第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目簡介

新疆中天銀投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司呼圖壁分公司

住宅小區(qū)“尚鴻花苑”項(xiàng)目簡歷

“尚鴻花苑”住宅小區(qū)項(xiàng)目位于呼圖壁縣烏伊公路美化小區(qū)，由新疆中天銀投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司呼圖壁分公司開發(fā)。按照呼圖壁總體規(guī)劃，以環(huán)境為主要出發(fā)點(diǎn)，著眼于居住區(qū)的總體和諧關(guān)系，結(jié)合城市的地理位置，建造一個(gè)新型的居住小區(qū)，來迎合現(xiàn)代人生活發(fā)展的需要。

“尚鴻花苑”住宅小區(qū)開發(fā)占地面積為2800㎡，建筑面積為10000㎡。由兩棟多層商住樓。主體建筑為全框架、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，可抗高等級地震；外墻由三段式不同色彩的高檔面磚裝飾。住宅建筑南北朝向，樓房間距達(dá)到或超過國家標(biāo)準(zhǔn)，多層建筑樓間距寬達(dá)22.4米，戶戶采光，日照充足，南北通風(fēng)，冬暖夏涼；戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、動(dòng)靜分區(qū)、廚衛(wèi)分離，客臥互不干擾。曾榮獲近年度最佳戶型獎(jiǎng)，并在《楚天都市報(bào)》等權(quán)威及專業(yè)媒體刊登。小區(qū)綠化率35%，由草地、灌木、常綠喬木組成，形成低中高三層次綠化，達(dá)到春夏秋冬不同季節(jié)有綠色、有花香的效果。小區(qū)安全防衛(wèi)智能化：配備樓宇可視對講系統(tǒng)，IC卡門禁系統(tǒng)，紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)背景音樂系統(tǒng)。

建成后的漢鼎?陽光佳園住宅小區(qū)外觀時(shí)尚、大方，物業(yè)管理服務(wù)到位，配套設(shè)施齊全，安防智能設(shè)備讓業(yè)主生活在小區(qū)既舒適又放心。

第一章 項(xiàng)目的基本情況

新疆中天銀投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司呼圖壁分公司在呼圖壁縣美化小區(qū)開發(fā)建設(shè)“尚鴻花苑”該小區(qū)位于呼圖壁縣城烏伊公路旁美化小區(qū)?？傉嫉孛娣e8400平方米?？偨ㄖ娣e:35000㎡，項(xiàng)目總投資2800萬元，項(xiàng)目計(jì)劃分三期開發(fā)完成。2010年開發(fā)“尚鴻花苑”第一期工程，開發(fā)面積10000㎡，投資1800萬元，本地拆遷14戶，2100平方米2011年8月竣工。二期工程，開發(fā)面積5855㎡，投資600萬，2011年6月開工至2011年12月底竣工。

三、自然條件

項(xiàng)目區(qū)屬于典型的中溫帶大陸型干旱氣候，冬季寒冷，夏季炎熱，降水量稀少，蒸發(fā)量大，日照充足，空氣干燥，春夏季多風(fēng)，日溫差大，主要?dú)庀笠厝缦拢?/p>

氣溫：年平均氣溫5.4度，最高年均8.3度，最低5.1度，極端最高氣溫42.1度，極端最低氣溫-40.2度，晝夜溫差大，平均日差11.2度；地溫：土壤地表年平均溫度10.3度，5cm地溫9.2度，15cm地溫8.5度，土壤最早解凍日4月8日，最大凍土層140cm。降水：年平均降水量為177.4mm，最多年降水240mm；霜期：年均無霜期147天，最長無霜期210天，最短無霜期150天；日照：年平均日照為2621小時(shí)，最多為2975.2小時(shí)，最少為1995.2小時(shí)，日照率63%；降雪：年均初雪日10月10日，終雪日4月20日；濕度：年均相對濕度62%，4-9月平均相對濕度43%；蒸發(fā)：年均蒸發(fā)量2221mm，年最大蒸發(fā)量2500mm，年最小蒸發(fā)量1648.9mm；風(fēng)向風(fēng)速：最多風(fēng)向東南風(fēng)，年均風(fēng)速3米/秒，最大風(fēng)速20米/秒；

三、現(xiàn)狀分析

呼圖壁縣美化小區(qū)用地現(xiàn)狀為平房住宅區(qū)，房屋大部分是磚混和土坯結(jié)構(gòu)。重新合理規(guī)劃該地塊，拆除平房后新建新的住宅小區(qū)，不僅可以改善原有居民的居住環(huán)境，同時(shí)也迎合了呼圖壁整體規(guī)劃的需求，對改善呼圖壁城區(qū)面貌也是勢在必行的舉措。

第二章 項(xiàng)目總體規(guī)劃

一、設(shè)計(jì)理念

居住環(huán)境是人類最為重要的生存空間。在倡導(dǎo)“以人為本”的做法上，充分注意與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，在內(nèi)部環(huán)境中強(qiáng)調(diào)生活、文化、景觀間的連接，以達(dá)到美化環(huán)境、方便生活之目的。因此，處理好

4、要強(qiáng)調(diào)布局的統(tǒng)一性。居住區(qū)規(guī)劃的總體布局要強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一，做到整體統(tǒng)一、布局協(xié)調(diào)，同時(shí)注意藝術(shù)表現(xiàn)效果，使居住區(qū)富有韻律。

三、總體布局

通過布局將各種建筑用地、道路用地、綠化用地和公共設(shè)施等居住區(qū)的組成要素，有機(jī)的組合成一個(gè)和諧的整體。

四、規(guī)劃結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)

我們本著方便生活、促進(jìn)流通、優(yōu)化環(huán)境的基本思想進(jìn)行布局，根據(jù)用地的特點(diǎn)，小區(qū)總體劃分為左中右三個(gè)大區(qū)域，通過道路將區(qū)域分隔開來，形成相對獨(dú)立的區(qū)域，每個(gè)區(qū)域建筑單體有機(jī)的結(jié)合，形成較大的室外共享空間。各區(qū)域間通過分布于小區(qū)的道路、景觀進(jìn)行連接，小區(qū)的中心廣場和集中運(yùn)動(dòng)場地位位于小區(qū)的主要道路、綠化系統(tǒng)交匯處，處于小區(qū)人流的主流線上，方便居民，小型健身器材散布于各小組團(tuán)綠化間。

五、住宅規(guī)劃

人是居住區(qū)的主體,“設(shè)計(jì)必須為人”。對居住者的關(guān)懷始終應(yīng)成為居住環(huán)境建設(shè)的宗旨與原則，物質(zhì)實(shí)體的開發(fā)，居住區(qū)硬環(huán)境的建設(shè)，其目的都是為居民提供一個(gè)舒適、方便、安全、安靜的居住空間，也就是提供一個(gè)可居的場所。在整個(gè)小區(qū)中住宅之間采用大間距，保證良好的采光效果。

住宅建筑平面布置：住宅建筑按一定的朝向和合理的間距布置成行列，所有建筑全部采用南北朝向，這種形式能使大多數(shù)居室獲得良好的日照和通風(fēng)，具有很強(qiáng)的規(guī)律性，而且，我們在規(guī)劃中我們

室外設(shè)置地下式消火栓,隨消防管網(wǎng)環(huán)繞小區(qū)布置。

第三章 項(xiàng)目配套及后期管理

一、住宅景觀

住區(qū)景觀對于住戶而言，就是一處美觀適用的公共場所，這是住戶生活于小區(qū)的基本要求。值得注意的是，他們既需要開放的綠地，也需要有屬于個(gè)人的私密空間。住宅區(qū)內(nèi)良好的景觀，不僅可就近為用戶提供面積充足，設(shè)施齊備的硬質(zhì)及軟質(zhì)場地，以吸引用戶走出房屋，加入公共活動(dòng)，以增進(jìn)用戶間交往，創(chuàng)造和諧融合的社會(huì)氣氛。同時(shí)，還通過對植物、圍墻和小品設(shè)施的配置和景觀處理，不僅能夠增進(jìn)視覺舒適度，也可滿足居民對安全感和私密性的要求，同時(shí)還要注意“動(dòng)態(tài)”娛樂和“靜態(tài)”休憩的結(jié)合，居住區(qū)不僅是人們的休息場所，他還要滿足不同年齡、不同興趣愛好的居民的多種需要。在住宅區(qū)中適當(dāng)?shù)妮o以娛樂活動(dòng)設(shè)施有其特定的意義。對于較為小型的活動(dòng)設(shè)施我們可分散布置，并使其景觀化，規(guī)模較大的娛樂項(xiàng)目適于集中建設(shè)，在設(shè)置景觀緩沖帶加以隱蔽，對于公共活動(dòng)空間的景觀設(shè)計(jì)，既要保證有適量的硬質(zhì)場地和美觀適用的室外家具，也需要保留有一定私密感的安靜場所。

我們需要將自己置于住戶的位置，在滿足日照、通風(fēng)等條件下，最大可能的為爭取良好的視角，或在用戶無景可觀時(shí)，適時(shí)適地造景或組景，此外，還要善于利用場外之景，將小區(qū)西側(cè)的自然綠化景觀借入小區(qū)中。我們作為小區(qū)的設(shè)計(jì)者，首先應(yīng)為居住小區(qū)創(chuàng)建一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境，其中，很重要的一點(diǎn)就是使其具有可識(shí)別性，擁有自己的個(gè)性和特色，使居民產(chǎn)生家園的歸屬感。而作為家園核心的住宅，其本身是一個(gè)為人們提供舒適的場所，但人們不

督來提高物業(yè)管理人員的管理質(zhì)量。

根據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)，我們又對它的物業(yè)管理賦予了一些新的方法，克服了現(xiàn)行的物業(yè)管理中管理人員職責(zé)單一，缺乏統(tǒng)籌安排的不足，使小區(qū)內(nèi)某些問題不能得到及時(shí)解決的迅速解決，象路燈損壞、草坪干枯等等，一般需要專門維修人員發(fā)現(xiàn)后才能有所反應(yīng)，在我們所設(shè)計(jì)的物業(yè)管理中，將發(fā)現(xiàn)這些問題的責(zé)任交給了二十四小時(shí)在小區(qū)內(nèi)巡邏的保安人員，保安人員發(fā)現(xiàn)問題，只需隨時(shí)將信息代碼輸入隨身攜帶的巡邏手持機(jī)中，這些信息既會(huì)迅速進(jìn)入小區(qū)計(jì)算機(jī)中心的服務(wù)器，并立即被相應(yīng)部門及人員所接收，從而等到迅速解決。

