第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費用的四種處理技巧

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費用的四種處理技巧

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中所發(fā)生的利息費用,在土地增值稅清算時到底應如何處理?總是困擾許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員和不少稅務局干部,為了幫助廣大的房地企業(yè)在土地增值稅清算的過程中,準確處理利息費用,實現(xiàn)土地增值稅清算的效率,筆者對利息費用的相關政策進行研究,對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費用的處理方法總結如下。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)向金融機構融資所發(fā)生利息費用的處理

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構進行貸款所發(fā)生的利息費用，是有金融機構開具利息發(fā)票的，這種情況下所發(fā)生的貸款利息，在土地增值稅清算時，應從以下兩個方面來處理。

1、有金融機構開具利息票據(jù)的貸款利息，能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤時的處理。

國稅函[2010]220號第三條第（一）項規(guī)定：“凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?！边@里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率”。

《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第八條關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規(guī)定如下：

（一）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干題目的公告》（國家稅務總局2011年第34號公告）的規(guī)定，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應為經(jīng)政府有關部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務的企業(yè)，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。

基于以上政策規(guī)定，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的利息費用，允許在土地增值稅清算時據(jù)實扣除，必須具備兩個條件：一是貸款利率最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，這里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率”。二是該貸款利息不超過貸款期限的利息部分和不是銀行給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加罰的利息。

2、有金融機構開具利息票據(jù)的貸款利息，但不能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤時的處理。

國稅函[2010]220號第三條第（二）項規(guī)定：“凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除?！被诖艘?guī)定，有金融機構開具利息票據(jù)的貸款利息，但不能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤時，在土地增值稅清算時，該貸款利息不能據(jù)實扣除，只能與管理費用和營業(yè)費用一起作為開發(fā)費用，在取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機構融資所發(fā)生利息的處理

房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機構融資所發(fā)生的利息主要體現(xiàn)為兩個方面：一方面是房地產(chǎn)企業(yè)向關聯(lián)企業(yè)借款所發(fā)生的利息；另一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非關聯(lián)企業(yè)和其他個人，例如向個人股東和非股東個人，借款所發(fā)生的利息。由于以上兩方面的借款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付利息時，是沒有金融企業(yè)的貸款利息票據(jù)，所發(fā)生的利息費用，即使到當?shù)囟悇罩鞴懿块T開出利息票據(jù)也不可以在計算土地增值稅時，作為扣除項目據(jù)實扣除。國稅函[2010]220號第三條第（二）項規(guī)定：“凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除?！被诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機構融資所發(fā)生的利息在土地增值稅清算時，不可以據(jù)實扣除，只能與管理費用和營業(yè)費用一起，作為開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款所發(fā)生利息的處理

國稅函[2010]220號第三條第（三）項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）、（二）項所述兩種辦法?！被诖艘?guī)定，如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款，不可以將從金融機構取得的借款費用據(jù)實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發(fā)費用一并按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除，而只能在國稅函[2010]220號第三條

（一）、（二）項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。[案情介紹]

某開發(fā)項目取得土地使用權成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本——開發(fā)間接費用中列支利息支出200萬元。項目開發(fā)期間的財務費用——利息支出為100萬元，其中向關聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。假定該開發(fā)項目所在省規(guī)定的開發(fā)費用計算扣除比例分別兩種情況為5%或10%。請分析該利息費用在土地增值稅清算中的稅務處理。[分析]

根據(jù)國稅函[2010]220號第三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。因此，利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發(fā)成本為10000-200=9800（萬元）。

按照第一種方法計算可扣除開發(fā)費用=（200+100－60）+（20000+10000－200）×5%=1730（萬元）

按照第二種方法計算可扣除開發(fā)費用=（20000+10000－200）×10%=2980（萬元）。國稅函[2010]220號號文規(guī)定開發(fā)企業(yè)不得同時使用上述兩種方法，即不得將可扣除的開發(fā)費用計算為（200+100－60）+（20000+10000－200）×10%=3220（萬元）。

