第一篇：藍湖灣物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄(修改)

藍湖灣小區(qū)創(chuàng)市優(yōu)資料總目錄

二0一0年十月

藍湖灣小區(qū)創(chuàng)優(yōu)資料總目錄

第一項 基礎管理

1．1按規(guī)劃要求建設，房屋及配套設施投入使用 1．1．1建設項目選址意見書

1．1．2關于張家港地2005-A10號修建造的通知 1．1．3關于更名的批復 1．1．4關于小區(qū)門牌的申請

1．1．5江蘇省建筑工程施工圖紙設計文件審核意見書 1．1．6基礎設施工程施工圖設計文件審查合格書 1．1．7建設項目環(huán)境影響評價資格證書 1．1．8建設項目環(huán)境影響報告表 1．1．9建設用地批準書 1．1．10國有土地使用證 1．1．11建設工程規(guī)劃許可證 1．1．12建設用地規(guī)劃許可證 1．1．13建筑工程施工許可證 1．1．14紅線圖 1．1．15小區(qū)總平面圖

1．1．16 商品房預銷售行為通知 1．1．17電梯維修許可證 1．1．18電梯安裝竣工審批表

1．1．19小區(qū)已正常通電、通水、通郵 1．1．19．1通電

1．1．19．2供電局供電設計說明 1．1．19．3通水 1．1．19．4通氣

1.2小區(qū)驗收手續(xù)齊全，有完整的驗收檔案及交接手續(xù) 1．2．1 建設部《房屋接管驗收標準》

1．2.2 竣工驗收報告 1．2.3 竣工測量報告

1．2.4防空地下室竣工驗收證明書 1．2.5建設消防設計備案受理憑證 1．2.6 竣工驗收備案受理憑證 1．2．7 單位工程竣工驗收證明書(棟)1．2．8 竣工驗收備案表(棟)1．2．9 單位工程竣工驗收證明書(棟)1．2．10 竣工驗收備案表(棟)1．2．11 房屋接管檢查記錄表 1．2．12 竣工驗收移交資料目錄 1．2．13公共設施鑰匙移交記錄 1．2．13．1業(yè)主分戶門鑰匙移交清單 1．2．13．2附《X幢X室驗收交接物品清單》 1.2.14 安裝工程分戶驗收質(zhì)量記錄

1.2.15公安、消防《建筑工程消防驗收意見書》（關于藍湖灣項目消防驗收合格的意見）

1．2.16電梯驗收、驗檢報告（含每臺電梯的驗收、驗檢報告）1.2.17室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測報告(會所)1.2.18驗收情況的工作聯(lián)系函

1.2.19藍湖灣項目所有公共設施、設備移交驗收合格意見書（對移交過程中存在問題，進行整改的情況）

1.3建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定 1.3.1 藍湖灣維修基金明細表

1.3.2蘇州市市區(qū)住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法 1.3.3財政部《關于印發(fā)<物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定>的通知》 ． 1．4房屋使用手冊、裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善 1.4.1 房屋建筑工程質(zhì)量保修書(1#-5#)1．4．2藍湖灣項目《住宅質(zhì)量保證書》樣本

1．4．3 藍湖灣項目《住宅使用說明書》樣本 1．4．4 藍湖灣項目《住宅使用公約》樣本 1．4．5《住戶手冊》樣本 1．4．6業(yè)主入伙程序及管理規(guī)定 1．4．7商品買賣合同 1．4．7．1房屋入伙管理規(guī)程

1．4．7．2附703室《藍湖灣小區(qū)交付通知單》 1．4．7．3附703室《藍湖灣小區(qū)入住通知書》 1．4．7．4附703室《藍湖灣小區(qū)入住登記表》 1．4．7．5附703室《藍湖灣小區(qū)住宅驗收交接表》 1．4．7．6附703室《藍湖灣小區(qū)業(yè)主資料交收記錄》 1．4．7．7附703室《承諾書》

1．4．7．8附703室《藍湖灣小區(qū)住宅使用公約》

1．4．7．9附703室《藍湖灣小區(qū)前期物業(yè)管理服務協(xié)議》1．4．8業(yè)主裝修程序及管理規(guī)定 1．4．8．1裝修管理規(guī)定。1．4．8．2二次裝修管理實施細則 1．4．8．3二次裝修補充事項 1．4．8．4附703室《裝修申請表》 1．4．8．5附703室《裝修設計圖》 ． 1．4．8．6附703室《裝修公司營業(yè)執(zhí)照》 1．4．8．7附703室《裝修人員身份證復印件》 1．4．8．8附203室《裝修人員臨時出入證》 1．4．9藍湖灣小區(qū)公共管理制度 1．4．9．1機動車管理規(guī)定 1．4．9．2臨時施工用電管理規(guī)定 1．4．9．3電梯進出物料規(guī)定 1．4．9．4小區(qū)電梯使用管理規(guī)定 1．4．9．5房屋使用管理規(guī)定

1．4．9．6環(huán)境環(huán)保管理規(guī)定 ． 1．4．9．7車輛交通管理規(guī)定 ． 1．4．9．7．1附((年月車輛進出登記表》 1．4．9．7．2外來車輛管理工作標準 1．4．9．8小區(qū)出入管理規(guī)定

1．4．9．8．1附((年 月 人員進出登記表》 1．4．9．8．2附702室《物品搬運登記表》 1．4．9．9水電氣使用管理規(guī)定 1．4．9．10養(yǎng)犬管理規(guī)定

1．5業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，按章程規(guī)定履行職責，按計劃開展工作，有定期活動和日常工作記錄 1．5．1權屬清冊

1．5．2關于南陽臺封閉事宜的征求意見書 1．5．3關于南陽臺封閉意見征詢結果的報告

1．6業(yè)主委員會(建設單位)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，合同文本規(guī)范，雙方責權利明確 1．6．1物業(yè)管理委托合同

1．6．2物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議 1．6．3委托書 1．6．4藍湖灣服務標準

1．6．5江蘇福田物業(yè)管理有限公司簡介 1．6．6資質(zhì)證書 1．6．7企業(yè)法人營業(yè)

1．6．8企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(副本)1．6．9稅務登記證(副本)1．6．10組織機構代碼證(副本)1．6．1l市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會常務理事單位 1．6．12 1S09001：2000認證書 1.6．13物業(yè)管理有限公司組織架圖

1．6．14藍湖灣物業(yè)管理處組織架構圖

1．7物業(yè)管理企業(yè)制訂創(chuàng)優(yōu)計劃和實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會或80％以上業(yè)主的同意

1．7．1小區(qū)創(chuàng)市優(yōu)規(guī)劃表 1．7．2小區(qū)創(chuàng)市優(yōu)實施方案 1．7．3小區(qū)創(chuàng)市優(yōu)領導小組 1．7．4小區(qū)創(chuàng)市優(yōu)達標日程

1.7．5 2010年奮斗目標及工作計劃 ·、1．7．6小區(qū)創(chuàng)優(yōu)倡議書

1．7．7附2010年每月創(chuàng)優(yōu)工作會議紀要 1．7．8自評表

1．7．8．1 2010年7月自評 1．7．8．2 2010年8月自評 1．7．8．3 2010年9月自評 1．7．8．4 2010年10月自評

1．8小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實=措施和考核辦法 1．8．1物業(yè)管理服務工作程序 1．8．1．1．1檔案管理規(guī)定 1．8．1．1．2業(yè)主檔案管理規(guī)定 1．8．1．1．3電腦使用管理規(guī)定 1．8．1．1．4臨時施工用電的管理規(guī)定 1．8．1．1．5臨時出入證使用規(guī)定 1．8．1．1．6藍湖灣二次裝修管理實施細則 1．8．1．1．7管理處鑰匙管理規(guī)定 1．8．1．1．8小區(qū)24小時值班制度 1．8．1．1．9拾遺物品的管理規(guī)定 1．8．1．1．10變電所出入制度 1．8．1．1．11巡視檢查制度

1．8．1．1．12倒閘操作制度 1．8．1．1．13水泵房管理規(guī)定 1．8．1．1．14電梯機房管理規(guī)定 1．8．1．1．15電梯安全管理規(guī)定 1．8．1．2各類人員崗位責任 1．8．1．2．1管理處經(jīng)理職責 1．8．1．2．2 經(jīng)理助理職責 1．8．1．2．3管理處安護主管職責 1．8．1．2．4管理處客戶主管職責 1．8．1．2．5收費員工作職責 1．8．1．2．6出納工作職責 1．8．1．2．7管理處文員職責 1．8．1．2．8安護班長職責 1．8．1．2．9巡邏崗安護職責 1．8．1．2．10門崗安護職責 1．8．1．2．11監(jiān)控員職責 1．8．1．2．12車場管理員職責 1．8．1．2．13水電班長職責 1．8．1．2．14水電班水電工職責 1．8．1．2．15保潔班長職責 1．8．1．2．16大堂保潔員職責 1．8．1．2．17外圍保潔員職責 1．8．1．2．18樓層保潔員職責 1．8．1．2．19地下車庫保潔員職責 1．8．1．2．20機動保潔員職責 1．8．1．3 各項工作規(guī)程

1．8．1．3．1物業(yè)管理服務工作程序1．8．1．3．2客服工作規(guī)程

1．8．1．3．3業(yè)主報修處理工作規(guī)程 7

1．8．1．3．4業(yè)主投訴處理工作規(guī)程 1．8．1．3．5回訪工作規(guī)程 1．8．1．3．6出入證辦理操作程序 1．8．1．4 安護工作程序

1．8．1．4．1安護員交接班工作程序 1．8．1．4．2安護員機械管理規(guī)程 1．8．1．4．3消防工作程序

1．8．1．4．4消防廣播操作規(guī)程 1．8．1．4．5應急小分隊管理規(guī)程

1．8．1．4．6突發(fā)事件或異常情況處理程序 1．8．1．4．7火警火災應急處理流程圖 1．8．1．4．8安全護衛(wèi)各崗工作標準及程序 1．8．1．4．9停車場各崗工作標準 1．8．1．5水電班工作規(guī)程

1．8．1．5．1水電工工作程序及工作標準 1．8：1．5．2安全操作規(guī)程

1．8．1．5．3給排水設備(設施)的維修保養(yǎng)規(guī)程1．8．1．6保潔班工作規(guī)程

1．8．1．6．1管理處保潔員工作程序及工作標準1．8.1．6．3玻璃門、窗、幕墻的清潔工作程序1．8．1．6．4垃圾桶的清潔規(guī)程 1．8．1．6．5消殺工作安全操作規(guī)程 1．8．1．6．6盆栽綠化(租賃)養(yǎng)護規(guī)程 1．8．1．6．7綠地的清潔規(guī)定 1．8．1．6．8綠化(地)養(yǎng)護規(guī)程 1．8．2質(zhì)量保證制度

1．8．2．1績效監(jiān)視和測量控制程序 1．8．2．2不合格品控制程序 1．8．2．3糾正和預防措施控制程序

1．8．2．4物業(yè)服務監(jiān)督檢查程序 1．8．3收費管理制度

1．8．3.1物業(yè)服務收費標準審批流程 1．8．3．2管理處收費會計財務制度 1．8．3．3物業(yè)服務收費管理方法 1．8．3．4物業(yè)管理服務收費程序 1．8．4財務制度 1．8．4．1財務工作手冊 1．8．5崗位考核制度 1．8．5．1人事工作手冊

1．8．5．2 2010年管理處培訓計劃 1．8．5．3員工獎懲條例

1．8．5．4糾正和預防措施報告單

1．8．5．5關于對夜間違反勞動紀律處理的通報 1．8．6相關記錄

1．8．6．1 2010年管理處培訓計劃及培訓記錄 1．8．6．2客服部2010年培訓記錄 1．8．6．3保潔班2010年培訓記錄 1．8．6．4安護班2010年培訓記錄 1．8．6．5客服部2010年月績效考評表 1．8；6．6水電班2010年月績效考評表 1．8．6．7保潔部2010年月績效考評表 1．8．6．8安護部2010年月績效考評表

1．9物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶工作牌，服務主動、熱情，工作規(guī)范 1．9．1物業(yè)管理人員能力狀況、基本情況一覽表 1．9．2管理處員工花名冊

1．9．3管理人員經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗 1．9．3．1附管理處經(jīng)理曾強上崗證書復印件

1．9．3．2物業(yè)管理人員周海軍上崗證書復印件 1．9．3．3物業(yè)管理人員朱鵬上崗證書復印件 1．9．3．4物業(yè)管理人員朱金蘭上崗證書復印件 1．9．4專業(yè)技術人員經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗

1．9．4．1 郭建剛中華人民共和國特種作業(yè)操作證—電工證 1．9．4．2 李從峰中華人民共和國特種作業(yè)操作證—電工證 1．9．4．3 韓志華中華人民共和國特種作業(yè)操作證—電工證 1．9．4．4 郁文中華人民共和國特種作業(yè)操作證—中控室上崗證 1．9．5員工統(tǒng)一著裝，佩帶工作牌，服務主動、熱情，工作規(guī)范 1．9．5．1公司VI手冊服裝部分圖片 1．9．5．2公司VI手冊工作牌部分圖片 1．9．5．3員工言談規(guī)范及行為舉止要求 1．9．5．4員工著裝管理規(guī)定 1．9．5．5安護員儀容儀表管理規(guī)程

