第一篇：萬科財務(wù)案例分析

1、如何實現(xiàn)公司財務(wù)戰(zhàn)略與經(jīng)營戰(zhàn)略的互補關(guān)系？ 財務(wù)戰(zhàn)略：為適應(yīng)公司總體的競爭戰(zhàn)略而籌集必要的資本，并在組織內(nèi)有效地管理運用這些資本的方略。

經(jīng)營戰(zhàn)略：是指企業(yè)面對激烈變化的環(huán)境，嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的競爭，為謀求生存和不斷發(fā)展而做出的總體性、長遠(yuǎn)性的謀劃和方略。

財務(wù)戰(zhàn)略與經(jīng)營戰(zhàn)略的互補性:企業(yè)總風(fēng)險主要由經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險構(gòu)成，如果鎖定企業(yè)總風(fēng)險，那么以”固定成本”主導(dǎo)的經(jīng)營風(fēng)險與以“債務(wù)利息”為主導(dǎo)的財務(wù)風(fēng)險之間就必須形成此消彼長的互補關(guān)系，即激進(jìn)的經(jīng)營戰(zhàn)略應(yīng)配合以穩(wěn)健的財務(wù)戰(zhàn)略，反之亦然。

結(jié)合案例

由圖3-1可以看出，自2006年起，我國各地房價呈現(xiàn)大幅提升趨勢，萬科營業(yè)收入和經(jīng)營活動現(xiàn)金流入大幅增加，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流和自由現(xiàn)金流大幅減少，即企業(yè)較為穩(wěn)健的經(jīng)營戰(zhàn)略帶來可觀的收益，財務(wù)戰(zhàn)略上，萬科實行快速擴張性戰(zhàn)略，增大項目開發(fā)，購買土地，使得2007年形成如圖巨大的喇叭口。而自2008年起，萬科又以降低房價、出售土地等收縮企業(yè)開支，使得財務(wù)戰(zhàn)略得以恢復(fù)穩(wěn)健經(jīng)營。

2、如何理解與實現(xiàn)財務(wù)戰(zhàn)略中的穩(wěn)健原則？具體內(nèi)容包括哪些？

穩(wěn)健原則：制定公司戰(zhàn)略時要求相對保守地預(yù)測收入，充分地估計各項支出。其含義為，對于資產(chǎn)和收入具有幾種可能的價值時，應(yīng)按其最低價值來陳報；而對于負(fù)債和費用具有幾種可能的價值時，應(yīng)按其最高的價值陳報。

結(jié)合案例

萬科長期奉行量入為出的投資規(guī)劃，以現(xiàn)金流為核心，在融資方式選擇上，經(jīng)營現(xiàn)金需求由債權(quán)融資滿足，投資現(xiàn)金需求由股權(quán)融資滿足。保持及時、足額、低成本、低風(fēng)險地獲取融資。如圖3-5萬科在十年間保持十分穩(wěn)定的杠桿率，有效地控制了企業(yè)的融資風(fēng)險。并且堅持相對固定的現(xiàn)金股利分配政策。萬科現(xiàn)金股利和凈利潤的關(guān)系基本穩(wěn)定，都是源于萬科對現(xiàn)金流的考慮，使其實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金循環(huán)，實現(xiàn)財務(wù)戰(zhàn)略中的穩(wěn)健原則。

3、如何實現(xiàn)“整合投資規(guī)劃和融資安排，前置融資戰(zhàn)略”？

“整合投資規(guī)劃和融資安排，前置融資戰(zhàn)略”即為全面分析各種投資、融資的方案與方式，結(jié)合當(dāng)前市場的具體情況和企業(yè)發(fā)展預(yù)期需求，有計劃，有目的地進(jìn)行財務(wù)戰(zhàn)略制定，提前進(jìn)行融資活動，以保證未來時間段企業(yè)投資擴張有足夠的現(xiàn)金需求。

結(jié)合案例：

萬科融資戰(zhàn)略的顯著特征——以滿足投資需求為目的，提前啟動外部融資，并維持財務(wù)杠桿的相對穩(wěn)定。由圖3-5，2000年至2005年，融資額基本穩(wěn)定，在企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流減少時，融資相對增加，在經(jīng)營現(xiàn)金流較高年份融資減少，并且融資額與企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流相差不是很大。而在2006年，企業(yè)卻極大的擴大了融資額，債權(quán)融資大幅增加，以前年度幾乎沒有的股權(quán)融資也占據(jù)很大的數(shù)額。在2007年萬科大幅擴張投資規(guī)模，使企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流呈現(xiàn)最低的水平，這樣看來2006年的超額融資很大程度上滿足了2007年擴張的投資需求，這就是前置融資戰(zhàn)略，及時滿足了企業(yè)的所需開支。

總結(jié)：

1、以現(xiàn)金流為核心，全面規(guī)劃企業(yè)財務(wù)上的各類戰(zhàn)略，進(jìn)而設(shè)計公司總體戰(zhàn)略。萬科堅持量入為出，以經(jīng)營現(xiàn)金流為核心，調(diào)整融資方案，投資方案，分配方案，使得能夠制定合理有效的財務(wù)戰(zhàn)略，企業(yè)總體穩(wěn)定發(fā)展；

