第一篇：悅豪物業(yè)巴黎花園前期物業(yè)管理方案

『學習改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據(jù)相關文件及本小區(qū)住宅特點制定《巴黎花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規(guī)章制度。

（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃》等。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓，一個月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質(zhì)。

二、接管后的日常管理服務工作

（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到“十二字方針”（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟用。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負責；

3、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區(qū)應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū)；

7、各業(yè)主（住戶）有責任關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；

8、住宅區(qū)內(nèi)嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。

（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

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2、生活區(qū)按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、廣告牌現(xiàn)象。

5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

6、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進行細心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的環(huán)境。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一、本住宅區(qū)內(nèi)實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。

四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現(xiàn)場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應遵守有關規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛護小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。

（六）、房屋及設備、設施管理：

1、房屋質(zhì)量，設備設施維修在保修期內(nèi)應及時反饋給建設單位，協(xié)助建設單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。

2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。

3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區(qū)別和了解。

4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡，每天完成巡查養(yǎng)護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。

5、公司每天應派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。

6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時回訪。

（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關系，引導業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護房屋質(zhì)量。

（八）、積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。

（九）、根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

三、小區(qū)車輛管理規(guī)定

1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應注意前后左右規(guī)定的安全距離；

3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應隨身帶走；

4、機動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號；

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5、不準在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習；

6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放，非機動車必須停放在專用場地內(nèi)（消防車、警車、救護車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服務質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的“共建”機制。

（二）管理處組織機構(gòu)

1、辦公室：

（1）負責日常事物，代收代發(fā)報紙信件

（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔

（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關系

2、工程部：

（1）負責房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設備設施維保計劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3、財務部：

（1）管好用好財務

（2）負責日常收管理費、代收水電費

（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1、管理處主任1人，全面負責小區(qū)日常事務管理。

2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

3、水電工2人，負責小區(qū)日常水電及工程維修。

4、保潔工8人，負責小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

5、綠化工2人，負責小區(qū)綠化日常養(yǎng)護。

6、保安10人（2出口），24小時值班。

7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。

如上共計25名。

五、人員的選拔和培訓管理

（一）人員選拔

根據(jù)本小區(qū)的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配合適的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關系的高素質(zhì)人才。

（二）培訓目標及方式

為了適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，我公司將

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嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。

公司會采取集中與分工種培訓，將內(nèi)部培訓與外部培訓相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實踐實質(zhì)管理工作。

（三）培訓計劃及內(nèi)容

培訓計劃及內(nèi)容見附件2

（四）培訓考核

為體現(xiàn)培訓的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的落實公司于員工培訓期間通過不定期的培訓考核確保培訓的質(zhì)量。

六、維修基金的管理與使用

（一）按國家有關規(guī)定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。

（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

（三）維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

七、物業(yè)管理服務承諾

我公司將以“以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務”為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統(tǒng)工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質(zhì)量管理、督導管理協(xié)調(diào)管理等先進的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標準中有關服務行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路；始終強調(diào)把服務業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改進服務質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業(yè)管理先進水平，全面接管小區(qū)后，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務等級標準》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)達到沭陽縣標準化小區(qū)。物業(yè)管理服務質(zhì)量

一、物業(yè)管理公共服務質(zhì)量標準

1、房屋共用部位、共用設施設備的維護（1）房屋

A.房屋完好率達98%以上；B.房屋零修、急修及時率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；E.房屋裝修符合管理規(guī)定。

（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。（3）環(huán)衛(wèi)設施完好無損。（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護衛(wèi)

（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；（2）安全護衛(wèi)人員24小時巡查；（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；（4）交通、車輛管理有序；

A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

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B、機動車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場。

（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；（3）修剪及時，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；（5）小區(qū)內(nèi)全方位保持清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患；（8）環(huán)衛(wèi)設施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；（10）噪音等符合環(huán)境標準。

4、收費管理

（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業(yè)管理收費實行明碼標價；（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)；

（3）建立收費管理制度，責任落實到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人公布服務費收支情況；

（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關條件（1）硬件環(huán)境

A、小區(qū)符合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象； B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯；

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設施設備齊全； D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）； E、有集中監(jiān)控設備； F、有生活服務配套設施；

G、有教育、文體活動及商務服務設施；

二、物業(yè)管理公司提供的服務項目（分期逐步到位）

1、便民服務（部分收費）（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；（2）室內(nèi)清潔；（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關、插座、電話盒等；（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費；（12）代辦繳納電話費；（13）代辦電話開戶；（14）代辦有線電視開戶；

2、商務服務（部分收費）

（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機票；（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務；

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務服務活動。

三、物業(yè)管理企業(yè)

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責明確；

3、人員培訓，持證上崗；

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（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

（3）積極使用新技術，廣泛使用計算機管理。

八、接管時的準備工作 詳見附件3

九、服務目標

根據(jù)《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務等級標準》的精神，我們保證服務達標。

十、便民活動

提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務是我們公司服務業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設施情況及業(yè)主的需求，結(jié)合本公司多年從事物業(yè)管理積累下來的經(jīng)驗，提供豐富的便民及特約服務項目，切實提高物業(yè)管理綜合服務質(zhì)量。

便民服務及社區(qū)文化見附件4

十一、提高管理服務水平新設想

（一）實行小區(qū)主任管理制度；

（二）推行ISO9001質(zhì)量保證體系標準；

（三）進一步開發(fā)、完善電腦物業(yè)管理軟件，建立計算機網(wǎng)絡管理系統(tǒng)；

（四）建立電腦防盜、消防報警系統(tǒng)，爭取在小區(qū)逐步取消防盜網(wǎng)；

（五）導入物業(yè)管理CI系統(tǒng)戰(zhàn)略，從細處入手，創(chuàng)大品牌效應，在小區(qū)內(nèi)設置各種形象指示牌，形成獨有的文化個性和文明居住特色的小區(qū)。

十二、公司與業(yè)主的違約責任

一、甲方違反合紙，未達到管理服務質(zhì)量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

二、乙方違反合約，使甲方未達到管理服務質(zhì)量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

三、甲方違反合約，擅自提高收費標準或亂收費的。乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違反金；

四、乙方應按合同約定，6個月交納一次物業(yè)服務費，不按本合約約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金。

第八條為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務的等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，經(jīng)有關部門鑒定屬實的，甲方不承擔賠償責任。第九條

在本合約執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合約無法履行，雙方按有關法律規(guī)定處理。第十條

本合約內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效辦。本合約中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十一條

本合約在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向浦口區(qū)仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

第十二條

本合約正本連同附件，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十三條

本合約自簽訂之日起生效。

附件1 [附房屋裝飾裝修管理協(xié)議及辦理裝修手續(xù)流程]