1．9．5．6物業(yè)從業(yè)人員著裝及標志符合規(guī)定的圖片資料

主要檔案資料，報修、養(yǎng)護記錄，財務結算，運用電腦操作 1．10物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率； 1．10．1．1監(jiān)控系統(tǒng) 1．10．1．1．1監(jiān)控系統(tǒng)簡介 1．10．1．1．2監(jiān)控系統(tǒng)設備清單 1．10．1．1．3住戶門禁、門禁卡圖片 1．10．1．1．4中控室圖片 1．10．1．2智能化停車管理系統(tǒng) 1．10．1．2．1停車場使用說明書 1．10．1．2．2自動道閘安裝使用說明書 1.10．1．3火災自動報警系統(tǒng) 1．10．1．3．1火災自動報警系統(tǒng)簡介

1．10．1．3．2 火災自動報警系統(tǒng)開工報告 1．10．1．3．3火災自動報警系統(tǒng)調(diào)試報告 1．10．1．3．4消火栓滅火系統(tǒng)自檢報告 1．10．1．3．5滅火器圖片 1．10．1．3．6消防栓圖片

1．10．1．3．7安護員器械管理規(guī)程 1．10．1．3．8通訊器材臺帳 1．10．1．3．9對講機領用登記表

1．10．1．3．10安護員操作設施設備的圖片

小區(qū)服務項目、收費標準公開，至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況

1．11．1物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定

1．11．1．1國家財政部關于印發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》的通知

1．11．1．2國家財政部關于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》有關問題的通知

1．11．1．3國家財政部《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定》 1．11．1．4蘇州市物業(yè)管理收費辦法 1．11．1．5物業(yè)服務收費管理辦法 1．11．1．6財務工作手冊

1．11．1．7管理處收費管理員工作程序

1．11．2小區(qū)服務項目、收費標準公開，至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況

1．11．2．1物業(yè)管理委托合同

1．11．2．2物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議 1．11．2．3前期物業(yè)管理收費標準的備案 1．11．2．4收費標準公示

1．11．2．5 2010年上半年財務收支表

1．11．2．6 2010年上半年財務收支公示圖片

1．12房屋及其共用設施設備檔案資料(含權屬清冊)齊全，分類成冊，管理完善查閱方便 1．12．1檔案管理規(guī)定 1．12．2管理處文員職責 1．12．3小區(qū)簡介 1．12．4總平面圖 1．12．5權屬清冊

1．12．5.1公共設施設備2010年保養(yǎng)計劃 1．12．5．2 2010年上半年電梯保養(yǎng)作業(yè)報告 1．12．5．3 2010年上半年給排水保養(yǎng)過程記錄表 1．12．5．4 2010年上半年變電所保養(yǎng)過程記錄 1．12．5．5 2010年上半年消防系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)報告 1．13建立住用戶檔案、清冊，查閱方便 1．13．1業(yè)主入伙檔案目錄

1．13．1．1附2#902室《交付通知單》 1．13．1．2附2#902室《入住通知書》 1．13．1．3附2#902室《入住登記表》 1．13．1．4附2#902室《住宅驗收交接表》 1．13．1．5附504室《業(yè)主資料交收記錄》 1．13．1．6附2#902室《承諾書》 1.13．1．7附3#703室《住宅使用公約》

1．13．1．8附1#1404室《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》1．13．2業(yè)主裝修檔案目錄

1．13．2．1 3#703室《裝修申請表》 1．13．2．2 3#703室《裝修設計圖》 1．13．2．3 3#703室《裝修公司營業(yè)執(zhí)照》 1．13．2．4 3#703室《保證書》

1．13．2．5 3#703室《裝修人員身份證復印件》

1.13．2．6 3#203室《裝修人員臨時出入證》 1．13．2．7 4#1403室《物品搬出登記表》

1．14有服務接待地點，建立24小時值班制度和服務電話，設服務電話，負責各類信息的收集和反饋并及時處理 1．14．1小區(qū)24小時值班制度 1．14．2物業(yè)管理服務工作程序 1．14．3業(yè)主報修處理工作規(guī)程 1．14．4業(yè)主投訴處理工作規(guī)程 1．14．4．1附業(yè)主投訴單 1．14．5回訪工作規(guī)程

1．14．5．1 2010年上半年報修回訪統(tǒng)計表 1．14．6中控室值班員工作規(guī)程

1．14．6．1突發(fā)事件或異常情況處理程序 1．14．6．2突發(fā)事件處理預案

1．14．6．3火警火災應急處理流程圖 1．14．7施工單位聯(lián)絡表 1．14．8住戶手冊(特別提示)1．15每年定期向用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達80％以上

1．15．1公司《質(zhì)量環(huán)境職業(yè)健康安全手冊》質(zhì)量目標 1．15．2 2010年上半年客戶回訪統(tǒng)計表 1．15．3 2010年上半年客戶回訪統(tǒng)計分析表 1．15．4糾正預防措施控制程序 1．15．4．1管理處報修項目登記表 1．15．4．2管理處周檢整改單

1．16建立并落實便民維修服務承諾制，零修急修及時率100％，返修率不高1％，并有回訪記錄 1．16．1服務標準

1．16．2便民維修服務承諾制

1．16．3業(yè)主報修處理工作規(guī)程

1．16．3.1 2010年1-9月每月報修及時率統(tǒng)計表 1．16．3．2 2010年1-9月每月返修率統(tǒng)計表 1．16．3．3 2010年上半年報修回訪統(tǒng)計表 1．16．3．4 2010年上半年每月維修滿意率回訪統(tǒng)計 1．16．4相關記錄

1．16．4．1報修回訪統(tǒng)計表 1．16．4．2管理處服務項目登記表 1．16．4．3管理處報修項目登記表

1.17對業(yè)主和使用人的投訴和建議及時答復處理，并作好記錄 1．17業(yè)主投訴規(guī)程

第二項 房屋管理與維修養(yǎng)護

2．1小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元(門)戶門標號標志明顯 2．1．1小區(qū)總平面圖 2．1．2小區(qū)總平面圖標識圖片 2．1．3主要路口引路路標圖圖片 2．1．4樓棟標識圖片 2．1．5樓層標識牌圖片 2．1．6物業(yè)管理處標識牌圖片 2．1．7各類標號標志圖片 2．1．8標識標牌一覽表

2．2違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象 2．2．1附小區(qū)外觀圖片

2．3房屋外觀完好、整潔，無脫落、無污跡 2．3．1建設部1 1號令《城市房屋修繕管理規(guī)定》 2．3．2房屋外觀圖片

2．4室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無 14 安全隱患或破損 2．4．1市容管規(guī)定

2．5封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致

2．5．1中華人民共和國建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 2．6空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕 2．6．1空調(diào)安裝圖片

2．7房屋裝飾裝修制度齊全、管理到位，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象

2．7．1建設部46號令<建筑裝飾裝修管理規(guī)定> 2．7．2二次裝修管理規(guī)程 2．7．3相關記錄

2．7．3．1 2010年房屋裝飾裝修管理記錄 2．7．3．2 2010年房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡視記錄

2．8每年定期檢查房屋結構和涉及使用安全的部位，及時維修養(yǎng)護，檢修記錄齊全，危險隱患部位設置安全防范警示標志 2．8．1城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部《建筑物完損等級評定標準》

第三項 共用設施設備管理

3．1共用配套設施及用房完好，無隨意改變用途 3．1．1 庭園兒童娛樂場、休閑椅圖片 3．1．2 附小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站圖片 3．1．3 2010年公共配套設施維保計劃

3．2共用設施設備運行、使用及維修按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)術人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范 3．2．1管理制度

3．2．1．1物業(yè)驗收接管及設備管理工作手冊 3．2．1．2給排水與暖通工作手冊 3．2．1．3強弱電管理手冊

3．2．1．4藍湖灣設備臺帳 3．2．2崗位職責 3．2．2．1水電班長職責 3．2．2．2水電班水電工職責

3．2．2．3 2010年共用設施設備年度維保計劃 3．2．3．4設備房圖片 3．2．3．5設備卡圖片 3．2．3．6水電班工作圖片

3．3室外共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻 3．3．1現(xiàn)場圖片

3．4排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象，無架空管線，無礙觀瞻 3．4．1現(xiàn)場圖片

3．5道路暢通，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行 3．5．1現(xiàn)場圖片

3．6供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標準；制定停水及事故處理方案 3．6．1給排水系統(tǒng)設備管理

3．6．2給排水設備(設施)運行管理規(guī)程 3．6．3給排水設備(設施)的維修保養(yǎng)規(guī)程

3．6．4 2010年公共設施設備維修計劃(給排水部分)3．6．5 2010年水泵房運行巡視記錄表 3．6．6二次供水管理

3．6．7突發(fā)事件或異常情況處理程序(給排水)3．7制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行，記錄完整；供電詳備運行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設備完好 3．7．1供配電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程 3．7．2 2010年供配電運行巡視記錄表 3．7．3附工作人員工作圖片

3．7．4配電房管理制度 3．7．4．1配電房出入制度 3．7．4．2巡視檢查制度 3．7．4．3安全操作規(guī)程 3．7．5臨時施工用電管理規(guī)定 3．7．5．1停電應急規(guī)程 3．7．6避雷系統(tǒng)程序文件 3．7．6．1避雷系統(tǒng)保養(yǎng)測試記錄 3．7．6．2避雷系統(tǒng)驗收合格證 3．7．6．3 防雷裝置設計核準書 3．7．7弱電系統(tǒng) 3．7．7．1弱電系統(tǒng)臺帳 3．7．8照明系統(tǒng) 3．7．8．1照明系統(tǒng)臺帳

3．8電梯按規(guī)定或約定時間正常運行，安全設施齊全，無安全事故；轎廂、道保持清潔；電梯機房通風、照明良好；制定故障應急處理方案

3．8．1國務院373號令《特種設備安全監(jiān)察條例》 3．8．2建計[1994]667號《關于加強電梯管理的暫行規(guī)定》 3．8．3建設部114號《關于提高電梯質(zhì)量的若干規(guī)定》 3．8．4質(zhì)檢局《蘇州市電梯安全監(jiān)察和質(zhì)量監(jiān)督》 3．8．5 電梯監(jiān)督檢驗規(guī)格 3．8．6電梯安全設施一覽表 3．8．7電梯年檢

3．8．7．1 2009年電梯定期檢驗報告 3．8．7．2 2008年限速器檢驗報告書 3．8．8電梯保養(yǎng)合同

3．8．8．1電梯保養(yǎng)公司營業(yè)執(zhí)照 3．8．8．2特種設備安裝改造維修許可證

3．8．8．3電梯保養(yǎng)人員上崗證 3．8．9．2010年電梯維保計劃

3．8．10 2010年電梯機房運行巡視記錄表 3．8．11相關記錄

3．8．11．1 2010年電梯保養(yǎng)作業(yè)報告 3．8．11．2 2010年轎箱、井道、機房清潔記錄 3．8．11．3電梯安全管理制度 3．8．12 電梯故障困人救援規(guī)程 3．8．13 電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程 3．8．14 電梯進出物料規(guī)定

第四章 保安、消防、車輛管理

4．1安全護衛(wèi)人員實行24小時值班及巡查制度；熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責；有值班巡查記錄，有來訪登記制度

4．1．1保安部工作手冊

4．1．1.1安全護衛(wèi)人員實行24小時值班及巡查制度 4．1．1．2安全、消防與停車場工作手冊 4．1．1．3 24小時值班制度 4．1．1．4藍湖管理處安護分布圖 4．1．1．5監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控器分布圖 4．1．1．6安護人員名冊、隊員能力狀況一覽表 4．1．1．7安護英姿圖片

4．1．1．8安護員工作牌樣本及臨時出入證樣本 4．1．2 崗位職責 4．1．2．1安護主管崗位職責 4．1．2．2安護班長職責 4．1．2．3巡邏崗崗位職責

4．1．2．4 門崗崗位職責 4．1．2．5中控室崗位職責 4．1．2．6秩序維護車輛崗位職責

4．1．3熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責

4．1．3．1員工言談規(guī)范及行為舉止要求 4．1．3．1．1培訓管理制度 4．1．3．1．2安護員培訓規(guī)定 4．1．4．2薪酬與績效考核管理 4．1．4．2．1安護培訓與考核記錄 4．1．4．2．2 2010年度安護培訓計劃 4．1．4．2．3 2010年上半年安護培訓記錄 4．1．4．2．4 2010年安護各班考評表 4．1．5有值班巡查記錄，有來訪登記制度 4．1．5．1外來人員來訪登記制度 4。1．5．2小區(qū)安護巡查制度

4．1．5．3治安消防服務質(zhì)量檢查規(guī)程 4．1．5．3．1消防監(jiān)控中心值班記錄 4．1．5．4相關記錄

4．1．5．4．1 2010年來訪人員登記表 4．1．5．4．2出門證(物品)4．1．5．4．3 2010年門崗交接班記錄表 4．1．5．4．4 2010年巡邏崗交接班記錄表 4．1．5．4．5 2010年中控室值班記錄表 4．1．5．4．6 2010年安護巡邏簽到表

4．2 危及人身安全處設有明顯標識和具體的防范措施4．2．1小區(qū)消防疏散示意圖 4．2．1．1小區(qū)各類警示牌圖片 4．2．2制定相應的防范措施

4．2．2．1 應急小分隊管理規(guī)程 4．2．2．2 突發(fā)事件或異常情況處理程序 4．2．2．3 火警火災應急處理規(guī)程 4．2．2．4 停車場意外事件處理程序 4．2．2．5．應急電話一覽表 4．2．3義務消防隊員名單 4．2．3．1消防演習記錄 4．2．3．2消防演習圖片 4．2．3．3義務消防人員架構圖 4．2．3．4區(qū)域防火責任人劃分表 4．2．3．5消防宣傳圖片

