第一篇：落實住宅專項維修資金,尚需破解三大難題

落實住宅專項維修資金，尚需破解三大難題

珠海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

仝其剛

住宅專項維修資金又稱“物業(yè)專項維修資金”，被人稱為房屋“大病醫(yī)療保險”和“養(yǎng)老金”。早在2007年12月，國家建設部和財政部便聯(lián)合頒布了《住宅專項維修資金管理辦法》（下稱《辦法》），并于2008年2月1日開始實施。時隔五、六年之后，珠海市住規(guī)建局起草的《關于做好我市物業(yè)專項維修資金繳交相關工作的通知（征求意見稿）》（下稱《通知》）終于浮出水面，再度燃起了我市廣大業(yè)主和相關業(yè)內人士對房屋“重癥”的治療希望和對《通知》內容的廣泛討論。

《通知》盡管姍姍來遲，卻在借鑒周邊城市的基礎上帶來了幾大亮點：一是專項維修資金的監(jiān)管賬戶設立更明晰：《通知》擬通過招標方式選定一家商業(yè)銀行作為維修資金專戶監(jiān)管銀行，并由上至下設立市房地產行政主管部門、物業(yè)管理區(qū)域（項目）、幢、單元戶四級賬戶核算，方便了資金使用核算；二是專項維修資金的使用更規(guī)范：《通知》從“常規(guī)使用”和“應急使用”兩方面做了詳細的規(guī)定，并對“大金額使用”和“使用限制”做出了明確規(guī)定，使物業(yè)的專項維修資金使用監(jiān)管有更具規(guī)范性和可操作性；三是專項維修資金的使用、收益更透明：《通知》規(guī)定了“市審計部門依職權對全市物業(yè)專項維修資金繳存、管理和使用情況進行審計監(jiān)管”，“市維修資金管理機構在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的情況下，可以依法對物業(yè) 專項維修資金進行增值運作，增值方式限于組合存款和購買國債，不得用于其他投資”，“市維修資金管理機構每年第一季度向業(yè)主公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金賬目”等，方便了業(yè)主對自己的資金進行有效監(jiān)管。

然而，給廣大業(yè)主的房屋“看病”，是否通過一紙《通知》就能解決問題了呢？從全國各地實踐和筆者的從業(yè)經驗來看，實際情況并不容樂觀。一邊是房屋本體或者公共設施急需維修，一邊是專項維修資金籌集、使用困難，也就造成了目前各地專項維修資金不足或者大量資金長期“趴窩”的現(xiàn)象。因此，要專項維修資金實至名歸、真正發(fā)揮“救命”的作用，尚必須破解三個難題。

一是專項維修資金繳存難。

對于新建住宅，《辦法》和《通知》均明確把業(yè)主繳納首期專項維修資金作為開發(fā)建設單位交付房屋的一個條件，因此對于此類房屋專項維修資金的收繳應該不存在困難。但對于已經交付使用、甚至使用年限比較久遠的房屋，如果重啟專項維修資金的收繳工作恐怕沒有那么樂觀了。

首先，從1980年珠海經濟特區(qū)的第一個房地產項目——銀海新村開始，珠海房地產行業(yè)已經經歷了三十五年的發(fā)展歷程，人們的生活水平也發(fā)生了天翻地覆的變化。一方面，早期在上世紀八九十年代臵業(yè)的多數業(yè)主，已經搬離原來的生活區(qū)甚至移民他鄉(xiāng)，房屋的主人或租客更是換了一茬又一茬；另一方面，之前房屋的開發(fā)商多數為小企業(yè)或者項目公司，經過一二十年的發(fā)展，原來的開發(fā)建設單位早已 金蟬脫殼或者不復存在。讓一個已經不生活在原小區(qū)內的業(yè)主或者一個子虛烏有的開發(fā)建設單位繳納首期的專項維修資金，簡直就是“天方夜譚”。

其次，專項維修資金“不配臵電梯的住宅每平方米90元、配臵電梯的住宅及非住宅每平方米110元”的繳費標準，讓多數中低收入的家庭無力承受，以致不愿交納。因為相對于廣、深、中、江等珠海周邊的城市來說，珠海市民的收入水平普遍偏低，而且目前仍居住在老舊小區(qū)的居民多數為年長失業(yè)或中低收入群體，如果要他們承受比其他城市較高的專項維修資金費用，并一次性繳納上萬元，對于生活相對拮據的普通家庭來說，無疑是雪上加霜，唯一能抗爭的也只有“拒不繳納”。面對這種情況，政府和相關部門能奈其何？

第三，珠海是一個美麗的城市，近幾年不乏“候鳥型度假住宅”和“投資性住宅”陸續(xù)出現(xiàn)，這些房屋的業(yè)主已經在《通知》實施之前辦理了收樓手續(xù)。對這部分“有錢戶”來說，一次性投資上百萬買套房產不在話下，但要讓他們再為“度假房屋”或“投資房”一次性繳納上萬元的、而且“看得見、摸不著”的維修資金恐怕有點難了。即便是自住的業(yè)主，在已經入住多年和專項維修資金繳存、使用形勢不明朗的情況下，也不愿一次性拿出這么多的錢交給別人打理。