（四）計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，在土地增值稅清算時的處理

國稅函[2010]220號第三條第（四）項規(guī)定：“土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除?！薄锻恋卦鲋刀愐娮C業(yè)務規(guī)則》(國稅發(fā)[2007]132號)第三十五條第八款規(guī)定：“在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。在計算加計扣除項目基數(shù)時，要審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用?！被谝陨蟽蓚€文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)計入開發(fā)成本的借款費用或利息支出，在進行土地增值稅清算時，需要剔除，應調整至財務費用中計算扣除。

會計準則中關于借款費用資本化的原則不適用于土地增值稅清算，對于已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時應調整至財務費用中計算扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業(yè)所得稅處理有很大區(qū)別。根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號），企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。賬務方面，會計科目設置一般將項目開發(fā)資本化利息計入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費用”核算。而在土地增值稅清算計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應先調減開發(fā)成本中的資本化利息，而后與財務費用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計算方法。[案例]

某房地產(chǎn)企業(yè)某項目取得土地使用權成本為5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費用”中利息支出50萬元，“財務費用—利息支出”20萬元，則請分析在計算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時，有關利息和其他開發(fā)費用的稅務處理。[分析]

國稅函[2010]220號第三條第（四）項規(guī)定：“土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除?！被诖艘?guī)定，該房地產(chǎn)公司計入土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000-50=2950萬元，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，按照第一種方式計算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5萬元； 凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按照第二種方式計算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用（5000+3000-50）×10%=795萬元。

我是有一家房地產(chǎn)企業(yè)，由于資金周轉困難，不得已向其它企業(yè)和私人借了一部分款項，由于是向非金融機構借款，并不能取得銀行的付息單據(jù)，我想問一下支付的利息（按銀行同期同類貸款的利率）直接以對方的收據(jù)作為記帳憑證能在所得稅前扣除嗎？

根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）第三條規(guī)定：“納稅人申報的扣除要真實、合法。真實是指能提供證明有關支出確屬已經(jīng)實際發(fā)生的適當憑據(jù)；合法是指符合國家稅收法規(guī)，其他法規(guī)與稅收法規(guī)不一致的，以稅收法規(guī)為準?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)向其它企業(yè)和私人借款支付利息，對方收取利息的行為屬于營業(yè)稅應稅行為，應就收取的利息按“金融保險業(yè)”稅目計征營業(yè)稅，根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定：“銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票?！睂Ψ綉o房地產(chǎn)企業(yè)出具符合稅收法規(guī)規(guī)定的發(fā)票，對房地產(chǎn)企業(yè)無法取得正式發(fā)票的，依據(jù)《國家稅務總局關于加強和規(guī)范稅務機關代開普通發(fā)票工作的通知》（國稅函[2004]1024號）規(guī)定，可以要求對方到稅務機關申請代開發(fā)票，或者房地產(chǎn)企業(yè)憑相關原始單據(jù)自行到稅務機關申請代開發(fā)票入帳稅前扣除。

根據(jù)新稅法及其實施條例明確企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分準予稅前扣除，且從其關聯(lián)方接受的債權性投資的比例超過規(guī)定標準而發(fā)生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時扣除，此標準由國務院財政、稅務主管部門另行規(guī)定。以對方的收據(jù)作為記帳憑證是不能在所得稅前扣除的。

特別提醒：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其相關法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向個人的借款，支付利息時應代扣代繳個人借款利息收入20%的個人所得稅。

現(xiàn)在有很多私企向個人借資，請問企業(yè)代扣的個人利息稅現(xiàn)在有沒有新的規(guī)定？

個人所得稅法對個人取得利息收入是這樣規(guī)定的：

《中華人民共和國個人所得稅法（2007修改）》中華人民共和國主席令2007年第85號：

第三條 個人所得稅的稅率：

五、特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

利息的取得可以是多種形式，而個人所得稅法對儲蓄存款取得的利息收入，是有嚴格規(guī)定的，如在本法中：

第十二條 對儲蓄存款利息所得開征、減征、停征個人所得稅及其具體辦法，由國務院規(guī)定。

對此國家稅務總局《關于做好對儲蓄存款利息所得減征個人所得稅有關工作的通知》 國稅發(fā)[2007]88號規(guī)定“國務院修訂了《對儲蓄存款利息所得征收個人所得稅的實施辦法》（國務院令第502號），決定從2007年8月15日起對個人儲蓄存款利息所得減按5%稅率征收個人所得稅?！?/p>