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辦理裝修手續(xù)及管理流程圖

尊敬的住戶：

當您喬遷新居，準備精心裝飾裝修房屋的時候，請您參照以下程序辦理裝修手續(xù)。它將為您節(jié)約許多寶貴的時間，讓您順利進行裝修。

業(yè)主裝修前向管理處領取資料，業(yè)主閱讀資料內(nèi)容，向管理處咨詢。

業(yè)主提出裝修申請：

1、填寫《室內(nèi)裝修申請表》；

2、提交裝修施工圖或裝修方案；

3、提供裝修施工人員身份證復印件1份及一寸照片1張。

管理處依據(jù)法規(guī)審核業(yè)主裝修方案。

業(yè)主辦理相關手續(xù)：

1、裝修許可證；

2、裝修施工人員出入證。

裝修施工隊進場施工

1、管理處對業(yè)主裝修施工過程進行監(jiān)督

2、業(yè)主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個月后管理處負責驗收

3、驗收合格，無發(fā)現(xiàn)影響公共設施、毗鄰房等，無息退還押金 不合格由業(yè)主進行整改后再驗收

裝修特別提示：

1、建議業(yè)主與裝修公司簽訂裝修合同時，要提出保修期及保修金事宜，以便控制裝修公司的工程質(zhì)量及保修服務；

2、嚴格遵守小區(qū)裝修時間（8：00--12：00 14：00--18：00）；

3、禁止裝修工人員串樓串戶；

4、裝修戶應配備2只滅火器，嚴禁使用電爐，注意防火；

5、樓梯搬運材料時，應注意維護公共設施{墻面、樓面、窗戶、消防箱、燈具、進戶門等}；

6、垃圾實行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房內(nèi) ；

7、為了您和其他業(yè)主的利益，請您嚴格遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》的規(guī)定，謝謝合作！

房屋裝飾裝修管理協(xié)議

甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司

乙方：

為了確保物業(yè)和公共設施的安全，延長使用壽命，保證乙方所購物業(yè)的保值增值，甲乙雙方協(xié)商一致，達成本協(xié)議：

一、甲方建議乙方在住宅室內(nèi)裝修時，選擇實力較強，信譽較好，具有施工資質(zhì)的施工單位。

二、乙方開始裝修前，應提前七日向甲方提出申請，辦理如下手續(xù)：

（1）提供裝修施工圖或裝修方案；

（2）按規(guī)定交納垃圾清運費、裝修保證金；

（3）填寫二次裝修申請表。

三、乙方的裝修方案經(jīng)甲方審查合格，發(fā)給《裝修施工許可證》后，方可進場施工，否則甲方工作人員有權要求乙方停止裝修。

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四、乙方應協(xié)助施工人員憑身份證復印件及一寸照片一張辦理臨時出入證（工本費10元/本，押金20元/本），無臨時出入證不得進入本小區(qū)，裝修完畢后臨時出入證及《裝修施工許可證》由乙方或裝修負責人交回物業(yè)管理中心，并辦理退押手續(xù)。

為了保護轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大廈內(nèi)留宿，否則甲方有權不予退還臨時出入證押金。

五、乙方裝修前須對樓宇結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等提供足夠的保護措施，避免在裝修期內(nèi)有任何損毀。如樓宇內(nèi)的公共設備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關業(yè)主須負擔一切修復費用。

六、乙方裝修材料應按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所有的裝修材料只能存放于戶內(nèi)，嚴禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應于室內(nèi)裝袋后，當天清運至甲方指定地點。拖延一天以上的由管理處負責清運，所花費用從裝修保證金中扣除。

七、裝修施工時間規(guī)定為8：00－12：00，14：00－18：00。管理處對違反裝修時間規(guī)定的有權采取責令停工或沒收工具等處理辦法，以保證小區(qū)住戶正常作息時間。

八、所有裝修工程只限于本戶內(nèi)，不得在走廊或共用區(qū)域內(nèi)進行，所有工具必須存放于本戶內(nèi)，不得占用小區(qū)內(nèi)的公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負責賠償其損失。

九、裝修施工時，應盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，避免給其他業(yè)主帶來干擾及不便。應注意防火，排除火災隱患，如引起火災并殃及其它業(yè)主和共用設施，乙方應承擔賠償責任。乙方在裝修期間應關閉單元入戶門。

十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛(wèi)生間或排水管道，否則由此產(chǎn)生的維修、疏通費用乙方自行承擔。

十一、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂串場地，違者沒收出入證。

十二、乙方在裝修時，應遵守下列規(guī)定：

外墻：為維護建筑外觀的統(tǒng)一、和諧及美觀，業(yè)主不得將窗戶及外墻作任何更改，嚴禁改裝窗戶，不得拆遷或更改平臺窗戶，不得加設其它附屬物，不準在外墻及窗戶上豎立廣告標志。

結(jié)構(gòu)及外觀：

1、嚴禁改動和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。

陽臺及門窗：

1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該情況時要立即清洗干凈；

3、嚴禁改動入戶門、門套；

4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門；

5、靠窗部位建議裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

管 道：

1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、建議對預埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

2、按煤氣公司有關規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；

3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；

5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；

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6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設施及管線：

嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設備的安裝位置。

空 調(diào)：

1、裝修前應先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；

2、空調(diào)外機必須放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

3、空調(diào)滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。

十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。

十四、乙方在裝修期間嚴禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應報甲方批準。

十五、甲方有權按乙方申請的裝修內(nèi)容及本協(xié)議進行監(jiān)督管理，乙方若有違反，甲方有權責令其停工、扣留、沒收裝修工具或責令其限期恢復原狀，造成損失時，乙方應承擔相應的賠償責任。

十六、乙方在裝修過程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設施設備或造成他人財產(chǎn)和人身損失的，乙方應負責修復并賠償損失。

十七、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共同驗收，經(jīng)三個月觀察，無滲漏或其他遺留問題，即可無息退還乙方相應的裝修保證金。

