第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標準

地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標準

1.0 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅種

（1）契稅： 取得土地使用權時繳納（以后銷售房屋也要交）；（2）土地增值稅： 銷售房地產(chǎn)時繳納（3）營業(yè)稅： 銷售房地產(chǎn)時繳納；（4）城市維護建設稅：根據(jù)營業(yè)稅額繳納（5）教育費附加： 根據(jù)營業(yè)稅額繳納；（6）企業(yè)所得稅： 根據(jù)企業(yè)利潤繳納（7）印花稅： 根據(jù)涉及到的合同金額繳納（8）房產(chǎn)稅：

2.0 各種稅費征收標準： 2.1契 稅

契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，對產(chǎn)權承受人征收的一種稅。n 納稅人

《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

轉移土地、房屋權屬是指下列行為：

(1)國有土地使用權出讓；

(2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；(3)房屋買賣；(4)房屋贈與；(5)房屋交換。

下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股；(2)以土地、房屋權屬抵債；(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。n 課稅對象

契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動的土地、房屋。n 稅率

契稅的稅率為3％～5％，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內確定，并報財政部和國家稅務總局備案。n 計稅依據(jù)

契稅的計稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權轉移時雙方當事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。為了保護房屋產(chǎn)權交易雙方的合法權益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。

房屋產(chǎn)權的轉移必然連帶著土地權屬的變動。房地產(chǎn)價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格，都以房地產(chǎn)交易契約價格總額為計稅依據(jù)。土地使用權交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權、房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。n 納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉移合同簽定之日起10日內后辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關核定的期限內繳納稅款。n 減稅、免稅

有下列行為之一的，減征，免征契稅：

(1)國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；

(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一攻購買公有住房的，免征；

(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；

(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬于的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；

(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；

(6)依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華大使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征。

2.2土地增值稅

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。n 納稅人

凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關、社會團體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務人范圍內。n 征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉讓房地產(chǎn)是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物，和其他附著物產(chǎn)權的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。n 課稅對象和計稅依據(jù)

土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及相關的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實物收人和其他收入。n 稅率和應納稅額的計算 土地增值稅實行四級超額累進稅率：

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30％；

(2)增值額超過扣除項目金額50％，未超過lOO％的部分，稅率為40％；(3)增值額超過扣除項目金額lOO％，未超過200％的部分，稅率為50％；(4)增值額超過扣除項目金額200“以上部分，稅率為60％。每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

為簡化計算．應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：

? 土地增值額未超過扣除項目金額50％的，應納稅額=土地增值額×30％； ? 土地增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，應納稅額=土地增值額×40％-扣除項目×5％； ? 土地增值額超過扣除項目金額l00％，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50％-扣除項目×15％；

? 土地增值額超過扣除項目金額200％的，應納稅額=土地增值額x 60％-扣除項目金額×35％。

n 土地增值稅的扣除項目為：

(1)取得土地使用權時所支付的金額；

(2)土地開發(fā)成本、費用；

(3)建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

(4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

上述扣除項目的具體內容為：

(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業(yè)和單位，則以轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。其中：①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等；②前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出；

③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方

式發(fā)生的建筑安裝工程費；④基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出；⑥開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修建費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓巳使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)估價機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

(5)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。另外，對納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、分塊轉讓的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤；或按建筑面積計算分攤。也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

①隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的；

②提供扣除項目金額不實的；

③轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當理由的。

減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅；

(1)納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；(2)因國家建設需要而被政府征用的房地產(chǎn)。其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實施細則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目之和的20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

因國家建設需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免征土地增值稅。

征收管理

土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收人，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)，直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

其他規(guī)定

為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵規(guī)定：

(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉讓，均免征土地增值稅。

(2)1994年1月1日以前巳簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。

(3)對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉讓的，經(jīng)所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應按規(guī)定征收土地增值稅。

(4)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿9年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。2.3 營業(yè)稅

營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。

應稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要是銷售不動產(chǎn)時繳納。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。? 銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。? 銷售其他土地附著物

① 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。② 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。③ 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

④ 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產(chǎn) 征稅。

⑤ 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。

⑥ 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用。

（2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。（3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：

①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

③按下列公式核定計稅價格：

計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅（2）對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅

根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定： 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

? 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。? 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

① 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；

③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

對于轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的預收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！贝隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天

（3）根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定： 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房

屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題

根據(jù)《轉發(fā)《國家稅務總局關于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復》的通知》 規(guī)定：

① 關于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分

配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。

② 關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收

入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。

轉讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營

業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內，稅率為5%。營業(yè)稅稅率：

銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5％。計算公式=營業(yè)額×5% 2.4 城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。

納稅人：城建稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人。對外商投資企業(yè)的外國企業(yè)，暫不征城建稅。

征稅范圍：城建稅在全國范圍內征收包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。即只要繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬征收城建稅的范圍。

計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。

計算公式:應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。稅率：分別為7%、5%、1% 城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。

所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅的稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質不同，而執(zhí)行不同的稅率。

但是，對下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的

適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人；二是流動經(jīng)營無固定納稅地點的納稅人。

城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據(jù)。

“三稅”稅額僅指“三稅”的征稅，不包括稅務機關對納稅人加收滯納金和罰款等非稅款項。2.5教育費附加 教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3％。

計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額

稅率為3%。

計算公式:應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。2.6企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間(通常為1年)內取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。

企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外的實行獨立核算的企業(yè)或者組織，包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、般份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。

企業(yè)所得稅實行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對應納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18％和27％兩種。年應納稅所得額在3萬元以下(含3萬元)的減按18%的稅率征收；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元以下(含10萬元)的，減按27％的稅率征收。

應納稅所得額的計算公式為：

應納稅所得額=每個納稅年度的收入總額-準予扣除項目的金額

納稅人收人總額包括在中國境內、境外取得的下列收入：

（1）生產(chǎn)、經(jīng)營收人，指從事主營業(yè)務活動取得的收入，包括商品(產(chǎn)品)銷售收入、勞

動服務收入、營運收入、工程價款結算收入、工業(yè)性作業(yè)收入及其他業(yè)務收人；

（2）財產(chǎn)轉讓收入，如有償轉讓固定資產(chǎn)、有價證券、股權等取得的收入；

（3）利息收入；

(4)租賃收入，如出租固定資產(chǎn)的收入；

(5)特許權使用費收入；(6)股息收入；(7)其他收入。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收人按權責發(fā)生制原則計算：以分期收款方式銷售商品的；可按合同約定的購買人應付價款的日期確定銷售收入的實現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務，持續(xù)時間超過1年的，可以按完工進度或完成的工作量確定收入的實現(xiàn)。

準予扣除的項目是指與納稅人取得收入有關的成本、費用和損失。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營商品和提供勞務等所發(fā)生的各項直接費用和間接費用。損失指生產(chǎn)、經(jīng)營過程中的各項營業(yè)外支出，已發(fā)生的經(jīng)營虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規(guī)定繳納的各項稅金。教育費附加，可視同稅金。

下列項目，按規(guī)定的范圍、標準扣除：

(1)在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機構借款的利息支出，按實際發(fā)生額扣除；向非金融機構借款的利息支出，按照不高于金融機構同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內的部分，準予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付給職工的工資按計稅工資扣除。

(3)職工工會經(jīng)費、職工福利費、職工教育經(jīng)費，分別按計稅工資總額的2％、14％、1．5，6計算扣除。

(4)用于公益、救濟性的捐贈，在年度應納稅所得額3％以內的部分，準予扣除。

對民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵的，經(jīng)省級人民政府批準，可實行定期減稅或者免稅；對法律、行政法規(guī)和國務院有關規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。

對納稅人在中國境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準予扣除，但扣除額不得超

過其境外所得依照規(guī)定計算的應納稅額。

企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務機關繳納。企業(yè)所得實行按年計算，分月或者 分季預繳，月份或者季度終了后15日內預繳，年度終了后4個月內匯算清繳，多退少 補。

2.7外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對中國境內外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所

得和其他所得征收的一種稅。課稅對象

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國境內設立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中

外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國境內設立機構、場所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營和雖未

