第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納的稅種簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納的稅種簡(jiǎn)介：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋主要繳納企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等7個(gè)稅種。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)不同環(huán)節(jié)實(shí)行相應(yīng)的稅收政策。

（一）、耕地占用稅

在取得土地環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用耕地建房，以實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納耕地占用稅。耕地占用稅的應(yīng)納稅額＝納稅人實(shí)際占用的計(jì)稅面積（以平方米為計(jì)算單位）×適用稅額。

（二）、城鎮(zhèn)土地使用稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房屋占地，按照規(guī)定繳納契稅。在銷售房屋前的保有環(huán)節(jié)，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后按照土地面積和規(guī)定的單位稅額計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)為大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。具體稅額標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地的情況，分土地等級(jí)在國(guó)家規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額＝納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。

（三）、營(yíng)業(yè)稅

在房屋銷售環(huán)節(jié)，營(yíng)業(yè)稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，按照5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的房屋或受讓的土地使用權(quán)，以其全部收入減去房屋或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時(shí)連同房屋所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，都屬于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，均應(yīng)按5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。從1999年8月1日起，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房收入免征營(yíng)業(yè)稅。

（四）、土地增值稅

土地增值稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。其收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。規(guī)定的扣減項(xiàng)目包括，取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本、費(fèi)用，新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額部分、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）。

從事房地產(chǎn)開的納稅人按照取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和開發(fā)土地和新建房及其配套設(shè)施的成本之和加計(jì)20%的扣除額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅。

（五）企業(yè)所得稅

所得稅部分，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所得。計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額。

（六）、印花稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，與賣房人簽訂購(gòu)房合同，買賣雙方按適用稅率繳納印花稅。

（七）、城市維護(hù)建設(shè)稅

城市維護(hù)建設(shè)稅部分，城市維護(hù)建設(shè)稅隨營(yíng)業(yè)稅征收，計(jì)稅依據(jù)為納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅，稅率分別為1%、5%、7%。外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)暫不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。

第二篇：農(nóng)業(yè)企業(yè)需要繳納的稅種

農(nóng)業(yè)企業(yè)的繳稅費(fèi)情況

一、農(nóng)業(yè)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定設(shè)立賬簿，根據(jù)合法,有效憑證記賬,進(jìn)行核算。（《稅收征管法》第十九條）

如實(shí)辦理納稅申報(bào)，（按月網(wǎng)上）報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表和損益表）和其他資料。（《稅收征管法》第二十五條）

二、印花稅的相關(guān)政策規(guī)定：

1、國(guó)家指定的收購(gòu)部門與村民委員會(huì)、農(nóng)民個(gè)人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)合同免納印花稅；

2、對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社與本社成員簽訂的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料購(gòu)銷合同，免征印花稅；

3、對(duì)農(nóng)林作物、牧業(yè)畜類保險(xiǎn)合同暫不貼花。其他如：資金賬簿、營(yíng)業(yè)賬簿、購(gòu)銷合同等印花稅應(yīng)申報(bào)繳納。

三、關(guān)于農(nóng)民專業(yè)合作社有關(guān)稅收政策（財(cái)稅〔2008〕81號(hào)）

1、對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社銷售本社成員生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，視同農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品免征增值稅。

2、增值稅一般納稅人從農(nóng)民專業(yè)合作社購(gòu)進(jìn)的免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，可按13%的扣除率計(jì)算抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

3、對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社向本社成員銷售的農(nóng)膜、種子、種苗、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)，免征增值稅。

4、對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社與本社成員簽訂的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料購(gòu)銷合同，免征印花稅。1對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社銷售社員生產(chǎn)和初加工農(nóng)產(chǎn)品，視同農(nóng)戶自產(chǎn)自銷，暫不征收個(gè)人所得稅；2對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社的經(jīng)營(yíng)用房，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；3對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社所屬，用于進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品加工的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，可報(bào)經(jīng)地稅部門批準(zhǔn)，給予免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的照顧；4對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社的經(jīng)營(yíng)收入，免征水利建設(shè)專項(xiàng)資金；5對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社，暫不征收殘疾人就業(yè)保障金。

四、支持農(nóng)業(yè)發(fā)展的稅費(fèi)優(yōu)惠政策（浙地稅發(fā)〔2009〕22號(hào)）

1.按《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對(duì)企業(yè)從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目（國(guó)家限制和禁止發(fā)展的項(xiàng)目除外）的所得，免征或減征企業(yè)所得稅。

