第一篇：5000億住宅維修基金現(xiàn)狀：使用難、監(jiān)管難、增值難

新華社最近一篇關(guān)于住房專項維修資金的報道引發(fā)軒然大波。據(jù)悉，目前全國收繳的維修資金在5000億元左右，其中大部分處于“沉睡”狀態(tài)，一部分還被個別監(jiān)管部門私自用來“錢生錢”。

消息一出，引發(fā)了業(yè)界對住房維修資金安全的擔(dān)憂。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)多路調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然維修資金被挪用情況并不多見，但是公共停車位、電梯廣告等法定應(yīng)該納入到公共部位的營業(yè)收入，卻存在監(jiān)管空白。此外，維修資金的投資渠道能否進(jìn)一步擴(kuò)大，從而更好地實現(xiàn)保值增值，也是目前亟待解決的問題。

業(yè)界呼吁，在原建設(shè)部和財政部頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》正式實施6年之后，相關(guān)管理辦法亟需進(jìn)一步完善。

《《《

案例

代管機(jī)構(gòu)“借雞生蛋”290萬維修基金定存收益歸屬成疑

每經(jīng)記者查道坤、楊羚強發(fā)自南京、上海

近日，南京江寧恒安嘉園小區(qū)（以下簡稱恒安小區(qū)）的業(yè)主想使用小區(qū)專項維修資金，卻發(fā)現(xiàn)一部分維修資金被主管部門江寧區(qū)住建局私自從活期轉(zhuǎn)存為定期，并盈利293.5萬元。當(dāng)業(yè)主向該部門索要利息時，卻被告知業(yè)主只能使用35.7萬元的活期利息，沒有資格使用定存收益。

針對業(yè)主的質(zhì)疑，江寧區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實沒有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料，利息一部分上繳財政，另一部分則用于辦公經(jīng)費的支出。

根據(jù)原建設(shè)部和財政部聯(lián)合頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用。

“在并未向業(yè)主公開的情況下，江寧區(qū)住建局私自利用這筆資金進(jìn)行營利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規(guī)?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)專家張建初向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

記者就此事采訪了江寧區(qū)住建局辦公室，一位負(fù)責(zé)人表示，“這個事情已經(jīng)有報道，我們也進(jìn)行過回應(yīng)，現(xiàn)在不會再就此事表態(tài)。”

住建局用維修資金“錢生錢”/

近日來，南京不少小區(qū)開始將維修資金由活期轉(zhuǎn)向定期，恒安小區(qū)的業(yè)主也計劃將這筆資金“活轉(zhuǎn)定”，從而獲得更多收益。

公開資料顯示，恒安小區(qū)始建于2005年，2006年有1088戶家庭入住，共繳納維修資金1097萬元，這筆資金一直由江寧區(qū)住建局代為保管。

當(dāng)業(yè)主詢問這筆資金產(chǎn)生了多少利息時，江寧區(qū)住建局一直回避這一問題，最終經(jīng)過幾番交涉后，住建局回應(yīng)稱，小區(qū)居民擁有的活期利息僅35.7萬元。

然而，小區(qū)業(yè)委會副主任李軍紅在為維修資金辦理“活轉(zhuǎn)定”時發(fā)現(xiàn)，早從2006年開始，江寧區(qū)住建局就已將這筆資金轉(zhuǎn)為1年期定期存款?！案鷺I(yè)主說存的是活期，實際上住建局存了定期，產(chǎn)生的利息住建局得大頭，業(yè)主只能得零頭?！崩钴娂t表示。

李軍紅進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的維修資金已經(jīng)產(chǎn)生了329萬多元的利息，其中包括293.5萬元1年定期利息，但是在向住建局索要這筆資金時，他被告知除了35.7萬元活期利息外，余下的293.5萬元業(yè)主沒有資格使用。

該小區(qū)業(yè)主唐先生對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“本來就是拿我們的維修資金產(chǎn)生的利息，為何不給我們，作為代管部門，無權(quán)利用這筆資金私自獲利?！?/p>

針對業(yè)主的質(zhì)疑，江寧區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實沒有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料，利息一部分上繳財政，另一部分則用于辦公經(jīng)費的支出。按2008年以前的地方相關(guān)規(guī)定，代管單位每年可以從增值收益中提取2%左右的管理費用，現(xiàn)在已停止提取。

“即使按‘2%’計算管理費，需要293.5萬元嗎？”部分小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑：代管部門以收管理費為由私自轉(zhuǎn)存定期，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)。

9月9日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電江寧區(qū)住建局物業(yè)科，該部門一位工作人員讓記者先與辦公室聯(lián)系。辦公室一位負(fù)責(zé)人對記者說，“這個事情已經(jīng)有報道，我們也進(jìn)行過回應(yīng)，現(xiàn)在不會再就此事表態(tài)?！?/p>

根據(jù)原建設(shè)部和財政部2007年聯(lián)合頒布的《辦法》，住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用。

房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初表示，“在并未向業(yè)主公開的情況下，江寧區(qū)住建局私自利用這筆資金進(jìn)行營利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規(guī)。”

維修資金收支不透明成誘因/

恒安小區(qū)的維修資金問題被媒體報道后引發(fā)高度關(guān)注，北京、上海、廣東、河南等多地不少小區(qū)業(yè)主均對外透露，想摸清維修資金實際產(chǎn)生了多少收益困難重重。

而據(jù)原建設(shè)部和財政部頒布的《辦法》，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)每年至少與專戶管理銀行核對一次資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結(jié)存的總額。

既然已有明文規(guī)定，為何相關(guān)職能部門卻沒有履行？業(yè)界猜測，這筆巨額的維修資金可能沒有真的“沉睡”，而是被一些主管部門用來錢生錢，淪為某些利益部門的生財工具。

