第一篇：北京二手房購買經(jīng)驗-非北京戶口購買二手房

外地戶口在北京購買二手房經(jīng)驗分享

一、基本流程

購買二手房，基本步驟：初步確定購房資質(zhì)——網(wǎng)上選址選房——預(yù)約中介及看房時間（最好約到離房屋最近的中介分店）——了解出售人的基本情況，排除風(fēng)險——約談業(yè)主，簽約并交付定金——購房資質(zhì)審核——網(wǎng)簽——交首付、中介費、貸款審批——交稅費過戶——房屋抵押——全款支付后交房（交房可以雙方約定）。

1、全款購房時效最高，簽約后最快1個月就搞定；

2、公積金貸款或者純商業(yè)貸款：簽約后預(yù)計2-3個月；

3、組合貸款：4個月以上。

二、需求定位

需求定位包括大到地理位置及交通、小到小區(qū)環(huán)境、戶型、面積等

1、以本人為例（1）基本情況為：已婚未孕，計劃2年內(nèi)生孩子；夫妻2人均在東三環(huán)國貿(mào)商業(yè)圈上班，我是地鐵1號線永安里，多輛公交線路，老公是地鐵10號線國貿(mào)，多輛公交線路；（2）需求定位：不夠明確，既要考慮未來小孩兒上學(xué)，又要兼顧2人上班距離；基本位置在“東邊”，含東南三環(huán)內(nèi)，東五環(huán)內(nèi)，東北三環(huán)。

2、經(jīng)驗教訓(xùn)：因未明確需求，看房面擴(kuò)展的特別大，很耗時耗力；一邊看房，一邊明確需求，最終明確“考慮十年內(nèi)的需求；朝陽區(qū)相對可以的幼兒園及小學(xué)；上班時間控制在40分鐘以內(nèi)；小區(qū)環(huán)境較好，2居南北通透”。

三、算賬

購買二手房，有一些稅費產(chǎn)生、且貸款額度有限制，必須提前做好一個測算。

1、稅費：不同性質(zhì)的房產(chǎn)，稅費差異較大，簡單介紹幾種大家常遇到的

（1）契稅：買方繳納（且未必須繳納，不分性質(zhì)），家庭首次購買唯一住房90㎡以下1%；90㎡-140㎡1.5%；140㎡以上3%。購買非家庭唯一住房 3%。

（2）普通商品房： 滿五唯一（即出售房獲取該房產(chǎn)已滿5年，且是家庭為單位名下唯一住房）：營業(yè)稅（3月30日最新政策，滿二年就免征）、個稅均免征；

滿五不唯一：營業(yè)稅免征（3月30日最新政策，滿二年就免征），個人所得稅一般按照本次售價減去原購置價差額的20%征收。

不滿五（3月30日最新政策，不滿二年）：營業(yè)稅5.6%，個稅按差額的20%繳納

（3）公房/央產(chǎn)房

公房就是以前單位自己蓋的房子，并依照規(guī)定向職工出售公有住宅樓房，已購公有住房,就是職工按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房。這種房產(chǎn)雖然也有房產(chǎn)證，但是上市交易有一些限制的，記住一定要問清楚或者在補充協(xié)議約定：會不會產(chǎn)生額外稅費，特別是土地出讓金（最好約定這個費用無論多少由賣方承擔(dān)）；出售方的配偶是不是同意出售；出售房產(chǎn)是不是要得到單位的同意，或者還要去配偶單位確認(rèn)（央產(chǎn)房一般需要，因為他們要核實家庭為單位是不是還有其他公房）

教訓(xùn)分享：我看上一套央產(chǎn)房，業(yè)主明確表示該房產(chǎn)是家庭名下滿五唯一公房；中介表示該單位的央產(chǎn)房他們已經(jīng)賣了很多，上市交易完全沒問題；插曲是我們在詢問出售方配偶的工作信息時，他們一直未說明。最終，我們簽署的購房合同和補充協(xié)議（因公房交易需要得到原單位的上市許可，出售方比較謹(jǐn)慎，簽了免責(zé)條款）；問題來了，最終對方無法拿到上市許可，原因是她老公是部隊的，他們單位同意出售該房產(chǎn)，但是需要給配偶單位發(fā)個確認(rèn)函，確認(rèn)名下沒有其他公房。業(yè)主不敢去發(fā)送這個函，原因是部隊有分房（沒有產(chǎn)權(quán)、沒有網(wǎng)簽；且分房時，承諾過家庭為單位名下無其他公房），這要是一發(fā)函，部隊就知道他們名下有一套房產(chǎn)了。崩潰……

公房稅費：與普通商品房比，主要差異在土地出讓金（有可能需要補足原來購房時優(yōu)惠價的部分）和個人所得稅（以前公房管理混亂，稅務(wù)局查詢不到購房合同、契稅等信息，就可以認(rèn)定為無法查詢原值的房產(chǎn)，個稅不按差額繳納，直接按照本次出售價格的1%繳）。

（4）如上所述稅費的稅率，對應(yīng)的稅基就是出售價，這個詞也是有講究的。原因有二：

其一，盡量降低稅費，在房產(chǎn)成交總價上，可以將其分為購房款和裝修家居補充款，其中繳納稅費是按照購房款計算的；

其二，二手房因為使用年限有限，銀代為了證明在未來出現(xiàn)無法還貸情況下收回的房產(chǎn)可以抵消貸款額度，要進(jìn)行房產(chǎn)評估，一般這個評估價是低于目前的成交價位的。

2、首付款：如果父母經(jīng)濟(jì)困難無法支持首付，年輕人首付款壓力大，所以需要好好計算。

（1）教訓(xùn)：記住購買二手房的首付款款不是簡單按照房價的30%去測算的，因為銀行或者公積金貸款是有上限的。

（2）舉例：一套出售價格200萬，九幾年的二手房；正常的市場評估價需要打折扣，每一個地區(qū)都有一個評估指導(dǎo)價上限，大概為出售價格的85%到90%之間。先計算最高商業(yè)貸款限額=200*88%*70%=123.2萬，那么首付款=200-123.2=76.8萬。

