第一篇：房地產(chǎn)財務(wù)人員學(xué)習(xí)資料

房地產(chǎn)財務(wù)人員學(xué)習(xí)資料

（一）一、基本規(guī)定

1、納稅義務(wù)人

《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條：

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。

2、計稅依據(jù)

《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條：

房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

3、稅率

《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條

房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

4、房產(chǎn)

《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（[87]財稅地字第003號）第一條：

“

房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

5、爭議

按道理房產(chǎn)稅的范圍已經(jīng)很明確了，但是在實務(wù)中總是有各種各樣的理解，例如有的針對煤氣公司的大罐，有的針對有頂棚的游泳池，有的對樓頂?shù)难b飾物等等，具體的以《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問題的通知》（財稅〔2008〕123號）為例就可以知道了。

二、房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)稅

1、納稅時間

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題

（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、工地用房

財稅地字[1986]第008號第二十一條：

凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚，材料棚，休息棚和辦公室，食堂，茶爐房，汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

3、地下人防

⑴ 2005年12月31日前

財稅地字[1986]第008號第十一條：

為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。⑵ 2006年1月1日后

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅[2005]181號）：

一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的 50 — 60% 作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 = 應(yīng)稅房產(chǎn)原值× [1-（10% — 30%] × 1.2%。

2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70 — 80 ％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 = 應(yīng)稅房產(chǎn)原值× [1-（10% — 30%）] ×1.2 %。.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

四、本通知自 2006 年 1 月 1 日起執(zhí)行，《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（[86] 財稅地字第 008 號）第十一條同時廢止。⑶ 簡單解讀

財稅[2005]181號明確了關(guān)于具備房屋功能的地下人防需要繳納房產(chǎn)稅，但對于誰來交則沒有明確。由于地下人防是在當?shù)厝朔擂k的監(jiān)督下修建的，根據(jù)《關(guān)于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國家的財產(chǎn)”，因此竣工后要移交給當?shù)厝朔擂k。當然根據(jù)《人民防空法》第五條：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發(fā)單位可以以少量的租金予以回租使用。

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條對于納稅義務(wù)人的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。當?shù)氐娜朔啦块T肯定在房產(chǎn)所在地，同時不存在產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，因此人防部門是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。開發(fā)單位只是地下人防的使用部門；在對外轉(zhuǎn)租的情況，使用轉(zhuǎn)租的規(guī)定。

當然，這種觀點需要取得當?shù)囟悇?wù)部門的認可。

4、售樓處

根據(jù)前面的整理，售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為： ⑴ 單獨修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵ 單獨修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租； ⑶ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售；

⑷ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租； ⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。根據(jù)售樓處的來源不同，分別適用不同的房產(chǎn)稅政策。

三、特殊情況

1、無租金房屋

⑴ 《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]第008號）第七條：

納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門，免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。

⑵ 財稅地字[1986]第008號第二十三條

承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)辦的各類學(xué)校，醫(yī)院，托兒所，幼兒園自用的房產(chǎn) 財稅地字[1986]第008號第十條：

企業(yè)辦的各類學(xué)校，醫(yī)院，托兒所，幼兒園自用的房產(chǎn)，可以比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

3、房產(chǎn)原值

⑴ 財稅地字[1986]第008號第十五條

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。⑵2005年12月31日前

《財政部稅務(wù)總局關(guān)于對房屋中央空調(diào)是否計入房產(chǎn)原值等問題的批復(fù)》（財稅地[1987]28號）第一條：

關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計入房產(chǎn)原值的問題。經(jīng)研究，新建房屋交付使用時，如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬，單獨核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項固定資產(chǎn)入賬，不應(yīng)計入房產(chǎn)原值。⑶2006年1月1日后

《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2005]173號）

一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。?

二、對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。?

三、城市房地產(chǎn)稅比照上述規(guī)定執(zhí)行。?

四、本通知自2006年1月1日起執(zhí)行?！敦斦?稅務(wù)總局關(guān)于對房屋中央空調(diào)是否計入房產(chǎn)原值等問題的批復(fù)》(〔87〕財稅地字第028號)同時廢止。

4、共有財產(chǎn)

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第一條：

對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10％至30％后的余值計征。沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。

5、轉(zhuǎn)租

各地對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征稅規(guī)定各有不同，大致有三種： ⑴ 發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金差額收入按12%繳房產(chǎn)稅。

例如：《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》(滬地稅地〔1996〕42號)規(guī)定：“房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人?，F(xiàn)對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司后，決定本市關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行?！?/p>

⑵ 發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金全額收入按綜合稅率繳房產(chǎn)稅。

根據(jù)房產(chǎn)稅的規(guī)定，直接按照租金全額計征房產(chǎn)稅。但根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條，納稅義務(wù)人包括的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，不包括出租/轉(zhuǎn)租人。

