第一篇：廣州利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案-國土資源部

附件8

廣州市利用集體建設用地建設租賃住房

試點實施方案

為增加我市租賃住房供應，進一步拓展集體建設用地利用途徑，切實增加農(nóng)村和農(nóng)民收入，不斷提高集體建設用地節(jié)約集約用地水平，按照?國土資源部住房城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)?利用集體建設用地建設租賃住房試點方案?的通知?（國土資發(fā)?2017?100號）、?關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知?（建房?2017?153號）和?廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見?（粵府辦?2017?7號）等文件部署和要求，制定本方案。

一、指導思想和工作目標

全面貫徹落實黨中央國務院和廣東省委、省政府關于培育和發(fā)展租賃住房市場的決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以增加租賃住房供應、緩解住房供需矛盾、拓展集體建設用地利用途徑、增加農(nóng)村和農(nóng)民收入為目標，創(chuàng)新機制、激活資源，探索城鄉(xiāng)一體化過程中租賃住房籌集的新思路和集體建設用地利用新模式，著力加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，促進集體建設用地優(yōu)化配臵和節(jié)約集約利用，推動我市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

二、基本原則

（一）符合規(guī)劃、權屬清晰、存量優(yōu)先原則。利用集體建設用地建設租賃住房項目經(jīng)批準后,須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，須在經(jīng)依法批準的集體建設用地上進行建設，并以存量建設用地為主，不得占用耕地。

（二）政府引導、市場運作、村民自愿原則。政府統(tǒng)一組織、落實規(guī)劃、制定政策，充分調(diào)動村集體、國有企業(yè)等各類主體的積極性，發(fā)揮市場配臵資源的決定性作用，采用市場化方式推進集體建設用地建設租賃住房建設和運營，充分尊重村集體意愿，切實維護村集體等各主體合法權益。

（三）試點先行、有序推進、審慎穩(wěn)妥原則。利用集體建設用地建設租賃住房應與市住房發(fā)展規(guī)劃、市住宅用地供應中期規(guī)劃、市年度建設用地供應計劃、市保障性住房建設計劃等保持銜接，在結合住房供需狀況基礎上，合理控制規(guī)模總量，科學安排規(guī)劃布局，嚴格把握政策尺度，堅守底線和防控風險，堅決防止出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權房”，確保試點工作有序可控。

（四）市區(qū)聯(lián)動、簡政放權、強化監(jiān)管原則。利用集體建設用地建設租賃住房試點項目方案審批和規(guī)劃、計劃統(tǒng)籌等工作由市有關部門負責，項目具體行政許可、后續(xù)監(jiān)管等工作由屬地區(qū) 有關部門負責，項目申報方案編制費用由屬地區(qū)政府承擔。集體建設用地建設租賃住房必須依法辦理相關審批手續(xù)，嚴格執(zhí)行用途管制，須整體確權，堅決防止以租代售，確保集體土地所有權性質(zhì)不改變。

三、主要內(nèi)容和政策措施

（一）土地來源

1．節(jié)余存量宅基地。行政村范圍內(nèi)2009年12月31日前形成，通過騰退、按規(guī)定在本村范圍內(nèi)通過調(diào)劑、綜合整治等方式節(jié)余出來的空閑宅基地，在優(yōu)先保障本村宅基地分配和村、鎮(zhèn)公共設施用地后有節(jié)余的情況下，可以申請納入利用集體建設用地建設租賃住房試點，納入試點后的項目不得辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)；需納入舊村整村改造經(jīng)濟平衡的，應優(yōu)先納入舊村改造。

2．舊村改造中保留集體土地性質(zhì)的用地。舊村改造保留集體土地性質(zhì)的村集體復建物業(yè)用地經(jīng)批準可申請納入利用集體建設用地建設租賃住房試點。改造后保留集體土地性質(zhì)的村民復建房經(jīng)村民按程序表決后可申請納入利用集體建設用地建設租賃住房試點，納入試點后的項目不得辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。

3．經(jīng)審批的村經(jīng)濟發(fā)展用地（含留用地）。村集體已取得?建設用地批準書?等批準文件或?不動產(chǎn)權證書??集體土地使用證??房地產(chǎn)權證?等土地使用權證書，且不需納入舊村整村改 造經(jīng)濟平衡的集體土地性質(zhì)的村經(jīng)濟發(fā)展用地（含留用地），經(jīng)批準后可申請納入利用集體建設用地建設租賃住房試點。國有用地性質(zhì)村經(jīng)濟發(fā)展用地（含留用地）不得納入試點。

4．經(jīng)審批的集體土地性質(zhì)住宅用地。村集體已依法取得留用地指標，經(jīng)村集體依法表決、并經(jīng)市政府批準納入利用集體建設用地建設租賃住房試點后，可選址現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃為住宅用途、2009年12月31日前形成的存量建設用地，取得?建設用地批準書?后按本方案開展試點工作。

5．依法流轉(zhuǎn)后的集體建設用地。按照廣東省、廣州市集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)管理規(guī)定通過流轉(zhuǎn)方式依法取得的集體建設用地，經(jīng)批準后可申請納入利用集體建設用地建設租賃住房試點。

（二）規(guī)劃管理

1．總量控制。至2020年，全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房建筑面積300萬平方米，每年批準建筑面積按100萬平方米控制。

2．布局要求。根據(jù)不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)、人口、資源等條件，合理確定全市利用集體建設用地建設租賃住房的總量、布局，引導資源合理配臵，有序開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。引導在中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校 集中區(qū)域周邊等租賃住房需求量大、區(qū)域基礎設施完備、醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全的區(qū)域和軌道交通站點周邊開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

3．土地利用總體規(guī)劃管理。經(jīng)批準的利用集體建設用地建設租賃住房試點項目，不突破城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農(nóng)田，符合土地利用總體規(guī)劃。

4．土地用途管理。利用集體建設用地建設租賃住房試點項目須按照居住功能安排配套設施、須符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計規(guī)范。項目試點方案經(jīng)市政府批準后，如涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整，由屬地區(qū)政府組織編制控制性詳細規(guī)劃調(diào)整論證報告，經(jīng)市國土規(guī)劃委審查并報市政府批準后，可將原用途調(diào)為住宅（租賃住房）用地。

（三）建設運營主體

政府委托單位、村集體、企業(yè)等主體可參與利用集體建設用地建設運營租賃住房。參與運營的村集體或企業(yè)須經(jīng)工商注冊登記為住房租賃企業(yè)，并自成立之日起30日內(nèi)，在廣州市房屋租賃信息服務平臺注冊。

試點項目批復后，集體建設用地使用權人可自行運營租賃住房，也可按有關規(guī)定選取合作運營主體；村集體引進企業(yè)開展租賃住房運營的，由村集體通過公開招標方式選擇已完成租賃住房 運營工商登記的企業(yè)，簽訂租賃住房運營協(xié)議；由政府委托單位開展租賃住房運營的，由村集體根據(jù)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理相關規(guī)定與政府委托單位簽訂租賃住房運營協(xié)議，由政府委托單位參照市場租金與村集體簽訂長期租賃住房協(xié)議，整體承租后可作為租賃住房、人才公寓或按規(guī)定提供住房保障功能的其他住房。

（四）確權登記

利用集體建設用地建設的租賃住房須整體確權給集體建設用地使用權人，只辦理一個權屬證，不得分拆確權、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售。

（五）收益分配

利用集體建設用地建設租賃住房試點中，集體建設用地使用權人與建設、運營主體不一致的，由集體建設用地使用權人和建設、運營主體簽訂建設、運營合同，對投資收益分配、權利義務、糾紛解決和違約責任等內(nèi)容進行約定，也可以參考市國土規(guī)劃委提供的合同范本。屬于村集體投資建設的，所產(chǎn)生的收益應納入村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理，在不違反有關規(guī)定的前提下，按照民主管理原則，由村集體自行決定用于發(fā)展集體經(jīng)濟、提高農(nóng)民生活水平、改善養(yǎng)老和醫(yī)療條件等；屬于政府委托單位建設的，所產(chǎn)生的收益按規(guī)定用于支持項目建設成本；屬于企業(yè)等其他單位建設的，所產(chǎn)生的收益由其按規(guī)定處臵。

（六）建設監(jiān)管

獲批的利用集體建設用地建設租賃住房試點項目應按照項目試點協(xié)議、試點方案批復文件等要求按期開發(fā)建設，完成項目竣工驗收、運營管理等工作；國土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、城管、公安消防、質(zhì)監(jiān)等部門按各自職能加強監(jiān)管。納入試點項目的集體建設用地不得申請轉(zhuǎn)為國有建設用地。