2、整合投資規(guī)劃和融資安排，前置融資戰(zhàn)略。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和投資規(guī)劃，經(jīng)營現(xiàn)金流入與經(jīng)營與投資所需開支的差距，適時地提前安排融資，以保證未來開支需要。即為企業(yè)做好未雨綢繆的準(zhǔn)備，使企業(yè)杠桿保持穩(wěn)定，從而獲取更高的收益；

3、堅持量入為出，張弛有度。萬科以營業(yè)收入作為經(jīng)營及資本開支的基準(zhǔn)線，在營業(yè)收入快速增長的年份可以適度增加開支，營業(yè)收入增長放緩時應(yīng)隨之縮減開支；

4、財務(wù)戰(zhàn)略必須關(guān)注運營速度和流動資金效率。企業(yè)經(jīng)營中制定戰(zhàn)略應(yīng)參照具體各項指標(biāo)，結(jié)合行業(yè)特點，已達(dá)到控制財務(wù)風(fēng)險的目的，保持長期穩(wěn)定的杠桿率，使企業(yè)盈利水平提高，加速現(xiàn)金循環(huán)。

啟發(fā)：

萬科今日的成就離不開其財務(wù)戰(zhàn)略及經(jīng)營戰(zhàn)略的合理定制，堅持量入為出，以現(xiàn)金流為核心，全面規(guī)劃財務(wù)戰(zhàn)略。從萬科2000年到2009年的變動，也可以看到其經(jīng)營戰(zhàn)略和財務(wù)戰(zhàn)略互補性的合理運用以及前置融資戰(zhàn)略的實現(xiàn)。由此可見，戰(zhàn)略指明了企業(yè)的發(fā)展方向，整合和優(yōu)化了企業(yè)的資源，合理的戰(zhàn)略才能使企業(yè)發(fā)展的更長遠(yuǎn)，更成功。

第二篇：萬科財務(wù)分析

1，短期償債能力分析，流動比率，速動比率，整個房地產(chǎn)行業(yè)的流動比率和速動比率都比較低，萬科的流動比率和速動比率在整個行業(yè)中處于中上水平，但是由于投資的房地產(chǎn)過多，它的短期償債能力偏低。2，長期償債能力分析

資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債/資產(chǎn)總額

資產(chǎn)負(fù)債率越小，企業(yè)的償債能力越高，國

際上通常認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)該高于60%，所以對于長期償債的安全性不是很高；而資產(chǎn)負(fù)債率的上升使萬科財務(wù)風(fēng)險加大，而產(chǎn)權(quán)比率高于了100%，更加說明了萬科的自有資產(chǎn)對償債風(fēng)險的承受能力不高。企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較大。萬科作為中國房地產(chǎn)發(fā)展的龍頭企業(yè)，近幾年償債能力的偏低和償債保障程度的降低很可能會成為萬科的長遠(yuǎn)發(fā)展的瓶頸。

反映總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的指標(biāo)是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

它是企業(yè)銷售收入凈額與資產(chǎn)總額的比率。這一比率可用來分析企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率。如果這個比率較低，則說明企業(yè) 利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率較差，最終會影響企業(yè)的獲得能力。這樣，企業(yè)就應(yīng)該采取措施提高各項資產(chǎn)的利用程度從而提高銷售收入或處理多余資產(chǎn)。

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（Fixed Assets Turnover，是指企業(yè)年銷售收入凈額與固定資 產(chǎn)平均凈值的比率。它是反映企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況，從而衡量固定資產(chǎn)利用效率的一項指標(biāo)。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高；表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用充分，同時也能表明企業(yè)固定資產(chǎn)投 資得當(dāng)，固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率。反之，如果固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不 高，則表明固定資產(chǎn)使用效率不高，提供的生產(chǎn)成果不多，企業(yè)的營運能力不強。運用固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率時，需要考慮固定資產(chǎn)凈值因計提折舊而逐年減少因更新重置而突然增加的影響；在不同企業(yè)間進(jìn)行分析比較時，還要考慮采用不同折舊方 法對凈值的影響等。

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

是反映企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的 指標(biāo)。它是流動資產(chǎn)的平均占用額與流動資產(chǎn)在一定時期所完成的周轉(zhuǎn)額之間比率。在一定時期內(nèi)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，表明以相同的流動資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流動資產(chǎn)利用的效果越好。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用周轉(zhuǎn)天數(shù)表示時，周轉(zhuǎn)一次所需要的天數(shù)越少，表明流動資產(chǎn)在經(jīng)歷生產(chǎn)和銷售各階段時占用的時間越短，周轉(zhuǎn)越快。生產(chǎn)經(jīng)營任何一個環(huán)節(jié)上的工作得到改善，都會反映到周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短上來。按天數(shù)表示的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能更直接地反映生產(chǎn)經(jīng)營狀況的改善。便于比較不同時期的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，應(yīng)用較為普遍。

企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)的應(yīng)收賬款

回收得越快；反之，則企業(yè)的營運資金過多地呆滯在應(yīng)收賬款上，會嚴(yán)重影響企 業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。

應(yīng)收賬款賬款周轉(zhuǎn)率

反映企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，比率越高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度越快，流動性越強。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=賒銷收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 4，