房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，住房維修資金雖是開發(fā)商代收的，但業(yè)主才是真正的主人。然而，維修資金業(yè)主難以使用，卻為開發(fā)商、銀行及有關(guān)部門帶來巨額利潤，“之所以造成這樣的局面，主要原因是這筆數(shù)額龐大的維修資金的管理、使用不透明，財政和審計部門缺乏監(jiān)督?！?/p>

南京本地一家商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理陳飛對記者表示，“很多銀行盯上這筆巨額的維修資金，因為對銀行來說，當(dāng)然歡迎活期存款，既可少付利息，又能隨時調(diào)動大筆資金。其實代管單位并不糊涂，因為維修資金是各大銀行爭搶的對象，他們可利用手中的選擇權(quán)從中漁利，有代管單位將錢存在小銀行，因為相對于其他商業(yè)銀行，小銀行的利息和吸儲返還比例較高。”

按照原建設(shè)部和財政聯(lián)合頒布的《辦法》，住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門應(yīng)當(dāng)加強對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

但在張建初看來，維修資金處在一個監(jiān)管盲區(qū)，“很多時候只會看到使用者，不見監(jiān)管者，有時候監(jiān)管者往往也是使用者，根本就無法監(jiān)管。”

記者了解到，目前在南京有相當(dāng)一部分小區(qū)并不公開維修資金的賬戶利息收入情況，導(dǎo)致業(yè)主無法監(jiān)督，一定程度上給個別部門挪用維修資金帶來了便利。

張建初對記者表示，恒安小區(qū)的案例只是維修資金被私自利用獲利的冰山一角，“其實很多小區(qū)業(yè)主，只知道繳了維修資金，但是很少申請這筆資金，更不知道可以利用這筆資金進(jìn)行投資獲利?！?/p>

按照規(guī)定，公共維修資金由房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購房人，不得挪用。維修資金專項用于保修期滿后的住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。

維修資金使用應(yīng)由業(yè)主決定/

對于恒安小區(qū)維修資金被違規(guī)使用的問題，江寧區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，存定期的利息還在業(yè)主賬戶上，不存在挪用。不過，對于下一步事情如何解決，該局拒絕回應(yīng)。

今年7月22日，南京市住建委出臺的《關(guān)于加強專項維修資金使用監(jiān)管工作的實施意見（征求意見稿）》規(guī)定，對挪用住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)通過行政監(jiān)管手段追回，并依法實施行政處罰。對物業(yè)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。

南京市主管部門雖然對維修資金的使用作出了明確規(guī)定，但是在張建初看來，上述《意見》和2007年的政策相比并沒有實質(zhì)性進(jìn)步，“想要真正解決維修基金的貓膩，除了監(jiān)管部門加大監(jiān)管之外，應(yīng)該將托管權(quán)下放給業(yè)主，由業(yè)主自行決定這筆資金如何利用，這樣才能杜絕因監(jiān)管不透明帶來的一系列問題?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前我國對維修資金的監(jiān)管依據(jù)是原建設(shè)部和財政部聯(lián)合分布的《辦法》。但《辦法》只屬于部門規(guī)章，法律效力遠(yuǎn)低于由全國人大頒布的法律。

上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平指出，盡管《辦法》只是部門規(guī)章，但約束效力并不受影響。根據(jù)上述《辦法》規(guī)定,雖然江寧區(qū)住建局有可能在小區(qū)業(yè)主不知情的情況下，將活期存款轉(zhuǎn)為定期存款，但定期存款產(chǎn)生的利息,卻不太可能被挪用,因為通常維修資金的專管賬戶是由業(yè)委會和房管局共管,非經(jīng)同意不可能被挪用。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?？h級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

僅從《辦法》條文上看，維修基金的監(jiān)管是能得到保障的。

杜躍平及華東的一些物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，事實情況也是如此。維修基金的動用，不僅需要得到本小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意，還需要通過監(jiān)管部門的審批。維修資金被挪用的現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)并不多見。

鏈接

5000億維修基金投資渠道單一

每經(jīng)記者楊羚強、查道坤發(fā)自上海、南京

南京江寧恒安嘉園小區(qū)維修資金被違規(guī)使用一事曝光的導(dǎo)火索，是南京不少小區(qū)目前正在進(jìn)行的維修資金“活轉(zhuǎn)定”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，不少小區(qū)都將維修資金從活期轉(zhuǎn)為定期存款。早在2012年，南京市鐘山花園城博雅居小區(qū)的業(yè)主就將700萬元維修資金定存3年。

因維修資金的動用受相關(guān)政策限制，目前大部分的小區(qū)都只能靠存中長期的定期存款，來實現(xiàn)維修資金的保值增值。

截至2013年，南京市歸集的住宅維修資金達(dá)50多億元，而據(jù)新華社報道，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國歸集的維修資金在5000億元左右。

5000億元維修資金“沉睡”

按照規(guī)定，使用公共維修資金必須由業(yè)主大會三分之二的業(yè)主同意?？墒?，要找到三分之二的業(yè)主簽字并不是一件容易的事，只有成立業(yè)主委員會的小區(qū)商量以后，才有可能。特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，要動用住宅公共維修資金幾乎是不可能的，征求業(yè)主意見非常困難。

南京市物業(yè)協(xié)會副會長王中寧表示，僅以南京為例，小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例太低，“維修資金使用辦法規(guī)定，小區(qū)需有業(yè)主委員會，需三分之二業(yè)主同意，但南京市至少有一半小區(qū)沒有業(yè)委會?！?/p>

除此之外，從申報到批準(zhǔn)動用住宅公共維修資金的程序也比較繁瑣。

從事物業(yè)管理工作多年的周磊介紹，“像報批審核這個過程至少需要一個星期。甚至連在小區(qū)內(nèi)公示的影像資料都得提供，很麻煩！”