（七）租賃管理

1．依托廣州市房屋租賃信息服務平臺強化服務和監(jiān)管。住房租賃企業(yè)以及承租人須通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理相關業(yè)務，應當事先在廣州市房屋租賃信息服務平臺注冊并且經(jīng)過實名認證。住房租賃企業(yè)須將出租房源的房屋信息如實錄入，并可選擇廣州市房屋租賃信息服務平臺發(fā)布。租賃雙方簽訂、變更、終止房屋租賃合同之日起30日內(nèi)，由住房租賃企業(yè)辦理房屋租賃合同網(wǎng)上備案手續(xù)。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當根據(jù)廣州市房屋租賃信息服務平臺反映的租賃信息，加強對出租房屋的巡查，核對租賃房屋信息。國土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、稅務、工商等部門要加強聯(lián)動，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、工商、稅務等方面加強協(xié)作，共同構建規(guī)范有序的租賃市場秩序。

2．保障承租人合法權益。對依法登記備案的承租人，可依 法申領居住證，享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。保護承租人的穩(wěn)定居住權，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。

3．明確住房租賃標準。租賃住房企業(yè)應當確保租賃住房的建筑結構和設備設施符合廣州市住房租賃標準。租賃住房企業(yè)承擔租賃住房設施設備維修責任，租賃住房設施設備出現(xiàn)損壞影響正常使用的，租賃住房企業(yè)應當及時維修，但當事人另有約定的除外。

4．規(guī)范住房租賃合同訂立。住房租賃當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當包括當事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責任以及不得以租代售、不得轉(zhuǎn)租等內(nèi)容，出租人要求承租人預付租金的，預付的租金不得超過12個月，租賃期限不得超過20年。鼓勵當事人使用?廣州市住房租賃合同?（示范文本）。

5．扶持和規(guī)范租賃住房企業(yè)發(fā)展。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構、物業(yè)服務企業(yè)開展試點項目租賃住房業(yè)務。指導租賃住房運營企業(yè)成立市房地產(chǎn)租賃協(xié)會，強化行業(yè)自律，建立租賃住房運營企業(yè)行業(yè)管理誠信庫和黑名單制度，規(guī)范租賃住房運營企業(yè)行為。

四、試點步驟

（一）試點方案編制階段（2017年9—11月）

完成?廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案?的編制工作，逐級上報國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部批準。

（二）試點方案實施階段（2017年12月—2019年6月）開展利用集體建設用地建設租賃住房試點項目的可行性研究、制訂項目審批流程和管理規(guī)范，組織實施?廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案?，加強和規(guī)范試點項目的建設和管理，及時研究和完善實施方案，邊試點、邊總結、邊完善、邊提升。

（三）中期評估階段（2019年7月—2019年11月）在省國土資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳的指導下，組織開展試點中期評估工作，形成評估報告報省國土資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳。

（四）總結驗收階段（2019年12月—2020年12月）在省國土資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳的指導下，組織開展試點總結工作，形成總結報告報省國土資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳。

五、工作措施

（一）加強組織領導。在廣州市土委會下設廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作專責小組，由分管副市長擔任組長，統(tǒng)籌試點工作的組織實施和宣傳引導。國土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、城市更新、財政、國資、工商、稅務、公安消 防、金融、教育等部門要按照職能分工落實工作責任，確保試點工作有序推進。制定和規(guī)范利用集體建設用地建設租賃住房的審批程序，加大組織宣傳、培訓力度，營造良好的試點工作輿論環(huán)境。

（二）落實稅費金融優(yōu)惠措施。利用集體建設用地建設的租賃住房享受?國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見?（國辦發(fā)?2016?39號）、?廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見?（粵府辦?2017?7號）和?廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知?（穗府辦?2017?29號）等規(guī)定的稅收優(yōu)惠和金融支持政策。

（三）加快項目行政審批。切實落實“放管服”改革要求，按照依法依規(guī)、事權下放、便民高效的要求簡化利用集體建設用地建設租賃住房項目審批程序，加快項目審批，盡快形成有效供給。

（四）強化監(jiān)管督查工作。國土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、城管、等部門和屬地區(qū)政府要強化監(jiān)管責任，對列入保障性住房計劃的租賃住房，應當符合相關政策規(guī)定；國土規(guī)劃部門要從嚴設定土地使用和規(guī)劃建設條件，禁止開發(fā)建設低密度住宅項目；住房城鄉(xiāng)建設部門要加強租賃監(jiān)管，防止以租代售。國土規(guī)劃部門要應 用遙感和遠程監(jiān)控等技術手段加強執(zhí)法監(jiān)管，對違法用地行為從嚴懲戒。城管執(zhí)法部門要落實監(jiān)管職責，加強日常巡查、監(jiān)督管理、立案查處、違建拆除等工作，防止出現(xiàn)未批先建、已批超建等違法建設情況。

附件：廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點項目審

批程序 附件

廣州市利用集體建設用地建設 租賃住房試點項目審批程序

一、利用節(jié)余存量宅基地開展試點審批程序

（一）申報意向表決。由試點項目申報村在現(xiàn)狀摸查、征求意見的基礎上，按照?村民委員會組織法?的規(guī)定，對村節(jié)余存量宅基地納入租賃試點的事項進行表決，同時明確試點項目范圍、面積等。

（二）試點方案編制。經(jīng)村民表決同意后，由村集體向?qū)俚貐^(qū)政府提請申報試點，并在屬地區(qū)政府指導下，結合申報項目周邊產(chǎn)業(yè)布局、人口就業(yè)、交通、公建配套等情況，委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制機構編制試點方案，重點對項目區(qū)位、周邊住房需求、資金來源、村集體建設意愿和后續(xù)監(jiān)管措施等可行性進行論證分析。

（三）試點方案報批。屬地區(qū)政府審核通過項目試點方案后，將試點方案報市國土規(guī)劃委，由市國土規(guī)劃委轉(zhuǎn)送市住房城鄉(xiāng)建設委、城市更新局審查。由市住房城鄉(xiāng)建設委對項目區(qū)域租賃住房需求和租賃價格提出意見，由市城市更新局對是否需納入整村 改造經(jīng)濟平衡提出意見，形成方案后上報市政府審定。市政府批復試點方案即視同批準項目供地方案。

（四）試點協(xié)議簽訂。市政府批復試點方案后，由村集體與市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委和屬地區(qū)政府共同簽訂試點協(xié)議，明確項目動、竣工，租賃管理和項目監(jiān)管等方面要求。

（五）控制性詳細規(guī)劃調(diào)整。經(jīng)市政府批復的試點方案項目用地如與現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃矛盾，由屬地區(qū)政府組織開展控制性詳細規(guī)劃調(diào)整工作，報市國土規(guī)劃委審查，按程序?qū)⒎亲≌猛菊{(diào)整為住宅（租賃住房）用地。

（六）納入規(guī)劃、計劃。市政府批復試點方案、涉及的控制性詳細規(guī)劃完成調(diào)整后，由市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委分別將試點項目納入住宅用地供應三年滾動計劃、年度建設用地供應計劃、租賃住房建設計劃。

（七）用地手續(xù)辦理。市政府批復試點方案、涉及的控制性詳細規(guī)劃完成調(diào)整后，由村集體按規(guī)定向?qū)俚貐^(qū)國土規(guī)劃部門申辦規(guī)劃許可、供地手續(xù)，屬地區(qū)國土規(guī)劃部門在規(guī)劃許可、供地文件中注明屬于利用集體建設用地建設租賃住房試點項目、不得轉(zhuǎn)為國有建設用地。

（八）項目建設運營。取得供地文件后，村集體可自行建設、自行依法注冊運營公司進行運營，也可自通過公開招標方式選定 合作建設主體，按?廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案?（以下簡稱?方案?）有關規(guī)定確定運營主體。

（九）確權登記辦理。項目建成后須整體確權給村集體土地使用權人。

（十）租賃平臺備案。住房租賃企業(yè)須將出租房源錄入廣州市房屋租賃信息服務平臺。住房租賃企業(yè)以及承租人須通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理網(wǎng)上房屋租賃登記備案等業(yè)務。

二、利用舊村改造中保留集體用地性質(zhì)的用地開展試點審批程序

（一）尚未批復舊村改造方案的改造用地辦理程序 1．申報意向表決。由試點項目申報村在現(xiàn)狀摸查、征求意見的基礎上，按照?村民委員會組織法?的規(guī)定對集體用地性質(zhì)舊村改造用地納入租賃試點的意向進行表決，同時明確試點項目范圍、面積等。