4．3消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通4．3．1消防系統(tǒng)簡介 4．3．2消防系統(tǒng)設備臺帳 4．3．3消防設備檢查規(guī)程 4．3．4消防設備維修保養(yǎng)規(guī)程 4．3．5中控室值班員工作規(guī)程 4．3．6中控室設備運行管理規(guī)程 4．3．7火警火災應急處理流程圖 4．3．8相關記錄

4．3．8．1消防應急器材檢查表 4．3．8．2系統(tǒng)每日運行登記表 4．3．8．3專職(義務)消防員培訓記錄 4．3．8．4消防安全教育培訓記錄 4．3．8．5消防安全會議記錄

4．3．8．6公共設施設備保養(yǎng)記錄(消防系統(tǒng))4．4機動車停車場管理制度完善，管理責任明確 4．4．1小區(qū)地下車庫平面圖

4．4．2小區(qū)道路、車場和交通狀況圖片

4．4．3停車場(庫)管理規(guī)程 4．4．4停車場管理公約

4．4．5停車場突發(fā)事件應變措施 4．4．6汽車道閘保養(yǎng)規(guī)定 4．5非機動車車輛管理制度完善 4．5．1非機動車場管理公約 4．5．2現(xiàn)場圖片

4．5．3非機動車輛停放管理記錄車場停放有序，進出有登按規(guī)定位停放，管理有序

第五項 環(huán)境衛(wèi)生管理

5．1環(huán)衛(wèi)設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站 5．1.1園林綠化工程竣工驗收表 5．1.2配套綠地測繪成果報告書 5．1．3小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理情況簡介 5．1．4環(huán)衛(wèi)設施設備清單 5．1．5環(huán)衛(wèi)設備分說明 5．1．6環(huán)保、綠化工作手冊 5．1.7公共區(qū)域衛(wèi)生保潔操作規(guī)程 5．1．8垃圾池的清潔工作程序 5．1．9垃圾桶的清潔規(guī)程 5．1．10現(xiàn)場圖片

5．2清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準保

5．2．1服務標準(保潔部分)5．2．2清潔人員名冊和責任范圍 5；2．3保潔員工作程序及工作標準

5．2．4管理處保潔員工作程序及工作標準 5．2．5家庭保潔服務程序與標準 5．2．6玻璃門、窗、幕墻的清潔工作程序 5．2．7保潔服務質(zhì)量考核辦法 5．2．8服務質(zhì)量考核細則 5．2．9清潔工培訓規(guī)程

5．2．9．1 2010年清潔班培訓計劃 5．2．9．2 2010年清潔班培訓記錄 5．2．10 2010年外圍保潔巡查簽到表

5．2．11 垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺 5．2．11．1垃圾清運管理制度 5．3月垃圾清運服務質(zhì)量記錄 5．3．1垃圾池消殺記錄表

5．4房屋共用部位、共用設施設備無蟻害 5．4．1蘇州市城市房屋白蟻防治管理規(guī)定 5．4．2消殺工作安全操作規(guī)程 5．4．3消殺管理制度 5．4．4關于消殺的通知

5．4．5 2010年消殺服務過程記錄

5．5小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 5．5．1管理處保潔員工作程序及工作標準 5．5．2 2010年外圍保潔巡查簽到表

5．6屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；梯扶欄、天臺門等玻璃窗等保持潔凈

5．7商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫象

5．8無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜

5．8．1蘇州市政府《市容和環(huán)境衛(wèi)生管理處罰辦法》 5．8．2蘇州市犬類管理辦法

5．8．3小區(qū)養(yǎng)犬管理規(guī)定 5．8．4關于寵物的友情提醒

5．9小區(qū)排油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準，外墻無污染 5.9．1江蘇省政府《江蘇省環(huán)境噪音污染防治條例》

第六項 綠化管理

6．1綠地無改變使用用途，無破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 6．1．1小區(qū)綠化竣工平面圖 6．1．2小區(qū)綠化圖片 6．1．3小區(qū)園林小品圖片

6．2綠化有專人養(yǎng)護管理，花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，及時滅治蟲害無枯死花草、樹木 6．2．1 6．2．2綠化盆栽(租賃)養(yǎng)護規(guī)程 6．2．3植物花卉驗收核算程序 6．2．4綠化工日常工作程序

6．2．5綠化工程驗收接管標準作業(yè)規(guī)程 6．2．6 2010年綠化養(yǎng)護計劃 6．2．7綠化服務中心管理規(guī)定 6．2．8 綠化部各崗位職責 6．2．9綠化服務中心作業(yè)規(guī)程 6．2．10綠化服務中心員工獎罰制度 6．2．11綠化服務中心綠化工工作標準 6．2．12綠化工作日檢、月檢 6．2．13綠化工作檢查考核評分表 6．2．14綠化日常養(yǎng)護方法和要求標準 6．2．15綠化養(yǎng)護操作規(guī)程

6．2．16剪草工、修剪工、植保員作業(yè)指導書

6．2．17各部門檢查考核表 6．2．18綠化養(yǎng)護管理方案 6．2．19綠化死樹統(tǒng)計 6．2．20滅鼠藥投放地點 6．2．21綠化圖片 6．2．22各項記錄

6．2．22．1綠化(地)養(yǎng)護月檢查表 6．3綠地無紙屑、煙頭、石子等雜物 6．3．1現(xiàn)場圖片

第七項精神文明建設

7．1小區(qū)居住文明，鄰里團結互助，使用糾紛能通過協(xié)調(diào)解決 7．1．1社區(qū)文化活動管理程序 7．1．2宣傳欄

7．1．2．1宣傳欄2006年第一期 7．1．2．2宣傳欄圖片 7．1．3各類友情提醒

7．1．4[2010]0號(關于寵物的友情提醒)7．1．5[2010]0號(關于五一節(jié)友情提醒)7．1．6[2010]0號(關于高空拋物的友情提醒)7．1．7友情提公示圖片

7．1．8物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部文化建設圖片資料

7．2物業(yè)管理企業(yè)與街道、居委會關系協(xié)調(diào)，積極配合、支持并參與社區(qū)建設 7．2．1警民協(xié)作

7．2．1．1蘇州市公安局出入境管理處《受理外國人、僑港澳臺人員臨時住宿登記須知》

7．2．1．2外國人出境入境管理法 7．2．1．3《房屋出租治安責任書》 7．2．1．4租賃房屋治安管理規(guī)定 7．2．1．5市公安局《房屋出租戶須知》

7．2．2與街道、居委會關系協(xié)調(diào)，積極配合、支持并參與社區(qū)建設

第八項 管理效益

8．1物業(yè)管理服務費收繳率90％以上 8．1．1物業(yè)服務收費管理實施辦法 8．1．2企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

8．1．3企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(副本)8．1．4稅務登記證(副本)8．1．5物業(yè)管理委托合同

8．1．6物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議

8．1．7市、區(qū)物價局關于藍湖灣前期物業(yè)管理試行收費標準的備案 8．1．8收費通知單樣表

8．1．9 2010年1-6月小區(qū)物業(yè)管理收費統(tǒng)計表 8．1．10征詢函

8．2根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)管理服務合同以外的特約服務和代辦服務，服務項目與收費標準公開

8．2．1蘇州市物價局關于藍湖灣前期物業(yè)管理試行收費標準的備案 8．2．2各項特約服務收費價目表 8．2．3收費標準公示圖片

8．2．4 2006年1月—6月財務收支公示圖片 8．3本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況 8．3．1小區(qū)財務收支表

8．3．1.1 附2010年上半年財務收支表 8．3．1.2 業(yè)主入住情況一覽表

8．3．1.3 2010年上半年保修回訪統(tǒng)計 8．3．1.4上半年每月維修滿意回訪統(tǒng)計表 8．3．1.5 小區(qū)人員費用明細 8．3．2小區(qū)公共水電分攤收支表

8．3．2．1附2010年上半年公共水電分攤收支表

第二篇：藍湖灣創(chuàng)優(yōu)報告

關于張家港藍湖灣

創(chuàng)建蘇州市2010物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的匯報

尊敬的各位領導和考評組的專家們：

熱烈歡迎你們蒞臨藍湖灣小區(qū)評審指導，在此，我謹代表江蘇福田物業(yè)管理有限公司將藍湖灣創(chuàng)建蘇州市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)工作情況向各位領導和專家做如下匯報。

一、藍湖灣小區(qū)及江蘇福田物業(yè)管理有限公司概況

為了把藍湖灣小區(qū)推上“蘇州市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”先進行列，給廣大業(yè)主提供一個“整潔、文明、安全、舒適”的居住環(huán)境，我公司應廣大業(yè)主要求，從2010年1月份以來，公司把藍湖灣小區(qū)“創(chuàng)建示范”工作當一件大事來抓，首先在公司內(nèi)部成立了專門的工作領導小組，明確創(chuàng)建工作目的，分工合作，大力宣傳，著手抓基礎、抓落實、抓效果等方面重要工作，根據(jù)《蘇州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》反復整改和預評預驗。至今，本公司認為，藍湖灣小區(qū)已符合“蘇州市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”參評條件。

藍湖灣位于張家港市港城大道與暨陽湖大道交界處，用地面積36658平方米，總建筑面積69245平方米，綠化率達 42 ﹪。小區(qū)共有5幢具有現(xiàn)代風格的高層住宅以及2000多平方米的會所配備；總戶數(shù) 350 戶。親水而建是藍湖灣的最大亮點。暨陽湖是張家港目前最大的“生態(tài)湖”，那里聚集著一批高檔樓盤群，規(guī)劃當中的商貿(mào)街區(qū)位于藍湖灣的西段，總建筑面積達 10 萬平方米，將為藍湖灣提供十分方

便的生活配套設施。藍湖灣采取簡歐風格的設計，130－270平米的房型面積，充分滿足了中高層家庭的多種需求，尤其是獨創(chuàng)的“360度陽光房”，通過環(huán)繞整個戶型的大陽臺、大飄窗，基本保證了每個房間采光均好。藍湖灣還獨創(chuàng)了十三重智能化安保系統(tǒng)，憑借一張智能卡，業(yè)主可自由出入屬于自己的車庫、電梯、住宅等，保證了業(yè)主生活的安全性、私密性。該小區(qū)于2009年 10月開始交付使用，小區(qū)實行了專業(yè)化的物業(yè)管理。小區(qū)主要機電設施有三菱電梯20部；消防報警及自動噴淋系統(tǒng)；城市供水及二次無負壓供水系統(tǒng)；高低壓配電系統(tǒng)及中央智能化集成管理系統(tǒng)。整個小區(qū)于2009年10月開始交付使用后，小區(qū)全面實行專業(yè)化物業(yè)管理。

江蘇福田物業(yè)是江蘇省內(nèi)較早專業(yè)從事物業(yè)管理的服務企業(yè)之一，成立于2000年6月，具有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)。公司自成立以來，一直致力于以人性化和精細化的服務，持續(xù)滿足客戶不斷增長的期望，不斷地完善和發(fā)展新的經(jīng)營理念和體制，現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位、蘇州市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位、昆山市物業(yè)服務管理協(xié)會副會長單位、張家港市房地產(chǎn)專業(yè)委員會理事單位。藍湖灣物業(yè)物業(yè)服務中心下設客戶服務中心、工程維修服務組、秩序維護部、環(huán)境管理部4個部門，現(xiàn)有員工共 33 人，其中項目管理人員 7 人，維修人員2人，秩序維護隊員 12 人，環(huán)境人員 12 人，大專以上學歷的管理人員占100﹪。對藍湖灣小區(qū)小實行全方位的管理與服務。江蘇福田物業(yè)管理有限公司組織機構完善，技術力量過硬，在操作上，以標準化、規(guī)范化、專業(yè)化、經(jīng)營型的方式進行運作。

二、管理服務不斷完善和提高，全力打造藍湖灣小區(qū)服務品牌

在日常工作中，本公司一向堅持“福田物業(yè)、情真意切”的服務理念，把業(yè)主滿意當作為我們的工作目標，力求完美是我們的服務心愿，在工作上，主要從以下幾方面入手：

1、制定規(guī)范制度，實行嚴格管理

根據(jù)國家頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及相關的物業(yè)管理政策法規(guī)，并結合本小區(qū)的實際情況，制定了一系列小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和作業(yè)規(guī)程，具體措施如下：

（1）分工合理、職責明確。

在人力配置上，因崗設人，對各部門和崗位設置合適職位，將各個崗位的工作細化、量化，明確各種考核標準，發(fā)揮主管人員職能作用，員工每個月由上級主管考核打分并進行自我總結，獎罰分明，優(yōu)勝劣汰，從而促進和提高了員工的實操技能和服務質(zhì)量。（2）推行親情服務、設置區(qū)域管家

