第一篇：房地產(chǎn)項目策劃課程設(shè)計

四節(jié) 項目SWOT分析 優(yōu)勢：

1、地理位置優(yōu)越：地塊東北面和西面緊鄰西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，沿街商業(yè)面積比重大；

2、交通便利：項目所在區(qū)域交通條件便利，屬于二環(huán)的黃金位置，使得出行極為方便快捷。項目周圍公交線路較多，且有望建地鐵口，四通八達，交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市。

3、周邊商業(yè)氣氛濃烈：項目周邊寶龍城市廣場、萬象城，緊鄰萬寶商圈和規(guī)劃中的祥坂片區(qū)臺西CBD，周邊有繁榮的商業(yè)氛圍，有利于項目商鋪價值的提升，吸引更多的人流量，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯；

4、周邊配套設(shè)施齊全：由于項目區(qū)位優(yōu)勢，此處有各種商務(wù)、休閑、酒店等較高檔次的設(shè)施。有眾多的學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施，滿足購房業(yè)主就醫(yī)、上學(xué)的普遍需求。

5、生活氛圍： 項目周圍有眾多小區(qū)林立，較大的購物廣場以及眾多的超市，金融機構(gòu)齊全，由于已形成商業(yè)圈帶來人流量，生活氛圍濃烈。

6、地塊面積大：地塊體量大且地下空間開發(fā)潛力大，能開發(fā)一個滿足客戶多功能需要的城市綜合體項目；

7、周邊環(huán)境較好：由于周邊都是已建工程，有較嚴格整體規(guī)劃，井然有序，周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景，風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，環(huán)境多項目本省的影響不大。劣勢：

1、地塊形狀被分割多塊且不規(guī)則多邊角，整體規(guī)劃有局限性。

2、B14地塊沿工業(yè)路規(guī)劃紅線應(yīng)設(shè)置不小于10米寬的綠化帶，影響沿街商業(yè)。

3、B14地塊限高30米，B14地塊應(yīng)在2011年底前結(jié)構(gòu)封頂；B13、B11地塊內(nèi)100米以下建筑應(yīng)于2012年6月30日前結(jié)構(gòu)封頂、超過100米的建筑應(yīng)于2012年底前結(jié)構(gòu)封頂，時間比較倉促。

4、對申請人和建筑規(guī)劃、設(shè)計方案都有嚴格限制和約束。

在優(yōu)勢和劣勢里只列舉了可能會成為優(yōu)劣勢的各方面，其實其中各方面都是可以互相轉(zhuǎn)化的，視項目的具體情況加以歸類。優(yōu)劣勢一般著重于項目的實體問題。機會：

1、城市發(fā)展核心商業(yè)圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯；

2、周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，能提供龐大的客源；

3、起始樓面價相對較低，有較大的利潤空間

4、地鐵二號線將助推地塊區(qū)位價值。威脅：

1、周邊商業(yè)區(qū)越來越多，同類競爭大；

2、地塊工期緊，規(guī)劃要求嚴格，且周邊地鐵城尚未確定；

3、該區(qū)域已出讓眾多地塊，未來競爭激烈。

第五節(jié) 客戶分析

有以下特征：（以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為住宅類商品房）

1、大多數(shù)人喜歡購置新房

調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占70％；二手房占21％，尚未決定占9％，主要以選購新房為主。這一方面說明置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預(yù)示著住宅消費仍將由二級市場占據(jù)主導(dǎo)地位。新房, 70% 二手房,21% 尚未決定,9%

2、自用為主導(dǎo)

由于國家進行高強度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在購房用途的選擇中，自住占60％，投資占32％，為親友占4％，為度假占3％，其他占1％。

購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。自住, 60% 投資, 32% 為親友,4% 度假, 3% 其他, 1%

3、更喜歡自己裝修

在交樓標準的選擇上，毛坯房占50％，廚衛(wèi)裝修占24％，普通裝修占19％，精裝修占7％。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標準比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。0% 10%20%30%40%50%60%毛坯房 廚衛(wèi)裝修 普通裝修 精裝修 系列1

4、三房是首選

在單位房間的選擇上，選擇1房占5％，2房占20％，3房占65％，4房占7％，5房以上占3％。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。1房, 5% 2房, 20% 3房, 65% 4房, 7% 5房, 3%1房2房3房4房5房

5、最希望的面積區(qū)間

希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在70-90平米占比較大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；

選擇三房的購房者希望面積在90-130平米占較大比例，也有不小比例選擇70-90的小 三房。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米； 70平米下, 6% 70-90平米,28% 90-110平米,32% 110-130平米,23% 130平米以上,11%

6、按揭付款是主流

頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占78％，一次性付款占22％。按揭的比例大約八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對福州住宅市場的支持作用不容小視。

7、年輕人成為主力軍

購房者的年齡25歲以下占5％，25-35歲占75％，36－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。

購房者的年齡段主要集中在25-35歲之間，占75%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。

8、其他因素

在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。為了改善居住環(huán)境的占最主要部分；購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其他因素的影響，大部分人都是大家一起出主意買房，并受業(yè)內(nèi)人士的建議影響。置業(yè)者關(guān)注置業(yè)因素分析中，超過一半以上的置業(yè)者認為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到三分之一的置業(yè)者認為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮買房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。

第六節(jié) 項目定位

一、項目定位之基準 地產(chǎn)項目的定位是基于：

項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能； 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間； 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和素質(zhì)。一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。

房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。具體如下表： 注：根據(jù)上表所列舉的一些數(shù)據(jù)，將會在其后有爭對性的對本項目進行分析，并由此而對整體定位提出合理的建議。

二、項目市場定位原則

——最大化的發(fā)掘該項目所在地段唯一性的價值； ——最大化的發(fā)掘地塊特異性的價值； ——最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風(fēng)險。

三、市場定位（開發(fā)檔次）

（1）主要競爭對手的物業(yè)檔次及物業(yè)類型

通過以上所列周邊圍繞本項目的物業(yè)檔次、價位情況，可以發(fā)現(xiàn)競爭樓盤大多屬于中檔 樓盤?！?/p>

此外“福州金融街萬達廣場”將是本項目的最大競爭對手，距離本項目較近，地段優(yōu)越。其價格適中，調(diào)查時起價：15000元/M2 均價：17000元/M2，定位相對屬中高檔，與本項目接近，并且宣傳聲勢和推廣力度較大且頻繁，市場反應(yīng)比較好，銷售狀況較為理想。（2）本項目情況分析

項目位置處于西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，緊鄰萬寶商圈和北江濱CBD商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；距東街口商圈、五一路商圈近，人流量充足。商業(yè)配套成熟，交通四通八達，景觀豐富，周邊文化教育生活配套齊全，未來隨著楊橋新村二期、陸莊、烏山西路福大片、北江濱CBD的建設(shè)，該地塊區(qū)位價值將得到進一步提升。景觀資源豐富。周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景，風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，在鋼筋水泥的市中心能擁有這樣的環(huán)境優(yōu)勢的地段。（3）本項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子分析

根據(jù)以上分析來結(jié)合本項目的地產(chǎn)因子進行整合分析： 以上表格表明，本項目具備中高檔住宅所必須的大部分地產(chǎn)因子，但距離高檔住宅的要求還有一些障礙，比如市區(qū)鬧市的影響，容積率問題。因此，在規(guī)劃設(shè)計上下功夫，在產(chǎn)品設(shè)計上找突破，同時加大內(nèi)部造景力度，完善相關(guān)配套，可以成為非常有競爭力的中高檔樓盤。同時由于我們?yōu)楸卷椖慨a(chǎn)品策劃、設(shè)計的高文化附加值，可以不斷發(fā)展

提升項目的形象從而給客戶造成高檔物業(yè)的印象或總體評價成為一個中高檔樓盤。（4）歸納

本報告建議項目總體物業(yè)檔次定位為：

——中高檔物業(yè)

四、價格定位

本項目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤，鑒于板塊內(nèi)競爭項目價格都位于福州市臺江區(qū)均價17287元/m2之間，我們建議將項目定位于高質(zhì)中檔盤為其市場空間，采用低開高走的方式，上市價格定位在15750－17000元/m2左右，均價控制在18125－19000元/m2。具體均價可根據(jù)屆時實際情況來進行調(diào)整，低開高走的方式有利于適應(yīng)市場上揚的趨勢。（具體價格定位策劃方案以后將會詳細的單獨列出。）

五、客戶細分

針對福州當(dāng)?shù)厍闆r，用金字塔結(jié)構(gòu)比喻購房人群的分布，處于塔腰部分為亞中產(chǎn)階級，或稱其為“準白領(lǐng)消費群”，年齡通常在25－30歲之間，準備成家或成家時間不長，受過良好的教育，多為大專以上學(xué)歷，事業(yè)開始起步，家庭年收入3萬－5萬元之間。他們的置業(yè)特點是：多為初次置業(yè)，購買行為謹慎，但需求迫切，自住和投資兼顧，主要購買面積在80 m2－120 m2左右的二房或三房，其中少量購買超過120 m2的住宅，總價一般在15萬－25萬左右，大都采用按揭方式且首期較少、付款年限在20年以上的按揭方式，月供款水平在1千元以內(nèi)。處于塔頸的是中產(chǎn)階級，所謂白領(lǐng)一族，他們通常是在30－40歲之間，學(xué)歷較高，受過良好的教育，家庭年收入5萬－10萬元之間，是有著成熟理性的消費經(jīng)驗的人群，一般購買面積較大的三室兩廳、四室兩廳戶型或一些復(fù)式單位，總價在20萬-40萬之間，大都采用多付首期年限不太長（如5年－15年）的付款方式；對他們來說，價格固然重要，但并不是首要考慮的因素，如果沒有比周邊樓盤更好的規(guī)劃設(shè)計、園林景觀、配套設(shè)施、文化內(nèi)涵等，而一味以低價策略難以獲得他們的青睞。

處于塔尖的是少數(shù)所謂的金領(lǐng)階層，年齡通常在40歲以上，人稱所謂的老板級人物。其購買特點是對價格的敏感度相對較低，主要是強調(diào)身份地位，追求豪華氣派，是少數(shù)豪宅、別墅的主要消費群體。

六、客戶定位

市場仿如金字塔，不但要瞄準金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準金字塔的中部以下（即對準大多數(shù)的消費群體）就我們福州樓市的調(diào)查分析，市內(nèi)大部份的消費者，最可接受的房價是20萬到30萬元之間，占四成左右；能承受20萬元以下的消費者也不多；能夠接受50萬元以上的消費者就是金字塔的頂部了，本案的目標客戶為15~35萬元這一階段。

根據(jù)本項目的細分市場，本項目的目標市場應(yīng)定位于中產(chǎn)階級，進可攻，退可守。中產(chǎn)階級在現(xiàn)階段的中國是一個新崛起的強大的階層，購買力強，主導(dǎo)著消費的潮流，將影響中國未來的政治、經(jīng)濟、文化走向。中產(chǎn)階級也是一個相當(dāng)寬泛的概念，公務(wù)員、自由職業(yè)者、職業(yè)經(jīng)理人、廣告、文化、演藝、體育界人士、新聞、律師從業(yè)人員、國企、外資、合資、大型民企高層管理人員、私營業(yè)主等，都屬于這一個階層。