第三篇：2017萬科財務(wù)分析

2017萬科財務(wù)分析

篇一：2017年最新萬科a個股分析報告

2017年最新萬科

個股分析報告

2016年10月

a

現(xiàn)在很多人都喜歡投資房地產(chǎn),萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要支柱,肯定也是很多人投資的目標(biāo)。不過,盡管如此,我們也不能隨意的就買了萬科的股票,因為股市風(fēng)云變化太快,我們在買之前一定要對其進(jìn)行嚴(yán)肅認(rèn)真的分析才行。

一、房地產(chǎn)板塊行業(yè)分析

1.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其巨大的投資價值和升值空間使越來越多的公司,企業(yè)加入其中,許多消費者也選擇買房作為一種重要的投資手段。在預(yù)見的未來,房地產(chǎn)行業(yè)競爭將更加慘烈,投資價值依然巨大。主要表現(xiàn)為以下幾個特點:

宏觀調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的爆炸式發(fā)展一方面給國家?guī)砹司薮蟮慕?jīng)濟利潤,但同時又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國家把對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控上升到了政府政策高度。近年來政策調(diào)控越來越多,力度也越來越大。

2008年金融危機爆發(fā),國家投資4萬億元刺激經(jīng)濟,增大內(nèi)需。國家實行積極的財政和適度寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。2008年的救市政策使得投資性需求異常活躍,剛性需求得以釋放,房價飛速上漲,于2009~2011年國家政策力度前所罕見,通過提高房貸首付比例,增加經(jīng)濟適用房,打擊投機和炒房行為等措施來遏制房價上漲。2011年1~2月，全國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資4250憶元,同比增長35.2%,其中中西部城市增速明顯加快,國家宏觀調(diào)控使得一二線城市普遍限購,限價,以及其近乎到達(dá)頂峰的房價使其投資價值,升值空間大幅度下跌,與此同時,三線和部分二線城市房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%?？偟膩碚f,全國大城市房價趨于穩(wěn)定,限購較嚴(yán)的二線城市房價平穩(wěn)上漲,限購較松的二線城市和三線城市房價上漲較快。

行業(yè)效益有所減少,但依然較大,保持穩(wěn)定增長。我國人口眾多,經(jīng)濟快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化趨勢的加快的國情決定了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大剛性需求,與此同時,國家的調(diào)控政策也決定了房價將會平穩(wěn)上漲,但與前幾年不同,商品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)將成為新的投資熱點。我國大中城市(諸如省會城市)特點是人口基數(shù)大,外來人口眾多,具有很好的區(qū)位優(yōu)勢。房屋的剛性需求極大。同時,當(dāng)前我國的高儲蓄率以及金融信貸市場的發(fā)展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國文化,為很多不具買房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來人群和新婚的年輕人等購買住房的主要群體。同時居民收入的增加使其有了改善居住環(huán)境的需求。巨大的需求量直接導(dǎo)致房價的上升。同時二三線城市房價將會加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房價一直處于較低狀

態(tài),相對來說有很大的投資和發(fā)展空間,由此近兩年來,武漢,長沙,西安,鄭州等城市房價開始大幅度提升。房地產(chǎn)業(yè)高收益,低投入是其主要原因。開發(fā)商的競爭與開發(fā)使得房價提升,同時房價的提升又導(dǎo)致更多的企業(yè)開發(fā)商品房,由此造成二三線房價近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征分析

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風(fēng)險高、周期長、地域性強的特點。隨著中國居民購買了的增長,住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購房信貸政策的良好發(fā)展,中國房地產(chǎn)住房需求也會長期持續(xù)增長,其中可能會有相對需求下降的現(xiàn)象,但總趨勢是增長的。

行業(yè)競爭力趨于分化,寡頭壟斷嚴(yán)重。我國土地為政府所壟斷,國家競標(biāo)拍賣土地,從而使土地價格提升,進(jìn)而直接影響房價。土地價格的不斷提升,致使開發(fā)商開發(fā)商品房的成本提升,即生產(chǎn)成本提升。“地王”不斷出現(xiàn),地價的飆升使得小型房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無容身之地,而萬科,恒大等公司以其強大的資本壟斷房地產(chǎn)市場,囤地現(xiàn)象嚴(yán)重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房價的瘋長。由此造成了惡性循環(huán)。市場價格由幾個寡頭所決定,同時壟斷廠商在長期可以調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模來獲得利潤,因此房價很難下降。

1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析

篇二：財務(wù)與成本管理——萬科集團(tuán)盈利能力分析

無錫太湖學(xué)院會計學(xué)院期末考查作業(yè)

2015-2016-2

作業(yè)日期：2016年6 月 6日

萬科集團(tuán)盈利能力分析

摘要：本文主要是通過對企業(yè)盈利能力以及其相關(guān)概念進(jìn)行了分析，同時對于萬科地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)進(jìn)行了概述，通過對萬科地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計算分析，找到目前萬科地產(chǎn)存在的盈利問題，進(jìn)而提出自己對于改進(jìn)萬科地產(chǎn)盈利能力的相關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞：萬科集團(tuán)，盈利能力

