第一篇：小額貸款可行報(bào)告

小額貸款有限責(zé)任公司 可行性研究報(bào)告

一、總論………………………………………………………………………………23

二、設(shè)立小額貸款公司的可行性 ………………………………………………….24

（一）QQ縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，小額貸款需求緊迫…………………………….24

（二）QQ縣信用環(huán)境建設(shè)成效顯著……………………………………………...24

（三）QQ縣開辦小額貸款公司的政策環(huán)境良好………………………………….25

（四）發(fā)起人QQ市寶松物資有限公司具有設(shè)立小額貸款公司的優(yōu)良基礎(chǔ)…….25

三、QQ市QQ縣設(shè)立小額貸公司的迫切性……………………………………..26

（一）?三農(nóng)?和小型企業(yè)急切需要提供小額貸款的合法機(jī)構(gòu)………………….26

（二）廣大中小型企業(yè)融資難的瓶頸問題亟待解決……………………………….27

四、市場前景分析…………………………………………………………………..28

五、未來業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃……………………………………………………………..29

（一）積極探索和建立小額貸款信用風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制…………………………………….29

（二）逐步完善小額貸款公司的治理結(jié)構(gòu)和運(yùn)營機(jī)制…………………………….29

（三）積極引入專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)并加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)………………………...30

（四）穩(wěn)步運(yùn)營、擴(kuò)大規(guī)模、提升實(shí)力…………………………………………….30

（五）充分發(fā)揮小額貸款公司的優(yōu)勢，為客戶提供全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)…………...30

六、開業(yè)后金融風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………………..30

（一）金融風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………………………….30

1、外部風(fēng)險(xiǎn)…………………………………………………………………………..31

2、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)…………………………………………………………………………..31

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第二篇：可行報(bào)告文本

第一章 總 論

1.1 項(xiàng)目概況

1.1.1 項(xiàng)目名稱:信陽金牛信息港建設(shè)項(xiàng)目 1.1.2 業(yè)主名稱:河南鑫豐房地產(chǎn)有限公司 1.1.3 業(yè)主性質(zhì)：有限責(zé)任公司 1.1.4 法人代表： 柴佳林 1.1.5 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：柴佳林

1.1.6 項(xiàng)目批準(zhǔn)單位：信陽市浉河區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì) 1.1.7 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)

擬建設(shè)一集信息發(fā)布、貨物轉(zhuǎn)運(yùn)調(diào)配于一體的現(xiàn)代化物流信息中心，總建設(shè)面積150000平方米。1.1.8 投資規(guī)模及資金來源

本項(xiàng)目總投資27000萬元，項(xiàng)目資金由河南鑫豐房地產(chǎn)有限公司自籌22000萬元，銀行貸款5000萬元。1.1.9 擬占用林地規(guī)模

本項(xiàng)目擬占地總規(guī)模為2.6667公頃，其中，林地0.7226公頃，耕地0.5693公頃，其它農(nóng)用地0.3432公頃，建設(shè)用地1.0316公頃。為浉河區(qū)金牛山辦事處十八里廟村集體所有。1.1.10 效益預(yù)估

本項(xiàng)目由信陽市浉河區(qū)發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng),是加快貨物流通、促進(jìn)內(nèi)外物質(zhì)交流、提升信陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展層次的重點(diǎn)工程。通過該項(xiàng)目的實(shí)施，可以加快當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)的輸出和經(jīng)濟(jì)建設(shè)所需物質(zhì)的引進(jìn)，提高 信陽工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的知名度，活躍信陽商貿(mào)市場，促進(jìn)信陽經(jīng)濟(jì)又快又好地發(fā)展。1.2 擬占用林地概況 1.2.1 擬占用林地位臵

項(xiàng)目建設(shè)擬使用林地位于信陽市浉河區(qū)金牛山辦事處十八里廟村。詳見信陽市金牛信息港建設(shè)項(xiàng)目位臵圖。

1.2.2 擬占用林地的類型、面積和蓄積

項(xiàng)目建設(shè)擬使用林地歸屬信陽市浉河區(qū)金牛山辦事處十八里廟村集體所有，林地類型為有林地。林種為用材林，樹種主要為闊混。

經(jīng)測算該項(xiàng)目使用林地總面積0.7226公頃，林木總株數(shù)1602株，其中5cm以下499株，林木蓄積17.5立方米。詳見附表。1.3 項(xiàng)目建設(shè)使用林地可行性研究報(bào)告的編寫依據(jù) 1.3.1 法律依據(jù)

1、《中華人民共和國森林法》；

2、《中華人民共和國野生動(dòng)物保護(hù)法》；

3、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；

4、《中華人民共和國森林法實(shí)施條例》；

5、國家林業(yè)局《占用征用林地審核審批管理辦法》；

6、《河南省人民政府關(guān)于印發(fā)<河南省國家建設(shè)征用土地附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知>》；

7、《河南省林業(yè)廳關(guān)于國家建設(shè)征用土地上經(jīng)濟(jì)林補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有 關(guān)問題的通知》；

8、《河南省實(shí)施〈中華人民共和國森林法〉辦法》； 1.3.2 項(xiàng)目依據(jù)

1、國家林業(yè)局《使用林地可行性報(bào)告編寫規(guī)范》；

2、《關(guān)于對河南鑫豐房地產(chǎn)有限公司建設(shè)金牛信息港項(xiàng)目核準(zhǔn)的通知》（浉發(fā)改 [2011]23號）；

3、項(xiàng)目區(qū)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；

4、當(dāng)?shù)卣峁┑钠渌牧稀?/p>

第二章 項(xiàng)目區(qū)域及項(xiàng)目區(qū)的背景情況

2.1 項(xiàng)目的背景

隨著信陽市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,各類物質(zhì)的流通量也快速增長,作為一個(gè)快速發(fā)展的中型城市，信陽急需一大型物流集聚區(qū)。在這種形勢下，浉河區(qū)適時(shí)而動(dòng)，搶抓機(jī)遇，在區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯的金牛山辦事處進(jìn)行物流聚集區(qū)建設(shè)。信息是物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依靠和支撐，為保證物流聚集區(qū)能夠良好運(yùn)轉(zhuǎn)，并在信陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮應(yīng)有作用，開展了與物流聚集區(qū)相配套的金牛山物流信息港建設(shè)，旨創(chuàng)建一個(gè)貨運(yùn)信息收集、分析、發(fā)布平臺和貨物運(yùn)輸調(diào)配中心，并使之成為信陽物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雷達(dá)”。

受河南鑫豐房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目部委托，2011年7月18日信陽市南灣實(shí)驗(yàn)林場林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)對金牛信息港項(xiàng)目擬使用林地進(jìn)行了可行性調(diào)查，并編制了本可行性報(bào)告。2.2 項(xiàng)目區(qū)基本情況 2.2.1 地理位臵

信陽市浉河區(qū)是河南省信陽市的一個(gè)縣級行政區(qū)，位于河南省南部，是豫鄂兩省的交接處，地理坐標(biāo)為東經(jīng)113°42′——114°25′，北緯31°43′—32°25′之間，南鄰湖北廣水市，距武漢210公里，東北靠平橋區(qū)，距省會(huì)鄭州300公里，西與湖北隨州市接壤，距南陽220公里，總面積1801平方公里。

項(xiàng)目區(qū)具體位臵為金牛山辦事處十八里廟村胡灣組,為信陽市浉河區(qū)下轄的一個(gè)鄉(xiāng)級行政單位。地理位臵詳見項(xiàng)目區(qū)位臵示意圖。

2.2.2 自然條件

（1）地形地貌

信陽市浉河區(qū)地貌85%以上為山地，其余為丘陵區(qū)，南部和西部分別是大別山區(qū)和桐柏山區(qū)，兩山區(qū)主脈為豫鄂兩省的分界線，浉河區(qū)總體地勢西南高、東北低，境內(nèi)山嶺縱橫，山峰林立，最高海拔906.2米，最低海拔53.8米。主要山峰有雞公山、靈山、四望山、賢山、卯人山等。

（2）氣候

該區(qū)地處北亞熱帶向暖溫帶的過渡地帶，具有四季分明、氣候溫暖、雨量充沛、雨熱同季、變率較大的季風(fēng)型氣候特點(diǎn)。年平均氣溫15.4℃；全年≥10℃的積溫4868℃，持續(xù)222天。年平均降雨量1200毫米，四季降水很不均勻，春季（3、4、5月）占27.6%，夏季（6、7、8月）占44.3%，秋季（9、10、11月）占19.5%，冬 季（12、1、2月）占8.6%。年平均降水日數(shù)為118天；年蒸發(fā)量1560毫米。全年相對濕度74%，屬濕潤、半濕潤區(qū)。

（3）土壤

全區(qū)土壤共有黃棕壤、水稻土、潮土3個(gè)土類，9個(gè)亞類，25個(gè)土屬，92個(gè)土種。項(xiàng)目區(qū)土壤以黃棕壤為主，ph值6.8，有機(jī)質(zhì)含量為0.20—3.31%。成土母質(zhì)母巖主要有板片巖、沙頁巖等，巖石易風(fēng)化，成土快，土層深厚，對林木生長十分有利，易于項(xiàng)目的實(shí)施