3、中介費：北京大中介的服務(wù)費一般都為成交總價的2.7%，鏈家不打折或者最低能到2.5%；我選的是我愛我家，可以談?wù)劭鄣狡呶逭?。同時，對于鏈家獨家房源（所謂獨家，就是只在鏈家賣，鏈家承諾給出售房賣出好價格，有效期一般為3個月；對于這個獨家的法律效力，有待確認(rèn)）也在鏈家看；我的基本原則是，跟哪家中介看的房子，最終就選擇哪家去簽約，省的到時候中介之間瞎搗鬼。

4、月供：

（1）貸款年限：影響因素有購房人年齡、房產(chǎn)剩余可使用年限、房屋結(jié)構(gòu)（磚結(jié)構(gòu)或者磚混結(jié)構(gòu)貸款年限短，結(jié)構(gòu)在房產(chǎn)證上有），且公積金貸款最高年限一般低于商業(yè)貸款的年限，如果是組合貸款，那么就按照公積金年限統(tǒng)一執(zhí)行。計算方式不是很清楚，大概是：

磚結(jié)構(gòu)或者磚混，用47減去已使用年限為最大貸款年限；鋼混的大概要長個七八年。

（2）貸款利率：在測算時，建議選擇比較保守的基準(zhǔn)利率，請中介幫忙計算。

（3）貸款額度：關(guān)于公積金、商貸、組合貸款見下文專題 綜上，我們簡單計算一下“成交價200萬（含購房款175萬，裝修家居款25萬），滿五不唯一公房，房產(chǎn)證顯示為1985年磚混結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)，公積金貸款年限17年，貸款額120萬”的情況下：首付80萬，稅費約8萬（契稅=175*1%，個稅=175*1%，土地出讓金=15.6*房屋面積，中介費=200*2.7%*75%），月供在8000元左右。

四、簽約注意事項

1、買賣合同：是中介提供的固定版本，關(guān)鍵條款把握一下即可；

2、補充協(xié)議：雙方特別約定都在該協(xié)議體現(xiàn)，特別提示買方根據(jù)個人風(fēng)險的判斷：

協(xié)商約定購房資質(zhì)審核不通過及貸款審核不通過或獲批額度不足情況下的免責(zé)條款；

房屋稅費承擔(dān)主體（賣方對于房屋滿五唯一的承諾，及超出預(yù)期稅費的承擔(dān)方等）；

物業(yè)交割前預(yù)留尾款，以防賣方未支付物業(yè)費、水電、取暖費等； 如業(yè)務(wù)戶口落在本房上了，一定要讓他在過戶之前就遷出，避免影響你以后孩子上學(xué)或者落戶等問題。

五、其他關(guān)注事項

1、購房資質(zhì)審核:（1）北京戶口以家庭為單位可以購買2套房產(chǎn)；（2）非北京戶口（雙方都不是），任何一人繳納社?；騻€稅滿五年，家庭為單位可以購房1套房產(chǎn)；其中，社保必須連續(xù)至今不間斷繳納60個月。個稅滿五是以年為單位，只要本年繳納1次個稅即可，例如某人2011年3月開始交個稅，2011、2012、2013、2014、2015這5年均有交個稅記錄（無論是否連續(xù)），其中2015年1月已交個稅，那么2015年3月就有了購房資質(zhì)。；（3）購房資質(zhì)審核：可以在簽約之前就找你信任的中介給你審核，通過他們的網(wǎng)站提交資料后10個工作日出結(jié)果。

2、公積金貸款：（1）現(xiàn)北京市管公積金貸款，已經(jīng)不需要進(jìn)行信用評級了，可以申請到的額度主要看你的月繳存額、連續(xù)繳存期限、是否曾經(jīng)提取過賬戶余額；但是，據(jù)說公積金中心同意后，銀行放貸的話要看信用的；（2）國管公積金貸款慢的很，而且批復(fù)金額及貸款年限低，具體不是很清楚；（3）復(fù)雜情況：家庭購房中女方是市管，男方是國管，且僅男方的個稅繳納滿五年。那么雖然以家庭為單位購房，但是購房合同及網(wǎng)簽等手續(xù)需由男方簽署，可以由女方在市管公積金中心進(jìn)行貸款申請，如果怕額度不夠，還可以由男方輔助（男方需去公積金聯(lián)名卡發(fā)卡銀行開戶行打印最近1年繳存明細(xì)和查詢書），這樣2個人的繳存額度高，批貸額度也可以提供哦，當(dāng)然上限是120萬。

好像自2015年4月1日起，市管公積金個人月繳存到839元/月，就可以貸到120萬額度了。

3、商業(yè)貸款：（1）自行在人民銀行征信中心網(wǎng)站查詢個人信用記錄，保留的記錄是最近5年的，滿5年就都銷毀了；（2）一般人都是信用卡有逾期現(xiàn)象，可能對于銀代貸款額度、貸款利率有影響。銀代貸款額度主要考慮因素最近2年內(nèi)，是否有連續(xù)90天逾期現(xiàn)象；貸款利率的話比較嚴(yán)格，如果有任何逾期現(xiàn)象，想打折就難了。如果你在征信中心查到最近5年有逾期現(xiàn)象，一定要再給銀行打電話確認(rèn)是否有連續(xù)逾期90天的哦，如果沒有，那基本不用擔(dān)心貸款額度。

4、定金、中介費、首付款：

（1）定金：記住這2個字不能寫錯啦，因為無論定金協(xié)議怎么約定，只要交了定金并且獲取“定金收據(jù)”，法律上規(guī)定一方違約就要雙倍返還定金的；另外，如果你很看好房子，定金多交點兒沒事。

