第一篇：公司未來發(fā)展的建議

公司未來發(fā)展的建議

為了促使金玉普惠未來更好的發(fā)展，作為金玉普惠公司的一員，我也為公司提出了一些建議，希望能對公司有些幫助。下面就是我的一些建議。

一、人力資源上：

1.用人：疑人不用用人不疑。

2.招聘：努力從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)適合金玉普惠公司發(fā)展的人才，必須改變領(lǐng)導層“外來的和尚好念經(jīng)”的劣根性管理觀念。

3.績效：合理的根據(jù)部門職能定制績效考核，透明績效管理考核體系，透明績效考核的發(fā)放和表彰，刺激其他員工的工作態(tài)度，形成良好的績效考核環(huán)境。

4.反思：正確認識離職人員的原因，進行了解和改進人力資源管理上的不足，并且適當?shù)剡M行返聘工作。

二、金玉普惠企業(yè)文化上：

這里指金玉普惠公司內(nèi)部員工的文化，而非品牌宣傳文化。是一個現(xiàn)實的，可以感受到的帶有正能量積極上進的文化體系，賞罰分明，資源共享，對于一顆老鼠屎壞了一鍋粥的員工必須嚴肅懲戒，進行教育。對于不良的部門文化要給予提出和改正，對于不良的領(lǐng)導文化要給予批評和改進。

三、領(lǐng)導管理上：

1.權(quán)限的有責下放：責任及權(quán)限的完全下放，以責任約束權(quán)限空間，以績效考核體現(xiàn)責任價值，給予職業(yè)經(jīng)理人足夠的管理及能力施展空間?？偨?jīng)理集權(quán)制最后的結(jié)果就是累死了老板，懶散了員工；嚇跑了中層，養(yǎng)足了小人。

2.勇于承認和改正：勇于正視并改正自己的錯誤，自己確認通過的任務，不要等到結(jié)果不滿意時再去怪罪執(zhí)行人員，這不僅僅是對執(zhí)行人員的努力和勞動的污蔑，更是以身作則地破壞了公司的信譽文化，降低領(lǐng)導者自身的職業(yè)形象。領(lǐng)導者（決斷人）要思考和反省自我在領(lǐng)導能力及決斷能力上的不足，并給予執(zhí)行人員正確的修正改進方向，以身作則，言行律己。

四、金玉普惠公司品牌上：

1.信譽：建立良好的信譽口碑，對友好合作的客戶、商家要負起上市企業(yè)的榜樣責任，嚴厲杜絕拖欠款項等不良風氣，樹立良好的金玉普惠公司品牌形象。

2.口碑：對以前合作的客戶保持良好的溝通，除了長期的戰(zhàn)略合作協(xié)議外在宣傳自己的同時，亦不能忘記客戶單位的利益。

企業(yè)要生存、要發(fā)展，關(guān)健在人，人是決定因素。從我們踏入金玉普惠公司的第一步開始，是金玉普惠公司給了我們這樣的學習、鍛煉機會。作為金玉普惠公司的每一名員工，都應加倍努力工作，不斷克服困難，迎接新的挑戰(zhàn)，在工作中不斷學習，提高自己的業(yè)務技能，適應公司快速發(fā)展的要求，與金玉普惠公司公司共命運、同發(fā)展。

第二篇：關(guān)于公司未來發(fā)展的建議

關(guān)于公司未來發(fā)展的建議

一、人力資源上：

1.用人：疑人不用用人不疑。

2.招聘：努力從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)適合公司發(fā)展的人才，必須改變領(lǐng)導層“外來的和尚好念經(jīng)”的劣根性管理觀念。

3.調(diào)度：當員工與其職業(yè)產(chǎn)生職能分歧，應當溝通其員工的工作規(guī)劃，爭取把好鋼用在刀刃上，物盡其用，而不是暴殄天物，萬不可以主觀價值浪費或忽略可能適合其他部門及公司發(fā)展的優(yōu)秀人才。

4.績效：合理的根據(jù)部門職能定制績效考核，透明績效管理考核體系，透明績效考核的發(fā)放和表彰，刺激其他員工的工作態(tài)度，形成良好的績效考核環(huán)境。

5.反思：正確認識離職人員的原因，進行了解和改進人力資源管理上的不足，并且適當?shù)剡M行返聘工作。

二、企業(yè)文化上：

這里指公司內(nèi)部員工的文化，而非品牌宣傳文化。是一個現(xiàn)實的，可以感受到的帶有正能量積極上進的文化體系，賞罰分明，資源共享，對于一顆老鼠屎壞了一鍋粥的員工必須嚴肅懲戒，進行教育。對于不良的部門文化要給予提出和改正，對于不良的領(lǐng)導文化要給予批評和改進。

