第一篇：2016年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：土地用途考試題

2016年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：土地用途考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽訂書面預(yù)售合同之日起__日內(nèi)持預(yù)售合同到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。A．10 B．15 C．20 D．30

2、在以下投資組合中，對投資者來說，投資且等比例選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的是__。A．股票+投資基金 B．債券+股票

C．投資基金+債券+股票 D．債券+投資基金

3、設(shè)立地役權(quán)通常會使（）。A．供役地的價(jià)值下降 B．需役地的價(jià)值下降

C．供役地與需役地的價(jià)值都下降 D．供役地與需役地的價(jià)值都上升

4、城市房屋拆遷評估價(jià)格的確定，不包含被拆遷房屋的。A：區(qū)位 B：用途 C：建筑面積

D：臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項(xiàng)是__。A．屬地管理原則

B．房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則 C．房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記 D．房屋的所有權(quán)人和使用人為兩個(gè)人

6、房地產(chǎn)開發(fā)商按照房地產(chǎn)市場中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平定價(jià)的方法是__。

A．隨行就市定價(jià)法 B．價(jià)值定價(jià)法 C．應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法 D．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

7、某房地產(chǎn)占地面積40 000㎡，上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3 000㎡：乙樓建筑面積為3層，每層6 000㎡；丙樓6層，每層7 500㎡，則該宗土地的建筑覆蓋率為。A：242．4％ B：50％ C：41．25％ D：187．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

8、在測算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按計(jì)算的。A：綜合利率 B：貸款利率 C：折現(xiàn)率 D：機(jī)會成本 E：借款合同

9、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金融通過程中，長期貸款應(yīng)側(cè)重于__。A．信用貸款 B．透支貸款 C．直接融資 D．間接融資

10、保險(xiǎn)的派生職能不包括__。A．防災(zāi)防損 B．融通資金

C．組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 D．分配

11、將商業(yè)保險(xiǎn)分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和信用保證保險(xiǎn)是按照__不同而劃分的。A．被保險(xiǎn)標(biāo)的 B．保險(xiǎn)資金來源 C．保險(xiǎn)的實(shí)施方式

D．保險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的次序

12、設(shè)計(jì)變更發(fā)生以后，承包人應(yīng)該在工程設(shè)計(jì)變更確定后日內(nèi)，提出變更工程價(jià)款的報(bào)告，經(jīng)工程師確認(rèn)后調(diào)整合同價(jià)款。A：14 B：15 C：20 D：28 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

14、人們在購買決策過程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意購買某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。A．發(fā)起者 B．影響者 C．決策者 D．購買者

15、房地產(chǎn)是__三者的結(jié)合物。A．實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 B．實(shí)物、區(qū)位、用途 C．實(shí)物、權(quán)益、用途 D．權(quán)益、區(qū)位、用途

16、某房地產(chǎn)開發(fā)公司征用X省Y市Z縣基本農(nóng)田以外的耕地360畝開發(fā)建設(shè)一綜合小區(qū)。(2002年試題)開發(fā)公司征用該片土地應(yīng)報(bào)審批。A：Z縣人民政府 B：Y市人民政府 C：X省人民政府 D：國務(wù)院

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

17、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時(shí)的價(jià)格是房地產(chǎn)的。A：供給價(jià)格 B：需求價(jià)格 C：市場價(jià)格 D：均衡價(jià)格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A．利潤總額 B．投資利潤 C．稅后利潤 D．可分配利潤

19、假設(shè)開發(fā)法是以為理論依據(jù)的。A：收益遞增原理 B：均衡原理 C：預(yù)期原理

D：未來趨勢原理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 20、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是。(2005年試題)A：3.57% B：4.00% C：6.56% D：10.56% E：借款合同

21、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是。(2005年試題)A：市場需求容量調(diào)查 B：消費(fèi)者行為調(diào)查 C：市場營銷因素調(diào)查 D：競爭情況調(diào)查 E：借款合同

22、某大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對該區(qū)域的商業(yè)、教育、金融等配套帶來較大改善，也提升了周邊房地產(chǎn)的市場價(jià)值，這說明該項(xiàng)目具有。A：壟斷性 B：外部性 C：復(fù)雜性

D：信息不對稱性 E：借款合同

23、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是．【2006年考題】 A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期 B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

24、二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)有。A：公司上市、企業(yè)清算 B：司法鑒定、城市房屋拆遷 C：企業(yè)清算、城市房屋拆遷 D：司法鑒定、公司上市

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

25、在某幢建筑面積3000㎡的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需繳納的有關(guān)稅金按開發(fā)成術(shù)的4％計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為元／㎡。A：1067 B：1070 C：1087 D：1141 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、長期趨勢法可以用于。

A：推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格

B：預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等

C：市場法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D：比較、分析兩宗或兩類以上的房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力 E：填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是__。A．房地產(chǎn)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 B．房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移 C．房地產(chǎn)出租

D．該房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移

3、房地產(chǎn)估價(jià)師參加的下列保險(xiǎn)中，屬于社會保險(xiǎn)險(xiǎn)種的有。A：社會養(yǎng)老保險(xiǎn) B：健康保險(xiǎn)