設立機構、場所而有來源于中國境內所得的外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織。

外商投資企業(yè)的總機構設在中國境內，就來源于中國境內的所得繳納所得稅。對外國企

業(yè)就來源于中國境內的所得繳納所得稅。

應納稅所得額為每一納稅年度的收人總額減除成本、費用以及損失后的余額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得。其他所得指利潤(股息)、利息、租金、轉讓財產(chǎn)收益、提供或者轉讓專利權、專有技術、商標權、著作權收益以及營業(yè)外收益所得。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收入，計算原則同前述企業(yè)所得稅。

在計算應納稅所得額時允許減除的成本、費用以及損失包括：外國企業(yè)支付給其總機構的管理費；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營的正常借款的利息，準予按不高于一般商業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應酬費；職工的工資和福利費；壞帳準備和壞帳損失等。稅率及優(yōu)惠政策 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行30％的比例稅率，另按應納稅所得額征收3％的地 方所得稅。

設在經(jīng)濟特區(qū)的外商投資企業(yè)．在經(jīng)濟特區(qū)設立機構、場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營的外國企業(yè)

和設在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，以及設在沿海經(jīng)濟開放區(qū)和經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)或者設在國務院規(guī)定的其他地區(qū)的外商投資企業(yè)，屬

于能源、交通、港口、碼頭或者國家鼓勵的其他項目，減按15％的稅率征收企業(yè)所得 稅。

設在沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資

企業(yè)，減按24％的稅率征收企業(yè)所得稅。

對生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利的年度起，第1年和第2 年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅，但是屬于石油、天然氣、稀

有金屬，貴重金屬等資源開采項目的，由國務院另行規(guī)定。外商投資企業(yè)實際經(jīng)營期不

滿10年的，應當補繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅款。

從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)的外商投資企業(yè)和設在經(jīng)濟不發(fā)達的邊遠地區(qū)的外商投資企業(yè)，依照上述規(guī)定享受免稅、減稅待遇期滿后，經(jīng)企業(yè)申請，國務院稅務主管部門批準，在以后10年內可以繼續(xù)按應納稅額減征15％至30％的企業(yè)所得稅。對鼓勵外商投資的行業(yè)、項目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)實際情況決定減

征地方所得稅。外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投

資者申請，稅務機關批準．退還其再投資部分已繳納所得稅的40％稅款，國務院另有

優(yōu)惠規(guī)定的，依照國務院的規(guī)定辦理；再投資不滿5年撤出的，應當繳回已退的稅款。

外商投資企業(yè)來源于中國境外的所得已在境外繳納的所得稅款，準予在匯總納稅時，從

其應稅額中扣除，但扣除額不得超過其境外所得依規(guī)定計算的應納稅額。

外國企業(yè)在中國境內未設立機構、場所，而有來源于中國境內的利潤、利息、租金、特

許權使用費和其他所得，或者雖設立機構、場所，但上述所得與其機構、場所沒有實際

聯(lián)系的，都應當繳納20％的所得稅。但對外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，國

際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀行的利息所得，外國銀行按照優(yōu)惠利率貸款給

中國國家銀行的利息所得，均免征所得稅。

對為科學研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技術提供專有技

術所取得的特許權使用費，經(jīng)國務院稅務主管部門批準，可以減按10％的稅率征收所

得稅，其中技術先進或者條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計算，分季預繳。季度終了后15 日

內向當?shù)囟悇諜C關預繳；年度終了后5個月內匯算清繳，多退少補。2.8印花稅

印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證 征收的一種稅。

n 印花稅的納稅人為在中國境內書立領受稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人，包括國內各類企業(yè)、事業(yè)、機關、團體、部隊及中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)、外國公司和其他經(jīng)濟組織及其在華機構等單位和個人。n 印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權憑證，具體包括以下幾項：

(1)購銷、加工承攬、建設工程勘察設計、建設安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術等合同或者具有合同性質的憑證；

(2)產(chǎn)權轉移書據(jù)；

(3)營業(yè)帳簿；

(4)權利許可證照；

(5)經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：

l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。

對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采

用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。印花稅計稅依據(jù)根據(jù)應稅憑證的種類，分別有以下幾種：

(1)合同或具有合同性質的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據(jù)。具體包括購銷金額、加工或承攬收入、收取費用、承包金額、租賃金額、運輸費用、倉儲保管費用、借款金額、保險費收入等項；

