第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn) 2010年07月02日 20:04 地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn)

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1.0 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅種

（1）契稅：

取得土地使用權(quán)時(shí)繳納（以后銷售房屋也要交）；

（2）土地增值稅：

銷售房地產(chǎn)時(shí)繳納

（3）營業(yè)稅：

銷售房地產(chǎn)時(shí)繳納；

（4）城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)營業(yè)稅額繳納

（5）教育費(fèi)附加：

根據(jù)營業(yè)稅額繳納；

（6）企業(yè)所得稅：

根據(jù)企業(yè)利潤繳納

（7）印花稅：

根據(jù)涉及到的合同金額繳納

（8）房產(chǎn)稅：

根據(jù)

2.0 各種稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)：

2.1契 稅

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

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納稅人

《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

(1)國有土地使用權(quán)出讓；

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；

(3)房屋買賣；

(4)房屋贈(zèng)與；

(5)房屋交換。

下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：

(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；

(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債；

(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;

(4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

對(duì)于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

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課稅對(duì)象

契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。

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稅率

契稅的稅率為3％～5％，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。

n

計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權(quán)屬的變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格，會(huì)因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價(jià)格的一種體現(xiàn)，考慮到實(shí)際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價(jià)格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格，都以房地產(chǎn)交易契約價(jià)格總額為計(jì)稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。

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納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

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減稅、免稅

有下列行為之一的，減征，免征契稅：

(1)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；

(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一攻購買公有住房的，免征；

(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；

(4)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬于的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；

(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；

(6)依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。

2.2土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。

n

納稅人

凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收

入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。

各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營者、外商投

資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅 的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。

n

征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓

國有土地使用權(quán)、地上建筑物，和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方

式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

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課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收人和其他收入。

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稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30％；

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過lOO％的部分，稅率為40％；

(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額lOO％，未超過200％的部分，稅率為50％；

(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200“以上部分，稅率為60％。每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

為簡化計(jì)算．應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，速算公式如下：

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土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的，應(yīng)納稅額=土地增值額×30％；

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土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40％-扣除項(xiàng)目×5％；

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土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額l00％，未超過200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×50％-扣除項(xiàng)目×15％；

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土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額=土地增值額x 60％-扣除項(xiàng)目金額×35％。

n

土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；

(2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用；

(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按

國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和

單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)

開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。其

中：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有

關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等；②前期工程費(fèi)，包

括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出；

③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方

式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)；④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供

氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出；⑥開發(fā)間接費(fèi)用，是指

直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修建費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開

發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過

商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)

所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的

5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)

構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配

套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比

例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓巳使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立 的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)

地稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建

房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。

另外，對(duì)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；

②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無正當(dāng)理由的。

n

減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅；

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；

(2)因國家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。

其中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住

宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條

(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增

值額超過扣除項(xiàng)目之和的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

因國家建設(shè)需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而

被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅

務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。

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征收管理

土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅

務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)

讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)

生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅

申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)，直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

n

其他規(guī)定

為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵(lì)規(guī)定：

(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土

地增值稅。

(2)1994年1月1日以前巳簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開

發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合

同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。

(3)對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述

5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅

務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合

上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收

土地增值稅。

(4)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿9年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

2.3 營業(yè)稅

營業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。

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應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要是銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

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銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

?

銷售其他土地附著物

① 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。② 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。

③ 單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。

④ 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)

征稅。

⑤ 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征

營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。

⑥ 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。

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銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五

條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。

（3）營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：

納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序

核定其營業(yè)額：

①按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

②按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核

定；

③按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：

計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

n

其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅（2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定：

合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

?

第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。② 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

?

