力模型

海爾集團的波特五力分析由5個因素構(gòu)成，即新進入者威脅，現(xiàn)有競爭者的抗衡，替代品的威脅，購買者的侃價能力以及供應(yīng)商的侃價能力。五個因素的狀況及其綜合強度，決定著行業(yè)的競爭激烈程度和在行業(yè)中獲得利潤的能力。

⑴新進入者的威脅

對于中國家電行業(yè)來說，由于規(guī)模經(jīng)濟的影響，該領(lǐng)域存在較低的進入壁壘，潛在競爭者進入的風險低。而中國內(nèi)的家電市場的需求潛力巨大，所以這也在客觀上吸引了更多的企業(yè)進入這個領(lǐng)域。

隨著“家電下鄉(xiāng)”的進行，將會從政策上鼓勵更多家電行業(yè)新進入者。隨著家電行業(yè)的發(fā)展催生了許多細分市場，進一步促進了產(chǎn)品的差異化，多元化。盡管進入門檻低，資金和技術(shù)限制使得許多新進入者難以進一步發(fā)展。雖然中國家電行業(yè)十幾年高速發(fā)展，形成了一定的產(chǎn)業(yè)格局，具備了一定的規(guī)模，但是整體水平還比較低下，新進入企業(yè)規(guī)模普遍較小。雖然會對海爾的細分市場產(chǎn)生影響，但總體上不會對海爾地位產(chǎn)生影響。

繼成功擠占中國飲料、化妝品市場后，嘗到甜頭的外國跨國公司又盯住了我國的家電工業(yè)，隨著外國家電品牌大舉進攻中國家電市場的同時，我國家電行業(yè)的品牌一個個在被蠶食著。這使得以海爾為代表的本土品牌面臨更大的沖擊。新進入的外國公司將對海爾市場份額和行業(yè)地位產(chǎn)生影響。

⑵購買商的討價還價能力

購買者能夠強行壓低價格，或要求更高的質(zhì)量或更多的服務(wù)。為達到這一點，他們可能使生產(chǎn)者互相競爭，或者不從任何單個生產(chǎn)者那里購買商品。與第一條相反，面對消費者我們成了供應(yīng)商，基于同樣的原因，目前彩電產(chǎn)能絕對過剩，成了完全的買方市場。加上連鎖家電賣場的加入，并在消費者中得到越來越多的認同，以往那種面對個人消費者的傲氣不得不換成了面對強大購買者的低聲下氣，購買者的討價還價能力已經(jīng)成了決定性的因素之一。

2000年至2004年，我國前7名的家電零售連鎖企業(yè)，年平均增長率高達172%，已經(jīng)占領(lǐng)了包括北京、上海在內(nèi)的27個一級城市近40%的市場。國美、蘇寧、三聯(lián)、永樂、五星、大中等大型家電連鎖巨頭的迅速崛起，使得家電連鎖日益成為家電銷售的主流渠道，家電連鎖企業(yè)所占的家電銷售市場份額正日益擴大。聯(lián)商網(wǎng)對17家家電連鎖企業(yè)2004年的銷售進行了統(tǒng)計，銷售總額超過1022.7億元，門店總數(shù)超過1100多家。2005年，家電連鎖開店熱潮遍及國內(nèi)各個城市，主流家電連鎖企業(yè)新開店面已經(jīng)超過600家。國美和蘇寧在全國的店面總數(shù)已經(jīng)超過400家和260家。以永樂為代表的區(qū)域連鎖商家也廣泛地采用并購方式擴張，店面數(shù)量增長尤為顯著。未來幾家大的家電連鎖企業(yè)仍會不斷地向二三級市場擴張，所以渠道整合將是家電企業(yè)今后的發(fā)展方向。近幾年由于我國家電連鎖行業(yè)保持了高速發(fā)展的勢頭，家電連鎖規(guī)模占家電銷售比例不斷提高，同時因為渠道的拓寬，也增加了企業(yè)對家電供應(yīng)商的討價還價能力。

⑶供應(yīng)商的討價還價能力

供應(yīng)商影響一個行業(yè)競爭者的主要方式是提高元器件價格，或降低所提供產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量。在當前經(jīng)濟全球化的浪潮下面，到處都充斥著資本過

剩、產(chǎn)品過剩，再加上經(jīng)過長期的殘酷競爭過后，家電行業(yè)剩下的都是一些比較優(yōu)秀的企業(yè)，其供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)已相對完善，除非碰到一些突發(fā)事件，供應(yīng)商的討價還價能力已經(jīng)構(gòu)不成威脅了。