（2）中介費：鏈家一般要求簽約就支付或者最晚網(wǎng)簽之前支付；我愛我家可以洽商好，盡量往后推遲，一般不能遲于當(dāng)月底（因為個人考核）。（3）首付款：不用過早把錢都輸出，先做一個短期理財（余額寶、7天理財之類的）；正常貸款買房的話，首付款在簽約后1個月支付。

5、房本：

（1）如上最復(fù)雜的情況（即夫妻雙方均無北京戶口，男方個稅滿五獲取購房資質(zhì)，公積金主貸款人為女方）下，房本必須寫2個人；

（2）如簽約、資質(zhì)、貸款均由一人完成，那么房本可以只寫這一個人的。

6、購房資料準(zhǔn)備

（1）夫妻雙方基本資料：身份證、結(jié)婚證、戶口本、學(xué)歷學(xué)位證書、暫住證

特別提示：

1、戶口本和身份證的地址要保持一致；

2、暫住證要在有效期范圍內(nèi)，且登記的身份證戶籍信息必須與戶口本、身份證完全一致。

（2）貸款特殊資料：商業(yè)貸款一般需要雙方的收入證明、單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章，其他資料根據(jù)銀行需要提供。

以上供參閱，歡迎點贊！

第二篇：二手房購買須知

選房篇

一、地理位置是關(guān)鍵

地段好壞決定房屋的未來升值潛力。對于購買二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會十分方便。

對于購買二手房長期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買房，因為隨著商圈的不斷成熟其二手房價值也會充分體現(xiàn)出來，同時如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報收益也將較為可觀。

二、房屋質(zhì)量看周詳

房屋質(zhì)量是買房時十分重要的一個考核因素。就目前二手房市場而言，上世紀(jì)90年代初的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應(yīng)注意這些因素。

三、戶型面積要選好

上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，購房者在購買二手房時要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡；而白領(lǐng)、上班族則可以購買那些戶型相對較寬敞的二手房。

四、探訪鄰里是否和睦

鄰里之間是否和睦關(guān)系到購房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會讓你生活愉快。通過衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

交易篇

在二手房交易過程，購房者不僅要關(guān)注房屋價格、物業(yè)管理、鄰居住戶等方面的問題，更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識。特別是后者，實際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預(yù)先了解和掌握交易注意事項，對購房者來說是非常必要的。

一、賣方身份的真實性 交易時，買方需查看賣方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托中介到房地產(chǎn)交易中心查詢。其中有幾項需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。

另外，在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)買賣合同》時，必須驗證賣方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。

二、賣方的還貸情況

若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣方需要在交易過戶之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購進(jìn)該套房屋時，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進(jìn)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行注銷。此時，買方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣方預(yù)約提前還貸所需的時間。一般來說，各大銀行的預(yù)約還貸時間從2周至1個月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過上述時間，銀行才接受還貸。這個時間直接影響到何時可以到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行過戶交易。

三、購房貸款的審批程序

大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準(zhǔn)。一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務(wù)報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。但要提請購房者注意的是，如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。

四、過戶交易有新規(guī)

國家二手房稅收新政是自2005年6月開始實施的。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準(zhǔn)過戶。買賣取得房產(chǎn)證或完稅時間不足兩年的住房，售房者將繳納房屋銷售額5.5％的營業(yè)稅，超過兩年不滿五年的按照買賣差額征個人所得稅，超過五年不收取營業(yè)稅和個人所得稅。

新出臺的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計稅方式不同。各地對普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，如福州市區(qū)受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足的三個條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套建筑面積在140平方米以下；3.成交價格在5500元／平方米以下。廈門市享受優(yōu)惠政策的普通商品住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為：

一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

二、單套建筑面積在140平方米；

三、實際成交價格7000元以下。二手房交易稅具體如何操作？舉例說明如下：

普通住宅（按福州市的規(guī)定：單價5500元／平方米以下，面積140平方米以下）有三種情況：

一、未滿兩年的房子——營業(yè)稅全額征收，如以一套原價為25萬元、申報價是30萬元，但按福州市房地產(chǎn)市場的指導(dǎo)價應(yīng)是40萬元，那么營業(yè)稅將按40萬元的指導(dǎo)價全額征收，稅率為5.5％，具體計算是40萬×5.5％=2.2萬；而個人所得稅的計算方法是（賣出房價原購房價合理費用）×20％，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費用統(tǒng)一按賣出房價的20％扣除，那么這套房子的個人所得稅是：（40萬×80％ 25萬）×20％=1.4萬元；

二、滿2年未滿5年的：由于滿2年了，所以營業(yè)稅全免，但個人所得稅還要交，交的數(shù)額與上一種情況一樣，還是1.4萬元；

三、滿5年的：此時營業(yè)稅和個人所得稅都不要交了。非普通住宅：（單價5500元／平方米以上，面積140平方米以上）也有三種情況：

一、未滿兩年的房子——營業(yè)稅全額征收，以一套原價為50萬元、申報價為60萬元、評估價為70萬元的房子為例，其營業(yè)稅則要交70萬×5.5％=3.85萬元，個人所得稅要交（70萬×80％－50萬）×20％=1.2萬元；

二、滿2年未滿5年：營業(yè)稅按原價和評估價的差額計征，即（70萬－50萬）×5.5％=1.1萬元，個人所得稅還是（70萬×80％－50萬）×20％=1.2萬元；

三、5年以上的個人所得稅不要交了，而營業(yè)稅仍然要按差額計征，即（70萬 50萬）×5.5％=1.1萬元。

此外，還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣方在簽約當(dāng)日，提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾書。如果有備案，則需要在買賣合同中，約定賣方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷手續(xù)的時間。另外，還要注意定金、各筆房款和產(chǎn)證的保管情況，如果擔(dān)心交易風(fēng)險，可以要求賣方把定金、房款和產(chǎn)證都保管于中介公司，并由中介按照合同的約定轉(zhuǎn)交定金和房款。當(dāng)然，還要確認(rèn)該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認(rèn)賣方有沒有戶口遷入地，什么時候可以遷出，并在合同中進(jìn)行明確的約定