一、盈利能力作用意義概述

盈利能力，也稱獲利能力，是指企業(yè)在一定時期內(nèi)賺取利潤的能力，追求利潤最大化是企業(yè)的動力所在。盈利能力分析是企業(yè)財務(wù)分析的重點,是企業(yè)管理活動的出發(fā)點和歸宿點。財務(wù)結(jié)構(gòu)分析、償債能力分析等分析工作的根本目的是通過分析及時發(fā)現(xiàn)問題，改善企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)償債能力、經(jīng)營能力，最終提高企業(yè)盈利能力，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞最終可通過企業(yè)的獲利能力來反映，無論是企業(yè)的管理層、投資者、債權(quán)人、或其他利益相關(guān)者都非常關(guān)心企業(yè)的獲利能力。因為企業(yè)獲利能力的大小，與管理人員的工作業(yè)績、投資者的投資收益、債權(quán)人的債權(quán)安全、企業(yè)職工的工資水平乃至整個國家的財政收入等都息息相關(guān)。作為投資人,主要關(guān)注的是企業(yè)投資的回報率；而對于一般投資者而言,關(guān)心的是企業(yè)股息、紅利的發(fā)放問題；對于擁有企業(yè)控制權(quán)的投資者,則會更多地考慮如何增強企業(yè)競爭力、擴大市場占有率、追求長期利益的持續(xù)、穩(wěn)定增長；債權(quán)人也要通過盈利狀況的分析以準(zhǔn)確評價企業(yè)債務(wù)的償還能力，控制信貸風(fēng)險。所以不論是投資人、債權(quán)人還是企業(yè)經(jīng)營管理人員,都日益重視企業(yè)盈利能力的分析。這就需要對企業(yè)進(jìn)行盈利分析，才能反映和衡量企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理存在的問題，進(jìn)而采取措施解決問題、提高企業(yè)收益水平。

二、萬科公司營運能力的分析

（一）萬科集團(tuán)簡介

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)

銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到

2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。

萬科1991年變成深圳證券交易所第二家上市公司，2006年底總市值為672.3億元，排名深交所上市公司第一位。上市16年來，萬科主營業(yè)務(wù)收入復(fù)合增加率為28.3%，凈利潤復(fù)合增加率為34.1%，是上市后繼續(xù)盈余增加年限最長的中國企業(yè)。公司在開展過程中兩次當(dāng)選福布斯“全球最好小企業(yè)”；屢次取得《投資者聯(lián)系》、《亞洲錢銀》等世界威望媒體評出的最好公司管理、最好投資者聯(lián)系等獎項。

（二）萬科集團(tuán)盈利模式分析

作為一家專業(yè)的住宅開發(fā)公司，萬科企業(yè)股份有限公司現(xiàn)已居于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭地位。其有一套自己的盈利模式。特點可以概括為三個方而:專注于商品住宅開發(fā)，業(yè)務(wù)聚焦經(jīng)濟核心區(qū)，享受高凈利率，業(yè)績更多來源于規(guī)模擴張。

圖1：萬科地產(chǎn)盈利模式分析

（三）萬科集團(tuán)盈利數(shù)據(jù)分析

(1)凈資產(chǎn)收益率。萬科12到14年的資產(chǎn)收益率分別為16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之勢，且降幅越來越大。但經(jīng)過聯(lián)系職業(yè)平均值來看，萬科的凈資產(chǎn)收益率每年均比職業(yè)平均值高，而且12年到14年萬科的凈資產(chǎn)收益率比行業(yè)平均值分別高1.31,1.45,2.27個百分點，由此能夠得出萬科的凈資產(chǎn)收益率較同職業(yè)來說是一向處以職業(yè)前列，并在不斷進(jìn)步。一起13到14年凈資產(chǎn)收益率在遭受全球金融危機的影響下，仍堅持了相對較好的收益率，也說明了萬科公司具有比較穩(wěn)定的盈余能力。

(2)每股收益。截比到14

年第三季度，萬科的每股收益出現(xiàn)下跌的趨勢，且跌幅逐

步加人，標(biāo)明公司的獲利能力在削弱，股東的出資效益在變差，每一股所獲得利潤在削減。

(3)銷售毛利率。從2012年至2013年，萬科的主經(jīng)營務(wù)收入由355個億上升到410個億，有一個較人的上升，但因為主經(jīng)營務(wù)成本上升幅度較人，致使13年的經(jīng)營利潤較12年比較僅增民1個億，銷售毛利率降低2.99個百分點。依據(jù)14年前三季度的數(shù)據(jù)推算，14年的主經(jīng)營務(wù)收入為394個億，主經(jīng)營務(wù)成本為275個億，主經(jīng)營務(wù)利潤為129個億。主經(jīng)營務(wù)收入有小幅降低，主經(jīng)營務(wù)成本人幅提高，主要是因為鋼材等一系列建材價格上漲形成的，截至第三季度，萬科14年的銷售毛利率為30.2100,與13年比較降幅較人，標(biāo)明萬科的盈余能力在削弱。但與職業(yè)平均值比較，萬科的銷售毛利率仍高出同職業(yè)9個百分點。