二是專項維修資金使用難。

“專項維修資金——取之于民，用之于民”，這句話是我們賦予維修資金最通俗的定義，而現(xiàn)實中“維修資金使用棘手”、“維修資金長期沉睡”、“維修資金審批程序復雜”等等頻頻見諸報端，造成 “業(yè)主自己的錢，卻無法自己用”的困局。據《中國青年報》報道：截至2013年6月30日，北京市累計歸集維修資金348.1億元；上海市累計歸集超過290億元；深圳67億元、廣州58億元、哈爾濱12億元、合肥42億元、長沙80億元……僅記者能夠查到公開資料的17個城市的數據總額，已超過1000億元。但在使用方面，北京歸集了348.1億元僅使用了5.38億元，以使用率1.55%領跑全國，西安歸集了55億元僅用了1386萬元，武漢歸集了50億元僅用了5000萬元?？梢?，專項維修資金使用之難“難于上青天”！究其原因，不外乎有以下兩個主要方面：

其一，要使雙2/3以上的業(yè)主同意難。《辦法》和《通知》規(guī)定：物業(yè)部分共有部分的維修、更新和改造需要使用住宅專項維修資金的，應當“經該共有物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意”，除非用在本棟共用的電梯維修之外，要達到這個比例的業(yè)主同意非常難。因為，小區(qū)內涉及到頂層房屋滲漏水、小區(qū)照明系統(tǒng)、消防設施、道路維修改造時，不少業(yè)主采取的是“不關心、不參與、不信任”的“三不”態(tài)度。這源于商品房小區(qū)不同于單位集體房或者家屬院，小區(qū)內的很多業(yè)主來之天南海北全國各地，大家平時都不來往，“事不關己、高高掛起”的現(xiàn)象較為突出，雖然日常對小區(qū)事務漠不關心，有什么活動也不愿意參與，但出了問題需要解決時，他們又對業(yè)委會、物管公司不信任，擔心維修資金被挪用，涉及到屋頂漏雨維修時，業(yè)主更是普遍認為僅有一小部分業(yè)主家中漏雨或者這項維修工程和我沒有任何直接關系，所以維修費用應 由物業(yè)公司或業(yè)主自己來掏，不該動用屬于全體業(yè)主的維修金，使得專項維修資金使用需“雙三分之二”業(yè)主簽字同意的“保障線”變成了“高門檻”。

要盡快獲得維修資金管理機構和銀行的審批難。從《通知》中不難看出，日常使用專項維修資金至少要經過八道程序、九個步驟，即：“物業(yè)公司提出方案——居委會指導、業(yè)主表決通過——街道辦（鎮(zhèn)）政府通過初審——報區(qū)管理機構提交資料申請備案——區(qū)管理機構核查備案出具意見——向市管理機構申請核撥——專戶監(jiān)管銀行劃撥——工程維修完畢物業(yè)公示——按比例分攤列支”，正常走完這些程序沒有一兩個月是無法完成的，這還不包括中間的現(xiàn)場勘察、方案編寫、業(yè)主表決等時間或者中間發(fā)生其他意外時間，即便是專項維修資金的應急使用也必須按照：”報告——確認——申請——資金劃撥——維修——公示——列支”等七個環(huán)節(jié)來進行。如果每一項維修工程按照上述規(guī)范逐步走完程序，可能很多維修就已經耽誤或者已經造成了更大的經濟損失和影響了，這也正是造成業(yè)主不愿交納專項維修資金和巨額專項維修資金長期“趴窩”的重要原因了。

三是專項維修資金監(jiān)管難。

對于巨額專項維修資金的管理問題，一直以來就有爭議，特別是近幾年頻繁發(fā)生的住宅專項維修資金被挪用事件，讓全社會對這筆巨額資金的管理問題變得比較敏感。一邊是業(yè)主要求“自己的錢，自己管”，個別城市也在嘗試由業(yè)委會來自主管理；一邊是各地政府本著“對業(yè)主負責，對資金負責”的態(tài)度，由市房地產行政主管部門成立 專門管理機構來管理運營這筆資金。那么，究竟由誰來管理這筆看起來的“肥肉”更合適呢？

廣大業(yè)主一方面普遍認為：在業(yè)委會尚未成立或者運作不規(guī)范時期，應該由政府來負責監(jiān)管這筆資金；業(yè)委會成立規(guī)范運作之后，應該由業(yè)委會統(tǒng)一自主管理和使用這筆資金。另一方面業(yè)主又對于政府監(jiān)管階段專項維修資金使用時復雜而繁瑣的程序無可奈何，更擔心該項資金被挪作他用、去向不明；而且，業(yè)主對業(yè)委會的責任心和公益心也持有嚴重的懷疑態(tài)度，畢竟業(yè)委會的話語權掌握在少數幾個人的手中，對于房屋和設施設備的維修使用專項維修資金的方式和金額是否合理？是否存在業(yè)委會和物業(yè)公司串通違規(guī)使用，進而引發(fā)權力尋租和利益交換現(xiàn)象？普通業(yè)主很難去認證，也就無從監(jiān)督和核查這筆資金的流向了。