二手房買賣流程及解釋

流程：挑選中介→審查房屋權(quán)屬→了解房屋使用狀況→實地查看房屋質(zhì)量→明確中介收定性質(zhì)→上下家當(dāng)面談合同→結(jié)清水表帳單→告知電表狀況→協(xié)助燃?xì)膺^戶→結(jié)清電話費→遷移戶口

挑選中介→

如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較的規(guī)范。

審查房屋權(quán)屬→

下家要隊房屋的權(quán)屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如步能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

了解房屋使用狀況→

首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。

實地查看房屋質(zhì)量→

下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質(zhì)量問題外，還應(yīng)實地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

明確中介收定性質(zhì)→

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣下家就會有保障。

上下家當(dāng)面談合同→

即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，上下家要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得上下家無法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要當(dāng)面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。

結(jié)清水表帳單→

市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個份的已繳訖水費賬單收據(jù)。

告知電表狀況→

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，下家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費賬單收據(jù)。

協(xié)助燃?xì)膺^戶→

按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。

結(jié)清電話費→

有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細(xì)問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是-普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過戶手續(xù)。

遷移戶口→

買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚

二手房購房指南:關(guān)注細(xì)節(jié)力保交易安全

考慮到二手房的交易雙方多為個人，交易風(fēng)險相對比一手房要大，加上二手房買賣涉及環(huán)節(jié)較多，為確保交易安全，張律師認(rèn)為購房者要對一些細(xì)節(jié)問題給予足夠的重視。

在正式交易之前，購房者應(yīng)清楚該房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此類情況將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。購房者對所購房屋買賣應(yīng)繳稅費的具體種類及數(shù)額要做到心中有數(shù)，防止由于對購房應(yīng)繳稅費估算不足而與預(yù)算有較大出入的情況發(fā)生。購房者不能忽略上家是否為房屋產(chǎn)權(quán)人及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，如果與非產(chǎn)權(quán)人或非全部產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，購房者應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書，以防產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人以合同簽訂人未取得委托為由主張合同不成立的情況發(fā)生。

購房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議，然后再與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金罰則并蓋有中介公司的印章；與中介公司簽好中介協(xié)議后，交付定金之前還應(yīng)要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托書；收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)，該收據(jù)應(yīng)有中介公司經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。

由于正式合同將作為買賣雙方履行交易的法律依據(jù)，因此在訂立合同時，雙方應(yīng)充分協(xié)商，就交易流程、當(dāng)事人的各項義務(wù)包括有關(guān)費用的承擔(dān)等在合同附件中作出詳細(xì)的約定。一旦出現(xiàn)約定不明甚至約定真空的情況，爭議將不可避免。不少購房者認(rèn)為取得房產(chǎn)證后，辦理交房只是領(lǐng)取鑰匙、查驗房屋而已，房屋交接手續(xù)其實遠(yuǎn)非如此簡單，除驗房及相關(guān)設(shè)備是否正常且符合合同約定之外，還需注意相關(guān)費用是否已依據(jù)合同約定結(jié)清、相關(guān)更名手續(xù)是否已辦妥等。

二手房買賣過程中注重幾大點

1.價格體系復(fù)雜

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已購公有住房上市交易，成交價格由雙方協(xié)定。但據(jù)專業(yè)評估人士介紹，舊房的價格體系較新房復(fù)雜得多，它的評估指標(biāo)包含許多方面的內(nèi)容，區(qū)域因素如地理位置、周邊環(huán)境、配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、集聚程度等，個別因素包括樓房的結(jié)構(gòu)、面積、戶型、樓層、使用年限甚至裝修水平，不是一個簡單的電腦評估體系軟件通過幾項數(shù)據(jù)統(tǒng)計及出具一個市場平衡價就能解決的。估價師需對估價對象周邊的市場情況進(jìn)行調(diào)查，找出可比案例，再對估價對象各種因素進(jìn)行修正，如交易情況、交易日期、土地位置、使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、樓房面積、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等，并采用至少兩種以上的方法，才能確定一個公平合理的價格。

2.房屋產(chǎn)權(quán)完整很重要

房屋產(chǎn)權(quán)是否完整對于房屋交易非常重要，購房者如果購買了產(chǎn)權(quán)不清、部分產(chǎn)權(quán)或無產(chǎn)權(quán)的房屋時必會產(chǎn)生糾紛。因而房屋權(quán)屬狀況的認(rèn)定，必須經(jīng)過仔細(xì)的查驗后方可下結(jié)論。除了客戶提供合法的證件外，還應(yīng)查驗證件的合法性及來源，同時了解房屋是否已設(shè)定抵押或被法院查封等等。3.注意舊房的安全性

有關(guān)專家在談到已購公有住房上市時指出，上市的舊房一般已建成數(shù)年，甚至幾十年，多為老舊房屋，鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的壽命可達(dá)70年至80年，磚泥結(jié)構(gòu)的不過60年至70年，磚木結(jié)構(gòu)的大約50年，這些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。購買房屋，一般希望能住10年以上，對房屋的成新率，即可居住年限應(yīng)認(rèn)真測算。消費者在購買舊房之前最好咨詢一下有關(guān)專家，以對房屋的安全程度作一番了解。

4.弄清自己的權(quán)重因素

消費者對房地產(chǎn)的評價主要依據(jù)以下條件：價格、交通區(qū)位、環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等。不同的人可能更重視其中某項因素，即房地產(chǎn)評估行業(yè)中需增加“權(quán)重”的因素。有學(xué)齡子女的更重視社區(qū)的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的水平，老年人更注重就近有無好的醫(yī)院或合同醫(yī)院，喜清靜的消費者希望回歸自然，遠(yuǎn)離鬧市，而做生意的購房者更中意于靠近市場。上述因素，購房者要依據(jù)自己的條件做出選擇。

