第一篇：中國煙草應(yīng)對(duì)WTO的宏觀和微觀對(duì)策

云南煙草經(jīng)濟(jì)信息研究中心主任程永照日前專門為《中國煙草在線》撰文，針對(duì)中國加入WTO后中國煙草的應(yīng)對(duì)問題，從宏觀和微觀兩個(gè)方面提出了對(duì)策。宏觀上，必須對(duì)煙草經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)施戰(zhàn)略性調(diào)整，做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)，抓緊名牌戰(zhàn)略的實(shí)施，抓提高卷煙產(chǎn)品的市場(chǎng)集中度，大力扶持優(yōu)勢(shì)品牌，著力培育國際名牌，提高煙草產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策。微觀上，必須要把著力點(diǎn)和功夫放在提高企業(yè)整體素質(zhì)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力上，具體說是應(yīng)該要全力抓產(chǎn)品質(zhì)量，抓低限價(jià)格，抓優(yōu)質(zhì)服務(wù)，抓降低消耗?！吨袊鵁煵菰诰€》分上下兩部分發(fā)表程永照先生的專文，供大家參考。

中國加入WTO，指日可待。作為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，中國煙草如何面對(duì)WTO，見仁見智，普遍而集中的說法是：加入WTO，對(duì)中國煙草來說，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。

眾所周知，加入WTO，既要享受權(quán)利也要承擔(dān)義務(wù)。就中國煙草產(chǎn)業(yè)而言，盡管WTO涉及煙草的條款協(xié)議很多，但筆者認(rèn)為，最重要的是兩個(gè)方面：一是降低關(guān)稅，二是取消配額。

降低關(guān)稅，意味著國外煙草公司在中國市場(chǎng)上和我們平等競(jìng)爭(zhēng)成為事實(shí)。取消配額，意味著國外煙草公司的卷煙產(chǎn)品可以便捷地進(jìn)入中國市場(chǎng)。

以“萬寶路”、“555”、“駱駝”、“柔和七星”、“健牌”為例，目前在高關(guān)稅和配額限制的情況下，中國卷煙品牌可以與其抗衡的屈指可數(shù)。而加入WTO后，關(guān)稅降低，以上所說的國際名牌卷煙的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就更加突出，配額限制一取消，其市場(chǎng)前景可想而知。

所幸的是中國入世協(xié)議的有關(guān)煙草的承諾，是到2004年把關(guān)稅降到中國與各有關(guān)國就WTO市場(chǎng)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的規(guī)定。如按《中美WTO市場(chǎng)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議》的規(guī)定，中國必須把從美國進(jìn)口的卷煙關(guān)稅由現(xiàn)行的65的實(shí)施稅率降低到2004年的25。

在WTO內(nèi)，除特殊情況外，配額、許可證等非關(guān)稅壁壘是不允許存在的。而中國對(duì)煙草制品的生產(chǎn)、銷售和進(jìn)出口一直實(shí)行嚴(yán)格的計(jì)劃管理和許可證制度，特別是對(duì)外國煙草商，各種管制更加嚴(yán)格。但在中國加入WTO之后，總量計(jì)劃、許可證制度雖然還可以存在，但卻不可能通過行政手段和計(jì)劃指標(biāo)把國外煙草商拒之門外，國外煙草商如果想進(jìn)入中國市場(chǎng)，他們將根據(jù)“國民待遇”等WTO基本規(guī)則要求許可證，并同國內(nèi)煙草企業(yè)展開平等、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，中國將不得不對(duì)計(jì)劃和許可證制度進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與改革，配額保護(hù)也只能維持在有限的一段時(shí)間內(nèi)。

WTO的一條重要原則就是逐步實(shí)現(xiàn)成員國之間的貿(mào)易自由化，并通過自由貿(mào)易來優(yōu)化資源配置和實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長。為此，WTO要求所有成員國都要通過降低關(guān)稅、取消非關(guān)稅壁壘、擴(kuò)大市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)會(huì)等來促進(jìn)成員國國內(nèi)市場(chǎng)的不斷開放。從WTO的原則要求來看，如果其它成員的煙草想進(jìn)入我國市場(chǎng)，我們是不可能通過行政手段或利用法律安排來阻止它們的產(chǎn)品進(jìn)入的。中國加入WTO后，煙草業(yè)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)之一就是盡快清理限制市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的制度性規(guī)則，為國外煙草商進(jìn)入中國市場(chǎng)提供必要的制度環(huán)境。換句話來說，中國煙草市場(chǎng)對(duì)外開放也是漸進(jìn)的。

因此，我們還有一段寶貴的緩沖時(shí)間，準(zhǔn)確說應(yīng)該叫“過渡期”。機(jī)不可失，時(shí)不我待。對(duì)中國煙草來說，在有限的過渡期內(nèi)，要突出抓什么呢？

根據(jù)《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議》，從中國煙草產(chǎn)業(yè)的實(shí)際出發(fā)，筆者認(rèn)為，要回答這個(gè)問題，應(yīng)該從宏觀和微觀兩個(gè)層面來考慮。

從宏觀上說，必須對(duì)煙草經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)施戰(zhàn)略性的調(diào)整，把優(yōu)勢(shì)企業(yè)做大做強(qiáng)；抓緊實(shí)施名牌戰(zhàn)略，抓提高卷煙品牌市場(chǎng)的集中度，扶持優(yōu)勢(shì)品牌，努力培育國際名牌；提高煙草產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

從中國煙草產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀來看，中國是兩煙產(chǎn)銷大國，已形成了相對(duì)龐大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和較為完整的產(chǎn)業(yè)體系。全國煙草工商企業(yè)有職工50萬，煙葉種植農(nóng)戶570萬，涉及種煙農(nóng)民2200萬人，煙草消費(fèi)者達(dá)3.1億人，是國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門。特別是煙草稅利，從1987年開始就一直是國家財(cái)政稅收第一大戶，2000年實(shí)現(xiàn)稅利達(dá)1050億元，相當(dāng)于國家財(cái)政總收入的9。為國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了巨大的資金積累。在現(xiàn)階段，煙草產(chǎn)業(yè)的地位和影響仍是舉足輕重。我國兩煙產(chǎn)量均居世界第一位，但在世界煙草貿(mào)易中，我國所占的份額與世界煙草大國地位非常不相稱。近幾年，我國煙葉出口僅占世界的3左右，卷煙出口僅占世界的不到2。