⑷行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競爭者競爭程度

從品牌的搜索重合度看，海爾的最大競爭對手是美的，有4.75%的海爾網(wǎng)民搜索過美的。近年來美的多元化戰(zhàn)略的“威力”開始顯現(xiàn)，美的在空調(diào)、冰箱等市場均取得傲人的成績，對海爾在白色家電領(lǐng)域的優(yōu)勢地位構(gòu)成威脅。

此外，格力、三星、海信等也是海爾的競爭對手，海爾與格力的競爭主要表現(xiàn)在空調(diào)領(lǐng)域，海爾與三星的競爭主要是在電視機、冰箱領(lǐng)域。

面對海爾的信息化，國內(nèi)同行們大約是一邊看海爾外部信息化的熱鬧，一邊加緊自身內(nèi)部信息化的推進。競爭對手的虎視眈眈使海爾如芒刺在背。

中國家電行業(yè)經(jīng)過多年高速發(fā)展，家電企業(yè)的不斷興起，技術(shù)的不斷完善。近年來家電企業(yè)普遍掀起了產(chǎn)業(yè)升級的風潮。再加上“家電下鄉(xiāng)”政策的刺激，行業(yè)增長速度加快，從而使家電行業(yè)的競爭更加激烈。

由于人民幣匯率上升，勞動力成本大幅上漲以及要素成本全面上漲等原因，勢必引起家電行業(yè)的固定成本的上升，企業(yè)為了降低單位產(chǎn)品的固定成本增加產(chǎn)量降低售價，從而產(chǎn)生引發(fā)價格戰(zhàn)的風險，加劇行業(yè)競爭。

⑸替代品的威脅

隨著環(huán)保壓力加大，我國擬對空調(diào)和家用電冰箱推行可再生利用率指標限定值和目標值的國家標準。國家標準化管理委員會公布了《產(chǎn)品可再生利用率指標限定值和目標值(第一部分)》。節(jié)能環(huán)保家電產(chǎn)品逐漸成為市場趨勢。

未來家電產(chǎn)品裝飾化方向發(fā)展：一是具備裝飾功能的家電產(chǎn)品其使用成本和相關(guān)費用并不因產(chǎn)品具備裝飾化功能而增加；二是具備裝飾化功能的家電產(chǎn)品其使用方法和使用風險并不因因產(chǎn)品具備裝飾化功能而增加；三是具備裝飾化功能的家電產(chǎn)品其使用收益大于同類產(chǎn)品。

隨著信息技術(shù)的發(fā)展，高檔家電產(chǎn)品將實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化的升級，使家電產(chǎn)品在網(wǎng)絡(luò)支持的條件下，更加智能化、人性化。

因此，海爾應(yīng)當把握科學(xué)技術(shù)發(fā)展趨勢與市場需求，在適當?shù)臅r機引入合適的替代產(chǎn)品，從而占得先機。

2、家電行業(yè)價值鏈

研發(fā)→采購→制造→物流→營銷→服務(wù)→客戶

對于中國家電業(yè)來說，該行業(yè)集中程度較高，家電產(chǎn)品的銷售被國美，蘇寧等少數(shù)供應(yīng)商壟斷，因此，中國家電業(yè)供應(yīng)商侃價能力還是相當強的。

三、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析

1、海爾的資源配置狀況分析

技術(shù)戰(zhàn)略聯(lián)盟

⑴國內(nèi)利用高校科研力量

? 上海復(fù)且大學(xué)聯(lián)合建立兩個博士后科研工作站

? 與上海交大聯(lián)合建立“數(shù)字電視”和“移動電話”兩個博士后科研

工作站

? 與北京航空航天大學(xué)及美國第二大專業(yè)軟件開發(fā)商C-MOD公司合資組建“北航海爾軟件開發(fā)公司”

⑵國外與國際大公司技術(shù)聯(lián)盟

? 與日本GK集團合資成立了“青島海高設(shè)計制造有限公司”

? 與ICI、BAS合作開發(fā)CFE替代發(fā)泡料技術(shù);與美國環(huán)保局、中國

輕工總會聯(lián)合開發(fā)“超節(jié)能無氟技術(shù)”

? 與愛普公司合作研究模糊控制技術(shù)

