第一篇：土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程中地上建筑物的歸屬及處分

土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程中地上建筑物的歸屬及處分

陜西豐瑞律師事務(wù)所 羅民，楊安榮

摘 要：土地與地上建筑物在物理形態(tài)上不易分割，土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)之間的法律關(guān)系也十分密切。目前，我國(guó)對(duì)于土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)之間法律關(guān)系的規(guī)范，采用的是“房地一體”的立法原則。但是，實(shí)踐中有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)土地使用權(quán)主體與建筑物所有權(quán)主體不一致的情況；此時(shí)，兩種權(quán)利之間的法律關(guān)系就會(huì)變得比較復(fù)雜。在土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程中，該問(wèn)題表現(xiàn)得更加突出和多樣。鑒于此，筆者對(duì)土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程中地上建筑物的歸屬及處分進(jìn)行了探討，期望能為實(shí)踐提供有益的參考。本文首先對(duì)土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)之間的法律關(guān)系進(jìn)行了必要的研究，并在此基礎(chǔ)上對(duì)地上建筑所有權(quán)的歸屬進(jìn)行分析；進(jìn)而結(jié)合實(shí)踐，就土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程中遇到的與地上建筑物處分相關(guān)的案例和法律問(wèn)題進(jìn)行探討；最終得出結(jié)論：實(shí)踐中分析和解決問(wèn)題應(yīng)以“房地一體”為主要原則和出發(fā)點(diǎn)。

土地是城市賴以存在和發(fā)展的載體與物質(zhì)基礎(chǔ)，[1]國(guó)內(nèi)外在城市化和城市建設(shè)過(guò)程中都十分重視城市土地的合理利用與管理。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模越來(lái)越大；在此過(guò)程中，土地資源越來(lái)越稀缺，對(duì)土地資源的充分利用變得日益重要。土地儲(chǔ)備是我國(guó)政府調(diào)控土地市場(chǎng)、充分利用土地資源和實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)公共利益的重要措施，是政府調(diào)控與管制土地市場(chǎng)的有效手段。但是，由于存量土地現(xiàn)狀多樣，情況復(fù)雜，在土地儲(chǔ)備過(guò)程中會(huì)遇到不少問(wèn)題，其中地上建筑物的歸屬和處分相關(guān)問(wèn)題就比較典型。

實(shí)踐中，地上建筑物的歸屬和處分問(wèn)題比較多樣，比如：在納入儲(chǔ)備的土地上留有的建筑物仍具有使用的價(jià)值的情形下，如何在合法且有效利用土地資源的前提下進(jìn)行合理處分；在地上建筑物未隨土地一同出讓的情形下，如何確定與土地使用權(quán)相分離的建筑物所有權(quán)等等。遺憾的是，對(duì)該類問(wèn)題的系統(tǒng)研究和論述較少；鑒于此，筆者就此問(wèn)題進(jìn)行一些探討，以期拋磚引玉。

一、土地與地上建筑物的法律關(guān)系

建筑物是房屋與其他地上定著物的統(tǒng)稱，是指具有覆蓋墻垣、足以擋蔽風(fēng)雨，供人出入而具有經(jīng)濟(jì)上使用價(jià)值的物。[2]在研究土地與建筑物的關(guān)系之前，需要說(shuō)明一點(diǎn)：雖然土地與建筑物的關(guān)系不等于土地與房屋或地產(chǎn)與房產(chǎn)的關(guān)系，[3]但根據(jù)上述定義可知房屋是典型的建筑物，因此本文暫將地上建筑物與地上的房屋不作區(qū)分，視為同一概念。

要對(duì)地上建筑物進(jìn)行處分，首先必須明確地上建筑物所有權(quán)的歸屬，即誰(shuí)享有所有權(quán)和處分權(quán)。關(guān)于土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)的關(guān)系問(wèn)題，我國(guó)學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期以來(lái)眾說(shuō)紛紜，概括起來(lái)主要存在兩種觀點(diǎn)：一種是房地一體觀點(diǎn)，另一種是房地分離觀點(diǎn)。

（一）房地一體觀點(diǎn)

支持房地一體觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，從靜態(tài)表現(xiàn)看，土地和房屋在物質(zhì)存在狀態(tài)上是自然聯(lián)結(jié)在一起的，房產(chǎn)和地產(chǎn)雖然從價(jià)值形態(tài)上看是兩種不同的財(cái)產(chǎn)，但由于其自身的固有特性；房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體——房產(chǎn)、地產(chǎn)是緊密相連、不可分割的不動(dòng)產(chǎn)；房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)是始終共同存在的，不存在有此權(quán)而無(wú)彼權(quán)的情形。從動(dòng)態(tài)表現(xiàn)看，物權(quán)設(shè)定中房地不可分；物權(quán)變更中房地不可分。[4]有學(xué)者甚至認(rèn)為：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物應(yīng)視為一體，即應(yīng)把地上建筑物、其他附著物在本質(zhì)上視為土地使用權(quán)的構(gòu)成部分。

（二）房地相分離觀點(diǎn)

支持房地相分離觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為：雖然房產(chǎn)與地產(chǎn)在物理形態(tài)上緊密聯(lián)系，但是在法律形態(tài)和價(jià)值上又具有獨(dú)立性和可分性。我國(guó)土地使用權(quán)制度是基于充分利用土地資源的需要而建立的，將土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)一體化關(guān)系予以絕對(duì)化，有時(shí)會(huì)妨礙土地資源的充分利用。[5] “房地一體”的立法模式過(guò)分考慮了房地產(chǎn)作為實(shí)物形態(tài)的不可分性，沒(méi)有充分考慮二者在價(jià)值形態(tài)和法律形態(tài)上的可分性以及現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活的需要，[6]不利于對(duì)各種權(quán)利人進(jìn)行充分保護(hù)，不利于界定各種權(quán)利和利益，不能充分發(fā)揮房地產(chǎn)的價(jià)值。

關(guān)濤先生認(rèn)為，土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的分離有四種表現(xiàn)形式：一是建筑物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)所產(chǎn)生的分離；二是劃撥土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的分離；三是土地使用權(quán)抵押設(shè)定后新增建筑所產(chǎn)生的分離；四是租地建房時(shí)所產(chǎn)生的分離。

（三）筆者意見(jiàn)

1、我國(guó)目前立法采用的是“房地一體”原則。

《城市房屋租賃管理辦法》及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押或轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。第一百四十七條規(guī)定：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

上述規(guī)定均體現(xiàn)了“房地一體”的立法本意，明確了“房地一體”模式的基本特點(diǎn)，即“房同地走、地同房走”，房地依法同時(shí)進(jìn)行交易。

2、筆者認(rèn)為，對(duì)于“房地一體”的正確理解應(yīng)包括兩個(gè)方面：一是土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)應(yīng)是相互獨(dú)立的權(quán)利；二是兩種權(quán)利必須依法同時(shí)進(jìn)入交易機(jī)制，應(yīng)“同時(shí)轉(zhuǎn)讓、同時(shí)抵押”。將地上建筑物、其他附著物在本質(zhì)上視為土地使用權(quán)的構(gòu)成部分的觀點(diǎn)有些狹隘，既不符合立法本意，也不符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

3、為適應(yīng)不斷發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，充分考慮實(shí)踐活動(dòng)的復(fù)雜性，在堅(jiān)持“房

地同時(shí)走”的原則下，允許在一定情況下的“房地分離”，應(yīng)是一種合理的補(bǔ)充和完善。考察世界各國(guó)近現(xiàn)代立法實(shí)踐，包括德國(guó)、日本和臺(tái)灣等地區(qū)，該立法思路和模式正在越來(lái)越普遍地適用。

土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)相分離的實(shí)際案例在我國(guó)也不鮮見(jiàn)。鑒于此，我國(guó)法規(guī)也有一些例外性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記?？疾煸摾庑砸?guī)定可知：在特定情形下，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是可以分割轉(zhuǎn)讓的，但應(yīng)依法履行批準(zhǔn)手續(xù)。但是，該文件僅為“暫行條例”，效力不但不穩(wěn)定而且層級(jí)較低，相較于復(fù)雜現(xiàn)實(shí)情況也顯得不夠全面。2007年頒布的《物權(quán)法》亦未涉及 “房地分離”的相關(guān)問(wèn)題。因此“房地分離”客觀存在的現(xiàn)實(shí)與解決規(guī)范的缺位形成較大反差，給實(shí)踐中房地產(chǎn)的交易帶來(lái)了許多問(wèn)題，也給司法帶來(lái)諸多不便。筆者認(rèn)為，我國(guó)針對(duì)實(shí)際存在的“房地分離”現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的補(bǔ)充立法還有待進(jìn)一步完善。