第四章

項(xiàng)目利潤分析及資金籌措計(jì)劃

一、結(jié)算依據(jù)

1、建筑工程按昌吉州建筑工程單位估計(jì)匯總表,在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,參考同類工程項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)并考慮到建材成本浮動(dòng)水平而編制。

2、設(shè)備價(jià)格按市場參考價(jià)格進(jìn)行結(jié)算。

3、土地費(fèi)用,按照呼圖壁縣土地管理辦法的有關(guān)規(guī)定和呼圖壁舊城改造優(yōu)惠政策,以及簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議進(jìn)行估算。

4、配套設(shè)施和安裝費(fèi)根據(jù)有關(guān)行業(yè)部門規(guī)定,并按小區(qū)配套、綠化高標(biāo)準(zhǔn)綜合測算。

5、前期及各項(xiàng)費(fèi)用,按呼圖壁縣舊城改造優(yōu)惠政策的有關(guān)規(guī)定估算。

6、項(xiàng)目整體規(guī)劃的設(shè)計(jì)方案。

二、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃

1、項(xiàng)目總投資3900萬元，項(xiàng)目計(jì)劃分五期開發(fā)完成。一期2010年5月至2011年8月竣工。二期2011年6月開工至2012年12月底竣工。

新疆中天銀投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司呼圖壁縣分公司“尚鴻花苑”小區(qū)

項(xiàng)

目 簡 歷

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

篇一：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

廣西長生房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2011年即將過去，轉(zhuǎn)眼間我們廣西長生房地產(chǎn)公司將走過了十個(gè)年頭?；厥走@十年，內(nèi)心不禁感慨萬千，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。在這十年中，非常感謝公司及各級領(lǐng)導(dǎo)給予工程部這個(gè)成長的平臺(tái)，令我們在工作中不斷地學(xué)習(xí)、不斷地進(jìn)步，慢慢地提升了各自的素質(zhì)與才能。回首這十年，我們走過人生很重要的一個(gè)階段，使我們懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我們太多的支持與關(guān)愛，在此我作為代表向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝！因?yàn)橛辛四銈兊膮f(xié)助才能使我們在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛辛四銈兊膸椭团?，才能使公司的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。

現(xiàn)將十年來所有的項(xiàng)目工作總結(jié)匯報(bào)如下：

一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開發(fā)項(xiàng)目：所開發(fā)的項(xiàng)目有三個(gè)項(xiàng)目：其中2002年11月開工至2005年8月竣工的廣場公寓一、二、三、四期工程建筑面積共40053.60㎡，預(yù)算總投資約21，868，885.64元；2004年6月開工至2005年9月竣工的水東

在十年來項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)企業(yè)要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)條

件下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十年來，工程管理部也肩負(fù)著巨大的挑戰(zhàn)，以后我們公司開發(fā)項(xiàng)目是公司的成長項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在以后的工程建設(shè)中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：思想觀念創(chuàng)新：

現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競爭和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干、巧干，要避免遭受到市場經(jīng)濟(jì)的淘汰。目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴

于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過三個(gè)項(xiàng)目十年的現(xiàn)場施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程項(xiàng)目開始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第二步：管理模式創(chuàng)新

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。對我們工程管理部來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟以后我們公司開發(fā)的項(xiàng)目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項(xiàng)目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對于我們來說都需要一個(gè)過程，我們要在這個(gè)過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和創(chuàng)新并逐步實(shí)施新的管理模式，我們要學(xué)會(huì)創(chuàng)新的管理模式是什么樣子？每個(gè)職工對自身的要求應(yīng)該是什么樣？全部門應(yīng)該怎么去做？都是有待大家認(rèn)真思考的問題。

第三步：技術(shù)力量創(chuàng)新

通過十年來的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷δ骋豁?xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將應(yīng)該為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交

流邊考核，以此來提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，同時(shí)亦應(yīng)招攬更多的人才為我所用，用才生財(cái)，為以后工程項(xiàng)目的建設(shè)做好充足的準(zhǔn)備。

二、工作中存在的主要問題及總結(jié)：

1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、價(jià)格定位等因素，客戶對樓盤的要求已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段及圖紙會(huì)審，這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉τ谝粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，每每項(xiàng)目雖然做了但也是流于形式，靠感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目基本成功了，但對下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場的容量，制定好完美、可行的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)： 1）設(shè)計(jì)和施工圖紙的審核工作：

慮處理，其特點(diǎn)是節(jié)約土地。在同一土地面積上設(shè)計(jì)出最大的建筑面積，同時(shí)亦達(dá)到國家規(guī)定的各項(xiàng)建筑指標(biāo)。平面設(shè)計(jì)（戶型）較為合理分為大、中、小戶型，戶型的多樣化。層高（3。1米）給后來銷售帶來暢順，不足的是綠化面積小，小區(qū)設(shè)施不夠全面從而制約了小區(qū)檔次。

2）圖紙審核：

建施圖審核方面通過祥細(xì)分析審核，把原設(shè)計(jì)的一些不較合理的漏洞調(diào)整及校核，并把紫豚閣一個(gè)戶型作了相應(yīng)調(diào)整。其它部分并沒有太大的問題。設(shè)計(jì)基本能達(dá)到了我們的要求。外立面設(shè)計(jì)存在的問題是外墻面層裝飾是采用涂料飾面，飄窗上下部分用60*60方鋼做百葉窗式裝飾。大陽臺(tái)采用隔層砌塊做空調(diào)機(jī)蔗擋，這幾項(xiàng)設(shè)計(jì)都沒有考慮到其樓房使用時(shí)間長短所產(chǎn)生的后果。其一，外墻涂料飾面工藝在我們廣西地區(qū)使用由于受氣候條件的影響和涂料工藝的不成熟所致，一般三年后極易開裂及退色。且用較好的涂料價(jià)格亦不低，所以我們改變?yōu)樘纱u飾面。從而基本上解決外墻面層開裂的問題，同時(shí)亦不增大工程造價(jià)。其二，采用方鋼烤漆做百葉，由于采用的是鐵質(zhì)材料表面烤漆使用期限最大不會(huì)超過十年。就會(huì)因油漆老化生銹而要進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)油漆，否則會(huì)通過銹水的外流腐蝕墻面給后期業(yè)主造成麻煩。所以 篇二：2014年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)與計(jì)劃

2014年管理總結(jié)及2015年主要工作初

步計(jì)劃

為認(rèn)真落實(shí)云建集團(tuán)“兩個(gè)轉(zhuǎn)移”，進(jìn)一步強(qiáng)化生產(chǎn)管理，狠抓項(xiàng)目管理；結(jié)合云房集團(tuán)“抓兩頭、控中間”的管理思路及集團(tuán)化管控要求，配合云房集團(tuán)“五中心兩個(gè)部”的管理組織架構(gòu)，現(xiàn)將成本管理中心工程管理部2014年完成工作及2015年計(jì)劃整理如下：

一、2014年項(xiàng)目整體實(shí)施策劃開展情況：

所有項(xiàng)目嚴(yán)格按照云建集團(tuán)“五位一體”管理要求對總包單位進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理安全生產(chǎn)零事故；施工質(zhì)量穩(wěn)定、可靠，投訴率為零；成本控制合理；工程進(jìn)度滿足合同要求。項(xiàng)目開展情況綜述：

1、大波村建設(shè)工程：為代建工程，甲方盤江置業(yè)有限公司，截止2014年10月中旬，順利完成了各節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，房屋封頂。到2014年12月份，爭取年底完成大波村建設(shè)工程項(xiàng)目代建合同范圍內(nèi)工作。

2、蘇家村舊城改造項(xiàng)目：同為代建工程。a3地塊施工圖已通過審圖公司的審核，a2地塊因拆遷工作未完成，正式圖紙無法提供。已開挖土方42萬方，完成深基坑支護(hù)。預(yù)計(jì)過年前施

工的a3地塊達(dá)到正負(fù)零。

3、安寧溫泉會(huì)議中心：2014年之前，溫泉會(huì)議中心完成了土建、外裝、室外綜合管網(wǎng)、水電安裝、內(nèi)裝樣板等工程。2014年1月到3月27日，因各種原因，未能施工；2014年3月27日到6月25日，全面展開室內(nèi)裝修、安裝和室外綠化工程；2014年6月28日，工程進(jìn)行初步驗(yàn)收；2014年6月30日，工程移交使用方；2014年7月1日到9月25日，對使用方提出的問題進(jìn)行整改；2014年9月29日，項(xiàng)目投入運(yùn)營。

4、元江高橋居住小區(qū)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、元江第二自來水廠： 住宅區(qū)：已完成住宅區(qū)主體工程及室外工程及各工程竣工驗(yàn)收（除消防驗(yàn)收）

商業(yè)區(qū)：已完成主體工程，室外管道工程，元江縣第二自來水廠：已完成廠區(qū)綜合樓及各水池主體工程施工，81%的室外供水管網(wǎng)

5、建工新城1、3、5、6、7、8、53地塊工程：

一號(hào)地塊：建義家園2014年9月17日開始進(jìn)行場地平整施工，目前場平土方開挖約10萬立方。

三號(hào)地塊：春溪大廈2014年5月9日主體封頂斷水，9月11日進(jìn)行了主體驗(yàn)收。目前除部分區(qū)域外裝影響到外架，其余部分外架已基本拆除，干掛石材基本施工

完，目前正在施工幕墻和吊頂，內(nèi)裝正在施工公裝部分，窗框已裝完，屋面防水裝修工作計(jì)劃于12月底完成。五號(hào)地塊：昆明市第三中學(xué)經(jīng)開區(qū)分校，目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工。2014年12月20日，施工至正負(fù)零。

六號(hào)地塊、七號(hào)地塊、八號(hào)地塊、五十三號(hào)地塊全面動(dòng)工，正在進(jìn)行土方開挖。

6、宣威保障房項(xiàng)目：分保障房部分與商業(yè)發(fā)開部分

保障房部分今年全部封頂，主體部分即將竣工驗(yàn)收，室外工程正在施工。商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目一期動(dòng)工17萬平方米，目前主體已施工到四層。