2.按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)農(nóng)業(yè)機(jī)耕、排灌、病蟲害防治、植物保護(hù)、農(nóng)牧保險(xiǎn)以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，家禽、牲畜、水生動(dòng)物的配種和疾病防治項(xiàng)目免征營(yíng)業(yè)稅。

3.農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、省級(jí)農(nóng)業(yè)科技企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)，如按規(guī)定納稅仍有困難的，報(bào)經(jīng)地稅部門批準(zhǔn)，可相應(yīng)減免房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅或水利建設(shè)專項(xiàng)資金。農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)和農(nóng)民個(gè)人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或?qū)⑼恋爻邪ǔ鲎猓┙o農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加

4、對(duì)農(nóng)村的為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務(wù)的行業(yè)，即鄉(xiāng)、村的農(nóng)技推廣站、植保站、水管站、林業(yè)站、畜牧獸醫(yī)產(chǎn)站、水產(chǎn)站、種子站、農(nóng)機(jī)站、氣象站以及農(nóng)民專業(yè)技術(shù)協(xié)會(huì)、專業(yè)合作社，對(duì)其提供的技術(shù)培訓(xùn)等技術(shù)服務(wù)或勞務(wù)所取得的收入，暫免征收企業(yè)所得稅。

5、對(duì)省級(jí)骨干農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)從事種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和農(nóng)林產(chǎn)品初加工業(yè)取得的所得，可暫免征收企業(yè)所得稅。

6、省級(jí)骨干農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和經(jīng)縣級(jí)以上各級(jí)政府確認(rèn)的重點(diǎn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，以及以社員自產(chǎn)自銷為主要經(jīng)營(yíng)方式的農(nóng)民專業(yè)合作社，報(bào)經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可減免水利建設(shè)專項(xiàng)資金。

7、對(duì)為農(nóng)村提供垃圾處理、污水處理、保潔服務(wù)取得的勞務(wù)收入，免征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和水利建設(shè)專項(xiàng)資金。

8、對(duì)農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)和農(nóng)民個(gè)人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或?qū)⑼恋爻邪ǔ鲎猓┙o個(gè)人或公司用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取固定承包金（租金），免征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)包括農(nóng)、林、牧、漁。

9、對(duì)農(nóng)民個(gè)人因交通、城市建設(shè)等被征用農(nóng)業(yè)用地而取得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)氖杖耄庹鳡I(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

10、對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社社員從農(nóng)民專業(yè)合作社取得的自產(chǎn)自銷農(nóng)產(chǎn)品收入，暫不征收個(gè)人所得稅。

將土地承包（出租）給個(gè)人或公司用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取固定承包金（租金），免征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)包括農(nóng)、林、牧、漁。

9、對(duì)農(nóng)民個(gè)人因交通、城市建設(shè)等被征用農(nóng)業(yè)用地而取得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)氖杖耄庹鳡I(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

10、對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社社員從農(nóng)民專業(yè)合作社取得的自產(chǎn)自銷農(nóng)產(chǎn)品收入，暫不征收個(gè)人所得稅。

五、企業(yè)所得稅減免稅備案

納稅人應(yīng)在認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握稅收優(yōu)惠政策的前提下，結(jié)合自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，依照法律、行政法規(guī)規(guī)定嚴(yán)格劃分和核算征稅業(yè)務(wù)和享受稅收優(yōu)惠業(yè)務(wù)，正確計(jì)算稅收優(yōu)惠金額。納稅人享受企業(yè)所得稅備案類優(yōu)惠項(xiàng)目的，應(yīng)按照《企業(yè)所得稅備案項(xiàng)目報(bào)送資料管理規(guī)范》規(guī)定的時(shí)限及時(shí)向主管地稅機(jī)關(guān)提請(qǐng)備案。如涉稅優(yōu)惠項(xiàng)目發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)自變化之日起15日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)告，并根據(jù)主管地稅機(jī)關(guān)重新出具的《備案類減免稅（費(fèi)）告知書》執(zhí)行?！秱浒割悳p免稅（費(fèi)）告知書》未送達(dá)前，納稅人應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納稅款。對(duì)經(jīng)審查不符合稅收優(yōu)惠條件的備案項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)采取有效措施，追回企業(yè)已享受的減免稅款，并按《征管法》有關(guān)規(guī)定依法處理。

