第一篇：前期物業(yè)介入管理方案

前期物業(yè)介入管理方案

由于房屋因部分原因未達到交房條件，部分業(yè)主自愿提前進場裝修，為便于管理，物業(yè)公司提前進入，其管理方案如下：

一、人員配備：管理處設經理1名、電工（電梯操作工）1名、維修（收費）人員1名、保安2名。

二、管理制度：嚴格按物業(yè)管理條例及住宅室內裝飾裝修管理辦法（建設部令（2002）第110號）進行管理。

三、前期費用標準：管理處經理每月1000元，電工每月800元，維修工每月800元，保安每月1600元，共計每月4200元。

備注：

1、前期管理費用由開發(fā)補助給物業(yè)公司，補助時間從2010年6月15日至工程備案登記證上時間為止。

2、業(yè)主的物管費用計算時間從工程備案證上時間開始計算。

物業(yè)管理有限公司

年月日

第二篇：物業(yè)前期介入方案（范文模版）

物業(yè)公司前期介入方案

物業(yè)服務公司前期介入工作是站在業(yè)主未來使用物業(yè)和物業(yè)管理公司維修便利、節(jié)約的角度，對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提出意見，避免日后使用過程中產生不足或缺陷。同時，早期介入可以使物業(yè)管理者更好地了解物業(yè)設施設備的安裝、施工狀況，為日后設施設備的管理打下基礎。

第一部分、規(guī)劃設計階段的物業(yè)公司介入工作

一、規(guī)劃設計階段介入的意義

規(guī)劃設計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時，設計人員主要是從設計技術角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。

因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設計階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。

二、規(guī)劃設計階段介入的要點

1、必須完善配備設施

居住小區(qū)，幼兒園、小學校、商業(yè)配套、飲食店、商務中心、娛樂場所等基本的生活配套設施就必須在規(guī)劃設計中予以考慮，也要考慮地下車庫地上車位的合理布局及合理使用方案。

2、規(guī)劃好水電供應容量

物業(yè)在規(guī)劃設計時，要根據實際情況，充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，以此來規(guī)劃設計水電供應容量問題。

3、設計好安全保衛(wèi)系統(tǒng)

在考慮成本的前提下，盡可能設計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。完善可靠的報警系統(tǒng)能替代防盜網，因為各式各樣的防盜網不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災，就無法逃離火場，彼時的安全，此時卻成了更大的危險。

4、決定垃圾處理的方式

根據氣溫不同，決定是否適宜采用集中垃圾房。如采用這種方式，則應考慮如何通過管理來保持清潔，使之不成為一個異味和蚊蠅孽生的源頭；如不采用集中垃圾房，則應考慮如何在各樓棟外設垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。

5、消防設備設置要細致周密

在建筑設計中，消防設備的配套是有嚴格要求的。物業(yè)管理公司則應著眼于各種消防死角，比如通道部分，電纜井部分，水槍及噴淋裝置的安裝部位等。

6、擇優(yōu)選用建筑材料

物業(yè)管理公司應根據自己在以往所管理項目中所見建材的使用的情況，向開發(fā)提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告，以便設計單位擇優(yōu)選用。

7、對于一些細微之處提出合理意見

物業(yè)管理公司應從業(yè)主的立場出發(fā)，盡可能全面細致地考慮到各種可能的使用問題，提請開發(fā)單位注意。

第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作

一、熟悉、掌握項目 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機構、配備管理服務人員、測算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費標準等的基本依據，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。

物業(yè)基本情況包括以下幾個方面：

1、未來小區(qū)人口密度和數(shù)量。

2、建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。

3、附屬建筑物的使用功能和建筑面積。

4、區(qū)內環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設施。

5、公建區(qū)域及面積。

6、小區(qū)出入口及區(qū)內道路。

7、公共設備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網絡系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。

8、停車場(庫)等的基本狀況。

二、掌握項目工程進度

在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準備。

1、根據工程計劃，調整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關注該計劃，及時調整物業(yè)的跟進計劃及工作側重點。

2、記錄設計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業(yè)公司的后期接管提供便利。

3、記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。

4、施工過程會根據施工便利與否而適時調整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置。

三、掌握各配套專業(yè)的施工圖紙

1、施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙;