售樓部10月22日開放投入使用，11月份面向市場銷售。

7、晉寧安居家園建設(shè)工程：

截止2014年10月中旬，順利完成了各節(jié)點(diǎn)目標(biāo)。到2014年12月份，爭取完成安居家園建設(shè)工程項(xiàng)目合同范圍內(nèi)工作，完成交房。

8、力創(chuàng)裝飾：

到2014年10月份止，完成項(xiàng)目結(jié)算審計(jì)3個(gè)，分別是省529/市216建設(shè)項(xiàng)目、中電投昆明基地裝修改造項(xiàng)目（二次審計(jì)）、萬科金色領(lǐng)域銷售部及樣板房裝修工程，總金額5812萬元。在審項(xiàng)目5個(gè)，報(bào)審金額5771萬元，分別是勐侖度假小鎮(zhèn)安娜塔納酒店外裝項(xiàng)目、建工發(fā)展大廈室內(nèi)裝修項(xiàng)目、安寧溫泉賓館外裝修工程、綏江駐昆辦室內(nèi)裝修改造工程、北市區(qū)醫(yī)院室內(nèi)外裝修工程。新開工項(xiàng)目5個(gè)，其中裝飾裝修項(xiàng)目3個(gè)，分別是盤江置業(yè)的大波村回遷安置房售樓部及樣板房裝修工程、農(nóng)墾集團(tuán)有限公司辦公室內(nèi)裝修工程、21層省房辦公室內(nèi)裝修工程，合同金額781萬元；門窗項(xiàng)目2個(gè)，分別是東旭峻城三公司標(biāo)段及總承包公司標(biāo)段室外鋁合金門窗安裝工程合同、華夏御府a(chǎn)地塊室外鋁合金門窗安裝工程，合同金額624萬元。外墻涂料項(xiàng)目1個(gè)，為白藥地產(chǎn)公司藍(lán)光bc項(xiàng)目外墻涂料工程，合同金額450萬元。

二、管理制度編制：

1、編制完成工程管理暫行辦法

為規(guī)范云房集團(tuán)公司項(xiàng)目建設(shè)階段的工程管理工作。云房集團(tuán)工程管理部于2014年9月編制完成建設(shè)項(xiàng)目工程管理暫行辦法，并下發(fā)于各子（分）公司、項(xiàng)目部。

此管理辦法對項(xiàng)目建設(shè)階段（圖紙會(huì)審開始、項(xiàng)目實(shí)施過程至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用的整個(gè)管理階段）的工程管理工作進(jìn)行劃分，明確管理程序和工作職責(zé)，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量、技術(shù)、安全、進(jìn)度管理，確保建設(shè)項(xiàng)目快速、優(yōu)質(zhì)、安全、低成本順利建成，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)。

2、編制完成監(jiān)理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法

為明確建設(shè)單位、監(jiān)理、施工總承包及總承包管理公司各方的責(zé)任，在充分發(fā)揮各自職能的基礎(chǔ)上互相提供服務(wù)及配合，嚴(yán)格按照施工圖紙及相關(guān)技術(shù)文件、現(xiàn)行法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、強(qiáng)制性條文等要求精心組織施工，云建集團(tuán)工程管理部與2014年10月編制完成監(jiān)理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法，并下發(fā)于各子（分）公司、項(xiàng)目部征求改進(jìn)意見。

三、項(xiàng)目管理工作開展情況

1、安全管理工作： 1）根據(jù)集團(tuán)總公司相關(guān)文件及要求，各子（分）公司、項(xiàng)目部認(rèn)真學(xué)習(xí)新《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國

家相關(guān)安全生產(chǎn)的法律法規(guī)和云房集團(tuán)公司的安全生產(chǎn)管理制度。每月月初各子（分）公司、項(xiàng)目部將前個(gè)月職工安全教育情況書面反饋到云房集團(tuán)工程管理部。

2）召開月度安全生產(chǎn)會(huì)議：各子（分）公司、項(xiàng)目部在月末安全生產(chǎn)會(huì)議上介紹安全生產(chǎn)、文明施工情況、明確安全責(zé)任人，共同討論安全管理制度及實(shí)施細(xì)則，不斷加強(qiáng)和完善各子（分）公司、項(xiàng)目部管理制度。各單位要將安全生產(chǎn)作為項(xiàng)目管理重點(diǎn)，會(huì)議要對安全隱患較大的分項(xiàng)工程及危險(xiǎn)部位等作為工作重點(diǎn)進(jìn)行布置。會(huì)后形成會(huì)議紀(jì)要上報(bào)云房集團(tuán)工程管理部。3）安全生產(chǎn)管理工作改進(jìn)方案：按照云建集團(tuán)安全生產(chǎn)管理規(guī)定及2014年責(zé)任“零死亡”目標(biāo)要求，云房集團(tuán)公司從近年來產(chǎn)生安全事故的原因分析以及針對安全管理方面存在的問題，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)管理實(shí)際情況，制定安全管理措施，強(qiáng)化安全管理，確保項(xiàng)目建設(shè)在安全狀態(tài)下的順利實(shí)施。

2、質(zhì)量管理工作：

1）召開2014年“質(zhì)量月”動(dòng)員大會(huì)：傳達(dá)云建集團(tuán)總公司開展2014年“質(zhì)量月”活動(dòng)具體要求，總結(jié)交流云房集團(tuán)各分公司、集團(tuán)本部各中心（部）、項(xiàng)目部質(zhì)量管理的經(jīng)驗(yàn)，共同討論房地產(chǎn)對項(xiàng)目質(zhì)量管理的經(jīng)驗(yàn)，研究部署下一步工作。

2）觀摩學(xué)習(xí)萬科魅力之城項(xiàng)目：云房集團(tuán)公司組織各子（分）公司、項(xiàng)目部管理人員觀摩學(xué)習(xí)由三公司承建的萬科魅力之城項(xiàng)

篇三：2013年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2013年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2009年即將過去了，轉(zhuǎn)眼間又將跨過一個(gè)之坎，回首這一年，內(nèi)心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。非常感謝相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給我這個(gè)成長的平臺(tái)，令我在工作中不斷的學(xué)習(xí)、不斷的進(jìn)步，慢慢的提升自身的素質(zhì)與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個(gè)階段，使我懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我很多的支持與關(guān)愛，在此我向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛心銈兊膸椭?，才能令到公司的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。

2009年本人主管的部門是工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項(xiàng)目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動(dòng)了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)。

現(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報(bào)如下：

一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開發(fā)項(xiàng)目：所開發(fā)的項(xiàng)目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼xx年啟動(dòng)以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項(xiàng)目的存在，樹立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。

2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來，工程技術(shù)部門也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競爭和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去

衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項(xiàng)目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對于我們來說都需要一個(gè)過程，我們會(huì)在這個(gè)過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門應(yīng)該怎么去做。

第三步：技術(shù)力量改變

通過這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷δ骋豁?xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將會(huì)為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。

工作中存在的主要問題：

1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉τ谝粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目基本成功了，但對下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌

握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場的容量，制定好完美、可行的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：我們現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設(shè)計(jì)成塔樓，局部戶型的采光和通風(fēng)存在一些問題，戶型面積過大，戶內(nèi)廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計(jì)了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。

4、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費(fèi)用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無效管理和勞動(dòng)，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。

5、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，此項(xiàng)目交納的政府規(guī)費(fèi)為1524萬元，占項(xiàng)目總成本的6.5%。對于這塊費(fèi)用就是一句話：了

解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴(yán)密對于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的損失。我覺得是對項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊(duì)伍的選擇和對材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對比評價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

6、合同的履行：此項(xiàng)目基本上嚴(yán)格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項(xiàng)目中在工程開工后至竣工驗(yàn)收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項(xiàng)目部才能嚴(yán)格要求施工單位按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成工程任務(wù)。

7、工程分包：由于特殊原因，此項(xiàng)目分包單位過多，如：基礎(chǔ)分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺(tái)欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對其進(jìn)行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能嚴(yán)格按要求完成工程任務(wù)，為開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實(shí)力有限，管理不力，不能按合同給定的時(shí)間按時(shí)完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到理想要求，直接影響了整個(gè)工程的竣工驗(yàn)收。

8、監(jiān)理公司：監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。此項(xiàng)目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗(yàn)型的專門人才太少，缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅(jiān)力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝

飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對項(xiàng)目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。

xx年年的收獲

一是開闊了眼界，學(xué)會(huì)了用全方位的思維去了解社會(huì)、思考人生。在工作中我對市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律有了更加深刻的認(rèn)識(shí)。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科技、信息、誠信、團(tuán)隊(duì)合作精神顯得尤為重要。

二是體驗(yàn)了競爭，加速了自身知識(shí)的不斷更新和個(gè)性的不斷完善。商業(yè)競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個(gè)環(huán)節(jié)反映遲緩，機(jī)遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識(shí)和快捷的信息。在不斷的學(xué)習(xí)中，要拓寬了自己的知識(shí)層面。怡景苑工作的每個(gè)階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項(xiàng)目的每一個(gè)階段都要謹(jǐn)慎思維、不能出現(xiàn)一點(diǎn)紕漏。

三是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴(yán)謹(jǐn)思維；從一件事情需層層請示到自己獨(dú)立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨(dú)立完成一個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)過各個(gè)階段的學(xué)習(xí)鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。

2009年工作計(jì)劃和展望 ：

1、隨著公司各項(xiàng)制度的實(shí)行，可以預(yù)料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識(shí)也更高更廣。我們要加強(qiáng)技術(shù)知識(shí)的學(xué)習(xí)和擴(kuò)充，作為領(lǐng)導(dǎo)干部和專業(yè)技術(shù)人員首先要有領(lǐng)導(dǎo)部下的能力和過硬的技術(shù)本領(lǐng)，這樣才能在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)條件下不被社會(huì)淘汰，同時(shí)才能保證公司的產(chǎn)品－房子擁有較好的質(zhì)量。

2、要發(fā)揮企業(yè)員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打造一個(gè)業(yè)務(wù)全面，工作熱情高漲的團(tuán)隊(duì)。作為一個(gè)管理者，要充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性及工作積極性，提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，樹立起開拓創(chuàng)新、務(wù)實(shí)高效的部門新形象。通過我們靈活的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)了職工的凝聚力，引導(dǎo)他們樹立正確的世界觀、人生觀和價(jià)值觀，積極開展了創(chuàng)建學(xué)習(xí)型職工活動(dòng)，使我們的各項(xiàng)工作都能順利的進(jìn)行。

