第一篇：關(guān)于IPO上市過(guò)程中集體土地和房產(chǎn)法律問(wèn)題研究

關(guān)于IPO上市過(guò)程中集體土地和房產(chǎn)法律問(wèn)題研究

目錄

一、證監(jiān)會(huì)對(duì)發(fā)行人資產(chǎn)的發(fā)行條件要求......................................................................................1

二、上市公司存在占用集體用地的案例分析..................................................................................1

三、關(guān)于土地問(wèn)題審核過(guò)程中關(guān)注的問(wèn)題......................................................................................4

四、對(duì)土地使用權(quán)的處理方案.........................................................................................................4

一、證監(jiān)會(huì)對(duì)發(fā)行人資產(chǎn)的發(fā)行條件要求

《首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市管理辦法》 第十二條 發(fā)行人的注冊(cè)資本已足額繳納，發(fā)起人或者股東用作出資的資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)已辦理完畢。發(fā)行人的主要資產(chǎn)不存在重大權(quán)屬糾紛。第十八條發(fā)行人不得有下列情形：

（二）最近36個(gè)月內(nèi)違反工商、稅收、土地、環(huán)保、海關(guān)以及其他法律、行政法規(guī)，受到行政處罰，且情節(jié)嚴(yán)重。

土地和房產(chǎn)為公司發(fā)行上市的主要資產(chǎn)，是發(fā)行條件的重中之重，如存在權(quán)屬不清，主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所存在無(wú)房產(chǎn)證或土地證的資產(chǎn)不符合上市條件。

二、上市公司存在占用集體用地的案例分析

1、廣東汕頭美聯(lián)新材（300586）土地違規(guī)問(wèn)題解決案例：（1）土地違規(guī)問(wèn)題的背景

公司實(shí)際控制人黃偉汕2003年承租廣東汕頭市月浦居委會(huì)擁有的5畝集體建設(shè)用地和10畝臨時(shí)用地，該租賃事項(xiàng)未履行集體用地流轉(zhuǎn)手續(xù)，發(fā)行人地上已建辦公樓、生產(chǎn)車(chē)間等無(wú)法辦理報(bào)建、工程規(guī)劃和施工許可。

（2）土地違規(guī)問(wèn)題的處理

2011年美聯(lián)新材向政府申請(qǐng)廠房所在地納入“汕頭市”三舊改造計(jì)劃，2013年4月，公司解決臨時(shí)用地問(wèn)題，臨時(shí)用地變更為集體建設(shè)用地。

2013年5月，美聯(lián)新材與月浦居委會(huì)簽署集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并按每平米593元繳納出讓金，2014年5月，公司取得《中華人民共和國(guó)集體土地使用證》和《房地產(chǎn)權(quán)證》。（3）土地違規(guī)問(wèn)題的處罰及是否對(duì)發(fā)行人上市產(chǎn)生重大影響

美聯(lián)新材在完善用地手續(xù)的過(guò)程中，受到了汕頭市國(guó)土資源局、汕頭市金平區(qū)城市管理行政執(zhí)法局和汕頭市金平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作出的行政處罰4萬(wàn)、15萬(wàn)和4.6萬(wàn)元。公司已按時(shí)足額繳納了罰款，依法取得了土地使用權(quán)證，上述政府部門(mén)亦出具證明，公司相關(guān)行為不構(gòu)成重大違法行為。

2、廣東中山和勝工業(yè)（002824）集體土地流轉(zhuǎn)案例參考：（1）集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓過(guò)程

2007年中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平南村社員代表決議，將集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給林永謙，并簽署出讓合同，且在國(guó)土部門(mén)登記備案。國(guó)土局認(rèn)定該出讓過(guò)程手續(xù)合法。

（2）律師對(duì)土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中核查的相關(guān)法律憑據(jù)

發(fā)行人律師核查了土地使用權(quán)的出讓合同、繳款憑證、土地使用權(quán)證、繳款通知書(shū)、完稅憑證、支付憑證、中山市國(guó)土資源局審查表、中山市建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書(shū)等出讓和流轉(zhuǎn)材料，并查閱了相關(guān)法律法規(guī)。同時(shí)，律師獲取國(guó)土局審批確認(rèn)核心：土地權(quán)屬來(lái)源合法，轉(zhuǎn)讓手續(xù)清晰，對(duì)轉(zhuǎn)讓行為予以批準(zhǔn)。鑒于上述情況，律師認(rèn)為土地轉(zhuǎn)讓符合《土地管理法》、《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》、《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定。

（3）證監(jiān)會(huì)審核中對(duì)該問(wèn)題的關(guān)注

證監(jiān)會(huì)對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行了充分關(guān)注，并在和勝工業(yè)反饋意見(jiàn)19題，第五次反饋意見(jiàn)和第八次反饋意見(jiàn)中針對(duì)該問(wèn)題多次要求保薦機(jī)構(gòu)和發(fā)行人律師核查，充分說(shuō)明該問(wèn)題在審核過(guò)程中的關(guān)注度和重要性。

律師對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行了充分的答復(fù)，未成為其發(fā)行的實(shí)質(zhì)性障礙。

3、廣東東莞萬(wàn)里馬（300591）集體土地出讓問(wèn)題解決案例：（1）集體土地出讓問(wèn)題的背景

蔡樹(shù)容于1997年從東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)烏沙李屋經(jīng)濟(jì)合作社購(gòu)買(mǎi)集體土地使用權(quán)，該使用權(quán)證書(shū)權(quán)利人一直未進(jìn)行變更，根據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者 2/3 以上村民代表的同意，與土地所有人簽訂書(shū)面合同；集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限不得超過(guò)同類(lèi)用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限，并應(yīng)按規(guī)定向市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。

發(fā)行人以535萬(wàn)元向蔡樹(shù)容購(gòu)置上述土地使用權(quán)。（2）土地違規(guī)問(wèn)題的處理

① 確認(rèn)1997年土地出讓合同效力由萬(wàn)里馬繼承

2012年4月，經(jīng)長(zhǎng)安鎮(zhèn)烏沙社區(qū)居民委員會(huì)三分之二以上居民同意，東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)烏沙李屋股份經(jīng)濟(jì)合作社、蔡樹(shù)容與萬(wàn)里馬簽訂《協(xié)議書(shū)》，并經(jīng)東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)烏沙股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社見(jiàn)證，協(xié)議確認(rèn)東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)烏沙李屋經(jīng)濟(jì)合作社和蔡樹(shù)容于1997年11月8日簽訂的“東長(zhǎng)烏李外（97）土權(quán)償讓第006號(hào)”《關(guān)于土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的合同》中蔡樹(shù)容的權(quán)利義務(wù)由萬(wàn)里馬概括承受，東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)烏沙股份經(jīng)濟(jì)合作社同意將該土地使用權(quán)剩余的出讓期限轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)里馬。

② 補(bǔ)充土地出讓合同，確認(rèn)土地剩余年限使用權(quán)出讓至萬(wàn)里馬

經(jīng)東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)烏沙社區(qū)居民委員會(huì)三分之二以上居民同意，2012年4月16日，萬(wàn)里馬與東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)烏沙股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂了“東國(guó)土資流轉(zhuǎn)出補(bǔ)合[2012]12號(hào)”《集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，合同約定東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)烏沙股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社將集體土地使用權(quán)出讓給萬(wàn)里馬。

③ 東莞市國(guó)土局核準(zhǔn)土地出讓

2012年7月17日，東莞市國(guó)土資源局出具“東國(guó)土資流轉(zhuǎn)出讓補(bǔ)字[2012]12號(hào)”《關(guān)于廣東萬(wàn)里馬投資實(shí)業(yè)有限公司受讓集體建設(shè)用地使用權(quán)的通知》，核準(zhǔn)萬(wàn)里馬有限受讓位于長(zhǎng)安鎮(zhèn)烏沙社區(qū)面積為13,504平方米的集體建設(shè)用地使用權(quán)，出讓年限為37年，自2012年4月18日起至2049年10月31日止。

④ 獲取東莞市政府土地使用權(quán)證書(shū)

2012年8月20日，萬(wàn)里馬有限取得東莞市人民政府核發(fā)的證號(hào)為“東府集用（1998）第1900120602156號(hào)”的《集體土地使用證》。

（3）土地問(wèn)題對(duì)發(fā)行人上市的影響

證監(jiān)會(huì)對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行了充分關(guān)注，鑒于萬(wàn)里馬已取得《集體土地使用證》，且相關(guān)流程和證書(shū)均得到政府部門(mén)批準(zhǔn)，上述事項(xiàng)未形成重大障礙。

三、關(guān)于土地問(wèn)題審核過(guò)程中關(guān)注的問(wèn)題

1、土地使用權(quán)出讓背景的真實(shí)性；

2、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中是否完稅；

3、土地使用權(quán)出讓過(guò)程是否取得2/3以上村委會(huì)代表（非全體村民）同意；

4、土地出讓過(guò)程中國(guó)土資源部門(mén)的核準(zhǔn)；

5、取得最終的《集體土地使用證》。

四、對(duì)土地使用權(quán)的處理方案

1、確認(rèn)歷史上土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力和規(guī)范性（1）確認(rèn)公司所取得土地使用權(quán)的土地性質(zhì) 根據(jù)相關(guān)法規(guī)，土地性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為集體建設(shè)用地。（2）確認(rèn)歷次土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的法律效力

公司應(yīng)確認(rèn)最初土地出讓過(guò)程中，是否取得村委會(huì)的相關(guān)審議，并確認(rèn)相關(guān)轉(zhuǎn)讓過(guò)程是否在土地主管部門(mén)進(jìn)行登記，是否完稅。

（3）按正規(guī)程序獲取土地轉(zhuǎn)讓的法律認(rèn)可

公司爭(zhēng)取與當(dāng)?shù)卮逦瘏f(xié)商，完成相關(guān)規(guī)定中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程，補(bǔ)充土地主管部門(mén)的法律認(rèn)定。

2、按正規(guī)程序辦理房產(chǎn)證 按正規(guī)程序辦理房產(chǎn)證。

3、如上述方案無(wú)法達(dá)成，儲(chǔ)備其他合法合規(guī)用地，做好兩手準(zhǔn)備 公司進(jìn)一步儲(chǔ)備合法合規(guī)的建設(shè)用地，做好兩手準(zhǔn)備。

第二篇：IPO上市環(huán)節(jié)

IPO上市環(huán)節(jié)

《中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》

第二十條在審查申請(qǐng)材料過(guò)程中，申請(qǐng)人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)作出終止審查的決定，通知申請(qǐng)人：

（一）申請(qǐng)人主動(dòng)要求撤回申請(qǐng)；

（二）申請(qǐng)人是自然人，該自然人死亡或者喪失行為能力；

（三）申請(qǐng)人是法人或者其他組織，該法人或者其他組織依法終止；

（四）申請(qǐng)人未在規(guī)定的期限內(nèi)提交書(shū)面回復(fù)意見(jiàn)，且未提交延期回復(fù)的報(bào)告，或者雖提交延期回復(fù)的報(bào)告，但未說(shuō)明理由或理由不充分；

（五）申請(qǐng)人未在本規(guī)定第十七條第二款、第三款規(guī)定的30個(gè)工作日內(nèi)提交書(shū)面回復(fù)意見(jiàn)。

第二十二條在審查申請(qǐng)材料過(guò)程中，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)作出中止審查的決定，通知申請(qǐng)人：

（一）申請(qǐng)人因涉嫌違法違規(guī)被行政機(jī)關(guān)調(diào)查，或者被司法機(jī)關(guān)偵查，尚未結(jié)案，對(duì)其行政許可事項(xiàng)影響重大；

（二）申請(qǐng)人被中國(guó)證監(jiān)會(huì)依法采取限制業(yè)務(wù)活動(dòng)、責(zé)令停業(yè)整頓、指定其他機(jī)構(gòu)托管、接管等監(jiān)管措施，尚未解除；

（三）對(duì)有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，需要進(jìn)一步明確具體含義，請(qǐng)求有關(guān)機(jī)關(guān)作出解釋?zhuān)?/p>

（四）申請(qǐng)人主動(dòng)要求中止審查，理由正當(dāng)。

法律、行政法規(guī)、規(guī)章對(duì)前款情形另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

首次公開(kāi)發(fā)行股票（以下簡(jiǎn)稱首發(fā)）的審核工作流程分為受理、見(jiàn)面會(huì)、問(wèn)核、反饋會(huì)、預(yù)先披露、初審會(huì)、發(fā)審會(huì)、封卷、會(huì)后事項(xiàng)、核準(zhǔn)發(fā)行等主要環(huán)節(jié)

具體審核環(huán)節(jié)簡(jiǎn)介

1、材料受理、分發(fā)環(huán)節(jié)

中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理部門(mén)工作人員根據(jù)《中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》（證監(jiān)會(huì)令第66號(hào)）和《首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市管理辦法》（證監(jiān)會(huì)令第32號(hào)）等規(guī)則的要求，依法受理首發(fā)申請(qǐng)文件，并按程序轉(zhuǎn)發(fā)行監(jiān)管部。發(fā)行監(jiān)管部綜合處收到申請(qǐng)文件后將其分發(fā)審核一處、審核二處，同時(shí)送國(guó)家發(fā)改委征求意見(jiàn)。審核一處、審核二處根據(jù)發(fā)行人的行業(yè)、公務(wù)回避的有關(guān)要求以及審核人員的工作量等確定審核人員。

2、見(jiàn)面會(huì)環(huán)節(jié)

見(jiàn)面會(huì)旨在建立發(fā)行人與發(fā)行監(jiān)管部的初步溝通機(jī)制。會(huì)上由發(fā)行人簡(jiǎn)要介紹企業(yè)基本情況，發(fā)行監(jiān)管部部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹發(fā)行審核的程序、標(biāo)準(zhǔn)、理念及紀(jì)律要求等。見(jiàn)面會(huì)按照申請(qǐng)文件受理順序安排，一般安排在星期一，由綜合處通知相關(guān)發(fā)行人及其保薦機(jī)構(gòu)。見(jiàn)面會(huì)參會(huì)人員包括發(fā)行人代表、發(fā)行監(jiān)管部部門(mén)負(fù)責(zé)人、綜合處、審核一處和審核二處負(fù)責(zé)人等。

3、問(wèn)核環(huán)節(jié)

問(wèn)核機(jī)制旨在督促、提醒保薦機(jī)構(gòu)及其保薦代表人做好盡職調(diào)查工作，安排在反饋會(huì)前后進(jìn)行，參加人員包括問(wèn)核項(xiàng)目的審核一處和審核二處的審核人員、兩名簽字保薦代表人和保薦機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人。

4、反饋會(huì)環(huán)節(jié)

審核一處、審核二處審核人員審閱發(fā)行人申請(qǐng)文件后，從非財(cái)務(wù)和財(cái)務(wù)兩個(gè)角度撰寫(xiě)審核報(bào)告，提交反饋會(huì)討論。反饋會(huì)主要討論初步審核中關(guān)注的主要問(wèn)題，確定需要發(fā)行人補(bǔ)充披露、解釋說(shuō)明以及中介機(jī)構(gòu)進(jìn)一步核查落實(shí)的問(wèn)題。

反饋會(huì)按照申請(qǐng)文件受理順序安排，一般安排在星期三，由綜合處組織并負(fù)責(zé)記錄，參會(huì)人員有審核一處、審核二處審核人員和處室負(fù)責(zé)人等。反饋會(huì)后將形成書(shū)面意見(jiàn)，履行內(nèi)部程序后反饋給保薦機(jī)構(gòu)。反饋意見(jiàn)發(fā)出前不安排發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)與審核人員溝通（問(wèn)核程序除外）。

保薦機(jī)構(gòu)收到反饋意見(jiàn)后，組織發(fā)行人及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)按照要求落實(shí)并進(jìn)行回復(fù)。綜合處收到反饋意見(jiàn)回復(fù)材料進(jìn)行登記后轉(zhuǎn)審核一處、審核二處。審核人員按要求對(duì)申請(qǐng)文件以及回復(fù)材料進(jìn)行審核。

發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)收到反饋意見(jiàn)后，在準(zhǔn)備回復(fù)材料過(guò)程中如有疑問(wèn)可與審核人員進(jìn)行溝通，如有必要也可與處室負(fù)責(zé)人、部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通。

審核過(guò)程中如發(fā)生或發(fā)現(xiàn)應(yīng)予披露的事項(xiàng)，發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)報(bào)告發(fā)行監(jiān)管部并補(bǔ)充、修改相關(guān)材料。初審工作結(jié)束后，將形成初審報(bào)告（初稿）提交初審會(huì)討論。

5、預(yù)先披露環(huán)節(jié)

反饋意見(jiàn)落實(shí)完畢、國(guó)家發(fā)改委意見(jiàn)等相關(guān)政府部門(mén)意見(jiàn)齊備、財(cái)務(wù)資料未過(guò)有效期的將安排預(yù)先披露。具備條件的項(xiàng)目由綜合處通知保薦機(jī)構(gòu)報(bào)送發(fā)審會(huì)材料與預(yù)先披露的招股說(shuō)明書(shū)（申報(bào)稿）。發(fā)行監(jiān)管部收到相關(guān)材料后安排預(yù)先披露，并按受理順序安排初審會(huì)。

6、初審會(huì)環(huán)節(jié)

初審會(huì)由審核人員匯報(bào)發(fā)行人的基本情況、初步審核中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題及其落實(shí)情況。初審會(huì)由綜合處組織并負(fù)責(zé)記錄，發(fā)行監(jiān)管部部門(mén)負(fù)責(zé)人、審核一處和審核二處負(fù)責(zé)人、審核人員、綜合處以及發(fā)審委委員（按小組）參加。初審會(huì)一般安排在星期二和星期四。根據(jù)初審會(huì)討論情況，審核人員修改、完善初審報(bào)告。初審報(bào)告是發(fā)行監(jiān)管部初審工作的總結(jié)，履行內(nèi)部程序后轉(zhuǎn)發(fā)審會(huì)審核。

初審會(huì)討論決定提交發(fā)審會(huì)審核的，發(fā)行監(jiān)管部在初審會(huì)結(jié)束后出具初審報(bào)告，并書(shū)面告知保薦機(jī)構(gòu)需要進(jìn)一步說(shuō)明的事項(xiàng)以及做好上發(fā)審會(huì)的準(zhǔn)備工作。初審會(huì)討論后認(rèn)為發(fā)行人尚有需要進(jìn)一步落實(shí)的重大問(wèn)題、暫不提交發(fā)審會(huì)審核的，將再次發(fā)出書(shū)面反饋意見(jiàn)。

7、發(fā)審會(huì)環(huán)節(jié)

發(fā)審委制度是發(fā)行審核中的專(zhuān)家決策機(jī)制。目前發(fā)審委委員共25人，分三個(gè)組，發(fā)審委處按工作量安排各組發(fā)審委委員參加初審會(huì)和發(fā)審會(huì)，并建立了相應(yīng)的回避制度、承諾制度。發(fā)審委通過(guò)召開(kāi)發(fā)審會(huì)進(jìn)行審核工作。發(fā)審會(huì)以投票方式對(duì)首發(fā)申請(qǐng)進(jìn)行表決，提出審核意見(jiàn)。每次會(huì)議由7名委員參會(huì)，獨(dú)立進(jìn)行表決，同意票數(shù)達(dá)到5票為通過(guò)。發(fā)審委委員投票表決采用記名投票方式，會(huì)前有工作底稿，會(huì)上有錄音。

發(fā)審會(huì)由發(fā)審委工作處組織，按時(shí)間順序安排，發(fā)行人代表、項(xiàng)目簽字保薦代表人、發(fā)審委委員、審核一處、審核二處審核人員、發(fā)審委工作處人員參加。

發(fā)審會(huì)召開(kāi)5天前中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布會(huì)議公告，公布發(fā)審會(huì)審核的發(fā)行人名單、會(huì)議時(shí)間、參會(huì)發(fā)審委委員名單等。發(fā)審會(huì)先由委員發(fā)表審核意見(jiàn)，發(fā)行人聆詢時(shí)間為45分鐘，聆詢結(jié)束后由委員投票表決。發(fā)審會(huì)認(rèn)為發(fā)行人有需要進(jìn)一步落實(shí)的問(wèn)題的，將形成書(shū)面審核意見(jiàn)，履行內(nèi)部程序后發(fā)給保薦機(jī)構(gòu)。

8、封卷環(huán)節(jié)

發(fā)行人的首發(fā)申請(qǐng)通過(guò)發(fā)審會(huì)審核后，需要進(jìn)行封卷工作，即將申請(qǐng)文件原件重新歸類(lèi)后存檔備查。封卷工作在落實(shí)發(fā)審委意見(jiàn)后進(jìn)行。如沒(méi)有發(fā)審委意見(jiàn)需要落實(shí)，則在通過(guò)發(fā)審會(huì)審核后即進(jìn)行封卷。

9、會(huì)后事項(xiàng)環(huán)節(jié)

會(huì)后事項(xiàng)是指發(fā)行人首發(fā)申請(qǐng)通過(guò)發(fā)審會(huì)審核后，招股說(shuō)明書(shū)刊登前發(fā)生的可能影響本次發(fā)行及對(duì)投資者作出投資決策有重大影響的應(yīng)予披露的事項(xiàng)。存在會(huì)后事項(xiàng)的，發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定向綜合處提交相關(guān)說(shuō)明。須履行會(huì)后事項(xiàng)程序的，綜合處接收相關(guān)材料后轉(zhuǎn)審核一處、審核二處。審核人員按要求及時(shí)提出處理意見(jiàn)。按照會(huì)后事項(xiàng)相關(guān)規(guī)定需要重新提交發(fā)審會(huì)審核的需要履行內(nèi)部工作程序。如申請(qǐng)文件沒(méi)有封卷，則會(huì)后事項(xiàng)與封卷可同時(shí)進(jìn)行。

10、核準(zhǔn)發(fā)行環(huán)節(jié)

封卷并履行內(nèi)部程序后，將進(jìn)行核準(zhǔn)批文的下發(fā)工作。與發(fā)行審核流程相關(guān)的其他事項(xiàng)

發(fā)行審核過(guò)程中，我會(huì)將征求發(fā)行人注冊(cè)地省級(jí)人民政府是否同意其發(fā)行股票的意見(jiàn)，并就發(fā)行人募集資金投資項(xiàng)目是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和投資管理規(guī)定征求國(guó)家發(fā)改委的意見(jiàn)。特殊行業(yè)的企業(yè)還根據(jù)具體情況征求相關(guān)主管部門(mén)的意見(jiàn)。在國(guó)家發(fā)改委和相關(guān)主管部門(mén)未回復(fù)意見(jiàn)前，不安排相關(guān)發(fā)行人的預(yù)先披露和初審會(huì)。

