第一篇：土地估價師案例分析：土地估價報告撰寫考試題

土地估價師案例分析：土地估價報告撰寫（5）考試題

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、估價機構接受委托對某項目用地轉讓價格進行評估。在完成現(xiàn)場勘查后，估價人員應開展的工作為（）。

A．要求委托方提供待估宗地國有土地使用權證，明確估價對象位置、宗地號等情況

B．選擇適宜的估價方法進行初步地價測算

C．與委托方商討確定土地估價基準日，準備撰寫估價報告

D．就轉讓價格預期征求委托方意見，選擇適宜的估價方法進行地價測算

2、__考慮每一類所包含的樣品數(shù)。A．中間距離法 B．類平均法 C．絕對值法 D．重心法

3、依照《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程》規(guī)定的開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價指標體系，土地開發(fā)程度評價指標不包括。A：土地供應率 B：土地閑置率 C：土地建成率 D：土地開發(fā)率 E：35％～50％

4、承租土地使用權只能按合同租金的__及租期估價。A．現(xiàn)值 B．差值 C．終值 D．金額

5、國有企業(yè)改制中，如土地使用權處置采取__，根據(jù)國家規(guī)定，應依法報請有批準權的土地行政主管部門進行核準和審批。A．授權經(jīng)營方式 B．國有土地出讓 C．保留劃撥方式 D．國有土地租賃

6、《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權因__等原因而終止。

A．土地使用權抵押

B．土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿 C．土地滅失 D．提前收回

E．土地使用權租賃

7、在招投標過程中，投標人相互串通投標報價或投標人與招標人串通投標，損害招標人、其他投標人或國家集體公民合法利益，情節(jié)嚴重的，按擾亂市場秩序罪，處__年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金 A．3 B．5 C．2 D．1

8、國家機關工作人員非法低價出讓國有土地使用權，造成國有土地資產(chǎn)流失價額達到30萬元以上的，處（）年以下有期徒刑或者拘役。A．3 B．4 C．5 D．7

9、綜合還原利率r、土地還原利率和建筑物還原利率的關系為(選項中L為土地價格，B為建筑物價格)?！?006年考試真題】 A： B： C： D：

E：時間因素

10、房地產(chǎn)開發(fā)就其開發(fā)對象而言，可劃分為__。A．成片開發(fā) B．土地開發(fā) C．房屋開發(fā)

D．房地產(chǎn)綜合開發(fā)

11、按照我國會計準則的有關規(guī)定，企業(yè)短期投資的期末計價應采用方法．【2004年考試真題】 A：成本法 B：權益法 C：市價法

D：成本與市價孰低法 E：土地

12、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前__申請續(xù)期。A．2個月 B．3個月 C．6個月 D．1年

13、城市用地評價內(nèi)容不包括__。A．自然條件評價 B．建設條件評價 C．人口規(guī)模 D．經(jīng)濟評價

14、為經(jīng)濟建設項目和公共設施建設項目，單位或者個人通過“以租代征”使用集體土地，屬__行為。A．正常租賃土地 B．正常轉讓土地 C．非法征收土地 D．非法占地

15、若開發(fā)費以當?shù)厥杖〉幕A設施配套費標準計算，則開發(fā)費的計息期按照__確定。

A．整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為開發(fā)周期的一半 B．以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期 C．以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為開發(fā)周期的一半 D．以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期

16、已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，可以由__無償收回用地單位的土地使用權。A．縣級以上土地行政主管部門 B．縣級以上人民政府 C．原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

D．用地單位的上級主管部門

17、標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的。A：平均數(shù) B：中位數(shù) C：眾數(shù) D：總和 E：時間因素

18、財務上盈利能力的主要評價內(nèi)容有__。A．項目建成后的盈利水平B．項目償還貸款期限的長短 C．項目整個壽命期內(nèi)的盈利水平D．項目的獲利能力分析 E．項目建成后的費用支出

19、稅收政策屬于影響土地價格的因素。A：社會 B：人口 C：經(jīng)濟 D：行政 E：時間因素

20、某公司擁有一棟綜合性辦公樓，土地用途為辦公，土地使用權為劃撥方式取得，已取得國有土地使用證和房屋所有權證，但土地證中記載的土地使用期限為30年，已使用10年，剩余使用年限為20年，該公司欲以該物業(yè)進行抵押貸款，采用以下哪種方式評估最為適宜?【2006年考試真題】

A：用成本法直接評估劃撥條件下無使用年期的房地產(chǎn)價格

B：用市場比較法和收益還原法先評估出讓條件下50年期的房地產(chǎn)價格，再扣除應交的50年期土地出讓金

C：用市場比較法和收益還原法先評估出讓條件下20年期的房地產(chǎn)價格，再扣除應交的50年期土地出讓金 D：用市場比較法 E：時間因素

21、建設用地開發(fā)就是把土地改造成__的過程。A．觀賞場景 B．生活場所

C．設施農(nóng)業(yè)用地 D．生產(chǎn)場地 E．主要生產(chǎn)要素

22、下列土地估價中的技術處理不正確的是?！?009年考試真題】

A：當采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應為2年內(nèi)成交的交易實例 B：當采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發(fā)費用應準確區(qū)分宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度

C：收益還原法中估價對象的凈收益應根據(jù)估價對象實際經(jīng)營的財務報表分析獲得

D：剩余法中未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值可以采用市場比較法、收益還原法進行測算

E：時間因素

23、在房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價中，動態(tài)投資回收期一定大于．【2009年考試真題】

A：基準回收期 B：靜態(tài)投資回收期 C：項目開發(fā)期 D：項目建設期 E：土地

24、某城市按季度編制土地出讓價格環(huán)比指數(shù)如下表，若將發(fā)生在1月31日的交易案例按季度修正到當年8月31日，期日修正系數(shù)為?！?004年考試真題】 A：102．36 B：110．63 C：112．99 D：113．24 E：時間因素

25、土地還原利率為7．0％，房屋還原利率為9．6％，則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為。A：6．5％ B：7．0％ C：8．5％ D：9．6％ E：時間因素

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、可行性研究是的依據(jù)。A：項目審批 B：資金籌措

C：編制設計任務書

D：開發(fā)商與各方簽訂合同 E：確定項目金額

2、股票的基本特征可概括為。A：不可償還性 B：風險性 C：穩(wěn)定性 D：流通性

E：價格的波動性

3、企業(yè)和個人對因其破壞土地而遭損失的單位應支付適量的土地損失補償費，具體金額由雙方協(xié)議或由土地行政主管部門會同有關行業(yè)管理部門確定，如當事人對其不滿意，可在天內(nèi)向人民法院起訴。A：10 B：15 C：30 D：60 E：35％～50％

4、引起建筑物產(chǎn)生折舊的物理因素主要包括__。A．因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅及破損 B．自然腐朽化

C．因風災、水災或地震等偶然事件而發(fā)生的損傷 D．周圍環(huán)境引起的折舊 E．房地產(chǎn)市場的變化

5、__結構的建筑物可以承受水平和垂直荷載。A．框架 B．磚混 C．剪力墻 D．筒式

6、市場比較法中，直接比較以__為基準。A．標準宗地

B．條件俱佳的土地 C．待估土地 D．類似土地

7、關于我國的城鎮(zhèn)基準地價，下列說法中正確的是（）。

A．由政府負責制定并公布執(zhí)行，與路線價、標定地價等同屬于公示地價范疇 B．基準地價評估屬于注冊土地評估機構的執(zhí)業(yè)業(yè)務范圍，可由機構根據(jù)需要自行組織測算