也正因為此，南京大部分維修資金并未被使用。據(jù)南京市住建部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京從1997年歸集公共維修資金，隨著城市快速發(fā)展，新交付的小區(qū)越來越多，到去年為止已歸集50多億元，平均每個小區(qū)的維修資金都在300萬元以上。

不過，由于新建商品房在5年保修期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修，加之很多小區(qū)共用部位嚴(yán)重?fù)p壞的情況并不普遍，這些資金中絕大部分處于“沉睡”狀態(tài)。

維修資金投資渠道狹窄

雖然資金不能隨意使用，提升了其安全度。但由于投資渠道的有限，維修資金也遭遇了保值增值的難題。

除了活期轉(zhuǎn)定期的理財方式外，業(yè)主大會并沒有更好的辦法，讓這部分資金保值增值。

《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會同意，維修資金可以在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

但據(jù)第一太平戴維斯上海物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事及主管鄒應(yīng)龍介紹，多數(shù)業(yè)委會目前更多的還是把維修資金通過通知存款等方式存在專戶銀行，選擇購買國債的并不多。

資料顯示，通知存款的利率雖然高于活期，但年化收益率也只有不到2%。而目前維修資金大多存放于主管部門指定的銀行，也可能讓維修資金在未來錯失存款利率市場化帶來的收益率選擇權(quán)。在上海，維修資金主要存在上海銀行或建設(shè)銀行；而在全國的很多城市，建設(shè)銀行是監(jiān)管部門指定的維修資金存儲銀行。

鄒應(yīng)龍介紹說，在上海銀行和建設(shè)銀行設(shè)立維修資金的專戶，有利于監(jiān)管部門通過網(wǎng)路監(jiān)管維修基金的支取。

但是，這一規(guī)定，也限制了未來業(yè)委會選擇更高利率銀行的自主權(quán)。

按照《住宅專項維修資金管理辦法》，目前維修資金的投資渠道遠(yuǎn)比養(yǎng)老金、社?；鹫F(xiàn)有的資金如何保證能在若干年房屋大修時還夠用，對很多業(yè)委會而言都是一個考驗。

延伸

小區(qū)公共收益監(jiān)管空白：廣告、停車費是筆糊涂賬

每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州

“我們小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司最近發(fā)生了多次沖突，主要是因為物業(yè)公司要求漲管理費得不到業(yè)主的同意，業(yè)主要求查詢停車費、廣告費等詳細(xì)賬目，物業(yè)公司再三推辭，部分業(yè)主甚至多次到管理處與工作人員爭吵”，盧明（化名）是廣州白云區(qū)某知名樓盤的業(yè)主，最近社區(qū)里發(fā)生的糾紛讓他不勝其煩。

根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第五十五條，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)過多方采訪發(fā)現(xiàn)，包括電梯廣告、停車費等小區(qū)公共收益普遍缺乏有效監(jiān)管，除了收支缺乏透明度，被物業(yè)公司占用的情況并不少見。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，隨著老一批的住宅商品房進(jìn)入維修的高峰期，要讓小區(qū)公共收益更好地為維修資金“輸血”，建立完整的監(jiān)管體系刻不容緩。

小區(qū)公共收益的“糊涂賬”

每次走進(jìn)社區(qū)的大門，穿梭在外墻與電梯間色彩斑斕的廣告總能吸引到盧明的目光，但和小區(qū)里的大多數(shù)業(yè)主一樣，盧明一直沒有搞懂這些廣告收入到底歸誰所有。

根據(jù)《物權(quán)法》第六章第70條和第73條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

長期關(guān)注物業(yè)管理行業(yè)的廣州市社科院高級研究員彭澎向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對小區(qū)內(nèi)專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利，這部分產(chǎn)生的收益也同樣歸全體業(yè)主所有。從行業(yè)現(xiàn)狀來看，小區(qū)公共收益主要來自三大塊：小區(qū)內(nèi)的廣告、停車場收費、租賃的攤位收益。

廣州市律師協(xié)會民事法律專業(yè)委員會秘書長程磊表示，按照現(xiàn)有的政策，如果小區(qū)內(nèi)已經(jīng)成立了業(yè)委會，公共收入由業(yè)委會代管，無業(yè)委會的小區(qū)則由物業(yè)公司代為管理，具體由誰支配需要召開全體業(yè)主大會，由全體業(yè)主投票決定，代管方需要向業(yè)主公示賬目。

然而，對于不少業(yè)主而言，上述收入?yún)s變成一筆“糊涂賬”，有些業(yè)主甚至從不了解相關(guān)信息。

程磊告訴記者，目前在國內(nèi)已經(jīng)成立業(yè)委會的樓盤占比并不高，以廣州為例，只有約25%的樓盤有業(yè)委會，這意味著有75%的樓盤公共收益由物業(yè)公司代管。雖然《物權(quán)法》有了大方向的規(guī)定，但公共收益的收支并沒有明確的監(jiān)管制度，收支是否公開透明則因物業(yè)公司而異。

“信息不對稱容易產(chǎn)生貓膩”，廣州某房企副總裁向記者透露，比如小區(qū)廣告，一年下來廣告投放次數(shù)多如牛毛，如果業(yè)主本身沒有完整的統(tǒng)計系統(tǒng)，基本無法對廣告收入作出有效監(jiān)測。停車位收益也是如此，依據(jù)《人防法》規(guī)定，小區(qū)開發(fā)地下空間時應(yīng)配備一定比例的人防工程，這部分空間大多會被物管公司用作停車位，但原本屬于業(yè)主的公共收益往往會落到物管公司的手里，類似情況還有小區(qū)地面上的公共停車位。

