第一篇：物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)識(shí)應(yīng)用管理規(guī)程

編號(hào)：WI/z-007 版次：C/0

生效日期：2011-05-01

項(xiàng)目標(biāo)識(shí)應(yīng)用管理規(guī)程

1.目的

規(guī)范項(xiàng)目各服務(wù)區(qū)域內(nèi)標(biāo)識(shí)的應(yīng)用，為客戶的工作和生活提供方便和安全保障；規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升公司形象；當(dāng)有追溯要求時(shí)，保持唯一性標(biāo)識(shí)。

2.范圍

適用于各項(xiàng)目在服務(wù)過程中應(yīng)用的各類標(biāo)識(shí)。

3.職責(zé)

3.1 各項(xiàng)目負(fù)責(zé)根據(jù)實(shí)際需要提出標(biāo)識(shí)的制作需求；負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)的規(guī)范使用及日常維護(hù)工作。

3.2 質(zhì)管部負(fù)責(zé)公司各類標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)與制作；負(fù)責(zé)對(duì)公司整體標(biāo)識(shí)規(guī)范應(yīng)用情況進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

3.3 核算部負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)牌制作的價(jià)格審核。4.應(yīng)用方法和過程管理 4.1 標(biāo)識(shí)的管理

4.1.1 安裝和制作好的標(biāo)識(shí)由區(qū)域保潔員負(fù)責(zé)日常清潔保養(yǎng)工作，區(qū)域管理員、秩序管理員巡邏崗負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。

4.1.2 如發(fā)現(xiàn)標(biāo)識(shí)已經(jīng)被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標(biāo)識(shí)意義，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)更換、替補(bǔ)或直接撤銷。

4.1.3 當(dāng)所設(shè)置的固定標(biāo)識(shí)需要更改部位或予以撤消時(shí)，改動(dòng)影響較大時(shí)須經(jīng)公司質(zhì)管部審核后方可執(zhí)行。

4.1.4 新舊標(biāo)識(shí)更換時(shí)，優(yōu)先更換業(yè)主視野范圍內(nèi)的，先外后內(nèi)。

4.1.5 質(zhì)管部不定期組織對(duì)各類標(biāo)識(shí)的使用情況進(jìn)行檢查，對(duì)不符合公司規(guī)范要求的，進(jìn)行相應(yīng)處罰和責(zé)成限期整改。

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生效日期：2011-05-01 4.1.6 當(dāng)標(biāo)識(shí)有追溯性要求時(shí)，如設(shè)備卡、滅火器，應(yīng)記錄其唯一性標(biāo)識(shí)。

4.1.7 泳池、兒童游樂場(chǎng)所注意標(biāo)識(shí)的使用材質(zhì)與工藝，要求使用有機(jī)片、有機(jī)玻璃制作成圓角形狀。

4.2 記錄的標(biāo)識(shí)

4.2.1 各班組確保記錄在案的標(biāo)識(shí)都是有效的標(biāo)識(shí)，在填寫記錄時(shí)，應(yīng)如實(shí)、完整的填寫每一份標(biāo)識(shí)，責(zé)任人簽字確認(rèn)。

4.2.2 項(xiàng)目每半年對(duì)現(xiàn)場(chǎng)所應(yīng)用標(biāo)識(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)記錄，分類整理，并妥善保存。對(duì)后期需更換、撤銷的標(biāo)識(shí)有計(jì)劃性、可預(yù)見性。

4.3 標(biāo)識(shí)的種類

標(biāo)識(shí)包括住宅小區(qū)（寫字樓）樓牌、單元牌、樓層牌、門牌、作業(yè)提示牌、溫馨提示牌、交通導(dǎo)向標(biāo)志、方向指示標(biāo)志、安全警示標(biāo)志、公告欄及各種記錄等。

4.4 標(biāo)識(shí)的制作

4.4.1 標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)與制作必須符合公司VIS手冊(cè)的規(guī)定。

4.4.2 各項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作需要提出標(biāo)識(shí)的制作需求，提供相應(yīng)版式給供應(yīng)商，要求供應(yīng)商設(shè)計(jì)出效果圖或制作樣本，方可進(jìn)行流程審核。

4.4.3 標(biāo)識(shí)規(guī)格與報(bào)價(jià)按照OA物資采購程序由分管副總、質(zhì)管部、核算部審批。4.4.4 標(biāo)識(shí)制作、安裝完成后，申請(qǐng)項(xiàng)目與采購人員負(fù)責(zé)對(duì)所有標(biāo)識(shí)的效果、質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。

4.5 標(biāo)識(shí)的應(yīng)用規(guī)范（固定標(biāo)識(shí)）4.5.1 服務(wù)處

服務(wù)處須張貼的標(biāo)識(shí)：“收費(fèi)一覽表”、“員工管理架構(gòu)圖”、“服務(wù)處工作時(shí)間”、“服務(wù)處內(nèi)部公告欄”、“前臺(tái)接待”、“收費(fèi)處”、“禁止吸煙”等。

辦公區(qū)域劃分標(biāo)識(shí)：“財(cái)務(wù)室”、“檔案室”、“經(jīng)理室”、“會(huì)議室”、“更衣間”等,—第2頁

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生效日期：2011-05-01 張貼在對(duì)應(yīng)門框1.5-1.8M中間位置。

4.5.2 樓宇

大堂要求在大堂顯眼位置設(shè)置“大堂公告欄”、“樓層專管員”、“陽光大使”，有玻璃的須粘貼“防撞條“。

電梯轎廂顯眼位置設(shè)置“電梯溫馨提示”、“24小時(shí)服務(wù)熱線”、“電梯年檢證”、“電梯使用須知”，高度約為1.6-1.8米。

各樓層設(shè)置“樓號(hào)”（單元號(hào)）、“樓層號(hào)”、“房間號(hào)”標(biāo)識(shí)予以識(shí)別，電梯間設(shè)置消防疏散圖，消防通道設(shè)置“消防通道出入口”、“地下室出入口”，消防栓、滅火器等標(biāo)識(shí)設(shè)置“消火栓使用指引”、“滅火器使用指引”。樓宇內(nèi)垃圾桶上方設(shè)置“火種請(qǐng)熄滅、垃圾請(qǐng)打包放入桶內(nèi)！”標(biāo)識(shí)牌。

4.5.3 倉庫

庫存物資名稱掛貼于貨架或物資上，庫房門口或在倉庫內(nèi)顯眼位置張貼“嚴(yán)禁煙火”的告示牌；危險(xiǎn)類物品須張貼“易燃易爆物品”、“農(nóng)藥有毒，請(qǐng)勿靠近”、“腐蝕物品”。

家政倉庫劃分出區(qū)域的設(shè)置“清潔機(jī)械存放處”、“清潔劑存放處”、“清潔工具存放處”、“園林綠化機(jī)械存放處”、“化肥存放處”、“園林工具存放處”、“農(nóng)藥廢棄物回收存放處”等標(biāo)識(shí)牌，張貼在墻上1.6-2.0米顯眼位置。

4.5.4 設(shè)備設(shè)施

各類設(shè)備房，如配電室、水泵房、發(fā)電機(jī)房、高壓專變房等均用標(biāo)識(shí)牌清晰標(biāo)識(shí)出名稱，標(biāo)識(shí)置于電房門1.5-1.7M處或房門頂部中間位置。各類設(shè)備房?jī)?nèi)標(biāo)識(shí)牌張貼要求如下：

機(jī)電設(shè)備按各設(shè)備名稱、設(shè)備責(zé)任人標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌掛貼在設(shè)備顯眼部位?！吧钏亍薄ⅰ跋浪亍表殢堎N于水池入口附近顯眼位置。