3.注意培養(yǎng)人才：在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，企業(yè)的競爭已經(jīng)成為人才的競爭，近幾年來人才的引進(jìn)一直是我們集團(tuán)公司的工作重點(diǎn)，要提供青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強(qiáng)對年青技術(shù)骨干的培養(yǎng)力度。隨著公司的逐漸壯大和 篇四：房地產(chǎn)開發(fā)部工作總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)公司工作總結(jié)及工作計(jì)劃

一、20××年工作回顧 20××年，房地產(chǎn)公司在控股公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各位股東的關(guān)心和支持下，公司全體員工進(jìn)一步強(qiáng)化市場意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和效益觀念，不斷轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，持續(xù)提升內(nèi)部管理力度，積極推行績效考核模式，嚴(yán)格落實(shí)崗位責(zé)任目標(biāo)，健全協(xié)調(diào)配合機(jī)制，經(jīng)過公司全員的共同努力，實(shí)現(xiàn)了年初確定的各項(xiàng)工作任務(wù)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況：報(bào)表利潤萬元，銷售收入萬元。

1、安全工作穩(wěn)中求實(shí) 20××年，公司持續(xù)鞏固并穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)了安全生產(chǎn)“五為零”目標(biāo)，“安全就是效益、責(zé)任重于泰山”，安全生產(chǎn)委員會(huì)充分履行安全管理首責(zé)，堅(jiān)持安全目標(biāo)近期與長遠(yuǎn)統(tǒng)籌規(guī)劃，安全制度治標(biāo)與治本同步推進(jìn)、安全措施預(yù)防與查處相結(jié)合的工作思路，以在建工程施工、消防和交通管理為重點(diǎn)，從嚴(yán)務(wù)實(shí)抓好全年安全工作。一是抓牢職工安全教育。20××年 8 月，公司針對金花五期消防問題，聘請武警消防大隊(duì)教官來公司為全體員工普及消防知識(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場滅火演習(xí)。工程部在安全活動(dòng)月期間組織開展了安全知識(shí)考試和專題展覽活動(dòng)。理論教育和實(shí)踐操作知識(shí)宣傳和能力培訓(xùn)的有機(jī)結(jié)合，夯實(shí)了公司安全基礎(chǔ)。二是落實(shí)安全措施。以簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書為抓手，加強(qiáng)安全制度建設(shè)，健全安全激勵(lì)約束機(jī)制、事故隱患查處機(jī)制、部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，保持了公司安全發(fā)展平穩(wěn)態(tài)勢。新廈公司和項(xiàng)目部狠抓現(xiàn)場管理，嚴(yán)于人員教育，保障生產(chǎn)一線平安運(yùn)行。三是突出責(zé)任履行。通過提升全員落實(shí)責(zé)任，執(zhí)行制度、履行崗位職責(zé)的能力，有效開展安全預(yù)防和隱患排除活動(dòng)，促進(jìn)公司安全管理規(guī)范化，安全責(zé)任履約標(biāo)準(zhǔn)化。公司辦公室堅(jiān)持公務(wù)用車管理制度，合理調(diào)度車輛，做好每日出車入庫登記，加強(qiáng)對駕駛?cè)藛T的經(jīng)常性安全教育，保障了公司交通安全。

2、工程管理穩(wěn)中增優(yōu) 五期工程是公司 20××年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，考量整個(gè)工程管理水平的關(guān)鍵在于工程進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量兩個(gè)要素。在金花五期后期施工過程中，公司項(xiàng)目部管理人員實(shí)行倒排工期搶抓工程進(jìn)度，靠前指揮等挖施工質(zhì)量；工程部管理人員及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目施工圖審查和施工合同報(bào)批，監(jiān)督維護(hù)生產(chǎn)現(xiàn)場安全，積極做好水電、綠化亮化等技術(shù)保障和協(xié)調(diào)工作，促進(jìn)工程建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)；新廈公司克服資金緊張、交叉作業(yè)等多種困難，組織施工隊(duì)伍搶晴天、戰(zhàn)高溫，優(yōu)化施工方案保持施工正常有序開展。通過公司上下能力配合，xxx 五期最終在 11 月 18 日這個(gè)預(yù)定時(shí)間節(jié)點(diǎn)上保質(zhì)完工。新廈承接的 xxx 環(huán)?？萍脊巨k公大樓保質(zhì)保工期交工。

3、項(xiàng)目開發(fā)決策變中求穩(wěn) 20××年，公司開發(fā)戰(zhàn)線的同志們密切關(guān)注政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，及時(shí)調(diào)整我們項(xiàng)目開發(fā)工作思路，對待開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行充分論證。公司項(xiàng)目論證領(lǐng)導(dǎo)小組在項(xiàng)目技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)效益上嚴(yán)格科學(xué)分析，穩(wěn)健操作，穩(wěn)定推進(jìn)。去年，完成金谷美地和金花六棟的前期報(bào)建及設(shè)計(jì)工作，為項(xiàng)目盡早開工創(chuàng)造了條件；對新機(jī)修和新下陸老檢察院地塊進(jìn)行了可行性分析及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)工作；完成了金花四期規(guī)劃驗(yàn)收工作，竣工驗(yàn)收備案工作按計(jì)劃推進(jìn)，給確權(quán)辦證創(chuàng)造有利條件；積極爭取棚改項(xiàng)目政策，認(rèn)真開展金花四期、金花五期剩余國家棚改補(bǔ)貼資金萬元（余額）到帳工作；配合集團(tuán)公司進(jìn)行 bbq 園項(xiàng)目的規(guī)劃驗(yàn)收工作。在 20××年里，vv 市作為國家房地產(chǎn)政策試點(diǎn)城市，將過去規(guī)劃用地中的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房劃歸公共租憑房一個(gè)范疇。我們過去對 xxx 等地塊的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的申報(bào)均已停止，而作為公共租憑房規(guī)劃建設(shè)的地方政策不清晰，操作難度大，報(bào)建周期長，潛在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)多。如果冒然啟動(dòng)大量的項(xiàng)目開發(fā)，稍有閃失，將會(huì)給公司帶來嚴(yán)重后果。因此，在過一年的開發(fā)工作中，我們始終在把握政策、研究市場、項(xiàng)目論證上做細(xì)做實(shí)基礎(chǔ)工作，項(xiàng)目決策堅(jiān)持變中求穩(wěn)，不打無準(zhǔn)備之仗。當(dāng)然，我們在項(xiàng)目開發(fā)上也存在決策速度慢，報(bào)建周期長的問題，因土地定性確權(quán)滯后，錯(cuò)失了既定項(xiàng)目的拿地工作，使公司接替項(xiàng)目難以為繼。

4、營銷工作穩(wěn)中保收 去年，公司回收房款萬元。營銷部門的同志們積極奔赴 xxx 等地的在售樓盤，掌握市場供求信息，采集各地房屋銷售價(jià)格進(jìn)行比較分析，及時(shí)調(diào)整公司營銷策略，動(dòng)態(tài)制定銷售價(jià)格，盡最大可能實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)中保收。在銷售過程中，堅(jiān)持以“市場為導(dǎo)向，以效益為中心”的經(jīng)營理念，杜絕人情銷售；根據(jù)房屋方位和樓層層高的不同實(shí)行差別定價(jià)，把銷售工作做到合理化、精細(xì)化。營銷工作人員內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)抓服務(wù)，外樹形象保業(yè)績，在為公司創(chuàng)收增效的同時(shí)，也逐漸鞏固了公司的品牌形象。他們還主動(dòng)搞好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，為業(yè)主的貸款、確權(quán)辦證等工作積極創(chuàng)造條件。20××

年，營銷部針對金花四期、五期尾盤的住宅、商業(yè)鋪面和車位加大銷售力度，在控制好銷售底價(jià)的前提下，盡可能擴(kuò)銷售量，完成了公司年初下達(dá)的銷售任務(wù)，保證了資金回籠及時(shí)足額到位。

5、企業(yè)管理穩(wěn)中提升 ①預(yù)算管理 在過去的一年，公司以全面預(yù)算管理制度為依托，建立起以項(xiàng)目為主體，以部門為責(zé)任單位的管理體系，嚴(yán)格實(shí)行公司管理費(fèi)用、間接開發(fā)費(fèi)、工程成本等方面的預(yù)算管理，控制外支出?！盁o預(yù)算不開支、有預(yù)算不超支”，特別是非生產(chǎn)性支出不準(zhǔn)超開口子，預(yù)算指標(biāo)不越紅線，與上個(gè)考核相比，公司 20××年管理費(fèi)用及非生產(chǎn)性支出均大幅下降。②目標(biāo)管理 公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和目標(biāo)都細(xì)化量化到部門和個(gè)人，以部門和個(gè)人工作目標(biāo)的達(dá)成確保公司整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。公司績效考核領(lǐng)導(dǎo)小組按季從實(shí)考核，達(dá)標(biāo)及時(shí)兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)，欠質(zhì)少量處罰，公司付酬取薪的收入觀念落實(shí)到行動(dòng)中、員工心中。③5s 管理 繼續(xù)強(qiáng)化 5s 精益化管理的思想理念，把 5s 工作作為管理龍頭，帶動(dòng)其他專項(xiàng)管理走向規(guī)范。一是抓清掃階段，在制度、標(biāo)準(zhǔn)、流程的整理整頓、檢查、改進(jìn)和維護(hù)；二是扎實(shí)推進(jìn)清潔階段工作，并與 iso9000 體系建設(shè)相融合；三是深化常態(tài)化達(dá)標(biāo)工作，員工規(guī)范與改善的職業(yè)素養(yǎng)逐步提高；四是運(yùn)用“問題票”批露公司管理環(huán)節(jié)存在顯著問題并有針對性地提診斷意見或建議，強(qiáng)化了員工的責(zé)任意識(shí)、問題意識(shí)和改進(jìn)意識(shí)。20××年 6 月，公司組織全體中層以上管理人員赴杭州綠城房地產(chǎn)公司考察學(xué)習(xí)，對標(biāo)單位開發(fā)理念、工程管理經(jīng)驗(yàn)對我有較大觸動(dòng)。公司工程管理、財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目管理等專業(yè)管理工作也有較明顯進(jìn)步。