2、機電設備及建材的資料；收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。

四、掌握各配套專業(yè)的技術方案

1、通過參加設計協(xié)調會、施工協(xié)調會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。

2、根據會議等的實際情況，適時提供書面建議。

五、掌握各系統(tǒng)設備的配置情況；各專業(yè)的技術、方案論證，工程相關建議；各專業(yè)的技術參數(shù)分析、設計方案論證；對各專業(yè)提出技術建議；對各系統(tǒng)提出管理建議

1、改進設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設計中有許多不盡人意之處，對設計中忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。

2、改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向開發(fā)單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。

3、優(yōu)化施工質量的建議；關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質；無論是對設計還是對施工的現(xiàn)場建議應注意時效性。

4、對重要設施設備的選型、采購合同中的維保條件提供建議。

六、工程質量跟蹤

1、參與施工監(jiān)理，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質量問題，并適當?shù)叵蜷_發(fā)、相關部門反映，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設質量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質量；注意的重點是隱蔽工程，如埋地線管的材質、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設計要求施工；

2、熟悉管線走向、設備安裝及設備調試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎，可提高驗收質量，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調。

七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗收;參與物業(yè)用房的規(guī)劃、裝修方案制定 物業(yè)管理用房是開發(fā)單位委托設計單位進行規(guī)劃設計的，物業(yè)公司應根據將來物業(yè)管理的規(guī)模和實際需求對設計進行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應從以下幾個方面進行審核。

1、提供良好的辦公環(huán)境：

（1）、以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點距各住宅樓的距離應大體相當。（2）、以方便業(yè)主為目的設計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎上對物業(yè)的辦公用房布局進行審核，看其是否符合辦公流程的要求。（3）、辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。

（4）、庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。

（5）、認真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進行改造了。

（6）、如有需要應考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。

（7）、由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風條件。

2、提供良好的休息環(huán)境

員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。

八、負責物業(yè)用房配套設施的方案確定（上下水、照明、動力電、采暖空調、通風、衛(wèi)生間等）；物業(yè)用房的裝修監(jiān)督驗收

九、人員招聘;制定人員架構;做好人員招聘計劃;制訂人員招聘標準;

（一）、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員

現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程人員的選擇招聘應掌握以下標準：

1、有豐富的物業(yè)工程管理經驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；

2、有物業(yè)工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員；

3、有豐富的現(xiàn)場施工經驗，能夠保證自身安全；

4、專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

（二）、按照計劃做好招聘工作

十、工程檔案

1、安裝完畢的設備，建立設備臺帳；

2、建立初步設備臺帳；隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。

十一、資料的接收整理、歸檔；各系統(tǒng)試運行資料的收集、整理、歸檔；

（一）、消防設備系統(tǒng)施工圖紙；

1、消防系統(tǒng)施工圖紙

2、消防煙感系統(tǒng)技術說明施工圖紙

3、消防栓系統(tǒng)施工圖紙

4、消防弱電施工圖紙

5、消防監(jiān)控設備說明及施工圖紙

6、維修及操作說明

（二）、給排水系統(tǒng)施工圖紙

1、給排水管道施工圖紙

2、給排水設備技術說明，位置及施工圖紙

3、隔油井及化糞池位置及施工圖紙

4、雨水管施工圖紙

5、維修及操作說明

（三）、配電系統(tǒng)施工圖紙

1、高低壓配電系統(tǒng)設備施工圖紙

2、高低壓設備型號，供應商名稱及技術說明

3、后備發(fā)電機技術說明供貨商名稱及系統(tǒng)設備施工圖紙

4、給排水配電圖紙

5、消防設備配電施工圖紙

6、維修及操作說明

（四）、停車管理系統(tǒng)

1、收費設備說明及施工圖紙

2、配電要求及管線走向位置施工圖紙

3、維修及操作說明

（五）、電梯系統(tǒng)