(2)營業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動資金總額作為計稅依據(jù)；

(3)不記載金額的營業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細分類帳簿等輔助性帳簿。按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。對下列情況免征印花稅：

(1)財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)捐贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免征印花科稅；

(2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅；

(3)外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機構提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅；

(4)有關部門根據(jù)國家政策需要發(fā)放的無息、貼息貸款合同，免征印花稅；(5)經(jīng)財政部批準免稅的其他憑證。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標準

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標準 2010年07月02日 20:04 地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標準

本文來自:地產(chǎn)成本控制QQ群: 130976964

1.0 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅種

（1）契稅：

取得土地使用權時繳納（以后銷售房屋也要交）；

（2）土地增值稅：

銷售房地產(chǎn)時繳納

（3）營業(yè)稅：

銷售房地產(chǎn)時繳納；

（4）城市維護建設稅：根據(jù)營業(yè)稅額繳納

（5）教育費附加：

根據(jù)營業(yè)稅額繳納；

（6）企業(yè)所得稅：

根據(jù)企業(yè)利潤繳納

（7）印花稅：

根據(jù)涉及到的合同金額繳納

（8）房產(chǎn)稅：

根據(jù)

2.0 各種稅費征收標準：

2.1契 稅

契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，對產(chǎn)權承受人征收的一種稅。

n

納稅人

《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

轉移土地、房屋權屬是指下列行為：

(1)國有土地使用權出讓；

(2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；

(3)房屋買賣；

(4)房屋贈與；

(5)房屋交換。

下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：

(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股；

(2)以土地、房屋權屬抵債；

(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;

(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

n

課稅對象

契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動的土地、房屋。

n

稅率

契稅的稅率為3％～5％，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

n

計稅依據(jù)

契稅的計稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權轉移時雙方當事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。為了保護房屋產(chǎn)權交易雙方的合法權益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。

房屋產(chǎn)權的轉移必然連帶著土地權屬的變動。房地產(chǎn)價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格，都以房地產(chǎn)交易契約價格總額為計稅依據(jù)。土地使用權交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權、房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。

n

納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉移合同簽定之日起10日內后辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關核定的期限內繳納稅款。

n

減稅、免稅

有下列行為之一的，減征，免征契稅：

(1)國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；

(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一攻購買公有住房的，免征；

(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；

(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬于的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；

(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；

(6)依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華大使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征。

2.2土地增值稅

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

n

納稅人

凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收

入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。

各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關、社會團體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投

資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅 的納稅義務人范圍內。

n

征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉讓房地產(chǎn)是指轉讓

國有土地使用權、地上建筑物，和其他附著物產(chǎn)權的行為。不包括通過繼承、贈與等方

式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。

n

課稅對象和計稅依據(jù)

土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及相關的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實物收人和其他收入。

n

稅率和應納稅額的計算

土地增值稅實行四級超額累進稅率：

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30％；

(2)增值額超過扣除項目金額50％，未超過lOO％的部分，稅率為40％；

(3)增值額超過扣除項目金額lOO％，未超過200％的部分，稅率為50％；

(4)增值額超過扣除項目金額200“以上部分，稅率為60％。每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

為簡化計算．應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：

?

土地增值額未超過扣除項目金額50％的，應納稅額=土地增值額×30％；

?

土地增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，應納稅額=土地增值額×40％-扣除項目×5％；

?

土地增值額超過扣除項目金額l00％，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50％-扣除項目×15％；

?

土地增值額超過扣除項目金額200％的，應納稅額=土地增值額x 60％-扣除項目金額×35％。

n

土地增值稅的扣除項目為：

(1)取得土地使用權時所支付的金額；

(2)土地開發(fā)成本、費用；

(3)建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

(4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

上述扣除項目的具體內容為：

(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按

國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業(yè)和

單位，則以轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)

開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。其

中：①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有

關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等；②前期工程費，包

括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出；

③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方

式發(fā)生的建筑安裝工程費；④基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供

氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出；⑥開發(fā)間接費用，是指

直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修建費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開

發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按

轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過

商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權

所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和的

5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機

構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配

套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比

例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓巳使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立 的房地產(chǎn)估價機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當

