第一篇：成為優(yōu)秀項目經(jīng)理需要具備8個素質(zhì)

成為優(yōu)秀項目經(jīng)理需要具備8個素質(zhì)

優(yōu)秀項目經(jīng)理的素質(zhì)和技能水平直接影響著項目團隊的效率，現(xiàn)代項目經(jīng)理不僅要有運用各種管理工具來進行計劃和控制的專業(yè)技術能力，還要有經(jīng)營管理等其他多方面能力，優(yōu)秀項目經(jīng)理必須通過人的因素來熟練運用技術因素，以達到其項目目標。優(yōu)秀項目經(jīng)理要有責任心、要善于溝通、能引導客戶、能預測風險、善于總結(jié)、隨需應變、善于激勵團隊、同時也要懂技術。

一、責任心

作為優(yōu)秀項目經(jīng)理理首先要有責任心。有了責任心，你會把項目當成自己的孩子，傾注你的全部心血。責任，會驅(qū)使你關注項目的進度，千方百計去尋找各種資源，推著項目往前走。甚至吃飯、睡覺，走路、坐車，都想著整個項目團隊，想著他們還在加班加點，你可能很自然地給他們帶點夜宵、沖杯咖啡，犒勞員工。

有了項目經(jīng)理做表率，整個團隊會鼎力支持工作，士氣非常高，技術問題也迎刃而解，得到領導稱贊和客戶肯定，項目將朝著預想的方向發(fā)展。

許多開發(fā)人員抱怨項目經(jīng)理一天沒干多少事情，而工資還挺高。其實，項目經(jīng)理一刻都沒閑著，他總在想著怎樣更好的執(zhí)行項目計劃，調(diào)整項目進度等，腦子一直在不停地運轉(zhuǎn)，所以說項目經(jīng)理是心累。

二、善于溝通

（項目管理的知識體系）指出，優(yōu)秀項目經(jīng)理75％～90％的時間用在溝通上。溝通無處不在，項目經(jīng)理要具備良好的溝通能力。如：跟領導報告工作進度、跟客戶介紹產(chǎn)品及說明工作成果、跟項目成員交待工作、跟公司內(nèi)的其它人員爭取支持、跟合作廠商協(xié)調(diào)配合事項等。對項目經(jīng)理來說，每天大部分的時間是跟人溝通。項目經(jīng)理上有老板、客戶，下有項目組員，屬于夾板層，溝通不好，容易出事。

溝通的關鍵在于：在什么時間，用什么方式，將什么信息，傳達給什么人？特別要強調(diào)的是要做好溝通計劃。同時，要掌握項目干系人的溝通需求，滿足他們的期望！

當然，溝通的方式有多種，正式的、非正式的。陳子今：著名思維訓練專家！海歸+全球500強管理層背景！正式的有：各種評審會議、周例會、項目啟動會議、項目總結(jié)會議等，非正式的如：個人談話、餐桌上的聊天，MSN聊天等。要結(jié)合著使用各種溝通的技巧。有時候，非正式的溝通反而能獲得項目的實際信息，尤其是開發(fā)人員對項目的期盼、想法和思想。

三、引導客戶

“客戶是上帝”，但客戶不一定全對，而且有的時候是錯的，尤其在項目還沒開發(fā)出模型的時候，客戶有時根本不知道自己需要什么樣的東西。所以，在項目啟動會議后，雙方要“把丑話說在前面”，分清責任。

優(yōu)秀項目經(jīng)理要站在客戶的立場，努力滿足客戶的業(yè)務要求，讓軟件真正為客戶創(chuàng)造價值。但是，如果項目經(jīng)理總被客戶牽著鼻子走，就很容易陷入被動的局面，結(jié)果是客戶的需求一直在變化，造成程序不停地返工，項目總在原地打轉(zhuǎn)，很難推進，久而久之，大家筋疲力盡，積極性嚴重受挫。最后，項目做得一蹋糊涂！

開發(fā)方和使用方，要講究“職位相當”，要找有話語權、能拍板的客戶，統(tǒng)一接口人員，對需求的變更，不能說改就改，要做適當?shù)淖兏刂?，筆者一直建議要做到“落到紙面上”，有時需要客戶簽字確認。

對于客戶提出的需求，優(yōu)秀項目經(jīng)理要憑借優(yōu)秀的技術水平、充沛的業(yè)務知識快速估算需求的變更需要多少開發(fā)工作量，有沒有更好的解決方法。理想的情況是程序基本不做改動，又能滿足客戶的需要。但筆者往往是采用變通的方法，換一種方式實現(xiàn)客戶的需求。這種情況下，需要項目經(jīng)理對系統(tǒng)結(jié)構(gòu)有全局的認識，尺寸一定拿捏得很準。

項目經(jīng)理有時充當白臉、有時是黑臉，但無論如何，一定要維護組員的利益，筆者經(jīng)?？吹胶芏囗椖拷?jīng)理有意無意地在客戶面前說開發(fā)人員的不是，遇到客戶不滿意的地方，就指責開發(fā)人員。這種方法欠妥，筆者一般是跟客戶表態(tài)，向客戶承認“錯誤”，回頭再找開發(fā)人員講道理，做到“內(nèi)部的問題內(nèi)部解決”。

不過，這些年筆者做過很多項目，不少是大型項目，作為項目經(jīng)理，筆者和客戶關系處理得很不錯，雙方合作很愉快，最后客戶變成了朋友。坦誠相待，有禮有節(jié)，“雙贏”是項目經(jīng)理努力的方向和追求的目標。

第二篇：優(yōu)秀工程項目經(jīng)理需要具備的素質(zhì)和能力

優(yōu)秀工程項目經(jīng)理需要具備的素質(zhì)和能力一名工程項目經(jīng)理，就是公司的中層領導者，那么如何做好這個角色呢？常言道：“上梁不正下梁歪，中梁不正倒下來”。如果把我們公司領導看作是上梁，員工視作下梁，那么工程項目經(jīng)理顯然就是中梁。一座房子的中梁出了問題，那么這座房子遲早都要倒掉。由此，工程項目經(jīng)理這條“中梁”在這座“房子”里面的重要性顯而易見。是公司在工程項目上起著“承上啟下”和“上傳下達”的紐帶作用，是既要對公司負責，又要對項目部員工負責的中間領導者。

“作為中層領導，能力決定其成敗”，那么中層領導的能力是什么？那就是管理、用才、謀權、為人四個方面的綜合素質(zhì)。只有在管理上通曉領導之道，在用才上準確到位，在謀權上運籌帷幄，在為人上以做人為本，才能成為一名優(yōu)秀的中層領導。

首先，工程項目經(jīng)理thldl.org.cn是項目各種需求的集中交匯點：業(yè)主對項目建設的要求，公司對利潤的“追求”，社會和分承包方的需求都要通過工程項目經(jīng)理的運作來實現(xiàn)。

其次，工程項目經(jīng)理是項目建設工程的體現(xiàn)者：國家和地方的有關工程建設的法律法規(guī)，公司各種規(guī)章制度，都要通過工程項目經(jīng)理來實現(xiàn)。

工程項目經(jīng)理的領導能力和管理水平，不單是工程項目成功的關鍵因素，又在上下級面前，處處在接受著“考驗”和“考核”。

眾所周知，內(nèi)因是決定事物前進方向的主要動力，而做好一名工程項目經(jīng)理這個中層領導的內(nèi)因則是個人的心理素質(zhì)，我們只有具備相應的心理素質(zhì)，才能有成功達到自己目標的可能。那么，這些心理素質(zhì)具體包括哪些方面呢？

