第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種 批地環(huán)節(jié)：針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)——耕地占用稅30元/平建設(shè)環(huán)節(jié)：針對(duì)建筑公司——建筑營業(yè)稅3%

企業(yè)所得稅2%

印花稅0.03%城建稅7%

教育附加3%

地方教育附加2%

銷售環(huán)節(jié)：針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)——銷售不動(dòng)產(chǎn)稅5%土地增值稅城鎮(zhèn)土地使用稅6元/平企業(yè)所得稅2.5%印花稅0.03%城建稅7%教育附加3%地方教育附加2%

針對(duì)買房者——契稅（房地產(chǎn)商代收代繳）<90平1%90—140平1.5%>40平4% 租賃及二次買賣：針對(duì)出租方——房產(chǎn)稅20%

針對(duì)買房者——房產(chǎn)稅20%

另：房產(chǎn)持有夠五年個(gè)人所得稅3%

契稅

房產(chǎn)持有不夠五年?duì)I業(yè)稅5%個(gè)人所得稅3%

第二篇：無形資產(chǎn)使用和轉(zhuǎn)讓涉及稅種

無形資產(chǎn)使用和轉(zhuǎn)讓涉及稅種

無形資產(chǎn)使用和轉(zhuǎn)讓涉及的稅種主要有以下幾種：

1.營業(yè)稅。是指對(duì)在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人征收的一種稅。所謂轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為，包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)和轉(zhuǎn)讓著作權(quán)。

2.企業(yè)所得稅。是指國家對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。其中納稅人因提供轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等取得的特許權(quán)使用費(fèi)所得是其他所得的一部分。

3.個(gè)人所得稅。是對(duì)個(gè)人（自然人）取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅。其應(yīng)稅所得項(xiàng)目的第六項(xiàng)為：特許權(quán)使用費(fèi)所得（是指?jìng)€(gè)人提供專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的所得）。

4.印花稅。是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。對(duì)合同、書據(jù)等由兩方或兩方以上當(dāng)事人共同書立的憑證，其當(dāng)事人各方都是納稅人，各自就所持憑證的金額納稅。其中，書立、使用、領(lǐng)受印花稅法所列舉的憑證包括無形資產(chǎn)中的技術(shù)合同和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)。

5.土地增值稅。是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。其中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)的內(nèi)容。

6.契稅。契稅是因房屋土地買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與或交換而發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，依據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的契約，由承受人繳納的一種稅。契稅的征稅對(duì)象包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等，其中土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于無形資產(chǎn)的內(nèi)容。

7.城市維護(hù)建設(shè)稅。是國家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅（簡稱“三稅”）的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。既然營業(yè)稅是其計(jì)稅之一，那么轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)也應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。

第三篇：餐飲業(yè)涉及稅種和賬務(wù)處理

餐飲業(yè)涉及稅種

餐飲業(yè)主要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。

（一）營業(yè)稅

飲食業(yè)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是指納稅人提供餐飲業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%稅率征收營業(yè)稅。

計(jì)算公式為：營業(yè)稅應(yīng)納稅額=營業(yè)收入額×營業(yè)稅率

1、飯館、餐廳及其他飲食服務(wù)場(chǎng)所，顧客在就餐同時(shí)進(jìn)行自娛自樂形式的歌舞活動(dòng)提供服務(wù)而在飲食價(jià)款之外另行收取費(fèi)用的，應(yīng)將這部分另行收取的費(fèi)用單獨(dú)記賬，并依照娛樂業(yè)稅目稅率繳納營業(yè)稅。凡上述單位的上述另行收取費(fèi)用與飲食價(jià)款收入劃分不清的，應(yīng)對(duì)其全部收入依照娛樂業(yè)稅目稅率征收營業(yè)稅。

2、飲食店、餐館（廳）、酒店（家）、賓館、飯店等單位發(fā)生屬于營業(yè)稅“飲食業(yè)”應(yīng)稅行為的同時(shí)銷售貨物給顧客的，不論顧客是否在現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)，其貨物部分的收入均應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)稅應(yīng)稅收入征收營業(yè)稅。

3、關(guān)于納稅人經(jīng)營燒鹵熟制食品如何征收流轉(zhuǎn)稅的問題，飲食業(yè)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，銷售貨物則屬于增值稅的征稅范圍。因此，對(duì)飲食店、餐館等飲食行業(yè)經(jīng)營燒鹵熟制食品的行為，不論消費(fèi)者是否在現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)，均應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

（二）城市維護(hù)建設(shè)稅

計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。

（三）教育費(fèi)附加

計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為3%。計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅稅額×費(fèi)率。

（四）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是納稅人取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得。稅率為25%?；居?jì)算公式：應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額。應(yīng)納所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率。

（五）個(gè)人所得稅

企業(yè)要按期代扣代繳員工的個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得為對(duì)象征收的一種稅。

餐飲業(yè)會(huì)計(jì)做賬流程

一、首先，你要根據(jù)企業(yè)的規(guī)模以及核算要求，確定相關(guān)成本的核算方法：比如直接記入成本，月末盤點(diǎn)再?zèng)_成本；先入庫記入原材料，領(lǐng)用記入成本，月末盤點(diǎn)再?zèng)_成本；等等。一般情況，如果你企業(yè)規(guī)模較小，核算要求不高，可先擇第一種做法。

1.如果對(duì)方能提供正規(guī)發(fā)票，菜肉等可直接記入“主營業(yè)務(wù)成本”。

如果有庫房，米油、調(diào)料，可先記入“原材料”，領(lǐng)用時(shí)記入“主營業(yè)務(wù)成本”，沒有庫房，對(duì)方也能提供正規(guī)發(fā)票，也可直接記入“主營業(yè)務(wù)成本”。煤氣，可記入“營業(yè)費(fèi)用--燃?xì)赓M(fèi)”。

2.購入的酒水、飲料，如果有庫房，可先記入“庫存商品”，等賣出后，結(jié)轉(zhuǎn)成本；如果你有香煙的銷售資格，核算方法同前。如果沒有，你部分的收入、成本的處理要符合營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍。

3.廚師的工資記入“營業(yè)費(fèi)用--工資”，不能記入成本。服務(wù)人員的工資也可記入“營業(yè)費(fèi)用--工資”，其他管理人員，記入“管理費(fèi)用--工資”。一般情況，工資要先計(jì)提。

4.裝修費(fèi)記入“長期待攤費(fèi)用”，攤銷年限，參考租憑合同年限。5.窗簾、地毯，處理方法，與我的想法想同。6.入庫時(shí)，分錄：

借：主營業(yè)務(wù)成本/原材料/庫存商品

貸：應(yīng)付帳款--**公司 付款時(shí)：

貸：應(yīng)付帳款--**公司

貸：銀行存款/現(xiàn)金

不管對(duì)方是什么樣的單位，都應(yīng)該要求對(duì)方提供正規(guī)發(fā)票，如果沒有，相應(yīng)的材料不能記入成本費(fèi)用。

二、餐飲業(yè)會(huì)計(jì)分錄：

1、平時(shí)記收入（分類：菜品、酒水、香煙等等），費(fèi)用分部門記就行了，月底匯總銷售成本，提折舊、提稅、出報(bào)表，買發(fā)票，基本就這些。

2、購買蔬菜、調(diào)料等制作間的用品，根據(jù)票據(jù)及驗(yàn)收單入賬

借：原材料

貸：現(xiàn)金（或銀行存款）

3、根據(jù)制作間領(lǐng)料出庫單入賬

借：營業(yè)成本

貸：原材料

4、月底將制作間剩余材料盤點(diǎn)，根據(jù)盤點(diǎn)表入賬

借：營業(yè)成本（紅字）

貸：原材料（紅字）

5、結(jié)轉(zhuǎn)成本（營業(yè)成本本月實(shí)際發(fā)生數(shù)-月末盤點(diǎn)數(shù)）

借：本年利潤

貸：營業(yè)成本

6、下月初，將上月盤點(diǎn)表剩余材料記入下月帳中（上月盤點(diǎn)紅字金額數(shù)）。借：營業(yè)成本

貸：原材料

餐飲業(yè)屬繳納的稅金為營業(yè)稅,故損益=營業(yè)銷售額-營業(yè)費(fèi)用(材料工資費(fèi)用其他雜費(fèi)等等)取得營業(yè)收入時(shí): 借:現(xiàn)金銀行存款

貸:主營業(yè)務(wù)收入

購買材料支付工資以及其他費(fèi)用時(shí): 借:營業(yè)費(fèi)用-二級(jí)科目

貸:現(xiàn)金

月末結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用時(shí): 借:本年利潤

貸:營業(yè)費(fèi)用

月末結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入: 借:主營業(yè)務(wù)收入

貸:本年利潤

結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤: 盈利時(shí): 借:本年利潤 貸:利潤分配 虧損時(shí): 借:利潤分配

貸:本年利潤

下月初去稅局報(bào)稅: 是以利潤*相應(yīng)稅率申報(bào)繳納。

三、餐飲業(yè)成本核算： 日常成本核算的主要程序是：

1、廚房當(dāng)天需要直接采購領(lǐng)用的原材料（蔬菜、肉食、家禽、水果、水產(chǎn)品、海鮮）必須在前一天下午5點(diǎn)以前，補(bǔ)貨的必須在當(dāng)天下午2點(diǎn)以前，由各廚房領(lǐng)班填制《市場(chǎng)物料申購單》，經(jīng)廚師長審核后，報(bào)餐飲部經(jīng)理批準(zhǔn)，交采購員按照要求組織進(jìn)貨，一聯(lián)交收貨組按采購單上的數(shù)量、質(zhì)量要求驗(yàn)收，并由餐飲部派廚師監(jiān)督驗(yàn)收質(zhì)量，如有不符合要求，必須當(dāng)天提出退貨或補(bǔ)貨。驗(yàn)收合格后填寫《廚房原材料驗(yàn)收單》，每天營業(yè)終后加計(jì)《廚房原材料驗(yàn)收單》，填制《廚房原材料購入?yún)R總表》。