在煙草種植方面，全國種植133萬公頃的煙田，一家一戶分散種植，平均每個(gè)煙農(nóng)種0.060公頃煙田，從選種育種到采烤分級(jí)都是煙農(nóng)靠手工操作，技術(shù)水平落后，經(jīng)營粗放，處在既小又散的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，生產(chǎn)力水平極低。與美國、巴西、津巴布韋等煙葉生產(chǎn)的水平簡(jiǎn)直不能同日而語。

在卷煙工業(yè)方面，中國現(xiàn)有煙草工業(yè)企業(yè)184家，其中卷煙企業(yè)146家，其中計(jì)劃內(nèi)煙廠121家，地方煙廠25家，2000年生產(chǎn)1181個(gè)牌號(hào)共2568多個(gè)規(guī)格的卷煙產(chǎn)品。全國最大的卷煙企業(yè)玉溪紅塔煙草（集團(tuán)）公司年生產(chǎn)最高達(dá)220多萬箱，最小的浦北卷煙廠2000年只生產(chǎn)2823箱。全國各類卷煙年產(chǎn)量最大的卷煙牌號(hào)是“紅梅”，2000年產(chǎn)量達(dá)100.5萬箱，最少的牌號(hào)只生產(chǎn)幾箱，全國還沒有一個(gè)稱得上國際名牌的卷煙產(chǎn)品。就企業(yè)來說，2000年全國年產(chǎn)卷煙3335多萬箱，其中100萬箱以上的有4家，50萬箱--100萬箱以上的有11家，30萬箱--50萬箱的有23家，20萬箱--30萬箱的有21家，10萬箱--20萬箱的有24家，5萬箱--10萬箱的有20家，1萬箱--5萬箱的有32家，1萬箱以下的有11家。2000年，計(jì)劃內(nèi)的121家煙廠中有24家虧損，25家地方煙廠中有13家虧損，總虧損面達(dá)25.3。在世界工業(yè)500強(qiáng)的排行榜上，找不到中國煙草企業(yè)的影子。

在煙草商業(yè)方面，全國有2000多家煙草公司。其設(shè)置基本上是按行政區(qū)劃進(jìn)行的。全國卷煙的零售商戶達(dá)430多萬戶。

長期以來，行業(yè)“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)”與財(cái)政“分灶吃飯”，行業(yè)的“垂直管理”與“坐地為牢”，煙草的“專賣專營”與“利益主體分散”的矛盾沒有得到解決，以致條塊分割，各自為政，國家專賣演變成“地方專賣”，地方封鎖，市場(chǎng)封鎖，產(chǎn)品銷售上出現(xiàn)“專賣地方”的市場(chǎng)分割矛盾，“假、私、非、超”四種煙屢禁不絕。

研究中國卷煙工業(yè)企業(yè)的現(xiàn)狀，顯而易見的是呈現(xiàn)“小、散、低、差、亂”幾個(gè)特點(diǎn)。

所謂“小”，是小企業(yè)過多，2000年，年產(chǎn)30萬箱以下的企業(yè)有108家，占全國卷煙工業(yè)企業(yè)74，它們生產(chǎn)著1098.3萬箱卷煙，占全國年生產(chǎn)總量的32.9。其中10萬箱以下企業(yè)63家，生產(chǎn)著244.8萬箱卷煙，占全國總產(chǎn)量的7.3。

所謂“散”，是小企業(yè)太多，生產(chǎn)布點(diǎn)又極為分散，幾乎形不成什么規(guī)模。

所謂“低”，是總體上裝備落后，技術(shù)水平低，管理水平低，產(chǎn)品科技含量低，生產(chǎn)力水平低。技術(shù)與管理落后的矛盾極為突出。

所謂“差”，是由于煙廠規(guī)模小、裝備落后，產(chǎn)品缺科技含量，有的卷煙產(chǎn)品只有微利，有的根本就無利，不少品牌長期虧損且虧損額大，稅額長期掛帳，包袱

重，效益差，以勞動(dòng)生產(chǎn)率為例，我國最好水平與國際平均水平相差一倍以上；卷煙單箱稅利，我國先進(jìn)水平與美國相差4倍以上。

所謂“亂”，是全行業(yè)2200多家工商企業(yè)都是獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，而且產(chǎn)銷聯(lián)系又是建立在行政關(guān)系的基礎(chǔ)上，沒有切身的利益聯(lián)系，由于受自身利益驅(qū)動(dòng)，不顧大局的短期行為和系統(tǒng)內(nèi)部違反專賣法規(guī)、不規(guī)范經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重。

而國外的情況，尤其是美國、日本、英國等國家的煙草產(chǎn)業(yè)的情況正好與我相反。頭號(hào)煙草經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國美國七十年代有數(shù)十家煙草公司，通過競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，現(xiàn)只剩下5家大公司。英國現(xiàn)只有煙草大公司3家，日本現(xiàn)只有1家煙草公司。

值得研究的是20世紀(jì)末，世界煙草產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了幾次大的合并。1994年，世界第二大煙草公司的英美煙草公司以10億美元收購了美國煙草公司。1999年1月11日，為加強(qiáng)聯(lián)合化、集團(tuán)化的競(jìng)爭(zhēng)，世界第二大煙草公司--英美煙草公司又在反復(fù)研究國際煙草市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)及對(duì)國際煙草企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析判斷認(rèn)定之后，毅然出資76億美元以收購股票的方式，兼并了世界第五大煙草公司--樂富門國際公司。此舉，使英美煙草公司原在世界煙草市場(chǎng)上所占約為12的份額，加上樂富門占有率為4，產(chǎn)品份額占到世界煙草市場(chǎng)的16，便幾乎與占世界煙草市場(chǎng)17的全球“煙草之王”的菲利普·莫里斯并駕齊驅(qū)。1999年3月2日，世界第四大煙草公司日本煙草公司宣布斥資1兆日元，收購了以生產(chǎn)“駱駝”、““云絲頓”等品牌香煙而聞名的世界第三大煙草公司美國雷諾士煙草公司在海外的業(yè)務(wù)，成為日本企業(yè)界有史以來最大規(guī)模的收購活動(dòng)。經(jīng)過兼并與重組，世界煙草市場(chǎng)形成了菲莫、英美、日本煙草公司三大寡頭角逐爭(zhēng)霸的局面。