1、電梯技術，供貨商名稱

2、電梯機房設備施工圖紙

3、維修及操作說明

（六）、土建

1、結構圖紙

2、布置

3、建材用料

4、立面

5、質檢報告

6、維修及操作說明

7、機電維修口布置圖紙

8、所轄物業(yè)設備保養(yǎng)及供貨商名單

（七）、小區(qū)市政管道設備

1、變壓器位置及設計圖紙

2、小區(qū)低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區(qū)各樓棟）

3、小區(qū)內照明及動力圖紙

4、小區(qū)內防雷接地

5、有線電視

6、圖紙小區(qū)燃氣管道布置

7、供電管道進入小區(qū)布置圖紙

8、小區(qū)燃氣管道用量設計及說明

9、燃氣調壓站或調壓箱位置及設計圖紙說明

10、小區(qū)市政供水及排水管道布置及說明

11、小區(qū)總化糞池設計及說明

12、小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設計圖紙

13、小區(qū)電話布線及設計施工圖紙

（八）、工程遺留問的備案

（九）、工程備品、備件

1、制定好備品、備件采購計劃、按照計劃采購備品、備件

2、根據項目需要，協(xié)調建設單位保留一定數(shù)量備品、備件；(十)、工程維修工具

1、制定好工具采購計劃、按照計劃采購工具；(十一)、工程合同

1、工程維修、保養(yǎng)合同的起草主要設備維保合同等(十二)、協(xié)助施工單位調試各系統(tǒng)，并做好記錄

1、配合開發(fā)單位做好前期單項工程調試驗收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作。

(十三)、監(jiān)督完成自來水系統(tǒng)清洗、保養(yǎng)工作

第三篇：前期物業(yè)介入方案

前期物業(yè)介入方案

開發(fā)商和設計者在開發(fā)新的物業(yè)時，與日后的管理者所站的角度不同。由此會帶來設施和設備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了物業(yè)管理工作的強度和難度等問題。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護者，在長期的實際工作中對物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。根據日常工作經驗從開發(fā)成本、物業(yè)服務接業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業(yè)服務的長遠發(fā)展。

工作內容：

一、土建工程問題：

1、建議設計單獨的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨的排煙系統(tǒng)，如果共用一個煙道，則會引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見。

2、建議設置健身活動場地，并充分考慮合理區(qū)位。設置小區(qū)健身場地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。

3、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設墻面瓷磚，就可以避免上述情況。

4、樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應采取最佳的防水材料，做完防水后，再進行外立面裝施。

5、陽臺設計要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

二、電氣設備

1、水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。戶內配電箱及層控箱應裝上LE開關，防止跳閘造成大面積停電。

2、空調安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場上的空調外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調外機無法在原位置安裝，業(yè)主就會隨意另選位置，開發(fā)商補救成本也很大；留有的空調孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當安裝室內機，只能重新打洞，原來的空調孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機的空調管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調管“藏”入墻內，只需要在室內合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調影響美觀等問題。

3、建議設置樓宇門警報系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關閉時，自動發(fā)出警報聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關閉。（中控室能及時關閉警報系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時即可關閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆。

三、泵房的位置應設在營業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。

四、環(huán)境綠化配置

1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

2、高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

3、建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息

五、物業(yè)管理用房

要考慮住宅物業(yè)管理用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂活動室、公共秩序員崗亭、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

六、裝飾工程

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側墻，應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）

七、門窗工程

木門和墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。

有經驗的物業(yè)公司在多年的服務工作中總結了即實用又有價值的見解，避免遺留問題的發(fā)生，減少工作中的差錯與脫節(jié)。因此物業(yè)公司先期進駐，熟悉物業(yè)，了解情況。準備、推敲和制定相應的入住手續(xù)，做好組織協(xié)調工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發(fā)商的好幫手。

物 業(yè) 前 期 介 入

方

案

（2）

陜西金源物業(yè)有限責任公司

2010年月日

第四篇：物業(yè)前期介入方案

物業(yè)管理前期介入方案

一、前期介入工作：

1、結合物業(yè)管理的需要及業(yè)主的需求，利胙已有的管理經驗和技術，就物業(yè)的規(guī)劃設計、環(huán)境、景觀、結構、功能、公共配套設施設備、管網、安防系統(tǒng)，室內設施、環(huán)境、道路交通等諸多方面，向開發(fā)商提出合理化建議：