三、領(lǐng)導管理上：

1.權(quán)限的有責下放：責任及權(quán)限的完全下放，以責任約束權(quán)限空間，以績效考核體現(xiàn)責任價值，給予職業(yè)經(jīng)理人足夠的管理及能力施展空間?？偨?jīng)理集權(quán)制最后的結(jié)果就是累死了老板，懶散了員工；嚇跑了中層，養(yǎng)足了小人。

2.勇于承認和改正：勇于正視并改正自己的錯誤，自己確認通過的任務，不要等到結(jié)果不滿意時再去怪罪執(zhí)行人員，這不僅僅是對執(zhí)行人員的努力和勞動的污蔑，更是以身作則地破壞了公司的信譽文化，降低領(lǐng)導者自身的職業(yè)形象。領(lǐng)導者（決斷人）要思考和反省自我在領(lǐng)導能力及決斷能力上的不足，并給予執(zhí)行人員正確的修正改進方向，以身作則，言行律己。

四、公司品牌上：

1.信譽：建立良好的信譽口碑，對友好合作的客戶、商家要負起上市企業(yè)的榜樣責任，嚴厲杜絕拖欠款項等不良風氣，樹立良好的公司品牌形象。

2.口碑：對以前合作的客戶保持良好的溝通，除了長期的戰(zhàn)略合作協(xié)議外在宣傳自己的同時，亦不能忘記客戶單位的利益。

五、戰(zhàn)略規(guī)劃上：

1.必須和市場落地接軌：正確了解市場需求，從領(lǐng)導層就要對市場有個正確認識，在前期策劃及計劃制定前就要對市場有一定的專業(yè)咨詢和調(diào)查。

2.切勿盲目跟風模仿：與市場發(fā)展的時間節(jié)點脫軌，低制作水平的文化產(chǎn)品就算爛也必須爛在自己肚子里，從成本控制上出發(fā)，杜絕口碑幾形象品質(zhì)的下降。3.正確認識公司價值：正確認識公司的企業(yè)特性、團隊優(yōu)點，整合優(yōu)秀資源，打造具有公司特色的文化產(chǎn)品，樹立具有公司特色的文化旗幟。

4.適當?shù)膰L試創(chuàng)新：正確認識企業(yè)的核心競爭力，特別是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，必須舍得為創(chuàng)意和點子買單，在市場經(jīng)濟的斗爭中，不進則退是基本淘汰法則，以三星和蘋果為典型的例子數(shù)不勝數(shù)，而作為一家年輕的公司，循規(guī)蹈矩的經(jīng)驗傳承是公司的骨骼，勇于創(chuàng)新的企業(yè)精神才是公司的血液，這是很多年輕化公司的企業(yè)核心競爭力。

*********************************************************** 關(guān)于合理化建議通道的屬性設(shè)置

1.不提倡越級匯報，但可越級申訴：這點雖然在公司章程上有所提及，但是明文落實得相當不到位，對敢于對公司提出批評的人應得到良好對待，而不是將其劃分為敏感及邊緣地帶，有些問題存在敏感話題，不便在公司平臺上指出，需要有直接的通道向最高領(lǐng)導人匯報，領(lǐng)導人需對問題進行詳細的查實并且改進。

2.“珍惜所有敢于向您提出公司正確建議的員工，往往那些員工是抱著百分之百會被辭退的心在和您反映最真實的情況?！薄獑?吉拉德

第三篇：對公司未來的發(fā)展和建議

對公司未來發(fā)展的建議

目前建筑業(yè)形勢競爭激烈，加之國家嚴格規(guī)范建筑市場行為，建設(shè)工程明顯減少，建議公司求穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展。建筑市場的競爭實際上就是人才的競爭，培養(yǎng)高素質(zhì)的人才是企業(yè)發(fā)展的必由之路。

1、公司應規(guī)范經(jīng)營方式，規(guī)避法律風險。可以考慮自營、與項目承包人聯(lián)合經(jīng)營、或項目承包人風險抵押承包等方式。行為必須符合法律要求。

公司自營的項目，針對工程實際，工程造價的測算、考慮到下浮率、財務費用、施工難易程度、設(shè)施設(shè)備的使用、周轉(zhuǎn)耗材消耗等各個方面的因素。制定上繳指標，在保證施工工程質(zhì)量和生產(chǎn)安全的前提下，控制成本、增效分成。項目部各崗位管理人員可以競爭上崗、擇優(yōu)使用。