二、土地儲(chǔ)備過(guò)程中地上建筑物的歸屬

土地儲(chǔ)備過(guò)程中，地上存在建筑物的原因主要有兩種：一是納入儲(chǔ)備時(shí)，土地上原來(lái)就有的；二是納入儲(chǔ)備后基于某種原因新建的。對(duì)于儲(chǔ)備時(shí)地上原來(lái)就有的建筑物又分為兩類，一類是不適應(yīng)規(guī)劃用途的，此類建筑物處置比較簡(jiǎn)單，就是政府整體收回國(guó)家所有后進(jìn)行拆遷；另一類是在政府將土地納入儲(chǔ)備后地上建筑物不必拆建可繼續(xù)保留使用的，此類建筑物其處置要復(fù)雜得多，問(wèn)題也就相對(duì)要多。[7]

（一）不必拆除可繼續(xù)保留使用的地上建筑物的歸屬

根據(jù)土地儲(chǔ)備管理相關(guān)規(guī)定，可以納入土地儲(chǔ)備范圍的土地主要包括依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地及其它依法取得的土地。上述能夠納入儲(chǔ)備范圍的土地歸納起來(lái)主要包括兩類：第一類是給付一定對(duì)價(jià)后納入儲(chǔ)備的土地，包括：收購(gòu)的土地和行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地；第二類是無(wú)需給付相應(yīng)對(duì)價(jià)即可納入儲(chǔ)備的土地，主要是指依法收回的國(guó)有土地。

1、根據(jù)《民法通則》規(guī)定的等價(jià)有償原則，在國(guó)家收購(gòu)或者行使優(yōu)先權(quán)購(gòu)買土地（包括地上建筑物）時(shí)，國(guó)家是以一個(gè)普通的民事主體的身份存在的，在其給付了相應(yīng)對(duì)價(jià)之后，有權(quán)獲得相應(yīng)的利益，即地上建筑物的所有權(quán)。因此，一般情況下，國(guó)家通過(guò)收購(gòu)或行使優(yōu)先權(quán)購(gòu)買土地（包括地上建筑物）并將其納入儲(chǔ)備后，其地上原來(lái)存在的建筑物所有權(quán)歸屬于國(guó)家。

2、對(duì)于無(wú)需給付相應(yīng)對(duì)價(jià)即可納入儲(chǔ)備的土地，其地上建筑物的歸屬問(wèn)題相對(duì)比較復(fù)雜。無(wú)需給付相應(yīng)對(duì)價(jià)即可納入儲(chǔ)備的土地主要是指依法收回的國(guó)有土地。依法無(wú)償收回的國(guó)有土地主要包括六種：一是因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國(guó)有土地的；二是公路、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；三是土地出讓、租賃等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用權(quán)人在規(guī)定的期限內(nèi)未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的（住宅用地除外）；四是土地使用權(quán)人閑置土地，依據(jù)《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)收回土地的；五是因土地使用權(quán)人未按照土地出讓合同的約定支付土地使用權(quán)出讓金，出讓方解除土地使用權(quán)出讓合同的；六是其他可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)的。[①]在上述第三種和第五種情形下，納入儲(chǔ)備的土地上存在不必拆除可繼續(xù)使用的地上建筑物的可能性最大。在這兩種情況下，地上建筑物所有權(quán)應(yīng)如何確定呢？

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”，即當(dāng)土地出讓期滿后，地上建筑物應(yīng)歸國(guó)家所有。對(duì)此學(xué)界持保留意見(jiàn)，有學(xué)者認(rèn)為：地上建筑物和其他附著物是土地使用權(quán)人在土地上進(jìn)行大量投資的結(jié)果，受法律保護(hù)；除因標(biāo)的物滅失、取得時(shí)效、所有人拋棄及其他事由而消滅外，建筑物所有權(quán)應(yīng)長(zhǎng)期存續(xù)。因此，依合同收回土地使用權(quán)與依國(guó)家權(quán)力強(qiáng)制無(wú)償取得土地建筑物和其他附著物所有權(quán)是兩種性質(zhì)完全不同的法律關(guān)系。土地使用權(quán)期滿，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，但不能以行政命令強(qiáng)制無(wú)償取得建筑物和其他附著物的所有權(quán)。[8]當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿，由國(guó)家無(wú)償收回時(shí)，國(guó)家對(duì)地上建筑物理所當(dāng)然應(yīng)給予權(quán)利所有人以合理的而不是“適當(dāng)”的補(bǔ)償。[9]

筆者認(rèn)為土地出讓期滿后，地上建筑物原則上應(yīng)歸國(guó)家所有；但是在此情形下，國(guó)家應(yīng)給予建筑物所有權(quán)人合理的補(bǔ)償。

（二）地上新建建筑物的歸屬

土地納入儲(chǔ)備后，基于公共利益或其他原因的需要在儲(chǔ)備的土地上新建建筑物的，此時(shí)政府是國(guó)有土地使用權(quán)的合法權(quán)利人，政府應(yīng)是在該儲(chǔ)備土地上進(jìn)行投資建設(shè)的合法主體，因此政府當(dāng)然地?fù)碛械厣闲陆ńㄖ锏乃袡?quán)。

綜合上述分析，筆者認(rèn)為土地納入儲(chǔ)備后，地上建筑物原則上均應(yīng)為國(guó)家所有，但國(guó)家應(yīng)為獲得建筑物所有權(quán)付出相應(yīng)對(duì)價(jià)，支付對(duì)價(jià)的方式比較復(fù)雜，也比較多樣。實(shí)踐中代表政府進(jìn)行支付對(duì)價(jià)的單位為土地管理和儲(chǔ)備相關(guān)部門，如國(guó)土局、土地儲(chǔ)備中心等。

三、儲(chǔ)備土地出讓過(guò)程中地上建筑物的處分

根據(jù)上文所述，土地納入儲(chǔ)備后原則上國(guó)家對(duì)地上建筑物擁有所有權(quán)，即享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。“物之使用、收益，皆以占有為必要”。[10]處分則是所有人對(duì)所有物在事實(shí)上或法律上進(jìn)行處分，從而變更、消滅物的存在狀態(tài)或改變物的權(quán)利歸屬，[11]以實(shí)現(xiàn)所有物的價(jià)值。在國(guó)家在擁有地上建筑物所有權(quán)期間，有權(quán)對(duì)地上建筑物進(jìn)行合法的處分，避免因資源閑置帶來(lái)不必要的浪費(fèi)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定并結(jié)合實(shí)際，筆者認(rèn)為對(duì)地上建筑物的處分主要包括拆除、租賃、抵押和轉(zhuǎn)讓四種方式。

（一）儲(chǔ)備土地出讓前地上建筑物的處分

1、拆除

土地儲(chǔ)備后，對(duì)于那些不適應(yīng)規(guī)劃用途或者違章的地上建筑應(yīng)予拆除。所

謂違章建筑，系指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門審批、未領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或《臨時(shí)建設(shè)工程許可證》，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物，[②]主要包括違背規(guī)劃類、非法用地類、不當(dāng)施工類的和臨建超期這四類。[12]為了保證土地出讓的有效性和效益性，儲(chǔ)備土地出讓前，政府可以對(duì)以上四類建筑物予以拆除。

2、租賃

房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要的交易形式。房屋租賃，是指房屋所有權(quán)

人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。[③]房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均屬于租賃行為。

根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》，土地納入儲(chǔ)備后出讓前地上建筑物不必拆建可繼續(xù)保留使用的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可將儲(chǔ)備土地或連同地上建(構(gòu))筑物，通過(guò)出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。當(dāng)然，因利用取得的收益應(yīng)歸入政府財(cái)政收入。此種處分方式不僅有利于土地和房產(chǎn)資源的充分利用，而且還可以通過(guò)收取租金增加政府的財(cái)政收入。