5.選擇中介要慎重

繁榮的市場背后，總有些陰暗的角落。買家為了買房在尋找中介時，一定要對中介公司的資質(zhì)、資信、服務(wù)項目及其收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解調(diào)查，防止購買過程產(chǎn)生不必要的麻煩和過多的支出。

選購滿意二手房全攻略

消費者如何買到稱心如意的二手房？有關(guān)專家建議，應(yīng)從以下幾個方面注意。

選房：首先考察性價比

選房時一定要分清購房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應(yīng)考慮交通、生活是否便利、市政配套、物業(yè)管理水平;供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解小區(qū)物業(yè)管理可提供的服務(wù)項目及各項收費標(biāo)準(zhǔn)，拜訪鄰居，了解周邊居住環(huán)境。

了解該住房的使用年限及土地使用期限、該房屋的用途、有無欠交物業(yè)管理費以及水、電、煤氣等費用；確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、管線是否合理，天花板、墻壁是否有問題；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，因為如果你買了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。

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看房：驗明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵

產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是市民在購房時最容易忽視的一個環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購房風(fēng)險的根源。

買房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

簽合同：確認(rèn)合法身份

一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。

房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。

辦手續(xù)：必要程序不能簡化

經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進(jìn)入買房的實質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。

購房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多、需要時間較長，手續(xù)繁瑣。千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過戶必須報經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過戶手續(xù)。

交房：按照合同約定執(zhí)行

辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗收房內(nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗收合格后買方付款。

關(guān)于稅費的交納應(yīng)在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān)；最后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。

二手房交易過程中的稅費一覽 目前在二手房交易過程中需交納的稅費，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價款等多個稅目。下面的內(nèi)容希望能給您在置業(yè)過程中起到一定的指導(dǎo)作用，但這并不是萬能的，也并不是適合任何房屋，因此提醒您在交易過程中還要根據(jù)自己房屋的實際情況來確定該交納哪些稅費。

目前個稅的征收辦法分兩個標(biāo)準(zhǔn)，商品房收費標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減購買價款減合理費用后再乘以20%；公房收費標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減4000元后乘以建筑面積減合理費用后再乘以20%。

房屋性質(zhì)——已購公房對于公房業(yè)主來說，2005年8月8日《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》的出臺讓幾乎所有的已購公房被列在免征營業(yè)稅之列，極大地降低公房業(yè)主的出售成本，使得已購公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發(fā)展起到積極的作用。

下面以一個具體實例來說明進(jìn)行已購公房交易買賣雙方需交納的稅費：劉女士在海淀區(qū)翠微路地區(qū)有一套1992年已購公房，建筑面積約為80平方米。2005年10月，劉女士首次將該套房屋進(jìn)行上市交易，經(jīng)過幾天的買賣雙方對價格的協(xié)商后，最終該套房屋以6180元/平方米的價格，即總價款494400元出售給馬先生。對于賣方劉女士來說，需交納的稅費如下：印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即494400×0.05%＝247.2元對于買方馬先生來說，需交納的稅費如下：1)印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即494400×0.05%＝247.2元2)契稅根據(jù)2005年8月8日《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》中明確規(guī)定：對于首次上市交易的已購公房等6大類保障性住房在交易過程中均視為普通住房。契稅按1.5%征收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價的1.5%，即494400×1.5%＝7416元3)土地出讓金對于首次上市交易的公房來說，買方要交納土地出讓金，即為1560元/平方米×80平方米×1%＝1248元綜上，對于買方馬先生來說總共要支付的稅費為8911.2元。

房屋性質(zhì)——二手商品房就目前市場情況來看，營業(yè)稅的征收對二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產(chǎn)出售者的預(yù)期收益。下面舉一個例子來說明二手商品房在出售過程中買賣雙方需交納的稅費。

幾年前，李先生在望京地區(qū)購置一套商品房，建筑面積為142平方米，購買時價格為6000元/平方米，總價為85.2萬元。現(xiàn)2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價格出售出去，總價為99.4萬元。對于賣方李先生來說，需交納的稅費如下：1)印花稅成交價的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元2)營業(yè)稅(稅率為5.5%，其中包含城建維護(hù)費和教育附加費)假如1：李先生房屋持有時間在2年以內(nèi)，需全額征收營業(yè)稅即為994000×5.5%＝54670元。

假如2：李先生房屋持有時間在2年以上，如果是普通住房則營業(yè)稅免交，若為非普通住房則按差額征收營業(yè)稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標(biāo)準(zhǔn)可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營業(yè)稅，即應(yīng)交納營業(yè)稅為(994000-852000)×5.5%＝7810元。對于買方來說，購買該套二手商品房需交納的稅費如下：1)印花稅成交價的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元2)契稅契稅的收繳基準(zhǔn)利率是按照普通住宅和非普通住宅來區(qū)分的，普通住宅按成交價的1.5%征收，非普通住宅按成交價的3%征收。而對于本例中買方要購買的房屋面積為142平方米，已超過140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價的3%征收，即為994000×3%＝29820元綜上，對于買方來說應(yīng)支付的稅費為30317元。