⑶ 對于轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅。

例如：《成都市地稅局關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅若干問題的解答》(成地稅發(fā)[1994]第8號)規(guī)定，對轉(zhuǎn)租房屋的轉(zhuǎn)租人，應(yīng)產(chǎn)權(quán)不屬轉(zhuǎn)租人，對轉(zhuǎn)租人所得的租金收入，不應(yīng)再征房產(chǎn)稅。

四、免征房產(chǎn)稅

1、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（暫行條例第五條第一款）但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。（財稅地字[1986]第008號第六條）

人民團體是指經(jīng)國務(wù)院授權(quán)的政府部門批準設(shè)立或登記備案并由國家撥付行政事業(yè)費的各種社會團體。（財稅地字[1986]第008號第三條）這里的“自用的房產(chǎn)”，是指這些單位本身的辦公用房和公務(wù)用房。（財稅地字[1986]第008號第六條）

2、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（暫行條例第五條第二款）實行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位，雖然有一定的收入，但收入不夠本身經(jīng)費開支的部分，還要由國家財政部門撥付經(jīng)費補助。因此，對實行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位，也屬于是由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，對其本身自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（財稅地字[1986]第008號第四條）

由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，其經(jīng)費來源實行自收自支后，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。但為了鼓勵事業(yè)單位經(jīng)濟自立，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，其經(jīng)費來源實行自收自支后，從事業(yè)單位經(jīng)費實行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅3年。（財稅地字[1986]第008號第五條）

3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（暫行條例第五條第三款）宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。

公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。（財稅地字[1986]第008號第六條）

公園，名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院，飲食部，茶社，照像館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。（財稅地字[1986]第008號第二十二條）

4、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（暫行條例第五條第四款）

個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。（財稅地字[1986]第008號第十三條）

個人出租的房產(chǎn)，不分用途，均應(yīng)征收房產(chǎn)稅。（財稅地字[1986]第008號第十二條）

5．對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。（國稅函[2001]770號）

6．經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)（暫行條例第五條第五款）

⑴ 損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。（財稅地字[1986]第008號第十六條）

⑵ 對因企業(yè)停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局批準可暫不征收房產(chǎn)稅。但如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他征稅單位使用或者企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)的時候，應(yīng)照章納稅。（財稅地字[1986]第008號第二十條）

⑶ 房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。（財稅地字[1986]第008號第二十四條）

⑷ 在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交換或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。（財稅地字[1986]第008號第二十一條）

⑸ 為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。（財稅地字[1986]第008號第十一條，2006年1月1日起被財稅[2005]181號代替。）

(6)對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，依照規(guī)定應(yīng)征收房產(chǎn)稅，以促進企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益，但為了照顧企業(yè)的實際負擔能力，可由地方根據(jù)實際情況在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅。（財稅地字[1986]第008號第十八條）

⑺ 從1988年1月1日起，對房管部門經(jīng)租的居民用房，在房租調(diào)整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產(chǎn)稅。對房管部門經(jīng)租的其他非營利用房，是否給予照顧，由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)當?shù)鼐唧w情況按稅收管理體制的規(guī)定辦理。

⑻ 對為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費標準收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟實體自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)營高校學(xué)生公寓及高校后勤社會化改革有關(guān)稅收政策的通知》財稅[2006]100號）

⑼ 對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。對營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的房產(chǎn)，自2000年起免征房產(chǎn)稅3年。（財稅[2000]42號）

⑽ 老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)。(財稅[2000]97號)老年服務(wù)機構(gòu)是指專門為老年人提供生活照料、文化、護理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營利性的機構(gòu)，主要包括：老年社會福利院、敬老院(養(yǎng)老院)、老年服務(wù)中心、老年公寓(含老年護理院、康復(fù)中心、托老所)等。

⑾ 從2001年1月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。（財稅[2000]125號）

⑿ 對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應(yīng)當依法征收房產(chǎn)稅；對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的尚在現(xiàn)郵政局內(nèi)核算的房產(chǎn)，在單位財務(wù)賬中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產(chǎn)稅。(國稅函[2001]379號)⒀ 未開征地區(qū)免稅。在未開征地區(qū)范圍之內(nèi)的工廠、倉庫，不征收房產(chǎn)稅。(財稅地[1986]8號)

⒁ 集貿(mào)市場減免。工商行政管理部門的集貿(mào)市場用房，由各省、區(qū)、市根據(jù)具體情況暫給予減征或免征房產(chǎn)稅。(財稅地[1987]3號)⒂ 個人住房免稅。個人以標準價向單位購買公有住房，以及通過集資、合作建房等形式取得住房，用于自住的，免征該住房個人出資部分的房產(chǎn)稅。(財綜[1992]106號)

⒃ 鐵道部企業(yè)房產(chǎn)免稅。鐵路運輸、工業(yè)、供銷、建筑施工企業(yè)，鐵道部直屬鐵路局的工附企業(yè)和由鐵道部自行解決工交事業(yè)費的單位，其自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(財稅[1997]8號)⒄ 勞改勞教企業(yè)免稅。對由國家財政撥付事業(yè)費的勞改勞教單位，免征房產(chǎn)稅。對經(jīng)費實行自收自支的勞改勞教單位，在規(guī)定免稅期滿后，實行下列稅收優(yōu)惠：(財稅地[1987]21號、財稅地[1987]29號)