（1）了解需要提出建議所涉及到的范圍與深度。

（2）熟悉所涉及項目的技術、規(guī)劃等資料。

（3）注重項目的個體特征。

（4）確保建議的切實可行。

2、檢驗設備設施安裝及運轉質量，跟蹤了解工程狀況，為隨后的物業(yè)管理打下堅實的基礎。

（1）設備安裝。

（2）附屬設施施工。

（3）隱蔽管網。

（4）智能化安防系統(tǒng)。

（5）物業(yè)管理服務裝置。

（6）景觀。

（7）建筑結構與建筑配件等。

3、根據物業(yè)的使用要求以及物業(yè)的特質制定物業(yè)品牌計劃：

（1）開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略。

（2）項目的設計理念。

（3）建筑特色。

（4）地理環(huán)境。

（5）業(yè)主群體的共性。

（6）物業(yè)管理公司的品牌效應。

（7）物業(yè)的品牌目標。

4、全面了解物業(yè)的性能、功用及構造，初步擬定物業(yè)管理服務實施方案：

（1）物業(yè)管理服務綱要。

（2）物業(yè)管理服務實施細則。

（3）物業(yè)管理服務標準。

（4）物業(yè)管理費用預算。

5、從物業(yè)管理的角度，為樓宇標識系統(tǒng)提供意見：

（1）辦公室、設備間、洗手間等門牌。

（2）招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。

（3）幢號、房號等。

（4）火警疏散指示圖、消防設施標識等。

（5）設備設施名稱牌、供配電模擬圖等。

（6）小區(qū)平面圖、宣傳欄等。

（7）注意事項、按鈕提示等。

（8）導向牌、限速牌、停車牌等交通標識。

（9）綠化標語牌、花木名稱牌、小品牌等。

（10）員工服務牌、價目牌、工作流程與制度牌等。

6、在物業(yè)正式入伙前制定物業(yè)管理服務的各種公約守則：

（1）業(yè)主公約。

（2）業(yè)主需知。

（3）物業(yè)使用指南。

（4）公共設施使用規(guī)定。

（5）衛(wèi)生通則。

（6）文明公約。

（7）消防守則等。

7、為售樓部營造良好的氛圍提供幫助，如：

（1）禮儀門衛(wèi)。

（2）導引體系。

（3）保潔服務。

（4）泊位與泊車服務。

（5）物業(yè)服務咨詢。

（6）物業(yè)管理展板：向客戶推介物業(yè)管理人、說明物業(yè)管理服務特色、介紹本企業(yè)所具有的物業(yè)管理服務模式、理念、方法等。

（7）辦氛圍控制。

（8）環(huán)境美化等。

8、相關人員物業(yè)管理知識培訓：

（1）樓盤銷售人員的物業(yè)管理知識培訓，基本內容：

①物業(yè)管理常識----物業(yè)管理基礎知識。

②項目物業(yè)信息----本項目物業(yè)管理服務硬件概況。

③項目物業(yè)管理信息----本項目物業(yè)管理服務方法與質量目標。

④物業(yè)管理服務內容、承諾、入住與裝修相關規(guī)定，公眾制度等。

⑤物業(yè)管理風險規(guī)避。

⑥物業(yè)管理企業(yè)信息等。

（2）前期介入期間物業(yè)管理人員基礎知識與技能培訓，基本內容：

①服務知識-----員工的職業(yè)道德規(guī)范、禮儀服務、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區(qū)文化等。②物業(yè)管理服務知識與技能-----物業(yè)基礎知識、物業(yè)管理服務方法與技能，物業(yè)管理服務內容及其標準、崗位職責、工作規(guī)范、應急處理、邊緣問題的處置等。

③物業(yè)管理基本法律知識----物業(yè)管理有關政策法規(guī)、公司規(guī)章制度等。

④房屋及其相關知識---物業(yè)管理有關政策的設備設施管理維護專業(yè)知識、環(huán)境維護、物業(yè)智能化專業(yè)知識等。

⑤安全消防知識----物業(yè)治安、交通、消防的基本知識，防范不良有因素的方法，安全意識等。⑥項目物業(yè)信息----本項目物業(yè)管理服務硬件概況。