2、廚房到倉庫領(lǐng)用的原材料（干貨、調(diào)味品、食品等），由各廚房領(lǐng)班根據(jù)當(dāng)天的需要填制《倉庫領(lǐng)用單》，報(bào)廚師長審批后，憑單到倉庫領(lǐng)取，倉庫保管員審核手續(xù)齊全后，按單發(fā)貨，每天營業(yè)結(jié)束后加計(jì)《倉庫領(lǐng)用單》，填報(bào)《餐飲原材料領(lǐng)用匯總表》。

3、每天營業(yè)結(jié)束后由各廚房領(lǐng)班對(duì)存余的原材料、調(diào)料、半成品進(jìn)行一次盤點(diǎn)，并填制《廚房原材料盤存日?qǐng)?bào)表》，由廚師長審核后進(jìn)行匯總。

4、餐廳各吧臺(tái)酒水員每天營業(yè)結(jié)束后根據(jù)《倉庫領(lǐng)料單》和《酒水銷售單》，填制《酒水進(jìn)銷存日?qǐng)?bào)表》。

5、財(cái)務(wù)日審員根據(jù)夜審報(bào)表，填制《餐飲營業(yè)收入日?qǐng)?bào)表》和《餐飲優(yōu)惠折扣日?qǐng)?bào)表》。

6、成本核算員根據(jù)《餐飲營業(yè)收入日?qǐng)?bào)表》、《餐飲優(yōu)惠折扣日?qǐng)?bào)表》、《廚房原材料購入?yún)R總?cè)請(qǐng)?bào)表》、《廚房原材料領(lǐng)用匯總?cè)請(qǐng)?bào)表》、《廚房原材料盤存日?qǐng)?bào)表》、《餐飲吧臺(tái)酒水進(jìn)銷存日?qǐng)?bào)表》匯總計(jì)算填制《餐飲成本日?qǐng)?bào)表》，于第二天上午9點(diǎn)以前上報(bào)財(cái)務(wù)部經(jīng)理、餐飲經(jīng)理及廚師長。做好成本分析，堵塞浪費(fèi)現(xiàn)象。

7、先把你的所有費(fèi)用加在一起，如房費(fèi)、水電費(fèi)、雇傭的工人費(fèi)用等加在一起，再看你選擇店面的地理位置，如果是市內(nèi)繁華地段東西就會(huì)稍貴些，地段差一點(diǎn)就便宜些，這你要自己考慮。之后看你的菜價(jià)，菜的原材料是多少錢，能達(dá)到百分之多少的利。之后把之前你加在一起得數(shù)除以30天，就是你一天的費(fèi)用，再看你買多少菜才能達(dá)到這個(gè)數(shù)，剩下的就是你的純利潤！

8、餐飲業(yè)成本，大致有以下幾例公式：

本期耗用原料成本＝期初原材料＋本期購進(jìn)原料—期末結(jié)存原料 成本價(jià)=進(jìn)貨價(jià)／（出成品率＊投料標(biāo)準(zhǔn)（數(shù)量））毛利率＝（銷售價(jià)格—原料成本）／銷售價(jià)格＊１００％ 銷售價(jià)格＝原料成本／（１－毛利率）銷售價(jià)格＝原料成本＋毛利額 或

銷售價(jià)格＝原料成本＊（１＋加成率）或

銷售價(jià)格＝原料成本＋加成額 加成率＝毛利率／（１－毛利率）毛利率＝加成率／（１＋加成率）

原料價(jià)值＝毛料價(jià)值－（次料數(shù)量＊單價(jià)＋下腳數(shù)量＊單價(jià)）凈料數(shù)量＝毛料數(shù)量－次料數(shù)量－下腳數(shù)量 凈料單價(jià)＝凈料價(jià)值／凈料數(shù)量。

第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧的各稅種檢查

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧的各稅種檢查

一、營業(yè)稅

1、采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。

2、采用“還本”方式銷售商品房時(shí)，是否是扣除“還本”的收入再申報(bào)納稅。

3、銀行按揭款收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來帳如“其他應(yīng)付款”不作預(yù)收帳款申報(bào)納稅。

4、以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。

5、開發(fā)商以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營業(yè)稅。

6、以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。

7、房產(chǎn)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅。

8、將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報(bào)納稅。

9、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅。

10、開發(fā)商聘請(qǐng)境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機(jī)構(gòu)，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。

11、因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報(bào)納稅。

12、銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價(jià)格是否合理。

13、單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。

14、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

15、企業(yè)以房屋對(duì)外投資入股，在轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時(shí)有否申報(bào)納稅。

16、以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，是否按“租賃業(yè)”申報(bào)營業(yè)稅。

17、以無形資產(chǎn)投資入股后又轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)有否申報(bào)納稅。

18、拍賣、被拍賣應(yīng)稅的無形資產(chǎn)，有否申報(bào)納稅。

19、以應(yīng)稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，其取得的實(shí)物或其他（包括取得固定利潤）補(bǔ)償收入有否申報(bào)納稅。

20、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)收取的價(jià)外費(fèi)用（如培訓(xùn)費(fèi)、辦證費(fèi)等）有否申報(bào)納稅。

二、土地增值稅

檢查是否存在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入未按規(guī)定繳納土地增值稅的情況。重點(diǎn)檢查：

1、未竣工清算項(xiàng)目是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，竣工清算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。

2、申報(bào)計(jì)征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部收入。

3、申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定，其中：

（1）納稅人在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的，這部分土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否又做重復(fù)扣除？

（2）納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否作為開發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除

（3）在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算扣除，而在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)又重復(fù)計(jì)算？

（4）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是否在“利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%”以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%”以內(nèi)計(jì)算扣除。

（5）在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除。

（6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按《細(xì)則》第七條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之加計(jì)20%的扣除。

4、增值額的計(jì)算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確

三、房產(chǎn)稅

1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報(bào)納稅。

2、免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

3、新建的房屋應(yīng)從建成或使用的次月起計(jì)算繳稅，檢查時(shí)應(yīng)注意：（1）自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛“在建工程”帳，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

（2）固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實(shí)際使用的房產(chǎn)是否按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅。

（3）企業(yè)新建房產(chǎn)未驗(yàn)收，但已交付使用，是否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳部份繳納了房產(chǎn)稅，而對(duì)留在“在建工程”帳的部分未申報(bào)納稅。

4、已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳未改變、仍提固定資產(chǎn)折舊的，有否繳納了房產(chǎn)稅。

5、新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，未并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。

7、有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。

8、對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計(jì)繳了房產(chǎn)稅。

9、對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。

四、土地使用稅

1、已征用未開發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。

2、未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。

五、印花稅

各類購銷合同、建筑安裝工程承包合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是否按規(guī)定貼花。

六、企業(yè)所得稅

（一）收入檢查要點(diǎn)：

1、開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴(yán)格按照稅法規(guī)定的六大原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤：

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)。

3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價(jià)確認(rèn)收入。

5、客戶放棄的購房定金有否及時(shí)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入。

6、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。

（二）稅前扣除項(xiàng)目檢查要點(diǎn)

1、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，有否虛列、重列有關(guān)的成本、費(fèi)用。

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集，是否將成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本。

3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的成本、費(fèi)用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費(fèi)用時(shí)是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目的成本、費(fèi)用；有無多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。

4、為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。

5、是否將非本期的費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，成本對(duì)象建造過程中發(fā)生的單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或損毀是否作為財(cái)產(chǎn)損失直接稅前扣除。

6、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，有否重復(fù)列支稅金。

7、“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“壞帳損失”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。

9、有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負(fù)責(zé)人的個(gè)人消費(fèi)、代扣個(gè)人所得稅等等。

10、各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整。

11、實(shí)行計(jì)稅工資的企業(yè)，是否按月人均工資800元進(jìn)行稅前扣除；工資費(fèi)用實(shí)行工效掛鉤的企業(yè)，工資計(jì)提是否符合有關(guān)部門批準(zhǔn)的比例。當(dāng)年按規(guī)定計(jì)提的工資未發(fā)放完畢的，余額是否已調(diào)增應(yīng)稅所得。

12、納稅人計(jì)提的以前應(yīng)提未提、應(yīng)攤未攤的費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整。

13、捐贈(zèng)的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈(zèng)人的捐贈(zèng)、非公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)是否作納稅調(diào)整。

14、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。

15、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。

16、納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。

17、納稅人對(duì)租入的固定資產(chǎn)的改良支出，是否在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)傆?jì)入所屬費(fèi)用。

18、納稅人自有的固定資產(chǎn)改良支出，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

19、有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。

20、有否將無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出直接在稅前扣除。

21、災(zāi)害事故損失的賠償有否從實(shí)際損失中扣除后才在稅前列支。

22、固定資產(chǎn)清理、待處理財(cái)產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入帳戶，企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)損失未報(bào)批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。

23、投資收益中屬于稅后利潤的聯(lián)營企業(yè)分回利潤和股息收益（利息、紅利），在投資企業(yè)所得稅稅率高于接受投資企業(yè)所得稅稅率的情況下，有否計(jì)算補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

24、以前損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前所得計(jì)繳所得稅的，是否已做納稅調(diào)整。

七、個(gè)人所得稅

扣繳義務(wù)人是否如實(shí)填寫《扣繳個(gè)人所得稅報(bào)告表》，按時(shí)申報(bào)或按時(shí)解繳所代扣的稅款。

工資、薪金方面

1、有否未按照居民納稅人和非居民納稅人確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確認(rèn)應(yīng)代扣代繳稅款的行為，少扣繳個(gè)人所得稅。