一、認清角色，擺正位置。

工程項目經(jīng)理是公司領導在工程項目上的全權委托代理人，對外代表公司與業(yè)主及分包單位進行聯(lián)系處理合同有關的一切事項；對內(nèi)全面負責組織項目的實施，是項目的直接領導者和組織者。這就要求在工作中要保持謙虛謹慎的態(tài)度，在尊重、理解并服從公司領導的同時，通過協(xié)調(diào)、討論、信息溝通等方式，充分發(fā)揮好承上啟下的作用，積極利用自身的主觀能動性，在認真做好本項目部工作的前提下，努力協(xié)調(diào)好項目部與公司各部門之間的每項工作。

工程施工過程中有很多意料不到的問題發(fā)生，對于出現(xiàn)的超過自己權限范圍的事件，應當及時向公司有關部門和人員匯報，不要越權越位，既要主動地處理問題，又要請示處理方案或者取得自己處理的授權，切勿為了隱瞞一點點小問題使事態(tài)擴大鑄成大錯。

二、開拓創(chuàng)新的意識。

要虛心學習其他人管理項目的經(jīng)驗和方法，恪守“謙虛”二字。大膽嘗試，以超前的眼光看問題，要敢于和其他好的項目部比干勁、賽成績，而不是像一只井底之蛙，以一成不變的方式，局限于做好本項目部的工作。

三、勇于實踐，真抓實干。

首先，工程項目經(jīng)理不是僅僅是靠書本知識學出來的，更不是吹出來的，是靠實際工作的磨練干出來的。對于工作中出現(xiàn)的問題，要敢于承擔責任，要善于分清問題的性質(zhì)，找到解決問題的方法。在項目中能夠通過以身作則，形成一個平等協(xié)商、實事求是的工作風尚。同時，工程項目經(jīng)理還應注意不斷培養(yǎng)和提高工作能力，如：決策能力、應變能力、組織領導能力、人際交往能力等，努力做到在工作中要果斷但不武斷，要穩(wěn)重但不拖拉。

四、吃苦耐勞。

工程項目經(jīng)理必須謹遵這一原則：做到不畏艱難困苦，扎扎實實地開展工作，勤勤懇懇地做好事情。作為項目部的領導，應該既是指揮員又是戰(zhàn)斗員，作為指揮員就應該體現(xiàn)自己的能力和水平，越是面對棘手難纏的問題，越要沉著冷靜，迎著困難上。

五、合理分配工作，責任到人。

做到“該定人的定人”，要讓每個項目部人員了解自己的工作，并時常注意他們工作進展情況，要把自己的主要精力用到考慮整體組織安排，施工組織方案上來。

六、包容心。

要心胸寬廣、胸懷博大，做到小事講公德、大事講原則。無論做什么事情，都要盡量拋開個人因素，不能只考慮自身的好處，無視集體和他人的利益，必要時還應該犧牲小我，成全大我?！盀楣傧葹槿恕?，“做事先做人”，如果連人都做不好，領導別人更是無從談起，此所謂“正人先正己”。那么，具備了良好的心理素質(zhì)是不是就能勝任了呢？顯然這是遠遠不夠的。要做好一名工程項目經(jīng)理，還必須具備以下幾個方面的條件。

一、領導才能

團結(jié)友愛、知人善任、用其所長、避其所短，善于抓住最佳時機，并能當機立斷，堅決果斷地處理將要發(fā)生或正在發(fā)生的問題，避免矛盾或更大矛盾的產(chǎn)生。具有了這些能力就能更好的領導工程項目經(jīng)理部的全體員工，喚起大家的積極性和創(chuàng)造性，齊心協(xié)力完成施工項目的建設。

二、較強的組織協(xié)調(diào)能力

能夠調(diào)動團隊的集體智略，把項目部一幫人的才能“捏合”在一起，達到相互支持、取長補短的效果。項目部是一個團隊，如果一個工程項目經(jīng)理沒有較強的組織協(xié)調(diào)能力，那么這個團體就會變成一盤散沙，就沒有活力，項目部人員之間也就缺乏默契的配合，從而導致工作無法正常開展。

三、專業(yè)技術知識

作為一名工程項目經(jīng)理，要開展具體工作，對業(yè)務一無所知，指揮別人也是空談，要想發(fā)揮好領導作用，就必須熟知相關的業(yè)務知識，所謂知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝。掌握熟練的專業(yè)技術知識是成為優(yōu)秀的工程項目經(jīng)理的必要條件。如果沒有扎實的專業(yè)知識作后盾，在項目的實施過程中遇到難題或模棱兩可的問題就無從下手、手忙腳亂最終導致人力物力上的浪費，甚至造成更大的錯誤。作為一個工程項目經(jīng)理的同時更要精通本專業(yè)各方面的技術知識。在精于本專業(yè)各項技術的同時應該有更廣泛的知識面，要了解多學科、多個專業(yè)的知識，也就是說什么都知道、什么都懂。這樣就可以在施工中輕松自如的領導各方面的工作，化解來自各方面的矛盾，順利完成項目施工任務。

四、善于團結(jié)下屬

不要用不正確的方式批評，特別是對有錯誤的下屬和反對過自己的下屬。我們常說，對任何犯了錯誤的下屬，只要他能改正，還是個好下屬。而對于反對過自己的下屬，要搞清楚為什么人家會反對你？人與人之間有矛盾是正常的，一旦出現(xiàn)了矛盾，我們應該要正視它，而不是回避它，更不是激化它，只有這樣才能從根本上解決它。批評下屬時，應掌握批評的技巧，不要讓被批評的下屬不但不服氣，反而產(chǎn)生怨恨。

五、有工作干勁、有敬業(yè)精神、為人正直、敢于主動承擔責任

在工程建設實施的過程中，工程項目經(jīng)理要接觸很多人，處理復雜多樣的工作也會遇到各種各樣的問題，如：施工中遇到技術問題難以解決，經(jīng)過業(yè)主、監(jiān)理、施工單位多方面的探討拿不出成熟方案，此時工期緊張需要盡快解決施工方案。這就需要工程項目經(jīng)理挺身而出，大膽提出設想與業(yè)主同心協(xié)力解決難題。

六，思維敏捷精力充沛

工程項目施工是一項紛繁復雜的工作，需要多方面考慮，緊密的布置。這需要有強健的體魄和充沛的精力來完成，在遇到突發(fā)事件時及時正確快速的處理，沒有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的。

七、掌握好“事不躬親”與“事必躬親”的度

能授權的事情就不要親自做，必親自動手的必動手。把許多事情，進行分工，責任到人，并不表示責任已了，只是將整個項目部的工作分解到人，親自參與責任制的制定，親自抓落實，才能事半功倍。

工程項目經(jīng)理投入的最重要的事就是“四控制”（指成本、質(zhì)量、安全、進度的控制）。只有詳細而系統(tǒng)的由工程項目經(jīng)理參與的控制計劃才是項目成功基礎。當現(xiàn)實的世界出現(xiàn)了一種不適于計劃生存的環(huán)境時，工程項目經(jīng)理應制定一個新的計劃來反映環(huán)境的變化。計劃、調(diào)整、再計劃再調(diào)整就是工程項目經(jīng)理必躬之事。

總的說來，作為一名工程項目經(jīng)理，既然是公司領導在項目的代表，那么就要在有限的任期里做出無限的努力，創(chuàng)造無限的成績（即效益的最大化）。因此，在工程項目實施的進

程中，要多聽、多看、多學；要多調(diào)查、多研究、多思考；要多鼓勵、多表揚、多贊美；不僅要利用自己掌握的知識，靈活自如地處理發(fā)生的各種情況，注重全面發(fā)揮自身的能力和主動性、創(chuàng)造性。還要團結(jié)大家的力量多謀善斷，靈活機變、大膽愛才、大公無私、任人唯賢、大膽管理，才能為企業(yè)取得最大的利潤。