對少年犯管教所的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；

對勞改工廠、勞改農(nóng)場和生產(chǎn)規(guī)模較大的監(jiān)獄，凡作為管教或生活用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。凡生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)，照章征稅；

對監(jiān)獄的房產(chǎn)，若主要用于關(guān)押犯人，只有極少數(shù)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，可全部免征房產(chǎn)稅。⒅ 農(nóng)民居住用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(國稅發(fā)[1999]44號)

⒆ 對批準從事采集、提供臨床用血的血站，自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(財稅[1999]264號)⒇ 對主要從事應(yīng)用基礎(chǔ)研究或向社會提供公共服務(wù)的非營利性科研機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(國辦發(fā)[2000]78號)

（21）從2000年11月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶銷戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征房產(chǎn)稅。(財稅[2000]125號)

（22）從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)暫減按4％的稅率征收。(財稅[2000]125號、財稅[2008]24號)

（23）對經(jīng)國務(wù)院批準成立的中國信達、華融、長城和東方等4家資產(chǎn)管理公司及其分支機構(gòu)回收的房產(chǎn)，在未處置前的閑置期間，免征房產(chǎn)稅。(財稅[2001]10號)

（24）對大連證券在清算期間自有的和從債務(wù)方接收的房地產(chǎn)、車輛，免征房產(chǎn)稅、土地使用稅和車船使用稅。(財稅[2003]88號)

（25）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。(國稅發(fā)[2003]89號)（26）對經(jīng)國務(wù)院批準的原國家經(jīng)貿(mào)委所屬242個科研機構(gòu)和建設(shè)部等11個部門所屬的134個科研機構(gòu)，以及經(jīng)科技部、財政部、中編辦審核批準的國務(wù)院部門(單位)所屬社會公益類科研機構(gòu)中，轉(zhuǎn)為企業(yè)的科研機構(gòu)和進入企業(yè)的科研機構(gòu)，從轉(zhuǎn)制注冊之日起，5年內(nèi)免征科研開發(fā)自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅。(財稅[2003]137號)

（27）從《金融機構(gòu)撤銷條例》生效之日起，對被撤銷金融機構(gòu)及其分支機構(gòu)(不包括所屬企業(yè))，清算期間自有的或從債務(wù)方接收的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(財稅[2003]141號)（28）對鐵道部所屬鐵路運輸企業(yè)自用房產(chǎn)，繼續(xù)免征房產(chǎn)稅。從鐵路系統(tǒng)分離出來的和鐵道部所屬的其他企業(yè)包括工業(yè)、供銷、建筑施工企業(yè)等，從2003年1月1日起恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。(財稅[2003]149號)（29）對中國東方資產(chǎn)管理公司接收港澳國際(集團)有限公司的資產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。對港澳國際(集團)所屬內(nèi)地公司在清算期間自有的和從債務(wù)方接收的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(財稅[2003]212號)

五、減免稅

1、實際稅負

應(yīng)當說房產(chǎn)稅的稅負是很高的，不管是依照房產(chǎn)余值計算繳納的（名義稅率1.2%，一次減除后大都為0.84%）還是依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的（稅率為12%，相比較營業(yè)稅才5%）。以房產(chǎn)稅稅負最終的酒店行業(yè)為例，國稅發(fā)[2005]173號下發(fā)后，有的酒店繳納房產(chǎn)稅的金額甚至要比營業(yè)稅還要高，成為了第一稅種。

2、減免稅的規(guī)定

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》財稅地字[1986]第008號第十八條：

房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅性質(zhì)的稅，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，依照規(guī)定應(yīng)征收房產(chǎn)稅，以促進企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。但為了照顧企業(yè)的實際負擔能力，可由地方根據(jù)實際情況在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅。

3、實際繳納比例

由于房產(chǎn)稅的稅負以及各地減免稅的權(quán)利，房產(chǎn)稅就成了企業(yè)與當?shù)囟悇?wù)部門博弈的一個焦點。各地的實際要求情況各不相同，媒體上也會突然一驚一乍的爆出例如某某地區(qū)集中收繳欠交的房產(chǎn)稅上億元的報道。不過隨著今年情況的變化，房產(chǎn)稅的要求也越來越嚴格了。

六、土地使用權(quán)的爭議

1、會計準則的變化

⑴ 2001年《企業(yè)會計制度》第四十七條：

企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本； 企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。⑵ 2007年《企業(yè)會計準則第6 號—無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南第六條：

土地使用權(quán)的處理 ：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當分別進行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應(yīng)當全部作為固定資產(chǎn)。

企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當計入所建造的房屋建筑物成本。

⑶ 《企業(yè)會計準則第38號——首次執(zhí)行企業(yè)會計準則》應(yīng)用指南第二條第三款： 首次執(zhí)行日之前已計入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定應(yīng)當單獨確認為無形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當進行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價值中分離，作為土地使用權(quán)的認定成本，按照《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。