根據(jù)項目在市場中的地位，其目標市場定位在28-45歲的中高級消費者更符合項目的特征。因此，本項目的主力目標市場是：28-45歲的成功或正在創(chuàng)造成功的人士。（2）目標消費者的心理分析： 民營、私企老板個體戶：

這類消費者主要是項目附近經(jīng)商的人士，其事業(yè)多在該區(qū)域，對該區(qū)域較為熟悉，加之手頭較為寬裕，有多余的錢進行物業(yè)投資，希望籍此改變居住環(huán)境或增大居住面積。這部分人多為二次置業(yè)者，消費行為趨為理性，對房產(chǎn)的整體素質(zhì)較高。高級白領(lǐng)：

這類客戶知識層面較高，綜合素質(zhì)較高，消費行為理性，對事物比較挑剔，屬于完美主義者。由于長期工作于辦公室和活動于社交場合，對小區(qū)的人文環(huán)境、運動設(shè)施、休閑場所較為關(guān)心。機關(guān)、事業(yè)單位/國企中高層領(lǐng)導(dǎo)：

這類客戶年齡在35歲以上，社會地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強。這類客戶多為二次置業(yè)，因其子女相繼成年，會考慮投資以備子女或自己居住，其對樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費行為較為理性。其他客戶：

主要指常年往返于此區(qū)域的商家或其他人，本區(qū)域的地理位置是其首要購買的主要原因。（3）目標客戶群特點小結(jié)

● 他們的特征 ：：

● 他們在30 — 45歲之間

● 受過高等教育，學(xué)識廣博，在企業(yè)身居要職

● 注重身份和地位，注重文化、社交、商務(wù)圈子的認同

● 他們時尚、現(xiàn)代，有自己獨特的個性追求，是社會潮流的引領(lǐng)者

● 他們對生活有自己獨到的理解，繁忙的工作、生活，使他們需要一個自我的個人空間

● 親近都市生活，喜歡國際化的生活氛圍 ● 他們選擇物業(yè)的標準 ：

● 是他們熟悉并接受的生活環(huán)境

● 要求生活便利，能夠在職場與生活中快速轉(zhuǎn)換 ● 高品質(zhì)物業(yè)，體現(xiàn)他們的身份和對個性、品位的追求

● 他們現(xiàn)在的生活形態(tài) ：

● 工作緊張，生活壓力大，但任勞任怨；

● 休閑時間一般與家人逛逛街、看看電視、或者一起喝茶、聊天；

● 渴望每年能去哪里旅游一次，能去國外旅游那是做夢的事情，所以因為時間和金錢的關(guān)系，往往只是想想而已；

● 他們珍惜與家人相處的機會，同時也希望睦鄰友好；

● 因為有了買樓計劃，節(jié)假日常去看一些價格上能承受的樓盤。

● 他們接受信息的渠道 ：

● 他們喜歡閱讀，對時尚生活非常敏感，因此經(jīng)常閱讀報紙、高檔雜志 ● 他們經(jīng)常在車內(nèi)收聽廣播 ● 他們愿意交際，注重口碑

● 他們因工作關(guān)系會常接觸網(wǎng)絡(luò)

● 他們對現(xiàn)在居住條件不滿意的方面：

● 面積小，房型結(jié)構(gòu)不合理、采光不好

● 出入人員復(fù)雜、缺乏管理、治安差 ● 設(shè)施不齊備，交通不方便

● 樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化 ●近馬路，噪音、污染

● 和父母住一起，顯得擁擠 ● 他們心目中的理想居住環(huán)境 ：

● 園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動空間，間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通

● 完善的小區(qū)配套，最好有運動休閑場所、幼兒園等，基本生活設(shè)施應(yīng)有盡有 最好由大的、聲譽好的開發(fā)商建設(shè)，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒有閑雜人員出入，收費也合理 ● 交通、購物方便，希望附近就有公交車站，5分鐘內(nèi)就能走到，最好有地鐵連接老城區(qū) ● 鄰里之間和睦，相互關(guān)愛 ● 他們購房的主要目的 ：

● 購房目的以“首次置業(yè)滿足居住”和“再次置業(yè)改善住房條件”為主?！?他們購買樓盤的主要考慮因素

數(shù)據(jù)顯示：消費者最重要的購房考慮因素是價格，其次是環(huán)境景觀和地段。

七、建筑規(guī)劃設(shè)計建議

（1）規(guī)劃設(shè)計理念

隨著房產(chǎn)市場的日益成熟，消費者的眼光也越來越專業(yè)，現(xiàn)在的消費者注重的已經(jīng)不是建筑本身，而是建筑所賦予的內(nèi)涵，具體表現(xiàn)在以下幾個方面： ● 人性觀

以人為本不應(yīng)該是一句泛泛而談的空話，真正做到尊重人，尊重生命，并在具體設(shè)計中體現(xiàn)出來，這是一個居住區(qū)設(shè)計的最基本原則，歸根到底，居住區(qū)的服務(wù)對象是人，具體而言，大到出入口的設(shè)置，人車分流設(shè)計，社區(qū)組團的可識別性、安全性，公共活動空間的設(shè)計等，小到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計與布位，照明器具的位置與亮度，無障礙設(shè)計等方面均應(yīng)貫徹這一原則，只有在這一基礎(chǔ)上，才能真正體現(xiàn)出居住設(shè)計已不僅僅是為人們提供一個供居住的室內(nèi)空間，更給人們帶來的是一種真正舒適與愉悅的生活，一個真正自由的精神家園。對于區(qū)內(nèi)的安全性一定要十分的注意，是園區(qū)內(nèi)業(yè)主人人安全，全家歡喜?！?科技觀

隨著社會生活的發(fā)展和科技的進步，未來生活將給人們帶來的是全方位的變化與世界同步的信息化，網(wǎng)絡(luò)化生活將使人們的生活具有更強的時代氣息，在規(guī)劃設(shè)計中則應(yīng)敏感地預(yù)測這些變化給居住設(shè)計和人們的居住生活帶來的變化，唯其如此，方能保證居住區(qū)的生命力和社區(qū)居民的生活質(zhì)量。

通過現(xiàn)代科技設(shè)施的設(shè)置，給業(yè)主帶來高效的工作與生活情趣?！?環(huán)境觀

小區(qū)內(nèi)部環(huán)境系統(tǒng)的設(shè)計對小區(qū)居住素質(zhì)和品味的提高以及樓盤推廣來說，其重要性是不斷提高并日益成為居住區(qū)賣點訴求的重要組成部分，在小區(qū)設(shè)計中應(yīng)將環(huán)境意識提升到相當(dāng)高度，而所謂環(huán)境，又有景觀，植物配置，生態(tài)設(shè)計等分支，營造環(huán)境的目的既是體現(xiàn)其較高的實用價值，使環(huán)境與社區(qū)達到高度融合，也附著有一定的價值觀、文化性與生態(tài)性。通過借景與造景，打造自然生態(tài)園，使人與自然同呼吸，給業(yè)主帶來健康的新生活。（2）建筑風(fēng)格

本案也采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計，以迎合市場的發(fā)展方向，同時將中國傳統(tǒng)的風(fēng)格融入其中，形成一種全新的中國現(xiàn)代住宅。（3）綠化設(shè)計建議 ● 中心綠地

項目入口處設(shè)立小型的廣場，旁邊伴以迎客松或招財貓以體現(xiàn)項目的商業(yè)氛圍。項目中心可將人們的行走路線主要以一塊蜿蜒的綠地組成，體現(xiàn)了中國景觀中障景的觀點，將綠地堆土做成坡狀，可以體現(xiàn)小區(qū)獨特的風(fēng)格和豪華的氣派。以小區(qū)南側(cè)的標志小廣場，雕塑噴泉為結(jié)點，水道、路道系統(tǒng)貫穿為網(wǎng)絡(luò)，整體綠化為平面，使之形成點、線、面結(jié)合，融為一體的綠地系統(tǒng)在立面上也富有變化，在南面入口以小區(qū)標志為開端，以雕塑噴泉為發(fā)展，中心廣場為高潮，三個結(jié)點在立面視覺為節(jié)節(jié)攀高的形式，使整個中心綠地前后貫通，坡起坡落，形式多樣別具特色。植物以色塊形式點綴其中，道路蜿蜒其中，打破直線的呆板，多用曲線，使之剛?cè)峤Y(jié)合，更具現(xiàn)代園林的特色。項目整體的山水生態(tài)主題色彩可在園區(qū)的一些細節(jié)上利用動植物雕塑小品等體現(xiàn)，如：在園區(qū)入口處兩旁擺設(shè)招財貓、迎客松等，寓意其招財進寶，使人心情愉快等等?！?公共綠地

小區(qū)公共綠地設(shè)計旨在營造一個寧靜，清幽的休閑區(qū)，宜在中心綠地處設(shè)置該區(qū)域，可供老年人休息，花架，休息廣場，嵌草汀步、假山石等園林小品，綠地中點綴些仿真的動物雕塑，與自然融為一體，更添情趣，小區(qū)北面為開闊空間，在湖心鋪裝中式?jīng)鐾橹骶?，結(jié)合小園石汀步，坐凳，花壇，色塊等設(shè)施，為居民提供了一個娛樂，溝通的公共游樂場所。此外小區(qū)南側(cè)水道旁設(shè)置一條“健康之路”，沿路設(shè)置全民健身運動器材，居民在游玩的同時又得到了健身，一舉兩得，同時色彩多樣的體育健身器材又為小區(qū)增色添彩。針對長時間在園區(qū)生活的少年與老年人，建議修建不倒翁休閑長廊??，為他們的生活增加歡樂場地?！?道路綠化

小區(qū)入口廣場為了庇蔭和獲得整體效果，以上層為高大樹種，下層為小灌木的種植形式來豐富其立面景觀，同時入口左右可以適當(dāng)擺設(shè)中式的小品以增強小區(qū)內(nèi)生活氛圍。為打破直路線的呆滯感，路沿均采用曲線型，配以椅凳，集休閑，美觀于一體；支路兩旁種植喬、灌木、草結(jié)合，沿路配以各式指示牌，引導(dǎo)路線?！?植物配置

主要選用本地樹種，依照季節(jié)變化，考慮樹種搭配，做到常綠與落葉相結(jié)合，觀花與觀葉相結(jié)合，形成三季，四季常青的植物觀景。

1、道路兩側(cè)以及主要景觀處可配以庭院燈加以點綴，使其夜景更加迷人。

2、草坪為坡起坡落，不做成平面

3、運用石塊的點綴，突出社區(qū)道路美感 ● 關(guān)于“五級綠化體系”