發(fā)行審核過(guò)程中的終止審查、中止審查分別按照《中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》第20條、第22條的規(guī)定執(zhí)行。審核過(guò)程中收到舉報(bào)材料的，將按照《中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》第19條的規(guī)定予以處理。

發(fā)行審核過(guò)程中遇到現(xiàn)行規(guī)則沒(méi)有明確規(guī)定的新情況、新問(wèn)題，發(fā)行監(jiān)管部將召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議進(jìn)行研究，并根據(jù)內(nèi)部工作程序提出處理意見(jiàn)和建議。

按照依法行政、公開(kāi)透明、集體決策、分工制衡的要求，首次公開(kāi)發(fā)行股票（以下簡(jiǎn)稱首發(fā)）的審核工作流程分為受理、反饋會(huì)、見(jiàn)面會(huì)、初審會(huì)、發(fā)審會(huì)、封卷、核準(zhǔn)發(fā)行等主要環(huán)節(jié)，分別由不同處室負(fù)責(zé)，相互配合、相互制約。對(duì)每一個(gè)發(fā)行人的審核決定均通過(guò)會(huì)議以集體討論的方式提出意見(jiàn)，避免個(gè)人決斷。

一、基本審核流程圖

二、首發(fā)申請(qǐng)審核主要環(huán)節(jié)簡(jiǎn)介

（一）受理和預(yù)先披露

中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理部門(mén)根據(jù)《中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》（證監(jiān)會(huì)令第66號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《行政許可程序規(guī)定》）、《首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市管理辦法》（證監(jiān)會(huì)令第32號(hào)）、《首次公開(kāi)發(fā)行股票并在創(chuàng)業(yè)板上市管理暫行辦法》（證監(jiān)會(huì)令第61號(hào)）等規(guī)則的要求，依法受理首發(fā)申請(qǐng)文件，并按程序轉(zhuǎn)發(fā)行監(jiān)管部。發(fā)行監(jiān)管部在正式受理后即按程序安排預(yù)先披露，并將申請(qǐng)文件分發(fā)至相關(guān)監(jiān)管處室，相關(guān)監(jiān)管處室根據(jù)發(fā)行人的行業(yè)、公務(wù)回避的有關(guān)要求以及審核人員的工作量等確定審核人員。主板中小板申請(qǐng)企業(yè)需同時(shí)送國(guó)家發(fā)改委征求意見(jiàn)。

（二）反饋會(huì)

相關(guān)監(jiān)管處室審核人員審閱發(fā)行人申請(qǐng)文件后，從非財(cái)務(wù)和財(cái)務(wù)兩個(gè)角度撰寫(xiě)審核報(bào)告，提交反饋會(huì)討論。反饋會(huì)主要討論初步審核中關(guān)注的主要問(wèn)題，確定需要發(fā)行人補(bǔ)充披露以及中介機(jī)構(gòu)進(jìn)一步核查說(shuō)明的問(wèn)題。

反饋會(huì)按照申請(qǐng)文件受理順序安排。反饋會(huì)由綜合處組織并負(fù)責(zé)記錄，參會(huì)人員有相關(guān)監(jiān)管處室審核人員和處室負(fù)責(zé)人等。反饋會(huì)后將形成書(shū)面意見(jiàn)，履行內(nèi)部程序后反饋給保薦機(jī)構(gòu)。反饋意見(jiàn)發(fā)出前不安排發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)與審核人員溝通。

保薦機(jī)構(gòu)收到反饋意見(jiàn)后，組織發(fā)行人及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)按照要求進(jìn)行回復(fù)。綜合處收到反饋意見(jiàn)回復(fù)材料進(jìn)行登記后轉(zhuǎn)相關(guān)監(jiān)管處室。審核人員按要求對(duì)申請(qǐng)文件以及回復(fù)材料進(jìn)行審核。

發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)收到反饋意見(jiàn)后，在準(zhǔn)備回復(fù)材料過(guò)程中如有疑問(wèn)可與審核人員進(jìn)行溝通，如有必要也可與處室負(fù)責(zé)人、部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通。

審核過(guò)程中如發(fā)生或發(fā)現(xiàn)應(yīng)予披露的事項(xiàng)，發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)報(bào)告發(fā)行監(jiān)管部并補(bǔ)充、修改相關(guān)材料。初審工作結(jié)束后，將形成初審報(bào)告（初稿）提交初審會(huì)討論。

（三）見(jiàn)面會(huì)

反饋會(huì)后按照申請(qǐng)文件受理順序安排見(jiàn)面會(huì)。見(jiàn)面會(huì)旨在建立發(fā)行人與發(fā)行監(jiān)管部的初步溝通機(jī)制，參會(huì)人員包括發(fā)行人代表、發(fā)行監(jiān)管部相關(guān)負(fù)責(zé)人、相關(guān)監(jiān)管處室負(fù)責(zé)人等。

（四）預(yù)先披露更新

反饋意見(jiàn)已按要求回復(fù)、財(cái)務(wù)資料未過(guò)有效期、且需征求意見(jiàn)的相關(guān)政府部門(mén)無(wú)異議的，將安排預(yù)先披露更新。對(duì)于具備條件的項(xiàng)目，發(fā)行監(jiān)管部將通知保薦機(jī)構(gòu)報(bào)送發(fā)審會(huì)材料和用于更新的預(yù)先披露材料，并在收到相關(guān)材料后安排預(yù)先披露更新，以及按受理順序安排初審會(huì)。

（五）初審會(huì)

初審會(huì)由審核人員匯報(bào)發(fā)行人的基本情況、初步審核中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題及反饋意見(jiàn)回復(fù)情況。初審會(huì)由綜合處組織并負(fù)責(zé)記錄，發(fā)行監(jiān)管部相關(guān)負(fù)責(zé)人、相關(guān)監(jiān)管處室負(fù)責(zé)人、審核人員以及發(fā)審委委員（按小組）參加。

根據(jù)初審會(huì)討論情況，審核人員修改、完善初審報(bào)告。初審報(bào)告是發(fā)行監(jiān)管部初審工作的總結(jié)，履行內(nèi)部程序后與申請(qǐng)材料一并提交發(fā)審會(huì)。

初審會(huì)討論決定提交發(fā)審會(huì)審核的，發(fā)行監(jiān)管部在初審會(huì)結(jié)束后出具初審報(bào)告，并書(shū)面告知保薦機(jī)構(gòu)需要進(jìn)一步說(shuō)明的事項(xiàng)以及做好上發(fā)審會(huì)的準(zhǔn)備工作。初審會(huì)討論后認(rèn)為發(fā)行人尚有需要進(jìn)一步披露和說(shuō)明的重大問(wèn)題、暫不提交發(fā)審會(huì)審核的，將再次發(fā)出書(shū)面反饋意見(jiàn)。

（六）發(fā)審會(huì)

發(fā)審委制度是發(fā)行審核中的專(zhuān)家決策機(jī)制。目前主板中小板發(fā)審委委員共25人，創(chuàng)業(yè)板發(fā)審委委員共35人，每屆發(fā)審委成立時(shí)，均按委員所屬專(zhuān)業(yè)劃分為若干審核小組，按工作量安排各小組依次參加初審會(huì)和發(fā)審會(huì)。各組中委員個(gè)人存在需回避事項(xiàng)的，按程序安排其他委員替補(bǔ)。發(fā)審委通過(guò)召開(kāi)發(fā)審會(huì)進(jìn)行審核工作。發(fā)審會(huì)以投票方式對(duì)首發(fā)申請(qǐng)進(jìn)行表決。根據(jù)《中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)辦法》規(guī)定，發(fā)審委會(huì)議審核首發(fā)申請(qǐng)適用普通程序。發(fā)審委委員投票表決采用記名投票方式，會(huì)前需撰寫(xiě)工作底稿，會(huì)議全程錄音。

發(fā)審會(huì)召開(kāi)5天前中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布會(huì)議公告，公布發(fā)審會(huì)審核的發(fā)行人名單、會(huì)議時(shí)間、參會(huì)發(fā)審委委員名單等。首發(fā)發(fā)審會(huì)由審核人員向委員報(bào)告審核情況，并就有關(guān)問(wèn)題提供說(shuō)明，委員發(fā)表審核意見(jiàn)，發(fā)行人代表和保薦代表人各2名到會(huì)陳述和接受詢問(wèn)，聆詢時(shí)間不超過(guò)45分鐘，聆詢結(jié)束后由委員投票表決。發(fā)審會(huì)認(rèn)為發(fā)行人有需要進(jìn)一步披露和說(shuō)明問(wèn)題的，形成書(shū)面審核意見(jiàn)后告知保薦機(jī)構(gòu)。

保薦機(jī)構(gòu)收到發(fā)審委審核意見(jiàn)后，組織發(fā)行人及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)按照要求回復(fù)。綜合處收到審核意見(jiàn)回復(fù)材料后轉(zhuǎn)相關(guān)監(jiān)管處室。審核人員按要求對(duì)回復(fù)材料進(jìn)行審核并履行內(nèi)部程序。

（七）封卷

發(fā)行人的首發(fā)申請(qǐng)通過(guò)發(fā)審會(huì)審核后，需要進(jìn)行封卷工作，即將申請(qǐng)文件原件重新歸類(lèi)后存檔備查。封卷工作在按要求回復(fù)發(fā)審委意見(jiàn)后進(jìn)行。如沒(méi)有發(fā)審委意見(jiàn)需要回復(fù)，則在通過(guò)發(fā)審會(huì)審核后即進(jìn)行封卷。

（八）會(huì)后事項(xiàng)

會(huì)后事項(xiàng)是指發(fā)行人首發(fā)申請(qǐng)通過(guò)發(fā)審會(huì)審核后，招股說(shuō)明書(shū)刊登前發(fā)生的可能影響本次發(fā)行上市及對(duì)投資者作出投資決策有重大影響的應(yīng)予披露的事項(xiàng)。發(fā)生會(huì)后事項(xiàng)的需履行會(huì)后事項(xiàng)程序，發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定向綜合處提交會(huì)后事項(xiàng)材料。綜合處接收相關(guān)材料后轉(zhuǎn)相關(guān)監(jiān)管處室。審核人員按要求及時(shí)提出處理意見(jiàn)。需重新提交發(fā)審會(huì)審核的，按照會(huì)后事項(xiàng)相關(guān)規(guī)定履行內(nèi)部工作程序。如申請(qǐng)文件沒(méi)有封卷，則會(huì)后事項(xiàng)與封卷可同時(shí)進(jìn)行。

（九）核準(zhǔn)發(fā)行

核準(zhǔn)發(fā)行前，發(fā)行人及保薦機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)報(bào)送發(fā)行承銷(xiāo)方案。

封卷并履行內(nèi)部程序后，將進(jìn)行核準(zhǔn)批文的下發(fā)工作。發(fā)行人領(lǐng)取核準(zhǔn)發(fā)行批文后，無(wú)重大會(huì)后事項(xiàng)或已履行完會(huì)后事項(xiàng)程序的，可按相關(guān)規(guī)定啟動(dòng)招股說(shuō)明書(shū)刊登工作。

審核程序結(jié)束后，發(fā)行監(jiān)管部根據(jù)審核情況起草持續(xù)監(jiān)管意見(jiàn)書(shū)，書(shū)面告知日常監(jiān)管部門(mén)。

三、與發(fā)行審核流程相關(guān)的其他事項(xiàng)

發(fā)行審核過(guò)程中，我會(huì)將征求發(fā)行人注冊(cè)地省級(jí)人民政府是否同意其發(fā)行股票的意見(jiàn)，并就發(fā)行人募集資金投資項(xiàng)目是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和投資管理規(guī)定征求國(guó)家發(fā)改委的意見(jiàn)（限主板和中小板企業(yè)）。特殊行業(yè)的企業(yè)還根據(jù)具體情況征求相關(guān)主管部門(mén)的意見(jiàn)。

為深入貫徹落實(shí)國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、支持西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，改進(jìn)發(fā)行審核工作服務(wù)水平，充分發(fā)揮滬、深兩家交易所的服務(wù)功能，更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，首發(fā)審核工作整體按西部企業(yè)優(yōu)先，均衡安排滬、深交易所擬上市企業(yè)審核進(jìn)度的原則實(shí)施。同時(shí)，依據(jù)上述原則，并結(jié)合企業(yè)申報(bào)材料的完備情況，對(duì)具備條件進(jìn)入后續(xù)審核環(huán)節(jié)的企業(yè)按受理順序順次安排審核進(jìn)度計(jì)劃。

發(fā)行審核過(guò)程中的終止審查、中止審查和恢復(fù)審查按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。審核過(guò)程中收到舉報(bào)材料的，依程序處理。

發(fā)行審核過(guò)程中，將按照對(duì)首發(fā)企業(yè)信息披露質(zhì)量抽查的相關(guān)要求組織抽查。

發(fā)行審核過(guò)程中遇到現(xiàn)行規(guī)則沒(méi)有明確規(guī)定的新情況、新問(wèn)題，發(fā)行監(jiān)管部將召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議進(jìn)行研究，并根據(jù)內(nèi)部工作程序提出處理意見(jiàn)和建議。

第三篇：IPO上市計(jì)劃書(shū)

篇一：商業(yè)計(jì)劃書(shū)案例-歡聚時(shí)代yy上市 ipo路演ppt 商業(yè)計(jì)劃書(shū)案例-歡聚時(shí)代yy上市 ipo路演ppt 歡聚時(shí)代（nasdaq:yy），成立于2005年4月，于2012年11月在納斯達(dá)克上市（nasdaq:yy），是全球首個(gè)富集通訊業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)商，致力于為世界提供完善富集通訊服務(wù)的社會(huì)化創(chuàng)新平臺(tái)。歡聚時(shí)代一直以改變?nèi)藗兊臏贤ǚ绞綖槭姑?，穩(wěn)健快速地發(fā)展著其核心業(yè)務(wù)包括yy語(yǔ)音、多玩游戲網(wǎng)與yy游戲運(yùn)營(yíng)。我們懷揣年輕的激情，運(yùn)用創(chuàng)新的技術(shù)，目標(biāo)締造覆蓋全球的富集通訊網(wǎng)絡(luò)。公司總部設(shè)于廣州羊城創(chuàng)意園，珠海、北京、上海設(shè)有公司，目前公司員工人數(shù)超過(guò)1000人。

i美股特別整理歡聚時(shí)代ipo路演ppt，以幫助投資者對(duì)其有一整體了解。路演主要分為三部分：

ceo李學(xué)凌：歡聚時(shí)代的基本運(yùn)營(yíng)情況 cto趙斌：歡聚時(shí)代的優(yōu)勢(shì)及戰(zhàn)略

cfo何震宇：歡聚時(shí)代的商業(yè)模式及財(cái)務(wù)表現(xiàn)

一、概述

歡聚時(shí)代將于11月20日當(dāng)周登陸納斯達(dá)克，本次ipo歡聚時(shí)代將發(fā)行780萬(wàn)ads（不包括承銷(xiāo)商或超額認(rèn)購(gòu)最多117萬(wàn)ads），發(fā)行價(jià)區(qū)間為10.5美元到12.5美元每ads，代碼為“yy”，摩根斯坦斯、德意志銀行、花旗將擔(dān)任承銷(xiāo)商。

ipo后，歡聚時(shí)代將共有10.64億普通股（或在承銷(xiāo)商行使超額認(rèn)購(gòu)權(quán)后10.87億股），每20普通股對(duì)應(yīng)1ads。以發(fā)行價(jià)中間值11.5美元計(jì)算，歡聚時(shí)代的市值將達(dá)到6.12億美元左右。歡聚時(shí)代本次ipo將發(fā)行780萬(wàn)ads，按發(fā)行價(jià)中間值11.5美元計(jì)算，募資額為8970萬(wàn)美元。

路演管理層代表：ceo兼董事李學(xué)凌，cto趙斌，cfo何震宇

二、歡聚時(shí)代基本運(yùn)營(yíng)情況（by 李學(xué)凌）

1.強(qiáng)調(diào)社交屬性歡聚時(shí)代認(rèn)為騰訊、新浪及yy同是中國(guó)社交網(wǎng)絡(luò)三強(qiáng)。李學(xué)凌在路演中表示，“或許你不了解yy，因?yàn)閥y在中國(guó)的用戶群更為草根，市場(chǎng)費(fèi)用也幾乎為零”。

對(duì)比線下互動(dòng)和線上互動(dòng)的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)yy的社交屬性和對(duì)用戶的粘性2.中國(guó)最大的實(shí)時(shí)社交平臺(tái)

病毒式的增長(zhǎng) :2009年總注冊(cè)用戶 3700萬(wàn)，2012年9月增長(zhǎng)到4.01億。

規(guī)模：4.01億注冊(cè)用戶，7000萬(wàn)月度活躍用戶，同時(shí)在線用戶峰值數(shù)量1000萬(wàn)。粘性：平均每用戶在線時(shí)間52小時(shí)，占84%市場(chǎng)份額。3.yy游戲：跨平臺(tái)的實(shí)時(shí)語(yǔ)音工具yy滿足了游戲玩家在游戲中實(shí)時(shí)交流的需求。yy語(yǔ)音平臺(tái)吸引了大批網(wǎng)游玩家，特別是游戲公會(huì)的玩家。4.yy音樂(lè)：在線大規(guī)模演出+各類(lèi)才藝+虛擬物品贈(zèng)送篇二：公司商業(yè)融資計(jì)劃書(shū)--ipo版本 ******有限公司 商業(yè)融資計(jì)劃書(shū)

二零一二年一月

目錄

第一節(jié) 公司基本情況及未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略

一、公司基本情況

二、創(chuàng)業(yè)人員的背景及素質(zhì)

三、公司的發(fā)展規(guī)劃 第二節(jié)公司產(chǎn)品及市場(chǎng)分析

一、公司產(chǎn)品、特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

二、行業(yè)和市場(chǎng)

三、公司的獨(dú)特性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì) 第三節(jié) 融資需求和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)

一、公司目前的財(cái)務(wù)狀況和資本結(jié)構(gòu)

二、融資需求

三、財(cái)務(wù)分析匯總表

四、財(cái)務(wù)分析 第四節(jié) 公司運(yùn)營(yíng)和管理

一、公司發(fā)展戰(zhàn)略

二、公司的組織結(jié)構(gòu)和管理模式

三、人力資源規(guī)劃

四、研究與開(kāi)發(fā)管理

五、市場(chǎng)策略

六、外部支持

七、資本運(yùn)營(yíng) 第五節(jié) 投資方的介入和退出

一、投資建議

二、投資方在公司經(jīng)營(yíng)管理中的地位和作用

三、資本退出 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

一、風(fēng)險(xiǎn)

二、對(duì)策

第一節(jié) 公司基本情況及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃

一、公司基本情況

1、公司的成立與目標(biāo) 品牌：kren 目前是tm，運(yùn)作淘寶商城。

主營(yíng)：男式 商務(wù) 休閑 皮鞋。25-55歲之間，大眾化款式。（鞋子成本：100-180元之間，零售價(jià)：200-300元之間。）副營(yíng)：女式休閑皮鞋。（50-100元成本，實(shí)際零售價(jià)：80-250元之間）

? 注冊(cè)地址：xxxxxxxxxxxxxxxx ? 注冊(cè)資本：xxxx萬(wàn)元 ? 法定代表人：xx ? 成立時(shí)間：xxxx年xx月

? 經(jīng)營(yíng)宗旨：顧客的高滿意度、股東的高回報(bào)率、員工的廣闊發(fā)展空間 ? 目標(biāo)：xxxx。? 公司的技術(shù)、市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程

公司自成立以來(lái)，xxxxxxxxxxxxxxxx。

公司將立足國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)以及實(shí)體那女皮鞋市場(chǎng)，積極開(kāi)拓全球化網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)。

2、公司的股本結(jié)構(gòu)

3、公司股東基本情況

4、公司組織管理、決策方式

? 組織管理的基本原則：公司圍繞產(chǎn)品市場(chǎng)，超越經(jīng)營(yíng)職能，靈活地 組織和管理。

? 建立授權(quán)型、扁平化組織結(jié)構(gòu)，以滿足公司快速發(fā)展和創(chuàng)新的需要。? 以合作化的人性管理思想為指導(dǎo)，建立以目標(biāo)管理為基礎(chǔ)、以項(xiàng)目

管理為核心、同時(shí)實(shí)施數(shù)字化管理、柔性管理、知識(shí)管理的多元化管理模式。? 戰(zhàn)略（經(jīng)營(yíng)）決策實(shí)行以總經(jīng)理為核心的集體決策，為之“斷”。公司的智囊部門(mén)——運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)決策研究，為之“謀”。“謀”與“斷”各盡其責(zé)。“謀”要按照總經(jīng)理的思路多謀，“斷”要在“謀”的基礎(chǔ)進(jìn)行，最后達(dá)到善斷之目的。篇三：美國(guó)ipo上市流程全解析

1、美國(guó)證券市場(chǎng)的構(gòu)成：

（1）全國(guó)性的證券市場(chǎng)主要包括：紐約證券交易所（nyse）、全美證券交易所（amex）、納斯達(dá)克股市（nasdaq）和招示板市場(chǎng)（otcbb）；

（2）區(qū)域性的證券市場(chǎng)包括：費(fèi)城證券交易所（phse）、太平洋證券交易所（pase）、辛辛那提證券交易所（cise）、中西部證券交易所（mwse）以及芝加哥期權(quán)交易所（chicago board options exchange）等。

2、全國(guó)性市場(chǎng)的特點(diǎn)：

（1）紐約證券交易所（nyse）：具有組織結(jié)構(gòu)健全，設(shè)備最完善，管理最嚴(yán)格，及上市標(biāo)準(zhǔn)高等特點(diǎn)。上市公司主要是全世界最大的公司。中國(guó)電信等公司在此交易所上市；（2）全美證券交易所（amex）：運(yùn)行成熟與規(guī)范，股票和衍生證券交易突出。上市條件比紐約交易所低，但也有上百年的歷史。許多傳統(tǒng)行業(yè)及國(guó)外公司在此股市上市；（3）納斯達(dá)克證券交易所（nasdaq）：完全的電子證券交易市場(chǎng)。全球第二大證券市場(chǎng)。證券交易活躍。采用證券公司代理交易制，按上市公司大小分為全國(guó)板和小板。面向的企業(yè)多是具有高成長(zhǎng)潛力的大中型公司，而不只是科技股；（4）招示板市場(chǎng)（otcbb）：是納斯達(dá)克股市直接監(jiān)管的市場(chǎng)，與納斯達(dá)克股市具有相同的交易手段和方式。它對(duì)企業(yè)的上市要求比較寬松，并且上市的時(shí)間和費(fèi)用相對(duì)較低，主要滿足成長(zhǎng)型的中小企業(yè)的上市融資需要。上市基本條件: 紐約證交所對(duì)美國(guó)國(guó)外公司上市的條件要求：

