第一篇：重慶市地產(chǎn)集團(tuán)土地儲(chǔ)備實(shí)踐和對(duì)策

重慶市地產(chǎn)集團(tuán)土地儲(chǔ)備實(shí)踐和對(duì)策

重慶市地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理龔昌立在北京市深化土地使用制度改

革實(shí)踐論壇上的發(fā)言

一、運(yùn)作理念和模式

眾所周知，自上世紀(jì)90年代中后期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，并且很快成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效方式之一。毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為完善城市形態(tài)，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境起到了非常積極的作用，但是，隨之而來(lái)的是土地粗放型利用的弊端逐漸顯現(xiàn)，土地在供給和需求方面的矛盾日益明顯。為了加強(qiáng)土地管理，提高利用率，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，國(guó)土資源部出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，以經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛為主要內(nèi)容的土地使用制度改革在全國(guó)展開(kāi)，土地儲(chǔ)備正是在改革過(guò)程中產(chǎn)生的一種新的土地運(yùn)作方式。

重慶是一個(gè)年輕的直轄市，基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)欠帳多，而且重慶是山城，以山地和丘陵為主，特別是三峽工程導(dǎo)致的移民遷建和庫(kù)區(qū)淹沒(méi)，使耕地和可開(kāi)發(fā)利用的土地更見(jiàn)緊張，人均耕地低于全國(guó)人均水平。直轄以來(lái)，在“大城市帶大農(nóng)村”這一思想指導(dǎo)下，市委、市政府加快了城市化進(jìn)程，逐步探索出適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的城市建設(shè)以及與之相配套的投融資體制改革思路：一是以建立有誠(chéng)信的舉債機(jī)制為重點(diǎn)，擴(kuò)大政府投資規(guī)模；二是以搞好土地批租為重點(diǎn)，挖掘資源性資金；三是以資本運(yùn)作為重點(diǎn)，擴(kuò)大社會(huì)融資，最終形成“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的多元投資格局。在國(guó)家推進(jìn)土地使用制度改革的大背景下，結(jié)合重慶市投融資體制改革的實(shí)際，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生。作為市政府“土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)器”和投融資主體，如何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，以資金為媒介，通過(guò)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地“資源-資產(chǎn)-資本”的循環(huán)增值，最終直接服務(wù)社會(huì)，是重慶市地產(chǎn)集團(tuán)成立以來(lái)一直探討的課題，也是我們的投資根本和工作實(shí)踐的主要落點(diǎn)。

土地資源的內(nèi)涵是非常豐富的，這些年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市實(shí)現(xiàn)土地增值收益的主要表現(xiàn)形式，我們認(rèn)為，地產(chǎn)集團(tuán)作為政府的投融資主體，應(yīng)著眼于能夠帶動(dòng)或推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展的城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育、文化、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)土地的需求上。因此，我們運(yùn)作理念是：在政府主導(dǎo)下，立足于土地一級(jí)市場(chǎng)，主要對(duì)主城規(guī)劃區(qū)的土地進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備或征用，以?xún)?chǔ)備的地塊土地使用權(quán)證融資，再依照城市規(guī)劃和供地計(jì)劃開(kāi)展土地整治工作，通過(guò)整治將生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓兀缓笠哉信膾旆绞匠鲎屚恋厥褂脵?quán)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。我們的運(yùn)作模式總體上講就是充分考慮到重慶組團(tuán)式城市形態(tài)特征，以片為主，以點(diǎn)為輔，片點(diǎn)結(jié)合，協(xié)同發(fā)展。具體表現(xiàn)為以下三種方式。

（一）依托重慶的城市發(fā)展規(guī)劃和結(jié)構(gòu)性調(diào)整方向，集中向中心城市的擴(kuò)張區(qū)進(jìn)行區(qū)域性投資。

自2003年2月集團(tuán)成立以來(lái),我們已經(jīng)成功地運(yùn)作了幾個(gè)大片區(qū)投資項(xiàng)目：

一是西部新城項(xiàng)目。為開(kāi)發(fā)西部新城，我們儲(chǔ)備了該片區(qū)10000畝土地，同時(shí)承擔(dān)了西部新城中20平方公里范圍的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)。這一片區(qū)土地如果直接出讓?zhuān)瑑r(jià)值20萬(wàn)元/畝，10000畝土地只能收入20億元，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需投入40億元，存在20億元的資金缺口。為此，我們準(zhǔn)備對(duì)儲(chǔ)備的10000畝土地進(jìn)行整治后出讓?zhuān)越鉀Q資金問(wèn)題。從2003年6月至今，集團(tuán)已投資28億元，隨著道路、管網(wǎng)、水、電、氣、訊等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完成，昔日地勢(shì)偏遠(yuǎn)的農(nóng)村現(xiàn)在已經(jīng)成了熱火朝天的熱土，集團(tuán)儲(chǔ)備地塊已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的升值勢(shì)頭，現(xiàn)在出讓價(jià)格可達(dá)60萬(wàn)元/畝，10000畝土地就可收回資金60億元，扣除基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，還可產(chǎn)生20億元的升值效益。

西部新城項(xiàng)目是我們集團(tuán)比較成功的項(xiàng)目，成功之處在于它的開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅推動(dòng)了重慶城市化進(jìn)程，更為重要的是帶來(lái)了西永微電子工業(yè)園的誕生。我集團(tuán)在園區(qū)內(nèi)集團(tuán)儲(chǔ)備土地11000余畝，并與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府共同成立了園區(qū)開(kāi)發(fā)公司。園區(qū)啟動(dòng)不到一年時(shí)間，已引進(jìn)高科技項(xiàng)目6個(gè)，總投資20多億美元，預(yù)計(jì)建成后年產(chǎn)值將達(dá)千億元，同時(shí)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。我們的目標(biāo)是將這一園區(qū)打造成中國(guó)西部信息產(chǎn)業(yè)高地，并通過(guò)做大做強(qiáng)這一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)重慶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的上檔升級(jí)和全面振興。

另外，還有中央商務(wù)（南部）開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積13000畝，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本就緒，已出讓土地462畝，回收資金3億多元；九龍坡華巖片區(qū)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備土地5000畝，現(xiàn)征地拆遷工作已經(jīng)完成，橫貫片區(qū)的道路也已貫通，將成為2006年集團(tuán)出讓土地的重點(diǎn)區(qū)域；大渡口雙山-建勝-釣魚(yú)嘴片區(qū)將沿江21000畝土地全部納入集團(tuán)的儲(chǔ)備范圍，形成延伸到江中的半島，是打造高檔別墅區(qū)的最佳場(chǎng)所，具有極大的升值潛力；渝北悅來(lái)片區(qū)25500畝，是迄今為止集團(tuán)最大的一個(gè)土地儲(chǔ)備整治項(xiàng)目，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)兩個(gè)水庫(kù)面積4000多畝，使該地塊剛剛納入儲(chǔ)備就成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)。

（二）依據(jù)重慶的城市改造規(guī)劃，在建成區(qū)內(nèi)有選擇的進(jìn)行重點(diǎn)投資。

我集團(tuán)的另一種土地運(yùn)作模式是，由我集團(tuán)融資，對(duì)舊城改造的重點(diǎn)——渝中區(qū)18個(gè)危舊房片區(qū)實(shí)施拆遷改造，整治土地后進(jìn)行招拍掛；另外，根據(jù)市政府的規(guī)定，退二進(jìn)三企業(yè)和主城區(qū)污染企業(yè)的老廠區(qū)土地和高校搬遷后的舊校區(qū)土地由我集團(tuán)進(jìn)行收購(gòu)，收購(gòu)資金用于企業(yè)和高校的搬遷和職工安置。

這種模式的好處在于不僅有利于城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，而且有利于盤(pán)活存量土地，避免土地資源的閑置和浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，為城市建設(shè)集聚了財(cái)力，同時(shí)解決了企業(yè)搬遷和職工安置資金，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。

（三）面向農(nóng)村，積極開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)整理工作，在實(shí)現(xiàn)耕地土地占補(bǔ)平衡的同時(shí)，為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)作出積極貢獻(xiàn)。

重慶地產(chǎn)集團(tuán)把土地開(kāi)發(fā)整理工作與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，作為集團(tuán)的重要工作來(lái)抓。在國(guó)土資源部土地整理中心和市國(guó)土房管局的領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，認(rèn)真扎實(shí)開(kāi)展了一系列土地開(kāi)發(fā)整理的基礎(chǔ)性、事務(wù)性、技術(shù)性的管理工作，嚴(yán)格按照“五制”管理原則規(guī)范有序的推進(jìn)土地開(kāi)發(fā)整理工作。截至目前，先后實(shí)施土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目70余個(gè)，新增耕地3萬(wàn)余畝。目前，國(guó)土資源部重大工程三峽庫(kù)區(qū)移民安置土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目也已開(kāi)始啟動(dòng)，我們承擔(dān)了方案編制工作任務(wù)，這一項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于解決備受全世界人們關(guān)注的庫(kù)區(qū)移民安置、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和發(fā)展庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)三大“世界級(jí)難題”，實(shí)現(xiàn)妥善安置移民、重構(gòu)庫(kù)區(qū)生態(tài)環(huán)境和發(fā)展庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)三大跨世紀(jì)歷史任務(wù)的完成具有現(xiàn)實(shí)意義。土地開(kāi)發(fā)整理工程的實(shí)施不僅保持了集團(tuán)自身儲(chǔ)備和建設(shè)占用耕地的占補(bǔ)平衡，而且為全市耕地動(dòng)態(tài)平衡作出了貢獻(xiàn)，最重要的是，通過(guò)在廣大農(nóng)村實(shí)施土地開(kāi)發(fā)整理工程，使農(nóng)民得到了實(shí)惠，極大的改善了農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件，增加了農(nóng)民收入，增強(qiáng)了農(nóng)民群眾對(duì)黨和政府的信心。

如潼南縣安興鎮(zhèn)水毀地復(fù)墾項(xiàng)目投資1500多萬(wàn)元，新增耕地3371畝，修建機(jī)耕道、生產(chǎn)道、田間道50000米，特別是2120米的防洪大堤為復(fù)墾的3371畝耕地和807戶(hù)村民的生命安全提供了可靠保障，村民們把大堤稱(chēng)為“安心堤”。這一項(xiàng)目使當(dāng)?shù)卮迕袢司卦黾?.83畝，人均收入可望增加5000元，村民們切切實(shí)實(shí)地享受到了土地開(kāi)發(fā)整理的成果，自發(fā)在項(xiàng)目區(qū)立“安心 碑”，寫(xiě)道：“共產(chǎn)黨好，人民政府親”。

經(jīng)過(guò)三年多的努力，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)土地運(yùn)作完成投資116.63億元，不僅實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的保值增值，積累了大量的有效資本，而且為城市基礎(chǔ)設(shè)施和文化設(shè)施建設(shè)籌集了資金。目前，集團(tuán)共承建了大學(xué)城、少年宮、科技館等5個(gè)文化設(shè)施項(xiàng)目和多個(gè)橋梁、道路建設(shè)項(xiàng)目，為重慶的城市形態(tài)改造和城市功能完善作出了積極的貢獻(xiàn)，成為重慶市政府的重要的投融資力量和城市建設(shè)中一支不可或缺的生力軍。

二、面臨的困難和問(wèn)題

總的看來(lái)，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)作情況良好，但與各地的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一樣，也面臨一些困難和問(wèn)題：

（一）融資問(wèn)題。主要表現(xiàn)為融資渠道單一。我們重慶市地產(chǎn)集團(tuán)目前資金來(lái)源主要有三個(gè)渠道:一是政府投資，也就是市政府以土地資產(chǎn)方式注入的20億元注冊(cè)資本金。二是銀行貸款。目前，集團(tuán)已與建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、重慶市商業(yè)銀行等多家銀行建立了比較良好的信貸關(guān)系，獲得銀行200億元的授信額度。三是土地出讓收益提成。按照《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》規(guī)定,將儲(chǔ)備土地出讓后的增值部分的10%，作為土地儲(chǔ)備整治發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金供集團(tuán)使用。

土地儲(chǔ)備整治的一個(gè)突出特點(diǎn)是投入高、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)。要將一個(gè)地塊由生地整治為熟地，需要先期投入大量資金，完成土地收購(gòu)或征用，再進(jìn)行道路、管網(wǎng)等一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，最后才是通過(guò)“招拍掛”出讓?zhuān)浠貓?bào)周期至少在2-3年。而2003年人民銀行121號(hào)文件規(guī)定，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年，而我們地產(chǎn)集團(tuán)成立僅三年多的時(shí)間，自有資金少，絕大多數(shù)項(xiàng)目正處于前期運(yùn)作階段，投資數(shù)額較大，融資渠道主要依靠銀行貸款。因此，面臨較大的融資壓力。

（二）法律法規(guī)問(wèn)題。我想這是一個(gè)共性問(wèn)題，表現(xiàn)在現(xiàn)行的法律法規(guī)和政策對(duì)土地儲(chǔ)備行為沒(méi)有明確規(guī)定，尤其是沒(méi)有明確政府性土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主導(dǎo)地位，也沒(méi)有具體的操作規(guī)范。土地儲(chǔ)備這種運(yùn)作方式是1999年《土地管理法》頒布后派生出來(lái)的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)正是各地貫徹執(zhí)行《土地管理法》，實(shí)施土地使用制度改革的背景下成立的。2003年底部里開(kāi)展的一項(xiàng)調(diào)查表明，全國(guó)共有1600多家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，主要成立高峰時(shí)間段為2000-2003年，主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院2001年下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）和2002年國(guó)土資源部制定的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。重慶土地儲(chǔ)備整治工作開(kāi)始比較早，早在1992年就成立了土地整治處，但當(dāng)時(shí)規(guī)模很小，2000年成立了土地儲(chǔ)備中心，2003年又在學(xué)習(xí)老大哥上海地產(chǎn)集團(tuán)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際，成立了地產(chǎn)集團(tuán)。但是，到目前為止，由于法律、法規(guī)和政策對(duì)土地儲(chǔ)備的實(shí)施沒(méi)有具體的規(guī)定，我們和全國(guó)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一樣，都是在“摸著石頭過(guò)河”。

三、采取的措施和對(duì)策

（一）充分利用國(guó)家宏觀調(diào)控政策，加大土地儲(chǔ)備力度，增強(qiáng)調(diào)控土地市場(chǎng)的能力，鞏固集團(tuán)“土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)器”地位。

最近一兩年來(lái)，國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控，對(duì)土地采取了最為嚴(yán)格的管理措施。我們地產(chǎn)集團(tuán)在實(shí)施土地儲(chǔ)備的過(guò)程中也遇到了不少困難，尤其是2003年人民銀行121號(hào)文件對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款作出了嚴(yán)格規(guī)定后，我們的資金流受到了比較大的影響。但是，作為地方政府土地儲(chǔ)備的主渠道，我們對(duì)國(guó)家的政策進(jìn)行了冷靜認(rèn)真的分析研究，最后把思想統(tǒng)一起來(lái)，將國(guó)家政策的出臺(tái)看作是增強(qiáng)自身調(diào)控土地市場(chǎng)能力的機(jī)遇，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，同時(shí)，采取積極措施，拓展籌資渠道，如采用BT運(yùn)作模式實(shí)施工程建設(shè)，吸引社會(huì)資金投入土地儲(chǔ)備整治，同時(shí)積極探索多元化發(fā)展道路等，保證了每一筆銀行貸款本息的按期償還，從而保證了集團(tuán)良好的信譽(yù)度，并且使土地整治和項(xiàng)目建設(shè)有序推進(jìn)。前面提到的幾個(gè)重大項(xiàng)目都是在這樣的背景下實(shí)施的，集團(tuán)“土地供應(yīng)的主儲(chǔ)備”和“土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)器”地位得到有效鞏固，也進(jìn)一步增強(qiáng)了銀行與集團(tuán)合作的信心。去年7月，經(jīng)國(guó)家保監(jiān)委批準(zhǔn)，由集團(tuán)與新加坡大東方人壽保險(xiǎn)公司共同出資組建的中新大東方人壽保險(xiǎn)公司開(kāi)始正式籌建，今年4月，國(guó)家保監(jiān)委剛剛對(duì)籌建工作進(jìn)行了驗(yàn)收。待正式批文下達(dá)即可正式掛牌營(yíng)業(yè)，這將是首家總部設(shè)在重慶的中外合資保險(xiǎn)公司，進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)，為集團(tuán)創(chuàng)建多元化的融資平臺(tái)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