（4）河流水域

該區(qū)屬淮河水系，主要河流有淮河、浉河、游河、雙河、杜河等，另外還有小河流70多條。區(qū)內(nèi)有大型水庫南灣水庫，小型一、二類水庫100多座；10萬立方米大塘1500多個(gè)，塘、堰、壩3萬多處，總蓄水量18億立方米，有效蓄水量11.7億立方米。豐富的水資源為林木速生豐產(chǎn)創(chuàng)造了良好的條件。2.2.3森林及野生動(dòng)植物資源

（1）森林資源狀況

依據(jù)《中國植被》及《河南植被區(qū)劃》，項(xiàng)目區(qū)屬于北亞熱帶常綠闊葉與落葉闊葉地帶向暖溫帶的落葉闊葉地帶過渡區(qū)，十分適宜森林植被的恢復(fù)、發(fā)育、演替。主要森林植被有：

①常綠針葉林：馬尾松林、國外松林、杉木林； ②針闊混交林：馬尾松、麻櫟、栓皮櫟混交林； ③落葉闊葉林：麻櫟、栓皮櫟、刺槐混交林； ④竹林：蘭竹、桂竹林；

⑤灌從（落葉灌叢）：薔薇灌叢、連翹灌叢、杜鵑灌叢、胡枝子灌叢。

（2）野生植物資源

浉河區(qū)自然條件優(yōu)越，野生植物物種豐富，有木本植物681科，5400種，其中，有眾多的具有科研、經(jīng)濟(jì)開發(fā)及生態(tài)防護(hù)價(jià)值的樹種，廣泛分布的能源燃料樹種有油桐、烏桕、油茶、櫟類等，工業(yè)原料樹種有皂莢、白蠟、松類、楊樹、漆樹等，藥用樹種有銀杏、杜仲、辛夷、鹽膚木、木瓜、厚樸等，有珍貴的園林綠化樹種廣玉蘭、杜鵑、五角楓、三角楓等，有傳統(tǒng)的茶葉、板栗、櫻桃等飲料、干鮮果樹種和傳統(tǒng)的馬尾松、楊樹、櫟類等用材樹種。同時(shí)，有大量分布的國家重點(diǎn)保護(hù)植物楠木、野大豆、香果樹、銀杏、杜仲、厚樸等10余種，省級重點(diǎn)保護(hù)植物青檀、天竺桂、三尖杉、大葉冬青等20余種。浉河區(qū)珍貴樹種眾多，林業(yè)資源豐富，開發(fā)利用潛力巨大。

（3）野生動(dòng)物資源

浉河區(qū)森林植被良好，竹茂林盛，野果遍布，另外水庫、河流、小溪、塘堰等水資源豐富，是各種野生動(dòng)物憩息繁衍的天然場所。野生鳥類就有85種之多，分別隸屬17目，41種。境內(nèi)重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物有30多種，其中國家一類保護(hù)動(dòng)物4種：金錢豹、金雕、白鶴、大鴇；國家二類保護(hù)動(dòng)物30余種：水獺、青羊、大鯢、大靈貓、白琵鷺、黃嘴白鷺、小天鵝、大天鵝、鴛鴦、雀鷹、蒼鷹、小隼、鵲鷂、白冠長尾雉、鳶、虎紋蛙、拉步甲等 2.2.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

浉河區(qū)是信陽市轄區(qū)，是信陽市委、市政府所在地，總面積267.45萬畝，轄涉農(nóng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處14個(gè)、行政村187個(gè)、村民組2571個(gè)。總?cè)丝?0.53萬，其中，農(nóng)村人口36.2萬人，農(nóng)戶12.9萬戶。全區(qū)現(xiàn)有貧困人口0.3萬人，占農(nóng)村人口的0.8%?？倓趧?dòng)力23萬個(gè)，其中，男勞動(dòng)力11.7萬個(gè)，女勞動(dòng)力11.3萬個(gè)。

2010年全區(qū)社會(huì)總產(chǎn)值78.17億元，其中，林業(yè)產(chǎn)值3.61億元，農(nóng)民人均純收入6601元。境內(nèi)有107、312國道及京廣、寧西鐵路縱橫貫通，滬陜高速穿境而過，信應(yīng)、信葉省級公路連通豫皖、豫鄂。區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鄉(xiāng)有公路，村村通汽車，各村均通電、通電話，交通便利，通訊快捷。2.2.5風(fēng)景名勝情況

信陽市浉河區(qū)屬北亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)域，在地理位臵上具有第二階梯向第三階梯過渡的獨(dú)特性，位于淮河上游發(fā)源地，華北、華中、華東植物區(qū)系相互交錯(cuò)、滲透。獨(dú)特的氣候特點(diǎn)和地形地勢孕育了紛繁多樣的植物景觀和歷史人文景觀，著名避暑勝地雞公山,大型水庫南灣湖，風(fēng)景秀麗，引人入勝。浉河區(qū)境內(nèi)群山連綿，山水相依，森林島嶼很多，形成了許多獨(dú)特的風(fēng)景。境內(nèi)主要風(fēng)景名勝有：

（1）南灣湖風(fēng)景旅游區(qū)：1991年開發(fā)建設(shè)，以南灣湖為中心，以山林、島嶼為風(fēng)景內(nèi)涵，具有豐富的自然景觀、人文景觀，被譽(yù)為“中原第一湖”、“北國的江南，江南的北國。1996年批建的南灣 國家森林公園，經(jīng)營面積2810公頃，位于信陽市附近的國有南灣林場境內(nèi)，屬大別山北側(cè)低山丘陵地帶，分布在南灣水庫周圍及中間島嶼，其中水庫水面達(dá)108平方公里；四面環(huán)山、群山如屏，名勝古跡、奇石流泉眾多，異鳥珍禽、山林植物種類萬千，61個(gè)島嶼姿態(tài)各異，灣叉櫛比，湖水清澈、碧波漣漪，山水相依、映照生輝，更有數(shù)萬只鷺科候鳥每年來此棲息繁衍、川流不息，被譽(yù)為“豫南明珠”，眾多學(xué)者、社會(huì)名流在此留下了大量詩詞歌賦。目前公園已建設(shè)了鳥島、猴島、麋鹿園、鱷魚島、消夏島、風(fēng)荷曲廊、藕香溢榭、亭橋邀月、綠染春堤等27個(gè)主要景點(diǎn)，已逐步成為旅游觀光、休閑度假、科普教育的勝地。

（2）雞公山風(fēng)景名勝區(qū)：位于信陽市南38公里的豫鄂兩省交界處，歷史上與廬山、北戴河、莫干山合稱中國四大避暑勝地。1978年國務(wù)院首批批準(zhǔn)的對外開放的八大景區(qū)之一，1982年列入全國第一批44個(gè)國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，1988年被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級自然保護(hù)區(qū)，1996年被評為“河南省十佳旅游景區(qū)”，現(xiàn)為“中國少兒手拉手活動(dòng)營地、中國老年協(xié)會(huì)療養(yǎng)基地和中國文聯(lián)藝術(shù)家采風(fēng)基地”。

佛光、云海、霧淞、雨淞、霞光、異國花草、無日不風(fēng)、青分楚豫被稱為雞公山的八大自然景觀，素以“山明水秀、泉清林翠、氣候涼爽、風(fēng)景幽奇、別有天地”而馳名。海拔不高，但位臵獨(dú)特，有高山氣候，卻無高山反應(yīng)，特別適宜療養(yǎng)避暑。雞公山盛夏無暑，氣候涼爽，夏季平均氣溫24℃，被譽(yù)為“中國避暑勝地”。上世紀(jì)初，雞公山先后有二十四個(gè)國家的近千名外交官和傳教士以及國內(nèi) 的軍閥巨賈，曾來此興建了300幢風(fēng)韻殊異的度假別墅和園林。這些多民族、多國別的建筑群落，依山作勢，交相輝映，時(shí)有“萬國建筑博覽會(huì)”之稱。雞公山還是南亞熱帶與北暖溫帶的過渡地帶，南北植物均可在這里安家落戶，植被覆蓋率高達(dá)87%。有各類植物2000多種，其中僅中草藥就占600多種，被稱為“天然植物園”和“天然中草藥園”。

（3）賢隱寺：為古時(shí)“中原五大寺”之一，位于信陽市區(qū)西郊的賢山上，系齊梁年間在松和尚始建。因該寺建在東漢孝廉周磐隱居處，故以“賢隱”為寺名。原有百余間，規(guī)模宏大，氣勢壯觀。后歷盡滄桑，屢遭兵燹，主要建筑所存無幾。賢隱寺地處山谷岸壑之中，松竹環(huán)抱，路轉(zhuǎn)峰回，深幽清雅。寺東有形若蓮臺的蓮花峰，西有狀似疾風(fēng)飄帶的飄帶嶺，后有高4米、寬深各5米的賢隱洞，還有水清味甘的碧乳泉，平坦如砥的仙人床等景點(diǎn)。拜佛歸來，漫步于林間曲徑，聽松濤鳥鳴，觀浮云變幻，悠然遐爾，情趣無窮。