公司與項目承辦人聯(lián)合經(jīng)營項目，應按中標價認真測算，核算成本，制定定額上繳指標，項目部主要管理人員由公司委派，財務必須由公司控制。項目管理主要是現(xiàn)場管理人員管理、質(zhì)量、安全管理、工期控制、成本控制。

項目老板風險抵押承包，定額上繳。管理人員的使用必須得到公司領(lǐng)導的認可批準。成本控制必須執(zhí)行公司財務規(guī)定，和國家增值稅管理規(guī)定，工程管理目標明確，工程質(zhì)量安全文明施工措施到位，工期控制。

2、企業(yè)購進的機械設(shè)備可以抵扣增值稅進項稅額，有利于提高機械設(shè)備裝備水平，加強技術(shù)裝備的投入，減少作業(yè)人員的人工費用。為企業(yè)更新設(shè)備，擴大運營規(guī)模提供了有理條件，同時機械作業(yè)水平的提高能夠減少施工重大事故的發(fā)生，促進安全生產(chǎn)，保證作業(yè)人員生命安全。

3、為適應營改增的要求，建議公司建立材料采購部，工程上的主要材料，安全防護、勞護用品等由公司集中采購，項目上提前報計劃。為了統(tǒng)一公司形象，公司可以指定廠家，生產(chǎn)制作工具式的防護門、圍欄、樓梯扶手配件、懸挑式腳手架的樓面固定件等。工程用的周轉(zhuǎn)材料鋼管、扣件由租賃公司直接調(diào)度。

4、建議公司加強對分公司的管理，除誠信度高、信譽好的，服從領(lǐng)導幾個分公司，可以讓他們發(fā)揮經(jīng)營。對以后新設(shè)立的分公司，公司最少要派兩到3個人，對工程款使用、成本控制、人員管理、現(xiàn)場質(zhì)量安全管理、工期管理等動態(tài)情況，及時與總公司匯報溝通，進行把關(guān)，預防不測。

5、建議公司財務，對公司各工程的安全生產(chǎn)費用的投入和使用，進行監(jiān)督，要建立明細臺帳，不斷提高安全生產(chǎn)條件。

6、根據(jù)國家要求，規(guī)范企業(yè)工程項目用工管理，每個項目要配備勞務管理員，持證上崗，公司要盡快組織人員及時參加培訓，滿足項目管理需要。

7、三類人員、特種作業(yè)人員要建立信息平臺，建好檔案，把好年檢復檢關(guān)。公司原一批持C類證的安全員，大多考得了建造師考了B證，原C類證被注銷。建議公司抓緊充實安全C類人員。

8、建議公司在技術(shù)力量上要加強，公司要按現(xiàn)行法律法規(guī)要求，修改完善公司各項管理制度和各級安全生產(chǎn)責任制，建議項目部的管理人員采取公司委派制，落實主要領(lǐng)導負責制“一崗雙責”。

9、建議公司為安全管理部門招聘具有專業(yè)水平的機電管理員，為工程施工臨時用電的規(guī)范使用把關(guān)，為機械設(shè)備安全隱患排查、專項整治服務指導監(jiān)督，現(xiàn)場機械確保機況完好，使用安全。

華榮安全設(shè)備部

湯漢清

2015年1月

第四篇：針對公司未來發(fā)展的建議

針對公司未來發(fā)展的建議

一、公司的制度問題，這個問題我們一直在討論，但是一直沒有詳細的紙面文件出來，也就是說沒有擺到桌面上真正當做規(guī)矩來遵守，需要明確地列出來，可以打印成大幅的，裱起來，掛在墻上。

二、公司的財務支出，因為暫時沒有財務，應當面對公司所有的員工做到財務收支公布出來，讓大家清晰地認識到每個月公司是盈利還是虧損，這個財務報表必須是詳細地，即使是幾塊錢的支出也要列出來，這個報表可以每個月公布一次

三、分工明確，現(xiàn)在已經(jīng)開始在著手實施了，我想說的是對我們下面這些人的，既然已經(jīng)分工，就應該各司其職，明白自己所處的位置應該做什么，怎么做才是對的，這個是個重點，但是我自己也不是很清楚，希望在開會的時候可以把工作明確一下

四、開源節(jié)流，這個一直都沒有做好，公司現(xiàn)在處于剛起步的階段，每一分資源被浪費都很可惜，這個可以通過開會討論出來也做為公司的制度列出來

這里先簡單列出一部分：

1、建議大家自備水杯，杜絕使用公司一次性水杯，其主要用途為接待客戶使用

2、非正規(guī)文件用紙，建議大家采用作廢紙張文件的背面打印，達到節(jié)約用紙的目的。

3、建議下班后關(guān)閉多余電燈等照明設(shè)備。

4、這里要包括對公司物品的使用保護，桌椅、電腦等

五、墻上標語的制定，寫標語是何攀的主要責任，但是我想可以按照不同的位置設(shè)置不同的標語，打個比方來說：進門醒目位置應該是什么標語，辦公的地方應該是什么標語，衛(wèi)生間應該是什么標語，會議室的標語等等，這是看“蒙牛內(nèi)幕”的時候?qū)W的，感覺還不錯，一直想提出來，沒機會說