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

① 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；

③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定： 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天

（3）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定：

以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房

屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。

（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》的通知》

規(guī)定：

① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分

配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。

同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅。② 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收

入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。

③ 對(duì)中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營業(yè)稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營

業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。

n

營業(yè)稅稅率：

銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5％。

計(jì)算公式=營業(yè)額×5% 2.4 城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)

城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維

護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。

n

納稅人：城建稅以繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人為納稅人。對(duì)外商投資企業(yè)的外國企業(yè)，暫不征城建稅。

n

征稅范圍：城建稅在全國范圍內(nèi)征收包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。即只要繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬征收城建稅的范圍。

n

計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額。

計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。

n

稅率：分別為7%、5%、1%

城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個(gè)檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。

所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅的稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一

地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關(guān)系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質(zhì)不同，而

執(zhí)行不同的稅率。

但是，對(duì)下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的

適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的納稅人；二是

流動(dòng)經(jīng)營無固定納稅地點(diǎn)的納稅人。

城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計(jì)稅依據(jù)。

“三稅”稅額僅指“三稅”的征稅，不包括稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人加收滯納金和罰款等非稅

款項(xiàng)。

2.5教育費(fèi)附加

教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3％。

n

計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額

n

稅率為3%。

計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅稅額×費(fèi)率。

2.6企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)在一定期間(通常為1年)內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收 的一種稅。

n

企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內(nèi)除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外的實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)或者組織，包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、般份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。

n

企業(yè)所得稅實(shí)行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對(duì)應(yīng)納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18％和27％兩種。年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下(含3萬元)的減按18%的稅率征收；年應(yīng)納稅所得額超過3萬元至10萬元以下(含10萬元)的，減按27％的稅率征收。

n

應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅所得額=每個(gè)納稅年度的收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額

納稅人收人總額包括在中國境內(nèi)、境外取得的下列收入：

（1）生產(chǎn)、經(jīng)營收人，指從事主營業(yè)務(wù)活動(dòng)取得的收入，包括商品(產(chǎn)品)銷售收入、勞

動(dòng)服務(wù)收入、營運(yùn)收入、工程價(jià)款結(jié)算收入、工業(yè)性作業(yè)收入及其他業(yè)務(wù)收人；

（2）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，如有償轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、有價(jià)證券、股權(quán)等取得的收入；

（3）利息收入；

(4)租賃收入，如出租固定資產(chǎn)的收入；

(5)特許權(quán)使用費(fèi)收入；

(6)股息收入；

(7)其他收入。

n

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收人按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算：以分期收款方式銷售商品的；可按合同約定的購買人應(yīng)付價(jià)款的日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務(wù)，持續(xù)時(shí)間超過1年的，可以按完工進(jìn)度或完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)。

n

準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用和損失。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營商品和提供勞務(wù)等所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。損失指生產(chǎn)、經(jīng)營過程中的各項(xiàng)營業(yè)外支出，已發(fā)生的經(jīng)營虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規(guī)定繳納的各項(xiàng)稅金。教育費(fèi)附加，可視同稅金。

下列項(xiàng)目，按規(guī)定的范圍、標(biāo)準(zhǔn)扣除：

(1)在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按實(shí)際發(fā)生額扣除；向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按照不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付給職工的工資按計(jì)稅工資扣除。

(3)職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，分別按計(jì)稅工資總額的2％、14％、1．5，6計(jì)算扣除。

(4)用于公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)，在年度應(yīng)納稅所得額3％以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。

n

對(duì)民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵(lì)的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可實(shí)行定期減稅或者免稅；對(duì)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院有關(guān)規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。

對(duì)納稅人在中國境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準(zhǔn)予扣除，但扣除額不得超

過其境外所得依照規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額。

企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。企業(yè)所得實(shí)行按年計(jì)算，分月或者

分季預(yù)繳，月份或者季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少

補(bǔ)。

2.7外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對(duì)中國境內(nèi)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所

得和其他所得征收的一種稅。

n

課稅對(duì)象

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中

外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營和雖未

設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所而有來源于中國境內(nèi)所得的外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織。

外商投資企業(yè)的總機(jī)構(gòu)設(shè)在中國境內(nèi)，就來源于中國境內(nèi)的所得繳納所得稅。對(duì)外國企

業(yè)就來源于中國境內(nèi)的所得繳納所得稅。

n

應(yīng)納稅所得額為每一納稅年度的收人總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得。其他所得指利潤(股息)、利息、租金、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收益、提供或者轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)收益以及營業(yè)外收益所得。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收入，計(jì)算原則同前述企業(yè)所得稅。

n

在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)允許減除的成本、費(fèi)用以及損失包括：外國企業(yè)支付給其總機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營的正常借款的利息，準(zhǔn)予按不高于一般商業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應(yīng)酬費(fèi)；職工的工資和福利費(fèi)；壞帳準(zhǔn)備和壞帳損失等。

n

稅率及優(yōu)惠政策

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實(shí)行30％的比例稅率，另按應(yīng)納稅所得額征收3％的地