而從政府部門來說，房地產主管部門作為公眾利益的代表者，成立專門的專項維修資金管理機構初衷是盡可能的完善專項維修資金的各項管理制度，嚴格監(jiān)管專項維修資金的繳存、使用和投資收益，維護廣大業(yè)主的權益。但現(xiàn)實情況是，每個城市均有成千上萬個住宅小區(qū)和大廈，每個小區(qū)、每棟樓、每個單元的情況不盡相同，僅僅靠管理機構的幾丁人馬，如何去有效監(jiān)管這么龐大的資金繳存、使用情況？從目前已經成立了專門維修資金管理中心的城市運作情況來看，實際上這些中心僅僅承擔了“出納”的繁重工作，并承受著廣大業(yè)主對于“使用審批程序復雜、過程緩慢，監(jiān)管不透明、賬目不清晰”等多方面的不滿、質疑和責難。筆者認為，要破解住宅專項維修資金在繳存使用方面目前各地已經出現(xiàn)的上述“三難問題”，一個是我市房地產行業(yè)相關部門要通過前期廣泛的科學調研，建立起完善的專項維修資金繳存使用和管理實施細則，并通過長期的、多方面的宣傳和引導，讓業(yè)主從心底對維修資金的繳存、管理和使用引起足夠的重視，才能自愿、自覺的去履行責任和義務；另一個是必須理順業(yè)主、業(yè)委會、物管公司、監(jiān)管部門、各級政府等幾方在維修資金管理中的關系，明確各方的責任、權利和義務，形成專項維修資金“繳存、管理、使用、收益”滾動發(fā)展的創(chuàng)新機制和長效機制，才能建立起權責明晰的良性運作環(huán)境；再則是要設立一個或者多個像“機動車輛車險理賠的保險公司”一樣的專門、專業(yè)管理機構，通過規(guī)范化、標準化的定損、維修、使用等工作流程，才能讓專項維修資金的管理“把關嚴格、使用正確、賬目清晰”，真正發(fā)揮其“大病統(tǒng)籌”和“養(yǎng)老金”的作用。最后，房地產行業(yè)主管部門應牽頭組織規(guī)劃勘察設計、建筑業(yè)、物業(yè)管理等行業(yè)協(xié)會和物業(yè)辦、物價局、法院等政府部門，聯(lián)合開展標準制定、日常檢查和糾紛處理等工作，讓我市所有房屋“病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)”。

我相信：在政府和房地產行業(yè)主管部門的大力推動下，一定會實現(xiàn)我市“資源節(jié)約、環(huán)境友好、自我更新、充滿活力”的可持續(xù)發(fā)展目標。

第二篇：住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據中華人民共和國《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》、住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》及《××市物業(yè)管理實施辦法》等法

律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 ××市行政區(qū)域內建設的商品房、經濟適用房、集資房、已售公有住房及出售了共有產權的廉租房的住宅專項維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督，均適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指由業(yè)主和建設、開發(fā)單位交存的專項用于住宅共用部位、共用設施設備在保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第四條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第五條 住宅專項維修資金實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的管理原則。

第六條 市建設行政主管部門會同財政主管部門負責全市住宅專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督、管理活動的業(yè)務指導。

按照屬地管理原則，各縣(區(qū))建設（房地產）行政主管部門會同同級財政主管部門具體負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督和管理。街道、社區(qū)組織要配合開展住宅專項維修資金的收繳、使用和管理工作。

市住房公積金管理中心及其縣（區(qū)）所屬機構受市建設行政主管部門委托，作為住宅專項維修資金專戶管理單位,負責××市范圍內住宅專項維修資金的統(tǒng)一交存和會計核算。

第二章 交存

第七條在市、縣（區(qū)）城市、建制鎮(zhèn)和未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內的商品住宅、已售公有住宅、集資建設的住宅、經濟適用住房、出售了共有產權的廉租房、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結構相連的非住宅及已建成投入使用且存在兩個或兩個以上產權人的其他非住宅，都應當交存住宅專項維修資金。

第八條住宅專項維修資金交存標準:

本辦法實施前，已按原有政策規(guī)定建立了住宅專項維修資金制度的，按原政策規(guī)定標準執(zhí)行,并由代收單位將代收的住宅專項維修資金交存到建設行政主管部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

本辦法實施后的新建項目，業(yè)主交存首期住宅專項維修資金的標準為：業(yè)主所有物業(yè)的建筑面積×住宅建筑安裝工程平均每平方米造價×5%。其中，住宅建筑安裝工程每平方米造價磚混結構暫按800元計算，框架結構按1000元計算，以后可根據建筑安裝工程造價成本變化，由市建設局提出意見，經市政府審定，適時調整。