第三章 擬占用林地現(xiàn)狀情況調(diào)查

3.1 擬占用林地現(xiàn)狀情況調(diào)查方法

本次調(diào)查采用了現(xiàn)場調(diào)查和社會(huì)調(diào)查相結(jié)合的方法，通過現(xiàn)場調(diào)查全面掌握項(xiàng)目區(qū)森林資源的基礎(chǔ)情況，通過社會(huì)調(diào)查掌握項(xiàng)目區(qū)的相關(guān)背景情況?，F(xiàn)場調(diào)查主要根據(jù)森林資源調(diào)查設(shè)計(jì)規(guī)程的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)查內(nèi)容，利用比例尺為1︰10000的地形圖，通過現(xiàn)場踏查并借助GPS衛(wèi)星定位等技術(shù)進(jìn)行定位和求算面積。3.1.1林地面積調(diào)查 本調(diào)查隊(duì)在接受委托后，派出2名工程技術(shù)人員，在項(xiàng)目單位有關(guān)人員的積極配合下，根據(jù)《河南省森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)操作細(xì)則》中的技術(shù)要求，對擬使用林地首先用GPS定位技術(shù)進(jìn)行定位，然后確定擬使用林地面積，同時(shí)標(biāo)繪到比例尺為1：10000的地形圖和1：2000項(xiàng)目用地勘測定界圖上，并填寫“使用林地現(xiàn)場查驗(yàn)表”。3.1.2林木調(diào)查

確定林地位臵和林地面積以后，詳細(xì)調(diào)查林地種類，然后進(jìn)行林木調(diào)查。用材林地上的林木，通過設(shè)樣地進(jìn)行每木檢尺，求算出用材林的林木數(shù)量及蓄積量，并詳細(xì)調(diào)查記載樹木類型、樹種、高度、胸徑等。3.1.3社會(huì)調(diào)查

社會(huì)調(diào)查采用查閱有關(guān)資料和訪問兩種形式，了解掌握項(xiàng)目區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、用地補(bǔ)償?shù)扰c項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的背景情況。3.2 擬占用林地狀況 3.2.1 地理位臵

根據(jù)信陽市有關(guān)部門所確定的建設(shè)方案，工程擬占用林地位于金牛山辦事處的十八里廟村（見附圖）。所占用林地分為1、2個(gè)小班，1小班（西部）最東端坐標(biāo)為：橫20222349、縱3565405；最南端坐標(biāo)為：橫20222275、縱3565396；最西端坐標(biāo)為：橫20222256、縱3565407；最北端坐標(biāo)為：橫20222244、縱3565487。2小班（東部）最東端坐標(biāo)為：橫20222417、縱3565330；最南端坐標(biāo)為：橫 20222267、縱3565368；最西端坐標(biāo)為：橫20222376、縱3565371；最北端坐標(biāo)為：橫20222384、縱3565388。3.2.2林地狀況

通過調(diào)查，擬使用林地面積為0.7226公頃，全部為有林地，林木總蓄積為17.5立方米。

數(shù)量：在擬占用林地中，全部為有林地，林種為用材林。權(quán)屬：擬占用的林地的土地所有權(quán)權(quán)屬全部為集體所有。起源與樹種：擬使用林地上的樹種為闊混，林地經(jīng)營粗放，林相一般，郁閉度0.75，平均胸徑7.5厘米，平均樹高6.0米，起源為人工林。

用材林地的面積、齡組與蓄積：擬使用的0.7226公頃用材林地,立木蓄積為17.5立方米，齡組為中齡林，林木總株數(shù)1602株，其中5厘米以下499株。詳見附表四。3.3 重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)植物及古樹名木情況

經(jīng)全面仔細(xì)調(diào)查，項(xiàng)目區(qū)植物種類全是普通樹種，項(xiàng)目擬占用林地內(nèi)沒有發(fā)現(xiàn)國家和省級重點(diǎn)保護(hù)的野生植物分布，也沒有受保護(hù)的古樹名木。另外，項(xiàng)目使用林地處于丘陵區(qū),且緊臨107國道，自然生境不適宜野生動(dòng)物的繁衍，調(diào)查中沒有發(fā)現(xiàn)省級重點(diǎn)保護(hù)的野生動(dòng)物分布。

第四章 占用林地對環(huán)境和林業(yè)發(fā)展的影響

4.1 對森林資源的影響

浉河區(qū)現(xiàn)有林業(yè)用地11.9萬公頃，占全區(qū)總面積的66.7%。林 業(yè)用地中，有林地9.20萬公頃，其中，純林6.33萬公頃，混交林2.74萬公頃，竹林0.1247萬公頃，疏林地0.37萬公頃，灌木林地1.96萬公頃，未成林造林地0.14萬公頃，苗圃地33.33公頃，無立木林地0.099萬公頃，宜林地0.12萬公頃。全區(qū)森林覆蓋率為63.98%。項(xiàng)目建設(shè)擬占用林地面積0.7226公頃，僅占全區(qū)林業(yè)用地面積的0.0006%，且全是闊混，在蓄積方面對項(xiàng)目區(qū)的林木蓄積幾乎沒有影響，其占用林地的面積所占比例也非常小，因而，其對項(xiàng)目區(qū)森林資源的影響也是微乎其微，且項(xiàng)目在施工期間以盡量少占林地為原則，項(xiàng)目實(shí)施后，計(jì)劃對項(xiàng)目區(qū)加以圍墻隔離，并加強(qiáng)綠化措施，隔離噪音，預(yù)防水土流失。4.2 對生物多樣性的影響 4.2.1對野生動(dòng)物的影響

工程擬使用林地及周邊區(qū)域地貌為丘陵區(qū)，海拔低，村莊毗鄰，人為活動(dòng)頻繁，所以野生動(dòng)物極少，且擬使用林地面積較小，對它們的生活空間不會(huì)構(gòu)成威脅或危害。4.2.2對野生植物的影響

項(xiàng)目擬使用林地內(nèi)全部為普通的栽培樹種，無特殊的價(jià)值，林地的減少也不會(huì)影響任何一個(gè)野生植物的生存，所以不會(huì)破壞項(xiàng)目區(qū)的生物多樣性。

4.3 對生態(tài)效能及環(huán)境質(zhì)量的影響

工程擬使用林地及周邊區(qū)域地貌為丘陵區(qū)，土地開發(fā)程度較高，不屬于生態(tài)脆弱區(qū)。項(xiàng)目擬占用林地多為中、幼齡林，其保持 水土、涵養(yǎng)水源等生態(tài)效能還沒有完全發(fā)揮作用，對該區(qū)域的森林生態(tài)防護(hù)效能影響很小。且在工程施工后,項(xiàng)目建設(shè)附帶大量的綠化工程,對提高該地的綠化率以及樹種結(jié)構(gòu)優(yōu)化上都有重要的意義。

4.4 對景區(qū)風(fēng)貌的影響

該項(xiàng)目遠(yuǎn)離風(fēng)景名勝區(qū)，對景區(qū)風(fēng)貌不會(huì)造成不良影響。4.5 對環(huán)境質(zhì)量的影響

項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境質(zhì)量的影響主要是施工期間的影響，包括施工機(jī)械的噪聲對環(huán)境的影響，施工過程中的廢水對環(huán)境的污染，運(yùn)輸、裝卸過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵對環(huán)境空氣影響等，土方施工造成水土流失等方面。對于上述影響，可通過一系列保護(hù)措施將其對環(huán)境的影響降低到最小程度。所以項(xiàng)目占用林地對周圍生態(tài)環(huán)境不會(huì)造成大的影響。

4.6 對林業(yè)發(fā)展的影響

項(xiàng)目建設(shè)擬占用林地對林業(yè)發(fā)展的影響主要是項(xiàng)目實(shí)施占用林地為永久占用，減少了項(xiàng)目地區(qū)林業(yè)用地面積，一定程度上制約了林業(yè)發(fā)展的空間，為項(xiàng)目區(qū)林業(yè)發(fā)展帶來了負(fù)面影響。但由于占用的林地在項(xiàng)目完工后又加強(qiáng)了綠化措施,因此，其負(fù)面影響是很小的。同時(shí)，建設(shè)單位占用林地時(shí)，所交納的植被恢復(fù)費(fèi)可用來另行造林，在一定程度上彌補(bǔ)了損失的林地。

第五章 綜合評價(jià)

5.1 立項(xiàng)依據(jù)評價(jià) 信陽市屬中原快速發(fā)展地區(qū)，人口多，商貿(mào)發(fā)達(dá)，茶葉、板栗等土特產(chǎn)多，各類貨物進(jìn)出量大。信陽市現(xiàn)有的物流企業(yè)均較小，管理不規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量差，且運(yùn)輸能力有限。如何保證信陽市當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)迅速運(yùn)出，居民所需的其他物質(zhì)快速引進(jìn)，使信陽的物質(zhì)進(jìn)出順暢，一直困擾著當(dāng)?shù)卣?。金牛山物流聚集區(qū)的建設(shè)，徹底解決了這一難題。在十八里廟村進(jìn)行的金牛信息港建設(shè),是金牛山物流聚集區(qū)建設(shè)的重要組成部分，在保證不破壞環(huán)境和林業(yè)生產(chǎn)的情況下，促進(jìn)了物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，支持了信陽市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。5.2 建設(shè)條件評價(jià)

本項(xiàng)目建設(shè)是經(jīng)過有關(guān)部門綜合論證而確定的，項(xiàng)目建設(shè)條件充分且優(yōu)越。首先，項(xiàng)目區(qū)面積小，且要建圍墻和綠化隔離帶，噪音和灰塵對外界影響很小，并不會(huì)造成水土流失；項(xiàng)目區(qū)為土層瘠薄的劣質(zhì)林地，沒有珍稀動(dòng)植物和古樹名木分布，不會(huì)對林地價(jià)值造成大的影響。其次，項(xiàng)目區(qū)交通便利，便于物質(zhì)運(yùn)輸。再次，建設(shè)單位有能力綠化好項(xiàng)目區(qū)，不會(huì)造成生態(tài)破壞。5.3 相關(guān)技術(shù)措施評價(jià)