第三篇：優(yōu)秀物業(yè)項目經(jīng)理應具備素質(zhì)

優(yōu)秀物業(yè)項目經(jīng)理人須具備的素質(zhì)

摘要：項目管理是物業(yè)管理企業(yè)成功運營的關鍵所在，管理處經(jīng)理是物業(yè)管理企業(yè)至關重要的管理骨干。知識經(jīng)濟時代的來臨，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要有一大批職業(yè)經(jīng)理人隊伍，同樣，也要求有更多的道德高尚、綜合素質(zhì)高、熱愛物業(yè)管理行業(yè)，懂管理、善管理，有不斷創(chuàng)新意識的職業(yè)管理處主任的人才隊伍。

一、事業(yè)責任心

一個人不管對工作、對家庭都應具備強烈的責任心，只有這樣，遇到困難時才能不畏艱難，關鍵時刻挺身而出；遇到不懂時才能不恥下問，一心把工作做好做精。反之，只求過得去，不求過得硬，遇到問題總是強調(diào)客觀，推卸責任，整天敷衍了事，怨聲載道。

有責任心的人會對項目的每個細節(jié)給予充分的關注，注重企業(yè)的品質(zhì)質(zhì)量。物業(yè)管理行業(yè)是服務行業(yè)，更要重視客戶（業(yè)主）的滿意度，要想方設法為他們排憂解難，而不會一味埋怨客戶（業(yè)主）的素質(zhì)；要善于換位思考，真正做到客戶（業(yè)主）至上。

俗話說，做一行要愛一行，行行出狀元。做物業(yè)管理首先要擺正位臵和心態(tài)。服務行業(yè)免不了要受氣，要被人誤解或當出氣筒。沒有一個好的心態(tài)，絕對做不好這一行，要做到以客為先，以服務為中心，讓客戶（業(yè)主）滿意。而動不動以管為先，以你求我為中心，則是服務行業(yè)的大忌。一個人習慣的改變需要有恒心和毅力，而一個優(yōu)秀經(jīng)理不僅自己要做到，而且還要帶領團隊一起改變，這是帶有根本性的革命，這也是服務理念的根本及源泉。

二、精通專業(yè)知識

俗話講，“沒有金剛鉆，不攬瓷器活”。有了責任心和好的服務理念，就應該學習和掌握物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)技能，這不僅僅是懂機電專業(yè)的知識，而是全方位的、同物業(yè)管理行業(yè)有聯(lián)系的每個專業(yè)。首先，要了解法律法規(guī)。如今是法制社會，遵紀守法、按章辦事是物業(yè)管理行業(yè)的根本。因此，要學習國家及地方出臺的一系列法律法規(guī)，要言之有據(jù)，辦事合法，同時注重時效性。項目經(jīng)理是領軍人物，要帶頭學法、知法、懂法，用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律，如《 憲法 》、《 民法 》、《 合同法、以及國家地方法規(guī)，如 《 物業(yè)管理條例 》、招投標、分等級收費、維修資金的管理、消防條例，等等。

其次，精通本物業(yè)的各個系統(tǒng)。一個項目經(jīng)理一定要了解項目的所有硬件，要熟知供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、空調(diào)、消防、應急通道等系統(tǒng)。只有精通了才能在日常管理中制定出各種應急預案，才能保一方平安，才能在每年的預算中合理地開發(fā)維護這些系統(tǒng)，也才能真正意義上的讓業(yè)主的物業(yè)保值、增值，才能懂得節(jié)約降耗，把錢用到刀刃上，防患于未然。只有精通了，才能將物業(yè)建造時的隱患和缺陷在日常管理中加以改造和彌補。

三、具有精湛的成本控制和理財能力

優(yōu)秀的項目經(jīng)理也是創(chuàng)造經(jīng)濟效益的理財高手，量入為出、當家理財是項目經(jīng)理的重要職責，也是經(jīng)濟考核的責任指標。物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)是微利企業(yè)，容不得大手大腳，只有精打細算才能保證項目良性、健康、可持續(xù)的發(fā)展。

項目經(jīng)理一定要看財務報表，心存一本明細賬，有多少收入、多少開支，還有多少抗風險的能力，都要了然于胸。

同時，一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理一定要有不少創(chuàng)收和節(jié)約的方法。在創(chuàng)收時要合理掌握市場原則，做到價廉物美，不引起客戶業(yè)主的投訴；反對大手大腳的浪費現(xiàn)象，做到人人反對浪費。倡導變廢為寶和技術革新，倡導和推進一種好的激勵機制，獎勵創(chuàng)利者，懲罰浪費者。

一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理也要不斷地走出去、請進來，學習其他公司及優(yōu)秀樓盤的成功理財經(jīng)驗及控制成本經(jīng)驗，合理地配臵及儲備人員，要規(guī)避經(jīng)營中的各種風險，使項目實現(xiàn)良性及可持續(xù)的發(fā)展。

四、應具有嫻熟的溝通交流及公關能力

一個項目經(jīng)理要面臨各式各樣的公司及人群，面臨所屬政府區(qū)域的各種有聯(lián)系的部門，面臨本公司的各個職能部門及領導，面臨形形色色的分承包商，并要領導本項目的廣大員工，所以，項目經(jīng)理的溝通交流及攻關能力至關重要。一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理人不僅要在外部溝通中發(fā)揮出負責人的果斷、聰慧，使項目能在一個良好的社會環(huán)境中生存發(fā)展，更要處理好項目內(nèi)部關系，團結(jié)員工、增強團隊凝聚力，帶領大家共同進步。

同時，除國家及地方法律法規(guī)外，項目經(jīng)理人還必須熟悉本公司的各項規(guī)章制度，要建立層級管理的秩序，要依靠團隊的力量進行充分有效的溝通。自己首先要以身作則，作遵章守紀的表率，吃苦耐勞的表率，勤奮學習、艱苦奮斗的表率。利用自身人格魅力、職業(yè)操守、業(yè)務知識及社會經(jīng)驗，妥善應對，合理出資，也要學會借用公司職能部門的各種有利資源及技術力量來幫助自己項目的完善及成長，更要重視自己服務產(chǎn)品的質(zhì)量，質(zhì)量決定企業(yè)壽命，品質(zhì)代表差距，要具有如履薄冰的危機感，真正做到竭誠服務、追求完美。

五、細節(jié)決定成敗

物業(yè)管理是一項集體性的勞動，服務質(zhì)量目標的實現(xiàn)是靠全體員工共同努力來完成的，項目經(jīng)理的領導力和執(zhí)行力無時無刻的不體現(xiàn)在所有員工的身上。俗話講，兵熊熊一個、將熊熊一窩，強將手下無弱兵。有人講，注重細節(jié)不一定成功，但反過來不注重細節(jié)必將導致失敗。彼得 〃 德魯克在 《 卓有成效的管理者 》一書中說：“管理好的企業(yè)，總是單調(diào)無味，沒有任何激動人心的事件。那是因為凡是可能發(fā)生的危機早已被預見，并已將它們轉(zhuǎn)化為例行作業(yè)了?！焙柕膹埲鹈粢舱f：“沒有激動人心的事發(fā)生，就說明企業(yè)運行過程中時時處于正常，而這只有通過每天、每個瞬間的嚴格控制才可能做到”。