（二）用好用活融資政策，變單一渠道融資為多渠道融資。前面說(shuō)過(guò)，2003年人民銀行121號(hào)文件規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款只能是短期貸款，最長(zhǎng)不得超過(guò)2年，這就使周期較長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備整治面臨較大的還貸壓力。但是，通過(guò)深入研究融資政策，我們注意到一個(gè)個(gè)問(wèn)題：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的貸款期限長(zhǎng)達(dá)5-10年。而我們?cè)谶M(jìn)行整治的過(guò)程中，必然要先進(jìn)行大量的道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，我們找到了融資政策與土地儲(chǔ)備運(yùn)作的結(jié)合點(diǎn)。為此，我們與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行重慶分行進(jìn)行了深入的商談，雙方很快達(dá)成共識(shí)。2005年10月27日，雙方簽署協(xié)議，由開(kāi)發(fā)銀行為我集團(tuán)提供50億元的授信，集團(tuán)以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)辦理中長(zhǎng)期貸款，貸款期限為5年。這樣，在符合銀行貸款政策的前提下，我們找到了新的融資渠道，成功的解決了貸款期限與整治周期的矛盾，銀行也找到了有實(shí)力的貸款對(duì)象，取得了“雙贏”的效果。

（三）積極探索，大膽實(shí)踐，為土地儲(chǔ)備的規(guī)范和完善作出積極的貢獻(xiàn)。

近年來(lái)，全國(guó)各地都在土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)和運(yùn)作方式等方面進(jìn)行了一些實(shí)踐和有益的探索。重慶市的土地儲(chǔ)備整治工作從1992年的土地整治處到2003年的地產(chǎn)集團(tuán)，無(wú)論是規(guī)模還是在全市城市建設(shè)中的地位都發(fā)生了質(zhì)的飛躍，對(duì)于土地儲(chǔ)備的重要性體會(huì)比較深刻。三年多來(lái)，我們先后接待了40余批前來(lái)考察的兄弟城市的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。通過(guò)學(xué)習(xí)交流，廣泛了解了各地土地儲(chǔ)備的工作情況和運(yùn)作理念。去年4月，全國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)誼會(huì)成立，又為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)良好的交流平臺(tái)。全國(guó)的土地儲(chǔ)備探索已經(jīng)引起了國(guó)土資源部的高度重視，并開(kāi)展了一系列調(diào)查研究工作。也許可以這樣預(yù)見(jiàn)，土地儲(chǔ)備法律法規(guī)政策的出臺(tái)已經(jīng)指日可待。各位同仁，我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度尚需進(jìn)一步探索和完善，這是時(shí)代賦予我們的重要使命。讓我們順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀，共同努力，大膽探索，為促進(jìn)土地高效集約利用，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！

第二篇：重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法

【發(fā)布單位】重慶市 【發(fā)布文號(hào)】

【發(fā)布日期】2002-08-22 【生效日期】2002-08-22 【失效日期】 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī) 【文件來(lái)源】中國(guó)法院網(wǎng)

重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法

《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》已經(jīng)2002年8月2日市人民政府第117次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年10月1日起施行。

市 長(zhǎng)

二○○二年八月二十二日

重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法

第一章 總 則

第一條第一條 為加強(qiáng)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地，根據(jù)《 中華人民共和國(guó)土地管理法》、《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合重慶實(shí)際，制定本辦法。

第二條第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地的儲(chǔ)備、整治及其管理，適用本辦法。

第三條第三條 本辦法所稱(chēng)土地儲(chǔ)備，是指經(jīng)市或區(qū)縣（自治縣、市）人民政府為加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，規(guī)范城市土地管理，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，將依法征用的農(nóng)村集體土地或依法收回、收購(gòu)、沒(méi)收、置換的土地予以?xún)?chǔ)存的行為。

本辦法所稱(chēng)土地整治，是指經(jīng)市或區(qū)縣（自治縣、市）人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)依據(jù)本辦法的規(guī)定，根據(jù)國(guó)有土地供給計(jì)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃與土地管理實(shí)際，對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路鋪設(shè)、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將其變?yōu)榭晒┙ㄔ旆课莺透黝?lèi)設(shè)施的建設(shè)用地的行為。

第四條第四條 國(guó)有土地儲(chǔ)備整治須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，由土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。

市人民政府土地行政主管部門(mén)主管全市土地儲(chǔ)備整治管理工作；區(qū)縣（自治縣、市）人民政府土地行政主管部門(mén)依照本辦法的規(guī)定負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地儲(chǔ)備整治管理工作。

市、區(qū)縣（自治縣、市）土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)受縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)的委托，具體實(shí)施土地儲(chǔ)備整治工作。計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)、建設(shè)、財(cái)政、規(guī)劃、房屋等行政管理部門(mén)應(yīng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好土地儲(chǔ)備整治管理工作。

第五條第五條 土地儲(chǔ)備整治，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，并應(yīng)遵循統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一整治、統(tǒng)一調(diào)配、統(tǒng)一供給、統(tǒng)一管理的原則。

第六條第六條 土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)可以依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定儲(chǔ)備、整治國(guó)有土地，并應(yīng)根據(jù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控與降低成本相結(jié)合的原則，合理確定儲(chǔ)備整治總量與儲(chǔ)備期，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

第七條第七條 商業(yè)、金融、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等建設(shè)項(xiàng)目使用新增建設(shè)用地的，必須經(jīng)儲(chǔ)備整治后方可出讓?zhuān)皇褂么媪拷ㄔO(shè)用地的，原則上應(yīng)經(jīng)儲(chǔ)備整治后方可出讓。

第二章 土地儲(chǔ)備

第八條第八條 市、區(qū)縣（自治縣、市）土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國(guó)有土地供給與需求實(shí)際等因素，草擬國(guó)有土地儲(chǔ)備計(jì)劃，明確擬儲(chǔ)備土地的范圍，按國(guó)有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)限，報(bào)有審批權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第九條第九條 下列國(guó)有土地，經(jīng)市或區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門(mén)依法處置后納入儲(chǔ)備范圍：

（一）為實(shí)施城市規(guī)劃政府統(tǒng)一征用、轉(zhuǎn)用的土地；

（二）無(wú)主地；

（三）土地使用期限屆滿(mǎn)被依法收回使用權(quán)的土地；

（四）依法收回使用權(quán)的閑置土地；

（五）依法沒(méi)收的土地；

（六）以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力開(kāi)發(fā)且不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；

（七）因單位遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因停止使用而依法收回或收購(gòu)的原行政劃撥土地；

（八）因公共利益需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回使用權(quán)的土地；

（九）因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回使用權(quán)的土地；

（十）因土地整治的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)收購(gòu)的土地；

（十一）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢后收回使用權(quán)的土地。

征用集體所有的土地或國(guó)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，需依法辦理征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)并依法繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)后方可納入儲(chǔ)備范圍。

第十條第十條 渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、巴南區(qū)、渝北區(qū)范圍（含北部新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）內(nèi)的土地儲(chǔ)備，由市土地行政主管部門(mén)會(huì)同市規(guī)劃行政管理部門(mén)研究確定儲(chǔ)備范圍并報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，劃定儲(chǔ)備用地紅線，核發(fā)土地儲(chǔ)備批準(zhǔn)文件，委托土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)開(kāi)展土地儲(chǔ)備整治工作。

前款規(guī)定以外的區(qū)縣（自治縣、市）行政區(qū)域內(nèi)的土地儲(chǔ)備，由所在區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究確定儲(chǔ)備范圍，按國(guó)有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)限報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，劃定儲(chǔ)備用地紅線，核發(fā)土地儲(chǔ)備批準(zhǔn)文件，委托土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)開(kāi)展土地儲(chǔ)備整治工作。

第十一條第十一條 國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)，按下列程序辦理：

（一）土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)對(duì)擬收購(gòu)的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的面積、四至范圍、土地用途等進(jìn)行實(shí)地核查，并到有關(guān)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)核實(shí)權(quán)屬后，根據(jù)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃測(cè)算土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用，編制土地收購(gòu)方案；

（二）土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)持土地收購(gòu)方案，經(jīng)區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門(mén)初步審查并商規(guī)劃行政管理部門(mén)后，按國(guó)有土地使用權(quán)審批權(quán)限報(bào)市或區(qū)縣（自治縣、市）人民政府審批，并由批準(zhǔn)收購(gòu)方案的人民政府所屬的土地行政主管部門(mén)按照本辦法第十條的規(guī)定確定收購(gòu)范圍，劃定儲(chǔ)備用地紅線，核發(fā)土地儲(chǔ)備批準(zhǔn)文件；

（三）土地收購(gòu)方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)與原土地使用權(quán)人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同，并按合同約定支付土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用。

第十二條第十二條 國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同一經(jīng)簽訂，即產(chǎn)生法定效力，雙方當(dāng)事人必須全面履行合同約定的各項(xiàng)義務(wù)。

國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同生效的同時(shí)，原國(guó)有土地有償使用合同或行政劃撥決定書(shū)自行失效。

第十三條第十三條 國(guó)有土地被依法納入儲(chǔ)備范圍的，單位或個(gè)人必須按期按規(guī)定交付土地，并做好土地儲(chǔ)備的相關(guān)工作。

第十四條第十四條 土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)持土地儲(chǔ)備批準(zhǔn)文件、儲(chǔ)備用地紅線向土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理儲(chǔ)備土地的權(quán)屬登記手續(xù)，由土地行政主管部門(mén)核發(fā)作為土地儲(chǔ)備整治權(quán)屬證明的權(quán)屬證書(shū)。

第三章 土地整治

第十五條第十五條 土地整治，按照誰(shuí)儲(chǔ)備、誰(shuí)整治的原則，由相應(yīng)的土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)實(shí)施。

第十六條第十六條 列入國(guó)有土地儲(chǔ)備計(jì)劃或經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)納入儲(chǔ)備范圍的土地，規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)及時(shí)組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，劃定規(guī)劃紅線，按相關(guān)程序報(bào)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后抄送同級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)，由相應(yīng)的土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)組織實(shí)施土地整治。

第十七條第十七條 土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)國(guó)有土地儲(chǔ)備計(jì)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，組織有關(guān)工程施工單位完成場(chǎng)地平整、道路鋪設(shè)等前期開(kāi)發(fā)工作。

對(duì)重大的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式確定整治工程施工單位。

土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與工程施工單位簽訂整治工程施工書(shū)面合同。

第十八條第十八條 納入儲(chǔ)備范圍的土地的地上建（構(gòu)）筑物及其他設(shè)施需要拆遷的，由土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)作為拆遷申請(qǐng)人，持市或區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門(mén)核發(fā)的土地儲(chǔ)備批準(zhǔn)書(shū)、規(guī)劃紅線、拆遷計(jì)劃和補(bǔ)償安置方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置專(zhuān)項(xiàng)資金證明向房屋拆遷行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋拆遷許可證，依法實(shí)施拆遷。

第十九條第十九條 土地整治工程竣工后，由有國(guó)有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)的人民政府所屬的土地行政主管部門(mén)組織驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格，按供地計(jì)劃依法組織出讓。

土地整治工程，應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，達(dá)到水、電、氣、路暢通和場(chǎng)地平整等要求。土地整治工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，由市土地行政主管部門(mén)會(huì)同規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

第四章 土地儲(chǔ)備整治資金與出讓收益管理

第二十條第二十條 土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立土地儲(chǔ)備整治資金專(zhuān)戶(hù)，并報(bào)同級(jí)土地、財(cái)政、審計(jì)部門(mén)備案。第二十一條第二十一條 土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)憑土地權(quán)屬證書(shū)及規(guī)定的其他要件向銀行申請(qǐng)土地儲(chǔ)備整治貸款。

第二十二條第二十二條 儲(chǔ)備整治的土地，由市或區(qū)縣(自治縣、市）土地行政主管部門(mén)組織出讓后所得的綜合價(jià)金，按下列順序分配：

（一）出讓所得綜合價(jià)金扣除應(yīng)支付的土地儲(chǔ)備整治成本后的10%，作為土地儲(chǔ)備整治發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金存入土地儲(chǔ)備整治資金專(zhuān)戶(hù)；

（二）扣除第一項(xiàng)以后的資金，全額上交財(cái)政，按市人民政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，由市與區(qū)縣（自治縣、市）人民政府按規(guī)定比例分配；第十條第一款范圍的剩余資金，集中市里，專(zhuān)項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)及政權(quán)建設(shè)。

第二十三條第二十三條 土地儲(chǔ)備整治成本，包括土地儲(chǔ)備、整治與管理過(guò)程中發(fā)生的實(shí)際成本（含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)）和貸款利息等。土地儲(chǔ)備整治成本，按照本辦法第十條的規(guī)定，由市或區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)核定。

第二十四條第二十四條 土地儲(chǔ)備整治資金的使用與管理，接受財(cái)政、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督。

第五章 法律責(zé)任

第二十五條第二十五條 土地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓已列入儲(chǔ)備范圍的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的，有關(guān)行政管理部門(mén)不得為其辦理審批或登記手續(xù)。

第二十六條第二十六條 違反本辦法第十條的規(guī)定，未按規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，或者拒不執(zhí)行有審批權(quán)的人民政府及其土地行政主管部門(mén)的決定實(shí)施土地儲(chǔ)備整治的，由市監(jiān)察機(jī)關(guān)會(huì)同市土地行政主管部門(mén)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分。

第二十七條第二十七條 有下列情形之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，按有關(guān)規(guī)定給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理：

（一）弄虛作假或惡意串通，抬高土地儲(chǔ)備整治成本的；

（二）挪用、侵吞土地儲(chǔ)備整治資金的；

（三）利用職務(wù)上的便利索取或收受他人財(cái)物的；

（四）玩忽職守、濫用職權(quán)的。

第六章 附 則

本內(nèi)容來(lái)源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請(qǐng)以正式文件為準(zhǔn)。

第三篇：2013地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)講話

集中智慧繪美好藍(lán)圖凝聚力量創(chuàng)嶄新輝煌

持續(xù)推進(jìn)公司新一年新發(fā)展

——董事長(zhǎng)在2012年集團(tuán)總結(jié)表彰大會(huì)上的講話

各位員工、各位領(lǐng)導(dǎo)：

大家好！

2012年匆匆而過(guò)，回顧一年來(lái)的工作，有收獲也有不足。今天，我們召開(kāi)總結(jié)大會(huì)，旨在總結(jié)工作得失，統(tǒng)一思想，以期更好的開(kāi)展今后的工作。剛才聽(tīng)取各位的發(fā)言，深刻分析了這一年的工作，確定了2013年總體工作目標(biāo)，面對(duì)未來(lái)，我們斗志彌堅(jiān)。相信大家在新的一年里，一定會(huì)取得良好的成績(jī)。