在建筑物租賃期間，若土地使用權(quán)出讓，地上存在建筑物和租賃的事實(shí)應(yīng)在出讓公告中充分披露；地上建筑物原則上應(yīng)與土地使用權(quán)同時(shí)出讓給同一主體。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，原租賃協(xié)議仍需繼續(xù)執(zhí)行，只是履行出租義務(wù)和收取租金的主體將由代表政府的相關(guān)部門變更為建筑物的受讓人。

3、抵押

抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

儲(chǔ)備土地出讓前，地上建筑物的抵押主要涉及兩方面的問(wèn)題，一是土地出讓前地上建筑物能否單獨(dú)抵押；二是抵押后土地使用權(quán)是否能繼續(xù)出讓。

實(shí)踐中，土地儲(chǔ)備和管理相關(guān)部門以未出讓的土地及地上建筑物抵押，主要是為融資，方便向銀行申請(qǐng)貸款。對(duì)于未出讓的土地能否作為抵押物，理論上存在爭(zhēng)議，實(shí)踐中也出了不少問(wèn)題。鑒于此，抵押權(quán)人對(duì)于接受未出讓土地及地上建筑物作為抵押物，態(tài)度越來(lái)越謹(jǐn)慎。在抵押權(quán)人接受未出讓土地及地上建筑物作為抵押物的情形下，地上建筑物原則上也不得單獨(dú)抵押，應(yīng)與土地使用權(quán)一并抵押。

若該塊土地在抵押期內(nèi)無(wú)出讓計(jì)劃，則抵押對(duì)出讓行為影響較小。若該塊土地在抵押期內(nèi)有出讓的計(jì)劃，則抵押對(duì)出讓行為影響較大。此時(shí)應(yīng)采取如下處理方式，首先將抵押的實(shí)際情況在出讓公告中充分披露，其次出讓實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)辦理抵押人變更登記至土地使用權(quán)受讓人相關(guān)事宜。在此情形下，土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)在出讓前已存在重大瑕疵，對(duì)于受讓人風(fēng)險(xiǎn)較大，出讓行為涉及的問(wèn)題會(huì)因此較為復(fù)雜。

4、轉(zhuǎn)讓

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓亦是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要的交易方式之一。儲(chǔ)備土地出讓前地上建筑物的轉(zhuǎn)讓，主要涉及的是建筑物能否單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，土地收儲(chǔ)后出讓前，建筑物不宜單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。若建筑物所有權(quán)脫離土地使用權(quán)單獨(dú)行使，必然會(huì)出現(xiàn)建筑物所有人實(shí)際上在利用土地卻無(wú)使用土地的合法依據(jù)；同時(shí)，土地使用權(quán)人在擁有使用權(quán)的土地上保有或新建地上建筑物的目的就難以實(shí)現(xiàn)。另一方面，單獨(dú)地產(chǎn)僅具有升值潛力和經(jīng)濟(jì)效益上的可期待性，而不具有現(xiàn)實(shí)和實(shí)在的使用價(jià)值，只有房屋建成后，地產(chǎn)才能以地價(jià)融于房?jī)r(jià)之中的形式來(lái)表現(xiàn)，并實(shí)現(xiàn)其真正的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。若受讓人無(wú)法在其擁有使用權(quán)的土地上進(jìn)行投資并獲取利益，那么這無(wú)疑是一塊“死地”。這種情形，也與我國(guó)“房地同時(shí)走”的立法原則相沖突。

綜上，為保證儲(chǔ)備土地的順利出讓，出讓前其地上建筑物若可以繼續(xù)留存使用，最好的處分方式是出租，此方式一舉三得，既不會(huì)過(guò)于影響日后儲(chǔ)備土地的出讓，也不會(huì)造成房屋的閑置浪費(fèi)，同時(shí)還可以通過(guò)收取租金的方式在一定程度上增加政府的收入。此外，以土地和地上建筑物抵押也在一定程度上可行，但抵押期限應(yīng)以出讓計(jì)劃日期為限。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓地上建筑物原則上不可行。

（二）土地出讓時(shí)地上建筑物的處分

在土地出讓時(shí)如何處分地上建筑物的問(wèn)題上，各地采用的方式不盡一致，主要包括以下兩種模式：

1、“整體收購(gòu)，整體評(píng)估、整體出讓”模式

土地主管部門在土地出讓公告中明確寫明“土地使用權(quán)與地上建筑物公開出讓”。在簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，雙方詳細(xì)描述建筑物和其他地上物的實(shí)際狀況。在該模式下，土地出讓金及地上建筑物的價(jià)款統(tǒng)一視為土地出讓金的組成部分，土地出讓部門向土地使用權(quán)受讓人統(tǒng)一出具土地使用權(quán)出讓金發(fā)票。

2、“國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓，房產(chǎn)自行轉(zhuǎn)讓”模式

該模式具體操作步驟如下：

第一，在土地儲(chǔ)備時(shí)，明確收購(gòu)標(biāo)的物為國(guó)有土地使用權(quán)，規(guī)劃紅線范圍內(nèi)涉及的擬保留建筑物不列入收購(gòu)范圍，但以評(píng)估價(jià)為依據(jù)約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，作為土地收購(gòu)的一項(xiàng)要約條件在土地收購(gòu)合同中體現(xiàn)。

第二，在對(duì)土地重新招拍掛出讓時(shí)，明確出讓標(biāo)的為國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)明確告知受讓人須同時(shí)按約定價(jià)格向原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)得該地塊上的保留房產(chǎn)等有關(guān)事宜，并作為受讓該地塊國(guó)有土地使用權(quán)的公開條件對(duì)外公告。

第三，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓成交后，所涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事宜由轉(zhuǎn)讓雙方自行辦理，并按規(guī)定交付相關(guān)稅費(fèi)，土地部門對(duì)雙方的履約承擔(dān)監(jiān)督和協(xié)調(diào)的責(zé)任。[13]

3、兩種模式評(píng)價(jià)

（1）“整體收購(gòu)，整體評(píng)估、整體出讓”模式

該模式可最大程度上維護(hù)交易安全，簡(jiǎn)化房地交易程序，避免出現(xiàn)不同主體間的權(quán)利義務(wù)沖突。實(shí)踐中，采用該模式的情形比較普遍。但是，該模式也存在一些問(wèn)題，主要為：從理論上講，土地管理部門出讓的標(biāo)的物應(yīng)僅為國(guó)有土地使用權(quán)，將地上建筑物同時(shí)作為出讓標(biāo)的物缺乏法律依據(jù)，涉嫌違法。有人甚至認(rèn)為，土地出讓部門采用該模式有越權(quán)之嫌。

（2）“國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓，房產(chǎn)自行轉(zhuǎn)讓”模式

采用該模式避免了上述“違法”和“越權(quán)”之嫌。但是，該模式也存在一些問(wèn)題：首先，在該模式下，建筑物原所有人需與土地使用權(quán)受讓人協(xié)商建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜，協(xié)商內(nèi)容包括但不限于價(jià)格；若協(xié)商不順利，該以何種程序處理，最終由哪個(gè)機(jī)關(guān)裁決，法律均無(wú)明文規(guī)定，在實(shí)踐中更易形成僵局，使問(wèn)題變得復(fù)雜和難以解決。其次，若建筑物原為國(guó)有資產(chǎn)，以協(xié)商的方式轉(zhuǎn)讓建筑物又與國(guó)有資產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)確定的“國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場(chǎng)所以公開競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行”的原則相違背，甚至涉嫌違法。再次，在土地收儲(chǔ)和整理過(guò)程中，土地儲(chǔ)備部門與地上建筑物所有人之間的關(guān)系也會(huì)變得復(fù)雜，存在出現(xiàn)糾紛的隱患。

（3）筆者認(rèn)為，雖然“整體收購(gòu)，整體評(píng)估、整體出讓”的模式在理論上存在一定瑕疵，但是實(shí)踐中仍宜更多采用該模式，主要理由為：首先，該模式與我國(guó)“房地一體”的大原則相一致。其次，該模式實(shí)踐中會(huì)避免更多違法嫌疑和不必要的權(quán)利糾紛。再次，在實(shí)踐中尚未尋找到更完善的操作模式的情形下，綜合考量上述兩種模式，應(yīng)根據(jù)“兩害取其輕”的原則進(jìn)行取舍。

