第一篇：地標(biāo)物業(yè)項目管理方案

地標(biāo)物業(yè)項目管理方案

前言

金色領(lǐng)地作為十堰市集住宅、商場一體的高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。十堰謙科物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作

舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。

優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營造一個優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實現(xiàn)“社交”和“自我價值實現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。

第一部分

十堰謙科物業(yè)管理有限公司簡介 公司簡介 ??

二、公司總經(jīng)理介紹 ??

三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念

根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念： 團(tuán)隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理

1、團(tuán)隊意識和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。

2、個性舒張和競爭機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競爭機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。

3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國外的先進(jìn)經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對它鑒定，國際質(zhì)量管理體系（ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（GB/T28001-2001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。

“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。財務(wù)部：

1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會計”的要求按時完成各類財務(wù)分析，供公司決策之用；制定近、中、長期“現(xiàn)金流量平衡表”。

2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實施與管理。

3、負(fù)責(zé)對外財務(wù)相關(guān)工作的銜接。>；

第二部分

***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案

通過對“×××”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理處組織構(gòu)架及各部門職責(zé)： 部室主要工作職責(zé)： 總經(jīng)理：

1、對董事長負(fù)責(zé)；

2、制定公司的經(jīng)營方針和目標(biāo)，對公司的重大事項進(jìn)行決策,報董事長批準(zhǔn)后實施；

3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實施透明式的系統(tǒng)管理；

4、主持新的經(jīng)營項目的開發(fā)；

5、傳達(dá)并對員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；

6、保持員工充分參與實現(xiàn)公司經(jīng)營總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；

7、對公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；

8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。

辦公室：

1、對總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

2、人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）；

3、內(nèi)外進(jìn)行溝通；

4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司庫房的管理工作。

***管理處：

1、對總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

2、負(fù)責(zé)***的前期介入策劃、實施工作；

3、負(fù)責(zé)***的接管驗收策劃、實施工作；

4、負(fù)責(zé)***的業(yè)主入主的策劃、實施工作；

5、負(fù)責(zé)***的管理和服務(wù)的策劃、實施工作；

6、負(fù)責(zé)***的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的策劃、實施工作。

7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類分析，并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。

二、人員配備情況：

1、總經(jīng)理：1人。

2、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫管1人。

3、財務(wù)部：2人，其中經(jīng)理1人（兼會計）、出納1人。

4、***管理處：33人。

其中經(jīng)理1人；工程組主管1人，土建工1人，水電工（含強(qiáng)弱電）4人，電梯工（直梯）1人，雜工1人；保衛(wèi)隊隊長1人，隊員15人（三班24小時）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業(yè)主接待組主管1人，接待員1人、收費(fèi)1人。總計：38人

三、管理目標(biāo)

（一）、公司總目標(biāo)

1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%

2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%

3、年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。

（二）、目標(biāo)分解

1、財務(wù)部

（1）、公司各項財務(wù)管理工作實現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、財務(wù)分析覆蓋率100%

2、辦公室

公司各項行政管理工作實現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%

人力資源科：

（1）、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%（2）、業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率≥80%（3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%

（4）、員工骨干/部門負(fù)責(zé)人無序年流動率≤2% 行政公關(guān)：

（5）、內(nèi)外文件起草合格率≥90%

（6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%（7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3（8）、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時率/滿意率≥90%（9）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時率100%（10）、合同評審率100%（11）、公司各類刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1%。

后勤保障：

（12）、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,（13）、入庫物品檢驗合格率100%（14）、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%（15）、庫管物品年差錯率≤0.1%

（16）、員工對職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率≥85%

3、***管理處 業(yè)主接待組：

（1）、管理處各項工作實現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%（3）、限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率≥95%（4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%

（5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%（6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費(fèi)收取率≥90%（8）、收費(fèi)金額差錯率≤1?

（9）、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100%（10）、小區(qū)物業(yè)較為重大事項發(fā)生/處理公告率100%（11）、業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%（12）、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)（受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等）、特約服務(wù)用戶滿意率≥85%（13）、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%（14）、小區(qū)/大廈經(jīng)營性項目盈利率≥80%

（15）、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務(wù)工作滿意率≥80%。（16）、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%

綠化保潔組：

（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區(qū)綠化年成活率≥95%

保衛(wèi)隊：

（1）、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%（4）、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機(jī)動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%

（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%（7）、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程維修組：

（1）、各項工程管理工作實現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%（5）、機(jī)電設(shè)備檢修及時率100%（6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%（7）、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%（8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%（9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%（10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%，完好率98%

四、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

（一）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

；前期介入和物業(yè)接管驗收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項目設(shè)計方案的建議；

2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；

3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；

5、行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；

6、接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；

7、供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。

（二）、業(yè)主入住管理

1、辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；

2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。

（三）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1、公共性服務(wù)

公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護(hù)管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護(hù)管理；（5）、水電管理；（6）、排污設(shè)施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；

（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費(fèi)；

（13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。

2、特約性服務(wù)

特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求，受其委托而提供的服務(wù)（1）、家居設(shè)施維修

包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。（2）、家居清潔服務(wù)

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家居殺蟲服務(wù)

包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。（4）、家政服務(wù)

包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計、布藝設(shè)計、綠化設(shè)計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。（5）、租賃服務(wù)

包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。；

（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。

（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。

2、設(shè)備管理

設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運(yùn)行時間達(dá)到95%以上。

3、供電系統(tǒng)

（1）、保證24小時正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機(jī)送電不超過15分鐘。

4、消防系統(tǒng)

（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時起用。

（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。

6、給排水系統(tǒng)

（1）、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。

（2）、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。（4）、遇有事故，維修人員能及時進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。

7、空調(diào)系統(tǒng)

（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

8、市政公用設(shè)施管理

（1）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。

（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運(yùn)行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。

9、綠化管理

定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。

10、環(huán)境衛(wèi)生管理

（1）、實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。

11、治安管理

（1）、實行封閉式管理，并實行24小時安全防范制度。（2）、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

12、業(yè)戶滿意率

無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達(dá)到95%以上。

五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計劃

根據(jù)以上要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下《崗位入職條件》（見附件一）和《培訓(xùn)計劃》（見附件二）。

第三部分

***管理項目啟動所需資金情況

物業(yè)管理項目啟動資金根據(jù)實際情況預(yù)算如下：

一、人員薪金（樓宇交付日前之三個月）總經(jīng)理

1名

1000 =1000 物業(yè)經(jīng)理

1名

1500 =1500 工程主管

1名

1200 =1200 保安隊長

1名

1200 =1200 財務(wù)經(jīng)理

1名

800 =800 行政部經(jīng)理

1名

800 =800 技術(shù)員

4名

800 =3200 綠化保潔主管

1名

800 =800 附加30.70%作為津貼及福利 3223.5 13723.5 三個月小計為

41170.5

二、員工制服（每人兩套）

11*200 2200

三、區(qū)外圍設(shè)施

大垃圾桶（生活垃圾）

15個

=750 不銹鋼垃圾筒（樓層用）

20個

=1600 指示牌（若干）

=1000 大堂及車庫廣告欄/廣告牌

5個

500 =2500 大堂用吸水/吸坐墊

2張

200 =400 小計：

6250

四、管理處各辦公室用品及設(shè)備 辦公桌椅

15套

300 =4500 文件柜

7套

500 =3500 對講機(jī)（含備件）

10套

1200 =12000 電腦

2套

4500 =9000 打印機(jī)