⑦項目物業(yè)管理信息----本項目物業(yè)管理服務方法與質量目標，物業(yè)管理服務內容、承諾，入住與裝修相關規(guī)定，以眾制度等。

⑧物業(yè)管理風險規(guī)避。

⑨物業(yè)管理企業(yè)信息等。

9、在售樓處設立物業(yè)管理咨詢臺，并安排專人值守，提供現(xiàn)場咨詢服務：

（1）回復顧客的物業(yè)管理服務咨詢意見。

（2）收集顧客意見，解除顧客疑慮。

（3）配合售樓人員引導顧客消費意向。

（4）配合解決銷售過程中出現(xiàn)的工程及與物業(yè)管理有關的問題等。

10、配合開發(fā)商開展相關活動：

（1）項目推介活動。

（2）各類座談活動（沙龍）。

（3）裝潢知識講座、裝潢展示。

（4）鄰里聯(lián)誼活動等。

（5）根據開發(fā)商的整體策劃要求，盡一切能力積極協(xié)助、參與籌備項目開盤儀式。

11、樣板房管理：

（1）采取規(guī)范的物業(yè)管理方法將樣板房納入日常物業(yè)管理的范疇。

（2）保障樣板房的日常參觀活動正常進行。

（3）保證樣板房內物品的安全、完整。

（4）確保其長期保持外觀整潔、簇新，動轉功能正常，滿足樓盤銷售工作的需要。

12、收集、歸納各類信息、資料并提出意見和建議，及時分送相關部門進行處理：

（1）業(yè)主、用戶反饋信息。

（2）研究業(yè)主、用戶所饋信息。

（3）工程建設信息。

（4）開發(fā)商信息。

（5）物業(yè)管理公司內部信息。

（6）其他信息。

（7）對已經簽定購房合同的業(yè)主，須及時建立檔案，并在一定程度上保持比較密切的聯(lián)系。

13、參與相關竣工驗收，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接物業(yè)：

依據相關條例和工程竣工驗收標準，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接建筑工程，了解工程狀況，提出意見與建議。

14、其他約定的事宜。

二、前期介入人員配備：

第五篇：物業(yè)前期介入管理制度

工程前介管理制度

1.目的：

通過參與物業(yè)的規(guī)劃、設計和建設的過程，從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角 度，提出合理化建議，優(yōu)化設計方案，促進建設質量和房產銷售，使物業(yè)最 大限度地滿足業(yè)主的需求和后期管理的需要，保證物業(yè)的合理和正常使用。

2.范圍：

本管理制度適用于****有限責任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。3.3.1

3.2 職責：

總部工程部負責前期介入計劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計劃。組織規(guī)劃設計階段前期介入圖紙會審工作，協(xié)調、指導前期介入工作的開展，并跟進其工作進度。

分/子公司工程職能負責制定工程前期介入工作計劃，并報總部工程部審核；

參與開發(fā)規(guī)劃設計工作，提出相關意見和建議；項目工程前介人員選擇把關；

協(xié)助各項目前期介入工作的開展，并檢查工作情況。3.3 項目工程前介人員在施工階段收集相關的技術及設備等資料，并建立工程技 術資料檔案。定期編制前期介入報告報分/子公司工程職能審核，然后上報。

4.4.1 方法和過程控制：

工程前期介入計劃的編制

分/子公司工程職能根據開發(fā)的建設計劃，結合前期介入計劃模板制定前期 4.2 介入計劃。計劃經分/子公司第一負責人審閱后，報總部工程部審核。

規(guī)劃設計階段前期介入內容

4.2.1 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對物業(yè)規(guī)劃設計中容易忽略的細 節(jié)、缺陷提出修改建議，報總部工程部審核，以優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)。

4.2.2 分/子公司工程職能與項目開發(fā)公司的規(guī)劃設計部門建立定期溝通機制，參

與項目設計研討、圖紙會審等階段的相關會議，根據物業(yè)管理的特點形成書面的意見與建議（建議應包括但不限于：總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設備配置、新材 料、新技術、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智