2．改造方案編制。意向申報村須在編制舊村改造實施方案中設立開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作專章，內(nèi)容包括村民意向表決情況、控制性詳細規(guī)劃調(diào)整論證意見和結合舊村周邊產(chǎn)業(yè)布局、人口就業(yè)、交通、公建配套等情況，對項目區(qū)位、周邊住房需求、資金來源、村集體建設意愿和后續(xù)監(jiān)管措施等內(nèi)容進行可行性論證分析報告的意見，并明確納入試點的集體 土地不得轉(zhuǎn)為國有建設用地。試點內(nèi)容納入舊村改造項目實施方案后，按照舊村改造項目有關規(guī)定上報審查。

3．改造方案批復。由村集體按市城市更新有關規(guī)定取得城市更新部門有效的舊村改造方案批復文件。

4．用地手續(xù)辦理。市政府批復改造方案后，由村集體按市城市更新有關規(guī)定完善改造項目的用地手續(xù)。屬于利用集體建設用地建設租賃住房的，應在規(guī)劃許可、供地文件中注明屬于利用集體建設用地建設租賃住房試點項目、不得轉(zhuǎn)為國有建設用地。

5．試點協(xié)議簽訂。市政府批復改造方案后，由村集體與市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委和屬地區(qū)政府共同簽訂試點協(xié)議，明確項目動、竣工,租賃管理和項目監(jiān)管等方面要求。

6．納入規(guī)劃、計劃。由市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委分別將試點項目納入住宅用地供應三年滾動計劃、年度建設用地供應計劃、租賃住房建設計劃。

7．項目建設運營。村集體可自行建設、自行依法注冊運營公司進行運營，也可自通過公開招標方式選定合作建設主體，按?方案?有關規(guī)定確定運營主體。

8．確權登記辦理。項目建成后須整體確權給村集體土地使用權人。

9．租賃平臺備案。住房租賃企業(yè)須將出租房源錄入廣州市 房屋租賃信息服務平臺。住房租賃企業(yè)以及承租人須通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理網(wǎng)上房屋租賃登記備案等業(yè)務。

（二）已批復舊村改造方案的村民復建房辦理程序 1．完善供地手續(xù)。村集體在取得有效的舊村改造方案批復文件后，按市城市更新有關規(guī)定完善改造項目供地手續(xù)。

2．申報意向確定。試點項目申報村集體在取得村民復建房集體建設用地批準書后，在現(xiàn)狀摸查、征求意見的基礎上，按照?村民委員會組織法?的規(guī)定對集體土地性質(zhì)村民復建房納入租賃試點的意向進行表決，同時明確納入租賃住房的建筑面積。

3．試點意見審定。村集體持舊村改造方案、村民表決意見向?qū)俚貐^(qū)政府提請納入試點，屬地區(qū)政府審核后報市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委審查，形成意見后，按程序報市政府審定。

4．試點協(xié)議簽訂。納入試點的意見經(jīng)市政府審定同意后，由村集體與市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委和屬地區(qū)政府共同簽訂試點協(xié)議，明確項目動、竣工，租賃管理和項目監(jiān)管等方面要求。

5．納入規(guī)劃、計劃。納入試點的意見經(jīng)市政府審定同意后，由市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委分別納入住宅用地供應三年滾動計劃、年度建設用地供應計劃、租賃住房建設計劃。

6．運營主體確定。納入試點的意見經(jīng)市政府審定同意后，由村集體按?方案?規(guī)定確定運營主體。

7．項目報建協(xié)商。政府委托單位或按有關規(guī)定選取的運營企業(yè)可根據(jù)租賃市場需求，在項目規(guī)劃報建階段與村集體協(xié)商優(yōu)化租賃住房的戶型、布局等。

8．確權登記辦理。項目建成后須整體確權給村集體土地使用權人。

9．租賃平臺備案。住房租賃企業(yè)須將出租房源錄入廣州市房屋租賃信息服務平臺。住房租賃企業(yè)以及承租人須通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理網(wǎng)上房屋租賃登記備案等業(yè)務。

（三）已批準改造方案的村民復建物業(yè)辦理程序

已批準改造方案集體建設用地性質(zhì)村民復建物業(yè)申請調(diào)整控制性詳細規(guī)劃納入租賃住房建設試點的，須按照本程序第二

（一）的規(guī)定重新編制改造方案、測算經(jīng)濟平衡后上報市政府批復后組織實施。

三、利用經(jīng)審批的村經(jīng)濟發(fā)展用地（含留用地）開展試點審批程序

（一）申報意向確定。已取得集體建設用地使用權批準文件的試點項目申報村在現(xiàn)狀摸查、征求意見的基礎上，按照?村民委員會組織法?的規(guī)定，對村經(jīng)濟發(fā)展用地（含留用地）納入試點的事項進行表決，同時明確試點項目范圍面積等。

（二）試點方案編制。經(jīng)村民表決同意后，由村集體向?qū)俚貐^(qū)政府提請申報試點，并在屬地區(qū)政府指導下，結合申報項目周邊產(chǎn)業(yè)布局、人口就業(yè)、交通、公建配套等情況，委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制機構編制試點方案，重點對項目區(qū)位、周邊住房需求、資金來源、村集體建設意愿和后續(xù)監(jiān)管措施等可行性進行論證分析。

（三）試點方案報批。屬地區(qū)政府審核通過項目試點方案后，將試點方案報市國土規(guī)劃委，由市國土規(guī)劃委轉(zhuǎn)送市住房城鄉(xiāng)建設委、城市更新局審查。由市住房城鄉(xiāng)建設委對項目區(qū)域租賃住房需求和租賃價格提出意見，由市城市更新局對是否需納入整村改造經(jīng)濟平衡提出意見，由市國土規(guī)劃委組織對項目規(guī)劃調(diào)整和留用地不同開發(fā)模式進行收益測算，形成方案后上報市政府審定。市政府批復試點方案即視同批準項目供地方案。

（四）試點協(xié)議簽訂。市政府批復試點方案后，由村集體與市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委和屬地區(qū)政府共同簽訂試點協(xié)議，明確項目動、竣工，租賃管理和項目監(jiān)管等方面要求。

（五）控制性詳細規(guī)劃調(diào)整。經(jīng)市政府批復的試點方案項目用地如與現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃矛盾，由屬地區(qū)政府組織開展控制性詳細規(guī)劃調(diào)整工作，報市國土規(guī)劃委審查，按程序?qū)⒎亲≌猛菊{(diào)整為住宅（租賃住房）用地。

（六）納入規(guī)劃、計劃。市政府批復試點方案、涉及的控制性詳細規(guī)劃完成調(diào)整后，由市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委分別將試點項目納入住宅用地供應三年滾動計劃、年度建設用地供應計劃、租賃住房建設計劃。

（七）用地手續(xù)辦理。市政府批復試點方案、涉及的控制性詳細規(guī)劃完成調(diào)整后，由村集體按規(guī)定向?qū)俚貐^(qū)國土規(guī)劃部門申辦規(guī)劃許可、供地手續(xù)，屬地區(qū)國土規(guī)劃部門在規(guī)劃許可、供地文件中注明屬于利用集體建設用地建設租賃住房試點項目、不得轉(zhuǎn)為國有建設用地。

（八）項目建設運營。取得供地文件后，村集體可自行建設、自行依法注冊運營公司進行運營，也可自通過公開招標方式選定合作建設主體，按?方案?有關規(guī)定確定運營主體。

（九）確權登記辦理。項目建成后須整體確權給村集體土地使用權人。

（十）租賃平臺備案。住房租賃企業(yè)須將出租房源錄入廣州市房屋租賃信息服務平臺。住房租賃企業(yè)以及承租人須通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理網(wǎng)上房屋租賃登記備案等業(yè)務。

四、利用經(jīng)審批的集體土地性質(zhì)住宅用地開展試點審批程序

（一）申報意向表決。村集體取得合法有效留用地指標后，在現(xiàn)狀摸查、征求意見的基礎上，按照?村民委員會組織法?的 規(guī)定，對按住宅用途落實留用地指標的集體土地納入租賃試點的事項進行表決，同時明確試點項目范圍面積等。