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生效日期：2011-05-01 “雨立管、糞立管”須張貼于相應(yīng)管道70-80CM處?！按碎y常開、此閥常閉”須懸掛于相應(yīng)閥門把手上?！案邏何ｋU(xiǎn)，請(qǐng)勿靠近”掛于變壓器和環(huán)網(wǎng)柜上?！皣?yán)禁合地刀”標(biāo)識(shí)設(shè)置于高壓供電柜顯眼處。

“嚴(yán)禁跨越，警戒黃線”設(shè)置于設(shè)備房劃出黃色警戒線區(qū)域的顯眼位置。

“機(jī)房重地、嚴(yán)禁煙火”、“禁止吸煙”設(shè)置于發(fā)電機(jī)房、配電房、水泵房、儲(chǔ)油房門口等設(shè)備房顯眼處。

“機(jī)房重地、閑人勿進(jìn)”張貼在重要機(jī)房出入口。

4.5.5 交通標(biāo)識(shí)

小區(qū)內(nèi)道路交通標(biāo)識(shí)須完整，在小區(qū)入口處須有禁鳴、限速標(biāo)識(shí)，在主要路口等公共地方須有引路標(biāo)識(shí)。

地下車場(chǎng)要對(duì)車輛限高、限重、限長(zhǎng)、限寬、禁止鳴笛的標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)貼于出入口的顯眼部位。

車場(chǎng)在相應(yīng)車位設(shè)置私家車位、臨保車位、月保車位，在出入口明顯位置設(shè)置車場(chǎng)平面圖、車場(chǎng)停車須知，車場(chǎng)標(biāo)識(shí)牌統(tǒng)一加貼反光材質(zhì)。

4.5.6 戶外

小區(qū)交通要道設(shè)置小區(qū)區(qū)域示意圖，標(biāo)示小區(qū)建筑構(gòu)成和方位。小區(qū)顯著位置須有報(bào)警電話標(biāo)識(shí)。

游泳池須有水深標(biāo)識(shí)、“小心地滑”、“請(qǐng)勿嬉水”等警示標(biāo)識(shí)。有臺(tái)階的地方設(shè)置有“小心臺(tái)階”。長(zhǎng)期濕滑的區(qū)域設(shè)置“小心地滑”標(biāo)識(shí)。

水景附近須有“請(qǐng)勿戲水”標(biāo)識(shí)，欄桿顯眼處“請(qǐng)勿翻越”或“禁止攀爬”標(biāo)識(shí)。大門門禁系統(tǒng)設(shè)置“請(qǐng)刷卡”、“自覺刷卡、來訪登記”、“推、拉”等標(biāo)識(shí)，離地約

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小區(qū)綠化的名稱、生長(zhǎng)習(xí)性和科別以及產(chǎn)地進(jìn)行掛牌標(biāo)識(shí)，離地約1.8-2.2米，安裝位置清晰、醒目。

4.6 標(biāo)識(shí)的應(yīng)用規(guī)范（服務(wù)過程中，須在顯眼位置設(shè)立的可移動(dòng)提示標(biāo)識(shí)）

4.6.1 電梯例行檢修保養(yǎng)時(shí)，在電梯井門口掛放“正在保養(yǎng)，請(qǐng)勿靠近”告示牌并安裝圍欄。

4.6.2 高空作業(yè)時(shí)，在危險(xiǎn)區(qū)周邊用警戒帶圈出警戒區(qū)域，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)要做好防護(hù)措施，并放置“高空作業(yè)，請(qǐng)勿靠近”A字牌。

4.6.3 配電設(shè)備維修時(shí)，在開關(guān)上掛 “有人工作，禁止合閘”掛牌。4.6.4 清潔大堂、潮濕下雨天氣時(shí)，應(yīng)在顯眼部位放置“小心地滑”A字牌。

4.6.5 在公共場(chǎng)所刷油漆時(shí)，如果油膝未干而現(xiàn)場(chǎng)又無工作人員時(shí)，應(yīng)在顯眼部位放置“油漆未干，請(qǐng)勿觸摸”的A字牌或掛牌。

4.6.6 兒童娛樂設(shè)施、游池、健身房、桑拿房等公共娛樂設(shè)施暫停開放期間，在顯眼部位掛放“暫停使用”告示牌，清潔時(shí)，須放置“正在清潔中”的掛牌或A字牌。

4.6.7 維修、清潔公共衛(wèi)生間設(shè)施時(shí)，放置“正在維修，請(qǐng)勿靠近”、“正在清潔中”A字牌。

4.6.8 小區(qū)公共設(shè)施施工、維修時(shí)須有“前方施工，注意安全”、“正在維修，請(qǐng)勿靠近”A字牌或掛牌。

4.6.9 樓內(nèi)保潔員在進(jìn)行樓道、樓層保潔工作時(shí)，應(yīng)在單元防盜門處或樓層顯著位置放置“正在清潔中”的A字牌。

4.6.10 泳池清洗時(shí)，應(yīng)在泳池入口顯眼處放置“水質(zhì)處理，暫停使用” 告示牌。4.6.11綠化消殺時(shí)，應(yīng)在消殺現(xiàn)場(chǎng)顯眼處放置“消殺進(jìn)行中”或“此區(qū)域消殺中，請(qǐng)勿靠近” A字牌或掛牌。

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生效日期：2011-05-01 4.6.12 路面搶修時(shí)，應(yīng)在路面維修處用警戒帶圈出警戒區(qū)域，放置“施工中，請(qǐng)繞行”A字牌。

4.6.13 停車場(chǎng)車位滿后，須在車場(chǎng)入口處放置“車位已滿”標(biāo)識(shí)（有電子設(shè)備提示的除外）。5.相關(guān)文件

《天力物業(yè)VI手冊(cè)》

《天力物業(yè)VI標(biāo)識(shí)規(guī)范匯總》

GB/T10001-2006《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)》 GB 2894-2008《安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則》

6.相關(guān)記錄

《XXX標(biāo)識(shí)牌制作申請(qǐng)表》

《物業(yè)公司購物申請(qǐng)單》

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第二篇：化工廠安全標(biāo)識(shí)管理規(guī)程

安全標(biāo)識(shí)管理規(guī)程 目的

規(guī)范安全標(biāo)識(shí)的使用和管理。適用范圍

適用于公司各作業(yè)場(chǎng)所安全標(biāo)識(shí)的使用和管理。職責(zé)

3.1 技術(shù)質(zhì)量部

負(fù)責(zé)安全標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、使用控制，定期檢查安全標(biāo)識(shí)的使用情況。3.2 公司所屬各有關(guān)單位

負(fù)責(zé)對(duì)帶有危險(xiǎn)性質(zhì)的場(chǎng)所、物品進(jìn)行標(biāo)識(shí)和日常管理。安全標(biāo)識(shí)和安全標(biāo)志 4.1 安全標(biāo)識(shí)色的分類和用途：

紅色——作為禁止標(biāo)志；或者作為停止信號(hào)（如機(jī)器上的緊急停止按鈕）；紅色也表示防火。

藍(lán)色——作為指令標(biāo)志，表示必須遵守的規(guī)定（如必須佩帶個(gè)人防護(hù)用品），但需與幾何圖形同時(shí)使用方表示指令。

黃色——作為警告標(biāo)志和注意標(biāo)志，用于提醒人們引起警示的場(chǎng)所。

綠色——作為提示標(biāo)志，對(duì)人們的行動(dòng)作出提示，也用作表示安全、通行標(biāo)志等。4.2 對(duì)比色的分類和使用。4.2.1 對(duì)比色規(guī)定為黑白兩色。

4.2.2如安全色需要使用對(duì)比色時(shí)，應(yīng)注意：

a)紅色、藍(lán)色、綠色可與白色作為對(duì)比顯示，黃色與黑色對(duì)比顯示；

b)黑色用于安全標(biāo)志的文字、圖形符號(hào)和警告標(biāo)志的幾何圖形。白色既可以用作紅、藍(lán)、綠的背景色，也可用作安全標(biāo)志的文字和圖形符號(hào)；