六、公司員工的儀表要求，著裝（正裝或者是正統(tǒng)的休閑裝，不能穿運動裝之類的，出去見客戶必須是正裝，冬天的時候可做適當調(diào)整），頭發(fā)長度（女性同事必須束頭發(fā)，不能披肩，特別是見客戶的時候，男同事，前不蓋額后不壓頸，不可燙發(fā)染發(fā)），文件包和文件夾，人手一個

七、基礎(chǔ)工作。

銷售部：1.電話資料。（還是由每天早會的人檢查電話資料150個）

2.電話量。（每天小組開會的時候要統(tǒng)計，根據(jù)是否見客戶已經(jīng)見客戶所用的時間來計算電話量）

3.拜訪量。（一周統(tǒng)計一次，本周見了三個以上的客戶，簽了一個單子，業(yè)績就算百分之百，見兩個客戶算百分之八十，見一個客戶算百分之五十）

對于客戶部以及人事部的工作不了解，不列出了

八、集體活動。可以根據(jù)公司和團隊的情況，適當組織部分集體活動，不單是為了放松，玩，也是為了提高團隊的凝聚力。具體活動項目臨時由公司統(tǒng)一制定或者是小組商量決定。也可以像之前說的那樣，大家坐在一起看看書，總之就是適當增加集體活動項目

九、執(zhí)行力，最后會議定下來的所有的規(guī)定必須執(zhí)行起來，不能再三分鐘熱度了，我們現(xiàn)在是小公司，雖然不能像大公司那樣制度分明，但是最起碼要有一個大致的雛形，對公司，對每一個人都有好處。

十、最后一點是最重要的，每個人從自身做起，看起來簡單做起來難。

牛仲威 2010-10-9

第五篇：公司發(fā)展建議

3-1 什么樣的企業(yè)才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業(yè)。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。

3-1-3第三波：比戰(zhàn)略——有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業(yè)化、專業(yè)化團隊管理與運營的企業(yè)能留下。

3-1-5第五枚：比品牌-全球品牌網(wǎng)-——品牌效應，增加發(fā)展的無形資產(chǎn)基礎(chǔ)

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、樓房、物業(yè)等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規(guī)范，更適合同景

同景是一家追求規(guī)范化操作的企業(yè)，也一直在身體力行，地產(chǎn)行業(yè)中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規(guī)范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規(guī)則越來越規(guī)范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業(yè)實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優(yōu)勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調(diào)控的政策，對一些實力不強的開發(fā)公司所帶來的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發(fā)商可能沒有地，同景現(xiàn)在資金基本充足，三個地區(qū)都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發(fā)，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內(nèi)宏觀政策還在調(diào)整，有很多不確定的因素可能產(chǎn)生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關(guān)注最近國家會采取什么樣的措施調(diào)控。

3-2-3關(guān)注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調(diào)控存在一些問題，調(diào)息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規(guī)?？刂圃?%-7%以下、開始政府和銀行內(nèi)部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)“硬著陸”的可能性。

3-3戰(zhàn)略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規(guī)則的出臺，意味著游戲規(guī)則的改變，融資能力差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的重中之重，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累。

3-3-3調(diào)整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調(diào)整項目的運作模式，如合作開發(fā)、股權(quán)合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰(zhàn)略收縮，實行減法經(jīng)營，包括產(chǎn)業(yè)減法、產(chǎn)品減法和股權(quán)投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產(chǎn)地區(qū)性很強。政府的主導性，加之地區(qū)政府對土地供應的把握不同，造成地區(qū)供求關(guān)系不同，使地區(qū)的差異性進一步加強。同景同時在4個地區(qū)操作項目，要充分認識到地區(qū)的差異性，在宏觀調(diào)控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰(zhàn)術(shù)建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經(jīng)營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產(chǎn)，不盲目追求大盤； 從追求“規(guī)模、速度”轉(zhuǎn)向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協(xié)調(diào)好個項目間資金鏈的關(guān)系，把握好開工時機，節(jié)約開發(fā)與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業(yè)，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉(zhuǎn)。