(4)銷售凈利率。2013年的凈利潤較12年有所降低，降低幅度高達(dá)16.7400,其中有挨近一半的降幅都是因為經(jīng)營收開銷造成的。依據(jù)14年前三季度的凈利潤推算14年的全年凈利潤為39.43億元，根本與13年相等。14年的主經(jīng)營務(wù)收入為394個億，與13年比較有小幅降低。12年到13年的銷售凈利率降幅較人，截比14年第三季度，銷售凈利率有所上升。標(biāo)明萬科的凈利潤開端了一個比跌上升的進(jìn)程，一起也標(biāo)明房地產(chǎn)職業(yè)的景氣指數(shù)有所上升。

(5)總資產(chǎn)報酬率。2012年到2014年，萬科的資產(chǎn)總額始終保持增民的態(tài)勢。萬科總資產(chǎn)的添加沒有帶來凈利潤的平等添加，致使公司的總資產(chǎn)報酬率不斷降低，標(biāo)明公司使用資產(chǎn)發(fā)明的利潤在不斷降低，公司的資產(chǎn)使用功率低下，盈余能力較弱。

(6)每股凈資產(chǎn)。萬科2012年到2014年的凈資產(chǎn)總額呈上升趨勢，且13年到14年第三季度上升幅達(dá)較人。在流通股股數(shù)削減的情況下，凈資產(chǎn)總額的添加天然引起每股凈資產(chǎn)的添加。

三、萬科盈利能力存在的問題及對策建議

（一）萬科盈利能力存在的問題

通過對萬科的盈利能力分析，可以較清楚的看出萬科的經(jīng)營狀況和盈利能力狀況以及未來的發(fā)展趨勢，并且得出如下結(jié)論：

1，費用控制水平較好，但仍有很大的提升空間

作為市場占有率第一的企業(yè)，其期間費用稍高于行業(yè)均值，一部分在于萬科比較注重品牌規(guī)模效應(yīng)的宣傳；另外公司實行快速銷售的管理模式。公司應(yīng)該注意資產(chǎn)擴張是否會帶來經(jīng)濟效益的增大，避免盲目擴張帶來負(fù)面的影響，控制好成本費用，促進(jìn)營業(yè)利潤率的提高。

2，貨幣資金比重較大，尚未充分利用

萬科一向秉持“現(xiàn)金為王”的原則，認(rèn)為行業(yè)正處于調(diào)整前，因此公司認(rèn)為這種策略更有利于股東的利益。但這一做法稍有保守，資金并沒有充分利用。但是在2007年以后，萬科一改該策略，開始大規(guī)模拿地。公司可以在以后的經(jīng)營中，稍微調(diào)整貨幣資金的比重，加快公司的發(fā)展。

（二）對策建議

盡管萬科一直在房地產(chǎn)行業(yè)保持領(lǐng)先地位，但是通過分析，萬科的利潤質(zhì)量還是存在一些問題，這里有外部環(huán)境因素的影響，也有自身的原因。下面從內(nèi)部環(huán)境因素方面對萬科提出一些對策建議：

1，進(jìn)一步提高費用控制水平，加強內(nèi)部控制，降低管理費用和銷售費用的比例，促進(jìn)營業(yè)利潤的提高，實施收縮策略，必要時實行降價促銷，減少開支回籠資金，調(diào)整期內(nèi)不應(yīng)追求短期效益，應(yīng)確保經(jīng)營穩(wěn)健性，適時調(diào)整新項目的開發(fā)節(jié)奏。2，提高資金的使用率，減緩?fù)恋財U張進(jìn)度，因為土地作為房地產(chǎn)行業(yè)的存貨變現(xiàn)能力很差，會降低存貨周轉(zhuǎn)率，若長期占用會降低公司的資金使用效率及盈利能力，進(jìn)一步拓展融資渠道，在條件許可的情況下可以進(jìn)行股權(quán)融資，減小行業(yè)資金整體緊張的局面帶來的不利影響。改變自身的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，而不能依靠大量籌資來滿足經(jīng)營現(xiàn)金的需求。

通過以上對萬科的盈利能力進(jìn)行實證分析，不難發(fā)現(xiàn)，相對于僅從利潤額等絕對數(shù)方面入手來說，結(jié)合相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，能夠更加準(zhǔn)確、客觀、全面地評價上市公司的盈利能力，這些指標(biāo)是依據(jù)上市公司現(xiàn)有的收益水平，分別從不同的角度對盈利能力進(jìn)行評價的。凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報酬率分別從凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是從投資回報方面反映上市公司的盈利能力。在實際運用中，需要對該公司連續(xù)幾年的利潤變動以及盈利能力分析指標(biāo)進(jìn)行分析，以此從動態(tài)角度對公司的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展趨勢做出全面的評價和合理的預(yù)測，為企業(yè)的利益相關(guān)者提供決策依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 徐曉然.國內(nèi)房企業(yè)績難掩隱憂,萬科銷售穩(wěn)增強者恒強--萬科地產(chǎn)2011年財務(wù)報表分析

[J].時代金融(下旬),2013,(4):37-38.[2] 王秋麗.萬科房地產(chǎn)信息化管理案例研究[D].中山大學(xué),2009

[3]張紅,林蔭,劉平,.基于主成分分析的房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析與預(yù)測[J].清華大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版),2010,(3).篇三：2017年深圳房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