項(xiàng)目建設(shè)占用林地必將對周圍環(huán)境和林業(yè)發(fā)展帶來影響，為此，項(xiàng)目單位委托就項(xiàng)目施工期和施工后對周圍林木、植被、環(huán)境的影響進(jìn)行了評估，并提出了一系列針對性的保護(hù)措施，這些措施的貫徹落實(shí)，將極大地減少占用林地后可能產(chǎn)生的不良影響。5.4 效益評價(jià) 5.4.1經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目建設(shè)完成后，全國物流信息均可在這里迅速查到，將可指導(dǎo)信陽物流合理流動(dòng)，保證貨物進(jìn)出高效快捷，特別是加快農(nóng)產(chǎn)品的輸出，帶動(dòng)農(nóng)村快速致富，促進(jìn)信陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。信息港建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益巨大。5.4.2社會(huì)效益

信息港建設(shè)完成后，必將促進(jìn)信陽物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，屆時(shí)，物流產(chǎn)業(yè)及其拉動(dòng)的行業(yè)將可容納大量的就業(yè)者，有效緩解信陽及周邊地區(qū)的就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定。信息港的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括綠化園地、休閑廣場等，美化了周邊居民的居住環(huán)境，為居民提供了良好的休息場所。

第六章 保障措施

6.1 技術(shù)保障

（1）項(xiàng)目施工前，將擬使用林地邊界進(jìn)行明顯地界定，確保不越界使用林地。

（2）項(xiàng)目施工期間，由浉河區(qū)林業(yè)局派專業(yè)技術(shù)員對林地使用現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督檢查。

（3）關(guān)于植被的異地恢復(fù)，由項(xiàng)目單位選取附近的荒山荒地進(jìn)行相應(yīng)面積的綠化。

（4）在項(xiàng)目的建設(shè)期和生產(chǎn)期間，采取建隔離墻、綠化帶等方面的環(huán)保技術(shù)措施，確保不對周圍環(huán)境造成污染。6.2 資金保障

（1）為確保項(xiàng)目使用林地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用的落實(shí)及各項(xiàng)保障措施 的貫徹落實(shí)，建設(shè)單位要首先把這些費(fèi)用納入項(xiàng)目建設(shè)資金預(yù)算。

（2）項(xiàng)目實(shí)施前，應(yīng)將林地使用費(fèi)、林木補(bǔ)償費(fèi)、森林植被恢復(fù)費(fèi)和保護(hù)經(jīng)費(fèi)單列出來，及時(shí)足額上繳林業(yè)主管部門及相關(guān)單位。

（3）林地使用費(fèi)、森林植被恢復(fù)費(fèi)和保護(hù)費(fèi)，做到專款專用，不得截留或挪用。

（4）信陽市林業(yè)局要對林業(yè)地使用和保護(hù)經(jīng)費(fèi)的落實(shí)及使用情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，如有違紀(jì)行為，嚴(yán)格處罰，直至停止項(xiàng)目的執(zhí)行。

第七章 結(jié)論

7.1 項(xiàng)目擬使用林地對林業(yè)發(fā)展的影響較小，其對項(xiàng)目區(qū)環(huán)境雖有一定的負(fù)面影響，但通過采取科學(xué)合理的保護(hù)措施，可以有效地控制對環(huán)境的污染。

7.2 項(xiàng)目擬使用林地對環(huán)境和林業(yè)發(fā)展的影響分析是科學(xué)的，其對項(xiàng)目區(qū)環(huán)境和林業(yè)發(fā)展的負(fù)面影響很小，且采取的保障措施得當(dāng)。

7.3 對項(xiàng)目擬使用林地調(diào)查認(rèn)真，實(shí)事求是，客觀地反映了擬使林地現(xiàn)狀。本項(xiàng)目建設(shè)可行且必要，項(xiàng)目建成后帶動(dòng)群眾致富，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使地方和群眾有更多的資金發(fā)展林業(yè)、保護(hù)環(huán)境，使保護(hù)和發(fā)展步入良性循環(huán)。

7.4 對項(xiàng)目使用林地的可行性進(jìn)行綜合評價(jià)是全面的，項(xiàng)目的立項(xiàng)依據(jù)充分，建設(shè)條件具備，技術(shù)措施可行，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 顯著，間接生態(tài)效益也明顯。

第八章 相關(guān)說明

8.1 項(xiàng)目單位要按照河南省林業(yè)廳審批占用林地范圍進(jìn)行建設(shè)施工，不得超出審批界線多占林地。

8.2 信陽市林業(yè)局及浉河區(qū)林業(yè)局監(jiān)督建設(shè)施工單位的占用及各項(xiàng)措施的落實(shí)情況，對違犯規(guī)定超出界限的行為將嚴(yán)格處罰。

8.3 信陽市南灣實(shí)驗(yàn)林場林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)對項(xiàng)目占用林地可行性報(bào)告的準(zhǔn)確性和真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第三篇：養(yǎng)鴨可行報(bào)告

壽光市位于山東半島中北部，渤海萊州灣的西南岸，是中國最主要的蔬菜和原鹽產(chǎn)地之一。也是養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)。

長期以來，農(nóng)民具有飼養(yǎng)肉鴨的傳統(tǒng)習(xí)慣，特別是近幾年，隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深入，當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)鴨業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，逐步形成了以稻田、營里、候鎮(zhèn)、記臺等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心的肉鴨養(yǎng)殖基地，創(chuàng)出了養(yǎng)殖、屠宰、加工銷售一條龍服務(wù)。2004年養(yǎng)殖肉鴨900多萬羽，出籠805多萬羽，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。為了進(jìn)一步把肉鴨產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，我市擬定把肉鴨養(yǎng)殖作為全市農(nóng)業(yè)優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在全縣建設(shè)1000萬羽養(yǎng)殖、加工基地。

一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)

1、符合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展方向。食品加工業(yè)是衡量一個(gè)國家和地區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。農(nóng)業(yè)發(fā)展必須走產(chǎn)加銷一體化的產(chǎn)業(yè)化道路。就壽光而言，規(guī)模發(fā)展以肉鴨養(yǎng)殖和加工為主的產(chǎn)業(yè)，符合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展方向。

2、有較強(qiáng)的技術(shù)實(shí)力。壽光養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá)，養(yǎng)鴨歷史悠久，有養(yǎng)鴨的傳統(tǒng)習(xí)慣。廣大養(yǎng)殖戶通過多年摸索積累，從鴨苗引進(jìn)、成鴨養(yǎng)殖、商品鴨銷售各環(huán)節(jié)的一般技術(shù)和技能，比較普及。特別是近年來，以稻田鎮(zhèn)肉食鴨為代表的高效、無公害養(yǎng)殖技術(shù)，推廣速度較快，提高了肉鴨養(yǎng)殖加工的科技含量。

3、有良好的品牌效應(yīng)?！叭馐厨啞逼贩N屬優(yōu)質(zhì)鴨類型，個(gè)體適中，體重一般在1.5—2kg之間。該品牌鴨肉質(zhì)細(xì)嫩，肌肉脂肪均勻，含水份較少，肉味鮮美，深受廣大消費(fèi)者親睞。隨著“肉食鴨”的品質(zhì)不斷提高，品牌逐步打響，該產(chǎn)品已被國家農(nóng)業(yè)部確認(rèn)為無公害農(nóng)產(chǎn)品，壽光肉鴨在全國各地、歐美市場形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品銷售市場，需求呈不斷增長之勢，全市的肉鴨產(chǎn)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求。因此，擴(kuò)大肉鴨養(yǎng)殖規(guī)模，發(fā)展肉鴨精深加工是今后我市發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)的一個(gè)主攻方向。

4、有比較可觀的效益。養(yǎng)殖肉鴨是農(nóng)民致富的有效途徑?！叭馐厨啞边m應(yīng)性廣，發(fā)病率低，對飼料要求低，養(yǎng)殖方式多樣化，易于推廣。飼養(yǎng)肉鴨利潤較高，據(jù)養(yǎng)殖戶測算，一只鴨養(yǎng)到2公斤約需成本9元，比照目前市場5.1元/公斤計(jì)算，可凈賺3元以上，且飼養(yǎng)周期短，投資回報(bào)率高。肉鴨分割加工制成的烤鴨、醬板鴨、冰鮮鴨等成品深受消費(fèi)者青睞，且價(jià)格高達(dá)12元/公斤，經(jīng)濟(jì)效益可觀。

二、資源情況及建設(shè)條件

1、飼料資源豐富。壽光市主產(chǎn)菜、糧、棉。近年來，全市糧食產(chǎn)量穩(wěn)定在58萬噸以上，可用作飼料的糧食達(dá)28萬噸以上。棉籽、菜籽的年產(chǎn)量均在2萬噸以上，糠餅、碎米、三粉等糧食加工副產(chǎn)物在2萬噸左右，玉米、骨粉、魚粉及青飼料產(chǎn)量也十分可觀。

2、飼料工業(yè)已具備相當(dāng)規(guī)模。全市有年產(chǎn)1萬噸以上的配合飼料廠十多家，年加工能力2000噸以上的小型飼料廠數(shù)家，全市飼料加工能力已達(dá)到28萬噸。