菲莫公司、英美煙草公司、日本煙草等三大國際煙草巨頭，2000年卷煙產(chǎn)量分別為1775萬箱、1614萬箱、761萬箱。

而我國最大煙草企業(yè)的規(guī)模如玉溪紅塔煙草公司也遠(yuǎn)不能與國際上的大煙草公司相比。以菲莫公司為例，2000年銷售卷煙1775萬箱，是我國煙草行業(yè)當(dāng)年總產(chǎn)量50以上，銷售收入490.3億美元，比當(dāng)年我國煙草行業(yè)總計(jì)還多。

中國煙草企業(yè)沒有國際名牌卷煙產(chǎn)品以及不能形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)是中國作為煙草生產(chǎn)大國不能成為煙草經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國的重要原因。以煙草加工業(yè)為例，國際通行的衡量市場(chǎng)集中度的“四廠商指數(shù)”（最大的四家企業(yè)產(chǎn)量占整個(gè)行業(yè)總產(chǎn)量的比重）僅為17.5，而美國的同一指標(biāo)為97.5。以品牌而言，中國第一品牌“紅塔山”的市場(chǎng)集中度最高年為2，而世界第一品牌“萬寶路”的市場(chǎng)集中度為61，且前者的年產(chǎn)量還不到后者年產(chǎn)量的10。

由此可以看出，從目前狀況來說，無論是從企業(yè)規(guī)模還是從品牌規(guī)模而言，中國單個(gè)的煙草企業(yè)是很難同國外煙草大公司相抗衡的。這是與國際煙草行業(yè)領(lǐng)先的國家和企業(yè)相比。

從我國的工業(yè)戰(zhàn)線來看，黨的十五大提出實(shí)施大公司、大集團(tuán)戰(zhàn)略，組建“四跨”集團(tuán)公司以來，尤其是1999年貫徹中共十五屆四中全會(huì)作出的《中共中央關(guān)于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干問題的決定》以來，國有企業(yè)的改革和調(diào)整邁出較大步伐，工業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量有所提高。國有企業(yè)戰(zhàn)略性改組取得了初步成效。重點(diǎn)行業(yè)組建了一批大企業(yè)集團(tuán)，軍工成立了包括核工業(yè)、航天、航空、船舶、兵器等十大集團(tuán)，有色金屬工業(yè)組建了鋁、銅鉛鋅和稀有金屬三大集團(tuán)，信息產(chǎn)業(yè)組建了四大集團(tuán)，民航2000年8月宣布以國航、東航、南航為核心對(duì)總局下屬10個(gè)航空公司實(shí)施重組，組建三大集團(tuán)。紡織、煤炭、冶金、軍工等行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和重組步伐加快。一部分符合條件的企業(yè)開始實(shí)行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到改善。

煙草產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，組織集團(tuán)公司，進(jìn)行重組，從“八五”就開始醞釀了，也先后組建了12家地區(qū)性煙草集團(tuán)和兩家全國性專業(yè)化集團(tuán)公司。到2000年底，卷煙企業(yè)停產(chǎn)11家，關(guān)閉5家，申請(qǐng)破產(chǎn)9家，已關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)了25家卷煙企業(yè)，還取消法人資格的卷煙生產(chǎn)點(diǎn)20家。但我國煙草企業(yè)組織的結(jié)構(gòu)性矛盾并沒有從根本上得到解決，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理已成為制約我國煙草企業(yè)發(fā)展壯大和提高經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。可以說煙草企業(yè)戰(zhàn)略性重組至今未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。這嚴(yán)重制約了產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。

怎么辦？筆者認(rèn)為，應(yīng)對(duì)加入WTO，必須用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)和全球的觀點(diǎn)來審視中國煙草產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，研究分析清楚我國煙草產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、現(xiàn)狀，以及優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，科學(xué)地確立新的發(fā)展戰(zhàn)略。

根據(jù)《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議》中關(guān)于“加快工業(yè)改組改造和結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)”的要求，中國煙草產(chǎn)業(yè)也“必須以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整”?！督ㄗh》指出：“工業(yè)改組改造和結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的一個(gè)十分緊迫的任務(wù)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長至關(guān)重要。要堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以企業(yè)為主體，以技術(shù)進(jìn)步為支撐，突出重點(diǎn)，有進(jìn)有退，努力提高工業(yè)的整體素質(zhì)和國際競(jìng)爭(zhēng)力?！薄督ㄗh》要求，“綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，依法關(guān)閉產(chǎn)品質(zhì)量低劣、浪費(fèi)資源、污染嚴(yán)重、不具備安全生產(chǎn)條件的廠礦；淘汰落后設(shè)備、技術(shù)和工藝，壓縮部分行業(yè)過剩生產(chǎn)能力。完善企業(yè)的市場(chǎng)退出機(jī)制，對(duì)長期虧損、資不抵債、扭虧無望的企業(yè)實(shí)行破產(chǎn)?！?/p>

《建議》要求，“按照專業(yè)化分工協(xié)作和規(guī)模經(jīng)濟(jì)原則，加快企業(yè)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過兼并、聯(lián)合重組等形式，形成一批擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、主業(yè)突出、核心能力強(qiáng)的大公司和企業(yè)集團(tuán)，提高產(chǎn)業(yè)集中度和產(chǎn)品開發(fā)能力?！?/p>

為此，要實(shí)施大公司大集團(tuán)戰(zhàn)略、名牌戰(zhàn)略、科技興煙戰(zhàn)略、多元經(jīng)營戰(zhàn)略、國際化發(fā)展戰(zhàn)略。

以名牌產(chǎn)品為龍頭，以資產(chǎn)為紐帶，按建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，按扶優(yōu)扶強(qiáng)及“抓大滅小”的原則，下決心把30萬箱以下形不成規(guī)模的卷煙企業(yè)果斷地關(guān)停并轉(zhuǎn)，下功夫扶持優(yōu)勢(shì)企業(yè)，把優(yōu)勢(shì)企業(yè)做大做強(qiáng)。瞄準(zhǔn)世界先進(jìn)水平，組建可以在世界煙草市場(chǎng)的汪洋大海中搏擊競(jìng)爭(zhēng)的幾艘中國煙草“航空母艦”，如此才能提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以利在無情的市場(chǎng)搏殺中取勝，讓中國煙草企業(yè)能夠盡早跨入世界工業(yè)500強(qiáng)行列。