整個小區(qū)共分五級綠化，達到生態(tài)綠化和景觀綠化完美結(jié)合：

一級綠化——圍繞小區(qū)沿城市干道綠色長廊。

二級綠化——購物廣場上的生態(tài)綠色植被。

三級綠化——住宅社區(qū)內(nèi)集中大面積的塊狀綠地或綠島。

四級綠化——組團內(nèi)的庭院綠化。

五級綠化——立體綠化（分布在住宅陽臺、窗臺、屋頂花園的綠化）。（4）小結(jié)：

由于項目本身的園區(qū)規(guī)模較大大，而且樓盤容積率相對而言較高，景觀可得到有力的

體現(xiàn)。在定位上，應(yīng)該著重使整個小區(qū)以帶型景觀空間為紐帶，突出動靜相宜、曲徑通幽、移步換景的效果。同時要使本項目體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化與現(xiàn)代特色相結(jié)合、以現(xiàn)代手法重新演繹的人文居住群落這樣的意境，強調(diào)獨特的建筑產(chǎn)品要注重內(nèi)在文化價值的原則。因為建筑再好都是凝固的，只有注入了文化內(nèi)涵，景區(qū)和社區(qū)才有生命力、競爭力，所以既重視產(chǎn)品的物化形態(tài)，更重視產(chǎn)品的內(nèi)在價值，體現(xiàn)了神形兼?zhèn)洌俏锘螒B(tài)與觀念形態(tài)的有機統(tǒng)一。從而體現(xiàn)對居住者的人性和人文的關(guān)懷，營造一種健康自然、溫馨浪漫的居家氛圍。

九、戶型設(shè)計建議

1、入大門處有一過渡空間，裝修時可以設(shè)計一個玄關(guān)，使整套房的私密性有很好的保證；

2、客廳的空間獨立，盡量使其他房間房門不正對著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳十分開闊，并且廳出陽臺向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳；

3、廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡量集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。其中，廚房與飯廳最好緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，并設(shè)有明窗，通風(fēng)、采光好，將其設(shè)置在西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。

4、衛(wèi)生間與陽臺，兩個衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨立衛(wèi)生間，私密性強；設(shè)雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。

5、臥室面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。其中主臥室寬大，主臥室建筑面積為20平方米以上，符合二次置業(yè)者提高生活質(zhì)量的要求，并且主臥室置于最里面，充分保證其私密性；其余兩間小臥室面積次之，為12－18平方米。并且主臥室與北面臥室的門對開，十分有利于南北空氣對流。

6、公共活動區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)要明晰，過渡自然，互不干擾。

7、房中盡量減少狹窄的通道或其他難以利用的空間，使空間實用率提高 具體面積分配：

房地產(chǎn)消費者調(diào)查問卷

房地產(chǎn)消費者調(diào)查問卷

如果您正打算購買小戶型房產(chǎn)——

１．您所理解的小戶型，面積范圍是多少？

□ 20ｍ２以下 □20-40ｍ２ □ 40-60ｍ２ □60-80ｍ２

２．您選擇小戶型的原因：

□總價低 □位置方便 □家庭人口少 □好投資

３．如果購買小戶型自住，您可能居住的時間是多少？

□不超過３年 □３～６年 □６～１０年 □１０年以上 ４．若購買小戶型，是您第幾次購買商品房？ □首次 □二次 □三次或以上 ５．您買小戶型的使用目的是：

□ 自住 □ 投資 □ 先自住再投資 □ 其它

６．您能接受的小戶型位置區(qū)域（可多選）：

□ 鼓樓中心區(qū)域 □臺江中心區(qū)域 □五四北區(qū)域 □鼓山新區(qū)（東區(qū)）區(qū)域 □倉山區(qū)域 □金山區(qū)域 □大學(xué)城區(qū)域 7．您能接受的小戶型單價是：

□2000元內(nèi) □2000-2500元 □ 2500-3500元 □3500元以上

8．您能接受的小戶型總價：

□10萬元以下 □10-15萬元 □15-25萬元 □25萬元以上 9．您對小戶型期、現(xiàn)房的要求是：

□期房 □可入住現(xiàn)房 □已能看見結(jié)構(gòu)的準現(xiàn)房 10．您能接受的小戶型的類別是：

□二手房 □普通商品房 □高級公寓 □酒店式服務(wù)公寓 11．您希望小戶型的建筑形式是：

□塔樓 □ 高層板樓 □ 多層板樓 □ 無所謂 12．您認為最合理的小戶型應(yīng)該是：

□一室一衛(wèi) □一室一廳一衛(wèi) □ 二室一廳一衛(wèi) □ 二室一廳二衛(wèi) □ 躍層 13．您對小戶型的朝向有無要求： □ 全部朝南 □有南向房間 □無所謂 14．您對小戶型有無烹飪要求：

□有獨立廚房 □無獨立廚房但有烹飪條件 □無所謂 15．您對小戶型有無客廳要求：

□有獨立客廳 □廳、臥合一 □無所謂 16．您能接受的小戶型裝修情況是：

□全精裝 □廚衛(wèi)裝修 □精裝修且?guī)Ъ揖?□毛坯房 17．您認為小戶型最重要的配套是（可多選）：

□會所 □超市 □餐飲娛樂 □運動設(shè)施 □學(xué)校 □醫(yī)療 □網(wǎng)絡(luò)通訊 □其他 18．您認為小戶型最需要的物業(yè)服務(wù)是：

□送餐 □家政 □ 配送中心 □洗衣 □商務(wù) □其他 19．您希望小戶型的交通狀況：

□方便乘坐公交 □方便自駕車 □無所謂

20．若買小戶型，您最看重的是（可多選）：

□位置 □價格 □戶型設(shè)計 □社區(qū)感覺 □開發(fā)商背景 □后期物業(yè)管理 □周邊環(huán)境 □交通

21．您的工作地點靠近（其它請注明）：

□五四路辦公圈 □五一廣場周邊 □臺江商業(yè)區(qū)周邊 □倉山區(qū) □金山區(qū) □其它

22．卷您的年齡范圍是：

□25歲以下 □25-35歲 □35-45歲 □45歲以上 23．您買小戶型是：

□一個人住 □ 兩個人住 □三口之家 □三代同堂 24．您可支配的家庭月收入為：

□3000元以下 □3000-5000元 □5000-8000元 □8000元以上 25．您購買小戶型可能選擇的付款方式： □銀行貸款 □一次性付清

第二篇：房地產(chǎn)策劃課程設(shè)計教學(xué)大綱

《房地產(chǎn)策劃課程設(shè)計》教學(xué)大綱

課程代碼：0420037

課程名稱：房地產(chǎn)策劃課程設(shè)計

學(xué)時：32學(xué)分：2.0

課程類別：集中實踐環(huán)節(jié)選修課

開設(shè)專業(yè)：工程管理

一、目的和性質(zhì)

《房地產(chǎn)策劃課程設(shè)計》是在課堂理論教學(xué)的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)策劃》教學(xué)大綱的要求，學(xué)生在學(xué)完《房地產(chǎn)策劃》課程后，必須進行為期一周的課程設(shè)計。課程設(shè)計以某擬定的房地產(chǎn)開發(fā)項目為背景，旨在提高學(xué)生對于房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃的能力。

通過本次課程設(shè)計，學(xué)生應(yīng)掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃應(yīng)具有的知識體系，包括在項目的各個階段具體的工作內(nèi)容、方法、注意的問題。培養(yǎng)學(xué)生的策劃能力，形成具有房地產(chǎn)市場調(diào)查研究能力，房地產(chǎn)項目決策咨詢能力，房地產(chǎn)項目建筑方案策劃能力，房地產(chǎn)項目營銷策劃能力。

由于《房地產(chǎn)策劃》學(xué)科是集理論與應(yīng)用性為一體的學(xué)科，理論教學(xué)必須與實際應(yīng)用緊密相結(jié)合。本課程設(shè)計的目的是對理論課程進行綜合和補充，加深課程理論的理解和應(yīng)用；培養(yǎng)學(xué)生團隊合作能力和綜合運用所學(xué)知識的能力。

二、課程設(shè)計的基本要求

《房地產(chǎn)策劃課程設(shè)計》要求每一個學(xué)生必須遵守課程設(shè)計的具體項目的要求，以小組為單位完成課程設(shè)計內(nèi)容，并按時上交設(shè)計成果報告。在學(xué)習(xí)知識、培養(yǎng)能力的過程中樹立嚴謹、求實和勤奮的良好學(xué)風(fēng)。

1．課程設(shè)計期間，要求認真閱讀設(shè)計任務(wù)書，查閱相關(guān)參考資料；課程設(shè)計態(tài)度端正、勤于思考、刻苦鉆研、獨立按時完成任務(wù)。

2．設(shè)計成果要求字體規(guī)范，圖表清晰，格式、裝訂規(guī)范；分析評價要有理有據(jù)，論證充分；

3．在設(shè)計期間，要嚴格遵守學(xué)習(xí)紀律和作息時間。

5．要愛護公物，搞好環(huán)境衛(wèi)生，保持教室整潔、衛(wèi)生、文明、安靜。

三、課程設(shè)計項目及基本內(nèi)容

項目名稱：以學(xué)校所在城市新出讓的XX地塊為例，進行房地產(chǎn)項目全程策劃。具體內(nèi)容包括：

1.XX城市XX項目消費者需求調(diào)查問卷設(shè)計；

內(nèi)容要求：設(shè)計調(diào)查問卷，進行市場調(diào)研。

2.XX城市XX項目消費者心理與行為分析；

3.XX城市XX項目STP戰(zhàn)略策劃；

內(nèi)容要求：根據(jù)調(diào)查問卷，進行調(diào)查問卷分析，確定目標客戶群，確定項目市場定位，撰寫市場調(diào)查報告。

4.XX城市XX項目建筑策劃；

內(nèi)容要求：根據(jù)市場定位，進行項目方案設(shè)計，提供項目規(guī)劃方案和戶型圖。

5.XX城市XX項目價格策劃；

內(nèi)容要求：確定項目的平均價格和銷售價格。

6.XX城市XX項目廣告策劃；

內(nèi)容要求：撰寫廣告策劃書。

7.XX城市XX項目銷售策劃；

內(nèi)容要求：撰寫廣告銷售策劃書。

8.XX城市XX項目物業(yè)管理策劃。

內(nèi)容要求：撰寫物業(yè)管理方案書

四、時間安排

本課程設(shè)計是《房地產(chǎn)策劃》課程的實踐教學(xué)環(huán)節(jié)，獨立安排，總學(xué)時1周，在《房地產(chǎn)策劃》課程結(jié)束后集中進行，具體時間按照學(xué)校的教學(xué)安排。

第1、2天：課程設(shè)計動員、選題、確定研究問題的主要技術(shù)路線；

第3、4天：對研究問題進行深入分析，對所采用的研究方法和手段進行深入研究，認真深入地閱讀參考文獻；

第5天至第10天：課程設(shè)計的撰寫過程，整理課程設(shè)計的書面材料，完成課程設(shè)計報告。

五、課程設(shè)計組織與管理

（一）課程設(shè)計指導(dǎo)

指導(dǎo)老師既要負責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，又要對學(xué)生進行考勤、考績；既要關(guān)心學(xué)生，又要從嚴要求；結(jié)合課程設(shè)計中的實際情況，對學(xué)生進行思想教育和紀律檢查工作

（二）課程設(shè)計組織

1、每班為一大組，配1名指導(dǎo)老師，各組設(shè)組長1人，班委會干部照常工作并組織好課程設(shè)計過程中的各項工作，起到督促和帶頭作用。

2、在設(shè)計中以小組為單位開展工作，小組的業(yè)務(wù)實踐由組長統(tǒng)一安排；組長要起到合理調(diào)配、實時督促的作用，同時要做好本小組的考勤記錄工作。

六、課程設(shè)計紀律與注意事項

課程設(shè)計同校內(nèi)上課一樣都是正常的教學(xué)活動，在課程設(shè)計期間全體學(xué)生除了自覺遵守學(xué)院規(guī)定的一切組織紀律外，還應(yīng)遵守如下紀律：