3、儲(chǔ)運(yùn)加工能力強(qiáng)。全市有十幾家冷凍加工廠，庫容達(dá)8300噸，為肉鴨的屠宰加工和

產(chǎn)品保鮮創(chuàng)造了良好的條件。

4、防疫體系健全。全市共有畜牧獸醫(yī)技術(shù)人員2000多名，其中500多名具有中級以上職稱，已形成以縣畜牧水產(chǎn)局為骨干，鄉(xiāng)鎮(zhèn)獸醫(yī)及養(yǎng)殖技術(shù)員為主體，養(yǎng)鴨專業(yè)戶為依托的三級防疫體系，鴨的常年防疫密度達(dá)到70%以上。鴨的主要傳染病已得到基本控制。

5、氣候條件好。壽光境內(nèi)水質(zhì)較肥，基本無污染，鴨的天然餌料豐富。這樣既有利于鴨病的控制，又能生產(chǎn)出高品質(zhì)的肉鴨。

6、養(yǎng)鴨初具規(guī)模，養(yǎng)鴨技術(shù)成熟。我市飼養(yǎng)肉鴨歷史悠久，廣大養(yǎng)殖戶積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，特別是“肉食鴨”品牌創(chuàng)立以來，通過向省內(nèi)外專家取經(jīng)和大規(guī)模的強(qiáng)化培訓(xùn)，全縣已有10000多戶農(nóng)民掌握了現(xiàn)代養(yǎng)鴨技術(shù)，并培植形成了一批專業(yè)養(yǎng)殖大戶和以稻田、營里、候鎮(zhèn)、記臺四鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心的養(yǎng)鴨基地。同時(shí)，我們還開辟了全國各地和歐美市場的產(chǎn)品銷售。

三、基地建設(shè)規(guī)劃

根據(jù)國家對調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的要求和人們對綠色食品日益增長的需要，結(jié)合我縣的資源優(yōu)勢，1000萬羽肉鴨生產(chǎn)基地建設(shè)堅(jiān)持以“肉食鴨”養(yǎng)殖基地為龍頭，以養(yǎng)鴨專業(yè)大戶為依托，走種苗繁殖、農(nóng)戶飼養(yǎng)、產(chǎn)品加工銷售、飼料供應(yīng)、技術(shù)服務(wù)一體化的道路。

四、投資概算

為了建成年養(yǎng)殖總量達(dá)100000萬羽的肉鴨養(yǎng)殖加工基地，需新增的生產(chǎn)要素是：新建1座年孵化鴨苗100000萬羽的大型孵化廠和1座年產(chǎn)飼料100萬噸的飼料加工廠及年加工50000萬羽的肉鴨深加工廠，興建一批專業(yè)戶養(yǎng)鴨場，完善縣動(dòng)物防疫站的診斷設(shè)施等。項(xiàng)目建設(shè)共需完成投資2800萬元，計(jì)劃由縣內(nèi)自籌800萬元，引進(jìn)資金2000萬元。

五、效益分析

充分利用壽光得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢和有利條件，大力開展肉鴨產(chǎn)業(yè)化開發(fā)，順應(yīng)了人民消費(fèi)水平向體質(zhì)無污染的綠色食品轉(zhuǎn)移的潮流。項(xiàng)目建成后，每只肉鴨苗成本2元，飼料成本6元。防疫及其它費(fèi)用1元，總成本9元；每只售價(jià)10元—11元，每只純利1—2元。全縣年出籠100000萬羽肉鴨的生產(chǎn)能力，可創(chuàng)產(chǎn)值4—5億元，創(chuàng)利10000—20000萬元。加工率達(dá)50%以上，每只可增值6—7元，效益增加30000萬元以上。禽魚綜合開發(fā)生產(chǎn)鮮魚5000噸，創(chuàng)產(chǎn)值3000萬元，增效1000萬元以上，經(jīng)濟(jì)效益明顯。同時(shí)，發(fā)展肉鴨可提供大量有機(jī)肥，減少化肥用量，提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量。大規(guī)模的肉鴨養(yǎng)殖也為廣大農(nóng)村閑置勞動(dòng)力甚至部分下崗職工提供了廣闊的就業(yè)機(jī)會(huì)和創(chuàng)業(yè)條件，極大地緩解社會(huì)壓力。社會(huì)效益和生態(tài)效益也十分明顯。

第四篇：蓮藕種植可行報(bào)告

生豬

青蛙

泥鰍

蓮藕

生態(tài)養(yǎng)殖可行報(bào)告

項(xiàng)目編制單位：榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：榮 禮

地

址：四川省宜賓市高縣沙河鎮(zhèn)鳳翔鄉(xiāng)四合頭

電

話：*** 編制日期：2011年11月1日

目

錄

第一章

第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

總 論 ···················3 項(xiàng)目背景

················· 7 建設(shè)條件·················· 9 建設(shè)內(nèi)容

················· 9 投資估算

·················13 效益分析

·················14

榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地 第一章 總 論

1.1項(xiàng)目名稱：高縣沙河鎮(zhèn)榮禮生態(tài)種植、養(yǎng)殖試驗(yàn)基地項(xiàng)目 1.2 實(shí)施單位： 榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地 1.3 建設(shè)性質(zhì)：新建 1.4 建設(shè)年限：15年 1.5 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：榮 禮

1.6 項(xiàng)目選址：沙河鎮(zhèn)原鳳翔鄉(xiāng)政府與四合頭、開口頭之間。1.7 主要種植、養(yǎng)殖高產(chǎn)概述

（1）、蓮藕

蓮藕俗稱蓮菜，含有豐富的蛋白質(zhì)和淀粉。普通栽培蓮藕畝產(chǎn)一般在2000—3000斤左右，人工投入大，產(chǎn)量低，效益差，難以形成大產(chǎn)業(yè)。而采用藕田四周磚砌90公分高田坎并水泥砂漿粉墻，池底采用滿鋪塑料薄膜后澆筑3公分后水泥砂漿作為池底，在池底上覆土20公分的淺水種植南斯拉夫雪蓮藕，在蓮藕種植過程中不施加任何化肥，蓮藕是需要大量肥料的一種植物，在其生長期間主要肥料是生產(chǎn)過蠅蛆的糞渣與菜葉、葡萄修剪后產(chǎn)生的廢枝葉，混合加入EM細(xì)菌液發(fā)酵后飼養(yǎng)蚯蚓后的蚯蚓糞便；另外是藕田里飼養(yǎng)大量的青蛙、泥鰍、黃鱔、魚等所產(chǎn)生的糞便。這樣合理的解決了養(yǎng)殖業(yè)所生產(chǎn)大量糞便的利用，起到了養(yǎng)殖對環(huán)境造成污染影響的問題。由于建造藕池時(shí)考慮到對便于挖藕、青蛙、黃鱔、泥鰍的養(yǎng)殖和管理，所以初期投入比較大，但采用立體種養(yǎng)模式節(jié)約了蓮藕的化肥費(fèi)

榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地

用、養(yǎng)黃鱔、青蛙、泥鰍、魚所生產(chǎn)大量糞便讓蓮藕吸收；挖藕時(shí)不再按照傳統(tǒng)人工扣藕0.5元/每斤的費(fèi)用而采用高壓水槍噴水取藕的采藕工藝，這樣有直接節(jié)約了0.3元/每斤的扣藕費(fèi)用。南斯拉夫雪蓮藕產(chǎn)量高，品質(zhì)好，一般畝產(chǎn)均在8000斤左右，市場批發(fā)價(jià)在1.6元/斤畝經(jīng)濟(jì)效益可達(dá)1.2萬元。是發(fā)展蓮藕產(chǎn)業(yè)的必由之路。

（2）、青蛙

青蛙又名田雞，其肉質(zhì)細(xì)嫩、脂肪少、糖分低、蛋白質(zhì)含量高，具有清熱解毒、消腫止痛的功效。同時(shí)有“農(nóng)田衛(wèi)士”之稱，屬于國家二級保護(hù)動(dòng)物。隨著生態(tài)農(nóng)業(yè)和綠色食品業(yè)的發(fā)展，人們對蛙類產(chǎn)品需求量越來越大。由于人工養(yǎng)蛙成本高，導(dǎo)致有人大量捕捉、收購野生蛙類，加工、出口野生蛙類制品，造成許多地方野外蛙數(shù)量急劇減少，嚴(yán)重影響了生態(tài)系統(tǒng)平衡。為此，提出了一種養(yǎng)殖成本低、易大面積推廣的人工繁育、在蓮藕池里圈養(yǎng)野生青蛙技術(shù)方法，不僅可以滿足了市場的需要，改善了人們生活水平，保護(hù)野生青蛙資源，維持生態(tài)平衡環(huán)境。市場前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益顯著。

青蛙的市場價(jià)平時(shí)在10月份后為20元/斤，而春節(jié)時(shí)市場是無青蛙賣，有的地方春節(jié)可賣40元/斤。

采用在改造過的蓮藕田四周加1米高個(gè)尼龍密網(wǎng)防止青蛙外逃，在藕田四周田坎下約高于水面鋪設(shè)石棉瓦供青蛙休息、取食；在石棉瓦上1米處采用竹竿搭建50公分寬的蠅蛆飼養(yǎng)架，架上放4個(gè)塑料大盆，每天將新鮮發(fā)酵后的豬糞和蠅蛆卵放進(jìn)一個(gè)盆里，當(dāng)蠅蛆生長的4天后便自動(dòng)爬出飼養(yǎng)盆而掉在石棉瓦上供青蛙食用，而掉進(jìn)水里的蠅蛆可供黃鱔、泥鰍、魚

榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地

食用。采用豬糞、雞糞經(jīng)過混合EM細(xì)菌發(fā)酵后飼養(yǎng)蠅蛆喂青蛙，如采用豬飼料飼養(yǎng)的豬糞可每100斤糞生產(chǎn)40斤蠅蛆，并且利用飼養(yǎng)過蠅蛆后的糞渣加入菜葉、牧草、EM細(xì)菌混合發(fā)酵后飼養(yǎng)蚯蚓喂青蛙；喂養(yǎng)青蛙時(shí)參與魚飼料和夜間黑光燈誘蟲。此技術(shù)飼養(yǎng)青蛙成本低，畝產(chǎn)青蛙高達(dá)1000斤左右。

（3）、泥鰍、黃鱔

目前市場上泥鰍、黃鱔價(jià)格在20元、30元/斤，供不應(yīng)求。泥鰍黃鱔在藕田里鉆洞有利于控制水溫和青蛙糞便、蚯蚓糞便的被蓮藕充分吸收，青蛙吃剩的蠅蛆、蚯蚓、飼料掉在水里后被黃鱔、泥鰍食用，而蚯蚓的糞便倒在藕田里后產(chǎn)生大量的微生物可供泥鰍、黃鱔食用。經(jīng)過改造過的蓮藕田有效的控制泥鰍、黃鱔外逃、和大量糞便的處理，對環(huán)境不會(huì)造成污染。采用此技術(shù)泥鰍、黃鱔畝產(chǎn)可達(dá)500斤。

(4)、蚯蚓是青蛙、黃鱔最愛的食物，蚯蚓糞投入藕田后產(chǎn)生多種微生物供泥鰍、黃鱔取食，而糞的肥料被蓮藕吸收；多于的蚯蚓糞用于葡萄種植、牧草種植的肥料。

（5）、生豬養(yǎng)殖

雖然目前養(yǎng)豬前景一般，但本場養(yǎng)豬的主要目的是需要豬糞，利用豬糞繁殖蠅蛆、蚯蚓來飼養(yǎng)青蛙、泥鰍、黃鱔，養(yǎng)豬在本場立體生態(tài)養(yǎng)殖中不可缺少的環(huán)節(jié)。本基地建立年出欄50頭育肥豬的豬舍，豬的飲水采用自來水，飼料采用市場顆粒飼料搭配牧草飼養(yǎng)。豬糞自動(dòng)流向EN細(xì)菌豬糞發(fā)酵池。

（6）、立體種養(yǎng)殖流程圖

榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地

1.8可行性報(bào)告編制依據(jù)

南斯拉夫雪蓮藕水泥池淺水蓮藕高產(chǎn)栽培技術(shù)； 青蛙養(yǎng)殖技術(shù)； 黃鱔、泥鰍養(yǎng)殖技術(shù)； 蠅蛆、蚯蚓養(yǎng)殖技術(shù)； 葡萄種植技術(shù)。1.8.1可行性研究范圍

生豬養(yǎng)殖，豬糞繁殖蠅蛆、蚯蚓；水泥池種植蓮藕、蓮藕田養(yǎng)殖青蛙、黃鱔、泥鰍、牧草種植、葡萄種植等生態(tài)農(nóng)業(yè)。1.8.2編制原則及指導(dǎo)思想

在2012年至2013年建成20畝生態(tài)立體農(nóng)業(yè)的實(shí)驗(yàn)基地，建設(shè)現(xiàn)代化高產(chǎn)水泥池栽培蓮藕，飼養(yǎng)青蛙、黃鱔、泥鰍、魚的高產(chǎn)池。

貫徹國家環(huán)保節(jié)能政策，采用淺水蓮藕高產(chǎn)栽培技術(shù)，蓮藕生產(chǎn)與生態(tài)旅游觀光相結(jié)合，提高整體農(nóng)業(yè)規(guī)模效益。

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第二章 項(xiàng)目背景

2.1 沙河鎮(zhèn)原鳳翔鄉(xiāng)政府與四合頭、開口頭之間位置，在沙河鎮(zhèn)西4公里，此處海拔高度405米，地勢平坦，可作蓮藕種植田地面積100畝，交通方便，并且地下水豐富，在此周圍無污染，是搞生態(tài)農(nóng)業(yè)的好的方。由于傳統(tǒng)的只在水田里載種一季水稻，畝產(chǎn)只有800斤稻谷，除去稻種、化肥、人工后就無利潤，所以使大量主要?jiǎng)趧?dòng)力人員外出打工，家中只剩老年與年幼兒童留守，故造成大面積耕田荒廢。養(yǎng)殖種植基地成立后將解決10名無業(yè)人員的務(wù)工問題。

經(jīng)過自己多年的學(xué)習(xí)特種養(yǎng)殖、種植的技術(shù)和市場的分析。決定在鳳翔這里建一個(gè)生態(tài)種、養(yǎng)殖試驗(yàn)基地，為更多的農(nóng)民提供致富的道路。

2.2 常規(guī)種植蓮藕投資大、效益差，鮮藕畝產(chǎn)一般在2000斤左右，畝經(jīng)濟(jì)效益在2000元左右，農(nóng)民受比較利益的趨勢，種植蓮藕日漸萎縮。

2.3 2008年中央一號文件明確指出，要堅(jiān)持以工業(yè)化的理念發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，要用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)裝備農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效，農(nóng)民增收。

2.4 宜賓地區(qū)蓮藕種植比較廣泛：

如宜賓縣永興鎮(zhèn)素有“西部藕?！钡拿雷u(yù)，蓮藕又是農(nóng)民的傳統(tǒng)種植作物，具有發(fā)展蓮藕產(chǎn)業(yè)的極大優(yōu)勢。興川藕業(yè)專業(yè)合作社黨支部立足資源優(yōu)勢和壯大蓮藕產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，擴(kuò)大種殖規(guī)模，進(jìn)一步提高產(chǎn)品質(zhì)量及蓮藕深加工延升產(chǎn)業(yè)提高附加值，以達(dá)到規(guī)模發(fā)展、科學(xué)發(fā)展的目標(biāo)。合作社黨支部以服務(wù)科學(xué)發(fā)展為導(dǎo)向，成功培育蓮藕種植大戶50余戶，并帶動(dòng)

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蓮藕種植戶達(dá)3000余戶，實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值達(dá)7000萬元以上。截止目前，合作社已建成蓮藕種植基地1個(gè)、觀賞基地1個(gè)。

如南溪縣汪家鎮(zhèn)地處中型水庫“馬耳巖”灌區(qū)渠首段，土壤肥沃，水源方便。該鎮(zhèn)因地制宜，利用水資源豐富的優(yōu)勢，大力發(fā)展水生蔬菜蓮藕，并與當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代農(nóng)業(yè)有機(jī)結(jié)合，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益。該鎮(zhèn)引進(jìn)蓮藕業(yè)主一個(gè)，在新橋村、渠河村流轉(zhuǎn)土地500畝進(jìn)行蓮藕基地建設(shè)，并帶動(dòng)周邊農(nóng)戶種藕1000余畝，總面積達(dá)到1500畝，總產(chǎn)量3400噸，總產(chǎn)值達(dá)1700萬元，畝產(chǎn)值達(dá)到11300元。取得了良好的經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益，并帶動(dòng)了當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展?；匾詷I(yè)主帶動(dòng)農(nóng)戶式發(fā)展，產(chǎn)品由業(yè)主統(tǒng)一收購、統(tǒng)一銷售，主要銷往貴州、云南等地，批發(fā)價(jià)達(dá)到5元每公斤；土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶每畝每年可收入流轉(zhuǎn)費(fèi)用500余元，業(yè)主在收獲藕時(shí)實(shí)行誰的土地，誰負(fù)責(zé)收藕，并按每斤5角付人工工資，僅此一項(xiàng)農(nóng)民每畝可收入2000余元，土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶收入得到了保障；基地選用“湖北2號”“反翅白蓮”等優(yōu)良品種，利用其水源優(yōu)勢，實(shí)行淺水栽培，配套完善相關(guān)栽培技術(shù)，并積極探索藕魚共生模式，大大提高了單位面積產(chǎn)量和經(jīng)濟(jì)效益。

2.5 生豬養(yǎng)殖

目前市場前景一般，由于豬糞在本養(yǎng)殖場里起到很主要的環(huán)節(jié)，計(jì)劃建年出欄50頭規(guī)模，以養(yǎng)2頭品質(zhì)優(yōu)良母豬，以自己繁殖的小豬進(jìn)行催肥的方式，豬糞自動(dòng)流向發(fā)酵池。發(fā)酵好的豬糞進(jìn)行蠅蛆、蚯蚓的飼養(yǎng)。用飼養(yǎng)蠅蛆的方式合理的解決了眾多養(yǎng)豬場豬糞給環(huán)境造成嚴(yán)重污染的問題。

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2.6 在鳳翔基地成功后，如果能得到沙河政府的大力支持，通過鳳翔基地試驗(yàn)與繁育，將計(jì)劃在沙河河流的上游：鳳凰壩、范家灣、汪家嘴等靠近沙河河流的地方建300畝立體生態(tài)種植養(yǎng)殖，可形成亮麗的生態(tài)旅游觀光區(qū)，集生產(chǎn)、旅游、觀光為一體，改善生態(tài)環(huán)境，提高產(chǎn)量，增加農(nóng)民收入，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。促進(jìn)農(nóng)村種養(yǎng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