針對(duì)卷煙牌號(hào)太多，不利于競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際，要瞄準(zhǔn)世界先進(jìn)水平，按照培育發(fā)展世界大名牌的總體思路，下決心提高品牌集中度，并千方百計(jì)扶持優(yōu)勢(shì)品牌使之成為檔次高、科技含量高，受消費(fèi)者喜愛的產(chǎn)銷量大、銷售范圍廣的大名牌，靠名牌去與外國跨國煙草公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

云南煙草經(jīng)濟(jì)信息研究中心主任程永照在為《中國煙草在線》撰寫“中國煙草應(yīng)對(duì)WTO的宏觀和微觀對(duì)策”一文，從宏觀和微觀兩個(gè)方面提出了對(duì)策。宏觀上抓提高卷煙產(chǎn)品的市場(chǎng)集中度，大力扶持優(yōu)勢(shì)品牌，著力培育國際名牌，提高煙草產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；微觀上抓提高企業(yè)整體素質(zhì)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。今天發(fā)布的是關(guān)于微觀對(duì)策的部分，程永照先生提出了質(zhì)量至上、低限價(jià)格、優(yōu)質(zhì)服務(wù)和降低消耗的具體應(yīng)對(duì)措施。

從微觀也就是從煙草企業(yè)來講，必須要把著力點(diǎn)和功夫放在提高企業(yè)整體素質(zhì)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力上，具體說是應(yīng)該要全力抓產(chǎn)品質(zhì)量，抓低限價(jià)格，抓優(yōu)質(zhì)服務(wù)，抓降低消耗。

一是質(zhì)量至

上。隨著中國加入世貿(mào)組織后，卷煙市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)必將愈來愈激烈，以質(zhì)取勝將成為共同的競(jìng)爭(zhēng)法則。因此，要靠質(zhì)量興企，品牌立本。所謂質(zhì)量，就是消費(fèi)者認(rèn)可，并愿意掏錢來買你出品的卷煙，市場(chǎng)接受。這就要認(rèn)真研究市場(chǎng)，以市場(chǎng)為轉(zhuǎn)移，乘需而入。立足市場(chǎng)，消費(fèi)者需要什么卷煙產(chǎn)品，就研究生產(chǎn)提供什么；實(shí)施名牌戰(zhàn)略，努力創(chuàng)出優(yōu)秀品牌，多出精品，同時(shí)，靠技術(shù)創(chuàng)新，狠抓受消費(fèi)者和市場(chǎng)接受的產(chǎn)品的質(zhì)量，努力提高其科技含量，做到同等性能同等類別的產(chǎn)品，我的產(chǎn)品質(zhì)量最優(yōu)。以優(yōu)質(zhì)贏得消費(fèi)者，占領(lǐng)市場(chǎng)。

二是低限價(jià)格。從商品交換歷史來看，質(zhì)量?jī)?yōu)價(jià)格廉的商品最受消費(fèi)者的歡迎。因此，企業(yè)產(chǎn)品的定價(jià)策略至為重要。中外一些成功企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)搏殺中，對(duì)自己的品牌實(shí)行廉價(jià)入市，廉價(jià)擴(kuò)市；待發(fā)展到一定規(guī)模之后，為立于不敗之地，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中采取降價(jià)保市、降價(jià)爭(zhēng)市的經(jīng)驗(yàn)給人很多啟迪。為此，要堅(jiān)持不賠就是賺的經(jīng)營理念。開發(fā)市場(chǎng)、培育品牌不惜微利、無利、甚至血本去培養(yǎng)與消費(fèi)者的親和力，低限價(jià)格，做到同等性能、同等類別、同等質(zhì)量的產(chǎn)品，我的產(chǎn)品價(jià)格最便宜，以此去開拓并占領(lǐng)市場(chǎng)。

三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要想使自己的產(chǎn)品占領(lǐng)市場(chǎng)，就要真正奉行顧客就是上帝的理念，努力確立起消費(fèi)者利益至上的觀念。要真正認(rèn)識(shí)到，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律法規(guī)所認(rèn)可的是：消費(fèi)者作為市場(chǎng)利益主體之一，是市場(chǎng)繁榮、企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力。消費(fèi)者享受物美價(jià)廉的產(chǎn)品與服務(wù)是天經(jīng)地義的。因此，除質(zhì)量?jī)?yōu)，價(jià)格廉之外，還要服務(wù)周到。要時(shí)時(shí)刻刻想顧客所想，事事處處滿足顧客所需。近幾年，在為消費(fèi)者服務(wù)方面商家可謂新招奇招疊出。一些工業(yè)制造企業(yè)開展的服務(wù)上門，終身保修，可謂深得個(gè)中三昧。就煙草企業(yè)來說，熱情接待客商，按合同辦事，信守合同，履行合同，送貨上門，保證卷煙有效貨源的供應(yīng)；認(rèn)真受理消費(fèi)者的投訴，并給予圓滿解決，都是應(yīng)該做到的。因?yàn)?，在供過于求的市場(chǎng)形勢(shì)下，企業(yè)成功的標(biāo)志最終要看擁有多大的消費(fèi)群體。

四是降低消耗。在卷煙市場(chǎng)買方占主導(dǎo)地位的今天，在競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情勢(shì)下，企業(yè)要想靠市場(chǎng)獲取更多的利潤是困難的。因?yàn)?，高利潤的年代畢竟已?jīng)過去。那么，要怎么辦呢？富從節(jié)儉來，敗從浪費(fèi)起。要依靠科學(xué)管理，在企業(yè)內(nèi)部真正做到處處節(jié)約，精打細(xì)算。樹立起節(jié)約增效的觀念。要眼睛向內(nèi)，加強(qiáng)管理，裁減非生產(chǎn)人員，講求投入產(chǎn)出，加快資金的周轉(zhuǎn)率，節(jié)約水、電、氣及物資消耗，堵塞跑、冒、滴、漏，發(fā)揚(yáng)節(jié)約一厘錢精神來強(qiáng)化成本管理，來挖掘潛能，來增加效益。要確立減少了開支就是增加了效益的觀念，切實(shí)做好降耗增效工作。