能化配置、標識、管理用房、員工宿舍等方面應注意的內容），供項目開發(fā)公司設計部門參考。

4.2.3 建議內容

1)安保規(guī)劃

⑴ 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點； ⑶ 人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理； ⑷ 安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范；

⑸ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速。2)消防規(guī)劃

⑴ 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠；

⑵ 消防車道設置合理，其位置及轉向半徑符合國家規(guī)范； ⑶ 消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范； ⑷ 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。3)交通規(guī)劃

⑴ 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；

⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地；

⑶ 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的1：

1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：1.5，另加訪客車位占車位數(shù)的10%）；非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放； ⑷ 設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。4)環(huán)境綠化管理

⑴

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美；

⑵

綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；

⑶

綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好；

⑷

綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約；

⑸

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣；

⑹

綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；

⑺

主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

5)景觀配置要求

⑴

景觀裝飾布局合理，宜處于相對人流集中的區(qū)域；

⑵

采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護；

⑶

水系岸床設計應考慮防滲漏效果；

⑷

不宜在小區(qū)內設置深度超過0.6米的水系，應有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米，還應配置相應的救生設施、設備；

⑹

景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；

⑺

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

6)設施設備配套

⑴

水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地；

⑵

配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠；

⑶

溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)；

⑷

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志；

⑸

配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。7)智能化配置

⑴

安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網；

⑵

網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺、智能家居系統(tǒng)；

⑶

設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計量表具管理系統(tǒng)、燃氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網；

⑷

中央控制中心位置宜設于管理服務中心內，或與管理服務中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減；

⑸

智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產品。同一區(qū)域開發(fā)的項目設備選型是要考慮設備的兼容性及可以進行集中管理。8)房屋單體

⑴

屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求；

⑵

墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；

⑶

樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范；

⑷

住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門；

⑸

住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗；

⑹

廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶臺宜避開窗口設置；

⑺

衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置；

⑻

廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修；

⑼

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修；

⑽

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽；

⑾

底層地坪應充分考慮防潮措施；

⑿

房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）；

⒀

有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措

施；

⒁

陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距

小于0.10M，防止兒童攀爬。9)室內配置

⑴

室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹

應對外吹；

⑵

室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽；

⑶

室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯

開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施；

⑷

空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)；

⑸

室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中心應距地2.2米左右，向外斜10度左右；

⑹

當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求；

⑺

如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置；

⑻

室內各類插座、開關位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理；

⑼

電視、信息（電話和數(shù)據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置；

⑽

聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講；

⑾

高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。4.3 施工建設階段前期介入內容

物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門 窗安裝階段，具體時間參考前期介入計劃模板并結合項目工程進度而定。

4.3.1 項目工程前期介入一般2~3人組成，專業(yè)人員搭配合理，具有設施設備、水、電、氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。

4.3.2 了解委托項目各類機電設施設備配置及容量、設施設備的安裝調試、各類管

線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項 目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。對建材、設備選型給出建議，以便于一體化管理的延續(xù)性。

4.3.3 注意資料的收集，包括施工圖紙、設計變更等。

4.3.4 從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計缺陷，包括各類開關、空調位（孔）位置、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向、二層、錯層的平臺安全注意事 項及門窗的欄桿高度等。

4.3.5 工程前介人員按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與開發(fā)公

司項目部、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，可通過 建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及 對問題處理的建議。

4.3.6 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書 面呈報給分/子公司工程職能和項目開發(fā)公司相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。

4.3.7 定期參加項目開發(fā)公司組織的現(xiàn)場工作協(xié)調會，及時溝通相關問題和進 度。

4.3.8 對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題以書面報告的形式上報分子公司工程職能審核后，由分子公司報給項目開發(fā)公司領導，并跟進問題整改落實情況。

4.3.9 總部工程部不定期對工程前期介入情況進行檢查，對工作開展提出意見和建 議。

4.3.10 分/子公司工程職能至少每半月對工程前期介入情況進行現(xiàn)場檢查，指導前期 5.介入工作的開展。

附則

本管理制度自頒布之日起生效實施，本管理制度由公司總部工程部負責解釋與修訂。6.附件 無