1臺

2000 =2000 復(fù)印機(jī)

1臺

10000 =10000 傳真機(jī)

1臺

1500 =1500 保險箱

1個

1500 =1500 管理公司/處用紙張/信封/名片

=5000 飲水機(jī)

2臺

=200 裝訂機(jī)

1臺

300 =300 照相機(jī)

1臺

1000 =1000 管理處裝修

=60000 會議室家具

1套

4000 =4000 辦公細(xì)項物品

=10000 小計：

124500

五、工程部用品

1、測試儀表

個

200

萬用電表

個

500

電流流量度：300A 個

800

電流鉗式800A 個

1500

電流鉗式3000A 個

1500

對地阻值測試表

個

1500

絕緣值測試表（500V-1000V）

個

1500

溫度計：電子數(shù)字式

個

200

手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測試表

個

300

手提式風(fēng)量和風(fēng)速計

個

1500

電源測試電筆

支

卷尺：1M 把卷尺：5M 把

300

鋼尺：3M 把

鋼尺：1M 把

300 水平尺：600MM 把

250 角尺：300MM 把

250 小計：

2、安全設(shè)備

高空工作安全帶：降傘式

套

1200 50/500反光衣

件

耳塞100DB 打

500 耳筒500DB 個

500 安全過濾口罩：100CDN 打

500 護(hù)眼罩：眼鏡式

個

200 護(hù)眼罩：全式

個

500 護(hù)眼罩：焊接用

個

1200 護(hù)鏡（焊接用1000GDA）

個

600 手套：綿布

打

200 手套：皮革

打

400 鋁梯：1M 把

1000 鋁梯：

1、5M 把

1500 鋁梯：4M 把

3000 高空工作臺：6米全護(hù)式

個

15000 高壓電工全護(hù)裝

套

2500 連輸工具：軸流板式車

部

200 手推車

部

200 小計：

3、工具

木鋤

把

扳手：活動150MM 把

扳手：200MM 把

扳手：300MM 把

扳手：450MM 把

菊花板身：3MM36MM 套

350 組合式：4MM-45MM 套

500 夾具：大力鉗（平口）

把

O形夾100MM 個

O形夾：150MM 個

O形夾：200MM 個

O形夾：300MM 個

虎鉗150MM 個

200 鋼管工具連彎頭

套

1500 切割工具：水管用切刀

把

200 鐵片用剪刀

把

界刀

把剪刀把50 緊急爆破工具：大手錘

個

斧頭（消防隊用）

個

鐵筆

支

壓力鉗

把

800 潤滑油加油槍

把

200 6角起子（0、5MM-16MM）

套

管子鉗：200MM 把

管子鉗：300MM 把

管子鉗：450MM 把

管子鉗：600MM 把

300 拉釘鉗

把

小計

4、手工具

螺絲起子：平咀形100MM X 4MM 支150MM X 6MM 支200MM X 8MM 支250MM X 8MM 支400MM X 10MM 支十字形：100MM X 3MM 支175MM X 4、5MM 支250MM X 6MM 支350MM X 7、5MM 支電子部件專用：平咀

套

十字咀

套

平咀鉗

把尖咀鉗

把斜口鉗

把專線開口鉗

把

剪線鉗

把

鯉魚鉗

把水泵鉗

把

彈簧專用用尖咀鉗：平咀

把

300 弓咀

把

300 電線護(hù)套管鉗：100A以上

把

500 800A以上

把

1500 手鋸：金屬450MM 把

手鋸：150MM 把手鋸：木工600MM 把

手鋸：250MM 把

手錘：電工

把

手錘：球表1KG 把

手錘：

1、5KG 把

手錘

套

200 吊重滑輪1噸

套

1500 鐵鉆

個

200 木工專用工具

套

1200 泥水工專用工具套800

5、電動/機(jī)械工具

手電鉆電池式0-12MM 把

1200 油壓手電鉆：小

把

1500 大把2500 油壓式手電錘：小

把

1000 鋸條式切割機(jī)

把

800 片式切割機(jī)：小

把

1000 大把1500 金屬磨輪式切割機(jī)：手提小

把

1000 手提大

把

1500 磨輪床

部

1500 60A電焊機(jī)

部

2000 氣焊槍：氧氣式

套

3500 乾手機(jī)：小

套

1000 大

套

2500 高壓水槍（手提式）

套

2000 高壓氣泵（手提式）

套

2000 高壓吹風(fēng)扇（手提式）

部

1500 高壓吸塵機(jī)（手提式）

部

1500 手提射燈

支

350 氣動打釘槍

把

600 小計：

工具共計：30000.00

6、值班室/辦公室家具

值班工作桌、椅

7套

400 =2800 工具2桌

2張

600 =1200 工具柜

2個

1000 =2000 物料架

2個

1000 =2000 工具箱

7個

200 =1400 文件架

7個

=700 小計：10100

六、保安部用品

值班電筒（充電式）

20套

=2000 雨具

20套

=1600 辦公桌椅

9套

500 =4500 小計：8100 啟動預(yù)算總計：222320.50元

第四部分

合作方式分析

根據(jù)對貴方樓盤的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談，我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行：

第一種：完全托管型。

該種方式操作簡便、靈活，易于劃清職責(zé)范圍。由貴方給予啟動資金和物業(yè)管理管理用房，我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個樓盤的前期物業(yè)管理工作?！?**”如果采用這種方式，其需啟動資金和管理用房為：

啟動資金：如果按《***市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，啟動資金的分?jǐn)偘次迥昶骄謹(jǐn)?，首次合同簽約為三年，那么該筆費(fèi)用為：222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場，則所購買的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有；如不撤場，則余下金額再按所簽合同按年分?jǐn)偂?/p>

管理用房：按照***市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開展管理和經(jīng)營所用。那么，“***”的總建筑面積為38937㎡，其2%的比例為778.74㎡，3%的比例為1168.11㎡。

第二種：技術(shù)顧問型

該種方式采取貴方建立物業(yè)管理企業(yè)，我方給予貴方技術(shù)支持和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，以促進(jìn)貴方的物管企業(yè)發(fā)展。

該種方式我方的價格是10萬元，顧問期限兩年（以交房前三個月開始計算）。顧問內(nèi)容包括：前期介入管理策劃及實施指導(dǎo)，物業(yè)管理公司的籌建策劃及實施指導(dǎo)，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗收策劃及實施指導(dǎo)，業(yè)主入住的策劃及實施指導(dǎo)，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實施指導(dǎo)，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實施指導(dǎo)。

第三種：半托管半技術(shù)管理型

該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術(shù)管理的方式。其目的在于我方通過一年的管理工作為貴方建立物管企業(yè)作好鋪墊。

該種方式我方收取費(fèi)用為第一年我方派出的管理人員及相關(guān)費(fèi)用由貴方支付（標(biāo)準(zhǔn)為我公司的管理人員的一般標(biāo)準(zhǔn)），收取5萬元管理費(fèi)；第二年我方收取管理費(fèi)5萬。兩年的服務(wù)內(nèi)容為：前期介入管理，物業(yè)管理公司的籌建，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗收，業(yè)主入住，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實施，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實施指導(dǎo)。