C：勞動(dòng)工傷保險(xiǎn) D：意外傷害保險(xiǎn) E：失業(yè)保險(xiǎn)

4、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。A．隨機(jī)型競爭者 B．兇猛型競爭者 C．選擇型競爭者

D．從容不迫型競爭者 E．軟弱型競爭者

5、__之中規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度。A．《中華人民共和國仲裁法》 B．《中華人民共和國憲法》 C．《中華人民共和國土地管理法》 D．《中華人民共和國土地使用法》 E．《中華人民共和國民法通則》

6、__是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作就是對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。

A．投資機(jī)會選擇與決策分析 B．前期工作 C．建設(shè)階段 D．租售階段

7、建筑材料的力學(xué)性質(zhì)包括等。A：強(qiáng)度 B：塑性 C：硬度 D：密實(shí)度 E：耐磨性

8、申請強(qiáng)制拆遷必須提供__。A．行政強(qiáng)制拆遷申請書 B．仲裁決議書 C．拆遷協(xié)議范本

D．裁決調(diào)解和裁決書

E．被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書

9、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環(huán)境因素 C．人口因素 D．行政因素

10、表明對物質(zhì)資料具有某種權(quán)利的有價(jià)證券屬于__。A．貨幣證券 B．信用證券 C．商品證券 D．資本證券

11、下列控制性規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是__。A．建筑高度 B．建筑間距 C．建筑密度

D．建筑后退紅線距離

12、一筆貸款，名義利率是10%，每兩年一計(jì)息，則其實(shí)際利率是（）。A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%

13、在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開發(fā)的工作包括。A：風(fēng)險(xiǎn)估算

B：分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況 C：辨識風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因

D：檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān) E：提出應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的建議

14、影響供給價(jià)格彈性大小的因素主要表現(xiàn)在。

A：從廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期方面考慮，時(shí)期長短是決定供給價(jià)格彈性大小的主要因素

B：從廠商生產(chǎn)產(chǎn)品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價(jià)取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價(jià)格彈性的大小 C：商品的替代品數(shù)目和可替代程度

D：消費(fèi)者對某種商品的需求程度以及商品在消費(fèi)者家庭預(yù)算中所占的比例 E：商品本身用途的多樣性

15、同時(shí)開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場的營銷方式是（）。A．無差異性營銷 B．差異性營銷 C．定制性營銷 D．集中性營銷

16、以下對房地產(chǎn)贈(zèng)與的理解正確的是。

A：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為 B：屬于雙務(wù)行為

C：即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù) D：屬于單務(wù)行為

E：其受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)

17、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于__。A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．概算指標(biāo)法

D．工程量近似匡算法

18、實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對象范圍的界定包括__的界定。A．實(shí)物構(gòu)成范圍 B．權(quán)益范圍 C．空間范圍 D．時(shí)間范圍 E．影響范圍

19、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于__ A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2 20、房產(chǎn)分戶圖表示的內(nèi)容有。A：控制點(diǎn)

B：房屋產(chǎn)權(quán)界線

C：所在層次、戶號、室號 D：房屋建筑面積 E：房屋邊長

21、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押涉及的出租問題，表述正確的有。

A：訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系受該抵押權(quán)的影響 B：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系可以對抗已登記的抵押權(quán)

C：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力

D：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任

E：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)

22、市場調(diào)查可分為不可控因素調(diào)查和可控因素調(diào)查兩種，其中，可控因素調(diào)查包括__。A．產(chǎn)品調(diào)查

B．市場需求容量調(diào)查 C．價(jià)格調(diào)查

D．分銷渠道調(diào)查 E．促銷策略調(diào)查

23、住房公積金管理中心不是__。

A．住房公積金委員會各項(xiàng)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu) B．住房公積金運(yùn)作管理部門 C．住房公積金管理的主體

D．住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)

24、會計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會計(jì)核算一般原則中的__。A．權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 B．收負(fù)實(shí)現(xiàn)制原則 C．配比原則

D．劃分收益性支出與資本性支出原則

25、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先__。A．扣除土地出讓金

B．支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 C．償還抵押權(quán)人債權(quán)

D．扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價(jià)師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點(diǎn)。咱們先請老師給大家點(diǎn)評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對?

房地產(chǎn)估價(jià)案例這門課確實(shí)很難，難點(diǎn)主要原因有幾個(gè)方面：第一，因?yàn)樗奶攸c(diǎn)就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時(shí)候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因?yàn)樗袦?zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價(jià)師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因?yàn)檎也坏讲烹y。