在物業(yè)管理中，凡事無小事，簡單不等于容易，尤其是安全事項，往往一塊告示牌、一個聯(lián)結(jié)點都會造成災難和損失。所以項目經(jīng)理的親力親為、走動式管理，了解現(xiàn)場、了解客戶、了解客戶需求就顯得非常至關重要。沃爾瑪?shù)膭?chuàng)始人山姆 〃 沃爾頓工作時間的 90 ％以上是用在乘飛機巡視分店、與員工和客戶交談、閱讀財務報表、召開周六例會討論一個一個分店的具體運營情況。沃爾瑪公司的高層經(jīng)理，每個星期都要拿出兩三天的時間去巡視分店，解決具體問題，沃爾瑪就是在這樣平凡的努力中，創(chuàng)造了商業(yè)奇跡。

因此，物業(yè)項目經(jīng)理要把握住細節(jié)，每天親臨現(xiàn)場并關注每個員工的工作過程，體驗客戶的真實需求，有效解決所有具體問題，管理就會變得順暢。

一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理人應深諳上述道理，以品質(zhì)提升價值。品質(zhì)有保障了，企業(yè)才能生存，這是核心競爭力的保障。精細化的管理首先做到規(guī)范化的管理，以制度管人，將品質(zhì)做深做透、做細做精、做到極致，才是企業(yè)發(fā)展的根本之路。

第四篇：項目經(jīng)理、技術負責人需要具備的管理素質(zhì)

項目經(jīng)理、技術負責人需要具備的管理素質(zhì)

作為一個項目經(jīng)理、項目技術負責人，各種施工、技術、專業(yè)問題都要他來處理完成。根據(jù)建設工程項目的建設周期，今天總結(jié)了他們的工作特點，羅列出以下相關的工作知識內(nèi)容，供大家參考、學習： 做什么？怎么做？

1、清楚一個項目的工作量有多少。

2、了解一個項目中每一個組成部分的工作難度是怎么樣的。

3、對項目中每一個組成部分、需要多少時間來完成，心中要有數(shù)。

4、熟悉同伴們的工作特點和強項所在，有針對性的分派任務。

5、一定要分工明確，讓每一個人清楚知道自己要完成哪些內(nèi)容。這樣大家就有了 具體的責任感。外來的壓力總是讓人不舒服的，只有自己知道使勁才能把工作干好。

6、分派工作不能出現(xiàn)灰色地帶。灰色地帶就等于空白地帶，將來是肯定沒有人做的。

7、嚴格控制時間節(jié)點，最好具體到每一項工作，每一個人。沒有人希望最后兩天通宵加班，累得半死不活，所以前期一定要控制，嚴格控制！

8、到什么階段就要完成什么工作。一旦錯過了，沒有完成的工作就會被放大。

9、找一個參照樣本，給大家一個感性的質(zhì)量標準底線：只能比這個好，這是原則。

10、經(jīng)常跟大家一起設想更美好的前景，比如完活可以放假或中標多發(fā)獎金。這可以有效的放松心情，并在不知不覺中提高工作質(zhì)量。

11、把工作進度和階段性成果第一時間向領導匯報，請示意見，少做無用功。所謂 一鼓作氣，再而衰，三而竭。無用功最影響戰(zhàn)斗力和 工作狀態(tài)。

12、悶頭干，大傻蛋。

13、讓領導知道大家都在干什么。

14、讓大家知道領導知道大家都在干什么。

15、肯定同伴的工作成績，讓他們知道你對他們有信心。

16、放手讓同伴做工作。事必親躬不是好領導。人至察則無從。

17、同伴做得好的時候，不能吝嗇贊美之詞。

18、提出不同意見的時候，多用商量的語氣。

19、經(jīng)常把領導的表揚轉(zhuǎn)述給同伴。轉(zhuǎn)述的表揚最容易鼓舞士氣，哪怕有一些是編的。

20、必要的話把領導的批評轉(zhuǎn)述給同伴。當有一些不負責任的做法自己不能容忍又不方便直說的時候，可以利用“大官”來壓一壓，但這種做法要慎重，讓人不舒服的話最多說一次。

21、同伴之間要坦誠相待，少用陰謀詭計。穿幫一次你就廢了。

22、同伴遇到困難要及時提供幫助。小麻煩拖得久了就會變成大麻煩。

23、不要因為事情太小就不屑于一幫，小忙幫得多了就成了大忙。

24、細節(jié)見真情。事實上日常工作中本來就沒什么大事。

25、跟同伴一起加班。哪怕你什么都不做，但盡量跟他們在一起。有一個主心骨陪著，比一個人加班感覺好很多。加班時遇到問題，最希 望第一時間得到解決。

26、加班吃飯主動買單。

27、盡可能多地把自己的煙分給大家抽。

28、不該省的錢不要省。

29、當著領導和甲方的面表揚同伴，讓他們覺得很有面子。30、當著效果圖公司、模型公司和平面公司的面表揚同伴，幫助他們樹立威信。

31、該要替同伴出面的時候要毫不猶豫地站出來，不能讓他們對你失望。

32、少給領導找麻煩。

33、盡可能的報喜不報憂，瞞上不瞞下。領導們都不喜歡聽到為難的話。實在有解決不了的難題，不能把困難原封不動的轉(zhuǎn)交給領導，至少提出幾個解決方案給他選擇。

34、作決策的時候要肯定。你對自己有信心，別人才能對你有信心。

35、該作主的時候要當機立斷。不能沒有權威，也不能亂用權威。

36、不該作主的時候不能盲目拍板。多請示一句總不會有錯，即使出了問題也會有人幫你善后。否則真的會吃不了兜著走。

37、效果圖公司、模型公司和平面公司做得好的時候，要毫不猶豫地給與表揚，要讓他們心情愉快的為你工作。

38、該要拉下臉的時候要狠得下心。說話要有分量，哪怕?lián)p一點，不然他們會瞧不起你，以為你好欺負。

39、打一巴掌別忘了再給個甜棗。適當給點壓力往往能出好活，但不能讓人帶著情緒為你工作。40、表揚人的時候要誠懇，好話也要好好說。

41、批評人的時候要留有余地。給人說急了撂了挑子自己就沒有退路了。

42、無論人家做得好不好首先要肯定他們的勞動。每個人都不容易，說話辦事要有 理，還要有情。

43、說一段自己不太習慣的話的時候最好先彩排一遍。

44、有一些關鍵的話在出口之前先跟自己說一遍?？纯醋约郝犃艘院笫鞘裁锤惺?，不要一廂情愿，話一出口就 收不回來了。

45、勇于承擔責任，但不要 盲目承擔責任。受點委屈有時可以讓工作順利進行，一切以大局為重。

46、可說可不說的話，統(tǒng)統(tǒng)不要說。

47、當不知道該說什么的時候，就啥也不說。

48、當不知道該說什么，還必須要說話的時候，就反問一句：你覺得呢?

49、當不知道該說什么還必須要說話，反問別人又不合適的時候，就不聲不響的給大家發(fā)一圈煙，然后一根一 根的給大家點上。等煙氣模糊了彼此面孔的時候，繼續(xù)啥也不說。50、對一件事發(fā)表評論，一定要先從肯定的說起。

51、當猶豫一件事是該自己辦還是該別人辦的時候，首先想想如果不辦會對自己有什么影響，如果會影響到自己，就毫不猶豫地出手。

52、水平不高不要緊，認真負責最關鍵。認真負責本來很容易做到，但現(xiàn)在工作中偏偏這兩條最難達到。領導寧可用一個水平不是很高但絕對認真負責的人，也不會用一個水平確實很高但很難認真負責的人。