（三）土地出讓后地上建筑物的處分

筆者曾遇到這樣的案例：土地儲(chǔ)備部門根據(jù)實(shí)際需要在儲(chǔ)備土地上新建了建筑物，但由于某些原因僅出讓了土地使用權(quán)，對(duì)建筑物未作處理。出現(xiàn)該類情形，應(yīng)如何處理呢？

筆者認(rèn)為，這種情形是土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)相分離的又一情形。貫徹“房地一體”的原則，將建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用權(quán)受讓人，是較為穩(wěn)妥的處理方式。這樣，不僅可以最大程度維護(hù)交易安全，而且可以避免房產(chǎn)與地產(chǎn)分別屬于不同的權(quán)利主體而產(chǎn)生的利益沖突。

在該情形下，地上建筑物應(yīng)為國(guó)有資產(chǎn)，而實(shí)踐中交易卻只能采用協(xié)商的方式進(jìn)行。那么，該操作模式是否違背“國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場(chǎng)所以公開競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行”的原則呢？筆者認(rèn)為，這確實(shí)是一個(gè)瑕疵，但是實(shí)踐中尚未找到更好的解決方案，可以理解為現(xiàn)有法律環(huán)境下的一個(gè)缺憾。鑒于此，筆者建議，為盡量彌補(bǔ)瑕疵，相關(guān)主管部門（如土地儲(chǔ)備中心）在操作過(guò)程中應(yīng)注意兩個(gè)問(wèn)題：一是，轉(zhuǎn)讓前應(yīng)對(duì)建筑物進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估，最終商定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格不應(yīng)低于評(píng)估價(jià)；二是，交易應(yīng)取得國(guó)資管理部門的批準(zhǔn)，并在轉(zhuǎn)讓合同中注明“合同生效以相關(guān)國(guó)資管理部門批準(zhǔn)為前提”。

四、結(jié)論

綜上所述，在土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程中，地上建筑物的歸屬及處分相關(guān)問(wèn)題比較多樣，也比較復(fù)雜“房地一體”與“房地分離”的處分模式各有利弊。我國(guó)關(guān)于土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)關(guān)系主要采用“房地一體”的立法原則。在我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況下，房地一體模式有利于簡(jiǎn)化土地與房屋間的權(quán)利關(guān)系，有利于房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理，也有利于減少因土地與房屋分離而引起的各種糾紛，具有現(xiàn)實(shí)意義。在我國(guó)目前法律環(huán)境下，綜合考慮各種因素，筆者認(rèn)為地上建筑物歸屬和處分應(yīng)主要以“房地一體”模式（即“土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)一并處分”）為主要原則和出發(fā)點(diǎn)。對(duì)于實(shí)踐中客觀存在的“房地分離”案例，分析問(wèn)題和解決問(wèn)題也應(yīng)秉承這一原則，充分利用土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)，盡量將建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)歸并于同一法律主體，實(shí)現(xiàn)“房地合一”。這樣不但可以消除現(xiàn)存的潛在糾紛，而且能夠有效避免產(chǎn)生新的不必要的權(quán)利沖突，利于社會(huì)的和諧和穩(wěn)定。

第二篇：地上設(shè)施周圍建筑物保護(hù)措施

地上設(shè)施周圍建筑物保護(hù)措施

第一節(jié)

地上設(shè)施周圍建筑物保護(hù)措施

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，我們?cè)谑┕r(shí)將采取以下保護(hù)措施：

一、組織措施

1、首先在工程施工前，加強(qiáng)對(duì)施工區(qū)域管線的調(diào)查工作，將工作做在前面，防患于未然。

2、明確項(xiàng)目的保護(hù)構(gòu)筑物和管線工作的責(zé)任人和專職構(gòu)筑物管線保護(hù)監(jiān)督員，熟悉周圍建筑物及管線情況，并在施工平面圖上詳細(xì)標(biāo)明，同時(shí)根據(jù)施工需求提出具體的搬遷及保護(hù)措施。

3、堅(jiān)持按照政府有關(guān)要求辦理有關(guān)手續(xù)和對(duì)管線的監(jiān)護(hù)，要求有關(guān)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底監(jiān)護(hù)工作。

4、必須在持有關(guān)管線單位到場(chǎng)的情況下方能進(jìn)行相關(guān)施工。

5、施工前，根據(jù)業(yè)主和管線單位提供的管線資料采用物探手段對(duì)施工范圍的管線進(jìn)行確認(rèn)，并且開挖樣洞，并以書面資料上報(bào)業(yè)主和監(jiān)理。

6、對(duì)需進(jìn)行加固保護(hù)的管線，召開管線協(xié)調(diào)會(huì)，擬定加固方案。工程施工中，嚴(yán)格按照確定的管線加固方案進(jìn)行實(shí)施。并有管線監(jiān)護(hù)人員和施工單位專職管線監(jiān)護(hù)員進(jìn)行雙監(jiān)護(hù)。出現(xiàn)問(wèn)題，立即停止施工，并上報(bào)業(yè)主及有關(guān)單位。

7、進(jìn)行信息化施工，加強(qiáng)對(duì)因施工而影響范圍的構(gòu)筑物和管線動(dòng)態(tài)變化的監(jiān)控，根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)變化的情況，及時(shí)調(diào)整施工方案，確保道路與管線的正常運(yùn)行及構(gòu)筑物的穩(wěn)定。

8、定期召開與有關(guān)管線單位的配合會(huì)，隨時(shí)掌握有關(guān)管線的情況，為施工服務(wù)。

9、施工中發(fā)現(xiàn)管線有異?，F(xiàn)象或管位有差異，可能對(duì)管網(wǎng)的安全和維修產(chǎn)生影響時(shí)應(yīng)立即停止施工，同時(shí)與相關(guān)管線單位聯(lián)系，落實(shí)保護(hù)管線的措施后方可繼續(xù)施工。

10、施工過(guò)程中發(fā)生意外情況，應(yīng)事先制訂好應(yīng)急措施，配備好搶修器材，以便在管線出現(xiàn)險(xiǎn)兆時(shí)及時(shí)搶修，做到防患于未然。

11、一旦出現(xiàn)管線損壞事故，在24小時(shí)內(nèi)報(bào)上級(jí)部門和建設(shè)單位，特殊管線立即上報(bào)，并立即通知有關(guān)管線單位要求搶修，組織力量協(xié)助搶修。對(duì)人為損壞事故，要吸取教訓(xùn)并按“三不放過(guò)“的原則進(jìn)行處理。

12、施工時(shí)，施工管理人員必須向一線直接操作人員作好保護(hù)管網(wǎng)的交底工作，如因管理不善，措施不當(dāng)而造成管線事故的有關(guān)人員，公司將進(jìn)行嚴(yán)格處理，以確保管網(wǎng)和構(gòu)筑物的安全。

二、構(gòu)筑物保護(hù)

1、施工前，對(duì)將要拆除的既有結(jié)構(gòu)各設(shè)置若干監(jiān)測(cè)標(biāo)志并編號(hào)，通過(guò)監(jiān)理復(fù)核后交監(jiān)理一份書面資料備案。

2、從整個(gè)施工過(guò)程到竣工結(jié)束，須每天復(fù)測(cè)一次監(jiān)測(cè)點(diǎn)，最后按招標(biāo)文件要求整理資料成冊(cè)。

2.1處在降水坡度線范圍內(nèi)的構(gòu)筑物必須加強(qiáng)觀察或盡量不采用降水措施。必須降水的采取相應(yīng)的加固措施進(jìn)行加固保護(hù)。

2.2對(duì)特別危險(xiǎn)的構(gòu)筑物，施工前后必須拍攝影像等資料。

在施工期間進(jìn)行連續(xù)沉降觀測(cè)，頻率為每周二次，需要時(shí)適當(dāng)加密，如發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)停止施工，在查明原因及采取措施后才能繼續(xù)施工。

三、管線保護(hù)

對(duì)公用管線的保護(hù)，首先采用開挖樣洞等方法探測(cè)公用管線，摸清管線的位置、深度、直徑，在施工圖上明確標(biāo)明，施工前必須進(jìn)行開挖，使關(guān)鍵部位的管線情況完全暴露。在施工中，將采用適當(dāng)?shù)姆椒右员Ｗo(hù)。

第二節(jié)