2、對(duì)工資、薪金、獎(jiǎng)金、實(shí)物、有價(jià)證券等發(fā)放已達(dá)到應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

3、是否將工資、薪金所得與勞務(wù)報(bào)酬所得相混淆，少扣繳個(gè)人所得稅。

4、個(gè)人取得的公務(wù)交通、通信收入是否按規(guī)定計(jì)繳個(gè)人所得稅。

5、對(duì)從“盈余公積”、“利潤分配”賬戶中提取支付的獎(jiǎng)金是否計(jì)入工資、薪金所得扣繳個(gè)人所得稅。

6、對(duì)直接通過“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”科目以現(xiàn)金形式發(fā)放的獎(jiǎng)金是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。

7、通過“應(yīng)付福利費(fèi)”賬戶發(fā)放的人人有份的實(shí)物和現(xiàn)金，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。

8、對(duì)個(gè)人一次取得的數(shù)月獎(jiǎng)金、年終加薪或勞動(dòng)分紅，是否不單獨(dú)作為一個(gè)月的工資、薪金所得計(jì)算扣繳稅款，而按全年月份分?jǐn)傆?jì)算少繳個(gè)人所得稅。

9、企業(yè)供銷人員取得的推銷產(chǎn)品提成收入，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。

10、企業(yè)代職工購買保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司一次性返還保金的，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。

11、企業(yè)為職工購買的儲(chǔ)蓄性養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)是否按規(guī)定扣繳了稅款。

12、對(duì)職工辦理內(nèi)部退養(yǎng)手續(xù)取得的內(nèi)退收入是否按規(guī)定計(jì)稅？

13、企業(yè)以現(xiàn)金形式發(fā)放給個(gè)人的住房補(bǔ)貼、醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)，是否全額計(jì)入領(lǐng)取人當(dāng)月的工資薪金收入計(jì)繳個(gè)人所得稅。

14、對(duì)退休回聘的人員取得的工資是否按規(guī)定計(jì)稅。

15、個(gè)人與用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入是否按規(guī)定計(jì)繳個(gè)人所得稅。

利息、股息、紅利所得方面

1、企業(yè)向職工或其他個(gè)人集資，支付利息時(shí)是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。對(duì)企業(yè)應(yīng)支付未支付的利息直接增加借款本金的業(yè)務(wù)，是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

2、企業(yè)向參股的職工或者其他個(gè)人支付的股息、紅利收入是否全額扣繳個(gè)人所得稅。

3、企業(yè)用盈余公積轉(zhuǎn)增股本，屬于個(gè)人股東的部分，是否代扣代繳了稅款。

此外，要特別注意，單位為個(gè)人負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅的，在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，是否將支付額換算成含稅收入后計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅。

八、主要涉稅問題的檢查

1、經(jīng)營收入的檢查

（1）“預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤

將預(yù)收賬款的貸方明細(xì)與房屋銷售合同進(jìn)行比對(duì)，以確定是否有預(yù)收賬款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況。

（2）分解售房款

房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營收入，而計(jì)入往來款項(xiàng)，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

（3）以物易物少記收入

房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應(yīng)按照市場(chǎng)銷售價(jià)確認(rèn)收入申報(bào)繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。

（4）實(shí)現(xiàn)銷售不及時(shí)確認(rèn)收入

對(duì)已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款，因購房者原因未及時(shí)收回的，企業(yè)往往采取不及時(shí)入賬的方式推遲收入的確認(rèn)或者隱瞞收入，影響營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。對(duì)此問題以檢查售房合同和委托代售合同為主，嚴(yán)格按合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)收入，并與經(jīng)營收入科目進(jìn)行對(duì)比，查找企業(yè)少記收入問題。個(gè)人所得稅檢查心得

一、從會(huì)計(jì)帳目著手：

下面就個(gè)人一點(diǎn)淺薄意見來談?wù)勅绾卫斫鈳つ恐须[含的個(gè)稅問題，從報(bào)表項(xiàng)目說起，如何從報(bào)表上區(qū)分好企業(yè)和壞企業(yè)，我覺得要看他的現(xiàn)金流量，如果一個(gè)企業(yè)的現(xiàn)金，我這里的現(xiàn)金指廣義概念，如果很多，而且盈余公積也很多，就說明這個(gè)企業(yè)是個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的企業(yè)，既然發(fā)展比較好，就應(yīng)當(dāng)有個(gè)稅的稅基，他交的少了就可能有問題，還可以看看投資收益，都有閑錢搞投資了，說明比較富有，畢竟現(xiàn)在企業(yè)是追銀行，不是銀行追企業(yè)，當(dāng)然也可以看看帳面利潤，但是許多企業(yè)的利潤是假的，上市公司都在造假，銀廣夏害人不淺，何況那些個(gè)過江之鯽？

總括的從報(bào)表上了解一下企業(yè)經(jīng)營盈利情況，有個(gè)大致的印象，比如我檢查過一個(gè)企業(yè)，帳面留存收益就是盈余公積和未分配利潤很多，但是企業(yè)的個(gè)稅交的很少，我就奇怪了，這么好的公司員工收入怎么不充裕了？難道老板這樣刻??？但是員工都是一臉幸福感啊，不象假的，后來一檢查發(fā)現(xiàn)企業(yè)將大量現(xiàn)金借給員工使用，這叫聰明的避稅，因?yàn)槎惙ㄖ灰?guī)定股東借錢不還要征稅，沒有講這個(gè)員工問題，直到最近才有個(gè)稅法補(bǔ)正了一點(diǎn)，就是員工借錢購房或其它財(cái)產(chǎn)要征稅的問題。這就叫亡羊補(bǔ)牢未為晚也。

我覺得檢查時(shí)應(yīng)當(dāng)注意下面一些科目，因?yàn)檫@些科目可能是個(gè)稅隱藏地，所以看完報(bào)表后你就要翻看明細(xì)帳，第一個(gè)是其他應(yīng)付款和應(yīng)付帳款這兩個(gè)科目，因?yàn)橛行┢髽I(yè)會(huì)將一些殘料收入等放在這個(gè)科目而不確認(rèn)收入，將這筆錢作為小金庫搞職工福利，有時(shí)還會(huì)利用這個(gè)科目偷稅在這里提個(gè)案例，某個(gè)企業(yè)向員工借錢用于工程，他假造合同為向某一公司借款，會(huì)計(jì)分錄為 借：在建工程

貸：應(yīng)付帳款借在建工程，貸應(yīng)付帳款，付款時(shí)名義上是付給某公司，其實(shí)這個(gè)公司是個(gè)子虛烏有的公司，利息給了員工，這里就偷了筆利息個(gè)人所得稅。這里就其他應(yīng)付款順便提一下企業(yè)所得稅，我發(fā)現(xiàn)許多稅務(wù)人員只要發(fā)現(xiàn)應(yīng)付帳款或其他應(yīng)付款超過三年未付就調(diào)增所得額，請(qǐng)注意稅法是連續(xù)超過三年且無法支付，不僅僅是三年啊，還必須要無法支付，這個(gè)無法實(shí)在不好掌握，所以各地地稅部門也是政策五花八門，比如長春地稅規(guī)定對(duì)方清算后不要這筆錢時(shí)才可以確認(rèn)收入，而大連地稅則規(guī)定債權(quán)方作壞帳損失后債務(wù)人才可以確認(rèn)收入，我認(rèn)為不管怎么樣，我們絕不能單純的將超過三年作為唯一條件，再舉一個(gè)案例，也是我自身接觸的，某建筑設(shè)計(jì)院是個(gè)法人單位，而同時(shí)這個(gè)單位內(nèi)的幾個(gè)高管又組成了個(gè)什么建筑協(xié)會(huì)，每年從帳上計(jì)提借：管理費(fèi)用貸應(yīng)付帳款，到年底把這款付到這個(gè)建筑協(xié)會(huì)帳上，而我們?cè)趯?shí)際征管中不會(huì)將這個(gè)建筑協(xié)會(huì)管理起來，實(shí)際上這筆款就被分掉了，就漏稅掉了個(gè)稅，我覺得這不是個(gè)個(gè)案，可以到各地科協(xié)了解一下，有不少之類的協(xié)會(huì)，沒有管起來。所以說這個(gè)應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款里還是有貓膩的。

應(yīng)付職工薪酬科目，這是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，包括會(huì)計(jì)制度的應(yīng)付工資，應(yīng)付福利費(fèi)，其他應(yīng)付款-工會(huì)經(jīng)費(fèi)職工教育經(jīng)費(fèi)等還包括一塊職退福利，就是解職時(shí)給予的補(bǔ)償，我建議選擇有代表性的月份對(duì)企業(yè)計(jì)算的個(gè)稅進(jìn)行核算一下，在現(xiàn)實(shí)工作中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)企業(yè)通過降低稅率降低級(jí)距方式來少繳稅，我想我們并不是事前一定要懷疑企業(yè)偷稅，但也絕不應(yīng)當(dāng)假定他沒有問題，三鹿這個(gè)大型企業(yè)在人命關(guān)天事上都玩假，何況在稅收上？在檢查應(yīng)付職工薪酬時(shí)要注意全年一次性獎(jiǎng)金對(duì)于每個(gè)人只能適用一次，有的企業(yè)可能會(huì)適用兩次甚至三次以上，這里有個(gè)問題就是比如某一個(gè)月發(fā)放了十三個(gè)月工資，又發(fā)了年終獎(jiǎng)，又來個(gè)績效考核，怎么辦？個(gè)人所得稅工資項(xiàng)目是按月來的，我們要講理，應(yīng)當(dāng)允許將這個(gè)月的一次性年終獎(jiǎng)性質(zhì)的并起來算，要注意看哪個(gè)月的應(yīng)付工資多，應(yīng)付福利費(fèi)多，就挑這個(gè)月的讓企業(yè)的會(huì)計(jì)把計(jì)算個(gè)稅的憑據(jù)拿出來，你復(fù)核一遍，相信會(huì)有收獲的，沒有收獲也練練業(yè)務(wù)。

