第一篇：物業(yè)服務(wù)糾紛的成因及對(duì)策

物業(yè)服務(wù)糾紛的成因及對(duì)策

近年來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業(yè)服務(wù)糾紛案件大量增長(zhǎng)。通過(guò)我院近幾年受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件來(lái)看，其中絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)的糾紛案件?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前物業(yè)糾紛的主要矛盾焦點(diǎn)就是物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)問(wèn)題。針對(duì)這一現(xiàn)象，我們對(duì)審理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件進(jìn)行了研究分析，查找形成問(wèn)題的原因，并對(duì)如何解決問(wèn)題提出了自己的幾點(diǎn)對(duì)策。

通過(guò)對(duì)近幾年來(lái)審理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件的分析，可將業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)的原因歸納為五大類：

一是房地產(chǎn)商遺留下來(lái)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，造成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間產(chǎn)生矛盾這類案件大約占物業(yè)糾紛案件的10%-15%。

房地產(chǎn)行業(yè)遺留給物業(yè)服務(wù)企業(yè)最大的問(wèn)題就是工程質(zhì)量問(wèn)題，幾乎每個(gè)小區(qū)都存在，從一開(kāi)始埋下了物業(yè)公司與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛和矛盾的隱患。主要表現(xiàn)在：房屋工程質(zhì)量在使用過(guò)程中不能令業(yè)主滿意，諸如房屋存在地面裂縫、煙道不暢、樓頂或衛(wèi)生間滲水等問(wèn)題，而開(kāi)發(fā)商又怠于履行維修義務(wù)，對(duì)其應(yīng)負(fù)的維修責(zé)任采取一等、二拖、三推的態(tài)度，保修期一過(guò)就“甩包袱”。這樣，業(yè)主因不能有效處理與開(kāi)發(fā)商之間糾紛，將怨氣撒到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)。還有一種情況是由于開(kāi)發(fā)商因誠(chéng)信、資金或經(jīng)驗(yàn)等問(wèn)題，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推廣過(guò)程中，為樹(shù)立所謂的市場(chǎng)形象，對(duì)其樓盤的功能和未來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)等方面夸大其辭，以樓盤快速銷售為目的，不擇手段進(jìn)行虛假宣傳。比如：有的小區(qū)承諾24小時(shí)供應(yīng)熱水，實(shí)際未能兌現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

二是物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗這類案件大約能占到70-80%左右，是矛盾最突出的一類。我們?cè)趯徖碇邪l(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由是物業(yè)公司沒(méi)有按合同規(guī)定履行義務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，認(rèn)為物業(yè)公司只收費(fèi)不服務(wù)。如存在小區(qū)治安不好，保安失職導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，小區(qū)綠化維護(hù)不到位，樓道及院落衛(wèi)生較差等問(wèn)題。當(dāng)然，業(yè)主的上述抗辯理由未必全部被認(rèn)可，但事實(shí)是有的小區(qū)業(yè)主自行車、電動(dòng)車被盜的現(xiàn)象屢屢發(fā)生；垃圾箱、果皮箱清理不及時(shí)，樓道幾個(gè)月不打掃或存在衛(wèi)生死角的情況也屢見(jiàn)不鮮；樓道照明燈及院內(nèi)路燈維修更換不及時(shí)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；綠地荒草叢生或無(wú)人澆灌、修剪的情況也并不少見(jiàn)；對(duì)殘舊的公共設(shè)施、設(shè)備維修更換不及時(shí)等等。許多業(yè)主向我們提交了小區(qū)管理現(xiàn)狀的照片，的確反映出我們有的物業(yè)公司在服務(wù)質(zhì)量上還有待提高。

在審理中，我們還發(fā)現(xiàn)個(gè)別物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)差，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求視而不見(jiàn)，處理問(wèn)題簡(jiǎn)單化，在與業(yè)主的交往中容易產(chǎn)生摩擦。當(dāng)業(yè)主需要幫助時(shí)，有些物業(yè)人員采用互相推諉或者置之不理的態(tài)度；而當(dāng)物業(yè)公司要求 業(yè)主履行義務(wù)時(shí)，許多物業(yè)人員的工作方式簡(jiǎn)單甚至粗暴，根本不考慮業(yè)主的感受，容易引起業(yè)主的反感。

三是思想觀念錯(cuò)位，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擺正位置，通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同關(guān)系，兩者的法律地位是平等的。但在現(xiàn)實(shí)中，有的物業(yè)公司認(rèn)為自己是小區(qū)管理者，業(yè)主是被管理的對(duì)象；而有的業(yè)主則認(rèn)為自己是主人，物業(yè)公司是自己花錢雇來(lái)的仆人。業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)雙方之間的法律關(guān)系各有理解，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導(dǎo)致雙方在相互溝通中的巨大障礙，事實(shí)上這也是物業(yè)公司與業(yè)主很難通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題的思想根源。要想?yún)f(xié)商解決問(wèn)題，就必須擺正各方位置，理順?lè)申P(guān)系。

四是供暖溫度不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致業(yè)主拒交采暖費(fèi)供暖質(zhì)量是個(gè)敏感問(wèn)題，收采暖費(fèi)可以說(shuō)是令每個(gè)物業(yè)公司棘手的問(wèn)題。由于種種因素所致，業(yè)主需要交納的采暖費(fèi)對(duì)一些家庭來(lái)說(shuō)是一筆不小的負(fù)擔(dān)，可最讓他們鬧心的還是享受不到合格的供暖服務(wù)，供暖溫度達(dá)不到市政府規(guī)定的最低溫度。由于物業(yè)公司與供熱公司按照使用熱源量的大小結(jié)算，物業(yè)公司是按照面積向業(yè)主收費(fèi)?；虺鲇跔I(yíng)利目的，有的小區(qū)的確存在供熱溫度不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)了大量業(yè)主以拒交采暖費(fèi)為手段的維權(quán)方式。

此外，在實(shí)踐中，空置房采暖費(fèi)引發(fā)的糾紛相當(dāng)多。從常理來(lái)說(shuō)，空置房仍需交納采暖費(fèi)，確有不合理的地方，而且“房屋閑置、暖氣照開(kāi)、費(fèi)用照繳”，不僅浪費(fèi)業(yè)主的錢財(cái)，也浪費(fèi)國(guó)家的能源。為了解決這一矛盾，2008年我市物價(jià)局等三家政府職能部門下發(fā)文件規(guī)定“對(duì)在冬季采暖期暫不用熱的空置房收費(fèi)，由戶主提出申請(qǐng)，經(jīng)供熱企業(yè)、熱交換站和居民委員會(huì)核實(shí)，在采取有效措施后，按應(yīng)交納熱總額的20%收取”。這本是一項(xiàng)利國(guó)利民的有效舉措，對(duì)于能夠分戶控暖的小區(qū)而言，關(guān)閉供暖閥門或許不是難事，業(yè)主得到了最大的實(shí)惠，供熱單位減少了能源消耗，但是，對(duì)于大量采取集中供暖不能實(shí)行分戶控制的老小區(qū)而言，具體該怎么操作？由于市政府的規(guī)定過(guò)于原則，業(yè)主和供熱單位權(quán)利義務(wù)不明，還是引發(fā)了諸多糾紛。

五是因相鄰關(guān)系糾紛引發(fā)欠交物業(yè)費(fèi)，這種現(xiàn)象大約占案件的5%左右。比如，某小區(qū)8號(hào)樓一、二樓業(yè)主因前一棟樓頂樓業(yè)主違章搭建，導(dǎo)致影響其采光。他們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)制止卻漠視不管，由此拒交物業(yè)費(fèi)。還有的是因?yàn)闃巧蠘I(yè)主的暖氣或管道漏水導(dǎo)致其裝修、家具受損，他們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該負(fù)責(zé)維修，或樓上業(yè)主不維修就將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式抗辯等等。