6、教育培訓(xùn)空氣漸濃 個(gè)體素質(zhì)決定團(tuán)隊(duì)綜合素質(zhì)，員工執(zhí)行能力決定企業(yè)發(fā)展動(dòng)力。我們采取“請進(jìn)來”和“走出去”舉措進(jìn)行員工教育培訓(xùn)工作。20××年，我們邀請公司普教中心高級講師傳授 5s 管理知識(shí)，提升員工 5s 務(wù)實(shí)能力；請武警部隊(duì)教官現(xiàn)場指導(dǎo)消防及高樓疏散演習(xí)；聘請 xxx 律師事務(wù)所資深律師擔(dān)任我公司法律顧問，提高員工知法、守法、用法、維護(hù)公司權(quán)益的知行能力；利用控股公司及專業(yè)部門來公司調(diào)研檢查工作，同行人士來訪機(jī)會(huì)，互通信息，補(bǔ)強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)。同時(shí)，公司按開發(fā)建設(shè)任務(wù)需要，有針對性選派不同管理崗位上的人員赴外地參加專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。如：工程開發(fā)成本控制專題培訓(xùn)、商品房合同網(wǎng)上操作培訓(xùn)、財(cái)會(huì)知識(shí)培訓(xùn)、黨建及群團(tuán)工作培訓(xùn)等等。員工個(gè)人繼續(xù)教育培訓(xùn)活動(dòng)也在公司激勵(lì)措施引導(dǎo)下有效開展，請教、外培、自學(xué)空氣在公司逐漸濃厚起來。

7、企業(yè)文化建設(shè)彰顯影響力 企業(yè)文化建設(shè)是企業(yè)發(fā)展題中應(yīng)有之義，內(nèi)揚(yáng)公司經(jīng)營管理主張，外樹公司形象。一年來，我們在硬件和軟件上加強(qiáng)公司企業(yè)文化建設(shè)力度，為公司生存發(fā)展起到明顯的助推作用。一是塑形象，造“品牌”。經(jīng)過努力，房地產(chǎn)在 20××年 6 月 6 日終于擁有了真正屬于自己的辦公樓，統(tǒng)一的配置、規(guī)范的定位，使員工有一個(gè)舒心的辦公環(huán)境，讓客戶有一個(gè)造訪的港灣。金花五期小區(qū)盡管是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，但公司綠化、亮化、美化和使用功能上加大必要投入，使它達(dá)到下陸地區(qū)精品小區(qū)效果。公司在員工衣著、產(chǎn)品包裝、辦公用品上均有代表公司文化特色的圖文標(biāo)識(shí)。這些形象展示，有助于提高公司的知名度和美譽(yù)度； 二是建制度、抓約束。房地產(chǎn)公司員工以編制的企業(yè)文化手冊為行動(dòng)指南，弘揚(yáng)開拓進(jìn)取精神、追求員工和企業(yè)一同發(fā)展的使命，踐行核心價(jià)值觀，強(qiáng)化市場經(jīng)濟(jì)理念，規(guī)范行為準(zhǔn)則，崇尚職業(yè)道德，員工精神面貌積極向上。同時(shí)，公司逐步健全完善的管理制度和工作流程促進(jìn)了公司人有規(guī)范化、物有組織化、事有流程化。推行思想和行動(dòng)上的制度管理，突出了依法治企的效果。

三、搞活動(dòng)，促激勵(lì)。20××年公司開展專題活動(dòng)，切合員工需要開展宣教文體、讀書培訓(xùn)、參觀考察和療休養(yǎng)活動(dòng)。在公司黨群組織正確的配合下，公司多媒體會(huì)議室、學(xué)習(xí)室、職工書屋先后建成并投入使用，為員工開展各種學(xué)習(xí)和文娛活動(dòng)搭建了理想平臺(tái)，密切了團(tuán)隊(duì)團(tuán)結(jié)協(xié)作關(guān)系，增強(qiáng)了員工工作的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性。

8、績效考核嚴(yán)字當(dāng)頭 為確保公司目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，在 20××年初，我們認(rèn)真貫徹“以市場為導(dǎo)向，以效益為中心”的經(jīng)營理念，推進(jìn)考核模式市場化、考核指標(biāo)精細(xì)化、激勵(lì)約束績效化的考核機(jī)制建設(shè)，堅(jiān)持公司效益為重，全面覆蓋，利潤（效益）主導(dǎo)、增量激勵(lì)、突出重點(diǎn)、嚴(yán)格兌現(xiàn)等 6 項(xiàng)原則，制定公司業(yè)績部門業(yè)績和員工工作、行為結(jié)果等三大類的考核內(nèi)容，實(shí)行基本績效、達(dá)產(chǎn)績效和超利績效三大塊的月考核、季預(yù)付、年終累計(jì)考核兌現(xiàn)的薪酬管理辦法。通過修訂形成公司經(jīng)營層、部門管理層和操作崗位的

績效考核目標(biāo)責(zé)任書。強(qiáng)化執(zhí)行力，落實(shí)責(zé)任，公司全年利潤目標(biāo)、安全目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。

9、黨群工作有為有位 20××年 5 月 28 日，黨支部委員會(huì)正式成立，大冶有色××房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司結(jié)束了自成立以來一直無黨組織發(fā)揮監(jiān)督保證作用的歷史。首屆大會(huì)選舉產(chǎn)生了第一屆支部委員會(huì)書記，當(dāng)選的支委成員進(jìn)行了分工，設(shè)置了黨小組，明確了黨組織的目標(biāo)任務(wù)。黨建帶團(tuán)建促工建。在黨支部的支持和指導(dǎo)下，公司的工會(huì)組織、黨群組織、共青團(tuán)組織也按各自章程選舉產(chǎn)生了組織機(jī)構(gòu)，開展了特點(diǎn)特色活動(dòng)。如黨員先鋒崗承諾、職工羽毛球賽、送清涼送溫暖、職工學(xué)習(xí)書屋，既豐富夯實(shí)了黨群組織的工作內(nèi)容，陶冶了職工情操，更重要的是凝聚了隊(duì)伍，提高了工作效率。黨支部的戰(zhàn)斗堡壘作用、黨員的先鋒模范作用、工會(huì)組織的橋梁紐帶作用、共青團(tuán)組織的突擊作用的發(fā)揮，在公司政治建設(shè)、廉政建設(shè)、民主管理建設(shè)和團(tuán)青等方面工作上注入了新鮮活力，成為推動(dòng)公司生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展驅(qū)動(dòng)器和保駕護(hù)航穩(wěn)壓器。營銷部主任，共產(chǎn)黨員石利同志被評為集團(tuán)公司 20××優(yōu)秀共產(chǎn)黨員，開創(chuàng)房地產(chǎn)公司先進(jìn)人物進(jìn)入集團(tuán)公司光榮榜的先例，這是她個(gè)人的榮譽(yù)，也是公司的光榮。

10、人才興企途徑多樣 企業(yè)的競爭歸根到底是人才的競爭，員工綜合素質(zhì)、專業(yè)知識(shí)、執(zhí)行能力和創(chuàng)新水平的高低決定企業(yè)核心競爭力的強(qiáng)弱。20××年，在集團(tuán)公司人力資源部的支持下，通過武漢人才招聘會(huì)成功吸收了 3 名應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生來公司就業(yè)，他們分別在工程管理、工程造價(jià)、項(xiàng)目開發(fā)崗位上展示才能，迎接挑戰(zhàn)。根據(jù)公司提升管理的需要，我們物色調(diào)配 2 名集團(tuán)公司內(nèi)部管理人員以增補(bǔ)公司黨務(wù)和人和資源管理上的力量；此外，我們還常年在黃石人才招聘網(wǎng)站上發(fā)布信息，對項(xiàng)目開發(fā)和工程管理方面具有突出能力的社會(huì)精英廣開大門。另外，我們還從社會(huì)臨時(shí)招聘多名有管理或操作經(jīng)驗(yàn)的人員加強(qiáng)公司管理施工力量。我們招賢納士的根本目的就是要促進(jìn)公司的發(fā)展理念得到快速更新，推動(dòng)企業(yè)管理走向科學(xué)規(guī)范，從而增強(qiáng)公司的綜合實(shí)力。

11、資金運(yùn)營順暢 資金是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要支柱，提高企業(yè)資金運(yùn)營效率是企業(yè)資金管理的核心。20××年，公司在以下幾個(gè)方面開展資金管理工作。一是做好財(cái)務(wù)分析工作。公司財(cái)務(wù)部門根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行情況分月度、季度對公司管理費(fèi)用、間接開發(fā)費(fèi)用、工程成本及利息支出按時(shí)做出客觀分析，為公司從嚴(yán)動(dòng)態(tài)掌握財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)管理思路，按時(shí)提供決策依據(jù)。二是執(zhí)行預(yù)算制度。年初，公司要求各戰(zhàn)線將全年費(fèi)用支出提出具體計(jì)劃，在此基礎(chǔ)上，公司統(tǒng)籌兼顧作出全面的資金預(yù)算，針對工作或項(xiàng)目實(shí)際完成情況審批資金流向和數(shù)量，控制外和超資金占用，發(fā)揮預(yù)算制度的管控作用。三是抓好資金流程管理，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)。公司在日常工作中，注重資金計(jì)劃，資金使用，取得資金三個(gè)方面的流程管理，對部門確定定額指標(biāo)，控制資金占用，實(shí)行公司集中管理，盤好用活資金，做好流動(dòng)資金的統(tǒng)一調(diào)度，最大限度地維護(hù)公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。四是建立資金績效評價(jià)制度 公司把資金管理績效同部門的實(shí)際工作業(yè)績掛鉤考核，促進(jìn)公司資金管理制度建設(shè)。營銷部根據(jù)房屋銷售情況，保證銷售資金“應(yīng)收盡收”；工程部、項(xiàng)目部、開發(fā)部堅(jiān)持堅(jiān)持建設(shè)工程項(xiàng)目堅(jiān)持合同管理，以進(jìn)度和質(zhì)量驗(yàn)收為依據(jù)實(shí)行“按實(shí)支付”；財(cái)務(wù)部盡力搞好籌資、融資工作，滿足公司資金需求，公司辦公室從嚴(yán)控制后勤福利和管理支出。通過績效評價(jià)和考核兌現(xiàn)，公司資金管理從制度上推進(jìn)了規(guī)范化動(dòng)作。