還要注意如果是企業(yè)股東，如果他同時(shí)又是管理層，是可以列支工資的，但如果僅是股東同時(shí)沒有參與經(jīng)營管理就不應(yīng)當(dāng)按照工資稅目而是股利稅目，在這里還要提一點(diǎn)，一般而言什么時(shí)候發(fā)放什么時(shí)候扣稅，有種收付實(shí)現(xiàn)制的意思，但有時(shí)也要區(qū)別對(duì)待，比如企業(yè)積欠職工工資數(shù)月后一次發(fā)放，你就要審查是否屬實(shí)，而不是不分情況統(tǒng)統(tǒng)按一次算個(gè)稅，這是企業(yè)犯的錯(cuò)，你不能將因?yàn)槠髽I(yè)犯的錯(cuò)而將多增加的稅負(fù)放到工人身上，收稅也要注意和諧啊。一般而言養(yǎng)老失業(yè)生育醫(yī)療工傷等保險(xiǎn)都沒什么問題，現(xiàn)在生育津貼和生育醫(yī)療費(fèi)，只要是縣級(jí)批準(zhǔn)的也可以免個(gè)稅了，公積金要注意，要注意兩個(gè)比例，一是計(jì)提基數(shù)不能超過地級(jí)市上年平均職工工資三倍，第二個(gè)是計(jì)提比例不能超過百分之十二，兩個(gè)條件都不能違反，違反了就要調(diào)增個(gè)稅，文件規(guī)定：單位和個(gè)人分別在不超過職工本人上一月平均工資12%的幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。單位和職工個(gè)人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一職工月平均工資的3倍，具體標(biāo)準(zhǔn)按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這里要注意一下，企業(yè)交的部分借管理費(fèi)用，貸其它應(yīng)付款，而從借產(chǎn)品成本，制造費(fèi)用，在建工程，貸應(yīng)付工資，個(gè)人工資扣的部分是借應(yīng)付工資，貸銀行存款貸應(yīng)交稅金—應(yīng)交個(gè)稅，一般這么處理，此外部分企業(yè)還有個(gè)住房補(bǔ)貼的問題，一般的處理是不超過標(biāo)準(zhǔn)的是允許扣除的，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)南通有沒有我不太清楚。

差旅費(fèi)補(bǔ)貼，比如寧波地稅有規(guī)定，每天三十元以下不征稅，但我們這邊好象是全額征稅，導(dǎo)致企業(yè)找發(fā)票報(bào)銷。

另外注意一個(gè)年金問題，一些企業(yè)有錢，不僅交社會(huì)保險(xiǎn)還會(huì)辦理補(bǔ)充保險(xiǎn)，這個(gè)補(bǔ)充保險(xiǎn)是要征稅的。另外就是一些商業(yè)保險(xiǎn)，我查過一些資料，補(bǔ)充保險(xiǎn)也是可以由商業(yè)機(jī)構(gòu)承保的，企業(yè)所得稅上補(bǔ)充保險(xiǎn)符合條件的可以扣，這個(gè)商業(yè)保險(xiǎn)目前具體條款還沒下來，雇員以非上市公司股票期權(quán)形式（注：即股票期權(quán)指定的股票為非上市公司的股權(quán)）取得的工資薪金所得，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，因一次收入較多，可比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕9號(hào)）規(guī)定的全年一次性獎(jiǎng)金的征稅辦法，計(jì)算征收個(gè)人所得稅。

雇員以非上市股票期權(quán)形式取得所得的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按雇員的實(shí)際購買日確定，其所得額為其從公司取得非上市股票的實(shí)際購買價(jià)低于購買日該股票價(jià)值的差額。借管理費(fèi)用，貸資本公積—其他資本公積，借銀行存款，資本公積其他資本公積，貸股本，實(shí)收資本，資本公積股本或資本溢價(jià)，由于非上市公司股票沒有可參考的市場(chǎng)價(jià)格，為便于操作，除存在實(shí)際或約定的交易價(jià)格，或存在與該非上市股票具有可比性的相同或類似股票的實(shí)際交易價(jià)格情形外，購買日股票價(jià)值可暫按其非上市公司上一經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)告中每股凈資產(chǎn)數(shù)額來確定。（國稅函〔2007〕1030號(hào)）

有些企業(yè)還會(huì)有些情況，就是對(duì)于公司以雇員名義購買住房、汽車等個(gè)人消費(fèi)品，所購房屋產(chǎn)權(quán)證和車輛發(fā)票均填寫雇員姓名，并商定該雇員在企業(yè)工作達(dá)到一定年限或滿足其他條件后，該住房、汽車的所有權(quán)完全歸雇員個(gè)人所有的?？紤]上述實(shí)物價(jià)值較高，且所有權(quán)隨工作年限逐步取得的，可按企業(yè)規(guī)定取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)需達(dá)到的工作年限內(nèi)（高于5年的按5年計(jì)算）平均分月計(jì)入工薪所得計(jì)稅。（國稅發(fā)[1995]115號(hào)）

我想既然辦的是個(gè)人名字，企業(yè)可能就不會(huì)反映在帳目上，他反映在帳目上企稅也不允許扣除，他沒有必要，而且個(gè)稅還會(huì)被稅務(wù)局逮個(gè)正著，上邊是針對(duì)企業(yè)內(nèi)部員工的，還有一種是針對(duì)外部人員的，比如有這么個(gè)稅總文件：

你局《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于用使用權(quán)作獎(jiǎng)項(xiàng)是否征收個(gè)人所得稅問題的請(qǐng)示》（閩地稅政二[1999]33號(hào)）收悉，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：你省外商投資企業(yè)福州元洪城舉辦購物有獎(jiǎng)活動(dòng)，規(guī)定特等獎(jiǎng)為一套住房的10年免費(fèi)使用權(quán)（10年內(nèi)可以由中獎(jiǎng)?wù)咦宰?，也可出租?0年后歸還房子），一等獎(jiǎng)為一部桑塔納轎車的10年免費(fèi)使用權(quán)。從以上情況可以看出，消費(fèi)者取得了實(shí)物的使用權(quán)，可以運(yùn)用該使用權(quán)獲取收入或節(jié)省費(fèi)用，使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是實(shí)物形態(tài)所得的表現(xiàn)形式。根據(jù)個(gè)人所得稅法立法精神，個(gè)人取得的實(shí)物所得含取得所有權(quán)和使用權(quán)的所得。因此，可以認(rèn)定消費(fèi)者取得上述住房、汽車的免費(fèi)使用權(quán)，不管是自用或出租，已經(jīng)取得了實(shí)物形式的所得，應(yīng)按照“偶然所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由提供住房、汽車的企業(yè)代扣代繳。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例第10條規(guī)定的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和所獲獎(jiǎng)品合理確定應(yīng)納稅所得額。

這個(gè)政策盡量不要使用，容易引發(fā)爭(zhēng)議，所以這個(gè)文件稅總沒有轉(zhuǎn)發(fā)各地?，F(xiàn)在廣東地稅部門還規(guī)定如果企業(yè)不交保險(xiǎn)，工資就不讓扣除，我們現(xiàn)在沒有這個(gè)規(guī)定，但也要注意一下企業(yè)花名冊(cè)中是否有沒交社保的，防止企業(yè)通過應(yīng)付職工薪酬這個(gè)科目列支一些非本單位人員的勞務(wù)報(bào)酬，這種情況應(yīng)當(dāng)由對(duì)方開票來入帳，開票時(shí)代扣個(gè)稅。如果有這種情況了，就要重新按勞務(wù)報(bào)酬來重新算，另外還有兼職這種情況，這種情況稅總有文件按照勞務(wù)報(bào)酬所得來算，XYZ公司生產(chǎn)車間從ABC公司借用50名工人，時(shí)間35天.1.ABC公司開工不足.2.借用50名工人的勞動(dòng)有XYZ公司,組織安排.3.勞動(dòng)安全XYZ公司負(fù)責(zé).4.XYZ公司視同本公司員工一樣,執(zhí)行計(jì)件和計(jì)時(shí)工資.ABC公司不干預(yù).5.借用50名工人簽有,臨時(shí)勞動(dòng)合同.請(qǐng)問是工資還是勞務(wù).還有一種情況就是離退休人員返聘，取得的收入要減除費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)后計(jì)稅，仍然是工資薪金所得稅目。什么叫再任職，這里也有個(gè)文件

一、受雇人員與用人單位簽訂一年以上（含一年）勞動(dòng)合同（協(xié)議），存在長期或連續(xù)的雇用與被雇用關(guān)系；

二、受雇人員因事假、病假、休假等原因不能正常出勤時(shí)，仍享受固定或基本工資收入；

三、受雇人員與單位其他正式職工享受同等福利、社保、培訓(xùn)及其他待遇；

四、受雇人員的職務(wù)晉升、職稱評(píng)定等工作由用人單位負(fù)責(zé)組織。比較這四個(gè)條件，來判定什么叫退休再任職。是就按工資征，不是按勞務(wù)報(bào)酬征，讓他開票去。

勞務(wù)報(bào)酬計(jì)算中收入額是否可以扣除營業(yè)稅金及附加了，雖然稅法沒有明確規(guī)定，但是從財(cái)產(chǎn)租憑及保險(xiǎn)公司營銷員扣除公式看，我個(gè)人認(rèn)為是可以扣除的，稅法強(qiáng)調(diào)公平，特別是所得稅類。