地稅務機關確認。

(5)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建

房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。

另外，對納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、分塊轉讓的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤；或按建筑面積計算分攤。也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

①隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的；

②提供扣除項目金額不實的；

③轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當理由的。

n

減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅；

(1)納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；

(2)因國家建設需要而被政府征用的房地產(chǎn)。

其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住

宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造

普通標準住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實施細則》第七條

(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增

值額超過扣除項目之和的20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

因國家建設需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而

被政府批準征用的房產(chǎn)或土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅

務機關審核后，免征土地增值稅。

n

征收管理

土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內，到房地產(chǎn)所在地的主管稅

務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉

讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)

生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅

申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。

納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收人，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)，直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

n

其他規(guī)定

為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵規(guī)定：

(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉讓，均免征土

地增值稅。

(2)1994年1月1日以前巳簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開

發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合

同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。

(3)對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述

5年免稅期以后首次轉讓的，經(jīng)所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅

務總局核準，可以適當延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉讓房地產(chǎn)以及不符合

上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應按規(guī)定征收

土地增值稅。

(4)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿9年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

2.3 營業(yè)稅

營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。

n

應稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要是銷售不動產(chǎn)時繳納。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。

?

銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

?

銷售其他土地附著物

① 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。② 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。

③ 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

④ 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)

征稅。

⑤ 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征

營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。

⑥ 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。

n

銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用。

（2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五

條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。

（3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：

納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序

核定其營業(yè)額：

①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核

定；

③按下列公式核定計稅價格：

計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

n

其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅（2）對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅

根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定：

合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

?

第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。

?

第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

① 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；

③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。對于轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的預收定金，有如下規(guī)定： 納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！贝隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天

（3）根據(jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定：

以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房

屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。

（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題

根據(jù)《轉發(fā)《國家稅務總局關于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復》的通知》

規(guī)定：

① 關于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分

配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。

同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。② 關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收

入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。

③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。

轉讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營

業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內，稅率為5%。

n

營業(yè)稅稅率：

銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5％。

計算公式=營業(yè)額×5% 2.4 城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)

城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維

護建設的一種特別目的稅。

n

納稅人：城建稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人。對外商投資企業(yè)的外國企業(yè)，暫不征城建稅。

n

征稅范圍：城建稅在全國范圍內征收包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。即只要繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬征收城建稅的范圍。

n

計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。

計算公式:應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。

n

稅率：分別為7%、5%、1%

城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。

所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅的稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一

地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質不同，而

執(zhí)行不同的稅率。

但是，對下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的

適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人；二是

流動經(jīng)營無固定納稅地點的納稅人。

城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據(jù)。

“三稅”稅額僅指“三稅”的征稅，不包括稅務機關對納稅人加收滯納金和罰款等非稅

款項。

2.5教育費附加

教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3％。

n

計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額

n

稅率為3%。

計算公式:應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。

2.6企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間(通常為1年)內取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收 的一種稅。

n

企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外的實行獨立核算的企業(yè)或者組織，包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、般份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。

n

企業(yè)所得稅實行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對應納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18％和27％兩種。年應納稅所得額在3萬元以下(含3萬元)的減按18%的稅率征收；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元以下(含10萬元)的，減按27％的稅率征收。

n

應納稅所得額的計算公式為：

應納稅所得額=每個納稅的收入總額-準予扣除項目的金額

納稅人收人總額包括在中國境內、境外取得的下列收入：

（1）生產(chǎn)、經(jīng)營收人，指從事主營業(yè)務活動取得的收入，包括商品(產(chǎn)品)銷售收入、勞

動服務收入、營運收入、工程價款結算收入、工業(yè)性作業(yè)收入及其他業(yè)務收人；

（2）財產(chǎn)轉讓收入，如有償轉讓固定資產(chǎn)、有價證券、股權等取得的收入；

（3）利息收入；

(4)租賃收入，如出租固定資產(chǎn)的收入；

(5)特許權使用費收入；

(6)股息收入；

(7)其他收入。

n

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收人按權責發(fā)生制原則計算：以分期收款方式銷售商品的；可按合同約定的購買人應付價款的日期確定銷售收入的實現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務，持續(xù)時間超過1年的，可以按完工進度或完成的工作量確定收入的實現(xiàn)。

n

準予扣除的項目是指與納稅人取得收入有關的成本、費用和損失。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營商品和提供勞務等所發(fā)生的各項直接費用和間接費用。損失指生產(chǎn)、經(jīng)營過程中的各項營業(yè)外支出，已發(fā)生的經(jīng)營虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規(guī)定繳納的各項稅金。教育費附加，可視同稅金。