C)紅色和白色、黃色和黑色的間隔條紋是兩種比較醒目的標(biāo)示，用于： 紅色和白色條紋——用于道路上的防護(hù)欄等，表示禁止超過；

黃色和黑色條紋——用于防護(hù)欄桿等應(yīng)予以特別注意的危險(xiǎn)點(diǎn)。4.3 安全標(biāo)志

4.3.1 安全標(biāo)志是由安全色、幾何圖形和圖形符號(hào)所構(gòu)成，用以表達(dá)特定的安全信息?？奢o以必要的文字說明。

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安全標(biāo)志的作用，主要在于引起人們對(duì)不安全因素的注意，預(yù)防事故發(fā)生。但不能替代安全操作規(guī)程和必要的防護(hù)措施。4.4 安全標(biāo)志的類別和使用范圍

安全標(biāo)志分為禁止標(biāo)志、警告標(biāo)志、指令標(biāo)志和提示標(biāo)志等四類。4.4.1禁止標(biāo)志

禁止標(biāo)志的含義是不準(zhǔn)或制止人們的某種行動(dòng)，一般以白色為底色，黑色為圖形色，紅色為禁止符號(hào)（圓圈加斜杠）及文字色，常用的如：禁止啟動(dòng)、禁止吸煙、禁止煙火、禁止通行、禁止攀登、修理時(shí)禁止合閘等。4.4.2警告標(biāo)志

警告標(biāo)志是使人們注意可能發(fā)生的危險(xiǎn)，一般以黃色為底色，黑色為圖形、警告符號(hào)（三角形）及文字顏色，常用的如：當(dāng)心火災(zāi)、當(dāng)心觸電、注意安全、當(dāng)心中毒、當(dāng)心吊物、當(dāng)心機(jī)械傷人、當(dāng)心滑跌等。4.4.3指令標(biāo)志

指令標(biāo)志的含義是告訴人們必須遵守的意思，一般以藍(lán)色為底色，以白色為圖形顏色，如必須戴安全帽、必須戴防護(hù)眼鏡、必須戴護(hù)耳器、必須系安全帶等。4.4.4 提示標(biāo)志

提示標(biāo)志是向人們提示目標(biāo)的方向，一般以綠色為底色，白色為圖形及文字顏色，而其中包括消防的提示7個(gè)，以紅色為底色，白色做圖形與文字顏色。4.5其他與安全有關(guān)的色標(biāo) 4.5.1壓力容器的色標(biāo)使用規(guī)定：

氧氣瓶：天藍(lán)色黑字

氮?dú)馄浚汉谏S字

煤氣瓶：灰色紅字

4.5.2 工業(yè)管路的基本識(shí)別色規(guī)定

以綠色表示水管、綠色加紅色色環(huán)表示消防水管、鋁色表示蒸汽管、淺藍(lán)色表示壓縮空氣管、棕色表示易燃液體管道、紫色表示酸液或堿液管道等。4.5.3供電匯流條色標(biāo)規(guī)定

變電所的母線匯流條，單間配電箱的匯流條等都漆有色標(biāo)，以黃色表示A相母線、綠色表示B相母線、紅色表示C相母線、黑色表示地線。

工作要求

5.1 技術(shù)質(zhì)量部應(yīng)組織對(duì)公司安全情況的進(jìn)行調(diào)查，對(duì)公司活動(dòng)、生產(chǎn)過程、設(shè)施和設(shè)備、工作場(chǎng)所的危險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并評(píng)價(jià)，設(shè)置必要的安全標(biāo)志。

5.2 公司各單位應(yīng)對(duì)本單位管轄范圍內(nèi)安全標(biāo)志的設(shè)置提出具體意見，并上報(bào)技術(shù)質(zhì)量部。

5.3 技術(shù)質(zhì)量部根據(jù)調(diào)查以及各單位的意見，設(shè)計(jì)并向各單位配發(fā)相應(yīng)的安全標(biāo)志，由

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各單位負(fù)責(zé)安裝或施工。

5.4 各單位應(yīng)對(duì)安全標(biāo)志進(jìn)行維護(hù)，保持其完整性。技術(shù)質(zhì)量部及各單位在日常的工作檢查中，對(duì)各作場(chǎng)所的安全標(biāo)識(shí)使用情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)與本制度規(guī)定不符合的安全標(biāo)識(shí)使用，應(yīng)及時(shí)提出糾正或糾正措施。

5.5 安全標(biāo)志的設(shè)計(jì)、使用必須按照本制度規(guī)定和GB 2893－1982《安全色》標(biāo)準(zhǔn)、GB 2894－1996《安全標(biāo)志》標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定執(zhí)行。相關(guān)文件

安全檢查規(guī)程 7 記錄

安全檢查臺(tái)帳

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第三篇：如何管理物業(yè)項(xiàng)目

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理：如何管理一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目？

一、物業(yè)經(jīng)理要有較強(qiáng)的敬業(yè)精神

物業(yè)管理的基本特征是在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)從事環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的管理，為授權(quán)管轄范圍內(nèi)的人提供全方位的服務(wù)。一個(gè)專業(yè)管理公司所管理的小區(qū)或辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院，其有形資產(chǎn)動(dòng)輒百萬、千萬，甚至幾億、幾十億。管轄范圍內(nèi)各種人的活動(dòng)，簡(jiǎn)繁相間，難易互見，管理者的敬業(yè)精神，顯得尤為重要。

管理者的敬業(yè)精神包括：

1．強(qiáng)烈的使命感。商業(yè)社會(huì)中，人類的許多活動(dòng)都是價(jià)值的體現(xiàn)。平時(shí)，報(bào)紙上?？d對(duì)物業(yè)管理公司的投訴信函。這其實(shí)稍加研究便可以發(fā)現(xiàn)，投訴最多的是那些僅僅翻牌的公司，或者是發(fā)展商自己湊合成立的公司。相比較之下，對(duì)業(yè)主或發(fā)展商委托競(jìng)標(biāo)的項(xiàng)目，許多物業(yè)管理公司在接標(biāo)后能努力管好，受到贊譽(yù)。除了他們技術(shù)水平高，實(shí)力強(qiáng)外，意識(shí)在起作用。的確，日常的工作中有很多問題，各種矛盾，能確立起一種為業(yè)主服務(wù)好的使命，話就好說，事就好做

2.高度的責(zé)任心。很多物業(yè)管理人員都把管理服務(wù)當(dāng)作自己的事來辦，甚至做得比自己的事還好。有了這種責(zé)任心，就會(huì)去研究問題、解決問題，就不會(huì)去扯皮。水管裂了，不會(huì)先去尋找誰承擔(dān)責(zé)任，而是先解決問題。3．團(tuán)隊(duì)精神。物業(yè)管理涉及的面很廣，需要的知識(shí)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。有人說，物業(yè)管理要解決的問題“上至天文地理，下至雞毛蒜皮”，一點(diǎn)也不為過。但一個(gè)人的精力、知識(shí)畢竟有限。如果發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，就沒有解決不了的問題。對(duì)復(fù)雜設(shè)施、設(shè)備的管理，外包是一項(xiàng)常見的方式，但如不能與協(xié)作方之間發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，恐難把事做好。

二、物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具有良好的心理素質(zhì)

物業(yè)管理工作者活躍在高檔辦公樓、優(yōu)雅的小區(qū)和涉外公寓，每天面對(duì)的有腰纏萬貫的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艱辛的市民。他們對(duì)待物業(yè)管理人員的態(tài)度有的親熱有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顧。而在日常事務(wù)的處理過程中，對(duì)業(yè)主和用戶的要求和服務(wù)，以及與政府行政部門的交往中，我們對(duì)事物的看法也常常不盡一致。如果沒有良好的心理素質(zhì)往往容易出現(xiàn)偏差。因此，以下幾點(diǎn)顯得非常重要：