第二篇：物業(yè)項目接收管理方案

物業(yè)項目接收管理方案（DOC格式）

以下內(nèi)容從原文隨機(jī)摘錄，并轉(zhuǎn)為純文本，不代表完整內(nèi)容，僅供參考。

物業(yè)項目接收管理方案

方案名稱 物業(yè)項目接管 受控狀態(tài)

編號

一、項目概述

該項目位于本市西部地區(qū)，毗鄰本市行政、文化、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力大。

二、管理目標(biāo)

引進(jìn)物業(yè)管理理念，為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，業(yè)主滿意率達(dá)到____%以上，爭取____年內(nèi)使得該轄區(qū)獲得本市文明小區(qū)稱號。

三、經(jīng)營預(yù)測

通過對該項目的調(diào)查了解及相關(guān)規(guī)定，本公司對未來一年內(nèi)的經(jīng)營情況做了一個初步的預(yù)算，其具體內(nèi)容如下表所示。

經(jīng)營狀況預(yù)測

經(jīng)營收入：________元 支出：________元

收入明細(xì) 支出明細(xì)

項目 收入 項目 支出

物業(yè)管理費(fèi)前期投入

維修服務(wù)費(fèi)人員工資福利

????

盈虧：________元

四、部門與人員設(shè)置

1．部門設(shè)置

根據(jù)××物業(yè)目前的需要，同時考慮到為今后的物業(yè)管理打好基礎(chǔ)，其設(shè)置6個部門，分別為：行政人事部、財務(wù)部、服務(wù)中心、工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部。

2．人員配置及進(jìn)場時間安排

我公司將對××物業(yè)物業(yè)管理處配置員工52人：其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人（兼任服務(wù)中心主任），行政人事部經(jīng)理1人、行政文員1人，服務(wù)中心人員5人，財務(wù)部經(jīng)理1人，出納1人，工程部經(jīng)理1人、維修人員7人，保潔主管1人，保潔工10人，保安部經(jīng)理1人、保安人員20人，采購員兼司機(jī)1人。

其中：管理層員工在____月____日前錄用完畢進(jìn)場工作。維修人員在____月____日前招聘到位進(jìn)場工作，其他人員經(jīng)培訓(xùn)合格后，于____月____日前上崗。

五、物業(yè)項目交接與驗收

1．成立由發(fā)展商、承建商和××物業(yè)公司共同派員參與的物業(yè)交接驗收小組，具體統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)交接驗收工作，對交接驗收的范圍（標(biāo)準(zhǔn)、程序、時間、進(jìn)度）注意事項和人員分工等做出具體安排。

2．在交接驗收的過程中，××物業(yè)公司需指定專人對交接驗收過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題或缺

陷進(jìn)行詳細(xì)記錄，并及時提交發(fā)展商、承建商進(jìn)行整改。此項工作由________負(fù)責(zé)。

3．在對物業(yè)“硬件”進(jìn)行驗收的同時，××物業(yè)管理處應(yīng)注意收集索取相關(guān)的“軟件”資料，并指定專人負(fù)責(zé)整理、歸檔、妥存。此項工作由________負(fù)責(zé)，________負(fù)責(zé)跟進(jìn)，并在____月____日前完成。

4．××物業(yè)公司負(fù)責(zé)準(zhǔn)備交接驗收時所需物資：如房門鑰匙、保管柜、鑰匙尼龍扣、膠帶、記錄板等。此項工作由________負(fù)責(zé)，并在____月____日前準(zhǔn)備到位。

相關(guān)說明

編制人員審核人員批準(zhǔn)人員

編制日期審核日期批準(zhǔn)日期

（四）住宅社區(qū)商業(yè)招商方案

方案名稱 ××住宅社區(qū)商業(yè)招商方案 受控狀態(tài)

編號

一、××住宅社區(qū)情況說明

1．建筑項目情況

××住宅社區(qū)地處××路與××路的交匯處，占地5萬平方米，總建筑面積27萬平方米，共12棟樓，總戶數(shù)2708戶，綠化率30%。該社區(qū)緊臨城鐵×號線，多條公交線路縱橫交錯，自駕車40分鐘可達(dá)機(jī)場，交通便利，地理位置優(yōu)越，居住環(huán)境成熟。

2．業(yè)主入住情況

該社區(qū)Ⅰ期、Ⅱ期均已完工，于200×年×月×日安排業(yè)主入住，預(yù)計總?cè)胱∪丝谌f人以上。

3．周邊生活環(huán)境，如下表所示。

周邊環(huán)境一覽

類別 數(shù)量 名稱 規(guī)模與檔次 與本社區(qū)距離 開業(yè)時間

銀行 2 ××銀行 營業(yè)廳 2公里 5年

××銀行 儲蓄所 3.5公里 3年

體育設(shè)施 5 游泳館1家 能容納300人 3公里

高爾夫練習(xí)場3處 均為國際標(biāo)準(zhǔn)練習(xí)場 10公里內(nèi)

健身中心1家 高檔 1公里 0.5年

商業(yè)設(shè)施 6 超市3家 大型2家，中型1家 5公里內(nèi)

建材城2家 中小型，以板材為主 3公里內(nèi)

電器城 1家 3公里內(nèi)

其他郵局2家

??

二、住宅社區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃

1．規(guī)劃考慮重點(diǎn)

根據(jù)本社區(qū)定位及人口數(shù)量，以“方便業(yè)主，為業(yè)主服務(wù)”為原則，對本社區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃主要從兩方面考慮：

（1）補(bǔ)充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，讓小區(qū)能滿足業(yè)主日常生活所需；

（2）滿足社區(qū)業(yè)主不同的商業(yè)需求最大傾向性；

2．社區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃

經(jīng)過調(diào)查分析，擬在該社區(qū)設(shè)置業(yè)態(tài)如下。

（1）滿足業(yè)主基本生活類需求：菜市場、24小時便利店、自助銀行、快速（便利）餐飲、洗衣店、藥店、水站、糕餅店。

（2）滿足業(yè)主入住早期必需：日用小百貨店、小五金建材店。

（3）中介代理店，由物業(yè)組成，便于房屋二次流通，增加入住。

3．?dāng)M招商品牌

（1）便利店品牌：×××、××等。

（2）藥房品牌：×××大藥房、××平價藥店等。

（3）洗衣店品牌：××洗衣店、×××干洗店等。

（4）糕餅店品牌：×××、××等。

三、招商運(yùn)作計劃

1．經(jīng)營商戶的引進(jìn)方式說明

（1）自有資源：通過我公司自有關(guān)系，由招商人員或相關(guān)人員直接溝通意向，引入品牌，此種方式效率高、成本低。

（2）同類型社區(qū)引入：直接派遣招商人員前往與本項目具有一定類似性社區(qū)內(nèi)的商戶商談，邀請加入，該方式有效率也較高，成本較低。

（3）廣告宣傳：通過在公眾媒體發(fā)布招商廣告，邀請全市范圍內(nèi)商戶入住，該方式影響力大但成本較高，同時效率較低。

（4）客戶專遞：將招商計劃與招商進(jìn)程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主，提高業(yè)主對于社區(qū)配套設(shè)施設(shè)置的了解，以增強(qiáng)各業(yè)態(tài)商戶入住后的經(jīng)濟(jì)效益。