這就要求我們平時(shí)多注重、鉆研一些估價(jià)報(bào)告，再有一個(gè)就是多看房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認(rèn)的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個(gè)問題，我認(rèn)為案例的難點(diǎn)為什么難呢?可以有四個(gè)方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強(qiáng)，案例考試是在我們四門課當(dāng)中綜合性最強(qiáng)的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識點(diǎn)，同時(shí)還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價(jià)理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學(xué)的知識進(jìn)行綜合運(yùn)用和靈活掌握提出了一種考驗(yàn)，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)榭荚嚠?dāng)中所涉及到的，比如指錯(cuò)題，改錯(cuò)題，它不僅僅說我沒有接觸過估價(jià)實(shí)務(wù)，直接上來就是書本對書本，我上來就來學(xué)習(xí)，看教材，這個(gè)只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實(shí)際考試當(dāng)中，它就要求必須要有一定的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)手操作、書寫過真實(shí)的估價(jià)報(bào)告的能力。這樣的話，對于這些沒有實(shí)務(wù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價(jià)案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達(dá)能力，為什么這么說呢?比如，案例當(dāng)中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時(shí)間內(nèi)，把你答題的要點(diǎn)組織好，表達(dá)準(zhǔn)確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達(dá)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很難在有限的時(shí)間內(nèi)把這個(gè)話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達(dá)不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點(diǎn)散，邏輯性很差。因?yàn)槲覅⒓舆^閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點(diǎn)我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達(dá)能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點(diǎn)兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因?yàn)榘咐荚囀情_卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實(shí)恰恰就是這個(gè)開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認(rèn)為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時(shí)候我拿著教材、輔導(dǎo)書進(jìn)考場就是了?？荚嚨臅r(shí)候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學(xué)習(xí)過程當(dāng)中動(dòng)力不足，沒有盡最大的努力去準(zhǔn)備、復(fù)習(xí)，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場，已經(jīng)先輸了一場了。在考場當(dāng)中要想現(xiàn)翻書也是需要時(shí)間、成本的，你找到若干個(gè)知識點(diǎn)并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時(shí)間內(nèi)把你所有的知識點(diǎn)都找全，并且組織好表達(dá)準(zhǔn)確，這個(gè)非常難。所以基于這四點(diǎn)認(rèn)識，我認(rèn)為案例考試還是有它的難點(diǎn)的。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當(dāng)中或者在學(xué)習(xí)當(dāng)中學(xué)好這門課，簡單說一下，我個(gè)人總結(jié)的大概有六個(gè)方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價(jià)報(bào)告還有基本的驗(yàn)收方法，這是我們學(xué)好案例的前提。這個(gè)道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。很多學(xué)生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個(gè)非常好、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臇|西，我們國家也正在著手對《規(guī)范》進(jìn)行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺之前，原估價(jià)規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)組織性，邏輯性非常強(qiáng)這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。所以很多同學(xué)忽視對《規(guī)范》的學(xué)習(xí)。

第三，我覺得房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上就是估價(jià)人員把房地產(chǎn)的客觀價(jià)值認(rèn)識出來，然后把它揭示出來，科學(xué)表達(dá)出來，這個(gè)時(shí)候有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，如何找準(zhǔn)不同類型的、房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項(xiàng)目是估價(jià)考試歷年的重點(diǎn)。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時(shí)候，針對具體的案例，從它的不同的估價(jià)目的和重點(diǎn)分析各類房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習(xí)當(dāng)中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí)，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點(diǎn)非常重要，我們可以通過一個(gè)案例引申出若干個(gè)案例，這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法，所以這點(diǎn)希望同學(xué)們能夠認(rèn)真的體會。第五，我認(rèn)為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價(jià)實(shí)踐當(dāng)中如果我們同學(xué)參加過估價(jià)實(shí)踐的話應(yīng)該及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高估價(jià)報(bào)告的寫作能力。

第六，在答卷的時(shí)候，要充分利用開卷考試的特點(diǎn)，對于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點(diǎn)突出，條例要清晰，對于改錯(cuò)題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯(cuò)需要倒扣分的，基本上就談這六點(diǎn)吧。

第三篇：2016年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：征收估價(jià)工作流程考試題

2016年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：征收估價(jià)工作流程考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是．【2007年考題】 A：上調(diào)貸款利率

B：收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C：開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 D：增加土地供應(yīng)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

2、下列費(fèi)用中，不屬于管理費(fèi)用的是__。A．辦公費(fèi)

B．管理人員工資 C．審計(jì)費(fèi) D．代理費(fèi)

3、原國家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，國家指導(dǎo)性參考價(jià)格為普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)辦理出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金，對可以不辦理土地出讓手續(xù)的，應(yīng)對轉(zhuǎn)讓方征收__。A．地價(jià)稅 B．土地收益金 C．土地轉(zhuǎn)讓金 D．土地增值稅

5、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動(dòng)散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外氣溫高的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象被稱為__。A．溫差效應(yīng) B．綠島效應(yīng) C．溫壓效應(yīng) D．熱島效應(yīng)

6、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的。A：相互影響性 B：壽命長久性 C：數(shù)量有限性 D：保值增值性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

7、某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8 000萬元，其中建筑物價(jià)值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為130萬元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

8、標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，如某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18 m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為m。A：15 B：22 C：18 D：25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

9、某套住宅月有效毛收入為3000元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的10％，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修費(fèi)等費(fèi)用50000元，在裝修前3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0．5％，則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

10、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以__元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