12、cc 公司自主管理能力增強(qiáng) 20××年，公司實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值完成利潤達(dá)到考核要求。該公司自主能力日益增強(qiáng)，為整個(gè)房地產(chǎn)公司在分解利潤、安置人員壓力上做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。班子團(tuán)結(jié)、作風(fēng)硬朗。新廈公司領(lǐng)導(dǎo)班子充滿活動(dòng)，講團(tuán)結(jié)，比貢獻(xiàn)，強(qiáng)作風(fēng)，帶隊(duì)伍，創(chuàng)佳績。在湖北鑫鷹環(huán)保科技辦公大樓、××集團(tuán)渣改工程及金花五期工程施工中，公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員根據(jù)分工各盡其職，各負(fù)其責(zé)，身先士卒，靠前指揮，為每一個(gè)工程順利完工交上完善答卷。去年 9 月前后，在工作量不飽滿的情況下，該公司管理人員和員工一道進(jìn)行整修周轉(zhuǎn)材料、為鋼管構(gòu)件刷漆勞動(dòng)，鍛煉了隊(duì)伍，提高了班子形象。紀(jì)律嚴(yán)明，管理務(wù)實(shí)。新廈公司根據(jù)房地產(chǎn)公司管理提升的要求，細(xì)化了各項(xiàng)管理制度并大力推行。他們在勞動(dòng)紀(jì)律、安全生產(chǎn)、財(cái)務(wù)管理、職工福利等方面從嚴(yán)抓管控，使管理增效得到落實(shí)。在公司組織開展的生產(chǎn)和群眾活動(dòng)動(dòng)中，該公司總有上乘表現(xiàn)，公司 20××年年會(huì)，新廈公司送演的節(jié)目最為豐富多彩；5s 管理活動(dòng)，該公司問題票有的

放矢。苦練內(nèi)功，參與競爭。該公司 20××年為建筑工程資質(zhì)升級在資金、人員、業(yè)績等方面做了大量準(zhǔn)備工作，為探索外部建筑市場積累了一定經(jīng)驗(yàn)。他們除承接到××集團(tuán)公司一些改擴(kuò)建工程項(xiàng)目外，還不遺余力參與番禺工業(yè)園、博源環(huán)保物流園工程投標(biāo)，積極參與市場競爭的意識(shí)增強(qiáng)，行動(dòng)積極。

13、存在的主要問題 在回顧 20××年公司經(jīng)營管理工作時(shí)，我們實(shí)事求是地肯定了戰(zhàn)線、部門和單位取得的成績，也比較分析得出公司管理提升大有進(jìn)步的結(jié)論，但是，再大的成績、再明顯的進(jìn)步已歸過去。在新的一年里公司發(fā)展任務(wù)十分繁重，多年積累的問題需要逐一化解，如果不理性認(rèn)識(shí)自身存在的問題和不足，仍然固步自封，裹足不前，那么，我們就會(huì)失去發(fā)展機(jī)遇，就會(huì)在市場洗禮中失去應(yīng)有的位置并最終被市場淘汰。

一、公司的激勵(lì)約束機(jī)制仍不完善，績效考核獎(jiǎng)懲難以實(shí)際到位。管理梯隊(duì)“能上能下，可升可降”沒有形成制度，“有人無事干，有事無人干”現(xiàn)象依然存在。

二、項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)力量薄弱，開發(fā)進(jìn)度滯后，開發(fā)能力需大幅提高。接替項(xiàng)目沒有及時(shí)跟進(jìn)，項(xiàng)目開發(fā)沒有形成“在建一個(gè)、儲(chǔ)備一個(gè)、報(bào)批一個(gè)”的良性循環(huán)，近期危及公司的生存，長遠(yuǎn)影響公司的發(fā)展。

三、工程管理水平亟待提高。工程質(zhì)量、工程成本、工程進(jìn)度等沒有得到有效控制，存在直接經(jīng)濟(jì)效益流失現(xiàn)象，特別高度關(guān)注質(zhì)量問題在社會(huì)效益上產(chǎn)生負(fù)面影響。

四、非生產(chǎn)性支出超過公司預(yù)算，且支出與業(yè)績存在倒掛跡象，有不執(zhí)行，有預(yù)算不控制，隨意開支超支問題嚴(yán)重。

五、缺乏主動(dòng)和積極的精神。少數(shù)員工存在要榮譽(yù)和好處，推責(zé)任和任務(wù)，遇事靜等旁觀，不搶抓工作機(jī)遇，事無巨細(xì)靠組織和領(lǐng)導(dǎo)，不自我加壓，不積極發(fā)現(xiàn)和主動(dòng)解決身邊問題。

六、制度和規(guī)定形文在案，工作流程仍沿襲個(gè)人習(xí)慣，有章不循，我行我素現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，多處存在。

七、培訓(xùn)和學(xué)習(xí)效果欠佳。少數(shù)工員固守舊的業(yè)務(wù)知識(shí)，老的工作習(xí)慣，不愿意接受新的文化，新的理念，導(dǎo)致公司培訓(xùn)學(xué)習(xí)流于形式，公司提高綜合能力的努力事倍功半。存在的上述問題主要是因?yàn)槲覀児芾韴F(tuán)隊(duì)在公司管理提升工作中沒有盡到應(yīng)有的責(zé)任，制度不嚴(yán)、措施不力、失之于軟，失之于松。我們的員工仍習(xí)慣于固有的思維定勢，因循守舊，對新觀念躊躇不前。我們對待問題秉持的正確態(tài)度是，發(fā)現(xiàn)問題是好事，沒有問題是壞事，回避問題是蠢事，根本目的就要提高揭露問題的覺悟和正視問題的膽識(shí)，培養(yǎng)解決問題的能力，從而端正我們的工作思路，優(yōu)化我們的工作方法，追求工作業(yè)績最大化，開創(chuàng)工作新局面。

二、20××年工作安排 20××年，國家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，沒有出現(xiàn)松動(dòng)跡象；xxx市對公共租賃房建設(shè)試行政策仍不明朗，項(xiàng)目報(bào)批工作復(fù)雜冗長；國家宏觀經(jīng)濟(jì)增速減緩影響，房地產(chǎn)開發(fā)成本繼續(xù)高位運(yùn)行；周邊地區(qū)庫存開發(fā)土地枯竭，可選擇的開發(fā)項(xiàng)目不多；我們進(jìn)行大體量地塊開發(fā)在財(cái)力、人力資源上配置不足等。以上諸多困難因素客觀存在，給公司 20××年的工作帶來空前的壓力。因此，我們要正確認(rèn)清形勢，進(jìn)一步解放思想，勇于改革創(chuàng)新，迎接新的挑戰(zhàn)。這次大會(huì)的主題是：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在控股公司和公司董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各位股東的大力支持和全體員工共同努力下，凝聚思想，堅(jiān)定信心，明確目標(biāo)，激情奮進(jìn)，整合力量，克難攻堅(jiān)，落實(shí)責(zé)任，“五提五?！保瑸閷?shí)現(xiàn)公司又好又快發(fā)展而努力奮斗。

（一）、提振全員進(jìn)取信心，確保公司持續(xù)發(fā)展動(dòng)力 動(dòng)力源于信心。事實(shí)證明，一支沒有頑強(qiáng)戰(zhàn)斗意志的軍隊(duì)打不了勝仗。同樣，一個(gè)了無信心的團(tuán)隊(duì)也決不可能在市場競爭中取得成功。我們的信心從哪里來？在認(rèn)真總結(jié)過去工作時(shí)，既要看準(zhǔn)問題，尋找差距，又要肯定成績，增強(qiáng)戰(zhàn)勝各種挑戰(zhàn)的信心和決心。從公司目前擁有的物質(zhì)基礎(chǔ)和管理現(xiàn)狀判斷，我們有理由振奮信心，確保發(fā)展動(dòng)力。

1、我們擁有一支歷經(jīng)錘煉并值得信任的員工隊(duì)伍?！痢练康禺a(chǎn)公司從初創(chuàng)、幾經(jīng)改制到今天，員工隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，駕馭房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力逐步增強(qiáng)。管理團(tuán)隊(duì)集合了工程施工、工程預(yù)算、工程技術(shù)、項(xiàng)目開發(fā)、營銷策劃、財(cái)務(wù)管理、行政管理等各方面的精英才干，他們承擔(dān)起公司生產(chǎn)經(jīng)營重任。員工隊(duì)伍 45 歲以下的人員占 58，充滿朝氣活力；大專以上文化程度的成員占 68，文化層次較高；28的管理人員擁有中級以上技術(shù)職稱，顯示出較強(qiáng)的專業(yè)能力。通過多年的磨煉，我們這支隊(duì)伍不斷走向成熟，值得我們充分信任，相信這支隊(duì)伍在今后房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)上有更大更好的作為。

2、我們探索出一套切合自我生存發(fā)展的治企經(jīng)驗(yàn)。公司自成立以來，先后開發(fā)建設(shè)了 xxx 住宅小區(qū)等 8 個(gè)樓盤，累計(jì)開發(fā)建設(shè)面積達(dá) 20 余萬平方米。在為 xxx 兩地職工群眾營造優(yōu)美宜居環(huán)境的同時(shí)，奠定了公司的知名度，為我們積累了寶貴的工作經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)可以總結(jié)歸納為：我們的員工普遍形成了“為社會(huì)添光彩，為企業(yè)作貢獻(xiàn)”的責(zé)任意識(shí)，忠于事業(yè)，忠誠企業(yè)的榮譽(yù)感；學(xué)習(xí)先進(jìn)、追求卓越的進(jìn)取精神；“以市場為導(dǎo)向，以效益為中心”的經(jīng)營理念；嚴(yán)格慎密，準(zhǔn)確規(guī)范，細(xì)致量化，精準(zhǔn)求精的管理思路。這些經(jīng)驗(yàn)是我們寶貴的精神財(cái)富，必須進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大。