房屋性質(zhì)——經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是國家為補貼低收入家庭而公開出售的一類房屋。對于購買經(jīng)濟(jì)適用房的消費者來說也有一定的限制，不是所有人都可以買到經(jīng)濟(jì)適用房。而對于再次上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房來說，稅費的交納也顯得略微復(fù)雜些。經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個例子分別來說明5年以內(nèi)和5年以外上市交易經(jīng)濟(jì)適用房的交納稅費情況：案例一：小王畢業(yè)后不久，在家人的支援下于200 1年10月在回龍觀購得一套經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積為60平方米，總價為15.9萬元。但現(xiàn)在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時間約在3小時內(nèi)，所以小王決定將該房屋賣掉，到石景山地區(qū)另購一套房屋。小王的房屋屬于5年以內(nèi)出售，則買賣雙方需交納的稅費如下：對于賣方來說，小王的房屋只能出售給滿足購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，且出售價格不應(yīng)高于購買時的價格。交納稅費僅為印花稅即最高為159000×0.05%＝79.5元。對于買方來說，分兩種情況：一種情況是如果政府對購房人審批的總房價大于實際購買房屋的成交總價(15.9萬元)，則買方需交納稅費有：契稅(按成交價的1.5%交納)和印花稅(按成交價的0.05%交納)經(jīng)過計算交納稅費，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元另一種情況是如果政府對購房人審批的購房總價低于實際購買房屋的成交總價(15.9萬元)，則買方需交納稅費有：契稅(按成交價的1.5%交納)和印花稅(按成交價的0.05%交納)，和差價部分的綜合地價款10%。假設(shè)政府審批購房人的購房總價為13萬元。

經(jīng)過計算交納稅費，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元，綜合地價款為(159000-130000)×10%＝2900元案例二：家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環(huán)境，現(xiàn)打算將自己2000年2月在天通苑購置的一套經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去，到朝陽公園附近再購置一套房屋。毛先生的房屋建筑面積為80平方米，當(dāng)時購入價為21.2萬元?，F(xiàn)毛先生打算以35萬元的總價將其售出。

由于該套房屋出售時毛先生的持有時間超過5年，則該套房屋可以出售給任何消費者，并可以市場價出售。毛先生的房屋屬于5年以外出售，買賣雙方需交納的稅費如下：對于賣方毛先生來說，需交納的稅費如下：1)印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即350000×0.05%＝175元2)綜合地價款綜合地價款為成交總價的10%，即350000×10%＝35000元，即賣方需交納稅費為35175元對于買方來說，需交納的稅費如下：1)印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即350000×0.05%＝175元2)契稅契稅為成交總價的1.5%，即350000×1.5%＝5250元即買方需交納的稅費為5425元。業(yè)內(nèi)建議事實上，二手房征收個稅并非“新”聞，對于此次國家稅務(wù)總局再次發(fā)話，業(yè)內(nèi)在表示認(rèn)可的同時，也提出了專業(yè)建議。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)金育松在接受記者采訪時表示，從個稅的具體實施來看，仍然存在三點疑問。首先是征收時間的確定，究竟什么時候開始正式實施；其次，一旦實施時間確定下來后，對于以前需要交個稅而未交的房產(chǎn)是否要補交；第三，征收方式的細(xì)節(jié)如何確定。

而中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍則認(rèn)為，征收個稅本身無可厚非，但由于目前二手房個稅征收的政策還是2003年制訂的，而從2003年以后北京二手房交易市場發(fā)生了巨大變化，以往的政策已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前市場的調(diào)整。同時，她表示，個稅征收的稅率標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)變化的市場做相應(yīng)調(diào)整，比如，目前廣州就已經(jīng)采取了商品房和公房區(qū)別繳稅的做法；而稅務(wù)部門也有義務(wù)清楚地告之納稅人和房產(chǎn)中介交納個稅的流程，以保證政策的有效執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)人士同時也向消費者提出了幾點建議：一是賣房人首先應(yīng)該了解哪些是可以免稅的。個稅的免征條件包括：一是“對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”；另外，對賣房一年內(nèi)又買其他房產(chǎn)的，可視其購房價值全部或部分免稅。二是消費者要選擇比較好的經(jīng)紀(jì)公司，針對這個市場的變化去各個經(jīng)紀(jì)公司咨詢一下業(yè)務(wù)就知道各個經(jīng)紀(jì)公司差別在哪。

三是不需要太多的觀望，自己把握整體的需求，專家的意見可以作為一個參考，還是要根據(jù)自己的實際情況判斷買還是賣、是觀望還是等待。

涉及到二手房交易過程中的稅目一覽

一、個人購買住房（包括商品房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等），需要繳納契稅和印花稅。

1）契稅

個人購買住房應(yīng)該在簽訂合同之日起10日內(nèi)到房屋所在的契稅征收部門辦理納稅申報，并在契稅征收部門規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。契稅稅額按照住房的成交價格計算繳納，計算公式為： 應(yīng)納契稅稅額=住房成交價格×適用稅率

其中，住房的成交價格是指合同確定的價格，包括買房人交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益等。適用稅率為3％至5％，具體的稅率由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度范圍內(nèi)按照當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況確定。

另外，如果個人購買的是自用普通住宅，可以享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策。享受此項優(yōu)惠政策要滿足三個條件：第一，購買住房只能是個人；第二，購房的用途只能是自用；第三，這里的“普通住宅”指按一般民用住標(biāo)準(zhǔn)建造的居民住房。目前，我國對“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)還沒有統(tǒng)一規(guī)定，具體標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。

（2）印花稅

個人購買住房還須按稅法規(guī)定繳納印花稅。印花稅暫行條例規(guī)定，商品房銷售按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅。

二、個人出售5年以上普通住房需要繳納個人所得稅。

1、個人出售自有住房時，如果能夠提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，能夠正確計算應(yīng)納稅所得額的，其應(yīng)納稅額按下列公式計算：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*20％

應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額－住房原值和合理費用

合理費用是指出售住房時，按照規(guī)定繳納或支付的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、交易手續(xù)費等有關(guān)稅金和費用。

2、個人不能提供住房原值憑證和其他有關(guān)扣減項目明細(xì)資料，不能正確計算或難以準(zhǔn)確計算應(yīng)納稅所得額的，主管地稅機(jī)關(guān)可以采取核定征收的方式征收個人所得稅，其計算公式為： 應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額*核定征收率

3、核定征收率的確定(核定征收政策不適用于商業(yè)用房/非住宅)除按國家稅務(wù)總局規(guī)定可享受免征個人所得稅的情況外，對個人出售住房所得，個人所得稅核定征收率為1％。