2、房產(chǎn)稅的規(guī)定

《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》財稅地字【1986】8號第十五條：

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。

3、具體的情況

從以上的資料可以看出，由于新會計準則的實施，對于土地使用權(quán)的核算有所變化，相應(yīng)的對房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)產(chǎn)生影響。并且由于《企業(yè)會計準則第38號——首次執(zhí)行企業(yè)會計準則》應(yīng)用指南的規(guī)定，對于同一家企業(yè)前后年度的房產(chǎn)稅產(chǎn)生了變化。對于這一點，目前沒有統(tǒng)一明確的規(guī)定，各地執(zhí)行過程中也有不同的理解，有的繼續(xù)以固定資產(chǎn)帳簿為準，有的則要求額外加上土地使用權(quán)的價值（這里還要分原值和分攤后的凈值）。

4、特殊情況

⑴ 土地與房產(chǎn)不配套

這個對于工業(yè)企業(yè)比較普遍，廠區(qū)占地面積很大，只用了一少部分修建辦公樓和車間，從配套的角度來說土地與房產(chǎn)不完全配比的。對于這種情況使用新準則的當然不算問題，但對仍使用會計制度的企業(yè)來說，也是一個麻煩。⑵ 商品房與自建

前面說的是縱向比較，這里再說一下橫向比較。同樣的廠房，同樣的土地，如果是自建，按照新會計準則可以區(qū)分；如果是外購，難以合理分配的，則應(yīng)當全部作為固定資產(chǎn)。這樣子，就存在納稅情況不平等的情況。

相類似的情況，也存在開發(fā)單位自用商品房的情況，感興趣的可以自己研究一下。⑶ 雙重征稅

這個是一個老話題了，土地使用稅和房產(chǎn)稅有一定的重合點（不是完全重合），因此存在雙重征稅的情況，以購買的房屋為例，既繳納了房產(chǎn)稅，又需要繳納分攤的土地使用稅。常用文件：

1、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》；

2、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》財稅地字[1986]第008號；

3、《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》[87]財稅地字第003號；

4、《財政部稅務(wù)總局關(guān)于對房屋中央空調(diào)是否計入房產(chǎn)原值等問題的批復(fù)》財稅地[1987]28號；

5、《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》國稅函發(fā)[1993]368號；

6、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》國稅發(fā)[2003]89號；

7、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅有關(guān)減免稅政策的通知》財稅[2004]140號；

8、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2005]173號；

9、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財稅[2005]181號；

10、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知財稅》〔2006〕186號

第二篇：房地產(chǎn)財務(wù)人員工作總結(jié)

房地產(chǎn)財務(wù)人員工作總結(jié)

2010年開始進入晉鵬房地產(chǎn)，這一年多學(xué)習(xí)到了很多，覺得財務(wù)工作必須是嚴格正規(guī)、合理合法的一項制度性很強的工作。作為一名財務(wù)人員，做好本職工作是首要的。財務(wù)工作有它的專有屬性，但怎樣做好本職工作，我覺得第一要有過硬的專業(yè)知識，第二做事靈活細致，第三要善于溝通與協(xié)調(diào)，第四工作負責與保密。

一、常規(guī)性工作

1、反映，是財務(wù)工作的基本職能之一。每一筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)通過不同的方式、方法進行規(guī)范記錄，反映在憑證、賬簿和報表中，以備隨時查閱。剛來時，由于交接時的不完備，導(dǎo)致在隨后的賬務(wù)處理上有點滯后，沒能及時反應(yīng)上來，給工作的效率帶來了不好影響。希望在以后的日常工作中，加強自身督促，對日常工作流程熟練掌握，能做到條理清晰、帳實相符。做到全面、及時、準確的反映。

2、核算，也是財務(wù)工作的基本職能。工資核算、費用核算在開始的工地工作中我做為會計是逐漸介入的，由于公司在制度上還不能做到費用核算采取分部門核算，但是可以根絕項目和工地（如寧德建總?cè)止灸切┕さ兀┓珠T別類的核算，嚴格審查每筆費用單據(jù)的合規(guī)性和金額。對每個月實際發(fā)生的費用加以明晰化。

3、監(jiān)督，是財務(wù)工作的另一項基本職能。首要注意每筆款的合法性、合理性進行監(jiān)督，保證公司不受不必要的經(jīng)濟損失，更不能無意的為款項經(jīng)手和使用人員創(chuàng)造犯錯誤的氛圍。在這方面，一定遵照財務(wù)部已有有關(guān)制度執(zhí)行，鐵面無私從不放過任何不合理事情；其次一方面做的相當不足的，甚至沒有介入的，那就是對公司整體資產(chǎn)進行監(jiān)督，定期進行固定資產(chǎn)盤點、存貨盤點、庫存現(xiàn)金余額盤點等，以保證公司財產(chǎn)不受侵害。這方面，我想在接下來公司和財務(wù)制度逐漸完善，人員和逐漸分工明細后會有一個良好的執(zhí)行過程。