第三章

建設(shè)條件

3.1 地理優(yōu)勢

本項(xiàng)目選址原鳳翔鄉(xiāng)政府旁，此地地下水質(zhì)好、純天然、無污染、流量大，灌溉方便，采用機(jī)械打深井取水可預(yù)防天干，土壤肥沃，交通方便，鄉(xiāng)村公路兩面圍繞基地。3.2 市場優(yōu)勢

一般普通蓮藕市場價(jià)每斤兩元錢，春節(jié)前就被定購一空，供不應(yīng)求。如進(jìn)行高產(chǎn)栽培技術(shù)改建后，畝產(chǎn)可達(dá)8000斤，畝收入1.2萬元，經(jīng)濟(jì)效益非?？捎^。而黃鱔、泥鰍則20至35元/斤。

工程無“三廢”污染，市場需求前景可觀，技術(shù)成熟，設(shè)備可靠。

第四章建設(shè)內(nèi)容

4.1規(guī)劃范圍

該項(xiàng)目占地30畝，管理用房、養(yǎng)豬場、蠅蛆、蚯蚓等用地2畝，放干旱魚塘10畝，立體種養(yǎng)池總面積可達(dá)18畝。

榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地

4.2 設(shè)計(jì)理念

以生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)理念和現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)裝備蓮藕生產(chǎn)，青蛙養(yǎng)殖、黃鱔泥鰍養(yǎng)殖，打算在此建百畝蓮藕高產(chǎn)栽培與生態(tài)旅游觀光農(nóng)業(yè)相融合，實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益三豐收。4.3 設(shè)計(jì)要求

（1）、辦公區(qū)、生產(chǎn)區(qū)布置

榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地

（2）現(xiàn)場辦公區(qū)、生產(chǎn)區(qū)設(shè)計(jì)要求

生活辦公區(qū)采用彩色塑鋼活動(dòng)板房，地面為水泥砂漿地面，建筑面積為85㎡，造價(jià)4萬元；蠅蛆生產(chǎn)房、養(yǎng)豬場墻面采用標(biāo)準(zhǔn)磚，屋面采用彩鋼板屋面，建筑面積156㎡，4個(gè)1.5米×3米×1米（深）EM細(xì)菌豬糞發(fā)酵池及排糞溝、地面、蒼蠅生產(chǎn)架等造價(jià)6萬元。

（2）、在基地區(qū)域打50米深井一口，造價(jià)為100元/米×50米=5000元，包括水泵等費(fèi)用8000元。

（3）、加固田坎建一個(gè)水面10畝蓄水田一個(gè)，池內(nèi)養(yǎng)魚，預(yù)防大旱。

（4）、蓮藕池設(shè)計(jì)示意圖

榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地

榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地

每一畝建6個(gè)綜合養(yǎng)殖池，總規(guī)劃108個(gè)池，池、路、渠相間隔，便于生產(chǎn)、管理、觀光；池底采用3公分混凝土池底池壁采用120厚標(biāo)準(zhǔn)磚砌墻1米高，池內(nèi)壁采用水泥砂漿粉墻，過道寬度1.5米，路面采用10公分厚混凝土路面，四周池內(nèi)壁處滿鋪一張石棉瓦，石棉瓦與水面成10°角，便于青蛙在上面獵食活動(dòng)；每個(gè)池內(nèi)墻壁邊設(shè)置6個(gè)蠅蛆繁殖臺，蠅蛆從繁殖盆向盆邊緣爬出后掉落于石棉瓦上，可供青蛙獵食，而掉落水里的蠅蛆、蚯蚓為水里的黃鱔、泥鰍獵食。蚯蚓糞、黃鱔、泥鰍糞便又為蓮藕提供天然的肥料，便于提高蓮藕品質(zhì)與產(chǎn)量。

第五章

投資估算

建設(shè)一畝高產(chǎn)栽培蓮藕池，需用磚20000塊，石灰5噸，水泥5噸，石子50方，沙子50方，勞務(wù)和機(jī)械費(fèi)用4000元，需資金21700元。建設(shè)18畝高產(chǎn)栽培蓮藕池，共需資金39萬元。

榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地

辦公用房、生豬養(yǎng)殖場等造價(jià)10萬，防旱魚塘1萬，其他設(shè)備2萬，藕種及青蛙、泥鰍、黃鱔種6萬。總投資58萬。

榮禮生態(tài)種植養(yǎng)殖基地自籌資金10萬元，其余48萬元請求沙河政府給予扶持。

第六章

效益分析

6.1經(jīng)濟(jì)效益

采用高產(chǎn)栽培蓮藕新技術(shù)，畝均生產(chǎn)蓮藕8000斤，且藕瓜勻稱、便于包裝，商品率提高，價(jià)格1.8元每斤計(jì)算，畝收入14400元；青蛙畝產(chǎn)1000斤，市場平均售價(jià)20元/斤，每畝收入20000元；黃鱔、泥鰍畝產(chǎn)500斤，市場平均售價(jià)20元/斤，畝收入10000元，生豬養(yǎng)殖不考慮利潤。每畝收入合計(jì)44400元?？偸杖?4400元/畝×18畝=799200元。799200-580000=219200元，是開發(fā)前的1.3倍。

便于管理，用工減少，再加上旅游觀光，擴(kuò)大了農(nóng)民增收渠道，經(jīng)濟(jì)效益十分顯著。6.2社會(huì)效益

高產(chǎn)栽培蓮藕觀光園區(qū)，創(chuàng)新農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展方式，形成生態(tài)、生產(chǎn)、旅游、觀光于一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展格局，為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)開辟新渠道。6.3生態(tài)效益

進(jìn)一步提高水資源的利用率，擴(kuò)大綠色產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模，減少農(nóng)藥、化肥對空氣、土壤和水源的污染，經(jīng)濟(jì)效益提高，生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。綜上所述，生態(tài)高產(chǎn)栽培蓮藕池建設(shè)一次性投入、常年受益，見效快、榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地

收益高，社會(huì)、生態(tài)效益好，切實(shí)可行。

榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地 二0一一年十一月一日

榮禮生態(tài)立體種養(yǎng)殖試驗(yàn)基地

第五篇：分宜青云可行報(bào)告

分宜青云花園項(xiàng)目開發(fā)

可行性研究報(bào)告

江西青云地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司

2007年6月

目錄

第一章項(xiàng)目概況

第二章投資環(huán)境分析

一、行業(yè)環(huán)境

二、分宜房地產(chǎn)市場

三、分宜縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇

第三章項(xiàng)目概況

一、建設(shè)地址

二、項(xiàng)目規(guī)模

三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

四、總體規(guī)劃構(gòu)思

五、物業(yè)管理

第四章項(xiàng)目市場分析與整合營銷

一、項(xiàng)目市場分析

二、價(jià)格定位

第五章效益測算

一、投資期限

二、利潤分析

第六章一期項(xiàng)目資金運(yùn)作計(jì)劃

一、項(xiàng)目一期投入

二、回款期限

第七章項(xiàng)目可行性結(jié)論

第一章項(xiàng)目概況

本報(bào)告的項(xiàng)目地位于分宜縣鈐山西路分宜縣城中心地段，分宜位于贛中偏西，袁河中游，縣境南北長65公里，東西寬36公里。東鄰新余市渝水區(qū)，南連吉安市安福縣，西接宜春市袁州區(qū)，北毗宜春市上高縣。距省會(huì)南昌178公里，距市治所在地新余26公里。轄5鄉(xiāng)5鎮(zhèn)1場，127個(gè)村民委員會(huì)，1319個(gè)村民小組，8個(gè)城鎮(zhèn)居民委員會(huì)（均不含鈐陽管理處和東坑林場）。其中縣城常住人口為7萬余人。分宜人文遺跡和自然景觀十分豐富，屬全省50個(gè)重點(diǎn)旅游縣之一。自然景觀有100余處，有千古絕唱的鈐岡嶺、群峰縈廻的二仰峰（大崗山最高峰），雄姿巍然的萬年橋，碧水鱗浪的鈐陽湖，千姿百態(tài)的洪陽洞，神奇瑰麗的洞村洞等；人文遺跡150余處，有《天工開物》的誕生地、嚴(yán)嵩故里，毛澤東、朱德、彭德懷舊居，王震、肖克作戰(zhàn)地，贛西最大的客家古屋群——鄧家圍屋，山峽石刻，紅色古驛道等；古代大小寺廟70余座，其中有名的有分宜地方廟史上最早的仰山行祠，佛教臨濟(jì)的誕生地廣慶寺，東宮太子廟、南仙廟等。

本項(xiàng)目地塊總占地73畝，位于鈐山西路公園對面，此地塊地形較為規(guī)則，地塊的天然地理位置優(yōu)勢獨(dú)特，是居住、休閑、晨煉的絕佳之地，毗鄰繁華鬧市區(qū)，地塊具有巨大的升值空間。

公司擬用二年的時(shí)間在此地塊上開發(fā)建筑面積約12萬平方米的大型高尚住宅小區(qū)。本項(xiàng)目開發(fā)立中于“高起點(diǎn)規(guī)劃，高規(guī)格配套，高質(zhì)量施工，高綠化景觀，高水平物業(yè)管理”的開發(fā)理念，并通過專業(yè)化的嚴(yán)格管理降低開發(fā)成本，使之成為分宜市民買得起，即經(jīng)濟(jì)適用又具有高尚品質(zhì)的住宅小區(qū)，為分宜城市建設(shè)增添一道靚麗的風(fēng)景線。

第二章投資環(huán)境分析

一、行業(yè)環(huán)境

中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景，2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在國內(nèi)GDP增長占一定比例，房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。而在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2006年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。