2、企業(yè)能力分析

⑴品牌能力

海爾品牌的高知名度、良好的信譽、對用戶的忠誠、能快速滿足用戶個性化需求、“真誠到永遠”服務(wù)等良好形象,讓用戶感到物有所值的同時,也感到一種親情的存在和精神上的享受。用戶的價值由此得到體現(xiàn),而海爾與用戶之間良好的相互信任的品牌客戶關(guān)系形成,使海爾品牌贏得了廣大用戶的尊重和忠誠。

海爾憑借在第一階段確立起來的品牌優(yōu)勢,通過產(chǎn)品創(chuàng)新,從僅做單一的冰箱產(chǎn)品延伸到高新技術(shù)、多規(guī)格產(chǎn)品以及全部系列家電名牌產(chǎn)品群,使海爾品牌在產(chǎn)品范圍上得到延伸。同時,海爾憑借品牌優(yōu)勢,通過“吃休克魚”方式,用海爾文化和先進的管理方法,優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等來激活許多瀕臨破產(chǎn)或缺乏活力的企業(yè),從而在兼并企業(yè)構(gòu)建了新的海爾品牌核心競爭力時,實現(xiàn)了海爾品牌在地域范圍上的延伸。

⑵創(chuàng)新能力

(一)戰(zhàn)略創(chuàng)新

海爾在其發(fā)展的第一階段就確立了名牌戰(zhàn)略,把提高質(zhì)量而不是數(shù)量作 為首要工作。第二階段是多元化階段,海爾從冰箱一種產(chǎn)品做到多個產(chǎn) 品。第三階段是海爾的國際化戰(zhàn)略。

(二)觀念創(chuàng)新

提出了“斜坡球體論”的管理理念;“賣信譽而不是賣產(chǎn)品”的“信譽 第一”理念;“用戶總是對的”和以客戶需求為“真理唯一標準”理念;“先造人后造產(chǎn)品”理念;“二三等品就是廢品”理念;“賽馬不相馬” 理念。

(三)技術(shù)創(chuàng)新

海爾運用技術(shù)創(chuàng)新形成自身核心技術(shù)優(yōu)勢有兩種基本模式:一是自我發(fā) 展,建立自己的研究開發(fā)機構(gòu)———工程塑料國家工程研究中心和廣電 局廣播科學(xué)研究院。二是與擁有互補優(yōu)勢的企業(yè)或科研院所建立“戰(zhàn)略 聯(lián)盟”與聯(lián)系,或兼并收購擁有某種企業(yè)所需要的專長的企業(yè),為我所用。

(四)組織創(chuàng)新

海爾組織結(jié)構(gòu)演變經(jīng)過了三個階段:直線職能式,矩陣結(jié)構(gòu)和市場鏈結(jié)構(gòu)。

(五)流程再造

海爾的業(yè)務(wù)流程再造可以用“三個零”表示。第一個“零”是零距離,和 用戶建立一種零距離的關(guān)系第二個“零”是零庫存。第三個“零”就是零

營運資本。海爾內(nèi)部有一個原則,叫現(xiàn)金流第一,利潤第二,就是做到現(xiàn)款 現(xiàn)貨,海爾每天推出兩個多專利和一個新產(chǎn)品以滿足用戶的個性化需求,從 而創(chuàng)造許多有價值的定單。

(六)市場創(chuàng)新

在市場創(chuàng)新方面,海爾走好了如下四步:一是形成質(zhì)保體系。二是堅持先難 后易的原則。先打入發(fā)達國家,再進入發(fā)展中國家;想辦法進入到海外的大 連鎖店、大營銷系統(tǒng)中去。三是必須打海爾品牌。四是速度制勝。海爾自 知在技術(shù)、銷售等很多領(lǐng)域與國外大公司有差距,堅持以速度占領(lǐng)市場的制 高點,創(chuàng)造世界品牌。

3、SWOT分析

Strengths：高品質(zhì)、高性價比的產(chǎn)品，強大的科研優(yōu)勢與創(chuàng)新實力，完善的售后服務(wù)，完整地產(chǎn)品系列，良好的品牌知名度與信譽度。