53、技術上的事再難也容易解決，用人上的事再簡單也要慎重。

54、制定計劃，分派工作，控制進度，檢查成果，這就是負責人要做的工作。

55、不能貪功。功勞首先要歸領導，其次歸同伴。自己付出的辛苦最好不說，或者少說，或者放在最后說。

56、說成績的時候要放大說，說辛苦的時候要縮小說。

哪些工程文件需要掌握

一、開工前資料

1、中標通知書及施工許可證

2、施工合同

3、委托監(jiān)理工程的監(jiān)理合同

4、施工圖審查批準書及施工圖審查報告

5、質(zhì)量監(jiān)督登記書

6、質(zhì)量監(jiān)督交底要點及質(zhì)量監(jiān)督工作方案

7、巖土工程勘察報告

8、施工圖會審記錄

9、經(jīng)監(jiān)理(或業(yè)主)批準所施工組織設計或施工方案

10、開工報告

11、質(zhì)量管理體系登記表

12、施工現(xiàn)場質(zhì)量管理檢查記錄

13、技術交底記錄

14、測量定位記錄

二、質(zhì)量驗收資料

1、地基驗槽記錄

2、基樁工程質(zhì)量驗收報告

3、地基處理工程質(zhì)量驗收報告

4、地基與基礎分部工程質(zhì)量驗收報告

5、主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收報告

6、特殊分部工程質(zhì)量驗收報告

7、線路敷設驗收報告

8、地基與基礎分部及所含子分部、分項、檢驗批質(zhì)量驗收記錄

9、主體結(jié)構(gòu)分部及所含子分部、分項、檢驗批質(zhì)量驗收記錄

10、裝飾裝修分部及所含子分部、分項、檢驗批質(zhì)量驗收記錄

11、屋面分部及所含子分部、分項、檢驗批質(zhì)量驗收記錄

12、給水、排水及采暖分部及所含子分部、分項、檢驗批質(zhì)量驗收記錄

13、電氣分部及所含子分部、分項、檢驗批質(zhì)量驗收記錄

14、智能分部及所含子分部、分項、檢驗批質(zhì)量驗收記錄

15、通風與空調(diào)分部及所含子分部、分項、檢驗批質(zhì)量驗收記錄

16、電梯分部及所含子分部、分項、檢驗批質(zhì)量驗收記錄

17、單位工程及所含子單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄

18、室外工程的分部(子分部)、分項、檢驗批質(zhì)量驗收記錄

三、試驗資料

1、水泥物理性能檢驗報告

2、砂、石檢驗報告

3、各強度等級砼配合比試驗報告

4、砼試件強度統(tǒng)計表、評定表及試驗報告

5、各強度等級砂漿配合比試驗報告

6、砂漿試件強度統(tǒng)計表及試驗報告

7、磚、石、砌塊強度試驗報告

8、鋼材力學、彎曲性能檢驗報告及鋼筋焊接接頭拉伸、彎曲檢驗報告或鋼筋機械連接接頭檢驗報告

9、預應力筋、鋼絲、鋼絞線力學性能進場復驗報告

10、樁基工程試驗報告

11、鋼結(jié)構(gòu)工程試驗報告

12、幕墻工程試驗報告

13、防水材料試驗報告

14、金屬及塑料的外門、外窗檢測報告(包括材料及三性)

15、外墻飾面磚的拉拔強度試驗報告

16、建(構(gòu))筑物防雷裝置驗收檢測報告

17、有特殊要求或設計要求的回填土密實度試驗報告

18、質(zhì)量驗收規(guī)范規(guī)定的其他試驗報告

19、地下室防水效果檢查記錄 20、有防水要求的地面蓄水試驗記錄

21、屋面淋水試驗記錄

22、抽氣(風)道檢查記錄

23、節(jié)能、保溫測試記錄

24、管道、設備強度及嚴密性試驗記錄

25、系統(tǒng)清洗、灌水、通水、通球試驗記錄

26、照明全負荷試驗記錄

27、大型燈具牢固性試驗記錄

28、電氣設備調(diào)試記錄

29、電氣工程接地、絕緣電阻測試記錄 30、制冷、空調(diào)、管道的強度及嚴密性試驗記錄

31、制冷設備試運行調(diào)試記錄

32、通風、空調(diào)系統(tǒng)試運行調(diào)試記錄

33、風量、溫度測試記錄

34、電梯設備開箱檢驗記錄

35、電梯負荷試驗、安全裝置檢查記錄

36、電梯接地、絕緣電阻測試記錄

37、電梯試運行調(diào)試記錄

38、智能建筑工程系統(tǒng)試運行記錄

39、智能建筑工程系統(tǒng)功能測定及設備調(diào)試記錄

40、單位(子單位)工程安全和功能檢驗所必須的其他測量、測試、檢測、檢驗、試驗、調(diào)試、試運行記錄

四、材料、產(chǎn)品、構(gòu)配件等合格證資料

1、水泥出廠合格證(含28天補強報告)

2、磚、砌塊出廠合格證

3、鋼筋、預應力、鋼絲、鋼絞線、套筒出廠合格證

4、鋼樁、砼預制樁、預應力管樁出廠合格證

5、鋼結(jié)構(gòu)工程構(gòu)件及配件、材料出廠合格證

6、幕墻工程配件、材料出廠合格證

7、防水材料出廠合格證

8、金屬及塑料門窗出廠合格證

9、焊條及焊劑出廠合格證

10、預制構(gòu)件、預拌砼合格證

11、給排水與采暖工程材料出廠合格證

12、建筑電氣工程材料、設備出廠合格證

13、通風與空調(diào)工程材料、設備出廠合格證

14、電梯工程設備出廠合格證

15、智能建筑工程材料、設備出廠合格證

16、施工要求的其他合格證

五、施工過程資料

1、設計變更、洽商記錄

2、工程測量、放線記錄

3、預檢、自檢、互檢、交接檢記錄

4、建(構(gòu))筑物沉降觀測測量記錄

5、新材料、新技術、新工藝施工記錄

6、隱蔽工程驗收記錄

7、施工日志

8、砼開盤報告

9、砼施工記錄

10、砼配合比計量抽查記錄

11、工程質(zhì)量事故報告單

12、工程質(zhì)量事故及事故原因調(diào)查、處理記錄

13、工程質(zhì)量整改通知書

14、工程局部暫停施工通知書

15、工程質(zhì)量整改情況報告及復工申請

16、工程復工通知書

六、必要時應增補的資料

1、勘察、設計、監(jiān)理、施工(包括分包)單位的資質(zhì)證明

2、建設、勘察、設計、監(jiān)理、施工(包括分色)單位的變更、更換情況及原因

3、勘察、設計、監(jiān)理單位執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格證明

4、施工(包括分包)單位現(xiàn)場管理售貨員及各工種技術工人的上崗證明

5、經(jīng)建設單位(業(yè)主)同意認可的監(jiān)理規(guī)劃或監(jiān)理實施細則

6、見證單位派駐施工現(xiàn)場設計代表委托書或授權書

7、設計單位派駐施工現(xiàn)場設計代表委托書或授權書

8、其他

七、竣工資料

1、施工單位工程竣工報告

2、監(jiān)理單位工程竣工質(zhì)量評價報告

3、勘察單位勘察文件及實施情況檢查報告

4、設計單位設計文件及實施情況檢查報告

5、建設工程質(zhì)量竣工驗收意見書或單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗收記錄

6、竣工驗收存在問題整改通知書

7、竣工驗收存在問題整改驗收意見書

8、工程的具備竣工驗收條件的通知及重新組織竣工驗收通知書

9、單位(子單位)工程質(zhì)量控制資料核查記錄(質(zhì)量保證資料審查記錄)

10、單位(子單位)工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄

11、單位(子單位)工程觀感質(zhì)量檢查記錄(觀感質(zhì)量評定表)

12、定向銷售商品房或職工集資住宅的用戶簽收意見表

13、工程質(zhì)量保修合同(書)

14、建設工程竣工驗收報告(由建設單位填寫)

15、竣工圖(包括智能建筑分部)