C．基準地價是政府向公眾提供區(qū)域性土地價格信息，并發(fā)揮地價對社會經(jīng)濟的宏觀調(diào)控作用的工具

D．基準地價可以根據(jù)市場狀況即時變更 E．基準地價要體現(xiàn)政府出讓土地的優(yōu)惠政策

8、下列耕地中，不應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的是__。A．鐵路沿線的耕地 B．需要退耕還林的耕地 C．河流沿岸的耕地

D．集鎮(zhèn)建設用地周邊的耕地

9、土地租賃權與廣義的土地使用權最根本的區(qū)別是土地租賃人不擁有對土地的__。

A．處分權 B．分配權 C．收益權 D．轉讓權

10、在市場經(jīng)濟條件下，商品的市場價格以價值為基礎，并通過__。A．價格評估機構評估確定 B．市場的供求關系形成 C．政府有關職能部門決定 D．生產(chǎn)企業(yè)的成本核算形成

11、《耕地占補平衡考核辦法》規(guī)定，補充耕地的土地開發(fā)整理項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項規(guī)劃，實現(xiàn)__相統(tǒng)一。A．數(shù)量 B．質(zhì)量 C．生態(tài)僻護 D．資金 E．管理

12、下列，屬于編制土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。A：國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 B：國家產(chǎn)業(yè)政策

C：上一級土地利用總體規(guī)劃 D：土地利用年度計劃 E：各項建設對土地的需求

13、農(nóng)用地的主要特征包括等。

A：農(nóng)用地既是勞動對象，又是勞動手段，是不可替代的生產(chǎn)資料

B：農(nóng)用土地資源，只要利用得當，不僅有自行恢復和再生的能力，而且可以永續(xù)利用

C：農(nóng)用地受自然環(huán)境影響不顯著

D：農(nóng)用地是一個復雜的生態(tài)系統(tǒng)，其資源價值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況 E：農(nóng)用地既是勞動對象，又是不可替代的生產(chǎn)資料，但不是勞動手段

14、下列不屬于我國重點編制的土地開發(fā)整理規(guī)劃的是__級。A．國家 B．縣 C．地 D．鄉(xiāng)

15、國家指導下的競爭性價格形成的特征是__。A．自發(fā)調(diào)節(jié)性 B．計劃控制性 C．國家指導性 D．競爭性 E．經(jīng)濟激發(fā)性

16、初步統(tǒng)計，2003年我國全年全社會固定資產(chǎn)投資55118億元，比上年增長26.7%，平均每月增加投資__億元。A．968 B．1673 C．3367 D．4593

17、統(tǒng)計設計結果形成的設計方案包括。A：搜集階段 B：指標體系 C：分類目錄 D：調(diào)查方案 E：整理方案

18、土地利用專項規(guī)劃的特點包括。A：針對性 B：局部性 C：實用性 D：整體性 E：靈活性

19、《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要包括一些特殊用地，如等，可采取劃撥用地方式。A：經(jīng)營性私立學校 B：勞教所 C：戒毒所

D：治安拘留所 E：看守所

20、《關于調(diào)整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知》(國土資發(fā)[2006]320號)規(guī)定，農(nóng)用地轉用和土地征收實施方案經(jīng)省級人民政府審核同意后，應暫緩受理該城市申報新增建設用地。A：1個月內(nèi)未實施征地 B：2個月內(nèi)未實施征地 C：3個月內(nèi)未實施征地

D：實施征地后l年內(nèi)未供地的 E：實施征地后2年內(nèi)未供地的

21、我國城鎮(zhèn)國有土地價格實質(zhì)上是。A：無限年期的土地所有權價格 B：有限年期的土地所有權價格 C：有限年期的土地使用權價格 D：完全的土地所有權價格 E：土地所有權價格的一部分

22、中發(fā)[1997]11號文件規(guī)定，除國家征用外，集體土地使用權。A：不得出讓

B：不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā) C：可以出租用于非農(nóng)業(yè)建設 D：不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設 E：不得轉讓用于非農(nóng)業(yè)建設

23、農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿__年的，應視為現(xiàn)使用者所有。A．10 B．15 C．20 D．25

24、德國社會政策學派的代表人物瓦格納提出的稅收原則包括。A：財政收入 B：國民經(jīng)濟 C：社會政義 D：政治穩(wěn)定 E：市場體系

25、土地調(diào)查形成的成果不包括。A：數(shù)據(jù)成果 B：圖件成果 C：數(shù)據(jù)庫成果 D：權屬證明成果 E：35％～50％

第二篇：2016年土地估價師《案例與報告》：土地估價目的考試題

2016年土地估價師《案例與報告》：土地估價目的考試題

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》，縣級標準樣地的設置，考慮在技術與管理水平處于平均狀況時，從大宗作物產(chǎn)量水平（）的一類土地中選取。A．最差 B．最低 C．居中 D．最高

2、根據(jù)剩余法計算得到的待開發(fā)土地的剩余價值為1000萬元，若取得土地使用權的法律、估價及土地使用證書等費用估計為地價款的2％，則待估地塊的價格應為萬元。【2004年考試真題】 A：980 B：1000 C：1002 D：1020 E：時間因素

3、據(jù)報載，某市2004年上半年清理了70％的開發(fā)區(qū)，發(fā)現(xiàn)土地違法行為560件，涉及耕地面積153公頃．文中所用的三項統(tǒng)計指標依次為．【2007年考試真題】

A：結構相對指標、總體標志總量指標、總體單位總量指標 B：比較相對指標、總體單位總量指標、總體標志總量指標 C：比較相對指標、總體標志總量指標、總體單位總量指標 D：結構相對指標、總體單位總量指標、總體標志總量指標 E：土地

4、土地估價過程中需根據(jù)市場關系和估價需要進行一些基本條件設定，下列各項中，（）屬于對土地價格的設定。

A．對估價結果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項 B．估價期日

C．估價機構對估價結果有解釋權 D．估價結果的法律責任

5、城鎮(zhèn)土地分等結果要符合城鎮(zhèn)本身的__，充分考慮城鎮(zhèn)的宏觀地理位置，與區(qū)域經(jīng)濟水平發(fā)展保持相對一致。A．經(jīng)濟特征 B．環(huán)境特征 C．經(jīng)濟效益 D．利用效益

6、收益還原法求得土地價格通常稱為__。A．收益價格 B．比準價格 C．積算價格 D．地租價格

7、建筑物在估價上的折舊與會計上的折舊不同，注重的是建筑物。A：原始價值的攤銷 B：原始價值的回收 C：價值的減價修正 D：折余價值的差額 E：時間因素

8、在黨的上，第一次明確、完整地提出要建立社會主義市場經(jīng)濟，并將其作為我國經(jīng)濟體制改革的主要目標。A：十一屆三中全會 B：十二大 C：十三大 D：十四大 E：土地

9、預期收益原則可以在中得以應用。A：成本逼近法 B：市場比較法

C：成本法和剩余法

D：剩余法和收益還原法 E：時間因素

10、會計報表按照編制時間可以分為__。A．日報 B．月報 C．半月報 D．季報 E．年報

11、按照法律規(guī)定，我國的土地登記發(fā)證工作具體由負責。A：縣級以上人民政府土地行政主管部門 B：土地登記代理事務所

C：縣級以上人民政府房屋管理部門 D：A和B均可 E：35％～50％

12、企業(yè)作為市場經(jīng)濟條件下相對獨立的經(jīng)濟實體應該具有__。A．生產(chǎn)經(jīng)營決策權 B．產(chǎn)品勞務定價權 C．人事管理權