會(huì)場(chǎng)零落人稀少

學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)不牢靠

在會(huì)計(jì)制度中的應(yīng)付福利費(fèi)科目中同樣有些問題，發(fā)放本單位員工的符合條件的要征個(gè)稅，有時(shí)甚至列支發(fā)放外部人員的禮品，我覺得應(yīng)付福利費(fèi)怎么可以發(fā)放外單位了，象這種情況不僅個(gè)稅要補(bǔ)繳，企業(yè)所得稅也要調(diào)整。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不存在應(yīng)付福利費(fèi)這個(gè)科目了，拿產(chǎn)品給員工，借應(yīng)付福利費(fèi)，貸產(chǎn)成品，貸應(yīng)交稅金，計(jì)提時(shí)：借生產(chǎn)成本、制造費(fèi)用等，貸應(yīng)付職工薪酬

實(shí)際發(fā)放時(shí)：借應(yīng)付職工薪酬，貸主營業(yè)務(wù)收入，應(yīng)交稅金，然后結(jié)轉(zhuǎn)成本，借：主營業(yè)務(wù)成本，貸：庫存商品或產(chǎn)成品，要注意這樣的處理方式。這里存在一個(gè)按成本價(jià)還是按市價(jià)算所得的問題。個(gè)稅條例是有憑據(jù)認(rèn)憑據(jù)，沒憑據(jù)稅務(wù)來核定。

工會(huì)經(jīng)費(fèi)實(shí)際上也存在問題，有的企業(yè)提取工會(huì)經(jīng)費(fèi)后自已建個(gè)帳，工會(huì)經(jīng)費(fèi)使用叫作“財(cái)不正用”，發(fā)放福利，其實(shí)也很正常，有幾個(gè)工會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的，不少企業(yè)根本就沒有什么工會(huì)，所以有必要了解一下工會(huì)經(jīng)費(fèi)的使用情況，說不定能補(bǔ)點(diǎn)小錢，再來看看短期借款科目和應(yīng)付利息科目，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將短期借款利息作如下處理，借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 在建工程，無形資產(chǎn)—資本化支出，貸應(yīng)付利息

處理，要查看短期借款和應(yīng)付利息的借方發(fā)生額，減少了就要看利息付沒有付，有沒有扣交個(gè)稅，注意這個(gè)利息可不是儲(chǔ)蓄存款利息，只有國家特許經(jīng)營的金融機(jī)構(gòu)才可以吸引存款，企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)可以發(fā)行債券籌資，不經(jīng)批準(zhǔn)，那叫非法集資，當(dāng)然不能因?yàn)榉欠Y就不扣稅，在沒有被查處宣布為非法之前就是合法的，怎么能不征稅了，如果沒有支付利息還要考慮是否關(guān)聯(lián)方了，還要關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)調(diào)整了。

長期借款科目，看它的明細(xì)科目，有沒有所有者借錢超過一年不還的，這里的所有者我理解不僅僅是所有者本人，他的家庭成員也應(yīng)當(dāng)算，因?yàn)橛袀€(gè)個(gè)稅政策，所有者及其家庭成員從企業(yè)借款購房或其他財(cái)產(chǎn)登記為個(gè)人名義的且一年不還的，要扣繳個(gè)稅，同時(shí)也有條稅政，就是所有者借錢不還一年要征稅的規(guī)定，我覺得所有者妻子借錢一年不還同樣適用，另外注意個(gè)稅有個(gè)政策員工借錢購房和其他財(cái)產(chǎn)登記為自已名下一年不還錢同樣要征個(gè)稅，這在操作上很不好搞，需要通過舉報(bào)方式才行。

銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用科目，先引用一個(gè)文件，．個(gè)人為企業(yè)提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金、獎(jiǎng)勵(lì)和勞務(wù)費(fèi)等名目的收入，無論該收入采用何種計(jì)取方法和支付方式，本企業(yè)雇員均應(yīng)計(jì)入當(dāng)期工資薪金所得，計(jì)算征收個(gè)人所得稅；非本企業(yè)雇員均應(yīng)計(jì)入個(gè)人從事服務(wù)業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額計(jì)算征收營業(yè)稅，在扣除已繳納的營業(yè)稅稅款后，應(yīng)計(jì)入個(gè)人的勞務(wù)報(bào)酬所得，計(jì)算征收個(gè)人所得稅。(財(cái)稅字[1997]103號(hào))我們現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)企業(yè)組織員工旅游，我們不少做法是將其作為工資所得扣稅的，其實(shí)我覺得是違反稅法的，為什么？今年三月一號(hào)前的個(gè)稅條例規(guī)定的所得僅僅指貨幣、實(shí)物、有價(jià)證券三種，注意，還沒有加個(gè)：“等”這個(gè)發(fā)揮稅務(wù)人員想象空間的字，你說旅游算貨幣嗎？算實(shí)物嗎？算有價(jià)證券嗎？廣州地稅就有明文規(guī)定除了財(cái)稅字103這樣的情況外，其他的不征，但是今年溫家寶總理簽發(fā)的新個(gè)稅條例就注意到了這個(gè)漏洞，將所得明確為貨幣實(shí)物有價(jià)證券和其他經(jīng)濟(jì)利益，這個(gè)旅游應(yīng)當(dāng)屬于其他經(jīng)濟(jì)利益。但是全國大部分地區(qū)是征的，我們征也沒錯(cuò)，為什么修改這個(gè)條例，就是因?yàn)槭潞笠a(bǔ)正當(dāng)初法條的虧缺。再舉個(gè)文件：在年終總結(jié)、慶典、業(yè)務(wù)往來及其它活動(dòng)中為外單位人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券的，按“其他所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。（國稅函[2000]57號(hào)）

我的理解是發(fā)放的人員必須是與企業(yè)有業(yè)務(wù)關(guān)系的單位，不能是普通消費(fèi)者，企業(yè)為了維持與發(fā)展業(yè)務(wù)關(guān)系，舉辦些活動(dòng)送些東西，而象移動(dòng)公司贈(zèng)送給普通消費(fèi)者的油酒之類，商場(chǎng)贈(zèng)送的買一贈(zèng)一等活動(dòng)，就不應(yīng)當(dāng)征收，但是如果移動(dòng)公司或商場(chǎng)開展的有獎(jiǎng)銷售那就不行了，因?yàn)槟阍谥歇?jiǎng)之前并不知道自已中獎(jiǎng)，而結(jié)果中了，這就是偶然所得，有的時(shí)候要調(diào)整思維，即使是所得，但只要不在稅法列舉的項(xiàng)目中就不應(yīng)當(dāng)征收，比如接受捐贈(zèng)，人格是金繼承財(cái)產(chǎn)，都是獲得所得，但就是不征稅，曾經(jīng)與同事討論其他所得與偶然所得的關(guān)系，其他所得絕不是稅務(wù)人員憑空想出來的，必須由國家稅務(wù)總局明確，不明確的即使你認(rèn)為是其他所得也不能征稅，比如個(gè)人為他人提供擔(dān)保取得收入，國家明確為其他所得，就可以征，至于偶然所得，一定要注意偶然這個(gè)詞的意味，就是意想不到的意思，你去花錢充值時(shí)，就事先知道了充一百送油，充二百送酒，這還叫什么偶然所得，這個(gè)問題重慶地稅曾經(jīng)有文明確過不征，很有道理。

我們?cè)谌粘z查中還發(fā)現(xiàn)企業(yè)通過發(fā)票報(bào)銷員工通信費(fèi)車船費(fèi)之類，這些費(fèi)用往往直接 借管理費(fèi)用，貸銀行存款

處理了，這里如何把握？可以講這些費(fèi)用里面存在公私兩部分，不少地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)，山東地稅就是這樣規(guī)定的，比如高層每月多少錢，中層每月多少錢，超過者算個(gè)稅，而北京地稅更干脆，只要有票的都可以報(bào)銷和個(gè)稅無關(guān)，昨晚又看了沈陽地稅文件，也和北京一樣這么干，我覺得山東的比較合理，但這種規(guī)定和費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)一樣，得要注意變動(dòng)。

制造費(fèi)用科目，可能也會(huì)存在問題，比如勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)這個(gè)明細(xì)科目，要看原始憑證，看看發(fā)的是什么，有個(gè)著名的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)就是你發(fā)工作服可以，但你不能發(fā)西裝啊，有誰見過工廠里的工人穿西裝進(jìn)行勞動(dòng)保護(hù)的，但我想如果是銀行保險(xiǎn)公司這些白領(lǐng)單位，買個(gè)西服還是不應(yīng)當(dāng)算個(gè)人所得的，是不是，以上是從會(huì)計(jì)科目著手談的如何檢查個(gè)稅，下面再提供一個(gè)思路即從個(gè)稅項(xiàng)目考慮分項(xiàng)檢查，二、從個(gè)稅的項(xiàng)目著眼