藍湖灣小區(qū)，根據(jù)業(yè)主不同的性質(zhì)需求，建立了管家式服務，向業(yè)戶提供24小時管家服務，于每幢住宅入口大堂制作區(qū)域管家服務展示欄，負責小區(qū)內(nèi)的公共事務，如服務受理、客戶接待、發(fā)出公共通知等，業(yè)主或住戶只需向他們的區(qū)域管家提出服務要求，即可及時解決問題，管家的主要任務就是為業(yè)主帶來貼身的需求滿足，充分整合資源，對業(yè)主所提供的服務面更寬，在服務層次上也更深入一些，從而體現(xiàn)出管家的耐心、誠心、貼心，三心服務。

（3）高度重視消防、治安保衛(wèi)工作，確保小區(qū)平安。

小區(qū)雖然配備有完善的消防安全設施，但不等于有了良好的工作狀態(tài)，因此，公司制定了《小區(qū)消防管理規(guī)定》、《消防設施管理規(guī)定》、《消防檢查記錄表》、《消防隱患預防流程圖》、《巡邏崗操作規(guī)程》、《緊急事故處理流程圖》等制度，對小區(qū)內(nèi)各業(yè)戶及員工大力宣傳消防知識，增強業(yè)主/住戶的消防安全意識；組織人員認真學習各種消器材的使用方法，每年舉行一次實地消防大演習；強化裝修管理，設立安全檢查制度；使小區(qū)的消防工作均處于嚴格受控狀態(tài)，確保把消防事故率每年控制在1‰以下。藍湖灣小區(qū)從接管以來，從未發(fā)生過一宗重大的火災事故及治安刑事案件。（4）加強設備設施管理，一切為業(yè)主方便著想。

為提高物業(yè)管理檔次，公司建立完善的物業(yè)局域網(wǎng)絡，實現(xiàn)資源共享，提高工作效率；在小區(qū)安全防范上，采用紅外線對射探頭、可視對講系統(tǒng)等先進設備。此外，小區(qū)內(nèi)實施業(yè)主智能ID卡管理、車輛智能化等多項智能設施，既減輕了物業(yè)管理的工作量，也給業(yè)主的生活帶來極大便利。為了方便業(yè)主的生活起居，我們小區(qū)實行24小時值班制度，確保業(yè)主投訴處理及時率達99﹪，滿意率達95﹪以上；物業(yè)管理費收繳率達98﹪，財務工作能達到良性循環(huán)、收支平衡、略有盈利的經(jīng)營效果。

（5）抓好清潔綠化工作，為客戶提供一個整潔、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。為營造一個整潔生活環(huán)境，我司采用明確的崗位責任制，訂立了《清潔組長崗位職責》、《清潔工崗位職責》、《綠化組長崗位職責》、《綠化工崗位職責》，責任到人，分清潔綠化責任人；并制定《清潔工作檢驗標準與辦法》、《綠化工作檢驗標準與辦法》、《滅除“四害”工作檢驗標準和辦法》等多項保潔綠化工作標準，將清潔綠化工作全面納入標準化、程序化管理的軌道。在小區(qū)內(nèi)合理放置垃圾桶及果皮箱；對區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域及辦公場所定崗定員保潔，并定期做好“四害”殺滅工作，小區(qū)環(huán)境清潔達標率達98﹪以上，綠化養(yǎng)護工作由專業(yè)人員負責養(yǎng)護，對小區(qū)內(nèi)的花草樹木實行定期澆水、修剪、施肥、松土、噴藥等具

體工作，綠化植物成活率達98﹪以上。

2、開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造高尚的社區(qū)文化

為了活躍社區(qū)文化，增強與業(yè)主良好溝通，提高良好社區(qū)文化氛圍，公司一直把社區(qū)文化建設當成一件大事來抓，對各種活動由專人負責策劃和執(zhí)行。

（1）充分利用開發(fā)商投資建設的各種社區(qū)文化設施藍湖灣小區(qū)在文化娛樂設施上做了大量投資，小區(qū)內(nèi)設有網(wǎng)球場、健身場地、兒童游樂場、親水休閑平臺等，各種各樣的休閑娛樂設施為豐富小區(qū)業(yè)主業(yè)余生活提供了便利的條件。

（2）計劃舉辦豐富多彩的大型活動，鼓勵業(yè)主積極參與隨著小區(qū)業(yè)主的不斷入住，我們將針對本小區(qū)業(yè)主不同年齡階層的不同興趣和需求，有目的、有計劃地精心策劃舉辦各項活動。如針對少年兒童各種各樣的興趣舉辦培訓班、“書畫展覽比賽”；針對中青年的“秋天童話，浪漫之夜中秋晚會”等；還有“福利院義工”、“江蘇福田乒乓爭霸

賽”、“和諧家庭選舉”等精彩活動，應有盡有，各種活動的舉辦，既讓更多父母與孩子一起感受到溫馨互助，也讓更多的業(yè)主互相認識成為朋友，同時增強物業(yè)與業(yè)主的溝通與聯(lián)系。

（3）設置固定的宣傳欄開展公益宣傳，利用問卷調(diào)查形式進行與業(yè)主溝通。除了營造溫馨的社區(qū)文化氛圍外，公司在開展了多種形式的宣傳調(diào)查活動，利用宣傳欄溝通平臺，定期更換和宣傳了社區(qū)精神文明?？?，排斥低級趣味的生活方式和極端個人利己主義，提倡共建高尚的文明小區(qū)，并配合當?shù)卣_展各種宣傳工作。同時，公司不定期對管理服務工作進行各種問卷調(diào)查活動，鼓勵業(yè)主自覺發(fā)揚主人翁精神，及時表達自己的意見，共同促進管理工作。公司對每次調(diào)查的結果進行認真總結分析，改進缺點，發(fā)揚優(yōu)點。在最近一次業(yè)主調(diào)查，經(jīng)統(tǒng)計顯示超過半數(shù)以上業(yè)主對公司的創(chuàng)建蘇州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)工作表示全力支持。

（4）做好日常工作的同時，開展多種便民有償服務。有償服務中包括：室內(nèi)裝飾、房屋代租、水電維修、家政服務等，對各種有償服務制定了明確的收費標準和服務制度，做到了服務熱情、價格公開、合理收費、經(jīng)營合法，力求達到“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的效果，也充分體現(xiàn)了公司對業(yè)主生活起居無微不至的關懷。

（5）加強宣傳：與街道辦、派出所等政府部門相互協(xié)作，進行時事宣傳，協(xié)助做好治安綜合治理、計劃生育、人口登記、稅收宣傳等工作，通過廣泛的宣傳，使有關的規(guī)定深入人心，共同遵守。

三、同心協(xié)力，爭創(chuàng)蘇州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

江蘇福田物業(yè)管理有限公司從成立以來，一直秉承“福田物業(yè)、情真意切”服務理念，今年以來，江蘇福田物業(yè)管理有限公司全力投入創(chuàng)建示小區(qū)工作，并申報參加了蘇州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)創(chuàng)建考評活動，旨在使藍湖灣小區(qū)的管理與服務工作更上一個新臺階。

創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)是切實提高管理服務水平的有效手段，是推動物業(yè)管理工作規(guī)范化的有效形式。通過創(chuàng)優(yōu)活動，既鍛煉了管理隊伍，又促進了物業(yè)管理軟、硬件設施的進一步完善，最終提高了公司的整體物業(yè)管理水平，使實際日常管理工作獲益匪淺，促使各項日常管理工作質(zhì)量有了較大的提高。規(guī)范意識、標準意識、質(zhì)量意識深入人心，為在今后的管理與服務工作推行ISO 9002：2000國際質(zhì)量標準體系打下了良好的基礎，從而開創(chuàng)了藍湖灣小區(qū)物業(yè)管理工作的新局面。

以上是藍湖灣小區(qū)“創(chuàng)建本蘇州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的基本情況，請各位領導、專家親臨考評驗收，感謝提出寶貴講評和意見。我們將虛心接受檢查指導，認真總結，并以此為契機，不斷提高福田物業(yè)的管理和服務水平。

再次對各位領導、各位專家、的到來表示由衷的感謝，謝謝大家！

江蘇福田物業(yè)管理有限公司

匯報人: 曾 強

2010年11月3日

第三篇：物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.基礎管理

1.1 按規(guī)劃要求建設（盒號1.1）

1.1.1 土地使用證……………………………………………… 1……………….7 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6 1.1.7 1.1.8 1.1.9 1.1.10 1.1.11 1.1.12 1.1.13 1.1.14 1.1.15 1.1.16 建設用地規(guī)劃許可證………………………………………1……………….7 建設工程規(guī)劃許可證及建筑許可證……………………..1……………….5 工程報建審批表……………………………………………1……………….6 工程招標、定標書…………………………………………1……………….4 主管政府機關決議、決定、批示文件…………………..1……………….6 征用土地批文、土地出讓合同書及紅線圖 …………….2……………….19 設計方案審查報告及設計審查批準文件…………………2……………….4 工程質(zhì)量監(jiān)督授權書及質(zhì)量監(jiān)督記錄……………..……1……………….4 工程地質(zhì)報告………………………………………………1……………….19 建筑工程施工許可證……………………………………….……………….1 施工企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書……………………………1……………….6 施工合同…………………………………………………..1……………….69 開工報告…………………………………………………….……………….2 質(zhì)量評估報告 ……………….…………………………..1……………….6 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書及房屋銷售許可證…………………..1……………….4

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1.2 已辦理接管驗收手續(xù)（盒號1.2）

1.2.1 物業(yè)公司接管驗收問題記錄及協(xié)調(diào)處理的<聯(lián)絡函>…..1……………….22 1.2.2 工程竣工驗收意見表及驗收合格證書……………………1……………….35 1.2.3 電梯驗收檢驗報告…………………………..……………1……………….20 1.2.4 物業(yè)驗收交接記錄表………………………………………1……………….12 1.2.5 設備驗收交接記錄表………………………………………1……………….20 1.2.6 竣工資料、圖紙驗收交接記錄表…………………………..………………1 1.2.7 小區(qū)總平面圖(原件)………….………………………………………..….1 1.2.8 開發(fā)商移交的圖紙、資料清單（見附件清單目錄，同1.15.3和1.15.4）

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.3 專業(yè)化管理資料（盒號1.3）

1.3.1 山東多邦物業(yè)管理公司簡介……………………………………………..1 1.3.2 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照……………………………………………………………..1 1.3.3 組織機構代碼證書……………………………………………………………..1 1.3.4 物業(yè)管理資質(zhì)證書 ………………………………………………………..….1 1.3.5 山東多邦物業(yè)管理公司章程………………………….1…………..…..13 1.3.6 山東多邦高新花園小區(qū)物業(yè)管理方案……………….1.…?！?。……8 1.3.7 多邦多邦物業(yè)高新花園項目部簡介……………………………………………..1 1.3.8 多邦多邦物業(yè)高新花園項目部組織機構圖……………………………….1 1.3.9 多邦多邦物業(yè)高新花園項目部辦公用房無償使用合同……………………………1 1.3.10 多邦多邦物業(yè)高新花園項目部員工素質(zhì)統(tǒng)計表………………………….……1 1.3.11 公司職務聘任決定………………………………………….1………………..8 1.3.12 物業(yè)管理委托合同………………………………………...1………………..14 1.3.13 公司組織機構圖…………………………………………………………………1 1.3.14 多邦物業(yè)管理有限公司管理制度匯編………….1………………..36

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.4 前期物業(yè)管理合同（盒號1.4）

1.4.1 物業(yè)管理委托合同………………………………………….1…………………14

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.5 前期物業(yè)管理服務協(xié)議（盒號1.5）

1.5.1 高新花園小區(qū)前期物業(yè)管理服務協(xié)議………………….1………………..9

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.6 維修資金的建立、管理、使用及續(xù)籌（盒號1.6）

1.6.1濰坊市共用部位設施設備維修資金管理辦法…………...1………………….3 1.6.2濰坊市房屋共用部位共用設施設備維修資金管理辦法….1………………….4 1.6.3 山東高新花園業(yè)主交納房屋公共維修資金明細臺帳...1………………….25 1.6.4 山東高新花園業(yè)主交納房屋公共維修資金收據(jù)存根復印件（抽樣）…….4 1.6.5 山東高新花園房屋公共維修資金使用管理辦法…………………………….2 1.6.6 公共維修資金使用明細臺帳…………………………………………………….2

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.7 房屋使用手冊及各項公眾制度（盒號1.7）

1.7.1 用戶手冊………………………………………………....1………………..23 1.7.2 業(yè)主公約（抽樣）……………………………………....1………………..16 1.7.3 商品住宅質(zhì)量保證書………………………………………1…………….….2 1.7.4 商品住宅使用說明書………………………………………1………………..2 1.7.5 入伙通知書及收樓須知 …………………………….…..1………………..2 1.7.6 裝修須知………………………………………………………..…………….1 1.7.7 消防責任書(抽樣)…………………………………………………………..1 1.7.8 住戶精神文明建設公約……………………………………………………….1 1.7.9 社區(qū)文化活動管理程序……………………………………………………….2

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.8 業(yè)主管理委員會資料（盒號1.8）

1.8.1 業(yè)主委員會籌備小組預備會議紀要………………………………………….1 1.8.2 業(yè)主委員會籌備小組名單………………………………….………………..2 1.8.3 業(yè)主委員會籌備小組成員簡介……………………………………………….1 1.8.4 業(yè)主委員會籌備小組選舉召集人選票……….……………1………….…..33 1.8.5產(chǎn)權分布表………………………………………………….1……………….7 1.8.6

委托書………………………………………………………………………..1

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.9 正常物業(yè)管理合同（業(yè)主委員會成立后）（盒號1.9）