作為世界性的證券交易場(chǎng)所，紐約證交所也接受外國(guó)公司掛牌上市，上市條件較美國(guó)國(guó)內(nèi)公司更為嚴(yán)格，主要包括：

（1）社會(huì)公眾持有的股票數(shù)目不少于250萬(wàn)股；（2）有100股以上的股東人數(shù)不少于5000名；（3）公司財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（三選其一）：[1]收益標(biāo)準(zhǔn)：公司前三年的稅前利潤(rùn)必須達(dá)到1億美元，且最近兩年的利潤(rùn)分別不低于2500萬(wàn)美元。[2]流動(dòng)資金標(biāo)準(zhǔn)：在全球擁有5億美元資產(chǎn)，過(guò)去12個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)收入至少1億美元，最近3年流動(dòng)資金至少1億美元。[3]凈資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)：全球凈資產(chǎn)至少7億5千萬(wàn)美元，最近財(cái)務(wù)的收入至少7億5千萬(wàn)美元（4）對(duì)公司的管理和操作方面的多項(xiàng)要求；

（5）其他有關(guān)因素，如公司所屬行業(yè)的相對(duì)穩(wěn)定性，公司在該行業(yè)中的地位，公司產(chǎn)品的市場(chǎng)情況，公司的前景，公眾對(duì)公司股票的興趣等。子公司上市標(biāo)準(zhǔn)：子公司全球資產(chǎn)至少5億美元，公司至少有12個(gè)月的運(yùn)營(yíng)歷史。母公司必須是業(yè)績(jī)良好的上市公司，并對(duì)子公司有控股權(quán)。股票發(fā)行規(guī)模：股東權(quán)益不得低于400萬(wàn)美元，股價(jià)最低不得低于3美元/股，至少發(fā)行100萬(wàn)普通股，市值不低于300萬(wàn)美元。公司財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（二選一）：

[1]收益標(biāo)準(zhǔn)：最近一年的稅前收入不得低于75萬(wàn)美元；

[2]總資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)：凈資產(chǎn)不得低于7500萬(wàn)美元，且最近1年的總收入不低于7500萬(wàn)美元。美國(guó)證交所上市條件若有公司想要到美國(guó)證券交易所掛牌上市，需具備以下幾項(xiàng)條件: [1]最少要有500,000股的股數(shù)在市面上為大眾所擁有； [2]市值最少要在美金3,000,000元以上；

[3]最少要有800名的股東(每名股東需擁有100股以上)；[4]上個(gè)會(huì)計(jì)需有最低750,000美元的稅前所得。nasdaq上市條件:（1）超過(guò)4百萬(wàn)美元的凈資產(chǎn)額。

（2）股票總市值最少要有美金100萬(wàn)元以上。（3）需有300名以上的股東。

（4）上個(gè)會(huì)計(jì)最低為75萬(wàn)美元的稅前所得。

（5）每年的財(cái)務(wù)報(bào)表必需提交給證管會(huì)與公司股東們參考。（6）最少須有三位市場(chǎng)撮合者（market maker）的參與此案（每位登記有案的market maker須在正常的買(mǎi)價(jià)與賣(mài)價(jià)之下有能力買(mǎi)或賣(mài)100股以上的股票，并且必須在每筆成交后的90秒內(nèi)將所有的成交價(jià)及交易量回報(bào)給美國(guó)證券商同業(yè)公會(huì)（nasd）。nasdaq對(duì)非美國(guó)公司提供可選擇的上市標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)滿足下列條件中的一條： [1]不少于1500萬(wàn)美元的凈資產(chǎn)額，最近3年中至少有一年稅前營(yíng)業(yè)收入不少于100萬(wàn)美元。[2]不少于3000萬(wàn)美元的凈資產(chǎn)額，不少于2年的營(yíng)業(yè)記錄。

[3]股票總市值不低于7500萬(wàn)美元?；蛘吖究傎Y產(chǎn)、當(dāng)年總收入不低于7500萬(wàn)美元。[4]需有300名以上的股東。

[5]上個(gè)會(huì)計(jì)最低為75萬(wàn)美元的稅前所得。

[6]每年的財(cái)務(wù)報(bào)表必需提交給證管會(huì)與公司股東們參考。[7]最少須有三位做市商(market maker)的參與此案(每位登記有案的

marketmaker須在正常的買(mǎi)價(jià)與賣(mài)價(jià)之下有能力買(mǎi)或賣(mài)100股以上的股票，并且必須在每筆成交後的90秒內(nèi)將所有的成交價(jià)及交易量回報(bào)給美國(guó)證券商同業(yè)公會(huì)

otcbb買(mǎi)殼上市條件otcbb市場(chǎng)是由納斯達(dá)克管理的股票交易系統(tǒng)，是針對(duì)中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)企業(yè)設(shè)立的電子柜臺(tái)市場(chǎng)。許多公司的股票往往先在該系統(tǒng)上市，獲得最初的發(fā)展資金，通過(guò)一段時(shí)間積累擴(kuò)張，達(dá)到納斯達(dá)克或紐約證券交易所的掛牌要求后升級(jí)到上述市場(chǎng)。與納斯達(dá)克相比，otc bb市場(chǎng)以門(mén)檻低而取勝，它對(duì)企業(yè)基本沒(méi)有規(guī)模或盈利上的要求，只要有三名以上的造市商愿為該證券做市，企業(yè)股票就可以到otcbb市場(chǎng)上流通了。2003年11月有約3400家公司在otcbb上市。其實(shí)，納斯達(dá)克股市公司本身就是一家在otcbb上市的公司，其股票代碼是ndaq。在otcbb上市的公司，只要凈資產(chǎn)達(dá)到400萬(wàn)美元，年稅后利潤(rùn)超過(guò)75萬(wàn)美元或市值達(dá)5000萬(wàn)美元，股東在300人以上，股價(jià)達(dá)到4美元／股的，便可直接升入納斯達(dá)克小型股市場(chǎng)。凈資產(chǎn)達(dá)到600萬(wàn)美元以上，毛利達(dá)到100萬(wàn)美元以上時(shí)公司股票還可直接升入納斯達(dá)克主板市場(chǎng)。因此otc bb市場(chǎng)又被稱為納斯達(dá)克的預(yù)備市場(chǎng)（納斯達(dá)克baby）。

美國(guó)ipo上市流程

一、選擇中介機(jī)構(gòu)

公司改制境外上市過(guò)程中涉及的中介機(jī)構(gòu)及主要職責(zé)

1．財(cái)務(wù)顧問(wèn)。財(cái)務(wù)顧問(wèn)是負(fù)責(zé)公司改制工作的總體協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，協(xié)助制訂改制重組方案，負(fù)責(zé)與其他各中介機(jī)構(gòu)和企業(yè)有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，是未來(lái)上市的輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

2、土地評(píng)估師。土地評(píng)估師負(fù)責(zé)協(xié)助辦理土地權(quán)證，完成土地評(píng)估報(bào)告，負(fù)責(zé)土地評(píng)估報(bào)告的核準(zhǔn)，協(xié)助取得國(guó)土資源部關(guān)于土地使用權(quán)的處置批復(fù)。

3．資產(chǎn)評(píng)估師。就資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題與國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)溝通，完成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，與審計(jì)師對(duì)賬，負(fù)責(zé)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的核準(zhǔn)。

4.國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所。負(fù)責(zé)出具財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告、公司籌備期間的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告，以及管理建議書(shū)，并就公司的內(nèi)部控制情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。

5．境內(nèi)外律師。負(fù)責(zé)法律盡職調(diào)查，出具國(guó)有股權(quán)管理法律意見(jiàn)書(shū)和股份公司設(shè)立法律意見(jiàn)書(shū)，協(xié)助企業(yè)就改制法律問(wèn)題與監(jiān)管機(jī)構(gòu)溝通，并擬定公司章程，境外律師就是否符合境外上市地上市條件出具相關(guān)法律文書(shū)。

6．物業(yè)評(píng)估師。如要在香港交易所上市的話，按照香港交易所的要求，需 要聘請(qǐng)有香港執(zhí)行資格的物業(yè)評(píng)估師來(lái)對(duì)上市企業(yè)的物業(yè)(土地和房屋)進(jìn)行評(píng)估，出具物業(yè)評(píng)估報(bào)告。

二、向境外證監(jiān)會(huì)或交易所提出申請(qǐng)(聆訊)企業(yè)在拿到國(guó)內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)準(zhǔn)許上市的有關(guān)批文和律師出具的有關(guān)法律意 衛(wèi)書(shū)后，即可向境外交易所提交第一次申請(qǐng)上市的材料。向美國(guó)證券交易委員會(huì)(sec)登記(一)準(zhǔn)備登記文件

根據(jù)美國(guó)《1933年證券法》企業(yè)發(fā)行證券必須進(jìn)行注冊(cè)登記，向sec遞交 墨告，披露與此次發(fā)行相關(guān)的信息，也就是提交注冊(cè)登記說(shuō)明書(shū)。注冊(cè)登記說(shuō)明書(shū)由兩部分組成：招股書(shū)及注冊(cè)說(shuō)明書(shū)，正式招股書(shū)會(huì)注明注冊(cè)的生效時(shí)間、發(fā)行時(shí)間、發(fā)行價(jià)和其他相關(guān)信息；但這時(shí)用于申報(bào)的是非正式招股書(shū)，用紅墨印刷，俗稱“紅鯡魚(yú)”(preliminary prospectus，初步招股書(shū))，提醒讀者這是非正式皈本。其主要內(nèi)容包括：封面、概要、公司、資金投向、分配政策、股權(quán)攤薄、資本化、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘要、管理層的討論、管理層及主要股東、法律訴訟、證券介紹、總結(jié)。

注冊(cè)登記說(shuō)明書(shū)的內(nèi)容包括：承銷(xiāo)費(fèi)用、董事及管理層的酬金、公司未登記的證券、其最近交易情況及附件和財(cái)務(wù)報(bào)表目錄。(二)有關(guān)規(guī)則在《1933年證券法》和《1934年證券交易法》中，明確的規(guī)定主要集中在s—k、s—x和c條例中。

1．s—k條例：具體規(guī)定了注冊(cè)登記書(shū)中除財(cái)務(wù)外的部分資料的內(nèi)容。

2．s—x條例：規(guī)定財(cái)務(wù)報(bào)告的內(nèi)容。會(huì)計(jì)師應(yīng)該非常熟悉s—x條例，企業(yè)應(yīng)與會(huì)計(jì)師一同填寫(xiě)有關(guān)的財(cái)務(wù)資料。3．c條例．：規(guī)定程序化內(nèi)容。如注冊(cè)登記時(shí)遵循的步驟，注冊(cè)登記說(shuō)明書(shū)紙張的大小、數(shù)量及其他細(xì)節(jié)。

4．財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)布：強(qiáng)化了s—x條例中對(duì)財(cái)經(jīng)信息披露的要求。

5．sec聯(lián)合會(huì)計(jì)報(bào)告：屬補(bǔ)充性資料。說(shuō)明sec職員對(duì)會(huì)計(jì)制度的理解和中國(guó)企業(yè)境外上市法律實(shí)務(wù)

(三)填寫(xiě)各種表格

注冊(cè)登記說(shuō)明書(shū)的具體規(guī)定主要體現(xiàn)在s一1至s一18表格里(其中有些序號(hào)并不存在)。共中s—l是最重要的注冊(cè)登記表格。為了簡(jiǎn)便起見(jiàn)，sec又采納了sb一1(規(guī)模小于1000萬(wàn)美元的證券)和sb--2(規(guī)模不限制)，這兩種格式的運(yùn)用范圍最為廣泛。s一1與sb一

1、sb--2的區(qū)別如下：

項(xiàng)目s---1sb—l、sb--2資產(chǎn)負(fù)債表最近3年的資產(chǎn)負(fù)債表1年2年損益表、財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表、股東權(quán)益變化表3年2年3年計(jì)劃書(shū)要符合sec的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要符合公認(rèn)的會(huì)計(jì)原則(gaap)需要符合公認(rèn)的會(huì)計(jì)原則(gaap)5年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，注明個(gè)人財(cái)務(wù)狀況及收入分析要求提供不要求提供不要求提供詳細(xì)描述公司業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、管理層報(bào)酬、主要合約要求提供不要求提供不要求提供表格s-

2、表格s--3適用于是第二次發(fā)行股票的上市公司 表格s-4：針對(duì)收購(gòu)

表格s-6：針對(duì)信托投資公司

表格s-8：針對(duì)發(fā)行的股票并為職工股票選擇權(quán)利或盈利計(jì)劃 表格s-11：針對(duì)房地產(chǎn)公司與投資公司

sec在審查上述注冊(cè)登記文件及表格時(shí)，為證明其真實(shí)性和準(zhǔn)確性，通常還會(huì)要求董事出具宣誓書(shū)。內(nèi)容包括：工作經(jīng)歷，與擬上市公司的關(guān)系，在其他公司擔(dān)任的職位，教育背景，曾參與過(guò)的業(yè)務(wù)組織，公司過(guò)去5年中聘請(qǐng)的律師、會(huì)計(jì)師，

第四篇：公司IPO上市過(guò)程中土地問(wèn)題法律分析

公司上市掛牌過(guò)程中土地權(quán)利處置

2012/12/31 目錄

一、有關(guān)土地的基本問(wèn)題...............................................................................................................2

（一）、我國(guó)土地使用的基本原則.........................................................................................2

1、土地公有的原則.........................................................................................................2

2、土地用途管制原則.....................................................................................................2

（二）、我國(guó)土地的分類(lèi).........................................................................................................2

1、依據(jù)土地所有權(quán)屬分類(lèi).............................................................................................2

2、依據(jù)土地用途分類(lèi).....................................................................................................3

（三）、土地權(quán)利概述.............................................................................................................4

1、土地所有權(quán).................................................................................................................4

2、土地使用權(quán).................................................................................................................4

3、土地他項(xiàng)權(quán)利.............................................................................................................5

二、國(guó)有土地使用權(quán).......................................................................................................................5

（一）、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的介紹.....................................................................................5

（二）、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立.........................................................................................6

1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓.........................................................................................6

2、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥.......................................................................................12

3、國(guó)有建設(shè)用地權(quán)租賃...............................................................................................14

4、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股.......................................................................15

（三）、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn).......................................................................................16

1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓...................................................................................16

2、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出資...................................................................................16

3、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出租...................................................................................17

4、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押...................................................................................20

（四）未確權(quán)的國(guó)有荒山使用權(quán)處置.................................................................................21

三、集體土地使用權(quán).....................................................................................................................21

（一）、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立與流轉(zhuǎn)...................................................................22

1、集體建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立...................................................................................22

2、集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)...................................................................................23

（二）農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn).....................................................................23

1、集體農(nóng)用地使用權(quán)的設(shè)立.......................................................................................24

2、集體農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn).......................................................................................24

（三）、農(nóng)村未利用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn).......................................................................27

1、四荒地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立...................................................................................27

2、四荒地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)...............................................................................................29

3、四荒地使用權(quán)抵押權(quán)...............................................................................................29

（四）、設(shè)施農(nóng)用地處置.......................................................................................................29

一、有關(guān)土地的基本問(wèn)題

（一）、我國(guó)土地使用的基本原則

1、土地公有的原則

我國(guó)《憲法》規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。也就是說(shuō)，我國(guó)的土地屬于全民所有或集體所有，除此之外，私人是不享有土地所有權(quán)的。

2、土地用途管制原則

所謂土地用途管制是指國(guó)家為了保證土地資源的合理利用以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)劃分土地類(lèi)型，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量和審批，同時(shí)確定土地使用限制條件，使土地使用者嚴(yán)格按照國(guó)家確定的用途利用土地。根據(jù)《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定：只有農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地這一轉(zhuǎn)變方式受到法律的限制。農(nóng)用地、建設(shè)用地轉(zhuǎn)為未利用地法律并未禁止，未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是法律提倡的，建設(shè)用地、未利用地轉(zhuǎn)為農(nóng)用地是法律所鼓勵(lì)的。

（二）、我國(guó)土地的分類(lèi)

在我國(guó)，依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，土地有多種分類(lèi)方法，如依據(jù)土地的所有權(quán)屬、自然屬性、用途、質(zhì)量、承載狀況等進(jìn)行分類(lèi)，本文僅介紹與企業(yè)上市關(guān)系最為密切的兩種分類(lèi)方法，即依據(jù)土地所有權(quán)屬和土地用途進(jìn)行分類(lèi)。

1、依據(jù)土地所有權(quán)屬分類(lèi)

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第2條規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。因此，土地按照所有權(quán)屬可以分為全民所有的土地和集體所有的土地。

不同所有權(quán)類(lèi)別的土地，其使用權(quán)取得和流轉(zhuǎn)的條件是不同的，因此，有必要區(qū)分不同所有權(quán)屬的土地。（1）國(guó)家所有的土地

我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地以及法律規(guī)定為國(guó)有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l也作了相同的規(guī)定。這兩條法律規(guī)定，確定了國(guó)有土地的基本范圍。而根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第2條的規(guī)定：下列土地屬于國(guó)家所有：

（一）城市市區(qū)的土地；

（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；

（三）國(guó)家依法征用的土地；

（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（六）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制的集體遷移以后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

此外，根據(jù)國(guó)家土地管理局1995年發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第18條：土地所有權(quán)有爭(zhēng)議，不能依法證明爭(zhēng)議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國(guó)家所有。該規(guī)定體現(xiàn)了國(guó)家所有權(quán)優(yōu)先的原則。（2）集體所有的土地

我國(guó)《土地管理法》第8條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。此外，根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)的法律規(guī)定，集體土地主要包括以下幾類(lèi)：①農(nóng)用地：主要包括耕地和其他用于種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)的土地。②集體建設(shè)用地：主要是指在農(nóng)村在用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的土地。③宅基地：也就是農(nóng)民用于建造房屋以及附屬設(shè)施的土地。④集體所有的四荒地，即荒山、荒溝、荒丘和荒灘。

2、依據(jù)土地用途分類(lèi)

我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度，不同用途的土地，其使用權(quán)取得和流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定是不同的，因此，有必要了解我國(guó)土地的用途類(lèi)分。我國(guó)《土地管理法》第4條規(guī)定：國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。（1）農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。（2）建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。建設(shè)用地分為長(zhǎng)期建設(shè)用地和臨時(shí)用地。長(zhǎng)期建設(shè)用地是一般意義上的建設(shè)用地。臨時(shí)用地是因建設(shè)項(xiàng)目施工和市政公共設(shè)施建設(shè)需要而暫時(shí)占用的土地。臨時(shí)用地由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地屬性，與有關(guān)土地行政主管部門(mén)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)用地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)兩年。（3）未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

（三）、土地權(quán)利概述

在企業(yè)改制掛牌過(guò)程中，涉及的土地權(quán)利主要是使用權(quán)的取得、流轉(zhuǎn)和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定。以下對(duì)土地權(quán)利體系做一個(gè)概述。

1、土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是指土地權(quán)利人依法對(duì)土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，土地所有權(quán)的主體只能是國(guó)家和集體，其他任何組織和個(gè)人都不能享有土地所有權(quán)，因此，在我國(guó)只有國(guó)家土地所有權(quán)和農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體土地所有權(quán)。土地所有權(quán)的客體為土地，屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，土地所有權(quán)的取得、喪失和變更必須履行一定的法律手續(xù)，以表征權(quán)利狀況。

2、土地使用權(quán)

由于土地所有權(quán)是禁止交易的，而且所有人必須為國(guó)家或者農(nóng)村集體，因此企業(yè)無(wú)法獲得土地的所有權(quán)，但法律允許將土地占有、使用、收益等權(quán)能同土地所有權(quán)相分離，土地使用權(quán)即是與土地所有權(quán)相分離的獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

土地使用權(quán)是指民事主體（組織和個(gè)人）在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有或集體所有的土地占有、利用和收益的權(quán)利。我國(guó)《土地管理法》第9條規(guī)定：國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。

3、土地他項(xiàng)權(quán)利

土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的土地權(quán)利，這些權(quán)利的權(quán)利人是土地所有權(quán)和使用權(quán)的相對(duì)人，常見(jiàn)的抵押權(quán)、租賃權(quán)即屬他項(xiàng)權(quán)利的范疇，此等權(quán)利也需要在土地管理機(jī)關(guān)登記，取得《土地他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》，或者在土地使用權(quán)證書(shū)中做相關(guān)他項(xiàng)權(quán)利記載。

土地使用權(quán)及相關(guān)的土地他項(xiàng)權(quán)利是企業(yè)尤其是生產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的重要條件，因此，企業(yè)在改制上市過(guò)程中的土地資產(chǎn)處置是企業(yè)資產(chǎn)重組的重要內(nèi)容，也是發(fā)行監(jiān)管部門(mén)重點(diǎn)關(guān)注的法律問(wèn)題。

二、國(guó)有土地使用權(quán)

根據(jù)前文的分類(lèi)方法，國(guó)有土地可以分為三類(lèi)：建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用土地。根據(jù)《物權(quán)法》第124條規(guī)定：農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。因此，國(guó)有土地中的農(nóng)用地的使用將參照集體土地承包經(jīng)營(yíng)制度，將在集體土地中闡述。

（一）、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的介紹

我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度，因此在取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以前，要通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和建設(shè)用地申請(qǐng)報(bào)批。根據(jù)《土地管理法》第52條規(guī)定：建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，土地行政國(guó)內(nèi)主管部門(mén)可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，并提出意見(jiàn)。根據(jù)《土地管理法》第53條規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國(guó)有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的相關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出建設(shè)用地申請(qǐng)，經(jīng)土地行政主管部門(mén)審查，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有土地享有的占有、使用、受益的權(quán)利，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)在該土地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。（1）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)主體的廣泛性。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第3條規(guī)定：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者除外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。這表明，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的主體非常廣泛，可以不受身份的限制而享有建設(shè)用地使用權(quán)。（2）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立模式是登記生效主義模式。具體說(shuō)就是當(dāng)事人要達(dá)成一致的意思表示，簽訂出讓合同，同時(shí)要加以公示?！段餀?quán)法》第139條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