2012年集團(tuán)公司面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，基本完成了年初制定的各項(xiàng)工作任務(wù)。實(shí)現(xiàn)了中城一期交付，項(xiàng)目建設(shè)接近尾聲，二期順利開(kāi)工建設(shè)。同時(shí)，不斷深化和實(shí)踐新的發(fā)展模式，物業(yè)管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，礦業(yè)、置業(yè)等領(lǐng)域在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和礦業(yè)探索方面都有很大進(jìn)步；公司管理和文化建設(shè)不斷完善；人才隊(duì)伍建設(shè)逐步加強(qiáng)，為公司持續(xù)發(fā)展注入了新的活力；組織建設(shè)也在理順夯實(shí)。成績(jī)的取得，凝結(jié)了公司領(lǐng)導(dǎo)的心愿和艱辛，更是全體同事們不懈努力的結(jié)果。在此，我對(duì)大家的辛勤工作致以誠(chéng)摯的謝意，希望大家再接再厲，爭(zhēng)取更加良好的成績(jī)！

2013年房地產(chǎn)發(fā)展總體呈現(xiàn)穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，我們要認(rèn)清形勢(shì)，把握機(jī)遇，增強(qiáng)工作的緊迫感、使命感，提高工作的預(yù)見(jiàn)性、主動(dòng)性和有效性。充分發(fā)揮大家的能動(dòng)性；在新的征程上乘風(fēng)破浪，再接再厲！在新的一年里我們將面臨更多的困難和挑戰(zhàn)，市場(chǎng)也同樣蘊(yùn)育著新的發(fā)展和契機(jī)。危機(jī)與機(jī)遇并存，壓力和動(dòng)力同在。我們堅(jiān)信：只要我們公司全體同事能同心同德，互為協(xié)作，我們就一定能在新的一年里開(kāi)創(chuàng)公司新的發(fā)展局面；確保今年各項(xiàng)任務(wù)和指標(biāo)的全面完成。

艱難困苦,玉汝于成。在2013年，繼續(xù)把銷(xiāo)售作為重點(diǎn)，以工程建設(shè)作為保障，在物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)方面，創(chuàng)新工作思路，拓寬工作領(lǐng)域，深化工作內(nèi)容，有效推進(jìn)，確保今年企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，下面我就蘭州各公司新一年的工作提出幾點(diǎn)要求和建議：

一、繼續(xù)抓好銷(xiāo)售工作，為今年公司的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。我們要突出創(chuàng)新，狠抓落實(shí)，突出產(chǎn)品特色，提升樓盤(pán)品質(zhì)。今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于回穩(wěn)階段，購(gòu)房回歸理性，投資趨于平緩。平穩(wěn)將成為主要基調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域差異，樓盤(pán)差異也進(jìn)一步放大。目前根據(jù)國(guó)家對(duì)人均收入的增長(zhǎng)要求，在新形勢(shì)下樓盤(pán)采用差異化競(jìng)爭(zhēng)才能占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，而差異化體現(xiàn)在產(chǎn)品、服務(wù)、專(zhuān)業(yè)?。所以我們要認(rèn)清宏觀形勢(shì)，主動(dòng)尋求和把握微觀市場(chǎng)調(diào)整中的各種機(jī)遇，分析根源，突破重圍。著力打造形象產(chǎn)品。為此，要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)觀念，注重品牌營(yíng)銷(xiāo)，從戶(hù)型、配套、等方面的品質(zhì)著手，實(shí)現(xiàn)有效快速營(yíng)銷(xiāo)。也要充分估計(jì)困難和問(wèn)題，周全考慮應(yīng)對(duì)策略，細(xì)致考慮具體措施。增強(qiáng)工作的前瞻性、靈活性和針對(duì)性，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略和應(yīng)對(duì)措施，在調(diào)動(dòng)和激勵(lì)銷(xiāo)售人員的工作熱情和學(xué)習(xí)培訓(xùn)方面，要根據(jù)兩個(gè)樓盤(pán)的不同特點(diǎn)加大推廣和宣傳力度，全方位吸引客戶(hù)，采取多種方法完成銷(xiāo)售任務(wù)，加大回款力度，確保公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作正常進(jìn)行。

二、加快項(xiàng)目建設(shè)，提高樓盤(pán)品質(zhì)，為銷(xiāo)售工作提供有力保障。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的持續(xù)及房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化、標(biāo)準(zhǔn)化、高品質(zhì)愈加成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取勝的重要因素。當(dāng)住宅的投資回歸居住本質(zhì)時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)日漸同質(zhì)化，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)白熱化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向品牌美譽(yù)度的綜合競(jìng)爭(zhēng)上，服務(wù)的作用更加凸顯，作為本地企業(yè)，我們有了解本地客戶(hù)的優(yōu)勢(shì)，在本地域和外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)加劇的環(huán)境下，通過(guò)順應(yīng)客戶(hù)需求，提高樓盤(pán)品質(zhì)，口碑來(lái)塑造自己的品牌，才可以深深抓住新老客戶(hù)的需求，獲得長(zhǎng)足發(fā)展。通過(guò)尚城、西苑華府兩個(gè)項(xiàng)目的前期建設(shè)，我們更要堅(jiān)定不移的貫徹對(duì)高品質(zhì)樓盤(pán)的追求。為此，在今年工作中，我們還是要從設(shè)計(jì)、質(zhì)量、進(jìn)度、成本、配套工程等方面嚴(yán)抓落實(shí)。加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，做到員工責(zé)任落實(shí)，目標(biāo)落實(shí)。項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格、科學(xué)的組織工程進(jìn)度，堅(jiān)持加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)安全管理。進(jìn)一步提升加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本核算，嚴(yán)格合理控制建筑成本。要重視項(xiàng)目配套工程的建設(shè)和完善，加緊優(yōu)化園林景觀，及時(shí)完成各項(xiàng)配套工程的施工，使每個(gè)建筑環(huán)節(jié)都精雕細(xì)琢，盡善盡美，真正體現(xiàn)以人為本的建設(shè)理念，順利完成全年任務(wù)目標(biāo)。

三、優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理，持續(xù)推進(jìn)集團(tuán)穩(wěn)健發(fā)展

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，形勢(shì)瞬息萬(wàn)變，房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入一個(gè)精細(xì)化開(kāi)發(fā)和精細(xì)化管理階段。所以管理要突出工作重點(diǎn)、務(wù)實(shí)工作作風(fēng)。抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，明確責(zé)任分工、落實(shí)工作目標(biāo)。特別是要把重點(diǎn)工作和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)部門(mén)，落實(shí)人員。服務(wù)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作的需要。管理工作要做好以下四方面工作：

第一、加強(qiáng)公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建立有效的管理體系。

管理能力作為企業(yè)發(fā)展的不竭動(dòng)力，公司領(lǐng)導(dǎo)要提高自身專(zhuān)業(yè)水平。在日益強(qiáng)烈的市場(chǎng)變革和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙輪驅(qū)動(dòng)下，要研究政策，提高大局意識(shí)，突出重點(diǎn)、責(zé)任到位。同時(shí)，公司要不斷組織學(xué)習(xí)，提升管理隊(duì)伍的工作效率，實(shí)踐學(xué)習(xí)過(guò)程，發(fā)現(xiàn)工作盲點(diǎn)，改變工作風(fēng)格；內(nèi)和外順、主動(dòng)作為，承擔(dān)企業(yè)責(zé)任。在內(nèi)部建設(shè)上也要下工夫，要有決策的魄力，長(zhǎng)于溝通，敢于擔(dān)當(dāng)；合理組織公司力量，團(tuán)結(jié)合作，把目標(biāo)同員工的實(shí)際狀況結(jié)合起來(lái)，正確處理各種關(guān)系，統(tǒng)籌兼顧。確保公司團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮。

第二、整合隊(duì)伍，建設(shè)有作為的合作團(tuán)隊(duì)。

用人得當(dāng)則事業(yè)興旺。要善于發(fā)現(xiàn)人才，不惟成績(jī)經(jīng)驗(yàn)，把真正有能力的人放在重要崗位上，并使其能發(fā)揮主觀能動(dòng)性，促進(jìn)事業(yè)發(fā)展。優(yōu)秀的人才團(tuán)隊(duì)，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的力量來(lái)源。我們要樹(shù)立人才興企的理念，加大人才引進(jìn)力度，敢于突破，敢于創(chuàng)新，善于因人施用，發(fā)揮每個(gè)人的正能量，保障工作順利開(kāi)展。同時(shí)要加大考評(píng)考核力度，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，獎(jiǎng)勤罰懶。鼓勵(lì)優(yōu)秀人才脫穎而出，在集團(tuán)發(fā)展中，建功立業(yè)。

在座的各位要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)。工作中要做到導(dǎo)向清晰，責(zé)任明確，各司其職，忠誠(chéng)負(fù)責(zé)。以頑強(qiáng)的作風(fēng)、扎實(shí)的工作、有效的行動(dòng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與員工的共同發(fā)展。企業(yè)用事業(yè)指引人，用感情留住人，用待遇激勵(lì)人。通過(guò)人才梯隊(duì)建設(shè)，來(lái)支持我們的事業(yè)不斷向前發(fā)展。

第三、優(yōu)化制度建設(shè)，形成特色企業(yè)文化。

公司力爭(zhēng)發(fā)展、贏得競(jìng)爭(zhēng)力,管理制度就要嚴(yán)謹(jǐn)完備。我們要不

斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度建設(shè)，建立健全業(yè)務(wù)流程，以實(shí)現(xiàn)制度的標(biāo)準(zhǔn)化、信息化，降低管理成本，也要大力組織制度學(xué)習(xí)，提高工作效率。用制度規(guī)范企業(yè)管理，用流程規(guī)定業(yè)務(wù)處理，并與時(shí)俱進(jìn)，推陳出新；進(jìn)一步完善部門(mén)職能職責(zé)，做到權(quán)責(zé)分明,獎(jiǎng)罰分明；適時(shí)適度的調(diào)整員工的薪酬福利待遇，充分發(fā)揮薪酬的激勵(lì)和引導(dǎo)作用。

企業(yè)文化作為企業(yè)精神，是企業(yè)發(fā)展的必要條件；全面加強(qiáng)文化建設(shè)，爭(zhēng)創(chuàng)品牌，有力地培育廣大員工崇高的理想信念和嶄新的精神風(fēng)貌。從而形成良好的事業(yè)進(jìn)取氛圍，彰顯天正特色的企業(yè)文化內(nèi)涵，來(lái)鞏固企業(yè)形象、增強(qiáng)企業(yè)品牌影響力，并且成為指導(dǎo)我們工作的正確價(jià)值觀和行為導(dǎo)向。

第四、強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)成本控制，保障生產(chǎn)活動(dòng)持續(xù)推進(jìn)。

為保證今年公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)資金的需求，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)目標(biāo)任務(wù)，相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)資金使用的審核把關(guān)，逐級(jí)審批，規(guī)范會(huì)計(jì)核算，落實(shí)財(cái)務(wù)監(jiān)督，細(xì)化財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)人員的責(zé)任心，強(qiáng)化資金管理，保證資金合理安排、形成良性發(fā)展的成本管控模式。也要探索新的成本管理方法，在合同管理和成本核算方面要堅(jiān)持降本增效，嚴(yán)格防控各種風(fēng)險(xiǎn)，全面提升成本管理水平。

四、堅(jiān)持多元化經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)探索實(shí)踐發(fā)展新模式。經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的多元化生長(zhǎng)點(diǎn)是推動(dòng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑，多元化發(fā)展也是集團(tuán)公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略和方向，有利于增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和市場(chǎng)應(yīng)變能力。各單位要繼續(xù)做好以下工作：

（一）置業(yè)公司要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，敏銳市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，有信心抓緊現(xiàn)

有項(xiàng)目的有效推進(jìn)和落實(shí)，同時(shí)要加大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備力度，并把目光擴(kuò)大到具有開(kāi)發(fā)潛質(zhì)的省內(nèi)外及西北區(qū)域其他城市，獲取更多土地信息，不斷尋找土地項(xiàng)目，積極推進(jìn)項(xiàng)目的挖掘和運(yùn)作，主動(dòng)爭(zhēng)取項(xiàng)目獲取。

（二）礦業(yè)公司應(yīng)多渠道加強(qiáng)對(duì)外聯(lián)系及合作，爭(zhēng)取實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。并在能源、新技術(shù)等領(lǐng)域大膽嘗試，構(gòu)建多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展體系。力爭(zhēng)取得成熟的礦業(yè)項(xiàng)目。實(shí)現(xiàn)礦業(yè)公司的快速發(fā)展。

（三）物業(yè)公司要強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量。節(jié)約成本，合理控制各項(xiàng)開(kāi)支，加強(qiáng)消防安全等方面的基礎(chǔ)工作，大力提高人員專(zhuān)業(yè)技能和服務(wù)素質(zhì)；創(chuàng)建優(yōu)秀的物業(yè)品牌，以期增強(qiáng)自身盈利能力，來(lái)提升物業(yè)公司在集團(tuán)發(fā)展中的貢獻(xiàn)和社會(huì)形象。同時(shí)還要建立科學(xué)的管理模式和嚴(yán)格的工作程序，形成服務(wù)與管理相結(jié)合的分工體系，圓滿(mǎn)完成今年的任務(wù)目標(biāo)。

各位員工，2013年是公司發(fā)展的關(guān)鍵一年!市場(chǎng)變化，百舸爭(zhēng)流，新的征程在向我們招手，新的目標(biāo)催人奮進(jìn)。公司要進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提高抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。大力推進(jìn)集團(tuán)公司的全面協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展。

最后，我衷心祝福大家在新的一年里身體健康，生活美好，闔家幸福，并預(yù)祝大家春節(jié)愉快，吉祥如意！

謝謝大家！

二○一二年二月六日

第四篇：重慶市城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的現(xiàn)狀分析

重慶市城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的現(xiàn)狀分析

2002年，重慶市出臺(tái)了《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》，建立土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、整治制度，土地儲(chǔ)備效果立竿見(jiàn)影，當(dāng)年土地出讓金就增加到11億元，2003年增加到22億元。到2004年上半年，主城區(qū)征收土地出讓金達(dá)37.8億元，同比增長(zhǎng)153%。從目前的情況來(lái)看，代表重慶市政府行使土地運(yùn)營(yíng)職能的土地儲(chǔ)備企業(yè)共4家：重慶市地產(chǎn)集團(tuán)、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司和重慶市水利投資有限公司。此外，重慶市高等級(jí)道路投資公司也參與土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備機(jī)制不僅有利于城市對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行總量控制，也增強(qiáng)了政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，土地儲(chǔ)備獲得的利差，能夠成為未來(lái)政府的財(cái)源和城市建設(shè)的資金。

一、重慶市城市土地供應(yīng)形勢(shì)緊張

根據(jù)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局披露的數(shù)字，重慶市區(qū)到2010年總的用地指標(biāo)是5萬(wàn)公頃，但到2005年上半年已用去了4.5萬(wàn)公頃。這意味著，未來(lái)5年重慶用地量將不得不控制在5000公頃以?xún)?nèi)。從工業(yè)用地來(lái)看，按照1997年的重慶市城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，到2010年重慶市工業(yè)用地只有66萬(wàn)畝，現(xiàn)在已經(jīng)基本用完。

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控后銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的嚴(yán)控，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陷入了資金或土地儲(chǔ)備的困境：一是花巨資購(gòu)買(mǎi)的土地因?yàn)椴荒芾^續(xù)從銀行獲得貸款而無(wú)能力自行開(kāi)發(fā);二是由于國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策趨緊，重慶市的商業(yè)開(kāi)發(fā)用地愈益緊張。在重慶出現(xiàn)“地荒”的嚴(yán)峻形勢(shì)目前，迫切需要土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)揮積極的作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)家的土地政策越來(lái)越嚴(yán)格，“地根”呈緊縮的趨勢(shì)。只有實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)化運(yùn)作，才能提供更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，促進(jìn)土地的高效、集約、協(xié)調(diào)利用，優(yōu)化城市功能，提升城市形象，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、重慶市存在五大城市土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體

為了實(shí)施城市土地儲(chǔ)備，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置，確保國(guó)有土地資產(chǎn)保值增值，重慶兩家最早的土地儲(chǔ)備運(yùn)營(yíng)商是重慶市地產(chǎn)集團(tuán)和重慶市城市建設(shè)投資公司。