4、管理，是財務(wù)工作的一項重要職能。首先是為領(lǐng)導(dǎo)管理和決策提供準確可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)，使公司財務(wù)部能夠隨時完成公司領(lǐng)導(dǎo)和其他部門要求提供的數(shù)據(jù)資料；其次是參與公司管理和決策，對公司存在的不合理現(xiàn)象，財務(wù)部應(yīng)該提出合理化建議。這方面不是很到位，以后希望能更好的落實到位。

二、存在問題

1、有關(guān)制度和規(guī)定執(zhí)行力度不夠。

2、財務(wù)部的管理職能沒有充分發(fā)揮。

三、解決方法

1、首先確定制度和規(guī)定的適用性和可執(zhí)行性，如有問題，修改，然后堅決執(zhí)行到底；

2、條件允許的情況下，實行ERP核算和管理；

3、通過參與管理，來充分發(fā)揮財務(wù)部的管理職能，先從管理會計的角度做起。

四、幾點感想

1、工作方法及工作效率至關(guān)重要，充分體驗到事半功倍和事倍功半的差距。

2、凡事都要付諸熱心，相信耐力無所不能。

3、團隊協(xié)作精神非常重要。

4、工作上完成積極到位，不出現(xiàn)大的過失，希望逐漸提升財務(wù)人員的薪水待遇。

總之，在這半年多的年的工作中，有成績和喜悅，也有不足之處，但我會在今后的工作中不斷努力、不斷改進。我確信公司財務(wù)部是一個團結(jié)、高效的工作團體，每位成員都能夠獨擋一面，我有信心協(xié)同財務(wù)部全體人員共同走向輝煌！

第三篇：學(xué)習(xí)資料：房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識

1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動產(chǎn)）。

2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：

單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體

3、房地產(chǎn)的特征：

a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動）；

b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價值都不同）；

c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價格貴、土地永久的）；

d、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）；

4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。

5、房屋分類：

a、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉庫）、商業(yè)用房（門面、商場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房及城市）；

b、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；

c、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。

7、土地分類：

a、開發(fā)利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；

8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：

a、土地開發(fā)；b、房屋建設(shè)、維修、管理；

c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓；d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃；

e、房地產(chǎn)抵押貸款；f、房地產(chǎn)市場；

9、土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利（指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利）。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b）城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能取得土地的所有權(quán)。

土地使用獲得的方式：

劃拔：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機場等市政建設(shè)工程；

出讓：從國家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如200-250萬/畝）、招標（提出底價，根據(jù)使用用途和價格取得）、拍賣（價高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）；

1）土地使用權(quán)出讓年限：

a、居住用地70年；

b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；

c、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補年限地價的差價，國家指定的則遵照執(zhí)行；

2）土地使用年限到期后如何處理：

a、國家有權(quán)無條件的收回該土地；

b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗后不屬危房；

c、項目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。

PS：b、c條完全存在的情況下，以當時的地價購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無條件收回；

14、商品房：開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)后進行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。

商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。

10、商品房的預(yù)售制度：五證二書

五證：〈國有土地使用證〉、〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證〉

二書：〈質(zhì)量保證書〉、〈使用說明書〉、兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。

二、建筑基礎(chǔ)知識

1、三通一平：是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路、土地平整。

2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。

3、占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積。

4、建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤面積的共有建筑面積之和。

6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一般不采用使用面積來計算價格）。

7、公攤面積標準：指商品房銷售中應(yīng)分攤計入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等；二）套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。

公用建筑面積分攤系數(shù)：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。

8、實用面積：建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。

9、計租面積：住宅用房按使用面積計算，非住宅用房按建筑面積計算。

10、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標準層的使用面積系數(shù)

11、容積率：總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價高、品質(zhì)高；容積率越高，單價低、品質(zhì)低）

12、建筑密度：基底面積之和/總占地面積*100%

13、綠化率：指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

公式：植被垂直面積/占地面積*100%

14、綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。

綠化覆蓋率＞綠化率（綠化所占面積）＞綠地率

15、得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積（銷售面積）之比

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積

16、開間：住宅房子的橫向?qū)挾?。進深：住宅的實際長度。

17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。

18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。

19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。

20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。

21、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。

22、錯層：房內(nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。

23、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動，梁柱都不能動）。

24、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計的標準、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護保養(yǎng)相關(guān)。

鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年磚混結(jié)構(gòu)：40-60年磚木結(jié)構(gòu)：30-50年其他：15年以下