納稅人未按規(guī)定備案的一律不得享受稅收優(yōu)惠。

從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目的所得

減免對(duì)象：企業(yè)從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目（國(guó)家限制和禁止發(fā)展的項(xiàng)目除外）的所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅。

（一）企業(yè)從事下列項(xiàng)目的所得，免征企業(yè)所得稅：

1、蔬菜、谷物、薯類、油料、豆類、棉花、麻類、糖料、水果、堅(jiān)果的種植；

2、農(nóng)作物新品種的選育；

3、中藥材的種植；

4、林木的培育和種植；

5、牲畜、家禽的飼養(yǎng)；

6、林產(chǎn)品的采集；

7、灌溉、農(nóng)產(chǎn)品初加工、獸醫(yī)、農(nóng)技推廣、農(nóng)機(jī)作業(yè)和維修等農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)項(xiàng)目；

8、遠(yuǎn)洋捕撈。

（二）企業(yè)從事下列項(xiàng)目的所得，減半征收企業(yè)所得稅：

1、花卉、茶以及其他飲料作物和香料作物的種植；

2、海水養(yǎng)殖、內(nèi)陸?zhàn)B殖。

減免依據(jù)：《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例；《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)稅函〔2008〕850號(hào)）；《關(guān)于發(fā)布享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的農(nóng)產(chǎn)品初加工范圍[試行]的通知》（財(cái)稅〔2008〕149號(hào)）。

備案期限：次年3月底前，實(shí)行一年一備。報(bào)送資料：（1）上減免稅政策的執(zhí)行情況；（2）《備案類減免稅登記表》；（3）減免稅申請(qǐng)報(bào)告，列明減免稅理由、依據(jù)、范圍、期限、數(shù)量、金額等；（4）主管稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)需要繳納哪些稅（范文模版）

8．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、銷售房屋需要繳納哪些稅？應(yīng)該注意哪些稅收政策規(guī)定？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋主要繳納企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等7個(gè)稅種。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)不同環(huán)節(jié)實(shí)行相應(yīng)的稅收政策。

在取得土地環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用耕地建房，以實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納耕地占用稅。耕地占用稅的應(yīng)納稅額＝納稅人實(shí)際占用的計(jì)稅面積（以平方米為計(jì)算單位）×適用稅額。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建房占用耕地10000平方米，當(dāng)?shù)馗卣加枚愡m用稅額為5元/平方米。該企業(yè)應(yīng)繳納耕地占用稅稅額為：10000平方米×5元/平方米＝50000元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房屋占地，按照規(guī)定繳納契稅。

在銷售房屋前的保有環(huán)節(jié)，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后按照土地面積和規(guī)定的單位稅額計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)為大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。具體稅額標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地的情況，分土地等級(jí)在國(guó)家規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額＝納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。在房屋銷售環(huán)節(jié)，營(yíng)業(yè)稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，按照5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的房屋或受讓的土地使用權(quán)，以其全部收入減去房屋或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時(shí)連同房屋所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，都屬于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，均應(yīng)按5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。從1999年8月1日起，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房收入免征營(yíng)業(yè)稅。

土地增值稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。其收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。規(guī)定的扣減項(xiàng)目包括，取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本、費(fèi)用，新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額部分、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）。

從事房地產(chǎn)開的納稅人按照取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和開發(fā)土地和新建房及其配套設(shè)施的成本之和加計(jì)20%的扣除額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅。

所得稅部分，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)按照規(guī)定區(qū)分內(nèi)、外企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅或外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅。計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額。

印花稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，與賣房人簽訂購(gòu)房合同，買賣雙方按適用稅率繳納印花稅。城市維護(hù)建設(shè)稅部分，城市維護(hù)建設(shè)稅隨營(yíng)業(yè)稅征收，計(jì)稅依據(jù)為納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅，稅率分別為1%、5%、7%。外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)暫不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：

（一）應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

2、銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。

不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

（1）銷售建筑物或構(gòu)筑物

銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

（2）銷售其他土地附著物

① 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。

② 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。

③ 單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。

④ 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

⑤ 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。

⑥ 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。

（二）銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。

（3）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：

納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：

① 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

② 按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

③ 按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：

計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知》 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手