2003年2月，重慶市成立了“重慶市地產(chǎn)集團(tuán)”，這標(biāo)志著重慶市的土地儲(chǔ)備制度進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段。“重慶市地產(chǎn)集團(tuán)”作為重慶市的八大投資集團(tuán)之一，是由重慶市政府注資的專(zhuān)門(mén)從事土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)、整理、出讓、戰(zhàn)略投資的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)的主要任務(wù)：一是建立政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制，調(diào)控土地供應(yīng)市場(chǎng)，保證城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行土地整治，提供“熟地”交由政府拍賣(mài)，為政府積累資金;二是落實(shí)市政府關(guān)于土地開(kāi)發(fā)整理的要求，為實(shí)現(xiàn)耕地“占補(bǔ)平衡”提供新的耕地資源;三是承擔(dān)市政府確定的廉租住房項(xiàng)目建設(shè);四是結(jié)合土地儲(chǔ)備，承擔(dān)市政府涉及舊城改造建設(shè)等交辦的任務(wù)。

重慶市城市建設(shè)投資公司是重慶市建設(shè)委員會(huì)和重慶市財(cái)政局為了完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主制，于1992年共同發(fā)起組建的國(guó)有獨(dú)資公司。2002年6月，為加快重慶投融資改革進(jìn)程，市政府明確重慶市城市建設(shè)投資公司的戰(zhàn)略定位為：城市建設(shè)籌融資的總渠道、主城區(qū)路橋建設(shè)的總賬戶(hù)、城建資金籌措所需土地的總儲(chǔ)備。圍繞著“三總”定位，公司經(jīng)過(guò)資源整合、資產(chǎn)重組、改革創(chuàng)新，在主城區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、路橋收費(fèi)體制改革、土地整治儲(chǔ)備以及在深化投融資體制改革、強(qiáng)化管理和加快發(fā)展等方面逐步建立起了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和良性循環(huán)的城市建設(shè)籌融資償債機(jī)制。2003年，公司的注冊(cè)資本金增加到20億元人民幣，同樣也是市政府直屬的八大投資集團(tuán)之一。

2005年5月，重慶市政府分別以渝府(2005)66號(hào)文和70號(hào)文件，增加確認(rèn)了重慶渝富資產(chǎn)管理公司和重慶市水利投資有限公司的土地儲(chǔ)備職能。這樣一來(lái)，參與土地儲(chǔ)備的運(yùn)營(yíng)商又增添了新角色。

重慶渝富資產(chǎn)管理公司除了負(fù)責(zé)搬遷、破產(chǎn)等企業(yè)遺留資產(chǎn)處置權(quán)利外，還將增加土地儲(chǔ)備職能，土地儲(chǔ)備范圍包括：市政府為工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展安排的政策性?xún)?chǔ)備;國(guó)有企業(yè)“退二進(jìn)三”、環(huán)保企業(yè)搬遷及破產(chǎn)企業(yè)土地的收購(gòu)儲(chǔ)備;其它閑置土地的收購(gòu)儲(chǔ)備。

直屬重慶市水利投資有限公司的重慶市水投集團(tuán)土地儲(chǔ)備整治公司，注冊(cè)資本2億元，主要負(fù)責(zé)組織實(shí)施市水投集團(tuán)(包括其全資、控股子公司)土地儲(chǔ)備整治項(xiàng)目。土地儲(chǔ)備由重點(diǎn)水利項(xiàng)目所在區(qū)縣政府及市政府有關(guān)部門(mén)根據(jù)其

城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，落實(shí)儲(chǔ)備地塊和用地指標(biāo)。儲(chǔ)備用地計(jì)劃按重點(diǎn)水利工程項(xiàng)目資金缺口測(cè)算下達(dá)。儲(chǔ)備土地經(jīng)整治后，交由項(xiàng)目所在區(qū)縣政府委托土地交易中心實(shí)行“招、拍、掛”出讓?zhuān)鲎屖杖朐诳鄢纬杀竞?，收益將全部返還市水投集團(tuán)，作為區(qū)縣水利項(xiàng)目的建設(shè)資本金。? 至此，代表重慶市政府行使土地儲(chǔ)備職能的企業(yè)共有4家。此前有重慶

市地產(chǎn)集團(tuán)和重慶市城市建設(shè)投資公司，前者主要承擔(dān)重慶市幾乎所有類(lèi)型的土地儲(chǔ)備及整治;后者則在政府授權(quán)下，承擔(dān)重慶市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地的儲(chǔ)備任務(wù)。

從目前的情況來(lái)看，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)擁有權(quán)證的儲(chǔ)備土地4萬(wàn)多畝，另外受委托管理的土地不下20萬(wàn)畝;而重慶市城市建設(shè)投資公司主要負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地儲(chǔ)備，按政府的設(shè)想，2005年土地儲(chǔ)備新增2萬(wàn)畝，而目標(biāo)是要達(dá)到3萬(wàn)畝。

此外，同樣屬于重慶市政府的重慶高等級(jí)公路投資公司，還擁有3萬(wàn)畝土地儲(chǔ)備，其中不乏重慶市主城區(qū)外、二環(huán)高速公路內(nèi)被業(yè)界認(rèn)為是黃金區(qū)域的土地，升值潛力巨大。

這樣一來(lái)，重慶便存在五大城市土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體：重慶市地產(chǎn)集團(tuán)、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司、重慶市水利投資有限公司、重慶高等級(jí)公路投資公司，共同組成重慶市城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，執(zhí)行土地儲(chǔ)備職能。

三、重慶市通過(guò)資本手段進(jìn)行土地市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)

在城市土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體較多的情況下，重慶市政府如何實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)呢？

從重慶市的情況來(lái)看，主要是通過(guò)資本手段推動(dòng)土地市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，挖掘土地最大潛力，促進(jìn)土地優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)土地集約利用。

六年前，重慶市城市建設(shè)投資公司因67億債務(wù)而陷入困境，重慶市政府遂采取了四個(gè)措施對(duì)其進(jìn)行了重組。其中，最主要的就是政府追加30億的資產(chǎn)給重慶市城市建設(shè)投資公司，即把重慶城市中的各種路橋、存量資產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)劃給重慶市城市建設(shè)投資公司，又劃了當(dāng)時(shí)市值為20億的10000畝土地給重慶市城市

建設(shè)投資公司，而該公司正是在擁有了這20億的土地資產(chǎn)后，才在三年里終于贏利。

重慶渝富資產(chǎn)管理公司原來(lái)主要以處理重慶市國(guó)有不良資產(chǎn)為職，也在具體的操作中更多地運(yùn)用了土地這個(gè)重要的資源。其中，引人關(guān)注的重慶市商業(yè)銀行12.5億元不良資產(chǎn)處置，就是一次典型的重慶資產(chǎn)置換模式——即由重慶市政府劃撥一塊價(jià)值上10億元的土地給重慶渝富資產(chǎn)管理公司，再由重慶渝富資產(chǎn)管理公司以這塊地作為抵押品，向重慶市商業(yè)銀行貸款12.5億元，重慶渝富資產(chǎn)管理公司再用這筆貸款直接購(gòu)買(mǎi)重慶市商業(yè)銀行賬面價(jià)值12.5億元的不良資產(chǎn)，然后再進(jìn)行資產(chǎn)處理。在這筆交易中，土地的增值是重慶渝富資產(chǎn)管理公司最大的獲利，也是土地市場(chǎng)化運(yùn)作的具體體現(xiàn)。

同樣地，屬于重慶市政府的重慶高等級(jí)公路投資公司也是以資本手段獲得不菲的土地儲(chǔ)備。重慶高等級(jí)公路投資公司的途徑是“通過(guò)公路建設(shè)項(xiàng)目來(lái)取得地權(quán)”，即以路權(quán)換開(kāi)發(fā)權(quán)的新的融資模式。重慶高等級(jí)公路投資公司以市政府直屬?lài)?guó)有公司的信譽(yù)獲得銀行授信130多億元，然后與和路橋建設(shè)相關(guān)的地方政府達(dá)成協(xié)議，重慶高等級(jí)公路投資公司負(fù)責(zé)公路及橋梁的建設(shè)，所在政府不用直接出資，而是以路橋附近的土地作為對(duì)重慶高等級(jí)公路投資公司的投資回報(bào)。而重慶高等級(jí)公路投資公司在拿到土地后，儲(chǔ)備一段時(shí)間再通過(guò)招投標(biāo)的形式拍賣(mài)地塊，所得資金除路橋建設(shè)及銀行本息后，獲利也較大。例如，重慶高等級(jí)公路投資公司用投資2億元的嘉陵江碚東大橋的所有權(quán)，與重慶市北碚區(qū)政府換回了大橋附近的4000畝土地儲(chǔ)備權(quán)。當(dāng)時(shí)單價(jià)每畝10萬(wàn)元的土地，在升至15萬(wàn)元后賣(mài)出，重慶高等級(jí)公路投資公司由此獲得了近4個(gè)億的利潤(rùn)，促進(jìn)了國(guó)有土地資產(chǎn)的保值增值。

第五篇：恒大地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理辦法

恒大地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理辦法

恒地司營(yíng)字[2008]第003號(hào)

前 言

為配合集團(tuán)公司的戰(zhàn)略發(fā)展需要，逐步完善、理順集團(tuán)公司的營(yíng)銷(xiāo)策劃管理模式，充分發(fā)揮各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心在當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷(xiāo)管理主導(dǎo)作用，順利地實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)，為集團(tuán)公司的持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。我們綜合了前期下發(fā)各地的關(guān)于集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理的規(guī)范性文件以及一段時(shí)間以來(lái)的實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)，特制訂了《恒大地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理辦法》。本辦法是對(duì)恒大地產(chǎn)集團(tuán)十年來(lái)營(yíng)銷(xiāo)工作經(jīng)驗(yàn)和近一年來(lái)各地營(yíng)銷(xiāo)管理工作的總結(jié)，也是對(duì)于如何更科學(xué)、規(guī)范的實(shí)現(xiàn)集團(tuán)全國(guó)范圍內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)管理的一項(xiàng)探索。因此，特將本辦法匯編成冊(cè)，下發(fā)各分公司，希遵照?qǐng)?zhí)行。

集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心

二OO七年十二月

目 錄

第一篇：崗位職能和組織架構(gòu) 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章

第二篇：營(yíng)銷(xiāo)策劃管理 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 銷(xiāo)售代理公司、全案廣告公司的選擇????????????407 銷(xiāo)售中心、樣板房、銷(xiāo)售開(kāi)放園區(qū)的建設(shè)方案????????407 制定開(kāi)盤(pán)工作計(jì)劃 ???????????????????408 3D片的制作??????????????????????408 影視片的拍攝制作 ???????????????????409

集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心的職責(zé)?????????????????402 各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心的職責(zé)?????????????????402 銷(xiāo)售代理公司的職責(zé) ??????????????????403 廣告代理公司的職責(zé) ??????????????????404 各地營(yíng)銷(xiāo)中心架構(gòu)及崗位分工說(shuō)明?????????????405

第十一章 模型的制作 ??????????????????????409 第十二章 開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 ???????????????????410 第十三章 產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì) ????????????????????411 第十四章 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的規(guī)定 ??????????????????411 第十五章 報(bào)廣投放策略管理規(guī)定 ?????????????????412 第十六章 電視媒體投放策略管理規(guī)定 ???????????????412 第十七章 短信投放策略管理規(guī)定 ?????????????????412 第十八章 其他非主流媒體投放管理規(guī)定 ??????????????413 第十九章 集團(tuán)統(tǒng)一標(biāo)識(shí)管理規(guī)定 ?????????????????413 第二十章 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 ???????????????????????413 第二十一章 定價(jià)管理規(guī)定?????????????????????413 第二十二章 日常銷(xiāo)售的策劃管理工作????????????????415 第三篇：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理

第二十三章 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組建????????????????????415 第二十四章 銷(xiāo)售必讀及應(yīng)答標(biāo)準(zhǔn)的編寫(xiě)???????????????416 第二十五章 對(duì)外資料的審核????????????????????416 第二十六章 售樓部物料的配置管理?????????????????417 第二十七章 開(kāi)盤(pán)及日常銷(xiāo)售組織方案????????????????417 第二十八章 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的文件公示??????????????????417 第二十九章 銷(xiāo)售軟件的使用規(guī)定??????????????????418

第四篇：銷(xiāo)售內(nèi)勤管理

第三十章 統(tǒng)計(jì)報(bào)表專(zhuān)項(xiàng)管理制度 ?????????????????418 第三十一章 簽約專(zhuān)項(xiàng)管理制度???????????????????419 第三十二章 回款專(zhuān)項(xiàng)管理制度???????????????????420 第三十三章 銀行按揭款專(zhuān)項(xiàng)管理制度????????????????420 第三十四章 房地產(chǎn)權(quán)屬辦理專(zhuān)項(xiàng)管理制度??????????????421 第三十五章 附則 ????????????????????????423

第一篇：崗位職能和組織架構(gòu)

第一章 集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心的職責(zé)

第一條 負(fù)責(zé)集團(tuán)全國(guó)范圍各地項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃管理及集團(tuán)品牌建設(shè)、推廣及維護(hù)工作。

第二條 負(fù)責(zé)為各分公司統(tǒng)籌安排銷(xiāo)售代理公司。

第三條 負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各分公司按公司要求選擇廣告代理公司，并對(duì)廣告代理合同選定情況進(jìn)行審批。

第四條 對(duì)各分公司新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，參與開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃、各種活動(dòng)組織籌備，直至項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)。

第五條 對(duì)外地公司項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案、定價(jià)方案（含價(jià)格調(diào)整）進(jìn)行審核后，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)總裁及集團(tuán)董事局主席審批。

第六條 負(fù)責(zé)對(duì)外地公司項(xiàng)目的每月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣方案進(jìn)行審批，并根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案對(duì)所有項(xiàng)目平面廣告設(shè)計(jì)進(jìn)行抽查。

第七條 負(fù)責(zé)對(duì)各分公司項(xiàng)目的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本（含交樓時(shí)間）進(jìn)行審核并報(bào)批。

第八條 負(fù)責(zé)對(duì)各分公司的銷(xiāo)售情況匯總并報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)。

第九條 根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售情況，及時(shí)提出營(yíng)銷(xiāo)調(diào)整策略（含價(jià)格調(diào)整），并報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，通知各分公司執(zhí)行。

第十條 對(duì)銷(xiāo)售代理公司、廣告代理公司的運(yùn)作過(guò)程及結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督評(píng)估，并及時(shí)提出指導(dǎo)性意見(jiàn)。

第二章 各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心的職責(zé)

第十一條

負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃管理及集團(tuán)品牌推廣建設(shè)工作。第十二條

根據(jù)集團(tuán)公司對(duì)廣告代理公司的選擇標(biāo)準(zhǔn)及程序，負(fù)責(zé)廣告代理公司招投標(biāo)及初選工作。

第十三條

負(fù)責(zé)全程跟進(jìn)銷(xiāo)售代理公司及廣告代理公司的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案（包括市場(chǎng)調(diào)研分析、銷(xiāo)售策略、廣告策略、公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)、媒體計(jì)劃、銷(xiāo)售價(jià)格、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用等）的制定，并報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審批。

第十四條

根據(jù)集團(tuán)公司的批復(fù)方案下發(fā)銷(xiāo)售文件，并跟進(jìn)、監(jiān)督銷(xiāo)售代理公司落實(shí)執(zhí)行。

第十五條

負(fù)責(zé)及時(shí)對(duì)銷(xiāo)售代理公司所提交的策劃思路、策略、建議、報(bào)告分析、管理企劃等工作，提出修改意見(jiàn)或建議，并隨時(shí)查詢(xún)銷(xiāo)售代理公司工作情況，同時(shí)對(duì)銷(xiāo)售代理公司的建議和報(bào)告按規(guī)定時(shí)間給予及時(shí)批復(fù)。