三、對個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。其中自用生活用房的起始時間，以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或《國有住房出售收入專用票據(jù)》上注明的時間，按孰先原則確定。

第三篇：購買二手房須知

二手房交流流程

首先，了解產(chǎn)權(quán)及房屋具體情況。確定房子的產(chǎn)權(quán)，比如審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等；包括房東的合法證件，所有權(quán)證書、身份證、產(chǎn)權(quán)證、有無查封、抵押、質(zhì)押，有無債務(wù)糾紛、共有權(quán)人是否同意出售。

其次，簽訂二手房買賣合同。雙方通過協(xié)商確定成交價格、交付時間、產(chǎn)權(quán)辦理的具體事宜之后，可簽訂定金合同，交納購房定金。雙方簽訂買賣合同，合同一般包括當(dāng)事人姓名、住所、位置（房產(chǎn)證號）、數(shù)量、房款、支付方式、產(chǎn)權(quán)過戶時間、違約責(zé)任、解決爭議的方式等。雙方簽訂至少三份合同。呵呵這個環(huán)節(jié)看似比較繁瑣，卻是整個環(huán)節(jié)中最重要的部分。大家對每個細(xì)節(jié)都要看細(xì)了。否則上當(dāng)或是違約時也好有個憑證。

第三，評估公司做評估。

第四，付款。如果你是一次性付錢，那中介和房東最喜歡。如果是貸款，需要提供：如果要貸款的話，需要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)；需要提供：賣方有本人身份證原件，結(jié)婚證或單身證明、戶口簿，買方：身份證原件、結(jié)婚證或單身證明、戶口簿及單位收入證明。之后銀行審核買方資信，對房屋進(jìn)行評估，確定貸款額度。最后放貸款。辦理完這些后等銀行的承諾函（一般為3-5個工作日，不包括公休日），雙方帶銀行函到房產(chǎn)交易中心辦理過戶，完成產(chǎn)權(quán)登記變更，銀行將貸款一次性發(fā)放（一般15個工作日），買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證（一般30個工作日）。

第五，注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。（他項權(quán)證：指在他項權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。）

第六，將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口。雙方向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。雙方帶好身份證、戶口簿、提出申請后，他們要查驗證件，審查產(chǎn)權(quán)，符合條件后準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)。

第七，繳稅。憑受理單繳納相關(guān)稅費，這個不同性質(zhì)的交易需要交納的稅費不同。一般包含營業(yè)稅、個人所得稅、契稅交易費、公正登記費、評估費等。

第八，憑上一步拿到的完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

第九，到土管部門辦理土地證。

買方領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證、付清房款，賣方交付房屋并結(jié)清物業(yè)費后，一切就OK啦。

二手房買賣合同

賣方：_______________(簡稱甲方)身份證號碼：_____________________

買方：_______________(簡稱乙方)身份證號碼：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)住宅，建筑面積為_____平方米。（詳見土地房屋權(quán)證第_______________號）。

第二條 上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購房定金。

第三條 付款時間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭（如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費當(dāng)日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。

第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費用結(jié)清。

第五條 稅費分擔(dān) 甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔(dān)，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由______方承擔(dān)。

第六條 違約責(zé)任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)____ 公證處公證。

第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________ 公證處各一份。

第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條 雙方約定的其他事項：

出賣方(甲方)：_________________ 購買方(乙方)：__________________

身份證號碼： __________________ 身份證號碼： ___________________

地 址：___________________ 地 址：____________________

郵 編：___________________ 郵 編：____________________

電 話：___________________ 電 話：____________________

代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________

身份證號碼: ___________________ 身份證號碼： ___________________

見 證 方： 鑒證機(jī)關(guān)：

地 址：

郵 編：

電 話：

法人代表：

代 表： 經(jīng) 辦 人：

日 期： 年 月 日 鑒證日期：_______年____月____日

2010二手房交易稅費

稅費名稱 稅費標(biāo)準(zhǔn) 收費單位

交易手續(xù)費 2.5元/平方米×建筑面積（普通住宅免交）房屋交易管理機(jī)構(gòu)

合同印花稅 房屋成交總額×0.05%（免交）國家財稅局

營業(yè)稅 普通住宅 5年內(nèi)：差價×5.55% 國家財稅局

5年以上：免征

非普通住宅 5年內(nèi)：成交總額×5.55% 5年以上：差額×5.55%

個人所得稅 普通住宅 房屋成交總額的1%或利潤部分×20％（滿5年是唯一住房免交）國家財稅局

非普通住宅 房屋成交總額的2%或利潤 部分×20％（滿5年是唯一住房免交）

土地增值稅 普通住宅 免征 國家財稅局

非普通住宅 免征

買賣合同公證費

房屋成交總額×2.5‰+250元（出售方為外籍人士或港澳臺同胞或買賣合同需要公證時才須繳納）公證處

中介費

一、賣方涉及的稅費：

(一)普通住宅：

1、營業(yè)稅： 購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為差價的5.5%，滿5年則免征營業(yè)稅。

2、個人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的1%或差價的20%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅。

(二)非普通住宅：

1、營業(yè)稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為房價的5.55%；滿5年則征差價差價的5.55%

2、個人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的2%或差價的20%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅。

二、買方涉及的稅費：

(一)普通住宅：0--90平方米（含90），契稅：1%；90—140平方米（含140）契稅：1.5%

(二)非普通住宅：契稅：3%

注：普通住宅必須同時滿足以下3個條件：

1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

2、單套建筑面積在140平方米以下；

3、坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的總價低于245萬元/套，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的總價低于140萬元/套，外環(huán)線以外的總價低于98萬元/套。

三、關(guān)于利潤：

計算方法：利潤= 轉(zhuǎn)讓收入—房屋原值—轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用