1、在設(shè)計期間要統(tǒng)一行動，不準曠課、遲到、早退，設(shè)計期間不得擅自離開設(shè)計地點。

2、有事請假，請假半天由組長批準，請假一天以上由指導(dǎo)老師批準，請假三天以上由系領(lǐng)導(dǎo)批準。

3、設(shè)計期間，不準閑談、游玩，更不準爭吵，打架鬧事。

4、為了確保設(shè)計工作順利進行，要求各位同學(xué)在設(shè)計以前，認真學(xué)習(xí)本課程理論知識，對設(shè)計的各個環(huán)節(jié)的方法與要求做到心中有數(shù)。

5、各位同學(xué)要嚴肅認真，對各項設(shè)計內(nèi)容要保質(zhì)保量完成。

七、課程設(shè)計結(jié)束應(yīng)提交的成果資料

課程設(shè)計說明書：課程設(shè)計的目的、任務(wù)、時間及地點安排；課程設(shè)計內(nèi)容介紹；設(shè)計項目的設(shè)計步驟；課程設(shè)計總結(jié)等。

八、課程設(shè)計的考核與成績評定

1、考勤、平時表現(xiàn) 30分

2、成果資料 70分

按上述內(nèi)容，綜合評定每一名學(xué)生的設(shè)計成績，由指導(dǎo)老師根據(jù)學(xué)生設(shè)計中的表現(xiàn)及設(shè)計成果綜合評定，分優(yōu)秀、良好、中等、及格和不及格五級，不及格者允許重做。

優(yōu)秀：能很好地完成設(shè)計任務(wù)，達到大綱中規(guī)定的全部要求，設(shè)計說明書能對設(shè)計內(nèi)容進行全面、系統(tǒng)的總結(jié)，各項指標合理、滿足規(guī)范要求，設(shè)計方案很優(yōu)化，并能運用所學(xué)的理論知識對某些問題加以分析，設(shè)計態(tài)度端正，設(shè)計期間無違紀行為。

良好：能較好地完成設(shè)計任務(wù)，達到大綱中規(guī)定的全部要求，設(shè)計說明書能對設(shè)計內(nèi)容進行比較全面、系統(tǒng)的總結(jié)，各項指標合理、滿足規(guī)范要求，設(shè)計方案較為合理，設(shè)計態(tài)度端正，設(shè)計期間無違紀行為。

中等：能完成大部分設(shè)計任務(wù)，達到大綱中規(guī)定的主要要求，設(shè)計說明書能對設(shè)計內(nèi)容進行比較全面的總結(jié)，各項指標合理、滿足規(guī)范要求，設(shè)計方案合理，但有一些不足之處。

及格：完成設(shè)計的主要內(nèi)容，達到設(shè)計大綱中的基本要求，能完成設(shè)計說明書的編寫，各項指標結(jié)果和內(nèi)容基本正確，但不夠完整、系統(tǒng)。設(shè)計方案基本合理，態(tài)度基本端正，設(shè)計中雖有輕微的違紀行為，但能深刻認識，及時糾正。

不及格：凡具備以下條件者，視為不及格。

（1）設(shè)計未達到大綱中規(guī)定的基本要求，設(shè)計說明書、方案成果抄襲別人，或馬虎潦草、內(nèi)容有明顯錯誤、指標結(jié)果錯誤。

（2）未能完成設(shè)計說明書。

（3）設(shè)計中有違紀行為，教育不改，或有嚴重違紀行為者。

執(zhí)筆人：審核人：

批準人：批準日期：

第三篇：房地產(chǎn)項目策劃

第一章 房地產(chǎn)項目策劃概述

房地產(chǎn)項目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項目市場定位，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性地構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動。

房地產(chǎn)項目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟效益和社會效益（2）能為項目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源（5）預(yù)測未來市場（6）滿足購房者需求。

房地產(chǎn)項目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性。

房地產(chǎn)項目策劃報告的基本結(jié)構(gòu)

（1）市場調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析

（2）項目定位分析a項目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位

（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設(shè)施策劃

（4）項目投融資分析a技術(shù)經(jīng)濟指標分析b土地價值及開發(fā)價值研判c投資估算d融資分析e財務(wù)評

價f不確定性分析

（5）形象策劃a項目cis系統(tǒng)設(shè)計b項目品牌名稱設(shè)計c工地與銷售現(xiàn)場形象設(shè)計

（6）市場推廣策劃a營銷分期安排b推廣主題與方式c價格策略d促銷策略與活動推廣策劃e推廣預(yù)

算f廣告策劃。

房地產(chǎn)項目策劃報告編寫的注意事項（1）結(jié)合項目實際，緊扣目標主題（2）簡明扼要，突出重點（3）定性分析與定量分析相結(jié)合（4）準確分析，明確結(jié)論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達，邏輯思維（7）可執(zhí)行性。

第二章 房地產(chǎn)項目選址策劃

居住項目選址（1）市場狀況（2）地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向（3）自然環(huán)境（4）交通條件（5）生活配套設(shè)施（6）市政基礎(chǔ)設(shè)施（7）房地產(chǎn)相關(guān)政策（8）用地成本。

商業(yè)項目選址1零售商業(yè)項目（1）消費市場（2）商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)輻射范圍（4）潛在商業(yè)價值（5）規(guī)劃設(shè)計條件2寫字樓項目選址（1）周邊環(huán)境狀況（2）交通便捷程度。工業(yè)項目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。

土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產(chǎn)一級市場。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科教文衛(wèi)50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。

土地使用權(quán)出讓的方式（1）招標出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。過程：a投標人在投標截止時間前將標書投入標箱b出讓人按照招標公告規(guī)定時間地點開標，并邀請所有投標人參加（少于三人應(yīng)終止）c評標小組進行評標（五人以上單數(shù)）d招標人根據(jù)評標結(jié)果確定中標人（2）拍賣出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用的使用權(quán)人的行為。（4）協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對出讓土地的在轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置等費用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。

土地投標前的準備工作（1）密切關(guān)注土地招標信息（2）組建土地競標小組（3）進行現(xiàn)場踏勘和項目分析（4）搜集競爭者信息（5）測算土地成本，制定心理價位（6）編制投標文件及各種資料，準備參加競標。

競標土地的估價 假設(shè)開發(fā)法公式

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

第三章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查

房地產(chǎn)項目市場調(diào)查是指為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目特定的經(jīng)營目標，運用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計劃，系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)商預(yù)測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項目策劃工作的前提和基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的特點（1）廣泛性（2）針對性（3）時效性（4）方法的多樣性與專業(yè)性（5）結(jié)果的局限性

房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的作用（1）是項目策劃者認識市場，捕捉新的市場機會的前提（2）是項目策劃者感知市場，了解消費者需求的主要手段（3）是項目策劃者了解市場、挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提（4）是項目投資機會研究，項目定位，項目規(guī)劃設(shè)計，項目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的程序

（1）準備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析

（2）實施階段a制定調(diào)查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查

（3）分析和總結(jié)階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報告c總結(jié)反饋

其中，調(diào)查報告要求如下（1）客觀真實（2）簡明扼要（3）結(jié)論明確（4）制作美觀

調(diào)查報告主要內(nèi)容如下（1）調(diào)查目的方法步驟時間等的說明（2）調(diào)查對象的基本情況介紹

（3）所調(diào)查問題的實際情況與分析說明（4）對調(diào)查對象的基本認識（5）提出建設(shè)性的意見和建議（6）統(tǒng)計資料，圖標等必要附件

房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的主要內(nèi)容

1房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟環(huán)境c房地產(chǎn)市場總體運行情況d人口環(huán)

境e技術(shù)環(huán)境f對外開放程度

（2）區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場供需狀況d社會文化環(huán)

境e房地產(chǎn)企業(yè)情況f專業(yè)機構(gòu)與中介商情況g城市或區(qū)域的交通條件研究h影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件

（3）微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競爭性樓盤調(diào)查

與分析

2房地產(chǎn)市場需求調(diào)查

（1）市場需求容量調(diào)查a項目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)b有購房需求的人口

數(shù)量和整體特征c居民對各類房地產(chǎn)商品的需求總量d居民的消費結(jié)構(gòu)e居民的收入水平、儲蓄余額和支付能力f影響房地產(chǎn)市場需求的因素

（2）消費者調(diào)查a消費者個人特征b消費者購買動機c消費者購買李水平

3房地長市場供給調(diào)查

（1）房地長市場供給總體調(diào)查

（2）競爭樓盤調(diào)查a競爭樓盤的產(chǎn)品調(diào)查（區(qū)位、產(chǎn)品特征、交房時間）b競爭樓盤的價格調(diào)查（單價、總價、付款方式）c競爭樓盤的促銷手段調(diào)查（廣告促銷、活動促銷、人員促銷、客戶關(guān)系促銷）d競爭樓盤的銷售情況調(diào)查（銷售率、銷售次序、客戶群分析）e競爭樓盤的物業(yè)管理調(diào)查

（3）競爭對手調(diào)查a專業(yè)化程度b品牌知名度c推動度或拉動度d開發(fā)經(jīng)營方式e樓盤質(zhì)量f縱向整合度g成本狀況h價格策略i與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系j項目開發(fā)情況

4房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式（報刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形

式（海報圖冊）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）

（2）房地產(chǎn)營銷中介機構(gòu)調(diào)查

（3）房地產(chǎn)營銷媒體調(diào)查

房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的方法

1訪問法（1）人員訪問（2）電話訪問（3）郵寄訪問（4）網(wǎng)上訪問

2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法

3定性研究法（1）焦點小組座談會（2）深度訪談法（3）投影技法

4實驗法

5創(chuàng)新方法（1）主題式調(diào)查（2）論壇式調(diào)查（3）記者式調(diào)查

房地產(chǎn)項目市場調(diào)查問卷分類（1）結(jié)構(gòu)式問卷，又稱標準式問卷，是按照調(diào)查目的和內(nèi)容精心設(shè)計的具有嚴密組織結(jié)構(gòu)的問卷，問卷中的問題是按一定的提問方式和順序進行安排的，又分封閉式，開放式，半封閉式。（2）非結(jié)構(gòu)式問卷，沒有在組織結(jié)構(gòu)中加以嚴密的設(shè)計與安排（3）半結(jié)構(gòu)式問卷

問卷結(jié)構(gòu)（1）問卷編號與問卷標題（2）問卷說明（3）甄別問卷（4）主體問卷（5）背景資料（6）作業(yè)記載

問卷注意問題（1）避免一般性問題（2）避免過于專業(yè)術(shù)語（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導(dǎo)向性的提問（5）避免敏感性的問題（6）注意問題設(shè)置的順序。

第四章 房地產(chǎn)項目stp策劃

市場細分是指營銷者在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費者需求的差別出發(fā)，以消費者的需求為立足點，根據(jù)消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體—子市場，使企業(yè)可以從中認定目標市場的過程和策略。

房地產(chǎn)市場細分是指營銷者通過市場調(diào)研，按照一定的標準，把房地產(chǎn)整體市場劃分成若干個消費者群的市場分類過程。

房地產(chǎn)市場細分的方法（1）地理細分（地區(qū)，地域特征，人口密度，地區(qū)自然環(huán)境，生活環(huán)境，交通環(huán)境）（2）人口細分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數(shù)）（3）心里細分（生活方式，個性，購買動機）（4）行為細分（追求利益，品牌忠實度）