十八、本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司

乙方： 附件2

1、管理處全體員工培訓

（1）委托方、管理公司及物業(yè)情況的簡介（包括人事結(jié)構(gòu)和組織）

（2）管理員工禮儀及行為規(guī)范

（3）員工守則、行為及紀律

（4）物業(yè)管理基礎知識

（5）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設備

（6）物業(yè)設施的類型及應用

（7）管理服務的目的及重要性

（8）防火知識、消防裝置及使用

（9）各項應急預案及實際操作培訓

（10）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺風、理業(yè)主投訴及投訴處理程序。

2.物業(yè)管理人員專業(yè)培訓

（1）管理員的職責

（2）物業(yè)移交單元的程序

（3）清潔知識的介紹

（4）物業(yè)管理法規(guī)的介紹

（5）二次裝修的監(jiān)控及管理

（6）物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程

（7）緊急事故處理程序

3、保安人員專業(yè)培訓

（1）保安人員的職責

（2）保安工作的基本概念

（3）物業(yè)安全防范與管理

（4）消防安全防范與管理

（5）車輛管理與停車管理

（6）日常巡視及夜間防范管理規(guī)程

（7）二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程

（8）治安消防等突發(fā)事件處理

（9）步操體能訓練及消防演習

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（10）事件記錄規(guī)程

4、工程人員專業(yè)培訓

（1）工程人員的職責

（2）各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程

（3）機電維護的措施及程序

（4）物業(yè)設施設備運作流程

（5）維修工具維護及保管

（6）設施設備維修保養(yǎng)規(guī)程

（7）物業(yè)設施的操作流程

（8）突發(fā)事件處理程序等

5、清潔綠化工專業(yè)培訓

（1）本崗位規(guī)章制度及崗位責任制

（2）文明禮貌用語及行為道德規(guī)范

（3）不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)范

（4）清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項

（5）不同綠化品種管理養(yǎng)護的標準

（6）常見病蟲害及防治

（7）噴灑農(nóng)藥殺蟲安全操作

（8）常用農(nóng)藥的稀釋配置 附件3：

1）移交接管前的準備工作

A 提交介入管理，擬派管理處主任、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，落實管理用房和宿舍，做好各項籌備工作。

B 成立驗收小組。技術人員進駐現(xiàn)場，了解設備設施，熟悉構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的位置及走向；填寫有關質(zhì)量記錄。

Ⅰ移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；

Ⅱ公共配套設施接管驗收表；

Ⅲ公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；

Ⅳ機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。

2）物業(yè)資料的移交接管

A 接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料

Ⅰ產(chǎn)權資料；

ⅰ項目批準文件；

ⅱ用地批準文件；

ⅲ建筑執(zhí)照；

ⅳ業(yè)主姓名、產(chǎn)權、房屋位置、建筑面積清單。

Ⅱ市府驗收合格資料

ⅰ市建設工程竣工驗收證書；

ⅱ市建筑消防驗收合格證；

ⅲ物業(yè)綜合驗收合格證書；

ⅳ用電許可證；

ⅴ房屋使用說明書；

ⅵ房屋保修書。

Ⅲ工程技術資料

ⅰ竣工圖-包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬；

ⅱ工程及隱蔽管線的全套圖紙；

ⅲ地質(zhì)勘察報告；

ⅳ工程合同及開、竣工報告；

ⅴ圖紙會審記錄；

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ⅵ工程設計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

ⅶ隱蔽工程驗收簽證；

ⅷ沉降觀察記錄；

ⅸ竣工驗收證明書；

ⅹ水、電、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書；

Xi砂漿、混凝土塊試壓報告；

Xii供水試壓報告。

3）物業(yè)接管驗收程序

A 業(yè)主委員會通知本公司接管驗收；

B 驗收小組按核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復函；

C 驗收小組同移交人對房屋、功能、公共設施設備等進行驗收；

D 對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；

4）物業(yè)公共設施接管驗收項目標準

A 驗收項目：小區(qū)的公共場所、設施及其水電設備等； Ⅰ基礎設施； Ⅱ天面； Ⅲ公用天線；

Ⅳ消防設施（消防栓、消防箱）； Ⅴ公共路燈； Ⅵ綠化； Ⅶ公共道路； Ⅷ垃圾箱（池）； Ⅸ垃圾轉(zhuǎn)運站； Ⅹ崗亭； Ⅺ車庫；

Ⅻ沙井、檢查井和化糞池； ⅩⅢ明暗溝； ⅩⅣ擋土墻、坡； ⅩⅤ踏步； ⅩⅥ臺階；

ⅩⅦ水池、水箱； ⅩⅧ信箱；

ⅩⅨ景觀、雕塑及文化娛樂設施。附件4：

（一）各項便民服務

日常生活家政服務

1、提供家庭勞務服務（上門吸塵、打蠟、搬家、搬貨）

2、鐘點家庭服務

3、電話留言服務

4、代辦電話開戶

5、代辦煤氣開戶

6、代辦有線電視開通

7、代叫出租車

8、代訂牛奶

9、代請家教

裝 修

1、設計咨詢

2、采購咨詢

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3、施工咨詢

4、材料咨詢

維 修

1、清洗安裝排風扇、洗衣機

2、清洗安裝抽油煙機

3、清洗安裝空調(diào)過濾器

4、安裝玻璃

5、音響及家用電器

6、安裝燈具、門鈴、櫥柜

7、安裝熱水器、洗手間潔具

8、檢修電路、家用電器

9、修理家具配件

10、修理防盜門

11、疏通下水管道（主管、支管）

12、修理或更換水表、電表、開關、插座、電話、門鈴、門鎖、門窗、信箱鎖、燈泡、日光燈、燈罩、水閥、水龍頭、軟管 醫(yī)療服務

1、建立住戶健康檔案卡

2、住戶生病時代辦聯(lián)系醫(yī)院 園 藝

1、住戶提供家庭園藝咨詢

2、鮮花護養(yǎng)術 商 務

1、傳真

2、復印

3、打字

4、代訂車、船、機票

5、引社區(qū)寬帶，鐵通、中國電信等 特約服務

可根據(jù)業(yè)主需求增設其它特約服務項目

（二）各項社區(qū)文化

1、業(yè)主入住儀式（送吉祥話、送對聯(lián)）

2、不定期舉行棋牌、球類比賽

3、社區(qū)文化、法律及其他的宣傳活動

4、節(jié)日喜慶氛圍的布置及部分喜慶節(jié)日的娛樂活動（不定期）

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第二篇：前期物業(yè)管理方案

編號：

前期物業(yè)管理方案

通遼物業(yè)管理辦公室

前期物業(yè)管理方案

物業(yè)服務管理有限公司 編寫： 目 錄

1.0 服務管理內(nèi)容…………………………….1 2.0 入伙前的工作 …………………..2 3.0接管驗收 ………………… …….3 4.0入伙時的工作

………………….5 5.0物業(yè)管理整體設想 ………………………...7 6.0管理機制、管理架構(gòu)人員及配備

…………8 1.0管理內(nèi)容

在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項進行管理：

1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等；

2、房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、公共消防設備、中央供水系統(tǒng)等；

3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；

4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理；

5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；

6、交通、車輛行駛及停泊；

7、配合當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；

8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動；

9、整理、保管與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；

10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金；

11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；

12、積極配合小區(qū)的銷售。

13、太陽能統(tǒng)一編號。

2.0入伙前的工作

1．1成立項目物業(yè)管理處：

新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：

（1）入伙前2個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準備工作。

（2）入伙前2個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環(huán)境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。

（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進駐小區(qū)前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。

（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，3

《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。2.0 物業(yè)接管驗收 3.0物業(yè)接管驗收工作

物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗收.具體可參照建設部《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。2.1項目工程技術資料

（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（2）建筑工程消防驗收合格證書。（3）建筑工程驗收質(zhì)量保證書。

（4）建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。

（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。（7）機電設備使用說明書。2.2公共部位接管驗收

公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。其項目和標準如下： 第一 樓宇本體:

