第一篇：萬科財務(wù)分析

1，短期償債能力分析，流動比率，速動比率，整個房地產(chǎn)行業(yè)的流動比率和速動比率都比較低，萬科的流動比率和速動比率在整個行業(yè)中處于中上水平，但是由于投資的房地產(chǎn)過多，它的短期償債能力偏低。2，長期償債能力分析

資產(chǎn)負債率=負債/資產(chǎn)總額

資產(chǎn)負債率越小，企業(yè)的償債能力越高，國

際上通常認為資產(chǎn)負債率不應(yīng)該高于60%，所以對于長期償債的安全性不是很高；而資產(chǎn)負債率的上升使萬科財務(wù)風險加大，而產(chǎn)權(quán)比率高于了100%，更加說明了萬科的自有資產(chǎn)對償債風險的承受能力不高。企業(yè)的財務(wù)風險較大。萬科作為中國房地產(chǎn)發(fā)展的龍頭企業(yè)，近幾年償債能力的偏低和償債保障程度的降低很可能會成為萬科的長遠發(fā)展的瓶頸。

反映總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的指標是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

它是企業(yè)銷售收入凈額與資產(chǎn)總額的比率。這一比率可用來分析企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率。如果這個比率較低，則說明企業(yè) 利用全部資產(chǎn)進行經(jīng)營的效率較差，最終會影響企業(yè)的獲得能力。這樣，企業(yè)就應(yīng)該采取措施提高各項資產(chǎn)的利用程度從而提高銷售收入或處理多余資產(chǎn)。

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（Fixed Assets Turnover，是指企業(yè)年銷售收入凈額與固定資 產(chǎn)平均凈值的比率。它是反映企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況，從而衡量固定資產(chǎn)利用效率的一項指標。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高；表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用充分，同時也能表明企業(yè)固定資產(chǎn)投 資得當，固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率。反之，如果固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不 高，則表明固定資產(chǎn)使用效率不高，提供的生產(chǎn)成果不多，企業(yè)的營運能力不強。運用固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率時，需要考慮固定資產(chǎn)凈值因計提折舊而逐年減少因更新重置而突然增加的影響；在不同企業(yè)間進行分析比較時，還要考慮采用不同折舊方 法對凈值的影響等。

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

是反映企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的 指標。它是流動資產(chǎn)的平均占用額與流動資產(chǎn)在一定時期所完成的周轉(zhuǎn)額之間比率。在一定時期內(nèi)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，表明以相同的流動資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流動資產(chǎn)利用的效果越好。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用周轉(zhuǎn)天數(shù)表示時，周轉(zhuǎn)一次所需要的天數(shù)越少，表明流動資產(chǎn)在經(jīng)歷生產(chǎn)和銷售各階段時占用的時間越短，周轉(zhuǎn)越快。生產(chǎn)經(jīng)營任何一個環(huán)節(jié)上的工作得到改善，都會反映到周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短上來。按天數(shù)表示的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能更直接地反映生產(chǎn)經(jīng)營狀況的改善。便于比較不同時期的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，應(yīng)用較為普遍。

企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)的應(yīng)收賬款

回收得越快；反之，則企業(yè)的營運資金過多地呆滯在應(yīng)收賬款上，會嚴重影響企 業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。

應(yīng)收賬款賬款周轉(zhuǎn)率

反映企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，比率越高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度越快，流動性越強。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=賒銷收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 4，

第二篇：2017萬科財務(wù)分析

2017萬科財務(wù)分析

篇一：2017年最新萬科a個股分析報告

2017年最新萬科

個股分析報告

2016年10月

a

現(xiàn)在很多人都喜歡投資房地產(chǎn),萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要支柱,肯定也是很多人投資的目標。不過,盡管如此,我們也不能隨意的就買了萬科的股票,因為股市風云變化太快,我們在買之前一定要對其進行嚴肅認真的分析才行。

一、房地產(chǎn)板塊行業(yè)分析

1.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其巨大的投資價值和升值空間使越來越多的公司,企業(yè)加入其中,許多消費者也選擇買房作為一種重要的投資手段。在預(yù)見的未來,房地產(chǎn)行業(yè)競爭將更加慘烈,投資價值依然巨大。主要表現(xiàn)為以下幾個特點:

宏觀調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的爆炸式發(fā)展一方面給國家?guī)砹司薮蟮慕?jīng)濟利潤,但同時又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國家把對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控上升到了政府政策高度。近年來政策調(diào)控越來越多,力度也越來越大。

2008年金融危機爆發(fā),國家投資4萬億元刺激經(jīng)濟,增大內(nèi)需。國家實行積極的財政和適度寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。2008年的救市政策使得投資性需求異?；钴S,剛性需求得以釋放,房價飛速上漲,于2009~2011年國家政策力度前所罕見,通過提高房貸首付比例,增加經(jīng)濟適用房,打擊投機和炒房行為等措施來遏制房價上漲。2011年1~2月，全國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資4250憶元,同比增長35.2%,其中中西部城市增速明顯加快,國家宏觀調(diào)控使得一二線城市普遍限購,限價,以及其近乎到達頂峰的房價使其投資價值,升值空間大幅度下跌,與此同時,三線和部分二線城市房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購較嚴的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%?？偟膩碚f,全國大城市房價趨于穩(wěn)定,限購較嚴的二線城市房價平穩(wěn)上漲,限購較松的二線城市和三線城市房價上漲較快。

行業(yè)效益有所減少,但依然較大,保持穩(wěn)定增長。我國人口眾多,經(jīng)濟快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化趨勢的加快的國情決定了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大剛性需求,與此同時,國家的調(diào)控政策也決定了房價將會平穩(wěn)上漲,但與前幾年不同,商品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)將成為新的投資熱點。我國大中城市(諸如省會城市)特點是人口基數(shù)大,外來人口眾多,具有很好的區(qū)位優(yōu)勢。房屋的剛性需求極大。同時,當前我國的高儲蓄率以及金融信貸市場的發(fā)展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國文化,為很多不具買房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來人群和新婚的年輕人等購買住房的主要群體。同時居民收入的增加使其有了改善居住環(huán)境的需求。巨大的需求量直接導(dǎo)致房價的上升。同時二三線城市房價將會加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房價一直處于較低狀

態(tài),相對來說有很大的投資和發(fā)展空間,由此近兩年來,武漢,長沙,西安,鄭州等城市房價開始大幅度提升。房地產(chǎn)業(yè)高收益,低投入是其主要原因。開發(fā)商的競爭與開發(fā)使得房價提升,同時房價的提升又導(dǎo)致更多的企業(yè)開發(fā)商品房,由此造成二三線房價近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征分析