此外，會所也是一個暗藏貓膩的地方。上述人士介紹，開發(fā)商在銷售時大多會把會所設(shè)施以公攤的形式賣掉，但會所產(chǎn)生的租賃收入?yún)s往往流入開發(fā)商以及物業(yè)公司的口袋里，除非有業(yè)主特意尋找規(guī)劃圖查詢產(chǎn)權(quán)明細(xì)，否則這部分收益難以被察覺。

正因如此，雖然盧明所在的小區(qū)也曾向業(yè)主公示財務(wù)收支狀況，但往往是開支相對透明，收入部分卻是模糊不清，也因此屢屢引發(fā)業(yè)主質(zhì)疑。

多地業(yè)委會數(shù)量不足一成

在程磊看來，在與物業(yè)公司的交涉過程中，業(yè)主之間本身猶如一盤散沙，在重大決策上很難達(dá)成一致，因此業(yè)委會的角色舉足輕重。但現(xiàn)實情況是，業(yè)委會的成立和運作面臨重重困難。

根據(jù)住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，住宅物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上或者首套住宅交付使用滿兩年的，可以通過該物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

“雖然成立業(yè)委會的政策門檻并不高，但由于多數(shù)業(yè)主權(quán)利意識不高，在成立過程中往往缺少組織者和發(fā)起人，加上開發(fā)商和物業(yè)公司害怕業(yè)委會成立后會發(fā)動業(yè)主維權(quán)從而損害其既得利益，往往會加以阻攔，所以即便在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，擁有業(yè)委會的樓盤占比也并不高。”程磊說。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理有限的媒體報道發(fā)現(xiàn)，截至2014年年中，東莞市在房管部門備案的樓盤有1100多個，但只有130多個小區(qū)成立了業(yè)委會；西安業(yè)委會數(shù)量約為200多個，不足全市小區(qū)總數(shù)量的10%。即便是在國內(nèi)最先產(chǎn)生業(yè)委會及最先制定物管條例的深圳，根據(jù)《深圳商報》的報道，2013年該市實際運轉(zhuǎn)的業(yè)委會數(shù)量比例也不到全市小區(qū)數(shù)量的7%。

而成立業(yè)委會的小區(qū)也并不一定能保證運作工程公開透明。上述房企副總裁向記者表示，近年來有關(guān)業(yè)委會與物業(yè)公司串通牟利的例子常有發(fā)生，曾經(jīng)出現(xiàn)過某些位于商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)或地鐵站附近的小區(qū)，業(yè)委會成員與物業(yè)公司串通收取利益，默許后者只公開部分廣告賬目，一些業(yè)委會成員甚至利用職務(wù)便利將物業(yè)承包給自己的公司。

“業(yè)委會的權(quán)力非常大，在現(xiàn)行的監(jiān)管制度上，只有地方政府房管部門下屬的物業(yè)管理處能對業(yè)委會的行為加以約束，但也只能提供指導(dǎo)性意見，一旦業(yè)委會與物業(yè)公司站在同一陣線，業(yè)主的利益難以得到保障，所以建立一套對業(yè)委會的監(jiān)管制度已經(jīng)刻不容緩”，上述人士表示。

程磊也認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)方作為商業(yè)公司，必然會受利益驅(qū)動，因此監(jiān)管的核心應(yīng)該放在業(yè)委會上，一方面，要通過政策便利鼓勵更多小區(qū)成立業(yè)委會；另一方面，政府也應(yīng)該建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)管體系，讓業(yè)委會更好地為業(yè)主謀取利益。

難點

維修基金動用難小區(qū)業(yè)委會缺位成主要瓶頸

每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京

公開數(shù)據(jù)顯示，1998年實行房屋維修基金制度以來，截至2013年底，北京市的這筆錢累計約達(dá)350億元，使用額約8億元。使用比例僅為2.3%。極低的使用率背后，維修資金挪用亂象叢生。這些原本應(yīng)該取之于民用之于民的資金卻成為躺在銀行里的生息的工具。

“動用維修資金的最大難題是小區(qū)沒有業(yè)委會?！鼻乇慨a(chǎn)律師團(tuán)律師徐斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，法律需要解決一個重要問題，就是關(guān)于共有物權(quán)的管理問題。

業(yè)委會缺失阻礙維修資金使用

所謂房屋維修基金，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項賬戶，并授權(quán)業(yè)主委員會統(tǒng)一管理和使用的基金。

專項物業(yè)維修資金交由業(yè)委會管理，但首要前提是，小區(qū)有一個便利規(guī)范的業(yè)委會。以廣州為例，近期重啟完善修訂流程的《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法（草案）》中就提到，允許專項維修資金劃轉(zhuǎn)小區(qū)業(yè)主大會實行“直管”。

據(jù)了解，目前廣州全市130億元物業(yè)維修基金使用率僅為1%，而目前成立了業(yè)主委員會組織的樓盤僅有25%，業(yè)委會的缺失阻礙了這部分專項基金的靈活使用。

據(jù)了解，當(dāng)前維修資金是由政府主管部門管理，但在法律上并沒有確定政府部門是受委托人。“維修資金是必須繳納的，并非自愿原則，而且小區(qū)的公共部位損害或者需要修繕時，這一意見在傳達(dá)給資金持有部門時并不能即時奏效，對監(jiān)管部門來說也不能做到財盡其用。”北京某項目物業(yè)負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這導(dǎo)致一些問題很久得不到解決，也存在侵占、挪用的風(fēng)險。

“按照現(xiàn)行法律要求，在小區(qū)成立業(yè)委會之后，維修資金將移交業(yè)委會，但目前北京85%的小區(qū)沒有業(yè)委會，15%的業(yè)委會不清楚移交的程序?！毙毂舐蓭煂Α睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對于維修資金的移交程序，業(yè)委會可以向小區(qū)辦、建委、業(yè)委會專家以及其他小區(qū)有經(jīng)驗的業(yè)委會咨詢，但業(yè)委會的建立更需要立法的推動。