一．外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機預留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。二．屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。

三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。

四．內(nèi)墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。

五． 門窗：

（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。

（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：

（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。

七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關反應靈敏。

八．水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。

九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。

十．給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。

十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。

十二.其他配電設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。第二 公共配套設施:

一.散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。

二.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三.綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。四.道路：

（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：

（1）消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。七．保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。

八．停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

2.3機電設備接管驗收

一.電梯:設備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。機房設置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。

二.變配電設備型號，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。三．保安監(jiān)控設備；

四、經(jīng)對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業(yè)設施、設備臺帳。2.4室內(nèi)部分接管驗收

（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（5）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。（6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。4.0沁源物業(yè)入伙時的工作 4．1 需向發(fā)展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。

4．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《業(yè)主手冊》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《管理規(guī)約》；

（4）《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》

（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 4．3 接管問題的處理

（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對物業(yè)硬件設施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。

（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案。或?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。

憑售樓處收樓通知書 4．4 入伙工作流程圖

檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表，房屋交接記錄

預收物業(yè)管理費一年

文件存檔

房屋鑰匙交接

辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表

簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處

簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處

填寫業(yè)主資料交回管理處

辦理入伙手續(xù)

請備齊：

1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預交管理費

5.0 物業(yè)管理整體設想 5.0物業(yè)管理服務整體設想

堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。

通遼市沁源物業(yè)管理有限公司將導入業(yè)內(nèi)先進的管理體系，使物業(yè)管理服務工作快速走向標準化、規(guī)范化運作。

5．1全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務中心”；寓管理于全面、細致的服務之中。借助其他先進物業(yè)公司成功實施的酒店式物管經(jīng)驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現(xiàn)服務提供者

與服務接受者的關系。5.2推行“全員首接責任制”。

第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動了服務中心員工的工作主動性。為了提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現(xiàn)。5.3智能化物業(yè)管理。

物業(yè)接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設施安全、高效、方便之優(yōu)點，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。

5.4根據(jù)業(yè)主/用戶的實際需求提供“個性化”服務。

加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。6.0管理機制及人員架構(gòu)

6.1建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務質(zhì)量過程控制機制； 檢查監(jiān)督機制；

管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設備管理機制； 專業(yè)化運作模式

6.2.1管理運作控制模式如下：

日常物業(yè)管理

計劃制定

設備管理 清潔管理

綠化管理

安全管理

裝修管理

消防管理

社區(qū)文化

緊急情況處理

設施管理

設備、設施控制程序

月工作計劃

設備管理手冊

檢查工作

記錄

裝修管理控制程序

裝修法規(guī) 公共秩序維護工作手冊

安全管理控制程序

消防管理控制程序

緊急情況控制程序

檢查

管理處日檢.周檢

部門主管月檢.抽檢

服務中心（辦公室）

檔案管理

6.2.2服務中心客戶信息反饋機制： 服務中心主任

服務中心根據(jù)類別，分別通知有關部門

客人有任何需求，可直接通知服務中心

信息反饋

公共秩序維護部

工程部

財務部

根據(jù)規(guī)定程序，完成工作

社區(qū)網(wǎng)絡

6.2.3.檢查監(jiān)督機制：

為了確保服務質(zhì)量，建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系：

管理處班組日檢、周檢，抽檢

專業(yè)部門定期與不定期檢查

內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查

物業(yè)公司月檢、季檢

檢查、監(jiān)督體系

半年一次的突擊檢查

半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意率統(tǒng)計

外部檢查

6.2.4.秩序維護管理工作機制：

巡邏崗

車場崗

監(jiān)控崗

攝像監(jiān)控

防盜報警

電子門禁.智能門閘

電子巡更

巡邏崗工作規(guī)程

車場崗工作規(guī)程

監(jiān)控崗工作規(guī)程

秩序維護工作手冊

護衛(wèi)部

報警控制程序

人防

技防

24小時值班

安全管理

6.3 沁源物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖

考慮到康建物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。沁源物業(yè)公司總經(jīng)理

物業(yè)公司總經(jīng)理助理

品質(zhì)管理部

財務部

行政綜合事務部

各項目管理部

6．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：

1、物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。

2、物業(yè)財務部設會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標，有效地控制公司財務預算，并向物業(yè)公司公司財務負責。

3、品質(zhì)管理部設品管員1名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。

4、綜合事務部設采購1名；設后勤管理人員1名；設招聘培訓文員1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。

5、各項目部各設管理處經(jīng)理1名。6.5各管理處組織架構(gòu)圖 物業(yè)管理處

護衛(wèi)固定崗3人

護衛(wèi)領班1人

電工1人

服務前臺1人

文員1人

護衛(wèi)巡邏崗4人

清潔班10人

管理員2人

綠化工1人

工程維修主管1人

財務部收款1人

護衛(wèi)服務主管1人

泥水工1人

人員配置及簡要說明：

以上是草擬的工作方案，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。

第三篇：前期物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案（試行）

一、成立項目物業(yè)管理處

新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細見物業(yè)管理架構(gòu)圖）

1、管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：

（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準備工作。

（2）入伙前三個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環(huán)境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。

（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)10天培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。

（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。

2、管理處進駐小區(qū)前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。

（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，《臨時管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等。

（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。

（4）聯(lián)系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協(xié)議和商議燃氣開通相關事宜。

（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。

（6）協(xié)助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質(zhì)量。

（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區(qū)，接管物業(yè)。

二、物業(yè)接管驗收工作

物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗收.具體可參照建設部《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。

1、工程技術資料：

（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。

（2）建筑工程消防驗收合格證書。

（3）建筑工程驗收質(zhì)量保證書。

（4）建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。

（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。

（7）電梯使用合格證。

（8）機電設備使用說明書。

2、公共部分接管驗收

公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。

（1）、其項目和標準如下：樓宇本體；樓地面；內(nèi)墻面、項棚抹灰面；門窗；樓梯扶手；公共照明；水表、電表、燃氣表；衛(wèi)生潔具；給水設施；排水管道；其他配電設施。

（2）、公共配套設施：散水坡；路燈、裝飾燈、燈柱；綠化符合設計、綠化水管；道路；消防系統(tǒng)；樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱；保安崗亭、保安道閘；停車場地面；單車，摩托車棚；溝、暗溝排水；沉沙井、檢查井、化糞池排水；護坡，檔土墻；臺階；招牌，廣告牌。

（3）、機電設備：電梯；變配電設備；發(fā)電機、風機；消防監(jiān)控設備；保安監(jiān)控設備；同消防監(jiān)控設備；經(jīng)對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業(yè)設施、設備臺帳。

（4）、室內(nèi)部分接管驗收：入戶門；衛(wèi)生間；陽臺；各排水管；電源箱；電源線；有線電視、電話線、網(wǎng)絡、可視對講；室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水；燃氣管道、純凈水管；地腳線；預埋線；土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。