第九條 房改房在出售時，由售房單位提取的住宅專項維修資金，按原規(guī)定存入財政部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶，按原規(guī)定進行管理；破產、改制企業(yè)集資房所提留的住宅專項維修資金也要存入住房公積金管理機構開設的維修資金專戶，納入統(tǒng)一監(jiān)督管理。

第十條 新建立的住宅專項維修資金由房地產開發(fā)企業(yè)代收, 并在辦理房屋所有權初始登記時，一次性將代收的住宅專項維修資金交存到建設（房地產）行政主管部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

第十一條 建設、開發(fā)單位自用、出租商品住房的，在辦理房屋產權證書時，應按照第八條規(guī)定的標準將維修資金交存至建設（房地產）行政主管部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

第十二條 本辦法實施前，凡普通商品房、集資房、經濟適用房、共有產權廉租房、與住宅小區(qū)關聯(lián)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，未交存住宅專項維修資金的，業(yè)主應自本辦法實施之日起，按第八條第二款規(guī)定的標準，由建設行政管理部門和街道、社區(qū)組織協(xié)助督辦，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)負責向業(yè)主收繳，在兩年內一次或分批次將首期維修資金交存至建設（房地產）行政主管部門在住(來源：好范文 http://004km.cn/）房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

房改房和破產、改制企業(yè)的集資房的業(yè)主，未提留住宅專項維修資金的，也要按照本條規(guī)定交存維修資金。

第十三條 住宅專項維修資金的續(xù)籌：

住宅專項維修資金

第三篇：《福州市住宅專項維修資金管理辦法》

《福州市住宅專項維修資金管理辦法》

福州市人民政府辦公廳關于轉發(fā)市房管局《福州市住宅專項維修資金管理辦法》的通知 各縣(市)區(qū)人民政府，市直各有關單位：

市房管局制定的《福州市住宅專項維修資金管理辦法》已經市十四屆政府2015年第17次常務會議審議通過，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

福州市人民政府辦公廳

2015年10月8日

福州市住宅專項維修資金管理辦法 第一章 總則

第一條 為了加強住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的管理，維護維修資金所有者的合法權益，實現(xiàn)維修資金的高效、安全、合理使用，根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》、《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》及《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市城區(qū)范圍內商品住宅(含征遷安置房)的維修資金的交存、使用和管理，適用本辦法。

第三條 市房屋行政主管部門會同市財政部門負責本市維修資金管理的指導和監(jiān)督工作。市住宅專項維修資金管理機構(以下簡稱市維修資金管理機構)具體負責本市維修資金的交存和日常管理工作。

各區(qū)房屋行政主管部門具體負責本行政區(qū)域內維修資金使用審核工作。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照有關規(guī)定與職責分工，負責維修資金的相關工作。第二章 交存

第四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)及住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。

第五條 住宅或非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，具體交存標準由市房屋行政主管部門會同市城鄉(xiāng)建設主管部門、市財政主管部門等有關部門依照有關規(guī)定確定，報經市政府審定后公布執(zhí)行。

第六條 維修資金在辦理房屋交付入住手續(xù)前，由業(yè)主按照規(guī)定的交存標準存入維修資金專戶。在辦理房屋登記手續(xù)時(包含開發(fā)企業(yè)產權保留登記)，申請人應提交維修資金的交款憑證。

第七條 已成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，維修資金續(xù)交方案由業(yè)主大會決定，并由業(yè)主委員會組織業(yè)主按續(xù)交方案存儲到原專戶管理銀行的資金專戶;未成立業(yè)主大會的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村(居)民委員會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，確定續(xù)交方案。

第八條 本辦法實施前，依法應由開發(fā)建設單位交存但未交存或未足額交存的，由開發(fā)建設單位按原交存規(guī)定進行補交。

第九條 實行由業(yè)主大會管理維修資金的，資金劃轉應具備下列條件：

(一)召開業(yè)主大會會議就維修資金由房屋行政主管部門統(tǒng)一管理劃轉至業(yè)主大會自主管理事項，以及本物業(yè)管理區(qū)域的維修資金管理制度、緊急使用制度、續(xù)交方案進行表決，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;

(二)能夠以市維修資金管理機構提供的業(yè)主賬戶余額信息為基礎，按房屋門戶號設立分戶賬。

第十條 維修資金按照以下程序劃轉至業(yè)主大會管理：

(一)召開業(yè)主大會會議，就本辦法第九條第(一)款事項表決通過;業(yè)主大會的籌備、召開應依照有關規(guī)定組織實施。業(yè)主須持本人身份證明及房屋權屬證明領取表決材料，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或授權村(居)委會應對業(yè)主身份進行核實，并對業(yè)主大會會議進行指導。

(二)業(yè)主大會會議召開后，應就劃轉維修資金決議的有關事項及業(yè)主大會會議召開的情況在本物業(yè)管理區(qū)域公示，公示期7日;

(三)業(yè)主委員會向市維修資金管理機構提交劃轉申請、業(yè)主大會決議及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的證明函;