（二）試點方案編制。經(jīng)村民表決同意后，由村集體向?qū)俚貐^(qū)政府提請申報試點，并在屬地區(qū)政府指導下，結合申報項目周邊產(chǎn)業(yè)布局、人口就業(yè)、交通、公建配套等情況，委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制機構編制試點方案，重點對項目區(qū)位、周邊住房需求、資金來源、村集體建設意愿和后續(xù)監(jiān)管措施等可行性進行論證分析。

（三）試點方案報批。屬地區(qū)政府審核通過項目試點方案后，將試點方案報市國土規(guī)劃委，由市國土規(guī)劃委轉(zhuǎn)送市住房城鄉(xiāng)建設委、城市更新局審查。由市住房城鄉(xiāng)建設委對項目區(qū)域租賃住房需求和租賃價格提出意見，由市城市更新局對是否需納入整村改造經(jīng)濟平衡提出意見，由市國土規(guī)劃委組織對項目形成存量用地時間和留用地不同開發(fā)模式進行收益測算，形成方案后上報市政府審定。市政府批復試點方案即視同批準項目供地方案。

（四）試點協(xié)議簽訂。市政府批復試點方案后，由村集體與市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委和屬地區(qū)政府共同簽訂試點協(xié)議，明確項目動、竣工，租賃管理和項目監(jiān)管等方面要求。

（五）納入規(guī)劃、計劃。市政府批復試點方案后，由市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委分別將試點項目納入住宅用地供應三年 滾動計劃、年度建設用地供應計劃、租賃住房建設計劃。

（六）用地手續(xù)辦理。市政府批復試點方案后，由村集體按規(guī)定向所在區(qū)國土規(guī)劃部門申辦規(guī)劃許可、供地手續(xù)，由屬地區(qū)國土規(guī)劃部門按規(guī)定選取現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃為住宅用途、2009年12月31日前形成的存量用地作為留用地指標落實地塊，并在規(guī)劃許可、供地文件中注明屬于利用集體建設用地建設租賃住房試點項目、不得轉(zhuǎn)為國有建設用地。

（七）項目建設運營。取得供地文件后，村集體可自行建設、自行依法注冊運營公司進行運營，也可自通過公開招標方式選定合作建設主體，按?方案?有關規(guī)定確定運營主體。

（八）確權登記辦理。項目建成后須整體確權給村集體土地使用權人。

（九）租賃平臺備案。住房租賃企業(yè)須將出租房源錄入廣州市房屋租賃信息服務平臺。住房租賃企業(yè)以及承租人須通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理網(wǎng)上房屋租賃登記備案等業(yè)務。

五、利用依法流轉(zhuǎn)后的集體建設用地開展試點審批程序

（一）取得集體建設用地使用權。按照廣東省、廣州市集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)有關規(guī)定依法取得集體建設用地使用權。

（二）試點方案編制。由流轉(zhuǎn)后集體建設用地使用權人向?qū)俚貐^(qū)政府提請申報試點，并在屬地區(qū)政府指導下，結合申報項目 周邊產(chǎn)業(yè)布局、人口就業(yè)、交通、公建配套等情況，委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制機構編制試點方案，重點對項目區(qū)位、周邊住房需求、資金來源、村集體建設意愿和后續(xù)監(jiān)管措施等可行性進行論證分析。

（三）試點方案報批。屬地區(qū)政府審核通過項目試點方案后，將試點方案報市國土規(guī)劃委，由市國土規(guī)劃委轉(zhuǎn)送市住房城鄉(xiāng)建設委、城市更新局審查。由市住房城鄉(xiāng)建設委對項目區(qū)域租賃住房需求和租賃價格提出意見，由市城市更新局對是否需納入整村改造經(jīng)濟平衡提出意見，由市國土規(guī)劃委組織對項目規(guī)劃調(diào)整進行審查，形成方案后，上報市政府審定。市政府批復試點方案即視同批準項目供地方案。

（四）試點協(xié)議簽訂。市政府批復試點方案后，由流轉(zhuǎn)后集體建設用地使用權人與市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委和屬地區(qū)政府共同簽訂試點協(xié)議，明確項目動、竣工，租賃管理和項目監(jiān)管等方面要求。

（五）控制性詳細規(guī)劃調(diào)整。經(jīng)市政府批復的試點方案項目用地如與現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃矛盾，由市國土規(guī)劃委根據(jù)市政府的批復組織按程序?qū)⒎亲≌猛镜挠玫卣{(diào)整為住宅（租賃住房）用地。

（六）納入規(guī)劃、計劃。市政府批復試點方案、涉及的控制 性詳細規(guī)劃完成調(diào)整后，由市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委分別將試點項目納入住宅用地供應三年滾動計劃、年度建設用地供應計劃、租賃住房建設計劃。

（七）用地手續(xù)辦理。市政府批復試點方案、涉及的控制性詳細規(guī)劃完成調(diào)整后，由流轉(zhuǎn)后集體建設用地使用權人按規(guī)定向?qū)俚貐^(qū)國土規(guī)劃部門申辦規(guī)劃許可、供地手續(xù)，屬地區(qū)國土規(guī)劃部門在規(guī)劃許可、供地文件中注明屬于利用集體建設用地建設租賃住房試點項目、不得轉(zhuǎn)為國有建設用地。

（八）項目建設運營。取得供地文件后，流轉(zhuǎn)后集體建設用地使用權人可自行建設、自行依法注冊運營公司進行運營，也可按有關規(guī)定選取合作建設主體、合作運營主體。

（九）確權登記辦理。項目建成后須整體確權給村集體土地使用權人。

（十）租賃平臺備案。住房租賃企業(yè)須將出租房源錄入廣州市房屋租賃信息服務平臺。住房租賃企業(yè)以及承租人須通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理網(wǎng)上房屋租賃登記備案等業(yè)務。

六、已納入利用集體建設用地建設租賃住房試點且已取得項目供地文件的項目流轉(zhuǎn)程序

（一）取得集體建設用地建設租賃住房供地文件。集體建設用地建設租賃住房項目申報主體經(jīng)審批依法取得試點項目供地 文件。

（二）辦理集體建設用地流轉(zhuǎn)手續(xù)。除節(jié)余存量宅基地和集體用地性質(zhì)舊村改造用地中的復建房用地申報的試點項目不得辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)外，其余納入試點的項目可辦理流轉(zhuǎn)，項目流轉(zhuǎn)前須根據(jù)廣東省、廣州市集體建設用地流轉(zhuǎn)的規(guī)定先辦理集體建設用地流轉(zhuǎn)手續(xù)。

（三）試點協(xié)議簽訂。集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)手續(xù)辦理后，由項目主體、流轉(zhuǎn)后集體建設用地使用權人共同申請，將原租賃試點協(xié)議簽訂主體變更為流轉(zhuǎn)后集體建設用地使用權人和市國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設委和屬地區(qū)政府。

（四）項目建設運營。完善供地文件和試點協(xié)議調(diào)整手續(xù)后，流轉(zhuǎn)后集體建設用地使用權人可自行建設、自行依法注冊運營公司進行運營，也可按有關規(guī)定選取合作建設主體、合作運營主體。

（五）確權登記辦理。項目建成后須整體確權給村集體土地使用權人。

（六）租賃平臺備案。住房租賃企業(yè)須將出租房源錄入廣州市房屋租賃信息服務平臺。住房租賃企業(yè)以及承租人須通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理網(wǎng)上房屋租賃登記備案等業(yè)務。

第二篇：成都利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案-國土資源部

附件11

成都市利用集體建設用地建設租賃住房

試點實施方案

為落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和要求，構建我市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場長效機制，拓寬租賃住房建設渠道，增加租賃住房供應，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，依據(jù)《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)<利用集體建設用地建設租賃住房試點方案>的通知》（國土資發(fā)?2017?100號）精神，制定本方案。

一、指導思想和基本原則

（一）指導思想。為全面貫徹落實黨的十九大和總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以建立租購并舉的住房制度為方向，著力構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，推進集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，健全服務和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，讓全市人民住有所居，促進建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

（二）基本原則 1.把握正確方向。堅持市場經(jīng)濟改革方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場、集體經(jīng)營性建設用地入市等改革協(xié)同，加強部門協(xié)作，形成改革合力。

2.保證有序可控。按照“政府主導、嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控”要求，審慎穩(wěn)妥推進試點。項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量集體建設用地為主，不得占用耕地，不得違法用地，不得產(chǎn)生新的“小產(chǎn)權房”。強化監(jiān)管責任，保障依法依規(guī)建設，防止出現(xiàn)建而不用新的低效用地。

3.堅持尊重農(nóng)民意愿。統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟實力，確保集體經(jīng)濟組織自愿參與，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，切實維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民合法權益。