26、土地計量單位：

1平方公里=100萬平方米（km2）1公頃=1萬平方米（hm2）

1公頃=15畝1畝=667平方米

27、住宅的樓層劃分的規(guī)定：

低層住宅為：1-3層多層住宅為：4-6層中高層住宅：7-9層

高層住宅為：10-30層超高層住宅為：40層以上

三、其它內(nèi)容須知：

1、辦理銀行按揭合同需出示：

1）個人身份證及復(fù)印件各4份，結(jié)婚證或單身證明；

2）首期購房款（不低于40%，二次購房者首付不低于60%）購房人已付購房款收據(jù)原件及復(fù)印

件；3）購房者或配偶單位的工資收入證明；

4）與開發(fā)商簽訂的購房合同；5）開戶銀行開戶的活期存折并含有3個月的按揭款；

6）個人住房借款合同，借款借據(jù)；7）委托銀行扣收購房房款協(xié)議書；

8）住房抵押承諾書；9）貸款申請書。

2、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額。

1）職工購買、建造、翻修、大修自住住房；

2）職工離、退休時；3）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；

4）戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；

5）償還購房貸款本息的；6）提供商品房買賣合同（公積金、按揭或一次性付款 均可）

3、預(yù)售房的條件：

五證：〈國有土地使用證〉、〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證》

五、附加內(nèi)容（房地產(chǎn)營銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識）：

1、房地產(chǎn)銷售行業(yè)：

它是一個精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個較靈活、廣泛、綜合性的一個行業(yè)。

2、有正確的價值觀：價值觀---信念---期望---態(tài)度---行動目標

3、行動過程：執(zhí)行---核心價值---中程目標---短期目標---每日工作計劃

4、忌語：大概不能肯定的語言

五聲四語：迎客聲---稱呼聲---致謝聲---送客聲

反對四語：蔑視語---煩躁聲---否定語---斗氣語

5、建筑面積必須高于2.2米，低于2.2米的國家規(guī)定不得計算面積

6、朝向：一般以客廳陽臺的朝向為準。

7、商圈：稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴展形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。

分為：核心商圈：以大型商場為中心，人口占60-80%，價格高；

次級商圈：擁有客戶占20%；

邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價格低。

8、嚴重影響房地產(chǎn)價格因素：

1）價格組成=土地成本價格+建安成本+利潤+管理費用（國民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)）；

2）影響每一棟單位的價格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)；

3）多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走價格越高，越往上景觀越好；

4）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位（業(yè)態(tài)定位）、消費群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對每一個鋪位影響因素：位置、面積（面積小、面積消費群體多，價格高）、樓層、鋪型（柱、開間、阻擋）、配套設(shè)施。

銷售技巧

1、遞名片技巧：

1）當你與客戶談判時，客戶感興趣時，你遞上名片客戶對你印象深，認知度；

2）當客戶快要起身時，遞上名片，你的客戶會準確記住，認知你；

2、遞資料準確時間：

1）當你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請他了解；

2）當你遞名片時，一起遞給他；

3）如果客戶已拿了資料時，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他；

3、市場調(diào)查目的，其實反映市場現(xiàn)狀：

1）了解競爭樓盤；2）了解消費需求；3）了解消費行情；

4）為策劃、銷售提供依據(jù)

具體調(diào)查內(nèi)容：

a）產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位（做什么，業(yè)態(tài)定位）、鋪型、配置（電

梯、空調(diào)、水電表）、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營時間；

b）配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；

c）價格調(diào)查：銷售價格、均價、不同樓層差價、付款方式、租金價格（臨街與內(nèi)街價格）；

具體調(diào)查方式：問卷、街訪（入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門）、專家訪談、市場客戶訪談； 具體調(diào)查對象：市場、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點

具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場所、酒店、學(xué)校、交通（人流、車流、公交車、長途車）

4、風水與房地產(chǎn)營銷：南向房間特征（通風時間長、日照時間長、不易發(fā)霉、冬暖夏涼）。

風水寶地：依山伴水，龍脈（建筑物的朝向的陰陽取舍。陰：山之南、水之北；陽：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風、西南風）

5、行銷溝通：

1）行銷：直銷，以最直接的形式來推銷產(chǎn)品，是產(chǎn)品信息的載體，有產(chǎn)品傳遞的真實性和準確性；

2）行銷目的：A、將產(chǎn)品信息傳遞給客戶（有清晰、直接）；B、拓展信息的傳播渠道；

C、增加客戶來源；通過傳播---接觸---來源

3）行銷方式：發(fā)傳單、上門拜訪、攔截客戶，競爭對手的地方（投資客、經(jīng)營戶）、組織意向客戶召開懇談會議；

4）傳達信息內(nèi)容：A、項目片區(qū)的介紹（目前商業(yè)狀況如交通、車站、公交車）、未來前景和市政規(guī)劃；

B、產(chǎn)品的介紹：業(yè)態(tài)的介紹、科技含量；項目背景介紹、項目立項、開發(fā)、建設(shè)等；產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)、面積、配套、裝修、環(huán)境、道路、電梯、價格的介紹；

5）尋找目標客戶的方式：湖南省黃頁，尋找生產(chǎn)廠商、代理商、場部、科研單位、查找電話、地址；上網(wǎng)查詢、大型的展覽會、交易會、目標客戶；多家咨詢；媒體收集；