關于私人老板向個人借款所支付的借款利息，對取得利息的個人應適用20%的稅率，對此項收入現(xiàn)沒有新的調整政策。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費用的四種處理技巧

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費用的四種處理技巧

作者：中國財稅培訓師財稅顧問經(jīng)濟學博士肖太壽

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中所發(fā)生的利息費用,在土地增值稅清算時到底應如何處理?總是困擾許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員和不少稅務局干部,為了幫助廣大的房地企業(yè)在土地增值稅清算的過程中,準確處理利息費用,實現(xiàn)土地增值稅清算的效率,筆者對利息費用的相關政策進行研究,對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費用的處理方法總結如下。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)向金融機構融資所發(fā)生利息費用的處理

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構進行貸款所發(fā)生的利息費用，是有金融機構開具利息發(fā)票的，這種情況下所發(fā)生的貸款利息，在土地增值稅清算時，應從以下兩個方面來處理。

1、有金融機構開具利息票據(jù)的貸款利息，能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤時的處理。

國稅函220號第三條第（一）項規(guī)定：“凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。”這里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率”。

《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字48號）第八條關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規(guī)定如下：

（一）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干題目的公告》（國家稅務總局2011年第34號公告）的規(guī)定，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應為經(jīng)政府有關部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務的企業(yè)，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。

基于以上政策規(guī)定，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的利息費用，允許在土地增值稅清算時據(jù)實扣除，必須具備兩個條件：一是貸款利率最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，這里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率”。二是該貸款利息不超過貸款期限的利息部分和不是銀行給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加罰的利息。

2、有金融機構開具利息票據(jù)的貸款利息，但不能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤時的處理。

國稅函220第三條第（二）項規(guī)定：“凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除?！被诖艘?guī)定，有金融機構開具利息票據(jù)的貸款利息，但不能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤時，在土地增值稅清算時，該貸款利息不能據(jù)實扣除，只能與管理費用和營業(yè)費用一起作為開發(fā)費用，在取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機構融資所發(fā)生利息的處理

房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機構融資所發(fā)生的利息主要體現(xiàn)為兩個方面：一方面是房地產(chǎn)企業(yè)向關聯(lián)企業(yè)借款所發(fā)生的利息；另一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非關聯(lián)企業(yè)和其他個人，例如向個人股東和非股東個人，借款所發(fā)生的利息。由于以上兩方面的借款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付利息時，是沒有金融企業(yè)的貸款利息票據(jù)，所發(fā)生的利息費用，即使到當?shù)囟悇罩鞴懿块T開出利息票據(jù)也不可以在計算土地增值稅時，作為扣除項目據(jù)實扣除。國稅函220第三條第（二）項號規(guī)定：“凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除?！被诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機構融資所發(fā)生的利息在土地增值稅清算時，不可以據(jù)實扣除，只能與管理費用和營業(yè)費用一起，作為開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款所發(fā)生利息的處理

國稅函220第三條第（三）項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）、（二）項所述兩種辦法?！被诖艘?guī)定，如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款，不可以將從金融機構取得的借款費用據(jù)實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發(fā)費用一并按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除，而只能在國稅函220號第三條

（一）、（二）項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。

某開發(fā)項目取得土地使用權成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本——開發(fā)間接費用中列支利息支出200萬元。項目開發(fā)期間的財務費用——利息支出為100萬元，其中向關聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。假定該開發(fā)項目所在省規(guī)定的開發(fā)費用計算扣除比例分別兩種情況為5%或10%。請分析該利息費用在土地增值稅清算中的稅務處理。

根據(jù)國稅函第三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。因此，利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發(fā)成本為10000-200=9800（萬元）。220號