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風險高、周期長、地域性強的特點。隨著中國居民購買了的增長,住房貨幣化改革的進一步深入和購房信貸政策的良好發(fā)展,中國房地產(chǎn)住房需求也會長期持續(xù)增長,其中可能會有相對需求下降的現(xiàn)象,但總趨勢是增長的。

行業(yè)競爭力趨于分化,寡頭壟斷嚴重。我國土地為政府所壟斷,國家競標拍賣土地,從而使土地價格提升,進而直接影響房價。土地價格的不斷提升,致使開發(fā)商開發(fā)商品房的成本提升,即生產(chǎn)成本提升?！暗赝酢辈粩喑霈F(xiàn),地價的飆升使得小型房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無容身之地,而萬科,恒大等公司以其強大的資本壟斷房地產(chǎn)市場,囤地現(xiàn)象嚴重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房價的瘋長。由此造成了惡性循環(huán)。市場價格由幾個寡頭所決定,同時壟斷廠商在長期可以調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模來獲得利潤,因此房價很難下降。

1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析

篇二：財務(wù)與成本管理——萬科集團盈利能力分析

無錫太湖學院會計學院期末考查作業(yè)

2015-2016-2

作業(yè)日期：2016年6 月 6日

萬科集團盈利能力分析

摘要：本文主要是通過對企業(yè)盈利能力以及其相關(guān)概念進行了分析，同時對于萬科地產(chǎn)盈利能力指標進行了概述，通過對萬科地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)進行計算分析，找到目前萬科地產(chǎn)存在的盈利問題，進而提出自己對于改進萬科地產(chǎn)盈利能力的相關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞：萬科集團，盈利能力

一、盈利能力作用意義概述

盈利能力，也稱獲利能力，是指企業(yè)在一定時期內(nèi)賺取利潤的能力，追求利潤最大化是企業(yè)的動力所在。盈利能力分析是企業(yè)財務(wù)分析的重點,是企業(yè)管理活動的出發(fā)點和歸宿點。財務(wù)結(jié)構(gòu)分析、償債能力分析等分析工作的根本目的是通過分析及時發(fā)現(xiàn)問題，改善企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)償債能力、經(jīng)營能力，最終提高企業(yè)盈利能力，促進企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞最終可通過企業(yè)的獲利能力來反映，無論是企業(yè)的管理層、投資者、債權(quán)人、或其他利益相關(guān)者都非常關(guān)心企業(yè)的獲利能力。因為企業(yè)獲利能力的大小，與管理人員的工作業(yè)績、投資者的投資收益、債權(quán)人的債權(quán)安全、企業(yè)職工的工資水平乃至整個國家的財政收入等都息息相關(guān)。作為投資人,主要關(guān)注的是企業(yè)投資的回報率；而對于一般投資者而言,關(guān)心的是企業(yè)股息、紅利的發(fā)放問題；對于擁有企業(yè)控制權(quán)的投資者,則會更多地考慮如何增強企業(yè)競爭力、擴大市場占有率、追求長期利益的持續(xù)、穩(wěn)定增長；債權(quán)人也要通過盈利狀況的分析以準確評價企業(yè)債務(wù)的償還能力，控制信貸風險。所以不論是投資人、債權(quán)人還是企業(yè)經(jīng)營管理人員,都日益重視企業(yè)盈利能力的分析。這就需要對企業(yè)進行盈利分析，才能反映和衡量企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理存在的問題，進而采取措施解決問題、提高企業(yè)收益水平。

二、萬科公司營運能力的分析

（一）萬科集團簡介

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)

銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到

2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。

萬科1991年變成深圳證券交易所第二家上市公司，2006年底總市值為672.3億元，排名深交所上市公司第一位。上市16年來，萬科主營業(yè)務(wù)收入復(fù)合增加率為28.3%，凈利潤復(fù)合增加率為34.1%，是上市后繼續(xù)盈余增加年限最長的中國企業(yè)。公司在開展過程中兩次當選福布斯“全球最好小企業(yè)”；屢次取得《投資者聯(lián)系》、《亞洲錢銀》等世界威望媒體評出的最好公司管理、最好投資者聯(lián)系等獎項。

（二）萬科集團盈利模式分析

作為一家專業(yè)的住宅開發(fā)公司，萬科企業(yè)股份有限公司現(xiàn)已居于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭地位。其有一套自己的盈利模式。特點可以概括為三個方而:專注于商品住宅開發(fā)，業(yè)務(wù)聚焦經(jīng)濟核心區(qū)，享受高凈利率，業(yè)績更多來源于規(guī)模擴張。

圖1：萬科地產(chǎn)盈利模式分析

（三）萬科集團盈利數(shù)據(jù)分析

(1)凈資產(chǎn)收益率。萬科12到14年的資產(chǎn)收益率分別為16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之勢，且降幅越來越大。但經(jīng)過聯(lián)系職業(yè)平均值來看，萬科的凈資產(chǎn)收益率每年均比職業(yè)平均值高，而且12年到14年萬科的凈資產(chǎn)收益率比行業(yè)平均值分別高1.31,1.45,2.27個百分點，由此能夠得出萬科的凈資產(chǎn)收益率較同職業(yè)來說是一向處以職業(yè)前列，并在不斷進步。一起13到14年凈資產(chǎn)收益率在遭受全球金融危機的影響下，仍堅持了相對較好的收益率，也說明了萬科公司具有比較穩(wěn)定的盈余能力。

(2)每股收益。截比到14

年第三季度，萬科的每股收益出現(xiàn)下跌的趨勢，且跌幅逐

步加人，標明公司的獲利能力在削弱，股東的出資效益在變差，每一股所獲得利潤在削減。

(3)銷售毛利率。從2012年至2013年，萬科的主經(jīng)營務(wù)收入由355個億上升到410個億，有一個較人的上升，但因為主經(jīng)營務(wù)成本上升幅度較人，致使13年的經(jīng)營利潤較12年比較僅增民1個億，銷售毛利率降低2.99個百分點。依據(jù)14年前三季度的數(shù)據(jù)推算，14年的主經(jīng)營務(wù)收入為394個億，主經(jīng)營務(wù)成本為275個億，主經(jīng)營務(wù)利潤為129個億。主經(jīng)營務(wù)收入有小幅降低，主經(jīng)營務(wù)成本人幅提高，主要是因為鋼材等一系列建材價格上漲形成的，截至第三季度，萬科14年的銷售毛利率為30.2100,與13年比較降幅較人，標明萬科的盈余能力在削弱。但與職業(yè)平均值比較，萬科的銷售毛利率仍高出同職業(yè)9個百分點。