第十六條

負(fù)責(zé)對(duì)銷(xiāo)售代理公司及廣告代理公司的日常工作進(jìn)行監(jiān)督檢查,并做好公司內(nèi)部各部門(mén)與銷(xiāo)售代理公司之間的協(xié)調(diào)服務(wù)工作;第十七條

負(fù)責(zé)《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本的編制工作，并對(duì)售樓部公示的各類(lèi)證照、模型、銷(xiāo)售資料及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本等相關(guān)資料進(jìn)行公證。

第十八條

指派專(zhuān)職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)款項(xiàng)的收取及帳務(wù)工作，確保銷(xiāo)售代理公司按不低于銷(xiāo)售文件定價(jià)和折扣進(jìn)行銷(xiāo)售。

第十九條

負(fù)責(zé)項(xiàng)目所有銷(xiāo)售策略、廣告計(jì)劃、銷(xiāo)售資料（含銷(xiāo)售定價(jià)和折扣）、銷(xiāo)售收費(fèi)、培訓(xùn)資料、對(duì)外宣傳口徑等的簽字確認(rèn)。

第二十條

負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣中各類(lèi)廣告制作和發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)等第三方合作單位的選定、合同簽署、款項(xiàng)支付，并負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃及費(fèi)用的全程控制。

第二十一條 各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立銷(xiāo)售內(nèi)勤服務(wù)人員，并安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)、銷(xiāo)售催收款、合同簽約、合同登記備案、銀行按揭辦理、業(yè)主收樓、房產(chǎn)證辦理、客戶(hù)跟蹤服務(wù)及銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)資產(chǎn)管理維護(hù)等，銷(xiāo)售代理公司對(duì)這些售后服務(wù)進(jìn)行協(xié)助、配合。

第二十二條 負(fù)責(zé)監(jiān)管銷(xiāo)售代理公司的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，保證項(xiàng)目銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組建、培訓(xùn)及日常管理能正常運(yùn)作，確保銷(xiāo)售代理公司銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)相對(duì)穩(wěn)定性，核心工作人員不得隨意調(diào)離。

第二十三條 在每周（每月）固定時(shí)間，負(fù)責(zé)召集銷(xiāo)售代理公司、廣告代理公司召開(kāi)項(xiàng)目銷(xiāo)售例會(huì)，對(duì)上一期的銷(xiāo)售情況進(jìn)行總結(jié)分析，并根據(jù)市場(chǎng)情況制訂下一期的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案。

第二十四條 負(fù)責(zé)按銷(xiāo)售代理合同約定審核并申報(bào)銷(xiāo)售代理費(fèi)用。

第三章 銷(xiāo)售代理公司的職責(zé)

第二十五條 負(fù)責(zé)提供市場(chǎng)調(diào)查及分析，包括項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、專(zhuān)題性、階段性和每月、每季定期市場(chǎng)調(diào)查及分析。

第二十六條 根據(jù)項(xiàng)目所在公司的要求，提供項(xiàng)目市場(chǎng)策劃，包括整體及階段性項(xiàng)目市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)推廣策略、銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售渠道、售價(jià)以及付款方式等圍繞項(xiàng)目市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售各方面提出的專(zhuān)業(yè)策劃建議。

第二十七條 對(duì)項(xiàng)目各樣配套設(shè)施、會(huì)所、交樓標(biāo)準(zhǔn)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、各單體建筑之平面規(guī)劃和立面設(shè)計(jì)、戶(hù)型比例、售樓部等涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的有關(guān)專(zhuān)題提出專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析和意見(jiàn)。

第二十八條 負(fù)責(zé)提供市場(chǎng)推廣建議并執(zhí)行或協(xié)助執(zhí)行，包括廣告宣傳、新聞宣傳、宣傳渠道的選擇、現(xiàn)場(chǎng)包裝、售樓部及示范單位賣(mài)場(chǎng)包裝、公關(guān)活動(dòng)、促銷(xiāo)活動(dòng)、宣傳資料、銷(xiāo)售資料、認(rèn)購(gòu)資料等（上述工作內(nèi)容不含廣告平面設(shè)計(jì)）。

第二十九條 負(fù)責(zé)銷(xiāo)售組織與部署，組織銷(xiāo)售人員按照既定的銷(xiāo)售策略，進(jìn)行銷(xiāo)售部署，并按要求按時(shí)、準(zhǔn)確、嚴(yán)格地執(zhí)行，包括銷(xiāo)售人員項(xiàng)目培訓(xùn)、銷(xiāo)售人員對(duì)外宣傳口徑的制定、銷(xiāo)售人員調(diào)動(dòng)指引客戶(hù)策略、展銷(xiāo)會(huì)認(rèn)購(gòu)組織、銷(xiāo)售信息滲透部署、促銷(xiāo)組織執(zhí)行、日常和階段性現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售組織等。

第三十條

負(fù)責(zé)提供策劃和銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)工作人員專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)小組，指定1名公司副總以上領(lǐng)導(dǎo)為直接負(fù)責(zé)人，并選派包括策劃經(jīng)理、策劃專(zhuān)案等專(zhuān)業(yè)策劃人員組成專(zhuān)項(xiàng)策劃小組；至少選派包括1名銷(xiāo)售經(jīng)理、2名銷(xiāo)售主管、25名銷(xiāo)售人員（開(kāi)盤(pán)期間銷(xiāo)售人員不少于100人）專(zhuān)職負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作。

第三十一條 負(fù)責(zé)提供專(zhuān)業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)接待工作，在項(xiàng)目所在公司委托范圍內(nèi)按售樓部公示范本與認(rèn)購(gòu)者簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并指導(dǎo)認(rèn)購(gòu)者繳交各期樓款。

第三十二條 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)和銷(xiāo)售信息的收集和整理，并向各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心提供銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表、月報(bào)表、季報(bào)表等。

第三十三條 負(fù)責(zé)提供售后跟進(jìn)服務(wù)，包括定期或階段性提交詳細(xì)之銷(xiāo)售報(bào)告、客戶(hù)統(tǒng)計(jì)分析、媒介分析、籌劃及銷(xiāo)售方面之檢討分析報(bào)告。第三十四條 未經(jīng)允許，不得擅自接受媒體采訪或公布項(xiàng)目銷(xiāo)售情況。第三十五條 為避免不必要的誤會(huì)和糾紛，合同履行期間，銷(xiāo)售代理公司同意遵守行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目回避原則，不能接受本合同代理項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模相近、定位相近及形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤(pán)（已推出或即將推出市場(chǎng)）的任何形式合作或代理委托。

第四章 廣告代理公司的職責(zé)

第三十六條 廣告代理公司必須為所代理項(xiàng)目成立專(zhuān)案服務(wù)組，包括組長(zhǎng)、策劃、設(shè)計(jì)、客戶(hù)服務(wù)等人員。小組人員形成固定團(tuán)隊(duì)全程參與該項(xiàng)目廣告全案服務(wù)，并盡力保持該小組服務(wù)質(zhì)素的持續(xù)性和穩(wěn)定性；如項(xiàng)目專(zhuān)案組人員變動(dòng)，應(yīng)提前告知分公司營(yíng)銷(xiāo)中心，并獲得同意后加以替換和增補(bǔ)，同時(shí)分公司有權(quán)對(duì)代理公司專(zhuān)案組中不合格成員提出調(diào)整要求。確保廣告代理公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)相對(duì)穩(wěn)定性，核心工作人員不得隨意調(diào)離。

第三十七條 各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心協(xié)同銷(xiāo)售代理公司負(fù)責(zé)組織廣告代理公司在項(xiàng)目發(fā)售前3個(gè)月制定項(xiàng)目的廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案（包括項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、平面廣告設(shè)計(jì)、宣傳物料設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售資料設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)等），并將方案報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審核。

第三十八條 各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心協(xié)同銷(xiāo)售代理公司根據(jù)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審核批復(fù)方案，跟進(jìn)、監(jiān)督廣告代理公司進(jìn)行設(shè)計(jì)及制作。

第三十九條 各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心須協(xié)同銷(xiāo)售代理公司對(duì)廣告代理公司的各類(lèi)創(chuàng)意設(shè)計(jì)稿進(jìn)行審核簽字確認(rèn)后方可予以制作或發(fā)布。

第四十條

在合作期間，廣告代理公司所提供的設(shè)計(jì)稿，應(yīng)具有真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性以及合法性，如因提供的設(shè)計(jì)及工作服務(wù)引起糾紛或爭(zhēng)議，一切責(zé)任由廣告代理公司負(fù)責(zé)。

第四十一條 各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心協(xié)同銷(xiāo)售代理公司負(fù)責(zé)組織廣告代理公司工作做好廣告推廣方案的具體實(shí)施，并共同定期（每周、每月、每季）對(duì)廣告代理公司的廣告推廣效果進(jìn)行評(píng)估。

第四十二條 在合作同期內(nèi)，廣告代理公司不得另行代理該項(xiàng)目同一區(qū)域內(nèi)與所委托項(xiàng)目有明顯競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的其他公司項(xiàng)目之廣告業(yè)務(wù)。

第五章 各地營(yíng)銷(xiāo)中心架構(gòu)及崗位分工說(shuō)明

第四十三條 在各地成立分公司時(shí)，需成立營(yíng)銷(xiāo)中心并配備專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)前期工作。營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理、策劃總監(jiān)、各策劃負(fù)責(zé)人、媒介專(zhuān)員、按揭專(zhuān)員、統(tǒng)計(jì)專(zhuān)員、辦證專(zhuān)員在分公司成立之日后陸續(xù)配備，各地分公司需保證各崗位在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前兩個(gè)月到崗?fù)戤叀?/p>

第四十四條 營(yíng)銷(xiāo)中心的人員架構(gòu)及崗位分工，參見(jiàn)下表：

（備注：以上各崗位人數(shù)分公司可以根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。）營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理：主持營(yíng)銷(xiāo)中心的工作，全面負(fù)責(zé)品牌建設(shè)及推廣、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售內(nèi)勤等管理工作。

策劃總監(jiān)：協(xié)助營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理主持營(yíng)銷(xiāo)中心工作，具體負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)策劃和品牌策劃工作。

策劃負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)、管理工作（包括前期市場(chǎng)定位、廣告推廣、銷(xiāo)售策略、開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中與代理公司、廣告公司的協(xié)調(diào)等）

媒介專(zhuān)員：負(fù)責(zé)該地區(qū)各類(lèi)媒體的投放以及媒體關(guān)系的維護(hù)。

按揭專(zhuān)員：負(fù)責(zé)各按揭銀行的按揭下款、客戶(hù)供樓情況等跟蹤、協(xié)調(diào)公積金中心發(fā)放貸款等工作；

統(tǒng)計(jì)專(zhuān)員：負(fù)責(zé)樓盤(pán)的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)、報(bào)表工作，包括銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表、銷(xiāo)售臺(tái)帳、催款、銷(xiāo)售提成、銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)表等各類(lèi)與銷(xiāo)售有關(guān)統(tǒng)計(jì)、催收款、交樓的通知事宜等工作。簽約專(zhuān)員：負(fù)責(zé)已售樓盤(pán)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的簽署、整理、審核、管理；負(fù)責(zé)合同送房管部門(mén)的辦理鑒證工作。

辦證專(zhuān)員：負(fù)責(zé)所有樓盤(pán)《房地產(chǎn)權(quán)證》的辦理、發(fā)放、房屋面積差的補(bǔ)（退）款等工作。

第二篇：營(yíng)銷(xiāo)策劃管理

第六章 銷(xiāo)售代理公司、全案廣告公司的選擇

第四十五條 項(xiàng)目開(kāi)工后，最遲不超過(guò)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前5個(gè)月，由集團(tuán)為各分公司項(xiàng)目統(tǒng)籌安排銷(xiāo)售代理公司。

第四十六條 各地營(yíng)銷(xiāo)中心會(huì)同銷(xiāo)售代理公司按照公司有關(guān)規(guī)定選定全案廣告公司。全案廣告公司的選擇標(biāo)準(zhǔn)為：

1、參與項(xiàng)目提案或進(jìn)行深入洽談的候選廣告公司，在上一必須是在房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)廣告領(lǐng)域的全國(guó)十強(qiáng)，并且是廣告行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)定的4A公司，或當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)服務(wù)排名前5位具有房地產(chǎn)全案服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的廣告公司。

2、該廣告公司在近3年內(nèi)，曾經(jīng)服務(wù)過(guò)的地產(chǎn)項(xiàng)目至少在15個(gè)以上，規(guī)模在20萬(wàn)平米以上的中大型項(xiàng)目至少5個(gè)以上。

3、該廣告公司在近3年內(nèi)，曾經(jīng)服務(wù)過(guò)當(dāng)?shù)卮笮头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目，或全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目。

4、該廣告公司曾經(jīng)獲得全國(guó)或者當(dāng)?shù)貜V告行業(yè)協(xié)會(huì)、或房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、或其他機(jī)構(gòu)（如媒體）評(píng)比的廣告作品或綜合服務(wù)獎(jiǎng)項(xiàng)，且排名在前十位。如榮獲類(lèi)似《***報(bào)》*屆“**杯”平面廣告雙年獎(jiǎng)金獎(jiǎng)十佳廣告代理公司中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀廣告公司排行榜十佳等殊榮。

5、若當(dāng)?shù)貨](méi)有符合上述相關(guān)條件的候選廣告公司的，可就近選擇周邊更大城市的廣告公司或全國(guó)房地產(chǎn)廣告十強(qiáng)在當(dāng)?shù)氐姆止尽?/p>

第七章 銷(xiāo)售中心、樣板房、銷(xiāo)售開(kāi)放園區(qū)的建設(shè)方案

第四十七條 項(xiàng)目開(kāi)工后，最遲不超過(guò)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前5個(gè)月，各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心會(huì)同銷(xiāo)售代理公司與設(shè)計(jì)院、招標(biāo)中心、工程部（總工室）共同研究銷(xiāo)售中心、樣板房、銷(xiāo)售開(kāi)放園區(qū)的建設(shè)方案。經(jīng)由各分公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)后上報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審批。

第四十八條 銷(xiāo)售中心、樣板房、銷(xiāo)售開(kāi)放園區(qū)的選擇及建設(shè)方案具體要求原則如下：

1、選擇銷(xiāo)售開(kāi)放區(qū)力求在開(kāi)盤(pán)時(shí)能最好的展示項(xiàng)目的景觀、園林等優(yōu)勢(shì)，其中銷(xiāo)售開(kāi)放區(qū)的設(shè)置需綜合考慮到工程后期施工與進(jìn)度、園林景觀、配套等因素。

銷(xiāo)售開(kāi)放區(qū)與施工區(qū)域設(shè)置要完全分開(kāi)，不能相互交叉和重疊。

2、選擇銷(xiāo)售中心應(yīng)在使用面積較大的業(yè)主會(huì)所或酒店。選定之后需根據(jù)不同功能進(jìn)行區(qū)域劃分，包括：前臺(tái)、模型擺放區(qū)域、洽談區(qū)、展示區(qū)、VIP室、會(huì)議室、辦公室、法律文件公示區(qū)等。銷(xiāo)售中心在開(kāi)放時(shí)，周?chē)膱@林景觀必須施工完畢。

3、選擇樣板房的位置選定需滿(mǎn)足下列條件：朝向、景觀良好，圍蔽方便，靠近銷(xiāo)售中心，在戶(hù)型中具有代表性。樣板房安排需相對(duì)集中。高層樣板房開(kāi)放時(shí)盡量保證電梯開(kāi)放。樣板房、入戶(hù)大堂、樓梯通道等按照交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修。