續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

（2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營(yíng)[1995]319號(hào)）規(guī)定：

合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

② 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

① 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。

② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；

③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。

（3）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知》

以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。

（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》的通知》

① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。

同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。

② 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。

③ 對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。

計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5%

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案(各稅種)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案

房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，涉及的稅收問題也較多。隱匿收入、虛增成本等問題，單純的就賬論賬難以查深查透，需要從外圍入手，研究一個(gè)項(xiàng)目從取得土地到銷售完成的全部環(huán)節(jié)，從開發(fā)流程、資金流向、權(quán)屬登記等各方面，運(yùn)用建安成本分析控制、利潤(rùn)率控制、實(shí)際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核開發(fā)項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。為提高檢查效率，增加稅務(wù)稽查針對(duì)性，特制定本預(yù)案。

一、查前準(zhǔn)備

（一）首先通過稅收征管信息系統(tǒng)了解企業(yè)辦理稅務(wù)登記的基 本情況，了解企業(yè)檢查期限內(nèi)的申報(bào)納稅情況，查看稽查部門以前檢查檔案，掌握以前稅務(wù)檢查情況。

（二）要求被查單位提供有關(guān)資料。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除 調(diào)遣取企業(yè)賬簿憑證外，還要求其提供如下文件、證明材料和有關(guān)資料，以初步了解企業(yè)情況：、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)章程、納稅申報(bào)表、以前檢查報(bào)告表

6、減免稅批準(zhǔn)文件

7、發(fā)票存根、收據(jù)、合同： 如征地合同、搬遷合同、基礎(chǔ)設(shè)施合同、設(shè)計(jì)合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套設(shè)施合同、銷售合同等、自用房產(chǎn)的房產(chǎn)證、土地使用證、開發(fā)項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證、發(fā)改部門簽發(fā)的項(xiàng)目批準(zhǔn)計(jì)劃書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、建設(shè)工程開工許可證

16、建設(shè)規(guī)劃平面圖

17、工程預(yù)算及決算報(bào)告

18、銷售平面圖

19、商品房屋預(yù)售許可證

20、銷售面積明細(xì)表

21、回遷安置房屋面積明細(xì)表及回遷安置具體實(shí)施方案

22、配套工程和物業(yè)管理具體實(shí)施方案

23、人員資料。

（三）整理核實(shí)有關(guān)資料，必要時(shí)可到發(fā)改、規(guī)劃、土地、建設(shè)、住建等部門進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，如到建設(shè)核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)

收的建筑面積、到住建部門核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

（四）掌握企業(yè)會(huì)計(jì)核算程序，尤其是取得售房預(yù)收款、預(yù) 收賬款提繳納營(yíng)業(yè)稅、結(jié)轉(zhuǎn)收入成本利潤(rùn)等環(huán)節(jié)的時(shí)點(diǎn)方法流程，開發(fā)間接費(fèi)用的歸集分配方法。可以通過查看企業(yè)資金收支、稅 金費(fèi)用計(jì)提等的會(huì)計(jì)分錄，詢問企業(yè)財(cái)務(wù)人員等方法，了解會(huì)計(jì) 核算方法和流程。

（五）理順對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的詢問內(nèi)容： 1、是否有下屬非獨(dú)立核算的建筑企業(yè)，2、是否存在多種經(jīng)營(yíng)行為，3、所查開發(fā)項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、建筑面積及可售面積，4、所查房屋銷售情況

5、是否有聯(lián)營(yíng)開發(fā)房地產(chǎn)的情況、是否有房屋出租行為

7、是否有自建自用的房產(chǎn)

8、以房抵債、贈(zèng)與等情況中國(guó)

9、基準(zhǔn)房?jī)r(jià) 房屋銷售方式：如分銷、包銷、回購(gòu)、還本等

二、分稅種確定檢查重點(diǎn)

（一）營(yíng)業(yè)稅方面、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入的檢查。主要審核：