三、物業(yè)入伙時的工作

1、需向發(fā)展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。

2、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：《客戶服務指南》；《房屋裝修申請表》；《臨時管理規(guī)約》；《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》；《房屋驗收交接單》；《房屋質(zhì)量保證書》；《住宅使用說明書》；室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；

3、接管問題的處理

（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對物業(yè)硬件設施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。

（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證

書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。（憑售樓處收樓通知書）

4、入伙工作流程圖：檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預收物業(yè)管理費3個月；文件存檔；房屋鑰匙交接；辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表；簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處；簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處；填寫業(yè)主資料交回管理處；辦理入伙手續(xù)；

四、管理機制及人員架構(gòu)

1、物業(yè)公司組織機構(gòu)設置圖

考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。

（1）、物業(yè)公司總經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。

（2）、物業(yè)公司副經(jīng)理1名：協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。

（3）、品質(zhì)管理部設品管員1名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。

（4）、物業(yè)財務部設會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標，有效地控制公司財務預算，并向地產(chǎn)總公司財務負責。

（5）、行政人事部1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。

2、管理處組織架構(gòu)（略）

（1）、主要工作職責：

（一）管理處經(jīng)理（5500元—6500元）

（1）、負責管理處全面管理工作，含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容；

（2）、負責管理中心財務監(jiān)督；

（3）、負責對外聯(lián)系，處理好與地方政府關系、發(fā)展商關系；（4）、對上級部門負責，全面負責公寓式物業(yè)的服務與管理及運作；

（5）、協(xié)調(diào)屬下各部門的合作關系；

（6）、開元節(jié)流，控制經(jīng)營中的管理、服務成本。

（二）客服行政主管（3000元—3500元）

（1）、負責服務中心的管理工作及考勤；

（2）、負責辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作；

（3）、負責接待客戶投訴問題的跟進；

（4）、負責行政人事工作的管理；

（5）、負責小區(qū)清潔、綠化肥廠服務質(zhì)量的監(jiān)督，確保清潔、消殺服務工作達標；

（6）、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。

（三）工程主管（3000元—3500元）

（1）、負責維修班的管理工作和維修技能培訓；

（2）、負責機電設備維修養(yǎng)護，機電設備保養(yǎng)計劃的制定；

（3）、負責住戶二次裝修裝飾審批和管理；

（4）、負責住戶維修和回訪工作；

（5）、負責與各建筑單位進行聯(lián)絡和溝通，做好房屋保修工作；

（6）、負責住戶室內(nèi)維修的管理工作；

（7）、完成領導交辦的其它工作。

（四）安全主管（3000元—3500元）

（1）、負責護衛(wèi)班的管理工作；

（2）、負責安全護衛(wèi)培訓、考核工作；

（3）、負責停車場管理工作；

（4）、完成領導交辦的其它工作。

（五）事務助理

（1）、負責接待客戶來訪，為客戶提供常規(guī)服務和特約服務；

（2）、負責多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務的實施；

3、負責訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務項目；

4、負責辦理房地產(chǎn)中介服務項目，并按規(guī)定收取費用；

5、負責家政服務項目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保姆等有償服務內(nèi)容的辦理；

6、負責商務中心如打字、復印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務項目的辦理；

7、負責辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打??；

8、負責財務日常收費及財務報表制作等工作；

9、協(xié)助客服主管工作；

10、完成領導交辦的其它工作。

（七）綠化工

1、負責指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護管理。

2、每天巡查本崗位所有綠化植物及設施是否正常，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，不能處理的要及時上報綠化班長。

3、做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。

4、做好室內(nèi)、室外庭園景點布置及換花工作。

5、負責定期保養(yǎng)各種園林機械設備，保證機械設備處于正常的工作狀態(tài)。

6、完成領導交代的其它任務。

（八）出納

1、嚴格執(zhí)行財會制度，遵守職業(yè)道德；

2、做好管理費催收工作；

3、制作管理費催收單，做好收支賬目；

4、定期進行現(xiàn)金盤點，進行賬實核對，發(fā)生差錯及時匯報。

（九）廚師

1、負責保障員工的用餐標準和用餐質(zhì)量，烹制品種豐富、營養(yǎng)可口的菜食，合理配給食品數(shù)量，督導就餐人員珍惜糧食，杜絕浪費；

2、按管理處規(guī)定用餐時間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時間。非規(guī)定用餐時間，不得擅自允許他人用餐，開餐后，分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量，定量分菜，保障后來的人有充足的菜量，外來就餐人員，若無特殊指示，須持管理處就餐票，否則不予用餐。

3、每日用餐結(jié)束后，須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛(wèi)生工作，每周進行一次徹底清洗。不購買和接受腐爛變質(zhì)的原料，剩余的食物須嚴密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，確保食物干凈衛(wèi)生，確保整潔的用餐環(huán)境。

4、嚴格按公司的伙食標準購買食物，份量要足、花樣要多，并確保就餐人員的需要。多購買營養(yǎng)豐富的菜質(zhì)，確保就餐人員的健康和成長。

5、主動了解市場菜價，了解就餐人員對伙食的意見和飲食習慣，在保證伙食費不超標的前提下，及時合理調(diào)整飲食口味。

6、做好消防工作，開火前認真檢查煤氣閥是否正常、下班時要認真檢查煤氣閥是否關好，杜絕意外事故發(fā)生。

下屬各部門員工各司其職，完成公司及領導安排的各項工作。

人員配置及簡要說明：

1、管理處設經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。

2、服務中心配客戶服務主任1名； 現(xiàn)場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；

文員1名（負責業(yè)主檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理）；

社區(qū)文化1名（負責管理通知的發(fā)放、商務接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作）；

前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）?？蛻舴詹抗灿?名。

3、工程維修部設主管1名；設備電工（高壓工）2名（主要負責各設備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計9名。

4、護衛(wèi)服務部設主管1名（按12小時工作制/班編制）；下設班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計算，每棟設大堂保安1名或叫門童）。監(jiān)控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛(wèi)服務部共計36名。

5、環(huán)境部設主管1名；下設綠化工2名；清潔領班1名；清潔工樓層設5名（即每棟1名，按3000-6000平方建筑面積1人計）；外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設3名；機動加頂崗2名；環(huán)境部共計14名。

6、收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業(yè)公司設會計一名并向總公司負責）。

7、樣板房按設置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負責引領客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。

會所因在建設中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護衛(wèi)服務部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛(wèi)人員。再因田禾·塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。

以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案，如有不當之處請多給予賜教，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。

五、ISO9001：2008質(zhì)量保證體系

小區(qū)接管之后，公司的管理運作和服務規(guī)范便按照ISO9001：2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導入ISO9001：2008質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008 質(zhì)量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。