(四)業(yè)主委員會在市維修資金專戶管理銀行開設維修資金專戶，并與市維修資金管理機構(為監(jiān)督方)、專戶管理銀行簽訂委托管理三方協(xié)議。

符合上述規(guī)定的，市維修資金管理機構在收到報告后，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域維修資金劃轉到業(yè)主委員會所設立的維修資金專戶。第三章 使用

第十一條 除法律、法規(guī)明確規(guī)定的使用范圍外，經業(yè)主大會通過的用于完善住宅共用部位、共用設施設備的事項可納入維修資金使用范圍。

第十二條 使用維修資金，按照以下原則分攤費用：

(一)維修和更新、改造的部位屬于整個物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的共用部位、共用設施設備的，費用由全體業(yè)主按照其所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤;

(二)維修和更新、改造的部位屬于單幢或部分業(yè)主共用部位、共用設施設備的，費用由相關受益的業(yè)主按照其所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤;

(三)維修和更新、改造的部位屬于單幢房屋外墻面或屋面的，費用由該幢房屋所有業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤;

(四)業(yè)主維修資金賬戶余額不足支付維修和更新、改造費用或未交存維修資金的，不足或欠交部分由相關業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤;

(五)維修和更新、改造涉及范圍內相關業(yè)主對維修資金的分攤另有約定的，從其約定。

第十三條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按以下順序確定資金使用申請人：已選舉業(yè)主委員會且在任期內的，由業(yè)主委員會或委托物業(yè)服務企業(yè)提出維修資金使用申請;未選舉業(yè)主委員會或業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的，由物業(yè)服務企業(yè)提出維修資金使用申請;沒有選舉業(yè)主委員會且沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由村(居)委會或相關業(yè)主提出維修資金使用申請。

第十四條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用的，按照以下程序辦理：

(一)提出申請。業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或村(居)委會、相關業(yè)主(以下統(tǒng)稱“申請人”)編制維修方案(包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、施工方案或合同、審價和招投標及監(jiān)理材料等)，并持維修方案向區(qū)房屋行政主管部門提出使用申請。

(二)業(yè)主確認。維修方案應當經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上(含)的業(yè)主且占總人數2/3以上(含)的業(yè)主同意，并由區(qū)房屋行政主管部門在小區(qū)顯著位置公示7日。

(三)資金劃轉。公示期滿，業(yè)主無異議或異議人數未超過維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積1/3以上的業(yè)主或占總人數1/3以上的業(yè)主，施工前提交維修資金使用申請的，首次劃轉所申請維修資金的30%，待竣工驗收且進行工程決算審核后依據工程決算書或工程造價審核報告劃轉余款。提交維修資金使用申請前已施工完畢通過驗收的項目，可一次性全額劃轉維修資金。

(四)竣工驗收及決算審核。項目竣工后，申請人應及時組織施工、監(jiān)理單位及部分受益業(yè)主等相關人員進行竣工驗收，業(yè)主委員會或村(居)委會負責監(jiān)督。驗收合格后，申請人應向區(qū)房屋行政主管部門申請撥付余款并提交工程施工合同、工程決算書、施工發(fā)票、工程驗收合格證明等材料;決算金額超出預算金額的，需提交情況說明，并經列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。

(五)余款劃轉。區(qū)房屋行政主管部門將余款決算材料進行公示，余款公示和劃轉程序參照本條款第(二)、(三)項。

第十五條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按業(yè)主大會制定的使用流程支用，業(yè)主大會制定使用流程時可參照以下程序：

(一)制定方案。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或相關業(yè)主(以下簡稱申請人)制定維修方案。

(二)方案審核。申請人是物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主代表的，持維修方案向業(yè)主委員會提出申請，經業(yè)主委員會2/3委員簽名同意的視為審核通過;申請人是業(yè)主委員會的，應經當地村(居)委會審核同意。

(三)方案公示和業(yè)主確認。經審核通過的維修方案，由申請人在小區(qū)顯著位置進行公示，并在村(居)委會的監(jiān)督下組織維修資金列支范圍內的業(yè)主表決，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意后，申請人將業(yè)主簽名材料在小區(qū)內公示7日。

(四)資金劃轉。業(yè)主委員會通知專戶管理銀行劃轉維修資金至施工單位賬戶，并向市維修資金管理機構備案。

第十六條 申請人在收到預付款后，應及時組織施工，不得無故拖延;已施工完畢通過驗收的項目，需要申請維修資金的，應盡快申報。

第十七條 發(fā)生下列緊急情況時，可通過緊急維修程序申請維修資金：

(一)電梯發(fā)生沖頂、蹲底或其他危及人身安全的安全隱患;

(二)消防系統(tǒng)設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障;

(三)給水排水系統(tǒng)設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障，造成大面積停水或滿溢等;

(四)屋頂、屋面、外墻發(fā)生滲漏，地下室突發(fā)積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用;

(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患;

(六)出現(xiàn)其他可能會嚴重危及人身安全的情形。

發(fā)生緊急情況時，由物業(yè)服務企業(yè)提出申請，未聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會提出申請，未選舉產生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的，由村(居)委會代行業(yè)主委員會職責(以下統(tǒng)稱“申請人”)。