“預(yù)收賬款”、“主 營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他應(yīng)付款”等往來賬科 目以及“應(yīng)交稅金”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、及部分費(fèi)用類 科目、納稅申報(bào)表等，重點(diǎn)注意：①已提稅金是否全額繳納；②將銷售合同與預(yù)收賬款科目進(jìn)行核對(duì)，看有無將部分房款直接計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入面未提營(yíng)業(yè)稅的情況；③代收代付款費(fèi)用有無交稅； ④將合同與預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款核對(duì)，看有無以房抵債或抵工程 款、置換房產(chǎn)，商品房出租、合作建房等情況；⑤如有代建合同，關(guān)注四個(gè)條件是否符合；⑥將房屋銷售圖紙與銷售合同和預(yù)收賬款明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì)，如有必要進(jìn)行實(shí)地察看、看已銷售房屋收入 是否全額入賬，⑦關(guān)注企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來情況；⑧安置過程中的 超面積款的核算情況及將不動(dòng)產(chǎn)作為股利分配或贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)等視 同銷售行為。注意其他各種特殊業(yè)務(wù)，如換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng) 目、參建聯(lián)建、合作建房、拆遷補(bǔ)償（安置）、以投資名義轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)實(shí)為出租等行為是否按規(guī)定足額納 稅。

（二）企業(yè)所得稅方面

企業(yè)所得稅是檢查的重點(diǎn)稅種，應(yīng)根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2009]31 號(hào)的 規(guī)定（注意與國(guó)稅發(fā) [2006]31 號(hào)的銜接與區(qū)別），逐條逐項(xiàng)檢查。、銷售收入實(shí)現(xiàn)、確認(rèn)的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)不管以什么方式 銷售，銷售的實(shí)現(xiàn)必須以完工產(chǎn)品為前提，完工的標(biāo)準(zhǔn)：竣工證 明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；或已開始投入使用；或已取得了初 始產(chǎn)權(quán)證明。針對(duì)稽查準(zhǔn)備階段調(diào)查掌握的情況，通過查看銷售 部門臺(tái)賬，清點(diǎn)發(fā)票存根聯(lián)，審閱房產(chǎn)購(gòu)銷合同，查看“主營(yíng)業(yè) 務(wù)收入”賬戶等，核對(duì)分析判斷會(huì)計(jì)人員是否按以上規(guī)定確認(rèn)收 入。、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入納稅調(diào)整的檢查。企業(yè)銷售 未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，分季（或 月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

3、視同銷售的檢查。查看銷售平面圖，核對(duì)銷售合同，上門 抽查未售部分，看企業(yè)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福 利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其 他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。、開發(fā)產(chǎn)品成本的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本核算復(fù) 雜，盡管周期較長(zhǎng)，應(yīng)實(shí)行全查法。開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本主要有 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。稽查人員在查看 “存 貨（開發(fā)產(chǎn)品）”、“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）”等會(huì)計(jì)事項(xiàng)的基 礎(chǔ)上，尤其注意：①土地成本的構(gòu)成。通過有關(guān)渠道，了解被查 單位土地來源。通過政府拍賣取得的，核實(shí)拍賣成交價(jià)及支付方

式、支付單位等情況；征用集體土地而取得的，查閱相關(guān)征用文件核實(shí)征地費(fèi)的真實(shí)性，有否超范圍列支；通過政府舊城改造，出讓土地方式取得，查閱相關(guān)拆遷、出讓文件，核實(shí)拆遷費(fèi)用的 真實(shí)性，有否利用非拆遷人員的身份證或虛構(gòu)拆遷單位協(xié)議，列 支拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情況；通過原工業(yè)用地變更為商業(yè)用地（包括合 作單位地塊）取得，核實(shí)地塊的歷史成本，有否評(píng)估重置價(jià)值入賬。②建筑成本。通過查閱建筑合同，了解總承包及分包施工單