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.10 爭創(chuàng)規(guī)劃和實施方案（盒號1.10.1）

1.10.1 高新花園小區(qū)爭創(chuàng)山東省物業(yè)管理示范小區(qū)規(guī)劃…… 1…………..…….3 1.10.2 高新花園小區(qū)爭創(chuàng)山東省物業(yè)管理示范小區(qū)實施方案.1…… …………..11 1.10.3 對爭創(chuàng)規(guī)劃和實施方案的意見簽名業(yè)主產(chǎn)權分布表…...1……………….…27

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.11 各項管理制度、標準及考核辦法 1.11.1 管理運作（盒號1.11.1）

1.11.1.1 多邦物業(yè)高新花園項目部服務工作流程圖……………………………….….1 1.11.1.2 高新花園項目部職務說明書、崗位職責及任職資格……………….1…………..……12

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1.11.2 質(zhì)量保證制度（另外歸檔存放）

1.11.2.1 質(zhì)量手冊（ISO9001質(zhì)量保證體系）…………………...1………………..56 1.11.2.2 程序文件（ISO9001質(zhì)量保證體系）……………….……1…………………360 1.11.2.3 1.11.2.4 作業(yè)指導書（ISO9001質(zhì)量保證體系）…………….…..1…………………136 質(zhì)量記錄（ISO9001質(zhì)量保證體系）…………………..1…………..…..146

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1.11.3 各項（綜合）管理制度（盒號1.11.3）

1.11.3.1 保安管理制度

1.11.3.1.1 秩序維護管理程序………………………………….…….1…………………4 1.11.3.2.2 秩序工作手冊(管理制度及工作評定標準)………….….1………………..6 1.11.3.3.3 秩序員巡查細則………………………………………….………………………1 1.11.3.2 車場管理制度

1.11.3.2.1 車輛交通管理程序……………… ……………………….1………………..2 1.11.3.2.2 車場管理工作手冊(管理制度工作評定標準)……….….1…………………3 1.11.3.2.3 高新花園停車場管理規(guī)定………………………………………………...1 1.11.3.2.4 高新花園非機動車輛停放管理規(guī)定……………………………………...1 1.11.3.3 衛(wèi)生管理制度

1.11.3.3.1 清潔衛(wèi)生管理程序…………………………………….….1………………..2 1.11.3.3.2 清潔衛(wèi)生工作手冊(管理制度及工作評定標準)…….….1…………….….4

1.11.3.4 綠化管理制度

1.11.3.4.1 綠化管理程序……………………………………………..1………………..2 1.11.3.4.2 綠化養(yǎng)護工作手冊(管理制度及工作評定標準)……....1………………..7 1.11.3.5 機電運行維修保養(yǎng)管理制度

1.11.3.5.1 設施設備使用與維護管理程序………………………..…1………………..4 1.11.3.5.2 計量器具管理程序…………………………………..…..1…………………2 1.11.3.5.3 設備設施維修保養(yǎng)手冊（工作標準）…………………..1…………….….14 1.11.3.5.4 高新花園公共設施管理規(guī)定……………………………….……………..1 1.11.3.5.5 供電管理程序……………………………………………..1…………………2 1.11.3.5.6 給排水管理程序…………………………………..………1…………………2 1.11.3.5.7 水泵房管理規(guī)定……………………………………………………………...1 1.11.3.5.8 水泵安全操作指導…………………………………….……………………..1 1.11.3.5.9 電梯管理程序…………………….……………………….1………………..1

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1.11.3.5.10 電梯機房管理規(guī)定…………………………………………………………….1 1.11.3.5.11電梯運行管理作業(yè)指導書…………………………………………….……..1 1.11.3.5.12 高新花園電梯使用管理規(guī)定……………………………………………….1 1.11.3.5.13 變配電室管理規(guī)定…………….……………………………………………..1 1.11.3.5.14 變配電室設備操作指導……………………………………………………...1 1.11.3.5.15 公共照明控制規(guī)定……………………………………………………….…..2 1.11.3.5.16 設備完好率評定標準………………………………………….……….…….2 1.11.3.5.17 弱電系統(tǒng)管理程序……………………………………………………….…..1 1.11.3.5.18 中控室管理規(guī)定………………..……………………………………….…..2 1.11.3.5.19 可視對講系統(tǒng)操作指導書……………………………………………….……3 1.11.3.5.20 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作指導書………………………….……………….….3 1.11.3.5.21 機械維修安全操作規(guī)程………………………………………………….……1 1.11.3.5.22 電氣焊安全操作規(guī)程……………………………………………..…….…..1 1.11.3.5.23 停電應急處理方案…………………………………………………………...2 1.11.3.5.24 停水應急處理方案…………………………………………………………….2 1.11.3.5.25 電梯故障應急處理方案……………………………………………………….3

1.11.3.6 消防管理制度

1.11.3.6.1 消防管理程序………………………………………….….1………………..6 1.11.3.6.2 動火作業(yè)安全操作規(guī)程………………….…………………..……………..1 1.11.3.6.3 防火責任合同書……………………………….…………..…………………1 1.11.3.6.4 消防控制系統(tǒng)操作指導書…………………………………….………………….1 1.11.3.6.5 天然氣監(jiān)控系統(tǒng)操作指導書………………………………….………………….1 1.11.3.6.6 消防水停送操作規(guī)程…………………………………….…………………..1 1.11.3.6.7 消防廣播系統(tǒng)操作指導書…………………………………….……………..1 1.11.6.6.8 動火審批制度…………………………………………….…………………..1 1.11.3.6.9 多邦物業(yè)管理有限公司安全機構設置……………………………….…..6 1.11.6.6.10 各級防火責任人任命書………………………….……………………………1

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1.11.3.7 房屋和裝修管理制度

1.11.3.7.1 建筑物使用與維護管理程序…………………………….1………………….3 1.11.3.7.2 房屋完好率評定標準…………………………………….1………………….5 1.11.3.7.3 物業(yè)裝修管理程序……………………………………….1………………….3 1.11.3.7.4 物業(yè)裝修管理作業(yè)指導書…………………………………………………….3 1.11.3.7.5 裝修須知………………………………………………………………………..1 1.11.3.8 用戶管理制度

1.11.3.8.1 物業(yè)入（退）住管理程序…………………………………1………………...3 1.11.3.8.2 用戶溝通程序……………………………………………..1……………….…3 1.11.3.8.3 用戶手冊…………………………………………………..1…………….…..24 1.11.3.8.4 用戶須知…………………………………………………..1………….……..3 1.11.3.8.5 用戶投訴處理程序………………………………………..1…………….…..2 1.11.3.8.6 用戶意見調(diào)查與分析程序 ……………………………….1……………….…4 1.11.3.8.7 服務承諾…………………………………………………………….………….1

1.11.3.9 收費、財務管理制度

1.11.3.9.1 物業(yè)管理費用收取程序……………………………….….1………………...2 1.11.3.9.2 山東多邦物業(yè)管理有限公司財務制度……………..…1……….…….….20

1.11.3.10 綜合管理制度

1.11.3.10.1 物業(yè)項目驗收接管程序…………………………….…….1………………….2 1.11.3.10.2 信件收發(fā)管理程序 ……………………………….……..1………………….2 1.11.3.10.3 公共物業(yè)標識管理程序…………………………….…….1………………….2 1.11.3.10.4 物品采購與管理控制程序………………………….…….1………………….4 1.11.3.10.5 員工培訓管理程序………………………………….…….1………………….3 1.11.3.10.6 緊急事件應急處理程序……………………….……..….1………………….3 1.11.3.10.7糾正與預防措施程序…………………….………………..1………………….3 1.11.3.10.8管理評審程序……………………………………..….…..1………………….2 1.11.3.10.9物業(yè)管理質(zhì)量大檢查程序…………………………..…….1………………….6

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1.11.4 崗位考核制度及標準（盒號1.11.4）

1.11.4.1 多邦多邦物業(yè)高新花園項目部考核制度及標準………………….1…………….20 1.11.14.2 多邦多邦物業(yè)高新花園項目部考評規(guī)定 1 1.11.14.3 工程師工作考評標準 1 1.11.14.4 財務工作考評標準 1 1.11.14.5 資料員工作考評標準 1 1.11.14.6 1 1.11.14.7 管理服務班工作考評標準 1 1.11.14.8 機電運行班工作考評標準 11.11.14.9 中控室工作考評標準 1 1.11.14.10 車場班工作考評標準 1 1.11.14.11 護管員工作考評標準 2

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.12 員工素質(zhì)與專業(yè)培訓管理（盒號1.12）

1.12.1 多邦物業(yè)高新花園項目部員工素質(zhì)統(tǒng)計表……………………………………………………1 1.12.2 物業(yè)管理上崗證書(復印件)…………………………………………………….3 1.12.3 電梯工上崗證（復印件）………………………………………………………..1 1.12.4 保安員上崗證（復印件）…………………………………………..…………..2 1.12.5 技術人員資格證書、上崗證（復印件）………………………………………..2 1.12.6 員工培訓管理程序………………………………………..1…………………...3 1.12.7 2013公司培訓計劃………………………………………………..………..2 1.12.8 多邦物業(yè)高新花園項目部員工培訓計劃…………………………………………2 1.12.9 高新花園項目部員工培訓記錄表（抽樣）……………………………………………….20 1.12.10 高新花園項目部員工培訓檔案………………………………………………….………….6 1.12.11 高新花園項目部員工考試試卷（原件10份）………………………………….………..15

第17頁，共45頁

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.13 現(xiàn)代化管理（盒號1.13）

1.13.1 物業(yè)服務費、水電費收繳通知單（電腦打?。?..…..……..……….…..2 1.13.2 車輛停放固定卡登記表（電腦打?。?.…………………2 1.13.3 1.13.4 1.13.5 1.13.6 1.13.7 1.13.8 1.13.9 1.13.10

高新花園電視監(jiān)控系統(tǒng)合同書……………………1……………….……4 高新花園樓宇對講系統(tǒng)合同書………………….…….1…………….……..8 高新花園樓宇對講系統(tǒng)補充合同書……………………1………………….…5 高新花園智能停車場管理系統(tǒng)合同書…….………….1…………………...7 高新花園樓宇對講系統(tǒng)設計方案…………….……...1…………….……..26 對講機使用管理規(guī)定 ………………………………………….………………..1 設備清單（電腦打?。?…..……………….1…………….……..20 業(yè)主登記表（電腦打?。?……………….…..23

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.14 收費及財務管理（盒號1.14）

1.14.1 濰坊市物業(yè)服務收費實施辦法（試行）通知…………….1…………………….7 1.14.2 濰坊市物價局關于調(diào)整供水價格的通知………………….1…………………...5 1.14.3 濰坊市共用部位維修資金管理辦法…………………….…1…………………….2 1.14.4 多邦管小區(qū)供用電項目協(xié)議…………………………….1…………….……..5 1.14.5 物業(yè)服務費、水電費繳費通知單…………………………………………..…….1 1.14.6 催款通知書(抽樣)………………………………………………………………..1 1.14.7 用戶欠繳 年 月費用清單(抽樣)………………………………….………….3 1.14.8

多邦物業(yè)高新花園項目部收支結余表(抽樣)………………………………………………….1 1.14.9 高新花園項目部每月應收帳款明細(抽樣)………………………………………………….2 1.14.10 收費項目及收費標準……………………………………………………………….1

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù) 1、15 房屋及其共用設施設備檔案資料（盒號1.15）

1.15.1 房屋、設備檔案資料

1.15.1.1 房屋總平面圖（復印件）……………………………….1…………………….6 1.15.1.2 地下管網(wǎng)圖……………………………………………………………………….23 1.15.1.3 房屋統(tǒng)計手冊…………………………………………….1…………………….28 1.15.1.4 多邦物業(yè)高新花園項目部設備清單………………………………...1…………………….20 1.15.1.5 設備登記卡………………………………………..…...1…………….210 1.15.1.6 設備卡（抽樣）…………………………………………………………….…..3 1.15.1.7 計量器具管理臺帳………………………….…………………………………..1

1.15.3 竣工圖紙（另外歸檔存放，見附件清單目錄）

1.15.3.1 建筑竣工圖紙 1套 106 共裝三盒，面數(shù)分別為39、38、29 1.15.3.2 結構竣工圖紙 1套 128 共裝四盒，頁數(shù)分別為26、33、35、34 1.15.3.3 電氣竣工圖紙 1套 82 共裝二盒，頁數(shù)分別為33、49 1.15.3.4 空調(diào)與通風竣工圖紙 1套 52 共裝二盒，頁數(shù)分別為34、18 1.15.3.5 給排水竣工圖紙 1套 45 1.15.3.6 鋁質(zhì)玻璃幕墻竣工圖紙 1套 12

5共裝五盒，頁數(shù)分別為25、20、28、27、25 1.15.3.7 消防竣工圖紙 1套 77 共裝二盒，頁數(shù)分別為38、39 1.15.3.8 裝修竣工圖紙 1套 29