新技術(shù)、新工藝、專利技術(shù)的應(yīng)用和違約責(zé)任承諾

遵循“科技是第一生產(chǎn)力”的原則，廣泛應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新材料“四新”成果，充分發(fā)揮科技在施工生產(chǎn)中的先導(dǎo)、保障作用。

一、從技術(shù)上保證進(jìn)度

1、由項(xiàng)目部總工程師全面負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的施工技術(shù)管理，項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè)置工程技術(shù)部，負(fù)責(zé)制定施工方案，編制施工工藝，及時(shí)解決施工中出現(xiàn)的問(wèn)題，以方案指導(dǎo)施工，防止出現(xiàn)返工現(xiàn)象而影響工期。

2、實(shí)行圖紙會(huì)審制度，在工程開工前己由總工程師組織有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審，并及時(shí)向業(yè)主和監(jiān)理工程師提出施工圖紙、技術(shù)規(guī)范和其他技術(shù)文件中的錯(cuò)誤和不足之處，使工程能順利進(jìn)行。

3、采用新技術(shù)、新工藝，盡量壓縮工序時(shí)間，安排好供需銜接，統(tǒng)一調(diào)度指揮，使工程有條不紊地進(jìn)行施工。

4、實(shí)行技術(shù)交底制度，施工技術(shù)人員在施工前認(rèn)真做好詳細(xì)的技術(shù)交底。

5、施工時(shí)采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理，確保關(guān)鍵線路上的工序按計(jì)劃進(jìn)行，若有滯后，立即采取措施予以彌補(bǔ)。計(jì)算機(jī)的硬件和軟件應(yīng)滿足工地管理的需要，符合業(yè)主統(tǒng)一的管理的規(guī)定。

二、推廣采用新技術(shù)、新材料、新工藝，組織好施工生產(chǎn)

1、推行全面質(zhì)量管理，開展群眾性的QC小組活動(dòng)，在施工中制定全面質(zhì)量管理、工作規(guī)劃，超前探索和解決施工中的疑難問(wèn)題，消除質(zhì)量通病。

2、用現(xiàn)代化技術(shù)設(shè)備

工程實(shí)施中，將運(yùn)用高精度的儀器，采用先進(jìn)的檢測(cè)手段，控制施工的每個(gè)環(huán)節(jié)。

3、建立完善的技術(shù)管理體系

按照實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)確定的施工程序，精心組織流水線平行作業(yè)，控制每道工序，狠抓工序銜接，實(shí)行施工技術(shù)、測(cè)量、試驗(yàn)、計(jì)量技術(shù)資料全過(guò)程的標(biāo)準(zhǔn)化管理，做到技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一。

4、妥善保管好有關(guān)工程進(jìn)度、質(zhì)量檢驗(yàn)、障礙物拆除以及所有影響本工程的原始記錄和照片。

5、按照監(jiān)理工程師和業(yè)主的技術(shù)要求，利用人才優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮技術(shù)專長(zhǎng)，實(shí)行規(guī)范化、程度化、標(biāo)準(zhǔn)化施工作業(yè)，在現(xiàn)場(chǎng)樹立典型示范作業(yè)面，為創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程奠定堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)工作。

第三篇：建筑物共有部分權(quán)利歸屬分析

建筑物共有部分權(quán)利歸屬分析

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的小區(qū)綠地、道路、地下人防工事、停車場(chǎng)、外墻面、樓頂?shù)葯?quán)利歸屬問(wèn)題，應(yīng)為建筑物區(qū)分所有權(quán)調(diào)整的范疇。在《物權(quán)法》尚未正式通過(guò)實(shí)施前，以上物權(quán)的歸屬，在法律規(guī)定層面上，多數(shù)存在缺位，學(xué)理上存在爭(zhēng)論，現(xiàn)實(shí)中也多有爭(zhēng)議。因此，筆者試圖結(jié)合判例、法學(xué)理論、法律基本原則進(jìn)行分析，并提出自己的觀點(diǎn)和意見(jiàn)，以期引起房地產(chǎn)開發(fā)商注意，避免因不當(dāng)?shù)奶幹脤?dǎo)致侵權(quán)。

按物權(quán)基本原則要求物權(quán)法定，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，是在制定《物權(quán)法》過(guò)程中引入的，此前的法律規(guī)定中并無(wú)此概念。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合權(quán)利。它包含三個(gè)權(quán)利，這就是對(duì)區(qū)分所有的建筑物專有部分享有的專有權(quán)、對(duì)共用部分的共有權(quán)，以及對(duì)于區(qū)分所有建筑物整體享有的成員權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。對(duì)于專有部分的權(quán)利一般不存在爭(zhēng)議，大部分爭(zhēng)議是對(duì)共有部分。因此，主要對(duì)共有部分進(jìn)行分析。

共用部分的共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。

共用部分的范圍采取排除法確定，即規(guī)定區(qū)分所有建筑物除專有部分之外的其他部分為共用部分。共用部分還可以分為法定共用部分和約定共用部分，只要構(gòu)造上利用上沒(méi)有獨(dú)立性，就屬于法定共用部分，通常包含基地、外墻壁、共同墻壁、地板、屋頂、電梯、樓梯、通道、走廊、梁、柱、燃?xì)夤?、水電系統(tǒng)、電話線、冷暖氣系統(tǒng)、庭院綠地、圍墻等等。法定共用部分按照不同的作用一般可以分為三類：一是建筑物的基本構(gòu)造部分，如樓房的外墻、地板、樓頂、通道、樓梯；二是建筑物附屬設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)或暖氣設(shè)施、水電燃?xì)夤艿老到y(tǒng)、地下停車場(chǎng)；三是建筑用地，如基地、綠地、庭院及圍墻等。約定共用部分本來(lái)具有結(jié)構(gòu)上和使用上的獨(dú)立性，只是根據(jù)區(qū)分所有權(quán)人之間的自愿約定將其變?yōu)楣灿貌糠?，?dāng)然，這種約定不得損害其他區(qū)分所有權(quán)人的利益。因此，對(duì)建筑物內(nèi)的各部分是否屬于共用部分要依具體情況從使用性上區(qū)別對(duì)待，具體分析。下面對(duì)幾種主要的共有部分權(quán)利歸屬進(jìn)行分析。

一、關(guān)于附屬于建筑物的共有部分的權(quán)利歸屬

關(guān)于屬于建筑物一部分的共有權(quán)涉及的樓道、通風(fēng)口、電梯間等應(yīng)屬于業(yè)主共有，其中，容易發(fā)生爭(zhēng)議的是樓頂和樓外墻面，筆者認(rèn)為這些也應(yīng)屬于該建筑物內(nèi)全體業(yè)主所有。

支持上述觀點(diǎn)的理論基礎(chǔ)是區(qū)分專有部分和共有部分的理論，現(xiàn)在通常采用“壁心說(shuō)和最后粉刷表層說(shuō)”。在界定區(qū)分所有建筑物的相鄰區(qū)分所有權(quán)人各自的專有部分的界限時(shí)，其最基本的標(biāo)準(zhǔn)就是境界壁的壁心，在壁心的兩側(cè)分別為雙方區(qū)分所有權(quán)人所有。但是這種界定的權(quán)利是虛的權(quán)利，解決的是相鄰的區(qū)分所有權(quán)人之間的權(quán)利界限。在確定專有部分和共用部分的實(shí)質(zhì)界限時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)是建筑物的最后粉刷表層。這種界定的是權(quán)利的實(shí)的權(quán)利，其最后粉刷表層之間的境界壁，是共用部分，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)的標(biāo)的。在建筑物的頂層，區(qū)分所有權(quán)人沒(méi)有與他人相鄰，但是確定其專有部分的界限，仍然是壁心，頂層境界壁壁心的下側(cè)，屬于區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，建立專有部分的所有權(quán)。但是，在界定專有部分和共用部分的界限時(shí)，則應(yīng)以最后粉刷表層為標(biāo)準(zhǔn)，最后粉刷表層之外的頂層樓板，都屬于共用部分，為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。墻面亦然。