6）需要準確的銷售工具：名片、樓書、置業(yè)手冊、價格表、計算工具、政府文件、同事通訊錄；

7）信心問題：核心問題，市場能否作活，作大；

第四篇：房地產(chǎn)銷售資料

甘肅晟大集團公司財務(wù)管理制度

第一章 總則

第一條 為了加強公司的財務(wù)工作，目的為提高公司經(jīng)濟效益并發(fā)揮財務(wù)管理在公司經(jīng)營中的積極作用，特制定甘肅晟大公司財務(wù)管理制度。

第二條 本財務(wù)管理制度根據(jù)財政部2006年頒布的《企業(yè)會計準則》，結(jié)合我公司財務(wù)管理的實際情況而制定。

第三條 企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度的基本原則是建立健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度，規(guī)范會計確認計量和報告，保證會計信息質(zhì)量。

第四條 財務(wù)管理制度的任務(wù)是；做好公司各項財務(wù)收支計劃、控制、分析、考核工作，有效利用公司的各項資產(chǎn)，提高公司經(jīng)濟效果。

第五條 集團公司以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，建筑施工、物業(yè)管理、商貿(mào)、酒店多元化產(chǎn)業(yè)組成的各自獨立的法人單位，實行獨立核算并以全部資產(chǎn)對負債承擔有限責任，對集團公司下達的各項經(jīng)濟指標，技術(shù)指標承擔責任。

第二章 機構(gòu)設(shè)置及原則

第六條 集團各公司會計機構(gòu)的設(shè)置（撤消）必須經(jīng)集團公司審批，會計人員實行集團公司委派制，會計人員崗位調(diào)整必須報集團公司財務(wù)部批準，會計人員必須接受集團財務(wù)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

第七條 會計崗位必須設(shè)置會計專業(yè)人員，會計、出納不得由一人兼任，設(shè)置會計主管一人。

第八條 集團各公司需要根據(jù)自身的經(jīng)營模式建立及完善各項財務(wù)制度，財務(wù)崗位細分，責任明確。

第九條 在崗的會計人員必須持有財政部頒發(fā)的《會計人員從業(yè)資格 1

證》，各公司不得自聘和借用財務(wù)人員。如因工作需要調(diào)整會計人員必須報集團公司主管部門，經(jīng)批準后，方可調(diào)整。

第十條 會計核算一律采用權(quán)責發(fā)生制，記賬方式一律采用借貸記賬法，會計計量一律采用歷史成本，會計科目依據(jù)《企業(yè)會計準則》及行業(yè)特點設(shè)置（如不能滿足會計核算的要求可增加或減少會計科目），會計期間定為公歷1月1日至12月31日。

第十一條 會計人員嚴格遵守《會計法》，處理公司的各種會計事項。第十二條 集團公司定期或不定期的檢查或抽查公司的財務(wù)工作，各公司財務(wù)部門予以配合第三章 資產(chǎn)管理（流動資產(chǎn)及固定資產(chǎn)管理）

第十三條 現(xiàn)金管理，集團各公司財務(wù)部門應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金日記賬，所發(fā)生的現(xiàn)金收支必須通過出納人員，由出納人員根據(jù)會計憑證按照業(yè)務(wù)發(fā)生的順序逐筆登記，做到日清日結(jié)，賬款相符。嚴禁白條抵沖庫存現(xiàn)金。月末賬實相符，并于總賬余額核對。

第十四條 銀行存款管理，集團各公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要在其所在地銀行開設(shè)賬戶進行存取款以及各種收支轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)的結(jié)算，只允許開基本戶，如有特殊需要可申請開設(shè)專項資金賬戶和臨時賬戶，并上報集團公司財務(wù)部門備案。銀行存款日記賬應(yīng)按照收支逐筆登記，及時準確與所開戶銀行核對，月末編制銀行存款調(diào)節(jié)表。

第十五條 應(yīng)收款項及預(yù)付款項管理，應(yīng)收和預(yù)付款項是資產(chǎn)的一個重要組成部分，包括其他應(yīng)收、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款。應(yīng)收和預(yù)付款項的發(fā)生按債務(wù)人進行明細核算，按發(fā)生時間確定賬齡，集團各公司應(yīng)遵循會計謹慎性原則，及時清理債權(quán)。

第十六條 存貨管理，存貨是指企業(yè)為正常施工建設(shè)和銷售等儲存的各種存貨資產(chǎn)，包括原材料、庫存材料、周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品、委托加工材料、在建開發(fā)產(chǎn)品、已完開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、及周轉(zhuǎn)房。存貨以取得的形式確認價格。存貨設(shè)置數(shù)量、金額明細賬，建立