5．2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制：

日常管理運作模式；

服務質(zhì)量過程控制機制；

檢查監(jiān)督機制；

管理處客戶信息反饋機制；

安全管理機制；

設備管理機制；

專業(yè)化運作模式

5.2.1管理運作控制模式如下：日常物業(yè)管理；計劃制定；設備管理；清潔管理；綠化管理；安全管理；裝修管理；消防管理；社區(qū)文化；緊急情況處理理；設施管理；設備、設施控制程序；月工作計劃；設備管理手冊；供方選擇；檔案管理

客戶信息反饋機制

第四篇：前期物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案

根據(jù)“蘇州嘉慈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的設計特點，現(xiàn)擬出“蓮花休閑廣場小區(qū)前期物業(yè)”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“花休閑廣場小區(qū)”前期物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標。

一、蓮花休閑廣場小區(qū)概況

“蓮花休閑廣場小區(qū)”位于太倉市新區(qū)瀏太路北側(cè)、江申涇西側(cè)，總建筑面積47918.91萬平方米，小區(qū)有多層住宅1幢、小高層住宅2幢、配有較高價值的商業(yè)用房4幢，交通便捷，生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“元大物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準

根據(jù)蓮花休閑廣場小區(qū)的實況，我司確定蓮花休閑廣場小區(qū)物業(yè)為中高檔管理。其服務標準如下：

(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

(三)建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。

(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。

(六)常規(guī)性公共服務

1、房屋管理及維修養(yǎng)護

(1)棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。

(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

(2)弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。

(3)消防系統(tǒng)。24小時值班;設備設施齊全、完好無損，可隨時起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。

(4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準;水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發(fā)生;遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水;制有應急處理方案。

3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

(1)專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

(3)車輛出入管理嚴格，有登記。

(4)停車場（庫）停放整齊，場地整潔。

(5)危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

(7)在公安派出所指導下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。

(1)環(huán)衛(wèi)設施完備。

(2)實行標準化清掃保潔。

(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。

(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理

(1)綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

(3)綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

(2)配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

(1)設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。

(2)制有居民精神文明建設公約。

(3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

(4)業(yè)主滿意率95%以上。

(七)針對性的專項服務(代理業(yè)務)

1、代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務。

3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。

4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬采取的管理方式

“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。

(一)標準化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質(zhì)量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質(zhì)量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。

(二)溝通服務至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。

(三)締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

四、為開展蓮花休閑廣場小區(qū)物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

(一)人員設置。

根據(jù)所確定的管理方案及實地考察，按物業(yè)管理面積進5萬平方米計算,本公司“太倉元大企業(yè)物業(yè)管理有限公司”擬設置工作人員20人。

職位 人數(shù) 負責內(nèi)容

管理部總經(jīng)理 1人 負責總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員 3人 負責設備、設施維修、保養(yǎng)

車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費

保潔綠化人員 4人 負責保潔綠化

保安人員 10人 負責崗亭、車輛出入、巡邏

注：財務人員由總公司兼任。

(二)綜合效益簡要分析

蓮花休閑廣場小區(qū)綜合管理費暫定標準為(以下收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費)：

管理費 維修金

1.多層、小高層住宅暫定為 2.45元/平方米·月 2.商業(yè) 3.55元/平方米·月

3.地上車位 100元/位·月

4.地下車位能耗及管理費 50元/位·月 5.地下車庫租賃及管理費200元/位.月

注：除1、2、4、項外3、5、項收費標準可上下浮動20%

五、“蓮花休閑廣場小區(qū)”物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。

(一)前期準備

公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案;進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備;物業(yè)接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內(nèi)部機構(gòu)的設置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓

開展管理工作前3個月。培訓內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1)、根據(jù)政府有關部門的法律、法規(guī)、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2)、制定嚴謹、科學的管理文件(各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序)并在入伙前完成。

(二)物業(yè)管理的啟動

1.物業(yè)的接管驗收

1)、產(chǎn)權資料(項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照)。

2)、技術資料(竣工圖、設備的檢驗合格證書等)

2.入伙管理

1)、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》;配合用戶搬遷，應打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。

2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例，建立產(chǎn)權備案制度，為今后順利管理打好基礎。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《江蘇省物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《太倉市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《太倉市物業(yè)服務收費管理實施細則》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生;進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內(nèi)外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。

外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設施二次裝修管理。嚴禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設電線應使用套管;動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在小區(qū)四周、車輛進出口、小區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。

培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對小區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳細巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。

在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄;建立我公司覆蓋全太倉市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。

2、對出租戶管理

租戶在小區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注;配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場（庫）有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學管理

記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

B、設備設施維護系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護

主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標號標志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集;設立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關事項。

2.共用設備管理

本公司設備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì);三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

1)給排水設備管理

管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標準;對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單;停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。

2)供電設備管理

供電設備(變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內(nèi)型漏電保護自動開關、避雷針等)。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次)，并做好運行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施;發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源;備用應急發(fā)電機隨時起用。

配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內(nèi);建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄;室內(nèi)照明、通風保持良好;操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌;操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異;核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3)弱電設備管理

每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。

4)消防管理

消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用;制訂突發(fā)事件應急方案;消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用;在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人;建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。

C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住戶提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。

管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備;標準化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標 準 備注

樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味

掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水

沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水

擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印

擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印

擦公共防盜門 1次/周 無灰塵

擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲

擦消火栓 1次/月 無灰塵

擦窗戶 2次/月 無灰塵

道路 1 路面 循環(huán)清掃 無雜物

路邊綠地 2次/天 無雜物

水泵結(jié)合器 1次/周 無灰塵

路燈柱 1次/周 無灰塵

綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

D、綠化維護系統(tǒng)

制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項 目 措 施 標 準

綠化澆水 澆水(依氣候變化)澆足澆透

草皮 修剪(按季節(jié)進行)草皮美觀平整

雜草 清除(每周一次)確?；緹o雜草

防蟲 病蟲害防治(一年2次)無病蟲害

養(yǎng)護 施肥(一年4次)綠化生長旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

E、共用設施管理系統(tǒng)

制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng);開發(fā)收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。

F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住戶擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關部門的良好合作關系;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。

1)、日常服務

設置業(yè)主聯(lián)絡處、服務專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。

2)、特約服務

提供有償特約維修服務。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理;信息咨詢服務等

六、物業(yè)接管事項說明

(一)我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

(二)為了高效完成接管工作，公司領導成立以牛副總經(jīng)理為首的接管驗收小組(具10年物業(yè)管理工作經(jīng)驗)。成員包括2名電工、1名物業(yè)經(jīng)理 G、延伸物業(yè)管理服務

代繳代辦服務：為業(yè)主代繳各類費用，代辦信件的郵寄與郵寄服務等等。代征代訂服務：為業(yè)主提供各類需求訂制服務，如票務代訂、報刊代訂等等。代租代售服務：為業(yè)主提供房屋的代租、代售服務； 人員接送服務：根據(jù)業(yè)主的需要，因特殊原因無法接待其親戚朋友，可委托我物業(yè)管理公司人員代其接待客人，并妥善安排，直到業(yè)主歸來。代請家政服務：鑒于業(yè)主的特殊需求，為業(yè)主代請家政服務。