對(duì)于有的開發(fā)商在售房時(shí)與購(gòu)房人簽訂合同，取得外墻面使用權(quán)的情況，筆者認(rèn)為這涉及權(quán)利處置問(wèn)題，即合同是否得到了全體購(gòu)房人的認(rèn)可，因?yàn)?，墻面的使用?quán)屬于全體業(yè)主共同共有，有一戶不同意，該使用權(quán)的讓與即屬于無(wú)權(quán)處分行為，從而導(dǎo)致無(wú)效。即使全體同意，現(xiàn)行的行政管理規(guī)范也不支持這樣的處置方式，在建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（建住房[2002]123號(hào)）規(guī)定：“已納入分?jǐn)偯娣e的共用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。”如果外墻已經(jīng)納入了分?jǐn)偯娣e，就不得再行出租、出售。因此，在涉及以上部分的權(quán)利時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎處理。在這里確定權(quán)屬的原則，按現(xiàn)行規(guī)定是，是否計(jì)入了分?jǐn)偯娣e，另外，如果其建造成本已經(jīng)納入了房屋售價(jià)，以一般確權(quán)原則（誰(shuí)投資，誰(shuí)擁有產(chǎn)權(quán)），也應(yīng)歸業(yè)主所有。

二、關(guān)于綠地、道路及物業(yè)管理用房的權(quán)利歸屬

對(duì)于建筑物外的綠地，小區(qū)道路的使用權(quán)以及物業(yè)管理用房的所有權(quán)，《物權(quán)法》（草案）第七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。”第四次審議稿修改為：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”

對(duì)于綠地和道路，存在兩個(gè)層面的權(quán)利：其

一、土地所有權(quán)，屬于國(guó)家；其

二、土地使用權(quán)，屬于業(yè)主。對(duì)于綠地，還存在其地上植

物的所有權(quán)。對(duì)于《物權(quán)法》（草案），有修改意見(jiàn)認(rèn)為綠地、道路屬于公共設(shè)施，使用權(quán)應(yīng)歸國(guó)家。如果綠地、道路屬于不同的權(quán)利主體，就涉及相鄰關(guān)系，道路屬于通行權(quán)，綠地屬于景觀環(huán)境，構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組成部分，也是購(gòu)房者決定購(gòu)買時(shí)考慮的主要因素，在不具備單獨(dú)的土地使用權(quán)情況下，不能為開發(fā)商所擁有，除非開發(fā)商對(duì)其擁有單獨(dú)的土地使用權(quán)。已有因?qū)⒕G地通過(guò)變更規(guī)劃，在其上插建建筑物，導(dǎo)致業(yè)主起訴規(guī)劃行政部門的案例?？紤]《物權(quán)法》的立法傾向，綠地、道路的土地使用權(quán)一般應(yīng)認(rèn)定歸全體小區(qū)業(yè)主共有。對(duì)于開發(fā)商未經(jīng)征得全體業(yè)主同意，將窗前綠地出售給一樓業(yè)主的行為，應(yīng)屬于無(wú)權(quán)處分行為。

三、關(guān)于會(huì)所、車庫(kù)、停車位的權(quán)利歸屬

《物權(quán)法》（草案）第三次審議稿規(guī)定：“會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！庇捎跁?huì)所一般是獨(dú)立建筑物，實(shí)踐中很少歸業(yè)主所有，并且所有權(quán)歸業(yè)主所有在經(jīng)營(yíng)維修方面也存在困難。因此，在修改后的第四次審議稿中，對(duì)于會(huì)所歸屬的規(guī)定被取消。對(duì)于車庫(kù)，從近幾年售房的實(shí)際情況看，有的車庫(kù)是業(yè)主購(gòu)買的，有的是業(yè)主承租的，無(wú)論是購(gòu)買或者承租，都有合同約定，草案的規(guī)定基本可行。因此，該條修改為：“車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！?草案四次審議稿第七十六條)

這里對(duì)停車位、地下車庫(kù)規(guī)定了依約定的原則，即業(yè)主和開發(fā)商對(duì)于以上物業(yè)的權(quán)屬可以通過(guò)合同約定歸屬，該規(guī)定只是一個(gè)原則規(guī)定，實(shí)際情況要復(fù)雜得多。

目前存在的停車位權(quán)屬形式，主要有以下幾種：

一是，停車位為小區(qū)的公共停車位，區(qū)分所有權(quán)人使用停車位，需要向物業(yè)管理單位交納管理費(fèi)，其他人交納停車費(fèi)。

二是，停車位為小區(qū)的私人停車位，區(qū)分所有權(quán)人使用時(shí)，首先要向開發(fā)商購(gòu)買停車位的使用權(quán)，例如購(gòu)買70年或者50年的使用權(quán)，該停車位為專有使用，其所有權(quán)或者歸屬于開發(fā)商，或者歸屬于全體業(yè)主。

三是，停車位附隨于區(qū)分所有建筑物的專有部分，建立車位的專有權(quán)，為建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的標(biāo)的，停車位進(jìn)行物權(quán)登記，發(fā)所有權(quán)的權(quán)屬證書。

在處理這類問(wèn)題時(shí)，應(yīng)該考慮的主要因素：一是土地使用權(quán)的歸屬，而土地使用權(quán)歸屬則應(yīng)依據(jù)土地使用權(quán)出讓金由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，是否得到規(guī)劃、國(guó)土部門的批準(zhǔn)，因?yàn)橥＼囄皇且?guī)劃要求的小區(qū)配套設(shè)施，土地使用權(quán)在項(xiàng)目開發(fā)中的分割也須經(jīng)國(guó)土部門的同意。二是該停車場(chǎng)由誰(shuí)投資，是否已作為公用設(shè)施分?jǐn)偟椒课蒌N售價(jià)格中。如果就停車場(chǎng)所占用的土地，開發(fā)商擁有土地使用權(quán)，并能證明開發(fā)商承擔(dān)了投資成本，則開發(fā)商可以出售、出租停車位；如果是開發(fā)商在全體業(yè)主的整體土地使用權(quán)上開發(fā)的停車場(chǎng)，其再行將所有權(quán)或使用權(quán)，出售、出租給業(yè)主，就不盡合理了，對(duì)于這種情況，司法實(shí)踐中已經(jīng)有法院判開發(fā)商出售地下車位侵權(quán)，將停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)確權(quán)給業(yè)主共有的案例：

2003年6月，南京市星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)向南京市鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商星漢公司，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)小區(qū)地下停車庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸原告所代表的全體業(yè)主所有。法院認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫(kù)，這既明確了車庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫(kù)作為開發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車庫(kù)作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時(shí)，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權(quán)，也不享有對(duì)它們的法定處分權(quán)。土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于被告并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，被告再行銷售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。另外，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫(kù)的許可證明。因此，被告以車庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由不能成立。據(jù)此，法院作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫(kù)移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫(kù)的權(quán)益。

在車庫(kù)或停車位的歸屬問(wèn)題上，開發(fā)商不能只是考慮同車庫(kù)購(gòu)買人和承租人約定，還應(yīng)該考慮到以下因素，一是土地使用權(quán)取得費(fèi)用和投資是否分?jǐn)偟椒课菔蹆r(jià)中，由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)；二是停車場(chǎng)、停車位占用的土地是否經(jīng)由規(guī)劃、國(guó)土部門批準(zhǔn)，獨(dú)立作為項(xiàng)目分割；三是在售房時(shí)，明示給全體購(gòu)房者。否則可能會(huì)因約定違反相關(guān)規(guī)定或有違誠(chéng)實(shí)信用原則，顯失公平，導(dǎo)致無(wú)效或被撤銷。

第四篇：土地及地上建筑物轉(zhuǎn)讓合同范本

土地及地上建筑物轉(zhuǎn)讓合同范本

簽約地點(diǎn)：_______________________ 簽約日期：_______年_____月_____日

出讓方（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）：_____________________________ 有效聯(lián)系地址：________________________________________ 有效聯(lián)系電話：_____________________ 受讓方（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）：_____________________________ 有效聯(lián)系地址：________________________________________ 有效聯(lián)系電話：_____________________

為了促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)資源的合理利用，經(jīng)甲、乙雙方平等、公平、自愿協(xié)商一致，就甲方將其位于____________________________________土地的使用權(quán)及其地上建筑物使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方的有關(guān)事宜，訂立本合同，以供共同遵守。

一、土地及地上建筑物位置及面積

甲方同意將甲方于________年____月____日通過(guò)拍賣競(jìng)價(jià)方式受讓的位于_____________________________________________土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“土地”）及其地上建筑物（以下簡(jiǎn)稱“地上建筑物”）所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。上述土地的土地證號(hào)為__________________號(hào)，土地使用權(quán)面積約_________平方米(具體以規(guī)劃紅線圖和國(guó)土部門核發(fā)的土地使用權(quán)證為準(zhǔn))其具體位置見(jiàn)附圖所示。地上建筑物為_____層，____________結(jié)構(gòu)，建筑面積___________，___證號(hào)為_______。