11、以下引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的情況中，屬于房地產(chǎn)保值的是。A：房地產(chǎn)本身的投資改良 B：通貨膨脹

C：經(jīng)濟(jì)發(fā)展引起房地產(chǎn)需求增加 D：周圍環(huán)境改善

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

12、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款，若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

13、某宗面積為5000m2的工業(yè)用地，容積率為0.5，樓面地價(jià)為600元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，樓面地價(jià)為800元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額應(yīng)為__萬元。A．1450 B．2900 C．320 D．2500

14、現(xiàn)評估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元／㎡，其中主體工程900元／㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元／㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15％，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

15、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交資料，其中不包括__。A．建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．建設(shè)項(xiàng)目價(jià)值資料

D．國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件

16、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于（）。A．業(yè)主希望的投資回報(bào)率 B．承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用 C．承租人的承受能力

D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

17、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價(jià)值壽命為30年，報(bào)酬率為8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價(jià)值減損為__萬元 A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.14

18、從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而__；遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)__。A．基本不變，逐漸降低 B．基本不變，逐漸升高 C．逐漸升高，基本不變 D．逐漸降低，基本不變

19、下列關(guān)于臨時(shí)使用土地，說法不正確的是。

A：工程項(xiàng)目施工，需要材料堆放場地、運(yùn)輸?shù)缆泛推渌R時(shí)設(shè)施的用地，應(yīng)盡可能在征收的土地范圍內(nèi)安排

B：確實(shí)需要另行增加臨時(shí)用地的，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地的數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，同批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)簽訂臨時(shí)用地協(xié)議后方可征用

C：使用臨時(shí)土地，不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動(dòng)，不得修建永久性建筑

D：臨時(shí)用地期滿后，應(yīng)將場地清理并按用地協(xié)議支付一切費(fèi)用，土地管理部門同時(shí)注銷其臨時(shí)用地使用權(quán)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 20、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價(jià)同為2000元/㎡，第二層和第五層的住宅售價(jià)同為2100元/㎡，第三層和第四層的住宅售價(jià)同為2200元/㎡，則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價(jià)格與簡單算術(shù)平均價(jià)格相比。A：前者高于后者 B：前者低于后者 C：前者等于后者 D：無法確定

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)(例如在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資__的重視。A．各異性 B．適應(yīng)性

C．相互影響性

D．專業(yè)管理依賴性

22、認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是__。A．馬克思的利率決定理論 B．可貸資金利率理論

C．Is—1M曲線模型利率理論 D．流動(dòng)性偏好利率理論

23、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為(收益可視為無限年)．【2003年考題】 A：30萬元 B：40萬元 C：50萬元 D：60萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

24、對于開發(fā)商來說，由于開發(fā)商全程擔(dān)保貸款，其所銷售的住房為期房，如果購房者交付的首期款達(dá)到了所購房價(jià)的__，則開發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大大減少。A．15% B．30% C．35% D．40%

25、決定稅收的課稅范圍，是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標(biāo)志。A：課稅主體 B：稅率 C：稅基

D：課稅對象

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于__。

A．未來凈收益的大小 B．獲得凈收益的可靠性 C．獲得凈收益期限的長短 D．獲得凈收益預(yù)期 E．估價(jià)對象的現(xiàn)值

2、下列屬于房地產(chǎn)登記類型的有。A：初始土地登記

B：房屋所有權(quán)暫時(shí)登記 C：房屋所有權(quán)臨時(shí)登記 D：房屋所有權(quán)初始登記 E：房屋抵押權(quán)登記

3、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的條件包括等。(2008年試題)A：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)具有一、二級資質(zhì)

B：分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

C：在分支機(jī)構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 D：有固定的經(jīng)營服務(wù)場所

E：估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)部管理制度健全

4、下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有__。A．消費(fèi)者的收入增加

B．作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 C．作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 D．消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加 E．消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升

5、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6．5％，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0．4％等比遞增，若該家庭第10年最后一個(gè)月的還款額為3044．54元，則該筆貸款最后一個(gè)月的還款額是元。A：3853．10 B：3868．52 C：3883．99 D：4187．36 E：借款合同

6、廉租住房保障資金的來源有等。(2009年試題)A：地方財(cái)政預(yù)算安排 B：中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項(xiàng)維修資金

7、在各種保險(xiǎn)中，社會保險(xiǎn)最能體現(xiàn)職能。A：分散風(fēng)險(xiǎn) B：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 C：融通資金 D：分配

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、業(yè)主公約由__制定并修改。A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會 C．一半以上業(yè)主

D．全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

9、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有__。A．征收或者征用都是為了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法給予補(bǔ)償 C．征收是國家行為，征用是企業(yè)行為

D．征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 E．征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的

10、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為__年。A．1.4 B．1.9 C．2 D．3

11、具體的長期趨勢法主要有__。A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法

B．平均增減量法和平均發(fā)展速度法 C．時(shí)間序列分析法

D．移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法 E．回歸分析法

12、實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對象范圍的界定包括的界定。A：實(shí)物構(gòu)成范圍 B：權(quán)益范圍 C：空間范圍 D：時(shí)間范圍 E：影響范圍