八、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督存檔資料

1、建設工程質(zhì)量監(jiān)督登記書

2、施工圖紙審查批準及建筑工程施工圖審查報告

3、單位工程質(zhì)量監(jiān)督工作方案

4、建設工程質(zhì)量監(jiān)督交底會議通知書及交底要點

5、建設工程質(zhì)量監(jiān)督記錄

6、建設工程質(zhì)量管理體系登記表

7、施工現(xiàn)場質(zhì)量管理檢查記錄

8、地基、基樁工程質(zhì)量監(jiān)督驗收檢查通知書

9、地基驗槽記錄及基樁工程質(zhì)量驗收報告

10、地基、基樁工程質(zhì)量核查記錄

11、設計單位出具(或認可)的地基處理措施及地基處理工程質(zhì)量驗收報告

12、地基與基礎分部工程質(zhì)量監(jiān)督驗收檢查通知書及驗收報告

13、地基與基礎分部工程質(zhì)量核查記錄

14、主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量監(jiān)督驗收檢查通知書及驗收報告

15、主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量核查記錄

16、特殊部分工程質(zhì)量監(jiān)督驗收檢查通知書及驗收報告

17、線路敷設工程質(zhì)量監(jiān)督驗收檢查通知書及驗收報告

18、鋼材力學、彎曲性能檢查報告及鋼結(jié)構(gòu)焊接接頭拉伸、彎曲檢驗報告

19、預應力筋、鋼絲、鋼絞線力學性能進場復驗報告 20、水泥物理性能檢驗報告

21、砼試件強度統(tǒng)計表、評定表試驗報告

22、裝配或預制構(gòu)件結(jié)構(gòu)性能檢驗合格證及施工接頭、拼縫的砼承受施工滿載、全部滿載時試件強度試驗報告

23、防水砼、噴射砼抗壓、抗?jié)B試驗報告及錨桿抗撥力試驗報告

24、地基處理工程中各類地基和各類復合地基施工完成后的地基強度(承載力)檢驗結(jié)果

25、樁基工程基樁試驗報告

26、砂漿強度統(tǒng)計表及試件試驗報告

27、磚、石、砌塊強度檢驗報告

28、建筑工程材料有害物質(zhì)及室內(nèi)環(huán)境的檢測報告

29、防水材料(包括止水帶條和接縫密封材料)、保溫隔熱及密封材料的復驗報告

30、金屬及塑料外門、外窗復驗報告(包括材料、風壓性、氣透性、水滲性)

31、外墻飾面磚的拉拔強度試驗報告

32、各類電梯、自動扶梯、自動人行道安裝工程的整機安裝驗收報告

33、各類設備安裝工程的隱蔽驗收、系統(tǒng)聯(lián)動、系統(tǒng)調(diào)試及系統(tǒng)安裝驗收記錄

34、砼樓面板厚度鉆孔抽查記錄

35、工程質(zhì)量事故報告單

36、工程質(zhì)量整改通知書及工程局部暫停施工通知書

37、工程質(zhì)量復工意見書及工程質(zhì)量復工通知書

38、單位(子單位)工程質(zhì)量控制資料核查記錄(質(zhì)量保證資料審查記錄)

39、單位(子單位)工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄

40、單位(子單位)工程觀感質(zhì)量檢查記錄(觀感質(zhì)量評定表)

41、施工單位工程竣工報告

42、監(jiān)理單位工程竣工質(zhì)量評價報告

43、勘察單位勘察文件及實施情況檢查報告

44、設計單位設計文件及實施情況檢查報告

45、建設工程竣工驗收報告

46、工程竣工驗收監(jiān)督檢查通知書

47、質(zhì)量保證資料核查記錄

48、單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗收記錄(工程質(zhì)量竣工驗收意見書)

49、重新組織竣工驗收通知書 50、工程竣工復驗意見書

51、竣工驗收存在問題整改通知書及存在問題整改驗收意見書

52、工程質(zhì)量保修合同

53、單位(子單位)工程質(zhì)量監(jiān)督報告 注：幕墻、鋼結(jié)構(gòu)及網(wǎng)架的整套資料存質(zhì)監(jiān)站

工程竣工驗收全過程

一、驗收條件

1、土建、水電工程全部結(jié)束；

2、各種門、窗、欄桿等安裝完畢；

3、通正式水、電；

4、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、中央空調(diào)、電梯、消防等工程安裝、調(diào)試結(jié)束；

5、雨污水、小區(qū)內(nèi)道路等市政工程結(jié)束；

6、景觀綠化、各類綜合管線等配套工程結(jié)束。

二、分戶驗收

1、住宅工程分戶驗收由建設單位組織，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司宜參與驗收工作；

2、單位工程質(zhì)量竣工驗收前，建設單位應將包含驗收時間、地點及驗收組名單的《單位工程質(zhì)量竣工驗收方案》和《單位工程質(zhì)量竣工驗收通知書》連同《住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》報送該工程的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。

（一）室內(nèi)地面、墻面、頂棚抹灰、門窗工程質(zhì)量分戶驗收

?

普通水泥樓地面；

? ?

板塊樓地面面層；

? ?

室內(nèi)墻面；

? ?

室內(nèi)頂棚；

? ?

門窗：開啟、配件、密封、排水、進戶門質(zhì)量。?

（二）室內(nèi)空間尺寸、護欄、玻璃質(zhì)量分戶驗收：

?

室內(nèi)空間尺寸；

?

?

護欄和扶手的造型、尺寸、高度、欄桿間距和安裝位置；

?

?

玻璃的品種、觀感質(zhì)量。

?

（三）防水工程、公共部位分戶驗收：

?

外墻防水、外窗防水； ?

?

防排水樓地面；

?

?

屋面防水；

?

?

公共部位樓層梯段踏步及樓梯護欄；

?

?

地下室防水、通道；

?

?

其他：煙道、透氣孔及通風道。

?

（四）安裝工程分戶驗收：

?

給水管道及配件安裝；

?

?

排水管道安裝工程；

?

?

室內(nèi)采暖系統(tǒng)；

?

?

衛(wèi)生器具；

?

?

電氣工程；

?

? 智能建筑。

?

（五）住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表： 施工單位填寫，監(jiān)理單位審核簽字。

（六）成品合格證

到市質(zhì)監(jiān)站購買成品合格證，建設單位、監(jiān)理單位、施工單位填寫，建設單位蓋章后，一份張貼在戶內(nèi)明顯處，合格證原件交付時交給業(yè)主。

三、單位工程質(zhì)量竣工驗收（竣工預驗收）

單位工程施工質(zhì)量竣工驗收由建設單位組織施工（含分包單位）、設計、勘察、監(jiān)理等單位有關負責人成立驗收組進行，并將《單位工程質(zhì)量竣工驗收方案》和《單位工程質(zhì)量竣工驗收通知書》，在工程質(zhì)量竣工驗收日期的3個工作日前報該工程的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。

（一）現(xiàn)場實物質(zhì)量驗收

1、驗收組應按《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB50300-2001要求，對照驗收標準審查施工資料質(zhì)量，抽查安全和使用功能的質(zhì)量、進行工程觀感質(zhì)量 檢查。對驗收內(nèi)容做出全面評價，形成工程施工質(zhì)量竣工驗收結(jié)論意見，驗收組人員簽字。如果驗收不合格，驗收組提出書面整改意見，限期整改，重新組織工程施 工質(zhì)量竣工驗收；如果驗收合格，填寫《單位（子單位）工程施工質(zhì)量竣工驗收記錄》，相關單位簽字蓋章。