按照第一種方法計算可扣除開發(fā)費用=（200+100－60）+（20000+10000－200）×5%=1730（萬元）

按照第二種方法計算可扣除開發(fā)費用=（20000+10000－200）×10%=2980（萬元）。

國稅函220號號文規(guī)定開發(fā)企業(yè)不得同時使用上述兩種方法，即不得將可扣除的開發(fā)費用計算為

（200+100－60）+（20000+10000－200）×10%=3220（萬元）。

（四）計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，在土地增值稅清算時的處理

國稅函第三條第（四）項規(guī)定：“土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除?！薄锻恋卦鲋刀愐娮C業(yè)務規(guī)則》(國稅發(fā)132號)第三十五條第八款規(guī)定：“在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。在計算加計扣除項目基數(shù)時，要審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用?！被谝陨蟽蓚€文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)計入開發(fā)成本的借款費用或利息支出，在進行土地增值稅清算時，需要剔除，應調整至財務費用中計算扣除。220號

會計準則中關于借款費用資本化的原則不適用于土地增值稅清算，對于已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時應調整至財務費用中計算扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業(yè)所得稅處理有很大區(qū)別。

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)31號），企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。賬務方面，會計科目設置一般將項目開發(fā)資本化利息計入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費用”核算。而在土地增值稅清算計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應先調減開發(fā)成本中的資本化利息，而后與財務費用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計算方法。

某房地產(chǎn)企業(yè)某項目取得土地使用權成本為5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費用”中利息支出50萬元，“財務費用—利息支出”20萬元，則請分析在計算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時，有關利息和其他開發(fā)費用的稅務處理。

國稅函220第三條第（四）項規(guī)定：“土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。”基于此規(guī)定，該房地產(chǎn)公司計入土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000-50=2950萬元，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，按照第一種方式計算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5萬元；

凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按照第二種方式計算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用（5000+3000-50）×10%=795萬元。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策盤點及分析

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策盤點及分析

2006年底，國家稅務總局下發(fā)了國稅發(fā)[2006]187號文件，明確規(guī)定了國家稅務總局將于2007年2月1日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅的清算，此文件的出臺引起了各界的關注。隨后，北京市地方稅務局也先后下發(fā)了京地稅地[2007]134號及京地稅地[2007]138號文件，明確了北京市土地增值稅清算的具體管理辦法。為幫助企業(yè)正確地理解和掌握土地增值稅的新政策，做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作，中國稅網(wǎng)于2007年6月27日舉辦了“房地產(chǎn)嘉賓訪談—土地增增值稅清算政策”，主要內容有：土地增值稅的政策盤點、土地增值稅清算政策詳解及土地增值稅優(yōu)惠政策。

主持人：大家下午好，歡迎光臨中國稅網(wǎng)在線直播室，本次論壇的主題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應對和統(tǒng)籌安排土地增值稅的清算事項。

于蕾：本次主題是針對北京市土地增值稅配套文件的研討。主要內容有土地增值稅的政策盤點、近兩年來土地增值稅的主要政策變化和北京市土地增值稅配套文件的探討。

一、土地增值稅的重要文件：

綜觀土地增值稅的政策變化，重要文件有：土地增值稅暫行條例、土地增值稅暫行條例實施細則、財稅[1995]48號文件（雖然個別條款已經(jīng)失效或者廢止，但仍具有指導性意義）與最近發(fā)布的財稅[2006]21號文件和國稅發(fā)[2006]187號文件。

二、土地增值稅清算政策詳解

1、對清算單位、計稅單位的稅收政策規(guī)定

清算單位：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

計稅單位：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

北京市相應政策規(guī)定——

土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。

2、土地增值稅的清算條件

符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。

北京市相應政策規(guī)定——

符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：（1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（2）整體轉讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（3）直接轉讓土地使用權的項目；（4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）經(jīng)主管地方稅務機關進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

3、土地增值稅的清算時間

屬于主動性清算對象的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)；屬于被動性清算對象的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)。

北京市相關規(guī)定：凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》，經(jīng)主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經(jīng)主管地方稅務機關核準后，在90日內辦理清算稅款手續(xù)。

4、計稅收入的確定

（1）相關收入的確定

納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益；清算收入只包括清算單位的物業(yè)銷售收入；清算時未取得銷售收入的，如分期收款，實際操作中多以合同記載金額確認，需與主管稅務機關溝通；租金收入不計入。