市地稅局出臺的個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅細(xì)則規(guī)定，如果納稅人能提供房屋原值等憑證，個人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)納稅所得額的20%，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額。對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有 效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

1、房屋原值為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。

2、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

3、合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

二手房首付

二手房不存在首付比例問題。借款人應(yīng)在辦妥房屋交易過戶手續(xù)，交納房屋契稅（以《房屋契稅證》所載明的時間為準(zhǔn)）后的12個月內(nèi)，提出貸款申請。購買二手房的，不能組合貸款。二手房辦理手續(xù)：

(一)辦理的程序

簽訂房屋買賣合同→貸款申請→房地產(chǎn)評估→貸款審批→簽訂貸款合同(主合同)和房地產(chǎn)抵押合同(副合同)→辦理房地產(chǎn)抵押登記→放貸

(二)步驟

1、申請人與賣方簽訂買賣合同并向中介機(jī)構(gòu)提出二手房代辦申請；

2、申請人到房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行所要購買的二手房的評估；

3、申請人領(lǐng)取、填寫申請表；

4、銀行收件、審批；

5、簽訂借款合同、抵押合同或擔(dān)保合同；

6、辦理抵押登記手續(xù)；

7、發(fā)放貸款；

8、申請人按期歸還貸款；

9、清戶。

第四篇：二手房購買合同范本

本合同雙方當(dāng)事人：

賣方（以下簡稱甲方）：身份證號碼：

賣方代理人：身份證號碼：

買方（以下簡稱乙方）：身份證號碼：

買方代理人：身份證號碼：

第一條房屋的基本情況。

甲方房屋（以下簡稱該房屋）座落于；位于第____層，共____（套）（間），房屋，結(jié)構(gòu)為____，建筑面積__________平方米（其中實際建筑面積______平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e______平方米），房屋用途為______；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二；（房屋所有權(quán)證號、土地使用權(quán)證號）（房地產(chǎn)權(quán)證號）為____。

第二條土地使用權(quán)性質(zhì)。

該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為__________；土地使用權(quán)年限自______年______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號為__________；該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方（必須）（無須）補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第三條價格。

總金額為元整（￥

第四條付款方式。

乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金元整（￥）。，并于過戶之日將房款全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第五條交付期限。

甲方應(yīng)于本合同生效之日，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，乙方并于過戶之日將房款元整（￥）。付給甲方，甲方將該房屋付給乙方。

第六條乙方逾期付款的違約責(zé)任。

乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按__________計算。逾期超過________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權(quán)按下述第________種約定，追究乙方的違約責(zé)任。

１．終止合同，乙方按累計應(yīng)付款的__________％向甲方支付違約金。甲方實際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。

２．乙方按累計應(yīng)付款的__________％向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

３．。

第七條甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任。

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在__________個月內(nèi)按__________利率計算；自第__________個月起，月利息則按__________利率計算。逾期超過__________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第__________種約定，追究甲方的違約責(zé)任。

１．終止合同，甲方按乙方累計已付款的__________％向乙方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。

２．甲方按乙方累計已付款的__________％向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

３．_____________________________。

第八條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起__________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起__________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的__________％賠償乙方損失。

第九條甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納；其他房屋交易所發(fā)生的稅費除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十一條本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。

第十二條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十三條甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應(yīng)經(jīng)該房屋所在地公證機(jī)關(guān)公證。

第十四條本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由__________仲裁委員會仲裁。（甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴。）

第十五條本合同（經(jīng)甲、乙雙方簽字）（經(jīng)__________公證（指涉外房屋買賣））之日起生效。

第十六條本合同連同附表共__________頁，一式__________份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，__________各執(zhí)一份，均具有同等效力。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

甲方代理人（簽章）：乙方代理人（簽章）：

______年______月______日______年______月______日

簽于__________簽于__________

第五篇：購買二手房注意事項

對于大多數(shù)的工薪族而言，想要在重點區(qū)域購置新房，資金超過所能承受的范圍，此時，購買一套同區(qū)域內(nèi)的二手房就成為普通上班族群體的最佳選擇。置業(yè)專家現(xiàn)針對購買二手房需要注意的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和事項進(jìn)行了歸納分析，給正準(zhǔn)備購買二手房的市民提供一些參考。

一、在找到心儀房產(chǎn)之后，對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行認(rèn)真審核，審核內(nèi)容包括： a、審核房主身份，確定產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者身份一致;

b、明確被售房屋的性質(zhì)與產(chǎn)權(quán)的完整性，判斷被售房屋是否抵押;了解房屋剩余使用期限及用途;

c、了解房屋產(chǎn)權(quán)有無糾紛，得到房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)單位或共有人的同意出售證明;d、確定房產(chǎn)證日期，(判斷是否滿五年等)以了解交易該房產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費金額。

e、產(chǎn)權(quán)證上的面積與實際面積是否相符，驗證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實性。

二、與新房不同，二手房具有的現(xiàn)房特性可以讓購房者在看房時進(jìn)行初步驗房

檢驗房屋裝修配置：主要觀察房屋結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料，確認(rèn)房屋的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象;電話線、寬帶的安裝是否完備等：

a、看房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)是有無改動;牽涉到陽臺的面積怎么算等;

c、試用上下水，看看上水是否有足夠的壓力、下水是否暢通。頂層住戶還應(yīng)該重點看一下屋頂有無滲、漏現(xiàn)象。

三、判斷被售房屋價格和價值

a、了解一下本區(qū)域二手房的市場價格，通過價格對比來選擇購房預(yù)算以內(nèi)的小區(qū)進(jìn)行重點比較和選擇。

b、委托信得過的中介公司進(jìn)行價值評估;

c、銀行提供按揭貸款時會作出價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

四、限購之下確保購房資格及貸款資格

五、產(chǎn)權(quán)交接時最好選擇買賣雙方都信得過品牌中介公司來操作，以規(guī)避交易風(fēng)險，保證房款資金安全