13、城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當(dāng)由__做出。A．仲裁機(jī)構(gòu) B．人民法院 C．公安機(jī)關(guān)

D．房屋拆遷管理部門

14、住房公積金管理的基本原則包括。A：住房公積金管理委員會決策 B：住房公積金管理中心運(yùn)作 C：銀行專戶 D：財(cái)政監(jiān)督 E：社會監(jiān)督

15、用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行__修正。A．交易過程 B．交易情況 C．交易日期 D．交易價(jià)格 E．房地產(chǎn)狀況

16、依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，下列建設(shè)用地可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的是。

A：國家機(jī)關(guān)用地 B：非軍事用地

C：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 D：個(gè)人企業(yè)用地

E：法律、行政法規(guī)定的其他用地

17、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

18、下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，正確的有__。A．拍賣人收取傭金是一種法定行為

B．對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，拍賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價(jià)10%的傭金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金 D．公物拍賣時(shí)，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金 E．收取傭金比例按同拍賣成交價(jià)成反比的原則確定

19、估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括（）。A．實(shí)地查勘記錄 B．委托人照片

C．估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況 D．估價(jià)中的不同意見

E．估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見 20、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、有一宗房產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%，其一次支付的實(shí)際成交價(jià)格為__元/m2。A．3000 B．2700 C．2914 D．2500

22、針對某個(gè)估價(jià)對象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說法中，正確的有。A：理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用 B：在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可

C：理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法 E：僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法

23、對違法預(yù)售商品房規(guī)定了具體處罰條款的法規(guī)有__。A．《城市房地產(chǎn)管理法》 B．《土地管理法》 C．《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 D．《城市商品房預(yù)售管理辦法》 E．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

24、實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對象范圍的界定包括__的界定。A．實(shí)物構(gòu)成范圍 B．權(quán)益范圍 C．空間范圍 D．時(shí)間范圍 E．影響范圍

25、建筑材料的物理性質(zhì)中，與溫度有關(guān)的性質(zhì)包括。A：耐水性 B：抗?jié)B性 C：抗凍性 D：導(dǎo)熱性 E：熱容量

第四篇：四川省2017年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵考試題

四川省2017年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房屋征收補(bǔ)償內(nèi)

涵考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、下列關(guān)于限額設(shè)計(jì)，表述不正確的是。

A：限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)

B：按照初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)

C：按照施工圖預(yù)算造價(jià)對施工圖設(shè)計(jì)的各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)文件作出決策

D：限額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵措施

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、下列關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的使用，表述錯(cuò)誤的是。

A：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有

B：地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有

C：由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用

D：由其他單位安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”．那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是模式。

A：選擇專業(yè)化

B：產(chǎn)品專業(yè)化

C：大量定制

D：市場集中化

E：借款合同

4、土地使用權(quán)出讓合同由__與土地使用者簽訂。

A．市人民政府

B．縣人民政府

C．省人民政府土地管理部門

D．市、縣人民政府土地管理部門

5、負(fù)責(zé)組織建立一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案的是__。

A．建設(shè)部

B．中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會

C．省級房地產(chǎn)行政主管部門

D．地方行政主管部門

6、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則。

A：甲大于乙

B：甲小于乙

C：甲等于乙

D：難以判斷兩者的大小 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

7、一塊前后兩面臨街、總深度為20m的矩形土地，前街路線價(jià)（土地單價(jià)）為1000元/m2，后街路線價(jià)（土地單價(jià)）為500元/m2。采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算其前街的影響深度為（）m。

A．13．33 B．6.66 C．11.33 D．8.66

8、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價(jià)值6 000萬元，其中，土地總價(jià)值2 500萬元． 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240㎡．如果按照 土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為．【2005年考題】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

9、關(guān)于個(gè)人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是__。

A．因?yàn)樽》抗e金是政策性資金，所以實(shí)行全部免稅政策

B．個(gè)人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，按比例計(jì)征個(gè)人所得稅

C．個(gè)人住房公積金作為儲蓄性專項(xiàng)基金存款，其利息收入計(jì)征個(gè)人所得稅

D．職工個(gè)人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，應(yīng)將其超過部分并入個(gè)人當(dāng)期的工資、薪金收入，計(jì)征個(gè)人所得稅

10、商業(yè)信用和國家信用等形式的發(fā)展往往依賴的支持。

A：商業(yè)信用

B：銀行信用

C：消費(fèi)信用

D：民間信用

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、投資基金屬于。

A：商品證券

B：貨幣證券

C：資本證券

D：實(shí)物證券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是．【2006年考題】

A：單獨(dú)深度價(jià)格修正率

B：累計(jì)深度價(jià)格修正率

C：平均深度價(jià)格修正率

D：加權(quán)深度價(jià)格修正率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

13、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m3，成新率為70%．房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為__元/m2。A．1700 B．2000 C．2100 D．2 400

14、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于的統(tǒng)計(jì)。

A：不同類型的房屋的中位數(shù)租金

B：同類型的房屋的中位數(shù)租金

C：各類物業(yè)平均租金

D：同類型物業(yè)平均租金

E：借款合同

15、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。

A：支柱

B：主要

C：次要

D：一般

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

16、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為__。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