以上是我們?cè)趯徖磉^(guò)程中，簡(jiǎn)單歸納的物業(yè)服務(wù)糾紛的五種類型。在這里，需要特別提出一點(diǎn)，當(dāng)有些業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容或服務(wù)質(zhì)量有疑問(wèn)而拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，有些物業(yè)公司不是通過(guò)有效的宣傳，主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行良性溝通，查找自身存在的問(wèn)題，改進(jìn)自己的工作方式，而是直接采取訴訟方式解決，這樣會(huì)使矛盾迅速升級(jí)。單純用訴訟方式解決欠費(fèi)問(wèn)題的結(jié)果是造成了惡性循環(huán)：物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通與互信，業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿而拒交物業(yè)費(fèi)→物業(yè)公司收費(fèi)不足，服務(wù)質(zhì)量下滑→引起更多業(yè)主的不滿，欠費(fèi)規(guī)模更加擴(kuò)大→物業(yè)公司進(jìn)一步把大量的精力投入到物業(yè)費(fèi)訴訟中，以求盡快收取物業(yè)費(fèi)→訴訟往往只能解決欠費(fèi)問(wèn)題，解決不了業(yè)主提出的其他合理要求，業(yè)主因?qū)Σ门胁粷M而拒不執(zhí)行，并且繼續(xù)欠費(fèi)……，最終的結(jié)果是使業(yè)主與物業(yè)公司之間的隔閡更加擴(kuò)大。因此，我們認(rèn)為訴訟不是解決欠費(fèi)問(wèn)題的最佳途徑。

針對(duì)上述問(wèn)題，提出以下對(duì)策：一是物業(yè)公司要加強(qiáng)與業(yè)主溝通，提高服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),我們都知道，生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)說(shuō)“產(chǎn)品質(zhì)量就是企業(yè)的生命”，其實(shí)，這句話對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)同樣適用。我市房管部門和物價(jià)部門早在2004年就制定了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)規(guī)范了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及各級(jí)收費(fèi)應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2008年3月又出臺(tái)了《石家莊市住宅物業(yè)基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，就“企業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)”、“制度建立標(biāo)準(zhǔn)”、“物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”及“人員行為標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)范，并且要求各物業(yè)企業(yè)要在3年內(nèi)達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)。這份規(guī)范已成為法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，衡量物業(yè)公司服務(wù)是否達(dá)標(biāo)的一把尺子。正常來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司按照四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，就應(yīng)當(dāng)提供四級(jí)的服務(wù)，這才叫權(quán)利義務(wù)對(duì)等。希望物物業(yè)公司認(rèn)真對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自查自糾，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)并提高員工素質(zhì)，為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。

就與業(yè)主溝通的問(wèn)題，我們想建議物業(yè)公司，將收費(fèi)等級(jí)資質(zhì)，物價(jià)局規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容，在小區(qū)內(nèi)予以公示，一方面增加收費(fèi)的公開(kāi)、透明度，讓業(yè)主知道物業(yè)應(yīng)當(dāng)提供哪些服務(wù)，哪些服務(wù)是業(yè)主提出的額外、不合理的要求，物業(yè)公司有權(quán)拒絕；另一方面可以加強(qiáng)業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，定期征求業(yè)主意見(jiàn)，糾正其服務(wù)中的缺陷與漏洞，提高企業(yè)內(nèi)部的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量。二是嚴(yán)把房屋交接關(guān)口，杜絕房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)隱患。在審理因房屋質(zhì)量隱患導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛時(shí)，業(yè)主常常提出房屋質(zhì)量的抗辯意見(jiàn)，法官一般告知業(yè)主房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)當(dāng)找開(kāi)發(fā)商，物業(yè)公司不能解決?？墒?，有些開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)完樓盤后就注銷了，有的不知在何地辦公很難找，這樣的答復(fù)解決不了根本問(wèn)題，強(qiáng)行判決業(yè)主交付全部物業(yè)費(fèi)，只能使業(yè)主的火氣、怨氣更大，甚至引起群體性上訪事件。希望從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)做一下?lián)Q位思考，業(yè)主花了大半輩子的積蓄，還貸著銀行幾十萬(wàn)買一套住房，房子接二連三出問(wèn)題，出了問(wèn)題還找不到人解決，物業(yè)還直說(shuō)收費(fèi)，業(yè)主能不火嗎？怎么可能痛痛快快交物業(yè)費(fèi)。一般的商品房買賣合同都有房屋質(zhì)保期限，可是在交房后，業(yè)主不容易找到開(kāi)發(fā)商，而物業(yè)公司時(shí)時(shí)刻刻在與業(yè)主打交道，由物業(yè)公司來(lái)解決業(yè)主房屋維修方面的問(wèn)題，最方便、也最經(jīng)濟(jì)。建議物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商簽訂代為維修房屋的合同，妥善解決業(yè)主房屋維修事宜。因此，建議物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，具體約定維修內(nèi)容、維修費(fèi)用等事項(xiàng)。

三是恪守誠(chéng)信，保證供暖達(dá)標(biāo)對(duì)于供暖質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)問(wèn)題，政府雖然出臺(tái)了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問(wèn)題是政府的監(jiān)督力度有限，也沒(méi)有制定相應(yīng)的制裁措施。對(duì)于大多數(shù)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，可能供暖閥門開(kāi)小點(diǎn)，開(kāi)的時(shí)間短一點(diǎn)，利潤(rùn)空間就大一點(diǎn)。因此特別提醒物業(yè)公司：恪守誠(chéng)信才是企業(yè)生存的根本，任何一個(gè)成功的企業(yè)、一名優(yōu)秀的企業(yè)家都是把誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)當(dāng)做自己的生命一樣珍惜。再說(shuō)，業(yè)主也不是沉默的羔羊，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，他的權(quán)利得不到保障，他就一定會(huì)用自己的方式反擊，最直接的辦法就是拒交采暖費(fèi)。這種后果對(duì)每一個(gè)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，都是所不愿意看到的。訴訟、執(zhí)行等等，一個(gè)一個(gè)環(huán)節(jié)下來(lái)，耗時(shí)耗力，收效未必顯著，反倒無(wú)形中增大了不少負(fù)擔(dān)。

建議物業(yè)公司可以聯(lián)合業(yè)主代表、居委會(huì)代表，在供暖期對(duì)供暖溫度進(jìn)行監(jiān)控。一是要定期主動(dòng)到業(yè)主家中測(cè)溫，并要求業(yè)主（或業(yè)主代表、居委會(huì)人員）協(xié)助在測(cè)溫記錄上簽字確認(rèn)；二是在接到業(yè)主投訴時(shí)，及時(shí)派員到家中測(cè)溫，查找原因，解決問(wèn)題。千萬(wàn)不要置之不理，那樣，業(yè)主冷的不單是屋子，更冷的是他們的心。這無(wú)形中激化了雙方的矛盾，使業(yè)主更堅(jiān)定地加入到欠費(fèi)的行列。

關(guān)于空置房供熱費(fèi)問(wèn)題，我們認(rèn)為最根本的解決途徑還是由政府主管部門盡快出臺(tái)具體的實(shí)施辦法或細(xì)則，明確各方在操作履行過(guò)程中的義務(wù)責(zé)任及后果，減少業(yè)主及物業(yè)公司的矛盾糾紛，也使法院處理糾紛時(shí)有據(jù)可依，使空置房交納20%熱費(fèi)的規(guī)定，切實(shí)成為節(jié)能減排的有效措施，同時(shí)也使業(yè)主享受到實(shí)惠，最大限度促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