(4)銷售凈利率。2013年的凈利潤較12年有所降低，降低幅度高達16.7400,其中有挨近一半的降幅都是因為經(jīng)營收開銷造成的。依據(jù)14年前三季度的凈利潤推算14年的全年凈利潤為39.43億元，根本與13年相等。14年的主經(jīng)營務(wù)收入為394個億，與13年比較有小幅降低。12年到13年的銷售凈利率降幅較人，截比14年第三季度，銷售凈利率有所上升。標明萬科的凈利潤開端了一個比跌上升的進程，一起也標明房地產(chǎn)職業(yè)的景氣指數(shù)有所上升。

(5)總資產(chǎn)報酬率。2012年到2014年，萬科的資產(chǎn)總額始終保持增民的態(tài)勢。萬科總資產(chǎn)的添加沒有帶來凈利潤的平等添加，致使公司的總資產(chǎn)報酬率不斷降低，標明公司使用資產(chǎn)發(fā)明的利潤在不斷降低，公司的資產(chǎn)使用功率低下，盈余能力較弱。

(6)每股凈資產(chǎn)。萬科2012年到2014年的凈資產(chǎn)總額呈上升趨勢，且13年到14年第三季度上升幅達較人。在流通股股數(shù)削減的情況下，凈資產(chǎn)總額的添加天然引起每股凈資產(chǎn)的添加。

三、萬科盈利能力存在的問題及對策建議

（一）萬科盈利能力存在的問題

通過對萬科的盈利能力分析，可以較清楚的看出萬科的經(jīng)營狀況和盈利能力狀況以及未來的發(fā)展趨勢，并且得出如下結(jié)論：

1，費用控制水平較好，但仍有很大的提升空間

作為市場占有率第一的企業(yè)，其期間費用稍高于行業(yè)均值，一部分在于萬科比較注重品牌規(guī)模效應(yīng)的宣傳；另外公司實行快速銷售的管理模式。公司應(yīng)該注意資產(chǎn)擴張是否會帶來經(jīng)濟效益的增大，避免盲目擴張帶來負面的影響，控制好成本費用，促進營業(yè)利潤率的提高。

2，貨幣資金比重較大，尚未充分利用

萬科一向秉持“現(xiàn)金為王”的原則，認為行業(yè)正處于調(diào)整前，因此公司認為這種策略更有利于股東的利益。但這一做法稍有保守，資金并沒有充分利用。但是在2007年以后，萬科一改該策略，開始大規(guī)模拿地。公司可以在以后的經(jīng)營中，稍微調(diào)整貨幣資金的比重，加快公司的發(fā)展。

（二）對策建議

盡管萬科一直在房地產(chǎn)行業(yè)保持領(lǐng)先地位，但是通過分析，萬科的利潤質(zhì)量還是存在一些問題，這里有外部環(huán)境因素的影響，也有自身的原因。下面從內(nèi)部環(huán)境因素方面對萬科提出一些對策建議：

1，進一步提高費用控制水平，加強內(nèi)部控制，降低管理費用和銷售費用的比例，促進營業(yè)利潤的提高，實施收縮策略，必要時實行降價促銷，減少開支回籠資金，調(diào)整期內(nèi)不應(yīng)追求短期效益，應(yīng)確保經(jīng)營穩(wěn)健性，適時調(diào)整新項目的開發(fā)節(jié)奏。2，提高資金的使用率，減緩?fù)恋財U張進度，因為土地作為房地產(chǎn)行業(yè)的存貨變現(xiàn)能力很差，會降低存貨周轉(zhuǎn)率，若長期占用會降低公司的資金使用效率及盈利能力，進一步拓展融資渠道，在條件許可的情況下可以進行股權(quán)融資，減小行業(yè)資金整體緊張的局面帶來的不利影響。改變自身的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，而不能依靠大量籌資來滿足經(jīng)營現(xiàn)金的需求。

通過以上對萬科的盈利能力進行實證分析，不難發(fā)現(xiàn)，相對于僅從利潤額等絕對數(shù)方面入手來說，結(jié)合相關(guān)指標進行分析，能夠更加準確、客觀、全面地評價上市公司的盈利能力，這些指標是依據(jù)上市公司現(xiàn)有的收益水平，分別從不同的角度對盈利能力進行評價的。凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報酬率分別從凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是從投資回報方面反映上市公司的盈利能力。在實際運用中，需要對該公司連續(xù)幾年的利潤變動以及盈利能力分析指標進行分析，以此從動態(tài)角度對公司的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展趨勢做出全面的評價和合理的預(yù)測，為企業(yè)的利益相關(guān)者提供決策依據(jù)。

參考文獻：

[1] 徐曉然.國內(nèi)房企業(yè)績難掩隱憂,萬科銷售穩(wěn)增強者恒強--萬科地產(chǎn)2011年財務(wù)報表分析

[J].時代金融(下旬),2013,(4):37-38.[2] 王秋麗.萬科房地產(chǎn)信息化管理案例研究[D].中山大學,2009

[3]張紅,林蔭,劉平,.基于主成分分析的房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析與預(yù)測[J].清華大學學報(自然科學版),2010,(3).篇三：2017年深圳房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

▄ 前言

行業(yè)研究是開展一切咨詢業(yè)務(wù)的基石，通過對特定行業(yè)的長期跟蹤監(jiān)測，分析行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的行業(yè)市場研究報告，以專業(yè)的研究方法幫助客戶深入的了解行業(yè)，發(fā)現(xiàn)投資價值和投資機會，規(guī)避經(jīng)營風險，提高管理和運營能力。

行業(yè)研究是對一個行業(yè)整體情況和發(fā)展趨勢進行分析，包括行業(yè)生命周期、行業(yè)的市場容量、行業(yè)成長空間和盈利空間、行業(yè)演變趨勢、行業(yè)的成功關(guān)鍵因素、進入退出壁壘、上下游關(guān)系等。

一般來說，行業(yè)（市場）分析報告研究的核心內(nèi)容包括以下三方面： 一是研究行業(yè)的生存背景、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)生命周期、該行業(yè)在整體宏觀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位以及各自的發(fā)展演變方向與成長背景；

二是研究各個行業(yè)市場內(nèi)的特征、競爭態(tài)勢、市場進入與退出的難度以及市場的成長性；

三是研究各個行業(yè)在不同條件下及成長階段中的競爭策略和市場行為模式，給企業(yè)提供一些具有操作性的建議。

常規(guī)行業(yè)研究報告對于企業(yè)的價值主要體現(xiàn)在兩方面：

第一是，身為企業(yè)的經(jīng)營者、管理者，平時工作的忙碌沒有時間來對整個行業(yè)脈絡(luò)進行一次系統(tǒng)的梳理，一份研究報告會對整個市場的脈絡(luò)更為清晰，從而保證重大市場決策的正確性；