商務服務：針對商業(yè)經(jīng)營業(yè)主的需求，提供與之相適應的各類商務服務，物業(yè)管理方案 以滿足小型企業(yè)內(nèi)部智能部門不完善所帶來的不變，從而方便業(yè)主。中介咨詢服務：為業(yè)主提供各種咨詢服務，如室內(nèi)綠化、設計、花卉養(yǎng)護、綠化租擺等，以及其他各種需求信息服務，提供各種中介聯(lián)絡服務。

其他委托服務：根據(jù)業(yè)主的需求，我們將設定其他的特約服務，直接服務于業(yè)主。

第五篇：物業(yè)管理前期方案

廠壩鉛鋅礦隴林佳園經(jīng)濟適用住宅小區(qū)

物業(yè)管理方案

天水成紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2007年3月7日

物業(yè)管理前期方案

一、管理原則

根據(jù)國家《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及《物業(yè)管理條例》，本著以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務”的管理原則，本著“為業(yè)戶營造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境”的質(zhì)量方針，實行“管、養(yǎng)、修、服務”為一體的綜合管理。

二、物業(yè)管理工作目的

1、保持和提高物業(yè)的完好度。通過加強對小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護和對使用人的管理服務，防止因使用不當而損壞物業(yè)，提高物業(yè)的使用壽命，使樓宇保值增值；

2、創(chuàng)造良好優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境和商業(yè)環(huán)境。統(tǒng)籌安排小區(qū)各項設施的管理養(yǎng)護，提供一個良好的生活環(huán)境和高尚的居住環(huán)境，以保障全體業(yè)主的共同利益；

3、維護業(yè)戶的權益。業(yè)主置業(yè)不但為了安住、保值、增值，還需享受良好服務，對物業(yè)提供專業(yè)的管理，加強對也戶自身行為的約束，提供多項服務，以維護業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主；

4、對小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務管理質(zhì)量，維護和提高發(fā)展商的社會聲譽，創(chuàng)造物業(yè)品牌；

5、以良好的售后服務建立小區(qū)的品牌形象。努力爭創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)榮譽及ISO9001：2000國際質(zhì)量體系標準的認證，賦予小區(qū)無形資產(chǎn)，回饋業(yè)主和發(fā)展商，以促使優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開發(fā)和管理處于良性循環(huán)，創(chuàng)造良好的企業(yè)效益與社會效益。

三、實施辦法

天水成紀物業(yè)管理中心將以服務“隴林經(jīng)濟適用住宅小區(qū)”為宗旨，以專業(yè)化和管理履行其物業(yè)管理職能，為打響樓盤品牌、做大做好成紀事業(yè)盡獻力量。為此，物業(yè)公司對“隴林佳園經(jīng)濟適用住宅小區(qū)”的前期物業(yè)管理工作做了認真部署，做了分段、針對性和管理方案如下：

（一）超前介入階段

服務內(nèi)容：在物業(yè)開發(fā)規(guī)劃階段主動介入，為發(fā)展商出謀劃策，對物業(yè)公建設施配套的配置做專業(yè)咨詢服務。如：健身鍛煉和有關硬件設施、幼兒園、綠地、停車場、物管用房等物業(yè)管理的基礎設施和有關硬件的科學合理布置，物業(yè)公司將根據(jù)已有的專業(yè)知識和經(jīng)驗成為發(fā)展商建言獻策。

服務方式：與發(fā)展商簽訂咨詢合同，約定專業(yè)咨詢服務內(nèi)容和服務費用，物業(yè)公司以顧問形式介入，從樓盤報建到工程竣工整個規(guī)劃、建設期間派請有關專家進行全方面咨詢服務。

（二）前期物業(yè)管理階段 1.工程建設階段

這期間物業(yè)公司的介入主要服務內(nèi)容有：

（1）掌握工程進度，并把各項土建信息集中建檔；

（2）對施工質(zhì)量、建筑材料的選用等方面做些合理化建議，消除今后物業(yè)管理方面的安全隱患；（3）對施工期間的物業(yè)做好安全護衛(wèi)工作、售樓部的保潔工作，配合開發(fā)商做好樓盤的宣傳管理工作。

服務方式：

（1）物業(yè)公司繼續(xù)派請土木工程、水電設施等方面的專家以顧問形式介入服務；

（2）物業(yè)公司派2—3名保安在建筑現(xiàn)場巡邏，同時增設1名保潔員做好清潔工作；

（3）由物業(yè)公司派1名宣傳干事配合總公司做好樓盤銷售工作； 2.竣工驗收及設施設備安裝階段 工程竣工后，物業(yè)公司主要服務內(nèi)容為：

（1）配合開發(fā)商對主體建筑、附屬建筑進行驗收，驗收標準參照《房屋接管驗收標準》，并對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題記錄在案；

（2）參與各種設施設備的安裝布局和調(diào)試工作，并對各項性能指數(shù)和廠商進行建檔，掌握生產(chǎn)廠商、安裝公司、建筑材料的保質(zhì)、保修期等情況；

（3）參與小區(qū)園林建設，在園林布局、花草樹木的選用、建筑小區(qū)的擺設等方面做專業(yè)化、合理化建議，并對其進行護衛(wèi)、保潔、綠化等工作。

（4）配合總公司做好樓盤銷售的宣傳工作，發(fā)放宣傳資料等。3.物業(yè)接管階段及入伙階段

這期間是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，主要工作有：（1）與發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理委托合同》；（2）對移交的物業(yè)進行驗收，收齊物業(yè)整套竣工驗收資料和竣工圖，并與發(fā)展商詳細約定保修事宜；

（3）建立住房檔案，做好業(yè)主工作，制定各項管理條約、物業(yè)管理收費辦法等相關的規(guī)范性文件，發(fā)放入伙通知書、接房須知、管理規(guī)約等資料，并做好物業(yè)管理的權利、義務和責任范圍的宣傳工作；

（4）做好房屋的裝飾、裝修管理，審核裝修隊的來源及資質(zhì)證書，嚴格按照《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》對裝修方案的審批制，把裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督；

（5）對小區(qū)物業(yè)的維修維護、安全護衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等做全方面的專業(yè)化管理，并積極開展各項便民服務措施如代收代繳水電費、車輛停放管理、聯(lián)系家政服務等。

業(yè)主入伙一處后，成立業(yè)主委員會，這時的物業(yè)管理就進入由業(yè)主委員會團體自治管理和物業(yè)管理公司專業(yè)化管理相結(jié)合的運行階段，前期物業(yè)管理完成。