社區(qū)是社會(huì)的重要組成細(xì)胞，社區(qū)的和諧穩(wěn)定直接關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。雖然哪個(gè)小區(qū)也免不了存在個(gè)別業(yè)主惡意欠費(fèi)的情況，但是，我們相信“人心向善”這句話。相信大多數(shù)業(yè)主是講理的，只要物業(yè)公司恪守誠(chéng)信、收費(fèi)合理、服務(wù)達(dá)標(biāo)，只要物業(yè)公司切身為業(yè)主的利益考慮，只要物業(yè)公司不斷提高自身素質(zhì)、提高協(xié)調(diào)和溝通能力，相信物業(yè)服務(wù)糾紛會(huì)越來(lái)越少，文明祥和宜居的小區(qū)會(huì)越來(lái)越多，社會(huì)環(huán)境會(huì)越來(lái)越好。

（作者單位：河北省石家莊市橋東區(qū)法院）

第二篇：物業(yè)服務(wù)糾紛的特點(diǎn)及成因

物業(yè)管理行業(yè)是改革開(kāi)放中興起的一個(gè)新興行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程，起到了積極而重要的作用。我院2004年、2005年全年受理物業(yè)管理糾紛案件分別為138件和246件，2006年1月至11月受理物業(yè)糾紛案件660件；2005年比2004年上升78％，2006年1月至11月比2005年上升168％，兩年平均上升了90％。從前瞻性分析該類案件還將是大幅上升趨勢(shì)。為此本文對(duì)物業(yè)管理案件的審判及相關(guān)法律適用等內(nèi)容，略抒己見(jiàn)。

一、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛的審判難點(diǎn)及成因

所謂物業(yè)服務(wù)合同糾紛，是指在某一特定區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)在依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理和服務(wù)的過(guò)程中，與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因物業(yè)管理與服務(wù)、服務(wù)收費(fèi)、安全管理等利益沖突而產(chǎn)生的糾紛，是一種較為普遍的民事糾紛。本文涉及的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，即包括合同主體就履行合同本身而產(chǎn)生的合同糾紛，也包括在履行合同中發(fā)生的各種侵權(quán)糾紛，一般情況下，合同主體在履行合同中發(fā)生侵權(quán)行為，必然造成合同主體承擔(dān)違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的竟合，故本文所定義的物業(yè)服務(wù)合同糾紛包括該類糾紛。

（一）物業(yè)服務(wù)合同的審判難點(diǎn)

1.糾紛具有群體性

城市小區(qū)居住人口密集，糾紛一旦發(fā)生，涉及的人數(shù)少則十幾人，多則幾十人甚至上百人，利益的共同性自然使業(yè)主聯(lián)合起來(lái)，形成群體性糾紛。

群體性糾紛往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個(gè)小區(qū)的業(yè)主，因而規(guī)模往往很大，且矛盾激烈，群體一方自恃人多勢(shì)眾，給法院施加壓力。群體性糾紛社會(huì)影響大，當(dāng)事人對(duì)恃程度深，矛盾難以協(xié)調(diào)，在審理此類糾紛時(shí)，法官需做大量的調(diào)查和調(diào)解工作，調(diào)解難度大，調(diào)解率低，很多案件要經(jīng)過(guò)二審程序。因而，如何協(xié)調(diào)程序公正和實(shí)體公正的關(guān)系，如何把握法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一，是審理此類案件的難點(diǎn)。群體性糾紛是審判工作面臨的新困難，主要表現(xiàn)為，一是追求公平與正義的司法價(jià)值與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)大局之間的兩難選擇，在法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一上，法院往往難以找到有效的平衡點(diǎn)；二是群體一方片面的司法公正理念與司法固有的審判規(guī)律之間的沖突難以調(diào)和，群體一方往往以是否勝訴作為司法是否公正的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而不考慮司法運(yùn)行中諸如程序欠缺、證據(jù)失效、時(shí)效超過(guò)等因素，也會(huì)導(dǎo)致敗訴的固有的審判規(guī)律運(yùn)行結(jié)果。如有些案件群體一方因證據(jù)不足或因不符合法律規(guī)定而敗訴，或法律明確規(guī)定的某類案件不予受理等，群體一方會(huì)不分緣由，將責(zé)任歸于司法不公和司法腐敗，司法權(quán)受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。

2.法律關(guān)系復(fù)雜，有復(fù)合交叉的情況

物業(yè)服務(wù)合同糾紛，包括物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)之間，物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)使用人之間、物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間，物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)專業(yè)企業(yè)之間，業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的糾紛，從而使法律關(guān)系非常復(fù)雜，同時(shí)糾紛的類型和成因更是多樣化。在審判實(shí)踐中，還會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理法律關(guān)系與其他法律關(guān)系復(fù)合交叉的情況。例如，物業(yè)管理法律關(guān)系與區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的交叉，因?yàn)閰^(qū)分所有建筑物各住戶之間即是一種相鄰關(guān)系，這種相鄰關(guān)系已經(jīng)成為了相鄰關(guān)系的主要類型，從某種角度講，物業(yè)管理行為就是對(duì)區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范的手段，區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系與業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主公約存在著聯(lián)系，業(yè)主公約就是各業(yè)主之間對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)等方面權(quán)利義務(wù)的約定，是全體業(yè)主的行為準(zhǔn)則，是意定的相鄰關(guān)系。如一業(yè)主占用共用部位或在共用部位上進(jìn)行添附，該業(yè)主的行為不僅侵犯了其他業(yè)主對(duì)建筑物的共有權(quán)，而且還妨害了相鄰業(yè)主的通行權(quán)，同時(shí)還違反了業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。另外，實(shí)踐中還會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理民事法律關(guān)系與行政法律關(guān)系之間的交叉，因?yàn)閺睦碚撋峡?，作為市?chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以過(guò)多的干預(yù)，但是物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，必須發(fā)揮國(guó)家行政機(jī)關(guān)在建立物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制方面的作用，從而形成了物業(yè)管理行政法律關(guān)系，在物業(yè)管理民事糾紛案件的審判中，一些行政管理的內(nèi)容往往會(huì)干擾其中，如何理清并協(xié)調(diào)其間的關(guān)系，成為審判此類案件的難點(diǎn)。

3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件所占比例最大

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件在物業(yè)管理糾紛案件中所占的比例最大。該類案件訴訟標(biāo)的小，法律關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，但是具體處理時(shí)，有很多問(wèn)題難于解決。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)的委托對(duì)受托管理的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。上述接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托僅指前期物業(yè)管理階段。該類案件為物業(yè)管理企業(yè)請(qǐng)求要求業(yè)主或物業(yè)使用人交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。業(yè)主或物業(yè)使用人的抗辯理由主要是物業(yè)管理服務(wù)不到位，具體集中在電梯等設(shè)施運(yùn)行不正常、小區(qū)治安混亂、綠化不到位、管理公司對(duì)共用部位未盡修繕義務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生臟亂及房屋空置等等。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)服務(wù)合同的必要條款。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。

業(yè)主接受服務(wù)后按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納服務(wù)費(fèi)是其應(yīng)盡的合同義務(wù)。在審判實(shí)踐中，幾乎沒(méi)有業(yè)主是以經(jīng)濟(jì)困難作為拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由的，多數(shù)都提出了物業(yè)管理服務(wù)中存在的問(wèn)題。由于物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)的義務(wù)約定又較為概括，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)物業(yè)管理本身的認(rèn)識(shí)上存在較大差距，業(yè)主認(rèn)為既然已經(jīng)交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，那么一旦居住過(guò)程中出現(xiàn)了任何問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)當(dāng)管，否則就不交付費(fèi)用，所以訴訟中，業(yè)主一般都能舉出物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)中存在的問(wèn)題，該類案件的審判難點(diǎn)在于，對(duì)于業(yè)主同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使，也有一個(gè)適度的問(wèn)題，如何認(rèn)定實(shí)際的管理服務(wù)和約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的差距，何種抗辯理由可以拒絕交納服務(wù)費(fèi)，如果服務(wù)存在瑕疵，拒付的金額應(yīng)當(dāng)和服務(wù)的瑕疵成正比，但如何具體掌握還需探討。