二、土地及地上建筑物轉(zhuǎn)讓條件

甲方已向乙方充分、準(zhǔn)確告知土地和地上建筑物現(xiàn)狀和租賃情況，乙方對(duì)此并無(wú)異議，同意受讓土地及地上建筑物。

三、轉(zhuǎn)讓款：

1、本宗土地及地上建筑物轉(zhuǎn)讓款共為人民幣_(tái)__________萬(wàn)元（大寫：_____________________________）。

2、所轉(zhuǎn)讓土地的面積最終以國(guó)土部門核發(fā)給乙方的土地使用權(quán)證書上所確認(rèn)的面積為準(zhǔn)，甲、乙雙方不再就面積差異補(bǔ)、退轉(zhuǎn)讓差價(jià)。

四、轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付方式：

1、甲、乙雙方同意本合同轉(zhuǎn)讓款全部付至以下賬戶： 戶名：___________________________________ 賬號(hào)：___________________________________ 開戶行：_________________________________ 乙方將轉(zhuǎn)讓款付至上述賬戶即視為甲收到乙方相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓款，除雙方另有約定外，乙方將款項(xiàng)付至其他賬戶或以其他方式向甲方另行支付轉(zhuǎn)讓款的，視為乙方未付款。

2、本合同簽訂之日乙方向甲方支付轉(zhuǎn)讓款人民幣_(tái)_____________萬(wàn)元（大寫：___________________________）。甲方應(yīng)向乙方出具收款收據(jù)。

五、稅費(fèi)承擔(dān)

轉(zhuǎn)讓價(jià)款包含土地登記至甲方或甲方指定方名下的稅費(fèi)，土地從甲方或甲方指定方變更登記至乙方或乙方指定方名下所產(chǎn)生的甲、乙雙方稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

六、土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)

1、土地登記至甲方或甲方指定方名下的手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)。

2、土地從甲方或甲方指定方名下變更至乙方或乙方指定方名下的手續(xù)由乙方負(fù)責(zé)，甲方提供必要的協(xié)助。

七、各方權(quán)利義務(wù)：

（一）甲方權(quán)利義務(wù)

1、甲方應(yīng)在本協(xié)議簽訂之日起_____個(gè)工作日內(nèi)將土地使用權(quán)權(quán)屬辦至甲方或甲方指定方_____________名下。

2、甲方應(yīng)按轉(zhuǎn)讓款金額向乙方提供本次土地轉(zhuǎn)讓的成本發(fā)票，___________萬(wàn)元額度以內(nèi)的發(fā)票，稅金由甲方承擔(dān)，超出___________萬(wàn)元額度的發(fā)票，稅金由乙方承擔(dān)。其中，甲、乙雙方同意___________發(fā)票金額為_________萬(wàn)元，超出此金額的___________發(fā)票甲方無(wú)義務(wù)提供。

3、甲方委托居間方代為向乙方交付發(fā)票，如乙方延期支付轉(zhuǎn)讓款或支付發(fā)票稅金，甲方或居間方有權(quán)暫緩向乙方提供土地成本發(fā)票。

4、根據(jù)乙方要求，協(xié)助乙方處理土地及地上建筑物的租賃關(guān)系。

5、自乙方付清本次土地及地上建筑物的全部轉(zhuǎn)讓款并且土地使用權(quán)變更登記至乙方或乙方指定方名下之日（以向土地主管行政部門遞交申請(qǐng)之日為準(zhǔn)）起______個(gè)工作日內(nèi)，甲方向乙方移交與土地及地上建筑物有關(guān)的證照、文件、資料、物品，屆時(shí)甲、乙雙方可簽署移交清單。

(二)乙方權(quán)利義務(wù)

1、乙方應(yīng)按本合同約定支付轉(zhuǎn)讓款給甲方。

2、乙方應(yīng)提供協(xié)助辦理國(guó)有土地使用權(quán)證所需的相關(guān)資料。

3、自乙方付清本次土地及地上建筑物的全部轉(zhuǎn)讓款并且土地使用權(quán)變更登記至乙方或乙方指定方名下之日（以向土地主管行政部門遞交申請(qǐng)之日為準(zhǔn)）起，土地及地上建筑物有關(guān)的全部權(quán)利義務(wù)、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)由乙方享有和承擔(dān)，相關(guān)法律關(guān)系由乙方處理。

八、違約責(zé)任

1、如因甲方責(zé)任，導(dǎo)致土地使用權(quán)未能按期變更至甲方或甲方指定方名下的，則甲方應(yīng)按延期天數(shù)，每日賠償乙方已付轉(zhuǎn)讓款總額_____的違約金。

2、如乙方不能按時(shí)支付每期轉(zhuǎn)讓款的，從逾期之日起，乙方應(yīng)向甲方支付違約金，違約金按遲延支付轉(zhuǎn)讓款總額每天____計(jì)算，超過(guò)一個(gè)月的，甲方并有權(quán)解除合同，且已收乙方款項(xiàng)不予退還。

九、特別約定：

1、本合同是甲、乙雙方轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下土地使用權(quán)及地上建筑物所有權(quán)的真實(shí)意思表示，但在辦理有關(guān)過(guò)戶手續(xù)時(shí)雙方所依有關(guān)主管部門提供的合同范本而簽訂的合同與本合同約定不一致的，以本合同為準(zhǔn)。

2、甲、乙雙方就本合同發(fā)生糾紛的，應(yīng)友好協(xié)商，相關(guān)權(quán)利義務(wù)歸甲、乙雙方享有和承擔(dān)，與代收款人無(wú)關(guān)。

3、本合同轉(zhuǎn)讓款包含土地及地上建筑物截至本合同簽訂日止存在的租賃合同關(guān)系解約違約賠償款人民幣_(tái)________萬(wàn)元（大寫：___________________________），如因乙方開發(fā)需要，需解除上述租賃合同關(guān)系的，則甲方以_________萬(wàn)元額度為限承擔(dān)解約賠償款項(xiàng)支付責(zé)任，超出_________萬(wàn)元以外的款項(xiàng)或其他法律責(zé)任由乙方承擔(dān)。如甲方或乙方無(wú)需向承租方支付違約賠償?shù)模瑒t甲方在上述租賃關(guān)系租賃期限屆滿之日起______個(gè)月內(nèi)向乙方無(wú)息退回_________萬(wàn)元。

4、本合同未盡事宜甲、乙雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

十、在履行合同中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向協(xié)議簽訂地有管轄權(quán)的人民法院提出訴訟。

十一、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后即生效，本合同一式三份，甲方執(zhí)兩份，乙方執(zhí)一份，均具同等法律效力。

十二、甲、乙雙方確認(rèn)，在本協(xié)議中記載的聯(lián)系地址、電話、為雙方有效聯(lián)系地址和電話，任一方如有變更，應(yīng)于變更之日起3日內(nèi)書面通知對(duì)方，否則視為沒(méi)有變更。

出讓方（甲方）：__________________ 受讓方（乙方）：__________________ 法定代表人：__________________ 簽訂日期：_______年____月____日

附：

1、出讓方身份證復(fù)印件；

2、受讓方營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

3、受讓方組織機(jī)構(gòu)代碼證；

4、土地相關(guān)憑證文件；

5、《拍賣成交確認(rèn)書》；

第五篇：沒(méi)收違法土地上的建筑物的辦理

辦理土地違法案件中沒(méi)收違法建筑的相關(guān)規(guī)定的參考

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)行政處罰法》,《國(guó)土資源違法行為查處工作規(guī)程》、《重慶市查處違法建筑若干規(guī)定》（282號(hào)令）、《重慶市罰款和沒(méi)收財(cái)物管理?xiàng)l例》、《國(guó)土資源部國(guó)土聽證規(guī)定》、《行政訴訟法》、《行政復(fù)議法》。

1.所稱違法用地建筑物，是指土地行政主管部門在行政執(zhí)法過(guò)程中，依法沒(méi)收的當(dāng)事人在違法使用土地上新建，且符合土地利用總體規(guī)劃的建筑物和其他設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱違法用地建筑物）。