二、分宜房地產(chǎn)市場

整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，省政府出臺《江西省住宅與房地產(chǎn)工作要點(diǎn)》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、分宜縣政府出臺房改政策，取消福利分房，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。分宜雖說是縣城，但工業(yè)相對比較集中，現(xiàn)有的分宜電廠、林業(yè)部亞林中心、海螺水泥廠等支柱企業(yè)，擁有一定的購房群體。隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多農(nóng)民工和外出務(wù)工人員進(jìn)城定居的趨勢。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為分宜縣的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍。

4、同類物業(yè)的市場情況：永康時(shí)代城、昌山名苑、鈐陽華府、紫荊花園、廣府御景、昌安花園等一批新概念住宅的推出，已基本售完，形勢非常看好，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有更加高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃也逐步成熟，深入人心。

三、分宜縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇

商品房的起步與銀行按揭

1、分宜縣城的商品房形成是從2005年開始，2005年以前，基本上未形成有檔次和品味的小區(qū)格局，而且小區(qū)規(guī)劃檔次偏低，小部分高檔次和綜合性小區(qū)也從2006年后才開始入住，造成了需求量的增加。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款三成的首付款，即

可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

第三章項(xiàng)目概況

一、建設(shè)地址

分宜青云花園（以下簡稱“本項(xiàng)目”）位于分宜縣鈐山西路（公園正對面），東鄰鈐陽華府，南靠分宜縣供電公司，西至防爆電機(jī)廠，北對分宜公園，南面和西面為交通主動(dòng)脈——高規(guī)格瀝清路面鈐山西路和站前南路，是連接工業(yè)園區(qū)與中心城區(qū)的中心的紐帶，項(xiàng)目地依山傍水，環(huán)境優(yōu)雅，優(yōu)越的地理位置，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。

二、項(xiàng)目規(guī)模

“青云花園”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為50021.9平方米，總建筑面積118752.6平方米，總居住人口3300人。以多層為主，小高層相結(jié)合，縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)非常重視本項(xiàng)目，要求規(guī)劃成分宜縣最高檔的大型人文住宅小區(qū)，根據(jù)這一要求，項(xiàng)目規(guī)劃有大型地下停車場、公共休閑、運(yùn)動(dòng)場所，采用人車分流，高密度綠化，打造一流產(chǎn)品，成就分宜首屈一指的健康養(yǎng)生居所。

三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注重人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；

2、適應(yīng)公務(wù)員、企業(yè)管理人員、工業(yè)園高管人員等知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；

3、在建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為分宜縣住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思

本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)1200平方米的中央綠地廣場、約2665.5平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、4331平方米的商業(yè)等娛樂休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)。小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成正方形，內(nèi)鉗環(huán)路為“U”字形，以北面鈐山西路上設(shè)入口廣場，西面站前南路設(shè)次入口，小區(qū)入口處設(shè)有大型中心廣場，“U”字型各節(jié)點(diǎn)處設(shè)小景觀小品節(jié)點(diǎn)，“U”字型內(nèi)多層和小高層均有可彩光的地下停車場和柴棚間，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)景點(diǎn)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計(jì)。小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑組團(tuán)具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房。小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。建筑外觀曲雅，在繼承傳統(tǒng)建筑風(fēng)格上仿西班牙格調(diào)，使小區(qū)更具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識別性。

3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)。整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造 1200平方米中心廣場，采用陸路式水系平地式設(shè)計(jì)，地勢平坦，實(shí)行立體綠化，建造特色水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業(yè)管理

優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項(xiàng)目由下屬青云物業(yè)管理有限公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，憑借自身的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)29米寬的主入口僅供行人出入。入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。

第四章項(xiàng)目市場分析與整合營銷

一、項(xiàng)目市場分析

1、地段環(huán)境優(yōu)越。位于分宜縣鈐山西路（公園正對面），東鄰鈐陽華府，南靠分宜縣供電公司，西至防爆電機(jī)廠，北對分宜公園，南面和西面為交通主動(dòng)脈——高規(guī)格瀝清路面鈐山西路和站前南路，是連接工業(yè)園區(qū)與中心城區(qū)的中心的紐帶，項(xiàng)目地依山傍水，環(huán)境優(yōu)雅，優(yōu)越的地理位置，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。

2、周邊生活配套完善。本項(xiàng)目離繁華鬧市區(qū)僅800米，離菜場、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；醫(yī)院、學(xué)校、政府機(jī)關(guān)、賓館、公園等休閑配套不超過一公里，生活十分便利。

3、建筑施工品質(zhì)過硬。本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來自青云名仕花園高層建筑的施工隊(duì)伍，推行品牌第一、信譽(yù)至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。施工方將在本項(xiàng)目建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把項(xiàng)目建造成分宜縣品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

4、市場供求關(guān)系良好。本項(xiàng)目地處市中心位置，周邊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少，生活極為方便，深受廣大消費(fèi)者的歡迎，營造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅銷售。準(zhǔn)備聘請專業(yè)策劃代理公司進(jìn)行整合推廣，從而達(dá)到回款迅速快捷的效果。使本項(xiàng)目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。

5、升值潛力巨大。從今年1至2季度看，房價(jià)上升相對平穩(wěn)，價(jià)格走勢看好，穩(wěn)中有升，增長空間大。

二、價(jià)格定位

現(xiàn)階段分宜縣各小區(qū)的樓盤均價(jià)為1200元/平方米，最高突破1500元/平方米，由于本項(xiàng)目規(guī)劃超前，地理位置獨(dú)特，一期均價(jià)預(yù)為1350元左右比較合理，采用低開高走，迅速回籠資金，以確保資金鏈正常運(yùn)作。

第五章效益測算

該地于2007年1月5日競拍得手，地價(jià)3220萬元，建設(shè)規(guī)費(fèi)600萬元（50元/㎡），規(guī)劃施

工圖設(shè)計(jì)等預(yù)算130萬元，土地及其他辦證費(fèi)用約500萬元，前期工程建設(shè)開工費(fèi)預(yù)計(jì)400萬元，共計(jì)約需人民幣4850萬元。

一、投資期限

為優(yōu)化開發(fā)流程，合理使用現(xiàn)有資源，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分為二期進(jìn)行，一期開發(fā)于2007年底完成，建筑總面積約60000㎡；二期開發(fā)2008年底完成，建筑總面積約60000㎡，總開發(fā)期限目標(biāo)定為二年。

二、利潤分析

1、建設(shè)開發(fā)成本（㎡）

a.規(guī)費(fèi)50元

b.建筑安裝360元

c.規(guī)劃、設(shè)計(jì)、質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理、勘察25-30元

d.銷售成本（廣告、策劃）15元

e.管理成本10元

f.園林景觀40元

g.銀行利息20元

h.不可預(yù)見5元

i.法定稅金130元

j.土地290元

k.土地交易稅10元

合計(jì)955-960元

2、建設(shè)開發(fā)量

a.本地塊總用地面積48223.53+1333.4=49226.93㎡

b.擬計(jì)劃建筑面積115000㎡

3、利潤

按目前該縣房屋開發(fā)銷售走勢情況分析，本樓盤綜合均價(jià)為1350元/㎡，總建筑面積115000㎡。

銷售總收入：115000㎡×1350元/㎡＝155250000元

投資成本：115000㎡×960元/㎡＝11040000元

利潤額：總收入－投資成本 155250000－114040000＝44850000元

第六章一期項(xiàng)目資金運(yùn)作計(jì)劃

一、項(xiàng)目一期投入

該地塊于2007年1月5日競拍中標(biāo)，總價(jià)3220萬元均以全部付清，已辦理了分宜縣國土資源局頒布的土地使用權(quán)證。

項(xiàng)目建筑工程預(yù)計(jì)一期總投資總額（人民幣）3300萬元，平均每平米建筑單位成本500元/平方米（地價(jià)除外），配套費(fèi)50元/平方米。一期啟動(dòng)資金構(gòu)成如下：

（一）自籌資金1400萬元，占42.4%；主要資金來源：

1、青云名仕花園商品房銷售額30套，平均每套30萬元，計(jì)900萬元；

2、建筑公司墊資500萬元；

（二）銀行開發(fā)貸款

銀行開發(fā)貸款1900萬元，占57.6%。

二、回款期限1、2007年10月開盤，計(jì)劃銷售150套，平均每套120平方米，單價(jià)1350元/平方米，按

30%回款額計(jì)算，可回款729萬元，支付工程款；

2、春節(jié)前進(jìn)入強(qiáng)銷期認(rèn)購80套，按30%額度回款，可回款388萬元，支付工程款。3、2008年春節(jié)主體封頂，回款70%，230套住宅可回款2608萬元。

第七章項(xiàng)目可行性結(jié)論

通過以上分析，我們可以得出以下結(jié)論：由于分宜縣城區(qū)的擴(kuò)大的規(guī)劃，商品房開發(fā)項(xiàng)目迅速升溫，加上當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策積極的鼓勵(lì)扶持，如能在開發(fā)經(jīng)營的過程中，注意推廣中的不利因素，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、營銷、物業(yè)管理等方面加大力度，使小區(qū)本身素質(zhì)提高到一定檔次，成為分宜縣市民買得起，即經(jīng)濟(jì)適用又具有高尚品質(zhì)的住宅小區(qū)，銷售應(yīng)該不會(huì)存在很大的問題，利潤也比較客觀，因此總體認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的。

江西青云地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司

2007年6月