方所得稅。

設(shè)在經(jīng)濟(jì)特區(qū)的外商投資企業(yè)．在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營的外國企業(yè)

和設(shè)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，以及設(shè)在沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)或者設(shè)在國務(wù)院規(guī)定的其他地區(qū)的外商投資企業(yè)，屬

于能源、交通、港口、碼頭或者國家鼓勵(lì)的其他項(xiàng)目，減按15％的稅率征收企業(yè)所得

稅。

設(shè)在沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資

企業(yè)，減按24％的稅率征收企業(yè)所得稅。

對(duì)生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利的年度起，第1年和第2

年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅，但是屬于石油、天然氣、稀

有金屬，貴重金屬等資源開采項(xiàng)目的，由國務(wù)院另行規(guī)定。外商投資企業(yè)實(shí)際經(jīng)營期不

滿10年的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅款。

從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)的外商投資企業(yè)和設(shè)在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的邊遠(yuǎn)地區(qū)的外商投資企業(yè)，依照上述規(guī)定享受免稅、減稅待遇期滿后，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，在以后10年內(nèi)可以繼續(xù)按應(yīng)納稅額減征15％至30％的企業(yè)所得稅。

對(duì)鼓勵(lì)外商投資的行業(yè)、項(xiàng)目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)實(shí)際情況決定減

征地方所得稅。外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投

資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)．退還其再投資部分已繳納所得稅的40％稅款，國務(wù)院另有

優(yōu)惠規(guī)定的，依照國務(wù)院的規(guī)定辦理；再投資不滿5年撤出的，應(yīng)當(dāng)繳回已退的稅款。

外商投資企業(yè)來源于中國境外的所得已在境外繳納的所得稅款，準(zhǔn)予在匯總納稅時(shí)，從

其應(yīng)稅額中扣除，但扣除額不得超過其境外所得依規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額。

外國企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，而有來源于中國境內(nèi)的利潤、利息、租金、特

許權(quán)使用費(fèi)和其他所得，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，但上述所得與其機(jī)構(gòu)、場所沒有實(shí)際

聯(lián)系的，都應(yīng)當(dāng)繳納20％的所得稅。但對(duì)外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，國

際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀行的利息所得，外國銀行按照優(yōu)惠利率貸款給

中國國家銀行的利息所得，均免征所得稅。

對(duì)為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技

術(shù)所取得的特許權(quán)使用費(fèi)，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，可以減按10％的稅率征收所

得稅，其中技術(shù)先進(jìn)或者條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計(jì)算，分季預(yù)繳。季度終了后15 日

內(nèi)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳；年度終了后5個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。

2.8印花稅

印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證 征收的一種稅。

n

印花稅的納稅人為在中國境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，包括國內(nèi)各類企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)及中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)、外國公司和其他經(jīng)濟(jì)組織及其在華機(jī)構(gòu)等單位和個(gè)人。

n

印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項(xiàng)：

(1)購銷、加工承攬、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)安裝工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；

(2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；

(3)營業(yè)帳簿；

(4)權(quán)利許可證照；

(5)經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。

n

印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對(duì)一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：

l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。

對(duì)一些無法計(jì)算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計(jì)稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采

用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。

n

印花稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)應(yīng)稅憑證的種類，分別有以下幾種：

(1)合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計(jì)稅依據(jù)。具體包括購銷金額、加工或承攬收入、收取費(fèi)用、承包金額、租賃金額、運(yùn)輸費(fèi)用、倉儲(chǔ)保管費(fèi)用、借款金額、保險(xiǎn)費(fèi)收入等項(xiàng)；

(2)營業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動(dòng)資金總額作為計(jì)稅依據(jù)；

(3)不記載金額的營業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細(xì)分類帳簿等輔助性帳簿。按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。

對(duì)下列情況免征印花稅：

(1)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免征印花科稅；

(2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅；

(3)外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅；

(4)有關(guān)部門根據(jù)國家政策需要發(fā)放的無息、貼息貸款合同，免征印花稅；

(5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn)