售樓中心、樣板房選址及銷(xiāo)售開(kāi)放環(huán)境建設(shè)方案范本參見(jiàn)附件一

第八章 制定開(kāi)盤(pán)工作計(jì)劃

第四十九條 當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)中心與銷(xiāo)售代理公司、全案廣告公司組成開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍時(shí)，須對(duì)開(kāi)盤(pán)前的工作進(jìn)行詳細(xì)的部署和倒排，編寫(xiě)開(kāi)盤(pán)工作計(jì)劃表。

第五十條 開(kāi)盤(pán)工作計(jì)劃表應(yīng)在銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建后一周內(nèi)制定，經(jīng)分公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心備案，其具體包括以下部分：

1、樣板房、銷(xiāo)售中心、開(kāi)放區(qū)園林景觀等工程配套的竣工開(kāi)放時(shí)間；

2、開(kāi)盤(pán)策劃方案、媒體投放計(jì)劃、銷(xiāo)售策略、公關(guān)活動(dòng)等方案制訂、審核、進(jìn)入實(shí)施階段的時(shí)間安排；

3、各類(lèi)推廣所需3D廣告片、影視宣傳片的腳本擬定、拍攝制作、審核的時(shí)間安排；

4、開(kāi)盤(pán)廣告和VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、審核的時(shí)間安排；

5、各類(lèi)銷(xiāo)售資料的設(shè)計(jì)、審核、制作的時(shí)間安排；

6、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)、上崗的時(shí)間安排；

7、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝布置和模型的設(shè)計(jì)、審核、制作的時(shí)間安排（其中，模型的制作工藝、尺寸、比例、數(shù)量需報(bào)集團(tuán)審批）；

8、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案的擬訂、審批及實(shí)施時(shí)間安排。

第九章 3D片的制作

第五十一條 開(kāi)盤(pán)前4個(gè)月，各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心必須以招標(biāo)的形式選擇全國(guó)知名、實(shí)力雄厚，擁有多次為大型開(kāi)發(fā)商或者大型項(xiàng)目3D制作經(jīng)驗(yàn)的數(shù)碼制作公司。

第五十二條 3D片制作方案應(yīng)該包括如下內(nèi)容：公司資質(zhì)、創(chuàng)意腳本（畫(huà)面、分鏡頭、解說(shuō)詞、字幕等）、工作計(jì)劃、服務(wù)小組名單、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及付款方式。以上方案需報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審核后方可執(zhí)行。第五十三條 3D片的制作應(yīng)充分表現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、區(qū)域價(jià)值、各大賣(mài)點(diǎn)。畫(huà)面結(jié)構(gòu)完整、連貫、精美，中間如需穿插的實(shí)景素材，需與廣告片的風(fēng)格相協(xié)調(diào)，片長(zhǎng)以5-8分鐘為宜。

第五十四條 各分公司必須將3D廣告樣片報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審核后方可投入使用，3D廣告應(yīng)該在項(xiàng)目進(jìn)入媒體投放時(shí)制作完畢。

第十章 影視片的拍攝制作

第五十五條 開(kāi)盤(pán)至少3個(gè)月前，各分公司根據(jù)項(xiàng)目及當(dāng)?shù)孛襟w投放特點(diǎn)，確有必要制作專(zhuān)項(xiàng)影視片的，在上報(bào)集團(tuán)審批后，當(dāng)?shù)貭I(yíng)銷(xiāo)中心必須以招標(biāo)的形式選擇全國(guó)知名、實(shí)力雄厚，擁有多次為大型開(kāi)發(fā)商或者大型項(xiàng)目拍攝宣傳片影視公司。

第五十六條 影視片制作方案應(yīng)該包括如下內(nèi)容：公司資質(zhì)、創(chuàng)意腳本（畫(huà)面、分鏡頭、解說(shuō)詞、字幕等）、工作計(jì)劃、服務(wù)小組名單、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及付款方式。以上方案需報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審核后執(zhí)行。

第五十七條 各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心必須將合作單位的資質(zhì)、公司情況、合作的基本約定條款、影視公司提供的腳本報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審核后執(zhí)行。

第五十八條 各分公司必須將影視樣片報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審核后方可進(jìn)行投放。影視片應(yīng)該在項(xiàng)目進(jìn)入媒體投放時(shí)制作完畢。

第十一章

模型的制作

第五十九條 項(xiàng)目開(kāi)放（或開(kāi)盤(pán)）前3個(gè)月，各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心必須會(huì)同當(dāng)?shù)夭少?gòu)中心以招標(biāo)的形式選擇實(shí)力雄厚，擁有豐富的模型制作經(jīng)驗(yàn)的制作公司。模型的制作類(lèi)型包括：區(qū)域模型、小區(qū)總規(guī)模型、會(huì)所剖面模型、主力戶(hù)型模型等。

第六十條

各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心必須將模型的制作工藝、尺寸、比例、報(bào)價(jià)及模型制作策劃方案等報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審核后制作。

第六十一條 模型制作的基本要求：表現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)提示，如實(shí)反映項(xiàng)目的各項(xiàng)公建配套。

第六十二條 各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心在模型制作過(guò)程中需跟進(jìn)制作進(jìn)度，并在模型制作后期會(huì)同設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、園林等部門(mén)進(jìn)行審核驗(yàn)收，經(jīng)各方會(huì)簽后方可安裝使用。模型應(yīng)該在項(xiàng)目開(kāi)放前一周制作完畢，項(xiàng)目開(kāi)放時(shí)投入使用。

第十二章

開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

第六十三條 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前2個(gè)月，營(yíng)銷(xiāo)中心必須會(huì)同代理公司、廣告公司將《開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)通過(guò)，明確樓盤(pán)市場(chǎng)宣傳定位和相關(guān)工作要求。開(kāi)盤(pán)實(shí)施方案必須包括以下內(nèi)容：

1、項(xiàng)目概況

2、區(qū)域市場(chǎng)分析

3、目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析

4、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)（swot分析）

5、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

6、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)支撐

7、廣告主題語(yǔ)、定位語(yǔ)（三組以上備選方案）

8、平面廣告的表現(xiàn)（含報(bào)廣、VI系統(tǒng)，三組以上風(fēng)格）

9、新聞發(fā)布會(huì)等公關(guān)活動(dòng)

10、開(kāi)盤(pán)推廣節(jié)奏和價(jià)格策略

11、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)

12、媒體廣告投放計(jì)劃（含媒體組合、投放時(shí)間、投放金額及所占的費(fèi)用比例等）13、14、新聞宣傳計(jì)劃 銷(xiāo)售資料

樓書(shū)、宣傳單張、銷(xiāo)售單張、戶(hù)型手冊(cè)、紙袋、名片、信封等其他用品；以及認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同等其他銷(xiāo)售資料

15、現(xiàn)場(chǎng)布置和流線安排

售樓部及樣板房室內(nèi)布置：展板、噴畫(huà)、吊旗、銷(xiāo)控表、通道布置、戶(hù)型說(shuō)明牌、隨樓附送牌。

現(xiàn)場(chǎng)戶(hù)外布置：條幅、戶(hù)外噴畫(huà)、戶(hù)外圍墻包裝、氣球、拱門(mén)、對(duì)旗、地毯等布置

指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

看樓交通車(chē)、道路安排、停車(chē)安排及指示系統(tǒng)等16、17、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售方式 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算18、19、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的組織和人員安排 物業(yè)服務(wù)

保安、保潔、電瓶車(chē)人員安排和形象要求 現(xiàn)場(chǎng)綠化安排 管理費(fèi)收費(fèi)建議 物業(yè)增值服務(wù)建議 其他方面建議 20、開(kāi)盤(pán)前工作倒排計(jì)劃（細(xì)致到每天的工作計(jì)劃）

第六十四條 《開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》必須以PPT的形式上報(bào)集團(tuán)。具體的格式及思路參見(jiàn)附件《武漢恒大華府營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》。

第十三章

產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)

第六十五條 各分公司第一個(gè)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)原則上需召開(kāi)產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)（以后陸續(xù)推出的項(xiàng)目是否召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)由各公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況而決定）。通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)向各類(lèi)媒體推介與全面展示恒大品牌及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，從而達(dá)到提升恒大品牌及項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度的作用，進(jìn)一步加強(qiáng)與各類(lèi)媒體良好的合作關(guān)系。

第六十六條 新聞發(fā)布會(huì)之前應(yīng)在當(dāng)?shù)剡x擇幾家活動(dòng)策劃公司，分別提交專(zhuān)項(xiàng)策劃執(zhí)行方案，通過(guò)評(píng)審擇優(yōu)選擇一家公司負(fù)責(zé)執(zhí)行。

第六十七條 產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)原則上需于項(xiàng)目報(bào)紙廣告刊出的第一天在所在區(qū)域具有代表性的高檔豪華場(chǎng)所舉行。具體要求為：

1、會(huì)議內(nèi)容為恒大地產(chǎn)集團(tuán)品牌展示、項(xiàng)目產(chǎn)品推介、項(xiàng)目與戰(zhàn)略合作者入駐簽約儀式（項(xiàng)目戰(zhàn)略合作者如：戴德梁行、一兆韋德、花園酒店、學(xué)校等）。

2、參加人員為當(dāng)?shù)毓局袑痈刹?、簽約單位代表、項(xiàng)目所在區(qū)域各類(lèi)媒體記者、相關(guān)政府官員、銷(xiāo)售代理公司代表、廣告代理公司代表等。

3、在會(huì)議組織形式上需在現(xiàn)場(chǎng)播放恒大地產(chǎn)集團(tuán)品牌宣傳片、項(xiàng)目3D宣傳片、相關(guān)戰(zhàn)略合作單位簽約儀式、各分公司代表發(fā)言、銷(xiāo)售代理公司代表發(fā)言、簽約各單位代表發(fā)言、現(xiàn)場(chǎng)展板展示、向嘉賓贈(zèng)送禮品（印有項(xiàng)目logo的禮品）等。

第十四章

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的規(guī)定 第六十八條 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)在各分公司各項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)天于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行。第六十九條 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)之前應(yīng)在當(dāng)?shù)鼗蛑苓吰渌行某鞘羞x擇幾家大型活動(dòng)策劃公司，分別提交專(zhuān)項(xiàng)策劃執(zhí)行方案，通過(guò)評(píng)審擇優(yōu)選擇一家公司負(fù)責(zé)執(zhí)行。

第七十條

開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案應(yīng)包括如下內(nèi)容：開(kāi)盤(pán)活動(dòng)主題、活動(dòng)流程、舞臺(tái)布置、活動(dòng)區(qū)域分布、保安措施、活動(dòng)組織架構(gòu)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及付款方式等。

第七十一條 各分公司第一個(gè)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，建議邀請(qǐng)有一定知名度的明星作為嘉賓出席開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。

第七十二條 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)應(yīng)包括嘉賓亮相儀式、剪彩與啟動(dòng)儀式、公司領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓代表發(fā)言、其它文藝表演活動(dòng)等。

第七十三條 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，需邀請(qǐng)項(xiàng)目所在區(qū)域各類(lèi)媒體記者、相關(guān)政府官員、相關(guān)合作單位代表、公眾參與開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。

第七十四條 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)之前，應(yīng)向政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行申報(bào)，并應(yīng)盡量取得政府在交通管制、現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)等方面的支持和配合。

第七十五條 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)中，應(yīng)盡量協(xié)調(diào)好場(chǎng)外活動(dòng)與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售、樣板房活動(dòng)等環(huán)節(jié)的關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)人氣和銷(xiāo)售的雙贏。

第七十六條 各分公司第二個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)項(xiàng)目第二期以上開(kāi)盤(pán)，根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況及項(xiàng)目的影響力，制定符合常規(guī)的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。

第十五章

報(bào)廣投放策略管理規(guī)定

第七十七條 各分公司第一個(gè)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)需進(jìn)行密集的報(bào)廣投放。原則上選擇兩家左右主流媒體以頭版包版等特殊規(guī)格于項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前兩周投放三至四次（首次媒體亮相當(dāng)天、開(kāi)盤(pán)前一天及中間周三至周五中某天）。其它時(shí)段及次要媒體按整版形式投放。

第十六章

電視媒體投放策略管理規(guī)定

第七十八條 各分公司第一個(gè)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，應(yīng)在當(dāng)?shù)睾椭苓呄嚓P(guān)目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū)的各大電視媒體上采用密集型的投放策略。

第七十九條 電視媒體投放周期原則上為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前約半個(gè)月至開(kāi)盤(pán)，選擇時(shí)段為18:00-23:00，播放廣告片長(zhǎng)度為30秒或60秒（以60秒為首選）。

第十七章

短信投放策略管理規(guī)定

第八十條

各分公司項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)及日常銷(xiāo)售中需有針對(duì)性的進(jìn)行短信投放。投放周期與時(shí)間一般安排在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前約10天至開(kāi)盤(pán)期間以及日常銷(xiāo)售期的周五至周日、節(jié)假日等。

第八十一條 短信內(nèi)容原則上為70字以?xún)?nèi)。投放范圍一般為：特定的區(qū)域性手機(jī)用戶(hù)；具有購(gòu)買(mǎi)能力的潛在手機(jī)客戶(hù)；其它目標(biāo)手機(jī)客戶(hù)。

第八十二條 在各短信投放日，各營(yíng)銷(xiāo)中心應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)短信投放進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控，以確保投放質(zhì)量。

第十八章

其他非主流媒體投放管理規(guī)定

第八十三條 各分公司項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)及日常銷(xiāo)售期間可以在網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、雜志、戶(hù)外廣告牌等媒介上有針對(duì)性選擇投放。投放范圍應(yīng)為：特定的區(qū)域性媒體；特定的房地產(chǎn)廣告主流媒體；其它目標(biāo)客戶(hù)群經(jīng)常接觸到的媒體。各項(xiàng)媒體投放計(jì)劃表參見(jiàn)附件二。

第十九章

集團(tuán)統(tǒng)一標(biāo)識(shí)管理規(guī)定

第八十四條 項(xiàng)目在推廣過(guò)程中，需統(tǒng)一使用“城市名+項(xiàng)目名稱(chēng)”的命名法（如：成都地區(qū)的恒大城項(xiàng)目，對(duì)外宣傳為“成都·恒大城”。）

同時(shí)配合使用集團(tuán)統(tǒng)一的組合Logo.并在醒目的位置標(biāo)示集團(tuán)的品牌定位語(yǔ)“恒大地產(chǎn) 精品領(lǐng)袖 中國(guó)十強(qiáng)”。

第八十五條 影視宣傳片和3D廣告片在結(jié)尾時(shí)，須統(tǒng)一標(biāo)上并配上響亮的畫(huà)外音：集團(tuán)的組合logo及品牌定位語(yǔ)、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間、銷(xiāo)售熱線等信息

第二十章

營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

第八十六條 各分公司的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算平均比例應(yīng)控制在當(dāng)年總預(yù)售金額的3.5%以?xún)?nèi)。新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用由集團(tuán)統(tǒng)一審批，正常銷(xiāo)售期不超過(guò)2.5%。

第二十一章 定價(jià)管理規(guī)定 第八十七條 項(xiàng)目整體均價(jià)的制定必須以市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律為基礎(chǔ)，綜合考慮項(xiàng)目的目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤(rùn)，通過(guò)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、客戶(hù)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的深入分析，結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及賣(mài)點(diǎn)，制定出合理的、符合集團(tuán)發(fā)展需要的價(jià)格策略。

第八十八條 項(xiàng)目整體均價(jià)的制定過(guò)程必須選取6個(gè)以上的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)作為定價(jià)的市場(chǎng)依據(jù)。應(yīng)選擇與項(xiàng)目同區(qū)域、同規(guī)模、同產(chǎn)品類(lèi)型的樓盤(pán)作為競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，如項(xiàng)目周邊沒(méi)有足夠的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，也可選擇項(xiàng)目周邊區(qū)域與項(xiàng)目具有相同目標(biāo)客戶(hù)群（或市場(chǎng)）的樓盤(pán)作為競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。