以上是天水成紀物業(yè)管理中心對“隴林經(jīng)濟適用住宅小區(qū)”的前期管理方案，不足和不完善的地方請有關部門指出，物業(yè)公司將竭盡全力做好工作，不辱公司使命。

物業(yè)管理方案

突發(fā)停電方案

1.在接到停電通知的情況下，管理運作部應事先將停電線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商房，并在主要出入口發(fā)布停電通知；同時，工程物料部應做好停電前的應變工作。

2.在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料部應立即確認是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解的情況通知管理運作部。

3.保安部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。

4.管理運作部立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商房，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住房，要求住房保持冷靜，做好防范。

5.若突發(fā)停電時，正值晚上商場營業(yè)，保安部應協(xié)助商場維持好秩序，指導商房啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災。

6.安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強保安措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關閉大門。7.派人值守辦公室、值班室，耐心接待住房和商房詢問，做好解釋和疏導工作，防止與住房、商房發(fā)生沖突。

8.詳細記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因，應對措施以及造成的損失。9.突發(fā)停電的預防措施：

1）工程物料部應經(jīng)常檢查應急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。2）管理運作部應提醒寫字樓住房、商戶備置一些應急照明燈或蠟燭，以防停電。

3）保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修費的電筒外，還應配置手提式應急照明燈，并時時充電保養(yǎng)，保持完好。

意外傷亡方案

1.小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件，保安人員應立即趕赴現(xiàn)場，查明情況，向保安部經(jīng)理或總經(jīng)理匯報。

2.若傷者尚未死亡，應在保護現(xiàn)場的同時立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護中心。對骨折傷員一定要注意盡量不要搬動，防止使傷情加重。

3.若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進行搶救。嚴禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去接觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電）。

4.若傷亡事故系由設備故障或設施損壞引起，保安部應立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到現(xiàn)，共同制訂搶救方案。

5.若傷亡事故系由溺水引起，保安人員或其他員工應立即搶救，若落水者喝水較多，應讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時施行人工呼吸。

6.若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時，應保護好現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。

7.若傷亡事故系由交通肇事引起，應在保護好現(xiàn)場、搶救傷員的同時，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目標者，如有監(jiān)控錄像，保存相關錄像，報請警方處理。若交通事故引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應開辟旁行通道，積極疏導交通，并設立警戒線，防止破壞現(xiàn)場。

8.傷者被送往醫(yī)院搶救時，應記錄下救護車號碼，送往醫(yī)院以及傷者情況。

9.詳細記錄意外傷亡經(jīng)過。對由于設備故障或設施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，相關部門在事發(fā)4小時內(nèi)寫出書面報告給公司總經(jīng)理，以便公司總經(jīng)理視情況向有關方面匯報并查找原因，落實責任。

電梯困人方案

1.任一員工接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應立即通知保安消防監(jiān)控室，同時記錄接報和發(fā)現(xiàn)時間。

2.保安部負責人或當班領班接報后，立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動，以免使故障擴大，發(fā)生危險。注意在這一過程中，現(xiàn)場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向公司總經(jīng)理或值班領導匯報。

3.在解救過程中，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志錯迷（尤其是老人或小孩），應立即通知醫(yī)護人員到場，以便被困人員救出后即可進行搶救。

4.保安部負責人或當班領班應詳細記錄事件經(jīng)過情況，包括接報時間、保安和維修人員到達現(xiàn)場時間、電梯維修公司通知和到達時間、被困人員的解救時間、被困人員的基本情況、電梯恢復正常運行時間。若有公安、消防、醫(yī)護人員到場，還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼；被困人員有傷者的，應記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。

水浸方案

1.員工接到報警或發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告當值領導、工程物料部值班人員和當班保安領班，并在支援人員到達以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴大。

2.相關人員接報后，立即派員就近采用防水設施保護好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經(jīng)進行，則應立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴大。

3.立即查明水浸原因，采取措施（包括關閉水泵、關閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關閉受學好區(qū)域之電閘，防止人員觸電。若水源來自供水總管或工程物料部無力解決時，應立即通知自來水公司前來搶修。

4.在水蔓延的通道上擺設攔水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到設備房、配電室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。5.組織力量采用各種手段，包括采用掃帚、吸水機吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場，盡快恢復整潔。

6.水源中斷后，工程物料部應立即派人盡快修復受損設施；保安部、行政部應設法維持小區(qū)內(nèi)秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來的實際困難，并注意維護物業(yè)公司的形象。

7.如在水浸事故后，有任何公共設施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應知會相關業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設置告示，知會全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險性，應在該范圍內(nèi)設置警告標志。

8.召開會議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。

9.詳細記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過和采取的措施，以及受損情況。10.一些常見水浸事故的預防措施：

1）保安巡邏和設備巡檢時，應留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時加以清理疏通；清潔工定時清掃天臺、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。

2）加強對消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動噴淋頭或消火栓引起水浸。

3）災害性天氣（臺風、暴雨、大雪）來臨前，工程物料部人員應對小區(qū)內(nèi)門窗、天臺、排水溝渠、集水井、排水泵等進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。

4）管道工在操作安裝、維修時應嚴格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當引發(fā)水浸事故。5）對業(yè)主、用戶裝修要加強管理，防止由于業(yè)主、用戶在進行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時施工不當引起水浸事故。

6）平時應備足沙包作為應急用?；馂膽狈桨?/p>

無論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報警（注意到現(xiàn)場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。

1.報警要求

1.1內(nèi)部報警應講清或問清： A.起火地點； B.起火部位； C.燃燒物品； D.燃燒范圍； E.報警人姓名； F.報警人電話。

1.2向“119”報警應講清： A.小區(qū)名稱；

B.火場地址（包括路名、門牌號碼、附近標專物）； C.火災發(fā)生部位； D.燃燒物品； E.火勢狀況；

F.接應人員等候地點及接應人； G.報警人姓名； H.報警人電話。2.成立臨時指揮部

2.1 物業(yè)經(jīng)理或值班人員接到火警報告后，應立即趕赴指定地點或火警現(xiàn)場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。

2.2 臨時指揮部由物業(yè)經(jīng)理、保安部負責人、工程物料部負責人、行政部負責人、消防專管員以及其他相關人員組成，由物業(yè)經(jīng)理任臨時指揮。物業(yè)經(jīng)理尚未到場時，由保安部負責人或值班人員代任指押。

3.人員疏散和救護

小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關頭以疏散、救護人員為主。火災發(fā)生后，每一位員工要牢記自己的首要職責是保護業(yè)主、訪客自己的生命安全。

4.警戒

4.1 保安部接到火警通知后，應迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。

4.2 清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無關車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創(chuàng)造有利條件。

4.3 控制起火大樓底層出入口，嚴禁無關人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。

4.4 保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。

4.5 加強對火災區(qū)域的警戒，保護好火災現(xiàn)場，配合公安消防部門和調(diào)查組對起火原因的勘察。

4.6 保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。