3-4-3 拿地是關(guān)鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經(jīng)濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規(guī)劃設(shè)計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優(yōu)美的自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類?？傊?，地的升值空間要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經(jīng)驗無品牌無人才，卻有合法土地開發(fā)”的“五無一有”的小企業(yè)，開發(fā)與運作50—100畝的小型房產(chǎn)項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。目前產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化，大家都在吆喝綠色生態(tài)住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態(tài)、環(huán)保、綠色、大盤大規(guī)劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產(chǎn)品設(shè)計時要注意的，要請優(yōu)秀的設(shè)計師結(jié)合市場作產(chǎn)品，爛房子還賣個好價的時代早過了，以同景“好、特”產(chǎn)品取勝。拿地時就要考慮，這塊地能不能作出好東西來，從研究“消費者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。

3-4-5 施工質(zhì)量：專家指出，每一個質(zhì)量問題后面都隱藏著三百多個不利因素，在購房人要求越來越高的今天，開發(fā)商與業(yè)主對簿公堂的事時有發(fā)生，企業(yè)和項目形象一旦受損，代價即經(jīng)濟效益，更不說品牌了。

3-4-6 配套先做，景觀先行，物業(yè)先行。要有“門里的為第二，門外的才是第一”的配套思想。房地產(chǎn)進入比小分時代，在比小分上花功夫，愈發(fā)取悅消費者，而獲得市場的主動權(quán)將更大；考慮到房屋的升值保值，物業(yè)必須與規(guī)劃同步，如此增加產(chǎn)品的延伸價值。

3-4-7 單一變復合。房地產(chǎn)開發(fā)不是簡單的建筑產(chǎn)品的營造，而是生活方式的營造，地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的復合，符合人們生活方式以及質(zhì)量的追求。如此在運營資本的背后，同時也在經(jīng)營地產(chǎn)品牌，甚至還在運營城市未來。

培養(yǎng)一支職業(yè)經(jīng)理人隊伍。優(yōu)秀的管理班子和善于執(zhí)行的團隊，也是開發(fā)商的法寶，畢竟，所有的所有，都要靠團隊去做，專業(yè)的人才是企業(yè)第一競爭力，因此同景職業(yè)經(jīng)理人必須是一個九段整合師，不一定會看病，但必須會檢藥，因為房產(chǎn)開發(fā)與管理的整合能力是其首要條件。

第二節(jié) 從兩大爭議問題看未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(第二部

2-2 中國房地產(chǎn)是否會在本輪調(diào)控中走向低谷

爭議指數(shù)：★★★☆☆

受商品房空置面積總量持續(xù)上升以及個別地區(qū)房價、地價增長過速的影響，一段時間以來，社會各界對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢憂心忡忡，有人甚至發(fā)出了“當前房地產(chǎn)市場狀況與1992年相似”的悲觀論調(diào)。

根據(jù)對10年來全國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的綜合分析，當前房地產(chǎn)市場所謂“熱”的表現(xiàn)與1992、1993年出現(xiàn)明顯泡沫的情況是根本不同的。

2-2-1房地產(chǎn)市場供給的主要特征 對比分析

l 投資

根據(jù)國際一般規(guī)律總結(jié)，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP之比應處于3％至8％之間。

1993年：房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP之比最大值達到10.69％，超過了8％的上限。

2002年為6.99％，但處于合理浮動區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟規(guī)?；鞠噙m應。

l 建設(shè)規(guī)模

房地產(chǎn)業(yè)界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據(jù)房屋建設(shè)周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來說商品房新開工量應界于當年施工面積的1／4-1／3，也即新開工率一般應在0.25至0.33之間。

1993年：商品房新開工率為126％，市場供給嚴重過量。

2002年：商品房新開工率為46％，預示著房地產(chǎn)業(yè)界對市場預期較高，應引起一定關(guān)注。

2-2-2 房地產(chǎn)市場需求的主要特征 對比分析

l 房地產(chǎn)銷售價格

1992年：商品房平均銷售價格年均增長7.89％，房價收入比為13.82；

2002年：每平方米平均價格較1992年增長了1.14倍。房價收入比為9.04

1998年后商品房平均銷售價格漲幅一直低于GDP與人均可支配收入的增長幅度，房價的漲幅與國民經(jīng)濟的增長相適應。房價的穩(wěn)步上升是房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛的重要表現(xiàn)。與此對應，居民可支配收入的協(xié)調(diào)增長是確保房地產(chǎn)市場有效需求的重要條件。

l 銷售量

2002年，全國商品房銷售24969.29萬平方米，是1992年4288.86萬平方米的5.83倍，年均增長19.4％，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 28.8％。

l 個人購房比重

1992年：個人購買商品住宅1456.01萬平方米，占當年商品住宅銷售面積的38.2％；

2002年：個人購買商品住宅 20727.77萬平方米，占商品住宅全部銷售面積的93.7％，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、深圳等地個人購房占比超過98％，個人已經(jīng)成為商品住宅銷售中占絕對比重的主體。