第八十九條 項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)施方案中所有的價(jià)格均為銷(xiāo)售面價(jià)，并統(tǒng)一按建筑面積計(jì)算單價(jià)和總價(jià)（當(dāng)?shù)卣厥庖?guī)定除外）；所有單位的具體面積（包括建筑面積、套內(nèi)面積、花園面積、項(xiàng)目總規(guī)圖、戶(hù)型圖等）需得到預(yù)決算部、開(kāi)發(fā)部和總工室簽名確認(rèn)后方可使用。

第九十條 定價(jià)原則主要是為每個(gè)單位定價(jià)時(shí)所需考慮的影響因素，包括：樓層差、朝向差、景觀差、物業(yè)類(lèi)別差、戶(hù)型差、噪音差、附加值等。其中樓層差應(yīng)以樓宇的中間層作為基準(zhǔn)層，并按每層（6層以下的物業(yè)）或每?jī)蓪樱?層以上的物業(yè)）制定層差系數(shù)。

第九十一條 項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)施方案上報(bào)審批，還需提交以下幾份資料：定價(jià)范圍內(nèi)的所有戶(hù)型圖（戶(hù)型圖應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)層平面圖的形式表達(dá)，平面圖需有每戶(hù)的建筑面積、套內(nèi)面積、房號(hào)、戶(hù)型、指北針和該棟樓宇在項(xiàng)目總平圖上的位置）；項(xiàng)目的總平面圖（總平面圖需標(biāo)注：每棟樓的樓號(hào)、層數(shù)；該次定價(jià)的樓宇范圍；項(xiàng)目?jī)?nèi)外對(duì)房屋單位價(jià)格有影響的因素的位置，如：高壓線、變電站、垃圾回收站、地下車(chē)庫(kù)出入口、加油站、鐵路等）；定價(jià)范圍內(nèi)的所有單位價(jià)格明細(xì)表。（以上資料格式模板見(jiàn)附件）

第九十二條 項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)施方案中所有的價(jià)格均為銷(xiāo)售面價(jià)，并統(tǒng)一按建筑面積計(jì)算單價(jià)和總價(jià)（重慶地區(qū)除外）；所有單位的具體面積（包括建筑面積、套內(nèi)面積、花園面積等）需得到預(yù)決算部和開(kāi)發(fā)部經(jīng)理簽名確認(rèn)后方可使用。

價(jià)格審批模版參見(jiàn)附件三

第九十三條 分公司總經(jīng)理?yè)碛袉翁讍卧?%的折扣權(quán)限，但給予折扣的單元累計(jì)總量不能超過(guò)已售單位的5%。如遇特殊情況需申請(qǐng)大于2%的優(yōu)惠折扣時(shí)，由分公司總經(jīng)理直接請(qǐng)示董事局主席批準(zhǔn)。第九十四條 銷(xiāo)售價(jià)格需以銷(xiāo)售文件的形式進(jìn)行下發(fā)，具體流程如下：

1、營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)將樓盤(pán)的銷(xiāo)售方案報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，當(dāng)?shù)毓绢I(lǐng)導(dǎo)審批后，報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，營(yíng)銷(xiāo)中心必須在銷(xiāo)售方案轉(zhuǎn)發(fā)批示的48小時(shí)內(nèi)，指定專(zhuān)人草擬相應(yīng)銷(xiāo)售文件，明確文件執(zhí)行的時(shí)間、樓宇價(jià)格、付款方式、優(yōu)惠折扣、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。涉及價(jià)格調(diào)整，價(jià)目表必須經(jīng)計(jì)財(cái)部審核。

2、銷(xiāo)售文件經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)中心、計(jì)財(cái)部審核后，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批下發(fā)。

3、文件下發(fā)當(dāng)天，營(yíng)銷(xiāo)中心督促銷(xiāo)售代理公司組織銷(xiāo)售人員進(jìn)行銷(xiāo)售知識(shí)及技巧培訓(xùn)。

第二十二章 日常銷(xiāo)售的策劃管理工作

第九十五條

開(kāi)盤(pán)后，分公司根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際銷(xiāo)售情況，如需對(duì)價(jià)格或優(yōu)惠措施進(jìn)行調(diào)整，必須以報(bào)告的形式（分公司總經(jīng)理簽名確認(rèn)）上報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心，并在集團(tuán)董事局通過(guò)后由分公司下發(fā)銷(xiāo)售文件方可執(zhí)行。

第九十六條 各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心必須在每月1日17：00時(shí)前將在售樓盤(pán)本月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃方案（含銷(xiāo)售優(yōu)惠措施、銷(xiāo)售宣傳口徑等有關(guān)方案）報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心。集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心必須在3日20：00時(shí)前對(duì)各公公司上報(bào)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案進(jìn)行批復(fù)。

第九十七條 各分公司在營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中（含平面廣告設(shè)計(jì)）必須嚴(yán)格按已批復(fù)的方案執(zhí)行，如執(zhí)行過(guò)程中營(yíng)銷(xiāo)推廣方案（含銷(xiāo)售優(yōu)惠措施、銷(xiāo)售宣傳口徑等有關(guān)方案）有調(diào)整，必須馬上報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審批后方可執(zhí)行。

第九十八條 凡涉及項(xiàng)目推廣的平面廣告設(shè)計(jì)，必須依據(jù)項(xiàng)目已批復(fù)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案進(jìn)行設(shè)計(jì)。

第九十九條平面廣告送稿前一天，各分公司營(yíng)銷(xiāo)中心必須將平面廣告報(bào)送集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心。

第一百條

集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心每天對(duì)各分公司報(bào)送的平面廣告進(jìn)行抽查，抽查數(shù)量不少于1/2。凡抽查到平面廣告與所報(bào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案不符或?qū)ζ髽I(yè)品牌有負(fù)面影響的，營(yíng)銷(xiāo)品牌中心馬上通知各分公司進(jìn)行重新設(shè)計(jì)后再上報(bào)，審核通過(guò)后方可發(fā)布。

第一百零一條 營(yíng)銷(xiāo)品牌中心每月對(duì)所有項(xiàng)目平面廣告設(shè)計(jì)情況進(jìn)行匯總、審評(píng)，并將匯總情況報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)。第三篇：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理

第二十三章 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組建

第一百零二條 對(duì)于恒大金碧天下等地處非主城區(qū)的產(chǎn)品，需在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月，配備足夠的銷(xiāo)售接待人員，在市中心租用與產(chǎn)品檔次相符的場(chǎng)所進(jìn)行擺展、蓄客。

第一百零三條 新樓盤(pán)開(kāi)放前一個(gè)月，銷(xiāo)售代理公司成立銷(xiāo)售分部、確定樓盤(pán)負(fù)責(zé)人及前期籌備人員。現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放前30天，確保銷(xiāo)售人員全部到位。

第一百零四條 現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放前一個(gè)月需就銷(xiāo)售管理程序、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、客戶(hù)應(yīng)答標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目基本知識(shí)、策劃方案等內(nèi)容對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行培訓(xùn)?，F(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放前10天，銷(xiāo)售代理公司完成銷(xiāo)售人員培訓(xùn)及考核工作，考核不及格者，不予上崗。

第二十四章 銷(xiāo)售必讀及應(yīng)答標(biāo)準(zhǔn)的編寫(xiě)

第一百零五條 銷(xiāo)售代理公司選定后，營(yíng)銷(xiāo)中心匯同銷(xiāo)售代理公司共同研究總體規(guī)劃圖、戶(hù)型圖、園林規(guī)劃圖等相關(guān)資料。并從以下方面進(jìn)行歸納：地理位置的優(yōu)勢(shì)、環(huán)境的優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)、戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)、園林景觀的優(yōu)勢(shì)、配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì)、物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)、品牌的優(yōu)勢(shì)等。

第一百零六條 樓宇發(fā)售前60天，由營(yíng)銷(xiāo)中心會(huì)同銷(xiāo)售代理公司對(duì)銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)、客戶(hù)應(yīng)答標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行討論、定稿，集思廣益，擬出初稿，共同討論修改后，報(bào)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理審核，報(bào)分公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批，下發(fā)銷(xiāo)售代理公司。

第一百零七條 《銷(xiāo)售必讀》編寫(xiě)完畢后，根據(jù)不同場(chǎng)合，依次編寫(xiě)電話說(shuō)辭、模型解說(shuō)說(shuō)辭、樣板房解說(shuō)說(shuō)辭等。完成后，下發(fā)銷(xiāo)售代理公司統(tǒng)一對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行培訓(xùn)。

第一百零八條 營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)監(jiān)督銷(xiāo)售代理公司對(duì)銷(xiāo)售必讀及應(yīng)答標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不斷完善及更新。

第二十五章 對(duì)外資料的審核

第一百零九條 在樓盤(pán)開(kāi)放前20天由營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)人組織設(shè)計(jì)部門(mén)、合同管理部、預(yù)決算部、招標(biāo)中心等相關(guān)部門(mén)召開(kāi)銷(xiāo)售資料審核會(huì)，與會(huì)單位負(fù)責(zé)人對(duì)審核完畢的資料簽字確認(rèn)，項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人跟進(jìn)銷(xiāo)售資料的印刷工作。第一百一十條 各類(lèi)對(duì)外資料、模型、報(bào)廣及影視、3D宣傳片需標(biāo)明風(fēng)險(xiǎn)提示，風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容如下（以駿鴻花園為例）：

1、預(yù)售證號(hào)：穗房預(yù)字第20070032號(hào)

2、標(biāo)準(zhǔn)地名:駿鴻花園 穗地名委[2003]212號(hào)

3、本資料（或廣告）相關(guān)內(nèi)容、圖片是對(duì)項(xiàng)目所做的示意表現(xiàn)，僅供參考。最終以政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的文件、圖則為準(zhǔn)。經(jīng)政府批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃已在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示，敬請(qǐng)查看。

4、本資料（或廣告）對(duì)項(xiàng)目的周?chē)缆芬?guī)劃、環(huán)境、交通、公共設(shè)施、各種產(chǎn)品及文字介紹，旨在提供相關(guān)信息，不意味著本公司對(duì)此作出了任何承諾。

5、本資料（或廣告）為要約邀請(qǐng)，買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利及義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)。

6、本資料2007年4月14日啟用，相關(guān)內(nèi)容如有更新，請(qǐng)以最新資料內(nèi)容為準(zhǔn)。（報(bào)紙平面廣告可不上此條）

第二十六章 售樓部物料的配置管理

第一百一十一條

營(yíng)銷(xiāo)中心根據(jù)售樓部功能分布提出辦公用品（如電腦、洽談桌、影視音響設(shè)備等）的采購(gòu)申請(qǐng)，與采購(gòu)部共同采購(gòu)。

第一百一十二條

樓盤(pán)開(kāi)放前30天，工程部將驗(yàn)收合格的售樓部移交營(yíng)銷(xiāo)中心，營(yíng)銷(xiāo)中心在發(fā)售前15天完成售樓部的布置。

第二十七章 開(kāi)盤(pán)及日常銷(xiāo)售組織方案

第一百一十三條

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前兩周，營(yíng)銷(xiāo)中心需會(huì)同銷(xiāo)售代理公司制訂開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售組織方案和應(yīng)急預(yù)案，并報(bào)當(dāng)?shù)毓绢I(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。在開(kāi)盤(pán)前，營(yíng)銷(xiāo)中心與銷(xiāo)售代理公司需密切關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)情況，及時(shí)向所在公司領(lǐng)導(dǎo)及集團(tuán)匯報(bào)情況，以便能靈活的調(diào)整銷(xiāo)售組織方案。

第一百一十四條

開(kāi)盤(pán)及日常銷(xiāo)售期間如出現(xiàn)媒體曝光、客戶(hù)群訴等危機(jī)情況，各地分公司應(yīng)馬上報(bào)告分公司領(lǐng)導(dǎo)，在此期間，除分公司董事長(zhǎng)外，任何個(gè)人不得代表公司與外界就此問(wèn)題進(jìn)行介紹、解答。

第一百一十五條

客戶(hù)成交簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，代理公司銷(xiāo)售員和銷(xiāo)售經(jīng)理需先后對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)所記錄的所購(gòu)單位的房號(hào)、單價(jià)、面積、折扣等進(jìn)行審核，并簽名確認(rèn)。現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)人員在客戶(hù)繳納定金時(shí)，也需對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)進(jìn)行審核，審核無(wú)誤后方可蓋章。認(rèn)購(gòu)書(shū)的模版請(qǐng)參見(jiàn)附件四

第二十八章 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的文件公示

第一百一十六條

各分公司項(xiàng)目購(gòu)房合同約定的交樓時(shí)間，需由分公司總經(jīng)理簽字后，經(jīng)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心加署意見(jiàn)，報(bào)集團(tuán)總裁審核、集團(tuán)董事局主席批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第一百一十七條

各分公司項(xiàng)目的購(gòu)房合同范本內(nèi)容，需由分公司按合同審批流程審批后，報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心審批后執(zhí)行。

合同范本模版及其他隨合同簽署的文件請(qǐng)參見(jiàn)附件五。

第一百一十八條

開(kāi)盤(pán)前半個(gè)月，準(zhǔn)備三證一書(shū)等證件的復(fù)印件，營(yíng)銷(xiāo)中心完成制作裱框，在售樓部顯著位置予以公示。預(yù)售證取得后第2天立即在現(xiàn)場(chǎng)公示，并邀請(qǐng)當(dāng)?shù)毓C處對(duì)售樓中心所公示的證照及模型進(jìn)行公證。需公示的文件包括：

1、《商品房預(yù)售許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《土地使用證》、《建筑用地批準(zhǔn)書(shū)》等。

2、測(cè)繪面積 抵押情況 總體規(guī)劃藍(lán)圖

3、《認(rèn)購(gòu)流程》、《認(rèn)購(gòu)須知》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、《銀行按揭須知》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

第二十九章 銷(xiāo)售軟件的使用規(guī)定

第一百一十九條

各分公司銷(xiāo)售時(shí)必須全部使用與集團(tuán)OA系統(tǒng)相同的銷(xiāo)售管理軟件（如明源管理系統(tǒng)）?，F(xiàn)場(chǎng)售樓部每天登記客戶(hù)到訪人數(shù)、客戶(hù)資料、來(lái)電咨詢(xún)數(shù)量，成交情況、成交客戶(hù)資料，并將其輸入銷(xiāo)售管理系統(tǒng)。每日、每周周日、每月月底分別編制日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表、月報(bào)表發(fā)給營(yíng)銷(xiāo)中心。并由營(yíng)銷(xiāo)中心確認(rèn)后發(fā)給集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心備案。各類(lèi)報(bào)表請(qǐng)參見(jiàn)附件六。

第四篇：銷(xiāo)售內(nèi)勤管理

第三十章

統(tǒng)計(jì)報(bào)表專(zhuān)項(xiàng)管理制度

第一百二十條 銷(xiāo)售報(bào)表分為日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表、月報(bào)表。日?qǐng)?bào)表主要指《各樓盤(pán)銷(xiāo)售及收款日?qǐng)?bào)表》、《各城市銷(xiāo)售、收款匯總表》；周報(bào)表主要指《各樓盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)表》、《各樓盤(pán)按揭進(jìn)度表》、《已售抵押房匯總表》，《客戶(hù)分析表》周報(bào)表必須在每周周一報(bào)出公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)。月報(bào)表主要為《各樓盤(pán)銷(xiāo)售、收款匯總表》。

第一百二十一條

外地公司營(yíng)銷(xiāo)中心必須在每天上午10：00前將《樓盤(pán)銷(xiāo)售及收款日?qǐng)?bào)表》、《客戶(hù)分析表》報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心。集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心統(tǒng)計(jì)人員在每天上午12：00前完成各樓盤(pán)前一天《銷(xiāo)售及交款日?qǐng)?bào)表》，經(jīng)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心總經(jīng)理審核簽字后，報(bào)送公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。