有詩云：“上山千條路，共仰一月高”。面對(duì)WTO，我們要以成敗在此一搏的氣魄，不斷提高企業(yè)的整體素質(zhì)，努力樹立起自己品牌和企業(yè)的形象，在與跨國煙草公司無情的搏殺中立于不敗之地。

加入WTO，給中國煙草帶來的沖擊將是全方位的。為了掌握主動(dòng)，我們要認(rèn)真研究WTO的協(xié)議和規(guī)則，認(rèn)真研究國外煙草企業(yè)，認(rèn)真研究我們的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，進(jìn)而發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，并積極化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，并從宏觀上制定出指導(dǎo)性強(qiáng)的發(fā)展戰(zhàn)略，從微觀上采取切實(shí)可行的戰(zhàn)術(shù)，如此才能順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的潮流，并在競(jìng)爭(zhēng)中壯大發(fā)展中國煙草產(chǎn)業(yè)。

第二篇：微觀宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)大綱

“微觀與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”教學(xué)大綱

一、課程性質(zhì)、目的和任務(wù)

1．課程性質(zhì)

微觀與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)（西方經(jīng)濟(jì)學(xué)）是我國改革開放后教育部規(guī)定的經(jīng)濟(jì)管理類專業(yè)必修的11門核心基礎(chǔ)課程之一，其作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和國家干預(yù)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要理論依據(jù)，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)管理類專業(yè)教育中倍受重視，同時(shí)也是理工類、信息類、外語類、藝術(shù)類等專業(yè)學(xué)生的熱門選修課程。

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，首先是相對(duì)馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)而言的；其次本課程所謂的“西方經(jīng)濟(jì)學(xué)”主要是指在歐美等發(fā)達(dá)國家的大專院校通行的課程，即經(jīng)濟(jì)學(xué)，英文為“Economics ”,通常稱之為主流派經(jīng)濟(jì)學(xué)。它是西方發(fā)達(dá)國家?guī)讉€(gè)世紀(jì)以來，針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一系列理論問題發(fā)展起來的一門學(xué)科，屬于理論經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇。

當(dāng)代中國，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)是一種普及性的專業(yè)理論知識(shí)；它是經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、投資、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、管理、國家政策、國際經(jīng)濟(jì)合作等各個(gè)方面的基礎(chǔ)理論課程之一；已成為所有經(jīng)濟(jì)管理類專業(yè)課程的重要理論基礎(chǔ)之一。因此，大學(xué)生學(xué)好西方經(jīng)濟(jì)學(xué)將對(duì)學(xué)好專業(yè)知識(shí)和未來工作有著不可替代的基礎(chǔ)性意義。

2．課程目的和任務(wù)

通過本課程的學(xué)習(xí)使學(xué)生系統(tǒng)掌握西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論和分析方法，理解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本原理和各種宏觀調(diào)控手段，以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題等方面的核心能力和職場(chǎng)就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)，通過必要的評(píng)論，使學(xué)生對(duì)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的錯(cuò)誤理論具有基本的鑒別能力。

二、教學(xué)基本要求

1．理論知識(shí)方面要求

（1）理解微觀宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)在解決資源配置和利用方面所能發(fā)揮的作用，了解微觀宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論知識(shí)與經(jīng)濟(jì)實(shí)踐的辯證關(guān)系。

（2）要求學(xué)生掌握微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論體系和基本理論，尤其是需求、供給和均衡價(jià)格理論，消費(fèi)者行為理論，生產(chǎn)理論，成本理論，廠商理論，要素價(jià)格決定理論，市場(chǎng)失衡和微

觀經(jīng)濟(jì)政策。

（3）要求學(xué)生掌握宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論體系和基本理論，尤其是國民收入核算、國民收入決定與調(diào)節(jié)、宏觀經(jīng)濟(jì)政策與實(shí)踐、失業(yè)與通貨膨脹和開放經(jīng)濟(jì)的收入決定等，特別強(qiáng)調(diào)掌握各部分理論之間的關(guān)系，以增強(qiáng)學(xué)生所掌握理論的系統(tǒng)性和整體性。

（4）要求學(xué)生掌握每一部分理論的核心內(nèi)容和教學(xué)重點(diǎn)難點(diǎn)；了解每一部分理論要解決的主要問題和分析問題的主要方法。

（5）結(jié)合馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)和非主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，了解某些理論的錯(cuò)誤、缺陷和不足。

2．本課程學(xué)習(xí)的相關(guān)知識(shí)要求

本課程一般以具備微積分?jǐn)?shù)學(xué)基礎(chǔ)和一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)為基本條件，但由于受課時(shí)限制，因此，對(duì)于本課程相關(guān)的數(shù)學(xué)模型與公式只講授結(jié)果應(yīng)用，而不進(jìn)行數(shù)學(xué)過程的推導(dǎo)。

三、教學(xué)內(nèi)容及要求

第一章 導(dǎo) 論

第一節(jié) 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的對(duì)象 1． 理解：資源的稀缺性 2． 掌握：稀缺性與資源配置 第二節(jié) 微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué) 1． 理解：微觀經(jīng)濟(jì)學(xué) 2． 理解：宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué) 3． 理解：二者的關(guān)系

第三節(jié) 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的方法（了解）第二章 均衡價(jià)格理論

第一節(jié) 供給與需求

1． 掌握：需求的基本理論 2． 掌握：供給的基本理論 第二節(jié) 均衡價(jià)格

1． 熟練掌握：均衡價(jià)格的形成

2． 掌握：供求變動(dòng)對(duì)均衡價(jià)格的影響 第三節(jié) 彈性理論

1． 熟練掌握：需求彈性及其計(jì)算 2． 理解：需求彈性與收益 3． 了解：供給彈性 第三章 消費(fèi)者行為理論

第一節(jié) 基數(shù)效用論--邊際效用分析法 1． 了解：基數(shù)效用論

2． 掌握：總效用與邊際效用 3． 熟練掌握：邊際效用遞減規(guī)律 4． 熟練掌握：消費(fèi)者均衡

第二節(jié) 序數(shù)效用論:無差異曲線分析 1． 了解：序數(shù)效用論 2． 熟練掌握：無差異曲線 3． 理解：消費(fèi)可能線 4． 理解掌握：消費(fèi)者均衡 第三節(jié) 理解：價(jià)格與收入對(duì)消費(fèi)者均衡的影響