4.業(yè)主與前期物業(yè)管理企業(yè)矛盾尖銳成為焦點(diǎn)

由于前期物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接選聘的，往往就出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)一體化的情況，也許是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系企業(yè)，也許是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立的下屬公司，也就是我們通常所說(shuō)的“父與子”關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主和前期物業(yè)管理企業(yè)的矛盾焦點(diǎn)就在于此。第一，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)一體化，物業(yè)公司就不能站在獨(dú)立的第三人的角度，去了解工程的整體建設(shè)情況，查閱有關(guān)資料肯定也會(huì)有疏忽，接管驗(yàn)收房屋的程序難免會(huì)有疏漏，為以后矛盾和糾紛的出現(xiàn)埋下隱患，例如，小區(qū)的綠化率達(dá)不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，業(yè)主起訴物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任，業(yè)主應(yīng)當(dāng)去起訴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，那么不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)是怎么驗(yàn)收和接管的呢？另外還有設(shè)備的問(wèn)題、樓間距的問(wèn)題，雖然是業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的關(guān)系，但是物業(yè)管理企業(yè)是應(yīng)負(fù)查驗(yàn)不嚴(yán)的責(zé)任的；第二，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與前期物業(yè)管理企業(yè)是獨(dú)立的民事主體，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與前期物業(yè)管理企業(yè)之間的“父與子”關(guān)系，業(yè)主往往不承認(rèn)他們?cè)诜缮细髯元?dú)立的關(guān)系，就認(rèn)為他們是一家，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的矛盾也轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè)的身上，如有的業(yè)主因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未為其辦理房屋所有權(quán)證就拒絕交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問(wèn)題要求物業(yè)管理企業(yè)為其修繕?lè)课?，等等?/p>

此類案件的審判難點(diǎn)在于，分清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的法律責(zé)任并不困難，但是如將案件機(jī)械地解決，對(duì)業(yè)主有失公允，未體現(xiàn)出民事法律公平的原則。

5.侵犯物業(yè)共用部位和設(shè)施的糾紛案件成為熱點(diǎn)

按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，區(qū)分所有的建筑物分為各區(qū)分所有權(quán)人的專有部分和全體所有權(quán)所有的共有部分，物業(yè)管理用房、建筑物屋頂、小區(qū)綠地、會(huì)館及會(huì)所等都屬于共有部分。物業(yè)管理企業(yè)擅自將物業(yè)辦公用房出租，擅自允許第三人利用建筑物樓頂面積立廣告牌、建發(fā)射塔；一樓業(yè)主在自己房前搭建車棚、小院，頂樓業(yè)主獨(dú)自利用屋頂露臺(tái)不允許他人使用等，不僅違反了物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，而且侵犯了其他共有人的共有權(quán)。

該類案件的審判難點(diǎn)在于法律規(guī)范的缺失，因?yàn)槲覈?guó)物權(quán)法尚未出臺(tái)，建筑物區(qū)分所有權(quán)只以理論的形式存在，按照物權(quán)法定的原則，上述部位的權(quán)屬并未被法律規(guī)定，在審判中對(duì)于共有權(quán)的確認(rèn)沒(méi)有法律依據(jù)，有的法院甚至以確認(rèn)這些部位的權(quán)屬是房地產(chǎn)行政部門的職權(quán)范圍，不屬于法院主管為由，將這些案件拒之門外，使法律定紛止?fàn)幍淖谥紵o(wú)法實(shí)現(xiàn)。

（二）物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件成因分析

物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因是多種多樣的，有主觀方面的原因和客觀方面的原因，有歷史的原因和現(xiàn)實(shí)的原因，有社會(huì)的原因和個(gè)人的原因，有管理體制的原因和工作上的原因等等，大致可以歸納如下：

1.人們對(duì)高質(zhì)量物業(yè)管理的需求

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的需求量迅速增加，從而對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求也在相應(yīng)提高。但由于中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)起步較遲，經(jīng)驗(yàn)的缺少及缺乏更加具體細(xì)致的法規(guī)和規(guī)章制度，再加上大部分企業(yè)的專業(yè)水準(zhǔn)和員工綜合素質(zhì)不是很高，因而難以提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，這種供求方面的矛盾就容易導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛。

2.法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理工作不夠完善

由于我國(guó)的物業(yè)管理學(xué)術(shù)界對(duì)中國(guó)物業(yè)管理法學(xué)理論體系創(chuàng)建工作未能傾注更大精力，物業(yè)管理、業(yè)主團(tuán)體自治管理都屬在20世紀(jì)90年代中期才納入國(guó)家規(guī)范化軌道的新生事物，對(duì)將實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的追蹤調(diào)研并總結(jié)立法工作沒(méi)有制度化，使得有關(guān)法規(guī)的健全完善工作滯后于新生事物發(fā)展所提出的法制要求，這就使得物業(yè)管理和業(yè)主自治管理實(shí)施過(guò)程中所發(fā)生的新型糾紛的處理，沒(méi)有可依據(jù)的對(duì)應(yīng)規(guī)范，從而造成一些糾紛長(zhǎng)期難以解決，困擾當(dāng)事人和行政主管機(jī)關(guān)，規(guī)范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，為糾紛的產(chǎn)生提供了人為環(huán)境條件，加上一些物業(yè)行政主管部門及其工作人員，對(duì)業(yè)主自治管理的自治道理認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)自治管理和物業(yè)管理的關(guān)系未能準(zhǔn)確理解，因而在具體行使行政指導(dǎo)和監(jiān)督職權(quán)時(shí)，未能及時(shí)有效地以行政手段保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治的合法權(quán)益，難以保證給予業(yè)主方、物業(yè)管理企業(yè)指導(dǎo)具有社會(huì)妥當(dāng)性和合乎法學(xué)社會(huì)性正義性，甚至不自覺(jué)地做出了以行政職權(quán)侵犯業(yè)主團(tuán)體自治權(quán)和物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理自主權(quán)的事情。

3.糾紛當(dāng)事人缺乏民主意識(shí)和法律意識(shí)

一些涉及業(yè)主團(tuán)體自治事務(wù)的糾紛當(dāng)事人，未能真正把握民主自治的精神和原則，不當(dāng)行使或者濫用自己的成員權(quán)，人為地在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部制造派別對(duì)立糾紛和其他糾紛；一些糾紛當(dāng)事人缺乏基本的法律常識(shí)，特別缺乏合同法知識(shí)；有的糾紛當(dāng)事人并不缺乏民主法律意識(shí)，但民主法制觀念淡漠，訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認(rèn)真履行，甚至故意侵犯對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益；有的糾紛當(dāng)事人有意地或無(wú)意地將不同主體間的法律關(guān)系混淆，把原本不屬于物業(yè)管理范圍的法律關(guān)系硬牽扯到物業(yè)管理企業(yè)身上而引發(fā)糾紛。

4.糾紛當(dāng)事人受不良意識(shí)、道德風(fēng)氣的影響

一些糾紛的產(chǎn)生，與當(dāng)事人不講公共道德、商業(yè)道德、職業(yè)道德及個(gè)人品質(zhì)缺陷相關(guān)，更重要的是與損人利己思想、爾虞我詐、投機(jī)取巧、官商作風(fēng)等不良風(fēng)氣有關(guān)。

5.客觀實(shí)際困難產(chǎn)生糾紛

有的糾紛當(dāng)事人確實(shí)由于客觀存在困難，而難以去履行自己的義務(wù)，從而產(chǎn)生糾紛。例如，有些人拖欠自己應(yīng)交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)確實(shí)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)收入陷入了艱難的困境，但收費(fèi)方不容緩期，就可能發(fā)生糾紛。由于物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，所收的費(fèi)款不足，業(yè)主們又不愿集資，受經(jīng)濟(jì)條件制約，物業(yè)管理企業(yè)要依業(yè)主要求開(kāi)展某些服務(wù)或改善公共設(shè)施確有困難，如果業(yè)主方就此提出異議，就會(huì)發(fā)生糾紛。