2．招商工作計劃

招商工作小組應(yīng)在業(yè)主入住前兩個月完成招商工作，即200×年×月×日～200×年×月×日，共8周，并于×月×日交出招商工作總結(jié)報告及入駐商戶名單，保證業(yè)主入住之初即能享受到貼心的服務(wù)，達(dá)到為業(yè)主提供便利的目的。具體招商工作計劃如下表所示。招商工作計劃書

時間期限 工作項目 具體工作內(nèi)容 負(fù)責(zé)人

第1～2周 準(zhǔn)備工作 1．成立招商小組：根據(jù)招商需要，成立該社區(qū)招商小組，由本部門人員擔(dān)任，共3人 李××

2．設(shè)計、制作招商宣傳資料 王×

3．尋找擬招商商戶資料 李××

第3～6周 招商工作實施 1．尋找商戶及其負(fù)責(zé)人，建立初步聯(lián)系 招商小組

2．入駐本社區(qū)的洽談、溝通 招商小組

3．帶領(lǐng)商戶參觀本社區(qū)，進(jìn)一步溝通 招商小組

4．談判，雙方達(dá)成共識后簽訂合同 招商小組

第7周 招商工作收尾 加快與未確定入駐的商戶的溝通，做好招商收尾工作 招商小組 第8周 招商工作總結(jié) 1．撰寫招商工作總結(jié)報告 李××

2．下一階段招商工作規(guī)劃 李××

相關(guān)說明

編制人員審核人員批準(zhǔn)人員

編制日期審核日期批準(zhǔn)日期

第三篇：物業(yè)項目管理工作總結(jié)

2017年物業(yè)項目管理工作總結(jié)

項目部于2017年12月成立前期籌備，2017年1月1日正式入駐，至此開啟了公司大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)新篇章；2017年，項目部在公司“精細(xì)化、扁平化、專業(yè)化”的發(fā)展方針下，結(jié)合項目接管后實際運(yùn)行情況，緊緊圍繞“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的管理思路，以“打造工業(yè)園標(biāo)桿示范工程”為目標(biāo)，“行政后勤管理+專業(yè)物業(yè)服務(wù)”為定位，從內(nèi)部品質(zhì)檢查和外部行政督察及整改相結(jié)合，通過標(biāo)準(zhǔn)化操作流程，品質(zhì)灌輸，項目部6S標(biāo)準(zhǔn)化、團(tuán)隊素養(yǎng)、人員穩(wěn)定性等方面使園區(qū)管理發(fā)展逐步提升，現(xiàn)將工業(yè)園項目2017年各項工作開展作如下總結(jié)：

一、厲兵秣馬，建章立制塑團(tuán)隊，為項目物業(yè)服務(wù)提供基礎(chǔ)保障。

項目接管初期，為確保常態(tài)物業(yè)服務(wù)工作的順利進(jìn)行，項目部重點(diǎn)對團(tuán)隊建設(shè)進(jìn)行建模強(qiáng)化，項目綜合部主導(dǎo)項目人事、行政、參觀接待三大重點(diǎn)工作模塊，樹立團(tuán)隊“重服務(wù)、抓管理、高績效”的工作理念，倡導(dǎo)“敬業(yè)樂業(yè)、以身作則、知行合一、共同成長”的團(tuán)隊作風(fēng)，以“全局性、系統(tǒng)發(fā)生、預(yù)防性、支撐性”的思想，作為2017年的團(tuán)隊建設(shè)工作指導(dǎo)。項目由2017年1月1日進(jìn)入工業(yè)園項目前期介入管理，從最初從總部調(diào)給組成13人前期團(tuán)隊，通過項目現(xiàn)場招聘、內(nèi)部推薦、內(nèi)部晉升調(diào)崗、總部招聘推薦和調(diào)給等多種途徑滿足項目各業(yè)務(wù)部門人員編制需求，至2017年12月項目團(tuán)隊已達(dá)43人；

為快速提升新組建團(tuán)隊的整體氛圍、制度執(zhí)行及業(yè)務(wù)能力，項目部全年組織員工進(jìn)行“百錯圖”培訓(xùn)、公司管理制度培訓(xùn)、企業(yè)文化講用活動匯談培訓(xùn)、各業(yè)務(wù)部門專業(yè)知識培訓(xùn)、升旗儀式訓(xùn)練、華為參觀學(xué)習(xí)和華為核心價值觀培訓(xùn)分享共計65場，團(tuán)隊整體業(yè)務(wù)水平已達(dá)到一級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

二、落地執(zhí)行，常態(tài)業(yè)務(wù)精細(xì)化，打造工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理示范工程。

2017項目共計開展來訪人員及車輛管控共計1000余次，從2017年6月30以后開始對進(jìn)入園區(qū)的來訪人員及車輛實行壓有效證件及未佩帶工牌的員工進(jìn)行登記。物品出門放行，全年共計約1000余次，從手寫出門條到REP出門條，全年無一物品丟失?？爝f收發(fā)共計從6月開始收發(fā)以來共計收發(fā)約5000余份，其中代發(fā)快遞共計1000余次，且全年無一快遞丟失。車輛信息錄入及車輛停放管控，從8月份開始錄入車輛信息以來，已全部錄入太陽能在職員工車輛信息有效的使車場內(nèi)停放車輛按顏色區(qū)域停放，使專用車位停車服務(wù)順利進(jìn)行。

從2016年11.18項目啟動儀式開始，工業(yè)園項目升旗班在無人替補(bǔ)的情況下完成50余次升旗儀式且全年無人缺席。升旗訓(xùn)練全年平均每周2場升旗訓(xùn)練共計100余次升旗訓(xùn)練，全員到場且均為周末假期訓(xùn)練。高效、嚴(yán)格的團(tuán)隊管理與任務(wù)執(zhí)行，確保了項目每周一升旗儀式及重大活動升旗儀式的完美呈現(xiàn)

規(guī)范的接待流程，動作整齊、標(biāo)準(zhǔn)的秩序隊員成為園區(qū)的一道風(fēng)景，項目部從接管開始，不斷深化“打造工業(yè)園區(qū)標(biāo)桿示范工程”的目標(biāo)定位，尤其是項目秩序維護(hù)團(tuán)隊、升旗班團(tuán)隊在各項接待及重大活動中的表現(xiàn)，獲得了政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)及行業(yè)的共同好評。

三、貼心服務(wù)，全力發(fā)揮后勤管理職能，為廠區(qū)生產(chǎn)保駕護(hù)航。

項目自接管開始，環(huán)境維護(hù)工作圍繞“現(xiàn)場管理”、“團(tuán)隊建設(shè)”兩大核心開展工作，隨著項目管理面積的不斷擴(kuò)大環(huán)境部在團(tuán)隊建設(shè)方面主要經(jīng)歷三個階段暨：前期介入階段、承接查驗階段、項目正式入伙。本工作當(dāng)中，因員工良好的服務(wù)行為，榮獲客戶書信表揚(yáng)3次，經(jīng)甲方、外部領(lǐng)導(dǎo)表揚(yáng)加分人數(shù)7人次。全年完成園區(qū)公共道路及停車場沖洗超過40次；完成辦公區(qū)域天花、燈具清潔50余次；完成辦公區(qū)、宿舍、202崗?fù)ぁ?07崗?fù)ぁ?03崗等區(qū)域外墻玻璃刮洗50余次，確保園區(qū)道路、總坪、辦公區(qū)域干凈整潔，也為客戶創(chuàng)造了良好的辦公及生產(chǎn)環(huán)境；