4.提高服務效能。以項目管理為抓手，落實“放管服”要求，強化服務意識，優(yōu)化審批流程，降低交易成本，提升服務水平和辦事效率。

二、試點目標和范圍

（一）試點目標

通過改革試點，結合我市實際情況，明確集體租賃住房建設主體、范圍，健全集體租賃住房項目審批、建設運營和監(jiān)管機制，探索增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入渠道，在本市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，形成一批可 復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。

（二）試點范圍 1.試點區(qū)域

應符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、鎮(zhèn)村土地利用規(guī)劃、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，結合我市實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，選取道路、醫(yī)療、教育等公共配套設施相對齊全，對租賃住房有較強需求的區(qū)域。

試點項目主要在以下區(qū)域，按照分批試點的時序安排，審慎穩(wěn)妥推進。

（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)（特別是產(chǎn)業(yè)新區(qū)）周邊。重點安排在高新東區(qū)、淮州新城、簡州新城、天府新區(qū)、成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等“東進南拓”區(qū)域，充分滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)對租賃住房的需求，實現(xiàn)園區(qū)周邊“職住平衡”；

（2）特色鎮(zhèn)周邊，結合旅游、人口發(fā)展需求，推動特色鎮(zhèn)發(fā)展；

（3）旅游型川西保護林盤等農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)集聚區(qū)周邊，在鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域，滿足農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展對租賃住房的需求，推動農(nóng)村發(fā)展，促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)興旺。

2.試點區(qū)（市）縣

按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展對租賃住房需求大，村級集體經(jīng)濟組織意愿強，有資金來源和政府監(jiān)管、服務能力強等原則，先行在青白江 區(qū)、金堂縣、蒲江縣等區(qū)（市）縣開展試點。

三、試點內(nèi)容

（一）探索可復制、可推廣的政策措施。以構建租購并舉的住房體系為導向，以優(yōu)化農(nóng)村存量集體建設用地管理為主線，以項目管理為抓手，健全集體建設用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一編制計劃、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關建設標準，探索租賃房營運與管理新模式，形成可復制、可推廣的政策措施。

（二）加強土地綜合整理，集約利用集體建設用地。由試點區(qū)（市）縣政府成立國有公司，通過農(nóng)地整理、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤等方式開展土地綜合整理，推動田、水、路、林、村綜合整治，在優(yōu)先保障農(nóng)村宅基地和鎮(zhèn)村公共設施用地前提下，將分散、低效、空閑的存量集體建設用地整合集中使用，重塑地理空間，形成基礎設施完備、配套齊全、來源合法的試點項目用地。

（三）完善試點項目審批程序。嚴格項目報批（包括計劃編制、預審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、不動產(chǎn)登記、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。

（四）明確集體租賃住房建設實施方式。試點區(qū)（市）縣政府為責任主體，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自主開發(fā)運營，也可通過聯(lián)營、入股等方式參與，開展利用集體建設用地建設租賃住房項目。

（五）完善集體租賃住房運營機制。建設的租賃住房應納入屬地政府房管部門，按租賃住房有關政策統(tǒng)一管理。完善合同履 約監(jiān)管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

（六）探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租，建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，維護市場平穩(wěn)運行。國土、房管部門應與相關部門加強協(xié)作、各負其責，在不動產(chǎn)登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯(lián)動，構建規(guī)范有序的租賃市場秩序。

（七）探索保障承租人獲得基本公共服務權利的制度。承租人可按照成都市有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。確定作為試點區(qū)域的區(qū)（市）縣，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

四、實施步驟

（一）方案報批

2017年11月底前，將市政府批復同意的《成都市利用集體建設用地建設租賃住房的試點實施方案》上報省國土資源廳和住房城鄉(xiāng)建設廳，兩廳審核同意后上報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部批復。

（二）方案實施階段

1．第一階段（2018年10月前）。將集體租賃住房納入《成都市住房租賃市場發(fā)展中期規(guī)劃（2017-2021）》，編制集體租賃住房計劃。根據(jù)上級批復的《實施方案》，編制集體租賃住房 計劃，制定項目審批程序、運營規(guī)則、監(jiān)管辦法等配套政策；

2．第二階段（2019年11月前）。在我市先行試點區(qū)域范圍成功運營一批集體租賃住房項目，建成的集體租賃住房納入全市租賃住房市場統(tǒng)籌管理，建立我市集體用地租賃住房審批、建設運營和監(jiān)管機制，完善具備我市特色的利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則；結合試點工作開展情況，報送成都市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作中出現(xiàn)的問題、具體做法、成效情況；

3．第三階段（2020年10月前）。報送全面系統(tǒng)的成都市試點工作總結報告，形成試點可復制、可推廣的政策措施。

五、保障措施

（一）強化組織保障

成立由市領導任組長的成都市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作領導小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、推進試點工作。市國土局、市房管局、市發(fā)改委、市經(jīng)信委、市環(huán)保局、市建委、市規(guī)劃局、市農(nóng)委、市國稅局、市地稅局為成員單位。工作領導小組下設辦公室，辦公室設在市國土局。確定為試點區(qū)域的區(qū)（市）縣政府也應成立工作領導小組和工作推進機構。

（二）健全工作機制

1．建立聯(lián)席會議制度。建立由市國土局牽頭、其它成員單位組成的聯(lián)席會議制度，定期召開試點工作聯(lián)席會議，及時會商和解決相關問題。

2．建立評估和糾錯機制。按照封閉運行、穩(wěn)妥推進、風險 可控的要求，工作領導小組對試點推進情況進行定期評估，及時研究解決試點工作中的問題。

3．建立監(jiān)督檢查機制。工作領導小組定期和不定期對試點工作推進情況進行監(jiān)督檢查，確保各項工作落到實處，圓滿完成試點任務。

（三）加強宣傳引導

在試點過程中，市、區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級政府和有關部門，以及各村級基層組織，要正確理解集體用地租賃住房的相關政策措施，加強輿論正面宣傳引導，密切關注輿情動態(tài)，穩(wěn)妥回應社會關切，重大問題及時向市委、市政府上報。

第三篇：集體建設用地案例

【案情】

2008年10月黃屯村委會與外縣的連發(fā)鑄造廠某簽訂一份《廠房租賃合同》。該合同約定，黃屯村委會將其在本村轄區(qū)內(nèi)的占地14畝的廢舊村辦鑄造廠區(qū)租賃給連發(fā)鑄造廠使用（合同所涉土地于2001年取得了有關土地管理部門頒發(fā)的集體建設用地使用證，用途為工業(yè)用地），租賃期限10年，自2008年10月1日起至2018年10月2日止，每年租金為2.5萬元，租賃到期后，連發(fā)鑄造廠在該租賃地上所新建廠房及大型設備折價變賣給黃屯村委會。2011年10月，黃屯村新一屆村委會以《廠房租賃合同》違反法律規(guī)定為由起訴到法院，請求法院判處《廠房租賃合同》無效，并要求連發(fā)鑄造廠限期拆除新建廠房。連發(fā)鑄造廠則認為《廠房租賃合同》合法有效，要求黃屯村新一屆村委會繼續(xù)履行合同。

【爭議】

該案爭議的焦點就是《廠房租賃合同》是否有效。在案件的審理過程中出現(xiàn)了兩種不同的意見：

第一種意見認為，黃屯村委會將14畝的廢舊村辦鑄造廠區(qū)租賃給連發(fā)鑄造廠改建辦廠,實質(zhì)是將集體建設用地出租給連發(fā)鑄造廠使用，《廠房租賃合同》實為集體建設用地租賃合同。該租賃合同違反了《土地管理法》第六十三條關于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設”的規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定，該《廠房租賃合同》無效。

第二種意見認為，黃屯村委會與連發(fā)鑄造廠鑒定的《廠房租賃合同》實為集體建設土地租賃合同?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l中所說的 “農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設”是指農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設，而不包括農(nóng)民集體所有的非農(nóng)建設用地使用權，因為集體建設土地的用途本身就是用于非農(nóng)建設的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l的規(guī)定在于防止炒賣農(nóng)民所有的農(nóng)用土地造成農(nóng)用地的不當流失和使集體組織的利益受損，而不是禁止非農(nóng)建設用地使用權的依法流轉(zhuǎn)。因此，《廠房租賃合同》并未違法《土地管理法》的規(guī)定，該合同有效。