Weakness: 沒有完整的核心技術(shù)，發(fā)展時間短，經(jīng)驗缺乏。

Opportunities：經(jīng)濟的迅速發(fā)展與經(jīng)濟全球化的拓展，使得市場前景廣闊，同時擁有眾多的合作伙伴。

Threats：多元化戰(zhàn)略是的企業(yè)面臨眾多國際、國內(nèi)競爭對手的挑戰(zhàn)，難于兼顧各類產(chǎn)品。

面對新的全球化競爭條件，海爾確立全球化品牌戰(zhàn)略、啟動“創(chuàng)造資源、美譽全球”的企業(yè)精神和“人單合一、速決速勝”的工作作風，挑戰(zhàn)自我、挑戰(zhàn)明天，為創(chuàng)出中國人自己的世界名牌而持續(xù)創(chuàng)新！

第四篇：萬科集團的分析報告

萬科集團的分析報告

萬科集團成立于1984年5月，是目前中國最大的住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。2009年實現(xiàn)營業(yè)收入486億，營業(yè)利潤142億，毛利率29.2%，實現(xiàn)凈利潤52.8億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化享譽業(yè)內(nèi)。

萬科作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，是因為：

一、完整科學(xué)的職業(yè)經(jīng)理人文化

萬科之所以先進，首先是有一套非常正確的價值觀。它的創(chuàng)業(yè)者和管理團隊始終以職業(yè)經(jīng)理人的道德操守嚴格要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意回報股東。所以，萬科形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價值觀和公司文化，萬科的管理在點點滴滴中都透露出由此帶來的專業(yè)、專注、細致和嚴謹，這種價值觀和文化甚至成為萬科產(chǎn)品的特色包裝和特有的品牌價值。萬科的“企業(yè)視角、人文關(guān)懷”很好地表達了經(jīng)理人文化的內(nèi)涵，同時也恰到好處地反映了白領(lǐng)的文化趣味，使一批白領(lǐng)對萬科情有獨鐘。企業(yè)獨特的文化決定了企業(yè)不同的發(fā)展命運，這主要是由各自不同的核心價值觀驅(qū)使的行為方式不同所造成的。一間公司由優(yōu)秀變成偉大，其核心競爭力的最重要的組成要素之一就是正確的價值觀。所以今天，看到一個優(yōu)秀和走向偉大的萬科，我相信深植于萬科經(jīng)理人當中的企業(yè)文化和價值倫理，才是他們最重要的獲勝基因。

二、專業(yè)化戰(zhàn)略

在美國，土地隨著城市化進程不斷被開發(fā)出來，房地產(chǎn)公司又充分競爭，談不上什么壟斷，因此地價、樓價都由供求關(guān)系決定，公司也無暴利可言。由于充分競爭和高度發(fā)達的不動產(chǎn)金融，房地產(chǎn)公司不得不采用高度專業(yè)化和長期收益為主的商業(yè)模式，在細分市場上取勝，靠長期經(jīng)營獲利。我國地域遼闊，未來房地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭趨勢和市場化走向更像美國。因此，萬科未雨綢繆，改弦易張，盡早將注意力轉(zhuǎn)到美國模式，即走一條專業(yè)化道路。萬科目前將專業(yè)化不僅理解

為將主業(yè)集中到房地產(chǎn)，更在實踐中將所有產(chǎn)品簡化為城鄉(xiāng)結(jié)合部、面向新興白領(lǐng)的成片居住社區(qū)。堅持以普通住宅為主的開發(fā)方向，聚焦并深耕以珠三角、長三角、環(huán)渤海區(qū)域為核心的最具經(jīng)濟活力的城市經(jīng)濟圈。對客戶需求進行更為細致的描述與歸納，以此為基礎(chǔ)形成針對性的產(chǎn)品品類。美國的可口可樂公司單靠賣可樂可以成為世界第一，今日中國的萬科單靠賣一種“小白領(lǐng)”住宅也可以成為產(chǎn)量世界領(lǐng)先的公司。這一結(jié)果本身就證明，萬科采用高度專業(yè)化、產(chǎn)品作業(yè)單一化、在細分市場上逞強的美國模式，在中國是可以生根的。萬科定位于城市主流住宅開發(fā)企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)務(wù)簡單清晰，治理規(guī)范透明。公司將成為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者作為其長期目標。

三、服務(wù)能力

萬科物業(yè)開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)最好的售后服務(wù)。萬科地產(chǎn)一直以來領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場的而又被人津津樂道的是萬科的服務(wù)深入人心。公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。同時也是國內(nèi)第一家聘請第三方機構(gòu)，每年進行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。