2017年工程部在沒有進(jìn)行設(shè)備交接和不全的情況下,接管了宿舍樓、行政樓 103、202、107崗?fù)ぜ吧煸O(shè)備，園區(qū)管轄區(qū)域內(nèi)的用電設(shè)備。為保證行政樓、宿舍樓的正常用電,設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn),為使園區(qū)辦公及員工住宿環(huán)境保持舒適美觀，在不影響辦公的情況下將墻面乳膠漆粉刷、防火門油漆翻新時間，安排在周末及節(jié)假日進(jìn)行。經(jīng)過多次的油漆翻新，宿舍、行政樓區(qū)域防火門保持油漆如新的狀態(tài)，墻面無大面積污漬。項目部全年全年共計完成維修更換照明100余次，各類型大小維修總計500余次。確保了園區(qū)正常辦公及員工生活區(qū)域設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。

四、同心同德，物業(yè)與行政高效配合，共同打造項目高端品牌。

隨著S1車間生產(chǎn)線的順利投產(chǎn)及正常運(yùn)行，工業(yè)園項目陸續(xù)迎接省市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的參觀，物業(yè)項目部全力配合行政部從園區(qū)參觀動線、崗位接待布置、接待物資協(xié)調(diào)及會務(wù)籌備等方面進(jìn)行協(xié)助，全力確保重大接待工作的順利開展，2017共計完成各類接待工作95次，其中VIP接待 10次，A級接待23 次，B級接待34 次，C級接待20次。因重大接待提前各項準(zhǔn)備工作，物業(yè)人員產(chǎn)生專項加班累計 660 小時，確保接待工作的順利完成，其中綜合部120小時、工程部86小時、秩序部318小時，環(huán)境部136小時；通過總部的大力支持，項目全員的不懈努力，確保了項目常態(tài)化管理的順利過渡；同時順利完成8月8日投產(chǎn)儀式、11.18公司周年慶活動的各項物業(yè)保障、升旗儀式及接待服務(wù)工作。

基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累，不斷的夯實了物業(yè)項目部在園區(qū)的服務(wù)，也使項目物業(yè)服務(wù)工作得到了客戶的認(rèn)可，項目部全年除收到書面感謝信4封、錦旗1面外，在全體員工的共同努力下，2017年客戶滿意度調(diào)查，項目客戶滿意率為99.2%、收費(fèi)率為100%，全年在確?？蛻魸M意的基礎(chǔ)上為公司創(chuàng)造260萬元物業(yè)費(fèi)收入，超額完成公司年初下發(fā)的經(jīng)營管理目標(biāo)。

作為公司戰(zhàn)略規(guī)劃的重點(diǎn)管理項目，項目部將努力學(xué)習(xí)物業(yè)專業(yè)知識和相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對工業(yè)園區(qū)物業(yè)發(fā)展脈絡(luò)、走向的了解，加強(qiáng)與品牌標(biāo)標(biāo)企業(yè)的溝通與學(xué)習(xí)，逐步形成有項目特色的優(yōu)秀管理模式。項目部將嚴(yán)格按照公司發(fā)展要求，夯實項目各業(yè)務(wù)部門作業(yè)體系，強(qiáng)化細(xì)節(jié)管理管控和工作效率，為項目提升性管理的優(yōu)化提升打下堅實基礎(chǔ)，全力將工業(yè)園項目打造成為工業(yè)園區(qū)樣板示范工程。

第四篇：如何管理物業(yè)項目

物業(yè)項目經(jīng)理：如何管理一個物業(yè)項目？

一、物業(yè)經(jīng)理要有較強(qiáng)的敬業(yè)精神

物業(yè)管理的基本特征是在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)從事環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的管理，為授權(quán)管轄范圍內(nèi)的人提供全方位的服務(wù)。一個專業(yè)管理公司所管理的小區(qū)或辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院，其有形資產(chǎn)動輒百萬、千萬，甚至幾億、幾十億。管轄范圍內(nèi)各種人的活動，簡繁相間，難易互見，管理者的敬業(yè)精神，顯得尤為重要。

管理者的敬業(yè)精神包括：

1．強(qiáng)烈的使命感。商業(yè)社會中，人類的許多活動都是價值的體現(xiàn)。平時，報紙上?？d對物業(yè)管理公司的投訴信函。這其實稍加研究便可以發(fā)現(xiàn)，投訴最多的是那些僅僅翻牌的公司，或者是發(fā)展商自己湊合成立的公司。相比較之下，對業(yè)主或發(fā)展商委托競標(biāo)的項目，許多物業(yè)管理公司在接標(biāo)后能努力管好，受到贊譽(yù)。除了他們技術(shù)水平高，實力強(qiáng)外，意識在起作用。的確，日常的工作中有很多問題，各種矛盾，能確立起一種為業(yè)主服務(wù)好的使命，話就好說，事就好做

2.高度的責(zé)任心。很多物業(yè)管理人員都把管理服務(wù)當(dāng)作自己的事來辦，甚至做得比自己的事還好。有了這種責(zé)任心，就會去研究問題、解決問題，就不會去扯皮。水管裂了，不會先去尋找誰承擔(dān)責(zé)任，而是先解決問題。3．團(tuán)隊精神。物業(yè)管理涉及的面很廣，需要的知識結(jié)構(gòu)復(fù)雜。有人說，物業(yè)管理要解決的問題“上至天文地理，下至雞毛蒜皮”，一點(diǎn)也不為過。但一個人的精力、知識畢竟有限。如果發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊精神”，就沒有解決不了的問題。對復(fù)雜設(shè)施、設(shè)備的管理，外包是一項常見的方式，但如不能與協(xié)作方之間發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊精神”，恐難把事做好。

二、物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具有良好的心理素質(zhì)

物業(yè)管理工作者活躍在高檔辦公樓、優(yōu)雅的小區(qū)和涉外公寓，每天面對的有腰纏萬貫的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艱辛的市民。他們對待物業(yè)管理人員的態(tài)度有的親熱有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顧。而在日常事務(wù)的處理過程中，對業(yè)主和用戶的要求和服務(wù)，以及與政府行政部門的交往中，我們對事物的看法也常常不盡一致。如果沒有良好的心理素質(zhì)往往容易出現(xiàn)偏差。因此，以下幾點(diǎn)顯得非常重要：

A:精神境界要高。物業(yè)管理不是簡單的看門、掃地、通陰溝。作為物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的工作人員，他們具有特定的專業(yè)知識和技能，在人格上與其他人都是平等的，只是社會分工不同而已。

B:禮貌待人是物業(yè)管理人員必備的素質(zhì)。不管在什么情況下，對周圍的人，要以禮相待；對周圍發(fā)生的事，只能多觀察，多分析，決不議論，這一條非常重要。

以平常心對待不平常的人和事。人家有的，我們不必也有；人家沒有的，我們也可以有，也可以沒有。

D:要處理好各方面的關(guān)系。與業(yè)主和租戶的關(guān)系，與員工和領(lǐng)導(dǎo)之間的關(guān)系，與相鄰單位和政府行政部門，等等，都要處理好關(guān)系。