17、所有權(quán)屬于__。

A．從物權(quán)

B．動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

C．他物權(quán)

D．主物權(quán)

18、建筑物的等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。

A：體量

B：結(jié)構(gòu)

C：設(shè)施

D：層高

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

19、__是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。

A．開發(fā)建設(shè)投資

B．正經(jīng)營資金

C．國家資產(chǎn)及其他資產(chǎn)

D．開發(fā)產(chǎn)品成本

20、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的。A：20％

B：30％

C：40％

D：50％

E：借款合同

21、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價(jià)格上漲率為5％，則該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)約為萬元。(2004年試題)A：305萬元

B：463萬元

C：636萬元

D：961萬元

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、下列關(guān)于拍賣保留價(jià)規(guī)則的表述中，正確的是__。

A．保留價(jià)屬于拍賣的必備條件，無保留價(jià)拍賣的情況是沒有的

B．保留價(jià)是表面上所體現(xiàn)的價(jià)格，而是一種權(quán)利義務(wù)的制衡點(diǎn)，用來防止利益的過分傾斜

C．委托人擁有保留價(jià)的確定權(quán)

D．保留價(jià)不可公開

23、某宗面積為3000㎡的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/㎡。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/㎡。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)__萬元。

A．78 B．882 C．1210 D．1272

24、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是__。

A．投機(jī)需求膨脹

B．金融機(jī)構(gòu)過度放貸

C．房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

D．土地資源的稀缺性

25、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是__。

A．空置率

B．利息備付率

C．容積率

D．成本利潤率

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、運(yùn)用收益法估價(jià)一般可以分為__四個(gè)步驟進(jìn)行。

①求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；②預(yù)測估價(jià)對象的未來收益；③搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測估價(jià)對象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；④選用合適的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。

A．①②③④

B．②③④①

C．③②①④ D．③①②④

2、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的__為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。

A．預(yù)期未來收益

B．預(yù)期收益能力

C．預(yù)期價(jià)格高低

D．預(yù)期價(jià)格漲落

3、實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括__。

A．物業(yè)服務(wù)成本

B．法定稅費(fèi)

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤

4、下列不屬于擔(dān)保物權(quán)特征的是。

A：擔(dān)保物權(quán)以確保債務(wù)的履行為目的

B：擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利，是一種自物權(quán)

C：擔(dān)保物權(quán)是以擔(dān)保物的交換價(jià)值為債務(wù)履行提供擔(dān)保的，是以對所有人的處分權(quán)能加以限制而實(shí)現(xiàn)這一目的D：擔(dān)保物權(quán)具有從屬性和不可分性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括。

A：招標(biāo)方式

B：掛牌方式

C：劃撥方式

D：協(xié)議方式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有。(2009年試題)A：競爭性

B：壟斷性

C：外部性

D：均衡性

E：信息不對稱性

7、根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，A市B房屋拆遷公司申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證時(shí)，應(yīng)向A市房屋拆遷管理部門提交的資料包括下列。

A：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C：房屋所有權(quán)證

D：國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件

E：拆遷計(jì)劃和拆遷方案

8、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5％的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8％，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬元。

A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同

9、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/m2，建筑物重置價(jià)格為900元/m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為__。

A．44% B．50% C．67% D．86%

10、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)__內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

A．開發(fā)期

B．靜態(tài)投資回收期

C．項(xiàng)目經(jīng)營期

D．計(jì)算期

11、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是。

A：建筑高度

B：建筑密度

C：建筑間距

D：建筑后退紅線距離

E：人口容量

12、下列說法不正確的是__。

A．完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)能，這四項(xiàng)權(quán)能可以與所有權(quán)發(fā)生分離

B．共同共有與按份共有的最顯著區(qū)別在于：共同共有是平等地共有

C．不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)等

D．建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對共同共有享有的共有權(quán)利以及對該建筑物及其附屬設(shè)施享有的共同管理的權(quán)利，視為一并轉(zhuǎn)讓

13、以下投資類型，不屬于間接投資的是__。

A．房地產(chǎn)抵押支持證券

B．購買房地產(chǎn)企業(yè)股票

C．購買房地產(chǎn)投資信托公司股份

D．合伙開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

14、房地產(chǎn)投資的弊端不包括__。

A．變現(xiàn)性差

B．投資數(shù)額巨大

C．投資回收期較長

D．政府難以支持

15、下列關(guān)于代理權(quán)和代理行為，表述正確的是。

A：代理人應(yīng)當(dāng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)，從被代理人的利益出發(fā)，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為

B：沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任

C：代理權(quán)不得濫用

D：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時(shí)代理的其他人進(jìn)行民事法律行為

E：代理權(quán)應(yīng)為維護(hù)被代理人的最大利益而行使

16、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑安裝工程費(fèi)中的間接費(fèi)包括。(2006年試題)A：措施費(fèi)

B：規(guī)費(fèi)