（2）納稅人應重點關注特殊收入事項，如代收費用、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入等。

對于代收費用，要按照《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）的相關規(guī)定進行計算收入與加計扣除的處理。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

②由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

5、扣除項目涉稅風險要點

（1）扣除憑證：須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（2）前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費的稅務認定。

（3）配套設施的扣除、裝修費用、預提費用、公共成本的分攤。

（4）借款利息

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

北京市相應政策規(guī)定——扣除項目

各項成本和費用應按實際發(fā)生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。

納稅人應向稅務機關提供合法有效憑證，方可據(jù)實扣除項目金額的范圍如下：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出；納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。

北京市相應政策規(guī)定——公共配套設施扣除

公共配套設施費的扣除范圍確認，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉讓的非營利性的社會公共事業(yè)設施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會公共事業(yè)設施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。

對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤。

對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。

北京市相應政策規(guī)定——利息扣除

對開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）扣除的確定，對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。

6、核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

北京市相應策規(guī)定——核定征收

地方稅務機關在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；

納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

北京市相應政策規(guī)定—建安成本扣除的核定

土地增值稅清算項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用應按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應按本通知規(guī)定的標準核定扣除：無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；提供的開發(fā)成本資料不實的；發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內容有問題的；虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標準，又無正當理由的。

高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價修正系數(shù)表》進行相應系數(shù)修正。

7、如何做好土地增值稅清算工作

清算前的準備工作、清算期的安排、清算資料的準備、中介機構的選擇。

8、納稅人土地增值稅自查要點

收入自查、扣除項目自查、特殊事項自查。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程是什么(精)

土地增值稅的清算條件

(一符合下列情形之一的,納稅人應進行土地增值稅的清算: 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;3.直接轉讓土地使用權的。

(二符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算: 1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;2.取得銷售(預售許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程是什么,哪些問題比較突出呢,企業(yè)應該注意什么? 清算申請與受理

第八條凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人,應在90 日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請,并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》(附件2,經(jīng)主管地方稅務機關核準后,即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的,應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第九條凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目,主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》(附件3并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內,填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經(jīng)主管地方稅務機關核準后,在90日內辦理清算稅款手續(xù)。

第十條納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時,應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料,并填寫《土地增值稅清算材料清單》(附件4。須提交的有關資料如下:(一項目竣工清算報表,當期財務會計報表(包括:損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品(工程銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表等。

(二國有土地使用權證書。

(三取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

(四清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。(五能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

(六銷售商品房有關證明資料,以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式,包含:銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

(七清算項目的工程竣工驗收報告。(八清算項目的銷售許可證。

(九與轉讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證,包括:已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。

(十《土地增值稅清算鑒證報告》。

(十一《土地增值稅納稅申報表(一》。

(十二稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。第十一條納稅人應準確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關表格;納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的,在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。

第十二條主管地方稅務機關在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時,應認真核對納稅人提供的資料,并嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收,對納稅人提交的申請材料齊全的,主管稅務機關應予以受理,并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》(附件5交納稅人轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的,應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料,并向納稅人開具《土地增值稅清算

補充材料通知書》(附件6交納稅人,待清算資料補充完整后,重新辦理稅款清算手續(xù)。

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中存在的問題

按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為稅基,并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收。但由于房地產(chǎn)開發(fā)的成本項目繁多,核算起來難度很大,因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產(chǎn)項目的預計銷售收入預征,然后在項目竣工驗收后進行清算。但由于預征率較低,預征的稅款只占清算稅款很小的比例,大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。而按照《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號的要求,符合以下條件之一,才進行土地增值稅清算:房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;直接轉讓土地使用權的。針對上述規(guī)定,一些房產(chǎn)項目常采取消極的手段來達到不繳或遲繳稅款的目的,比如在進行預售后,拖延項目工期,不實現(xiàn)竣工?；蛘咴诳⒐ず箐N售的,保留一定比例的開發(fā)產(chǎn)品,故意不實現(xiàn)土地增值稅清算的條件。這些手段可