20年來，強烈的客戶意識一直貫穿于萬科的發(fā)展歷程中。成立之初，萬科是日本著名電器品牌索尼的產(chǎn)品代理商，索尼在銷售及售后客戶服務(wù)等環(huán)節(jié)上做得非常出色，萬科亦深受影響。進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域后，萬科便迅速以營銷優(yōu)勢打開局面，物業(yè)管理也獲得了相應(yīng)的口碑。在第二個10年里（1992年底到2001年），萬科從香港新鴻基地產(chǎn)的客戶關(guān)系管理模式獲得了不少啟示，比如1998年成立的“萬客會”，便是仿照前者的客戶組織“新地會”成立的。而1997年和2002年分別被萬科定為公司的“客戶年”和“客戶微笑年”，足見萬科一直以來對客戶的尊重和關(guān)注。根據(jù)獨立第三方所作調(diào)查，目前萬科客戶的重復(fù)購買意向為63％，30％左右的業(yè)主由老客戶推薦，70％以上則靠市場口碑吸引。從調(diào)查數(shù)據(jù)上看，萬科客戶滿意度還是不錯的。客戶的品牌忠誠度如何，往往是開發(fā)商在日益激烈的市場競爭中成功與否的一個關(guān)鍵。

四、科學(xué)的決策機制：

科學(xué)決策是企業(yè)規(guī)范運作的必然要求，近年來、萬科組織了集團房地產(chǎn)項目審定委員會，在集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項目立項、設(shè)計規(guī)劃等大的決策，逐步推行立

項聽證機制。這一制度的建立，有利于提高個公司的市場判斷能力和項目操作能力，減少了決策失誤。另一方面，各地公司在長期的開發(fā)中都積累了相當?shù)慕?jīng)驗教訓(xùn)，通過決策論證這一方式，能夠充分發(fā)揮集團整體資源優(yōu)勢，促進資源共享。

萬科集團的優(yōu)勢有以下幾點：

1、品牌效應(yīng)：顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價都較高。市場一般公眾認為萬科的優(yōu)勢在于住房本身的設(shè)計和建筑方面的功能屬性；萬科住戶/業(yè)主認為萬科的社區(qū)文化氣氛和萬科的服務(wù)很令人滿意。這種不同消費群對于萬科優(yōu)勢認同的差異的營銷含義是：一方面可以有利于吸引潛在消費者來購買，另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠度。萬科的品牌知名度高于同類房地產(chǎn)品牌。

2、獨特的企業(yè)文化：1）客戶是我們永遠的伙伴 2）人才是萬科的資本 3）陽光照亮的體制4）持續(xù)的增長和領(lǐng)跑

3、研發(fā)能力：萬科專門設(shè)立了創(chuàng)新研究部門，不斷地創(chuàng)新，開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。如今，標準住宅的4個版本基本成型，已經(jīng)有超過12個部品實現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配，在住宅性能標準方面的創(chuàng)新超過60項。通過創(chuàng)新研究部的努力,萬科有幾十項專利正在申報。萬科產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在人性化的細節(jié)處方面，讓業(yè)主能在萬科開發(fā)的房產(chǎn)中享受生活。這也是萬科高度關(guān)注客戶的體現(xiàn)。

4、科學(xué)的經(jīng)營管理模式：1）經(jīng)營專業(yè)化2）住宅市場主流化3)財務(wù)政策積極化4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化

萬科集團的劣勢有：

1、重視顧客、文化建設(shè)，但對員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。

2、與政府的關(guān)系一般：對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬科來說，土地資源和土地成本的限制，是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營效益的重要因素，不同于許多從國企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科在管理上少了許多國企通病，但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬科所獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。

3、核心競爭力如物業(yè)管理易被競爭者模仿。

4、萬科品牌形象沒有完全在不同的消費者群中完全保持一致，在品牌的一貫性仍有不足。萬科品牌形象十分豐富，但也同樣帶來品牌缺乏核心的問題。

第五篇：萬科集團背景

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，目前業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈以及中西部地區(qū)，共計53個大中城市。近三年來，年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上，2011年公司實現(xiàn)銷售面積1075萬平米，銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。

1991年萬科成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認可。公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。

在多年的經(jīng)營中，萬科堅持“不囤地，不捂盤，不拿地王”的經(jīng)營原則；實行快速周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)，依靠專業(yè)能力獲取公平回報的經(jīng)營策略。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房，2011年所銷售的144平米以下戶型占比89%。堅持快速銷售、合理定價，要求各地下屬公司樓盤推出后當月銷售率達到60%以上。同時，公司堅持規(guī)范經(jīng)營，不追求高利潤率，過去2005年以來公司累計納稅額超過500億元，且每年的納稅額均高于凈利潤。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)八次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。