位的預(yù)算造價(jià)等情況；檢查原始憑證核對(duì)材料發(fā)票和建筑發(fā)票的 有效性，有否假發(fā)票、外地發(fā)票、票款單位不符、白條或收據(jù)代替發(fā)票等情況；檢查暫估成本的合理性，房地產(chǎn)企業(yè)往往以決算 報(bào)告尚未通過為理由，完工后仍然拖欠施工單位工程款，而在結(jié) 算銷售成本時(shí)過高的暫估成本。③建設(shè)期間接費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品建 造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則計(jì)入成本對(duì)象。通過查看原始憑證檢查費(fèi)用的真實(shí)性、合法性和有效性，有否與開發(fā)項(xiàng)目無關(guān)的費(fèi)用，有否非當(dāng)期實(shí)際 發(fā)生的費(fèi)用，設(shè)計(jì)費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)用的真實(shí)性是檢查重點(diǎn)；檢查費(fèi) 用在各項(xiàng)目之間分配是否合理，有否故意多分配先完工項(xiàng)目成本。④產(chǎn)品的單位成本。屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無 償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。屬于營(yíng)利性 的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā) 產(chǎn)品進(jìn)行處理。、銷售成本的檢查。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí) 現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。應(yīng)檢查企業(yè)是 否按照規(guī)定正確結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，這里主要是通過計(jì)算的單位成本 與實(shí)際銷售結(jié)轉(zhuǎn)或留存單位成本比較后來判斷是否多列成本，少 計(jì)利潤(rùn)。、其他納稅調(diào)整事項(xiàng)的檢查。其他納稅調(diào)整事項(xiàng)難以一一列 舉，可按企業(yè)所得稅匯算清繳表有關(guān)納稅調(diào)整事項(xiàng)，結(jié)合會(huì)計(jì)事 項(xiàng)檢查進(jìn)行對(duì)應(yīng)分析，在表上有顯示數(shù)據(jù)的，需查明具體內(nèi)容，核對(duì)調(diào)整數(shù)據(jù)是否正確；在表上沒有顯示數(shù)據(jù)的，對(duì)經(jīng)常性發(fā)生項(xiàng)目必須通過查看相應(yīng)的會(huì)計(jì)賬戶和分錄加以證實(shí)。特別注意長(zhǎng) 期投資和投資收益，有長(zhǎng)期投資的應(yīng)查明有否以不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物投 資，有否按公允價(jià)值作納稅調(diào)整；查看被投資單位報(bào)表，是否存

在已分利潤(rùn)而未到賬的等。

（三）個(gè)人所得稅方面、審核固定資產(chǎn)明細(xì)賬及原始憑證，看有無以企業(yè)資金為投 資者本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的消 費(fèi)性支出及購(gòu)買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出有無按規(guī)定代扣代繳個(gè) 人所得稅。、審核“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“開發(fā)成本”、“待 攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”等科目及原始憑證，看有無發(fā)放獎(jiǎng)金、支付集資利息、為個(gè)人投保、發(fā)放董事獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼或支付勞務(wù)報(bào) 酬等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。、審核“應(yīng)付職工福利費(fèi)”、“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付股利” 等科目及原始憑證，看有無發(fā)放補(bǔ)貼、買物、股利等未按規(guī)定代 扣代繳個(gè)人所得稅。

（四）房產(chǎn)稅方面

通過資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)”項(xiàng)目檢查，搜索所有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，通過收入類“其他收入”、“營(yíng)業(yè)外收入”搜索“租賃收入”。審核“固定資產(chǎn)”、“在建工程”明細(xì)賬及房屋產(chǎn)權(quán)證明等，關(guān)

注房產(chǎn)投入使用時(shí)間、評(píng)估情況（有無按評(píng)估增值后的價(jià)值申報(bào) 納稅）；已交付使用的房產(chǎn)有無暫估入賬，按規(guī)定申報(bào)交納房產(chǎn) 稅；商品房自用、出租、出借有無按規(guī)定申報(bào)納稅；構(gòu)成房產(chǎn)價(jià) 值的部分附屬設(shè)備如暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等高務(wù)；各 種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電 訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等有無按規(guī)定申報(bào)納 稅、應(yīng)計(jì)入的土地價(jià)值是否轉(zhuǎn)出等等。重點(diǎn)審核固定資產(chǎn)房產(chǎn)原

值，房屋出租租金收入、開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，已交付使用掛 “在 建工程”房屋，無租使用的房屋，與免稅共同使用的房屋有無未 繳或少繳房產(chǎn)稅情況。

（五）城鎮(zhèn)土地使用稅方面

通過資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)”科目，搜索所有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，以及 查閱城鎮(zhèn)土地使用證等情況，重點(diǎn)檢查審核、實(shí)際占用的土地面 積，其包括有土地使用證的、無土地使用證，但有征地批準(zhǔn)文件 的、既無土地證的，又無征地批準(zhǔn)文件的；、免稅土地，包括開 山填海土地和改造的廢棄土地；、已征用未開發(fā)的占用的土地，未銷售的商品房占用的土地有無未繳或少繳城鎮(zhèn)土地使用稅情 況。