D．對職工的刑事處罰權

13、耕地的承包期為__年。A．10 B．30 C．30～50 D．30～70

14、一般來講，隨著社會的發(fā)展，地價呈明顯的上升趨勢，地價上升的速度__一般商品價格的上升速度。A．高于 B．等于 C．低于

D．無法判斷

15、凡違法事實確鑿，有法律依據(jù)，對公民處以__元以下罰款，對法人或者其他組織處以__元以下罰款或警告的行政處罰可適用簡易程序。A．50，1000 B．100，2000 C．200，3000 D．300，5000

16、盤盈的固定資產(chǎn)應按計價。A：評估確認價值 B：市場價值 C：凈值

D：重值完全價值 E：土地

17、某省進行城鎮(zhèn)土地分等工作．該省共有68個城鎮(zhèn)參與分等，其中S城鎮(zhèn)的人均道路鋪裝面積為20㎡，該指標按從大到小排序處于該省各城鎮(zhèn)中第15位，則采用位序標準化方法計算S城鎮(zhèn)的人均道路鋪裝面積指標的分值為。A：22．1 B：76．5 C：77．9 D：79．4 E：時間因素

18、建筑物折舊是指。

A：建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗 B：建筑物的新舊程度 C：對建筑物的人為破壞

D：建筑物重置成本與殘值率的乘積 E：時間因素

19、我國《規(guī)范國有土地租賃若干意見》中明確規(guī)定：“地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按（）估價，抵押權實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉讓?！?A.市場租金及租期? B.合同租金及租期? C.合同租金與市場租金的差值及租期? D.合同租金與市場租金的差值及相應的土地使用權還原率

20、《土地管理法》規(guī)定，土地所有權和使用權爭議，當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起__日內(nèi)，向人民法院起訴。A．10 B．30 C．60 D．90

21、某銀行存款利息方式采用單利，假設某一年期存款的年利率為6%，為吸引三年期的儲戶，則其三年期存款的單利年利率應大于。A：6．37％ B：6．12％ C：6．02％ D：6％

E：時間因素

22、對區(qū)片綜合地價進行驗證和調(diào)整的目的是，保證征地區(qū)片價測算結果能夠與相銜接，保證被征地農(nóng)民原有生活水平不下降。A：不同宗地的征地補償標準 B：現(xiàn)行征地補償標準 C：原有征地補償標準

D：其他宗地的征地補償標準

E：國家實行土地估價師資格認證制度

23、在城鎮(zhèn)土地定級因子中，道路通達度是指?！?004年考試真題】 A：道路的寬度

B：道路對某特定土地區(qū)位的影響程度 C：道路車道數(shù)

D：道路在城鎮(zhèn)交通中的地位和作用 E：時間因素

24、用市場比較法評估某住宅用地H的價格，其容積率為3.1。經(jīng)調(diào)查某一比較實例G的單位地價為2500元/平方米，容積率為3.5。據(jù)統(tǒng)計分析，該城市此類土地，以容積率等于3為基準，容積率每增加0.1，宗地地價就提高5個百分點。則該住宅用地H的地價為__元/平方米。A．2000 B．2100 C．2625 D．2976

25、在計算企業(yè)所得稅時，下列各項收入中，應計人企業(yè)應納稅所得額的是．【2006年考試真題】

A：上級主管部門下?lián)艿淖》炕?B：清產(chǎn)核資發(fā)生的固定資產(chǎn)評估增值 C：金融機構代發(fā)行國債取得的手續(xù)費收入

D：向客戶收取的可循環(huán)使用的包裝物押金收入 E：土地

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、《中華人民共和國土地管理法》第37條規(guī)定，承包經(jīng)營耕地的單位或者個人連續(xù)年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。A：2 B：3 C：4 D：5 E：35％～50％

2、規(guī)定建筑容積率屬于__方面的限制。A．土地使用管制 B．土地權利設置 C．相鄰關系 D．征用權

3、城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為__三個檔次。A．1% B．3% C．5% D．7% E．0%

4、凱恩斯的流動性偏好理論認為，影響人們流動性偏好的因素主要有__。A．交易動機 B．預防動機 C．投機動機 D．發(fā)展動機 E．交換動機

5、以課稅對象的性質(zhì)為標準，稅收分類涉及。A：流轉稅 B：所得稅 C：行為稅 D：財產(chǎn)稅 E：從量稅

6、下列選項中，屬于地價管理目的的有。A：促進土地的合理利用 B：防止國有土地收益流失

C：維護國家的利益，使國家利益達到最大化 D：規(guī)范土地估價的方法，提高土地估價精度 E：能使國家按照國家意志靈活地控制地價市場

7、耕地占用稅加成征稅中，對于經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但最高不得超過規(guī)定稅額的__。A．20% B．30% C．40% D．50%

8、城鎮(zhèn)土地分等的因素因子中屬于區(qū)域綜合服務能力因素的有。A：科技水平B：供水狀況 C：金融狀況

D：郵電服務能力

E：城鎮(zhèn)商業(yè)活動強度

9、某地方政府欲進行高新產(chǎn)業(yè)集中區(qū)建設，擬征收40hm2集體建設用地，則市、縣人民政府土地行政主管部門呈報建設項目用地申請材料時，需要擬訂__方案。A．供地 B．補充耕地 C．土地征收 D．農(nóng)用地轉用 E．征地補償安置

10、如果政府對市場價格高于均衡價格的商品實行最高限價，將可能形成商品。A：供不應求 B：供過于求 C：供求平衡 D：價格均衡 E：黑市交易

11、下列關于土地整理的表述，正確的包括。

A：地方各級人民政府應當采取措施，按照土地利用總體規(guī)劃推進土地整理 B：土地整理所需費用，按照誰受益誰負擔的原則，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和土地使用者共同承擔

C：土地整理包括農(nóng)用地整理和非農(nóng)用地整理 D：現(xiàn)階段土地整理的重點在農(nóng)村地區(qū)

E：土地整理新增耕地面積的80％可以用作折抵建設占用耕地的補償指標

12、下列屬于土地增值稅扣除項目的是。A：取得土地使用權時所支付的金額 B：土地開發(fā)成本、費用

C：建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格 D：與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金 E：建設部規(guī)定的其他扣除項目

13、建筑物折舊的影響因素可歸納為。A：環(huán)境因素 B：物理因素 C：功能因素 D：經(jīng)濟因素 E：政策因素

14、土地估價是作為__進行土地交易、土地資產(chǎn)管理等方面的依據(jù)。A．組織 B．國家 C．個人 D．單位

E．社會團體

15、按發(fā)行主體的不同，將債券分為__。A．公債券、金融債券、公司債券 B．國庫券、銀行債券、公司債券 C．公債券、銀行債券、個體債券 D．國庫券、金融債券、個體債券

16、土地抵押權、地役權由__登記，核發(fā)土地他項權利證明書。A．鄉(xiāng)級以上人民政府國土資源行政主管部門 B．鄉(xiāng)級以上人民政府

C．縣級以上人民政府國土資源行政主管部門 D．縣級以上人民政府

17、租賃建設用地使用權期限的限制中，對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過__年。A．5 B．8 C．10 D．15