（二）、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得是指國(guó)家作為土地所有權(quán)人與相對(duì)人之間通過(guò)出讓、劃撥等形式將國(guó)有建設(shè)用地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給相對(duì)人，由相對(duì)人加以利用的行為。根據(jù)《物權(quán)法》第137條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或劃撥等方式。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定：國(guó)有土地有償使用的方式包括：

（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)?/p>

（二）國(guó)有土地租賃；

（三）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。因此，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得主要有四種：出讓、劃撥、租賃、出資（入股）。

1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

根據(jù)《土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌等。其中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗土地上有兩個(gè)意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。因此在出讓方式的適用上，招拍掛出讓優(yōu)于協(xié)議出讓。

（1）以招拍掛的方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是指市縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)信的原則。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)仨毞贤恋乩每傮w規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)仨氂赏恋厮诘氐氖?、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟進(jìn)行。市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，及時(shí)向社會(huì)公布，并具體組織實(shí)施。市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照出讓計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃等部門(mén)共同擬定出讓的每幅地塊的用途、年限、規(guī)劃條件和其他土地使用條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)具體組織實(shí)施。

（2）以協(xié)議的方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

根據(jù)2007年11月1日施行的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。因此目前企業(yè)要從國(guó)家獲得經(jīng)營(yíng)性用地的使用權(quán)，主要通過(guò)招拍掛的方式。但根據(jù)2009年8月10日《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》的規(guī)定，下列三種情況依舊可以采用協(xié)議的方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。①由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國(guó)有劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、國(guó)有承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓?zhuān)弦?guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式。②政府實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)審核并報(bào)經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，收回原國(guó)有土地使用權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地。擬安置的工業(yè)項(xiàng)目用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃布局和城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，盡可能在確定的工業(yè)區(qū)集中安排工業(yè)用地。③采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵(lì)采取租賃，也可以協(xié)議方式出讓。各地可在不高于法律規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi)，結(jié)合探礦權(quán)、采礦權(quán)出讓年限，靈活確定采礦用地租賃和出讓年限。

（3）擬上市公司曾經(jīng)通過(guò)協(xié)議方式取得土地使用權(quán)

招拍掛制度是一個(gè)逐步發(fā)展完善的過(guò)程。許多企業(yè)在歷史上通過(guò)協(xié)議方式獲得經(jīng)營(yíng)性國(guó)有建設(shè)用地，而且沒(méi)有違反當(dāng)時(shí)國(guó)家及地方法律法規(guī)的情形。對(duì)于企業(yè)通過(guò)協(xié)議的方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)是否符合當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定問(wèn)題，可以重點(diǎn)關(guān)注以下四個(gè)時(shí)段。

①時(shí)段一：2002年7月1日以前：國(guó)有建設(shè)用地大部分通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式出讓?zhuān)信膾斐绦虿⒎潜亟?jīng)程序。

②時(shí)段二：2002年7月1日至2004年8月31日：根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定：除工業(yè)用地以外的經(jīng)營(yíng)性用地必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式供應(yīng)，但允許解決歷史遺留問(wèn)題。

2002年5月9日《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》要求從7月1日期，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。2004年3月31日《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》要求從即日起就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月1日以前將歷時(shí)遺留問(wèn)題處理完畢。所謂歷時(shí)遺留問(wèn)題是指2002年7月1日《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施后，除原劃撥土地使用權(quán)人不改變?cè)恋赜猛旧暾?qǐng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問(wèn)題之外，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式，其他土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式供應(yīng)。

③時(shí)段三：2004年8月31日至2006年8月31日：除工業(yè)用地已外的經(jīng)營(yíng)性用地必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式供應(yīng)，且不允許解決歷史性遺留問(wèn)題。

④時(shí)段四：2006年8月31日至2007年6月30日：根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定：工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?zhuān)试S解決歷史性遺留問(wèn)題。

2006年8月31日《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》第五點(diǎn)規(guī)定：國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎寖r(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。2007年4月4日《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度度有關(guān)問(wèn)題的通知》中第二點(diǎn)規(guī)定：

（一）政府供應(yīng)工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式公開(kāi)出讓或租賃，必須嚴(yán)格執(zhí)行《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定的程序和方法。該文件也同樣允許在一定時(shí)間內(nèi)解決歷史性遺留問(wèn)題：“國(guó)務(wù)院31號(hào)文件下發(fā)前，市、縣人民政府已經(jīng)簽訂工業(yè)項(xiàng)目投資協(xié)議，確定了供地范圍和價(jià)格，所涉及的土地已辦理完農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)的，可以繼續(xù)采取協(xié)議方式出讓或租賃，但必須按照《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，將意向出讓、租賃地塊的位置、用途、土地使用條件、意向用地者和土地價(jià)格等信息向社會(huì)公示后，抓緊簽訂土地出讓或租賃合同，并在2007年6月30日前簽訂完畢。不符合上述條件或者超過(guò)上述期限的，應(yīng)按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓或租賃?！?/p>

⑤時(shí)段五：2007年11月1日起施行的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定最終將包括工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地都納入必須招拍掛出讓的范圍。

（4）以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)需要關(guān)注以下問(wèn)題：

①土地出讓金的數(shù)額：《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第9條規(guī)定：土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，要以評(píng)估價(jià)格為依據(jù)確定土地出讓金的數(shù)額。關(guān)于出讓金的數(shù)額，國(guó)家土地管理局1992年頒布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第26條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門(mén)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。2003年《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第5條規(guī)定：協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％。因此，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金要參照改制當(dāng)時(shí)地政府出臺(tái)的標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)及最低下浮限度，根據(jù)地段、級(jí)別判斷出讓金額是否符合規(guī)定。

根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第17條規(guī)定：在土地有償使用費(fèi)用方面，可采取適當(dāng)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)和支持國(guó)有企業(yè)改革，具體辦法由各地根據(jù)本地實(shí)際情況制定。因此，一些地方政府對(duì)于改制的國(guó)有企業(yè)土地出讓金的繳納，會(huì)有更優(yōu)惠的政策，一般按評(píng)估值的5％－30％計(jì)收。另外，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》的規(guī)定：對(duì)其他采用成熟技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品更新和技術(shù)改造的國(guó)有企業(yè)，可將原使用的劃撥土地按出讓方式處置，土地收益可作為應(yīng)付帳款暫留企業(yè)，全額用于技術(shù)改造，并參照技改貸款方式進(jìn)行管理。

但如果出讓金明顯低于標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)有合理的解釋并取得有權(quán)部門(mén)的批準(zhǔn)，保證土地出讓金優(yōu)惠政策的法律效力。由于在出讓金繳納方面的優(yōu)惠，地方政府往往會(huì)對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做些限制，如改制企業(yè)如果轉(zhuǎn)讓該幅土地，須補(bǔ)繳剩余部分的出讓金等，要注意這些限制條件。

②國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的繳付期限：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條規(guī)定：土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。但一般來(lái)說(shuō)，這條法律規(guī)定只有在極少數(shù)地方被嚴(yán)格執(zhí)行，許多地方政府在執(zhí)行時(shí)相對(duì)靈活，一般僅規(guī)定企業(yè)在某一時(shí)間內(nèi)（一般是一兩年內(nèi)甚至更長(zhǎng)，視出讓金數(shù)額及企業(yè)情況而定）繳納。但按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條規(guī)定：土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。故按規(guī)定在未繳納完土地出讓金前，不能取得土地使用權(quán)證，盡管地方政府有變通的做法，企業(yè)還是應(yīng)在申報(bào)上市申請(qǐng)前將土地出讓金繳納完畢，取得土地使用權(quán)證。

③出讓土地的用途與期限：我國(guó)實(shí)行土地用途管制和土地利用總體規(guī)劃制度，因此，要關(guān)注企業(yè)取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的用途，如果企業(yè)改變用途，可能會(huì)面臨補(bǔ)繳土地出讓金的問(wèn)題。另外，我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行有期限出讓制度，因此，還要關(guān)注國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的期限。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。根據(jù)《土地管理法》第58條規(guī)定：土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。

④建設(shè)用地使用權(quán)的收回：根據(jù)《土地管理法》第37條規(guī)定：禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成開(kāi)發(fā)延遲的除外。這兩條存在較大爭(zhēng)議，《物權(quán)法》中沒(méi)有關(guān)于土地閑置超過(guò)兩年就收回的規(guī)定，但該條法律仍然有效。

⑤出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的登記以及抵押登記：根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定：依法以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在付清全部國(guó)有土地出讓價(jià)款后，持國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有原國(guó)有土地使用證、出讓合同以及土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

2、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第23條規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。國(guó)有土地使用權(quán)劃撥必須依法報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，并由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)向用地單位或者個(gè)人頒發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》和《建設(shè)部用地批準(zhǔn)書(shū)》。（1）劃撥土地的范圍

由于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥時(shí)，土地使用者未向作為土地所有者的國(guó)家支付土地收益，且沒(méi)有使用期限的限制，對(duì)于政府而言，土地使用權(quán)劃撥是一種無(wú)償性質(zhì)的行政配置方式，因此國(guó)家對(duì)于劃撥土地范圍有嚴(yán)格限制。《土地管理法》第54條明確規(guī)定：建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第24條規(guī)定：下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。根據(jù)上述法律規(guī)定，國(guó)土資源部頒布了《劃撥用地目錄》對(duì)上述可以劃撥的四類(lèi)用地范圍進(jìn)行具體細(xì)化，因此，只有符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，方可劃撥方式提供。（2）擬上市公司擁有劃撥土地

根據(jù)國(guó)家土地管理局《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第8條規(guī)定：企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：(一)繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；(二)國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；(三)在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；(四)國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)保留劃撥用地發(fā)生的期限不超過(guò)五年。

按照這一規(guī)定公司應(yīng)當(dāng)有償使用土地，一般不能通過(guò)劃撥的方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，但這會(huì)加重許多改制國(guó)有企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因此，國(guó)土資源部頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》規(guī)定：在涉及國(guó)家安全的領(lǐng)域和對(duì)國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，國(guó)有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地?！瓕?duì)承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資（入股）方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)?！盀闇p輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，國(guó)有企業(yè)在改革前可繼續(xù)以劃撥方式使用原有土地；改革后的企業(yè)用地符合《劃撥供地目錄》的，可仍以劃撥方式使用。國(guó)有和集體企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，也可在一定年限內(nèi)維持劃撥使用”。該規(guī)定擴(kuò)大了劃撥用地使用權(quán)的范圍，使改制企業(yè)仍可通過(guò)劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

因此，上市公司的土地使用涉及到城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，仍有以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的法律依據(jù)。（3）劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地的法律限制與登記

①程序限制：根據(jù)《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序主要包括：建設(shè)用地使用人提出申請(qǐng)，土地管理部門(mén)進(jìn)行審批，劃撥建設(shè)用地，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)證登記，核發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證。

②流轉(zhuǎn)限制：根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，除本條例第45條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。其第45條規(guī)定：符合下列條件的，經(jīng)市縣人民政府土地管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)批注，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照本條例第2章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益遞交土地使用權(quán)出讓金。

③劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的登記：根據(jù)《土地登記辦法》第26條規(guī)定：依法以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件和國(guó)有土地劃撥決定書(shū)等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。新開(kāi)工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥?chē)?guó)有土地的，還應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

3、國(guó)有建設(shè)用地權(quán)租賃

國(guó)有建設(shè)用地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出資給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有建設(shè)用地租賃是過(guò)于土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充，不適用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地。根據(jù)《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》規(guī)定：對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不是想有償使用，也不實(shí)行租賃；對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓?zhuān)赓U只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行租賃。

國(guó)有建設(shè)用地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式。承租人在按規(guī)定支付土地出讓金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)或根據(jù)合同約定，可以將承租的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但需要依法登記。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谑褂媚昶趦?nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》：企業(yè)改革涉及到的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃方式處置：國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限公司、股份公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；國(guó)有企業(yè)改制為股份合作制的；國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。

4、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股

國(guó)家以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以按照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資入股形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)土地使用權(quán)價(jià)格和出讓金標(biāo)準(zhǔn)，核算應(yīng)折算的出資額或股本額，并向企業(yè)頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資決定書(shū)》，明確土地用途、使用年限、出資額或者股本額和雙方的權(quán)利、義務(wù)。

根據(jù)《公司法》第24條規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資?！秶?guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第7條規(guī)定：根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，須由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置?！蛾P(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》規(guī)定：對(duì)于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式配置土地，國(guó)家以作價(jià)轉(zhuǎn)為國(guó)家資本金或股本金的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。對(duì)承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資（入股）的方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

（三）、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其權(quán)利的飽滿狀態(tài)僅次于土地的所有權(quán)，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)規(guī)定，權(quán)利人可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。鑒于互換以及贈(zèng)與屬于轉(zhuǎn)讓的一種形式，因此建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以分為四類(lèi)：轉(zhuǎn)讓、出資、出租和抵押。

1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同并辦理變更登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上附著物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不合理上漲時(shí)，市縣人民政府可以采取必要的措施。

轉(zhuǎn)讓取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是從二級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)的一種土地使用權(quán)交易行為，是一種市場(chǎng)化的土地使用權(quán)取得方式。這種土地使用權(quán)取得方式，法律關(guān)系比較清晰，也不像國(guó)有企業(yè)改制要涉及很多政策性問(wèn)題，但要審閱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，關(guān)注標(biāo)的土地的規(guī)劃用途、尚余的使用年限、轉(zhuǎn)讓金的支付、是否設(shè)定它項(xiàng)權(quán)利、土地使用權(quán)的過(guò)戶登記及權(quán)屬證書(shū)的變更等情況。

2、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出資 建設(shè)用地使用權(quán)出資是指建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)投資于一定的經(jīng)營(yíng)中，以獲取經(jīng)濟(jì)利益的行為。公司可以通過(guò)股東以土地使用權(quán)作價(jià)出資的方式取得土地的使用權(quán)，通過(guò)這種方式取得的土地使用權(quán)可以抵押、出租、轉(zhuǎn)讓。

（1）發(fā)起人建設(shè)用地使用權(quán)的取得是否有瑕疵：發(fā)起人必須是以出讓、受讓或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式取得的土地使用權(quán)，才能折為股份投入公司，劃撥土地使用權(quán)是不能作為出資的。

（2）折股金額的問(wèn)題：由于土地出讓金一般按照評(píng)估值的15――30％計(jì)繳，所以，有的公司在折股的時(shí)候，也把這一金額作為折股的依據(jù)。根據(jù)《公司法》規(guī)定：對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。

（3）發(fā)起人作為出資的建設(shè)用地使用權(quán)是否設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)：如果發(fā)起人在作為出資投入股份公司的土地使用權(quán)上設(shè)定了抵押權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)，則這種土地使用權(quán)不僅在權(quán)利的行使上受到法律的限制，而且因其可能受到抵押權(quán)人的追索而在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上發(fā)生貶損，甚至完全失去投資價(jià)值。發(fā)起人如果用這種設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資，就會(huì)產(chǎn)生出資不實(shí)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，違反《公司法》資本確定的基本原則。因此，對(duì)于發(fā)起人以出資入股方式投入到股份公司的土地使用權(quán)，一定要關(guān)注其上是否設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)。

3、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出租

建設(shè)用地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。（1）出租方是否已合法取得了出租土地的使用權(quán)

如土地使用權(quán)系租賃得來(lái)，首先應(yīng)確認(rèn)出租方有權(quán)租賃。改制后的股份公司，主要向兩類(lèi)主體通過(guò)租賃取得土地使用權(quán)，一類(lèi)是向縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)租賃取得，即一級(jí)市場(chǎng)。另一類(lèi)是向其他擁有建設(shè)用地使用權(quán)者租賃取得，即二級(jí)市場(chǎng)租賃。

①“先出讓再出租”方式：即控股股東或其下屬企業(yè)先以出讓方式取得土地使用權(quán)后，再出租給公司。對(duì)于這種方式，應(yīng)注意國(guó)土資源部1999年6月18日發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定“對(duì)于改制后新組建的公司為從事基建工程（如公路工程）的公司和物業(yè)公司的企業(yè)，由于該類(lèi)企業(yè)的土地使用是其業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素，需要取得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地使用權(quán)，因此不宜采用‘先出讓再出租’的方式處置土地資產(chǎn)”，根據(jù)該文件的精神，上述企業(yè)也不宜采取“先租賃再轉(zhuǎn)租賃”、“先授權(quán)經(jīng)營(yíng)再租賃”的方式取得土地使用權(quán)。

②“先租賃再轉(zhuǎn)租賃”方式：有些公司由于一時(shí)難以支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)證，因此采取“先租賃再轉(zhuǎn)租賃”的方式取得土地使用權(quán)。

③“先授權(quán)經(jīng)營(yíng)再租賃”方式：所謂授權(quán)經(jīng)營(yíng)是指國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，由國(guó)家土地管理局審批，并發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)，被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書(shū)，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。

（2）關(guān)于土地租賃期限的問(wèn)題

通過(guò)租賃的方式取得的土地使用權(quán)，并不能保證改制企業(yè)長(zhǎng)期而穩(wěn)定的使用，因此，證監(jiān)會(huì)規(guī)定，以租賃方式取得的土地使用權(quán)，要保證較長(zhǎng)的租賃期。1999年7月國(guó)土資源部發(fā)布的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》規(guī)定“國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途土地出讓最高年期”。但要注意超過(guò)20年的租賃期限是無(wú)效的，因?yàn)楦鶕?jù)1999年10月實(shí)施的《合同法》第214條：租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。由于《合同法》相比《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》是上位法、后法，《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》關(guān)于最長(zhǎng)租賃期限的規(guī)定是無(wú)效的，因此，要提請(qǐng)企業(yè)注意租賃期限不得超過(guò)20年與該幅土地剩余使用年限中的較短者。（3）租賃土地上的建筑物“房地分離”問(wèn)題

根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”；《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”；第二十四條“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ?、其他附著物作為?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”。這些規(guī)定反映了我國(guó)的“房地一體”主義。國(guó)土資源部1999年6月18日發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問(wèn)題的通知》也規(guī)定“為降低土地資產(chǎn)管理的復(fù)雜性，對(duì)于以土地房屋為生產(chǎn)場(chǎng)地的企業(yè)，企業(yè)改制時(shí)可選擇房地整體出租或整體出讓、入股等方式處置土地資產(chǎn)”。

土地權(quán)利人以出讓、受讓方式獲得土地使用權(quán)后，在土地上建筑房屋，或者房地均以租賃方式取得，自然不存在“房地分離”的問(wèn)題，但如果在租賃的土地上擁有建筑物的所有權(quán)，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的權(quán)利主體就會(huì)不一致，如果有一方處置權(quán)利，會(huì)影響到另一方的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，特別是土地使用權(quán)人處置權(quán)利時(shí)，如土地權(quán)利權(quán)人將土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)給租賃權(quán)人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題，我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

①土地租賃期限在法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡可能長(zhǎng)，如雙方約定20年的承租期，期滿后可再續(xù)租20年，使租賃土地的使用權(quán)相對(duì)穩(wěn)定。

②要考察土地使用權(quán)出租主體（一般是企業(yè)的控股股東或其他關(guān)聯(lián)方）是否設(shè)定了抵押，如果設(shè)定抵押應(yīng)當(dāng)通過(guò)符合法律規(guī)定的方式解除。

③房地分割的合法性?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條第二款“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記”，確認(rèn)了房地一體的例外，但要求有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)?！蛾P(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定“只有在新設(shè)公司向母公司租賃土地后再興建地上建筑物和地上只有機(jī)器設(shè)備而沒(méi)有房屋等建筑物，母公司將相應(yīng)機(jī)器設(shè)備作價(jià)投入新公司但又不愿放棄土地使用權(quán)這兩種情況下，才可按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)可分離的原則，保留先出讓再出租的土地處置方式，但要相應(yīng)加強(qiáng)土地資產(chǎn)嚴(yán)格監(jiān)管。包括出讓金的征收管理，取消各類(lèi)隨意性優(yōu)惠政策等；同時(shí)對(duì)采取先出讓再出租的方式處置土地的改制企業(yè)，在上報(bào)審批時(shí)要同時(shí)上報(bào)草簽的土地出讓合同和土地租賃合同，嚴(yán)格審核其中的土地收益關(guān)系”。這說(shuō)明在企業(yè)改制的實(shí)踐中，國(guó)家土地管理部門(mén)認(rèn)可“房地分離” 的做法，但要在批準(zhǔn)與登記程序方面符合上述規(guī)定。

（4）其他問(wèn)題：租賃權(quán)是設(shè)定在土地使用權(quán)上的他項(xiàng)權(quán)利，因此，應(yīng)當(dāng)在縣市級(jí)以上土地管理部門(mén)備案，并取得《他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》。

4、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押

土地抵押權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的、不轉(zhuǎn)移占有二作為債務(wù)履行擔(dān)保的土地使用權(quán)，在債務(wù)人到期不能履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，可就該土地使用權(quán)折價(jià)或者就拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

土地使用權(quán)可以抵押，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。建設(shè)用地在抵押時(shí)，需要進(jìn)行評(píng)估。抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，并辦理抵押登記。根據(jù)《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估或者由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門(mén)確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)。根據(jù)《土地登記辦法》第36條規(guī)定：依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書(shū)、主權(quán)債合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。同一宗土地多次抵押的，以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記。符合抵押登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。申請(qǐng)登記的抵押為最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)集中所擔(dān)保的最高債權(quán)額、最高額抵押的期限等內(nèi)容。

（四）未確權(quán)的國(guó)有荒山使用權(quán)處置

我國(guó)的國(guó)有土地，按照用途分為建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、未利用地，在企業(yè)改制上市過(guò)程中，比較多的涉及到的是建設(shè)用地，一些農(nóng)業(yè)類(lèi)的上市公司會(huì)涉及到農(nóng)業(yè)用地。有些公司還會(huì)涉及到還未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘的利用。我國(guó)《土地管理法》第四十條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開(kāi)發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用”。我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》第十七條規(guī)定：“在土地利用總體規(guī)劃確定的土地開(kāi)墾區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。一次性開(kāi)發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘600公頃以下的，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；開(kāi)發(fā)600公頃以上的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開(kāi)發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用，使用期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年”。

對(duì)于未利用地，應(yīng)注意的是：

（1）使用人只是可以在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)使用，但并未取得土地使用權(quán)，因此，不能在土地使用權(quán)上設(shè)定它項(xiàng)權(quán)利或予以轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻〉猛恋厥褂脵?quán)，仍應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，這時(shí)，土地使用權(quán)方確定為開(kāi)發(fā)使用人。