2、項目質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對單位工程質(zhì)量竣工驗收的條件、組織形式、驗收人員資格、驗收程序、執(zhí)行標準等情況進行現(xiàn)場監(jiān)督，并對工程實物質(zhì)量和工程資料進行監(jiān)督抽 查；如發(fā)現(xiàn)有不滿足驗收條件及違反建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為和強制性條文的，責令改正或要求整改后重新驗收，參建方有嚴重違反建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為和 強制性條文的，列入不良行為記錄并在網(wǎng)上公示。

當參建各方對工程驗收意見不一致時，由項目質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)協(xié)調(diào)處理，當參建各方對工程驗收意見一致且抽查結(jié)果達到驗收合格要求時，提出明確的驗收監(jiān)督意見并形成《單位工程施工質(zhì)量竣工驗收監(jiān)督記錄》。

（二）施工資料：

1、土建工程

（1）施工技術準備文件，圖紙會審記錄。（2）施工現(xiàn)場準備 控制網(wǎng)設置資料及相應報驗單；工程定位測量資料及相應報驗單；基槽開挖線測量資料及相應報驗單。（3）地基處理記錄及相應報驗單

地基釬探記錄和釬探平面布點圖；驗槽記錄和地基處理記錄；樁基施工記錄；試樁記錄。（4）工程圖紙變更記錄

設計會議會審記錄；設計變更記錄；工程洽商記錄。

（5）施工材料、預制構(gòu)件質(zhì)量證明文件、復試試驗報告及相應進場使用報驗單

?

砂、石、磚、水泥、鋼筋、防水材料、隔熱保溫、防腐材料、輕集料試驗，石材和地磚放射性試驗匯總表；

?

?

砂、石、磚、水泥、鋼筋、防水材料、隔熱保溫、防腐材料、輕集料出廠證明文件；

?

? 砂、石、磚、水泥、鋼筋、防水材料、隔熱保溫、防腐材料、輕集料試驗、焊條、瀝青復試、石材和地磚放射性復試試驗報告及相應進場使用報驗單；

?

?

預制構(gòu)件（鋼、砼）出廠合格證、試驗記錄及相應進場使用報驗單。

?

（6）試驗報告

?

土壤（素土、灰土）干密度試驗報告；

?

?

土壤（素土、灰土）擊實試驗報告；

?

?

砂漿（試塊）抗壓強度試驗報告； ?

?

混凝土（試塊）抗壓強度試驗報告；

?

?

混凝土抗?jié)B試驗報告；

?

?

商品砼出廠合格證、復試報告；

?

?

鋼筋接頭（焊接）試驗報告；

?

?

土壤、砂漿、混凝土、鋼筋連接、混凝土抗?jié)B試驗報告匯總表。

?

（7）隱蔽工程檢查記錄及相應報驗單 ?

基礎和主體結(jié)構(gòu)鋼筋工程；

?

?

鋼結(jié)構(gòu)工程；

?

?

防水工程；

?

?

高程控制。

?

（8）施工記錄及相應報驗單

?

工程定位測量檢查記錄；

?

? 沉降觀測記錄；

?

?

結(jié)構(gòu)吊裝記錄；

?

?

現(xiàn)場施工預應力記錄；

?

?

工程竣工測量；

?

?

新型建筑材料；

?

?

施工新技術。

?（9）工程質(zhì)量評定資料及相應報驗單（10）工程質(zhì)量事故處理記錄（11）工程質(zhì)量檢驗記錄

?

基礎、主體工程質(zhì)量驗收記錄；

?

?

幕墻工程驗收記錄；

?

?

分部（子分部）工程質(zhì)量驗收記錄。

?

2、電氣、給排水、消防、采暖、通風、空調(diào)、燃氣、建筑智能化、電梯工程

（1）圖紙變更記錄 ?

圖紙會審

?

?

設計變更

?

?

工程洽商

?

（2）設備、產(chǎn)品質(zhì)量檢查、安裝記錄及相應報驗單

?

設備、產(chǎn)品質(zhì)量合格證、質(zhì)量保證書

?

?

設備安裝記錄

?

? 設備試運行記錄

?

?

設備明細表

?

（3）隱蔽工程檢查記錄及相應報驗單（4）施工試驗記錄及相應報驗單

?

電氣接地電阻、絕緣電阻、綜合布線、有線電視末端等測試記錄

?

?

樓宇自控、監(jiān)視、安裝、視聽、電話等系統(tǒng)調(diào)試記錄

?

?

變配電設備安裝、檢查、通電、滿負荷測試記錄

? ?

給排水、消防、采暖、通風、空調(diào)、燃氣等管道強度、嚴密性、灌水、通水、吹洗、漏風、試壓、通球、閥門等試驗記錄

?

?

電氣照明、動力、給排水、消防、采暖、通風、空調(diào)、燃氣等系統(tǒng)調(diào)試、試運行記錄

?

?

電梯接地電阻、絕緣電阻測試記錄；空載、半載、滿載、超載試運行記錄；平衡、運速、噪聲調(diào)整試驗。

?

（5）質(zhì)量事故處理記錄（6）工程質(zhì)量檢驗記錄

分部（子分部）工程質(zhì)量驗收記錄。

3、竣工驗收文件（1）工程竣工總結(jié)

?

工程概況表；

?

?

工程竣工總結(jié)。

?

（2）竣工驗收記錄

?

單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄；

?

?

竣工驗收證明書；

?

?

竣工驗收報告； ?

?

竣工驗收備案表（包括各專項驗收認可文件）；

?

?

工程質(zhì)量保修書。

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4、室外工程

（1）室外安裝（給水、雨水、污水、熱力、燃氣、電訊、電力、照明、電視、消防等）施工文件（含報驗單）。

（2）室外建筑環(huán)境（建筑小品、水景、道路、園林綠化等）。

（三）竣工圖：

1、綜合竣工圖：（1）綜合圖 ?

總平面布置圖（包括建筑、建筑小品、水景、道路、綠化等）；

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豎向布置圖；

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室外給水、排水、熱力、燃氣等管網(wǎng)綜合圖；

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電氣（包括電力、電訊、電視系統(tǒng)等）綜合圖；

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設計總說明書。

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（2）室外專業(yè)圖 室外給水；室外雨水；室外污水；室外熱力；室外燃氣；室外電訊；室外電力；室外電視；室外建筑小品；室外消防；室外照明；室外水景；室外道路；室外綠化。

2、室外專業(yè)圖：（1）建筑竣工圖；（2）結(jié)構(gòu)竣工圖；

（3）裝修（裝飾）工程竣工圖；（4）電氣工程（智能化工程）竣工圖；（5）給排水工程（消防工程）竣工圖；（6）采暖通風空調(diào)工程竣工圖；（7）燃氣工程竣工圖。

（四）其他資料

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樁基竣工驗收資料； ?