下列項目，按規(guī)定的范圍、標準扣除：

(1)在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機構借款的利息支出，按實際發(fā)生額扣除；向非金融機構借款的利息支出，按照不高于金融機構同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內的部分，準予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付給職工的工資按計稅工資扣除。

(3)職工工會經(jīng)費、職工福利費、職工教育經(jīng)費，分別按計稅工資總額的2％、14％、1．5，6計算扣除。

(4)用于公益、救濟性的捐贈，在應納稅所得額3％以內的部分，準予扣除。

n

對民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵的，經(jīng)省級人民政府批準，可實行定期減稅或者免稅；對法律、行政法規(guī)和國務院有關規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。

對納稅人在中國境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準予扣除，但扣除額不得超

過其境外所得依照規(guī)定計算的應納稅額。

企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務機關繳納。企業(yè)所得實行按年計算，分月或者

分季預繳，月份或者季度終了后15日內預繳，終了后4個月內匯算清繳，多退少

補。

2.7外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對中國境內外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所

得和其他所得征收的一種稅。

n

課稅對象

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國境內設立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中

外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國境內設立機構、場所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營和雖未

設立機構、場所而有來源于中國境內所得的外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織。

外商投資企業(yè)的總機構設在中國境內，就來源于中國境內的所得繳納所得稅。對外國企

業(yè)就來源于中國境內的所得繳納所得稅。

n

應納稅所得額為每一納稅的收人總額減除成本、費用以及損失后的余額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得。其他所得指利潤(股息)、利息、租金、轉讓財產(chǎn)收益、提供或者轉讓專利權、專有技術、商標權、著作權收益以及營業(yè)外收益所得。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收入，計算原則同前述企業(yè)所得稅。

n

在計算應納稅所得額時允許減除的成本、費用以及損失包括：外國企業(yè)支付給其總機構的管理費；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營的正常借款的利息，準予按不高于一般商業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應酬費；職工的工資和福利費；壞帳準備和壞帳損失等。

n

稅率及優(yōu)惠政策

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行30％的比例稅率，另按應納稅所得額征收3％的地

方所得稅。

設在經(jīng)濟特區(qū)的外商投資企業(yè)．在經(jīng)濟特區(qū)設立機構、場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營的外國企業(yè)

和設在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，以及設在沿海經(jīng)濟開放區(qū)和經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)或者設在國務院規(guī)定的其他地區(qū)的外商投資企業(yè)，屬

于能源、交通、港口、碼頭或者國家鼓勵的其他項目，減按15％的稅率征收企業(yè)所得

稅。

設在沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資

企業(yè)，減按24％的稅率征收企業(yè)所得稅。

對生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利的起，第1年和第2

年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅，但是屬于石油、天然氣、稀

有金屬，貴重金屬等資源開采項目的，由國務院另行規(guī)定。外商投資企業(yè)實際經(jīng)營期不

滿10年的，應當補繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅款。

從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)的外商投資企業(yè)和設在經(jīng)濟不發(fā)達的邊遠地區(qū)的外商投資企業(yè)，依照上述規(guī)定享受免稅、減稅待遇期滿后，經(jīng)企業(yè)申請，國務院稅務主管部門批準，在以后10年內可以繼續(xù)按應納稅額減征15％至30％的企業(yè)所得稅。

對鼓勵外商投資的行業(yè)、項目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)實際情況決定減

征地方所得稅。外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投

資者申請，稅務機關批準．退還其再投資部分已繳納所得稅的40％稅款，國務院另有

優(yōu)惠規(guī)定的，依照國務院的規(guī)定辦理；再投資不滿5年撤出的，應當繳回已退的稅款。

外商投資企業(yè)來源于中國境外的所得已在境外繳納的所得稅款，準予在匯總納稅時，從

其應稅額中扣除，但扣除額不得超過其境外所得依規(guī)定計算的應納稅額。

外國企業(yè)在中國境內未設立機構、場所，而有來源于中國境內的利潤、利息、租金、特

許權使用費和其他所得，或者雖設立機構、場所，但上述所得與其機構、場所沒有實際

聯(lián)系的，都應當繳納20％的所得稅。但對外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，國