【評析】

筆者同意第二種意見。

要判斷該案雙方所簽訂的《廠房租賃合同》是否有效，關鍵是要弄清該合同是否違反了《土地管理法》第六十三條中“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設”的強制性規(guī)定。那么要弄清該合同是否違反了《土地管理法》第六十三條的強制性規(guī)定，最重要的就是要厘清《土地管理法》第六十三條中的“農(nóng)民集體所有的土地”所涵蓋的范圍。

按照《土地管理法》的規(guī)定，我國農(nóng)民集體所有的土地也可三大類：第一類是農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。我國對于農(nóng)用地的保護是非常嚴格的，例如《土地管理法》在第一條規(guī)定了要“切實保護耕地”，在第四條第二款規(guī)定了“嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。”在第三十四條規(guī)定了“國家實行基本農(nóng)田保護制度”，在三十六條規(guī)定了“ 非農(nóng)業(yè)建設必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地?！钡诙愂羌w建設用地，是指經(jīng)依法批準用于非農(nóng)業(yè)建設的土地，包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公用設施和公益事業(yè)建設用地以及村民宅基地。依據(jù)《土地管理法》第十一條第二款的規(guī)定，集體建設用地也可表述為“非農(nóng)業(yè)建設用地”。第三類是未利用地，是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。

農(nóng)民集體所有的建設用地到底能否發(fā)生流轉(zhuǎn)，雖然我國現(xiàn)有法律沒有明確的規(guī)定，但對此卻未從根本上進行否定。例如《土地管理法》第二條第三款規(guī)定 “任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。”《國務院關于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》（國發(fā)（2004）28號）第（十）條規(guī)定 “在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉(zhuǎn)”，2006年8月《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）第六項規(guī)定“農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內(nèi)”等等。綜合上述及相關法律、國務院行政規(guī)定的精神，筆者認為，我國并沒有禁止農(nóng)村集體建設用地的合法流轉(zhuǎn)?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l中“農(nóng)民集體所有的土地”所涵蓋的范圍不應包括原本就具有非農(nóng)業(yè)建設性質(zhì)和功能用途的的集體建設用地，對此條文的理解應做限制性理解。該條文的目的并非禁止農(nóng)民集體土地使用權依法流轉(zhuǎn)的行為，而是為了防止在農(nóng)民集體土地使用權流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)以土地流轉(zhuǎn)的形式將農(nóng)用地非法變更為建設用地的現(xiàn)象，以貫徹維護我國土地用途管制制度及耕地保護制度的立法目的。筆者認為，第一種意見忽略了農(nóng)民集體所有的土地的分類體系，混淆了農(nóng)民集體建設用地與農(nóng)民集體農(nóng)用地的區(qū)別，認為農(nóng)村集體建設用地不能發(fā)生流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設的觀點有失偏頗。

該案中，連發(fā)鑄造廠租用黃屯村閑置廢棄地增資建廠，不僅有利于盤活或發(fā)揮農(nóng)村閑置地的功效為農(nóng)村增收，而且符合中央關于新農(nóng)村建設政策。因此，連發(fā)鑄造廠作為租用人與集體經(jīng)濟組織簽訂了集體建設用地使用權租賃合同，不但不違反法律的強制性規(guī)定，而且還符合國家的新農(nóng)村建設的政策，應當認定為有效，并受法律所保護。

第四篇：農(nóng)村集體建設用地

政策和法規(guī)

陜西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法

第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的設區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機構提出土地登記申請，由設區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊，核發(fā)《集體土地所有證》，確認所有權。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由土地使用者向土地所在地的設區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機構提出土地登記申請，由設區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊，核發(fā)《集體土地使用證》，確認建設用地使用權。

《中華人民共和國土地管理法》

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。

第十二條 依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。

第十四條 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為三十年。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權受法律保護。

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

第八十一條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

《中華人民共和國土地管理法實施條例》

第六條 依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉(zhuǎn)讓地上

建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。

依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。

陜西省人民政府關于推進節(jié)約集約用地的實施意見

陜政發(fā)〔2008〕17號 2008年4月18日

四、加強農(nóng)村集體建設用地管理，推進農(nóng)村集體建設用地節(jié)約集約利用

（十四）強化農(nóng)村村莊建設管理。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、節(jié)約集約用地的原則，結合我省新農(nóng)村建設要求，因地制宜，加快編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。利用農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)建設的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。堅決貫徹“一戶一處宅基地”的法律規(guī)定，宅基地的面積不得超過我省規(guī)定的標準，防止產(chǎn)生超面積占用宅基地。農(nóng)村新增宅基地要優(yōu)先使用村內(nèi)空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地。凡村莊內(nèi)有空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地的，不得批準新增宅基地占用農(nóng)用地。規(guī)劃明確撤并的村莊，除危房改造外，停止審批新建、重建和改擴建住宅。對因國家建設拆遷安置需要建設住宅的和因土地整理涉及村民建設住宅和農(nóng)民新村建設的，應當統(tǒng)一規(guī)劃建設農(nóng)村住宅小區(qū)。

（十五）全面開展農(nóng)村集體建設用地專項整治工作。各地要按照國務院辦公廳《關于嚴

格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71號）和《陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關于加強農(nóng)村集體建設用地管理促進社會主義新農(nóng)村建設意見的通知》（陜政辦發(fā)[2007]4號）要求，結合第二次土地調(diào)查，集中力量組織開展對農(nóng)村“空心村”、公路沿線和城鄉(xiāng)結合部建設用地的專項清理整治。全面掌握農(nóng)村宅基地和公路沿線、城鄉(xiāng)結合部建設用地的情況，盡快建立和完善農(nóng)村宅基地和公路沿線、城鄉(xiāng)結合部建設用地管理臺帳等信息系統(tǒng)。對農(nóng)村建房布局不合理、建新不拆舊等形成的“空心村”、以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設”為名，在公路沿線、城鄉(xiāng)結合部非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)建設等問題，要結合實際制定切實可行的措施，依法采取經(jīng)濟、行政和法律手段進行綜合整治，并進一步完善和創(chuàng)新管理制度，落實責任，加強監(jiān)管。

各地要按照土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃，結合新農(nóng)村建設要求，有計劃地開展農(nóng)村集體建設用地整理。對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，各地可給與獎勵或補助。

（十六）依法盤活利用農(nóng)村集體建設用地。對符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃，權屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準為建設用地的農(nóng)村集體建設用地，在堅持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權益的原則下，經(jīng)依法批準，允許以轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資(入股)等方式進行流轉(zhuǎn)，確定給單位或個人有償使用。嚴禁擅自將集體農(nóng)用地和未利用土地變?yōu)榻ㄔO用地。嚴禁集體建設用地用于商品住宅開發(fā)。不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃的農(nóng)村集體建設用地，不得以流轉(zhuǎn)方式確定給其他單位或個人使用，其地上建筑物、構筑物不得改建、重建、擴建。

五、加強監(jiān)督檢查，努力推進節(jié)約集約用地工作的開展

陜西省國土資源廳

陜西省農(nóng)村工作領導小組辦公室 陜 西 省 建 設 廳 陜 西 省 農(nóng) 業(yè) 廳

陜國土資發(fā)〔2009〕40號

關于開展《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行 有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》 貫徹落實檢查情況的報告

國土資源部、中央農(nóng)村工作領導小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設部、農(nóng)業(yè)部：

國土資源部、中央農(nóng)村工作領導小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設部、農(nóng)業(yè)部《關于開展<國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知>（國辦發(fā)[2007]71號）貫徹落實情況檢查工作 的通知》（國土資發(fā)[2008]188號）及檢查工作方案下發(fā)后，我省高度重視，迅速安排部署，認真組織開展了全省貫徹落實情況的檢查工作?，F(xiàn)將有關工作情況報告如下：

一、加強領導，認真安排部署

按照國家四部門檢查通知和檢查工作方案的要求，我們成立了由省國土資源廳主管領導任組長，省國土資源廳、省農(nóng)村工作領導小組辦公室、省建設廳、省農(nóng)業(yè)廳相關人員參加的檢查工作領導小組，加強檢查工作的組織領導。同時，結合我省實際，及時制定下發(fā)了國辦發(fā)[2007]71號文貫徹落實情況檢查工作實施方案（陜國土資發(fā)[2008]134號），就檢查的內(nèi)容范圍、方法步驟作了具體的安排，提出了明確要求，對檢查工作進行了全面的安排部署。據(jù)了解，各市對這次檢查工作非常重視，成立了相應的領導小組，迅速安排部署。有的市還組織召開了國土、建設、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作領導小組辦公室等部門聯(lián)席會議，明確任務，研究抓好檢查工作的具體措施，要求相關部門密切配合，搞好工作銜接，認真履行職責，確保不折不扣地完成好這次檢查工作任務。