1.15.4 竣工資料（另外歸檔存放，見附件清單目錄）

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.16 業(yè)主、用戶檔案（盒號1.16）

1.16.1 業(yè)主用戶檔案資料………………………………………232 1.16.1.1 入伙會簽單……………………………………………………………………….1 1.16.1.2 入伙通知書……………………………………………………………………….2 1.16.1.3 業(yè)主臨時公約…………………………………………….1…………………….8 1.16.1.4 身份證復印件…………………………………………………………………….1 1.16.1.5 住戶檔案登記表………………………………………………………………….1 1.16.1.6 前期物業(yè)管理服務協(xié)議………………… ………………1…………………….9 1.16.1.7 消防安全責任書………………………………………………………………….2 1.16.1.8 入伙文件發(fā)放登記表…………………………………………………………….1 1.16.1.9 房屋驗收交接表………………………………………………………………….1 1.16.1.10 室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議…………………………………………………….4 1.16.1.11 裝飾裝修申請、驗收表………………………………………………………….1 1.16.1.12 裝修巡查記錄表………………………………………………………………….1（從1#樓—10#樓按房號順序排列，每一業(yè)主或用戶裝一冊，另外歸檔存放）1.16.2 業(yè)主登記表……………………………………………….1…………….…..23 1.16.3 用戶登記表……………………………………………….1…………….……..4 1.16.4 房屋及其配套設施權屬清冊…………………………….1………………..….31

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.17 報修、投訴與回訪（盒號1.17）

1.17.1 報修服務管理程序……………………………………….1……………………..2 1.17.2 用戶投訴處理程序…………………………………… …1………………………3 1.17.3 用戶投訴處理程序流程圖 ……………………………………………….……..1 1.17.4 服務/投訴/應急處理維修報告單(抽樣)……………………………….…….2 1.17.5 溝通（回訪）記錄表(抽樣)..…………………………………………………..1 1.17.6 服務/投訴/應急處理月統(tǒng)計表……………………………….………………….2 1.17.7 回訪記錄統(tǒng)計表………………………………………………….……………….2 1.17.8 多邦物業(yè)高新花園項目部回訪制度…………………………………………….…………….1 1.17.9 多邦物業(yè)高新花園項目部24小時值班制度………………………………………………….1

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù) 1、18 用戶意見調(diào)查（盒號1.18）

1.18.1 1.18.2 1.18.2 1.18.3 1.18.4 1.18.5 1.18.6 1.18.7 用戶意見調(diào)查與分析程序………………………….…….1………………..….4 用戶意見調(diào)查策劃書………………………………….….1………………..….3 用戶意見調(diào)查表(抽樣)…………………….…………..1…………….….131 用戶意見調(diào)查統(tǒng)計分析表………………….……………..…………………….1 用戶意見調(diào)查棄權項抽樣調(diào)查統(tǒng)計表……………………….………………….1 用戶意見調(diào)查統(tǒng)計分析報告…………………….……….1…………………...12 溝通（回訪）記錄表(抽樣)………………………………….………………..3 回訪記錄統(tǒng)計表……………………………………………………………………2 第23頁，共45頁

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

1.19 便民維修服務（盒號1.19）

1.19.1 多邦多邦物業(yè)高新花園項目部服務承諾……………………………………….…………….1 1.19.2 多邦物業(yè)高新花園項目部服務流程圖…………….…………………………….1 1.19.3 多邦物業(yè)高新花園項目部便民服務項目…………………….………………………….1

1.19.4 服務/投訴/應急處理維修報告單(抽樣)….………….………………………..2 1.19.5 溝通（回訪）記錄表(抽樣)………………………….…………………………2 1.19.6 服務/投訴/應急處理月統(tǒng)計表………………………………………….……….2 1.19.7 回訪記錄統(tǒng)計表…………………………………………………………………..2

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù) 房屋管理及維修養(yǎng)護 2.1 房屋管理（盒號2.1）

2.1.1 建筑物維護管理程序……………………………………….1………………..5 2.1.2 房屋安全檢查鑒定方法和房屋結構檢查重點……………………………5 2.1.3 房屋完好率評定標準………………………………………………………..3 2.1.4 房屋完損等級評定表……………………………………………..4 2.1.5 建筑物巡查記錄表(抽樣)………………………………………….3 2.1.6 施工任務完成情況(抽樣)…………………………………………..1 2.1.7 小區(qū)平面圖……………………………………………………..1第25頁，共45頁

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

2.2 裝修管理（盒號2.2）

2.2.1 物業(yè)裝修管理程序………………………………….1…………………6 2.2.2 裝修須知…………………………………………………………..2 2.2.3 裝修管理作業(yè)指導書 ……………………………………………….5 2.2.4 裝修申請、審批、驗收記錄表(抽樣)…………………………..5 2.2.5 裝飾裝修許可證(抽樣)…………………………………………..5 2.2.6 臨時施工證發(fā)放記錄(抽樣)……………………………………..5 2.2.7 裝修巡查記錄表(抽樣)………………………………………..5 2.2.8 整改通知單(抽樣)……………………………………………….5 2.2.9 關于統(tǒng)一封閉陽臺的意見調(diào)查統(tǒng)計……………………………..2

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

2.3 標識管理（盒號2.3）

2.3.1 公共物業(yè)標識管理程序………………………….1………………..2 2.3.2 公共場所標識牌一覽表………………………………………………..5 2.3.3 公共場所標識牌檢查表……………………………………………4 2.3.4 臨時施工人員出入證……………………………………………………4 2.2.5 高新花園標識設計制作安裝合同書………….2………………..20

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù) 共用設施設備管理

3.1 設備管理綜合要求（盒號3.1）

3.1.1 設備管理程序…………………………………..1…………………3 3.1.2 計量設備管理程序……………………………..1………………..2 3.1.3 設備設施維修保養(yǎng)手冊……………………..1………………..24 3.1.4 設備設施維修保養(yǎng)計劃表………………………………………….3 3.1.5 設備設施維修任務（記錄）單（抽樣）………………1………………..10 3.1.6 設備完好率評定表(抽樣)……………………………………………..3 3.1.7 設備設施檢查分區(qū)安排表(抽樣)…………………………………...4 3.1.8 計量器具管理臺帳…..………………………………………………….1 3.1.9 電氣焊安全操作規(guī)程…………………………………………….1 3.1.10 機械維修安全操作規(guī)程…………………………………………….1

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

3.2 供電系統(tǒng)（盒號3.2）

3.2.1 供電管理程序………………………………….1………………….3 3.2.2 變配電室管理規(guī)定…………………………………………………….1 3.2.3 變配電設備操作指導…………………………………………….3 3.2.4 公共照明控制規(guī)定………………………………………………….4 3.2.5 停電應急處理方案………………………………………………….2 3.2.6 變配電運行記錄表(抽樣)………………………..1……………………30 3.2.7 公共照明巡檢表(抽樣)……………………………..1……………………6 3.2.8 設備設施維修保養(yǎng)任務記錄單(抽樣)…………………1…………………..10 3.2.9 停/送水、電申請（通知）單(抽樣)…………………………………….5 3.2.10 高新花園用電臺帳(抽樣)……………………………………….6

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

3.3 弱電系統(tǒng)（盒號3.3）

3.3.1 弱電系統(tǒng)管理程序……………………………….1………………..2 3.3.2 中控制室管理規(guī)定………………………………………………………..1 3.3.3 閉路電視系統(tǒng)操作指導書…………………………………………..1 3.3.4 可視對講系統(tǒng)操作指導書…………………………………………..1 3.3.5 停車場管理系統(tǒng)使用操作指導……………………………………………3 3.3.6 中控室設備運行記錄表……………………….1………………..10 3.3.7 中控室值班安排表(抽樣)…………………………….………………..3 3.3.8 中控室值班記錄表…………………………………….1………………..10

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

3.4 消防系統(tǒng)（見盒號4.3）

3.4.1 消防管理程序…………………………………….1………………..3 3.4.2 緊急事件處理程序…………………………………….1………………..4 3.4.3 消防控制系統(tǒng)操作指導書…………………………………………….2 3.4.4 消防廣播系統(tǒng)操作指導書………………………………………………1 3.4.5 天然氣監(jiān)控系統(tǒng)操作指導書………………………………………….1 3.4.6 消防水停送操作規(guī)程……………………………………………..1 3.4.7 防火責任合同書…………………………………………………1 3.4.8 動火審批制度…………………………………………………..2 3.4.9 動火作業(yè)安全操作規(guī)程…………………………………..1 3.4.10 消防安全標志………………………………………………………1 3.4.11 消防設施圖形符號……………………………………………………1 3.4.12 各級防火責任人任命書…………………………………………..6 3.4.13 高新花園項目部緊急事件應急處理措施……………………………………..3 3.4.14 高新花園項目部緊急電話 ……………………………………………………….1 3.4.15 業(yè)主安全責任人和聯(lián)系人名單……………………..1………………….20 3.4.16 安全檢查記錄(抽樣)……………………………………………….6 3.4.17 動火作業(yè)呈批表(抽樣)……………………………………………….1 3.4.18 臨時動火作業(yè)許可證……………………………………..1 3.4.19 消防演習方案…………………………………..1………………….5 3.4.20 消防演習報告……………………………………..1………………….5 3.4.21 重點防火部位登記…………………………………………..3 3.4.22 安全會議記錄（抽樣）………………………………………….5 3.4.23 防火責任人呈批表………………………………………………..6 3.4.24 消防器材登記………………………………………………………..2 3.4.25 消防報警登記表（抽樣）………………………………………………2 3.4.26 消防設備設施檢查分區(qū)安排表……………………………………..4

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

3.4.27 消防設備設施清單………………………………………………………..6 3.4.28 消火栓箱檢查記錄表(抽樣)…………………………………..10 3.4.29 水（消防）泵巡檢記錄表(抽樣)………………..1………………..30 3.4.30 消防設備設施檢查記錄表(抽樣)……………………………………5 3.4.31 高新花園項目部消防演習現(xiàn)場照片……………………………………..6 3.4.32 多邦物業(yè)高新花園項目部罰規(guī)定(復印件)…………………….1………………..6 3.4.33 消防局開展消防安全十項職責檢查驗收的通知(復印件)………….1………..3 3.4.34 高層樓宇消防管理暫行規(guī)定(復印件)………………….1…………………4 3.4.35 中華人民共和國消防法(復印件)…………….1………………..5

第32頁，共45頁

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

3.5 電梯系統(tǒng)（盒號3.4）

3.5.1 電梯管理程序………………………………….1………………..2 3.5.2 電梯機房管理規(guī)定………………………………………………..1 3.5.3 電梯運行管理作業(yè)指導書…………………………………………2 3.5.4 電梯年檢合格證（復印件）……………………………………………..10 3.5.5 電梯年檢報告……………………………….1………………..16 3.5.6 電梯保養(yǎng)合同………………………………….1………………..6 3.5.7 電梯巡檢表(抽樣)………………….1………………..30 3.5.8 電梯操作上崗證（復印件）…………………………………2 3.5.9 電梯維修保養(yǎng)報告(日立電梯公司)……………………………………….6 3.5.10 電梯故障應急處理方案………………………………………………..5

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

3.6 供水系統(tǒng)（盒號3.5）

3.6.1 給排水管理程序…………………………………….1………………..3 3.6.2 水泵房管理規(guī)定……………………………………………………..2 3.6.3 水泵安全操作規(guī)程……………………………………………..1 3.6.4 停水事故應急處理方案………………………………………………………1 3.6.5 水泵巡檢記錄表(抽樣)……………………………..1………………..30 3.6.6 給排水設施巡檢記錄表(抽樣)………………………………………………4 3.6.7 二次供水水質(zhì)檢驗報告……………………………………………………..1 3.6.8 停送水/電申請表、通知…………………………………………………….6 3.6.9 水池、水箱清洗記錄表…………………………………………………..1 3.6.10 設備設施維修保養(yǎng)任務記錄單………………………….1………………..10

第34頁，共45頁

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

3.7 共用設施管理（盒號3.6）

3.7.1 高新花園室外管網(wǎng)平面示意圖 ……………………………………..10 3.7.2 綠化分布平面圖……………………………………………………….10 3.7.3 給排水設施巡查記錄表(抽樣)……………………….1………………..5 3.7.4 公共照明巡檢查表(抽樣)……………………………..1…………………5 3.7.5 建筑物巡查記錄表……………………………………………………….2 3.7.6 建筑物完好率評定表……………………………………………….1 3.7.7 公共標識檢查記錄表……………………………………………….3

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù) 保安、消防及車輛管理

4.1 保安服務管理（盒號4.1）

4.1.1 護管服務管理程序………………….1……………….3 4.1.2 護管工作手冊 …………………………………..1……………….12 4.1.3 護管巡查細則…………………………………………….3 4.1.4 值班安排表(抽樣)………………………………………………….5 4.1.5 保安值班記錄(抽樣)………………………………1……………….30 4.1.6 來訪登記表(抽樣)……………………………….1……………….30 4.1.7 護管巡樓簽到表(抽樣)……………………………………………….6 4.1.8 出入物品申報表(抽樣)…………………………..1……………….20 4.1.9 施工人員出入證(抽樣)………………………………………………….7

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

4.2 防范措施（盒號4.1）

4.2.1 安全警示標志圖樣…………………………………………….1 4.2.2 緊急事件處理程序…………………………….1…………….3 4.2.3 高新花園項目部緊急事件應急處理措施…………………….1………………….6 4.2.4 緊急事件處理記錄表(抽樣)……………………………………….4