▄ 前言

行業(yè)研究是開展一切咨詢業(yè)務(wù)的基石，通過對特定行業(yè)的長期跟蹤監(jiān)測，分析行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的行業(yè)市場研究報告，以專業(yè)的研究方法幫助客戶深入的了解行業(yè)，發(fā)現(xiàn)投資價值和投資機會，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，提高管理和運營能力。

行業(yè)研究是對一個行業(yè)整體情況和發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，包括行業(yè)生命周期、行業(yè)的市場容量、行業(yè)成長空間和盈利空間、行業(yè)演變趨勢、行業(yè)的成功關(guān)鍵因素、進(jìn)入退出壁壘、上下游關(guān)系等。

一般來說，行業(yè)（市場）分析報告研究的核心內(nèi)容包括以下三方面： 一是研究行業(yè)的生存背景、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)生命周期、該行業(yè)在整體宏觀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位以及各自的發(fā)展演變方向與成長背景；

二是研究各個行業(yè)市場內(nèi)的特征、競爭態(tài)勢、市場進(jìn)入與退出的難度以及市場的成長性；

三是研究各個行業(yè)在不同條件下及成長階段中的競爭策略和市場行為模式，給企業(yè)提供一些具有操作性的建議。

常規(guī)行業(yè)研究報告對于企業(yè)的價值主要體現(xiàn)在兩方面：

第一是，身為企業(yè)的經(jīng)營者、管理者，平時工作的忙碌沒有時間來對整個行業(yè)脈絡(luò)進(jìn)行一次系統(tǒng)的梳理，一份研究報告會對整個市場的脈絡(luò)更為清晰，從而保證重大市場決策的正確性；

第二是如果您希望進(jìn)入這個行業(yè)投資，閱讀一份高質(zhì)量的研究報告是您系統(tǒng)快速了解一個行業(yè)最快最好的方法，讓您更加豐富翔實的掌握整個行業(yè)的發(fā)展動態(tài)、趨勢以及相關(guān)信息數(shù)據(jù)，使得您的投資決策更為科學(xué)，避免投資失誤造成的巨大損失。

因此，行業(yè)研究的意義不在于教導(dǎo)如何進(jìn)行具體的營銷操作，而在于為企業(yè)提供若干方向性的思路和選擇依據(jù)，從而避免發(fā)生“方向性”的錯誤。

▄報告信息

? 【出版日期】2016年7月

? 【交付方式】Email電子版/特快專遞

? 【價格】紙介版：7000元電子版：7200元? 【文章來源】http:/// ▄ 報告目錄

第一章 房地產(chǎn)的相關(guān)概念

第一節(jié)、房地產(chǎn)概念闡釋

一、房地產(chǎn)的定義

二、房地產(chǎn)的特征

三、房地產(chǎn)的類別

四、房地產(chǎn)的自然形態(tài)

第二節(jié)、房地產(chǎn)行業(yè)概述

一、房地產(chǎn)行業(yè)的定義

二、房地產(chǎn)行業(yè)的特點

三、房地產(chǎn)行業(yè)的地位

四、房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域

第三節(jié)、影響房地產(chǎn)價值的因素

一、成本因素

二、經(jīng)濟因素

三、政策因素

四、社會因素

第四節(jié)、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容和特點 紙介+電子：7500元

一、房地產(chǎn)市場分析的層次

二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

三、房產(chǎn)地市場分析的特點

四、提高分析有效性的途徑

第二章 2014-2016年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

第一節(jié)、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜述

一、發(fā)展?fàn)顩r回顧

二、行業(yè)發(fā)展形勢

三、短周期化特征

四、行業(yè)經(jīng)營利潤

五、行業(yè)泡沫淺析

第二節(jié)、2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

一、2014年發(fā)展特征

二、開發(fā)投資完成情況

三、商品房的銷售情況

四、房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

五、2014年市場熱點

第三節(jié)、2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

一、2015年發(fā)展特征

二、開發(fā)投資完成情況

三、商品房的銷售情況

四、房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

五、2015年市場熱點

第四節(jié)、2016年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

第四篇：萬科資金管理中心財務(wù)分析

萬科資金管理中心財務(wù)分析

一、總體概況

1、資金管理中心全年實現(xiàn)利潤5163萬元，比上年同期的4242萬元增加921萬元，增長了21.7%

2、本年結(jié)算量1017.5億元，比上年同期的549.5億元增加468億元，增長了85.2％

3、本年企業(yè)平均放款量29.4億元，比上年同期的17.2億元增加12.2億元，增長了71.2％

4、本年銀行平均借款量23.5億元，比上年同期的9.5億元增加14億元，增加145.9了％

二、利潤實現(xiàn)情況

資金管理中心全年實現(xiàn)利潤5163萬元（含北京公司免息2178萬及待收回的代墊中山項目律師費41萬）,比上年同期的4242萬元增加921萬元，增長了21.7%，其構(gòu)成如下：