2可以處沒(méi)收所占土地上的新建的建筑物和其他設(shè)施的違法占地行為和處罰依據(jù)如下:(一)擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，但符合土地利用總體規(guī)劃的 , 沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可并處罰款

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十三條

2、《中華人民共和國(guó)土地管理實(shí)施條例》第三十八條

(二)非法占用土地

責(zé)令退還土地；限期拆除或沒(méi)收地上新建的建筑物和設(shè)施；可并處罰款

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十六條

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四十二條

3,履行的程序和履行程序的依據(jù)

根據(jù)《國(guó)土資源違法行為查處工作規(guī)程》

1,受理案件,2符合查處條件的立案查處3,調(diào)查勘測(cè)清楚具體違法事實(shí)違法主體違法責(zé)任4,行政處罰意見(jiàn)的審批,5,下達(dá)行政處罰決定.6，聽證:對(duì)做出沒(méi)收的處罰按照職權(quán)或者根據(jù)當(dāng)事人在收到告知書之日起三日（遇節(jié)假日順延）內(nèi)按照《國(guó)土資源部國(guó)土聽證規(guī)定》組織聽證 7.被處罰人在收到?jīng)Q定書之日起十五日內(nèi)（遇節(jié)假日順延）自行履行本處罰決定履行沒(méi)收建筑物和其他設(shè)施的處罰的程序

8、履行處罰程序不受行政訴訟或者行政復(fù)議的影響,如果對(duì)行政處罰不服,被處罰人可在接到?jīng)Q定書之日起60日內(nèi)向重慶市國(guó)土資源和房屋管理局和萬(wàn)盛經(jīng)開區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)行政復(fù)議，或者在三個(gè)月內(nèi)向綦江人民法院提起訴訟。逾期既不申請(qǐng)復(fù)議又不起訴，也不履行本處罰決定，我局將依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

9、對(duì)違法沒(méi)收的財(cái)物和撤銷、變更的行政處罰需要退賠的，按《國(guó)家賠償法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定退賠。

4,履行沒(méi)收建筑物和其他設(shè)施的處罰的程序的詳細(xì)程序和依據(jù)： 根據(jù)《行政處罰法》和《重慶市罰款和沒(méi)收財(cái)物管理?xiàng)l例》

（1）當(dāng)事人在行政處罰決定書限定的期限內(nèi)自動(dòng)騰空違法用地建筑物的，由作出行政處罰決定的土地行政主管部門對(duì)其封存，并自封存之日起5日內(nèi)將其移交區(qū)財(cái)政局，行政機(jī)關(guān)依法沒(méi)收違法所得和沒(méi)收非法財(cái)物必須向當(dāng)事人開具規(guī)定的專用收據(jù)（該收據(jù)是行政機(jī)關(guān)依據(jù)其實(shí)施罰款和沒(méi)收財(cái)物的法律、法規(guī)、規(guī)章向同級(jí)財(cái)政部門領(lǐng)取的專用收據(jù)），不開具專用1 收據(jù)或?qū)Ｓ檬論?jù)不符合規(guī)定的，當(dāng)事人有權(quán)拒交。

（2）當(dāng)事人在行政處罰決定書限定的期限內(nèi)未自動(dòng)騰空違法用地建筑物的，作出行政處罰決定的土地行政主管部門向當(dāng)事人發(fā)出騰房通知書；在騰房通知書限定的期限屆滿仍不騰房的，作出行政處罰決定的土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行

（3）移交沒(méi)收的違法建筑

根據(jù)《《中華人民共和國(guó)行政處罰法》 第五十三條，《重慶市罰款和沒(méi)收財(cái)物管理?xiàng)l例》第十七條，第十八條和第十九條

除依法可以由行政機(jī)關(guān)直接處理的物資外，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自沒(méi)收之日起五日內(nèi)將沒(méi)收物資交同級(jí)財(cái)政部門處理。

土地行政主管部門移交違法用地建筑物，應(yīng)當(dāng)制作移交通知書及清單，并將移交通知書及清單、《土地違法案件行政處罰決定書》、強(qiáng)制執(zhí)行法律文書、行政復(fù)議或行政訴訟文書一并移交。

移交清單應(yīng)當(dāng)注明違法用地建筑物的建設(shè)單位或個(gè)人、建筑物的位置、數(shù)量、建筑面積、占地面積、建筑物結(jié)構(gòu)和移交時(shí)間等。移交清單一式兩份，由移交單位和接收單位雙方簽字蓋章。

違法用地建筑物處置后所得款項(xiàng)全額上繳同級(jí)政府財(cái)政主管部門。處置違法用地所需經(jīng)費(fèi)，經(jīng)土地行政主管部門申請(qǐng)后由同級(jí)人民政府另行撥付。

依法沒(méi)收的非法財(cái)物必須按照國(guó)家規(guī)定公開拍賣或者按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理。

罰款、沒(méi)收違法所得或者沒(méi)收非法財(cái)物拍賣的款項(xiàng)，必須全部上繳國(guó)庫(kù)，任何行政機(jī)關(guān)或者個(gè)人不得以任何形式截留、私分或者變相私分；財(cái)政部門不得以任何形式向作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)返還罰款、沒(méi)收的違法所得或者返還沒(méi)收非法財(cái)物的拍賣款項(xiàng)。

根據(jù)

根據(jù)《重慶市罰款和沒(méi)收財(cái)物管理?xiàng)l例》 財(cái)政部門對(duì)行政機(jī)關(guān)沒(méi)收的物資，可以根據(jù)實(shí)際情況，委托該行政機(jī)關(guān)保管或處理。

行政機(jī)關(guān)對(duì)受委托保管的沒(méi)收物資不得使用、調(diào)換和擅自處理，并確保其安全、完整。

行政機(jī)關(guān)對(duì)受委托處理的沒(méi)收物資應(yīng)到財(cái)政部門指定的場(chǎng)所處理。

財(cái)政部門的工作

對(duì)行政機(jī)關(guān)上交的沒(méi)收物資必須委托管委會(huì)指定的拍賣機(jī)構(gòu)公開拍賣。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

財(cái)政部門對(duì)接收的違法用地建筑物應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽靸?cè)。應(yīng)當(dāng)委托房屋安全鑒定和消防部門對(duì)違法用地建筑物進(jìn)行鑒定；對(duì)于可以保留使用的違法用地建筑物由具有合格資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告作為登記造冊(cè)和處置的依據(jù)。

財(cái)政部門對(duì)行政機(jī)關(guān)沒(méi)收的物資，可以根據(jù)實(shí)際情況，委托該行政機(jī)關(guān)保管或處理

在接受委托后，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將依法直接處理或受委托處理的沒(méi)收物資的變價(jià)款，自處理之日起二日內(nèi)繳付財(cái)政局代收機(jī)構(gòu)。

財(cái)政局依法處理的物資需要辦理入戶、過(guò)戶、登記手續(xù)的，有關(guān)部門應(yīng)依法辦理。

5.關(guān)于處置中的合法化問(wèn)題的建議

對(duì)于可以保留使用的違法用地建筑物按以下方式處置：

（一）對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地上的建筑物，在依法補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)后，連同土地一并依2 照《中華人民共和國(guó)拍賣法》等法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行拍賣；

（二）對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性用地上的建筑物，在依法補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)后，可以由原違法用地的當(dāng)事人申請(qǐng)回購(gòu)；

（三）對(duì)于政府出資的公益事業(yè)的建筑物，由當(dāng)?shù)貐^(qū)縣政府報(bào)經(jīng)市政府同意，依法補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)后，可以無(wú)償返還。

對(duì)原違法用地當(dāng)事人要求回購(gòu)非經(jīng)營(yíng)性用地上的建筑物的，應(yīng)由當(dāng)事人提出申請(qǐng)，財(cái)政局按評(píng)估報(bào)告確定的價(jià)格與當(dāng)事人辦理回購(gòu)手續(xù)。違法用地當(dāng)事人不回購(gòu)的，可由同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的其他人購(gòu)買。

處置違法用地建筑物后，當(dāng)事人憑拍賣成交書或回購(gòu)協(xié)議書、繳款憑證到違法用地建筑物所在地的土地與房屋行政主管部門辦理土地和房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，相關(guān)稅費(fèi)由當(dāng)事人承擔(dān)。