一般不涉及個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營所得，個(gè)體承包承租所得，工資薪金所得主要看應(yīng)付職工薪酬科目，同時(shí)要考慮幾種工資薪金計(jì)稅辦法，比如一次性獎(jiǎng)金，辭退職工補(bǔ)償費(fèi)問題，借管理費(fèi)用，貸應(yīng)付工資或什么，內(nèi)部退養(yǎng)人員等，除了這個(gè)外就是要注意各項(xiàng)費(fèi)用中發(fā)放的福利。現(xiàn)在有個(gè)代幣券的問題，企業(yè)發(fā)東西不明著發(fā)，而是將發(fā)東西的錢開發(fā)票進(jìn)入公司管理費(fèi)用中，這個(gè)問題不太好查，國家沒有將代幣券這個(gè)問題處理好。利息股息紅利所得中的股利所得要注意應(yīng)付股利科目，如果企業(yè)雖然仍掛在帳上但實(shí)際上這筆款項(xiàng)已明確為股東個(gè)人所有，仍然要征收個(gè)稅，另外要注意盈余公積科目的借方，是不是對(duì)應(yīng)的實(shí)收資本或股本科目，如果是就要視同先分配后增股計(jì)算個(gè)人所得稅，借盈余公積，貸實(shí)收資本，這里要注意資本公積轉(zhuǎn)增股本是不征個(gè)稅的，為什么？資本公積相當(dāng)于本金，作為本金的資本公積和股本互轉(zhuǎn)沒有產(chǎn)生所得，但盈余公積就不同，盈余公積是留存收益，是企業(yè)所有者投入資本后爭(zhēng)來的所得，分配了就要征個(gè)稅，這里新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度有個(gè)差別，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則資本公積只有股本溢價(jià)和其他資本公積科目，而只有股本溢價(jià)才可轉(zhuǎn)增資本，其他資本公積處置時(shí)才可以結(jié)轉(zhuǎn)，而老的會(huì)計(jì)制度上則將捐贈(zèng)所得和一些政府補(bǔ)助收入計(jì)入資本公積，這里在企業(yè)所得稅上要注意，另外 還要注意有些企業(yè)由于資金緊張，但又為了裝點(diǎn)門面，采取發(fā)放股票紅利的方法，發(fā)放股票紅利其實(shí)只是股本數(shù)量增大，單位價(jià)值減少，股本還是不變的，但按照稅法是要按股票票面價(jià)值計(jì)算個(gè)人所得稅的，這種情況下由于企業(yè)沒有作帳務(wù)處理，檢查人員可以調(diào)取董事會(huì)會(huì)議紀(jì)錄認(rèn)真看一下。

除個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)以外的其他企業(yè)的個(gè)人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及相關(guān)人員支付與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出以及購買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，按“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

納稅內(nèi)個(gè)人投資者從其投資企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，按“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。（財(cái)稅〔2003〕158號(hào)）

財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，這里要注意一個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)讓在會(huì)計(jì)處理上一般是 借銀行存款，貸長期股權(quán)投資，貸或借投資收益，如果是個(gè)人股東，就牽涉到個(gè)稅問題，這里有個(gè)文件是國稅函244號(hào)：你局《關(guān)于個(gè)人所得稅財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得中的轉(zhuǎn)讓股權(quán)的認(rèn)定問題的請(qǐng)示》（粵地稅發(fā)［２００６］１８７號(hào)）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、你省某溫泉公司原全體股東，通過簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以轉(zhuǎn)讓公司全部資產(chǎn)方式將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東，協(xié)議約定時(shí)間以前的債權(quán)債務(wù)由原股東負(fù)責(zé)，協(xié)議約定時(shí)間以后的債權(quán)債務(wù)由新股東負(fù)責(zé)。根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，原股東取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

二、應(yīng)納稅所得額的計(jì)算

（一）對(duì)于原股東取得轉(zhuǎn)讓收入后，根據(jù)持股比例先清收債權(quán)、歸還債務(wù)后，再對(duì)每個(gè)股東進(jìn)行分配的，應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅所得額＝（原股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓總收入－原股東承擔(dān)的債務(wù)總額＋原股東所收回的債權(quán)總額－注冊(cè)資本額－股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的有關(guān)稅費(fèi)）×原股東持股比例。其中，原股東承擔(dān)的債務(wù)不包括應(yīng)付未付股東的利潤（下同）。

（二）對(duì)于原股東取得轉(zhuǎn)讓收入后，根據(jù)持股比例對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、債權(quán)債務(wù)進(jìn)行分配的，應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅所得額＝原股東分配取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入＋原股東清收公司債權(quán)收入－原股東承擔(dān)公司債務(wù)支出－原股東向公司投資成本。

另外還有個(gè)國稅函2006 866號(hào)文，就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功后，對(duì)方未依約付款所取得的違約金，要計(jì)入股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，這個(gè)用價(jià)外費(fèi)用就很好理解了。

勞務(wù)報(bào)酬所得，講個(gè)案例，某企業(yè)因?yàn)橄嚓P(guān)科目限制不能足額發(fā)放傭金，就采取代開發(fā)票方式套取現(xiàn)金發(fā)放相應(yīng)人員，而現(xiàn)在代開票的很少有附征個(gè)稅的，也就是說企業(yè)通過這種代開票方式少代扣代繳了相應(yīng)勞務(wù)人員的個(gè)稅，怎么辦？如果企業(yè)能提供明細(xì)，稅務(wù)機(jī)關(guān)查證后可以按公式計(jì)算，如果沒有怎么辦？我建議按附征率和發(fā)票收入額核定征收。特別是保險(xiǎn)公司，因?yàn)槭掷m(xù)費(fèi)支出有限額，往往采用這種辦法。所以檢查時(shí)要注意這種情形。這里再講一下，按照征管法，法大于一切，特別是稅總的規(guī)章，這種情形因?yàn)闊o法向納稅人追繳了，所以只能對(duì)企業(yè)處以罰款，不能責(zé)令企業(yè)補(bǔ)扣，到哪扣去？

至于施工企業(yè)的臨時(shí)、季節(jié)工問題，這是管理的難點(diǎn)，本質(zhì)上講應(yīng)當(dāng)屬于勞務(wù)報(bào)酬所得，既沒有用工合同也不交保險(xiǎn)，但是我認(rèn)為從穩(wěn)定社會(huì)出發(fā)與解決三農(nóng)問題出發(fā)，應(yīng)當(dāng)按工資項(xiàng)目征稅，我省曾出臺(tái)一份對(duì)建筑安裝企業(yè)按收入百分之一扣繳個(gè)稅，引起不少詬病，農(nóng)民爭(zhēng)幾個(gè)錢不容易。請(qǐng)看蘇地稅發(fā)[2007]71號(hào)規(guī)定：

一、在我省境內(nèi)異地從事建筑安裝工程作業(yè)的單位和個(gè)人，應(yīng)在工程作業(yè)所在地扣繳（繳納）個(gè)人所得稅，機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不得重復(fù)征收。

二、異地從事建筑安裝工程作業(yè)的單位和個(gè)人，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度較為健全、能夠準(zhǔn)確、完整地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的，經(jīng)工程作業(yè)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審定同意，其應(yīng)扣繳（繳納）的個(gè)人所得稅實(shí)行查帳征收。

三、對(duì)于未設(shè)立會(huì)計(jì)帳簿，或者不能準(zhǔn)確、完整地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位和個(gè)人，其個(gè)人所得稅由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征收。其中采取按工程價(jià)款的一定比例核定征收稅款辦法的，核定征收的比例不低于工程價(jià)款的1%。

特許權(quán)使用費(fèi)所得，注意員工為本單位提供非專利技術(shù)，提供專利是肯定要征稅的，注意提供非專利技術(shù)同樣也要征個(gè)稅。

稿酬所得，有些企業(yè)有內(nèi)部刊物，比如南通地稅就有自已的刊物，注意發(fā)放給專門的記者編輯的要按工薪所得，其他人員則按稿酬所得，別搞錯(cuò)了。

改組改制時(shí)的個(gè)稅問題：

一、對(duì)職工個(gè)人以股份形式取得的僅作為分紅依據(jù)，不擁有所有權(quán)的企業(yè)量化資產(chǎn)，不征收個(gè)人所得稅。

二、對(duì)職工個(gè)人以股份形式取得的擁有所有權(quán)的企業(yè)量化資產(chǎn)，暫緩征收個(gè)人所得稅；待個(gè)人將股份轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓收入額，減除個(gè)人取得該股份時(shí)實(shí)際支付的費(fèi)用支出和合理轉(zhuǎn)讓費(fèi)用后的余額，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

三、對(duì)職工個(gè)人以股份形式取得的企業(yè)量化資產(chǎn)參與企業(yè)分配而獲得的股息、紅利，應(yīng)按“利息、股息、紅利”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

三、其他幾個(gè)檢查個(gè)稅思路

談?wù)劙l(fā)票問題，企業(yè)所得稅上有個(gè)著名爭(zhēng)辨，就是發(fā)票違規(guī)了可不可以扣除，有的人說可以扣除，按發(fā)票處罰，有的說不可以扣除，要調(diào)增所得額，最近看到今年的企業(yè)所得稅宣傳提綱，提到了不符合規(guī)定的發(fā)票不得扣除，表面看上去有點(diǎn)不講理，但也是無奈之舉，正如增值稅發(fā)票票面不符合規(guī)定就不得抵扣就得進(jìn)成本一樣，企稅的發(fā)票管理也嚴(yán)格起來，其實(shí)發(fā)票真正管理起來，某種程度上個(gè)稅也就管起來了，比如租賃發(fā)票，特許權(quán)使用費(fèi)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，勞務(wù)發(fā)票等，一開票就可以附征個(gè)人所得稅，同時(shí)一些虛開發(fā)票的問題也可以解決，重慶地稅檢查幾戶房地產(chǎn)企業(yè)，全部有虛開建安發(fā)票問題，大連地稅檢查保險(xiǎn)公司，發(fā)現(xiàn)巨額會(huì)務(wù)費(fèi)，按照會(huì)務(wù)費(fèi)開具單位一查，人家根本沒開這個(gè)發(fā)票，發(fā)票管不好，目前環(huán)境下企稅和個(gè)稅就很難管好。所以檢查個(gè)稅并不是治本措施，加強(qiáng)征管才是治本之舉。

另外要注意個(gè)稅情報(bào)的收集，比如檢查保險(xiǎn)公司時(shí)就要注意看公司的憑據(jù)，哪些公司為員工投保了商業(yè)保險(xiǎn)，記下來作為稅務(wù)情報(bào)，再比如檢查有關(guān)稅種時(shí)，報(bào)出蘿卜帶出泥，查出企業(yè)虛開發(fā)票入帳時(shí)除了調(diào)企所稅外，要追查這筆錢去了哪里，補(bǔ)個(gè)稅。（如何檢查建筑業(yè)稅收

建筑業(yè)產(chǎn)品體積大，生產(chǎn)周期長，成本核算程序復(fù)雜，給稅務(wù)檢查帶來了一定難度。為此，筆者從實(shí)際工作中的幾個(gè)方面談?wù)勅绾螜z查建筑業(yè)稅收。檢查工程結(jié)算收入