三，物業(yè)經(jīng)理要有精湛的管理技能

物業(yè)管理不僅要將管理內(nèi)容按照目標(biāo)去一步步地實現(xiàn)，而且要做得盡可能地有效。一般來說，通過努力，管理目標(biāo)是不難實現(xiàn)的但要管理得非常有效，我們是必須要有精湛的管理技能的，而且這一點(diǎn)決不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多實踐外，還要不斷提高自身的文化修養(yǎng)和專業(yè)業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理是一件很復(fù)雜的工作，涉及的面很廣，從建筑結(jié)構(gòu)到機(jī)械設(shè)備，從田園綠化到人的行為舉止。如果沒有良好的管理技能，很難勝任優(yōu)秀的管理項目。管理技能涉及的方面有：

小區(qū)、樓宇的建筑結(jié)構(gòu)，供電、供熱系統(tǒng)，水處理系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，保安、綠化、清潔、財務(wù)的管理，人的管理，等等。其中最為困難的是人的管理。人是具有思想的，而人的行為方式又是隨時間、地點(diǎn)的不同而變化的。如何對人的行為進(jìn)行規(guī)范和管理是一大課題。管理處的員工，尤其是管理處的負(fù)責(zé)人，要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)一些管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)、法律和法規(guī)、甚至美學(xué)，將會受益無窮。

四、物業(yè)經(jīng)理要具有十足的經(jīng)營頭腦

無論時小區(qū)、寫字樓、高檔公寓等，作為項目的首要人員必須要掌握好一個原則，時刻考慮到如何讓員工過的好點(diǎn)，考慮好項目的整體經(jīng)營運(yùn)作狀況，沒有好的收繳率就沒有好的收入給員工，那么這位項目經(jīng)理就是一位不合格的領(lǐng)頭羊。其他做好了則也是不及于是，哪個企業(yè)都不會要一個不給自己帶來利潤項目負(fù)責(zé)人，同樣也無法做好一位領(lǐng)頭羊的團(tuán)隊首領(lǐng)。

五、物業(yè)經(jīng)理要有超前的服務(wù)意識

縱觀過去的廿世紀(jì)，工業(yè)革命和四十年代以后的科技革命給人們的生活和意識均產(chǎn)生了巨大的沖擊。我們知道，工業(yè)國家用了將近幾個世紀(jì)所經(jīng)歷的變革，我們國家則在幾十年內(nèi)便就實現(xiàn)了。社會在發(fā)展，作為物業(yè)管理主要對象的人的要求越來越高，超前的服務(wù)意識顯得極為重要。

例如，樓宇小區(qū)的智能化。這不僅僅是個監(jiān)、控管理的問題，還能使人的生活和信息的獲取更為便利和及時。健康和人的生命越來越成為人們關(guān)切的主題。因此，安全防范、環(huán)境綠化、消除污染，成為擺在物業(yè)管理公司和全體從業(yè)人員面前新的課題。服務(wù)的時效性。時間就是生命，時間就是金錢，已不再是文學(xué)作品里的用語，而是人們切切實實感受到的事實。信息革命已將這一概念大大強(qiáng)化了。諸如此類，不一而足。因此，我們的服務(wù)方式和方法必須跟上科技發(fā)展的步伐，跟上信息革命這一時代的節(jié)拍，要有所創(chuàng)新，要不斷研究新問題，解決新問題……

一、園林苗木過冬工作

入冬前，物業(yè)管中心根據(jù)今年的氣候特點(diǎn)和綠化苗木生長習(xí)性，特別是針對今年新種植物、草坪，采取多種措施，全力做好冬季苗木管護(hù)工作。目前，物業(yè)管中心根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有花卉苗木都進(jìn)行了防凍水澆灌準(zhǔn)備工作，樹木石灰水涂白工作。

為保障已栽、新植、補(bǔ)植花卉苗木的成活和安全過冬，物業(yè)管中心早動手、早準(zhǔn)備，在入冬前做好了冬季綠化防寒工作，同時，抽調(diào)精干力量，加緊對花卉苗木的防凍水澆灌，增強(qiáng)樹木的防凍性，滿足植物休眠需要。另外，還對物業(yè)管中心的樹木進(jìn)行石灰水涂白，提高樹木抗寒性和抗蟲性，加強(qiáng)對樹木的科學(xué)保護(hù)。

今年，我物業(yè)管中心在力爭創(chuàng)建園林小區(qū)為目標(biāo)，大力開展綠化美化活動，取得了豐碩的成果，必須做到保持和延續(xù)。

二、消防安全工作檢查

針對冬季氣溫干燥容易引起突發(fā)性火災(zāi)災(zāi)患的問題，物業(yè)部門主管應(yīng)在入冬前組織一次對本項目的全面消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患。同時，如果部門主管可以結(jié)合檢查，進(jìn)行一次“消防安全”專項的在崗職工培訓(xùn)。用以達(dá)到提高職工 “消防安全”防范意識，增加火災(zāi)安檢、處置能力的目地。

消防安全檢查范圍：

安全檢查范圍應(yīng)包含本小區(qū)全部消防設(shè)施、設(shè)備及報警監(jiān)控系統(tǒng)，并且不留死角。

安全檢查標(biāo)準(zhǔn)：

安全檢查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)附和本小區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備，消防報警監(jiān)控，消防安全通道、安全指示、應(yīng)急照明系統(tǒng)檢查要求并且附和消防法規(guī)規(guī)范。

安全檢查過程：

在進(jìn)行安全檢查過程中，應(yīng)有“安全檢查記錄”和“整改處置方案 ”，并有“整改復(fù)檢記錄”。

安全檢查記錄：

“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”，并有部門主管簽字。

完成檢查工作：

檢查工作完成后，應(yīng)在規(guī)定時間之內(nèi)，將“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”上報公司辦公室。

邀請公司領(lǐng)導(dǎo)：

物業(yè)部門主管可根據(jù)本小區(qū)具體情況，邀請公司領(lǐng)導(dǎo)一同參加安全檢查、簽字驗收的工作，加強(qiáng)物業(yè)管理責(zé)任。

三、冬季設(shè)施、設(shè)備安全檢查：

部門主管負(fù)責(zé)組織本部各部門經(jīng)理、主管，針對管轄項目設(shè)施、設(shè)備及環(huán)境情況，編制“冬季安全檢查計劃”。

冬季安全檢查計劃需涵蓋：供暖系統(tǒng)(入戶抄燃?xì)獗淼讛?shù))、供水系統(tǒng)、戶外水管、戶外配電箱(柜)、電梯設(shè)備、員工冬季勞動防護(hù)、生活后勤保障等內(nèi)容。

冬季安全檢查計劃要求：

(1)檢查范圍、內(nèi)容、目標(biāo)明確。

(2)檢查標(biāo)準(zhǔn)附和相關(guān)規(guī)定。

(3)有明確完成時限。

(4)明確檢查人員。

(5)有不合格問題處置及整改預(yù)案(方法)。

(6)有檢查工作記錄，并有部門主管簽字。

(7)檢查、整改工作記錄應(yīng)存檔保存，保存期限應(yīng)在一年以上。

檢查工作實施：

檢查工作組應(yīng)由部門主管及部門經(jīng)理、主管級以上人員組成。

檢查工作需“按檢查標(biāo)準(zhǔn)”逐項認(rèn)真完成，并有專人記錄。

檢查工作最好應(yīng)有“動員”、“總結(jié)”工作程序，并有完整記錄。

檢查工作匯報：

檢查工作完成后，部門主管應(yīng)在規(guī)定時間之內(nèi)，將“檢查整改工作記錄”，上報至公司指定主管部門。

四、冬季除雪工作預(yù)案

進(jìn)入冬季前部門主管應(yīng)針對管轄小區(qū)道路情況，通行安全保障等要求，編制冬季除雪工作預(yù)案。

預(yù)案應(yīng)包涵“雪天預(yù)警”，“除雪設(shè)施、設(shè)備、工具、用品”，“除雪區(qū)域”，“提前到崗規(guī)定”，“清早除雪人員”，“底商門前三包協(xié)議”，“除雪復(fù)檢規(guī)定”，“違規(guī)處罰規(guī)定”等。