18、土地條件調(diào)查包括。A：土地自然要素調(diào)查 B：能源調(diào)查

C：社會經(jīng)濟條件調(diào)查 D：地形調(diào)查 E：資源調(diào)查

19、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定為房地產(chǎn)交易的基本制度。A：房地產(chǎn)價格申報制度 B：房地產(chǎn)價格評估制度 C：房地產(chǎn)價格認定制度

D：房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 E：國有土地有償有期限使用制度

20、《征地區(qū)片綜合地價測算指導性意見（暫行）》規(guī)定，征地區(qū)片綜合地價測算的基本原則包括__。

A．維護被征地農(nóng)民合法權益原則 B．同地不同價原則 C．同地同價原則 D．協(xié)調(diào)平衡原則 E．公開聽證原則

21、《基本農(nóng)田保護條例》規(guī)定，制定該條例的法律依據(jù)有。A：《農(nóng)業(yè)法》

B：《城市房地產(chǎn)管理法》 C：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 D：《土地管理法》 E：《物權法》

22、有權申請行政復議的邢某死亡，他的可以申請行政復議。A：表哥 B：父母 C：配偶 D：子女 E：哥哥

23、《土地估價師資格考試管理辦法》規(guī)定，擾亂考點、考場秩序，或者威脅考試工作人員人身安全的，由省級以上國土資源行政主管部門視情節(jié)后果分別予以警告，考試成績無效__個考試內(nèi)不得參加全國土地估價師資格考試的處罰。A．1 B．2 C．3 D．4

24、經(jīng)濟分析將不同的市場結構分為。A：完全競爭市場 B：完全壟斷市場 C：壟斷競爭市場 D：寡頭壟斷市場 E：福利市場

25、在土地價格評估過程中，如果遇到（）等交易情況，需要進行交易情況修正。A．通過房地產(chǎn)中介公司進行正常市場交易 B．母公司將土地作價轉讓給子公司 C．外籍華人購買先輩曾居住過的房屋 D．公司將單位職工宿舍作價出售給職工 E．經(jīng)濟適用房交易

第三篇：土地估價報告撰寫及案例解析

2012陜西省土地估價師 繼續(xù)教育培訓資料之三

土地估價報告撰寫及案例解析

陜西省土地估價師協(xié)會 二O一二年十月·西安

內(nèi) 容 提 要

一、摘要

二、估價對象界定

三、土地估價結果及其使用

四、附件

為什么要撰寫估價報告

1、系統(tǒng)陳述評估者履行評估協(xié)議的狀況。

2、向委托人提供合乎專業(yè)標準的評估結論，并為委托人利用評估結論提供背景資料和依據(jù)。

3、為國土資源管理部門提供土地評估結果審查、備案的依據(jù)。

估價報告封面的要求

1、報告的封面主要反映項目名稱、受托估價單位、土地估價報告編號、提交估價報告日期。

2、項目名稱說明估價項目的全稱，內(nèi)容包括評估目的及估價對象價格類型等字樣。（技術報告全稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名。另外，還要寫好關鍵詞，主要包括估價對象所在市縣全名、估價目的、估價機構、。）

第一部分 摘要

1、估價項目名稱

2、委托估價方

3、估價目的4、估價基準日

5、估價日期

6、地價定義

7、估價結果

8、土地估價師簽名

9、土地估價機構（法人代表簽字，并加蓋公章，注明年月日）

估價目的：

說明估價行為為什么而作，包括為誰而作、為什么經(jīng)濟行為而作、發(fā)揮什么具體作用，其中：

●誰，經(jīng)濟行為主體，如，被授權經(jīng)營的國有企業(yè)、抵押中的銀行等（不能簡單認為是委托方，很多時候并不與委托方一致）

●經(jīng)濟行為，如：出讓、轉讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等

●發(fā)揮具體作用，具體指評估在經(jīng)濟活動中的效力，如，價值參考、價值依據(jù)、價值鑒證等。

另外，可以適當說明經(jīng)濟活動的背景，以及有關文件等。

?

估價目的容易出現(xiàn)的錯誤：

1、估價標的不符合土地處分的有關規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉讓或者不能被征收征用的土地，不能出現(xiàn)相對應的評估目的；

2、出現(xiàn)兩個估價目的；

3、表述不清、混亂

估價基準日：

說明估價結果對應的具體日期。容易出現(xiàn)的錯誤：

●估價基準日與估價目的不符合，如抵押評估基準日設置在估價日期之前

●基準日與估價日期不分：估價基準日說明所估價值的時間點；估價日期說明估價行為的時間期限。

地價定義（規(guī)程的要求）：

說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊）和宗地內(nèi)平整；地價定義應注明所估地價的內(nèi)涵是

指在估價基準日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權（或包括其他內(nèi)容）價格。

地價定義容易出現(xiàn)的錯誤：

1、隨意設定地價定義。如，現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務業(yè)用地后的地價，而該區(qū)域規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，不可憑空設定。

2、地價定義與后面的估價沒有銜接。

3、地類設定不合規(guī)定（依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》）。

4、多宗地時沒有分情況設定。

5、層次不清。

6、少項（容積率、使用年期）。

估價結果：

說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，總地價附大寫金額，并附土地估價結果一覽表。如需用外幣表示的，應標明估價基準日外幣與人民幣的比價

第二部分 估價對象界定

1、委托估價方

2、估價對象

3、估價對象概況

4、影響地價的因素說明

估價對象：

說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等。

土地登記狀況：

1、說明是否登記，登記時間，登記機關，以及對查證行為描述（需要到登記機關查證，沒有登記的要對估價對象的來源及有關原因進行說明）

2、記錄土地登記有關信息，包括地籍圖號、宗地號、登記證書號，以及登記的位置、用途、面積、四至，級別、價格水平等；

3、記錄的權屬人及權屬性質(zhì)、他項權利等，并對登記機關記載的與土地有關的歷史情況進行說明。

土地權利狀況：

1、權利的來源，包括時間、方式、過程描述、目的、有關批準等、費用及支付情況，是否有違規(guī)或者違法的情況，是否僅僅適用于地方規(guī)定；

2、權利的狀況，包括類型、年期、他項權利及限制因素、相關的附加約定等；

3、對土地取得過程和歷史權利狀況進行簡述；

4、說明實際情況與證載狀況是否有沖突。

土地利用狀況：

1、說明土地規(guī)劃條件，特別是待開發(fā)土地，應詳細說明規(guī)劃設計指標（許可的和限制的）；

2、說明土地實際利用情況，包括用地布局、容積率、土地利用率等（是否滿足規(guī)劃，或者是否突破規(guī)劃），3、說明建構筑物詳細情況等（建筑物的用途、合法性及建設時間、修建過程以及目前狀態(tài)等）；

4、說明土地及建筑物的經(jīng)營管理狀況，如土地的閑置時間，建筑物的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)及收入狀況等。

5、說明估價對象的規(guī)劃和利用的演變歷史情況。

6、最佳利用分析。

7、對以規(guī)劃條件評估的，應說明規(guī)劃條件的批準機關及批準日期、具體規(guī)劃條件等。

一般因素： 規(guī)程的要求：

影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：

1、城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；

2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；

3、產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；

4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標；

5、城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況（包括城市經(jīng)濟布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容）