按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，“購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修基金”，“對于已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，一般是由業(yè)委會負(fù)責(zé)組織實施專項維修資金的使用，也可以委托物業(yè)管理部分負(fù)責(zé)具體工作，但很多小區(qū)并沒有成立屬于自己的業(yè)委會，也就不能靈活自如的對這部分專項基金進(jìn)行監(jiān)管?！币晃回?fù)責(zé)物業(yè)管理工作的人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

維修資金提取應(yīng)簡化流程

一組數(shù)據(jù)揭示了維修資金面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實。

截至2013年底，北京市維修資金累計金額約為350億元，使用額約8億元。據(jù)了解，目前北京這筆資金的賬目管理在“北京住房資金管理中心”，業(yè)務(wù)管理歸住建委相關(guān)部門，涉及這筆資金監(jiān)管的包括房管局、審計單位等多個部門。

據(jù)《青島財經(jīng)日報》2014年2月報道，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司物業(yè)管理處處長陳偉表示，維修資金的使用規(guī)定了嚴(yán)密的審批程序，但缺乏細(xì)化的操作規(guī)程，造成維修資金使用程序復(fù)雜，并且在設(shè)計和執(zhí)行中存在缺陷。更重要的是，建設(shè)主管部門和財政部門作為維修資金代管機(jī)構(gòu)的同時，又是維修資金的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。這種雙重性質(zhì)的機(jī)構(gòu)定位，使建設(shè)主管部門和財政部門集資金代管、監(jiān)管職能于一體，集運動員、裁判員于一身。

“維修資金立法應(yīng)該強調(diào)?？顚Ｓ?，一旦挪用就應(yīng)該承擔(dān)刑事責(zé)任?！币晃回?fù)責(zé)維修基金研究的分析人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，只有加大執(zhí)法力度以及強制性措施才能真正維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，而在后期的使用提取過程中，也應(yīng)該簡化流程。

徐斌對記者表示，在維修資金使用過程中，法律需要解決的重要問題便是關(guān)于共有物權(quán)的管理。但涉及部分監(jiān)管部門挪用、亂用的情況，在刑法中對于挪用資金等瀆職犯罪已有規(guī)定，不需要另外立法。

上述分析人士表示，維修資金制度立法，因其涉及金額大、人群廣，短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)縮短、簡化決策過程，長期則應(yīng)以更高程度的業(yè)主自治作為目標(biāo)。

第二篇：難降解工業(yè)廢水處理現(xiàn)狀

難降解工業(yè)廢水處理現(xiàn)狀

近年來，隨著城市生活污水得到有效治理，工業(yè)廢水處理成為水治理的首要問題，因此難降解有機(jī)物的治理研究已引起國內(nèi)外有關(guān)專家的高度重視，是目前水污染防治研究的熱點與難點。目前國內(nèi)外研究較多的是焦化、制藥、石油化工和紡織印染等行業(yè)的廢水治理。

隨著我國化學(xué)工業(yè)的快速發(fā)展，各種新型的化工產(chǎn)品被應(yīng)用到各行各業(yè)，特別是制藥、化工、電鍍、印染等重污染工業(yè)廢水中有機(jī)污染物濃度高、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、可生化性差，常規(guī)工藝難以實現(xiàn)難降解工業(yè)廢水的達(dá)標(biāo)排放，其處理成本高，給企業(yè)節(jié)能減排帶來極大的壓力，也給水環(huán)境造成了嚴(yán)重的污染。

難降解工業(yè)廢水是指含有高濃度難以被生物降解有機(jī)物的工業(yè)廢水，包括多環(huán)芳烴類化合物、有機(jī)磷農(nóng)藥、表面活性劑、有機(jī)染料等。這些物質(zhì)的共同特點是毒性大，成份復(fù)雜，化學(xué)耗氧量高，難以被一般微生物降解。業(yè)內(nèi)普遍將COD濃度大于2000mg/L，且BOD5/COD值低于0.3的有機(jī)廢水統(tǒng)稱為難降解工業(yè)廢水。難降解工業(yè)廢水排入受納水體，勢必成為水環(huán)境和人類身體健康嚴(yán)重的安全隱患。廣州超禹整理推薦。

第三篇：中小企業(yè)貸款難的現(xiàn)狀與對策

龍源期刊網(wǎng) http://.cn

中小企業(yè)貸款難的現(xiàn)狀與對策

作者：劉艷梅

來源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第04期

[摘 要]中小企業(yè)貸款難的問題已成為困擾和制約中小企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的首要問題，如何盡快解決這一“瓶頸”，走出一條良好的中小企業(yè)融資的模式，已成為當(dāng)前急需探討和解決的熱點問題，文章對此進(jìn)行了探討。

[關(guān)鍵詞]中小企業(yè)；商業(yè)銀行；貸款；對策

[中圖分類號]F276．3

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

第四篇：如何應(yīng)對現(xiàn)在征兵難現(xiàn)狀

如何應(yīng)對解決“征兵難”現(xiàn)狀

近幾年來，隨著退伍軍人安置政策的改變，一直很熱門的征兵工作有些冷了下來，社會青年應(yīng)征入伍熱情明顯下降，各地逐漸出項了“征兵難”的情況。征兵工作是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，造成基層“征兵難”和思想退兵的原因是多方面、多層面的。從基層實際情況看，主要有以下幾方面原因：