五、冬前安全工作公司復(fù)檢：

物業(yè)公司應(yīng)指定組織專人負(fù)責(zé)對所在管理項目入冬安全工作進(jìn)行檢查、復(fù)檢，然后形成評價報告，簽字后存入物業(yè)管理檔案。其復(fù)檢結(jié)論還可納入公司管理人員績效考核之內(nèi)。

成都XX物業(yè)管理有限公司又一次向業(yè)主發(fā)了催告函，其服務(wù)的XX小區(qū)內(nèi)一套別墅的業(yè)主5年多欠繳物業(yè)費(fèi)5萬多元，產(chǎn)生的“滯納金”則高達(dá)55萬余元。

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)如果沒有可原諒的情節(jié)，確實是錯誤的，應(yīng)該補(bǔ)交并且進(jìn)行適當(dāng)處罰，甚至列入誠信檔案。但現(xiàn)在的問題是，5萬多元卻在5年后變成了5

5“滯納金”，“滯納金”是按購房時簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的，“逾期之日起，按每日1%收取滯納金?！?/p>

在這里有兩點(diǎn)需要說明：

一是把拖欠物業(yè)費(fèi)增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當(dāng)?shù)?，“滯納金”是對公民依法應(yīng)該履行的金錢給付義務(wù)而沒有履行增加的處罰，包括依法應(yīng)交的稅款，或者國家行政機(jī)關(guān)依法收取的罰款。業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)不存在國家法律和行政處罰的含義，所以不應(yīng)稱為“滯納金”，只應(yīng)該按照合同法稱為違約金。

二是，物業(yè)費(fèi)違約金的合同是否經(jīng)過合法的程序簽訂？如果只是物業(yè)部門預(yù)先印制的格式條款，新消法第二十六條規(guī)定經(jīng)營者不得以不公平格式條款損害消

1%收取的“滯納金”顯然屬于無效霸王條款。

那么，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)到底該如何加收違約金呢？《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！边@就是說，違約金是因為違約給對方造成的損失而已。

業(yè)主拖欠了物業(yè)費(fèi)，給物業(yè)公司造成損失如何評估？最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關(guān)司法解釋，可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計量逾期付款違約金。按最高人民法院規(guī)定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時，根據(jù)最高人民法院對民間信貸最

息24%的上限。上述物業(yè)費(fèi)由5萬變成55萬，顯然不符合規(guī)定。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！笔忻襁t交某些費(fèi)用，對企業(yè)的損失應(yīng)該按照相當(dāng)于銀行利息賠償，或者考慮懲罰性，法院可以同意適當(dāng)提高利率標(biāo)準(zhǔn)。如果市民覺得自己要付的違約金過高，可以向法院申請調(diào)整違約金的數(shù)額。

這里還有兩個問題：一是對于物業(yè)部門明顯違法的合同，應(yīng)該提早說“不”。例如對于物業(yè)合同產(chǎn)生的程序，必須經(jīng)過規(guī)范的程序，而不是由物業(yè)單方面說了算，拿格式條款來讓業(yè)主簽字；二是對于物業(yè)合同還應(yīng)該進(jìn)行合法性審查，像這種按天加收滯納金的規(guī)定就應(yīng)該及時取締。

更重要的是，地方政府要通過立法，填補(bǔ)社會管理方面的漏洞，例如規(guī)定經(jīng)營服務(wù)部門收取違約金的標(biāo)準(zhǔn)，讓法律明確起來。江蘇省在這方面的立法就走在了前面?！督K省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定，因消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用，公用服務(wù)經(jīng)營者加收違約金最高不得超過消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用的數(shù)額。這樣一來，服務(wù)部門加收的違約金就和《行政強(qiáng)制法》中“加處罰款或者滯納金的數(shù)額不得超出金錢給付義務(wù)的數(shù)額”的規(guī)定一致起來了。

社會公共服務(wù)部門，除了實現(xiàn)經(jīng)營指標(biāo)，還應(yīng)該堅持社會服務(wù)的公益性，不能隨意增加消費(fèi)者的不合理負(fù)擔(dān)。江蘇省的上述舉措值得在全國推廣。

記者：常青村 來源：北京青年報

法院對物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金如何裁判？

是物業(yè)費(fèi)問題仍然是業(yè)主與物業(yè)公司之間一大矛盾，無獨(dú)有偶，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)也并非故意為之，耍賴皮，多數(shù)是因為物業(yè)公司提供的服務(wù)不符合要求，或者物業(yè)費(fèi)收取不合理。那么物業(yè)費(fèi)都包括哪些內(nèi)容呢？業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司收取滯納金（違約金）合理嗎？法院對物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金的裁判又考慮哪些因素呢？

不同城市不同檔次的小區(qū)對物業(yè)費(fèi)的收取范圍，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不相同，但是物業(yè)費(fèi)的內(nèi)容可以大致分為以下幾種：

(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。包括外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施的管理費(fèi)用等。

(2)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草坪地淋水等。

聘用管理人員的薪金:包括工資、津貼、福利、保險、服裝費(fèi)用等。

(4)購買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。

(5)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費(fèi)用。(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。(9)更新儲備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。(10)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費(fèi)用。(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。

我們通過對裁判文書的統(tǒng)計、分析，將法院對于違約金支付的普遍意見總結(jié)如下：按照“誰主張，誰舉證”的原則，物業(yè)公司請求法院支持違約金，應(yīng)當(dāng)舉證證明：約定了違約金條款、違約金數(shù)、計算方式等。（參見案例1）。

而物業(yè)服務(wù)合同中是否約定了違約金及相關(guān)計算方式是物業(yè)公司違約金請求權(quán)的前提條件。如果沒有事先約定，法院會駁回物業(yè)公司的違約金請求。如果有事先約定，那么應(yīng)區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：

（1）業(yè)主沒有提出物業(yè)公司違約的抗辯，或提出的抗辯理由明顯不成立的，法院認(rèn)為業(yè)主屬于“無正當(dāng)理由”而延遲履行支付義務(wù)，如果雙方有違約金的約定，那么法院會判令業(yè)主支付違約金；

（2）如果法院認(rèn)定物業(yè)公司的服務(wù)存在較明顯的瑕疵，即使這種瑕疵的程度不足以讓業(yè)主拒交全部的物業(yè)費(fèi)，法院也傾向于認(rèn)定物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒

“先履行抗辯權(quán)”或“同時履行抗辯權(quán)”，會對違約金請求予以全部或部分駁回。（參見案例2）

（3）如果物業(yè)公司存在較輕微的瑕疵履行，但整體服務(wù)質(zhì)量良好，業(yè)主以輕微過錯為由拒交物業(yè)費(fèi)明顯不合理，不能構(gòu)成履行抗辯，法院也應(yīng)支持物業(yè)公司的違約金請求。