經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個中國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。同時也是國內(nèi)第一家聘請第三方機構(gòu)，每年進行全方位客戶滿意度調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)。

自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導(dǎo)簡單人際關(guān)系，致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。2011年，在全球人力資源咨詢公司翰威特組織的“2011年中國最佳雇主”評選中，被評為全球TOP25最佳雇主企業(yè)，連續(xù)兩年蟬聯(lián)“中國最佳雇主”。

萬科致力于引領(lǐng)行業(yè)節(jié)能減排，持續(xù)推進綠色建筑及住宅產(chǎn)業(yè)化。2011年，公司共成功申報綠色三星項目273.7萬平方米，占全國總量的50.7%。2007年，萬科建筑研究中心被建設(shè)部批準為國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地。公司持續(xù)推進住宅產(chǎn)業(yè)化。2009年，萬科北京假日風景項目B3#、B4#樓被授予“北京市住宅產(chǎn)業(yè)化試點工程”稱號。東莞市萬科建筑技術(shù)研究有限公司獲得由廣東省科學(xué)技術(shù)廳、廣東省財政廳、廣東省國家稅務(wù)局、廣東省地方稅務(wù)局聯(lián)合頒發(fā)的高新技術(shù)企業(yè)證書，是行業(yè)內(nèi)第一家被認定的高新技術(shù)企業(yè)。2011年實現(xiàn)工業(yè)化開工面積達272萬平方米。

公司致力于不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)。至2011年，萬科共有26個項目獲得“詹天佑大獎優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”，其

中天津公司水晶城、廣州公司四季花城、中山公司城市風景項目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎”。

萬科在發(fā)展過程中積極實踐自身的社會責任。2008年，經(jīng)萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)起，經(jīng)國家民政部、國務(wù)院審核批準，萬科公益基金會正式成立。至今為公益項目累計捐助超過5907萬元，2011總支出1795萬元，項目主要集中在孤貧兒童大病救治及環(huán)保領(lǐng)域。

萬科作為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，每天有數(shù)以十萬計的勞務(wù)工在萬科的工地上辛勤工作。勞務(wù)工因病返貧、因病致貧一致困擾著他們的家庭、影響著其子女的教育、成長，這些問題一直為萬科所關(guān)注。2011年4月，萬科宣布將從股東大會批準的企業(yè)公民專項費用中撥出五百萬元人民幣，啟動 “春天里行動”項目，為因貧困無力承擔自身或其配偶子女的大病治療費用、或因貧困致其子女無法完成教育的勞務(wù)工提供救助；并協(xié)助與支持施工單位等合作伙伴建立勞務(wù)工互助共濟制度。

自2008年6月，萬科公益基金會開始資助孤貧先天性心臟病患兒手術(shù)，在30個月里累計完成近1700例手術(shù)資助，救助范圍遍布全國各地。萬科公益基金會本著對所有捐助者善款負責的態(tài)度，通過企業(yè)志愿者走訪及回訪的方式，確保讓那些最需要幫助的孩子得到最及時的救助。

萬科始終關(guān)注在自身專業(yè)領(lǐng)域發(fā)揮優(yōu)勢、實踐社會責任。2006年以來，萬科響應(yīng)政府號召，積極參與各地保障房、廉租房建設(shè)。2007年，萬科在廣州落成萬匯樓，該項目是國內(nèi)首例由企業(yè)出資、探索低收入人群居住問題的廉租房，被廣東省建設(shè)廳列入“面向低收入群體租賃住房試點項目”。項目入住三年以來，不僅成為了近1800位居民的棲息之地，更受到了社會各界的關(guān)注和好評，成為國內(nèi)在廉租房領(lǐng)域有益的實踐，為廉租房的廣泛建設(shè)提供了有價值的參考。目前，萬科已竣工和在建的保障性住房共367萬平方米。2008年，萬科捐資1.24億元，無償建設(shè)四川綿竹、都江堰等多個汶川地震極重災(zāi)區(qū)的公共建筑。在捐建項目中，萬科綜合運用了17項防災(zāi)減震技術(shù)措施，不僅顯著提高了建筑物的結(jié)構(gòu)安全性，使所有項目均達到最高抗震設(shè)防等級，同時更關(guān)注了減災(zāi)、備災(zāi)、避難等理念的實踐。

標簽：萬科