從上述分析首先可以判斷，本輪調(diào)控與上一輪有本質(zhì)的區(qū)別，不大會出現(xiàn)如1993年那樣，以犧牲房地產(chǎn)作為平抑宏觀經(jīng)濟的結(jié)果。

2-2-3綜合分析

l 從短期來看:房地產(chǎn)受政策性因素影響較大。

? 國家對土地供應的進一步控制必將使未來短期土地開發(fā)增長率下降

? 房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增勢，但增速將放緩；

? 受供求慣性的驅(qū)動，房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積仍將維持一定的增速；

? 房地產(chǎn)價格的漲幅將可能下降，但受有效需求強勁的推動，房地產(chǎn)價格下調(diào)壓力不大；

? 房地產(chǎn)企業(yè)將逐漸形成規(guī)?；?jīng)營，部分中小企業(yè)將逐步退出市場，有實力的大企業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間；

? 主要地區(qū)市場仍將保持發(fā)展水平和規(guī)模領(lǐng)先的地位，其他部分地區(qū)將可能發(fā)育成為新的增長點。

l 從中長期來看:主要受國民經(jīng)濟發(fā)展水平和國民經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的影響。

? 從GDP發(fā)展水平看

世界銀行統(tǒng)計資料表明，當一個城市人均 GDP在800-4000美元之間時，房地產(chǎn)會高速增長，人均GDP在4000-8000美元之間時，房地產(chǎn)會平穩(wěn)增長，人均GDP在8000-20000美元之間時，房地產(chǎn)會衰退。目前我國人均GDP約為 1000美元，整體上我國房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。

? 從GDP發(fā)展速度看

根據(jù)庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟增長》中研究結(jié)論，當GDP增長速度小于4％時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當GDP增長速度界于4％-5％時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯；5％-8％，房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；8％-10％，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。我國目前GDP的增長速度是7％-8％，根據(jù)以上結(jié)論，我國房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。

? 從國內(nèi)政策層面看

房地產(chǎn)業(yè)是一個涉及面廣、帶動系數(shù)高的行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)業(yè)對這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到1：1.17促進作用。因此，促進房地產(chǎn)業(yè)得到進一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康運行的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。

因此，從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。

第3節(jié) 未來公司發(fā)展方向分析及建議

土地與資金的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇了幾年來最嚴峻的考驗。各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨淘汰，行業(yè)洗牌成為必然。同景集團可借時勢造英雄，成就一番偉業(yè)。

3-1 什么樣的企業(yè)才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業(yè)。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。

3-1-3第三波：比戰(zhàn)略——有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業(yè)化、專業(yè)化團隊管理與運營的企業(yè)能留下。

3-1-5第五枚：比品牌——品牌效應，增加發(fā)展的無形資產(chǎn)基礎(chǔ)

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、樓房、物業(yè)等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規(guī)范，更適合同景

同景是一家追求規(guī)范化操作的企業(yè)，也一直在身體力行，地產(chǎn)行業(yè)中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規(guī)范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規(guī)則越來越規(guī)范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業(yè)實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優(yōu)勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調(diào)控的政策，對一些實力不強的開發(fā)公司所帶來的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發(fā)商可能沒有地，同景現(xiàn)在資金基本充足，三個地區(qū)都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發(fā)，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內(nèi)宏觀政策還在調(diào)整，有很多不確定的因素可能產(chǎn)生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關(guān)注最近國家會采取什么樣的措施調(diào)控。

3-2-3關(guān)注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調(diào)控存在一些問題，調(diào)息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規(guī)模控制在5%-7%以下、開始政府和銀行內(nèi)部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)“硬著陸”的可能性。

3-3戰(zhàn)略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規(guī)則的出臺，意味著游戲規(guī)則的改變，融資能力差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的重中之重，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累。

3-3-3調(diào)整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調(diào)整項目的運作模式，如合作開發(fā)、股權(quán)合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰(zhàn)略收縮，實行減法經(jīng)營，包括產(chǎn)業(yè)減法、產(chǎn)品減法和股權(quán)投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產(chǎn)地區(qū)性很強。政府的主導性，加之地區(qū)政府對土地供應的把握不同，造成地區(qū)供求關(guān)系不同，使地區(qū)的差異性進一步加強。同景同時在4個地區(qū)操作項目，要充分認識到地區(qū)的差異性，在宏觀調(diào)控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰(zhàn)術(shù)建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經(jīng)營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產(chǎn)，不盲目追求大盤； 從追求“規(guī)模、速度”轉(zhuǎn)向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協(xié)調(diào)好個項目間資金鏈的關(guān)系，把握好開工時機，節(jié)約開發(fā)與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業(yè)，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉(zhuǎn)。