地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn)

1.0 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅種

（1）契稅： 取得土地使用權(quán)時(shí)繳納（以后銷售房屋也要交）；（2）土地增值稅： 銷售房地產(chǎn)時(shí)繳納（3）營業(yè)稅： 銷售房地產(chǎn)時(shí)繳納；（4）城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)營業(yè)稅額繳納（5）教育費(fèi)附加： 根據(jù)營業(yè)稅額繳納；（6）企業(yè)所得稅： 根據(jù)企業(yè)利潤繳納（7）印花稅： 根據(jù)涉及到的合同金額繳納（8）房產(chǎn)稅：

2.0 各種稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)： 2.1契 稅

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。n 納稅人

《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

(1)國有土地使用權(quán)出讓；

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；(3)房屋買賣；(4)房屋贈(zèng)與；(5)房屋交換。

下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債；(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;(4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

對(duì)于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。n 課稅對(duì)象

契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。n 稅率

契稅的稅率為3％～5％，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。n 計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權(quán)屬的變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格，會(huì)因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價(jià)格的一種體現(xiàn)，考慮到實(shí)際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價(jià)格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格，都以房地產(chǎn)交易契約價(jià)格總額為計(jì)稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。n 納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。n 減稅、免稅

有下列行為之一的，減征，免征契稅：

(1)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；

(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一攻購買公有住房的，免征；

(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；

(4)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬于的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；

(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；

(6)依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。

2.2土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。n 納稅人

凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。n 征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物，和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。n 課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收人和其他收入。n 稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30％；

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過lOO％的部分，稅率為40％；(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額lOO％，未超過200％的部分，稅率為50％；(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200“以上部分，稅率為60％。每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

為簡化計(jì)算．應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，速算公式如下：

? 土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的，應(yīng)納稅額=土地增值額×30％； ? 土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40％-扣除項(xiàng)目×5％； ? 土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額l00％，未超過200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×50％-扣除項(xiàng)目×15％；

? 土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額=土地增值額x 60％-扣除項(xiàng)目金額×35％。

n 土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；

(2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用；

(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。其中：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等；②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出；

③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方

式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)；④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出；⑥開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修建費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓巳使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。另外，對(duì)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；

②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無正當(dāng)理由的。

減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅；

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；(2)因國家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。其中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目之和的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

因國家建設(shè)需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。

征收管理

土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)，直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

其他規(guī)定

為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵(lì)規(guī)定：

(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

(2)1994年1月1日以前巳簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。

(3)對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

(4)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿9年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。2.3 營業(yè)稅

營業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。

應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要是銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。? 銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。? 銷售其他土地附著物

① 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。② 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。③ 單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。

④ 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn) 征稅。

⑤ 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。

⑥ 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。（3）營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：

①按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

②按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

③按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：

計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅（2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定： 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

? 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。② 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。? 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

① 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；

③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天

（3）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定： 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房

屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》的通知》 規(guī)定：

① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分

配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅。

② 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收

入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。③ 對(duì)中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營業(yè)稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營

業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。營業(yè)稅稅率：

銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5％。計(jì)算公式=營業(yè)額×5% 2.4 城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。

納稅人：城建稅以繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人為納稅人。對(duì)外商投資企業(yè)的外國企業(yè)，暫不征城建稅。

征稅范圍：城建稅在全國范圍內(nèi)征收包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。即只要繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬征收城建稅的范圍。

計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額。

計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。稅率：分別為7%、5%、1% 城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個(gè)檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。

所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅的稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關(guān)系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質(zhì)不同，而執(zhí)行不同的稅率。

但是，對(duì)下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的

適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的納稅人；二是流動(dòng)經(jīng)營無固定納稅地點(diǎn)的納稅人。

城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計(jì)稅依據(jù)。

“三稅”稅額僅指“三稅”的征稅，不包括稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人加收滯納金和罰款等非稅款項(xiàng)。2.5教育費(fèi)附加 教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3％。

計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額

稅率為3%。

計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅稅額×費(fèi)率。2.6企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)在一定期間(通常為1年)內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。