際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀行的利息所得，外國銀行按照優(yōu)惠利率貸款給

中國國家銀行的利息所得，均免征所得稅。

對為科學研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技術提供專有技

術所取得的特許權使用費，經(jīng)國務院稅務主管部門批準，可以減按10％的稅率征收所

得稅，其中技術先進或者條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計算，分季預繳。季度終了后15 日

內向當?shù)囟悇諜C關預繳；終了后5個月內匯算清繳，多退少補。

2.8印花稅

印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證 征收的一種稅。

n

印花稅的納稅人為在中國境內書立領受稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人，包括國內各類企業(yè)、事業(yè)、機關、團體、部隊及中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)、外國公司和其他經(jīng)濟組織及其在華機構等單位和個人。

n

印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權憑證，具體包括以下幾項：

(1)購銷、加工承攬、建設工程勘察設計、建設安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術等合同或者具有合同性質的憑證；

(2)產(chǎn)權轉移書據(jù)；

(3)營業(yè)帳簿；

(4)權利許可證照；

(5)經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。

n

印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：

l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。

對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采

用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。

n

印花稅計稅依據(jù)根據(jù)應稅憑證的種類，分別有以下幾種：

(1)合同或具有合同性質的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據(jù)。具體包括購銷金額、加工或承攬收入、收取費用、承包金額、租賃金額、運輸費用、倉儲保管費用、借款金額、保險費收入等項；

(2)營業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動資金總額作為計稅依據(jù)；

(3)不記載金額的營業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細分類帳簿等輔助性帳簿。按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。

對下列情況免征印花稅：

(1)財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)捐贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免征印花科稅；

(2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅；

(3)外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機構提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅；

(4)有關部門根據(jù)國家政策需要發(fā)放的無息、貼息貸款合同，免征印花稅；

(5)經(jīng)財政部批準免稅的其他憑證。

第三篇：企業(yè)房產(chǎn)及土地使用權轉讓所涉及的稅種及稅率

企業(yè)房產(chǎn)及土地使用權轉讓所涉及的稅種及稅率

A公司準備轉讓其名下的土地和房產(chǎn)，原值2000萬，欲以5000萬的價格轉讓。請問：

1.企業(yè)轉讓土地和房產(chǎn)應繳哪些稅？ 2.各項稅款的繳納比例？

3、如果A公司的主要資產(chǎn)就是上述土地使用權和房產(chǎn)，通過股權轉讓的方式將A公司轉讓給B公司，在稅收方面是否有特殊規(guī)定？

一、企業(yè)轉讓房產(chǎn)和土地需要繳納的稅種：

1、營業(yè)稅及附加：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額計算營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為5%。按照實際繳納的營業(yè)稅繳納城建稅、教育費附加、地方教育附加。

2、企業(yè)所得稅：企業(yè)轉讓不動產(chǎn)收入扣除轉讓過程中繳納的相關稅費、發(fā)生的清理費用、不動產(chǎn)計稅基礎后為轉讓所得。稅率為25%。

3、土地增值稅：舊房及建筑物扣除項目的規(guī)定：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第十條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條、《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條：

(1)能取得舊房評估價格并經(jīng)稅務機關確認：①舊房評估價格=重置成本價×成新度折扣率②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。③轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

(2)沒有評估價格，但能提供購房發(fā)票并經(jīng)稅務機關確認：①發(fā)票所載金額②按發(fā)票所載金額從購買起至轉讓止每年加計5%的金額③土地的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。④轉讓稅金

(3)既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收。

2、轉讓未進行開發(fā)的土地使用權扣除項目的規(guī)定①取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。②轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。單獨轉讓土地使用稅不得核定征收土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%?！?/p>