遇本條第一款第(一)項情形的，應當提交電梯質檢部門或電梯檢測機構的整改通知書，或當地村(居)委會出具的現(xiàn)場確認證明;遇第(二)項情形的，應當提交公安消防機構或公安派出所的整改通知書，或當地村(居)委會出具的現(xiàn)場確認證明;遇其他情形的，應當提交當地村(居)委會出具的現(xiàn)場確認證明。

第十八條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，小區(qū)共用部位、共用設施設備發(fā)生緊急情況的，申請人按以下程序申請列支維修資金：

(一)發(fā)生本辦法規(guī)定的緊急情形時，申請人立即組織專業(yè)人員和不少于5名受益業(yè)主進行現(xiàn)場勘驗，編制緊急維修方案。同時，將所發(fā)生緊急情況通知業(yè)主委員會或村(居)委會，并持相關材料向所在地的區(qū)房屋行政主管部門備案。

(二)申請人立即組織實施維修、更新或改造，同時將緊急維修方案在小區(qū)顯著位置公示7日。

(三)工程竣工后，申請人應在7日內組織驗收，驗收時應有5名以上業(yè)主委員會成員、受益業(yè)主或所在地村(居)委會人員參加。

(四)工程完工通過驗收后，申請人應及時向區(qū)房屋行政主管部門提交相關材料申請列支。符合規(guī)定的，區(qū)房屋行政主管部門將工程決算書、緊急維修業(yè)主分攤資金明細表、施工合同、工程驗收報告等材料在小區(qū)顯著位置公示7日。

(五)公示期滿，業(yè)主異議人數未超過住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積1/3以上的業(yè)主且占總人數1/3以上的業(yè)主，通知專戶管理銀行劃轉維修資金。

第十九條 經小區(qū)業(yè)主委員會同意，選擇若干小區(qū)作為試點，建立房屋應急解危專項資金專戶，將小區(qū)增值收益轉入應急解危專項資金專戶。當項目出現(xiàn)緊急情形時，在應急解危專項資金賬戶余額內申請使用維修資金。

第二十條 申請人應與施工企業(yè)簽訂維修和更新、改造工程項目施工合同。

第二十一條 維修項目工程預(決)算總金額在2萬元以上的，應委托中介機構進行工程造價審核。

鼓勵申請人采取招投標方式選擇施工企業(yè)，鼓勵申請人聘請工程監(jiān)理機構進行工程監(jiān)理，工程預(決)算造價審核、招標代理、工程監(jiān)理、檢測鑒定相關費用可計入工程維修成本，從維修資金中列支。第四章 監(jiān)督管理

第二十二條 房屋所有權轉讓時，轉讓人應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并轉交維修資金繳款憑證，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓人持過戶協(xié)議、房屋權屬證書、身份證到市維修資金管理機構辦理分戶賬戶更名手續(xù)。

第二十三條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還維修資金：因拆遷、自然災害或者其他原因造成房屋滅失的，由業(yè)主持身份證件、房屋所有權證注銷證明等到市維修資金管理機構辦理余款退回手續(xù)后到專戶管理銀行提取其維修資金分戶賬余額，并辦理分賬戶注銷手續(xù)。

第二十四條 專戶管理銀行應當每年至少一次向市維修資金管理機構發(fā)送維修資金對賬單;維修資金已劃轉給業(yè)主大會管理的，應同時向市維修資金管理機構及業(yè)主委員會發(fā)送維修資金對賬單。

市維修資金管理機構或業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中維修資金使用和賬面余額的查詢。

第二十五條 各區(qū)人民政府應設立專門機構，保障工作經費，配備工作人員，負責對本行政區(qū)域內維修資金的管理和使用工作。維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。第五章 附則

第二十六條

第二十七條 本辦法執(zhí)行。

第二十八條

本辦法所稱“日”為“自然日”。

本辦法自發(fā)布之日起施行。各縣(市)參照本辦法由市房屋行政主管部門負責解釋。

第四篇：唐山住宅專項維修資金管理辦法

唐山市住宅專項維修資金管理辦法

（征求意見稿）

第一章

總

則

第一條 為了加強本市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條 住宅專項維修資金的管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

第四條 市住宅專項維修資金行政主管部門負責全市住宅專項維修資金管理的指導和監(jiān)督工作。

市住宅專項維修資金管理機構負責路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)住宅專項維修資金的日常管理工作。

其它縣（市、區(qū)）住宅專項維修資金行政主管部門負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的日常管理工作。

財政、審計、國土資源、公安消防、市場監(jiān)管等部門按照各自職責負責住宅專項維修資金管理的相關工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照規(guī)定的職責分工，負責住宅專項維修資金管理的相關工作。

第五條 住宅專項維修資金行政主管部門應當建立統(tǒng)一的維

有。

購房人應當在辦理房屋交付手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金交存至住宅專項維修資金管理機構指定的專用賬戶。

開發(fā)建設單位在辦理房屋不動產首次登記時，尚未售出的房屋，應當先行交存首期住宅專項維修資金，待房屋售出后，開發(fā)建設單位向購房人收取該房屋的住宅專項維修資金。