A:精神境界要高。物業(yè)管理不是簡(jiǎn)單的看門、掃地、通陰溝。作為物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的工作人員，他們具有特定的專業(yè)知識(shí)和技能，在人格上與其他人都是平等的，只是社會(huì)分工不同而已。

B:禮貌待人是物業(yè)管理人員必備的素質(zhì)。不管在什么情況下，對(duì)周圍的人，要以禮相待；對(duì)周圍發(fā)生的事，只能多觀察，多分析，決不議論，這一條非常重要。

以平常心對(duì)待不平常的人和事。人家有的，我們不必也有；人家沒有的，我們也可以有，也可以沒有。

D:要處理好各方面的關(guān)系。與業(yè)主和租戶的關(guān)系，與員工和領(lǐng)導(dǎo)之間的關(guān)系，與相鄰單位和政府行政部門，等等，都要處理好關(guān)系。

三，物業(yè)經(jīng)理要有精湛的管理技能

物業(yè)管理不僅要將管理內(nèi)容按照目標(biāo)去一步步地實(shí)現(xiàn)，而且要做得盡可能地有效。一般來說，通過努力，管理目標(biāo)是不難實(shí)現(xiàn)的但要管理得非常有效，我們是必須要有精湛的管理技能的，而且這一點(diǎn)決不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多實(shí)踐外，還要不斷提高自身的文化修養(yǎng)和專業(yè)業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理是一件很復(fù)雜的工作，涉及的面很廣，從建筑結(jié)構(gòu)到機(jī)械設(shè)備，從田園綠化到人的行為舉止。如果沒有良好的管理技能，很難勝任優(yōu)秀的管理項(xiàng)目。管理技能涉及的方面有：

小區(qū)、樓宇的建筑結(jié)構(gòu)，供電、供熱系統(tǒng)，水處理系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，保安、綠化、清潔、財(cái)務(wù)的管理，人的管理，等等。其中最為困難的是人的管理。人是具有思想的，而人的行為方式又是隨時(shí)間、地點(diǎn)的不同而變化的。如何對(duì)人的行為進(jìn)行規(guī)范和管理是一大課題。管理處的員工，尤其是管理處的負(fù)責(zé)人，要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)一些管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律和法規(guī)、甚至美學(xué)，將會(huì)受益無窮。

四、物業(yè)經(jīng)理要具有十足的經(jīng)營(yíng)頭腦

無論時(shí)小區(qū)、寫字樓、高檔公寓等，作為項(xiàng)目的首要人員必須要掌握好一個(gè)原則，時(shí)刻考慮到如何讓員工過的好點(diǎn)，考慮好項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作狀況，沒有好的收繳率就沒有好的收入給員工，那么這位項(xiàng)目經(jīng)理就是一位不合格的領(lǐng)頭羊。其他做好了則也是不及于是，哪個(gè)企業(yè)都不會(huì)要一個(gè)不給自己帶來利潤(rùn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，同樣也無法做好一位領(lǐng)頭羊的團(tuán)隊(duì)首領(lǐng)。

五、物業(yè)經(jīng)理要有超前的服務(wù)意識(shí)

縱觀過去的廿世紀(jì)，工業(yè)革命和四十年代以后的科技革命給人們的生活和意識(shí)均產(chǎn)生了巨大的沖擊。我們知道，工業(yè)國(guó)家用了將近幾個(gè)世紀(jì)所經(jīng)歷的變革，我們國(guó)家則在幾十年內(nèi)便就實(shí)現(xiàn)了。社會(huì)在發(fā)展，作為物業(yè)管理主要對(duì)象的人的要求越來越高，超前的服務(wù)意識(shí)顯得極為重要。

例如，樓宇小區(qū)的智能化。這不僅僅是個(gè)監(jiān)、控管理的問題，還能使人的生活和信息的獲取更為便利和及時(shí)。健康和人的生命越來越成為人們關(guān)切的主題。因此，安全防范、環(huán)境綠化、消除污染，成為擺在物業(yè)管理公司和全體從業(yè)人員面前新的課題。服務(wù)的時(shí)效性。時(shí)間就是生命，時(shí)間就是金錢，已不再是文學(xué)作品里的用語，而是人們切切實(shí)實(shí)感受到的事實(shí)。信息革命已將這一概念大大強(qiáng)化了。諸如此類，不一而足。因此，我們的服務(wù)方式和方法必須跟上科技發(fā)展的步伐，跟上信息革命這一時(shí)代的節(jié)拍，要有所創(chuàng)新，要不斷研究新問題，解決新問題……

一、園林苗木過冬工作

入冬前，物業(yè)管中心根據(jù)今年的氣候特點(diǎn)和綠化苗木生長(zhǎng)習(xí)性，特別是針對(duì)今年新種植物、草坪，采取多種措施，全力做好冬季苗木管護(hù)工作。目前，物業(yè)管中心根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有花卉苗木都進(jìn)行了防凍水澆灌準(zhǔn)備工作，樹木石灰水涂白工作。

為保障已栽、新植、補(bǔ)植花卉苗木的成活和安全過冬，物業(yè)管中心早動(dòng)手、早準(zhǔn)備，在入冬前做好了冬季綠化防寒工作，同時(shí)，抽調(diào)精干力量，加緊對(duì)花卉苗木的防凍水澆灌，增強(qiáng)樹木的防凍性，滿足植物休眠需要。另外，還對(duì)物業(yè)管中心的樹木進(jìn)行石灰水涂白，提高樹木抗寒性和抗蟲性，加強(qiáng)對(duì)樹木的科學(xué)保護(hù)。

今年，我物業(yè)管中心在力爭(zhēng)創(chuàng)建園林小區(qū)為目標(biāo)，大力開展綠化美化活動(dòng)，取得了豐碩的成果，必須做到保持和延續(xù)。

二、消防安全工作檢查

針對(duì)冬季氣溫干燥容易引起突發(fā)性火災(zāi)災(zāi)患的問題，物業(yè)部門主管應(yīng)在入冬前組織一次對(duì)本項(xiàng)目的全面消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患。同時(shí)，如果部門主管可以結(jié)合檢查，進(jìn)行一次“消防安全”專項(xiàng)的在崗職工培訓(xùn)。用以達(dá)到提高職工 “消防安全”防范意識(shí)，增加火災(zāi)安檢、處置能力的目地。

消防安全檢查范圍：

安全檢查范圍應(yīng)包含本小區(qū)全部消防設(shè)施、設(shè)備及報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，并且不留死角。

安全檢查標(biāo)準(zhǔn)：

安全檢查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)附和本小區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備，消防報(bào)警監(jiān)控，消防安全通道、安全指示、應(yīng)急照明系統(tǒng)檢查要求并且附和消防法規(guī)規(guī)范。

安全檢查過程：

在進(jìn)行安全檢查過程中，應(yīng)有“安全檢查記錄”和“整改處置方案 ”，并有“整改復(fù)檢記錄”。

安全檢查記錄：

“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”，并有部門主管簽字。

完成檢查工作：

檢查工作完成后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”上報(bào)公司辦公室。

邀請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)：

物業(yè)部門主管可根據(jù)本小區(qū)具體情況，邀請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)一同參加安全檢查、簽字驗(yàn)收的工作，加強(qiáng)物業(yè)管理責(zé)任。

三、冬季設(shè)施、設(shè)備安全檢查：

部門主管負(fù)責(zé)組織本部各部門經(jīng)理、主管，針對(duì)管轄項(xiàng)目設(shè)施、設(shè)備及環(huán)境情況，編制“冬季安全檢查計(jì)劃”。