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

4.3 消防管理（盒號4.3）

4.3.1 消防管理程序………………………………..1……………….6 4.3.2 消防控制系統(tǒng)操作指導書…………………………………………….2 4.3.3 消防廣播系統(tǒng)操作指導書…………………………………………1 4.3.4 天然氣監(jiān)控系統(tǒng)操作指導書…………………………………………….2 4.3.5 消防水停送操作規(guī)程……………………………………………..1 4.3.6 防火責任合同書(抽樣)……………………………………………6 4.3.7 動火審批制度………………………………………………………..2 4.3.8 動火作業(yè)安全操作規(guī)程………………………………………………..1 4.3.9 消防安全標志…………………………………………………………..1 4.3.10 消防設施圖形符號…………………………………………………..1 4.3.11 各級防火責任人任命書……………………………………………..6 4.3.12 高新花園項目部緊急電話…………………………………………………..1 4.3.13 業(yè)主安全責任人和聯(lián)系人名單………………………..1……………….26 4.3.14 安全檢查記錄(抽樣)……………………………………………….5 4.3.15 動火作業(yè)呈批表(抽樣)………………………………………….1 4.3.16 臨時動火作業(yè)許可證……………………………………………..1 4.3.17 消防演習方案……………………………………….1………………..4 4.3.18 消防演習報告………………………………………….1………………..5 4.3.19 重點防火部位登記……………………………………………………..5 4.3.20 安全會議記錄（抽樣）……………………………………………….3 4.3.21 防火責任人呈批表…………………………………………………..5 4.3.22 消防器材登記……………………………………………………..6 4.3.23 消防報警登記表…………………………………………………..2 4.3.24 消防設備設施檢查分區(qū)安排表…………………………………………..6

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4.3.25 消防設備設施清單………………………………………………..6 4.3.26 消火栓箱檢查記錄表(抽樣)………………………………………..10

序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

4.3.27 水（消）泵巡檢記錄表(抽樣)………………………….6 4.3.28 消防設備設施檢查記錄表………………………………………….6 4.3.29 4.3.30 4.3.31 4.3.32 4.3.33 高新花園項目部消防演習現(xiàn)場照片……………………………………….10 多邦物業(yè)高新花園項目部罰款規(guī)定……………………..1………………..5 消防支隊開展消防安全十項職責檢查驗收的通知……………………….1 高層樓宇消防管理暫行規(guī)定…………………..1………………..4 中華人民共和國消防法(復印件)…………………..1………………..10

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù)

4.4 車輛、非機動車輛管理（盒號4.2）

4.4.1 車輛交通管理程序………………………………..1…………………3 4.4.2 車場管理工作手冊………………………………..1………………..10 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.4.6 4.4.7 4.4.8 4.4.9 4.4.10 高新花園停車場管理規(guī)定………………………………………….1 停車場管理系統(tǒng)使用操作指導………………………………………….3 車輛出入記錄表………………………………………..1………………..4 停車卡……………………………………………………………………….3 停車場交接班記錄表…………………………………1…………………5 車管員工作質(zhì)量檢查記錄表…………………………………………….3 車輛停放發(fā)固定卡登記表………………………………………………….2 高新花園摩托車、自行車停放管理規(guī)定………………………………….1

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù) 環(huán)境衛(wèi)生管理

5.1 環(huán)境衛(wèi)生（盒號5）

5.1.1 清潔衛(wèi)生管理程序……………………………….1………………….3 5.2.2 清潔衛(wèi)生工作手冊（環(huán)境清潔衛(wèi)生管理評定標準）…….1………………….10 5.2.3 高新花園清潔衛(wèi)生工作方案（責任制）…………………………….3 5.2.4 清潔工作安排表………………………………………………….5 5.2.5 消殺作業(yè)記錄表……………………………………………………….3 5.2.6 垃圾清運記錄表…………………………………………………….5 5.2.7 清潔工作日常檢查記錄表…………………………………………….5 5.2.8 整改通知單(抽樣)…………………………………………………………10 5.2.9 物品/項目供應商調(diào)查審批表……………………………………………1

第41頁，共45頁

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序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù) 綠化管理（盒號6）

6.1 綠化管理程序………………………………1.………………..2 6.2 綠化養(yǎng)護工作手冊（環(huán)境綠化管理評定標準）………..1………………….9 6.3 綠化工作安排表………………………………………………..5 6.4 綠化工作日常檢查記錄表……………………………………..3 6.5 綠化養(yǎng)護作業(yè)記錄表…………………………………………..3 6.6 苗木清單…………………………………………………………..4 6.7 綠化養(yǎng)護計劃…………………………………………………..1 6.8 整改通知單(抽樣)……………………………………….4

第42頁，共45頁

創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)資料總目錄

序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù) 精神文明建設（盒號8）

7.1 住戶精神文明建設公約…………………………………………..1 7.2 社區(qū)文化活動管理程序…………………………1.………………..1 7.3 2013社區(qū)文化工作計劃表…………………………………..1 7.4 社區(qū)文化活動實施表……………………………………………..1 7.5 2013社區(qū)文化活動記錄表及照片(抽樣)……………………….1 7.6 宣傳欄內(nèi)容登記表………………………………………….1 7.7 一封感謝信…………………………………………………….1 7.8 報刊訂閱登記表……………………………………………….1 7.9 郵件收發(fā)登記表………………………………………………..1第43頁，共45頁

創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)資料總目錄

序號 資 料 目 錄 冊數(shù) 頁數(shù) 管理效益（盒號9）

8.1 物業(yè)服務費、水電費收繳通知單…………………………………..1 8.2 用戶欠繳 年 月費用清單………………………………………..3 8.3 高新花園項目部收支結余表 ……………………………………………….10 8.4 物業(yè)管理服務費用收繳率統(tǒng)計…………………………………………1 8.5 便民服務承諾………………………………………………………..1 8.6 便民服務項目…………………………………………………..1 8.7 高新花園項目部經(jīng)營狀況分析表（財務報表）…………………………..1

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第四篇：2011 年物業(yè)創(chuàng)優(yōu)目錄[范文模版]

第一項 基礎管理

1．1按規(guī)劃要求建設，房屋及配套設施投入使用

1．1．1 關于同意項目立項的批復

1．1．2 建設項目投資主體、項目名稱變更的批復 1.1.3 關于時代天階門牌的申請 1．1．4 項目選址意見書 1．1．5 規(guī)劃批準書

1．1．6 關于新建防空地下室的批復 1．1．7 建設用地規(guī)劃許可證

1．1．8 國有土地使用證

1．1．9 國有土地使用權出讓合同 1．1．10 建設工程抗震設防審查證書 1．1．11 建設工程規(guī)劃許可證 1．1．12 建筑工程施工許可證

1．1．13 建筑工程施工許可證（幕墻部分）1．1．14 建筑工程消防設計審核意見書 1.1.14.1 建筑工程消防驗收意見書 1．1．15 建設項目環(huán)保審批意見 1．1．16 建設工程勘察合同 1．1．17 紅線圖

1．1．18 施工圖設計文件審查意見書 1．1．19 總平面圖 1．1．20 各樓層平面圖 1．1．21 電梯安裝開工審批表 1．1．22 大廈正常通電、通水、通郵 1．1．22．1通電

1．1．22．1．1供電局供電設計說明 1．1．22．1．2 供用電合同

1．1．22．2通水

1．1．22．2．1供用水協(xié)議 1．1．22．2．2污水委托處理協(xié)議

1.2 驗收手續(xù)齊全，有完整的驗收檔案及交接手續(xù) 1．2．1 住建部《物業(yè)承接查驗辦法 》 1．2．2 物業(yè)接管驗收流程 1．2．3 單位工程竣工驗收證明書 1．2．4 工程竣工報告

1．2．5 建設工程竣工驗收報告 1．2．6 工程質(zhì)量竣工驗收記錄 1.2.7 環(huán)保工程驗收合同通知書 1.2.8 規(guī)劃驗收意見書 1.2.9 項目施工總結 1.2.10 物業(yè)房屋接管驗收表 1．2．11 移交資料報告 1．2．12 鑰匙移交記錄

1．2．13 弱電工程系統(tǒng)資料移交清單

1．2．14 公安、消防《建筑工程消防驗收意見書》 1．2．15 電梯定期驗檢報告

1.2.15.1 2010年電梯定期檢驗報告 1.2.15.2 2011年電梯定期檢驗報告 1.2.16 房屋接管驗收檢查問題匯總 1．2．17 公共設施設備清單

1.3由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理

1．3．1前期物業(yè)管理委托合同（含服務標準）1．3．2 商管公司資質(zhì)證書

1.7.3.2.1 附1704《收樓須知》 1.7.3.2.2 附1704《牧業(yè)服務收費標準》 1.7.3.2.3 附1704《用戶聯(lián)絡資料登記表》 1.7.3.2.4 附1704《物品放行單》簽章備案樣本 1.7.3.2.5附1704《用戶消防安全協(xié)議書》 1.7.3.2.6附1704《單元設備數(shù)量檢查表》 1.7.3.2.7附1704《用戶收樓相關資料明細表》 1.7.3.2.8附1704《租賃協(xié)議書》 1.7.4 二次裝修管理規(guī)定 1．7．5 公共管理制度 1．7．5.1 消防安全管理規(guī)定 1．7．5.2電梯運行管理規(guī)定 1．7．5．3火警應急操作流程 1．7．5．4 停電應急操作流程 1．7．5．5 消防設施管理規(guī)定 1．7．5．6 日常保潔作業(yè)標準 1.7.5.6.1 外判保潔檢查考核標準 1．7．5．7 停車場管理規(guī)定 1．7．5．8 綠化養(yǎng)護計劃 1．7．5．9 治安巡邏管理規(guī)定

1．8物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主同意

1．8．1創(chuàng)建蘇州城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈工作匯報 1．8．2創(chuàng)建蘇州城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈工作規(guī)劃 1．8．3創(chuàng)建蘇州城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈實施方案 1．8．4創(chuàng)市優(yōu)自評情況及得分 1.8.4.1 2011年5月自評得分表 1.8.4.2 20116月自評得分表 1.8.4.3 20117月自評得分表

1.9.1.2.9 保安主管崗位職責 1.9.1.2.10 保安領班崗位職責 1.9.1.2.11 監(jiān)控、消控崗位職責 1.9.1.2.12消防專員崗位職責 1.9.1.2.13 大廳巡邏崗崗位職責 1.9.1.2.14 外圍崗崗位職責 1.9.1.2.15 樓層巡邏崗崗位職責 1.9.1.2.16 車庫巡視崗崗位職責 1.9.1.2.17 保潔主管崗位職責 1.9.1.2.18保潔領班崗位職責 1.9.1.2.19工程部主管崗位職責 1.9.1.2.20工程部領班崗位職責 1.9.1.2.21強電技工工作崗位職責 1.9.1.2.22空調(diào)、給排水崗位職責 1.9.1.2.23空調(diào)值班崗位職責 1.9.1.2.24配電值班崗位職責 1.9.1.2.25弱電技工崗位職責 1.9.1.2.26萬能工崗位職責 1.9.1.3 各項工作規(guī)程 1.9.1.3.1 對客服務管理規(guī)程 1.9.1.3.1.1 二次裝修管理規(guī)程 1.9.1.3.1.2 收樓管理規(guī)程 1.9.1.3.1.3 報修管理規(guī)程 1.9.1.3.1.4 施工證辦理管理規(guī)程 1.9.1.3.1.5 回訪工作管理規(guī)程 1.9.1.3.1.6 物業(yè)管理費收繳管理規(guī)程 1.9.1.3.2 安保工作規(guī)定 1.9.1.3.2.1保安工作行為規(guī)范 1.9.1.3.2.2 保安器材管理規(guī)定

1.9.1.3.4.1變、配電所停送電操作規(guī)定 1.9.1.3.4.2登高作業(yè)管理規(guī)定 1.9.1.3.4.3電梯、扶梯運行管理規(guī)定 1.9.1.3.4.4二次裝修管理規(guī)定 1.9.1.3.4.5泛光照明設備操作規(guī)定 1.9.1.3.4.6高、低壓設備維護保養(yǎng)規(guī)定 1.9.1.3.4.7給排水系統(tǒng)操作管理規(guī)定 1.9.1.3.4.8工程機房管理規(guī)定 1.9.1.3.4.9工程交接班制度 1.9.1.3.4.10工具及耗材管理規(guī)定 1.9.1.3.4.11空調(diào)系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)定 1.9.1.3.4.12冷凍機組操作規(guī)程 1.9.1.3.4.13熱水系統(tǒng)設備操作管理規(guī)定 1.9.1.3.4.14弱電系統(tǒng)管理規(guī)定 1.9.1.3.4.15溴化鋰機組操作規(guī)程 1.9.1.4 收費管理制度

1.9.1.4.1 物業(yè)管理費收繳規(guī)程 1.9.1.4.2 財務收支管理制度 1.9.1.5 崗位考核制度 1.9.1.5.1 員工行為規(guī)范 1.9.1.5.2 績效考核方案 1.9.1.5.3 員工手冊 1.9.1.5.4 培訓管理制度

1．10物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標志，工作規(guī)范、作風嚴謹

1．10．1 員工信息表 1．10．2 員工培訓記錄

1.10.2.1 客服部培訓/會議記錄 1.10.2.2 工程部培訓/會議記錄

1．11．4 火災自動報警系統(tǒng) 1．11．4．1火災自動報警系統(tǒng)簡介 1．11．4．2火災自動報警系統(tǒng)調(diào)試報告 1．11．4．3火災報警控制器使用說明書 1.11.4.4 火災自動報警系統(tǒng)維保合同 1．11．4．5滅火器圖片 1．11．4．6消防栓圖片 1．11．5無線對講系統(tǒng)