一般因素撰寫提示：

1、前后對應，避免影響因素分析內(nèi)容與之后估價方法中因素修正和參數(shù)確定相矛盾；

2、注意語句和段落之間的邏輯性，描述有層次；

3、數(shù)據(jù)真實、有現(xiàn)勢性，盡量用敘述性語言 ；

4、通常以估價對象所在城市為描述范圍。

區(qū)域因素： 規(guī)程的要求：

區(qū)域因素：

一些面狀因素就要以全部區(qū)域來考慮分析和描述，點狀和線狀因素要以宗地為單位來考慮進行描述。

個別因素： 規(guī)程的要求：

第三部分 土地估價結果及其使用

1、估價依據(jù)

2、土地估價

3、估價結果和估價報告的使用

估價依據(jù)：

基本內(nèi)容：說明估價行為的依據(jù)，包括法律政策依據(jù)、技術依據(jù)、估價對象鑒別依據(jù)、現(xiàn)場調(diào)查資料等。

容易出現(xiàn)的偏差：

●一般性法律政策多，估價對象方面的太少；

●引用的估價依據(jù)標題不全、內(nèi)容缺項；

●涉及法律、法規(guī)、政策文件的，不注明生效日期；

●法律及政策調(diào)整后沒有更新；

●缺乏針對性。

估價原則：

●體現(xiàn)與估價對象相關

●體現(xiàn)與估價目的相關

●體現(xiàn)與估價方法和過程相關

問題：

●選擇不得當，與估價目的及估價方法相左

●模板化，缺乏針對性

常用的估價原則：

1、替代原則（所有方法適宜）；

2、變動原則（所有方法適宜）；

3、需求與供給原則（所有方法適宜）；

4、預期收益原則（收益法）；

5、協(xié)調(diào)原則（所有方法適合）；

6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）；

7、多種方法結合原則；

8、有效利用原則（剩余法）。

估價方法： 規(guī)程的要求：

問題：

1、方法選擇不得當（與估價目的或估價對象情況不符、不采用最適當方法、采用過期的基準地價等）

2、選擇依據(jù)闡述不充分

3、看不到估價的整體思路（特別是多宗地的時候）

4、只用一種方法

估價報告審查要點：

1、估價報告形式審查要點（“一票否決”）

⑴不符合《土地估價報告規(guī)范格式》要求的；

⑵土地估價報告、土地估價技術報告、附件不齊全的。

2、估價報告關鍵技術問題審查要點（“一票否決”）

⑴估價方法存在嚴重技術性錯誤的；

⑵地價定義、土地權利界定存在嚴重技術錯誤的；

⑶采用三年以前的基準地價又沒有進行合理期日修正的；

⑷會審認為的其他問題。

估價結果：

規(guī)程的要求

估價結果和估價報告的使用

1、估價的前提條件和假設條件 規(guī)程的要求

2、估價結果和估價報告的使用 規(guī)程的要求

3、需要特殊說明的事項 規(guī)程的要求

第四部分 附件

規(guī)程的要求：

附件中應注意的問題：

1、缺件（營業(yè)執(zhí)照、位置示意圖、現(xiàn)場照片、土地使用證記事欄、房產(chǎn)證附圖等）；

2、資質(zhì)證書有效期；

3、位置示意圖太過簡略；

4、現(xiàn)場照片與現(xiàn)狀描述有出入；

5、批準文件過期。

第四篇：2016年土地估價師土地估價案例與報告資料：土地估價技術報告考試題

2016年土地估價師土地估價案例與報告資料：土地估價技

術報告考試題

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、土地的供給按其性質(zhì)可分為__。A．彈性供給和無彈性供給 B．劃撥和出讓

C．有限供給和無限供給 D．自然供給和經(jīng)濟供給

2、可直接用于土地評估的收益是指。A：實際收益 B：客觀收益 C：最高收益 D：平均收益 E：合法性

3、不屬于影響土地價格的行政因素的是__。A．土地制度 B．住房制度 C．城市規(guī)劃 D．城市化進程

4、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列__活動。A．擴建、改建房屋 B．轉讓房屋

C．改變房屋和土地用途 D．租賃房屋 E．新建房屋

5、按照《國土資源聽證規(guī)定》的有關要求，擬定征地項目安置方案的，應當依__聽證。A．協(xié)商 B．審批 C．申請 D．職權

6、收益法評估商標權主要是分析確定三項指標，不包括項。A：收益額 B：折現(xiàn)率 C：貼現(xiàn)率 D：收益期 E：時間因素

7、下列屬于工程保險類型的是__工程保險。A．建筑 B．船舶 C．航空 D．安裝

E．實驗準備

8、我國《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》中規(guī)定，規(guī)劃人均公共綠地面積應不小于平方米．【2004年考試真題】 A：5 B：7 C：9 D：11 E：土地

9、研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益主要是為了解決建設項目的“合理性”問題，往往涉及項目的投資、租售收入和__等一系列問題。A．效益 B．風險 C．資金籌措 D．市場前景

10、《土地管理法實施條例》規(guī)定，土地利用計劃應當包括下列__內(nèi)容。A．農(nóng)用地轉用計劃指標 B．耕地保有量計劃指標 C．土地汁劃指標

D．土地開發(fā)整理計劃指標 E．土地統(tǒng)計指標

11、當房地產(chǎn)市場需求和供給同時減少時，則均衡價格．【2009年考試真題】 A：不變 B：下降 C：上升 D：不確定 E：土地

12、由于與不動產(chǎn)投資利潤率、土地投資利潤率有一定的區(qū)別，因此一般只作為參考指標，且在實際評估中不能直接采用的是__。A．存款利率 B．貸款利率 C．實質(zhì)利率

D．不動產(chǎn)租金與買賣價格的比率

13、在土地的自然特性中，__為人類合理利用和保護土地提出了客觀的要求與可能。

A．位置固定性 B．質(zhì)量差異性 C．面積有限性 D．功能永久性

14、下列不屬于資本市場的是__市場。A．股票 B．債券 C．投資基金 D．期貸

15、在中心地理論中，所謂“中心地”指的是。A：區(qū)域的幾何中心 B：泛指的城鎮(zhèn)或居民點

C：區(qū)域內(nèi)向周圍地域提供貨物和服務的中心城市或居民點 D：具備一定規(guī)模商業(yè)、服務業(yè)、制造業(yè)等職能的中心城市 E：時間因素

16、由因素中的不同水平造成觀察值之間存在差異的，稱為__誤差。A．組內(nèi) B．隨機 C．組間 D．系統(tǒng)

17、占用或征用經(jīng)濟林、薪炭林及其采伐跡地面積公頃以上的，由國務院主管部門審核。A：25 B：30 C：35 D：40 E：35％～50％

18、能在生產(chǎn)領域以最少的資源消耗生產(chǎn)出最多的、能適合社會需要的產(chǎn)品，主要取決于__。

A．先進的技術水平和生產(chǎn)工藝

B．合理的、科學的產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)品結構、技術結構和組織結構等 C．所取的地理位置、環(huán)境占主要因素 D．資源合理開發(fā)、有效利用

E．產(chǎn)品適銷對路，能盡快地投入市場，并實現(xiàn)其價值

19、企業(yè)建造辦公大樓領用生產(chǎn)用原材料時，相關的增值稅應借記的會計科目是．【2007年考試真題】 A：管理費用 B：生產(chǎn)成本 C：在建工程