工程結(jié)算收入是施工企業(yè)承包工程實(shí)現(xiàn)的工程價(jià)款結(jié)算收入，包括向發(fā)包單位收取的合同變更收入、索賠款和獎(jiǎng)勵(lì)款。

１．審核施工單位工程合同書，全面掌握施工單位工程量及預(yù)算造價(jià)。

通過合同書了解施工單位的建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、工程預(yù)算造價(jià)。總體掌握當(dāng)完成工程量、工程進(jìn)度，與“工程結(jié)算收入”科目貸方的發(fā)生額對(duì)照。一方面檢查是否將所有開工項(xiàng)目全部列入核算對(duì)象，有無漏項(xiàng)或故意隱瞞現(xiàn)象；另一方面，根據(jù)合同規(guī)定的完工進(jìn)度，初步判斷有無少轉(zhuǎn)或不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)工程結(jié)算收入問題。例如合同約定６月１日開工，１２月３１日完工，預(yù)算造價(jià)８００萬元，而年底申報(bào)結(jié)轉(zhuǎn)收入６００萬元，差額較大，說明有可能存在少轉(zhuǎn)工程結(jié)算收入問題，應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)具體情況。同時(shí)，通過全面掌握合同書情況，為準(zhǔn)確計(jì)算印花稅提供依據(jù)。２．準(zhǔn)確確定工程收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。

施工單位工程價(jià)款結(jié)算方式，一般有以下三種：

即按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算。根據(jù)不同的結(jié)算方式，確定收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間不同，所以必須先清楚企業(yè)的結(jié)算方式，結(jié)算方式確定后，關(guān)鍵是已完工程量的審核。已完工程量來源于預(yù)算部門編制的《建筑安裝工程施工進(jìn)度明細(xì)表》，此表注明工程項(xiàng)目累計(jì)已完成工程量，本期已完工程量及本期的結(jié)算收入。與“工程結(jié)算收入”科目的貸方發(fā)生額核對(duì)，逐項(xiàng)核對(duì)各個(gè)工程項(xiàng)目的工程結(jié)算收入是否與《建筑安裝工程施工進(jìn)度明細(xì)表》中標(biāo)明的工程量進(jìn)度相一致，所記載的收入額與預(yù)算收入是否一致。３．與預(yù)算部門聯(lián)系，確定工程結(jié)算收入的組成部分。

工程結(jié)算收入包括兩個(gè)部分，一是合同中規(guī)定的工程造價(jià)，即施工企業(yè)與發(fā)包單位雙方在最初簽訂工程承包合同中商定的合同金額，它構(gòu)成工程結(jié)算收入的基本部分；二是因合同變更、獎(jiǎng)勵(lì)、索賠等形成的收入。工程結(jié)算收入中獎(jiǎng)勵(lì)等事項(xiàng)信息來源于《工程合同書》，施工單位得到獎(jiǎng)勵(lì)或索賠通常在合同條款中注明。例如，某合同規(guī)定，“工程竣工驗(yàn)收經(jīng)質(zhì)量評(píng)定部門檢測(cè)評(píng)定為市級(jí)優(yōu)良質(zhì)量等級(jí)并獲證書，甲方獎(jiǎng)勵(lì)工程總造價(jià)０．３％的優(yōu)良獎(jiǎng)?！备鶕?jù)條款規(guī)定，在最后結(jié)算時(shí)應(yīng)注意是否取得該收入而未記入總決算收入。工程價(jià)款結(jié)算收入應(yīng)是最后決算收入，查閱預(yù)算部門編制的《施工項(xiàng)目結(jié)算表》，該表中注明了工程項(xiàng)目的原預(yù)算造價(jià)、審核后的決算價(jià)值，并注明變動(dòng)情況。例如，某單位８號(hào)住宅樓，原預(yù)算造價(jià)１０１８３１４元，審核后的決算收入１３９１４９９元，原因是原預(yù)算造價(jià)不含鋁合金門窗造價(jià)。該項(xiàng)目的工程結(jié)算收入應(yīng)是１３９１４９９元，而不能記為１０１８３１４元。另外，施工單位向甲方收取的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等，應(yīng)作為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。檢查工程施工成本

施工單位的施工成本由材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)組成。施工單位工序復(fù)雜、周期長，尤其是材料消耗品種多、用量大、人工多，抓住材料消耗和人工費(fèi)是控制施工成本最關(guān)鍵性因素。１．根據(jù)施工定額結(jié)合檢查成本項(xiàng)目三級(jí)賬準(zhǔn)確核定各種主要成本項(xiàng)目發(fā)生額。

根據(jù)企業(yè)提供的勞動(dòng)定額、材料消耗定額、機(jī)械設(shè)備利用定額、工具消耗定額、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)，檢查“工程施工”科目借方發(fā)生額；通過審查“領(lǐng)料單”檢查“庫存材料”三級(jí)賬；通過“工費(fèi)定額表”檢查人工費(fèi)是否有浪費(fèi)人工現(xiàn)象；核對(duì)主要原材料消耗是否合理，逐項(xiàng)審核發(fā)生額，如果實(shí)際消耗與消耗定額差距較大，說明有可能虛列材料費(fèi)和人工費(fèi)的可能，再進(jìn)一步審查、調(diào)整不合理開支。２．已完工程實(shí)際成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

正確結(jié)轉(zhuǎn)已完工程實(shí)際成本是正確計(jì)算當(dāng)期損益的關(guān)鍵，即檢查“工程結(jié)算成本”科目的借方發(fā)生額。本期實(shí)際工程成本通過“工程施工”借方發(fā)生額確定，月初未完施工成本由上月結(jié)轉(zhuǎn)，主要準(zhǔn)確確定月末未完施工成本。查閱預(yù)算部門編制的《未完施工盤點(diǎn)表》，根據(jù)表中注明的未完工程量和預(yù)算成本，計(jì)算確定月末未完施工成本，然后根據(jù)本期已完工程實(shí)際成本，通過本期工程實(shí)際成本加未完施工成本減月末未完施工成本，計(jì)算本月已完工程實(shí)際成本 檢查其他方面

１．周轉(zhuǎn)材料的攤銷。

周轉(zhuǎn)材料攤銷的金額是否合理，直接影響當(dāng)期經(jīng)營成果，在實(shí)際核算中，通常存在著施工單位縮短攤銷期，擴(kuò)大當(dāng)期攤銷額的問題。檢查“周轉(zhuǎn)材料——周轉(zhuǎn)材料攤銷”科目貸方發(fā)生額，根據(jù)周轉(zhuǎn)材料規(guī)定的使用期限正確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)攤金額大于已攤銷金額應(yīng)及時(shí)調(diào)整當(dāng)期成本。２．臨時(shí)設(shè)施攤銷。

檢查“臨時(shí)設(shè)施攤銷”科目的貸方發(fā)生額以及“固定資產(chǎn)清理——臨時(shí)設(shè)施清理”科目余額的結(jié)轉(zhuǎn)情況，臨時(shí)設(shè)施在使用期限內(nèi)攤銷，檢查攤銷額計(jì)算是否正確。臨時(shí)設(shè)施拆除清理應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理——臨時(shí)設(shè)施清理”科目，檢查其是否將貸方余額轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入計(jì)算企業(yè)所得稅。３．住房周轉(zhuǎn)金。

企業(yè)出售公有住房，其收取職工的售房款應(yīng)記入“住房周轉(zhuǎn)金”科目核算，通常出現(xiàn)施工單位將售房款與住房折舊余額的差額記入“營業(yè)外支出”，沖減企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營成果，少記企業(yè)所得稅。

４．壞賬準(zhǔn)備、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、貸款利息支出、計(jì)稅工資，是否按照規(guī)定的比例計(jì)提，有無超比例列支，影響所得稅的征收。

５．正確檢查營業(yè)外收入和營業(yè)外支出科目的核算，分析科目核算內(nèi)容，找準(zhǔn)稅收調(diào)整項(xiàng)目，有無按照稅法規(guī)定應(yīng)該調(diào)增應(yīng)納稅所得額的部分，依此正確計(jì)算企業(yè)所得稅。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn)

地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn)

1.0 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅種

（1）契稅： 取得土地使用權(quán)時(shí)繳納（以后銷售房屋也要交）；（2）土地增值稅： 銷售房地產(chǎn)時(shí)繳納（3）營業(yè)稅： 銷售房地產(chǎn)時(shí)繳納；（4）城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)營業(yè)稅額繳納（5）教育費(fèi)附加： 根據(jù)營業(yè)稅額繳納；（6）企業(yè)所得稅： 根據(jù)企業(yè)利潤繳納（7）印花稅： 根據(jù)涉及到的合同金額繳納（8）房產(chǎn)稅：

2.0 各種稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)： 2.1契 稅

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。n 納稅人

《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

(1)國有土地使用權(quán)出讓；

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；(3)房屋買賣；(4)房屋贈(zèng)與；(5)房屋交換。

下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債；(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;(4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

對(duì)于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。n 課稅對(duì)象

契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。n 稅率

契稅的稅率為3％～5％，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。n 計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權(quán)屬的變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格，會(huì)因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價(jià)格的一種體現(xiàn)，考慮到實(shí)際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價(jià)格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格，都以房地產(chǎn)交易契約價(jià)格總額為計(jì)稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。n 納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。n 減稅、免稅

有下列行為之一的，減征，免征契稅：

(1)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；

(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一攻購買公有住房的，免征；

(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；

(4)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬于的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；

(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；

(6)依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。

2.2土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。n 納稅人

凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。n 征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物，和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。n 課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收人和其他收入。n 稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30％；

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過lOO％的部分，稅率為40％；(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額lOO％，未超過200％的部分，稅率為50％；(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200“以上部分，稅率為60％。每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