C：利潤

D：企業(yè)管理費(fèi)

E：稅金

17、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）。

A．估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B．估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C．估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D．估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

18、個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。

A：土地增值稅

B：個(gè)人所得稅

C：營業(yè)稅

D：契稅

E：印花稅

19、下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有．【2003年考題】

A：可比實(shí)例一定是交易實(shí)例

B：可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例

C：交易實(shí)例一定是可比實(shí)例

D：交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例

E：可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例

20、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是．

(2007年試題)A：解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B：蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

C：解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題

E：借款合同

21、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是__。

A．待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期

B．待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D．房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

22、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。

A．抵押貸款還本付息

B．管理人員工資 C．公共設(shè)施維修費(fèi)

D．保險(xiǎn)費(fèi)

23、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)（）萬元。

A．375 B．450 C．500 D．600

24、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為__。

A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00%

25、下列屬于法定委托拍賣程序的是。

A：委托拍賣函

B：委托人拍賣意向

C：拍賣人接受委托

D：雙方當(dāng)事人洽談

E：簽訂委托拍賣合同

第五篇：四川省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面的寫作考試題

四川省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面的寫作考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為__萬元。A．23.4 B．28.6 C．33.4 D．46.8

2、城市房屋租賃應(yīng)向__部門登記備案。A．公安 B．工商管理 C．房地產(chǎn)管理 D．土地管理

3、某商品房售價(jià)為建筑面積4000元/m2，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100m2，合同約定建筑面積為97m2。該商品房的成交價(jià)格是__元。A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

4、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)豞_部門申請?jiān)O(shè)立登記。A．行政管理部門 B．房產(chǎn)管理部門

C．工商行政管理部門 D．中介管理部門

5、通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為元/㎡。A：4075.0 B：4242.5 C：4410.0 D：4577.5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

6、某開發(fā)商向銀行申請了利率6%，期限為10年，按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本付息額為__。A．7.59萬元 B．7.28萬元 C．13.59萬元 D．6.05萬元

7、某宗土地面積2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％．在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是．【2004年考題】

A：建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡ B：建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡ C：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡ D：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

8、在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的變動(dòng)方向，下面描述正確的為__。A．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值 B．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 C．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 D．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值

9、房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由__。A．上升到下降 B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率

10、估價(jià)對象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為__。A．建筑面積1800m2，兩年前出租，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū) B．建筑面積1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面積10000m2，近期出租，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū) D．建筑面積1000m2，近期出租，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

11、收集統(tǒng)計(jì)資料時(shí)，對于重大或敏感性強(qiáng)的問題應(yīng)采用__方式設(shè)置調(diào)查項(xiàng)目表。A．判斷提問 B．多項(xiàng)選擇 C．單向選擇 D．書面提問

12、確定估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A：估價(jià)原則 B：估價(jià)目的 C：估價(jià)方法 D：估價(jià)程序

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

13、折價(jià)處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)參照__。A．原購買價(jià) B．重建價(jià)格 C．重置價(jià)格 D．市場價(jià)格

14、在拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人__，并將有關(guān)材料向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。A．選擇拆遷安置的地點(diǎn) B．拆遷安置

C．對被拆除房屋進(jìn)行評估，做好勘察記錄 D．確定房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

15、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分，兩者的長短關(guān)系有。A：自然壽命≥經(jīng)濟(jì)壽命 B：自然壽命≤經(jīng)濟(jì)壽命 C：自然壽命=經(jīng)濟(jì)壽命 D：無關(guān)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

16、房地產(chǎn)是__三者的結(jié)合物。A．實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 B．實(shí)物、區(qū)位、用途 C．實(shí)物、權(quán)益、用途 D．權(quán)益、區(qū)位、用途

17、在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積為400，住宅總建筑面積為1400，容積率為1．4，則住宅建筑凈密度為。(2005年試題)A：28．60％ B：35．00％ C：40．00％ D：50．00％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、關(guān)于房地產(chǎn)交易的概念，說法不正確的是__。

A．城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動(dòng)，均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范圍，其交易活動(dòng)應(yīng)通過交易所進(jìn)行

B．房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能 C．房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃三種形式 D．房地產(chǎn)交易活動(dòng)可以在任何場合進(jìn)行

19、下列說法正確的是__。A．增價(jià)拍賣皆為賣方報(bào)價(jià)拍賣 B．增價(jià)拍賣皆為買方報(bào)價(jià)拍賣 C．減價(jià)拍賣皆為賣方報(bào)價(jià)拍賣 D．減價(jià)拍賣皆為買方報(bào)價(jià)拍賣 20、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元。該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。A：90．52 B：91．52 C：92．52 D：93．52 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

21、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于__。A．房地產(chǎn)開發(fā)投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資 C．房地產(chǎn)間接投資

D．投資于房地產(chǎn)投資信托基金

22、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為__。A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1084元/m2 D．1141元/m2

23、某居住區(qū)住宅用地面積17.8hm2，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為__層。A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

24、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為（）m2。A．40 B．45 C．48 D．50

25、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在注冊有效期滿__日前，申請延續(xù)注冊。A．15 B．30 C．60 D．90