1、利息凈收入增加683萬元

2、融資費收入增加461萬元

3、管理費用增加142萬元

4、營業(yè)稅金增加81萬元

利潤總額構(gòu)成表

構(gòu)成項目 利息凈收入（利差）其中：借款利差 存款利差 加：融資費收入 減：中心費用 營業(yè)稅及附加 利潤總額

本年數(shù) 實際數(shù) 報表數(shù) 4,571 2,494 4,924 2,847-353-353 1,192 1,192 387 428 213 213 5,163 3,045 上年實際數(shù) 3,888 4,531-643 731 245 132 4,242 增減額 683 393 290 461 142 81 921增長%17.6%8.7%-45.2%63.0%57.8%61.7%21.7%

1、企業(yè)放款利息收入構(gòu)成情況

本年實現(xiàn)放款利息收入17506萬元，比上年同期的9221萬元增加8285萬元，增長了90%,增長幅度較大。本年資金中心為一線公司業(yè)務(wù)發(fā)展提供了大量資金支持，并從深圳、天津、北京、廣州、沈陽等地區(qū)取得了70%以上的利息收入。

企業(yè)放款利息收入構(gòu)成表 企業(yè)名稱 深圳地產(chǎn) 北京公司 天津公司 上海公司 佛山廣州 沈陽公司 大連公司 長春公司 成都公司 南京公司 無錫公司 東莞公司 武漢公司 鞍山公司 中山公司 地產(chǎn)公司小計 集團(tuán)總計本年數(shù)4,5892,1782,7515921,******57017,46617,506上年數(shù)2,7157222,5191095041,227***21941259,1489,221增減額1,8751,4562324831,369-******8,3188,285增減幅度69%202%9%443%272%-19%296%29%109%64%

118%355%91%90%

2、銀行借款利息支出構(gòu)成情況

本年支付銀行借款利息12481萬元，比上年同期的4690萬元增加5967萬元，增加了127.2%。本年主要從建行、中行、招行、工行取得借款，支付利息11476萬元，占借款利息總額的92%。

銀行借款利息支出構(gòu)成表 銀行名稱 建行 中行 招行 工行 農(nóng)行 交行 合計 本年數(shù) 3,989 3,979 1,824 1,684 965 40 12,481 上年數(shù) 增減額 1,481 2,508 911 3,068 557 1,127 1,741-776 40 4,690 5,967增減幅度169.3%336.8%202.3%-44.6%127.2%

三、管理費用情況

本管理費用累計發(fā)生額387萬元，比上年同期的245萬元增加142萬元。

管理費用構(gòu)成表：

構(gòu)成項目 人工費用 差旅費 交際應(yīng)酬費 行政費用 財產(chǎn)費 印花稅 其他 合計 本年數(shù) 212 50 30 20 10 6 59 387 上年數(shù) 157 33 15 14 10 4 12 245 增減額 55 17 15 6331,727 355,770 200 200 1,559 3,045 333,486 359,015

1、期末銀行借款余額8.6億元，比年初的16.8億元減少8.2億元，減少了48.8%，主要是轉(zhuǎn)債資金到位后歸還了前期銀行借款所致。

銀行借款變動情況表 借款單位 建行 中行 工行 農(nóng)行 招行 交行 合計 年初數(shù) 8.40 5.10 1.80 1.50 本年增加 10.90 7.90 2.80 0.60 5.00 1.00 16.80 28.20 本年歸還 16.90 11.10 2.00 1.50 4.90期末余額 2.40 1.90 2.60 0.60 0.10 1.00 36.40 8.60增加額-6.00-3.20 0.80-0.90 0.10 1.00-8.20

2、期末企業(yè)放款余額17.1億元，比年初的28.3億元減少11.2億元，減少了39.6%，主要是轉(zhuǎn)債資金到位后歸還了部分借款所致。

企業(yè)放款變動情況表

借款單位 深圳地產(chǎn) 天津公司 北京公司 沈陽公司 南京公司 成都公司 長春公司 上海公司 大連公司 武漢公司 廣州佛山 中山公司 鞍山公司 東莞公司 無錫公司 其他 合計 年初數(shù) 8.96 4.91 2.20 2.15 3.25 0.55 0.90 0.03 0.62 0.57 2.27 1.22 0.64 本年增加 9.17 7.11 4.50 1.70 0.52 3.05 0.85 5.35 4.00 1.14 3.71 0.68 0.65 1.55 2.69 0.06 0.09 本年歸還 16.12 8.11 5.05 3.85 3.77 2.13 0.90 5.38 1.55 1.71 5.98 1.60 0.64 1.05 0.09期末余額 2.00 3.91 1.653.0728.33 46.76 57.93 17.15-11.17

五、管理建議

1．簡化結(jié)算流程，提供安全高效服務(wù)

隨著集中結(jié)算規(guī)模的成倍增加，需簡化結(jié)算流程提高效率，繼續(xù)為一線公司提供安全高效的結(jié)算服務(wù)。

2．?dāng)U大結(jié)算規(guī)模，最大限度整合結(jié)算資源

實現(xiàn)所有一線公司及異地融資模式公司的集中結(jié)算，擴大結(jié)算規(guī)模，最大限度地整合結(jié)算資源，為集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展提供更多的資金來源。