存貨的入庫、出庫制度。存貨入庫、出庫一律采用實際成本核算。當有存貨被生產(chǎn)耗用、對外銷售，將已耗、已售存貨的成本予以結(jié)轉(zhuǎn)。為了保證集團各公司存貨數(shù)量的準確性，做到賬實相符，應(yīng)當定期盤點，每年年末必須進行全面盤點，盤點結(jié)果如與賬面不符，應(yīng)于期末前查明原因，并根據(jù)公司的管理權(quán)限批準后在期末結(jié)帳前處理完畢。周轉(zhuǎn)材料根據(jù)預(yù)計使用年限按其賬面價值進行攤銷，加強實物管理，設(shè)置在庫、在用、攤銷明細科目進行核算。低值易耗品采用五五攤銷，并設(shè)置備查賬。

第十七條 固定資產(chǎn)管理，固定資產(chǎn)取得的形式有購置、自建、投資者投入、融資租入，不論何種取得形式，固定資產(chǎn)入賬價值都以實際發(fā)生價值入賬。固定資產(chǎn)的折舊方法一律采用平均年限法，每季計提折舊，預(yù)計殘值率在5%，固定資產(chǎn)使用年限，參照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。臨時設(shè)施的計價以實際成本的計價，臨時設(shè)施的攤銷在工程建設(shè)期內(nèi)按季進行攤銷，當月增加的當月不攤，當月減少的繼續(xù)攤銷，從次月起停止攤銷。固定資產(chǎn)的清理核算，設(shè)置清理科目。固定資產(chǎn)的盤盈、盤虧、報廢、價讓、損失必須由固定資產(chǎn)實物管理部門辦理相關(guān)手續(xù)，報集團公司批準后，方可進行賬務(wù)處理。

第十八條 無形資產(chǎn)的管理，企業(yè)購入的土地使用權(quán)或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)按照實際支付的價款，作為實際成本。第十九條 資產(chǎn)的各項減值準備，根據(jù)稅法規(guī)定做出處理。

第二十條 集團各公司根據(jù)自身的經(jīng)營模式按照稅法規(guī)定，繳納各種稅費。

第四章 收入、成本、費用

第二十一條 收入管理，集團各公司按照企業(yè)日常經(jīng)營活動在企業(yè)的重要性，可將收入分為主營業(yè)務(wù)收入，其他業(yè)務(wù)收入等。如實確定收入的實現(xiàn)，不得隱瞞，虛報。

第二十二條 成本費用管理，按《企業(yè)會計準則》成本項目進行歸集

核算，集團各公司根據(jù)自身經(jīng)營模式和成本核算對象設(shè)置相應(yīng)的成本費用項目。月末結(jié)轉(zhuǎn)成本、費用，與收入相匹配。集團各公司業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、折舊費均按稅法規(guī)定扣除限額執(zhí)行。

第五章 財務(wù)報表

第二十三條 集團各公司每季報送的財務(wù)報表有：資產(chǎn)負債表、利潤表、債權(quán)債務(wù)表、費用明細表、應(yīng)交稅金明細表、收入明細表、成本明細表、存貨明細表、財務(wù)狀況說明書；年終加報現(xiàn)金流量表。第二十四條 會計檔案的管理，會計憑證、賬簿、報表及其它會計信息資料按照國家規(guī)定建立檔案，妥善保存。查閱會計檔案要嚴格遵循相關(guān)制度，并辦理借閱登記手續(xù)，不得隨意將會計檔案攜帶外出，本單位人員調(diào)閱需經(jīng)會計主管人員同意，外單位人員調(diào)閱需有介紹信，經(jīng)會計主管同意，并報單位財務(wù)主管批準。

第六章 附則

第二十五條 本制度由集團公司財務(wù)部解釋。

第二十六條 本制度自頒布之日起執(zhí)行。

二〇一二年 三月

第五篇：房地產(chǎn)備案資料

商品房銷售價格備案明細表

商品房銷售明碼標價表

價格舉報話：12358黃石市價格監(jiān)督檢查局監(jiān)制

商品房銷售價格申報備案總表

商品房銷售備案申請材料(甲方): 1.商品房備案申請表 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

4.土地使用權(quán)證(附土地受讓合同和土地出讓金繳交票據(jù))5.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 6.建設(shè)工程施工許可證

7.建設(shè)工程竣工驗收報告質(zhì)量監(jiān)督報告 8.商品房峻工面積測繪報告

以上資料需提交復(fù)印件和原件(原件核對后退回)9.拆遷安置已落實的證明資料

10.供水供電供氣通讀等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件的證明資料,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工和交付使用日期: 11.物業(yè)管理方案:

A前期物業(yè)服務(wù)合同.B業(yè)主臨時公約 C物業(yè)管理用房落實情況證明 12.房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

商品房銷售備案手續(xù)辦理(甲方): 1.商品房現(xiàn)房銷售備案申請審批表 2.土地使用權(quán)證

3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 4.竣工驗收備案證明

5.商品房銷售方案

6.商品房總平面圖分層平面圖 分戶面積圖

7.供電供水供熱燃氣通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件的證明文件 8.物業(yè)管理合同

代理公司提供的資料有:

銷售策劃方案開盤時間開盤價格

營業(yè)執(zhí)照三個從業(yè)證機構(gòu)代碼證

稅務(wù)登記證