二、突出重點，嚴格自查自糾

這次檢查工作重點以市、縣兩級的自查自糾為主，我省相關部門組成聯(lián)合檢查組對各市、縣（區(qū)）貫徹落實國辦發(fā)[2007]71號文件情況的自查自糾、總結整改工作進行全面的檢查、督促，抓好落實。

從我們檢查和各市上報的自查情況看，各市、縣能嚴格按照國土資發(fā)[2008]15號、陜國土資發(fā)[2008]7號等文件的要求，認真抓好國辦發(fā)[2007]71號文件的貫徹落實，注意加強文件的學習宣傳，提高思想認識；切實加強集體土地的用途管制；嚴格依法辦理集體土地的使用手續(xù)；堅決制止和查處亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設的違規(guī)違法行為。結合這次國辦發(fā)[2007]71號文貫徹落實情況檢查活動，按照檢查工作方案確定的檢查范圍、主要內(nèi)容和要求，對轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體建設用地使用情況進行了全面檢查，同時加強對重點地區(qū)的監(jiān)督檢查，加強對違法違規(guī)用地情節(jié)嚴重、群眾反映強烈的案件的查處及督辦工作。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，個別市、縣在農(nóng)村集體建設用地管理中，存在農(nóng)村宅基地管理混亂、“以租代征”非法使用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設，以及借農(nóng)業(yè)園區(qū)建設，違反土地利用總體規(guī)劃，擅自改變農(nóng)用地用途進行非農(nóng)建設等問題。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題逐宗進行調(diào)查核實，統(tǒng)一登記填表；對查出的問題，按照土地管理法規(guī)和有關文件規(guī)定及時進行處理和糾正。據(jù)檢查統(tǒng)計，我省農(nóng)村建設圈占土地2658.75畝，其中耕地面積343.755畝,經(jīng)批準的2289.01畝,未批準的369.74畝；實際使用面積2088.51畝,其中耕地面積343.755畝;用于農(nóng)業(yè)開發(fā)用地475.03畝,其中耕地409.44畝,經(jīng)批準的77.93畝,未批準的397.1畝;“以租代征”面積846.68畝,實際占地面積764.4畝,其中耕地面積500.67畝,不符合規(guī)劃面積267.33畝。截止目前，在本次檢查中查出的違規(guī)用地問題已全部得到糾正和處理。

三、認真總結整改，完善制度措施

針對貫徹落實國辦發(fā)[2007]71號文件檢查活動中查找出的問題，我們要求各市、縣認真總結農(nóng)村集體建設用地使用與管理的經(jīng)驗教訓，分析查找存在問題的原因，認真進行整改，在摸清情況、查清問題、依法處理的基礎上，制定整改措施，完善相關制度。省國土資源廳等相關部門加強督促檢查，努力抓好市、縣整改工作的落實，對違法違規(guī)用地行為糾正不力、整改不徹底的地區(qū)，責令限期整改，限期整改期間省國土資源廳暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批。同時明確了下一步的工作思路：

一是加大集體建設用地政策宣傳力度。進一步加強國辦發(fā)[2007]71號、國土資發(fā)[2008]15號兩個文件精神的學習宣傳，切實提高廣大群眾特別是各級領導的依法用地、節(jié)約集約用地的責任意識。

二是加大集體建設用地政策的執(zhí)行力度。加強調(diào)研，準確掌握情況，提前介入，加強批后監(jiān)管。研究制定對各級政府執(zhí)行農(nóng)村集體建設用地法律和政策的考評辦法，把農(nóng)村集體建設用地管理情況列入政府領導政績考核內(nèi)容。對違法違規(guī)用地行為大量發(fā)生、造成嚴重后果的地區(qū)，實行問責制和通報批評。

三是加大集體建設用地執(zhí)法監(jiān)察力度。協(xié)調(diào)各市政府進一步建立和落實土地聯(lián)合執(zhí)法機制，促使監(jiān)察、公安、法院等部門積極配合國土資源管理部門及時查處土地違法案件，切實規(guī)范農(nóng)村集體建設用地管理，堅決制止亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)建設的違法違規(guī)行為。

《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》

國辦發(fā)〔2007〕71號

二、嚴格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進行建設

當前一些地方在使用農(nóng)民集體所有土地進行建設的過程中，擅自擴大農(nóng)民集體所有土地的使用范圍，違法提供建設用地的問題比較嚴重。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設可以使用農(nóng)民集體所有土地。對這三類用地的范圍，法律和政策都有準確界定，必須嚴格執(zhí)行。按照《中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括所轄村）舉辦的承擔支援農(nóng)業(yè)義務的企業(yè)。要嚴禁以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設”為名，非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)建設。

按照《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，任何建設需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設用地的，都必須依法經(jīng)過批準。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設、村民建住宅需要使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有土地的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃（以下簡稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃），納入土地利用計劃，并依法辦理規(guī)劃建設許可及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設項目用地審批手續(xù)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地，興辦企業(yè)或與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，必須符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，并納入建設用地計劃管理；涉及占用農(nóng)用地的，必須先依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，用地規(guī)模必須符合有關企業(yè)用地標準。

農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

其他任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，沒有土地利用計劃指標的，不得批準用地。任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設用地。非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，要依法追究刑事責任。

三、嚴格控制農(nóng)村集體建設用地規(guī)模

一些地方借農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉(zhuǎn)、土地整理折抵和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤等名義，擅自擴大建設用地的規(guī)模。嚴禁以各種名義，擅自擴大農(nóng)村集體建設用地規(guī)模，以及通過“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。

嚴格控制農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉(zhuǎn)范圍。農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時，所涉及的農(nóng)民集體所有建設用地使用權方可依法轉(zhuǎn)移。其他農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉(zhuǎn)，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。

依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》，土地整理新增耕地面積只能折抵用于建設占用耕地的補償，不得折抵為建設用地指標，擴大建設用地規(guī)模。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，必須嚴格控制在國家已經(jīng)批準的試點范圍內(nèi)。試點必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，必須確保城鄉(xiāng)建設用地總量不增加，農(nóng)用地和耕地面積不減少。不得以試點為名違背農(nóng)民意愿大拆大建、強制搬遷，侵害農(nóng)民權益。

《國土資源部關于促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》

對需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)用地，要盡快完成集體土地所有權確權登記工作，并與土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)做好登記發(fā)證銜接；對需要流轉(zhuǎn)的集體建設用地，要重點開展集體所有權和使用權確權登記，特別要開展集體經(jīng)營性用地的認定和確權，為集體建設用地流轉(zhuǎn)提供條件。

在全國范圍內(nèi)啟動“萬村整治”示范工程建設，以村為單位，按照“農(nóng)民自愿、權屬清晰、改善民生、因地制宜、循序漸進”的總要求，開展土地整治活動，實行“全域規(guī)劃、全域設計、全域整治”。部重點抓好1000個國家級示范點，各省(區(qū)、市)開展9000個省級整治示范工程建設。

各地在集體建設用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權、二次分配政府參與”的原則，出臺和試行集體建設用地有償使用收益分配辦法。部將研究建立集體建設用地有償使用有關稅費征繳和分配辦法，保障集體土地所有權人和使用權人在集體建設用地有償使用和流轉(zhuǎn)等活動中的土地權益

各市、縣國土資源管理部門要在省級下達的農(nóng)村建設用地指標中，單列宅基地指標，保障農(nóng)村居民住宅建設用地。

凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)，由市、縣政府審批，報省級國土資源管理部門備案，不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設用地指標。

《意見》強調(diào)，規(guī)范集體建設用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。一是明確土地市場準入條件，規(guī)范集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)。今年，在城鎮(zhèn)工礦建設規(guī)模范圍外，除宅基地、集體公益事業(yè)建設用地，凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得并已經(jīng)確權為經(jīng)營性的集體建設用地，可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)。近期，國土資源部將下發(fā)農(nóng)村集體建設用地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓辦法。二是完善土地資源配置機制，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場。各地要充分依托已有的國有土地市場，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場建設，促進集體建設用地進場交易，規(guī)范流轉(zhuǎn)。三是制定集體土地收益分配辦法，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。各地在集體建設用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權，二次分配政府參與”的原則，總結集體建設用地流轉(zhuǎn)試點經(jīng)驗，出臺和試行集體建設用地有償使用收益的分配辦法。國土資源部將積極與相關部門溝通，研究建立集體建設用地有償使用有關稅費征繳和分配辦法。