（2）這類(lèi)土地的用途一般為種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)，不能改做其他用途。

三、集體土地使用權(quán)

我國(guó)農(nóng)村土地實(shí)行農(nóng)民集體所有，農(nóng)村的集體土地由農(nóng)民集體經(jīng)營(yíng)、管理，農(nóng)民集體組織是土地的所有權(quán)人，這本應(yīng)使農(nóng)村集體土地經(jīng)營(yíng)、管理方式更加靈活，然而，實(shí)際卻非如此。集體土地的使用與流轉(zhuǎn)受到了比國(guó)有土地更多的限制。這是因?yàn)閲?guó)有土地是所有權(quán)派生出使用權(quán)，使用權(quán)是一種可以轉(zhuǎn)讓、可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利，其本質(zhì)是一種物權(quán)，而集體土地是所有權(quán)派生承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依據(jù)承包合同取得，是一種契約性的權(quán)利。如果農(nóng)民集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，必須首先辦理農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)征為國(guó)有后，才能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

對(duì)于轉(zhuǎn)征的集體土地，必須注意征用審批的權(quán)限，根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第四十五條規(guī)定：“征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；

（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案”。

（一）、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立與流轉(zhuǎn)

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類(lèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地，其他任何單位進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。

1、集體建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》的規(guī)定辦理審批手續(xù)。興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可設(shè)立獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟(jì)組織或者企業(yè)享有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過(guò)以符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)作價(jià)入股或者出資及聯(lián)營(yíng)的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該企業(yè)享有。非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)，而應(yīng)依法申請(qǐng)取得或者繼受取得國(guó)有土地使用權(quán)。

2、集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第六十三條規(guī)定，除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，使入股、聯(lián)營(yíng)企業(yè)獲得集體土地使用權(quán)以及因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得以外，集體所有的建設(shè)用地，目前一般只能由本集體及其所屬成員享有建設(shè)用地使用權(quán)，而不允許其他單位、個(gè)人擁有。然而，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，特別是城市化進(jìn)程的加快，已凸顯出這一法律規(guī)定的滯后性與制約作用。農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)，以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)的行為大量存在。同時(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中提出：在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民所有集體建設(shè)使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。

鑒于現(xiàn)實(shí)情況以及國(guó)務(wù)院的這個(gè)規(guī)定，全國(guó)對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的行為基本上都采取了默認(rèn)態(tài)度。為了規(guī)范集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，各地區(qū)也相繼出臺(tái)了相關(guān)管理。因此在審查企業(yè)使用集體建設(shè)用地的時(shí)候，需要參照當(dāng)?shù)氐年P(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的文件。“實(shí)踐先行、法律滯后”是我國(guó)特色，司法解釋、政策優(yōu)于法律在我國(guó)是常態(tài),放開(kāi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律限制已成為趨勢(shì)，但以上的地方法規(guī)或政策畢竟不屬于國(guó)家立法，效力等級(jí)較低，因此，在我國(guó)的土地管理基本法律沒(méi)有進(jìn)行修改或沒(méi)有新的基本法律、行政法規(guī)規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)前，為了謹(jǐn)慎起見(jiàn)，對(duì)于改制企業(yè)涉及的集體建設(shè)用地使用權(quán)的處置，最好在申報(bào)材料前，按照《土地管理法》等基本法律進(jìn)行規(guī)范。

（二）農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)

農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的處置主要分為取得和流轉(zhuǎn)。取得農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的形式是土地承包。集體農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)，從法律的角度講應(yīng)當(dāng)稱為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。所謂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指承包人在法律規(guī)定和承包合同約定的范圍內(nèi)，對(duì)于集體所有或國(guó)家所有但由集體長(zhǎng)期使用的土地所享有的支配權(quán)以及享受其收益的權(quán)利。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)主要包括出租、互換、入股、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等。

1、集體農(nóng)用地使用權(quán)的設(shè)立

我國(guó)《土地管理法》第15條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營(yíng)的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營(yíng)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”。根據(jù)《土地管理法》上述規(guī)定，對(duì)于未承包到戶的農(nóng)村集體土地，使用土地的農(nóng)業(yè)企業(yè)，可以直接向農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織承包。

不過(guò)根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第3條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包的荒山、荒溝、荒丘、荒丘等（以下簡(jiǎn)稱四荒地）農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包。根據(jù)《土地管理法》和《關(guān)于進(jìn)一步做好治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》規(guī)定：四荒地屬于未利用土地。因此，集體農(nóng)用地取得方式只有一種就是家庭承包制度。

根據(jù)我國(guó)法律體系的優(yōu)先性關(guān)系，《農(nóng)村土地承包法》的優(yōu)先性要高于《土地管理法》，因此即使是農(nóng)業(yè)類(lèi)企業(yè)無(wú)法直接承包農(nóng)村土地的。不過(guò)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，越來(lái)越多的地方開(kāi)始允許農(nóng)業(yè)企業(yè)直接承包農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未承包到戶的農(nóng)村集體土地。中央層對(duì)此也未采取明確的態(tài)度。建議公司在上市掛牌以前最好能夠通過(guò)流轉(zhuǎn)的方式獲得農(nóng)用地。如果非要直接通過(guò)承包的方式獲得農(nóng)用地，要注意一下三點(diǎn)：第一，承包后的土地用途只限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；第二，在程序上要求村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

2、集體農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人享有，或者是通過(guò)一定的方式賦予他人行使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或行使承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的某些權(quán)能。關(guān)于集體農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)原則、方式、程序等，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》做了明確的規(guī)定。（1）流轉(zhuǎn)的原則

我國(guó)《農(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；

（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；

（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限；

（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；

（五）同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)?！?/p>

上述原則須注意：

①不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途的原則，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，并不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)，即土地仍為農(nóng)民集體所有，也不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，即只能用于農(nóng)、林、畜、漁業(yè)。

②流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期剩余年限的原則，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是有期限的，該期限不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余期限。根據(jù)《土地承包經(jīng)營(yíng)法》第二十條規(guī)定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)”。因此，要注意土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限，如果流轉(zhuǎn)年限長(zhǎng)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余年限，則超過(guò)部分無(wú)效。

③本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先原則。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中，本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員享有優(yōu)先權(quán)，即在同等條件下，較本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，可以優(yōu)先取得流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。（2）流轉(zhuǎn)方式與程序

集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位取得農(nóng)業(yè)用地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，有兩種途徑，其一，對(duì)于已承包到農(nóng)戶的農(nóng)用地，向農(nóng)戶或農(nóng)戶合法委托的組織取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；其二，可通過(guò)再流轉(zhuǎn)的方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第21條規(guī)定：承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)各備案一份。①向農(nóng)戶或其合法委托的組織取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

《土地承包法》第三十二條規(guī)定：“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，第四十二條規(guī)定：“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”。依據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)民家庭承包土地的流轉(zhuǎn)方式主要為轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股及其他方式。依據(jù)全國(guó)人大法律工作委員會(huì)《土地承包法》的釋義和農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)包、互換、入股（指向農(nóng)民之間發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的股份合作社入股，而非向股份有限公司作價(jià)投資入股）主要發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，轉(zhuǎn)讓的受讓方雖可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，但應(yīng)當(dāng)為農(nóng)戶，故這些流轉(zhuǎn)方式與企業(yè)改制上市的關(guān)系不大。

出租主要是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。出租人是享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶，承租人是承租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位和個(gè)人。承租人通過(guò)租賃合同取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承租權(quán)，并向出租的農(nóng)戶支付租金。另外，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的租賃期限，應(yīng)當(dāng)受到《合同法》租賃合同有效期不超過(guò)20年的限制。

在程序上，農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)需經(jīng)發(fā)包人許可，但出租合同需向發(fā)包人備案，不論發(fā)包方是否同意，均不影響合同的效力。

由于農(nóng)民個(gè)人的承包土地面積小且分布分散，其使用權(quán)不便于向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)，一般委托集體經(jīng)濟(jì)組織和土地中介組織進(jìn)行。2005年1月19日農(nóng)業(yè)部頒布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第八條規(guī)定的“承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書(shū)。委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章”，為集體經(jīng)濟(jì)組織和土地中介機(jī)構(gòu)受托流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)提供了法律依據(jù)。因此，工商企業(yè)可以通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織和土地中介機(jī)構(gòu)集中取得農(nóng)戶的承包土地使用權(quán)。但是從政策層面看，中發(fā)[2001]18號(hào)文件對(duì)工商企業(yè)從農(nóng)戶手中租賃承包土地，采取不鼓勵(lì)的態(tài)度。該文件在談到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題時(shí)指出“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)主要在農(nóng)戶間進(jìn)行。隨著農(nóng)村第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，離開(kāi)土地的農(nóng)民會(huì)越來(lái)越多，他們騰出來(lái)的土地應(yīng)當(dāng)主要由其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)戶來(lái)經(jīng)營(yíng)，以擴(kuò)大農(nóng)戶的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增加務(wù)農(nóng)收入，緩解人地矛盾，這也有利于保護(hù)耕地。企業(yè)和城鎮(zhèn)居民隨意到農(nóng)村租賃和經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶的承包地，隱患很多，甚至可能造成土地兼并，使農(nóng)民成為新的雇農(nóng)或淪為無(wú)業(yè)游民，危及整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定。為穩(wěn)定農(nóng)業(yè)，穩(wěn)定農(nóng)村，不提倡工商企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間、大面積租賃和經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶承包地，地方也不要?jiǎng)訂T和組織城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村租賃農(nóng)戶承包地”。

②通過(guò)再流轉(zhuǎn)的方式取得

根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十三條規(guī)定：“受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意”，可見(jiàn)，承包土地使用權(quán)可以再次流轉(zhuǎn)，但應(yīng)取得原承包方的同意。

根據(jù)2005年3月1日起正式實(shí)施的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十七條規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊(cè)，及時(shí)準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況。以轉(zhuǎn)包、出租或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理相關(guān)登記；以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更等手續(xù)”。

（三）、農(nóng)村未利用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)

未利用地主要是指除了建設(shè)用地和農(nóng)用地以外的土地。農(nóng)村的未利用地主要是農(nóng)村集體所有的荒山、荒溝、荒灘、荒坡等“四荒”土地。對(duì)于這類(lèi)土地的使用權(quán)，用地企業(yè)一般通過(guò)承包和租賃的方式取得。

1、四荒地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立

（1）、承包取得四荒地的使用權(quán)

我國(guó)《土地承包法》以“其他方式的承包”專(zhuān)章規(guī)定了對(duì)集體未利用地的承包，明確了承包的方式和程序，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》對(duì)“四荒”的承包期限問(wèn)題作了規(guī)定。

①承包方式：《土地承包法》第四十六條規(guī)定：“荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)，也可以將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折股分給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)或者股份合作經(jīng)營(yíng)”。可見(jiàn)，取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式為招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商、折股。

②承包的程序：根據(jù)我國(guó)《土地承包法》第四十八條的規(guī)定，四荒地的承包程序?yàn)椋菏紫?，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)，如發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同；其次，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)承包要報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》還規(guī)定“依照有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)須報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)”；第三，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，在“四荒”完成初步治理后，根據(jù)其主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，依法分別由縣級(jí)以上人民政府發(fā)放土地證、林權(quán)證、草原證或養(yǎng)殖使用證等相應(yīng)的權(quán)屬證明，取得前述證書(shū)后，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。

③承包價(jià)格的確定：根據(jù)我國(guó)《土地承包法》第四十五條的規(guī)定：“以招標(biāo)、拍賣(mài)方式承包的，承包費(fèi)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià)確定；以公開(kāi)協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定”。

④承包期限：《土地承包法》只規(guī)定了家庭聯(lián)產(chǎn)承包土地的承包期，并未規(guī)定“四荒”地的承包經(jīng)營(yíng)期限，此前的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》規(guī)定“四荒”地承包期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年，可以作為依據(jù)。

⑤用途限制：“四荒”承包后，仍應(yīng)用于農(nóng)業(yè)用途。（2）、租賃取得四荒地的使用權(quán)

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》，用地企業(yè)也可以通過(guò)租賃的方式取得未利用地的使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)的取得程序、用途限制等與集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人取得土地承包權(quán)的程序基本相同，但要注意租賃期限應(yīng)當(dāng)按照《合同法》關(guān)于租賃合同期限的規(guī)定。

對(duì)于以上述兩種方式取得的未利用地的使用權(quán)，要重點(diǎn)關(guān)注其取得的程序是否合法，如是否經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，是否需要縣級(jí)以上人民政府審批等，還要關(guān)注其權(quán)屬證明的取得情況。

2、四荒地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

根據(jù)我國(guó)《土地承包法》第四十九條規(guī)定：“通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)”?？梢?jiàn)，以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包的土地，可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押的方式進(jìn)行再流轉(zhuǎn)，但應(yīng)當(dāng)關(guān)注該等土地是否具備土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證。

3、四荒地使用權(quán)抵押權(quán)

根據(jù)《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒蕪的集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)機(jī)型地價(jià)評(píng)估，并經(jīng)土地管理部門(mén)確定后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同，并需要做抵押登記申請(qǐng)。

（四）、設(shè)施農(nóng)用地處置

根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》設(shè)施農(nóng)用地是指：直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。設(shè)施農(nóng)用地可以分為生產(chǎn)設(shè)施農(nóng)用地和附屬設(shè)施農(nóng)用地。設(shè)施農(nóng)用地按照農(nóng)用地管理。

興建設(shè)施農(nóng)用地的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)擬定設(shè)施建設(shè)方案，并與當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議。設(shè)計(jì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的，應(yīng)先行依法簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。興建農(nóng)用設(shè)施占用農(nóng)用的，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，其中，生產(chǎn)設(shè)施占用耕地的，生產(chǎn)結(jié)束后由經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)復(fù)耕。附屬設(shè)施占用耕地的，由經(jīng)營(yíng)者按照“占一補(bǔ)一”要求負(fù)責(zé)補(bǔ)充占用的耕地。發(fā)行人需要合理控制設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用地規(guī)模。具體標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)《關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。

農(nóng)業(yè)設(shè)施的建設(shè)與用地由經(jīng)營(yíng)者提出申請(qǐng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申報(bào)，縣級(jí)政府審核同意。經(jīng)營(yíng)者向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)時(shí)，需要提交設(shè)施建設(shè)方案，與有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議，或者土地承包進(jìn)行權(quán)流轉(zhuǎn)合同?？h級(jí)政府組織農(nóng)業(yè)部門(mén)和國(guó)土資源部門(mén)對(duì)經(jīng)營(yíng)者申請(qǐng)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的申報(bào)進(jìn)行審核。涉及到補(bǔ)充耕地的，要審核經(jīng)營(yíng)者落實(shí)補(bǔ)充耕地情況，做到先補(bǔ)后占。

第五篇：IPO集體土地案例總結(jié)

二、IPO集體土地案例總結(jié)-1.承包

一、集體土地

集體土地如果從大的范疇里劃分，主要包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三類(lèi)，而農(nóng)用地又可以分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地共五類(lèi)，耕地又可以分為基本農(nóng)田和其他耕地。

（一）農(nóng)用地 1.承包

（1）鐵漢生態(tài)（300197）

瑕疵：租賃被集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位承包的農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)； 反饋問(wèn)題：發(fā)行人2009年12月與出租方梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了農(nóng)村集體土地和林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同。請(qǐng)發(fā)行人說(shuō)明并披露上述承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)屬沿革和辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的情況。請(qǐng)保薦機(jī)構(gòu)和律師對(duì)是否存在潛在糾紛和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)表意見(jiàn)。解釋?zhuān)?/p>

（一）梅縣國(guó)土資源局、梅縣國(guó)土資源局大坪國(guó)土資源所、梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府、梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)出具《證明》，“廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)內(nèi)301.6畝土地屬于集體土地，為守臺(tái)村民委員會(huì)所有，截止本證明出具之日，尚未申領(lǐng)集體土地權(quán)屬證書(shū)。經(jīng)查，守臺(tái)村集體所有土地水田為25.3畝、旱地為276.3畝。該土地不在國(guó)家基本農(nóng)田紅線范圍之內(nèi)，具體四至如下（詳細(xì)位置見(jiàn)附圖）：東：煤渣壩堤面至凌角塘大路水平以下為界，西：狗爬礤及和尚山山腳（以原鉤機(jī)已開(kāi)路界）為界，南：守臺(tái)小學(xué)至沙下山腰的大路為界，北：煤渣壩及原電廠水庫(kù)庫(kù)尾為界。經(jīng)查，該土地上未設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利”。

根據(jù)梅縣林業(yè)局2005年5月23日編號(hào)分別為04414211309JDS00012、04414211309JDS00002、04414211309JDS00010的《森林、林木、林地狀況登記表》，座落于大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組，面積為585畝的林地為大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村村民集體所有。

根據(jù)梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村村民（戶主）代表大會(huì)《關(guān)于守臺(tái)土地、林地承包會(huì)議記錄表》，梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村于2009年11月30日在村委會(huì)議室召開(kāi)了村民（戶主）代表大會(huì)，應(yīng)到會(huì)戶數(shù)1200，實(shí)到會(huì)戶數(shù)944。該次會(huì)議作出決議，同意將梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村的土地301.6畝（水田25.3畝、旱地276.3畝）、林地585畝承包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司。梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)在會(huì)議記錄表上批注了“情況屬實(shí)”的意見(jiàn)并加蓋了梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)公章，梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府在會(huì)議記錄表上批注了“情況屬實(shí)、批準(zhǔn)承包”的意見(jiàn)并加蓋了梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府公章。

1．梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《土地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)將其位于凌角塘和長(zhǎng)江岌與白沙下、面積為301.6畝的土地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途為農(nóng)業(yè)、林業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)作物的種植，土地承包費(fèi)為水田每年按人民幣400元/畝、旱地每年按人民幣150元/畝的價(jià)格計(jì)算，付款方式為將承包費(fèi)價(jià)款總額一次性全額支付。

梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)將其位于梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組、面積為515畝的林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費(fèi)為每年按人民幣10元/畝的價(jià)格計(jì)算，付款方式為在簽訂該合同時(shí)先付前二十年的承包款，二十年承包期滿之日前一次性足額支付下一個(gè)二十年承包期的承包款，第二個(gè)二十年承包期滿之日前一次性足額支付剩余十年承包期的承包款。梅縣林業(yè)局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司核發(fā)了編號(hào)為B440600002623的《林權(quán)證》。

梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)將其位于梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組、面積為70畝的林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費(fèi)為每年按人民幣10元/畝的價(jià)格計(jì)算，付款方式為在該合同簽訂之日即全額支付清該承包款。梅縣林業(yè)局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司核發(fā)了編號(hào)為B440600002619的《林權(quán)證》。根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》（以下簡(jiǎn)稱“《土地承包法》”）第48條“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”的規(guī)定以及梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村村民（戶主）代表大會(huì)《關(guān)于守臺(tái)土地、林地承包會(huì)議記錄表》，梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)將其集體所有的土地及林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，已經(jīng)取得三分之二以上村民代表同意并獲梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司與梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)均具有相應(yīng)的主體資格，意思表示真實(shí)、充分，其簽訂的土地承包合同及林地承包合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司已依法取得該等土地和林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2．發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對(duì)位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村、面積為301.6畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的用途為用于農(nóng)業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款為水田每年按人民幣500元/畝、旱地每年按人民幣200元/畝的價(jià)款計(jì)算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專(zhuān)門(mén)用于收取承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款的銀行賬號(hào)后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款。梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營(yíng)土地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為301.6畝的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。

發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對(duì)位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組、面積為515畝林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的用途為用于林業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款為每年按人民幣50元/畝的價(jià)格計(jì)算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專(zhuān)門(mén)用于收取承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款的銀行賬號(hào)后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款。梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營(yíng)林地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為515畝的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。

發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對(duì)位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組、面積為70畝林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的用途為用于林業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款為每年按人民幣50元/畝的價(jià)格計(jì)算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專(zhuān)門(mén)用于收取承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款的銀行賬號(hào)后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款。梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營(yíng)林地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為70畝的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“《流轉(zhuǎn)管理辦法》”）第15條“承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)”的規(guī)定以及梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)2009年12月28日出具的《關(guān)于同意承包經(jīng)營(yíng)土地流轉(zhuǎn)的函》、《關(guān)于同意承包經(jīng)營(yíng)林地流轉(zhuǎn)的函》，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司及發(fā)行人具備相應(yīng)的主體資格，意思表示真實(shí)、充分，標(biāo)的——土地和林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合法有效，前述承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且已取得發(fā)包方梅縣大坪鎮(zhèn)守臺(tái)村民委員會(huì)的同意，合法有效；發(fā)行人已依法取得該等土地和林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。基于前述，該等承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定及流轉(zhuǎn)不存在潛在糾紛和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）梅縣國(guó)土資源局、梅縣國(guó)土資源局大坪國(guó)土資源所、梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府、梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)出具《證明》，“廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)內(nèi)399.4畝土地屬于集體土地，為湯湖村民委員會(huì)所有，截止本證明出具之日，尚未申領(lǐng)集體土地屬證書(shū)。經(jīng)查，湯湖村集體所有土地水田為136.7畝、旱地為262.7畝。該土地不在國(guó)家基本農(nóng)田紅線范圍之內(nèi)，具體四至如下（詳細(xì)位置見(jiàn)附圖）：東：長(zhǎng)江岌山頂為界，西：狗爬礤及和尚山山腳（以原鉤機(jī)已開(kāi)路界）為界，南：守臺(tái)小學(xué)至白沙下山腰的大路為界，北：煤渣壩及原電廠水庫(kù)庫(kù)尾為界。經(jīng)查，該土地上未設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利”。

根據(jù)梅縣林業(yè)局2005年6月6日編號(hào)分別為04414211307JDS00006、04414211307JDS00008的《森林、林木、林地狀況登記表》，座落于大坪鎮(zhèn)湯湖村塘尾、圍里村民小組，面積為889畝的林地為大坪鎮(zhèn)湯湖村村民集體所有。

根據(jù)梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村村民（戶主）代表大會(huì)《關(guān)于湯湖土地、林地承包會(huì)議記錄表》，梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村于2009年11月30日在村委會(huì)議室召開(kāi)了村民（戶主）代表大會(huì)，應(yīng)到會(huì)戶數(shù)1120，實(shí)到會(huì)戶數(shù)988。該次會(huì)議作出決議，同意將梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村的土地399.4畝（水田136.7畝，旱地262.7畝）、林地889畝承包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司。梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)在會(huì)議記錄表上批注了“情況屬實(shí)”的意見(jiàn)并加蓋了梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)公章，梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府在會(huì)議記錄表上批注了“情況屬實(shí)、批準(zhǔn)承包”的意見(jiàn)并加蓋了梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府公章。