其一，基層國防教育薄弱，公民國防觀念和依法服役意識日趨淡化。隨著和平年代的延續(xù)和社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些地區(qū)的基層特別是農(nóng)村，國防教育相當(dāng)薄弱，人們的國防觀念特別是為國防盡義務(wù)的意識趨向淡薄，調(diào)動青年應(yīng)征入伍積極性的主導(dǎo)因素，已不再是愛國熱情和公民的責(zé)任義務(wù)，而是家庭和個人的切身利益?，F(xiàn)行征兵的整體思路，沒有跳出計劃經(jīng)濟(jì)時代的福利性、就業(yè)性征集的思維定勢，弱化了應(yīng)征主體的兵役法規(guī)意識。不少家長和適齡青年覺得部隊考學(xué)、提干機(jī)會少，學(xué)技術(shù)、轉(zhuǎn)士官難度大，當(dāng)兵沒出路、沒盼頭。所以，許多青年寧可外出打工也不肯參軍，寧可當(dāng)保安看“廠門”也不愿穿軍裝守“國門”。

其二，優(yōu)待安置政策滯后，兵員基數(shù)繼續(xù)分流。優(yōu)待政策是調(diào)動適齡青年參軍積極性的基本杠桿。近年來，隨著安置政策的取消，極大地影響到一部分青年和家長。雖然各地也相繼出臺了優(yōu)撫和安置政策，采取了很多措施，做了大量工作，但是由于義務(wù)兵優(yōu)待金標(biāo)準(zhǔn)不高等問題，影響了青年參軍服役的積極性。同時由于高校擴(kuò)招和自學(xué)考試、電大、函大、刊大和民辦大學(xué)增多，入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)放寬，吸引了相當(dāng)部分高考落榜生。另外，民營企業(yè)、“三資”企業(yè)、建筑市場、第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，各地勞動用工機(jī)會增多。一些青年外出務(wù)工經(jīng)商獲得實惠后樂不思蜀，給當(dāng)?shù)乇鴨T征集帶來極大沖擊。

其三，擁軍優(yōu)屬的社會氛圍不濃，軍人軍屬光榮的意識不強。隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，社會價值觀受到影響和沖擊，人們對經(jīng)濟(jì)看的過重，軍人的作用和價值被忽略或曲解，不能被人們正確認(rèn)識。很多人認(rèn)為“傻當(dāng)兵”、“大頭兵”、“好男不當(dāng)兵”；社會負(fù)面輿論影響不同程度存在。各地?fù)碥妰?yōu)屬氛圍不夠濃厚，軍人軍屬和普通家庭相比沒有優(yōu)越之處。“一人參軍，全家光榮”的氛圍漸漸失掉，導(dǎo)致人們的國防觀念日趨淡化。

其四，兵役法規(guī)約束力偏弱，對兵役違法行為缺乏有效懲處。很多調(diào)查都反映，市場經(jīng)濟(jì)使部分人國防觀念淡化，而現(xiàn)行兵役法規(guī)對履行兵役義務(wù)又缺乏應(yīng)有的約束力?！侗鄯ā返?1條規(guī)定：“拒絕、逃避兵役登記和體格檢查的，由縣級人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改的，由縣級人民政府強制履行兵役義務(wù)，并可處以罰款”。但由于程序較為復(fù)雜，標(biāo)準(zhǔn)難以把握，且具體執(zhí)行部門不明確，實際上根本無法落實，導(dǎo)致征兵時對逃避、拒服兵役問題“沒人管、沒法管”，適齡青年“不服管、不怕管”的現(xiàn)象普遍存在。不同單位按照不同理解、以不同標(biāo)準(zhǔn)搞不同做法，影響了法律法規(guī)的嚴(yán)肅性、權(quán)威性。

如何才能更好地解決“征兵難”和參軍熱降溫的問題，要從以下幾個方面著手。

一、要加強和改進(jìn)國防教育和思想發(fā)動工作，強化公民國防觀念和依法服役意識。強調(diào)加強教育，雖然是老生常談，但必不可少。尤其不斷加大針對性強的國防教育特別是兵役法規(guī)宣傳教育力度，至關(guān)重要。依據(jù)《國防教育法》，建立基層國防教育的長效機(jī)制，根據(jù)大中小學(xué)的實際和青少年學(xué)生的特點，結(jié)合學(xué)校教學(xué)、學(xué)生軍訓(xùn)、課外活動等時機(jī)，有計劃地開展國防形勢、國防職責(zé)、國防法規(guī)和國防常識教育，培養(yǎng)學(xué)生愛國主義精神，強化國防觀念和崇軍尚武意識。加強經(jīng)常性的征兵宣傳教育，變過去“一季征兵突擊教育”為“全年四季搞教育”，利用各種現(xiàn)代媒體，開辦國防教育講座，開設(shè)國防教育專欄，開辟國防教育櫥窗，使《兵役法》、《國防法》等兵役法規(guī)和國防建設(shè)方面的內(nèi)容家喻戶曉。要協(xié)調(diào)新聞出版、文化宣傳部門，整合廣播電視、報刊網(wǎng)絡(luò)宣傳資源，利用各種形式和教育契機(jī)，展開多角度、全方位、立體式的宣傳教。

二、調(diào)整完善優(yōu)撫政策并切實抓好落實，激發(fā)適齡青年應(yīng)征入伍積極性。有些同志認(rèn)為，目前國家優(yōu)撫安置政策基本符合國情，總體不錯，但某些在具體落實上存在偏差走樣和力度不夠，部分需要進(jìn)一步調(diào)整完善。一是提高優(yōu)待金標(biāo)準(zhǔn)。建議農(nóng)村義務(wù)兵優(yōu)待金不低于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人均總收入的2倍，城鎮(zhèn)義務(wù)兵優(yōu)待金不低于上本地在崗職工年平均工資水平，各地區(qū)根據(jù)實際情況作相應(yīng)調(diào)整。同時，建立義務(wù)兵優(yōu)待金自然增長機(jī)制，每年隨工資水平和人均收入的提高同步增長。二是建立退役士兵培訓(xùn)和擇優(yōu)上崗機(jī)制。建立健全退役士兵免費職業(yè)教育和技能培訓(xùn)機(jī)制，提高退役士兵就業(yè)技能，增強就業(yè)能力。對于高學(xué)歷(應(yīng)屆高職高專、本科畢業(yè)生)退役士兵，可在享受國家制定的學(xué)費補償代償、考取研究生加分等就業(yè)政策的基礎(chǔ)上，同時享受考錄基層公務(wù)員、事業(yè)單位實行筆試加分，同等條件下優(yōu)先錄取的優(yōu)惠政策。有條件的地區(qū)每年預(yù)留一定數(shù)量的事業(yè)編制名額，用于安排優(yōu)秀大學(xué)生退役士兵就業(yè)。