第四節(jié) 了解：收入效應(yīng)與替代效應(yīng) 第四章 生產(chǎn)論

第一節(jié) 理解：廠商的含義與目標(biāo)

第二節(jié) 一種要素的合理投入:邊際收益遞減規(guī)律

1． 理解：邊際收益遞減規(guī)律

2． 掌握：總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量與邊際產(chǎn)量的關(guān)系

3． 熟練掌握：一種要素的合理投入 第三節(jié) 兩種要素的配置:要素的最佳組合 1． 掌握：要素最佳組合的邊際分析 2． 熟練理解：等產(chǎn)量線 3． 理解：等成本線

4． 熟練掌握：生產(chǎn)要素的最佳組合 第四節(jié) 多種要素的合理投入:規(guī)模經(jīng)濟(jì) 1． 熟練掌握：規(guī)模經(jīng)濟(jì)的含義與成因 2． 理解掌握：內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與內(nèi)在不經(jīng)濟(jì) 3． 理解掌握：外在經(jīng)濟(jì)與外在不經(jīng)濟(jì) 4． 掌握：適度規(guī)模 第五章 成本與利潤

第一節(jié) 成本理論

1． 理解：短期成本 2． 理解：長期成本 3． 理解：機(jī)會(huì)成本 第二節(jié) 理解：收益分析

第三節(jié) 熟練掌握：利潤最大化原則 第六章 廠商均衡理論（市場(chǎng)結(jié)構(gòu)）

第一節(jié) 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

1． 熟練掌握：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的含義與條件

2． 理解：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的價(jià)格、需求曲線平均收益與邊際收益

3． 熟練掌握：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)短期均衡 4． 掌握：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的長期均衡與市場(chǎng)效率

第二節(jié) 完全壟斷市場(chǎng)

1． 熟練掌握：壟斷市場(chǎng)的含義、條件與成因

2． 理解：壟斷市場(chǎng)的需求曲線、平均

收益與邊際收益

3． 熟練掌握：壟斷市場(chǎng)的廠商均衡與

差別訂價(jià)策略 第三節(jié) 壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

1． 熟練掌握：壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的含義與

條件

2． 熟練掌握：壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的廠商均

衡與非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略 第四節(jié) 寡頭壟斷市場(chǎng)

1． 熟練掌握：寡頭壟斷市場(chǎng)的含義、條件與特征

2． 了解：寡頭壟斷市場(chǎng)上產(chǎn)量的決定 3． 掌握：寡頭壟斷市場(chǎng)上價(jià)格的決定 第五節(jié) 理解：不同類型市場(chǎng)的評(píng)價(jià) 第七章 分配理論（要素價(jià)格決定）

第一節(jié) 理解：工資、利息與利潤的決定 第二節(jié) 社會(huì)收入分配與收入分配政策 1． 理解：洛倫斯曲線與基尼系數(shù) 2． 理解：平等與效率

3． 理解：收入分配平等化政策 第八章 一般均衡理論和福利經(jīng)濟(jì)學(xué)

第一節(jié) 瓦爾拉斯的一般均衡理論 1．了解：模型的基本假定 2．理解：商品需求和要素供給 3．理解：商品供給和要素需求 4．理解：一般均衡 第二節(jié) 福利經(jīng)濟(jì)學(xué)

1．了解：福利經(jīng)濟(jì)學(xué)概述 2．理解：帕累托效率

3．理解：交換的帕累托最優(yōu)條件 4．理解：生產(chǎn)的帕累托最優(yōu)條件 5．交換和生產(chǎn)的帕累托最優(yōu)條件 6．理解：一般均衡與帕累托最優(yōu) 7．了解：補(bǔ)償原理 8．了解：社會(huì)福利函數(shù) 9．理解：效率與平等

第九章 市場(chǎng)失靈與政府干預(yù)（矯正）

第一節(jié) 理解掌握：市場(chǎng)失靈（壟斷低效率、外部性、公共物品、不完全信息）

第二節(jié) 理解：微觀經(jīng)濟(jì)政策（對(duì)壟斷管制、解決外部性問題、公共產(chǎn)品的決定、解決不完全信息的思路）

第十章 國民收入（經(jīng)濟(jì)）核算

第一節(jié) 理解：國民收入帳戶

第二節(jié) 熟練掌握：國內(nèi)生產(chǎn)總值的含義 第三節(jié) 掌握：國民收入核算方法與公式 第四節(jié) 了解：其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與核算缺陷 第十一章

消費(fèi)、儲(chǔ)蓄與投資

第一節(jié)

消費(fèi)--凱恩斯的消費(fèi)理論

1．理解掌握：消費(fèi)的含義與影響因素 2．理解掌握：消費(fèi)函數(shù)與消費(fèi)傾向 3．了解：居民消費(fèi)函數(shù)與社會(huì)消費(fèi)函數(shù) 4．了解：消費(fèi)函數(shù)的拓展（特例）第二節(jié)

儲(chǔ)蓄

1．理解掌握：儲(chǔ)蓄的含義與影響因素 2．理解掌握：儲(chǔ)蓄函數(shù)與儲(chǔ)蓄傾向 3．理解掌握：消費(fèi)函數(shù)與儲(chǔ)蓄函數(shù)關(guān)系 第三節(jié)

投資及其決定

1．理解掌握：投資需求與決定因素 2．理解投資的類型 3．理解掌握：投資函數(shù)

4．理解掌握：資本邊際效率及遞減規(guī)律 第四節(jié)

乘數(shù)原理與加速原理 1．熟練掌握:乘數(shù)原理 2．理解：加速原理

3．理解：幾個(gè)重要的乘數(shù)

第十二章 國民收入的流轉(zhuǎn)、決定與調(diào)節(jié)

第一節(jié) 簡(jiǎn)單國民收入的流轉(zhuǎn)與決定 1． 理解：均衡產(chǎn)出的含義 2． 理解：儲(chǔ)蓄、消費(fèi)和投資

3． 掌握:兩部門經(jīng)濟(jì)中國民收入的流轉(zhuǎn)與決定

第二節(jié) 復(fù)雜國民收入的決定

1． 掌握：三部門經(jīng)濟(jì)中國民收入的流轉(zhuǎn)與決定

2． 理解：四部門經(jīng)濟(jì)中國民收入的流轉(zhuǎn)與決定

第三節(jié) 國民收入的變動(dòng)與調(diào)節(jié) 1． 理解:國民收入的變動(dòng)與失衡 2． 熟練掌握：國民收入的調(diào)節(jié)