第二是如果您希望進入這個行業(yè)投資，閱讀一份高質(zhì)量的研究報告是您系統(tǒng)快速了解一個行業(yè)最快最好的方法，讓您更加豐富翔實的掌握整個行業(yè)的發(fā)展動態(tài)、趨勢以及相關(guān)信息數(shù)據(jù)，使得您的投資決策更為科學，避免投資失誤造成的巨大損失。

因此，行業(yè)研究的意義不在于教導(dǎo)如何進行具體的營銷操作，而在于為企業(yè)提供若干方向性的思路和選擇依據(jù)，從而避免發(fā)生“方向性”的錯誤。

▄報告信息

? 【出版日期】2016年7月

? 【交付方式】Email電子版/特快專遞

? 【價格】紙介版：7000元電子版：7200元? 【文章來源】http:/// ▄ 報告目錄

第一章 房地產(chǎn)的相關(guān)概念

第一節(jié)、房地產(chǎn)概念闡釋

一、房地產(chǎn)的定義

二、房地產(chǎn)的特征

三、房地產(chǎn)的類別

四、房地產(chǎn)的自然形態(tài)

第二節(jié)、房地產(chǎn)行業(yè)概述

一、房地產(chǎn)行業(yè)的定義

二、房地產(chǎn)行業(yè)的特點

三、房地產(chǎn)行業(yè)的地位

四、房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域

第三節(jié)、影響房地產(chǎn)價值的因素

一、成本因素

二、經(jīng)濟因素

三、政策因素

四、社會因素

第四節(jié)、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容和特點 紙介+電子：7500元

一、房地產(chǎn)市場分析的層次

二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

三、房產(chǎn)地市場分析的特點

四、提高分析有效性的途徑

第二章 2014-2016年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

第一節(jié)、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜述

一、發(fā)展狀況回顧

二、行業(yè)發(fā)展形勢

三、短周期化特征

四、行業(yè)經(jīng)營利潤

五、行業(yè)泡沫淺析

第二節(jié)、2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

一、2014年發(fā)展特征

二、開發(fā)投資完成情況

三、商品房的銷售情況

四、房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

五、2014年市場熱點

第三節(jié)、2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

一、2015年發(fā)展特征

二、開發(fā)投資完成情況

三、商品房的銷售情況

四、房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

五、2015年市場熱點

第四節(jié)、2016年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

第三篇：萬科財務(wù)案例分析

1、如何實現(xiàn)公司財務(wù)戰(zhàn)略與經(jīng)營戰(zhàn)略的互補關(guān)系？ 財務(wù)戰(zhàn)略：為適應(yīng)公司總體的競爭戰(zhàn)略而籌集必要的資本，并在組織內(nèi)有效地管理運用這些資本的方略。

經(jīng)營戰(zhàn)略：是指企業(yè)面對激烈變化的環(huán)境，嚴峻挑戰(zhàn)的競爭，為謀求生存和不斷發(fā)展而做出的總體性、長遠性的謀劃和方略。

財務(wù)戰(zhàn)略與經(jīng)營戰(zhàn)略的互補性:企業(yè)總風險主要由經(jīng)營風險和財務(wù)風險構(gòu)成，如果鎖定企業(yè)總風險，那么以”固定成本”主導(dǎo)的經(jīng)營風險與以“債務(wù)利息”為主導(dǎo)的財務(wù)風險之間就必須形成此消彼長的互補關(guān)系，即激進的經(jīng)營戰(zhàn)略應(yīng)配合以穩(wěn)健的財務(wù)戰(zhàn)略，反之亦然。

結(jié)合案例

由圖3-1可以看出，自2006年起，我國各地房價呈現(xiàn)大幅提升趨勢，萬科營業(yè)收入和經(jīng)營活動現(xiàn)金流入大幅增加，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流和自由現(xiàn)金流大幅減少，即企業(yè)較為穩(wěn)健的經(jīng)營戰(zhàn)略帶來可觀的收益，財務(wù)戰(zhàn)略上，萬科實行快速擴張性戰(zhàn)略，增大項目開發(fā)，購買土地，使得2007年形成如圖巨大的喇叭口。而自2008年起，萬科又以降低房價、出售土地等收縮企業(yè)開支，使得財務(wù)戰(zhàn)略得以恢復(fù)穩(wěn)健經(jīng)營。

2、如何理解與實現(xiàn)財務(wù)戰(zhàn)略中的穩(wěn)健原則？具體內(nèi)容包括哪些？

穩(wěn)健原則：制定公司戰(zhàn)略時要求相對保守地預(yù)測收入，充分地估計各項支出。其含義為，對于資產(chǎn)和收入具有幾種可能的價值時，應(yīng)按其最低價值來陳報；而對于負債和費用具有幾種可能的價值時，應(yīng)按其最高的價值陳報。

結(jié)合案例

萬科長期奉行量入為出的投資規(guī)劃，以現(xiàn)金流為核心，在融資方式選擇上，經(jīng)營現(xiàn)金需求由債權(quán)融資滿足，投資現(xiàn)金需求由股權(quán)融資滿足。保持及時、足額、低成本、低風險地獲取融資。如圖3-5萬科在十年間保持十分穩(wěn)定的杠桿率，有效地控制了企業(yè)的融資風險。并且堅持相對固定的現(xiàn)金股利分配政策。萬科現(xiàn)金股利和凈利潤的關(guān)系基本穩(wěn)定，都是源于萬科對現(xiàn)金流的考慮，使其實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金循環(huán)，實現(xiàn)財務(wù)戰(zhàn)略中的穩(wěn)健原則。

3、如何實現(xiàn)“整合投資規(guī)劃和融資安排，前置融資戰(zhàn)略”？

“整合投資規(guī)劃和融資安排，前置融資戰(zhàn)略”即為全面分析各種投資、融資的方案與方式，結(jié)合當前市場的具體情況和企業(yè)發(fā)展預(yù)期需求，有計劃，有目的地進行財務(wù)戰(zhàn)略制定，提前進行融資活動，以保證未來時間段企業(yè)投資擴張有足夠的現(xiàn)金需求。

結(jié)合案例：

萬科融資戰(zhàn)略的顯著特征——以滿足投資需求為目的，提前啟動外部融資，并維持財務(wù)杠桿的相對穩(wěn)定。由圖3-5，2000年至2005年，融資額基本穩(wěn)定，在企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流減少時，融資相對增加，在經(jīng)營現(xiàn)金流較高年份融資減少，并且融資額與企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流相差不是很大。而在2006年，企業(yè)卻極大的擴大了融資額，債權(quán)融資大幅增加，以前幾乎沒有的股權(quán)融資也占據(jù)很大的數(shù)額。在2007年萬科大幅擴張投資規(guī)模，使企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流呈現(xiàn)最低的水平，這樣看來2006年的超額融資很大程度上滿足了2007年擴張的投資需求，這就是前置融資戰(zhàn)略，及時滿足了企業(yè)的所需開支。