冬季安全檢查計(jì)劃需涵蓋：供暖系統(tǒng)(入戶抄燃?xì)獗淼讛?shù))、供水系統(tǒng)、戶外水管、戶外配電箱(柜)、電梯設(shè)備、員工冬季勞動(dòng)防護(hù)、生活后勤保障等內(nèi)容。

冬季安全檢查計(jì)劃要求：

(1)檢查范圍、內(nèi)容、目標(biāo)明確。

(2)檢查標(biāo)準(zhǔn)附和相關(guān)規(guī)定。

(3)有明確完成時(shí)限。

(4)明確檢查人員。

(5)有不合格問題處置及整改預(yù)案(方法)。

(6)有檢查工作記錄，并有部門主管簽字。

(7)檢查、整改工作記錄應(yīng)存檔保存，保存期限應(yīng)在一年以上。

檢查工作實(shí)施：

檢查工作組應(yīng)由部門主管及部門經(jīng)理、主管級(jí)以上人員組成。

檢查工作需“按檢查標(biāo)準(zhǔn)”逐項(xiàng)認(rèn)真完成，并有專人記錄。

檢查工作最好應(yīng)有“動(dòng)員”、“總結(jié)”工作程序，并有完整記錄。

檢查工作匯報(bào)：

檢查工作完成后，部門主管應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將“檢查整改工作記錄”，上報(bào)至公司指定主管部門。

四、冬季除雪工作預(yù)案

進(jìn)入冬季前部門主管應(yīng)針對(duì)管轄小區(qū)道路情況，通行安全保障等要求，編制冬季除雪工作預(yù)案。

預(yù)案應(yīng)包涵“雪天預(yù)警”，“除雪設(shè)施、設(shè)備、工具、用品”，“除雪區(qū)域”，“提前到崗規(guī)定”，“清早除雪人員”，“底商門前三包協(xié)議”，“除雪復(fù)檢規(guī)定”，“違規(guī)處罰規(guī)定”等。

五、冬前安全工作公司復(fù)檢：

物業(yè)公司應(yīng)指定組織專人負(fù)責(zé)對(duì)所在管理項(xiàng)目入冬安全工作進(jìn)行檢查、復(fù)檢，然后形成評(píng)價(jià)報(bào)告，簽字后存入物業(yè)管理檔案。其復(fù)檢結(jié)論還可納入公司管理人員績(jī)效考核之內(nèi)。

成都XX物業(yè)管理有限公司又一次向業(yè)主發(fā)了催告函，其服務(wù)的XX小區(qū)內(nèi)一套別墅的業(yè)主5年多欠繳物業(yè)費(fèi)5萬多元，產(chǎn)生的“滯納金”則高達(dá)55萬余元。

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)如果沒有可原諒的情節(jié)，確實(shí)是錯(cuò)誤的，應(yīng)該補(bǔ)交并且進(jìn)行適當(dāng)處罰，甚至列入誠(chéng)信檔案。但現(xiàn)在的問題是，5萬多元卻在5年后變成了5

5“滯納金”，“滯納金”是按購房時(shí)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的，“逾期之日起，按每日1%收取滯納金?！?/p>

在這里有兩點(diǎn)需要說明：

一是把拖欠物業(yè)費(fèi)增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當(dāng)?shù)模皽{金”是對(duì)公民依法應(yīng)該履行的金錢給付義務(wù)而沒有履行增加的處罰，包括依法應(yīng)交的稅款，或者國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法收取的罰款。業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)不存在國(guó)家法律和行政處罰的含義，所以不應(yīng)稱為“滯納金”，只應(yīng)該按照合同法稱為違約金。

二是，物業(yè)費(fèi)違約金的合同是否經(jīng)過合法的程序簽訂？如果只是物業(yè)部門預(yù)先印制的格式條款，新消法第二十六條規(guī)定經(jīng)營(yíng)者不得以不公平格式條款損害消

1%收取的“滯納金”顯然屬于無效霸王條款。

那么，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)到底該如何加收違約金呢？《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！边@就是說，違約金是因?yàn)檫`約給對(duì)方造成的損失而已。

業(yè)主拖欠了物業(yè)費(fèi)，給物業(yè)公司造成損失如何評(píng)估？最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關(guān)司法解釋，可參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量逾期付款違約金。按最高人民法院規(guī)定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院對(duì)民間信貸最

息24%的上限。上述物業(yè)費(fèi)由5萬變成55萬，顯然不符合規(guī)定。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！笔忻襁t交某些費(fèi)用，對(duì)企業(yè)的損失應(yīng)該按照相當(dāng)于銀行利息賠償，或者考慮懲罰性，法院可以同意適當(dāng)提高利率標(biāo)準(zhǔn)。如果市民覺得自己要付的違約金過高，可以向法院申請(qǐng)調(diào)整違約金的數(shù)額。

這里還有兩個(gè)問題：一是對(duì)于物業(yè)部門明顯違法的合同，應(yīng)該提早說“不”。例如對(duì)于物業(yè)合同產(chǎn)生的程序，必須經(jīng)過規(guī)范的程序，而不是由物業(yè)單方面說了算，拿格式條款來讓業(yè)主簽字；二是對(duì)于物業(yè)合同還應(yīng)該進(jìn)行合法性審查，像這種按天加收滯納金的規(guī)定就應(yīng)該及時(shí)取締。

更重要的是，地方政府要通過立法，填補(bǔ)社會(huì)管理方面的漏洞，例如規(guī)定經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門收取違約金的標(biāo)準(zhǔn)，讓法律明確起來。江蘇省在這方面的立法就走在了前面?！督K省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定，因消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用，公用服務(wù)經(jīng)營(yíng)者加收違約金最高不得超過消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用的數(shù)額。這樣一來，服務(wù)部門加收的違約金就和《行政強(qiáng)制法》中“加處罰款或者滯納金的數(shù)額不得超出金錢給付義務(wù)的數(shù)額”的規(guī)定一致起來了。

社會(huì)公共服務(wù)部門，除了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，還應(yīng)該堅(jiān)持社會(huì)服務(wù)的公益性，不能隨意增加消費(fèi)者的不合理負(fù)擔(dān)。江蘇省的上述舉措值得在全國(guó)推廣。

記者：常青村 來源：北京青年報(bào)

法院對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金如何裁判？

是物業(yè)費(fèi)問題仍然是業(yè)主與物業(yè)公司之間一大矛盾，無獨(dú)有偶，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)也并非故意為之，耍賴皮，多數(shù)是因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的服務(wù)不符合要求，或者物業(yè)費(fèi)收取不合理。那么物業(yè)費(fèi)都包括哪些內(nèi)容呢？業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司收取滯納金（違約金）合理嗎？法院對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金的裁判又考慮哪些因素呢？

不同城市不同檔次的小區(qū)對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取范圍，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不相同，但是物業(yè)費(fèi)的內(nèi)容可以大致分為以下幾種：

(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。包括外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施的管理費(fèi)用等。

(2)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草坪地淋水等。

聘用管理人員的薪金:包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。

(4)購買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。

(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費(fèi)用。(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。(9)更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。(10)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士的費(fèi)用。(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。

我們通過對(duì)裁判文書的統(tǒng)計(jì)、分析，將法院對(duì)于違約金支付的普遍意見總結(jié)如下：按照“誰主張，誰舉證”的原則，物業(yè)公司請(qǐng)求法院支持違約金，應(yīng)當(dāng)舉證證明：約定了違約金條款、違約金數(shù)、計(jì)算方式等。（參見案例1）。

而物業(yè)服務(wù)合同中是否約定了違約金及相關(guān)計(jì)算方式是物業(yè)公司違約金請(qǐng)求權(quán)的前提條件。如果沒有事先約定，法院會(huì)駁回物業(yè)公司的違約金請(qǐng)求。如果有事先約定，那么應(yīng)區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：