在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，物業(yè)公司依據(jù)合同提出違約金的訴訟請求，業(yè)主可能會主張違約金過高請求法院予以適當(dāng)調(diào)整，如果按照“誰主張，誰舉證”的原則，業(yè)主應(yīng)對違約金高于物業(yè)公司的實際損失承擔(dān)舉證責(zé)任。但實踐中，業(yè)主很難證明物業(yè)公司的實際損失，法院普遍以銀行同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定物業(yè)公司的損失。物業(yè)公司若認(rèn)為自己的實際損失更大，則需加以證明。法條鏈接

《合同法》解釋

（二）規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高，請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”

根據(jù)不告不理原則，當(dāng)事人未主張違約金過高時，法院通常并不主動進(jìn)行調(diào)整（參見案例3）。從合同性質(zhì)分析，違約金的約定是雙方當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，只要不存在無效情形，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)受其約束，包括法院在內(nèi)的任何第三方無權(quán)以自己的意志施加影響。根據(jù)《合同法》114條第2款規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求適當(dāng)減少”。那么，在當(dāng)事人未申請調(diào)整情況下，法院主動調(diào)整（參見案例4）不僅沒有法律依據(jù)，也有違私法自治原則。

對于調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)，實踐中存在多種做法，其中比較常見的有以下3種: ①適用中國人民銀行同期同類貸款利率或利率基礎(chǔ)上再上浮30%（這里上浮30%，相當(dāng)于違約金為實際損失的130%）;②調(diào)整為“日萬分之五”或“日萬分之三”(參見案例5)；

300元、500元、800元等具體金額的違約金。

根據(jù)我們的大數(shù)據(jù)分析，吉林省法院普遍采取第①種標(biāo)準(zhǔn)，但對于是否上浮30%不太統(tǒng)一。

我們認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計算問題的批復(fù)》，對于過高的違約金參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為宜。

對于是否上浮和上浮的比例，根據(jù)《合同法》解釋二，“適當(dāng)減少”意在說明無需將違約金調(diào)整到與損失相

平，可以兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，作出裁決，如果業(yè)主“惡意拖欠”，可以上浮一定比例，但應(yīng)以上浮30%為限。

第五篇：物業(yè)項目智能化方案

文章標(biāo)題：物業(yè)項目智能化方案

名都廣場智能化方案

××投資開發(fā)有限公司開發(fā)的名都廣場項目，我們受開發(fā)公司項目工程部委托對該工程中的智能管理系統(tǒng)進(jìn)行評比、比較，此次參與工程設(shè)計并制作工程項目介紹的單位有：××陽光智能化開發(fā)有限公司、××卓茂科技開發(fā)有限公司、××設(shè)備開發(fā)工程公司、××南自信息技術(shù)有限公司等四

家專業(yè)智能化系統(tǒng)開發(fā)公司，從四家公司制作、提供的系統(tǒng)設(shè)計、介紹光盤來看，四家公司分別對名都廣場的智能化管理系統(tǒng)提出了各自的方案，具體詳見方案對比表。

從我們對現(xiàn)在管理的大廈的經(jīng)驗看，名都廣場職能化系統(tǒng)應(yīng)包括：

1、可視樓宇對講系統(tǒng)

系統(tǒng)包括管理主機(jī)、室外門口機(jī)、室內(nèi)分機(jī)三個主要部分組成。要求系統(tǒng)性能可靠，功能完善，調(diào)試、維修簡便，產(chǎn)品外觀新潮，可實現(xiàn)三方、多方通話、樓宇對講、圖像監(jiān)看、中心綜合管理等。同時系統(tǒng)還應(yīng)能根據(jù)用戶需要增設(shè)門磁、紅外、煙感、瓦斯探頭等家庭安全防范功能，提高系統(tǒng)功能道德擴(kuò)展性并能連接電腦中心，實行整個大廈的集中管理。

2、閉路電視安全防范系統(tǒng)

系統(tǒng)可采用目前較為流行的視頻切換、錄像、監(jiān)控系統(tǒng)，一方面該系統(tǒng)較為可靠，另一方面技術(shù)較為成熟。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)涉及到地下停車場、大廈主要出入口、電梯轎廂、公共過道、各樓層電梯廳等處，保證能夠全方位、全天候的監(jiān)控整個大廈的人員、車輛的出入等情況。

3、公共設(shè)施管理系統(tǒng)

該系統(tǒng)主要考慮對大廈關(guān)鍵部位設(shè)備設(shè)施的遠(yuǎn)程監(jiān)控，保證重要設(shè)備的正常運(yùn)行。

系統(tǒng)包括：電梯運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控、生活水泵運(yùn)行狀況監(jiān)控、生活水箱液位監(jiān)控、各樓層配電箱總電流情況、消防設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行狀況等。

該系統(tǒng)可考慮與多表遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)合并。

4、多表遠(yuǎn)程抄表、收費(fèi)系統(tǒng)

該系統(tǒng)主要考慮大廈內(nèi)水、電、煤氣的遠(yuǎn)程抄表、收費(fèi)，減少物業(yè)管理過程中每月水電氣抄收工作對高檔住宅住戶的影響，為住戶創(chuàng)造舒適、寧靜的生活空間和環(huán)境，同時又能夠減少水電氣收費(fèi)工作量（一卡通系統(tǒng)）。

5、停車場管理系統(tǒng)

停車場管理系統(tǒng)應(yīng)包括：汽車、自行車、摩托車等，涉及住戶自備車輛、社會車輛、其他車輛等的管理。系統(tǒng)應(yīng)具備方便、使用、安全、可操作等特點(diǎn)，停車收費(fèi)管理應(yīng)考慮操作簡單、快捷。汽車停車同時要考慮車位安排、調(diào)度、滿車位等情況的計劃、預(yù)警、告示功能。

6、家庭安全防范系統(tǒng)

家庭安全防范系統(tǒng)應(yīng)包括：火警、防盜、防有毒氣體（煤氣等）、防破壞等功能，確保住戶家庭的安全。該系統(tǒng)可考慮與樓宇可視對講系統(tǒng)合并。

7、電子巡更系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)是物業(yè)管理工作中對安全護(hù)衛(wèi)工作實施有效檢查監(jiān)督，保證物業(yè)管理工作始終處于可控制的狀態(tài)，確保大廈安全、可靠運(yùn)轉(zhuǎn)。

8、物業(yè)管理系統(tǒng)

物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)包括：住戶資料管理、收費(fèi)管理、設(shè)備設(shè)施管理、安全保衛(wèi)管理、物業(yè)其他活動管理等。同時可考慮大廈多媒體服務(wù)、有償服務(wù)等項目。

智能化管理系統(tǒng)方案對比表

序號

方案名稱

單位

陽光智能

卓茂科技

設(shè)備開發(fā)

南自信息技術(shù)

1

周界防越報警系統(tǒng)

√

√

√

2

電子巡更系統(tǒng)

√

√

√

3

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

√

√

√

√

4

可視樓宇對講系統(tǒng)

√

√

√

√

5

家庭安全報警系統(tǒng)

√

√

√

6

出入口管理系統(tǒng)

√

√

7

背景音樂緊急廣播系統(tǒng)

√

8

三表遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)

√

√

√

√

9

停車場管理系統(tǒng)

√

√

√

10

一卡通系統(tǒng)

√

√

11

公共設(shè)施管理系統(tǒng)

√

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