1．梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《土地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)將其位于長(zhǎng)江岌和白沙下與和尚山腳、面積為399.4畝的土地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途為農(nóng)業(yè)、林業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)作物的種植，土地承包費(fèi)為水田每年按人民幣400元/畝、旱地每年按人民幣150元/畝的價(jià)格計(jì)算，付款方式為將承包費(fèi)價(jià)款總額一次性全額支付。

梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)將其位于梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為784畝的林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費(fèi)為每年按人民幣10元/畝的價(jià)格計(jì)算，付款方式為在簽訂該合同時(shí)先付前二十年的承包款，二十年承包期滿之日前一次性足額支付下一個(gè)二十年承包期的承包款，第二個(gè)二十年承包期滿之日前一次性足額支付剩余十年承包期的承包款。梅縣林業(yè)局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司核發(fā)了編號(hào)為B440600002621的《林權(quán)證》。

梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)將其位于梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為105畝的林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費(fèi)為每年按人民幣10元/畝的價(jià)格計(jì)算，付款方式為在簽訂該合同之日即全額付清該承包款。梅縣林業(yè)局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司核發(fā)了編號(hào)為B440600002622的《林權(quán)證》。根據(jù)《土地承包法》第48條“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”的規(guī)定以及梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村村民（戶主）代表大會(huì)《關(guān)于湯湖土地、林地承包會(huì)議記錄表》，梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)將其集體所有的土地及林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，已經(jīng)取得三分之二以上村民代表同意并獲梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司與梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)均具有相應(yīng)的主體資格，意思表示真實(shí)、充分，其簽訂的土地承包合同及林地承包合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司已依法取得該等土地和林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2．發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對(duì)位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村，面積為399.4畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的用途為用于農(nóng)業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款為水田每年按人民幣500元/畝、旱地每年按人民幣200元/畝的價(jià)格計(jì)算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專(zhuān)門(mén)用于收取承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款的銀行賬號(hào)后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款。梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營(yíng)土地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為301.6畝的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。

發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對(duì)位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為784畝林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的用途為用于林業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款為每年按人民幣50元/畝的價(jià)格計(jì)算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專(zhuān)門(mén)用于收取承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款的銀行賬號(hào)后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款。梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營(yíng)林地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為784畝的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。

發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對(duì)位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為105畝林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的用途為用于林業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款為每年按人民幣50元/畝的價(jià)格計(jì)算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專(zhuān)門(mén)用于收取承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款的銀行賬號(hào)后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)款。梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營(yíng)林地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為105畝的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。根據(jù)《流轉(zhuǎn)管理辦法》第15條“承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)”的規(guī)定以及梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)2009年12月28日出具的《關(guān)于同意承包經(jīng)營(yíng)土地流轉(zhuǎn)的函》、《關(guān)于同意承包經(jīng)營(yíng)林地流轉(zhuǎn)的函》，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司及發(fā)行人具備相應(yīng)的主體資格，意思表示真實(shí)、充分，標(biāo)的——土地和林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合法有效，前述承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且已取得發(fā)包方梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會(huì)的同意，合法有效；發(fā)行人已依法取得該等土地和林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。基于前述，該等承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定及流轉(zhuǎn)不存在潛在糾紛和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。分析：

1.原集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立合法、有效；

2.發(fā)行人以租賃方式取得該等土地和林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，并已取得發(fā)包方同意，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)符合法律法規(guī)規(guī)定，發(fā)行人已依法取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（2）圣農(nóng)發(fā)展（002299）

瑕疵：承包、租賃農(nóng)村集體土地

反饋問(wèn)題：請(qǐng)保薦人、律師對(duì)下列問(wèn)題進(jìn)行核查并發(fā)表專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)：（1）發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及募投項(xiàng)目所需大部分土地采取租賃方式的合法合規(guī)性，主要包括但不限于租賃農(nóng)村土地從事公司經(jīng)營(yíng)是否涉及改變農(nóng)用地用途，是否已履行必要的審批、批準(zhǔn)或登記手續(xù)，上述租賃行為的程序和效力是否合法合規(guī)，有權(quán)機(jī)關(guān)及政府主管部門(mén)的意見(jiàn)；（2）土地采用租賃方式對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)是否會(huì)產(chǎn)生重大不利影響，以及公司對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)（主要包括政策、法律風(fēng)險(xiǎn)，出租方違約風(fēng)險(xiǎn)）的具體應(yīng)對(duì)措施?！卜答佉庖?jiàn)第一部分第1條〕 解釋?zhuān)?/p>

（一）關(guān)于發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及募投項(xiàng)目所需大部分土地采取租賃方式的合法合規(guī)性

1、發(fā)行人承包、租賃農(nóng)村土地情況

因從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及建設(shè)本次募投項(xiàng)目需要，發(fā)行人作為承包方與光澤縣崇仁鄉(xiāng)人民政府及光澤縣崇仁鄉(xiāng)洋頭果場(chǎng)、光澤縣寨里鎮(zhèn)桃林村民委員會(huì)、光澤縣鸞鳳鄉(xiāng)中坊村民委員會(huì)、光澤縣崇仁鄉(xiāng)崇仁村民委員會(huì)（發(fā)包方）分別簽訂了4份《土地承包合同》，發(fā)行人向發(fā)包方承包4宗農(nóng)村土地用于從事養(yǎng)殖業(yè)（即興建養(yǎng)雞場(chǎng)及相關(guān)附屬設(shè)施）；同時(shí)，發(fā)行人作為承租方與光澤縣鸞鳳鄉(xiāng)油溪村民委員會(huì)等32個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（出租方）分別簽訂了66份《土地租賃合同》，發(fā)行人向出租方租賃66宗農(nóng)村土地用于從事養(yǎng)殖業(yè)（即興建養(yǎng)雞場(chǎng)及相關(guān)附屬設(shè)施）?！苍斠?jiàn)《法律意見(jiàn)書(shū)》及《律師工作報(bào)告》第十條“發(fā)行人的主要財(cái)產(chǎn)”第（七）款“房屋、土地租賃或土地承包情況”〕

2、關(guān)于發(fā)行人承包、租賃農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否涉及改變農(nóng)用地用途

根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的《全國(guó)土地分類(lèi)（試行）》（國(guó)土資發(fā)[2001]255號(hào)）的規(guī)定，農(nóng)用地分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地共五類(lèi)，畜禽飼養(yǎng)地（指以經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖為目的的畜禽舍及相應(yīng)附屬設(shè)施用地）屬于農(nóng)用地中的其他農(nóng)用地。本所律師認(rèn)為，發(fā)行人承包、租賃農(nóng)村土地用于從事養(yǎng)殖業(yè)（即興建養(yǎng)雞場(chǎng)及相關(guān)附屬設(shè)施），不涉及改變農(nóng)用地用途。

3、關(guān)于發(fā)行人承包、租賃農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否已履行必要的審批、批準(zhǔn)或登記手續(xù)，其程序和效力是否合法合規(guī)

（1）根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條規(guī)定：“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)?！苯?jīng)核查，在發(fā)行人承包的四宗農(nóng)村土地中，有三宗土地是由發(fā)行人向當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)承包，已經(jīng)發(fā)包方村民小組（戶代表）會(huì)議全體代表三分之二以上同意，并已經(jīng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)；另外一宗農(nóng)村土地是由發(fā)行人向鄉(xiāng)辦集體企業(yè)光澤縣崇仁鄉(xiāng)洋頭果場(chǎng)承包，不涉及村民，該鄉(xiāng)辦集體企業(yè)的主管部門(mén)光澤縣崇仁鄉(xiāng)人民政府作為發(fā)包方之一，已對(duì)該土地承包予以認(rèn)可。本所律師認(rèn)為，上述農(nóng)村土地承包行為已履行必要的審批手續(xù)，其程序和效力合法合規(guī)。（2）發(fā)行人租賃的66宗農(nóng)村土地屬于農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營(yíng)的土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定：“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部令第47號(hào)）第八條規(guī)定：“承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書(shū)。委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章?！薄掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十一條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)各備案一份。”經(jīng)核查，發(fā)行人租賃的66宗農(nóng)村土地系由承包方（即農(nóng)戶）自愿委托發(fā)包方（即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）與發(fā)行人簽訂農(nóng)村土地租賃合同，承包方已出具土地流轉(zhuǎn)委托書(shū)，上述農(nóng)村土地租賃合同已向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。本所律師認(rèn)為，上述農(nóng)村土地租賃行為已履行必要的備案手續(xù)，其程序和效力合法合規(guī)。

4、政府主管部門(mén)的意見(jiàn)

光澤縣國(guó)土資源局和光澤縣農(nóng)業(yè)局于2008年5月26日共同出具了《關(guān)于福建圣農(nóng)發(fā)展股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及募投項(xiàng)目使用農(nóng)村土地的意見(jiàn)》，確認(rèn)發(fā)行人因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及本次募投項(xiàng)目所承包、租賃的農(nóng)村土地用途均為禽畜養(yǎng)殖（包括興建養(yǎng)雞場(chǎng)及相關(guān)附屬設(shè)施），不存在改變農(nóng)業(yè)用途的情況；發(fā)行人能夠遵守國(guó)家及地方有關(guān)農(nóng)村土地管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，其承包經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村土地已經(jīng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，租賃經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村土地已經(jīng)在當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理了租賃備案登記手續(xù)，上述承包、租賃農(nóng)村土地行為的程序及效力均合法合規(guī)。綜上，本所律師認(rèn)為，發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及本次募投項(xiàng)目所需大部分土地采取承包、租賃農(nóng)村土地方式是合法合規(guī)的。

（二）關(guān)于土地采用租賃方式對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)是否會(huì)產(chǎn)生重大不利影響，以及公司對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)（主要包括政策、法律風(fēng)險(xiǎn)，出租方違約風(fēng)險(xiǎn)）的具體應(yīng)對(duì)措施

1、發(fā)行人因采用一體化自養(yǎng)自宰生產(chǎn)模式從事肉雞生產(chǎn)而需要使用大量土地。發(fā)行人現(xiàn)有的辦公樓、檢測(cè)中心、2個(gè)肉雞加工廠、3個(gè)飼料廠（其中1個(gè)飼料廠處于在建階段）和2個(gè)孵化廠以及本次募投項(xiàng)目中擬建設(shè)的1個(gè)孵化廠、研發(fā)中心系以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，發(fā)行人現(xiàn)有的12個(gè)種雞場(chǎng)和29個(gè)肉雞場(chǎng)以及本次募投項(xiàng)目中擬建設(shè)的8個(gè)種雞場(chǎng)和21個(gè)肉雞場(chǎng)所需要的土地，主要來(lái)自于租賃的農(nóng)村土地。本所律師認(rèn)為，（1）發(fā)行人在租賃農(nóng)村土地時(shí)已按照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的要求，與當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)簽訂了長(zhǎng)期租賃合同（最短的租賃期限至2028年1月屆滿）。上述農(nóng)村土地租賃均已取得土地承包農(nóng)戶的同意，并辦理了農(nóng)村土地租賃備案手續(xù)，符合國(guó)家的土地政策和有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。（2）我國(guó)是人口眾多的農(nóng)業(yè)大國(guó)，發(fā)展農(nóng)業(yè)及畜牧業(yè)一直是我國(guó)的基本國(guó)策。因此，國(guó)家在區(qū)域發(fā)展、養(yǎng)殖模式、用地支持、稅收優(yōu)惠、資金扶持等方面制定了一系列促進(jìn)規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖的政策，鼓勵(lì)禽畜產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)向規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化、國(guó)際化的方向發(fā)展。發(fā)行人大規(guī)模一體化自養(yǎng)自宰的生產(chǎn)模式較散戶養(yǎng)殖相比，更有利于集約用地、節(jié)約用地，符合國(guó)家土地政策。（3）出租方通過(guò)出租土地，避免了直接耕種土地的風(fēng)險(xiǎn)，獲得了較穩(wěn)定的租賃收益，在發(fā)行人過(guò)往的土地租賃中未曾出現(xiàn)過(guò)出租方違約現(xiàn)象。綜上，發(fā)行人主要采用租賃農(nóng)村土地方式從事規(guī)模化家禽養(yǎng)殖對(duì)發(fā)行人持續(xù)經(jīng)營(yíng)不會(huì)產(chǎn)生重大不利影響。

2、發(fā)行人對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)（主要包括政策、法律風(fēng)險(xiǎn)，出租方違約風(fēng)險(xiǎn)）的具體應(yīng)對(duì)措施如下：

（1）政策風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

A．政策風(fēng)險(xiǎn)：近年來(lái)國(guó)家宏觀政策穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，土地需求大，畜牧業(yè)是一個(gè)需要大量使用土地的行業(yè)，國(guó)家土地管理政策變化有可能對(duì)發(fā)行人土地租賃產(chǎn)生政策風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)發(fā)行人產(chǎn)生不利影響。

B．應(yīng)對(duì)措施：發(fā)行人采用一體化自養(yǎng)自宰生產(chǎn)模式從事肉雞生產(chǎn)，符合目前國(guó)家的土地政策，為避免或減少國(guó)家土地政策變化對(duì)公司造成不利影響，發(fā)行人將及時(shí)跟蹤、了解、研究國(guó)家土地政策發(fā)展動(dòng)向，并根據(jù)國(guó)家土地政策的變化而相應(yīng)調(diào)整公司的用地模式，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地的合理利用，集約用地、節(jié)約用地。（2）法律風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

A．法律風(fēng)險(xiǎn)：發(fā)行人一體化自養(yǎng)自宰的肉雞生產(chǎn)模式所使用的土地大部分來(lái)源于租賃的農(nóng)村土地，在租賃過(guò)程中若不按法律規(guī)定簽訂有關(guān)合同、履行有關(guān)法律程序，將導(dǎo)致土地租賃存在法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。

B．應(yīng)對(duì)措施：發(fā)行人已嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定與土地的出租方簽訂租賃合同并履行有關(guān)法律程序，今后發(fā)行人將繼續(xù)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定租賃農(nóng)村土地，避免法律風(fēng)險(xiǎn)給公司帶來(lái)不利影響。

（3）出租方違約風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施 A．出租方違約風(fēng)險(xiǎn)：隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及周邊土地用途的改變，存在出租方違約的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出租方違約，將對(duì)發(fā)行人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成不利影響。

B．應(yīng)對(duì)措施：發(fā)行人嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，與出租方簽訂土地租賃合同，土地租賃合同對(duì)租金、違約責(zé)任等租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任有明確的約定，并且租賃雙方依法辦理必要的審批、備案等法律手續(xù)，確保土地租賃合同合法有效。土地出租方通過(guò)出租土地，避免了直接耕種土地的風(fēng)險(xiǎn)，獲得了較穩(wěn)定的租賃收益。在土地租賃合同履行過(guò)程中，發(fā)行人作為承租方，按時(shí)足額向出租方支付租金，認(rèn)真履行承租方的各項(xiàng)義務(wù)，避免發(fā)生糾紛。在今后履行合同過(guò)程中，發(fā)行人仍將按時(shí)足額支付租金，認(rèn)真履行合同，避免出租方違約現(xiàn)象的發(fā)生，一旦出租方違約，發(fā)行人將按照合同的約定積極穩(wěn)妥的解決問(wèn)題，避免由此給公司帶來(lái)不利影響。分析：

1.發(fā)行人向村委會(huì)承包集體土地、向農(nóng)民租賃個(gè)人承包集體土地，已履行必要的審批手續(xù)，其程序和效力合法合規(guī)。

2.發(fā)行人承包、租賃農(nóng)村土地用于從事養(yǎng)殖業(yè)（即興建養(yǎng)雞場(chǎng)及相關(guān)附屬設(shè)施），不涉及改變農(nóng)用地用途。

3.光澤縣國(guó)土資源局和光澤縣農(nóng)業(yè)局于2008年5月26日共同出具了《關(guān)于福建圣農(nóng)發(fā)展股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及募投項(xiàng)目使用農(nóng)村土地的意見(jiàn)》，確認(rèn)發(fā)行人因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及本次募投項(xiàng)目所承包、租賃的農(nóng)村土地用途均為禽畜養(yǎng)殖（包括興建養(yǎng)雞場(chǎng)及相關(guān)附屬設(shè)施），不存在改變農(nóng)業(yè)用途的情況；發(fā)行人能夠遵守國(guó)家及地方有關(guān)農(nóng)村土地管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，其承包經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村土地已經(jīng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，租賃經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村土地已經(jīng)在當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理了租賃備案登記手續(xù)。

（3）煌上煌（002695）瑕疵：承包集體水塘

反饋問(wèn)題：請(qǐng)保薦人、律師對(duì)下列問(wèn)題進(jìn)行核查并發(fā)表專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)：⑴、發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需部分土地采取承包、租賃方式的合法合規(guī)性，主要包括但不限于承包土地、水面、農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否涉及改變農(nóng)用地用途，是否已履行必要的審批、批準(zhǔn)或登記手續(xù)，承包租賃行為的程序和效力是否合法合規(guī)，是否已經(jīng)取得有權(quán)機(jī)關(guān)及政府主管部門(mén)的意見(jiàn)；⑵、土地采用承包、租賃方式對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)是否會(huì)產(chǎn)生重大不利影響。請(qǐng)發(fā)行人補(bǔ)充披露：承包養(yǎng)殖地面及水面土地性質(zhì)、面積、作用、占發(fā)行人相應(yīng)面積的比例，發(fā)行人生產(chǎn)場(chǎng)所采用租賃方式可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)（主要包括政策、法律風(fēng)險(xiǎn)、出租方違約風(fēng)險(xiǎn)），前述風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施。（《反饋意見(jiàn)》

一、重點(diǎn)問(wèn)題/8）解釋?zhuān)?/p>

1.發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需部分土地采取承包、租賃方式的合法合規(guī)性 1）發(fā)行人承包農(nóng)村土地的情況

發(fā)行人子公司煌大食品于2011年3月9日與國(guó)營(yíng)南昌市五星墾殖場(chǎng)簽署《承包合同》，承包國(guó)營(yíng)南昌市五星墾殖場(chǎng)所有的：（1）養(yǎng)殖基地：五星大堤程家池至血防站地段大堤壓浸臺(tái)地面及水面，總面積172.74畝；（2）種鴨養(yǎng)殖基地：天子廟養(yǎng)魚(yú)場(chǎng)4套塘，總面積72 畝；（3）孵化基地：用地3.3 畝。

發(fā)行人子公司永修煌上煌于2011年3月25日與永修縣九合鄉(xiāng)人民政府簽署《水塘承包合同》，承包永修縣九合鄉(xiāng)人民政府所有的240畝水塘（原九合鄉(xiāng)水產(chǎn)場(chǎng)）。

2）是否已履行必要的審批、批準(zhǔn)或登記手續(xù)，承包租賃行為的程序和效力是否合法合規(guī)，是否已經(jīng)取得有權(quán)機(jī)關(guān)及政府主管部門(mén)的意見(jiàn)

根據(jù)2007年10月1日起施行的《江西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法〉辦法》（以下簡(jiǎn)稱為江西省農(nóng)村土地承包法），“屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理的日常工作?！备鶕?jù)上述規(guī)定并經(jīng)永修縣九合鄉(xiāng)人民政府證明，永修縣九合鄉(xiāng)人民政府對(duì)于《水塘承包合同》項(xiàng)下的土地、養(yǎng)殖水面擁有完整的使用權(quán)和處置權(quán)?！端脸邪贤分械陌l(fā)包方為永修縣九合鄉(xiāng)人民政府，承包方并不涉及村民或其他個(gè)人。綜上，本所律師認(rèn)為，永修煌上煌與永修縣九合鄉(xiāng)人民政府簽訂的承包協(xié)議合法、有效。

根據(jù)江西省農(nóng)村土地承包法，“屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包。國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地，由使用該土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者村民小組發(fā)包，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理的日常工作。轄有農(nóng)村土地的城市居民委員會(huì)、國(guó)有墾殖場(chǎng)、國(guó)有林場(chǎng)、國(guó)有園藝場(chǎng)發(fā)包的土地，參照本辦法執(zhí)行”。根據(jù)上述規(guī)定并經(jīng)國(guó)營(yíng)南昌市五星墾殖場(chǎng)證明，國(guó)營(yíng)南昌市五星墾殖場(chǎng)對(duì)于《承包合同》項(xiàng)下的土地、養(yǎng)殖水面擁有完整的使用權(quán)和處置權(quán)?！冻邪贤分械陌l(fā)包方為國(guó)營(yíng)南昌市五星墾殖場(chǎng)，承包方并不涉及特定的村民或其他個(gè)人。綜上，本所律師認(rèn)為煌大食品與國(guó)營(yíng)南昌市五星墾殖場(chǎng)簽訂的承包協(xié)議合法、有效。

根據(jù)江西省農(nóng)村土地承包法，“縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)、林業(yè)行政主管部門(mén)是農(nóng)村土地承包管理部門(mén)，分別依照各自的職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包及承包合同管理”。根據(jù)南昌縣農(nóng)業(yè)局、南昌縣畜牧水產(chǎn)局和永修縣農(nóng)業(yè)局出具的證明意見(jiàn)，發(fā)行人及其下屬子公司能夠遵守國(guó)家和地方有關(guān)農(nóng)村土地管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，其承包經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村土地已經(jīng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，相關(guān)承包合同已向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理了備案手續(xù)，其承包經(jīng)營(yíng)農(nóng)村土地行為的程序及效力均合法合規(guī)。

綜上，本所律師認(rèn)為，發(fā)行人承包農(nóng)村土地、水面從事畜禽養(yǎng)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行為已履行必要的審批、批準(zhǔn)或登記手續(xù)，承包行為的程序和效力合法合規(guī)。3）承包土地、水面、農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否涉及改變農(nóng)用地用途 根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)試行〈土地分類(lèi)〉的通知》（國(guó)土資發(fā)[2001]255 號(hào)）的規(guī)定，農(nóng)用地分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地五類(lèi)，其中，畜禽飼養(yǎng)地（指以經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖為目的畜禽舍及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地）、養(yǎng)殖水面（指人工開(kāi)挖或天然形成的專(zhuān)門(mén)用于水產(chǎn)養(yǎng)殖的坑塘水面及相應(yīng)附屬設(shè)施用地）屬于上述類(lèi)別中的其他農(nóng)用地。根據(jù)上述《承包合同》及《水塘承包合同》，發(fā)行人子公司煌大食品及永修煌上煌承包的土地、水面屬于畜禽飼養(yǎng)地和養(yǎng)殖水面。