（1）業(yè)主沒有提出物業(yè)公司違約的抗辯，或提出的抗辯理由明顯不成立的，法院認(rèn)為業(yè)主屬于“無正當(dāng)理由”而延遲履行支付義務(wù)，如果雙方有違約金的約定，那么法院會(huì)判令業(yè)主支付違約金；

（2）如果法院認(rèn)定物業(yè)公司的服務(wù)存在較明顯的瑕疵，即使這種瑕疵的程度不足以讓業(yè)主拒交全部的物業(yè)費(fèi)，法院也傾向于認(rèn)定物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒

“先履行抗辯權(quán)”或“同時(shí)履行抗辯權(quán)”，會(huì)對(duì)違約金請(qǐng)求予以全部或部分駁回。（參見案例2）

（3）如果物業(yè)公司存在較輕微的瑕疵履行，但整體服務(wù)質(zhì)量良好，業(yè)主以輕微過錯(cuò)為由拒交物業(yè)費(fèi)明顯不合理，不能構(gòu)成履行抗辯，法院也應(yīng)支持物業(yè)公司的違約金請(qǐng)求。

在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，物業(yè)公司依據(jù)合同提出違約金的訴訟請(qǐng)求，業(yè)主可能會(huì)主張違約金過高請(qǐng)求法院予以適當(dāng)調(diào)整，如果按照“誰主張，誰舉證”的原則，業(yè)主應(yīng)對(duì)違約金高于物業(yè)公司的實(shí)際損失承擔(dān)舉證責(zé)任。但實(shí)踐中，業(yè)主很難證明物業(yè)公司的實(shí)際損失，法院普遍以銀行同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定物業(yè)公司的損失。物業(yè)公司若認(rèn)為自己的實(shí)際損失更大，則需加以證明。法條鏈接

《合同法》解釋

（二）規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”

根據(jù)不告不理原則，當(dāng)事人未主張違約金過高時(shí)，法院通常并不主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整（參見案例3）。從合同性質(zhì)分析，違約金的約定是雙方當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，只要不存在無效情形，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)受其約束，包括法院在內(nèi)的任何第三方無權(quán)以自己的意志施加影響。根據(jù)《合同法》114條第2款規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求適當(dāng)減少”。那么，在當(dāng)事人未申請(qǐng)調(diào)整情況下，法院主動(dòng)調(diào)整（參見案例4）不僅沒有法律依據(jù)，也有違私法自治原則。

對(duì)于調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中存在多種做法，其中比較常見的有以下3種: ①適用中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率或利率基礎(chǔ)上再上浮30%（這里上浮30%，相當(dāng)于違約金為實(shí)際損失的130%）;②調(diào)整為“日萬分之五”或“日萬分之三”(參見案例5)；

300元、500元、800元等具體金額的違約金。

根據(jù)我們的大數(shù)據(jù)分析，吉林省法院普遍采取第①種標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)于是否上浮30%不太統(tǒng)一。

我們認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》，對(duì)于過高的違約金參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為宜。

對(duì)于是否上浮和上浮的比例，根據(jù)《合同法》解釋二，“適當(dāng)減少”意在說明無需將違約金調(diào)整到與損失相

平，可以兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，作出裁決，如果業(yè)主“惡意拖欠”，可以上浮一定比例，但應(yīng)以上浮30%為限。

第四篇：萬科物業(yè)保險(xiǎn)管理規(guī)程

勞動(dòng)用工及為非本市城鎮(zhèn)工建立社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)暫行規(guī)定

一、目的規(guī)范公司保險(xiǎn)辦理和統(tǒng)計(jì)程序確保公司保險(xiǎn)工作符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定，最終使公司、業(yè)主、顧客與員工的利益得到合法保障。

二、適用范圍

1、物業(yè)管理有限公司設(shè)備的保險(xiǎn)。

2、物業(yè)管理有限公司為業(yè)主、顧客的人身與財(cái)產(chǎn)購買的保險(xiǎn)。

3、物業(yè)管理有限公司全體正式員工（含聘用工）的養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷及生育保險(xiǎn)。

三、職責(zé)

1、總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司保險(xiǎn)購買計(jì)劃的審批。

2、人事部經(jīng)理負(fù)責(zé)員工社會(huì)保險(xiǎn)計(jì)劃的制定與組織實(shí)施。

3、人事部文員負(fù)責(zé)公司社會(huì)保險(xiǎn)管理工作的日常管理。

4、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)及業(yè)主、顧客的人身與財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)計(jì)劃的制定與組織實(shí)施。

5、行政部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司機(jī)關(guān)固定資產(chǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)計(jì)劃的制定與組織實(shí)施。

四、程序要點(diǎn)

1、保險(xiǎn)的內(nèi)容。

根據(jù)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍，保險(xiǎn)分為員工社會(huì)保險(xiǎn)和其他保險(xiǎn)兩部分。其中員工社會(huì)保險(xiǎn)包括：養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)及生育保險(xiǎn)。其他保險(xiǎn)包括：公司的固定資產(chǎn)、設(shè)備的保險(xiǎn)，物業(yè)管理小區(qū)重要設(shè)施設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所顧客購買的人身保險(xiǎn)。

2、員工的社會(huì)保險(xiǎn)。

（1）養(yǎng)老保險(xiǎn)。是國(guó)家根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，在勞動(dòng)者達(dá)到國(guó)家規(guī)定的退休年齡或解除勞動(dòng)義務(wù)的年齡界限，以及因年老喪失勞動(dòng)能力退出勞動(dòng)崗位后，為保障勞動(dòng)者的基本生活而建立的一種社會(huì)保險(xiǎn)制度。

a、養(yǎng)老保險(xiǎn)適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)行單位代扣代繳形式；

c、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用由公司及員工按比例共同承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家法律、法規(guī)執(zhí)行。

（2）失業(yè)保險(xiǎn)。是指國(guó)家通過立法強(qiáng)制實(shí)行的，由社會(huì)集中建立基金，對(duì)因失業(yè)而暫時(shí)中斷工資收入的勞動(dòng)者提供物質(zhì)幫助的保險(xiǎn)制度。

a、失業(yè)保險(xiǎn)適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、失業(yè)保險(xiǎn)實(shí)行單位代扣代繳形式；

c、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)用由公司及員工按比例共同承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家法律、法規(guī)執(zhí)行。

（3）醫(yī)療保險(xiǎn)。是指當(dāng)人們因生病、受傷、或生育需要治療時(shí)，由國(guó)家或社會(huì)給予特定的物質(zhì)幫助，提供必須的醫(yī)療服務(wù)或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ｋU(xiǎn)制度。

a、醫(yī)療保險(xiǎn)適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、醫(yī)療保險(xiǎn)實(shí)行單位代扣代繳形式；

c、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用由公司及員工按比例共同承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家法律、法規(guī)執(zhí)行。

（4）工傷保險(xiǎn)。是指勞動(dòng)者因在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所發(fā)生的或在規(guī)定的某些特殊情況下發(fā)生的，遭受意外傷害、職業(yè)病以及因這兩種情況造成死亡，在勞動(dòng)者暫時(shí)或永久喪失勞動(dòng)能力時(shí)，勞動(dòng)者或其遺屬能從國(guó)家、社會(huì)得到必要的物質(zhì)補(bǔ)償?shù)谋ｋU(xiǎn)制度。

a、工傷保險(xiǎn)適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、工傷保險(xiǎn)費(fèi)由公司全額給付，員工個(gè)人無需交納；