《意見》要求，完善設施農(nóng)用地和農(nóng)村建設用地管理，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件。一是完善設施農(nóng)用地管理，支持設施農(nóng)業(yè)發(fā)展。除了設施農(nóng)業(yè)附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，按照建設用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)。由市、縣政府審批，報省級國土資源管理部門備案，不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設用地指標，但涉及占用

耕地的要落實補充任務。

陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關于加強農(nóng)村集體建設用地管理促進社會主義新農(nóng)村建設意見的通知

陜政辦發(fā) 〔2007〕4號

8.推進農(nóng)村集體建設用地整理。我省農(nóng)村建設用地總量較大，利用效率不高，要積極采取多種措施，用好現(xiàn)有的農(nóng)村建設用地。各地要科學制訂舊村莊改造、歸并村莊整治的計劃，積極推進農(nóng)村建設用地整理，提高城鎮(zhèn)化水平和村莊土地集約利用水平，努力節(jié)約使用集體建設用地。開展農(nóng)村建設用地的整理，要按照“規(guī)劃先行、政策引導、村民自愿、多元投入”的原則，積極穩(wěn)妥推進，以盤活村莊現(xiàn)有存量建設用地為主，搞好內(nèi)部挖潛，提高利用率。

11.穩(wěn)步推進農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉(zhuǎn)。對于通過農(nóng)村建設用地整理節(jié)省出來的存量建設用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃，結合我省正在實施的農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)工作要求，在符合規(guī)劃和依法取得建設用地的條件下，引入市場化機制，積極消化利用和盤活；農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)收益，主要用于新農(nóng)村建設中村內(nèi)公共基礎設施建設和改造；要努力探索農(nóng)村建設用地流轉(zhuǎn)和管理的新機制，緩解農(nóng)村建設用地矛盾，增加農(nóng)民收入，保護農(nóng)民集體土地合法權益，促進農(nóng)村集體經(jīng)濟的發(fā)展。

第五篇：國土資源部建設用地審查報批辦法

建設用地審查報批管理辦法

【頒布單位】 中華人民共和國國土資源部

【頒布日期】 19990302

【實施日期】 19990302

《建設用地審查報批管理辦法》，已經(jīng)１９９９年２月２４日 國土資源部第４次部務會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

【章名】 全文

第一條 為加強土地管理，規(guī)范建設用地審查報批工作，根據(jù)《中華 人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和 國土地管理法實施條例》（以下簡稱《土地管理法實施條例》），制定本 辦法。

第二條 依法應當報國務院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的建 設用地的申請、審查、報批和實施，適用本辦法。

第三條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責建設用地的申請受 理、審查、報批工作。

第四條 建設項目可行性研究論證時，建設單位應當向建設項目批準 機關的同級土地行政主管部門提出建設用地預申請。

受理預申請的土地行政主管部門應當依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國家土 地供應政策，對建設項目的有關事項進行預審，出具建設項目用地預審報 告。

第五條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的 建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地 行政主管部門提出用地申請。

建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》，并附具下 列材料：

（一）建設單位有關資質(zhì)證明；

（二）項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件；

（三）土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；

（四）初步設計或者其他有關批準文件；

（五）建設項目總平面布置圖；

（六）占用耕地的，必須提出補充耕地方案；

（七）建設項目位于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)的，應當提供地質(zhì)災害危險性評 估報告。

第六條 市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的 建設用地申請，應當受理，并在收到申請之日起３０日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報 說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

第七條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)，為實施城 市規(guī)劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 方案、補充耕地方案和征用土地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經(jīng) 同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊和集鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，為實施村莊 和集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地 轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政 府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

第八條 建設只占用國有農(nóng)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部 門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案和供地方案。

建設只占用農(nóng)民集體所有建設用地的，市、縣人民政府土地行政主管 部門只需擬訂征用土地方案和供地方案。

建設只占用國有未利用地，按照《土地管理法實施條例》第二十四條 規(guī)定應由國務院批準的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂供地 方案；其他建設項目使用國有未利用地的，按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī) 定辦理。

第九條 建設項目用地呈報說明書應當包括項目用地安排情況、擬使 用土地情況等，并應附具下列材料：

（一）經(jīng)批準的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應當提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖；

（二）由建設單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定 界技術報告書；

（三）地籍資料或者其他土地權屬證明材料；

（四）以有償方式供地的，還應當提供草簽的土地有償使用合同及說 明和有關文件；

（五）為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應當提供城 市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。

第十條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應當包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。

補充耕地方案，應當包括補充耕地或者補劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補充的期限，資金落實情況等，并附具相應的圖件。

征用土地方案，應當包括征用土地的范圍、種類、面積、權屬，土地 補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等。

供地方案，應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數(shù)額等。

第十一條 有關土地行政主管部門收到上報的建設項目呈報說明書和 有關方案后，對材料齊全、符合條件的，應當在５日內(nèi)報經(jīng)同級人民政府 審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府，并將審 查所需的材料及時送該級土地行政主管部門審查。

對依法應由國務院批準的建設項目呈報說明書和有關方案，省、自治 區(qū)、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見，并對報送材料的真實性、合法性負責。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、國務院批準征用土地 的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案后，應當將批準文 件和下級土地行政主管部門上報的材料一并上報。

第十二條 有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求 有關方面意見后３０日內(nèi)審查完畢。

建設用地審查應當實行土地行政主管部門內(nèi)部會審制度。

第十三條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行 政主管部門方可報人民政府批準：

（一）符合土地利用總體規(guī)劃；

（二）確屬必需占用農(nóng)用地且符合土地利用計劃確定的控制指標 ；

（三）占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；

（四）單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件。

第十四條 征用土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報 人民政府批準：

（一）被征用土地界址、地類、面積清楚，權屬無爭議的；

（二）被征用土地的補償標準符合法律、法規(guī)規(guī)定的；

（三）被征用土地上需要安置人員的安置途徑切實可行。

建設項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用農(nóng)民集體所有的土地的，依法 簽訂臨時使用土地合同并支付臨時使用土地補償費，不得辦理土地征用。

第十五條 供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民 政府批準：

（一）符合國家的土地供應政策；

（二）申請用地面積符合建設用地標準和集約用地的要求；

（三）劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件；

（四）以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標 準、數(shù)額符合規(guī)定；

（五）只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準確。

第十六條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方 案經(jīng)有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件 后５日內(nèi)將批復發(fā)出。

未按規(guī)定繳納新增建設用地土地有償使用費的，不予批準建設用地。

第十七條 經(jīng)批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案 和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。

第十八條 建設項目補充耕地方案經(jīng)批準下達后，在土地利用總體規(guī) 劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目，由市、縣人民政府土 地行政主管部門負責監(jiān)督落實；在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由 省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門負責監(jiān)督落實。

第十九條 征用土地方案經(jīng)依法批準后，市、縣人民政府應當自收到 批準文件之日起１０日內(nèi)，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)，公告《 土地管理法實施條例》第二十五條第一款規(guī)定的內(nèi)容。

公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)征用土地方案和征 地補償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補償、安置方案并在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告。征地補償、安置方案的內(nèi)容，應當符合《土地管理法實施 條例》第二十五條第三款的規(guī)定。

征地補償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當 依照征地補償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民支付土 地補償費、地上附著物和青苗補償費，并落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途 徑。

第二十條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)，為實施 城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門 應當公布規(guī)劃要求，設定使用條件，確定使用方式，并組織實施。

第二十一條 以有償使用方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民 政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單 位頒發(fā)《建設用地批準書》。土地使用者繳納土地有償使用費后，依照規(guī) 定辦理土地登記。

以劃撥方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管 部門向建設單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》，依 照規(guī)定辦理土地登記?！秶型恋貏潛軟Q定書》應當包括劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容。

建設項目施工期間，建設單位應當將《建設用地批準書》公示于施工 現(xiàn)場。

市、縣人民政府土地行政主管部門應當將提供國有土地的情況定期予 以公布。

第二十二條 各級土地行政主管部門應當對建設項目用地進行跟蹤檢 查。

對違反本辦法批準建設用地或者未經(jīng)批準非法占用土地的，應當依法 予以處罰。

第二十三條 本辦法自發(fā)布之日起施行。１９８８年１１月２２日原 國家土地管理局發(fā)布的《關于國家建設用地審批工作的暫行規(guī)定》和１９ ９０年４月２９日原國家土地管理局發(fā)布的《出讓國有土地使用權審批管 理暫行規(guī)定》同時廢止。