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幕墻竣工驗收資料；

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鋼結(jié)構(gòu)竣工驗收資料；

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中央空調(diào)竣工驗收資料；

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人防工程竣工驗收資料。

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電梯資料：升降梯隨機圖紙、電梯安裝過程質(zhì)量檢測記錄表（復印件）、安裝使用維護保養(yǎng)說明書、產(chǎn)品出廠合格證、電梯安裝合格證明書、用戶服務手冊（使用指南）、電梯安裝檢驗報告、特種設備（普查）注冊登記表、安全檢驗合格銘牌（復印件）、電梯開箱檢查記錄、電梯安裝監(jiān)督檢驗報告、特種設備安裝安全質(zhì)量監(jiān)督檢驗證書（以上資料每臺電梯一份）；

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質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫當場行政許可決定書；

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質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫行政許可申請受理決定書；

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質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫行政許可申請材料清單等。

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第五篇：一位優(yōu)秀物業(yè)項目經(jīng)理應須具備的素質(zhì)

物業(yè)服務行業(yè)項目經(jīng)理論文

——淺談物業(yè)項目經(jīng)理應須具備的素質(zhì)

項目管理是物業(yè)管理企業(yè)成功運營的關鍵所在，管理處經(jīng)理是物業(yè)管理企業(yè)至關重要的管理骨干。知識經(jīng)濟時代的來臨，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要有一大批職業(yè)經(jīng)理人隊伍，同樣，也要求有更多的道德高尚、綜合素質(zhì)高、熱愛物業(yè)管理行業(yè)，懂管理、善管理，有不斷創(chuàng)新意識的職業(yè)管理處主任的人才隊伍。

一個人不管對工作、對家庭都應具備強烈的責任心，只有這樣，遇到困難時才能不畏艱難，關鍵時刻挺身而出；遇到不懂時才能不恥下問，一心把工作做好做精。有責任心的人會對項目的每個細節(jié)給予充分的關注，注重企業(yè)的品質(zhì)質(zhì)量。物業(yè)管理行業(yè)是服務行業(yè)，更要重視客戶（業(yè)主）的滿意度，要想方設法為他們排憂解難，要善于換位思考，真正做到客戶（業(yè)主）至上。

俗話說，做一行要愛一行，行行出狀元。做物業(yè)管理首先要擺正位置和心態(tài)。一個合股的項目經(jīng)理一定要做到以客為先，以服務為中心，讓客戶（業(yè)主）滿意。而動不動以管為先，以你求我為中心，則是服務行業(yè)的大忌。一個人習慣的改變需要有恒心和毅力，而一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理不僅自己要做到，而且還要帶領團隊一起改變，這是帶有根本性的革命，這也是服務理念的根本及源泉。

俗話講，“沒有金剛鉆，不攬瓷器活”。有了責任心和好的服務理念，就應該學習和掌握物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)技能，這不僅僅是懂機電專業(yè)的知識，而是全方位的、同物業(yè)管理行業(yè)有聯(lián)系的每個專業(yè)。

首先，要了解法律法規(guī)。如今是法制社會，遵紀守法、按章辦事是物業(yè)管理行業(yè)的根本。因此，要學習國家及地方出臺的一系列法律法規(guī)，要言之有據(jù)，辦事合法，同時注重時效性。項目經(jīng)理是領軍人物，要帶頭學法、知法、懂法，用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律，如 《 憲法 》、《 民法 》、《 合同法 》、以及國家地方法規(guī)，如 《 物業(yè)管理條例 》、招投標、分等級收費、維修資金的管理、消防條例，等等。其次還要精通本物業(yè)的各個系統(tǒng)。一個項目經(jīng)理一定要了解項目的所有硬件，要熟知供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、空調(diào)、消防、應急通道等系統(tǒng)。只有精通了才能在日常管理中制定出各種應急預案，才能保一方平安，才能在每年的預算中合理地開發(fā)維護這些系統(tǒng)，也才能真正意義上的讓業(yè)主的物業(yè)保值、增值，才能懂得節(jié)約降耗，把錢用到刀刃上，防患于未然。只有精通了，才能將物業(yè)建造時的隱患和缺陷在日常管理中加以改造和彌補。

優(yōu)秀的項目經(jīng)理也是創(chuàng)造經(jīng)濟效益的理財高手，量入為出、當家理財是項目經(jīng)理的重要職責，也是經(jīng)濟考核的責任指標。物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)是微利企業(yè)，容不得大手大腳，只有精打細算才能保證項目良性、健康、可持續(xù)的發(fā)展。

項目經(jīng)理一定要看財務報表，心存一本明細賬，有多少收入、多少開支，還有多少抗風險的能力，都要了然于胸。

同時，一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理一定要有不少創(chuàng)收和節(jié)約的方法。在創(chuàng)收時要合理掌握市場原則，做到價廉物美，不引起客戶業(yè)主的投訴；反對大

手大腳的浪費現(xiàn)象，做到人人反對浪費。倡導變廢為寶和技術革新，倡導和推進一種好的激勵機制，獎勵創(chuàng)利者，懲罰浪費者。

一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理也要不斷地走出去、請進來，學習其他公司及優(yōu)秀成功的理財經(jīng)驗及控制成本經(jīng)驗，合理地配置及儲備人員，要規(guī)避經(jīng)營中的各種風險，使項目實現(xiàn)良性及可持續(xù)的發(fā)展。

一個項目經(jīng)理要面臨各式各樣的公司及人群，面臨所屬政府區(qū)域的各種有聯(lián)系的部門，面臨本公司的各個職能部門及領導，面臨形形色色的分承包商，并要領導本項目的廣大員工，所以，項目經(jīng)理的溝通交流及公關能力至關重要。一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理人不僅要在外部溝通中發(fā)揮出負責人的果斷、聰慧，使項目能在一個良好的社會環(huán)境中生存發(fā)展，更要處理好項目內(nèi)部關系，團結(jié)員工、增強團隊凝聚力，帶領大家共同進步。

同時，除國家及地方法律法規(guī)外，項目經(jīng)理人還必須熟悉本公司的各項規(guī)章制度，要建立層級管理的秩序，要依靠團隊的力量進行充分有效的溝通。自己首先要以身作則，作遵章守紀的表率，吃苦耐勞的表率，勤奮學習、艱苦奮斗的表率。利用自身人格魅力、職業(yè)操守、業(yè)務知識及社會經(jīng)驗，妥善應對，合理出資，也要學會借用公司職能部門的各種有利資源及技術力量來幫助自己項目的完善及成長，更要重視自己服務產(chǎn)品的質(zhì)量，質(zhì)量決定企業(yè)壽命，品質(zhì)代表差距，要具有如履薄冰的危機感，真正做到竭誠服務、追求完美。

物業(yè)管理是一項集體性的勞動，服務質(zhì)量目標的實現(xiàn)是靠全體員工共同努力來完成的，項目經(jīng)理的領導力和執(zhí)行力無時無刻的不體現(xiàn)在所有員工的身上。彼得 · 德魯克在 《 卓有成效的管理者 》 一書中說：“管

理好的企業(yè)，總是單調(diào)無味，沒有任何激動人心的事件。那是因為凡是可能發(fā)生的危機早已被預見，并已將它們轉(zhuǎn)化為例行作業(yè)了。”海爾的張瑞敏也說：“沒有激動人心的事發(fā)生，就說明企業(yè)運行過程中時時處于正常，而這只有通過每天、每個瞬間的嚴格控制才可能做到”。

在物業(yè)管理中，凡事無小事，簡單不等于容易，尤其是安全事項，往往一塊告示牌、一個聯(lián)結(jié)點都會造成災難和損失。所以項目經(jīng)理的親力親為、走動式管理，了解現(xiàn)場、了解客戶、了解客戶需求就顯得非常至關重要。沃爾瑪?shù)膭?chuàng)始人山姆 · 沃爾頓工作時間的 90 ％以上是用在乘飛機巡視分店、與員工和客戶交談、閱讀財務報表、召開周六例會討論一個一個分店的具體運營情況。沃爾瑪公司的高層經(jīng)理，每個星期都要拿出兩三天的時間去巡視分店，解決具體問題，沃爾瑪就是在這樣平凡的努力中，創(chuàng)造了商業(yè)奇跡。

因此，物業(yè)項目經(jīng)理要把握住細節(jié)，每天親臨現(xiàn)場并關注每個員工的工作過程，體驗客戶的真實需求，有效解決所有具體問題，管理就會變得順暢。

一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理人應深諳上述道理，以品質(zhì)提升價值。品質(zhì)有保障了，企業(yè)才能生存，這是核心競爭力的保障。精細化的管理首先做到規(guī)范化的管理，以制度管人，將品質(zhì)做深做透、做細做精、做到極致，才是企業(yè)發(fā)展的根本之路。