目標市場選擇考慮因素（1）市場規(guī)模（2）資源條件（3）環(huán)境條件（4）政策性因素（5）盈利性因素（6）風(fēng)險性因素

目標市場選擇的主要模式（1）單一目標市場化（2）多目標市場化

房地產(chǎn)項目市場定位是指在房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場環(huán)境，企業(yè)資源及項目自身條件特征，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，功能和設(shè)計建造標準，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內(nèi)容。

房地產(chǎn)項目市場定位的主要內(nèi)容（1）客戶定位（2）產(chǎn)品定位（3）形象定位

房地產(chǎn)項目主題策劃是指開發(fā)商對擬建項目提出的一種開發(fā)概念與意圖，是一種可以為人們

切實感知到的生活方式和居住理念，體現(xiàn)了項目開發(fā)的總體指導(dǎo)思想。

房地產(chǎn)項目主題策劃的作用（1）主題策劃是項目開發(fā)運作的總體指導(dǎo)思想（2）主題策劃能體現(xiàn)出項目產(chǎn)品的價值（3）主題策劃能使項目具有獨特的個性

房地產(chǎn)項目主題策劃的原則（1）創(chuàng)新新原則（2）領(lǐng)先性原則（3）整合性原則

房地產(chǎn)項目主題策劃的方法（1）結(jié)合文化內(nèi)涵挖掘主題項目（2）結(jié)合科技進步（3）結(jié)合自然環(huán)境（4）結(jié)合顧客需求（5）通過營造新觀念（6）結(jié)合建筑設(shè)計創(chuàng)新理念

第五章 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃

房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型（1）居住房地產(chǎn)項目（普通商品住房，限價商品房，經(jīng)濟適用住房，廉租房，高檔商品住房，別墅）（2）商業(yè)房地產(chǎn)項目（商業(yè)用房，寫字樓，酒店，酒店式公寓，主題公園）（3）工業(yè)房地產(chǎn)項目（工業(yè)廠房，研究與發(fā)展用房，倉儲用房，工業(yè)園區(qū)）（4）特殊用途房地產(chǎn)項目

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品差異化策略（1）規(guī)劃設(shè)計（規(guī)劃設(shè)計與自然生態(tài)相結(jié)合，規(guī)劃設(shè)計與社會發(fā)展相結(jié)合。規(guī)劃設(shè)計與用戶需求變化相結(jié)合）（2）新技術(shù)與新材料（3）產(chǎn)品價格和營銷服務(wù)

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品組合策略（1）不同物業(yè)類型組合（2）相同物業(yè)類型，不同產(chǎn)品品目組合 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位的原則（1）市場化原則（2）差異化原則（3）前瞻性原則（4）產(chǎn)品之間的不可替代性

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位的限制條件（1）土地（2）城市規(guī)劃（3）顧客需求（4）資金供應(yīng)（5）市場條件（6）開發(fā)商思維

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位的方法（1）房地產(chǎn)市場分析方法（2）swot分析方法（3）建筑策劃方法（4）目標客戶需求定位法（5）頭腦風(fēng)暴法

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃

1規(guī)劃布局

（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動

中心，方便經(jīng)營使用和社會化服務(wù)c合理組織人流車流，有利于安全防衛(wèi)d構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色e建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格，突出個性f合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙氣塵及噪聲對居民的干擾g精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境h注重景觀和空間的完整性i公共活動空間的環(huán)境設(shè)計應(yīng)處理好周邊環(huán)境育人活動之間的相互關(guān)系

（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式

2建筑類型

（1）按建筑層數(shù)劃分a低層住宅（單層住宅，獨棟別墅，聯(lián)排別墅）b多層住宅c高層

住宅

（2）按平面特點劃分a點式住宅b條式住宅

（3）按結(jié)構(gòu)類型劃分a磚混結(jié)構(gòu)b框架結(jié)構(gòu)c框架剪力墻結(jié)構(gòu)

（4）按戶內(nèi)空間布局分布a平層式住宅b錯層式住宅c復(fù)式住宅

3住宅戶型

（1）住宅功能分區(qū)原則a內(nèi)外分區(qū)b動靜分區(qū)c潔污分區(qū)

（2）住宅功能分區(qū)a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過廳）c家庭行為空間，衛(wèi)生行為空間（廚房，洗衣房，衛(wèi)生間）d交通空間，室外過渡空間（過道走廊，戶內(nèi)樓梯，陽臺，露臺）

（3）住宅功能分區(qū)的技術(shù)要點a每套住宅具有良好通風(fēng)采光日照隔熱保溫隔聲等性能b

套內(nèi)功能空間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性可變性c臥室設(shè)計應(yīng)該避開來自戶內(nèi)其他房間或周圍鄰居的實現(xiàn)干擾d必須設(shè)置戶內(nèi)的室外空間陽臺

4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃

（1）綠地規(guī)劃 綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面

積的比例。

（2）景觀規(guī)劃a步行環(huán)境b鋪地環(huán)境c水體環(huán)境d戶外設(shè)施環(huán)境

5小區(qū)道路

（1）交通組織方式a人車分行b人車混行結(jié)合布局分行

（2）網(wǎng)路規(guī)劃原則a順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整性和舒適b分級布置，逐

級銜接，保證居住區(qū)交通安全環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整c因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理建設(shè)經(jīng)濟d功能復(fù)合化，營造人性化的街道空間e構(gòu)筑方便系統(tǒng)豐富整體的居住區(qū)交通空間和景觀網(wǎng)絡(luò)f避免影響城市交通

（3）道路交通規(guī)劃要求a寬度（居住區(qū)級道路紅線寬20-30，車行道9，考慮通公交為

10-14，人行道2-4,）（居住小區(qū)級道路紅線寬10-14，車5-8，紅線寬于12考慮設(shè)1.5-2人行道）（居住組團級道路紅線8-10，車行道5-7，一般不設(shè)人行道）（宅間小路2.5）b其他要求（居住區(qū)道路線形有方格形曲折型風(fēng)車形s型y型弧形）（一個較大規(guī)模居住區(qū)一般至少需要兩個出入口）（居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處交角不應(yīng)小于75度）（應(yīng)考慮為殘疾人設(shè)置無障礙通道，寬2.5，坡不大于2.5%）（盡端式道路不應(yīng)長于120米）

6配套設(shè)施

（1）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃a商業(yè)設(shè)施（菜場超市旅店飯館銀行）b教育設(shè)施（幼兒園小學(xué)

中學(xué)）c文化運動設(shè)施d醫(yī)療設(shè)施e社區(qū)管理設(shè)施

（2）市政公用設(shè)施規(guī)劃a供水系統(tǒng)b排水系統(tǒng)c供電系統(tǒng)d通信系統(tǒng)e燃氣系統(tǒng)f冷熱

供應(yīng)系統(tǒng)g環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)h工程管線綜合（3）停車設(shè)置

（4）安全設(shè)置

（5）戶外場地設(shè)置

（6）服務(wù)管理設(shè)置

第六章 房地產(chǎn)項目形象策劃

房地產(chǎn)項目形象策劃是對樓盤的形象定位，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標識等各要素的規(guī)范與整合的過程，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標識等工作通過項目識別系統(tǒng)—cis來完成。房地產(chǎn)項目形象策劃目的旨在塑造項目整體形象的個別性，展示與競爭樓盤的差異性，激發(fā)消費者對項目產(chǎn)生一致的認同感，并贏得消費者的信賴和肯定，以達到促進房地產(chǎn)營銷的目的。良好的項目形象對吸引顧客擴大市場份額有極大的促進作用。

房地產(chǎn)項目形象策劃的主要內(nèi)容（1）房地產(chǎn)項目形象定位是找到該房地產(chǎn)項目所特有的，不同與競爭對手的，能進行概念化描述，能通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征，原則a項目形象易于展示和傳播b項目形象定位應(yīng)與項目產(chǎn)品特征符合c項目形象定位與項目周邊的資源條件相符合d項目形象與目標客戶群的需求特征符合e項目形象定位應(yīng)充分考慮市場競爭的因素策劃要點a形象定位要結(jié)合項目優(yōu)勢和客戶需求進行分析b形象定位要與項目內(nèi)在品質(zhì)相符合c形象定位要具有高度的創(chuàng)意性和審美意境d形象定位要尊重歷史傳承文化（2）房地產(chǎn)項目形象識別是房地產(chǎn)形象策劃的核心部分，他幫助房地產(chǎn)項目把樓盤開發(fā)理念，樓盤形象，文化內(nèi)涵以及樓盤的整個優(yōu)勢傳遞給公眾，讓消費者對樓盤產(chǎn)

生好印象（cis與三個系統(tǒng)之間的聯(lián)系aMI理念識別系統(tǒng)，是cis的核心和源動力bBI行為識別系統(tǒng)把項目理念化作具體的可操作行為cVI視覺識別系統(tǒng)是在完成以上設(shè)計后對MIBI中視覺因素進行全面統(tǒng)一的設(shè)計，包括項目案名標志，文案用語，辦公用品等（3）房地產(chǎn)項目形象包裝

房地產(chǎn)項目案名設(shè)計要點（1）名實相符，個性突出（2）巧借歷史，滲透文化（3）朗朗上口，易于記憶

房地產(chǎn)項目案名設(shè)計思路（1）強調(diào)樓盤區(qū)位（2）強調(diào)人文積淀（3）強調(diào)自然環(huán)境（4）強調(diào)品牌形象（5）強調(diào)項目定位（6）強調(diào)時尚創(chuàng)意

售樓部位置選擇（1）迎著主干道（2）設(shè)在人車都能方便到達且有停車位的位置（3）設(shè)在能方便到達樣板房的位置（4）設(shè)在與施工場地容易隔離，現(xiàn)場安全性較高的位置（5）設(shè)在環(huán)境和視線較好的位置（6）可以結(jié)合小區(qū)會所等公建設(shè)計進行安排

售樓部設(shè)計與布置（1）功能分區(qū)明確（2）進去售樓中心前有明確指示（3）入口廣場要有渲染氣氛的布置（4）銷售中心的內(nèi)外空間要盡可能通透（5）接待區(qū)要布置在離入口處較近，且方便業(yè)務(wù)員看到來往客戶的位置（6）在接待區(qū)要通過背景板營造視覺焦點（7）室內(nèi)燈光要明亮（8）要配合樓盤性質(zhì)營造氛圍（9）主賣點要有明確展示（10）內(nèi)部空間要盡可能通透（11）在必要的地方布置小飾品和綠植

樣板房選擇（1）主力戶型（2）朝陽視野好環(huán)境好（3）可方便售樓處到達（4）多層期房盡可能在一樓（5）高層現(xiàn)房一般在較高層（6）高層期房一般在4-6層（7）條件不夠時可把樣板房隔離出來

樣板房裝修（1）充分展示戶型優(yōu)勢（2）統(tǒng)一標示系統(tǒng)（3）針對空間使用給客戶指引（4）裝修風(fēng)格和檔次要符合項目定位和目標客戶定位（5）色彩明快溫馨能吸引眼球（6）家私的整體風(fēng)格要統(tǒng)一（7）做工要精細，光線要充足（8）門前要蛇鞋架或發(fā)放鞋套，最好可直接進入