根據(jù)南昌縣國(guó)土資源局和永修縣國(guó)土資源局出具的證明意見(jiàn)，發(fā)行人下屬子公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所承包的農(nóng)村土地（包括養(yǎng)殖地面、養(yǎng)殖水面、魚(yú)塘）用途均為畜禽養(yǎng)殖（包括興建種鴨養(yǎng)殖基地、示范養(yǎng)殖基地、孵化基地及相關(guān)附屬設(shè)施），不存在改變農(nóng)業(yè)用途的情形。

綜上，本所律師認(rèn)為，發(fā)行人承包農(nóng)村土地、水面從事畜禽養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不涉及改變農(nóng)用地用途。

2.土地采用承包、租賃方式對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)是否會(huì)產(chǎn)生重大不利影響

1）根據(jù)本所律師核查及發(fā)行人的確認(rèn)，發(fā)行人的主營(yíng)業(yè)務(wù)為醬鹵肉制品的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售，在養(yǎng)殖業(yè)務(wù)的過(guò)程中主要是以養(yǎng)殖業(yè)務(wù)的組織者、產(chǎn)品質(zhì)量的管理者和農(nóng)產(chǎn)品的最終收購(gòu)者的身份開(kāi)展業(yè)務(wù)，不從事具體的養(yǎng)殖業(yè)務(wù)。發(fā)行人承包農(nóng)村養(yǎng)殖地面及水面興建種鴨養(yǎng)殖基地、養(yǎng)殖基地、孵化基地等主要目的在于帶動(dòng)周邊農(nóng)戶的養(yǎng)殖熱情，增加農(nóng)戶家庭收入，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。

2）根據(jù)發(fā)行人的說(shuō)明及本所律師核查，發(fā)行人生產(chǎn)所需的毛鴨主要通過(guò)向主要禽肉、畜肉供應(yīng)商進(jìn)行批量采購(gòu)取得，上述承包土地所涉及的肉鴨供應(yīng)量較小，發(fā)行人承包農(nóng)村養(yǎng)殖地面及水面進(jìn)行畜禽養(yǎng)殖所提供的毛鴨僅占發(fā)行人采購(gòu)總額的2%左右。

3）中共中央、國(guó)務(wù)院于2010 年1 月31 日發(fā)布的《關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見(jiàn)》以及農(nóng)業(yè)部于2011 年4 月26 日發(fā)布的《關(guān)于創(chuàng)建國(guó)家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地的意見(jiàn)》，均鼓勵(lì)建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地，發(fā)揮龍頭企業(yè)集群集聚優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)增收。

4）南昌縣農(nóng)業(yè)局、南昌縣畜牧水產(chǎn)局、南昌縣國(guó)土資源局和永修縣農(nóng)業(yè)局、永修縣國(guó)土資源局均已出具證明意見(jiàn)，證明發(fā)行人下屬子公司承包經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村土地已經(jīng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，相關(guān)承包合同已向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理了備案手續(xù)，其承包經(jīng)營(yíng)農(nóng)村土地行為的程序及效力均合法合規(guī)。綜上，本所律師認(rèn)為，發(fā)行人采用承包方式從事畜禽養(yǎng)殖對(duì)發(fā)行人持續(xù)經(jīng)營(yíng)不會(huì)產(chǎn)生重大不利影響。

3.承包養(yǎng)殖地面及水面土地性質(zhì)、面積、作用、占發(fā)行人相應(yīng)面積的比例

根據(jù)南昌縣農(nóng)業(yè)局、南昌縣畜牧水產(chǎn)局、南昌縣國(guó)土資源局和永修縣農(nóng)業(yè)局、永修縣國(guó)土資源局出具的證明意見(jiàn)，發(fā)行人下屬子公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目前所承包的養(yǎng)殖地面及水面土地性質(zhì)為農(nóng)用地，用途均為畜禽養(yǎng)殖，作用為興建種鴨養(yǎng)殖基地、示范養(yǎng)殖基地、孵化基地及相關(guān)附屬設(shè)施。南昌縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化暨兩帶建設(shè)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組亦證明發(fā)行人“在國(guó)營(yíng)南昌市五星墾殖場(chǎng)的示范養(yǎng)殖基地、種鴨養(yǎng)殖基地、孵化基地為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地”。根據(jù)本所律師核查及發(fā)行人的確認(rèn)，發(fā)行人目前承包養(yǎng)殖地面及水面的面積占發(fā)行人全部用于畜禽養(yǎng)殖地面及水面相應(yīng)面積的比例為100%，發(fā)行人承包農(nóng)村養(yǎng)殖地面及水面進(jìn)行畜禽養(yǎng)殖所提供的毛鴨占發(fā)行人總采購(gòu)金額的2%左右。4.發(fā)行人生產(chǎn)場(chǎng)所采用租賃方式可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)（主要包括政策、法律風(fēng)險(xiǎn)、出租方違約風(fēng)險(xiǎn)）以及對(duì)前述風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施 發(fā)行人生產(chǎn)場(chǎng)所均為自有物業(yè)，少量毛鴨采購(gòu)來(lái)源于承包自國(guó)營(yíng)南昌市五星墾殖場(chǎng)和永修縣九合鄉(xiāng)人民政府的養(yǎng)殖土地、水面，不存在采用租賃方式取得農(nóng)村土地的情形，可以避免因出租方權(quán)屬不清、租賃批準(zhǔn)備案程序缺失、出租方違約等情形而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于發(fā)行人通過(guò)承包方式取得的國(guó)營(yíng)南昌市五星墾殖場(chǎng)和永修縣九合鄉(xiāng)人民政府的養(yǎng)殖土地、水面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)行人已與相關(guān)方簽署了相關(guān)承包合同，且已取得當(dāng)?shù)貒?guó)土資源主管部門(mén)和農(nóng)業(yè)主管部門(mén)確認(rèn)其承包行為合法合規(guī)的證明，加之發(fā)行人承包農(nóng)村養(yǎng)殖地面及水面進(jìn)行畜禽養(yǎng)殖所提供的毛鴨占其采購(gòu)毛鴨總數(shù)的比例較小，因此，發(fā)行人因承包方式取得生產(chǎn)場(chǎng)所而可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)較小。分析：

1.發(fā)行人承包農(nóng)村土地、水面從事畜禽養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不涉及改變農(nóng)用地用途。2.發(fā)行人已與相關(guān)方簽署了相關(guān)承包合同，且已取得當(dāng)?shù)貒?guó)土資源主管部門(mén)和農(nóng)業(yè)主管部門(mén)確認(rèn)其承包行為合法合規(guī)的證明。

3.發(fā)行人承包農(nóng)村養(yǎng)殖地面及水面進(jìn)行畜禽養(yǎng)殖所提供的毛鴨占其采購(gòu)毛鴨總數(shù)的比例較小，因此，發(fā)行人因承包方式取得生產(chǎn)場(chǎng)所而可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)較小。

2.出租

（1）華英農(nóng)業(yè)（002321）

瑕疵：租賃農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，租賃集體建設(shè)用地使用權(quán)。反饋問(wèn)題：發(fā)行人租賃的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 解釋?zhuān)?/p>

發(fā)行人租賃使用的22 宗農(nóng)村土地（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的土地”）的詳情如下：

（一）標(biāo)的土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 2007年12月20日，相關(guān)村民委員會(huì)根據(jù)每位農(nóng)戶的授權(quán)委托分別與發(fā)行人簽訂了22份《河南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同》，發(fā)行人以租賃方式取得了22宗農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。經(jīng)核查每位農(nóng)戶與村民委員會(huì)簽訂的《土地承包合同》、每位農(nóng)戶持有《承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》、每位農(nóng)戶簽署的《授權(quán)委托書(shū)》，本所律師認(rèn)為，標(biāo)的土地所涉每位農(nóng)戶均具有標(biāo)的土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，相關(guān)村民委員會(huì)在簽訂《河南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同》前，均已取得每位承包標(biāo)的土地的農(nóng)戶的書(shū)面授權(quán)。

（二）發(fā)行人取得標(biāo)的土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合法

《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定：“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，本所律師認(rèn)為，標(biāo)的土地所涉農(nóng)戶有權(quán)委托村民委員會(huì)出租其已取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

農(nóng)業(yè)部于2005年1月19日發(fā)布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47號(hào)令）第三條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)承包期的剩余期限”。根據(jù)《全國(guó)土地分類(lèi)（試行）》（國(guó)土資發(fā)[2001]255 號(hào)）的規(guī)定，畜禽飼養(yǎng)用地為農(nóng)用地。經(jīng)本所律師核查，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)沒(méi)有改變土地的農(nóng)業(yè)用途，發(fā)行人對(duì)標(biāo)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的租賃期限沒(méi)有超過(guò)農(nóng)戶對(duì)標(biāo)的土地承包期的剩余期限。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十一條規(guī)定，“承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)各備案一份”。經(jīng)本所律師核查，發(fā)行人簽署的《河南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同》已在相關(guān)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

綜上，本所律師認(rèn)為，發(fā)行人依法取得了標(biāo)的土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（三）發(fā)行人租賃標(biāo)的土地從事規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖的合法性 1．發(fā)行人租賃標(biāo)的土地從事規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖合法

國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部于2007 年9 月21 日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖有關(guān)用地政策的通知》（國(guó)土資發(fā)[2007] 220 號(hào)文）（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)土資源部220號(hào)文”）規(guī)定，“其他企業(yè)和個(gè)人興辦或與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和畜牧業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合興辦規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖所需用地，實(shí)行分類(lèi)管理。畜禽舍等生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地，按照農(nóng)用地管理，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”，“規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖用地的規(guī)劃布局和選址，應(yīng)堅(jiān)持鼓勵(lì)利用廢棄地和荒山荒坡等未利用地、盡可能不占或少占耕地的原則，禁止占用基本農(nóng)田”。根據(jù)潢川縣國(guó)土資源局出具的《關(guān)于河南華英農(nóng)業(yè)股份有限公司用地有關(guān)情況的說(shuō)明》以及淮濱縣國(guó)土資源局出具的《關(guān)于河南華英農(nóng)業(yè)股份有限公司淮濱分公司用地有關(guān)情況的說(shuō)明》，標(biāo)的土地符合土地利用總體規(guī)劃，不屬于國(guó)家基本農(nóng)田。本所律師與保薦人共同實(shí)地核查了養(yǎng)殖場(chǎng)占用土地的情況，逐一對(duì)照國(guó)土部門(mén)提供的養(yǎng)殖場(chǎng)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本農(nóng)田保護(hù)片圖，本所律師認(rèn)為，標(biāo)的土地沒(méi)有占用國(guó)家基本農(nóng)田，可以用于規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖。本所律師認(rèn)為，發(fā)行人以租賃方式取得標(biāo)的土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)從事規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖符合法律法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，不屬于國(guó)務(wù)院于2008 年1 月3 日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3 號(hào)）所禁止的 “擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地”和“?以租代征?將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地”的情形。

2．租賃使用標(biāo)的土地進(jìn)行規(guī)?；B(yǎng)殖履行的法律程序

國(guó)土資源部220 號(hào)文規(guī)定，“其他企業(yè)或個(gè)人申請(qǐng)規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖的，經(jīng)縣級(jí)畜牧主管部門(mén)審核同意后，縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國(guó)土資源管理部門(mén)積極幫助協(xié)調(diào)用地選址，并到縣級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)辦理用地備案手續(xù)。其中，生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地占用耕地的，應(yīng)簽訂復(fù)耕保證書(shū)”。根據(jù)該文的規(guī)定，發(fā)行人已就租賃標(biāo)的土地進(jìn)行規(guī)?；B(yǎng)殖事宜在潢川縣畜牧局和淮濱縣畜牧局辦理了備案手續(xù)，并同時(shí)在潢川縣國(guó)土資源局和淮濱縣國(guó)土資源局辦理了用地備案手續(xù)，對(duì)于養(yǎng)殖場(chǎng)內(nèi)生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地占用耕地的情況已簽訂了復(fù)耕保證書(shū)，保證在租賃期滿后負(fù)責(zé)恢復(fù)該等耕地的種植條件。本所律師認(rèn)為，發(fā)行人已經(jīng)履行了租賃使用標(biāo)的土地進(jìn)行規(guī)模化養(yǎng)殖所必需的法律程序。

（四）律師對(duì)發(fā)行人租賃使用標(biāo)的土地的結(jié)論性意見(jiàn) 本所律師認(rèn)為，發(fā)行人以租賃方式取得標(biāo)的土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并進(jìn)行規(guī)模化養(yǎng)殖的行為，符合《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《關(guān)于促進(jìn)規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖有關(guān)用地政策的通知》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，且履行了必要的法律程序。

本所律師認(rèn)為，發(fā)行人以租賃方式取得22 宗農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并在該等農(nóng)村土地上進(jìn)行規(guī)?；B(yǎng)殖的行為合法、有效。分析：略。

（2）雛鷹農(nóng)牧（002477）

瑕疵：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及募投項(xiàng)目大部分土地租賃農(nóng)用地，屬于農(nóng)用地中的其他農(nóng)用地。反饋問(wèn)題：關(guān)于發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及募投項(xiàng)目所需大部分土地采取租賃方式的合法合規(guī)性，主要包括但不限于租賃農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否涉及改變農(nóng)用地用途，是否已履行必要的審批、批準(zhǔn)或登記手續(xù)，上述租賃行為的程序和效力是否合法合規(guī)，是否已經(jīng)取得有權(quán)機(jī)關(guān)及政府主管部門(mén)的意見(jiàn)；（2）發(fā)行人主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地采取租賃方式對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)是否會(huì)產(chǎn)生重大不利影響（可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)主要包括但不限于政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、出租方違約風(fēng)險(xiǎn)等）；發(fā)行人是否已經(jīng)制定了應(yīng)對(duì)前述風(fēng)險(xiǎn)的具體措施 解釋?zhuān)?/p>

（一）關(guān)于發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及募投項(xiàng)目所需大部分土地采取租賃方式 1.發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及募投項(xiàng)目用地情況

發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及本次募集資金投資項(xiàng)目涉及的租賃土地共有90宗，除1宗地為工業(yè)用地外，其余89宗地均為租賃農(nóng)村土地。除租賃用地外，公司還自有8 宗國(guó)有土地使用權(quán)。本次募集資金項(xiàng)目除“年出欄60 萬(wàn)頭生豬產(chǎn)業(yè)化基地項(xiàng)目”用地為租賃農(nóng)村土地，其它三個(gè)項(xiàng)目用地均使用自有用地完成。

發(fā)行人現(xiàn)有養(yǎng)殖場(chǎng)分為自建養(yǎng)殖場(chǎng)和租賃養(yǎng)殖場(chǎng)兩類(lèi)。自建養(yǎng)殖場(chǎng)系發(fā)行人在與村委會(huì)或土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱“承包人”）直接簽訂租地協(xié)議后，在該租賃土地上自行建場(chǎng)。租賃養(yǎng)殖場(chǎng)則是由他人（指與發(fā)行人簽訂農(nóng)戶自建養(yǎng)殖小區(qū)協(xié)議的合作建設(shè)農(nóng)戶，又稱為“業(yè)主”）在與村委會(huì)或承包人簽訂用地協(xié)議后，按照發(fā)行人提供的設(shè)計(jì)方案投資建場(chǎng)，建成后再租賃給發(fā)行人使用。

發(fā)行人就現(xiàn)有自建養(yǎng)殖場(chǎng)用地與新鄭市薛店鎮(zhèn)山后馬村村委會(huì)等19 個(gè)村委會(huì)簽署了42 份土地租賃協(xié)議，與周根亭等8 名承包人簽署了8 份土地租賃協(xié)議；就本次發(fā)行募集資金投資項(xiàng)目之一“年出欄60 萬(wàn)頭生豬產(chǎn)業(yè)化基地項(xiàng)目”用地與尉氏縣崗李鄉(xiāng)三石村村委會(huì)等6 個(gè)村委會(huì)簽署了6 份土地租賃合同。上述租賃合同項(xiàng)下的租賃土地共56 宗（詳見(jiàn)《律師工作報(bào)告》附件十“河南雛鷹農(nóng)牧股份有限公司租賃集體土地情況表”）。

發(fā)行人目前共簽署34 份農(nóng)戶自建養(yǎng)殖小區(qū)合作合同，租賃養(yǎng)殖場(chǎng)34 個(gè)（詳見(jiàn)《律師工作報(bào)告》附件十二“河南雛鷹農(nóng)牧股份有限公司租賃養(yǎng)殖場(chǎng)情況表”），其中33 個(gè)租賃養(yǎng)殖場(chǎng)為租賃農(nóng)村土地，另有雛鷹農(nóng)牧第一后備種豬場(chǎng)為直接租賃建于國(guó)有土地上的養(yǎng)殖場(chǎng)（新村鎮(zhèn)弓劉莊村西側(cè)國(guó)家糧食儲(chǔ)備庫(kù)圍墻東原養(yǎng)雞場(chǎng)紅瓦房20 棟、平房6 棟、配電房?jī)砷g、廁所兩個(gè)、水井三眼）。對(duì)于發(fā)行人租賃的上述國(guó)有土地上的養(yǎng)殖場(chǎng)，出租人目前不能提供有權(quán)出租相關(guān)養(yǎng)殖場(chǎng)房屋的證明文件。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出租人有義務(wù)保證其有權(quán)出租上述房屋，若因出租人對(duì)所出租房屋存在權(quán)利上的瑕疵而導(dǎo)致發(fā)行人發(fā)生損失的，出租人應(yīng)對(duì)該等損失承擔(dān)賠償責(zé)任。若因出租人對(duì)所出租房屋存在權(quán)利上的瑕疵而導(dǎo)致發(fā)行人不能繼續(xù)租賃該等房屋的，由于發(fā)行人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并不依賴于上述房屋，發(fā)行人在當(dāng)?shù)貙ふ倚碌淖赓U房屋并無(wú)困難，因此，該等房屋租賃不會(huì)對(duì)發(fā)行人造成實(shí)質(zhì)性損失，不會(huì)對(duì)發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成重大不利影響。2.發(fā)行人租賃農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否涉及改變農(nóng)用地用途

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)試行〈土地分類(lèi)〉的通知》（國(guó)土資發(fā)[2001]255號(hào)）的規(guī)定，農(nóng)用地分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地共五類(lèi)，畜禽飼養(yǎng)地（指以經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖為目的的畜禽舍及相應(yīng)附屬設(shè)施用地）屬于農(nóng)用地中的其他農(nóng)用地。據(jù)此，本所經(jīng)辦律師認(rèn)為，發(fā)行人租賃農(nóng)村土地從事畜禽養(yǎng)殖，不涉及改變農(nóng)用地用途。

3、發(fā)行人租賃農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否已履行必要的審批、批準(zhǔn)或登記手續(xù)，其程序和效力是否合法合規(guī)

經(jīng)核查，發(fā)行人租賃的56 宗土地中，50 宗為個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)土地，6 宗為集體經(jīng)濟(jì)組織所有但尚未發(fā)包給個(gè)人的土地。

（1）《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第32 條規(guī)定：“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”；第49 條規(guī)定：“通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)”。

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部令第47 號(hào)）第8 條規(guī)定：“承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書(shū)。委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章”，第21 條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)各備案一份?！?/p>

發(fā)行人租賃的50 宗個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)土地中，42 宗為承包人委托村委會(huì)與發(fā)行人簽署土地租賃協(xié)議，并已出具書(shū)面農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)委托書(shū)；8 宗為承包人與發(fā)行人直接簽署。上述土地已向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

（2）《村民委員會(huì)組織法》第19 條規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項(xiàng)，村民委員會(huì)必須提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定，方可辦理

（一）鄉(xiāng)統(tǒng)籌的收繳方法，村提留的收繳及使用……

（八）村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)”；第17 條規(guī)定：“村民會(huì)議由本村十八周歲以上的村民組成召開(kāi)村民會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有本村十八周歲以上村民的過(guò)半數(shù)參加，或者有本村三分之二以上的戶的代表參加，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會(huì)人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)?！卑l(fā)行人租賃未發(fā)包土地共6 宗，發(fā)行人作為承租方與村委會(huì)簽署了土地租賃協(xié)議，并由村委會(huì)或土地所屬村民小組召開(kāi)村民會(huì)議討論通過(guò)，上述土地已向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。經(jīng)核查，本所經(jīng)辦律師認(rèn)為，上述農(nóng)村土地租賃行為已履行必要手續(xù)，合法有效。發(fā)行人現(xiàn)有34個(gè)租賃養(yǎng)殖場(chǎng)中，雛鷹農(nóng)牧第三種豬場(chǎng)系由薛店鎮(zhèn)格大張村村委會(huì)在本村集體未發(fā)包土地上建場(chǎng)后出租給發(fā)行人，因此沒(méi)有另行簽訂土地租賃協(xié)議；雛鷹農(nóng)牧三元仔豬十場(chǎng)的土地由業(yè)主以承包方式取得；雛鷹農(nóng)牧第一后備種豬場(chǎng)為直接租賃建于國(guó)有土地上的養(yǎng)殖場(chǎng)；其他31 個(gè)租賃養(yǎng)殖場(chǎng)的集體土地則均以租賃方式取得。

業(yè)主租賃的集體土地同樣包括集體未發(fā)包土地和個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)土地兩種。對(duì)于租賃個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的土地，同樣既存在直接與承包人簽訂土地租賃協(xié)議，亦存在承包人委托村委會(huì)或其他個(gè)人簽訂土地租賃協(xié)議的情形。經(jīng)核查，業(yè)主租賃土地亦辦理上述相關(guān)手續(xù)，合法有效。4.政府主管部門(mén)的意見(jiàn) 2010 年1 月11 日和2010 年1 月12 日，新鄭市農(nóng)業(yè)局與新鄭市國(guó)土資源管理局分別出具《關(guān)于河南雛鷹農(nóng)牧股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用農(nóng)村土地的意見(jiàn)》，確認(rèn)發(fā)行人及其前身嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方有關(guān)基本農(nóng)田保護(hù)、土地管理等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件，發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所租賃、承包農(nóng)村土地用于畜禽養(yǎng)殖，符合土地利用總體規(guī)劃，不存在占用基本農(nóng)田的情形，亦不存在違反農(nóng)村土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件的其他情形；發(fā)行人租賃、承包農(nóng)村土地已辦理必要手續(xù)，屬合法有效。