3、我們具有穩(wěn)生存的先天條件和求發(fā)展的優(yōu)勢環(huán)境?，F(xiàn)在，xxx 開始推行城市公共租賃房開發(fā)新政，目的是保障中低等收入群體住房需求，它是經(jīng)濟(jì)適用房政策的發(fā)展和延伸，為我們在這一領(lǐng)域占有一席之地提供了政策支持。在資金這個(gè)關(guān)鍵因素上，我們可以依靠新開發(fā)項(xiàng)目有效運(yùn)作：一是公司各位股東繼續(xù)增資擴(kuò)股；二是根據(jù)需要引進(jìn)新股東實(shí)現(xiàn)增資；三是控股公司和金融機(jī)構(gòu)借貸資金；四是新項(xiàng)目銷售回流資金。在資質(zhì)上，我們通過努力取得了資質(zhì)“四升三”成果，化解了困擾公司在開發(fā)建設(shè)上的制約因素。隨著公司開發(fā)業(yè)績的擴(kuò)大，還應(yīng)繼續(xù)開展“三升二”的工作。鼓勵(lì) xxx 公司在建筑資質(zhì)上升級，增強(qiáng)市場競爭力。在開發(fā)方面，我們把“xxx”項(xiàng)目作為 20××年的工作重點(diǎn)，從現(xiàn)在開始加強(qiáng)攻關(guān)報(bào)建力量，加快報(bào)建進(jìn)度，力爭早日開工建設(shè)。同時(shí)，平行推進(jìn)“xxx”兩個(gè)地塊的分析論證，確定一個(gè)待建項(xiàng)目。在市場方面，黃石城市舊城改造形成住房的剛性需求在較長時(shí)間內(nèi)存在，為我們的公共租賃房銷售穩(wěn)定了客戶群，進(jìn)行商品房開發(fā)更具區(qū)位優(yōu)勢。

4、我們構(gòu)建了公司健康發(fā)展的保障系統(tǒng) 按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求，公司股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)正常開展工作，在重大決策、重要項(xiàng)目投資等方面履行職責(zé)、明確義務(wù)、維護(hù)權(quán)利，依法治企得到落實(shí)。公司黨支部自成立之日起，發(fā)揮黨組織政治核心、黨支部戰(zhàn)斗堡壘、黨員先鋒模范作用。通過開展政治教育.篇五：2009年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2009年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2009年即將過去了，轉(zhuǎn)眼間又將跨過一個(gè)之坎，回首這一年，內(nèi)心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。非常感謝相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給我這個(gè)成長的平臺(tái)，令我在工作中不斷的學(xué)習(xí)、不斷的進(jìn)步，慢慢的提升自身的素質(zhì)與才能?；厥走@一年，我走過人生很重要的一個(gè)階段，使我懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我很多的支持與關(guān)愛，在此我向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛心銈兊膸椭拍芰畹焦镜陌l(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。

2009年本人主管的部門是工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項(xiàng)目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動(dòng)了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)。

現(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報(bào)如下：

一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開發(fā)項(xiàng)目：所開發(fā)的項(xiàng)目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼xx年啟動(dòng)以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項(xiàng)目的存在，樹立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。

2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來，工程技術(shù)部門也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競爭和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項(xiàng)目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對于我們來說都需要一個(gè)過程，我們會(huì)在這個(gè)過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管

理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門應(yīng)該怎么去做。

第三步：技術(shù)力量改變

通過這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷δ骋豁?xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將會(huì)為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。

工作中存在的主要問題：

1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉τ谝粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目基本成功了，但對下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場的容量，制定好完美、可行

的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：我們現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設(shè)計(jì)成塔樓，局部戶型的采光和通風(fēng)存在一些問題，戶型面積過大，戶內(nèi)廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計(jì)了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。

4、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費(fèi)用。通過建立分包商、材料商資料(material)庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場管理經(jīng)

驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無效管理和勞動(dòng)，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。

5、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，此項(xiàng)目交納的政府規(guī)費(fèi)為1524萬元，占項(xiàng)目總成本的6.5%。對于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴(yán)密對于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的損失。我覺得是對項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊(duì)伍的選擇和對材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對比評價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃書

房地產(chǎn)開發(fā)策書

一、地塊狀況

英祥承德公館小區(qū)位于珠江路南側(cè)，承德北路西側(cè)，工程總用地面積127674.5平方米，規(guī)劃容積率3.50，建筑密度30.0%，綠地率30.0%。具有52萬方繽紛生活城。物業(yè)形態(tài)豐富，高層、商業(yè)、超市、酒店等。

二、地塊本身的優(yōu)劣勢

項(xiàng)目傲居于珠江路與承德北路交匯處，處于淮陰核心區(qū)域，是連接淮安中心城區(qū)與淮陰新功能區(qū)的重要樞紐，緊鄰汽車北站火車北站，便利交通暢達(dá)全城。

三、地塊周圍景觀

毗鄰區(qū)政府，距臺(tái)州商城、義烏小商品城等數(shù)萬方配套資源僅3分鐘車程，諸多利好不僅完全可以滿足該區(qū)域商務(wù)、餐飲、娛樂、休閑等需求，還可以確保項(xiàng)目成為稀缺的人氣旺地。

不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，也將使英祥·承德公館在寸土寸金、日益稀缺的淮陰區(qū)，成為宜居的都是精品住宅標(biāo)桿。

四、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況

周圍無大型工廠，周圍綠化較好，空氣質(zhì)量高。用水便利，噪音較小，社會(huì)治安良好.五、供求分析

決定房地產(chǎn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度主要取決于兩大因素：一是土地供應(yīng)量狀況，二是資金供應(yīng)狀況。

由于金融房貸收緊，資金來源發(fā)生變化，對淮安市屬于“金融拉動(dòng)型”的房地產(chǎn)市場來說影響較大，造成了相當(dāng)一部份企業(yè)開發(fā)資金短缺，影響了部份開工項(xiàng)目的進(jìn)展和竣工速度，從而較大幅度地降低了供應(yīng)增長的速度。

隨著淮安市國民經(jīng)濟(jì)的快速持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，改善居住環(huán)境的愿望越來越迫切，也在一定程度上保證房地產(chǎn)的需求。

六、公共配套設(shè)施

（菜市場、商店、購物中心、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

七、房地產(chǎn)市場基本狀況

1、大盤時(shí)代逐漸來臨從近期推出的地塊資料上看，規(guī)模超過50萬平方米的大盤已陸續(xù)亮相，淮安房地產(chǎn)市場即將迎來其大盤時(shí)代；

2、品質(zhì)樓盤越來越引人注目隨著樓盤規(guī)模的不斷加大，市場競爭的越來越激烈，高品質(zhì)、高性價(jià)比的樓盤即將顯現(xiàn)；

3、戶型設(shè)計(jì)越來越講究

隨著居民生活水平的不斷提高，居住理念的不斷更新，其對住房戶型的要求越來越講究、越來越科學(xué)；

4、小高層及高層產(chǎn)品將逐漸占領(lǐng)市場，倍受購房者歡迎。

雖然之前市場上對小高層及高層產(chǎn)品的抗性比較大，但是隨著政府導(dǎo)向性的不斷加大，居民生活理念的不斷變化，對小高層產(chǎn)品的抗性將會(huì)逐漸減小，以至小高層產(chǎn)品最終逐漸占領(lǐng)市場。

八、詳細(xì)信息

產(chǎn)權(quán)年限：70產(chǎn)權(quán)類型：

大產(chǎn)權(quán)房容積率：3.5綠化率：30%總戶數(shù)：3476

占地面積：127674.5平方米

基本參數(shù)：地下停車位2037個(gè) 地面停車位509個(gè) 非機(jī)動(dòng)車停車位13849個(gè) 總戶數(shù)3476戶

九、圍觀調(diào)查分析

淮安市購房客戶年齡主要集中在35-45歲之間，這一年齡段屬于購房實(shí)力派，消費(fèi)觀念跟上時(shí)代潮流，有消費(fèi)潛力。較為注重物業(yè)的綜合性價(jià)比，對于品牌信譽(yù)、物業(yè)管理和機(jī)動(dòng)車位的很重視。本項(xiàng)目就是本著提高物管品質(zhì)、建立品牌為基本點(diǎn)和特色點(diǎn)。

十、項(xiàng)目SWOT分析

一、優(yōu)勢（STRENGTH）

周邊配套優(yōu)勢：公共配套設(shè)施齊全，緊鄰汽車北站火車北站，便利交通暢達(dá)全城。距臺(tái)州商城、義烏小商品城等數(shù)萬方配套資源僅3分鐘車程，諸多利好不僅完全可以滿足該區(qū)域商務(wù)、餐飲、娛樂、休閑等需求，還可以確保項(xiàng)目成為稀缺的人氣旺地。

二、劣勢（WEAKNESS）

地理環(huán)境的優(yōu)勢注定了該樓盤房產(chǎn)的高價(jià)位，雖說現(xiàn)在還沒有具體定價(jià)，就起人氣而言肯定是在淮安房產(chǎn)價(jià)位前列的。

三、機(jī)會(huì)點(diǎn)（OPPOTUNITY）

消費(fèi)習(xí)慣改變：通過市場調(diào)查分析，近年來淮安購房族的看房、選房、購房觀念正悄然發(fā)生著巨大的變

化。又隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的后起城市，人們對住房的需求的愿望還是十分強(qiáng)烈的。

四、威脅點(diǎn)（THREAT）

雖說近年來淮安房產(chǎn)的發(fā)展越來越好，但是這是機(jī)會(huì)也是威脅，在該項(xiàng)目同期開盤的也有很多，像金地花園就是很有力的威脅者。

十一、市場調(diào)查

1、調(diào)查背景：社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，人民生活水平大幅度提高。

本次市調(diào)的目的：為了更好的了解競爭項(xiàng)目的規(guī)模、市場定位、價(jià)格水平等因素，識(shí)別競爭項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢，分析其成敗的原因，確定本案產(chǎn)品在市場中的位置，以及接受度，從而協(xié)助本項(xiàng)目制定相應(yīng)的價(jià)格策略、項(xiàng)目定位、目標(biāo)市場定位、銷售推廣策略等，以便做到知已知彼，百戰(zhàn)不殆。