（5）生育保險(xiǎn)。是指根據(jù)生育行為的生理特點(diǎn)，根據(jù)法律規(guī)定，在職業(yè)婦女因生育子女而

導(dǎo)致勞動(dòng)力暫時(shí)中斷、失去正常收入來源時(shí)，由國(guó)家社會(huì)提供物質(zhì)幫助的一項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)制度。a、生育保險(xiǎn)的對(duì)象是公司女職工（含聘用工）；

b、生育保險(xiǎn)費(fèi)用由公司全額給付，員工個(gè)人無須交納。

3、員工社會(huì)保險(xiǎn)的辦理程序

（1）制定社會(huì)保險(xiǎn)購買計(jì)劃。

a、人事部經(jīng)理依據(jù)保險(xiǎn)有關(guān)法規(guī)結(jié)合本單位現(xiàn)狀，制定全公司的社會(huì)保險(xiǎn)購買計(jì)劃，計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：

·購買保險(xiǎn)的法律依據(jù)；

·單位員工情況；

·購買險(xiǎn)種建議；所需費(fèi)用預(yù)算。

b、總經(jīng)理審批：總經(jīng)理依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)關(guān)于對(duì)保險(xiǎn)的規(guī)定，結(jié)合本公司現(xiàn)狀簽署購買意見。

·全部同意購買的，由人事部經(jīng)理按正常手續(xù)辦理；

·同意購買部分保險(xiǎn)的，需注明購買哪幾種保險(xiǎn)，然后由人事部經(jīng)理按正常手續(xù)辦理。

（2）辦理社會(huì)保險(xiǎn)登記

a、按照保險(xiǎn)的要求，單位應(yīng)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，向所在地的社會(huì)保險(xiǎn)公司申請(qǐng)辦理社會(huì)保險(xiǎn)登記。

b、人事部經(jīng)理負(fù)責(zé)申請(qǐng)辦理社會(huì)保險(xiǎn)登記工作。

c、人事部經(jīng)理負(fù)責(zé)聯(lián)系當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

d、人事部經(jīng)理準(zhǔn)備以下證件、資料：

·營(yíng)業(yè)執(zhí)照或其他核準(zhǔn)執(zhí)業(yè)或成立證件；

·國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的企業(yè)法人代碼證書；

·保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)需要提供的其他有關(guān)證件、資料。

e、填寫有關(guān)申請(qǐng)辦理社會(huì)保險(xiǎn)登記表格，并將單位證明和材料一并報(bào)社會(huì)保險(xiǎn)公司確認(rèn)。

（3）統(tǒng)計(jì)資料。

a、人事部文員根據(jù)員工每月變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)《代扣代繳明細(xì)表》，內(nèi)容包括：部門、姓名、性別、購買險(xiǎn)種、單位繳款、員工繳款、小計(jì)等欄目。在此基礎(chǔ)上，統(tǒng)計(jì)《保險(xiǎn)費(fèi)申報(bào)表》。

b、人事部經(jīng)理審核無誤后予以簽名確認(rèn)按正常程序辦理；發(fā)現(xiàn)問題返還文員重新辦理。c、總經(jīng)理審批：總經(jīng)理根據(jù)保險(xiǎn)計(jì)劃審核后予以審批，由人事部經(jīng)理按正常手續(xù)辦理。d、人事部文員將《代扣代繳明細(xì)表》、《保險(xiǎn)費(fèi)申報(bào)表》復(fù)印兩份，一份交財(cái)務(wù)部，一份存檔，原件報(bào)保險(xiǎn)公司。

（4）辦理保險(xiǎn)繳費(fèi)申報(bào)。

人事部經(jīng)理每月5日前，到保險(xiǎn)經(jīng)辦單位辦理申報(bào)手續(xù)，報(bào)送以下表格由保險(xiǎn)公司扣款。

a、《保險(xiǎn)費(fèi)申報(bào)表》；

b、《代扣代繳明細(xì)表》。

（5）費(fèi)用扣繳。

a、人事部文員在員工每月工資表中扣除代扣代繳部分。

b、財(cái)務(wù)部依據(jù)《員工工資表》及《保險(xiǎn)費(fèi)申報(bào)表》，核對(duì)保險(xiǎn)公司的扣款（一般通過銀行劃撥）：

·保險(xiǎn)經(jīng)辦單位的扣款=員工保險(xiǎn)交款+公司保險(xiǎn)交款；

·扣款有誤的報(bào)人事部復(fù)查；

·扣款無誤的，將保險(xiǎn)公司開具的發(fā)票憑證予以報(bào)銷（按《費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）辦理。

4、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的轉(zhuǎn)移：因員工離職、入職等原因引起的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)轉(zhuǎn)移按社會(huì)保險(xiǎn)有關(guān)政策辦理。

5、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按社會(huì)保險(xiǎn)有關(guān)政策辦理。

6、資料保存：保險(xiǎn)資料單獨(dú)歸檔，長(zhǎng)期保存。

7、其他保險(xiǎn)的申報(bào)與辦理等程序按政府有關(guān)規(guī)定，結(jié)合其不同特點(diǎn)參照員工社會(huì)保險(xiǎn)程序辦理。

五、記錄

1、《社會(huì)保險(xiǎn)代扣代繳明細(xì)表》

2、《社會(huì)保障費(fèi)用申報(bào)表》

六、相關(guān)支持文件

1、《合同管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

2、《檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

3、《費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

4、《員工工資與福利管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

第五篇：物業(yè)項(xiàng)目管理工作總結(jié)

2017年物業(yè)項(xiàng)目管理工作總結(jié)

項(xiàng)目部于2017年12月成立前期籌備，2017年1月1日正式入駐，至此開啟了公司大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)新篇章；2017年，項(xiàng)目部在公司“精細(xì)化、扁平化、專業(yè)化”的發(fā)展方針下，結(jié)合項(xiàng)目接管后實(shí)際運(yùn)行情況，緊緊圍繞“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的管理思路，以“打造工業(yè)園標(biāo)桿示范工程”為目標(biāo)，“行政后勤管理+專業(yè)物業(yè)服務(wù)”為定位，從內(nèi)部品質(zhì)檢查和外部行政督察及整改相結(jié)合，通過標(biāo)準(zhǔn)化操作流程，品質(zhì)灌輸，項(xiàng)目部6S標(biāo)準(zhǔn)化、團(tuán)隊(duì)素養(yǎng)、人員穩(wěn)定性等方面使園區(qū)管理發(fā)展逐步提升，現(xiàn)將工業(yè)園項(xiàng)目2017年各項(xiàng)工作開展作如下總結(jié)：

一、厲兵秣馬，建章立制塑團(tuán)隊(duì)，為項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)提供基礎(chǔ)保障。

項(xiàng)目接管初期，為確保常態(tài)物業(yè)服務(wù)工作的順利進(jìn)行，項(xiàng)目部重點(diǎn)對(duì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)進(jìn)行建模強(qiáng)化，項(xiàng)目綜合部主導(dǎo)項(xiàng)目人事、行政、參觀接待三大重點(diǎn)工作模塊，樹立團(tuán)隊(duì)“重服務(wù)、抓管理、高績(jī)效”的工作理念，倡導(dǎo)“敬業(yè)樂業(yè)、以身作則、知行合一、共同成長(zhǎng)”的團(tuán)隊(duì)作風(fēng)，以“全局性、系統(tǒng)發(fā)生、預(yù)防性、支撐性”的思想，作為2017年的團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作指導(dǎo)。項(xiàng)目由2017年1月1日進(jìn)入工業(yè)園項(xiàng)目前期介入管理，從最初從總部調(diào)給組成13人前期團(tuán)隊(duì)，通過項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)招聘、內(nèi)部推薦、內(nèi)部晉升調(diào)崗、總部招聘推薦和調(diào)給等多種途徑滿足項(xiàng)目各業(yè)務(wù)部門人員編制需求，至2017年12月項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)已達(dá)43人；