3-4-3 拿地是關(guān)鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經(jīng)濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規(guī)劃設(shè)計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優(yōu)美的自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類?？傊?，地的升值空間要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經(jīng)驗無品牌無人才，卻有合法土地開發(fā)”的“五無一有”的小企業(yè)，開發(fā)與運作50—100畝的小型房產(chǎn)項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。目前產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化，大家都在吆喝綠色生態(tài)住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態(tài)、環(huán)保、綠色、大盤大規(guī)劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產(chǎn)品設(shè)計時要注意的，要請優(yōu)秀的設(shè)計師結(jié)合。(蘭馬 單琳)關(guān)于公司發(fā)展的幾點建議 鄭總：

您好！

我來公司已兩年有余，也算房產(chǎn)公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸！在這兩年的時間里我目睹了駿馬奔騰塑業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)歷了房產(chǎn)公司的成長歷程，我的心里也有些個人想法，希望我的這些想法（或建議）能對公司的發(fā)展有所幫助。

一、公司的制度化管理

每個公司的發(fā)展，必須要有完善的規(guī)章制度，我們公司亦不例外，目前公司基本還是停留在駿馬各項規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，是一種企業(yè)管理模式，而房產(chǎn)開發(fā)則是一種建設(shè)項目管理模式，它們雖均屬于管理范疇，但他們的內(nèi)涵有著明顯地區(qū)別，主要區(qū)別體現(xiàn)在管理的對象、管理的目標、管理的實體。因此，制定適合房產(chǎn)公司管理和運作的各項規(guī)章制度已是當務之急。08年8月份我已將《房地產(chǎn)開發(fā)管理手冊》約90頁發(fā)給王副總和鄭經(jīng)理（供參考），內(nèi)容比較詳實，也耗費了我近半個月的時間。不管如何，我希望房產(chǎn)公司的各項規(guī)章制度能盡快經(jīng)各部門經(jīng)理討論后經(jīng)總經(jīng)理審批后付諸實施。對不完善的地方可以在實踐和執(zhí)行過程中不斷進行優(yōu)化整合和完善。

二、公司的組織機構(gòu)和管理網(wǎng)絡

公司的組織機構(gòu)設(shè)置宜結(jié)合公司的實際情況并兼顧長遠，遵循精干高效、靈活彈性、相對穩(wěn)定的原則，當然最根本的設(shè)置原則還是如何利于公司的管理和發(fā)展，一般采用直線職能制（既能集中統(tǒng)一指揮，又能充分發(fā)揮各職能部門的職能作用），現(xiàn)階公司的組織機構(gòu)和管理網(wǎng)絡最好根據(jù)現(xiàn)有的部門和人員進行設(shè)置，在實踐和發(fā)展中不斷進行優(yōu)化整合和完善。

三、公司的績效考核和獎懲激勵

績效考核主要分三個階段，月考核、半年考核、年終考核，因此，建議公司對考核通過的同志可以考慮將年終獎金分階段發(fā)放，即全年獎金/2/12為每月績效考核獎，全年獎金/2/2為半年和全年獎金，當然半年和全年獎的數(shù)額可適當調(diào)整，對月績效考核未通過的，月考核獎暫不發(fā)放，可在半年和年終考核時進行綜合評估，評估合格的可以將月考核獎補發(fā)，評估不合格的不予補發(fā)，這樣更便于對公司員工的約束管理，還能充分調(diào)動員工的工作積極性和主動性。

四、公司財務部的完善

公司財務部應能充分發(fā)揮核算和測算職能，提供相應的財務計劃和財務分析報告及各項統(tǒng)計報表，為公司的相應決策提供依據(jù)；另外財務部還應規(guī)定每月的付款時間段，每月最好規(guī)定兩次付款時間段，對滯后的順應在下一時間段付款，同時在下一付款時間段將上一時間段的已付款和未付款的統(tǒng)計報表發(fā)給合約部和工程部，這樣既加強了各個部門的橫向溝通與聯(lián)系，也便于財務部對資金的統(tǒng)籌調(diào)度和安排，對整個工程的順利發(fā)展也更加有利。