第七章 房地產(chǎn)項目投融資策劃

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算（1）土地費用（2）前期工程費與城建費用（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

（4）建筑安裝工程費（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費（6）開發(fā)間接費（7）管理費（8）銷售費用（9）不可預(yù)見費（10）稅費（11）其他費用（12）建設(shè)期利息

房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預(yù)售（3）債務(wù)資金籌集a債券籌資（企業(yè)債，公司債）b信貸資金籌集（房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)信用）

（4）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新a住房抵押貸款證券化b房地產(chǎn)投資信托（5）其他方式a內(nèi)部認購b承包商墊資

第九章 房地產(chǎn)項目市場推廣策劃

渠道分類（1）零級渠道（房地產(chǎn)開發(fā)商自己），一級渠道（委托銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司），二級渠道（批發(fā)零售），三級渠道（二三級不適合房地產(chǎn)）（2）直接渠道和間接渠道（3）寬渠道和窄渠道

房地產(chǎn)項目市場推廣主要渠道（1）開發(fā)商自行銷售a大型房地產(chǎn)開發(fā)公司b處于賣方市場c定向開發(fā)d節(jié)約成本（2）委托代理a聯(lián)合代理與獨家代理b買房代理，買房代理和雙重代理c首席代理和分代理

賣點是產(chǎn)品所具有，不易被競爭對手抄襲的，同時又是可以展示和能夠得到目標客戶認同的特點。

房地產(chǎn)項目推廣三個主題（1）提煉物業(yè)主題（2）提煉市場主體（3）提煉廣告主題

各階段推廣主題（1）預(yù)熱期，突出物業(yè)主題為主，展示樓盤的基本情況（2）強銷期，突出

市場主體為主，吸引大量目標客戶群關(guān)注并產(chǎn)生共鳴（3）持銷期，以突出廣告主題為主，給人以豐富的聯(lián)想空間，在人氣聚集的配合下產(chǎn)生很好的效果（4）尾盤期，以樸素的宣傳為重點，突出項目功能性特點。

營銷成本構(gòu)成（1）資料模型費（2）樣板房費用（3）廣告費（4）銷售管理費（5）中介服務(wù)費

市場推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動推廣（4）客戶關(guān)系管理

營銷分期以及工作要點

（1）預(yù)熱期，在項目正式進入市場前，通過媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時分

流競爭對手的部分客戶，又可對本項目目標客戶進行測試，為開盤時銷售策略實行和調(diào)整提供依據(jù)，該階段工作重點是溫和不火給后續(xù)工作打下良好基礎(chǔ)

（2）內(nèi)部認購期，現(xiàn)已發(fā)展成營銷商檢驗市場和聚合控制人氣的重要手段。一般定價，只告訴大致價格，吸引更多人支付定金，又可試探市場反應(yīng)，為后續(xù)工作提供大量真實市場依據(jù)。

（3）開盤，即項目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準備，必須做好充分準

備，形成足夠銷售勢能，保證開盤成功。開盤要集中人力物力財力，調(diào)動多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強勁的促銷勢頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標的實現(xiàn)。注意推出量控制，把一般性樓盤放在前面，保證后續(xù)階段持續(xù)銷售。

（4）強銷期是開盤正式銷售后1-2月，該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動，此時銷量

和需求量較高，因此要掌握銷售勢頭，保證充足房源，注意賣點儲備，價格調(diào)整控制幅度，控制銷售現(xiàn)場氣氛，保持熱銷場面，關(guān)鍵是建立項目的市場形象，提高項目市場認同感，維持續(xù)期銷售奠定基礎(chǔ)。

（5）持續(xù)期是項目進入平穩(wěn)銷售狀態(tài)，此時廣告和促銷手段趨于平緩，上門看房購房的客戶趨于穩(wěn)定，大部分房源逐步售出。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點，突出個性，有針對性的進行宣傳和促銷，促使樓盤持續(xù)交易。

（6）尾盤期是項目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯，一般生育的房源本身存在一

定缺陷，銷售困難，單位樓銷售額又是開發(fā)商利潤，因此尾樓常采用降價尋求新營銷方式和重新定義市場改進產(chǎn)品等方法處理。

銷售準備（1）審批資料準備（建筑用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證，俗稱五證）（2）銷售資料準備a售樓書b折頁（包括案名，logo，宣傳語，位置圖，規(guī)劃圖，戶型圖，物業(yè)管理）（3）平面圖（戶型圖）（包括樓盤名稱，logo，宣傳語，戶型局部不同，戶型銷售面積，規(guī)劃圖，坐標，戶型優(yōu)點，所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門，管道層層數(shù)，管道位置）（4）銷售文件（認購合同，售樓須知，價目表，房地產(chǎn)買賣合同）

銷售現(xiàn)場準備（1）銷售中心（2）樣板房（3）項目模型（4）其他

第十章 房地產(chǎn)項目廣告策劃

廣告策劃原則（1）時代性（2）創(chuàng)新性（3）實用性（4）階段性（5）全局性

房地產(chǎn)項目廣告常見類型（1）促銷廣告（2）形象廣告（3）觀念廣告（4）公關(guān)廣告

廣告基本要素構(gòu)成（1）樓盤名稱（2）廣告標題（3）地理位置（4）項目賣點（5）價格（6）開發(fā)商，代理商，規(guī)劃設(shè)計，建筑施工，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)名稱及售樓電話

廣告策劃主要工作（1）市場分析（客戶分析，個案分析，競爭對手分析）（2）廣告目標的確定（3）媒體發(fā)布計劃（報紙，雜志，廣播電視，戶外廣告，售點廣告，直郵廣告，傳單海報廣告，互聯(lián)網(wǎng)傳媒廣告）

第四篇：房地產(chǎn)項目策劃報告

目錄

一、房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢·················2

二、房地產(chǎn)市場面臨的問題 ··············6

三、對策措施 ··························9

瀘州市2011年房地產(chǎn)市場調(diào)研分析及對策

自2005年以來，國家對房地產(chǎn)市場實施了以增加有效供應(yīng)、降低房價、強化市場監(jiān)管、提高貸款利率、緊縮銀根為主要內(nèi)容的一系列宏觀調(diào)控措施。今年，這些調(diào)控措施對我市房地產(chǎn)市場的影響開始顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)市場商品房、二手房成交量明顯萎縮；房價在高位上調(diào)整，上漲幅度顯著減少，房價得到有效控制；可售房源持續(xù)增長，已經(jīng)形成供大于求的局面，消費者持幣觀望；開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，開發(fā)商信心受挫；土地市場需求下降。同時，受全國房地產(chǎn)市場大氣候影響，我市房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨比較嚴峻的形勢。因此，必須對房地產(chǎn)市場給予新的認識、考慮新的對策，以防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“崩盤”，影響經(jīng)濟的健康發(fā)展，影響社會的和諧穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，銀行開發(fā)貸款繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)面臨資金困難 1、2006年年初住宅投資同比增幅較大，達到39．84％，5月份開始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比減少至7．21％，隨后逐月增加，到2008年6月同比增幅達到99．3％。投資量的變化確定了房地產(chǎn)上市量的顯著變化，開發(fā)投資的大量增加導(dǎo)致隨后的供應(yīng)量大量增加，開發(fā)投資變化也是房價變化的主要原因之一，房價在開發(fā)投資大量增加情況下會有所回落，其

變化比開發(fā)投資要滯后。2、2006年末全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10655萬元，比年初減少 12430萬元；2007年末余額為11100萬元，比年初增加445萬元；2008年6月末余額為8850萬元，比年初減少1128萬元。2006年至今開發(fā)貸款余額凈減少 13113萬元。

2006年商品房按揭貸款余額 141376萬元，比年初增加16655萬元； 2007年末余額為184710萬元，比年初增加43334萬元；2008年6月末余額為 229288萬元，比年初增加44578萬元，商品房按揭貸款全市保持了穩(wěn)定增幅，2006年至今按揭貸款余額總計增加 64567萬元。

3、開發(fā)投資大量增加，開發(fā)貸款持續(xù)減少，商品房按揭穩(wěn)定增長，表明我市房地產(chǎn)開發(fā)資金目前主要來源，一是自籌自有資金，二是商品房預(yù)售資金以及商品房按揭。今年6月份以來，由于市場疲軟，靠預(yù)售資金支撐項目開發(fā)的企業(yè)因市場銷售出現(xiàn)問題，銀行銀根緊縮，資金周轉(zhuǎn)不暢，開發(fā)資金非常緊缺，已出現(xiàn)經(jīng)營困難的局面。

(二)房地產(chǎn)交易量顯著萎縮，買方市場已經(jīng)呈現(xiàn)

1、今年截至8月底，市區(qū)商品房批準預(yù)售許可面積 107．73萬平方米、住宅面積90．77萬平方米，與去年同期批準預(yù)售許可面積68．85萬平方米、住宅面積60．50萬平方米分別增長156．47％和150．03％。市區(qū)商品房銷售面積 79．98萬平方米，比今年同期上市量少近28萬平方米，僅是上市量的74．41％。

2、今年1、2月份由于房交會和春節(jié)購房帶動，商品房(主要是住宅)銷量大幅增加；

3、4月份在一些高品質(zhì)大盤開盤的拉動下，銷量繼續(xù)增長；“5．12”地震的影響在5月末6月份開始顯現(xiàn)，隨后7、8月份在全國大氣候，地震和傳統(tǒng)淡季綜合影響下，市場開始觀望、銷售大幅下滑。據(jù)最近到幾個比較大型的樓盤實地了解，銷售情況的確很不令人滿意，一周住房僅能銷售三、四套。

(三)房價在高位上微調(diào)

2006年以來，我市房地產(chǎn)價格持續(xù)飆升，房價大幅度上漲。今年以來上漲幅度減緩。1-8月房屋銷售價格累計上漲3．1％，平均售價為2378元／平方米。從銷售類別看，新建房價格累計上漲3．3％，平均售價為2535元／平方米；二手房價格累計上漲2．7％，平均價格為1983元／平方米。在新建房中，普通住宅價格漲幅領(lǐng)跑仍然是拉動房屋價格上漲的主要因素。其中，普通多層住宅價格累計上漲 4．8％，普通高層住宅價格累計上漲2．1％，高檔住宅價格累計上漲2．4％；非住宅中辦公樓價格累計上漲2．2％、商業(yè)用房價格累計上漲2．8％、其它用房價格微跌0．1％。

從分月走勢看，房屋銷售價格指數(shù)同比漲幅沖高回落，3月份和5月份兩次同比上漲3．6％，為上半年最高漲幅，然后逐漸回落。6月份起房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比逐月下跌，6、7、8月

份環(huán)比分別下跌0．2％、0．3％、0．2％。

當(dāng)前房價主要受以下原因影響：

一是瀘州市經(jīng)濟社會發(fā)展和居民收入增長使居民對房屋的剛性需求增加，居民改善居住條件和新購住房的剛性需求使房價同比上漲。2008年上半年瀘州GDP達到232億元，同比增長15．3％，增速列全省第2位；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增加額323元，同比增長16．7％；城鎮(zhèn)居民可支配收入 6432元，同比增長22．9％。收入的增長為瀘州居民改善居住條件、將購房意愿轉(zhuǎn)化成購房行為提供了經(jīng)濟支持。同時隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，瀘州城市化進程日益加快，城鎮(zhèn)人口日益增加，這些新增的城鎮(zhèn)人口必然帶來對城市住房的實在需求。