第十三章 產(chǎn)品市場(chǎng)與貨幣市場(chǎng)的一般均衡

第一節(jié)

IS曲線（產(chǎn)品市場(chǎng)均衡）1． 理解掌握：IS曲線推導(dǎo)與經(jīng)濟(jì)含義 2． 理解：IS曲線的變動(dòng)與提出目的 第二節(jié) 利率的決定

1．理解掌握：貨幣需求 2．理解掌握：貨幣供給

3．掌握：貨幣供求均衡與利率決定 4．理解：均衡利率的變動(dòng)

第三節(jié)

LM曲線（貨幣市場(chǎng)均衡）1．理解掌握：LM曲線的推導(dǎo)與圖 2．掌握：LM曲線的經(jīng)濟(jì)含義與目的 3．理解：LM曲線的變動(dòng)與斜率

4．理解：LM曲線的區(qū)域與分析 第四節(jié)

IS--LM分析

1．理解：兩個(gè)市場(chǎng)同時(shí)均衡的利率和收入

2．理解：一般均衡的穩(wěn)定性與非均衡區(qū)域

3．掌握：均衡收入和利率的變動(dòng) 4．掌握：IS-LM分析的意義

第四節(jié) 凱恩斯有效需求理論的基本框架 1．理解：基本內(nèi)容

2．理解：有效需求決定就業(yè)水平3．熟練掌握:有效需求不足及其原因 4．熟練掌握:解決有效需求不足的主張 第十四章 宏觀經(jīng)濟(jì)政策

第一節(jié) 熟練掌握:宏觀政策的目標(biāo)與工具 第二節(jié) 需求管理政策

1． 熟練掌握:財(cái)政政策及其應(yīng)用 2． 熟練掌握:貨幣政策及其應(yīng)用 3． 理解：財(cái)政與貨幣政策的配合 第三節(jié) 供給政策

1． 理解掌握：收入政策含義及其應(yīng)用 2． 理解掌握：人力政策含義及其應(yīng)用 3． 了解：增長政策 4． 了解：產(chǎn)業(yè)政策

第四節(jié) 理解：相機(jī)決擇與政策協(xié)調(diào) 第十五章 就業(yè)、失業(yè)與通脹理論

第一節(jié) 就業(yè)與失業(yè)理論

1． 理解：失業(yè)與充分就業(yè)

2． 熟練掌握：失業(yè)的類型與原因 3． 熟練掌握：失業(yè)的影響及其治理 第二節(jié) 通貨膨脹理論

1． 理解：通脹含義及衡量

2． 熟練掌握：通脹的類型及其原因 3． 熟練掌握：通脹的影響及其治理 第三節(jié) 失業(yè)與通貨膨脹的關(guān)系 1． 了解：凱恩斯觀點(diǎn)-失業(yè)與通脹不會(huì)

并存 2． 理解：菲利浦斯曲線-失業(yè)與通脹之

間的替代關(guān)系

第十六章 經(jīng)濟(jì)周期與經(jīng)濟(jì)增長理論

第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)周期理論

1． 理解：經(jīng)濟(jì)周期的含義 2． 了解：經(jīng)濟(jì)周期的階段 3． 掌握：經(jīng)濟(jì)周期的分類 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)增長理論

1． 掌握：經(jīng)濟(jì)增長的定義與特征

2． 理解：經(jīng)濟(jì)增長源泉 3． 掌握：經(jīng)濟(jì)增長模型

4． 了解：經(jīng)濟(jì)增長的極限與代價(jià) 第十七章 開放經(jīng)濟(jì)中國民收入均衡與調(diào)節(jié)

第一節(jié) 了解：開放經(jīng)濟(jì)的基本知識(shí) 第二節(jié) 開放經(jīng)濟(jì)的中國民收入均衡 1． 理解：開放條件下總需求與國民收入的決定

2． 理解：國民收入均衡的變動(dòng)

3． 掌握：其他因素變動(dòng)對(duì)國民收入均衡的影響

第三節(jié) 開放經(jīng)濟(jì)中的國民收入調(diào)節(jié) 1． 了解：開放經(jīng)濟(jì)中各國經(jīng)濟(jì)的相互依賴性

2． 理解：內(nèi)外均衡的不同情況 3． 理解：最優(yōu)政策的配合 第四節(jié) 對(duì)外經(jīng)濟(jì)政策 1． 了解：對(duì)外貿(mào)易政策 2． 了解：匯率政策 3． 了解：對(duì)外投資政策

第三篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(宏觀及微觀)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(宏觀)

1、房地產(chǎn)

是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學(xué)校）

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)

是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（俗稱土地市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱二手房交易）組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

“一級(jí)市場(chǎng)”：即土地市場(chǎng)，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)。

“二級(jí)市場(chǎng)”：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。

“三級(jí)市場(chǎng)”：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)： “寫字樓”

1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓

2、商住寫字樓 “住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅 “商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。什么是土地使用權(quán)？ 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用

5、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。

6、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？

根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。

7、《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

8、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？

按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。現(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？

指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？ 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

13、什么是現(xiàn)房？

現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證； 兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；

15、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

16、向開發(fā)商購買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？ 保險(xiǎn)費(fèi)抵押費(fèi) 契稅 登記費(fèi) 印花稅 工本費(fèi)

17、什么叫房地產(chǎn)抵押？

指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。

房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)(微觀)

1.房屋的結(jié)構(gòu)形式

主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。

磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。2.房屋的建筑面積

是指按房屋建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。3.商品房銷售面積

商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。4.建筑面積的計(jì)算規(guī)定

是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對(duì)房屋建筑面積的測(cè)算制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對(duì)房屋建筑物的主要規(guī)定有：

1)作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計(jì)算。單層房屋按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

2)建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲(chǔ)藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計(jì)算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計(jì)算。

3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計(jì)算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計(jì)算。

4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計(jì)算建筑面積。

6)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

7)全封閉的陽臺(tái)挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。未封閉的陽臺(tái)，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

8)有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計(jì)算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。9)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì)算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

10)突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺(tái)階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計(jì)算建筑面積。11)以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計(jì)算的基礎(chǔ)。5.套內(nèi)建筑面積的計(jì)算