D：其他業(yè)務支出 E：土地 20、2009年7月11日，經(jīng)B縣土地管理部門查處，C房地產(chǎn)開發(fā)公司非法轉讓土地行為，且有非法所得120萬元，根據(jù)《土地管理法實施條例》，B縣土地管理部門可以對C房地產(chǎn)開發(fā)公司處以__ 萬元以下的罰款。A．10 B．30 C．60 D．120

21、采用剩余法評估土地價格時，一般不計算利息的項目是__。A．待估宗地價格 B．管理費用 C．銷售稅費 D．購地稅費

22、根據(jù)《》I、商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》規(guī)定，外商投資開發(fā)區(qū)域接引區(qū)域外水、電等資源的，應由__經(jīng)營。A．開發(fā)企業(yè) B．開發(fā)區(qū)管委會

C．開發(fā)區(qū)所在地人民政府 D．地方公用事業(yè)企業(yè)

23、在城市規(guī)劃中，區(qū)級公共設施的服務半徑應確定在范圍內(nèi)。A：小于300m B：300～500m C：500～1000m D：1000m以上 E：時間因素

24、由于成為交易對象的土地具有__，各個地塊都有獨特的價格，因此其替代性有限。A．固定性 B．個別性 C．不增性 D．永續(xù)性

25、根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》，縣級標準樣地的設置，考慮在技術與管理水平處于平均狀況時，從大宗作物產(chǎn)量水平__的一類土地中選取。A．最差 B．最低 C．居中 D．最高

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、行為稅的稅種主要有__。A．印花稅 B．屠宰稅 C．宴席稅 D．增值稅 E．調(diào)節(jié)稅

2、建筑物的價格水平的影響因素主要包括__。A．建筑物重置價 B．社會經(jīng)濟因素 C．環(huán)境因素 D．其他因素 E．人口因素

3、地價整體狀況分析和判斷是土地估價師要具備的基本能力。假定甲城鎮(zhèn)和乙城鎮(zhèn)相鄰且規(guī)模相當，如果甲的GDP增長率為9%，乙為7%，甲的城市建設用地面積增長率為7%，乙為5%。根據(jù)這一情況分析，以下判斷中__正確。A．甲城鎮(zhèn)的地價水平一定高于乙城鎮(zhèn) B．甲城鎮(zhèn)的地價上漲速度一定高于乙城鎮(zhèn) C．甲城鎮(zhèn)的地價變動方向應與乙城鎮(zhèn)相同

D．由于競爭，甲城鎮(zhèn)的地價變動方向應與乙城鎮(zhèn)相反

4、下列屬于違法犯罪行為的是__。A．偷稅 B．漏稅 C．欠稅 D．抗稅 E．避稅

5、不動產(chǎn)開發(fā)建設周期包括。A：土地取得期

B：規(guī)劃設計和工程預算期 C：工程建設期 D：租售期 E：土地

6、建設工程實行招標投標的作用是．【2004年考試真題】 A：有利于保證質(zhì)量和工期 B：有利于降低造價 C：有利于政府監(jiān)督

D：促進承包企業(yè)提高管理水平和技術水準 E：資本金利潤率

7、城鎮(zhèn)集聚規(guī)模資料的收集與調(diào)查的資料包括__。A．城鎮(zhèn)人Kl密度

B．城鎮(zhèn)全年二、三產(chǎn)業(yè)增加值 C．城鎮(zhèn)全年工業(yè)銷售收入

D．城鎮(zhèn)全年建設固定資產(chǎn)投資額 E．城鎮(zhèn)全年全部從業(yè)人員數(shù)

8、評估國有土地使用權出讓價格時，應遵循（）等要求。A．土地出讓拍賣底價評估應采用公開市場價值標準

B．用成本逼近法評估時，土地取得成本應包括土地使用權出讓金 C．采用兩種以上的方法進行評估

D．估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點 E．搜集市場資料時，應注重所選實例的可替代性

9、下列應作為土地估價委托合同約定條款的有（）。

A．本項評估是為甲方以土地使用權作價入股提供價格參考

B．經(jīng)雙方協(xié)商，本項土地估價的基準日確定為2007年8月1日

C．本項目評估設定土地用途為商業(yè)、住宅綜合，土地使用年限為50年

D．甲方擁有乙方提交土地估價報告的使用權，但報告結論、內(nèi)容解釋權歸乙方 E．乙方評估價格水平應滿足甲方的意愿

10、分析確定土地估價技術思路應考慮。A：估價對象狀況 B：現(xiàn)有資料情況 C：估價目的 D：影響土地價格的因素 E：土地取得費用

11、在其他條件不變的前提下，建設一條工業(yè)專用鐵路線對居住區(qū)的土地價格和倉儲或工業(yè)用地價格可能會產(chǎn)生的變化，下列判斷最合理的是（）。A．居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價下降 B．居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價上升 C．居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價一定上升

D．居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價持平或者上升

12、根據(jù)我國城鎮(zhèn)基準地價的性質(zhì)及其表現(xiàn)形式，級別基準地價屬于．【2002年考試真題】 A：時期指標 B：時點指標 C：平均指標 D：總量指標 E：加權平均數(shù)

13、根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由__經(jīng)營、管理。A．村集體經(jīng)濟組織 B．村民委員會 C．村民

D．村民小組 E．村民代表

14、住宅建筑密度取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，與（）等有密切關系。A．建筑間距 B．建筑層數(shù) C．建筑層高

D．建筑排列方式

15、下列，屬于土地管理的原則。A：依法管理原則 B：分散管理原則 C：統(tǒng)一管理原則

D：充分合理利用和保護土地原則 E：維護社會主義土地公有制原則

16、以下屬于其他輔助資料的是。A：歷史地價資料 B：地籍圖

C：市政管線圖 D：土地交易資料

E：城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關資料

17、規(guī)劃期內(nèi)擬建設的城市用地都應編制控制性詳細規(guī)劃，其主要內(nèi)容不包括__。A．城市功能分區(qū)布局

B．規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同性質(zhì)的用地面積與用地界線 C．各級支路的紅線位置 D．各地塊建筑容量、建筑形態(tài)

18、《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)[2004]234號)規(guī)定，在宅基地審批過程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源管理所要做到“三到場”?！叭綀觥笔侵浮：受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等

B：宅基地經(jīng)依法批準后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等

C：宅基地經(jīng)依法批準后，要到實地丈量批放宅基地

D：村民住宅建成前，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求建設

E：村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地

19、下列關于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、車位、車庫等，表述不正確的是。A：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，全部屬于業(yè)主共有 B：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，全部屬于業(yè)主共有

C：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有 D：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足物業(yè)管理企業(yè)的需要

E：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有

20、根據(jù)《房地產(chǎn)測量規(guī)范》，房屋建筑面積按其水平投影面積的一半計算的有．【2009年考試真題】 A：無頂蓋的室外樓梯 B：未封閉的陽臺、挑廊

C：層高小于2．2米的地下室、半地下室 D：層高在2．2米以上的地下室、半地下室 E：房屋的天面、挑臺，天面上的花園、泳池

21、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中區(qū)位分析與選擇包括。A：地域分析與選擇

B：具體地點的分析與選擇 C：建筑總面積的分析與選擇 D：平面布置的分析與選擇 E：建筑布局的分析與選擇

22、下列關于國家實行土地登記制度，說法正確的是__。A．縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊

B．縣級以上人民政府土地行政主管部門對所管轄的土地進行登記造冊 C．鄉(xiāng)級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊

D．任何單位和個人不得侵犯依法登記的土地所有權和使用權 E．依法登記的土地所有權和使用權受法律保護

23、下列關于征收土地補償費管理和使用。表述正確的是__。A．土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有 B．土地補償費歸農(nóng)民所有

C．不需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用

D．需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用

E．地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有

24、地籍管理的內(nèi)容有。【2002年考試真題】 A：初始土地登記 B：土地資源調(diào)查

C：土地利用動態(tài)監(jiān)測 D：土地整理規(guī)劃 E：建立地籍信息系統(tǒng)

25、《關于改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式的通知》(國土資發(fā)[2002]237號)規(guī)定的內(nèi)容有。

A：土地估價師資格應通過公開考試取得

B：土地評估中介機構實行土地估價行業(yè)國家土地管理部門注冊的制度

C：各級土地行政主管部門應將土地估價人員和評估機構的注冊信息向社會公開，并提供查詢服務

D：各級土地行政主管部門應將土地估價人員和評估機構的注冊信息向社會公開，但不提供查詢服務

E：建立行業(yè)規(guī)范，加強行業(yè)監(jiān)管

第五篇：土地估價師《土地估價實務》：土地估價報告審核

土地估價師《土地估價實務》：土地估價報告審核

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產(chǎn)開發(fā)中，所謂的“看地”屬于開發(fā)程序的階段．【2007年考試真題】 A：投資機會選擇 B：決策分析 C：前期工作

D：獲取土地使用權 E：土地

2、下列對土地估價的描述不正確的是。

A：土地估價依據(jù)的理論與方法，與機器、設備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

B：同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟因素，它對地價產(chǎn)生深刻的影響

C：同樣一塊土地，其價格的高低與土地權利狀況密切相關，不同的權利可能導致價格相差很大

D：土地估價必須充分占有土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來 E：時間因素

3、某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為每平方米800元，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為萬元?！?006年考試真題】 A：10．2 B：11．0 C：11．3 D：11．5 E：時間因素

4、大中型水利水電工程建設征收耕地的，土地補償費和安置補助費之和為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的__倍。A．10 B．15 C．16 D．30 5、2010年3月31日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村25畝耕地的征地補償、安置方案被有關部門批準，按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應在前支付全部征地補償費用。

A：2010年7月1日 B：2010年8月1日 C：2010年9月1日 D：2010年10月1日 E：35％～50％

6、傳統(tǒng)的城市土地使用制的特征不包括__ A．行政劃撥

B．無償無限期使用 C．有償有限期使用

D．禁止土地使用權轉讓

7、運用市場比較法的直接比較法是以為基準，將交易案例與其逐項比較，經(jīng)過修正計算得到比準價格。A：待估宗地 B：某交易案例 C：類似宗地 D：標準宗地 E：時間因素

8、目前我國的土地證書主要有__。A．《國有土地使用證》 B．《國有土地所有證》 C．《集體土地使用證》 D．《集體土地所有證》

E．《土地他項權利證明書》

9、經(jīng)批準，某宗已出讓國有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應補繳土地差價，該差價可用批準時居住用地出讓年期的市場價格扣減求得。A：批準時工業(yè)用地法定最高使用年期的市場價格 B：原取得工業(yè)用地國有土地使用權時實際支付的價格 C：批準時工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場價格 D：批準時居住用地的土地使用權出讓金 E：合法性

10、地籍按分類，可分為稅收地籍、產(chǎn)權地籍和多用途地籍三種類型。A：表現(xiàn)形式 B：功能

C：建立的時序 D：所記載的對象 E：35％～50％

11、擬建項目進行投資估算時應該采用。A：工程概算定額 B：工程預算定額 C：工程結算定額 D：工程決算定額 E：土地

12、本金收益率是（）的比率。A．本金與收益 B．收益與投資 C．收益與本金 D．投資與收益

13、現(xiàn)場勘察時，估價師調(diào)查到工藝品加工企業(yè)甲已登記發(fā)證的出讓工業(yè)用地建設情況如下：臨街建有一棟七層綜合樓，其中地上二層出租給某百貨公司做超市，三至四層為甲自用辦公用房，綜合樓后隔停車場有三棟單層生產(chǎn)車間為甲自用。在進行土地估價時，估價師就該宗地土地用途確定所做的下列分析中正確的是。A：遵循客觀性原則，以實際用途為準設定為商業(yè)、工業(yè)用途評估

B：若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營行為向國土部門繳納了土地收益金，則可設定為商業(yè)、工業(yè)用途評估

C：在沒有得到合法批準的情況下，應按原土地登記用途進行評估

D：若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營行為分別向規(guī)劃和國土部門補繳了罰款，則可設定為商業(yè)、工業(yè)用途評估 E：合法性

14、應用收益現(xiàn)值法的關鍵在于合理確定預期收益．當預期收益比較穩(wěn)定時，可以用作為預期年收益。

A：評估期前后若干年的年平均收益

B：某一經(jīng)濟周期各年收益額的折現(xiàn)加權平均值 C：等差時間序列模型的模擬值 D：等比時間序列模型的模擬值 E：土地

15、有一宗工業(yè)用地，土地取得費及相關稅費為15萬元，為自有資金投入；土地開發(fā)費為20萬元，通過銀行貸款取得，貸款年利率為6％，土地開發(fā)期為1．5年．經(jīng)調(diào)查，該宗地各項費用投入符合一般水平．則在成本逼近法計算中的投資利息為元。【2006年考試真題】 A：8934 B：18000 C：22500 D：22634 E：時間因素

16、剩余法是根據(jù)來估算土地價格的一種估價方法．(2000年真題)A：房地產(chǎn)開發(fā)預期總價格與總支出的差額 B：房地產(chǎn)開發(fā)的總收益 C：房地產(chǎn)的年租收入

D：房地產(chǎn)的建造總成本和總利潤 E：合法性

17、某宗地估價用了4種估價方法，其評估結果為1000元/平方米、1040元/平方米、980元/平方米、1020元/平方米，經(jīng)分析可確定各自權重為0.4、0.3、0.2、0.1，則采用加權平均法確定其評估結果為__元/平方米。A．980 B．1010 C．1020 D．1040

18、土地交易時，土地價格的形成最終取決于。A：政府土地行政主管部門 B：政府物價管理部門 C：土地估價師 D：土地交易雙方 E：時間因素

19、土地估價過程中需根據(jù)市場關系和估價需要進行一些基本條件設定，下列各項中，（）屬于對土地價格的設定。

A．對估價結果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項 B．估價期日

C．估價機構對估價結果有解釋權 D．估價結果的法律責任

20、在我國的地價體系構成中，從地價的特點看，基準地價屬于。A：區(qū)域平均地價 B：評估價格的平均值 C：市場價格的平均值 D：成交地價的平均水平E：合法性

21、城鎮(zhèn)土地定級中的綜合定級是指。A：對商住等綜合用地的定級 B：對商、住、工混合用地的定級

C：綜合考慮社會、經(jīng)濟、自然因素對土地的影響，評定土地級別

D：不考慮具體土地用途的前提下，對各種影響土地質(zhì)量的因素進行綜合評價，得到的土地級別 E：合法性

22、《土地利用計劃管理辦法》規(guī)定，土地開發(fā)整理計劃指標依據(jù)__確定。A．土地開發(fā)整理規(guī)劃

B．國務院向各省、自治區(qū)、直轄市下達的耕地保護責任考核目標 C．土地利用總體規(guī)劃

D．建設占用耕地等耕地減少情況 E．建設占用耕地等耕地增加情況

23、在以下選項中，不屬于房產(chǎn)現(xiàn)狀變更測量的是．【2007年考試真題】 A：房屋的新建與改建 B：房屋的損壞與滅失 C：地名、門牌號的更改 D：房屋的買賣與交換 E：土地