為快速提升新組建團(tuán)隊(duì)的整體氛圍、制度執(zhí)行及業(yè)務(wù)能力，項(xiàng)目部全年組織員工進(jìn)行“百錯(cuò)圖”培訓(xùn)、公司管理制度培訓(xùn)、企業(yè)文化講用活動(dòng)匯談培訓(xùn)、各業(yè)務(wù)部門專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、升旗儀式訓(xùn)練、華為參觀學(xué)習(xí)和華為核心價(jià)值觀培訓(xùn)分享共計(jì)65場(chǎng)，團(tuán)隊(duì)整體業(yè)務(wù)水平已達(dá)到一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

二、落地執(zhí)行，常態(tài)業(yè)務(wù)精細(xì)化，打造工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理示范工程。

2017項(xiàng)目共計(jì)開展來訪人員及車輛管控共計(jì)1000余次，從2017年6月30以后開始對(duì)進(jìn)入園區(qū)的來訪人員及車輛實(shí)行壓有效證件及未佩帶工牌的員工進(jìn)行登記。物品出門放行，全年共計(jì)約1000余次，從手寫出門條到REP出門條，全年無一物品丟失?？爝f收發(fā)共計(jì)從6月開始收發(fā)以來共計(jì)收發(fā)約5000余份，其中代發(fā)快遞共計(jì)1000余次，且全年無一快遞丟失。車輛信息錄入及車輛停放管控，從8月份開始錄入車輛信息以來，已全部錄入太陽能在職員工車輛信息有效的使車場(chǎng)內(nèi)停放車輛按顏色區(qū)域停放，使專用車位停車服務(wù)順利進(jìn)行。

從2016年11.18項(xiàng)目啟動(dòng)儀式開始，工業(yè)園項(xiàng)目升旗班在無人替補(bǔ)的情況下完成50余次升旗儀式且全年無人缺席。升旗訓(xùn)練全年平均每周2場(chǎng)升旗訓(xùn)練共計(jì)100余次升旗訓(xùn)練，全員到場(chǎng)且均為周末假期訓(xùn)練。高效、嚴(yán)格的團(tuán)隊(duì)管理與任務(wù)執(zhí)行，確保了項(xiàng)目每周一升旗儀式及重大活動(dòng)升旗儀式的完美呈現(xiàn)

規(guī)范的接待流程，動(dòng)作整齊、標(biāo)準(zhǔn)的秩序隊(duì)員成為園區(qū)的一道風(fēng)景，項(xiàng)目部從接管開始，不斷深化“打造工業(yè)園區(qū)標(biāo)桿示范工程”的目標(biāo)定位，尤其是項(xiàng)目秩序維護(hù)團(tuán)隊(duì)、升旗班團(tuán)隊(duì)在各項(xiàng)接待及重大活動(dòng)中的表現(xiàn)，獲得了政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)及行業(yè)的共同好評(píng)。

三、貼心服務(wù)，全力發(fā)揮后勤管理職能，為廠區(qū)生產(chǎn)保駕護(hù)航。

項(xiàng)目自接管開始，環(huán)境維護(hù)工作圍繞“現(xiàn)場(chǎng)管理”、“團(tuán)隊(duì)建設(shè)”兩大核心開展工作，隨著項(xiàng)目管理面積的不斷擴(kuò)大環(huán)境部在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面主要經(jīng)歷三個(gè)階段暨：前期介入階段、承接查驗(yàn)階段、項(xiàng)目正式入伙。本工作當(dāng)中，因員工良好的服務(wù)行為，榮獲客戶書信表揚(yáng)3次，經(jīng)甲方、外部領(lǐng)導(dǎo)表揚(yáng)加分人數(shù)7人次。全年完成園區(qū)公共道路及停車場(chǎng)沖洗超過40次；完成辦公區(qū)域天花、燈具清潔50余次；完成辦公區(qū)、宿舍、202崗?fù)ぁ?07崗?fù)ぁ?03崗等區(qū)域外墻玻璃刮洗50余次，確保園區(qū)道路、總坪、辦公區(qū)域干凈整潔，也為客戶創(chuàng)造了良好的辦公及生產(chǎn)環(huán)境；

2017年工程部在沒有進(jìn)行設(shè)備交接和不全的情況下,接管了宿舍樓、行政樓 103、202、107崗?fù)ぜ吧煸O(shè)備，園區(qū)管轄區(qū)域內(nèi)的用電設(shè)備。為保證行政樓、宿舍樓的正常用電,設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn),為使園區(qū)辦公及員工住宿環(huán)境保持舒適美觀，在不影響辦公的情況下將墻面乳膠漆粉刷、防火門油漆翻新時(shí)間，安排在周末及節(jié)假日進(jìn)行。經(jīng)過多次的油漆翻新，宿舍、行政樓區(qū)域防火門保持油漆如新的狀態(tài)，墻面無大面積污漬。項(xiàng)目部全年全年共計(jì)完成維修更換照明100余次，各類型大小維修總計(jì)500余次。確保了園區(qū)正常辦公及員工生活區(qū)域設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。

四、同心同德，物業(yè)與行政高效配合，共同打造項(xiàng)目高端品牌。

隨著S1車間生產(chǎn)線的順利投產(chǎn)及正常運(yùn)行，工業(yè)園項(xiàng)目陸續(xù)迎接省市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的參觀，物業(yè)項(xiàng)目部全力配合行政部從園區(qū)參觀動(dòng)線、崗位接待布置、接待物資協(xié)調(diào)及會(huì)務(wù)籌備等方面進(jìn)行協(xié)助，全力確保重大接待工作的順利開展，2017共計(jì)完成各類接待工作95次，其中VIP接待 10次，A級(jí)接待23 次，B級(jí)接待34 次，C級(jí)接待20次。因重大接待提前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，物業(yè)人員產(chǎn)生專項(xiàng)加班累計(jì) 660 小時(shí)，確保接待工作的順利完成，其中綜合部120小時(shí)、工程部86小時(shí)、秩序部318小時(shí)，環(huán)境部136小時(shí)；通過總部的大力支持，項(xiàng)目全員的不懈努力，確保了項(xiàng)目常態(tài)化管理的順利過渡；同時(shí)順利完成8月8日投產(chǎn)儀式、11.18公司周年慶活動(dòng)的各項(xiàng)物業(yè)保障、升旗儀式及接待服務(wù)工作。

基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累，不斷的夯實(shí)了物業(yè)項(xiàng)目部在園區(qū)的服務(wù)，也使項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作得到了客戶的認(rèn)可，項(xiàng)目部全年除收到書面感謝信4封、錦旗1面外，在全體員工的共同努力下，2017年客戶滿意度調(diào)查，項(xiàng)目客戶滿意率為99.2%、收費(fèi)率為100%，全年在確?？蛻魸M意的基礎(chǔ)上為公司創(chuàng)造260萬元物業(yè)費(fèi)收入，超額完成公司年初下發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。

作為公司戰(zhàn)略規(guī)劃的重點(diǎn)管理項(xiàng)目，項(xiàng)目部將努力學(xué)習(xí)物業(yè)專業(yè)知識(shí)和相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)園區(qū)物業(yè)發(fā)展脈絡(luò)、走向的了解，加強(qiáng)與品牌標(biāo)標(biāo)企業(yè)的溝通與學(xué)習(xí)，逐步形成有項(xiàng)目特色的優(yōu)秀管理模式。項(xiàng)目部將嚴(yán)格按照公司發(fā)展要求，夯實(shí)項(xiàng)目各業(yè)務(wù)部門作業(yè)體系，強(qiáng)化細(xì)節(jié)管理管控和工作效率，為項(xiàng)目提升性管理的優(yōu)化提升打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，全力將工業(yè)園項(xiàng)目打造成為工業(yè)園區(qū)樣板示范工程。