2010 年1 月10 日，尉氏縣農(nóng)業(yè)局與尉氏縣國(guó)土資源管理局分別出具《關(guān)于河南雛鷹農(nóng)牧股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及募投項(xiàng)目使用農(nóng)村土地的意見(jiàn)》，確認(rèn)發(fā)行人嚴(yán)格遵守有關(guān)基本農(nóng)田保護(hù)、土地管理等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件，發(fā)行人現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及為首次公開(kāi)發(fā)行股票募集資金投資項(xiàng)目所租賃、承包農(nóng)村土地均用于畜禽養(yǎng)殖，符合土地利用總體規(guī)劃，不存在占用基本農(nóng)田的情形，亦不存在違反農(nóng)村土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件的其他情形；發(fā)行人租賃、承包農(nóng)村土地已辦理必要手續(xù)，屬合法有效。據(jù)此，本所經(jīng)辦律師認(rèn)為，發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及募投項(xiàng)目所需大部分土地采取租賃農(nóng)村土地方式合法合規(guī)。

（二）發(fā)行人主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地采取租賃方式對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)是否會(huì)產(chǎn)生 重大不利影響（可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)主要包括但不限于政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、出租方違約風(fēng)險(xiǎn)等），發(fā)行人是否已經(jīng)制定了應(yīng)對(duì)前述風(fēng)險(xiǎn)的具體措施 1.本所經(jīng)辦律師認(rèn)為，發(fā)行人主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地采取租賃方式不會(huì)對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大不利影響，理由如下：

（1）發(fā)行人租賃農(nóng)村土地進(jìn)行畜禽養(yǎng)殖符合國(guó)家土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，且發(fā)行人已按照《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)履行所有必要手續(xù)，包括簽署土地租賃協(xié)議，取得土地承包人的書(shū)面授權(quán)委托、經(jīng)村民會(huì)議決議通過(guò)等，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理了土地備案手續(xù)，發(fā)行人對(duì)租賃土地的使用合法、有效；

（2）在符合國(guó)家法律法規(guī)有關(guān)農(nóng)村土地租賃期限規(guī)定的前提下，發(fā)行人均與出租人簽署了長(zhǎng)期土地租賃協(xié)議（自協(xié)議簽訂之日起20 年或至2027 年12 月31 日止），并在協(xié)議中明確，租賃期限屆滿，同等條件下，發(fā)行人享有優(yōu)先承租或承包權(quán)，可一定程度上保證發(fā)行人用地的穩(wěn)定性；

（3）發(fā)行人目前經(jīng)營(yíng)養(yǎng)殖場(chǎng)呈現(xiàn)分散格局，若個(gè)別或部分養(yǎng)殖場(chǎng)的土地?zé)o法繼續(xù)租賃，因單個(gè)養(yǎng)殖場(chǎng)的面積比較?。ǔ谝簧i出口基地和第一祖代場(chǎng)面積規(guī)模較大外），發(fā)行人較易尋找新的土地及進(jìn)行場(chǎng)所搬遷；

（4）農(nóng)業(yè)是我國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展農(nóng)業(yè)及畜牧業(yè)一直是我國(guó)的基本國(guó)策。近年來(lái)，國(guó)家在土地、稅收優(yōu)惠、資金扶持等方面制定了一系列促進(jìn)規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖的政策，鼓勵(lì)畜禽養(yǎng)殖企業(yè)向規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化方向發(fā)展，發(fā)行人進(jìn)行規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖，有利于集約用地、節(jié)約用地，符合國(guó)家土地政策和產(chǎn)業(yè)政策；

（5）出租方通過(guò)出租土地，獲得較穩(wěn)定的租賃收益，尚未發(fā)生違約現(xiàn)象。

2發(fā)行人制定的應(yīng)對(duì)可能產(chǎn)生的政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)，出租方違約風(fēng)險(xiǎn)等的具體措施（1）政策風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

畜牧業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，需要占用大量的土地。目前，國(guó)家宏觀政策穩(wěn)定，畜牧業(yè)用地享受?chē)?guó)家土地政策扶持。將來(lái)如國(guó)家對(duì)畜牧業(yè)特別是畜禽養(yǎng)殖用地管理政策的變化，可能導(dǎo)致發(fā)行人土地租賃政策風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。

發(fā)展農(nóng)牧業(yè)是我國(guó)的基本政策?！胺稚B(yǎng)殖”是發(fā)行人養(yǎng)殖經(jīng)營(yíng)模式的主要內(nèi)容之一，可以使發(fā)行人通過(guò)取得眾多零星的小塊土地用于養(yǎng)殖，有效利用農(nóng)村閑散的土地資源，符合目前國(guó)家的土地政策。為避免或減少國(guó)家土地政策變化可能造成的不利影響，發(fā)行人將加強(qiáng)對(duì)國(guó)家土地政策的分析和預(yù)測(cè), 加強(qiáng)與土地及有關(guān)部門(mén)的溝通力度,建立信息收集與分析整理體系,充分了解、掌握、運(yùn)用國(guó)家土地及相關(guān)政策，調(diào)整用地計(jì)劃，科學(xué)、合理利用土地。（2）法律風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

發(fā)行人畜禽養(yǎng)殖用地均采取租賃方式取得。在租賃過(guò)程中如未按照法律法規(guī)的規(guī)定簽訂有關(guān)租賃協(xié)議并履行必要的審批、備案程序，或簽訂的土地租賃協(xié)議未對(duì)租賃雙方權(quán)利義務(wù)作出明確約定等，將導(dǎo)致發(fā)行人土地租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。發(fā)行人已嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定與土地出租方簽訂租賃合同并履行有關(guān)法律程序，土地租賃協(xié)議就雙方權(quán)利義務(wù)作出了明確約定，今后發(fā)行人將繼續(xù)嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)定的程序租賃農(nóng)村土地，對(duì)于租賃養(yǎng)殖場(chǎng)涉及土地，仍繼續(xù)嚴(yán)格要求業(yè)主按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序租賃有關(guān)土地，避免在土地租賃方面的法律風(fēng)險(xiǎn)。（3）出租方違約風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及周邊土地用途的改變，可能存在出租方違約的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出租方違約，將對(duì)發(fā)行人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成不利影響。

發(fā)行人及業(yè)主嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，與出租方簽署土地租賃協(xié)議，就租賃期限、違約責(zé)任等租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)予以明確約定。發(fā)行人及業(yè)主均按時(shí)足額交納了租金，認(rèn)真履行協(xié)議約定的義務(wù)；同時(shí)，出租方也獲得了穩(wěn)定的收益，避免了直接耕種帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，租賃雙方均能履行協(xié)議約定。在以后的履約過(guò)程中，發(fā)行人及業(yè)主仍將按時(shí)足額交納租金，認(rèn)真履行協(xié)議約定義務(wù)，避免發(fā)生出租方違約情形，減少由于出租方違約給發(fā)行人經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的不利影響。若出現(xiàn)部分出租方解除或終止協(xié)議，由于租賃的養(yǎng)殖場(chǎng)土地較多且分散，單個(gè)養(yǎng)殖場(chǎng)租賃面積較小，發(fā)行人通過(guò)新租賃土地替換原場(chǎng)地的實(shí)施難度相對(duì)較小，少數(shù)養(yǎng)殖場(chǎng)的搬遷不會(huì)對(duì)發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成重大不利影響。分析：

1.發(fā)行人租賃農(nóng)村土地從事畜禽養(yǎng)殖，不涉及改變農(nóng)用地用途。2.農(nóng)村土地租賃行為已履行必要手續(xù)，合法有效。

3.業(yè)主租賃的集體土地同樣包括集體未發(fā)包土地和個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)土地兩種。對(duì)于租賃個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的土地，同樣既存在直接與承包人簽訂土地租賃協(xié)議，亦存在承包人委托村委會(huì)或其他個(gè)人簽訂土地租賃協(xié)議的情形。4.農(nóng)業(yè)局與國(guó)土資源管理局分別出具《關(guān)于河南雛鷹農(nóng)牧股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用農(nóng)村土地的意見(jiàn)》。

5.隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及周邊土地用途的改變，可能存在出租方違約的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出租方違約，將對(duì)發(fā)行人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成不利影響。

（3）圣農(nóng)發(fā)展（002299）[1] 瑕疵：承包、租賃農(nóng)村集體土地

（4）金新農(nóng)（002548）瑕疵：發(fā)行人目前所在的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，系自然人陳隆智向原深圳市寶安區(qū)公明鎮(zhèn)將石村（現(xiàn)為深圳市光明新區(qū)公明街道辦事處將石社區(qū)）租賃了集體所有的土地，根據(jù)發(fā)行人的設(shè)計(jì)要求建造房屋后，出租給發(fā)行人的。原將石村及陳隆智出租土地、建設(shè)房屋未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收、房屋規(guī)劃建設(shè)等審批手續(xù)。反饋問(wèn)題：核查在集體土地上建造房屋用于商業(yè)用途是否經(jīng)過(guò)法定的批準(zhǔn)程序，是否違反法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，該轉(zhuǎn)租是否存在潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。（《反饋意見(jiàn)》第10題）解釋?zhuān)?發(fā)行人目前所在的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，系自然人陳隆智向原深圳市寶安區(qū)公明鎮(zhèn)將石村（現(xiàn)為深圳市光明新區(qū)公明街道辦事處將石社區(qū)）租賃了集體所有的土地，根據(jù)發(fā)行人的設(shè)計(jì)要求建造房屋后，出租給發(fā)行人的。原將石村及陳隆智出租土地、建設(shè)房屋未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收、房屋規(guī)劃建設(shè)等審批手續(xù)，不符合《土地管理法》及其實(shí)施條例等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵高法發(fā)[2001]42號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，陳隆智向?qū)⑹遄赓U集體土地及向發(fā)行人轉(zhuǎn)租的行為，均存在一定的法律瑕疵，相關(guān)租賃合同存在被認(rèn)定為無(wú)效合同的法律風(fēng)險(xiǎn)，并可能導(dǎo)致租賃關(guān)系的終止、房屋的拆除等法律后果，但發(fā)行人作為承租人及相關(guān)土地、房屋的實(shí)際使用人，租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效的直接后果，是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的搬遷所產(chǎn)生的費(fèi)用、成本及經(jīng)營(yíng)損失。鑒于：（1）陳隆智向發(fā)行人轉(zhuǎn)租用地已經(jīng)原將石村同意，發(fā)行人與陳隆智的房屋租賃合同已經(jīng)房屋租賃管理部門(mén)備案（備案號(hào)分別為“光AE029442（備）”、“光AE029410（備）”、“光AE029413（備）”），其租賃關(guān)系已得到房屋租賃管理部門(mén)的認(rèn)可；（2）深圳市光明新區(qū)拆遷辦已出具《關(guān)于金新農(nóng)公司用地有關(guān)情況的說(shuō)明》，認(rèn)定發(fā)行人所處的用地目前未納入光明新區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目征收拆遷范圍，近三年內(nèi)也無(wú)其他公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目計(jì)劃征用；發(fā)行人至少在可預(yù)見(jiàn)的三年內(nèi)可以繼續(xù)租賃、使用上述房屋；（3）發(fā)行人已在距離現(xiàn)址約120公里的廣東省惠州市橫瀝鎮(zhèn)通過(guò)出讓方式取得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，擬用以募集資金投資項(xiàng)目，該項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，視生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要可逐步取代發(fā)行人在上述房屋的生產(chǎn)任務(wù)，發(fā)行人對(duì)該處房屋的依賴可逐步降低直至消除；（4）發(fā)行人的控股股東、實(shí)際控制人均已承諾：若發(fā)行人所租賃的房產(chǎn)（包括辦公樓、廠房和宿舍）根據(jù)相關(guān)主管部門(mén)的要求被強(qiáng)制拆除，則本人/本公司愿意在毋需股份公司支付任何對(duì)價(jià)的情況下承擔(dān)股份公司所有拆除、搬遷的成本與費(fèi)用，并彌補(bǔ)其拆除、搬遷期間因此造成的經(jīng)營(yíng)損失。因此，本所律師認(rèn)為，發(fā)行人的房屋租賃瑕疵對(duì)本次發(fā)行上市不構(gòu)成法律障礙。分析：

1.原將石村及陳隆智出租土地、建設(shè)房屋未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收、房屋規(guī)劃建設(shè)等審批手續(xù)，不符合《土地管理法》及其實(shí)施條例等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。

2.陳隆智向?qū)⑹遄赓U集體土地及向發(fā)行人轉(zhuǎn)租的行為，均存在一定的法律瑕疵，相關(guān)租賃合同存在被認(rèn)定為無(wú)效合同的法律風(fēng)險(xiǎn)，并可能導(dǎo)致租賃關(guān)系的終止、房屋的拆除等法律后果。

3.陳隆智向發(fā)行人轉(zhuǎn)租用地已經(jīng)原將石村同意，發(fā)行人與陳隆智的房屋租賃合同已經(jīng)房屋租賃管理部門(mén)備案。

4.深圳市光明新區(qū)拆遷辦已出具《關(guān)于金新農(nóng)公司用地有關(guān)情況的說(shuō)明》。認(rèn)為該等用地未納入征收規(guī)劃，至少在未來(lái)三年內(nèi)發(fā)行人可繼續(xù)租賃使用該等土地。5.募投項(xiàng)目使用土地可逐步取代發(fā)行人在上述房屋的生產(chǎn)任務(wù)，發(fā)行人對(duì)該處房屋的依賴可逐步降低直至消除。

6.發(fā)行人的控股股東、實(shí)際控制人均已承諾。

（5）普邦園林（002663）瑕疵：租賃基本農(nóng)田種植苗木 反饋問(wèn)題：請(qǐng)保薦機(jī)構(gòu)、發(fā)行人律師對(duì)公司用于苗木基地建設(shè)所承包租賃土地的用途是否合法合規(guī)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)核查。解釋?zhuān)?本所律師核查了公司（主要通過(guò)其子公司普邦苗木，以下統(tǒng)稱“公司”）用于苗木基地建設(shè)的有關(guān)土地租賃合同，對(duì)公司租賃土地具體經(jīng)辦人員進(jìn)行訪談，并到所租賃土地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查，同時(shí)走訪相關(guān)市林業(yè)局、國(guó)土資源局等有關(guān)土地主管部門(mén)了解公司的用地情況。經(jīng)核查，公司所承包租賃土地主要分為募投項(xiàng)目用地和非募投項(xiàng)目用地，其土地用途的合法合規(guī)性情況如下：

一、公司募投項(xiàng)目用地用途的合法合規(guī)性

經(jīng)核查，公司募投項(xiàng)目用地的基本情況如下所示：

根據(jù)上述列表，公司承包租賃用于募投項(xiàng)目的土地合計(jì)面積4,099.00 畝，本所律師核查了該等地塊所在地村民委員會(huì)或鎮(zhèn)政府出具的有關(guān)證明、已取得的林權(quán)證或相關(guān)主管部門(mén)出具的正在辦理林權(quán)證的證明，該等地塊均為林地，可在該等地塊上種植苗木。根據(jù)《全國(guó)土地分類(lèi)（試行）》（國(guó)土資源發(fā)[2001]255 號(hào)）的規(guī)定，在林地上種植苗木符合其土地用途。本所律師認(rèn)為，公司募投項(xiàng)目用地符合林地的農(nóng)業(yè)用途。

二、非募投項(xiàng)目用地用途的合法合規(guī)性 經(jīng)核查公司承包租賃土地的相關(guān)合同，所在地塊村民委員會(huì)或鎮(zhèn)政府出具的有關(guān)證明或土地主管部門(mén)的證明或備案批復(fù)文件，公司非募投項(xiàng)目用地的基本情況如下所示：

根據(jù)上表，公司非募投項(xiàng)目用地有林地、耕地（部分耕地屬于基本農(nóng)田保護(hù)用地）和未利用地。

（一）林地

經(jīng)核查，該地塊共200.00 畝。本所律師認(rèn)為，公司在林地上種植苗木，其用途合法合規(guī)，參見(jiàn)本《補(bǔ)充法律意見(jiàn)書(shū)

（一）》本條問(wèn)題之“

一、公司募投項(xiàng)目用地用途的合法合規(guī)性”的論述。

（二）耕地

1、一般耕地

經(jīng)核查，河源新東村地塊系耕地（576.86 畝），其已取得廣東省東源縣國(guó)土資源局的有關(guān)備案，同意公司在所承包租賃的地塊上種植苗圃。根據(jù)《全國(guó)土地分類(lèi)（試行）》（國(guó)土資源發(fā)[2001]255 號(hào)）的規(guī)定，公司在該地塊上種植苗木并未改變其農(nóng)業(yè)用途。經(jīng)本所律師與保薦機(jī)構(gòu)到該地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，該地塊已荒廢多年，毗鄰地塊上面雜草叢生，并無(wú)種植任何作物。公司在該地塊上種植苗木，避免了土地資源的閑置和浪費(fèi)，且并無(wú)改變其農(nóng)業(yè)用途。根據(jù)農(nóng)業(yè)部于2005 年1 月19 日發(fā)布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47 號(hào)令）第三條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)承包期的剩余期限”，該地塊土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)并沒(méi)有改變土地的農(nóng)業(yè)用途。本所律師認(rèn)為，公司在該等地塊上種植苗木并沒(méi)有改變?cè)摰貕K的農(nóng)業(yè)用途，且已取得相關(guān)主管部門(mén)的備案許可，其用地合法有效。

2、基本農(nóng)田保護(hù)用地

經(jīng)核查，四會(huì)清東、四會(huì)下峁、四會(huì)逕口地塊（以下簡(jiǎn)稱“該等地塊”共540.38 畝）屬于基本農(nóng)田保護(hù)用地。關(guān)于該等地塊用途的合法合規(guī)性，補(bǔ)充說(shuō)明如下： 公司租賃該等土地后向四會(huì)市農(nóng)業(yè)局和四會(huì)市國(guó)土資源局提起《關(guān)于申請(qǐng)租賃土地予以備案的報(bào)告》。2011 年1 月31 日，四會(huì)市農(nóng)業(yè)局受理備案并出具“同意調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，但不能改變農(nóng)保耕地的用途或在農(nóng)保區(qū)域里搞其他建設(shè)等，并送國(guó)土部門(mén)核批。”的批復(fù)。同日，四會(huì)市國(guó)土資源局亦受理備案并出具“同意調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，但不能破壞耕地耕作層，不能搞非農(nóng)建設(shè)，不能種植永久性高大喬木?！钡呐鷱?fù)。根據(jù)《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第六條規(guī)定，市農(nóng)業(yè)局和國(guó)土資源局系基本農(nóng)田保護(hù)用地的主管部門(mén)，根據(jù)四會(huì)市農(nóng)業(yè)局和四會(huì)市國(guó)土資源局的備案批復(fù)，公司已取得基本農(nóng)田保護(hù)用地的主管部門(mén)的用地許可。根據(jù)四會(huì)市農(nóng)業(yè)局的《抓好結(jié)構(gòu)調(diào)整，貼身服務(wù)三農(nóng)促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收》的工作報(bào)告，其強(qiáng)調(diào)以蘭花、玫瑰、杜鵑、綠化樹(shù)為主要品種，重點(diǎn)區(qū)域?yàn)辇埜Α⑹?、下峁、等?zhèn)街道，“十二五”末全市花卉種植面積達(dá)到10 萬(wàn)畝，發(fā)展成為珠江三角洲城市群的后花園。通過(guò)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，形成柑桔、水產(chǎn)、畜牧、蔬菜、花卉五大農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。公司在四會(huì)租賃的該等地塊亦符合地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

本所律師與保薦機(jī)構(gòu)到該等地塊進(jìn)行實(shí)地察看，并到四會(huì)市國(guó)土資源局進(jìn)行訪談了解到，該等地塊在公司簽訂合同之前并未種植莊稼，大都種植芭蕉或是柑橘（現(xiàn)已荒廢）。公司當(dāng)時(shí)租賃土地的時(shí)候亦是認(rèn)為種植苗木并不會(huì)破壞其土地使用現(xiàn)狀，并已得到有關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)。

盡管公司已經(jīng)通過(guò)合法程序承包取得該等地塊的土地使用權(quán)，并已經(jīng)得到相關(guān)主管部門(mén)的備案核準(zhǔn)，但為了更加規(guī)范自身的用地情況，公司將盡快將該等地塊轉(zhuǎn)讓給無(wú)關(guān)聯(lián)的第三方。綜上，本所律師認(rèn)為，公司租賃的該等地塊雖涉及基本農(nóng)田保護(hù)用地，用地存在法律瑕疵，但是其已經(jīng)得到有關(guān)土地主管部門(mén)同意調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)并種植苗木的備案核準(zhǔn)，同時(shí)也符合地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且已經(jīng)計(jì)劃盡快將該等地塊轉(zhuǎn)讓給無(wú)關(guān)聯(lián)的第三方，該等地塊的用途瑕疵不會(huì)對(duì)發(fā)行人本次發(fā)行上市構(gòu)成重大法律障礙。

（三）未利用地

經(jīng)核查，河源曾田村地塊（71.73 畝）系未利用地。公司在簽訂合同之后已取得所在地國(guó)土資源局的有關(guān)備案，同意公司在所承包租賃的地塊上種植苗圃。經(jīng)本所律師與保薦機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)核查了解到，該地塊尚未確認(rèn)使用用途。本所律師認(rèn)為，公司在取得國(guó)土資源局的備案后在該等地塊上種植苗木，其用途合法有效。分析：

1.公司在該等地塊上種植苗木并沒(méi)有改變?cè)摰貕K的農(nóng)業(yè)用途，且已取得相關(guān)主管部門(mén)的備案許可，其用地合法有效。

2.本所律師與保薦機(jī)構(gòu)到該等地塊進(jìn)行實(shí)地察看，并到四會(huì)市國(guó)土資源局進(jìn)行訪談了解到，該等地塊在公司簽訂合同之前并未種植莊稼，大都種植芭蕉或是柑橘（現(xiàn)已荒廢）。公司當(dāng)時(shí)租賃土地的時(shí)候亦是認(rèn)為種植苗木并不會(huì)破壞其土地使用現(xiàn)狀，并已得到有關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)。

3.公司租賃的該等地塊雖涉及基本農(nóng)田保護(hù)用地，用地存在法律瑕疵。

4.該等土地已經(jīng)得到有關(guān)土地主管部門(mén)同意調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)并種植苗木的備案核準(zhǔn)，同時(shí)也符合地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且已經(jīng)計(jì)劃盡快將該等地塊轉(zhuǎn)讓給無(wú)關(guān)聯(lián)的第三方，該等地塊的用途瑕疵不會(huì)對(duì)發(fā)行人本次發(fā)行上市構(gòu)成重大法律障礙。