企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內(nèi)除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外的實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)或者組織，包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、般份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。

企業(yè)所得稅實(shí)行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對(duì)應(yīng)納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18％和27％兩種。年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下(含3萬元)的減按18%的稅率征收；年應(yīng)納稅所得額超過3萬元至10萬元以下(含10萬元)的，減按27％的稅率征收。

應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅所得額=每個(gè)納稅的收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額

納稅人收人總額包括在中國境內(nèi)、境外取得的下列收入：

（1）生產(chǎn)、經(jīng)營收人，指從事主營業(yè)務(wù)活動(dòng)取得的收入，包括商品(產(chǎn)品)銷售收入、勞

動(dòng)服務(wù)收入、營運(yùn)收入、工程價(jià)款結(jié)算收入、工業(yè)性作業(yè)收入及其他業(yè)務(wù)收人；

（2）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，如有償轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、有價(jià)證券、股權(quán)等取得的收入；

（3）利息收入；

(4)租賃收入，如出租固定資產(chǎn)的收入；

(5)特許權(quán)使用費(fèi)收入；(6)股息收入；(7)其他收入。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收人按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算：以分期收款方式銷售商品的；可按合同約定的購買人應(yīng)付價(jià)款的日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務(wù)，持續(xù)時(shí)間超過1年的，可以按完工進(jìn)度或完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)。

準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用和損失。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營商品和提供勞務(wù)等所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。損失指生產(chǎn)、經(jīng)營過程中的各項(xiàng)營業(yè)外支出，已發(fā)生的經(jīng)營虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規(guī)定繳納的各項(xiàng)稅金。教育費(fèi)附加，可視同稅金。

下列項(xiàng)目，按規(guī)定的范圍、標(biāo)準(zhǔn)扣除：

(1)在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按實(shí)際發(fā)生額扣除；向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按照不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付給職工的工資按計(jì)稅工資扣除。

(3)職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，分別按計(jì)稅工資總額的2％、14％、1．5，6計(jì)算扣除。

(4)用于公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)，在應(yīng)納稅所得額3％以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。

對(duì)民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵(lì)的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可實(shí)行定期減稅或者免稅；對(duì)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院有關(guān)規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。

對(duì)納稅人在中國境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準(zhǔn)予扣除，但扣除額不得超

過其境外所得依照規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額。

企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。企業(yè)所得實(shí)行按年計(jì)算，分月或者 分季預(yù)繳，月份或者季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少 補(bǔ)。

2.7外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對(duì)中國境內(nèi)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所

得和其他所得征收的一種稅。課稅對(duì)象

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中

外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營和雖未

設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所而有來源于中國境內(nèi)所得的外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織。

外商投資企業(yè)的總機(jī)構(gòu)設(shè)在中國境內(nèi)，就來源于中國境內(nèi)的所得繳納所得稅。對(duì)外國企

業(yè)就來源于中國境內(nèi)的所得繳納所得稅。

應(yīng)納稅所得額為每一納稅的收人總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得。其他所得指利潤(股息)、利息、租金、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收益、提供或者轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)收益以及營業(yè)外收益所得。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收入，計(jì)算原則同前述企業(yè)所得稅。

在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)允許減除的成本、費(fèi)用以及損失包括：外國企業(yè)支付給其總機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營的正常借款的利息，準(zhǔn)予按不高于一般商業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應(yīng)酬費(fèi)；職工的工資和福利費(fèi)；壞帳準(zhǔn)備和壞帳損失等。稅率及優(yōu)惠政策 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實(shí)行30％的比例稅率，另按應(yīng)納稅所得額征收3％的地 方所得稅。

設(shè)在經(jīng)濟(jì)特區(qū)的外商投資企業(yè)．在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營的外國企業(yè)

和設(shè)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，以及設(shè)在沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)或者設(shè)在國務(wù)院規(guī)定的其他地區(qū)的外商投資企業(yè)，屬

于能源、交通、港口、碼頭或者國家鼓勵(lì)的其他項(xiàng)目，減按15％的稅率征收企業(yè)所得 稅。

設(shè)在沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資

企業(yè)，減按24％的稅率征收企業(yè)所得稅。

對(duì)生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利的起，第1年和第2 年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅，但是屬于石油、天然氣、稀