4、印花稅：按產(chǎn)權轉移書據(jù)萬分之五貼花。

二、如果企業(yè)轉讓股權，且企業(yè)主要資產(chǎn)為房產(chǎn)和土地的

1、土地增值稅：《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》規(guī)定，轉讓股權且股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，應按土地增值稅的規(guī)定征稅。

2、企業(yè)所得稅：《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定：”

三、關于股權轉讓所得確認和計算問題企業(yè)轉讓股權收入，應于轉讓協(xié)議生效、且完成股權變更手續(xù)時，確認收入的實現(xiàn)。轉讓股權收入扣除為取得該股權所發(fā)生的成本后，為股權轉讓所得。企業(yè)在計算股權轉讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額?！?/p>

3、印花稅：按產(chǎn)權轉移書據(jù)萬分之五貼花。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及征稅方法

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及

征稅方法

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

招投標管理流程

房地產(chǎn)行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應納各稅種及各稅種應納稅額如何進行核算做詳細闡述。

一、土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關部門收取的交易費等），但有時土地轉讓方轉讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應由轉讓方承擔的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。

（1）契稅：是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。

應納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格×稅率

（2）印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應納稅額=合同金額×0.05%

注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權轉移憑證的印花稅等。

二、取得土地使用權后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。

年應納稅額=土地使用面積×單位稅額

三、預售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。

（1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。

銷售不動產(chǎn)應納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用×5%（2）營業(yè)稅附加稅：城市維護建設稅=營業(yè)稅額×7%

教育費附加=營業(yè)稅額×3%

（3）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。海南省地方稅務局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段應預繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。

（3）企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。

應納稅額=應納稅所得額×25%

房地產(chǎn)企業(yè)預售階段應季度預繳企業(yè)所得稅，每季度預繳稅額根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號以及國稅函 [2008]299號規(guī)定預繳

每季度應預繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額×10%—營業(yè)稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用）×22%

備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。

四、當有完工樓盤，則完工進行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發(fā)（2009）31號文）。

每應納企業(yè)所得稅額=應納稅所得額×25%

應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年彌補虧損

五、項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。

（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證三年仍未銷售完畢。

（二）、應納稅額的計算

1、計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額

2、計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額

3、依據(jù)增值率確定適用稅率。

4、依據(jù)適用稅率計算應納稅額。

應納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù) 備注：實行四級累進稅率

（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%

第五篇：無形資產(chǎn)使用和轉讓涉及稅種

無形資產(chǎn)使用和轉讓涉及稅種

無形資產(chǎn)使用和轉讓涉及的稅種主要有以下幾種：

1.營業(yè)稅。是指對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種稅。所謂轉讓無形資產(chǎn)是指轉讓無形資產(chǎn)的所有權或使用權的行為，包括轉讓土地使用權、轉讓商標權、轉讓專利權、轉讓非專利技術和轉讓著作權。

2.企業(yè)所得稅。是指國家對境內企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。其中納稅人因提供轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權等取得的特許權使用費所得是其他所得的一部分。

3.個人所得稅。是對個人（自然人）取得的各項應稅所得征收的一種稅。其應稅所得項目的第六項為：特許權使用費所得（是指個人提供專利權、非專利技術、商標權、著作權以及其他特許權的使用權取得的所得）。

4.印花稅。是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。對合同、書據(jù)等由兩方或兩方以上當事人共同書立的憑證，其當事人各方都是納稅人，各自就所持憑證的金額納稅。其中，書立、使用、領受印花稅法所列舉的憑證包括無形資產(chǎn)中的技術合同和產(chǎn)權轉讓書據(jù)。

5.土地增值稅。是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。其中轉讓土地使用權屬于無形資產(chǎn)的內容。

6.契稅。契稅是因房屋土地買賣、典當、贈與或交換而發(fā)生產(chǎn)權轉移時，依據(jù)當事人雙方訂立的契約，由承受人繳納的一種稅。契稅的征稅對象包括國有土地使用權出讓、土地使用權的轉讓等，其中土地使用權的轉讓屬于無形資產(chǎn)的內容。

7.城市維護建設稅。是國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅（簡稱“三稅”）的單位和個人就其實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據(jù)而征收的一種稅。既然營業(yè)稅是其計稅之一，那么轉讓無形資產(chǎn)也應繳納城市維護建設稅。