3．完善資金信息平臺，實時監(jiān)控資金流向

強化資金管理，建立完善資金信息管理平臺，實現(xiàn)收付款信息集成，實時監(jiān)控資金流向，為集團(tuán)資金管理提供準(zhǔn)確的信息。

4．繼續(xù)拓寬融資渠道，多方面籌措資金

本通過融資方式的創(chuàng)新解決了深圳地產(chǎn)17英里、成都項目的資金需求，拓寬了融資渠道。在金融監(jiān)管趨嚴(yán)按揭政策收緊的情況下，仍需多方面籌措資金，以滿足業(yè)務(wù)增長的資金需求。

第五篇：案例分析：萬科輝煌之路

案例分析：萬科輝煌之路；課本P11-13

1．案例中的萬科公司和其他房地產(chǎn)公司最大的區(qū)別在哪里？為什么萬科總能走在市場的前面？ 答：（1）萬科集團(tuán)和其他公司的最大區(qū)別在于，萬科集團(tuán)能夠緊緊抓住消費者的心理，在汶川地震中作為提供住宅產(chǎn)品的萬科，無論發(fā)生什么事情，第一要考慮的是保障居住萬科提供住宅的客戶生命安全。第二，盡社會責(zé)任，做支援災(zāi)區(qū)的慈善活動，包括資金、個人影響力、號召力，盡自己所能。在金融海嘯中萬科回到“以消費者為本”的服務(wù)原點，還推出了“暖冬”計劃；“金牛拜年”等活動；不僅如此萬科還根據(jù)不同的消費群體建造了不同類型住房，滿足不同人群消費需求。

（2）因為萬科集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，堅持一消費者為導(dǎo)向。萬科集團(tuán)在每一個時期都有明確的產(chǎn)品定位，搶占市場先機，使得萬科可以持續(xù)地成功經(jīng)營。此外王石做出了充分的消費者行為分析，深刻認(rèn)識到消費者意識是市場營銷策略制定的基礎(chǔ)和指導(dǎo)。王石及時制定的“降價”和“將土地機會導(dǎo)向轉(zhuǎn)為客戶導(dǎo)向”的策略成功搶占了市場，穩(wěn)穩(wěn)地走在市場前端。

2．如果你是房地產(chǎn)公司的一位部門經(jīng)理，你將如何通過日常工作收集消費者信息？如何向公司提出有理有據(jù)的營銷推廣建議？

答：2.(1)a,讓銷售員與消費者交談，詢問他們的購買意愿是什么，有什么要求，然后讓銷售員把信息反饋給我進(jìn)行匯總；b.通過售后服務(wù)調(diào)查；3.可以用典型調(diào)查法，對大量消費者進(jìn)行抽查調(diào)查，進(jìn)行問卷調(diào)查等，進(jìn)行定性分析的方法；4.可以用統(tǒng)計調(diào)查法，即著重數(shù)量的調(diào)查，通過將大量消費者的購買意愿信息以及購買的戶型的信息分析進(jìn)行分類匯總。（2）將收集到的消費者信息進(jìn)行分析，為自己的營銷推廣建議提供事實依據(jù)，并將分析結(jié)果及建議反饋給顧客，詢問顧客意見，再將兩者結(jié)合分析，總結(jié)出更加完善的推廣建議再提給公司。

3．在我們的現(xiàn)實生活中，個體隨時扮演著消費者和營銷者的角色。我們常常需要以消費者的心態(tài)理解消費者，同時，我們又需要以營銷者的知識對消費者予以客觀分析。請你以一件具體事例分析這種角色的轉(zhuǎn)換，并通過消費者行為的理念來說明如何客觀分析消費者的行為。

答：（1）暑假在家的時候，有一天有個中年婦女去我家買遙控器。當(dāng)時我看到她手里拿了一個舊的遙控器，問我有沒有那種遙控器賣。這是我看她都把壞的遙控器帶來了，那說明她真的需要買遙控器，而不是來隨便打聽價格的。然后我看了看遙控器是萬能的，這是我就問她家的電視機多大的，她說十七寸的。我又問什么牌子的，她說雜牌的組裝機。我說那可以用萬能的或者雜牌專用的遙控器。說著我就把兩種遙控器都拿出來了，我接著說，萬能的是要設(shè)置的，而雜牌專用不需要設(shè)置的，可以直接使用，價格一樣，請問你要哪一種。這時我就扮演著營銷者的角色。然后她說你覺得哪一種好啊，我說功能都是一樣的，要是我買的話，我會買雜牌專用的，因為不需要設(shè)置。萬能的是要設(shè)置的，有很多人可能還不會設(shè)置，所以很麻煩。她說那就買雜牌專用的吧。這是我扮演的就是消費者的角色，因為我站在了消費者的角度考慮問題的，考慮到了使用簡單，方便。

（2）消費者普遍追求自身利益最大化，都希望利用盡可能少的資源和花費購買錦可能多的消費品，最大限度的滿足自己的需要，達(dá)到消費的均衡。消費者的偏好和消費能力是不同的，而且他們有機會主義傾向。很多消費者是因為需求欲望而進(jìn)行消費。消費者行為受很多因素影響，有外部的也有內(nèi)部的。外部的有：文化，社會地位，家庭，市場營銷活動······內(nèi)部的有：知覺動機，個性，情緒，態(tài)度······