有金屬，貴重金屬等資源開采項(xiàng)目的，由國務(wù)院另行規(guī)定。外商投資企業(yè)實(shí)際經(jīng)營期不

滿10年的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅款。

從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)的外商投資企業(yè)和設(shè)在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的邊遠(yuǎn)地區(qū)的外商投資企業(yè)，依照上述規(guī)定享受免稅、減稅待遇期滿后，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，在以后10年內(nèi)可以繼續(xù)按應(yīng)納稅額減征15％至30％的企業(yè)所得稅。對(duì)鼓勵(lì)外商投資的行業(yè)、項(xiàng)目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)實(shí)際情況決定減

征地方所得稅。外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投

資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)．退還其再投資部分已繳納所得稅的40％稅款，國務(wù)院另有

優(yōu)惠規(guī)定的，依照國務(wù)院的規(guī)定辦理；再投資不滿5年撤出的，應(yīng)當(dāng)繳回已退的稅款。

外商投資企業(yè)來源于中國境外的所得已在境外繳納的所得稅款，準(zhǔn)予在匯總納稅時(shí)，從

其應(yīng)稅額中扣除，但扣除額不得超過其境外所得依規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額。

外國企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，而有來源于中國境內(nèi)的利潤、利息、租金、特

許權(quán)使用費(fèi)和其他所得，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，但上述所得與其機(jī)構(gòu)、場所沒有實(shí)際

聯(lián)系的，都應(yīng)當(dāng)繳納20％的所得稅。但對(duì)外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，國

際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀行的利息所得，外國銀行按照優(yōu)惠利率貸款給

中國國家銀行的利息所得，均免征所得稅。

對(duì)為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技

術(shù)所取得的特許權(quán)使用費(fèi)，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，可以減按10％的稅率征收所

得稅，其中技術(shù)先進(jìn)或者條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計(jì)算，分季預(yù)繳。季度終了后15 日

內(nèi)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳；終了后5個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。2.8印花稅

印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證 征收的一種稅。

n 印花稅的納稅人為在中國境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，包括國內(nèi)各類企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)及中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)、外國公司和其他經(jīng)濟(jì)組織及其在華機(jī)構(gòu)等單位和個(gè)人。n 印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項(xiàng)：

(1)購銷、加工承攬、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)安裝工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；

(2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；

(3)營業(yè)帳簿；

(4)權(quán)利許可證照；

(5)經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對(duì)一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：

l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。

對(duì)一些無法計(jì)算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計(jì)稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采

用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。印花稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)應(yīng)稅憑證的種類，分別有以下幾種：

(1)合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計(jì)稅依據(jù)。具體包括購銷金額、加工或承攬收入、收取費(fèi)用、承包金額、租賃金額、運(yùn)輸費(fèi)用、倉儲(chǔ)保管費(fèi)用、借款金額、保險(xiǎn)費(fèi)收入等項(xiàng)；

(2)營業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動(dòng)資金總額作為計(jì)稅依據(jù)；

(3)不記載金額的營業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細(xì)分類帳簿等輔助性帳簿。按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。對(duì)下列情況免征印花稅：

(1)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免征印花科稅；

(2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅；

(3)外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅；

(4)有關(guān)部門根據(jù)國家政策需要發(fā)放的無息、貼息貸款合同，免征印花稅；(5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。

第三篇：企業(yè)房產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的稅種及稅率

企業(yè)房產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的稅種及稅率

A公司準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓其名下的土地和房產(chǎn)，原值2000萬，欲以5000萬的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。請(qǐng)問：

1.企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地和房產(chǎn)應(yīng)繳哪些稅？ 2.各項(xiàng)稅款的繳納比例？

3、如果A公司的主要資產(chǎn)就是上述土地使用權(quán)和房產(chǎn)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將A公司轉(zhuǎn)讓給B公司，在稅收方面是否有特殊規(guī)定？

一、企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)和土地需要繳納的稅種：

1、營業(yè)稅及附加：單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額計(jì)算營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為5%。按照實(shí)際繳納的營業(yè)稅繳納城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

2、企業(yè)所得稅：企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入扣除轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)、發(fā)生的清理費(fèi)用、不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)后為轉(zhuǎn)讓所得。稅率為25%。