三、加強擁軍優(yōu)屬工作，提高軍人軍屬社會地位。各地方政府應(yīng)進(jìn)一步加大擁軍優(yōu)屬力度，靈活擁軍優(yōu)屬活動方式，增加擁軍優(yōu)屬保障經(jīng)費，全方位做好軍屬服務(wù)保障工作。每年八一建軍節(jié)、國慶節(jié)和春節(jié)等重大節(jié)日，各級政府和兵役機(jī)關(guān)應(yīng)組織慰問現(xiàn)役軍人、傷殘軍人、軍隊離退休干部和烈軍屬活動，積極營造“一人參軍、全家光榮”的濃厚社會氛圍，切實增強軍人軍屬的榮譽感和責(zé)任感。對確實有困難的家庭要切實進(jìn)行幫扶，軍人軍屬設(shè)法維權(quán)幫扶上也要落到實處，解決他們的后顧之憂。

四、強化組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全征兵工作運行機(jī)制。黨管武裝是抓好武裝工作的根本，要強化地方政府領(lǐng)導(dǎo)抓征兵“第一責(zé)任人”的意識，“一把手”既要“掛帥”更要“親征”，使各級、各部門領(lǐng)導(dǎo)主動靠前解決征兵中遇到的矛盾和問題。把征兵工作納入政府年終績效考核，納入評先評優(yōu)范疇，借鑒綜治維穩(wěn)工作和計劃生育工作做法，實行“一票否決”。健全常態(tài)抓征兵的措施機(jī)制，加強各級征兵工作領(lǐng)導(dǎo)小組和征兵辦公室建設(shè)，圍繞推進(jìn)工作制度化、常態(tài)化，進(jìn)一步明確責(zé)任，健全制度，規(guī)范程序，增強工作合力，提高工作成效。

五、完善強制懲戒措施，維護(hù)兵役法規(guī)權(quán)威。必須與時俱進(jìn)改革探索，完善政策法規(guī)，增強依法征兵力度。如，根據(jù)《兵役法》、《征兵工作條例》等法規(guī)，變通常征兵是季節(jié)性、突擊性的工作方式為全年登記服務(wù)，以最大限度準(zhǔn)確掌握各種基本參數(shù)。要借國家新修訂《兵役法》和《征兵工作條例》出臺之機(jī)，進(jìn)一步細(xì)化實化對兵役違法行為的懲處措施，明確執(zhí)法主體、執(zhí)法程序、處罰措施、處罰標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)法監(jiān)督等內(nèi)容，加大對逃避、拒絕或阻撓履行兵役義務(wù)等違法行為的打擊力度，切實維護(hù)兵役法規(guī)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，達(dá)到“懲戒一人，教育一片”的目的。對征兵工作全程監(jiān)督檢查。對濫用職權(quán)、以權(quán)謀私、瀆職違法的要形成連帶懲處機(jī)制，造成惡劣影響和后果的可迫其引咎辭職直到追究刑事責(zé)任。

第五篇：北京市住宅公共維修基金使用管理辦法

北京市住宅公共維修基金使用管理辦法

2002-6-17 【大 中 小】

發(fā)文單位：北京市國土資源和房屋管理局 北京市人民政府住房制度改革辦公室 北京市財政局

發(fā)布日期：2002-6-17

執(zhí)行日期：2002-6-17

第一條 為加強住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，保障住宅正常的維修、使用，根據(jù)建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房〔1998〕213號）及市房地局、市房改辦、市財政局《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》（京房地物字〔1999〕第1088號）的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)按市房地局、市房改辦、市財政局《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》及其他規(guī)定歸集的住宅公共維修基金的使用和管理，均適用本辦法。

第三條 市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)公共維修基金的使用管理工作。

市財政局負(fù)責(zé)公共維修基金使用管理的監(jiān)督工作。

維修基金依“專戶存儲，專款專用，按幢設(shè)帳，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。

第四條 維修基金專項用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程。本辦法所稱住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備是指住宅樓房內(nèi)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體產(chǎn)權(quán)人或部分產(chǎn)權(quán)人共同所有且使用的房屋的有關(guān)部位及設(shè)施設(shè)備。共用部位共用設(shè)施的項目應(yīng)依照本市住宅公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t在《物業(yè)管理公約》約定。沒有約定的，參照本辦法附件一執(zhí)行。

住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。維修工程的具體范圍以市國土房管局及其他部門頒布的規(guī)范為準(zhǔn)。

第五條 物業(yè)管理委員會（以下簡稱“管委會”）成立后，由管委會代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人向市國土房管局指定的銀行開立帳戶存儲。管委會申請開戶時，應(yīng)填寫《物業(yè)管理委員會維修基金開戶申請表》（見附件二），并提交下列材料：

1、開戶申請書；

2、管委會成立的批準(zhǔn)文件；

3、產(chǎn)權(quán)人分戶清冊；

4、管委會主任私章和管委會的印鑒；

5、物業(yè)管理服務(wù)委托合同。

管委會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開戶手續(xù)時，還應(yīng)提交書面委托書。