總結(jié)：

1、以現(xiàn)金流為核心，全面規(guī)劃企業(yè)財務(wù)上的各類戰(zhàn)略，進而設(shè)計公司總體戰(zhàn)略。萬科堅持量入為出，以經(jīng)營現(xiàn)金流為核心，調(diào)整融資方案，投資方案，分配方案，使得能夠制定合理有效的財務(wù)戰(zhàn)略，企業(yè)總體穩(wěn)定發(fā)展；

2、整合投資規(guī)劃和融資安排，前置融資戰(zhàn)略。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和投資規(guī)劃，經(jīng)營現(xiàn)金流入與經(jīng)營與投資所需開支的差距，適時地提前安排融資，以保證未來開支需要。即為企業(yè)做好未雨綢繆的準備，使企業(yè)杠桿保持穩(wěn)定，從而獲取更高的收益；

3、堅持量入為出，張弛有度。萬科以營業(yè)收入作為經(jīng)營及資本開支的基準線，在營業(yè)收入快速增長的年份可以適度增加開支，營業(yè)收入增長放緩時應(yīng)隨之縮減開支；

4、財務(wù)戰(zhàn)略必須關(guān)注運營速度和流動資金效率。企業(yè)經(jīng)營中制定戰(zhàn)略應(yīng)參照具體各項指標，結(jié)合行業(yè)特點，已達到控制財務(wù)風險的目的，保持長期穩(wěn)定的杠桿率，使企業(yè)盈利水平提高，加速現(xiàn)金循環(huán)。

啟發(fā)：

萬科今日的成就離不開其財務(wù)戰(zhàn)略及經(jīng)營戰(zhàn)略的合理定制，堅持量入為出，以現(xiàn)金流為核心，全面規(guī)劃財務(wù)戰(zhàn)略。從萬科2000年到2009年的變動，也可以看到其經(jīng)營戰(zhàn)略和財務(wù)戰(zhàn)略互補性的合理運用以及前置融資戰(zhàn)略的實現(xiàn)。由此可見，戰(zhàn)略指明了企業(yè)的發(fā)展方向，整合和優(yōu)化了企業(yè)的資源，合理的戰(zhàn)略才能使企業(yè)發(fā)展的更長遠，更成功。

第四篇：萬科資金管理中心財務(wù)分析

萬科資金管理中心財務(wù)分析

一、總體概況

1、資金管理中心全年實現(xiàn)利潤5163萬元，比上年同期的4242萬元增加921萬元，增長了21.7%

2、本年結(jié)算量1017.5億元，比上年同期的549.5億元增加468億元，增長了85.2％

3、本年企業(yè)平均放款量29.4億元，比上年同期的17.2億元增加12.2億元，增長了71.2％

4、本年銀行平均借款量23.5億元，比上年同期的9.5億元增加14億元，增加145.9了％

二、利潤實現(xiàn)情況

資金管理中心全年實現(xiàn)利潤5163萬元（含北京公司免息2178萬及待收回的代墊中山項目律師費41萬）,比上年同期的4242萬元增加921萬元，增長了21.7%，其構(gòu)成如下：

1、利息凈收入增加683萬元

2、融資費收入增加461萬元

3、管理費用增加142萬元

4、營業(yè)稅金增加81萬元

利潤總額構(gòu)成表

構(gòu)成項目 利息凈收入（利差）其中：借款利差 存款利差 加：融資費收入 減：中心費用 營業(yè)稅及附加 利潤總額

本年數(shù) 實際數(shù) 報表數(shù) 4,571 2,494 4,924 2,847-353-353 1,192 1,192 387 428 213 213 5,163 3,045 上年實際數(shù) 3,888 4,531-643 731 245 132 4,242 增減額 683 393 290 461 142 81 921增長%17.6%8.7%-45.2%63.0%57.8%61.7%21.7%

1、企業(yè)放款利息收入構(gòu)成情況

本年實現(xiàn)放款利息收入17506萬元，比上年同期的9221萬元增加8285萬元，增長了90%,增長幅度較大。本年資金中心為一線公司業(yè)務(wù)發(fā)展提供了大量資金支持，并從深圳、天津、北京、廣州、沈陽等地區(qū)取得了70%以上的利息收入。

企業(yè)放款利息收入構(gòu)成表 企業(yè)名稱 深圳地產(chǎn) 北京公司 天津公司 上海公司 佛山廣州 沈陽公司 大連公司 長春公司 成都公司 南京公司 無錫公司 東莞公司 武漢公司 鞍山公司 中山公司 地產(chǎn)公司小計 集團總計本年數(shù)4,5892,1782,7515921,******57017,46617,506上年數(shù)2,7157222,5191095041,227***21941259,1489,221增減額1,8751,4562324831,369-******8,3188,285增減幅度69%202%9%443%272%-19%296%29%109%64%

118%355%91%90%

2、銀行借款利息支出構(gòu)成情況

本年支付銀行借款利息12481萬元，比上年同期的4690萬元增加5967萬元，增加了127.2%。本年主要從建行、中行、招行、工行取得借款，支付利息11476萬元，占借款利息總額的92%。

銀行借款利息支出構(gòu)成表 銀行名稱 建行 中行 招行 工行 農(nóng)行 交行 合計 本年數(shù) 3,989 3,979 1,824 1,684 965 40 12,481 上年數(shù) 增減額 1,481 2,508 911 3,068 557 1,127 1,741-776 40 4,690 5,967增減幅度169.3%336.8%202.3%-44.6%127.2%

三、管理費用情況

本管理費用累計發(fā)生額387萬元，比上年同期的245萬元增加142萬元。

管理費用構(gòu)成表：

構(gòu)成項目 人工費用 差旅費 交際應(yīng)酬費 行政費用 財產(chǎn)費 印花稅 其他 合計 本年數(shù) 212 50 30 20 10 6 59 387 上年數(shù) 157 33 15 14 10 4 12 245 增減額 55 17 15 6331,727 355,770 200 200 1,559 3,045 333,486 359,015