三、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的程序方面的法律問(wèn)題

（一）業(yè)主與物業(yè)使用人是否成為共同訴訟參與人的不同情形

從法理而言，所有權(quán)人與使用權(quán)人其法律地位是不同的，所以業(yè)主與使用人不同的權(quán)利義務(wù)在實(shí)踐中也應(yīng)有所反映。在近幾年的立法中，已明確了業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，從物業(yè)區(qū)域的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，明確規(guī)定了業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的成員應(yīng)當(dāng)是業(yè)主，不包括物業(yè)使用人，但應(yīng)該明確的是，屆定清晰業(yè)主與物業(yè)使用人并不意味著物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理不享有任何權(quán)利，相反，由于使用人是對(duì)物業(yè)實(shí)際使用的人，其在物業(yè)管理中重要性并不亞于業(yè)主本人，所以物業(yè)管理維護(hù)的利益不僅包括業(yè)主的，也包括物業(yè)使用人的合法權(quán)利，同時(shí)使用人在物業(yè)管理中也必須承擔(dān)一定的責(zé)任。因此，在建設(shè)部與各地方的規(guī)定中，都有關(guān)于物業(yè)使用人這一項(xiàng)。業(yè)主自治機(jī)構(gòu)召開(kāi)大會(huì)時(shí)，一般都應(yīng)該有物業(yè)使用人代表列席；進(jìn)行決策時(shí)也應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議；業(yè)主公約以及業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作出的其他決議，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人具有相同的約束力。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)使用人是區(qū)別于業(yè)主，對(duì)物業(yè)管理享有一定權(quán)利，承擔(dān)一定義務(wù)的人。

具體到物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟中，業(yè)主與物業(yè)使用人是否應(yīng)當(dāng)成為必要共同訴訟的參與人，這應(yīng)當(dāng)依個(gè)案的具體情況予以判斷。第一，物業(yè)使用人訴訟請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀的，由于該請(qǐng)求如被支持后所獲得的利益會(huì)及于業(yè)主，業(yè)主不參加訴訟不會(huì)影響其權(quán)利，其就可以不作為共同原告參與訴訟。第二，物業(yè)使用人訴訟請(qǐng)求是賠償或者補(bǔ)償?shù)?，由于賠償和補(bǔ)償是一次性的救濟(jì)方式，為保障業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主是否主張權(quán)利，參加訴訟的意見(jiàn)，并視其意見(jiàn)決定其是否作為共同原告。第三，物業(yè)管理企業(yè)起訴追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的糾紛，一般情況下，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主和物業(yè)使用人作為共同被告，但如果物業(yè)使用人明確表示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其交付，是因?yàn)槠渌罐q理由未付的，并且物業(yè)管理企業(yè)也同意放棄對(duì)業(yè)主的請(qǐng)求時(shí)，業(yè)主可以不作為共同被告參加訴訟。否則，如果物業(yè)管理企業(yè)不表示放棄對(duì)業(yè)主的請(qǐng)求，則業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)作為共同被告。在司法實(shí)踐中，有大量的追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的案件物業(yè)的業(yè)主和使用人是不一致的，物業(yè)有借用的，也有租賃的，該類案件訴訟標(biāo)的不大，法律關(guān)系也不復(fù)雜，為提高審判工作效率，大多使用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，有的業(yè)主不愿出面，有的業(yè)主在外地甚至國(guó)外，有的業(yè)主沒(méi)有給物業(yè)管理企業(yè)留下聯(lián)系方式，而物業(yè)使用人也拒絕提供，在此情況下，如必須將業(yè)主列為共同被告無(wú)疑會(huì)造成延長(zhǎng)案件的審結(jié)時(shí)間，給審判人員增加工作負(fù)擔(dān)并增大了訴訟成本，所以如果物業(yè)管理企業(yè)表示放棄向業(yè)主追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求，業(yè)主就不須與物業(yè)使用人成為共同被告。第五，如被訴請(qǐng)承擔(dān)民事責(zé)任，原則上業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)作為共同被告。例如，物業(yè)使用人在裝修房屋時(shí)破壞了承重墻和建筑物的外觀，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)起訴其承擔(dān)法律責(zé)任，在這種情況下，業(yè)主和物業(yè)使用人必須作為共同的被告。

（二）業(yè)主委員會(huì)可以成為物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟的主體

業(yè)主委員會(huì)在實(shí)體法上的地位存在爭(zhēng)論，但在訴訟法上應(yīng)當(dāng)具有訴訟主體資格。

非法人之社團(tuán)或財(cái)團(tuán)，沒(méi)有代表人或管理人的得以其名義起訴或被訴，于訴訟上此無(wú)權(quán)利能力的管理團(tuán)體仍享有訴訟當(dāng)事人能力。業(yè)主委員會(huì)到房地產(chǎn)管理部門登記后即成為合法組織，其法律地位也不存在問(wèn)題，經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)起訴或應(yīng)訴。

從我國(guó)的法律規(guī)定來(lái)看，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織?！睒I(yè)主委員會(huì)既非自然人，也非法人，應(yīng)歸屬于其他組織。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布之后，對(duì)業(yè)主委會(huì)員的性質(zhì)已不再有太大爭(zhēng)議，業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)上是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。然而，業(yè)主委員會(huì)是否具有當(dāng)事人能力，《物業(yè)管理?xiàng)l件》沒(méi)有明確規(guī)定。本人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法來(lái)確定業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位。

（三）個(gè)別業(yè)主的訴訟主體資格

按照前面對(duì)業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的肯定，在物業(yè)管理活動(dòng)中，當(dāng)全體業(yè)主的權(quán)益受到侵害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)能以自己的名義而無(wú)須經(jīng)業(yè)主的再次授權(quán)而提起民事訴訟，但是，如果業(yè)主委員會(huì)怠于起訴并將危害全體業(yè)主的利益時(shí)，是否應(yīng)允許業(yè)主自行起訴？如果允許業(yè)主自行起訴，是否必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的決定，并適用普通的表決程序和二分之一的表決通過(guò)比例。

如果業(yè)主委員會(huì)怠于起訴，為保障業(yè)主的利益，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主自行起訴，而且該種情況并不屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條業(yè)主大會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)的內(nèi)容之一，因此可以不必適用普通的業(yè)主大會(huì)表決程序。況且業(yè)主大會(huì)的怠于起訴的情形通常為緊急場(chǎng)合，為了提高效率，避免時(shí)間拖延，可以參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十三條的規(guī)定，經(jīng)過(guò)20％以上的業(yè)主同意，即可以以全體業(yè)主的名義提起訴訟。但是，業(yè)主決定自行起訴的情形，乃在于糾正業(yè)主委員會(huì)的不作為，如果必須經(jīng)過(guò)20％以上的業(yè)主提議，并由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議做出決定，這種做法又不切實(shí)際，同時(shí)規(guī)定高比例的業(yè)主通過(guò)方可起訴，也不利于分散的業(yè)主組織訴訟，在這里需注意的是，業(yè)主委員會(huì)怠于起訴，而由業(yè)主起訴的，并非業(yè)主代位業(yè)主委員會(huì)提起訴訟，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人本來(lái)就為業(yè)主，或者業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，如果物業(yè)的權(quán)利被侵害，業(yè)主當(dāng)然具有起訴的資格。既然業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義在全體業(yè)主的共同利益受到侵害時(shí)起訴，那么在個(gè)別業(yè)主的利益受到侵害時(shí)，個(gè)別業(yè)主當(dāng)然也具有起訴的資格。