調(diào)查手段：實(shí)地“踩點(diǎn)”調(diào)查+ “訪問”調(diào)查+其他。

2、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

政府為了控制房價(jià)的持續(xù)攀升，中央出臺(tái)了“國八條”，各地也相繼推出了各種政策來控制房價(jià)的持續(xù)高速上漲。

（1）金融房貸緊縮政策

（2）征收房產(chǎn)稅政策：

（3）降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范收費(fèi)行為

（4）消費(fèi)者認(rèn)可的建筑形式：

淮安市民對各種建筑形式（多層、小高層、高

層）的認(rèn)同還是比較均衡，沒有特別的偏好，都接近三分之一。

十二、場定位

產(chǎn)品定位

淮安市首家時(shí)尚文化中心定位

形象定位：

建筑造型應(yīng)給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力，現(xiàn)代、氣派，凸現(xiàn)中心區(qū)商務(wù)中心的形象；

建筑風(fēng)格：

現(xiàn)代化建筑風(fēng)格

開發(fā)模式：物業(yè)持有型價(jià)值鏈增值的模式

優(yōu)勢定位：

地段優(yōu)越性，交通的便利及成熟的周邊配套。綠化高、容積率低；

小組成員：

呂東東 陳子?xùn)| 劉鵬 龐翔 蔣杰杰 曹慧平

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對擬開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、研究和分析；對可能擬定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證；對擬開發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià)。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開展工作的基礎(chǔ)。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)三個(gè)部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

1.作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否投資開發(fā)該項(xiàng)目。

2.作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。對銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也是環(huán)保部門審查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)。

4.作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，可行性研究為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。

5.根據(jù)可行性研究報(bào)告對特定方案的評價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。

6.作為國家各級計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評估決策四個(gè)階段。

1.投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。與市場分析和預(yù)測相銜接，一般投資機(jī)會(huì)研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機(jī)會(huì)研究。一般機(jī)會(huì)研究是由國家機(jī)構(gòu)、公共機(jī)構(gòu)或由企業(yè)進(jìn)行，作為指定經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的基礎(chǔ)。在對一般投資機(jī)會(huì)作出最初鑒別之后，再進(jìn)行項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究，即將項(xiàng)目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻?xiàng)目投資建議，以指明具體的投資方向。

投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會(huì)的影響等。

投資機(jī)會(huì)研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為

是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

（2）確定對某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。

（3）根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。

在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應(yīng)達(dá)到±20％以內(nèi)。

3.詳細(xì)可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，它為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面的評價(jià)依據(jù)，為項(xiàng)目的具體事實(shí)提供科學(xué)依據(jù)。在這一階段內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，是在分析項(xiàng)目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10％。

4.項(xiàng)目的評估和決策。按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評估階段。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；（2）分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及定額費(fèi)率的選擇；（3）從企業(yè)、國家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；（4）分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項(xiàng)目評估報(bào)告。

（二）可行性研究的基本內(nèi)容

由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：

1.總論。包括綜述開發(fā)項(xiàng)目概況，項(xiàng)目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問題和建議。

2.市場需求與供給預(yù)測——租售價(jià)格變化趨勢預(yù)測。

3.開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題、機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

4.明確資源、原材料基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件。

5.根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項(xiàng)目投資成本、銷售費(fèi)用的估算及投入時(shí)間。

8.項(xiàng)目租售收入預(yù)測。

9.國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)。

10.項(xiàng)目評價(jià)總結(jié)，得出評價(jià)結(jié)論。

（三）可行性研究的步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：

1.接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公

司或投資顧問公司對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計(jì)劃。

2.收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明并預(yù)測市場的供給和需求量、價(jià)格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

3.設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

4.財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。

6.制定實(shí)施計(jì)劃。對于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

7.編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過上述分析與評價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本估算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項(xiàng)目的可行性研究階段，為了對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)并作出投資決策，必須對項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：

1.土地取得費(fèi)和拆遷費(fèi)用、市政工程建設(shè)費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)。

3.建筑安裝工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。

5.銷售費(fèi)用。

6.利息支出。

7.其他費(fèi)用。

8.不可預(yù)見費(fèi)。

9.各種稅費(fèi)。

（二）各項(xiàng)成本費(fèi)用估算的方法

1.土地費(fèi)用估算。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對土地費(fèi)用有有償和無償兩種。對土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計(jì)算時(shí)要針對實(shí)際情況而定。

（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是國家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認(rèn)，在這個(gè)過程中土地使用者要向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權(quán)出讓金一般在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)一次性支付。

（2）市政建設(shè)配套費(fèi)用。市政建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由

受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施如居委會(huì)、派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?，稱配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這些費(fèi)用的測算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

（3）土地征用費(fèi)。對選取集體土地進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，必須支付土地征用費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土地管理費(fèi)、耕地占用稅和拆遷費(fèi)等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導(dǎo)下，各級地方政府對各項(xiàng)費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)均有具體的規(guī)定，因此對集體土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和具體地塊的協(xié)商條件進(jìn)行。

（4）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因劃撥土地給原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補(bǔ)償。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計(jì)算時(shí)可按規(guī)定進(jìn)行。

（5）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權(quán)，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的確定一般在市場條件下進(jìn)行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能與市場測評價(jià)格有較大出入。

如上條目的土地費(fèi)用并不同時(shí)發(fā)生。對征用集體土地進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內(nèi)部一級市場取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（4）；對于在城市內(nèi)部二、三級市場取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，發(fā)生土地費(fèi)用（5）。

2.前期工程費(fèi)估算。前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及土地開發(fā)工程費(fèi)支出。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5％左右（在平原地區(qū)，這項(xiàng)指標(biāo)多直接與規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)合并，統(tǒng)一按照3％左右的標(biāo)準(zhǔn)收?。Ｍ恋亻_發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用，場地平整費(fèi)用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用?？筛鶕?jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

3.房屋開發(fā)費(fèi)。房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)等。

（1）建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、必要的室內(nèi)裝飾家具費(fèi)、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費(fèi)用等。

（2）附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場、自行車棚、信報(bào)箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費(fèi)用。

（3）室外工程費(fèi)包括場內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，可按項(xiàng)目投資或前述三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為2％～3％。

5.銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、銷售機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。

6.財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算，其計(jì)息基礎(chǔ)為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。

8.不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％～10％估算。

9.稅費(fèi)。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占最大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

有關(guān)內(nèi)容見本書第五章。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告（案例）

目錄

第一章、項(xiàng)目概述 第二章、項(xiàng)目名稱和選址 第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件 第五章、物料消耗與供應(yīng) 第六章、環(huán)境保護(hù)

第七章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 第八章、經(jīng)營管理方式 第九章、投資估算 第十章、項(xiàng)目經(jīng)營策劃 第十一章、效益評價(jià) 第十二章、結(jié)論

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。由北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡稱“該項(xiàng)目”）。

二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施?！霸擁?xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。

四、可行性研究報(bào)告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2、編制依據(jù)：

2．1、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號(hào)。2．

2、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號(hào)。2．

3、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號(hào)。2．

4、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號(hào)。2．

5、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號(hào)。2．

6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場調(diào)查資料。

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：北京順義后沙峪 ————————項(xiàng)目。

二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。

7、居住總?cè)丝冢?約1000人。

8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計(jì)大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化：

“該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時(shí)。

第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施?！霸擁?xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營管理方式

一、經(jīng)營設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬元 總計(jì)：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì) ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

4、勘測費(fèi)

5、設(shè)計(jì)費(fèi)

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費(fèi)

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費(fèi)

12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)

14、綠化建設(shè)費(fèi)

15、公共配套費(fèi)

16、市政公用設(shè)施費(fèi)

17、不可預(yù)見費(fèi) ***501890 合計(jì) 58580

固定成本合計(jì)58580萬元

2、經(jīng)營成本

項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設(shè)計(jì)

1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為： 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費(fèi)用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費(fèi) 2250 建安×5% 合計(jì) 71648

2、經(jīng)營成本

項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計(jì)： 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

3、土地費(fèi)用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 43950 1500元/m2計(jì)

4、其它綜合 2332 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費(fèi) 2535 建安×5% 小計(jì) 77942

9、銷售費(fèi)用

10、管理費(fèi)用

11、財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計(jì) 10935

12、毛利： 28323

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，使得這些國家的大型財(cái)團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項(xiàng)目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請國外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂部 6．

1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢

“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目價(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營策劃

1、項(xiàng)目定位 1．

1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國市場?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn) 賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短，特別是競爭項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請國外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：

4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)

1、評價(jià)方法說明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算： “該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等合計(jì)58580萬元人民幣。

3．2、經(jīng)營成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬元。

4、“本項(xiàng)目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會(huì)效益評價(jià)

“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。

第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員 北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，使得這些國家的大型財(cái)團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項(xiàng)目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請國外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢

“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目價(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營策劃

1、項(xiàng)目定位 1．

1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國市場?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短，特別是競爭項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請國外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：

4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括： 4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級TOWNHOUSE?？傊?，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)

1、評價(jià)方法說明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等合計(jì)58580萬元人民幣。3．

2、經(jīng)營成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬元。

4、“本項(xiàng)目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會(huì)效益評價(jià)

“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料 “該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時(shí)。第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施?！霸擁?xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營管理方式

一、經(jīng)營設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用 宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬元 總計(jì)：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì) ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

4、勘測費(fèi)

5、設(shè)計(jì)費(fèi)

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費(fèi)

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費(fèi)

12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)

14、綠化建設(shè)費(fèi)

15、公共配套費(fèi)

16、市政公用設(shè)施費(fèi)

17、不可預(yù)見費(fèi) ***501890 合計(jì) 58580

固定成本合計(jì)58580萬元

2、經(jīng)營成本

項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設(shè)計(jì)

1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為： 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費(fèi)用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費(fèi) 2250 建安×5% 合計(jì) 71648

2、經(jīng)營成本

項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計(jì)： 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

3、土地費(fèi)用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 43950 1500元/m2計(jì)

4、其它綜合 2332 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費(fèi) 2535 建安×5% 小計(jì) 77942

9、銷售費(fèi)用

10、管理費(fèi)用

11、財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計(jì) 10935

12、毛利： 28323

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，使得這些國家的大型財(cái)團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項(xiàng)目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請國外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置 本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢

“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目價(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營策劃

1、項(xiàng)目定位 1．

1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國市場?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短，特別是競爭項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請國外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：

4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)

1、評價(jià)方法說明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等合計(jì)58580萬元人民幣。

3．2、經(jīng)營成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬元。

4、“本項(xiàng)目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會(huì)效益評價(jià)

“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。

第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。