1、期末銀行借款余額8.6億元，比年初的16.8億元減少8.2億元，減少了48.8%，主要是轉(zhuǎn)債資金到位后歸還了前期銀行借款所致。

銀行借款變動情況表 借款單位 建行 中行 工行 農(nóng)行 招行 交行 合計 年初數(shù) 8.40 5.10 1.80 1.50 本年增加 10.90 7.90 2.80 0.60 5.00 1.00 16.80 28.20 本年歸還 16.90 11.10 2.00 1.50 4.90期末余額 2.40 1.90 2.60 0.60 0.10 1.00 36.40 8.60增加額-6.00-3.20 0.80-0.90 0.10 1.00-8.20

2、期末企業(yè)放款余額17.1億元，比年初的28.3億元減少11.2億元，減少了39.6%，主要是轉(zhuǎn)債資金到位后歸還了部分借款所致。

企業(yè)放款變動情況表

借款單位 深圳地產(chǎn) 天津公司 北京公司 沈陽公司 南京公司 成都公司 長春公司 上海公司 大連公司 武漢公司 廣州佛山 中山公司 鞍山公司 東莞公司 無錫公司 其他 合計 年初數(shù) 8.96 4.91 2.20 2.15 3.25 0.55 0.90 0.03 0.62 0.57 2.27 1.22 0.64 本年增加 9.17 7.11 4.50 1.70 0.52 3.05 0.85 5.35 4.00 1.14 3.71 0.68 0.65 1.55 2.69 0.06 0.09 本年歸還 16.12 8.11 5.05 3.85 3.77 2.13 0.90 5.38 1.55 1.71 5.98 1.60 0.64 1.05 0.09期末余額 2.00 3.91 1.653.0728.33 46.76 57.93 17.15-11.17

五、管理建議

1．簡化結(jié)算流程，提供安全高效服務(wù)

隨著集中結(jié)算規(guī)模的成倍增加，需簡化結(jié)算流程提高效率，繼續(xù)為一線公司提供安全高效的結(jié)算服務(wù)。

2．擴大結(jié)算規(guī)模，最大限度整合結(jié)算資源

實現(xiàn)所有一線公司及異地融資模式公司的集中結(jié)算，擴大結(jié)算規(guī)模，最大限度地整合結(jié)算資源，為集團業(yè)務(wù)發(fā)展提供更多的資金來源。

3．完善資金信息平臺，實時監(jiān)控資金流向

強化資金管理，建立完善資金信息管理平臺，實現(xiàn)收付款信息集成，實時監(jiān)控資金流向，為集團資金管理提供準確的信息。

4．繼續(xù)拓寬融資渠道，多方面籌措資金

本通過融資方式的創(chuàng)新解決了深圳地產(chǎn)17英里、成都項目的資金需求，拓寬了融資渠道。在金融監(jiān)管趨嚴按揭政策收緊的情況下，仍需多方面籌措資金，以滿足業(yè)務(wù)增長的資金需求。

第五篇：萬科財務(wù)報告分析

萬科財務(wù)報表分析報告

——淺析萬科負債率、存貨周轉(zhuǎn)率及融資環(huán)境

廖靜嫻藍曉斌梁莉詩丘嘉豪

【摘要】萬科無疑是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。最新報告顯示萬科再次蟬聯(lián)2012年上市房企綜合實力的冠軍。基于對萬科的勢態(tài)分析，我們選取了萬科的資產(chǎn)負責率，存貨周轉(zhuǎn)率及融資環(huán)境作為我們的分析主線，并根據(jù)部分房企企業(yè)在2011年的銷售額目標完成程度統(tǒng)計，選取了保利、招商、金融街、億城四個比較對象。對此，通過分析萬科逐年遞增的資產(chǎn)負債率，巨額的存貨量和當前的融資環(huán)境等對萬科的財務(wù)進行分析。【關(guān)鍵詞】萬科成功之道財務(wù)問題融資環(huán)境

萬科無疑是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。王石帶領(lǐng)一群善于思考的頭腦人物，規(guī)范化，專業(yè)化和透明化的管理模式，以“尊重人”為核心的企業(yè)文化，產(chǎn)業(yè)化標準化的產(chǎn)品戰(zhàn)略更使萬科的產(chǎn)品具有成本優(yōu)勢，這都是萬科領(lǐng)跑的能量來源。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵，強大的融資能力和融資創(chuàng)新能力有效的支撐了萬科不斷發(fā)展壯大過程中的財務(wù)需求。但隨著萬科規(guī)模的不斷擴大，過高的資產(chǎn)負債率讓萬科在業(yè)務(wù)開拓可能會出現(xiàn)難以掌控的問題。且面對其他競爭對手的高速擴張，萬科將面臨新一輪的挑戰(zhàn)。

1987年香港鴻基地產(chǎn)以定向協(xié)議出讓方式取得中國第一塊土地使用權(quán)時，這就標志著中國長期封閉的房地產(chǎn)市場。改革開放以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，20多年過去了，我國的地產(chǎn)行業(yè)或者建筑業(yè)占GDP比重已將超過了百分之五，實實在在的成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，我們也逐漸肯定房地產(chǎn)行業(yè)的成績。但在房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展中也出現(xiàn)了行業(yè)投資過大、房價上漲過快等問題，為此國家自03年開始開對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，陸續(xù)出臺一系列的政策和措施，以實現(xiàn)市場的穩(wěn)定繁榮發(fā)展。

本文通過三條特色財務(wù)主線對萬科地產(chǎn)進行淺析，其主旨在于理清萬科現(xiàn)存的財務(wù)，并通過找出問題，提出相關(guān)建議。三條主線分別為：

一、萬科在財務(wù)上的成功之道；

二、萬科將迎來的財務(wù)問題；

三、萬科當前的融資環(huán)境。

一、萬科在財務(wù)上的成功之道

萬科以其極高的存貨周轉(zhuǎn)率在短短的幾年內(nèi)迅速占領(lǐng)市場，發(fā)展壯大，其規(guī)模已成為當今中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，存貨的比重必然占總資產(chǎn)的大部分，萬科地產(chǎn)也不例外，通過研究近5年的財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，存貨在流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)的的占有率均高于60%，但如此高的存貨占有比率，萬科是如何在行業(yè)中保持較高的存貨周轉(zhuǎn)率的呢？以下選擇了同行業(yè)中不同目標完成度的代表性企業(yè)與萬科進行比較，首先從存貨周轉(zhuǎn)率上進行比較分析（圖1）：

圖 1

根據(jù)最新行業(yè)財務(wù)指標數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率有以下幾個分界值：0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分別對應(yīng)較差值、較低值、平均值、良好值、優(yōu)秀值，從圖表上可以得出，萬科在同行業(yè)中基本上高于平均值的50%，并且歷年在龍頭競爭對手中也保持著數(shù)一數(shù)二的地位，依據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=銷貨成本÷平均存貨余額的公式，結(jié)合萬科近五年的財務(wù)報表發(fā)現(xiàn)，萬科的平均存貨余額明顯低于同行業(yè)80%以上企業(yè)。