（四）物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件舉證責(zé)任

物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，一案件有時(shí)出現(xiàn)侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任竟合的情況。具體的舉證責(zé)任分配如下：

1.一方當(dāng)事人基于侵權(quán)主張相對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任的，相應(yīng)的侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)的成立與否，應(yīng)主要由主張民事責(zé)任的權(quán)利人負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任。舉證責(zé)任的基本內(nèi)容是：

①主張權(quán)利人與被請(qǐng)求人之間是否存在物業(yè)管理法律關(guān)系。如：業(yè)主在進(jìn)行房屋裝修過(guò)程中有違法行為時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)予以制止但未起作用，于是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)共同起訴該業(yè)主停止侵害、排除妨礙、賠償損失。該案兩原告首先就要提交證據(jù)證明，與該業(yè)主之間存在物業(yè)管理法律關(guān)系，即該業(yè)主在業(yè)主大會(huì)的登記情況、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同等。

②主張權(quán)利的一方當(dāng)事人要舉證證明，被請(qǐng)求人是否成立侵權(quán)行為。仍以上述案件為例，如兩原告認(rèn)為業(yè)主的行為造成了對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)的損害，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)予以證實(shí)，即專業(yè)鑒定部門出具的鑒定報(bào)告。

③否認(rèn)承擔(dān)民事責(zé)任的一方當(dāng)事人要舉證證明，被請(qǐng)求人是否具有法定的抗辯事由。包括：違法阻卻事由（正當(dāng)防衛(wèi)、緊急避險(xiǎn)、不可抗力、第三人過(guò)錯(cuò)、受害人同意及自愿承受風(fēng)險(xiǎn)等）和法定免責(zé)事由等。

④民事責(zé)任的承擔(dān)方式必須符合法律的規(guī)定。它包括兩方面的內(nèi)容，其一，主張的侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)方式必須是法定形式，除此之外的民事責(zé)任形式不得請(qǐng)求適用；其二，承擔(dān)民事責(zé)任有多種形式，當(dāng)事人可以擇一，也可以并用，但不同形式的民事責(zé)任的適用，主張權(quán)利的一方當(dāng)事人除需證明前述各要件事實(shí)外，還需同時(shí)證明各民事責(zé)任適用所要求的要件。（待續(xù)）

和平區(qū)法院：趙銘

第三篇：少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛成因及對(duì)策

少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛成因及對(duì)策

[摘要]本文以云南省蒙自縣人民調(diào)解的民間糾紛為視角,調(diào)查了該地區(qū)民間糾紛現(xiàn)狀,并通過(guò)分析該地區(qū)民間糾紛產(chǎn)生的主要原因,提出了相關(guān)對(duì)策,以完善少數(shù)民族地區(qū)人民調(diào)解制度、促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

[關(guān)鍵詞]民族地區(qū);民間糾紛;云南省蒙自縣

[中圖分類號(hào)]D633 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-3115(2010)22-0092-03

社會(huì)轉(zhuǎn)型期,各種社會(huì)矛盾不斷顯現(xiàn),人民群眾之間發(fā)生的民間糾紛有所變化。作為化解民間糾紛的第一道防線――人民調(diào)解制度,由于機(jī)制滯后于社會(huì)發(fā)展變革,難以適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)實(shí)的要求,直接影響我國(guó)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的成效。對(duì)此,筆者認(rèn)為,一方面,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)人民調(diào)解制度的建設(shè),充分發(fā)揮其定紛止?fàn)幾饔?另一方面,應(yīng)當(dāng)探討民間糾紛的成因及預(yù)防對(duì)策,把糾紛消滅在萌芽狀態(tài)。

一、蒙自縣民間糾紛概況

蒙自縣是一個(gè)少數(shù)民族聚居地,位于云南省紅河州東部,是紅河州州府駐地。下轄11個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn)),86個(gè)村民委員會(huì),農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?9.3%,彝族、苗族、回族、壯族等少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?7.84%,山區(qū)面積占總面積的75.6%,民族分布具有大雜居、小聚居的特點(diǎn)。蒙自縣已建立157個(gè)調(diào)解委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“調(diào)委會(huì)”),其中,村(居)調(diào)委會(huì)101個(gè)。總體而言,蒙夏縣的人民調(diào)解組織已經(jīng)形成了三級(jí)調(diào)解網(wǎng)絡(luò),基本上滿足了基層預(yù)防和化解民間矛盾糾紛的需要。自2005至今,全縣每年調(diào)處民間糾紛2000起左右。2009年,全縣共處理1550件民間糾紛,其中,婚姻家庭糾紛438起,鄰里糾紛429起,房屋宅基地糾紛152起,合同糾紛47起,賠償糾紛120起,土地承包糾紛120起,征地拆遷5起,另外多個(gè)職能部門聯(lián)合處理臨界糾紛2198起。調(diào)解成功率為97%。①蒙自縣人民調(diào)解委員會(huì)的工作,對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和構(gòu)建和諧社會(huì)起到了重要作用。

二、少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛現(xiàn)狀

近五年內(nèi),蒙自縣民間糾紛的98%是少數(shù)民族地區(qū)村民之間的糾紛,其中,婚姻家庭糾紛占30%左右,鄰里糾紛占35%左右,一定程度上代表了轉(zhuǎn)型期社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)中少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛的現(xiàn)狀。

(一)鄰里之間的土地糾紛逐年增多且糾紛性質(zhì)日趨復(fù)雜化

隨著人口不斷增長(zhǎng)和土地的大量被征用,土地資源和水資源的日益緊缺,為爭(zhēng)奪土地和水資源的糾紛有上升趨勢(shì),這些糾紛往往涉及家庭之間、家族之間、鄰村之間、民族之間的利益;地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展速度加快,由城市建設(shè)規(guī)劃引起征地補(bǔ)償糾紛;村民之間因通行、采光、房檐滴水等問(wèn)題的產(chǎn)生沖突不斷發(fā)生,并且日益復(fù)雜化;農(nóng)村地區(qū),因進(jìn)城務(wù)工而簽訂土地出租合同引發(fā)土地糾紛數(shù)量逐年增加;部分村民本著有利生產(chǎn)、方便生活的原則,互換土地耕種引起糾紛,起因由簡(jiǎn)單的用水等發(fā)展到土地收益、土地征用等方面,糾紛越來(lái)越復(fù)雜。

(二)婚姻家庭糾紛數(shù)量明顯上升

婚姻家庭糾紛具體表現(xiàn)為贍養(yǎng)糾紛日益增多(贍養(yǎng)糾紛上升趨勢(shì)較明顯,②每年占蒙自縣已調(diào)處糾紛的15%左右);家庭內(nèi)土地使用權(quán)糾紛大量出現(xiàn),外嫁女土地使用權(quán)是我國(guó)農(nóng)村普遍存在的制度問(wèn)題,由于風(fēng)俗習(xí)慣的影響,此問(wèn)題成為少數(shù)民族地區(qū)家庭內(nèi)部糾紛的主要成因;婚姻關(guān)系變化引起的家庭內(nèi)部糾紛有所增加。

三、少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛產(chǎn)生的主要原因

(一)缺乏利益協(xié)調(diào)機(jī)制

利益沖突是引起矛盾糾紛的根本原因,這既有體制轉(zhuǎn)軌的影響,又有經(jīng)濟(jì)比較落后、生產(chǎn)力水平比較低,不能滿足全體社會(huì)成員日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要的因素。③市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,少數(shù)民族地區(qū)的村民,有些走上脫貧致富道路,有些卻淪為貧困群體,貧富差距越來(lái)越大。而他們的權(quán)利意識(shí)不斷強(qiáng)化,為維護(hù)既得利益或謀求更大利益,村民之間就不可避免產(chǎn)生矛盾。同時(shí),地方政府官員公共服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),決策機(jī)制滯后,未及時(shí)采取相關(guān)措施而導(dǎo)致糾紛不斷產(chǎn)生。