二是房屋供求狀況逐漸轉(zhuǎn)變，新建房尤其是住宅投資增加，供應(yīng)量快速增長，供求狀況轉(zhuǎn)變是房價高位回落的根本原因。上半年瀘州市新建房施工面積達到478．3萬平方米，同比增長67．6％，其中住宅414．6萬平方米，同比增長 75．4％。房屋竣工面積66．7萬平方米，同比增長81．4％，其中住宅68．65萬平方米，同比增長131．1％。前兩年政府放量供應(yīng)土地為房屋供應(yīng)量大幅增長和房價趨于穩(wěn)定提供了條件。

三是去年房產(chǎn)價格強勁漲勢慣性推動和年初幾個優(yōu)質(zhì)樓盤(鐘鼓世家、空間愛情海、香頌半島、維多利亞等)開盤，房價繼續(xù)小幅增長。

四是房屋的建安成本持續(xù)增加，房價在短期內(nèi)不可能下跌。

鋼材由去年的每噸2700元左右上漲到今年的近每噸 6000元，上漲100％還強；水泥由每噸250元左右上漲到每噸400多元，漲幅也接近100％，其他材料、人工等費用也都有較大漲幅，致使小區(qū)品質(zhì)稍好的多層房屋建造成本達到每平方米近2000元，高層達到每平方米2200元，一般小區(qū)多層建造成本也將達到每平方米1600元，高層每平方米1800元。按照國際流行的房價收入比衡量以及與同等城市相比，我市目前房價基本是正常水平，沒有泡沫。

(四)待建面積數(shù)量較多，土地需求銳減 1、2006年全年出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地1941．35畝，其中11—12月出讓1588畝，占全年的81．80％。2007年總計出讓土地592．99畝，與上年同比減少69．45％。今年1—8月共出讓土地59．77畝，只是上年的10．08％，是2006年的 3．08％。今年上市的土地僅有59．77畝，同時部分地塊在拍賣時無人問津。這一方面是因為開發(fā)商對市場信心不足，一方面也表明開發(fā)企業(yè)資金確實存在困難。2、2006年7月至今，規(guī)劃審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目(辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證)面積為419．32萬平方米，其中： 2006年7—12月為71．94萬平方米，占17．16％；2007年為 191．57萬平方米，占45．69％，今年1—8月為155．81萬平方米，占37．16％。同時，“規(guī)委會”在2006年9月至 2008年6月期間審定通過的房地產(chǎn)開發(fā)項目面積697．47萬平方米(未含地下車

庫等)中，有近40％即近280萬平方米還未動工建設(shè)，而我市2000年以來規(guī)劃區(qū)商品房每年上市量只在110萬平方米左右，可見待建面積足夠今后市場兩年的供應(yīng)，這也是導(dǎo)致土地需求銳減的主要原因。

(五)房地產(chǎn)的經(jīng)濟地位繼續(xù)提升，下滑態(tài)勢開始出現(xiàn)(1)2005年以來房地產(chǎn)稅收逐年增加，上漲幅度較大。2006年比2005年增長37．63％，2007年比2006年增長 61．03％，2008年1-8月同比增長10％。

(2)房地產(chǎn)稅收占地稅部門市本級總稅收的份額也逐年增長，2005年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的15．4％，2006年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的17．5％，2007年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的22．1％，2008年1—8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％。

(3)今年以來，房地產(chǎn)稅收雖然繼續(xù)增長，但由于受房地產(chǎn)市場疲軟影響和增加稅收的相關(guān)政策已進入穩(wěn)定的作用期，增長幅度已經(jīng)顯著減緩，下滑態(tài)勢已經(jīng)出現(xiàn)。主要體現(xiàn)在：2008年1—8月同比僅增長10％，比上一年的 61．03％增幅減少50％個百分點；2008年1—8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％，比上一年的22．1％減少3．6％個百分點。

二、房地產(chǎn)市場面臨的問題

(一)購買力明顯減弱，需進一步培育和激活。購買力明顯減弱主要體現(xiàn)在：沿海城市及大城市房價的走低，我市消費者開始

持幣觀望是影響購買力的主要原因，直接導(dǎo)致商品房、二手房交易減少；整個物價的上漲特別是生活必需品價格的上漲削弱了房地產(chǎn)的購買力；2006年以來的房地產(chǎn)市場火爆使購買力已得到部分釋放，市場需要利好消息的激活。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)負擔(dān)過重，軟環(huán)境需進一步改善。一是各種稅費負擔(dān)太重。在開發(fā)建設(shè)過程中開發(fā)企業(yè)需要支付的各種稅費負擔(dān)大約要達到建筑面積每平方米近100元；二是保證金額偏大。民工保證金(工程建造總額的2．5％)、資本保證金(多層60元／平方米，高層120元／平方米)等前期需繳納的保證金較多，這些保證金一方面讓開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金更加緊張，另一方面也增加了開發(fā)成本；三是政府相關(guān)管理部門效率太低，極大地降低了資金周轉(zhuǎn)效率。比如，有好幾個項目從獲得土地到開工建設(shè)，由于電力拆遷或舊房拆遷、規(guī)劃審批、辦理各種建設(shè)手續(xù)等原因均耗費了一年以上的時間。四是在開發(fā)企業(yè)未全部賣完商品房為小區(qū)辦理初始登記時，未賣完的住房和營業(yè)房的維修資金(我市目前是銷售額的2％)要由企業(yè)墊支，不合理，增加了企業(yè)資金占用。

(三)開發(fā)資金緊張，影響城市建設(shè)進程。

(四)商品房開發(fā)量過大，造成資源閑置。前兩年政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場增大了土地供應(yīng)量，加上房地產(chǎn)市場的火爆，社會資金紛紛涌向房地產(chǎn)開發(fā)，使商品房開發(fā)大量增加，在市場出現(xiàn)疲軟時，必然導(dǎo)致空置房產(chǎn)生，形成資源閑置。

(五)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，高層比例過大，加上地震影響，使高層商品房嚴重滯銷。

三、對策措施

(一)采取有效措施進一步激活與繁榮房地產(chǎn)市場。

1、財政政策：為有效激活房地產(chǎn)市場，建議市政府實施給予老百姓購房一定補貼的政策。具體補貼標準建議為：購買商品住房建筑面積在90平方米以內(nèi)的和購買高層住房的，按購房款總額的2％予以補貼；住房建筑面積在 90-140(含140)平方米的，按購房獻總額的1．5％予以補貼；住房建筑面積在140平方米以上的，按購房款總額的1％予以補貼；購買二手房(即已辦所有權(quán)證的存量房)住房的1％予以購房補貼。

2、稅收政策：實施在地方權(quán)力允許范圍內(nèi)的房屋開發(fā)、買賣的稅收優(yōu)惠。其一稅務(wù)部門按照財政部、國家事務(wù)總局《關(guān)于認真落實抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建稅收政策問題的通知》(財稅[2008]62號)的精神，充分考慮我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)的實際困難，落實好可以適用于我市的抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)共渡難關(guān)，培育搞活房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定稅源。其二購買普通商品住房和高層商品住房，按所交契稅的地方所得部分(契稅總額的65％)返還40％給購房人。

3、土地及規(guī)劃政策：土地管理部門和規(guī)劃管理部門應(yīng)實施寬松的土地出讓和規(guī)劃政策。建議包含：減少土地拍賣保證金的繳交比例，按總評估額的5％；繳交最高一宗土地的競買保證金

后可同時參加多宗地的競買；分宗辦理土地使用權(quán)證和分幢辦理規(guī)劃許可證；土地面積較大的可提供整體出讓和分宗出讓的兩套用地規(guī)劃設(shè)計條件；土地款的繳交可分宗辦證分期繳交；對企業(yè)通過出讓獲得土地使用權(quán)又約定與他人聯(lián)合開發(fā)的，國土部門應(yīng)為其辦理加名或變更登記手續(xù)，相關(guān)部門也應(yīng)為其辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)；因不可抗因素如地震災(zāi)害導(dǎo)致企業(yè)資金短缺無力進行開發(fā)建設(shè)的，國土部門應(yīng)允許其轉(zhuǎn)讓，相關(guān)部門應(yīng)協(xié)助辦理建設(shè)手續(xù)。國土部門盡量保證出讓土地是“熟地”，讓企業(yè)購買土地后能及時用地。

4、金融政策：(1)各金融機構(gòu)應(yīng)按照中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于全力作好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知》(銀發(fā)[2008]152號)的精神，繼續(xù)給予房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持。(2)鼓勵各專業(yè)銀行為我市建設(shè)項目向上級銀行爭取信貸指標。各國家專業(yè)銀行為我市發(fā)放1000萬元(含1000萬元)以上貸款的可視同招商引資，參照相關(guān)招商引資政策予以獎勵。(3)住房公積金應(yīng)加大對職工購買住房的支持力度，建議：降低首付款比例至20％；調(diào)高最高貸款額度至30萬元；延長貸款期限為30年；貸款利率優(yōu)惠1％；外地繳存住房公積金的職工在我市購、建住房的可在我市申請住房公積金貸款。

5、戶籍政策：凡在我市投資或購房的即充許將戶口遷至我市。

6、積極開展促銷活動，為房地產(chǎn)買賣雙方提供更多的接觸

交易機會。一是今年增加舉辦一次秋季房地產(chǎn)交易會；二是組織開發(fā)企業(yè)到畢節(jié)、赤水、習(xí)水、江安、南溪等周邊城市舉辦房地產(chǎn)推介會。

(二)進一步改善房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進房地產(chǎn)快速發(fā)展。

1、清理收費項目，減輕企業(yè)負擔(dān)。目前我市要求開發(fā)企業(yè)繳交的各種費用和保證金較多，增加房屋建造成本達到每平方米近100元，因此，應(yīng)當(dāng)再次對這些繳費項目進行清理，該取消的取消，該減少的減少，切實減輕企業(yè)負擔(dān)。

2、加強效能建設(shè)，提供優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)服務(wù)。對立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)辦理時限進行清理，應(yīng)重點檢查投資額達到1000萬元以上項目的各種手續(xù)辦理時限，對超時限辦理的給予處罰，同時定期或抽查主協(xié)辦工作制、限時辦結(jié)制等制度的執(zhí)行情況。

3、改變維修資金的管理收繳模式。加強維修資金管理，使目前的按幢收繳管理到按戶收繳管理，在此基礎(chǔ)上，將在辦理初始登記時繳交維修資金，改為在購房人辦理轉(zhuǎn)移登記時收繳購房人維修資金。從而避免由開發(fā)企業(yè)墊繳未出售房屋維修資金的情況，減輕企業(yè)資金壓力。

(三)輿論正確導(dǎo)向，堅定市場信心

要求和鼓勵輿論大力向國內(nèi)外、市內(nèi)外宣傳瀘州的居住環(huán)境優(yōu)勢和瀘州房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的特點，吸引國內(nèi)外、市內(nèi)外人士到我市安居、置業(yè)。輿論應(yīng)客觀分析房地產(chǎn)市場，讓消費