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、銀行券具有以下特點(diǎn)。

A：是在銀行信用的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，通過存款提現(xiàn)和貸款投入流通 B：信譽(yù)高，具有法定支付能力，可在全國范圍內(nèi)流通 C：是一種法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以長期流通使用 E：定期，但可以長期流通使用

2、房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，這個(gè)狀態(tài)是指。A：租金和價(jià)格都不發(fā)生變化 B：建造成本不發(fā)生變化 C：新增量和滅失量相等

D：房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變 E：價(jià)格與重置成本相同

3、下列關(guān)于物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段的特點(diǎn)，說法錯(cuò)誤的是。A：物業(yè)管理的日常運(yùn)作是物業(yè)管理最主要的工作內(nèi)容

B：物業(yè)管理的日常運(yùn)作包括日常的綜合服務(wù)與管理，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié) C：物業(yè)管理的日常運(yùn)作包括日常的綜合服務(wù)與管理，用戶入住，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)三個(gè)基本環(huán)節(jié)

D：系統(tǒng)外部環(huán)境條件主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相互關(guān)系的協(xié)調(diào)

E：系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門及單位相互關(guān)系的協(xié)調(diào)

4、不屬于房地產(chǎn)價(jià)格外部影響因素的是__。A．人口因素 B．權(quán)益因素 C．經(jīng)濟(jì)因素 D．區(qū)位因素 E．社會因素

5、主要的調(diào)查手段是問卷，答卷一般包括__兩種。A．收集式 B．開放式 C．閉合式 D．檢索式 E．收斂式

6、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是。

A：經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入 B：利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 C：稅后利潤=利潤總額-所得稅

D：經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金

E：銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

8、項(xiàng)目報(bào)建制度中，凡在我國境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括外國獨(dú)資、合資、合作的開發(fā)項(xiàng)目都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受的監(jiān)督管理。A：當(dāng)?shù)毓ど绦姓鞴懿块T

B：當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu) C：當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門

D：當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu) E：當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門

9、凈收益每年不變的公式，除了可以用于測算價(jià)格還有許多的其他作用，例如。A：用于相同的使用期限 B：用于不同收益期限

C：用于比較不同期限價(jià)格的高低 D：用于比較同期限價(jià)格的高低

E：用于市場法中囚期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

10、針對某個(gè)估價(jià)對象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說法中，正確的有。A：理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用 B：在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可

C：理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法 E：僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法

11、商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)由__向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。A．預(yù)售人 B．預(yù)購人

C．預(yù)售合同約定的一方 D．預(yù)售人和預(yù)購人共同

12、按照評估價(jià)值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價(jià)值中，通常比市場價(jià)值低的有（）。A．快速變現(xiàn)價(jià)值 B．謹(jǐn)慎價(jià)值 C．清算價(jià)值 D．投資價(jià)值 E．原始價(jià)值

13、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

14、求取建筑物折舊的方法主要有__。A．年限法 B．市場提取法 C．分解法 D．功能法 E．對比分析法

15、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于。A：未來凈收益的大小 B：獲得凈收益的可靠性 C：獲得凈收益期限的長短 D：獲得凈收益預(yù)期 E：估價(jià)對象的現(xiàn)值

16、下列保險(xiǎn)種類中，屬于政策性保險(xiǎn)的有__。A．社會養(yǎng)老保險(xiǎn) B．農(nóng)業(yè)保險(xiǎn) C．巨災(zāi)保險(xiǎn) D．失業(yè)保險(xiǎn) E．出口信用保險(xiǎn)

17、綜合驗(yàn)收中的，是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A：消防驗(yàn)收 B：規(guī)劃驗(yàn)收 C：環(huán)保驗(yàn)收 D：人防驗(yàn)收 E：借款合同

18、我國注冊建筑師級別設(shè)置分為。A：一級注冊建筑師 B：二級注冊建筑師 C：三級注冊建筑師 D：四級注冊建筑師 E：五級注冊建筑師

19、在評估報(bào)告中，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)一般包括。A：現(xiàn)金流量分析 B：資金來源與運(yùn)用表 C：貸款償還分析 D：盈虧平衡分析 E：敏感性分析 20、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。A：買賣 B：出租 C：抵押 D：質(zhì)押 E：贈(zèng)與

21、業(yè)主大會議事規(guī)則由__制定并修改。A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會

C．政府物業(yè)管理部門

D．業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

22、”某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包括 A：按地域范圍細(xì)分 B：按房地產(chǎn)用途細(xì)分 C：按增量存量細(xì)分 D：按交易形式細(xì)分 E：按目標(biāo)市場細(xì)分

23、集體土地上的房屋拍賣應(yīng)向當(dāng)?shù)豞_申請，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣。A．人民法院 B．公安機(jī)關(guān) C．人民檢察院 D．鄉(xiāng)級人民政府

24、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為__元/m2。A．3214 B．3347 C．3367 D．3458

25、對于同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期()與靜態(tài)投資回收期()的關(guān)系是。A： B： C：

D：P” /> E：借款合同