第九條 住宅專項維修資金實行住宅專項維修資金管理機構代為管理和業(yè)主自主管理的方式。

未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會決定委托住宅專項維修資金管理機構代為管理的，其住宅專項維修資金由住宅專項維修資金管理機構代為統(tǒng)一管理。

第十條 住宅專項維修資金應當委托商業(yè)銀行作為專用賬戶管理銀行，設立專用賬戶。

第十一條 業(yè)主交存住宅專項維修資金至專用賬戶之日起，以會計為基準，按照人民銀行公告的利率計算利息，并轉入本金滾存使用。

第十二條 住宅專項維修資金實行補建制度。本辦法實施前，未建立住宅專項維修資金的商品住宅，應當交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金應當按照本辦法規(guī)定的交存標準補建。

售后公有住房首期住宅專項維修資金按照每平方米三十元的標準補建，補建的住宅專項維修資金存入專用賬戶。

第十三條 住宅專項維修資金實行續(xù)交制度。業(yè)主分戶賬面余額不足首期交存額百分之三十的，應當由業(yè)主及時續(xù)交。

住宅專項維修資金管理機構應當及時告知業(yè)主委員會或業(yè)

第十八條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列原則分攤：

（一）住宅建筑區(qū)劃內所屬共用部位、共用設施設備，由住宅建筑區(qū)劃內全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（二）整幢住宅、非住宅所屬共用部位、共用設施設備，由該幢住宅、非住宅業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（三）每個單元所屬共用部位、共用設施設備，由該單元業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。

業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬余額不夠支付維修和更新、改造費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。

涉及尚未售出的房屋，開發(fā)建設單位應當按照尚未售出房屋的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十條 住宅專項維修資金按照以下程序使用：

（一）由物業(yè)管理單位、業(yè)主委員會，或者相關業(yè)主委托的居（村）民委員會申請；

（二）住宅專項維修資金管理機構進行現(xiàn)場勘察，明確列支范圍；

（三）申請人制定維修和更新、改造方案，并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，由居（村）民委員會確認；

住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

第二十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全和人身財產安全的緊急情況，可以不經過業(yè)主雙三分之二表決同意，直接申請使用住宅專項維修資金，及時消除安全隱患：

（一）電梯故障，經市場監(jiān)管部門或者電梯制造單位出具安全評估報告的；

（二）消防設施故障，經公安消防部門出具整改意見的；

（三）二次供水設施嚴重損壞，影響正常使用的；

（四）排水設施堵塞、爆裂的；

（五）樓頂屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（六）樓體外立面存在脫落危險的；

（七）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。第二十五條 申請應急維修的，按照以下程序辦理：

物業(yè)管理單位、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主委托的居（村）民委員會提出申請，經所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處核實后，住宅專項維修資金管理機構及時撥付工程預付款，由申請人組織維修。

工程驗收合格，由申請人持下列材料向住宅專項維修資金管理機構申請撥付工程尾款。

（一）經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審核的申請材料；

（二）相關主管部門出具的鑒定意見；

（三）經造價咨詢機構出具的審價報告。

第四章

監(jiān)督管理

居（村）民委員會在住宅專項維修資金使用工作中，應當監(jiān)督、核查業(yè)主意見，受理業(yè)主舉報、投訴。

第二十九條 房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時變更，分戶賬中結余的住宅專項維修資金不足首期交存額百分之三十的，由交易雙方在辦理二手房買賣合同備案手續(xù)時補足。

房屋滅失的，在注銷登記時，返還賬戶中結余的住宅專項維修資金。

第三十條 住宅專項維修資金管理機構應當建立網絡信息平臺，方便業(yè)主查詢賬戶中住宅專項維修資金的使用、增值收益和余額情況。

第三十一條 住宅專項維修資金行政主管部門應當建立健全誠信系統(tǒng)，完善信用體系。對提供虛假資料騙取維修資金以及代收、挪用維修資金的單位和個人，納入誠信檔案。

第五章

法律責任

第三十二條 開發(fā)建設單位違反本辦法第十六條規(guī)定將房屋交付購房人的，由縣級以上人民政府住宅專項維修資金行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對開發(fā)建設單位處一萬元以上三萬元以下罰款。

第三十三條 開發(fā)建設單位或物業(yè)管理單位違反本辦法第十七條規(guī)定，由縣級以上人民政府住宅專項維修資金行政主管部門責令限期整改；逾期不整改的，處一萬以上三萬元以下罰款。

第三十四條 業(yè)主違反本辦法第十九條第二款規(guī)定，經催交拒

第五篇：南京市住宅專項維修資金管理辦法

南京市住宅專項維修資金管理辦法

日前，市政府公布了《南京市住宅專項維修資金管理辦法》?！掇k法》規(guī)定，小區(qū)業(yè)主共用部位、共用或共有設施經營所得收益的70%要納入維修資金。當發(fā)生屋面、外墻滲漏等7種緊急情形，可緊急申請維修資金?！掇k法》自7月1日起正式施行。以下是小編提供的南京市住宅專項維修資金管理辦法，歡迎閱讀。