者和開發(fā)企業(yè)增強信心，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展營造良好氛圍。(四)加強房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，讓社會充分了解房地產(chǎn)市場運行情況。

一是做好房地產(chǎn)統(tǒng)計的基礎(chǔ)工作，準確反映市場運行情況；二是定期向社會發(fā)布市場相關(guān)信息；三是對商品房空置房(即辦理預(yù)售許可一年以上仍未出售的商品房)和購房人已購房產(chǎn)閑置房進行調(diào)查，準確掌握房地產(chǎn)市場容量，以便使政府有針對性地、更準確地調(diào)控我市房地產(chǎn)市場。

(五)繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，防范市場風(fēng)險，讓消費者放心購房。

一是加強商品房網(wǎng)上簽約管理，切實防止“一房二賣”、屯房炒房等危害市場秩序的行為產(chǎn)生；二是制定和實施存量房網(wǎng)上簽約制度，保證二手房交易中的資金安全；三是加強商品房預(yù)售監(jiān)管，主要是嚴格執(zhí)行預(yù)售許可條件、嚴查違規(guī)預(yù)(銷)售行為；四是嚴格準確地對預(yù)售資金進行監(jiān)管，切實防止因開發(fā)資金鏈斷鏈形成“爛尾樓”和開發(fā)商卷款潛逃的行為發(fā)生。擬定和推行政府監(jiān)管和商品房預(yù)售風(fēng)險交由市場擔(dān)保機構(gòu)承擔(dān)相結(jié)合的商品房預(yù)售資金監(jiān)管機制，保證預(yù)售資金監(jiān)管到位

第五篇：房地產(chǎn)項目策劃合同范本

甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負責(zé)甲方開發(fā)的位于的項目（以下簡稱本項目）的獨家策劃代理工作，特訂立以下合同條款：

第一部分委托策劃代理工作方式：

甲方委托乙方負責(zé)本項目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售代理等工作。

第二部分委托策劃代理工作期限

委托期限由本合同簽訂生效之日起至本項目交付使用后個月止。

第三部分委托策劃代理工作范圍

甲方委托乙方策劃代理之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為平方米。

第四部分甲方的責(zé)任與權(quán)利

一、甲方向乙方提供本項目所有相關(guān)證明文件及策劃代理過程中所需的資料，并確保一切資料的及時性、有效性、合法性和準確性。

二、甲方負責(zé)本項目策劃代理過程中營銷推廣所需費用，其中包括但不限于文本中所列部分：

（一）各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及發(fā)布等費用。

（二）各類公關(guān)活動所需的展示場地（包括售樓部、展示會等）及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費、電話費等費用，以及視項目需要赴外地進行營銷活動所需的費用。

（三）廣告制作費：本項目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

（四）廣告發(fā)布費：本項目的廣告發(fā)布由甲方與媒體單位直接簽署發(fā)布合同，由甲方直接向發(fā)布方付款。

三、全案廣告推廣費用控制在本項目可銷售總額的 %左右，分期投入。詳細廣告計劃及費用由乙方分階段提交，在征得甲方確認后執(zhí)行。

四、甲方負責(zé)收取購房人的定金、購房款，負責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。

五、甲方應(yīng)按時向乙方支付本合同約定的策劃代理費。

六、甲方有權(quán)對乙方的策劃代理活動進行全程監(jiān)控，對策劃案享有獨家使用權(quán)。

七、若乙方違約或不能按時完成本項目的策劃代理工作，甲方有權(quán)按約終止合同。

第五部分乙方的責(zé)任與權(quán)利

乙方按項目實際進展進行相關(guān)的策劃代理工作，其中包括但不限于文本中所列部分或視項目

實際情況進行增減：

一、前期策劃

（一）市場調(diào)研

1、（某地區(qū)）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。

2、（某地區(qū)）主要路段商業(yè)狀況。

3、消費型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。

4、現(xiàn)有商城營運現(xiàn)狀分析。

5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀分析。

6、住宅市場情況。

7、潛在客戶市場調(diào)查分析。

（二）項目定位

1、項目所在地塊的優(yōu)劣勢、機會點與威脅點分析。

2、項目產(chǎn)品定位。

3、項目概念定位

4、目標客戶市場定位

5、項目定價范圍建議

（三）產(chǎn)品優(yōu)化建議

1、參與項目總平規(guī)劃討論。

2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。

二、營銷策劃

（一）項目營銷總體策略；

（二）項目階段性營銷計劃；

（三）入市時機選擇；

（四）銷售分期控制；

（五）價格定位及策略；

三、廣告策劃

（一）項目推廣口號

（二）項目賣點整合包裝

（三）整體廣告計劃

（四）廣告預(yù)算及媒體組合

（五）項目形象策劃

1、項目基本形象設(shè)計：（1）標志（2）標準字（3）標準色彩（4）標準組合

2、項目標志形象應(yīng)用設(shè)計：

（1）內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋；（2）銷售中心：裝修建議及展板設(shè)計；

（3）戶外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車體、廣告牌等

（六）傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計：

1、樓書創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計）

2、折頁及海報創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計）

3、報廣創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計）

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售代理

（一）建立銷售隊伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為；

（二）銷售文件及管理文件的制訂；

（三）銷售道具使用；

（四）銷售人員培訓(xùn)；

（五）制訂銷控計劃；

（六）銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序；

（七）客戶資源庫的建立；

（八）售后服務(wù)機制建立；

（九）定期報送各項統(tǒng)計報表。

五、乙方針對本項目成立項目組，并實行項目經(jīng)理負責(zé)制。項目各階段策劃、計劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負責(zé)，項目經(jīng)理主持本項目具體運作和計劃實施。項目組人員構(gòu)成：項目經(jīng)理名、策劃名、文案名、平面設(shè)計名、現(xiàn)場主管名、文檔管理專員名、置業(yè)顧問名。除策劃、文案、平面設(shè)計外，其他人員長駐項目所在地，并根據(jù)項目需要，適時不定期另行派遣人員到協(xié)助工作。乙方自行負責(zé)項目組的辦公費用及其人員工資等各項開支。

六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計分析。

七、乙方獨家享有本項目的“”策劃代理的署名權(quán)。

八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃代理費。

第六部分本項目正式開盤銷售的基本條件

甲方取得本項目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準備工作已完成。

第七部分策劃代理收費標準及支付方式

一、策劃代理收費標準

甲方同意乙方按本項目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之（%）收取策劃代理費。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計算策劃代理費的金額。

二、策劃代理費計算及提取方式

（一）在本合同簽訂后，甲方同意在每月日先按人民幣元/月的標準預(yù)付給乙方，直至本項目開盤正式銷售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃代理費中扣除。

（二）本項目正式開盤銷售后，乙方策劃代理費按月結(jié)算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售代理成功，并計入銷售目標考核業(yè)績。在甲方收到購房者支付的首期購房款（不低于合同總額的 %）時，即可進行策劃代理費的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買賣合同》總價金額進行計算。

（三）乙方總體銷售目標是本項目可銷售面積（不含層商鋪）的 %以上，策劃代理費的提取比例與銷售業(yè)績掛鉤：

1、乙方銷售目標表（按可售面積計算，不含層商鋪）：

階段時間銷售目標

第一階段項目開盤后天內(nèi)可售面積的 %

第二階段項目結(jié)構(gòu)封頂天內(nèi)可售面積的 %

第三階段項目交付使用后天內(nèi)可售面積的 %

2、乙方策劃代理費的提取比例：

階段完成的銷售面積比例提取比例

第一階段可售面積的 %前已結(jié)算策劃代理傭金的 %

第二階段可售面積的 % 已結(jié)算策劃代理傭金的 %

第三階段可售面積的 %以上已結(jié)算策劃代理傭金的 %

（四）層商業(yè)部分不列入銷售目標考核，甲方按實際銷售合同金額的 %向乙方支付策劃代理費。

（五）策劃代理費付款時間：策劃代理費每月結(jié)算一次。在每月的日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項，在次月的日前雙方予以確認，在確認結(jié)算單后日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃代理費。

（六）若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒收總額的 %作為乙方該次的策劃代理費（同時不重復(fù)計算該次成交的按 %提取的策劃代理傭金）。

三、溢價款（不含層部分）的結(jié)算、分成比例、提取時間的約定

（一）甲方根據(jù)乙方提供的定價策略所制定的各期銷售底價表，經(jīng)甲、乙雙方確認后未經(jīng)對方同意不得更改，并作為計算溢價款的依據(jù)。

（二）本項目之成交金額須在雙方確認的銷售底價以上。若因特殊情況，甲方認可以低于底價出售，可視為底價銷售，統(tǒng)計溢價部分時的銷售金額以底價計算。

（三）本項目實際成交總額超出雙方確認的以銷售底價表計算的總額部分（合同期滿或終止時未售部分的單元以底價表金額視為實際成交金額）視為溢價。

（四）本項目之溢價部分，甲、乙雙方按比例分配。

（五）溢價款的結(jié)算及支付時間：在本合同期滿或終止的個工作日內(nèi)，雙方進行溢價款的結(jié)算，在結(jié)算后的個工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價款一次性支付給乙方。

第八部分雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認的策劃代理計劃，在執(zhí)行過程中任何一方在未征得對方的許可下不

得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負責(zé)。若需修改已確認的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認。

二、甲方指定項目負責(zé)人為，乙方指定項目負責(zé)人為

.甲、乙雙方指令性文件均需項目負責(zé)人簽字，雙方負責(zé)人對遞交的文件負責(zé)。雙方項目負責(zé)人若有更改，需以書面形式通知對方。

三、乙方分階段向甲方提交“項目工作計劃”，“項目工作計劃”將確定每一階段的執(zhí)行項目計劃。甲方在規(guī)定的時間內(nèi)對乙方提交之“項目工作計劃”進行核準確認，并由本項目負責(zé)人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負責(zé)人簽署的“項目工作計劃”開展工作。

四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對方意見做出答復(fù)。若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書面答復(fù)，致使本項目工作產(chǎn)生延誤，并造成實際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、甲、乙雙方對本項目的策劃代理方案均負有對外保密責(zé)任。

第九部分違約責(zé)任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。

二、若甲方未按規(guī)定的建筑標準、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無關(guān)。

三、如因甲方與發(fā)布、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體發(fā)布及廣告工具制作不能按計劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個人從事本項目的策劃代理活動。

五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澊砉ぷ鳠o法進行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣元給乙方作為補償金。若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣元給甲方作為補償金。

六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時間付款，若甲方延期支付策劃費用超過個工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬分之的違約金支付給乙方。

七、在策劃代理期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷售目標，甲方有權(quán)終止合同。

八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負責(zé)。

九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨占、排它的本項目廣告媒體上的策劃代理署名權(quán)。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個人或單位不得冠以“策劃代理”等有關(guān)或同類字樣。

十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前天內(nèi)決定。

第十部分其他事宜

一、在條件成熟時，本項目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進度表、銷售底價表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭議的解決方式

本合同發(fā)生糾紛時，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時，任何一方均可向合同標的物所在地法院提請訴訟解決。

三、本合同正文共8頁，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。

合同簽署：

甲方：

乙方：

代表人簽章：

簽約日期：

通訊地址：

聯(lián)系電話：

合同簽署地：

代表人簽章：

簽約日期： 通訊地址：

聯(lián)系電話：

合同簽署地：