萬科的存貨量由2007年的664億增加到2011年的2083億，增幅達3倍之多，同時，全部上市的房地產(chǎn)企業(yè)的2011年存貨總量高達2.47萬億，以此相對應(yīng)的是，存貨周轉(zhuǎn)率的下降，從圖1來看，五個企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率都程下降的趨勢，對應(yīng)存貨消化能力的下降，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險增大。萬科在今年制定“多賣房，少拿地，現(xiàn)金為王”的銷售策略來進一步加速存貨的消化能力，對此，我們通過存貨銷售期來看萬科對存貨的控制。(圖2）：

圖 2

圖2顯示，五個企業(yè)的存貨銷售期都有增加的趨勢，但萬科相對于其他四個企業(yè)來說，銷售期較短，比較穩(wěn)定。從萬科的管理來看，主要有兩個方面的過人之處。

一、萬科產(chǎn)品標準化的產(chǎn)品戰(zhàn)略緊密相連，行業(yè)內(nèi)著名的“大量拿地，快速開工，以標準化、規(guī)?；佟?，讓造房子想造汽車那樣，從生產(chǎn)到銷售，讓產(chǎn)品迅速占領(lǐng)市場。索尼，惠普等這些都成為了萬科的學習對象，對于這種跨行業(yè)的學習，使萬科在房地產(chǎn)行業(yè)中保持自己的特色。

二、萬

科在客戶關(guān)系管理上注重加強物業(yè)管理能力，在住房中配套高質(zhì)量的物業(yè)管理，產(chǎn)品的設(shè)計能超越客戶的期望。把客戶的滿意度來改進企業(yè)的服務(wù)戰(zhàn)略，是大多數(shù)房產(chǎn)的宗旨，但萬科能在客戶的期望上進一步的超越，對于這種企業(yè)帶給客戶的期望，讓客戶成為了萬科銷售的王牌。

二、萬科將迎來的財務(wù)問題

（一）萬科不斷上升的資產(chǎn)負債率。

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率大幅上升，幾乎國內(nèi)一線地產(chǎn)商都有極高的資產(chǎn)負債率。事實上，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨資金鏈收緊的問題，很多房企都選擇降價促銷。顯然，萬科的高速擴張也為其帶來極高的負債率。財務(wù)報表顯示，萬科2011年的2962億資產(chǎn)規(guī)模中，就有2284億來自負債。

從圖3可以看出，五個企業(yè)的資產(chǎn)負債率基本呈逐年上升的趨勢，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年136家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為62.57%。萬科2011年的資產(chǎn)負債率達78%，屬于中等偏高水平。“萬科堅持資產(chǎn)負債不超過60%”這是在幾年前萬科的負債情況，但從數(shù)據(jù)看來，不但萬科且同屬一流企業(yè)的負債也出現(xiàn)了上升的趨勢。

我們通過風險和機遇來分析萬科的高負債率。從風險來看，潘石屹曾經(jīng)說過“高負債對房地產(chǎn)企業(yè)來說非?？膳?，這會讓企業(yè)面臨政策風險和市場風險時容易遭遇危機?，F(xiàn)金流太少也會令企業(yè)在投資機會出現(xiàn)時，無力出手?！边^高的資產(chǎn)負債率意味著企業(yè)債務(wù)負擔嚴重，財務(wù)壓力和財務(wù)風險的增大。讓企業(yè)在應(yīng)付債務(wù)的同時缺乏足夠的資金去擴展其他業(yè)務(wù)。

從機遇來看，有經(jīng)濟學家說過，只有把資產(chǎn)在泡沫中快速放大。房地產(chǎn)是一個選擇，雖然風險很大。但這不失為一個能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會。高負債在某種程度就像人超越了自身條件的限制，超限運行，長時間的情況下必將出現(xiàn)異常后果。然而房地產(chǎn)是一個選擇，雖然風險很大。但這不失為一個能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會。

萬科在前幾年都通過迅速的兼并來擴大規(guī)模，2005年至今，萬科收購的企業(yè)達上百家。在高負債下，萬科與同行業(yè)同樣面臨新的機遇和風險，這也許是房地產(chǎn)行業(yè)新的冬眠期的資金儲蓄期。

圖3

（二）從負債中的預(yù)收賬款看高負債率

從負債結(jié)構(gòu)分析萬科的負債時，發(fā)現(xiàn)負債中預(yù)收賬款占負債的比重大約有50%。（圖4）。

在企業(yè)償還負債中，預(yù)收賬款大部分都是預(yù)收了客戶預(yù)付的購房款，到房子建成后，房產(chǎn)企業(yè)只需要把房子交給客戶，而并不需要用真金白銀去還債。而且，很大程度上，企業(yè)的預(yù)收賬款在未來的期間都可以確定為營業(yè)收入。預(yù)收賬款越多，說明公司越能力越大，2007年到2011年不斷上升的高額的預(yù)收賬款，也說明了萬科對于購房者的資金占用能力較高。

圖4

三、萬科當前的融資環(huán)境

（一）融資環(huán)境及結(jié)構(gòu)

據(jù)中國上市企業(yè)上百強發(fā)布報告，2011年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷史上最嚴厲的調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，市場不確定性因素增強，伴隨著行業(yè)競爭程度的上升、融資渠道的從緊、庫存壓力的增加，來自不同層面的風險正考驗著上市房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展能力。房地產(chǎn)里的大企業(yè)相對容易獲取銀行的青睞，但是很多企業(yè)如萬科等都一直在擴展融資渠道，如利用信托的融資方式。資金無疑是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場的一個重要的要素，巨額的融資也是房地產(chǎn)行業(yè)突出的特點。

2012年5月11日在萬科召開的股東大會上，萬科具有強大的融資能力和融資創(chuàng)新能力，采取對融資適度從緊的穩(wěn)健的財務(wù)政策。且融資多元化，與實力較強的投資公司合作，這不但令萬科的綜合實力增強，而且提高了萬科抗風險的能力。另外，萬科的融資規(guī)模不斷的擴大有賴于其自身的優(yōu)勢條件：對股東利益的創(chuàng)造和保護，融資運作中對于股份制和公眾公司的深刻理解和具體契合，不斷提升適應(yīng)于增長的組織能力。在具有強大的融資能力下，如何有效的運用資金，讓其創(chuàng)造更多的利潤，這有三方面的因素：有效的治理結(jié)構(gòu)，有效投資并保持穩(wěn)健，以透明化運作強化資本。