第一百二十二條

營(yíng)銷(xiāo)中心統(tǒng)計(jì)人員必須在每周一下午5：00前將《已售抵押房清單》（含樓盤(pán)名稱(chēng)、房號(hào)、面積、付款方式、成交價(jià)、貸款額）報(bào)資金中心。

第一百二十三條

按揭經(jīng)辦人員每周一上午10：30前完成各樓盤(pán)《按揭進(jìn)度表》，經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理審核簽字后，報(bào)送公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。每月最后一天的匯總表報(bào)送資金中心、財(cái)務(wù)部。

第一百二十四條

營(yíng)銷(xiāo)中心統(tǒng)計(jì)人員每周至少一次與財(cái)務(wù)部統(tǒng)計(jì)人員對(duì)上周收款情況進(jìn)行核對(duì)，按揭經(jīng)辦人員每月最后一天與財(cái)務(wù)部統(tǒng)計(jì)人員對(duì)本月按揭下款情況進(jìn)行核對(duì)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題必須在2天內(nèi)查明原因，并報(bào)營(yíng)銷(xiāo)中心、財(cái)務(wù)總部負(fù)責(zé)人。

第三十一章 簽約專(zhuān)項(xiàng)管理制度

第一百二十五條

營(yíng)銷(xiāo)中心必須在每期樓宇發(fā)售30天（新項(xiàng)目第一期樓宇發(fā)售35天）前做好《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本立項(xiàng)工作，并報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心。

第一百二十六條

營(yíng)銷(xiāo)中心簽約專(zhuān)員與買(mǎi)受人簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，必須對(duì)買(mǎi)受人交來(lái)的認(rèn)購(gòu)書(shū)、定金收據(jù)及合格的身份證明文件進(jìn)行審核，確認(rèn)無(wú)誤后，簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（如有網(wǎng)上簽約的，先進(jìn)行網(wǎng)上草簽。買(mǎi)受人確認(rèn)電腦輸入的相關(guān)資料無(wú)誤，再經(jīng)簽約組負(fù)責(zé)人或經(jīng)理復(fù)核后，正式下載合同）。如認(rèn)購(gòu)書(shū)有特殊約定時(shí)，簽約人員必須認(rèn)真審核有關(guān)約定無(wú)誤后，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中標(biāo)注有關(guān)約定條款。

第一百二十七條

買(mǎi)受人提出合同條款與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本不一致時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)中心必須根據(jù)合同報(bào)審程序，一天內(nèi)將合同特殊條款報(bào)合同管理部審批。第一百二十八條

買(mǎi)受人簽訂合同當(dāng)天內(nèi)憑聯(lián)機(jī)打印的繳款通知書(shū)到我司監(jiān)控帳戶(hù)的銀行或其一級(jí)支行辦理繳交首期房款手續(xù)，憑銀行已蓋章的繳款通知書(shū)回執(zhí)、銀行進(jìn)帳單及定金收據(jù)到我司換領(lǐng)交款發(fā)票。合同審核員負(fù)責(zé)催促客戶(hù)按規(guī)定時(shí)間內(nèi)換領(lǐng)發(fā)票。3天內(nèi)未轉(zhuǎn)帳或未換發(fā)票的，合同審核員必須以掛號(hào)信形式催促。

第一百二十九條

簽署完畢的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，營(yíng)銷(xiāo)中心合同審核員必須根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)真審核合同內(nèi)容（包括合同內(nèi)容是否有錯(cuò)漏，提供證件是否正確），并必須在24小時(shí)內(nèi)整理完畢報(bào)財(cái)務(wù)部審核，財(cái)務(wù)部審核完畢24小時(shí)內(nèi)，再由營(yíng)銷(xiāo)中心報(bào)合同管理部審核。

第一百三十條 營(yíng)銷(xiāo)中心送案人員必須在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》審批完畢并支付應(yīng)付監(jiān)控款后15天內(nèi)完成房管部門(mén)合同監(jiān)證工作。

第三十二章 回款專(zhuān)項(xiàng)管理制度

第一百三十一條

銷(xiāo)售內(nèi)勤每月最后一天負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)收款情況進(jìn)行匯總，欠款超過(guò)7天的，銷(xiāo)售內(nèi)勤必須發(fā)書(shū)面特快專(zhuān)遞催款通知，欠款超過(guò)1個(gè)月的，銷(xiāo)售內(nèi)勤負(fù)責(zé)將統(tǒng)計(jì)結(jié)果報(bào)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理進(jìn)行處理。

第一百三十二條

對(duì)于撻定處理的單位，需在電話通知的同時(shí)，以寄掛號(hào)信的方式通知客戶(hù)，掛號(hào)信的回執(zhí)作為憑證。

第三十三章 銀行按揭款專(zhuān)項(xiàng)管理制度

第一百三十三條

在每期樓宇發(fā)售前一個(gè)月內(nèi)，按揭經(jīng)辦必須請(qǐng)示相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)后，與按揭合作銀行簽署《銀行按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議》等相關(guān)文件，并確定按揭款的放款方式（比如：是否快速放款等事宜，明確收款細(xì)則。

第一百三十四條

按揭經(jīng)辦必須建立樓宇按揭下款臺(tái)帳，每天從簽約組領(lǐng)取按揭客戶(hù)存單根據(jù)銀行及樓盤(pán)分類(lèi)輸入按揭客戶(hù)明細(xì)，并將前一天的按揭下款情況輸入臺(tái)帳。

第一百三十五條

按揭經(jīng)辦必須督促買(mǎi)受人在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽署后3天內(nèi)辦理銀行按揭申請(qǐng)手續(xù)，必須確保非公積金貸款在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽署后約10天內(nèi)下款（指快速放款），公積金貸款必須確保在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽署后約60天內(nèi)下款（已發(fā)出書(shū)面催辦通知而買(mǎi)受人仍未辦理的除外），特殊情況需書(shū)面報(bào)總裁批準(zhǔn)。

第一百三十六條

在《房地產(chǎn)權(quán)證》未辦理完畢前，按揭經(jīng)辦人員必須跟進(jìn)買(mǎi)受人供樓情況，嚴(yán)格控制回購(gòu)率，具體要求如下：

1、每月最后一天，按揭經(jīng)辦人員與按揭銀行核對(duì)至本月止，屬公司擔(dān)保期限內(nèi)未按時(shí)供 樓人員名單，將該名單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并報(bào)銷(xiāo)售部經(jīng)理。

2、買(mǎi)受人1個(gè)月未按時(shí)供樓的，由按揭經(jīng)辦人員電話催辦。經(jīng)電話通知5天內(nèi)仍不供樓 的，按揭經(jīng)辦須發(fā)書(shū)面催款通知。書(shū)面催款通知發(fā)出10天內(nèi)買(mǎi)受人仍未供樓的，按揭經(jīng)辦人員必須親自上門(mén)催款。

3、連續(xù)三個(gè)月以上未按時(shí)供樓的，由按揭經(jīng)辦人員先與銀行協(xié)商，暫不回購(gòu)；經(jīng)請(qǐng)示主 管領(lǐng)導(dǎo)后，與物業(yè)公司聯(lián)系采取有效措施（未交樓除外）。

第一百三十七條

銀行回購(gòu)房的處理辦法為：

1、按照銀行合作協(xié)議約定，連續(xù)三個(gè)月不供樓者，經(jīng)多次催促未果，銀行已對(duì)我司發(fā)出回購(gòu)?fù)ㄖ獣?shū)的，按揭經(jīng)辦必須書(shū)面請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)，給批準(zhǔn)后我司履行回購(gòu)擔(dān)保責(zé)任。

2、已辦理完畢回購(gòu)手續(xù)的樓宇，按揭經(jīng)辦必須在三天內(nèi)將客戶(hù)相關(guān)資料移交法律部進(jìn)行法律訴訟處理。

第三十四章 房地產(chǎn)權(quán)屬辦理專(zhuān)項(xiàng)管理制度

第一百三十八條 規(guī)為準(zhǔn)。

第一百三十九條

營(yíng)銷(xiāo)中心辦證經(jīng)辦在取得確權(quán)面積明細(xì)后，2天內(nèi)編制《銷(xiāo) 廣東地區(qū)辦理制度，供參考。具體辦理流程以當(dāng)?shù)卣叻ㄊ勖娣e與確權(quán)面積誤差明細(xì)表》報(bào)開(kāi)發(fā)中心、財(cái)務(wù)部審核，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。

第一百四十條 如出現(xiàn)客戶(hù)須補(bǔ)交樓款的，營(yíng)銷(xiāo)中心辦證經(jīng)辦按公司領(lǐng)導(dǎo)批示以掛號(hào)信形式書(shū)面通知客戶(hù)補(bǔ)交樓款；如出現(xiàn)公司須退還客戶(hù)樓款的，在房產(chǎn)證辦理完畢后連同房產(chǎn)證發(fā)放時(shí)一起退款。

第一百四十一條

（一）、準(zhǔn)備資料

1、一次性付款：

（1）、業(yè)主身份證復(fù)印件

房產(chǎn)證辦理流程及需整理的資料為以下內(nèi)容：(如外籍人士,須出具護(hù)照,護(hù)照經(jīng)公證的有效期內(nèi)的英漢對(duì)照版)(如有曾用名或身份證號(hào)碼變動(dòng),須到當(dāng)?shù)嘏沙鏊鼍呱矸葑C明,核為同一人)（2）、買(mǎi)賣(mài)申請(qǐng)審批表(蓋章)（3）、開(kāi)發(fā)商法人代表證明書(shū), 法人授權(quán)委托書(shū),法人代表身份證復(fù)印件,委托代理人身份證復(fù)印件,企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,法人機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件,以上各項(xiàng)均要加蓋公章

（4）、購(gòu)房發(fā)票原件(辦證聯(lián))（5）、房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)或房地產(chǎn)權(quán)證

（6）、測(cè)繪圖(一份蓋章,一份白圖，有共有人時(shí)圖紙數(shù)加一)（7）、已登記的房地產(chǎn)預(yù)售契約（或商品房預(yù)售合同原件）,或開(kāi)發(fā)商和業(yè)主自簽的合同及合同首,二,三頁(yè)加蓋國(guó)土局公章的復(fù)印頁(yè)并蓋上公章

注： 如業(yè)主已還清銀行貸款，辦理完畢涂銷(xiāo)手續(xù)，交回抵押備案證明原件,按一次性辦理

2、按揭付款：

（1）、業(yè)主身份證復(fù)印件

(如外籍人士，須出具護(hù)照,護(hù)照經(jīng)公證的有效期內(nèi)的英漢對(duì)照版)(如有曾用名或身份證號(hào)碼變動(dòng)，須到當(dāng)?shù)嘏沙鏊鼍呱矸葑C明，核為同一人)（2）、買(mǎi)賣(mài)申請(qǐng)審批表(蓋章)（3）、開(kāi)發(fā)商法人代表證明書(shū), 法人授權(quán)委托書(shū),法人代表身份證復(fù)印件,委托代理人身份證復(fù)印件,企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,法人機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件。

（4）、銀行法人代表證明書(shū)，法人授權(quán)委托書(shū)，銀行法人代表身份證復(fù)印件，委托代理人身份證復(fù)印件，銀行營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，銀行法人機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，以上各項(xiàng)均要加蓋公章。

（5）、購(gòu)房發(fā)票原件(辦證聯(lián))。

（6）、房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)或房地產(chǎn)權(quán)證。

（7）、測(cè)繪圖(一份蓋章，一份白圖，有共有人時(shí)圖紙數(shù)加一)（8）、已登記的房地產(chǎn)預(yù)售契約（或商品房預(yù)售合同）,或開(kāi)發(fā)商和業(yè)主自簽的合同及合同首,二、三頁(yè)加蓋國(guó)土局公章的復(fù)印頁(yè)并蓋上公章

（9）、按揭合同原件（10）、抵押備案證明原件

（11）、他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)表（已蓋銀行公章）

（二）、整理業(yè)主辦證資料，錄入報(bào)盤(pán)資料，打印送案清單（蓋開(kāi)發(fā)公司公章）

（三）、送預(yù)審(63-65號(hào))，取得收件回執(zhí)

（四）、預(yù)審合格后取得案號(hào)條形碼（案號(hào)條形碼號(hào)要登記到樓盤(pán)單元明細(xì)表原件上）

（五）、按揭付款的填寫(xiě)查冊(cè)表送查冊(cè),一次性付款的則由房管局進(jìn)行內(nèi)部查詢(xún)（將每份查冊(cè)結(jié)果放入每份資料）

（六）、正式送案(63-65號(hào)), 填寫(xiě)檔案袋封皮,取得已蓋章的受理回執(zhí)

（七）、案件轉(zhuǎn)到增量房處進(jìn)行案件審核

（八）、增量房經(jīng)辦轉(zhuǎn)出交易登記證明書(shū)，結(jié)案情況表，到收費(fèi)窗口打印計(jì)價(jià)表(交費(fèi),登記費(fèi))至指定窗口交易費(fèi)：3元/平方米，登記費(fèi)50元/戶(hù)，多一共有人加10元。

（九）、申報(bào)契稅，憑交易登記證明書(shū)，合同原件復(fù)印件（合同號(hào)、業(yè)主姓名、房號(hào)、建筑面積、成交金額，一般為封面、1、2、3、最后一頁(yè)加蓋房管局鑒證章），契稅申報(bào)表（02年以后的有），結(jié)案情況表繳交契稅(53-58號(hào)財(cái)局窗口)，購(gòu)房全額發(fā)票，約1周時(shí)間算出契稅金額。開(kāi)交費(fèi)單到交行交支票再打出完稅證（約2天左右）。

契稅：交易價(jià)*1.5% 印花稅:賣(mài)方:交易金額*0.05%,買(mǎi)方: 交易金額*0.05%

（十）、根據(jù)計(jì)價(jià)表到登記所交費(fèi)窗口繳納交易登記費(fèi)。

（十一）、領(lǐng)證窗口憑交易費(fèi)發(fā)票，登記費(fèi)發(fā)票，完稅證，回執(zhí)，代理人身份證領(lǐng)取房產(chǎn)證。

（十二）、領(lǐng)取房產(chǎn)證后，在房產(chǎn)證上粘貼印花稅票，將房產(chǎn)證按貸款銀行名稱(chēng)、樓號(hào)、房號(hào)進(jìn)行排序，并打印出證明細(xì)表或房產(chǎn)證簽收表,按明細(xì)表內(nèi)容在辦證臺(tái)帳上注明出證時(shí)間。如果是一次性付款的房產(chǎn)證，寄掛號(hào)信通知業(yè)主前來(lái)領(lǐng)證；如果是按揭付款的房產(chǎn)證，則復(fù)印房產(chǎn)證他項(xiàng)證給業(yè)主，如果是工行按揭的房產(chǎn)證，則復(fù)印業(yè)主房產(chǎn)證（及共有證）后，將原件給業(yè)主，復(fù)印件送回銀行。

第一百四十二條

發(fā)放房產(chǎn)證須注意以下事項(xiàng)：

（一）一次性付款：發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)必須審核客戶(hù)購(gòu)房發(fā)票，查看《銷(xiāo)售面積與確權(quán)面積誤差明細(xì)表》，核實(shí)客戶(hù)已付清應(yīng)付款項(xiàng)后，再予以發(fā)放。

（二）銀行按揭的：如存在客戶(hù)未付清樓款或須補(bǔ)交面積差的，應(yīng)將房產(chǎn)證復(fù)印件蓋章后交

第一百四十三條 度執(zhí)行。

第一百四十四條 的，以本辦法為準(zhǔn)。

第三十五章 附則

本辦法解釋權(quán)歸集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)品牌中心，各分公司嚴(yán)格按此制

本辦法自發(fā)文之日起開(kāi)始執(zhí)行，如有文件與本辦法不一致