能確實能夠實現(xiàn)延緩清算的目的,但是由此可能會影響企業(yè)的經(jīng)營,甚至可能產(chǎn)生法律和稅務上的風險。

編輯本段拖延清算時間給企業(yè)帶來各種風險

1、稅務風險

一方面,回款速度受到增值稅清算時間的影響。滾動開發(fā)是現(xiàn)行

房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式,這種開發(fā)模式特別依賴銀行貸款和預售收入來支撐項目開發(fā),因此,其銷售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本,回款的速度越快,開發(fā)的資金成本也就越低,利潤空間就會加大。如果企業(yè)保留著相當部分的開發(fā)產(chǎn)品不進行銷售,首先影響的就是企業(yè)的資金回收。資金回收的速度越慢,開發(fā)的成本就越高。另一方面,捂盤惜售的結果可能導致增值額越來越高,繳納的稅款越來越多?，F(xiàn)今,除了房地產(chǎn)企業(yè)主動清算外,大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務機關主動進行清算。《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)(200991號中列舉了稅務機關主動清算的條件,包括已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目;已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷售(預售許可證滿三年仍未銷售完畢的等。但不排除將來稅務機關進一步提高主動清算的條件。屆時樓盤的增值額可能會比現(xiàn)在更高,有些企業(yè)早年開發(fā)的樓盤增值額占比現(xiàn)今已會達到200%以上,土地增值稅將達到利潤的60%,因此導致整個項目的適用比例提高。所以,延緩土地增值稅清算的時間不能過長,需要綜合考慮市場的發(fā)展和政策變化的風險。

2、法律風險

首先,沒有進行土地增值稅清算的項目公司不能進行注銷?！抖愂照鞴芊ā返谑鶙l規(guī)定,且在向工商局辦理注銷前,需要進行稅務注銷。而且《稅收征收管理法實施細則》也要求納稅人在辦理注銷稅務登記前,應當向稅務機關結清應納稅款、滯納金、罰款,繳銷發(fā)票、稅務登記證件和其他稅務證件。因為房地產(chǎn)項目公司有大量土地增值 稅款沒有清算，所以不可能獲得注銷。實際上，房地產(chǎn)行業(yè)中進行注 銷的項目公司不足三分之一。據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)一般采取一 個開發(fā)項目一個項目公司的經(jīng)營模式。一段時間之后，房地產(chǎn)企業(yè)可 能積攢了數(shù)量可觀的項目公司，在管理上十分混亂和不便。雖然這些 項目公司都具有開發(fā)資質，具有一定的殼價值，但由于在稅務上存在 很大的不確定性，很難進行整體出售。其次，拖延工期可能產(chǎn) 生合同上的風險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目沒有竣工之前進行預售，在預售 合同中一般和買方約定交房日期和辦理房產(chǎn)證書的時間。如果房地產(chǎn) 企業(yè)只考慮了避免土地增值稅清算，而把工期延長，遲遲不完成竣工。那么可能會影響與買方的合同履行，產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至可能面 臨集體訴訟。

第五篇：解讀房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算新政需關注[模版]