（六）印花稅方面

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的合同主要有：土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、材料購(gòu)銷合同、建筑安裝工程承包分包合同、商 品房預(yù)售（銷售）合同、借款合同、租賃合同等，查看征管系統(tǒng)，看企業(yè)印花稅稅種設(shè)置、申報(bào)是否齊全，有無將性質(zhì)相似的憑證 誤用稅目稅率，有無從低適用稅率貼花，有無將應(yīng)按比例稅率征 稅的憑證按定額元計(jì)稅貼花等問題。

（七）土地增值稅方面、預(yù)繳部分是否已正確繳納。、符合清算條件納稅人是否按規(guī)定向主管地稅部門進(jìn)行土地 增值稅清算申報(bào)。

（八）契稅方面、以協(xié)議方式取得出讓土地的，是否將土地出讓金、土地補(bǔ) 償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市 政建設(shè)配套費(fèi)等總額作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。、以競(jìng)價(jià)方式取得出讓土地的，其契稅計(jì)稅價(jià)格是否包括市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用。

3、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否繳納了契稅。

4、減免土地出讓金是否按差額繳納了契稅；分期支付土地出讓金的是否按合同規(guī)定總價(jià)款繳納契稅；

三、檢查方法

采取詢問、審查賬簿及實(shí)地察看相結(jié)合，必要時(shí)可外調(diào)有關(guān) 單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般項(xiàng)目跨期長(zhǎng)，檢查工作量大，應(yīng)確定 以審核賬簿憑證及相關(guān)資料為主，實(shí)地察看、詢問為輔的檢查方 式。仔細(xì)審核涉稅相關(guān)賬戶的明細(xì)分類賬，及相關(guān)合同、預(yù)決算 書、房屋銷售圖紙等，對(duì)大宗業(yè)務(wù)往來及重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)抽查其記 賬憑證和原始憑證。抽查某一單項(xiàng)工程，對(duì)照施工設(shè)計(jì)圖、工程 決算審計(jì)報(bào)告看是否有虛增成本現(xiàn)象，必要時(shí)委托工程方面的專

業(yè)人員審核。

1、收入主要注意以下幾個(gè)方面：①將預(yù)收的售房款收入放在 其他公司銀行賬戶上隱瞞收入體外循環(huán)，或者將部分收入核算混 入其他他往來賬戶偷逃營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅；②有的企業(yè)項(xiàng)目滾 動(dòng)開發(fā)，雖然房屋已全部售完，但不按時(shí)進(jìn)行工程結(jié)算，收入一 直掛在“應(yīng)收賬款”或“預(yù)收賬款”上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入；③價(jià)外費(fèi) 用或代收費(fèi)用。

2、成本的組成的合法性、真實(shí)性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的合理性。主要 注意利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票 加大成本問題，重點(diǎn)查以下幾個(gè)方面：①查資金流：特別強(qiáng)調(diào)發(fā)票與實(shí)際付款情況進(jìn)行比對(duì)檢查，對(duì)單張發(fā)票在10 萬(wàn)元以上和單個(gè)單位入賬額在 100 萬(wàn)元以上 的情況應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)核實(shí)；與收到款項(xiàng)的單位核對(duì)，看是否反映在 賬上，沒有或不符必須采集證據(jù)；是否有現(xiàn)金實(shí)物等返回經(jīng)辦人 員，如有必須采集證據(jù)，提供案源；是否通過第三方賬戶轉(zhuǎn)賬，或?qū)①~戶借給他人使用。②查業(yè)務(wù)真實(shí)性：發(fā)生的建筑、購(gòu)買材 料等業(yè)務(wù)是否真實(shí)；取得的發(fā)票中有無假票。③查匹配：成本結(jié) 轉(zhuǎn)和項(xiàng)目完工、銷售收入是否匹配、合理。

3、費(fèi)用是否和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)，是否真實(shí)。主要注意以下幾個(gè)方面：①列支與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的費(fèi)用。②報(bào)銷企業(yè)股東的個(gè)人和 家庭生活費(fèi)用。如個(gè)人的電話費(fèi)、水電費(fèi)、交通費(fèi)、餐飲費(fèi)、家 用電器、服裝、高檔消費(fèi)品等。③發(fā)生的辦公用品、會(huì)議費(fèi)、差 旅費(fèi)等費(fèi)用沒有明細(xì)清單或相應(yīng)記錄，是否存在虛列行為。