1．11．5．1對講機基本使用說明 1．11．5．2通訊器材臺帳

1．11．5．3安護員操作設施設備的圖片 1.11.6 智能化停車場管理系統(tǒng) 1.11.6.1 停車場智能化系統(tǒng)說明書 1.11.6.2 停車場管理系統(tǒng)竣工資料

1.12 物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況

1.12.1 物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定

1.12.1.1江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法 1.12.1.2 蘇州市物業(yè)服務收費管理實施辦法 1.12.1.3物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定 1.12.2 物業(yè)管理費收繳規(guī)程 1．12．3 財務管理制度

1.13 房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便

1.13.1 工程檔案管理制度

1．13．2 房屋、公共設施設備保養(yǎng)檔案目錄 1.13.2.1 公共設施設備2010年保養(yǎng)計劃

0

1.15.7 施工單位聯(lián)絡表 1.15.8 項目管理中心通訊錄 1.15.9服務電話公告牌圖片

1．16 定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上

1．16．1顧客滿意率調(diào)查表

1.16.1.1 2010滿意度調(diào)查問卷樣表 1.16.1.2 2011年滿意度調(diào)查問卷樣表 1.16.2 意見反饋統(tǒng)計表 1.16.2.1 2010滿意度調(diào)查報告 1.16.2.2 2011年滿意度調(diào)查報告 1.16.3 每日反饋意見統(tǒng)計表樣本

1．17建立并落實維修服務承諾制；零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并由回訪記錄

1．17．1 報修管理規(guī)程 1.17.2 便民維修服務承諾制 1.17.3 2011年01報修及時率統(tǒng)計表 1.17.4 2011年02月報修及時率統(tǒng)計表 1.17.5 2011年03月報修及時率統(tǒng)計表 1.17.6 2011年04月報修及時率統(tǒng)計表 1.17.7 2011年05月工程維修返修率統(tǒng)計表 1.17.8 2011年06月工程維修返修率統(tǒng)計表 1.17.9 2011年07月工程維修返修率統(tǒng)計表 1.17.10 維修派工單樣表 1.17.11 內(nèi)部報修單樣表

2．7房屋裝飾裝修制度齊全、管理到位，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象

2．7．1建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 2．7．2建設部《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

第三項 公共設備管理

（一）綜合要求

3.1制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行

3．1．1設備安全運行管理制度 3.1.1.1電梯運行管理規(guī)定 3.1.1.2 工程機房管理規(guī)定 3.1.1.3 變、配電所停送電操作規(guī)定 3.1.1.4 給排水系統(tǒng)操作管理規(guī)定 3.1.1.5 冷凍機組操作規(guī)程 3.1.1.6 熱水系統(tǒng)設備操作管理規(guī)定 3.1.1.7 溴化鋰機組操作規(guī)程 3．1．2 員工崗位責任制

3.1.2.1強電技工工作崗位職責 3.1.2.2空調(diào)、給排水崗位職責 3.1.2.3空調(diào)值班崗位職責 3.1.2.4配電值班崗位職責 3.1.2.5弱電技工崗位職責 3.1.2.6萬能工崗位職責

3．1．3 系統(tǒng)巡視維護規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)定 3.1.3.1 高、低壓設備維護保養(yǎng)規(guī)定 3.1.3.2 空調(diào)系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)定 3.1.3.3 工程機房管理規(guī)定

3.4 設備良好、運行正常，一年內(nèi)無重大管理責任事故

3．4．1設備正常運行記錄資料 3.4.1.1進線抄表記錄 3.4.1.2進線抄表記錄 3.4.1.3 3.4.1.4樓層配電系統(tǒng)每日檢查表 3.4.1.5 擦窗機每月檢查記錄表 3.4.1.6地下室UPS抄表記錄 3.4.1.7弱電系統(tǒng)每日檢查表 3.4.1.8冷凍機組運行抄表記錄 3.4.1.9熱交換機運行抄表記錄 3.4.1.10生活水泵運行記錄 3.4.1.11空調(diào)巡檢記錄表 3.4.1.121污水泵巡檢記錄表 3.4.1.13消防主供系統(tǒng)巡檢表 3.4.1.14送排風機巡檢表

（二）供電系統(tǒng)

3．5 保證正常供電、限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知住用戶

3．5．1供電系統(tǒng)簡介 3.5.2供電協(xié)議書

3.5.3 供配電設施設備臺帳 3.5.4變、配電所停送電操作規(guī)定 3.5.5限電、停電相關記錄 3.5.6停電通知樣本-

3．6制定臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行

3．6．1臨時用電管理措施

3.11.2 消防人員培訓資料 3.11.3 消防培訓記錄 3.11.4 消防演習記錄臺帳 3.11.5 消防設施管理規(guī)定

3.12 組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人

3.12.1 蘇州市消防條例

3.12.2 消防崗位責任制和區(qū)域防火責任人

3.12.3 消防宣傳圖片

3.13 訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路指標完好，緊急疏散通道暢通

3.13.1 發(fā)生火警應急預案 3.13.2 消防疏散示意圖 3.13.3 重點防火部位登記表 3.13.4 應急照明設施臺帳

3.13.5 緊急疏散通道定期檢查記錄 3.13.6 動火申請表

3.13.7 完好率評定表（完好率≥98%）

3.14無火災安全隱患

3.14.1 無火災事故證明

3.14.2 消防設施設備安全檢查記錄

（五）電梯系統(tǒng)

3.15 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備 3.15.1《特種設備安全監(jiān)察條例》

3.15.2《電梯監(jiān)督檢驗規(guī)程》

3.15.3《電梯試驗方法》

3.21 建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理用水和節(jié)水計劃

3.21.1給排水系統(tǒng)介紹

3.21.2給排水系統(tǒng)操作管理規(guī)定 3.21.3 蘇州市用水辦法 3.21.4 節(jié)能降耗制度 3.21.5 生活水泵運行記錄

3.22 設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏-----現(xiàn)場查驗

3.23按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染 3.23.1 城市供水水質(zhì)管理規(guī)定

3.23.2供水運行管理和維修保養(yǎng)管理制度 3.23.3供水設備正常運行及維修保養(yǎng)記錄 3.23.4水箱、水池清洗消毒規(guī)定和記錄 3.23.5二次供水衛(wèi)生許可證 3.23.6水箱、水池水質(zhì)化驗報告 3.23.7清洗水箱操作人員健康證復印件 3.23.8水箱鑰匙使用規(guī)定及領用記錄

3.24高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患

3.24.1高壓水泵、水池、水箱管理措施

3.24.2 水池、水箱附近無污染隱患-----現(xiàn)場查驗 3.24.3 水池、水箱藥品投放記錄表

3.25限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶

3.25.1限水、停水管理規(guī)定 3.25.2停水通知單樣本

0

3.32鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常

3.32.1 供暖供氣系統(tǒng)簡介 3.32.2 供暖設施設備清單 3.32.3 燃氣設備管理制度

3.32.4 燃氣設備完好-----現(xiàn)場查驗

3.33管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患-----現(xiàn)場查驗

3.33.1管道、閥門定期檢查記錄

3.34北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不低于16°C（無）

第四項 共用設施管理

4.1共用配套設施完好，無隨意改變用途

4.1.1共用配套設施清冊 4.1.2共用設施定期檢查記錄 4.1.3共用設施管理制度 4.1.4大廳照片 4.1.5餐廳照片 4.1.6垃圾中轉(zhuǎn)站照片

4.2共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻-----現(xiàn)場查驗

4.3道路、樓道、大堂等公共照明完好-----現(xiàn)場查驗

4.4 大廈范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦-----現(xiàn)場查驗

5.7非機動車車輛有集中停放場地，管理制度完善，停放整齊，場地整潔-----現(xiàn)場查驗

5.8危機人身安全處有明顯標識和具體的防范措施

5.8.1 危機住戶安全處設有明顯標志 5.8.1.1 消防疏散示意圖 5.8.1.2 大廈警示牌圖片 5.8.2 制定相應的防范措施 5.8.2.1發(fā)生盜竊應急預案 5.8.2.2發(fā)生斗毆應急預案 5.8.2.3發(fā)生火警應急預案 5.8.2.4發(fā)生搶劫應急預案

5.8.2.5發(fā)現(xiàn)可疑物件或炸彈應急預案 5.8.2.6發(fā)生臺風（暴雨）應急預案 5.8.2.7電梯困人應急預案 5.8.2.8發(fā)生雪災應急預案 5.8.2.9水浸應急預案 第六項 環(huán)境衛(wèi)生管理

6.1環(huán)衛(wèi)設施設備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站-----現(xiàn)場查驗

6.1.1 環(huán)衛(wèi)設施設備清單 6.1.2 環(huán)衛(wèi)設備使用說明

6.1.3垃圾筒及垃圾房保潔操作細則

6.2清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔

6.2.1日常保潔作業(yè)標準 6.2.2保潔各崗崗位職責 6.2.3保潔人員名冊和責任范圍 6.2.4《清潔工作日檢查表》 6.2.5外判保潔合同

7.2.1 綠化養(yǎng)護計劃-----見創(chuàng)優(yōu)資料1.7.5.8 7.2.2 病蟲害防治記錄 7.2.3 綠化消殺記錄

7.2.4 綠化養(yǎng)護檢查制度 7.2.5 綠化養(yǎng)護人員日常記錄 7.2.6 綠化養(yǎng)護檢驗標準

7.3 綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物-----現(xiàn)場查驗

7.4 大廈內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實 7.4.1 內(nèi)部綠化管理措施 7.4.2 屋頂綠化管理措施

第八項 精神文明建設

8.1全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大廈的各項管理規(guī)定

8.2設有學習宣傳園地，開展健康向上的活動 8.2.1學習宣傳園地圖片

8.2.2企業(yè)內(nèi)部文化建設圖片、記錄 8.2.2.1 萬人長跑活動

8.2.2.2 無償獻血組織活動 8.2.2.3 圓融首屆乒乓球團體賽

8.2.2.4 歡樂圓融·第二屆乒乓球大賽 8.2.2.5 赴東吳物業(yè)省優(yōu)項目考察學習 8.2.2.6 參加圓融商管中央空調(diào)系統(tǒng)培訓 8.2.2.7 第八屆園區(qū)運動會現(xiàn)場

8.2.2.8 參加圓融集團“創(chuàng)想2009”攝影大賽 8.2.2.9 《城市商報》·《女人坊》封面女郎評選活動 8.2.2.10 參加圓融商管組織的管理提升系列培訓

8.2.2.11 大廈負責人參加圓融集團開展的真人CS鐳射對抗拓展活動 8.2.2.12 大廈創(chuàng)優(yōu)小組代表參加市物協(xié)組織的創(chuàng)優(yōu)專題培訓 8.2.2.13 消防體驗日 8.2.3 健身房活動圖片

8.2.4 節(jié)假日等相關友情提示

8.3大廈內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀違法案件

第五篇：藍灣國際物業(yè)會議紀要2011015

會議紀要

物業(yè)編號：2011016 時間：2011年10月12日

地點：餐廳

參加人員：吳總、廉總、物業(yè)全體員工 會議主題：近期工作安排及培訓

一、近期工作進度：

1、保安：抓好保安隊伍的全面素質(zhì)；結合3、2、7號樓春節(jié)前交房的提前培訓及巡邏線（地下車庫）安排工作；嚴格管理力度，做到認卡不認人管理制度；做好銷售看房的準備工作。

2、保潔：做好現(xiàn)在6棟樓正常清理工作的同時將全面清理死角，以實際行動來為業(yè)主創(chuàng)造一個干凈、舒適的生活環(huán)境；結合3、5、7號樓交房工作做好提前準備，看電梯人員工要再現(xiàn)有的人中調(diào)動出來；落實定員、定崗、定責制度。

3、客服部：本月底進行催收費清底工作（已收取520戶）；結合現(xiàn)在供暖期間的預收費工作及做好供暖的培訓和安排。配合3、5、7號樓收房提前準備資料及培訓事宜。

4、工程部：對2、9號樓衛(wèi)生間門口墻面滲漏水的處理目前共計43戶；結合現(xiàn)在供暖期間，處理去年供暖期間和新發(fā)現(xiàn)問題匯集下發(fā)施工單位；維修更換安全指示牌共計179個；水閣云軒排污及排氣改造及巷子深酒店排氣處理。

二、工作安排：

1、現(xiàn)正在供暖的前期準備工作，人員不夠用；

2、9號樓的供暖應由蘇中為主做好調(diào)配、試暖工作。2、3、5、7號樓收房工作，初步計劃在裝修前物業(yè)不在進行打壓試驗，以減少物業(yè)維修工作量。

3、各部門全力以赴做好3、5、7號樓的收房準備工作。4、2、9號樓單元門口車輛擺放需要客服告知并保安每天擺放整齊，形成規(guī)律擺放，待完成整個小區(qū)后會有共享車棚。

5、客服做好本次收取費用的解釋工作，并告知2、9號樓收取費用的明細表。

6、對于本次供暖工作，2、9號樓存在一個溫控閥安裝的問題比較繁瑣，以及客服需要做好如何解釋熱計量表的安裝，熱計量表的安裝應為供暖公司的統(tǒng)一安裝配備工作。

7、做好3、5、7號樓地下車位劃線和編排號碼工作。

太谷物業(yè)管理有限公司

2011-10-12