24、關于耕地占補平衡中補充耕地數(shù)量質(zhì)量按等級折算，要求__。A．嚴格按照“占一補一”的原則補充耕地 B．按照質(zhì)量相等的原則補充耕地

C．補充高質(zhì)量耕地的可以減少補充數(shù)量

D．補充耕地質(zhì)量低于占用耕地的要按等級折算增加補充面積

25、編制__的依據(jù)是城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市規(guī)劃綱要。A．城市細部規(guī)劃 B．城市總體規(guī)劃 C．城市詳細規(guī)劃 D．城市分區(qū)規(guī)劃

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列屬于閑置土地的處置方式的有__。A．延長開發(fā)建設時問，但最長不得超過1年 B．延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過2年 C．變更土地用途，辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā) D．政府為土地使用者置換其他閑置土地 E．安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價

2、房屋附屬設施測量中以下說法正確的有。A：柱廊以柱外圍為準

B：檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準

C：門廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準 D：門墩以墩內(nèi)圍為準 E：門頂以頂蓋投影為準

3、根據(jù)《房屋完損等級評定標準》將房屋完損等級評定為__。A．優(yōu)質(zhì)房

B．完好房和基本完好房 C．一般損壞房和嚴重損壞房 D．危險房 E．劣質(zhì)房

4、土地估價原則中的需求與供給原則是以為基礎的。A：最有效使用原則 B：預期收益原則 C：變動原則 D：競爭原則 E：貢獻原則

5、在情形下，土地估價機構不得接受土地抵押委托評估。A：抵押物為集體土地所有權 B：開發(fā)商銷售完畢的商品房用地

C：土地使用者抵押已取得土地使用證、未設定他項權利的出讓國有土地使用權 D：土地使用者抵押已部分抵押的國有土地使用權

E：欲以共有土地使用權抵押，但未取得其他共有人同意

6、是預期收益原則的具體應用。A：剩余法 B：成本法

C：收益還原法 D：市場比較法

E：基準地價系數(shù)修正法

7、交通運輸用地包括。A：街巷

B：管道運輸用地 C：公共用地 D：公路用地 E：河流水面

8、《物權法》規(guī)定，物權受到侵害的，權利人可以通過解決的途徑包括。A：上訪 B：和解 C：調(diào)解 D：仲裁 E：訴訟

9、某套商品住宅銷售總價為97．5萬元，套內(nèi)建筑面積130平方米，套內(nèi)陽臺建筑面積10平方米，套內(nèi)墻體面積10平方米，公共分攤建筑面積20平方米，則下列結論正確的是．【2009年考試真題】 A：該套商品住宅建筑面積150平方米 B：該套商品住宅套內(nèi)使用面積110平方米 C：該套商品住宅套內(nèi)使用面積120平方米

D：該套商品住宅建筑面積單價6500元／平方米

E：該套商品住宅套內(nèi)使用面積單價7500元／平方米

10、在同一地域性市場內(nèi)，土地價格主要由__決定。A．價格 B．市場 C．需求 D．質(zhì)量

11、下列關于行政處罰的決定程序，說法正確的是__。

A．無論采取何種處罰程序，行政主體做出處罰決定都必須是書面形式 B．行政主體做出處罰決定，可以采取口頭形式

C．對行政主體準備做出責令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或執(zhí)照、較大數(shù)額的罰款等行政處罰決定，一律不舉行聽政

D．對行政主體準備做出責令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或執(zhí)照、較大數(shù)額的罰款等行政處罰決定，一律舉行聽政

E．不能采取簡易程序的行政處罰，則需采取一般程序

12、居住區(qū)公共綠地布置可以采取不同類型的多級布置方式，包括（）等方式。A．居住區(qū)公園一居住小區(qū)公園一小塊公共綠地 B．居住區(qū)公園一居住小區(qū)公園 C．居住區(qū)公園一小塊公共綠地 D．居住小區(qū)公園一小塊公共綠地

13、基準地價的特點有__。A．全域性 B．分用途 C．無限期 D．平均性 E．有限期

14、工程量清單計價法對推進我國工程造價管理體制改革的重大作用有__。A．用工程量清單計價招標符合我國當前工程造價體制改革中“逐步建立以市場形成價格為主的價格機制”的目標

B．采用工程量清單招標有利于將工程的“質(zhì)”與“量”緊密結合起來 C．有利于業(yè)主獲得最合理的工程造價 D．有利于標底的管理與控制

E．是工程造價管理體制改革最直接的計價方法

15、土地登記分為初始土地登記和變更土地登記，與初始土地登記相比，變更土地登記具有分散性與個別性、等特點。A：完整性和連續(xù)性 B：經(jīng)常性和及時性 C：強制性 D：連帶性

E：乙廠應當返還甲廠定金6萬元同時支付違約金6千元

16、下列屬于土地增值稅扣除項目的是__。A．取得土地使用權時所支付的金額 B．土地開發(fā)成本、費用

C．建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格 D．與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金 E．建設部規(guī)定的其他扣除項目

17、影響各企業(yè)的實際利潤水平參差不齊，很不均衡的客觀因素有。A：價格因素 B：地理環(huán)境 C：自然資源 D：經(jīng)營方式 E：投資數(shù)額

18、在統(tǒng)計中，眾數(shù)是．【2008年考試真題】 A：一種統(tǒng)計意義上的平均數(shù)

B：分布數(shù)列中處于中點位置的數(shù)值 C：一種位置平均數(shù)

D：分布數(shù)列中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值 E：去掉最大值和最小值后的平均數(shù)

19、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》規(guī)定，同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照有關規(guī)定，采取__方式出讓。A．招標 B．拍賣 C．掛牌 D．協(xié)議 E．內(nèi)定

20、下列不屬于企業(yè)流動資產(chǎn)的是__。A．短期投資 B．應收款項 C．貨幣資金 D．應付款項

21、成本法投資回報率考慮因素為__。A．開發(fā)土地的類型 B．開發(fā)周期的長短 C．土地的面積

D．開發(fā)土地所處的政治經(jīng)濟環(huán)境

22、信用職能主要表現(xiàn)在以下方面。A：籌集社會各方面的閑散資金 B：融通和分配生產(chǎn)建設資金 C：提高資金使用效益，促進產(chǎn)業(yè)結構和產(chǎn)品結構的調(diào)整 D：反映經(jīng)濟活動、調(diào)節(jié)社會需求 E：增加市場資金的流通量

23、不屬于房地產(chǎn)項目的特征的是__。A．房地產(chǎn)項目時間目標的限定性較強 B．房地產(chǎn)項目質(zhì)量要求高 C．房地產(chǎn)項目前期策劃周全 D．房地產(chǎn)項目的費用目標較強

24、城市基本地形圖的復測周期一般為__年。A．3-5 B．3-8 C．5-8 D．5-10

25、我國的國情是人多地少，人均耕地面積相當于世界人均耕地面積的__。A．27% B．43% C．51% D．68%