第六條 管委會成立前（即維修基金代管期間），維修基金則上不得使用。確需使用的，應(yīng)按照下列程序辦理：

1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)委托經(jīng)市國土房管局認(rèn)可的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對維修工程的必要性及費用依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定額進(jìn)行評估和核算。

2、經(jīng)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定后，物業(yè)管理管理企業(yè)方可進(jìn)行維修工程。

3、維修工程結(jié)束后，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行驗收，驗收合格的應(yīng)出具證明，不合格的，應(yīng)要求返工。

4、物業(yè)管理企業(yè)持維修工程結(jié)算發(fā)票及中介機(jī)構(gòu)出具的證明到代管單位申請支取維修基金。

第七條 管委會成立后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年年初制定房屋及小區(qū)公共設(shè)施維修（包括大修、中修、更新、改造）計劃及經(jīng)費預(yù)算，報管委會批準(zhǔn)后執(zhí)行。維修項目完成后，物業(yè)管理企業(yè)持管委會批準(zhǔn)的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續(xù)；管委會應(yīng)根據(jù)竣工決算進(jìn)行維修基金的具體分?jǐn)?，并計入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶中。

凡有下列情況之一的，除經(jīng)管委會同意外，還應(yīng)報區(qū)縣國土房管局備案；

1、一次支取維修基金10萬元以上50萬元以下的；

2、一年內(nèi)支取兩次維修基金的。

凡有下列情況之一的，管委會應(yīng)召開業(yè)主大會作出支出決議后，報區(qū)縣國土房管局備案：

1、一次支出維修基金50萬元以上的；

2、一年內(nèi)支取維修基金三次及三次以上的；

3、一年內(nèi)支取維修基金數(shù)額占維修基金總額30％以上的。

物業(yè)管理企業(yè)到銀行支取費用時，必須憑管委會印章和區(qū)縣國土房管局備案證明。

第八條 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)費用，不得使用維修基金：

無法確定責(zé)任人的，按照受益人原則分?jǐn)偅?/p>

1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的共用設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維護(hù)管理的部分外，其余部分的維修費用由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

2、住宅樓房內(nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修費用由該幢住宅樓房內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

3、一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費用由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?；在一棟住宅?nèi)，專屬

于一層住宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費用由該層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偅?/p>

開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)以上原則依其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，承擔(dān)維修費用。

第九條 如一幢樓房的維修基金經(jīng)使用后，不足首次歸集額的10％時，管委會應(yīng)提議續(xù)籌。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)及辦法由管委會決定。續(xù)籌金額一般應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積分?jǐn)?。續(xù)籌基金匯總后應(yīng)及時交存到代管單位，計入管委會帳戶和產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶。

利用產(chǎn)權(quán)人共有部位共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的凈收益，應(yīng)存入維修基金專戶，分?jǐn)偤笥嬋胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的維修工程。

第十條 管委會合并、分立或撤消時，應(yīng)憑區(qū)縣國土房管局批準(zhǔn)證明及產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶清單，到代管單位辦理合并、分立或撤消管委會帳戶手續(xù)。

產(chǎn)權(quán)人變更時，維修基金產(chǎn)權(quán)應(yīng)同時變更。原產(chǎn)權(quán)人或變更后的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)持轉(zhuǎn)讓合同及雙方身份證明到管委會登記變更，并由管委會到代管單位辦理產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶更名手續(xù)。維修基金由轉(zhuǎn)讓雙方按明細(xì)戶內(nèi)的帳面余額進(jìn)行結(jié)算。

產(chǎn)權(quán)人因拆遷或其他原因造成原住宅滅失的，可辦理銷戶手續(xù)。經(jīng)管委會出具證明后，到代管單位按維修基金明細(xì)戶帳面余額提取。其中，屬于公有住房售后維修基金的，應(yīng)按售房單位和個人累計交納的比例分別退還。

第十一條 代管單位應(yīng)建立本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的維修基金查詢制度，接受產(chǎn)權(quán)人對其維修基金明細(xì)戶的查詢。

管委會應(yīng)在每年年底對維修基金的收支及余額狀況予以公布，包括：（1）維修基金的使用及分?jǐn)偳闆r，包括維修工程項目內(nèi)容、維修總費用及各產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偟馁M用；（2）維修基金總帳余額；（3）維修基金明細(xì)帳余額。

第十二條 維修基金閑置時，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會批準(zhǔn)，物業(yè)管理委員會可購買國債或法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍，嚴(yán)禁挪作他用。

第十三條 1999年1月1日前，未建立公共維修基金的住宅，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)補建維修基金，按每月0．60元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納，具體補建辦法另行制定。產(chǎn)權(quán)人已交納的房屋大、中修費（扣除已用于維修費用），物業(yè)管理啟動性經(jīng)費應(yīng)納入公共維修基金管理，并按建筑面積比例計入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)帳。

第十四條 物業(yè)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立公共維修基金管理制度，并自覺接受財政主管部門的監(jiān)督。

第十五條 本辦法由市國土資源和房屋管理局、市住房制度改革辦公室、市財政局按各自職責(zé)解釋。

第十六條 本辦法自2002年7月1日起實行。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。

附件一：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍

附件二：管委會開戶申請表（略）

附件三：維修基金使用申請表（略）

附件一：

共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍

共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍：

房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等）、非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內(nèi)化糞池、垃圾通道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明燈具、避雷裝置、供電部門與房屋產(chǎn)權(quán)人分界點至戶表盤（計費電表除外）之間的供電線路。

共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)：電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、天線接收系統(tǒng)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻；

上述系統(tǒng)中歸專業(yè)管理部門所有的除外。

北京市國土資源和房屋管理局 北京市人民政府住房制度改革辦公室 北京市財政局