五、成立物業(yè)公司的可行性

根據(jù)我咨詢和調(diào)研過的各物業(yè)公司和物業(yè)經(jīng)理人，建筑面積在3萬平米左右的，物業(yè)公司基本上能夠自負盈虧，并稍有盈利?，F(xiàn)階段星湖名軒的建筑面積在6萬平米左右，有住宅和商業(yè)，如自行管理，可為公司帶來不錯的收益，同時也可適當降低南苑賓館、咖啡店的運營成本（主要指維修部分）。因此，鑒于從公司的長遠發(fā)展及結(jié)合星湖明軒項目的實際情況考慮，建議成立物業(yè)公司。（成立物業(yè)公司的各項手續(xù)也不太繁瑣）

成立物業(yè)公司的最大障礙是人員配置問題，工程、管理、經(jīng)濟的人員我公司已經(jīng)具備（當然如不夠的話，可另行尋找），只需另行聘請具備物業(yè)職業(yè)資格的物業(yè)經(jīng)理人。

新注冊物業(yè)公司應先到工商稅務部門辦理營業(yè)執(zhí)照及稅務登記等手續(xù)，然后自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同等資料向工商注冊所在地政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)；（三級注冊資本50萬，工程、管理、經(jīng)濟等技術(shù)管理人員不少于10人）

六、大潤發(fā)塔樓水電和幕墻的合同

關(guān)于使用大潤發(fā)售樓專用帳戶款，并將水電和后期幕墻合同價格做高的思路，這樣運作，必須有兩個基本條件，即

一、施工單位必須是熟悉可靠的，二、所找之人必須有自己的公司，不能掛靠，因此，我個人覺得這樣運作的話，公司所要面臨和承擔的風險很大，雙方一旦鬧僵，我公司將要承擔全部風險，建議最好不要采用，可否考慮將大潤發(fā)所有工程、設(shè)計、前期策劃、監(jiān)理等的全部應付款通過售樓專用帳戶支付，并證明這些款項由強勁公司代付，希望能與大潤發(fā)溝通協(xié)調(diào)，這是目前最穩(wěn)妥、最有效的方法。希望盡快確定此方向，這同時涉及到后期各招標的方向。

七、公司財務報銷的明確和薪資的人性化發(fā)放 各級員工的報銷額度應予以明確的范圍，在規(guī)定的范圍之外，必須事先申請，征得主管工程的總經(jīng)理助理的批準（主要涉及招待政府主管部門及各配套單位的業(yè)務費），當然，額度較大時還應由總經(jīng)理批準，所有業(yè)務報銷單報銷時也應由主管工程的總經(jīng)理助理簽字后，再由副總經(jīng)理簽字。

對各級員工的薪資發(fā)放建議財務部進行人性化的發(fā)放，在不違背公司利益的前提下進行一些財務技術(shù)處理，多為員工考慮，這樣更能充分調(diào)動員工的積極性。

八、工作總結(jié)

工作總結(jié)分月總結(jié)、半年總結(jié)和年終工作總結(jié)，其實每個員工的工作總結(jié)其實是匯報工作，并提出工作上的困難和有利于公司發(fā)展的建議，是在與您交流和溝通，也是您對員工最終考核的最好依據(jù)，也可以為您提供某些決策的依據(jù)。因此建議部門經(jīng)理以上的寫工作總結(jié)，并請您逐一過目，必要時向您匯報。

九、吃年夜飯的感悟

我已連續(xù)三次參加公司的年夜飯聚餐啦，但每次均感覺是以嘉賓的身份出席的，而作為房產(chǎn)公司的員工，心里不是滋味，現(xiàn)階段，您已擁有駿馬奔騰塑業(yè)、強勁投資、新島咖啡、南苑賓館、彩印廠等多家企業(yè)，子公司比較多，已是一個標準的經(jīng)營多元化企業(yè)，可以說已完全稱得上集團公司啦，下次建議您以集團公司老總的身份給我們所有員工作指示哦！

1.對外樹立大源城建品牌。當下房地產(chǎn)行業(yè)競爭非常激烈，就應該用好的產(chǎn)品占據(jù)市場，從配套，景觀，物業(yè)到房屋的使用性、安全性、耐久性等自身的質(zhì)量，注重每一個環(huán)節(jié)，注重細節(jié)，用近乎“完美”來樹立自身的品牌。

2.對內(nèi)要加強管理，一切以建好房子，建一個舒適的生活小區(qū)為出發(fā)點，3.如果項目有條件可以參考下“六點水”項目的景觀配套先行，用好的景觀吸引消費者，加快銷售，提前回籠資金。

4.在取得土地的時候除了考慮經(jīng)濟問題，還要考慮地理位置因素，周邊環(huán)境也很很重要。

5.多組織集體活動，增加員工交流接觸機會，增進團隊團結(jié)。6.農(nóng)村安置房 都在借用開發(fā)公司資質(zhì)，是否可以考慮大范圍的增加與村委合作。