(二)缺乏道德教育和約束機(jī)制

隨著農(nóng)村社會(huì)的深刻變革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,市場(chǎng)理念和城市文明對(duì)農(nóng)民原有的道德理念產(chǎn)生了較大的影響和沖擊,多元價(jià)值取向給農(nóng)村社會(huì)帶來(lái)觀念更新、思想活躍的同時(shí),也常常導(dǎo)致農(nóng)民思想混亂、是非模糊。少數(shù)民族地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)狀況明顯落后于城市,部分地區(qū)雖有道德教育但流于形式,并且缺乏一定的約束機(jī)制,從而形成了道德“真空地帶”,導(dǎo)致村民失去價(jià)值判斷的參照標(biāo)準(zhǔn)。加之利己主義盛行,廣大村民的道德導(dǎo)向由道義導(dǎo)向逐漸向利益導(dǎo)向轉(zhuǎn)變,農(nóng)村道德水平整體下降成為一個(gè)不可爭(zhēng)議的事實(shí)。正因?yàn)榈赖滤较陆?夫妻不和、老無(wú)所養(yǎng)、鄰里不睦的情況才逐漸增多,婚姻家庭、鄰里糾紛成為少數(shù)民族地區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)處理的主要糾紛。

(三)村民自治組織、村級(jí)人民調(diào)解員工作積極性不高

我國(guó)90%以上的矛盾糾紛發(fā)生在農(nóng)村,村級(jí)人民調(diào)解員主要由村干部擔(dān)任。后稅費(fèi)時(shí)代,村民自治組織職權(quán)弱化,活動(dòng)經(jīng)費(fèi)也存在一定的困難,廣大村干部未認(rèn)真履行辦理本村公共事務(wù)和公益事業(yè)職能。相反,出現(xiàn)了對(duì)村民反映的問(wèn)題推諉拖辦,對(duì)村民的正當(dāng)要求置之不理;或者受傳統(tǒng)文化的影響,“多一事,不如少一事” ,怕得罪宗族、家族,對(duì)工作敷衍了事;或者“官本位”思想嚴(yán)重,以權(quán)謀利,與民爭(zhēng)利,在發(fā)放糧食直補(bǔ)款、土地承包、宅基地的使用問(wèn)題上有私心;或者村委會(huì)和村黨支部工作關(guān)系不協(xié)調(diào),致使村民之間矛盾糾紛不斷產(chǎn)生。同時(shí),身兼人民調(diào)解工作的村干部,也因調(diào)解工作經(jīng)費(fèi)無(wú)保障,對(duì)調(diào)解工作缺乏熱情,放任糾紛苗頭擴(kuò)大或者激化,造成調(diào)解工作未落實(shí)的負(fù)面影響,不利于農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(四)村民文化程度偏低,法治觀念淡薄

筆者調(diào)查的個(gè)案中,有爭(zhēng)奪水資源引起兩村村民的爭(zhēng)議,后演變?yōu)槿后w性事件;有村民因民事?tīng)?zhēng)議而使糾紛性質(zhì)轉(zhuǎn)化,如村民甲(彝族)與村民乙(苗族)簽訂土地出租的口頭協(xié)議,因租期發(fā)生爭(zhēng)議而雙方大打出手致人重傷,糾紛性質(zhì)由民事案件轉(zhuǎn)為刑事案件。究其原因,主要還在于該地區(qū)人民群眾法治觀念淡薄。少數(shù)民族地區(qū)地廣人稀、居住分散、教育普遍落后,農(nóng)村法治建設(shè)起步較晚,普法宣傳流于形式,廣大村民法治觀念淡薄。因此,日常生產(chǎn)生活中,有村民為一己之利,不惜越界行為而違反法律法規(guī),或者自身權(quán)益受到侵害后不知如何維權(quán),引發(fā)大量糾紛成為普遍現(xiàn)象。

(五)少數(shù)民族地區(qū)風(fēng)俗習(xí)慣導(dǎo)致民間糾紛

在幾千年的歷史進(jìn)程中,我國(guó)各民族都形成了自己的傳統(tǒng)文化和風(fēng)俗習(xí)慣,成為約束該民族的行為規(guī)范。如彝族由兒子贍養(yǎng)父母、④“掛紅線”、⑤“開(kāi)除村籍”⑥等習(xí)俗,在蒙自縣廣大農(nóng)村地區(qū)起到規(guī)范作用。隨著村民權(quán)利意識(shí)的不斷增強(qiáng),有人逐漸認(rèn)識(shí)到部分風(fēng)俗習(xí)慣與現(xiàn)行法律、法規(guī)有沖突,當(dāng)涉及自身利益時(shí),因是否適用該風(fēng)俗習(xí)慣而產(chǎn)生糾紛。筆者調(diào)查過(guò)這樣一個(gè)個(gè)案,蒙自縣某村六兄弟姐妹發(fā)生贍養(yǎng)糾紛,父母是70多歲的彝族老人,四個(gè)兒子因是否適用習(xí)俗發(fā)生爭(zhēng)議,相互推諉贍養(yǎng)父母的責(zé)任,兩個(gè)已出嫁女兒愿意贍養(yǎng)父母(不分任何娘家家產(chǎn)),但迫于傳統(tǒng)習(xí)俗的壓力而不敢明確表態(tài)。后經(jīng)村調(diào)解小組努力,根據(jù)習(xí)俗達(dá)成四個(gè)兒子贍養(yǎng)父母、父母去世后由四人繼承遺產(chǎn)的調(diào)解協(xié)議。因風(fēng)俗習(xí)慣引發(fā)的糾紛,若處理不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致矛盾激化。此類糾紛約占蒙自縣每年調(diào)處糾紛的10%左右。

四、預(yù)防少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛產(chǎn)生的對(duì)策(一)高度重視少數(shù)民族地區(qū)教育事業(yè),完善利益協(xié)調(diào)機(jī)制

馬克思主義認(rèn)為,物質(zhì)生活的生產(chǎn)方式制約著整個(gè)社會(huì)生活、政治生活和精神生活的全過(guò)程。預(yù)防糾紛的產(chǎn)生,歸根結(jié)底必須以經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為前提,而經(jīng)濟(jì)發(fā)展又以人才為基礎(chǔ)。因此,首先,應(yīng)高度重視少數(shù)民族地區(qū)教育事業(yè),從基礎(chǔ)教育抓起,有計(jì)劃、有步驟、認(rèn)真扎實(shí)地發(fā)展教育事業(yè),不斷提高該地區(qū)人民文化水平,繼而提升其綜合素質(zhì)。其次,中央政府應(yīng)當(dāng)加大對(duì)少數(shù)民族地區(qū)的扶貧力度,地方政府要因地制宜,緊緊抓住機(jī)遇,積極發(fā)展地方特色經(jīng)濟(jì),千方百計(jì)增加村民收入,不斷提高村民的生活水平。再次,完善地方利益協(xié)調(diào)機(jī)制。地方政府要加快政府行政體制改革,提升政府服務(wù)水平,充分發(fā)揮公共政策調(diào)節(jié)利益關(guān)系的功能,不斷均衡社會(huì)各階層的利益,如完善農(nóng)村開(kāi)發(fā)建設(shè)中的土地征用補(bǔ)償制度、土地承包管理制度、農(nóng)村最低生活保障制度,逐步建立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度,不斷健全少數(shù)民族地區(qū)的社會(huì)保障制度。