房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測(cè)算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)面積三部分組成。

1)套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算：它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計(jì)入使用面積。

2)套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。

3)套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按陽臺(tái)建筑面積的計(jì)算規(guī)定計(jì)算，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻的水平投影面積計(jì)算。其中封閉陽臺(tái)按水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

6.公有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)?/p>

一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡(jiǎn)單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應(yīng)由各戶進(jìn)行分?jǐn)偂９忻娣e的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

1)共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計(jì)人共有建筑面積。將這幾部分面積和計(jì)起來即為共有面積總和。

2)共有建筑面積的計(jì)算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

3)各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?第1步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)

分?jǐn)傁禂?shù)＝需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和／各套內(nèi)建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）／各戶套內(nèi)建筑面積之和。

第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e＝分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。7.使用率

房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率．—般高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。

怎樣計(jì)算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標(biāo)。

比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。11.居住面積

房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面（即結(jié)構(gòu)面積）。12.使用面積

房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計(jì)算房屋使用面積，在過去主要用來計(jì)算和征收公共房屋房租時(shí)使用。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映房屋所有權(quán)人與房屋使用權(quán)人的租賃關(guān)系；計(jì)算房屋使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算房屋租金，都是按使用面積計(jì)算。13.建筑面積

房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。

不難看出對(duì)于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。14.房屋的開間

在房屋設(shè)計(jì)中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。房屋開間一般為3.0－3.9米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。15.房屋的進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。

16.層高：房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。17.凈高：房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。18.什么是房屋組團(tuán)：我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。19.什么是花園式房屋

花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。20.居住組團(tuán)

一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。21.躍層和復(fù)式、錯(cuò)層有什么區(qū)別？

通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。

復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類型。

躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)： 如：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計(jì)入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應(yīng)低于1.5米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

滿足上述條件的房間其凈面積可全部計(jì)入使用面積。若房間超過2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計(jì)入使用面積。錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感?？梢岳缅e(cuò)層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種房屋的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。22.現(xiàn)房

是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。23.期房

是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。24.二手房

即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。25.尾房

又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。26.公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2)各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。27.公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。28.標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的房屋樓層。

29.平臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部

30.地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

31.玄關(guān)：是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

32.隔斷;是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

房地產(chǎn)五證兩書:

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程施工許可證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要勤勞的蜜蜂有糖吃

依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

六、“兩書”《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。

第四篇：酒店宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境分析

酒店宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境分析

成都總府皇冠假日酒店

一：宏觀環(huán)境

①政治法律因素：中國成都是一個(gè)政局穩(wěn)定的城市，國家形勢(shì)良好。國家旅游政策：我國正處于旅游的完善階段（2003——至今）。隨著人們對(duì)旅游這種休閑方式的不斷認(rèn)可，入境、國內(nèi)、出境三大旅游形式在我國的有序開展，我國旅游政策的發(fā)展走向了穩(wěn)健而全面完善階段。成都政府行為：成都市一直都支持成都的旅游業(yè)的發(fā)展，快完善旅游產(chǎn)業(yè)體系，推動(dòng)旅游新業(yè)態(tài)新領(lǐng)域發(fā)展，大力提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，不斷優(yōu)化旅游發(fā)展環(huán)境。

② 文化因素：周圍有文殊院，武侯祠，成都市博物館 四川省展覽館 文化多樣，文化內(nèi)涵深厚。

③ 經(jīng)濟(jì)因素：酒店坐落于成都市中心，位于總府街購物中心和順城街辦公中心交匯處，毗鄰四川省展覽館和省政府大樓；消費(fèi)人群都屬于收入比較高的工作人員，消費(fèi)者的支付能力也很高。

④ 科技因素：沒什么特別的科技因素。

⑤ 人口因素：成都人口1404.76萬，特別是總府路一段路每天的人口流動(dòng)很大。人口城市化不斷上升

⑥ 地理因素：地理位置優(yōu)越，交通便利，距雙流國際機(jī)場(chǎng)約40分鐘車程、火車北站僅20分鐘車程，步行至天府廣場(chǎng)只需10分鐘。

二：微觀環(huán)境

① 酒店企業(yè)：皇冠假日酒店及度假村隸屬洲際酒店集團(tuán),是分布于世界主

要都會(huì)、門戶城市和度假勝地的高端酒店品牌,為商務(wù)旅客帶來高水準(zhǔn)服務(wù)、舒適享受和愉快體驗(yàn),。全國皇冠假日酒店共有35家，分布在北京 成都 煙臺(tái) 長沙 三亞 中山 廈門等城市。

② 酒店消費(fèi)者：消費(fèi)者包括高收入人群和中等收入人群。

③競(jìng)爭(zhēng)者：在成都市有幾家豪華的五星級(jí)酒店，在周邊就有城市名人酒店，錦江賓館等，只有做到比別人更加高質(zhì)量的服務(wù)，才會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

分析評(píng)價(jià)結(jié)果及建議：

綜合上述調(diào)查結(jié)果，在宏觀營銷環(huán)境方面，豪庭擁有政府的大力支持，廣大的消費(fèi)群眾，先進(jìn)的科技和很好的地理位置，在微觀營銷環(huán)境方面，擁有強(qiáng)有力的企業(yè)后盾，這些都很有利于酒店的發(fā)展，但是，它擁有很多的競(jìng)爭(zhēng)者，競(jìng)爭(zhēng)壓力比較大，需要推出更能吸引消費(fèi)者的策略和更好的改進(jìn)才能發(fā)展得更好。

第五篇：作業(yè)一 企業(yè)宏觀微觀環(huán)境分析

第一次課后作業(yè)

：企業(yè)宏觀及微觀環(huán)境分析報(bào)告

選擇或虛擬一個(gè)本組所確定行業(yè)的企業(yè)（如XX房地產(chǎn)開發(fā)公司），參照教材緒論中的相關(guān)內(nèi)容，并運(yùn)用老師在課堂補(bǔ)充講解的SWOT分析法，對(duì)該企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景進(jìn)行宏觀及微觀環(huán)境分析，形成分析報(bào)告。

要求：

1、用PPT文檔格式，約15頁篇幅，可以添加圖片，視頻等多媒體內(nèi)容。

2、在文檔中寫明本組成員的分工。

3、做好在課堂講解PPT的準(zhǔn)備。

4、第七周周二前完成。