（二）從每股收益看萬科的回報率

我們利用每股收益的杜邦分析來看萬科在有效利用融資資金的優(yōu)勢。與其他四個企業(yè)相比較（圖5），萬科的每股收益呈逐年上升的趨勢，2011年相比2008年增幅達50%。根據(jù)每股收益=每股凈資產(chǎn)*凈資產(chǎn)收益率。通過圖6，可以看到2008年的每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率有所下跌，這也導(dǎo)致了每股收益在2008年下跌的原因，隨著金融環(huán)境的好轉(zhuǎn)，每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率逐年上升，盈利能力不斷上升，投資者得到回報，這與萬科融資戰(zhàn)略密不可分。

圖5 圖6

四、小結(jié)

萬科較高的存貨周轉(zhuǎn)率使得其銷售期較短，比其他企業(yè)更具競爭了，但是隨著規(guī)模的不斷擴大，負債和高存貨量在一定程度上成為企業(yè)發(fā)展的負擔，加之萬科在通過并購擴張模式中，導(dǎo)致企業(yè)枝葉過多。近期，社會上關(guān)于萬科房產(chǎn)質(zhì)量的問題也比較多，加之高管人員的流失，王石說，萬科會為了質(zhì)量淪為老二，這句話一定程度上是反映萬科追求高質(zhì)量的外在體現(xiàn)，另一方面，難道不是也反映萬科在高速發(fā)展中遇到問題，需要進一步解決嗎？

破山中賊容易，破心中賊難，企業(yè)要取得巨大的成就，必須不斷的超越自我，突破現(xiàn)在的界限。滄海橫流，方顯英雄本色。越是經(jīng)濟寒冬，領(lǐng)跑者越需要沉著應(yīng)對，備足糧草和棉衣，團結(jié)更多的盟友.等待新的市場機會。

[1]決策資源房地產(chǎn)研究中心，《萬科之道》，中信出版社，2009版 [2]國務(wù)院國資委財務(wù)監(jiān)督與考核評價局，《企業(yè)績效評價標準值2011》，經(jīng)濟科學出版社 [3]相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)來源：和訊網(wǎng)

萬科集團(000002)

財務(wù)報表分析報告

安徽財經(jīng)大學10會計三班

陳恩燃 2010931191

2013.06.20

流動資產(chǎn)比例很高，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強，流動資產(chǎn)中現(xiàn)金比例也較高，說明短期償債能力較強。在資產(chǎn)中存貨的比例最大。

資產(chǎn)總額增長說明萬科還在不斷擴大規(guī)模，庫存現(xiàn)金也有所下降說明資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱。

萬科擁有巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風險的主要來源。而2011年存貨的大量積存主要受國家地產(chǎn)調(diào)控政

策的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的風險因素。建議萬科應(yīng)近一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制好存貨數(shù)量，并采取一定的促銷手段，為企業(yè)籌措資金。

存貨激增的同時，短期負債也出現(xiàn)大幅上升。

持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物不斷增加，保證了企業(yè)的支付能力。

應(yīng)付賬款增加是由于工程量的增加。

一年內(nèi)到期的非流動負債大幅上升，說明萬科近期的還款壓力很大。

一般認為流動比率應(yīng)在2：1以上，萬科房地產(chǎn)的流動比率降低，說明其短期償債能力降低。

速動比率保持比較穩(wěn)定，說明公司受房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響較小。

一般認為，資產(chǎn)負債率的適宜水平是40%～60%。資產(chǎn)負債率較高。股東權(quán)益比率較低，也說明公司償債能力較差。

公司利息保障倍數(shù)下降，說明萬科的長期償債能力在減弱。

由圖可知最近幾年萬科銷售收入和凈利潤快速穩(wěn)定增長。

盡管業(yè)績增長勢頭強勁，2011年受國家政策調(diào)控的影響，盈利能力開始減弱，2011年銷售增長率為41.5%，凈利潤增長率為31.2%,凈利潤增速小于銷售收入。

同時2011年的銷售毛利率為39.78%，比上年下降0.9個百分點；銷售凈利率為16.16%，比上年下降了1.27個百分點，主要因為市場景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加。

凈資產(chǎn)收益率和股本回報率逐漸上升，說明萬科房地產(chǎn)獲利能力升高，獲得的利潤較高。

2010年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入比2009年增加了53%，可以說經(jīng)營活動現(xiàn)金流入增長非常迅速，企業(yè)在經(jīng)營活動中創(chuàng)造現(xiàn)金能力大大增強，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入作為企業(yè)主要資金來源，增強了企業(yè)自身“造血”功能，企業(yè)具有較強的償債能力和支付能力，增強了風險抵抗能力，有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展

經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量減少的主要原因是購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量增加 2010年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量比2009年增加了92%，但現(xiàn)金流入與2009年相比還是大幅增加的，現(xiàn)金流入比較充裕，總體看來，萬科發(fā)展勢頭良好。

綜合評價

一.杜邦分析原理介紹

杜邦分析法，又稱杜邦財務(wù)分析體系，簡稱杜邦體系，是利用各主要財務(wù)比率

指標間的內(nèi)在聯(lián)系，對企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)濟利益進行綜合系統(tǒng)分析評價的方法。該體系以凈資產(chǎn)收益率為龍頭，以資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)為核心，重點揭示企業(yè)獲利能力，資產(chǎn)投資收益能力及權(quán)益乘數(shù)對凈資產(chǎn)收益率的影響，以及各相關(guān)指標間的相互影響作用關(guān)系。

杜邦分析法中涉及的幾種主要財務(wù)指標關(guān)系為：

凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)

資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)

二．杜邦分析數(shù)據(jù)。

杜邦分析法中涉及的幾種主要財務(wù)指標關(guān)系為：

凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)

資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)

數(shù)據(jù)分析結(jié)果：

（1）凈資產(chǎn)收益率是一個綜合性很強的與公司財務(wù)管理目標相關(guān)性最大的指標，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所決定。從上面數(shù)據(jù)可以看出萬科房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率較高，而且從2012年-2013年的增幅較大，說明了企業(yè)的財務(wù)風險小。

（2）權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負債率影響。負債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)有較高的負債程度，給企業(yè)帶來較多地杠桿利益，同時也給企業(yè)帶來了較多地風險。該公司權(quán)益乘數(shù)大，說明萬科地產(chǎn)的負債程度較高，企業(yè)風險較大。

（3）銷售凈利率反映了企業(yè)利潤總額與銷售收入的關(guān)系，從這個意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。萬科房地產(chǎn)的銷售凈利率在這兩年間有所提升，說明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。

http://004km.cn/so/?key=%E4%B8%87%E7%A7%91%E8%B4%A2%E5%8A%A1%E6%8A%A5%E8%A1%A8%E5%88%86%E6%9E%90%E6%8A%A5%E5%91%8A