為簡化計(jì)算．應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，速算公式如下：

? 土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的，應(yīng)納稅額=土地增值額×30％； ? 土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40％-扣除項(xiàng)目×5％； ? 土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額l00％，未超過200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×50％-扣除項(xiàng)目×15％；

? 土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額=土地增值額x 60％-扣除項(xiàng)目金額×35％。

n 土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；

(2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用；

(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。其中：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等；②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出；

③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方

式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)；④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出；⑥開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修建費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓巳使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。另外，對(duì)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；

②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無正當(dāng)理由的。

減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅；

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；(2)因國家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。其中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目之和的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

因國家建設(shè)需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。

征收管理

土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)，直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

其他規(guī)定

為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵(lì)規(guī)定：

(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

(2)1994年1月1日以前巳簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。

(3)對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

(4)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿9年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。2.3 營業(yè)稅

營業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。

應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要是銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。? 銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。? 銷售其他土地附著物

① 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。② 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。③ 單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。

④ 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn) 征稅。

⑤ 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。

⑥ 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。（3）營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：

①按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

②按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

③按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：

計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅（2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定： 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

? 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。② 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。? 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

① 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；

③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天

（3）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定： 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房

屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》的通知》 規(guī)定：

① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分

配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅。

② 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收

入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。③ 對(duì)中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營業(yè)稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營

業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。營業(yè)稅稅率：

銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5％。計(jì)算公式=營業(yè)額×5% 2.4 城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。

納稅人：城建稅以繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人為納稅人。對(duì)外商投資企業(yè)的外國企業(yè)，暫不征城建稅。

征稅范圍：城建稅在全國范圍內(nèi)征收包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。即只要繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬征收城建稅的范圍。

計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額。

計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。稅率：分別為7%、5%、1% 城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個(gè)檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。

所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅的稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關(guān)系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質(zhì)不同，而執(zhí)行不同的稅率。

但是，對(duì)下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的

適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的納稅人；二是流動(dòng)經(jīng)營無固定納稅地點(diǎn)的納稅人。

城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計(jì)稅依據(jù)。

“三稅”稅額僅指“三稅”的征稅，不包括稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人加收滯納金和罰款等非稅款項(xiàng)。2.5教育費(fèi)附加 教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3％。

計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額

稅率為3%。

計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅稅額×費(fèi)率。2.6企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)在一定期間(通常為1年)內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。

企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內(nèi)除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外的實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)或者組織，包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、般份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。

企業(yè)所得稅實(shí)行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對(duì)應(yīng)納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18％和27％兩種。年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下(含3萬元)的減按18%的稅率征收；年應(yīng)納稅所得額超過3萬元至10萬元以下(含10萬元)的，減按27％的稅率征收。

應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅所得額=每個(gè)納稅的收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額

納稅人收人總額包括在中國境內(nèi)、境外取得的下列收入：

（1）生產(chǎn)、經(jīng)營收人，指從事主營業(yè)務(wù)活動(dòng)取得的收入，包括商品(產(chǎn)品)銷售收入、勞

動(dòng)服務(wù)收入、營運(yùn)收入、工程價(jià)款結(jié)算收入、工業(yè)性作業(yè)收入及其他業(yè)務(wù)收人；

（2）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，如有償轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、有價(jià)證券、股權(quán)等取得的收入；

（3）利息收入；

(4)租賃收入，如出租固定資產(chǎn)的收入；

(5)特許權(quán)使用費(fèi)收入；(6)股息收入；(7)其他收入。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收人按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算：以分期收款方式銷售商品的；可按合同約定的購買人應(yīng)付價(jià)款的日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務(wù)，持續(xù)時(shí)間超過1年的，可以按完工進(jìn)度或完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)。

準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用和損失。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營商品和提供勞務(wù)等所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。損失指生產(chǎn)、經(jīng)營過程中的各項(xiàng)營業(yè)外支出，已發(fā)生的經(jīng)營虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規(guī)定繳納的各項(xiàng)稅金。教育費(fèi)附加，可視同稅金。

下列項(xiàng)目，按規(guī)定的范圍、標(biāo)準(zhǔn)扣除：

(1)在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按實(shí)際發(fā)生額扣除；向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按照不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付給職工的工資按計(jì)稅工資扣除。

(3)職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，分別按計(jì)稅工資總額的2％、14％、1．5，6計(jì)算扣除。

(4)用于公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)，在應(yīng)納稅所得額3％以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。

對(duì)民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵(lì)的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可實(shí)行定期減稅或者免稅；對(duì)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院有關(guān)規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。

對(duì)納稅人在中國境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準(zhǔn)予扣除，但扣除額不得超

過其境外所得依照規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額。

企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。企業(yè)所得實(shí)行按年計(jì)算，分月或者 分季預(yù)繳，月份或者季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少 補(bǔ)。

2.7外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對(duì)中國境內(nèi)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所

得和其他所得征收的一種稅。課稅對(duì)象

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中

外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營和雖未

設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所而有來源于中國境內(nèi)所得的外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織。

外商投資企業(yè)的總機(jī)構(gòu)設(shè)在中國境內(nèi)，就來源于中國境內(nèi)的所得繳納所得稅。對(duì)外國企

業(yè)就來源于中國境內(nèi)的所得繳納所得稅。

應(yīng)納稅所得額為每一納稅的收人總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得。其他所得指利潤(股息)、利息、租金、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收益、提供或者轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)收益以及營業(yè)外收益所得。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收入，計(jì)算原則同前述企業(yè)所得稅。

在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)允許減除的成本、費(fèi)用以及損失包括：外國企業(yè)支付給其總機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營的正常借款的利息，準(zhǔn)予按不高于一般商業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應(yīng)酬費(fèi)；職工的工資和福利費(fèi)；壞帳準(zhǔn)備和壞帳損失等。稅率及優(yōu)惠政策 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實(shí)行30％的比例稅率，另按應(yīng)納稅所得額征收3％的地 方所得稅。

設(shè)在經(jīng)濟(jì)特區(qū)的外商投資企業(yè)．在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所從事生產(chǎn)、經(jīng)營的外國企業(yè)

和設(shè)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，以及設(shè)在沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)或者設(shè)在國務(wù)院規(guī)定的其他地區(qū)的外商投資企業(yè)，屬

于能源、交通、港口、碼頭或者國家鼓勵(lì)的其他項(xiàng)目，減按15％的稅率征收企業(yè)所得 稅。

設(shè)在沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資

企業(yè)，減按24％的稅率征收企業(yè)所得稅。

對(duì)生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利的起，第1年和第2 年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅，但是屬于石油、天然氣、稀

有金屬，貴重金屬等資源開采項(xiàng)目的，由國務(wù)院另行規(guī)定。外商投資企業(yè)實(shí)際經(jīng)營期不

滿10年的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅款。

從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)的外商投資企業(yè)和設(shè)在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的邊遠(yuǎn)地區(qū)的外商投資企業(yè)，依照上述規(guī)定享受免稅、減稅待遇期滿后，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，在以后10年內(nèi)可以繼續(xù)按應(yīng)納稅額減征15％至30％的企業(yè)所得稅。對(duì)鼓勵(lì)外商投資的行業(yè)、項(xiàng)目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)實(shí)際情況決定減

征地方所得稅。外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投

資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)．退還其再投資部分已繳納所得稅的40％稅款，國務(wù)院另有

優(yōu)惠規(guī)定的，依照國務(wù)院的規(guī)定辦理；再投資不滿5年撤出的，應(yīng)當(dāng)繳回已退的稅款。

外商投資企業(yè)來源于中國境外的所得已在境外繳納的所得稅款，準(zhǔn)予在匯總納稅時(shí)，從

其應(yīng)稅額中扣除，但扣除額不得超過其境外所得依規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額。

外國企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，而有來源于中國境內(nèi)的利潤、利息、租金、特

許權(quán)使用費(fèi)和其他所得，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，但上述所得與其機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒有實(shí)際

聯(lián)系的，都應(yīng)當(dāng)繳納20％的所得稅。但對(duì)外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，國

際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀行的利息所得，外國銀行按照優(yōu)惠利率貸款給

中國國家銀行的利息所得，均免征所得稅。

對(duì)為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技

術(shù)所取得的特許權(quán)使用費(fèi)，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，可以減按10％的稅率征收所

得稅，其中技術(shù)先進(jìn)或者條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計(jì)算，分季預(yù)繳。季度終了后15 日

內(nèi)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳；終了后5個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。2.8印花稅

印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證 征收的一種稅。

n 印花稅的納稅人為在中國境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，包括國內(nèi)各類企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)及中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)、外國公司和其他經(jīng)濟(jì)組織及其在華機(jī)構(gòu)等單位和個(gè)人。n 印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項(xiàng)：

(1)購銷、加工承攬、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)安裝工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；

(2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；

(3)營業(yè)帳簿；

(4)權(quán)利許可證照；

(5)經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對(duì)一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：

l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。

對(duì)一些無法計(jì)算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計(jì)稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采

用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。印花稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)應(yīng)稅憑證的種類，分別有以下幾種：

(1)合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計(jì)稅依據(jù)。具體包括購銷金額、加工或承攬收入、收取費(fèi)用、承包金額、租賃金額、運(yùn)輸費(fèi)用、倉儲(chǔ)保管費(fèi)用、借款金額、保險(xiǎn)費(fèi)收入等項(xiàng)；

(2)營業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動(dòng)資金總額作為計(jì)稅依據(jù)；

(3)不記載金額的營業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細(xì)分類帳簿等輔助性帳簿。按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。對(duì)下列情況免征印花稅：

(1)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免征印花科稅；

(2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅；

(3)外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅；

(4)有關(guān)部門根據(jù)國家政策需要發(fā)放的無息、貼息貸款合同，免征印花稅；(5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。