3、土地增值稅：舊房及建筑物扣除項(xiàng)目的規(guī)定：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第十條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條、《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第二條：

(1)能取得舊房評(píng)估價(jià)格并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)：①舊房評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

(2)沒有評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)：①發(fā)票所載金額②按發(fā)票所載金額從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%的金額③土地的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。④轉(zhuǎn)讓稅金

(3)既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。

2、轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目的規(guī)定①取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用稅不得核定征收土地增值稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%?！?/p>

4、印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五貼花。

二、如果企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，且企業(yè)主要資產(chǎn)為房產(chǎn)和土地的

1、土地增值稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓股權(quán)且股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

2、企業(yè)所得稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號(hào)）規(guī)定：”

三、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)和計(jì)算問題企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額?！?/p>

3、印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五貼花。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及征稅方法

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及

征稅方法

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

招投標(biāo)管理流程

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進(jìn)行核算做詳細(xì)闡述。

一、土地使用權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關(guān)部門收取的交易費(fèi)等），但有時(shí)土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對(duì)方承擔(dān)。

（1）契稅：是對(duì)在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，基本稅率為3%。

應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格×稅率

（2）印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。

應(yīng)納稅額=合同金額×0.05%

注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊(cè)資本金的印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地取得時(shí)繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。

二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。

年應(yīng)納稅額=土地使用面積×單位稅額

三、預(yù)售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。

（1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人。

銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用×5%（2）營業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅=營業(yè)稅額×7%

教育費(fèi)附加=營業(yè)稅額×3%

（3）土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，?？?、三亞每月按銷售額的2%預(yù)繳，其它市縣按銷售額的1%預(yù)繳。

（3）企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得。

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×25%

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號(hào)以及國稅函 [2008]299號(hào)規(guī)定預(yù)繳

每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額×10%—營業(yè)稅及附加—預(yù)繳的土地增值稅—期間費(fèi)用）×22%

備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。

四、當(dāng)有完工樓盤，則完工進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報(bào)（詳見國稅發(fā)（2009）31號(hào)文）。

每應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×25%

應(yīng)納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項(xiàng)扣除—以年彌補(bǔ)虧損

五、項(xiàng)目銷售達(dá)到85%或銷售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證三年仍未銷售完畢。

（二）、應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、計(jì)算增值額 增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額

2、計(jì)算增值率 增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額

3、依據(jù)增值率確定適用稅率。

4、依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù) 備注：實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率

（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；

（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；

（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%

第五篇：無形資產(chǎn)使用和轉(zhuǎn)讓涉及稅種

無形資產(chǎn)使用和轉(zhuǎn)讓涉及稅種

無形資產(chǎn)使用和轉(zhuǎn)讓涉及的稅種主要有以下幾種：

1.營業(yè)稅。是指對(duì)在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人征收的一種稅。所謂轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為，包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)和轉(zhuǎn)讓著作權(quán)。

2.企業(yè)所得稅。是指國家對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。其中納稅人因提供轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等取得的特許權(quán)使用費(fèi)所得是其他所得的一部分。

3.個(gè)人所得稅。是對(duì)個(gè)人（自然人）取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅。其應(yīng)稅所得項(xiàng)目的第六項(xiàng)為：特許權(quán)使用費(fèi)所得（是指個(gè)人提供專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的所得）。

4.印花稅。是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。對(duì)合同、書據(jù)等由兩方或兩方以上當(dāng)事人共同書立的憑證，其當(dāng)事人各方都是納稅人，各自就所持憑證的金額納稅。其中，書立、使用、領(lǐng)受印花稅法所列舉的憑證包括無形資產(chǎn)中的技術(shù)合同和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)。

5.土地增值稅。是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。其中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)的內(nèi)容。

6.契稅。契稅是因房屋土地買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與或交換而發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，依據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的契約，由承受人繳納的一種稅。契稅的征稅對(duì)象包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等，其中土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于無形資產(chǎn)的內(nèi)容。

7.城市維護(hù)建設(shè)稅。是國家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅（簡稱“三稅”）的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。既然營業(yè)稅是其計(jì)稅之一，那么轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)也應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。