(二)加強(qiáng)社會(huì)主義道德教育,形成良好的社會(huì)風(fēng)尚

道德水平下降是少數(shù)民族地區(qū)糾紛大量產(chǎn)生的主要原因之一。少數(shù)民族地區(qū)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村必須重視農(nóng)村道德建設(shè),不斷提升村民道德素質(zhì)。首先,在社會(huì)主義核心價(jià)值體系的指導(dǎo)下,對(duì)村民進(jìn)行黨的路線、方針、政策教育,解決村民思想上的困惑;將道德教育與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合,讓村民感受到道德教育的重要性;開(kāi)展社會(huì)主義榮辱觀教育,學(xué)習(xí)中華民族優(yōu)良的傳統(tǒng)美德,規(guī)范村民行為,形成良好的社會(huì)風(fēng)尚。其次,少數(shù)民族地區(qū)教育文化水平較低,進(jìn)行社會(huì)主義道德教育,必須加強(qiáng)該地區(qū)基礎(chǔ)文化設(shè)施建設(shè),使廣播、電視、新聞等傳媒對(duì)農(nóng)村道德教育充分發(fā)揮影響力和滲透力;⑦再次,基層黨員干部要重視自身的道德建設(shè),在廣大村民中發(fā)揮道德模范的示范作用,引導(dǎo)村民重視道德修養(yǎng),形成良好的社會(huì)風(fēng)尚。

(三)大力加強(qiáng)法治宣傳教育,不斷增強(qiáng)村民法治觀念

法治社會(huì),人人都應(yīng)具有法治觀念。少數(shù)民族地區(qū)村民法治觀念淡薄是引發(fā)矛盾糾紛增多和加大解決難度的重要原因。預(yù)防該地區(qū)糾紛的產(chǎn)生,必須加強(qiáng)法治宣傳教育。首先,明確少數(shù)民族地區(qū)法治宣傳教育的目的,不僅僅是學(xué)習(xí)法律知識(shí),更重要的是樹(shù)立法治觀念,不斷增強(qiáng)村民知法、用法、守法能力,提高自我約束能力,自覺(jué)遵守村規(guī)民約。其次,法治宣傳應(yīng)注重實(shí)效,采取村民喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式,開(kāi)展多渠道、多方式的法治宣傳活動(dòng),真正讓村民學(xué)到知識(shí)。如公開(kāi)調(diào)解部分典型糾紛(必須征得當(dāng)事人同意),給村民上一堂很好的法治宣傳課;條件允許的情況下,還可進(jìn)行法律咨詢,并鼓勵(lì)村民多收看收聽(tīng)法治節(jié)目。最后,法治宣傳的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)突出實(shí)用性,即與村民的生產(chǎn)、生活密切關(guān)系,如婚姻法、繼承法、土地管理法、農(nóng)業(yè)法、合伙企業(yè)法、訴訟法等。⑧

(四)健全以人民調(diào)解為基礎(chǔ)的矛盾糾紛排查調(diào)處工作制度,增強(qiáng)工作成效

增強(qiáng)以人民調(diào)解為基礎(chǔ)的矛盾糾紛排查調(diào)處工作制度的成效,是少數(shù)民族地區(qū)發(fā)揮人民調(diào)解優(yōu)勢(shì)、預(yù)防糾紛發(fā)生的重要對(duì)策。第一,加強(qiáng)人民調(diào)解隊(duì)伍建設(shè)。人民調(diào)解員來(lái)自基層,遍布生產(chǎn)、生活的各個(gè)領(lǐng)域,貼近群眾,能及時(shí)發(fā)現(xiàn)糾紛。地方司法行政部門要對(duì)人民調(diào)解員定期培訓(xùn),不斷提高其業(yè)務(wù)能力和思想道德素質(zhì),著力“抓小”、“抓早”、“抓苗頭”,努力把矛盾化解在基層,解決在萌芽狀態(tài)。第二,加強(qiáng)人民調(diào)解制度建設(shè),使調(diào)解工作規(guī)范化、合法化,便于人民調(diào)解與行政調(diào)解、司法調(diào)解相銜接,增強(qiáng)矛盾糾紛排查調(diào)處工作成效。第三,完善治安聯(lián)防、司法、行政等職能部門共同排查矛盾糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制,形成人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相配合的大調(diào)解工作體系。比如,婚姻家庭等一般糾紛,由人民調(diào)解組織排查處理,涉及土地承包、村務(wù)管理、土地征用等重大、復(fù)雜糾紛,由司法所受理后,根據(jù)糾紛性質(zhì)分流到相關(guān)職能部門調(diào)處,由各職能部門將處理意見(jiàn)反饋到司法所,再告知當(dāng)事人,使矛盾糾紛處于規(guī)范的流程中,有利于基層社會(huì)的穩(wěn)定。第四,地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將人民調(diào)解經(jīng)費(fèi)納入地方財(cái)政預(yù)算,給予制度性保證,充分調(diào)動(dòng)人民調(diào)解員的工作積極性,才能及時(shí)化解矛盾糾紛,增強(qiáng)人民調(diào)解工作的成效,有利于我國(guó)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和社會(huì)的和諧。

[注釋]

①上述數(shù)據(jù)來(lái)自蒙自縣司法局2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。蒙自縣土管部門于1982年頒發(fā)給農(nóng)民自留地、自留山土地使用證,在2007年開(kāi)始換發(fā)自留地、自留山土地使用證時(shí),村民之間發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議,針對(duì)此類糾紛的特殊性,蒙自縣采取縣司法局牽頭,多個(gè)職能部門聯(lián)合處理的方式解決糾紛,故此類糾紛單列。2007～2009年,共處理3748起民間糾紛。

②在蒙自縣乃至紅河州內(nèi)少數(shù)民族地區(qū),家庭內(nèi)部糾紛主要采用家族內(nèi)部解決、由村寨中德高望重的人調(diào)解。近幾年,人們觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變,逐漸接受人民調(diào)解。此處說(shuō)的明顯是指人民調(diào)解組織處理贍養(yǎng)糾紛的數(shù)量上升較快。

③劉中起:《快速轉(zhuǎn)型時(shí)期我國(guó)社會(huì)矛盾化解新機(jī)制探索》,《華東理工大學(xué)學(xué)報(bào)》,2010年第1期。

④該習(xí)俗的主要內(nèi)容是:父母年老時(shí)由兒子盡贍養(yǎng)義務(wù),女兒不贍養(yǎng)父母,父母去世后,父母的遺產(chǎn)只能由兒子繼承。如果沒(méi)有兒子,就由家族內(nèi)同輩兄弟姐妹的兒子“過(guò)繼”,再贍養(yǎng)繼父母。

⑤在蒙自縣的廣大農(nóng)村,婚前都有送彩禮的習(xí)俗,此習(xí)俗稱為“掛紅線”。

⑥“開(kāi)除村籍”,不僅存在于少數(shù)民族地區(qū),一度也曾是漢族地區(qū)鄉(xiāng)村隊(duì)嚴(yán)重違反鄉(xiāng)規(guī)民約者施以的嚴(yán)厲處罰。

⑦郭良婧:《論當(dāng)前農(nóng)民道德素質(zhì)的提升》,《學(xué)術(shù)論壇》,2010年第8期。

⑧楊彥增等:《農(nóng)村糾紛解決之困境及對(duì)策》,《沈陽(yáng)教育學(xué)院學(xué)報(bào)》,2008年第2期。

第四篇：物業(yè)服務(wù)糾紛授權(quán)委托書(shū)

公民授權(quán)委托書(shū)

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現(xiàn)委托_______在我與__上海隆慶物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛_一案中，作為我參加訴訟的委托代理人。委托權(quán)限如下：（全權(quán)代理）

特別代理，包括代為調(diào)解、和解； 代理訴訟、有權(quán)提出反訴、撤訴、上訴；代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求；進(jìn)行調(diào)解；代收法律文書(shū)；代領(lǐng)標(biāo)的款項(xiàng)等。

代為申請(qǐng)退回訴訟費(fèi)用及領(lǐng)取退回訴訟費(fèi)用。

本委托書(shū)自簽訂之日起至本案終結(jié)止

受委托人 ：

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