第一條 為了建立房屋維修保障機制，培育物業(yè)管理市場，維護房屋產權人和使用人的合法權益，根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 凡本市市區(qū)國有土地范圍內，新建商品房(含經濟適用住房)、已購公有住房、公有住房以及拆遷實行產權調換的私房等，其共用部位、共用設施設備的維修基金管理，均適用本辦法。

第三條 物業(yè)維修基金(以下簡稱維修基金)專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿的大修、更新、改造的維修保障資金。

第四條 本辦法所稱共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)。戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢房屋內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用上下水主立管道。落水管、煙道、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、天線、照明。供電線路、暖氣線路、安全設施、消防設施、道路、綠地。溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和公用設施設備使用的房屋等。

第五條 維修基金歸業(yè)主所有，管理實行專戶儲存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。

第六條 南京市房產管理局是維修基金的主管部門，市財政局對維修基金管理實行監(jiān)督。南京市物業(yè)管理機構負責維修基金歸集、管理的日常工作。

各區(qū)房產管理部門按照規(guī)定權限負責轄區(qū)內維修基金使用的監(jiān)督管理。

第七條 維修基金實行二級帳戶管理，市房產管理局在銀行設立維修基金存款專戶為一級帳戶，業(yè)主委員會設立的帳戶為二級帳戶。

第八條 維修基金按以下規(guī)定繳交：

(一)已購公有住房的，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的 3 0%繳交;購房人按購房款 2%繳交;

(二)購買多層商品房的，購房人按購房款的2%繳交;購買高層商品房或設有電梯的多層商品房的，購房人按購房

款的3%繳交;

(三)拆遷實行產權調換的私房的，多層房屋產權人按拆遷規(guī)定的商品房價計算房價的2%繳交;高層房屋產權人按拆遷規(guī)定的商品房價計算房價的3%繳交;

(四)出租公有住房的，出租人按每年收取租金的20%繳交。

第九條 購買商品房的，購房人、售房單位應當將維修基金與購房款在合同中分別約定，購房人在辦理商品房登記過戶前一次性向市房產管理部門指定的銀行繳存。

第十條 開發(fā)建設單位自用、出租商品房的，應按本辦法第八條第(二)項規(guī)定，在辦理房屋權屬證書前，將維修基金匯繳市維修基金專戶。

未售出的空置商品房維修時，開發(fā)建設單位應當按其房屋建筑面積比例分攤房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造的實際費用。

第十一條 拆遷實行產權調換的私

房，產權人應當在辦理房屋權屬證書前，將維修基金繳存到市維修基金專戶。

第十二條 已購公有住房的，其直管公房維修基金由售房單位統(tǒng)一劃至市維修基金專戶;自管公房維修基金交由市住房基金管理中心統(tǒng)一劃至市維修基金專戶。

第十三條 物業(yè)管理機構的管理費用由市財政部門按需要核定，在維修基金增值收益中提取。

第十四條 維修基金應當?？顚Ｓ?。為了保障維修基金的安全，維修基金閑置時除可用于購買國庫券或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用途外，嚴禁挪作他用。

第十五條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息，利息轉作維修基金滾存使用和管理。

第十六條 業(yè)主委員會成立前，需使用維修基金的，由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經市房產管理局審核后使用。

第十七條 業(yè)主委員會成立后，需使用維修基金的，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃，經業(yè)主委員會同意，報市房產管理局核定后使用。

第十八條 使用維修基金應先在增值部分中列支，維修基金增值部分可在本物業(yè)管理區(qū)域內統(tǒng)籌使用。需動用維修基金本金的，應經業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，根據房屋使用年限，按比例劃分使用。

第十九條 業(yè)主委員會的維修基金帳戶內金額不足首次繳集維修基金，總額的3 0%時，業(yè)主委員會應當及時續(xù)籌。續(xù)籌的維修基金，按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例分攤。

第二十條 維修基金帳戶實行統(tǒng)一管理，明細戶應按幢建帳，核算到戶。維修基金的使用帳目，應當由原產權單位或業(yè)主委員會委托的物業(yè)管理企業(yè)每年定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第二十一條 業(yè)主轉讓房屋所有權時，維修基金余額隨房屋所有權同時過

戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應將維修基金余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。

第二十二條 交納維修基金有困難的，可由業(yè)主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付。

第二十三條 單位購買的商品房，已按規(guī)定繳交維修基金的，向職工出售時，產權單位不再繳交，購房職工仍按房改規(guī)定繳交原產權單位。

第二十四條 維修基金未按規(guī)定統(tǒng)一繳存市維修基金專戶的，房管機關不予辦理房屋產權過戶登記和房屋所有權證登記手續(xù)。

第二十五條 本市各縣國有土地上房屋維修基金的管理參照本辦法執(zhí)行。

第二十六條 本辦法由市房產管理局負責解釋。

第二十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。本辦法施行前維修基金的歸集仍按原規(guī)定執(zhí)行。