2009 91 : 時間:2009-06-15 22:06 來源:中國稅務報 5 月12 日，國家稅務總局下發(fā)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國 稅發(fā)〔2009〕91 號），這是國家稅務總局在原來下發(fā)的《關于房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187 號）和《土地增值稅清算業(yè)務準則》（國稅發(fā)〔2007〕132 號）基礎 上，總結完善的最新的清算政策，新政策從2009 年6 月1 日起施行。筆者認為，納稅人應該關注以下幾個方面。清算前管理力度加大 一是實施項目管理。主管稅務機關將從納稅人取得土地使用權開 始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情 況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。二是關注會 計核算。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，稅務機關將 督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。三是實施專用票據(jù)。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā) 多個項目的，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目 專用票據(jù)管理措施。也就是說，稅務機關可以根據(jù)不同的開發(fā)項目，實行專用預售票據(jù)和專用銷售票據(jù)。清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種 對于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時間和要求主動清算； 對于要求清算的，納稅人應在收到稅務機關書面通知的情況下，再按 規(guī)定清算，也可以理解為不通知不清算。納稅人符合下列條件之一的，要自行進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成 銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉讓 土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增 值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預 售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但 未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應在辦理注銷登記前進行土地增值稅 清算）；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其 他情況。無論是自行清算還是要求清算，納稅人應當在滿足條件之日起 90 日內或在收到清算通知之日起90 日內到主管稅務機關辦理清算手 續(xù)。主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織 清算審核。清算審核結束，稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。明確規(guī)定項目清算單位 以什么為清算單位是涉及稅收負擔大小的關鍵。如果將增值額較 大的清算單位和較小的合并清算，則可以降低稅負；如果分開清算，則增值額較大的開發(fā)項目納稅多，總的納稅負擔會增加。稅法還規(guī)定，普通標準住宅增值額不超過20%的，可以享受免稅優(yōu)惠，但要求分開 核算，否則不能免稅。舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項目，商業(yè)項目面積 1000平方米，普通標準住宅面積為5000平方米，合計6000平方米。該混合樓項目土地成本為120 萬元，房屋開發(fā)成本600 萬元，其他費 用按比例扣除。假如該商業(yè)項目收入為500 萬元，普通標準住宅收入 為500 萬元，合計1000 萬元。營業(yè)稅金及附加55 萬元。（1）商鋪和住宅合并一個單位計算土地增值稅：扣除項目＝土 地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10%＋加計扣除20%＋稅金＝120 ＋600＋（120＋600）×10%＋（120＋600）×20%＋55＝991（萬元）。增值額＝收入－扣除項目＝（500＋500）－991＝9（萬元）。增值 率＝增值額÷扣除項目×100%＝9÷991×100%＝0.9%。低于50%，適用30%的稅率。應納的土地增值稅：9×30%＝2.7（萬元）。（2）將普通住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土地增值稅（按 面積分攤成本費用）：普通標準住宅扣除項目為＝120×5000÷6000 ＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（萬元）。增 值額＝500－807.5＝－307.5（萬元），無增值額不納稅。商業(yè)扣除項目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋ 100）×30%＋27.5＝183.5（萬元）；增值額＝500－183.5＝316.5（萬 元）；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，適用50%的稅率；商業(yè) 項目應納土地增值稅＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（萬元）。計算結果可知，將商鋪和住宅合并計算土地增值稅為2.7 萬元，分開計算則應納稅130 多萬元。在實踐中，對于同一個開發(fā)項目中有 不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務機關允許納稅人自行選擇是否分開核算 分別清算繳納增值稅。但新文件第十七條規(guī)定，清算審核時，應審核 房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清 算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型 房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開發(fā)的項目和不 同審批備案的項目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現(xiàn) 象。解決了扣除項目的五個模糊點（1）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取 得合法憑據(jù)的不得扣除，且扣除項目金額中所歸集的各項成本和費 用，必須是實際發(fā)生的。這一點與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅中對有些成本費 用可以預提扣除的規(guī)定不同。（2）拆遷補償費不一定需要取得稅務發(fā)票，但強調是否實際發(fā) 生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名 冊或簽收憑證是否一一對應。（3）要求正確區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費用。由于計算土地增值稅 扣除項目時，開發(fā)成本可以加計20%扣除，所以，有的納稅人希望加 大開發(fā)成本，可能將在期間費用中列支的開發(fā)費用也計入前期工程 費、基礎設施費或開發(fā)間接費用，以擴大扣除金額，少計算增值額從 而少納稅。因此，稅務機關不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期 工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費用等。（4）采取以建筑發(fā)票控制建筑安裝成本。根據(jù)營業(yè)稅法規(guī)定建 筑業(yè)勞務在施工地納稅原則，要求開發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝發(fā)票在項 目所在地稅務機關開具，便于控制虛假的支出。同時審核建筑安裝工 程費發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施 工合同記載的內容相符；開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，關 注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。（5）將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用。按照會 計制度規(guī)定和企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)借款利息支出，在開發(fā)產(chǎn)品完 工之前，應該實行資本化處理計入開發(fā)產(chǎn)品成本。但土地增值稅法規(guī) 定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基 數(shù)。